Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 10 de Diciembre de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA

1. IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadano A.P.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.309.539 y de este domicilio.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogados A.G. DE PALMA y S.E.P.A., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 33.626 y 63.725, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ciudadano A.N.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.875.710 y de este domicilio.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogadas C.B.T. y M.H.L.D.C., inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 29.819 y 17.980, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogada M.H.L.D.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, ciudadano A.N.G.C., en contra de la sentencia dictada el 28.05.2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 09.06.2015.

   Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 11.06.2015 (f. 121 de la segunda pieza) y se le dio cuenta al Juez.

   Por auto de fecha 12.06.2015 (f. 122 de la segunda pieza), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.

   En fecha 19.06.2015 (f. 123 y 124 de la segunda pieza), se declaró finalizada la reunión conciliatoria en virtud de que no hubo acuerdo entre las partes.

   En fecha 20.07.2015 (f. 125 al 128 de la segunda pieza), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.

   En fecha 20.07.2015 (f. 129 y 130 de la segunda pieza), comparecieron las abogadas C.B.T. y M.L., con el carácter que tienen acreditado en autos y mediante diligencia consignaron pruebas conjuntamente con el escrito de informes.

   Por auto de fecha 23.07.2015 (f. 170 al 173 de la segunda pieza), fueron inadmitidas las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente.

   En fecha 03.08.2015 (f. 174 al 176 de la segunda pieza), compareció la abogada A.D.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de observaciones.

   Por auto de fecha 06.08.2015 (f. 177 de la segunda pieza), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del 04.08.2015 inclusive.

   Por auto de fecha 03.11.2015 (f. 178 de la segunda pieza), se difirió el acto de dictar sentencia por treinta (30) días continuos a partir del día 03.11.2015 exclusive.

   Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:

3. DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-

   Se inició por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA incoada por el ciudadano A.P.F. en contra del ciudadano A.N.G.C., ya identificados.

   Por auto de fecha 03.10.2013 (f. 33), se exhortó a la parte actora para que estimara el valor de la demanda e indicara el equivalente en unidades tributarias; lo cual fue cumplido por el abogado S.P., en su condición de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida mediante escrito presentado en fecha 09.10.2013 (f. 34).

   Fue admitida por auto de fecha 14.10.2013 (f. 35 y 36), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano A.N.G.C., para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Asimismo, se ordenó notificar de la existencia del presente juicio a la Defensoría Pública Primera con competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.

   En fecha 16.10.2013 (f. 38), se dejó constancia de haberse librado compulsa a la parte demandada.

   En fecha 23.10.2013 (f. 39), compareció la alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la compulsa de citación que se le libró a la parte demandada por cuanto no lo pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.

   En fecha 28.10.2013 (f. 46), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 30.10.2013 (f. 47), siendo librado el cartel en esa misma fecha.

   En fecha 06.11.2013 (f. 50), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó que se librara otro cartel de citación, ya que en los diarios asignados están solicitando un cartel para cada uno; lo cual fue acordado por auto de fecha 08.11.2013 (f. 51), dejándose sin efecto el cartel librado el 30.10.2013 y ordenando librar uno nuevo; siendo librado el cartel en esa misma fecha.

   En fecha 20.11.2013 (f. 54), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de citación y solicitó la fijación del mismo.

   Por auto de fecha 20.11.2013 (f. 57), la Jueza Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y se agregaron al expediente las publicaciones del cartel de citación.

   Por auto de fecha 22.11.2013 (f. 58), se ordenó comisionar al Juzgado del Municipio Arismendi de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que fijara en el domicilio de la parte demandada el cartel de citación.

   En fecha 04.12.2013 (f. 60), se dejó constancia de haberse librado comisión y oficio al Juzgado del Municipio Arismendi de esta Circunscripción Judicial.

   En fecha 16.01.2014 (vto. f. 65), se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de esta Circunscripción Judicial.

   En fecha 16.01.2014 (f. 75), la secretaria del Tribunal dejó constancia que en la presente causa se cumplieron las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil relativas a la citación por carteles de la parte demandada.

   En fecha 11.02.2014 (f. 76), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se le nombrara defensor judicial a la parte demandada.

   Por auto de fecha 13.02.2014 (f. 77), la Jueza Titular se abocó al conocimiento de la presente causa.

   Por auto de fecha 13.02.2014 (f. 78 al 81), se designó a la abogada A.Q.D., como defensora judicial de la parte demandada, a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta.

   En fecha 18.02.2014 (f. 83), se dejó constancia de haberse librado boleta de notificación al defensor judicial de la parte demandada.

   En fecha 11.03.2014 (f. 87), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la defensor judicial.

   En fecha 17.03.2014 (f. 91), compareció la abogada A.Q.D., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia aceptó el cargo de defensora judicial de la parte demandada y juró cumplir el mismo.

   En fecha 17.03.2014 (f. 92), compareció el demandado, debidamente asistido de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a las abogadas C.B.T. y M.H.L.D.C..

   En fecha 14.04.2014 (f. 95 al 114), compareció el demandado, debidamente asistido de abogado y consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.

   Por auto de fecha 22.04.2014 (f. 152), se admitió la reconvención propuesta, se suspendió la causa principal y se emplazó a la parte actora-reconvenida, para que sin necesidad de citación, conteste en el quinto (5°) día de despacho siguiente, la presente reconvención.

   En fecha 29.04.2014 (f. 153 al 155), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la reconvención.

   En fecha 23.05.2014 (f. 156), compareció la abogada C.B., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 23.05.2014 (f. 157), la secretaria del Tribunal hizo constar que le fue consignado escrito de pruebas presentado por la abogada C.B., apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal.

   En fecha 26.05.2014 (f. 158), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 26.05.2014 (f. 159), la secretaria del Tribunal hizo constar que le fue consignado escrito de pruebas presentado por el abogado S.P., apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal.

   En fecha 27.05.2014 (f. 160), la secretaria del Tribunal hizo constar que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por la abogada C.B., apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente.

   En fecha 27.05.2014 (f. 177), la secretaria del Tribunal hizo constar que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por el abogado S.P., apoderado judicial de la parte actora-reconvenida.

   Por auto de fecha 03.06.2014 (f. 186 al 188), fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, ordenándose oficiar al Departamento de Crédito del banco Bicentenario del Estado Nueva Esparta y a la Oficina de Registro Público del Municipio Arismendi y A.d.C. de este Estado. Asimismo se fijó las 10:00 y 11:00 de la mañana, respectivamente, del tercer (3°) día de despacho siguiente a que conste en autos la citación de los ciudadanos P.G.R. y A.J.H.R., a los fines de que rindan sus respectivos declaración; siendo librados los correspondientes oficios y boletas en esa misma fecha.

   Por auto de fecha 03.06.2014 (f. 193 al 195), fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a las 10:00 de la mañana, para que el ciudadano J.J.P.P., sin necesidad de citación rinda su respectiva declaración. Asimismo, se fijó las 11:00 de la mañana, del tercer (3°) día de despacho siguiente a que conste en autos la citación del ciudadano P.G.R., a los fines de que rinda su respectiva declaración. Igualmente, se fijó las 10:00 de la mañana, del tercer (3°) día de despacho siguiente a que conste en autos la citación del ciudadano A.N.G.C., a fin de que el mismo absuelva las posiciones juradas que le serán formuladas por su promovente, asimismo, se fijó el día inmediato siguiente de la oportunidad antes señalada, a las 10:00 de la mañana, para que sin necesidad de citación la parte contraria las absuelva recíprocamente. Igualmente, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente, a las 2:00 de la tarde, a los fines de que el Juzgado se traslade a la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado; siendo libradas las correspondientes boletas en esa misma fecha.

   En fecha 11.06.2014 (f. 200), se declaró desierto el acto del testigo J.J.P.P., en virtud de su falta de comparecencia.

   En fecha 11.06.2014 (f. 201), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de citación que se le libró al testigo P.G.R..

   En fecha 16.06.2014 (f. 204 al 206), se le tomó declaración al testigo P.R.G.R..

   En fecha 16.06.2014 (f. 207 al 210), se le tomó declaración al testigo P.R.G.R..

   En fecha 16.06.2014 (f. 212), compareció la abogada A.D.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se fijara una nueva oportunidad para el testigo J.J.P.P..

   Por auto de fecha 28.07.2014 (f. 213), la jueza Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y se le concedieron a las partes un lapso de tres (3) días de despacho contados a partir de ese día exclusive, a los fines de que ejerzan los recursos a que haya lugar.

   En fecha 04.08.2014 (f. 214), compareció el alguacil de Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de citación que se le libró a la parte demandada-reconviniente.

   Por auto de fecha 05.08.2014 (f. 216), se fijó las 10:00 de la mañana, del tercer (3°) día de despacho siguiente, a los fines de tomarle declaración al testigo J.J.P.P..

   En fecha 07.08.2014 (f. 217), se declaró desierto el acto para que la parte demandada-reconviniente absolviera posiciones juradas, en virtud de la falta de comparecencia de la parte promovente de dicha prueba.

   En fecha 07.08.2014 (f. 218 y 219), se practicó la inspección judicial promovida en la presente causa.

   En fecha 08.08.2014 (f. 235), se declaró desierto el acto del testigo J.J.P.P., en virtud de su falta de comparecencia.

   En fecha 08.08.2014 (f. 236 al 240), tuvo lugar el acto de absolver posiciones juradas por parte del actor-reconvenido.

   En fecha 08.08.2014 (f. 241), compareció la abogada A.D.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se fijara una nueva oportunidad para el testigo J.J.P.P..

   Por auto de fecha 13.08.2014 (f. 242), se fijó las 10:00 de la mañana, del cuarto (4°) día de despacho siguiente, a los fines de tomarle declaración al testigo J.J.P.P..

   En fecha 14.08.2014 (f. 243), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se fijara una nueva oportunidad para el testigo J.J.P.P..

   Por auto de fecha 17.08.2014 (f. 244), se fijó las 10:00 de la mañana, del tercer (3°) día de despacho siguiente, a los fines de tomarle declaración al testigo J.J.P.P..

   En fecha 22.09.2014 (f. 245 al 247), se le tomó declaración al testigo J.J.P.P..

   Por auto de fecha 28.10.2014 (f. 248), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha inclusive.

   Por auto de fecha 13.11.2014 (f. 249 y 250), se dejó sin efecto el dictado el 28.10.2014 y se advirtió que una vez constara en autos las resultas de las pruebas de informes requeridas al Departamento de Crédito del banco Bicentenario del Estado Nueva Esparta y a la Oficina de Registro Público del Municipio Arismendi y A.d.C. de este Estado, se procedería por auto expreso a fijar la oportunidad para que las partes presenten sus informes. Asimismo, se ordenó ratificar los oficios enviados a dichas oficinas; siendo librados los mismos en esa fecha.

   En fecha 19.01.2015 (vto. f. 255), se agregó a los autos el oficio N° 008-2015 de fecha 05.01.2015 emanado del Registro Público de los Municipio Arismendi y A.d.C. de este Estado.

   En fecha 21.01.2015 (f. 261), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se ratificara el oficio enviado al Departamento de Crédito del banco Bicentenario del Estado Nueva Esparta; lo cual fue acordado por auto de fecha 23.01.2015 (f. 262); siendo librado el oficio en esa misma fecha.

   En fecha 09.02.2015 (f. 265), compareció la abogada C.B., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se ratificara el oficio enviado al Departamento de Crédito del banco Bicentenario del Estado Nueva Esparta; lo cual fue acordado por auto de fecha 11.02.2015 (f. 266); siendo librado el oficio en esa misma fecha.

   En fecha 06.03.2015 (vto. f. 269), se agregó a los autos el oficio N° OCJ-GAAJA-GAJ-1142/2015 de fecha 26.02.2015 emanado del Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal C.A.

   Por auto de fecha 09.03.2015 (f. 272), se le aclaro a las partes que a partir del día 06.03.2015 exclusive, comenzó a transcurrir el término del décimo quinto (15°) día de despacho para presentar sus informes.

   Por auto de fecha 06.04.2015 (f. 273), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 31.03.2015 inclusive.

   Por auto de fecha 07.04.2015 (f. 276), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente y aperturar una nueva.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha 07.04.2015 (f. 1), se aperturó la segunda pieza del presente expediente.

   En fecha 28.05.2015 (f. 2 al 75), se dictó sentencia mediante la cual se declaró con lugar la acción de nulidad de contrato y se declaró absolutamente nulo, por a.d.c., el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28.

   En fecha 02.06.2015 (f. 76), compareció la abogada M.L., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia.

   En fecha 02.06.2015 (f. 77), compareció el abogado S.P., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia se dio por notificado de la sentencia y consignó copia certifica de la providencia administrativa emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda, Hábitat y Ecosocialismo, Dirección Ministerial Nueva Esparta de fecha 17.12.2014.

   En fecha 04.06.2015 (f. 114 y 115), compareció la abogada M.L., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual se opuso a la admisión del cualquier escrito, procedimiento o solicitud de cualquier tipo que la parte demandante consigne o solicite y no guarde relación con el contenido de juicio que se está llevando a cabo en el expediente.

   En fecha 05.06.2015 (f. 116), compareció la abogada M.L., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia ratificó la apelación realizada en fecha 02.06.2015.

   Por auto de fecha 09.06.2015 (f. 118), se escuchó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada-reconviniente, ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.

4. FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

   ACTORA.-

   CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.-

   1. - Copia fotostática (f. 7 al 14) del documento autenticado en fecha 27.02.2007 por ante la Notaría Pública Primera de San C.d.E.T., bajo el N° 7, Tomo 47 y posteriormente protocolizado en fecha 17.05.2007 por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.B.d.N.E., bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre de dicho año de la cual se infiere que el ciudadano C.M.F.G., actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil NUESTRA INVERSION C.A. dio en venta al ciudadano A.E.P.F. un inmueble de la única y exclusiva propiedad de su representada constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno de su exclusiva propiedad, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E., el cual tiene el siguiente número catastral: 16-02, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan conforme al documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Arismendi y A.d.C. de este Estado, el día 26.05.2006, bajo el N° 18, folios 90 al 103, Tomo 10, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, habiéndose protocolizado una aclaratoria del mismo por ante la misma Oficina de Registro en fecha 31.08.2006, anotado bajo el N° 5, folios 65 al 68, Protocolo Primero, Tomo 11, Tercer Trimestre; que el inmueble objeto de esta venta comprende un área de terreno de ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (139,25 mts.2) y tiene un área de construcción de ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (86,56 mts.2) siendo sus linderos: NORTE: casa N° 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa N° 5; que el inmueble objeto de esta venta consta de las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina-pantry, área para lavadero y tres (3) puestos de estacionamiento vehicular; que al inmueble descrito con inmediata anterioridad le corresponde el 8,78% sobre el 100% de los gastos comunes del Conjunto Residencial; que el precio de esta venta es la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,00) la cual recibe en nombre de su representada a entera y total satisfacción; que el ciudadano A.E.P.F. canceló parte del precio de la venta mediante crédito hipotecario que le fue otorgado por el Banco Sofitasa, Banco Universal C.A. por la cantidad de sesenta y nueve millones quinientos mil bolívares (Bs. 69.500.000,00) y constituyéndose hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de ciento treinta y nueve millones de bolívares (Bs. 139.000.000,00) sobre el inmueble que se adquirió.

      La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.359 del Código Civil para demostrar que el ciudadano C.M.F.G., actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil NUESTRA INVERSION C.A. dio en venta al ciudadano A.E.P.F. un inmueble de la única y exclusiva propiedad de su representada constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno de su exclusiva propiedad, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E.. Y así se decide.

   2. - Original (f. 15 al 20) del documento autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 29, Tomo 28 del cual se infiere que el ciudadano A.E.P.F. a quien se denominó EL PROMITENTE VENDEDOR y el ciudadano A.N.G.C. a quien se denominó EL PROMITENTE COMPRADOR celebraron opción de compra-venta mediante la cual EL PROMITENTE VENDEDOR se comprometió a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se comprometió a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones y el plazo contenidos en esta escritura, un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas E.M., ubicado en la calle la Pullita cruce con segunda transversal, en el sector denominado La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E., cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio del citado desarrollo, el cual fue protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado en fecha 26.05.2006, registrado bajo el N° 18, folios 90 al 103, Tomo 10, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2006 y su aclaratoria protocolizado ante la misma Oficina de Registro en fecha 31.08.2006, registrado bajo el N° 5, folios 65 al 68, Protocolo Primero, Tomo 11, Tercer Trimestre de 2006; que el inmueble objeto de este contrato, está libre de gravámenes, nada adeuda por impuestos municipales o estadales y pertenece a EL PROMITENTE VENDEDOR según se evidencia en documento protocolizado ante el referido Registro en fecha 17.05.2007, registrado bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo 10, Segundo Trimestre de 2007, y la respectiva liberación del gravamen hipotecario, será protocolizada con anterioridad o en el mismo acto de otorgamiento del documento de venta definitiva; que el inmueble objeto de esta negociación, comprende un área de terreno de ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (139,25 mts.2) y tiene un área de construcción de ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (86,56 mts.2) siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: casa N° 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa N° 5; siendo sus dependencias las siguientes: tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina pantry, área para lavadero y tres (3) puestos de estacionamiento vehicular; que al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de 8,78% sobre los bienes y obligaciones comunes a los propietarios, según el documento de condominio y su aclaratoria citados; que el precio de venta convenido entre las partes es la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00) de los cuales EL PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido con anterioridad a este acto, de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR, la suma de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) mediante cheque N° 07580015 del Banco Bicentenario; que es aceptado por EL PROMITENTE COMPRADOR que tal cantidad recibida en calidad de arras solo será imputada al precio de la venta en el caso que efectivamente se proceda a la protocolización del documento definitivo de compraventa; que el saldo restante de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) será pagado por EL PROMIOTENTE COMPRADOR dentro del plazo establecido en la cláusula siguiente, mediante un crédito hipotecario otorgado por una entidad financiera del país y de acuerdo a las leyes vigentes en la materia; que el documento definitivo que contenga la compraventa del inmueble objeto de esta operación deberá ser presentado para su protocolización y en definitiva ser otorgado por los contratantes ante el Registro Público, dentro de los noventa (90) días continuos, con una única y exclusiva prórroga de treinta (30) días continuos, siguientes a la fecha de autenticación del presente documento; que si EL PROMITENTE COMPRADOR, desistiese de la presente negociación, no se presentare al acto de protocolización o si aprobado el crédito por el banco no ocurre el pago, se considerara resuelto el presente contrato sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno y tendrá derecho EL PROMITENTE VENDEDOR a retener de la suma de dinero recibida el monto de ciento cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 145.000,00), como indemnización convencional y única por concepto de daños y perjuicios, los cuales no deberán ser demostrados en ningún caso, debiendo restituir el saldo restante a EL PROMITENTE COMPRADOR dentro del lapso de 5 días luego de vencido el término de este contrato. Si el desistimiento, la falta de concurrencia al acto de protocolización o incumplimiento ocurriesen por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR, éste deberá reintegrar a EL PROMITENTE COMPRADOR, la suma entregada en concepto de arras, es decir, doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00), y además la cantidad de ciento cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 145.000,00) como pago de indemnización convencional y única por concepto de daños y perjuicios, los cuales de igual manera no deberán ser demostrados en ningún caso, todo ello sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno, dentro del lapso de 5 días luego de vencido el término previsto; que en las situaciones que hicieren imposible el cumplimiento de este contrato dentro del plazo previsto y que pudieran establecerse como caso fortuito o fuerza mayor, entre otros: cambios en la legislación del deudor hipotecario u otros instrumentos jurídicos, rebeliones civiles o militares, goldes de Estado, disturbios estudiantiles, motines o suspensión de garantías civiles y económicas, así como en los hechos derivados de la acción de la naturaleza como catástrofes, terremotos o inundaciones, etc., las partes convienen en que no operará la cláusula penal y se procederá a fijar una nueva fecha de otorgamiento para ser llevado a cabo dentro de un plazo estimado de 30 días siguientes a la fecha en que haya cesado o disminuido el caso fortuito o fuerza mayor, y se mantendrán vigentes las mismas condiciones previstas en el presente contrato. No podrá alegarse como caso fortuito o fuerza mayor la desaprobación del crédito que gestionará EL PROMITENTE COMPRADOR para el pago final del precio; que por cuanto EL PROMITENTE COMPRADOR, como se estableció, pagará el saldo del precio del inmueble, con dinero proveniente de un crédito bancario, será él o la institución financiera que otorgue el crédito, quienes se encargarán de presentar ante el Registro Público respectivo el documento definitivo que contenga la compraventa de inmueble objeto de este contrato, debiendo notificar por escrito a EL PROMITENTE VENDEDOR, con al menos siete (7) días hábiles de anticipación, en la dirección que se especifica al final de este documento, la fecha en que se realizará el otorgamiento; y que EL PROMITENTE COMPRADOR expresamente conviene en que todos los gastos por concepto de honorarios de abogados, autenticaciones y derechos de registro, serán por su única y exclusiva cuenta. En su oportunidad EL PROMITENTE VENDEDOR deberá presentar las solvencias respectivas a los fines de la protocolización del documento de venta.

      El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que el ciudadano A.E.P.F. a quien se denominó EL PROMITENTE VENDEDOR y el ciudadano A.N.G.C. a quien se denominó EL PROMITENTE COMPRADOR celebraron opción de compra-venta mediante la cual EL PROMITENTE VENDEDOR se comprometió a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se comprometió a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones y el plazo contenidos en esta escritura, un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas E.M., ubicado en la calle la Pullita cruce con segunda transversal, en el sector denominado La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E.. Y así se decide.

   3. - Copia fotostática (f. 21) del cheque N° 07580015 emitido en fecha 29.12.2012 a nombre del ciudadano A.P. por la cantidad de Bs. 290.000,00 girado contra la cuenta N° 01750433900071383278 del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.; y en el cual se encuentra una firma ilegible.

      Esta alzada le niega valor probatorio al anterior instrumento por cuanto el mismo se refiere a una copia fosfática de un documento privado, y de acuerdo al criterio reiterado de la Jurisprudencia el cual ha sido acogido por éste Tribunal Superior en reiterados fallos, las copias fotostáticas de estos instrumentos carecen de valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

   4. - .Original (f. 22) de la constancia de solvencia emitida en fecha 25.07.2013 por el Supervisor de la Oficina de Atención al Cliente de la C.A. HIDROLOGICA DEL CARIBE mediante la cual se hace constar que el inmueble ubicado en la vía Guacuco, Casas Vacacionales E.M., propiedad de V.H. (450 m3) registrado en su base de datos con el número de identificación catastral 000100824008, se encuentra solvente con respecto al pago por servicio de agua potable y saneamiento durante el mes de julio de 2013.

      Al anterior documento no se le atribuye valor probatorio por cuanto el mismo nada aporta para dilucidar los puntos o hechos que son objeto de controversia en este proceso y además por cuanto el mismo fue emitido a nombre de una persona que no es parte en este proceso y por ende es ajena a la presente relación procesal. Y así se decide.

   5. - Original (f. 23) del certificado de solvencia emitido en fecha 29.07.2013 por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio A.d.E.B.d.N.E., mediante el cual se hace constar que el ciudadano A.P., titular de la cédula de identidad N° 9.309.539, nada adeuda a esa administración por concepto de propiedad inmobiliaria hasta el cuarto (4°) trimestre del año 2013, correspondiente a un inmueble situado en el Conjunto Residencial Villas E.M., Playa Guacuco, vivienda N° 07, catastrada con el N° 019493.

      El anterior instrumento al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar las gestiones realizadas por el actor para cumplir con lo acordado en el contrato de opción de compraventa en torno a la protocolización del documento definitivo de venta. Y así se decide.

   6. - Original (f. 24) de la factura de ingresos varios N° 36921 emitida en fecha 29.07.2013 por la Alcaldía del Municipio Arismendi de este Estado, por la cantidad de Bs. 26,75 a nombre del ciudadano A.P.F. por concepto de pago de solvencia N° 019493.

      El anterior instrumento al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar las gestiones realizadas por el actor para cumplir con lo acordado en el contrato de opción de compraventa en torno a la protocolización del documento definitivo de venta. Y así se decide.

   7. - Copia fotostática (f. 25) de la factura de propiedad inmobiliaria N° 23516 emitida en fecha 09.01.2013 por la Alcaldía del Municipio Arismendi de este Estado, por la cantidad de Bs. 344,02 a nombre del ciudadano A.P.F., número catastral 019493, dirección Conjunto Residencial Villas E.M., por concepto de pago de año impuesto 2013 (404,73) 15%.

      La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

   8. - Copia fotostática (f. 26) de la ficha de inscripción catastral emitida en fecha 09.01.2013 por la Jefatura de Catastro de la Alcaldía del Municipio Arismendi de este Estado, a nombre del propietario A.E.P.F., dirección La Asunción, Conjunto Residencial Villas e.M. c/la Pullita, fecha de inscripción 06.12.2012, datos del inmueble N° de registro 37, folio 236 al 244, Tomo 10, Trimestre Segundo, fecha 17.05.2007, Protocolo Primero, área 139, 25 mts.2, ubicación del inmueble Caserio Espinoza – Guacuco, casa N° 7, Municipio Arismendi, área de construcción 86,56 mts.2, valor catastral 404.728,92 Bs. F., linderos: NORTE: casa N° 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa N° 5.

      La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

   9. - Copia fotostática (f. 27) de la comunicación emitida en el mes de mayo del 2013 por el ciudadano A.P. a la Lic. YAMILET MILLAN, Ministerio de Ambiente mediante la cual le solicita las condiciones de uso y desarrollo de una parcela ubicada en la calle la Pullita, sector La Sabana de Guacuco, Municipio Arismendi, a la cual le anexan croquis de ubicación; y donde en su parte inferior derecha se encuentra un sello húmedo en el cual se lee: “MINAMB – Nueva Esparta. RECIBIDO. Fecha 06/05/2013. Número 0976-T. Hora 2:45 pm” y una firma ilegible.

      El anterior documento que emana del mismo promovente, y se refiere a un documento privado consistente en una comunicación dirigida al Ministerio del Ambiente, se le imparte valor probatorio para demostrar que el mismo fue recibido por dicho organismo en fecha 06-05-2013 tal y como emana del sello húmedo que riela al folio 27 de la primera pieza del presente expediente. Y así se decide.

   10. - Original (f. 29) de la comunicación enviada en fecha 05.06.2013 por el ciudadano A.E.P.F. a la Dirección Regional del Instituto Nacional de Tierras (INTI) del Estado Nueva Esparta a los fines de solicitarle autorización para vender al ciudadano A.N.G.C. una vivienda distinguida como casa N° 7, construida sobre una parcela de ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (139,25 mts.2), ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza, población de Guacuco, jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E.; encontrándose en su parte inferior un sello húmedo en el cual se lee: “OFICINA REGIONAL NUEVA ESPARTA. FECHA 06/06/2013. RECIBIDO. Sin que ello implique la aceptación de su contenido” 11:35 am. y una firma ilegible.

       Al anterior documento el cual emana del mismo promovente y es privado, se le otorga valor probatorio para demostrar que fue recibido por la Dirección Regional del Instituto Nacional de Tierras (INTI) del Estado Nueva Esparta en fecha 06.06.2013, tal y como emana del sello húmedo que se encuentra en el mismo. Y así se decide.

   11. - Original (f. 30) del oficio N° 000761 emitido en fecha 24.05.2013 por la Directora Estadal Ambiental del Estado Nueva Esparta al ciudadano A.E.P.F. mediante el cual le notifican de conformidad a lo establecido en el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos la respuesta a su comunicación recibida en fecha 07.05.2013 por esa institución y registrada bajo el número de control interno 0976-T perteneciente al expediente N° 21315269, mediante la cual solicita condiciones de uso y desarrollo, de (01) de terreno de su propiedad, con una superficie de 139,25 mts.2, ubicado en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza en la jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E. y en tal sentido, le informa que una vez analizada y revisada la documentación presentada por parte del personal técnico adscrito a ese Despacho, se determinó que el terreno objeto de su solicitud, el cual está debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., de fecha 17.05.2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, el mismo se halla enmarcado dentro de la siguiente poligonal cerrada, cuyos vértices definidos en coordenadas UTM, son descritos a continuación:

       PUNTO NORTE ESTE

       1 1.221.347,57 410.898,06

       2 1.221.352,96 410.893,86

       3 1.221.339,72 410.898,28

       4 1.221.336,07 410.889,96

       Dicho terreno se encuentra en AREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRADO (ARDI) declarada mediante Decreto N° 1.578 publicado en Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987 y ratificada en el Decreto N° 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.06.1997 y en tal sentido, se le informó que debería dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras, por ser éste el órgano rector del área; y que el presente oficio no sería considerado, bajo ningún concepto, UN PERMISO O AUTORIZACIÓN para realizar actividad alguna y sólo tendrá vigencia mientras no se promulgue un nuevo plan de ordenación del Estado Nueva Esparta.

       El anterior instrumento al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar que dicho terreno se encuentra en AREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRADO (ARDI) declarada mediante Decreto N° 1.578 publicado en Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987 y ratificada en el Decreto N° 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.06.1997 y en tal sentido, se le informó que debería dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras, por ser éste el órgano rector del área. Y así se decide.

   12. - Original (f. 31) del documento redactado por la abogada X.A.C. del cual se infiere que el ciudadano A.E.P.F. a quien se denominó EL PROMITENTE VENDEDOR y el ciudadano A.N.G.C. a quien se denominó EL PROMITENTE COMPRADOR convinieron en celebrar la presente aclaratoria mediante la cual ambas partes suscribieron un contrato de opción a compra por ante la Notaría Pública de Pampatar, jurisdicción del Estado Nueva Esparta en fecha 21.02.2013, cuyo objeto es un inmueble propiedad de EL PROMITENTE VENDEDOR, constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas E.M., ubicada en la calle La Pullita cruce con segunda transversal, en el sector La Pullita del Caserio Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E., considerándose este documento como parte integrante de la citación opción a compra; que ambas partes reconocen que a tenor del oficio N° 000761 de fecha 24.05.2013 emanado de la Dirección Estadal Ambiental Nueva Esparta, el inmueble fue declarado como integrante del AREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRADO (ARDI) declarada mediante Decreto N° 1.578 publicado en Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987, razón por la cual no puede procederse a la ejecución de la citación opción a compra, hasta tanto se produzca la autorización correspondiente por parte del Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras, por ser éste el órgano rector del área; que para el evento o supuesto que se venza la vigencia del contrato de opción a compra antes dicho, previsto en la cláusula tercera del citado contrato de opción a compra, sin que se haya obtenido la autorización por parte de la autoridad competente para proceder a la venta del inmueble, queda a la elección de las partes mediante mutuo y amistoso acuerdo, o bien prorrogar la vigencia de la opción a compra por el tiempo que consideren prudente y necesario, o en su defecto restituirse a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad recibida en arras por EL PROMITENTE VENDEDOR, como única y exclusiva compensación. En el entendido que de ser acogida la segunda alternativa EL PROMITENTE VENDEDOR quedará liberado del pago de la indemnización prevista en la cláusula cuarta cláusula penal, por ser el impedimento producto de una disposición emanada del Estado Venezolano, no dependiente de la voluntad de EL PROMITENTE VENDEDOR; y que ambas partes reconocen expresamente que EL PROMITENTE VENDEDOR se encuentra realizando las diligencias necesarias para tramitar la autorización de venta por parte de las autoridades competentes; encontrándose en el reverso del documento una firma ilegible, al igual que al anverso así como una leyenda: “Como Recibo. Guacuco 24 de mayo 2013.”

       El anterior documento privado consta que contiene la firma del demandado, en su cara principal, donde dice “COMO RECIBO. GUACUCO 24 DE MAYO 2013” adjunto a su lado aparece una firma ilegible acompañada de la expresión “como recibo”, lo cual contrario a lo expresado por el demandado refleja no solo que el mismo fue recibido por éste, sino adicionalmente su aceptación, pues de lo contrario éste al firmar hubiera hecho expresa reserva sobre esa circunstancia, por lo cual a juicio de quien decide, al contener dicho documento privado la firma de ambos sujetos procesales, la del demandante al final, en su reverso, y la del demandado, en su cara principal, a juicio de esta alzada el mismo fue aceptado en todas y cada una de las partes, y por consiguiente, quedando claro que se pactó en la cláusula tercera del mismo la posibilidad de que siempre que medie acuerdo entre ambas partes, si para el momento en que venza la vigencia del contrato, concretamente para el día 21.06.2013 sin que la prohibición emitida por la Dirección Estatal Ambiental Nueva Esparta, por la cual dicho inmueble fue declarado como integrante del Área Rural de Desarrollo Integrado (ARDI), mediante Decreto N° 1578 publicado en gaceta oficial de fecha 27-05-1987, haya cesado, ambos contratantes de mutuo acuerdo, pueden elegir bien entre prorrogar la vigencia de la opción a compra por el tiempo que consideren prudente y necesario, o en su defecto restituirse a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad recibida en arras por EL PROMITENTE VENDEDOR, como única y exclusiva compensación. Y así se decide.

       EN LA ETAPA PROBATORIA.-

   1. - Reprodujo la copia fotostática (f. 7 al 14) del documento autenticado en fecha 27.02.2007 por ante la Notaría Pública Primera de San C.d.E.T., bajo el N° 7, Tomo 47 y posteriormente protocolizado en fecha 17.05.2007 por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.B.d.N.E., bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre de dicho año de la cual se infiere que el ciudadano C.M.F.G., actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil NUESTRA INVERSION C.A. dio en venta al ciudadano A.E.P.F. un inmueble de la única y exclusiva propiedad de su representada constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno de su exclusiva propiedad, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E., el cual tiene el siguiente número catastral: 16-02, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan conforme al documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Arismendi y A.d.C. de este Estado, el día 26.05.2006, bajo el N° 18, folios 90 al 103, Tomo 10, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, habiéndose protocolizado una aclaratoria del mismo por ante la misma Oficina de Registro en fecha 31.08.2006, anotado bajo el N° 5, folios 65 al 68, Protocolo Primero, Tomo 11, Tercer Trimestre; que el inmueble objeto de esta venta comprende un área de terreno de ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (139,25 mts.2) y tiene un área de construcción de ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (86,56 mts.2) siendo sus linderos: NORTE: casa N° 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa N° 5; que el inmueble objeto de esta venta consta de las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina-pantry, área para lavadero y tres (3) puestos de estacionamiento vehicular; que al inmueble descrito con inmediata anterioridad le corresponde el 8,78% sobre el 100% de los gastos comunes del Conjunto Residencial; que el precio de esta venta es la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,00) la cual recibe en nombre de su representada a entera y total satisfacción; que el ciudadano A.E.P.F. canceló parte del precio de la venta mediante crédito hipotecario que le fue otorgado por el Banco Sofitasa, Banco Universal C.A. por la cantidad de sesenta y nueve millones quinientos mil bolívares (Bs. 69.500.000,00) y constituyéndose hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de ciento treinta y nueve millones de bolívares (Bs. 139.000.000,00) sobre el inmueble que se adquirió.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   2. - Reprodujo el original (f. 15 al 20) del documento autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 29, Tomo 28 del cual se infiere que el ciudadano A.E.P.F. a quien se denominó EL PROMITENTE VENDEDOR y el ciudadano A.N.G.C. a quien se denominó EL PROMITENTE COMPRADOR celebraron opción de compra-venta mediante la cual EL PROMITENTE VENDEDOR se comprometió a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se comprometió a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones y el plazo contenidos en el esta escritura, un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas E.M., ubicado en la calle la Pullita cruce con segunda transversal, en el sector denominado La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E., cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio del citado desarrollo, el cual fue protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado en fecha 26.05.2006, registrado bajo el N° 18, folios 90 al 103, Tomo 10, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2006 y su aclaratoria protocolizado ante la misma Oficina de Registro en fecha 31.08.2006, registrado bajo el N° 5, folios 65 al 68, Protocolo Primero, Tomo 11, Tercer Trimestre de 2006; que el inmueble objeto de este contrato, está libre de gravámenes, nada adeuda por impuestos municipales o estadales y pertenece a EL PROMITENTE VENDEDOR según se evidencia en documento protocolizado ante el referido Registro en fecha 17.05.2007, registrado bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo 10, Segundo Trimestre de 2007, y la respectiva liberación del gravamen hipotecario, será protocolizada con anterioridad o en el mismo acto de otorgamiento del documento de venta definitiva; que el inmueble objeto de esta negociación, comprende un área de terreno de ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (139,25 mts.2) y tiene un área de construcción de ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (86,56 mts.2) siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: casa N° 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa N° 5; siendo sus dependencias las siguientes: tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina pantry, área para lavadero y tres (3) puestos de estacionamiento vehicular; que al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de 8,78% sobre los bienes y obligaciones comunes a los propietarios, según el documento de condominio y su aclaratoria citados; que el precio de venta convenido entre las partes es la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00) de los cuales EL PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido con anterioridad a este acto, de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR, la suma de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) mediante cheque N° 07580015 del Banco Bicentenario; que es aceptado por EL PROMITENTE COMPRADOR que tal cantidad recibida en calidad de arras solo será imputada al precio de la venta en el caso que efectivamente se proceda a la protocolización del documento definitivo de compraventa; que el saldo restante de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) será pagado por EL PROMIOTENTE COMPRADOR dentro del plazo establecido en la cláusula siguiente, mediante un crédito hipotecario otorgado por una entidad financiera del país y de acuerdo a las leyes vigentes en la materia; que el documento definitivo que contenga la compraventa del inmueble objeto de esta operación deberá ser presentado para su protocolización y en definitiva ser otorgado por los contratantes ante el Registro Público, dentro de los noventa (90) días continuos, con una única y exclusiva prórroga de treinta (30) días continuos, siguientes a la fecha de autenticación del presente documento; que si EL PROMITENTE COMPRADOR, desistiese de la presente negociación, no se presentare al acto de protocolización o si aprobado el crédito por el banco no ocurre el pago, se considerara resuelto el presente contrato sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno y tendrá derecho EL PROMITENTE VENDEDOR a retener de la suma de dinero recibida el monto de ciento cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 145.000,00), como indemnización convencional y única por concepto de daños y perjuicios, los cuales no deberán ser demostrados en ningún caso, debiendo restituir el saldo restante a EL PROMITENTE COMPRADOR dentro del lapso de 5 días luego de vencido el término de este contrato. Si el desistimiento, la falta de concurrencia al acto de protocolización o incumplimiento ocurriesen por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR, éste deberá reintegrar a EL PROMITENTE COMPRADOR, la suma entregada en concepto de arras, es decir, doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00), y además la cantidad de ciento cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 145.000,00) como pago de indemnización convencional y única por concepto de daños y perjuicios, los cuales de igual manera no deberán ser demostrados en ningún caso, todo ello sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno, dentro del lapso de 5 días luego de vencido el término previsto; que en las situaciones que hicieren imposible el cumplimiento de este contrato dentro del plazo previsto y que pudieran establecerse como caso fortuito o fuerza mayor, entre otros: cambios en la legislación del deudor hipotecario u otros instrumentos jurídicos, rebeliones civiles o militares, goldes de Estado, disturbios estudiantiles, motines o suspensión de garantías civiles y económicas, así como en los hechos derivados de la acción de la naturaleza como catástrofes, terremotos o inundaciones, etc., las partes convienen en que no operará la cláusula penal y se procederá a fijar una nueva fecha de otorgamiento para ser llevado a cabo dentro de un plazo estimado de 30 días siguientes a la fecha en que haya cesado o disminuido el caso fortuito o fuerza mayor, y se mantendrán vigentes las mismas condiciones previstas en el presente contrato. No podrá alegarse como caso fortuito o fuerza mayor la desaprobación del crédito que gestionará EL PROMITENTE COMPRADOR para el pago final del precio; que por cuanto EL PROMITENTE COMPRADOR, como se estableció, pagará el saldo del precio del inmueble, con dinero proveniente de un crédito bancario, será él o la institución financiera que otorgue el crédito, quienes se encargarán de presentar ante el Registro Público respectivo el documento definitivo que contenga la compraventa de inmueble objeto de este contrato, debiendo notificar por escrito a EL PROMITENTE VENDEDOR, con al menos siete (7) días hábiles de anticipación, en la dirección que se especifica al final de este documento, la fecha en que se realizará el otorgamiento; y que EL PROMITENTE COMPRADOR expresamente conviene en que todos los gastos por concepto de honorarios de abogados, autenticaciones y derechos de registro, serán por su única y exclusiva cuenta. En su oportunidad EL PROMITENTE VENDEDOR deberá presentar las solvencias respectivas a los fines de la protocolización del documento de venta.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 2 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   3. - Reprodujo el original (f. 22) de la constancia de solvencia emitida en fecha 25.07.2013 por el Supervisor de la Oficina de Atención al Cliente de la C.A. HIDROLOGICA DEL CARIBE mediante la cual se hace constar que el inmueble ubicado en la vía Guacuco, Casas Vacacionales E.M., propiedad de V.H. (450 m3) registrado en su base de datos con el número de identificación catastral 000100824008, se encuentra solvente con respecto al pago por servicio de agua potable y saneamiento durante el mes de julio de 2013.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 4 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   4. - Reprodujo el original (f. 23) del certificado de solvencia emitido en fecha 29.07.2013 por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio A.d.E.B.d.N.E., mediante el cual se hace constar que el ciudadano A.P., titular de la cédula de identidad N° 9.309.539, nada adeuda a esa administración por concepto de propiedad inmobiliaria hasta el cuarto (4°) trimestre del año 2013, correspondiente a un inmueble situado en el Conjunto Residencial Villas E.M., Playa Guacuco, vivienda N° 07, catastrada con el N° 019493.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 5 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   5. - Reprodujo el original (f. 24) de la factura de ingresos varios N° 36921 emitida en fecha 29.07.2013 por la Alcaldía del Municipio Arismendi de este Estado, por la cantidad de Bs. 26,75 a nombre del ciudadano A.P.F. por concepto de pago de solvencia N° 019493.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 6 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   6. - Reprodujo la copia fotostática (f. 25) de la factura de propiedad inmobiliaria N° 23516 emitida en fecha 09.01.2013 por la Alcaldía del Municipio Arismendi de este Estado, por la cantidad de Bs. 344,02 a nombre del ciudadano A.P.F., número catastral 019493, dirección Conjunto Residencial Villas E.M., por concepto de pago de año impuesto 2013 (404,73) 15%.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 7 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   7. - Reprodujo la copia fotostática (f. 21) del cheque N° 07580015 emitido en fecha 29.12.2012 a nombre del ciudadano A.P. por la cantidad de Bs. 290.000,00 girado contra la cuenta N° 01750433900071383278 del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.; y en el cual se encuentra una firma ilegible.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 3 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   8. - Reprodujo la copia fotostática (f. 27) de la comunicación emitida en el mes de mayo del 2013 por el ciudadano A.P. a la Lic. YAMILET MILLAN, Ministerio de Ambiente mediante la cual le solicita las condiciones de uso y desarrollo de una parcela ubicada en la calle la Pullita, sector La Sabana de Guacuco, Municipio Arismendi, a la cual le anexan croquis de ubicación; y donde en su parte inferior derecha se encuentra un sello húmedo en el cual se lee: “MINAMB – Nueva Esparta. RECIBIDO. Fecha 06/05/2013. Número 0976-T. Hora 2:45 pm” y una firma ilegible.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 9 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   9. - Reprodujo la copia fotostática (f. 29) de la comunicación enviada en fecha 05.06.2013 por el ciudadano A.E.P.F. a la Dirección Regional del Instituto Nacional de Tierras (INTI) del Estado Nueva Esparta a los fines de solicitarle autorización para vender al ciudadano A.N.G.C. una vivienda distinguida como casa N° 7, construida sobre una parcela de ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (139,25 mts.2), ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza, población de Guacuco, jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E.; encontrándose en su parte inferior un sello húmedo en el cual se lee: “OFICINA REGIONAL NUEVA ESPARTA. FECHA 06/06/2013. RECIBIDO. Sin que ello implique la aceptación de su contenido” 11:35 am. y una firma ilegible.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 10 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   10. - Reprodujo la copia fotostática (f. 30) del oficio N° 000761 emitido en fecha 24.05.2013 por la Directora Estadal Ambiental del Estado Nueva Esparta al ciudadano A.E.P.F. mediante el cual le notifican de conformidad a lo establecido en el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos la respuesta a su comunicación recibida en fecha 07.05.2013 por esa institución y registrada bajo el número de control interno 0976-T perteneciente al expediente N° 21315269, mediante la cual solicita condiciones de uso y desarrollo, de (01) de terreno de su propiedad, con una superficie de 139,25 mts.2, ubicado en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza en la jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E. y en tal sentido, le informa que una vez analizada y revisada la documentación presentada por parte del personal técnico adscrito a ese Despacho, se determinó que el terreno objeto de su solicitud, el cual está debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., de fecha 17.05.2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, el mismo se halla enmarcado dentro de la siguiente poligonal cerrada, cuyos vértices definidos en coordenadas UTM, son descritos a continuación:

       PUNTO NORTE ESTE

       1 1.221.347,57 410.898,06

       2 1.221.352,96 410.893,86

       3 1.221.339,72 410.898,28

       4 1.221.336,07 410.889,96

       Dicho terreno se encuentra en AREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRADO (ARDI) declarada mediante Decreto N° 1.578 publicado en Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987 y ratificada en el Decreto N° 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.06.1997 y en tal sentido, se le informó que debería dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras, por ser éste el órgano rector del área; y que el presente oficio no sería considerado, bajo ningún concepto, UN PERMISO O AUTORIZACIÓN para realizar actividad alguna y sólo tendrá vigencia mientras no se promulgue un nuevo plan de ordenación del Estado Nueva Esparta.

       En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 11 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   11. - Reprodujo el original (f. 31) del documento redactado por la abogada X.A.C. del cual se infiere que el ciudadano A.E.P.F. a quien se denominó EL PROMITENTE VENDEDOR y el ciudadano A.N.G.C. a quien se denominó EL PROMITENTE COMPRADOR convinieron en celebrar la presente aclaratoria mediante la cual ambas partes suscribieron un contrato de opción a compra por ante la Notaría Pública de Pampatar, jurisdicción del Estado Nueva Esparta en fecha 21.02.2013, cuyo objeto es un inmueble propiedad de EL PROMITENTE VENDEDOR, constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas E.M., ubicada en la calle La Pullita cruce con segunda transversal, en el sector La Pullita del Caserio Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E., considerándose este documento como parte integrante de la citación opción a compra; que ambas partes reconocen que a tenor del oficio N° 000761 de fecha 24.05.2013 emanado de la Dirección Estadal Ambiental Nueva Esparta, el inmueble fue declarado como integrante del AREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRADO (ARDI) declarada mediante Decreto N° 1.578 publicado en Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987, razón por la cual no puede procederse a la ejecución de la citación opción a compra, hasta tanto se produzca la autorización correspondiente por parte del Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras, por ser éste el órgano rector del área; que para el evento o supuesto que se venza la vigencia del contrato de opción a compra antes dicho, previsto en la cláusula tercera del citado contrato de opción a compra, sin que se haya obtenido la autorización por parte de la autoridad competente para proceder a la venta del inmueble, queda a la elección de las partes mediante mutuo y amistoso acuerdo, o bien prorrogar la vigencia de la opción a compra por el tiempo que consideren prudente y necesario, o en su defecto restituirse a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad recibida en arras por EL PROMITENTE VENDEDOR, como única y exclusiva compensación. En el entendido que de ser acogida la segunda alternativa EL PROMITENTE VENDEDOR quedará liberado del pago de la indemnización prevista en la cláusula cuarta cláusula penal, por ser el impedimento producto de una disposición emanada del Estado Venezolano, no dependiente de la voluntad de EL PROMITENTE VENDEDOR; y que ambas partes reconocen expresamente que EL PROMITENTE VENDEDOR se encuentra realizando las diligencias necesarias para tramitar la autorización de venta por parte de las autoridades competentes; encontrándose en el reverso del documento una firma ilegible, al igual que al anverso así como una leyenda: “Como Recibo. Guacuco 24 de mayo 2013.”

       En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 12 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   12. - Reprodujo la copia fotostática (f. 116) del oficio N° ORT-NE 564-2012 de fecha 02.07.2012 emanado del Instituto Nacional de Tierras (INTI) dirigido a los Notarios (as) y Registradores (as) del Estado Nueva Esparta, con atención al Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado mediante el cual solicita el cumplimiento por parte de esa oficina el contenido de la disposición final décima de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la cual versa sobre la exigencia a los usuarios por parte de los Registradores y Notarios, de presentar las autorizaciones previstas en el mismo texto legal debidamente emitidas por ese instituto, que textualmente reza lo siguiente: DECIMA: “Los Registradores y Notarios exigirán las autorizaciones previstas en esta ley, y no podría protocolizarse, reconocerse o autenticarse por ante Notaría u Oficina de Registro Público alguna, sin la debida Autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTi), ningún Acto de transferencia de la Propiedad o Gravamen de Tierras con vocación agrícola o bienhechurías fomentadas en dichas tierras, o mediante los cuales se efectué la constitución de sociedades, celebración de contratos de mandato, arrendamiento, comodato, cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o, en general cualesquiera documentos o negocios jurídicos, que impliquen el aprovechamiento de predio rurales con vocación agrícola de forma indirecta”.

       La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para comprobar que el Instituto Nacional de Tierras (INTi) le solicita al Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado el cumplimiento del contenido de la disposición final décima de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la cual versa sobre la exigencia a los usuarios por parte de los Registradores y Notarios, de presentar las autorizaciones previstas en el mismo texto legal debidamente emitidas por ese Instituto. Y así se decide.

   13. - Reprodujo la copia fotostática (f. 124 y 125) de los panfletos relacionados con el caso I.N.E. de los cuales se infiere que se solicita al INTI la nulidad del acto administrativo que declara ociosas e incultas 521 hectáreas del Valle de Atamo y Guacuco, por ser arbitrario, inconstitucional e ilegal.

       Esta alzada le niega valor probatorio a los anteriores instrumentos, por cuanto los mismos nada aportan para aclarar puntos controvertidos y adicionalmente por cuanto no se conoce de quien emana, y por ende no se cumplen con los requerimientos establecidos en el artículos 431 del Código de Procedimiento Civil, que impone los requisitos para darle valor a documentos privados emanados de terceros. Y así se decide.-

   14. - Reprodujo (f. 127 y 128) los artículos de prensa aparecidos en los diarios S.d.M.d. fecha 03.09.2013 y Diario Caribazo de fecha 11.10.2013, el primero titulado “EN 24 HORAS RESUELVEN TEMA SOBRE DECRETO ARDI” y el segundo “GACETA OFICIAL N° 40.267 PUBLICA ‘EL FIN’ AL DILEMA CON LOS TERRENOS DE ATAMO” de los cuales se extrae que el referido decreto fue derogado el 08.10.2013.

       Al anterior documento se le confiere valor probatorio con fundamento en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que mediante ese hecho comunicacional en esa fecha se anunció por ese medio de comunicación escrito la derogatoria del decreto ARDI que prohibía la venta de inmuebles situados en los terrenos ubicados en Atamo. Y así se decide.

   15. - Copia fotostática (f. 181 al 183) del memorandum N° GBH-0610-2013 emitido en fecha 13.02.2013 por la Lic. MILAGROS ROA, Sub-Gerente de Admón. de Créditos del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A. a la Agencia Porlamar (42) Gerente de Agencia mediante el cual envían anexo un documento de borrador de liberación del crédito con recursos FAOV del cliente A.E.P.F., crédito N° 940, el cual debe ser entregado al cliente a la brevedad posible; que agradecían comunicarse al 5107418-5107417 para informarles la fecha de la firma en el registro; y de cuyo documento anexo se infiere que el ciudadano A.E.P.F. ha pagado al banco Sofitasa, Banco Universal C.A., la totalidad del préstamo hipotecario a largo plazo para la adquisición de vivienda principal, no quedando en consecuencia nada a deber por concepto de capital ni por intereses, en nombre del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) declaró canceladas todas las obligaciones a cargo del referido ciudadano, por ende extinguida en todas sus partes la hipoteca legal de primer grado que consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.c.te este Estado, en fecha 17.05.2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007 y constituida sobre un inmueble de su propiedad consistente en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda principal, distinguida con el N° 07, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.m., calle la Pullita, cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserio Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado, el cual tiene el siguiente número catastral: 16-02, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el referido documento constitutivo del gravamen.

       El anterior instrumento se refiere a una copia fotostática de un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente juicio, en consecuencia el mismo carece de valor probatorio por cuanto primero debió consignarse en original y en segundo, en razón de que si emana de un tercero, para obtener el valor probatorio procurado por su promovente, debió dar cumplimiento al contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil el cual exige que aquellos documentos privados que emanan de terceros que no son parte en el juicio, ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, lo cual fue incumplido por la promovente. Y así se decide.

   16. - Original (f. 184 y 185) de las libretas de ahorros Nros. 2049856 y 02652343 correspondiente a la cuenta N° 0137-0042-76-0000338382 del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., perteneciente al ciudadano A.E.P.F.d. las cuales se infiere que se han hecho depósitos desde el día 19.02.2010 hasta el día 22.05.2014.

       Los cuales a continuación se detallan, a saber: 16/03/10 Bs. 700,00: 01/07/10 Bs. 800,00; 10/08/10, Bs. 750,00; 16/09/10 Bs. 1800,00; 24/09/10, Bs. 300,00, 11/11/10 Bs. 1300,00; 16/02/11 Bs. 1900,00; 26/04/11, Bs. 2000,00; 22/06/11 Bs. 1400,00; 31/08/11 Bs. 2000,00; 25/11/11 Bs. 1100.00; 13/01/12. Bs. 650.00; 24/02/12, Bs. 100,00; 28/05/12, Bs. 1700,00; 18/09/12, Bs. 2200,00; 27/11/12 Bs. 1500,00 y 26/02/13 Bs. 1.100,00.

       Esta alzada le niega valor probatorio al anterior instrumento, por cuanto el medio conducente e idóneo para dejar constancia fehaciente de dichos depósitos era la prueba de informes dirigida al Banco que se menciona y no la presentación de la libreta de ahorros, de la cual no se aprecian datos fidedignos sobre los hechos que se pretenden probar. Y así se decide.-

   17. - Testimoniales.-

       a.- En fecha 22.09.2014 (f. 245 al 247) se le tomó declaración al testigo J.J.P.P. quien manifestó que conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos A.P.F. y A.N.G.C.; que los mismos realizaron una transacción sobre un inmueble propiedad del ciudadano A.P.F.; que él fue quien presentó a los referidos ciudadanos para hacer la operación de compra-venta; que no sabe la dirección exacta del inmueble, pero si puede ubicar el inmueble de hecho lo visitó antes de iniciar la diligencia de venta; que el inmueble se encuentra ubicado en Guacuco, Municipio Arismendi; que le sugirió a los referidos ciudadanos que cualquier acuerdo a que se llegara debería ser soportado por escrito; que revisó la documentación de propiedad y le solicitó al propietario los recaudos del caso para la consecución de todas las solvencias requeridas, esto previo a lo que se acostumbra a lo que es la gestión inmobiliaria; que en la transacción actuó como un corredor inmobiliario; que en su condición de corredor inmobiliario tenía conocimiento de un decreto emitido por el Ministerio del Ambiente que comprendía una poligonal de 521 hectáreas parte de esta poligonal es la carretera que va desde Guacuco haya playa Guacuco como referencia el margen derecho de dicha vía estaba afectado, el margen izquierdo no aparece dentro de la poligonal referida y en ese sector y en esa área se encuentra el inmueble referido en este caso; que le informó al ciudadano A.P.d. área afectada; que en su criterio el inmueble no estaba afectado, en el Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi no recibían documentos de esa zona; y que el Registro en ningún momento se negaban a protocolizar documentos solo que los referidos a la zona de Guacuco donde se hace mención no recibían los mismos.

       Al momento de ser repreguntado manifestó que no tenía ningún interés en las resultas del presente juicio; que tiene amistad con el señor A.P.F., ya que se conocen desde hace tres años socialmente y esta es la única actividad de intermediación que han realizado; que el señor A.P.F. le encargó el corretaje del inmueble objeto del presente procedimiento de manera verbal debido a la amistad y confianza que se tienen; que pactó honorarios por la gestión inmobiliaria encargada por el ciudadano A.P.F., estableciendo un monto y fue cancelado el 50% del mismo; que no existía ningún impedimento para protocolizar el documento definitivo de la compra-venta, debido a la zona donde esta el inmueble y en consecuencia no se lo informó a ninguna de las partes; que no verificó con experto si el margen izquierdo de la poligonal no estaba afectada, ya que estaba afectado solo el margen derecho; que va al registro Inmobiliario de Arismendi con frecuencia y no y no reciben documentos de la zona, y que su diligencia de intermediación con el señor A.E.F. y A.N.G. llegó hasta el momentos en que ellos iniciaron sus conversaciones para acordar la forma de pago, acuerdos y tiempos de dicha negociación; y que su intermediación concluyó antes de la firma de la opción de compra.

       Esta alzada desecha del proceso la declaración rendida por el referido testigo, toda vez que este manifestó que tiene amistad con el señor A.P.F., ya que se conocen desde hace tres años socialmente y esta es la única actividad de intermediación que han realizado, y que adicionalmente el señor A.P.F. le encargó el corretaje del inmueble objeto del presente procedimiento de manera verbal debido a la amistad y confianza que se tienen. Esta expresión efectuada por el testigo pone en duda su imparcialidad, por cuanto no solo anuncia que es amigo del demandante promovente de la prueba, sino que tiene interés en las resultas del proceso y esta circunstancia lo inhabilita para declarar en el presente juicio a tenor de lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

       b.- En fecha 16.06.2014 (f. 207 al 210) se le tomó declaración al ciudadano P.R.G.R. quien manifestó que conocía de vista, trato y comunicación al ciudadano A.N.G.C.; que conoce al referido ciudadano desde hace muchos años por haber ido al mismo instituto educativo en la ciudad de caracas y además, por ser abogado en diversas negociaciones en las cuales lo ha contratado como abogado redactor de los documentos que las contienen; que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano A.P.F.; que conoce al referido ciudadano por haber sido contratante en diversos negocios jurídicos en los cuales ha sido abogado redactor incluyendo la opción de compra que se ventila en este juicio; que el ciudadano A.N.G. acudió a su oficina para la redacción del documento de opción de compra y a su vez para que realizara los trámites ante la Notaría Pública a los fines de su autenticación, lo cual hizo en la Notaría Pública de Pampatar de la jurisdicción del Estado Nueva Esparta y fue allí donde se otorgó; que le constaba que para el momento de otorgamiento de la opción de compra la Notario Titular de la Notaría de Pampatar era la Dra. M.G.R., quien ya no ejerce esas funciones; que en ningún momento el contrato de opción de compra fue objetado por la Notaría citada por razones de hecho del príncipe; que no tenía conocimiento como abogado redactor del documento de opción de compra venta de la imposibilidad de hacer transacciones sobre el inmueble objeto de este procedimiento; que el ciudadano A.N.G. se encontraba realizado los trámites ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. para la futura protocolización del documento de venta y fue en ese organismo donde le informaron que existía una prohibición para el otorgamiento del inmueble que había opcionado. Asimismo, en conversaciones que sostuvo con el ciudadano A.P.F., luego de la negativa del Registro era obvio que existía tal prohibición; que la redacción de un contrato de opción de compra sobre el inmueble objeto de este juicio le fue solicitada por el señor A.N.G. y le hizo entrega del documento de propiedad que demuestra que el ciudadano A.P.F. adquirió dicho inmueble y que existía un crédito hipotecario sobre el mismo y por lo tanto, no realizó ninguna investigación sobre prohibición alguna vigente sobre dicho inmueble ya que el control administrativo corresponde a organismos públicos, en este caso la Notaría o el Registro y de todas manera, en la escritura que redactó se establece la normativa que podía regir ante el surgimiento de causas que imposibilitaran el cumplimiento del contrato; que era difícil para él establecer una fecha cierta y en concreto en que se reunió con el ciudadano A.P.F. para tratar lo concerniente al inmueble y la redacción contractual con el señor A.N.G., y que más que una reunión en dos oportunidades se encontró al ciudadano A.P.F. en el Centro Comercial AB, resultando que al tratar el tema sobre la venta le comunicó que su decisión era no realizarla en virtud que en su opinión el plazo estaba vencido, posición que asimismo le manifestó por vía telefónica y en uno de los citados encuentros en dicho centro comercial donde le comento que el Registro Público había fijado una fecha para el otorgamiento de la venta definitiva; que en virtud de haber surgido la negativa de protocolizar el documento definitivo de venta por parte del Registro, los contratantes asumieron posiciones en el sentido de velar por sus respectivos derechos, no le constaba que los ciudadanos A.N.G. y A.P.F. se hayan reunido en la Feria de Traki, pero entendía que para entonces pudo comunicar al ciudadano A.P.F. que el ciudadano A.N.G. estaba dispuesto a pagar un adicional de cien mil bolívares a parte de lo que por contrato estaba obligado. En conversación con el señor A.P. éste le manifestó que esa cifra era muy baja y que su pretensión era la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) adicionales. Cuando comunicó éste pedimento al ciudadano A.N.G. al parecer asumió la posición de solicitar una suma superior a esos trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) y repite no le consta que haya sido la cifra de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000) la solicitada para resolver la opción de compra; que no le constaba la cantidad cierta de dinero que hubiese exigido el señor A.N.G. pero entiende que ambas partes hicieron propuestas económicas en salvaguarda de sus intereses; que su cliente para entonces el ciudadano A.N.G. solicitó asesoría para de alguna manera llegar a un acuerdo para materializar la venta aún conociendo que existía la prohibición por cuanto el estaba dispuesto a esperar su levantamiento y le sugirió que podría ofrecerle una cantidad de dinero adicional al vendedor en vista de los inconvenientes y las diferencias que habían surgido entre ellos. Cuando la Dra. A.D.P. lo llamó vía telefónica acordaron en verse en la oficina y le hizo el planteamiento que le había indicado el comprador, el cual fue sugerido repite por su persona; que una vez el ciudadano A.N.G. obtuvo la planilla de otorgamiento por parte del Registro acudió a su oficina y le entregó copia de la misma la cuesta esta fecha miércoles 23.10.2013, número de trámite 393.2013.4.139, y debe haber sido luego de esa fecha que vía telefónica y si mal no recuerda encuentro ocurrido en el Centro Comercial AB le comunicó al señor A.P.F. que el otorgamiento de la venta definitiva había sido fijada; que no tenía conocimiento de que el señor A.N.G. haya recibido y suscrito un documento privado del señor A.P.F. y nunca ha visto dicha escritura; y que la notificación del otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro Público la comunicó en lo personal al promitente vendedor y no le consta que haya sido directamente el promitente comprador quien haya realizado esa notificación.

       Esta alzada desecha del proceso la declaración rendida por el referido testigo, toda vez que este manifestó que el demandado-reconviniente lo contrató como abogado para realizar diversas negociaciones como redactor de documentos, incluyendo la opción de compra que se ventila en este proceso, circunstancia que a juicio de esta alzada denota que no solo le une al demandado una relación de amistad, de confianza, sino que adicionalmente el testigo por haber participado en la negociación tiene interés en las resultas de este juicio. Y así se decide.

   18. - En fecha 07.08.2014 (f. 217) se declaró desierto el acto para que el ciudadano A.N.G.C. absolviera las posiciones juradas, por cuanto la parte actora-reconvenida y promovente de la prueba no compareció.

       En fecha 08.08.2014 (f. 236 al 240) siendo la oportunidad para que el ciudadano A.P.F. absolviera las posiciones juradas que le formularía el ciudadano A.N.G.C. se infiere que el absolvente procedió a responderlas de la siguiente manera: PRIMERA: ¿Diga el absolvente como es cierto que usted tenia conocimiento de la existencia del decreto de afectación de la zona del Valle de Atamo que hizo el Instituto Nacional de Tierras (INTI) en el año 2010 con fundamento en el Decreto 1578, Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987, que había conformado el ARDI y que declaró las tierras comprendidas en la poligonal que abarcaba hasta la zona de Guacuco como tierras con vocación agrícolas y prohibió a los propietarios de la misma a registrar la venta del inmueble? CONTESTÓ: No tenía conocimiento en lo absoluto. SEGUNDA: ¿Diga el absolvente como es cierto que para el momento de la entrega del inmueble y posterior firma del documento de opción de compra que celebró con el ciudadano A.N.G., usted no certificó previamente si el inmueble de su propiedad estaba afectado por el Decreto del INTI que impedía registrar las ventas en el Registro Subalterno siendo que la afectación de las tierras donde se encuentra el inmueble fue un hecho notorio, público y comunicacional. CONTESTÓ: Primero, si hubiese sabido que tenía alguna afectación no hubiese hecho la opción de compra y segundo, si hubiese sido un hecho público y notorio, en la Notaría Pública de Pampatar como Oficina Pública no me hubiesen aceptado firmar la opción de compra. TERCERA: ¿Diga el absolvente como es cierto que a mediado del mes de mayo del 2013, usted tuvo conocimiento de que el problema de las tierras que habían sido afectadas por el Decreto del I.e. siendo tratadas por el Gobernador y se hablaba de la próxima terminación del conflicto que existía sobre dichas tierras entre la comunidad afectada y en INTI. CONTESTÓ: En ese momento que leo la noticia es que veo que había un problema con las tierras donde tengo mi propiedad, pero no estoy al tanto que en el sector donde tengo mi propiedad existe alguna medida de prohibición. CUARTA: Diga el absolvente como es cierto que en fecha 06.05.2013, usted solicitó información al Ministerio del Ambiente para que le informara si la vivienda de su propiedad estaba afectada por el Decreto del INTI antes señalado. CONTESTÓ: Si la solicite dado que me extraño que en el sector donde se encuentra mi propiedad jamás había estado con ningún tipo de prohibición para la venta de propiedad. QUINTA: Diga el absolvente como es cierto que el señor A.G. no pudo introducir el documento en el Registro porque le faltaba un recaudo que debía serle entregado por el vendedor A.P.F. cual era la autorización de venta dada por el INTI, y el señor ALDO le notificó para que por favor tramitara tal solicitud. CONTESTÓ: No me notificó, de hecho dado que se atrasaba cada día más la venta del inmueble, lo llamaba en innumerables oportunidades a las cuales no tenía respuesta en lo absoluto. Quiero dejar constancia que en una oportunidad fui al Registro Subalterno de La Asunción y aún no estaba introducida ningún tipo de documentación, he allí cuando me entero aproximadamente a finales del mes de junio que me dicen que aparentemente hay una prohibición para la firma de documento de todo lo que respecta a la zona de Guacuco, lo que me causa una mayor sorpresa, dado que en ningún momento para la zona donde yo tengo mi propiedad existía alguna prohibición, ya que se habían hecho otras venta en la zona donde yo tengo mi propiedad. SEXTA: Diga el absolvente como es cierto que al finalizar los 90 días del plazo de la opción y antes la pérdida de valor adquisitivo de la moneda que había sufrido Venezuela en el año 2013, usted consideró justo aumentar el precio de venta del inmueble cuando se enteró por el oficio del Ministerio del Ambiente que el asunto no se iba a resolver hasta que se anulara el Decreto de Afectación de las Tierras. CONTESTÓ: Si hubiera sido así no hubiese buscado al señor A.G. para hacer una prorroga de la opción la cual nunca tuve respuesta, dejo hacer constar que siempre actúe de buena fe y que en una oportunidad el se presento en mi negocio para decirme que si quería que me devolviera el inmueble le tendría que dar a parte de los doscientos noventa mil bolívares de la opción cuatrocientos mil bolívares de más y él con mucho gusto me devolvía mi propiedad o mi casa, a lo cual le manifesté que no estaba de acuerdo y que nos veríamos en Tribunal. SEPTIMA: Diga el absolvente como es cierto que las diligencias y trámites para obtener las solvencias de agua, ficha catastral, impuesto municipal, planilla forma 33 del SENIAT, Rif. de vendedor, no fueron realizadas por usted, e indique a quien autorizo usted para hacerlo. CONTESTÓ: Al señor J.J.P.P. que fue la persona que fungió en este caso como corredor inmobiliario, llevando él al señor A.G. a mostrar la vivienda. OCTAVA: Diga el absolvente como es cierto que usted se negó a vender el inmueble una vez recibiera la respuesta del Ministerio del Ambiente porque no le convenía el precio de venta que había pactado en la opción. CONTESTÓ: Es falso de toda falsedad, me opongo a no vender el inmueble porque la opción de compra ya estaba vencida, y quiero hacer constar también que no voy a vender mi vivienda y estoy dispuesto a devolverle al señor A.N.G. la cantidad de dinero recibida y la cláusula penal la cual en la misma opción no me obliga a mi a devolverle, estoy dispuesto a reconocerle parte de ella. NOVENA: ¿Diga el absolvente como es cierto que en el contrato de opción de compra que usted celebró con el señor A.N.G. existe una cláusula que dice que en caso de situaciones que hicieren imposible el cumplimiento del contrato por causas ajenas a la voluntad de las partes, éstas convienen que no operara la cláusula penal y se fijará una nueva fecha de otorgamiento dentro de un plazo de 30 días consecutivos siguientes a la fecha en que haya cesado el impedimento? CONTESTÓ: Si lo dice la opción y quiero dejar constancia de que antes de que se venciera la opción a compra del inmueble en múltiples oportunidades busqué al señor A.N.G. para hacer una nueva opción a compra de hecho el recibió una copia la cual jamás obtuve respuesta de su parte. DÉCIMA: ¿Diga el absolvente como es cierto que el abogado del demandado reconviniente P.G. le notificó que se había introducido el documento de registro porque el 08 de octubre del 2013 se dejó sin efecto el Decreto que impedía registrar los inmuebles en el Valle del Atamo y que la firma estaba pautada para el día 28 de octubre del 2013, y usted le respondió que no iría a la firma porque la opción estaba vencida y no le iba a vender al Señor GARRIDO? CONTESTÓ: Primero, no hice negocio con el Dr. P.G.; segundo no tuve ningún tipo de información ni escrita, ni verbal que estaban los documentos en el Registro para su firma y tercero, para esa fecha si es cierto que la opción estaba vencida, tenía cuatro (4) meses ya vencida.

       Esta alzada le imparte valor probatorio a la anterior declaración de conformidad con lo establecido en el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el demandante reconvenido fue enfático en señalar que para la fecha en que celebró el contrato de opción de compra venta con el accionante no tenía conocimiento que el inmueble se encontraba afectada por el referido Decreto emanado del Instituto Nacional de Tierras (INTI), que si hubiese sabido que su propiedad tenía alguna afectación no hubiese hecho la opción de compra, negó que para la fecha de la celebración de la opción dicha afectación era un hecho público y notorio, pues de ser así en la Notaría Pública de Pampatar como Oficina Pública no le hubiesen aceptado firmar la opción de compra; que se enteró de la existencia de tal prohibición en el mes de mayo de 2013 cuando lo leyó en las noticias y en ese mismo mes y año solicitó información al respecto ante el Ministerio del Ambiente, negó que el demandado reconviniente le hubiese notificado que debía solicitar una autorización ante el INTi, la cual le exigía la Oficina de Registro como requisito para la protocolización del documento de venta, que fue el comprador hoy demandado el que atrasó la venta, que en innumerables oportunidades lo llamó sin obtener respuesta, que no es cierto que al finalizar los 90 días del plazo de la opción de compra consideró justo aumentar el precio de la venta, ya que si hubiese sido así no hubiese buscado al accionado para prorrogar la opción; que siempre actuó de buena fe, que se opuso a vender porque la opción de compra ya estaba vencida, fue enfático en señalar que no va a vender su vivienda y que está dispuesto a devolverle al demandado la cantidad de dinero recibida y lo establecido en la cláusula penal del contrato, la cual si bien no lo obliga a devolverle nada, él está dispuesto a reconocerle parte de ella, recalcó que antes de que se venciera la opción a compra del inmueble en múltiples oportunidades busqué al señor A.N.G. para hacer una nueva opción a compra, que de hecho el recibió una copia de la cual jamás obtuvo respuesta, expresó que no tuvo ningún tipo de información ni escrita, ni verbal que estaban los documentos en el Registro para su firma, que es cierto que para el día 08 de octubre del 2013 cuando se dejó sin efecto el Decreto que impedía registrar los inmuebles en el Valle del Atamo la opción tenía cuatro (4) meses ya vencida. Y así se establece.

   19. - En fecha 07.08.2014 (f. 218 y 219) tuvo lugar la practica de la inspección judicial trasladándose y constituyéndose el Tribunal en la sede de la oficina del Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C., ubicado en la ciudad de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, siendo atendido por el ciudadano FREYNALDO ADRIAN, quien manifestó ser el Registrador y dejándose constancia que al momento de la practica de la inspección, si se encuentra en la cartelera de dicho Registro el cartel que informe a los usuarios sobre el levantamiento por parte del Estado de las prohibiciones de protocolización de documentos sobre inmuebles afectados por los Decretos Nros. 1578 y 483; que la fecha en la que aparece es 16.09.2013, y otro en fecha 15.10.2013, el cual fue dirigido al Registrador; que le fue exhibido el libro de presentación, en el cual se deja constancia que si existió el trámite correspondiente; que si existe registro de emisión por parte del citado registro de constancia de recepción con número de trámite 393.2013.4.139, en el cual se fijó para la fecha de firma el día lunes 28.10.2013; y siendo incorporada a la inspección copia del documento contentivo de nulidad de acto administrativo, así como constancia de recepción.

       Esta alzada le imparte valor probatorio a la anterior inspección de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, para demostrar que ciertamente el demandado reconviniente gestionó ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado, los trámites correspondientes para obtener la firma del documento definitivo de compraventa, cuyo otorgamiento fue fijado para el día 28.10.2013; y que el Estado levantó las prohibiciones de protocolización de documentos sobre inmuebles afectados por los Decretos Nros. 1578 y 483. Y así se decide.

       DEMANDADA.-

       CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA.-

   1. - Copia fotostática (f. 115) del documento titulado “ENTREGA DE DOCUMENTOS. RECOMENDACIONES PARA EL PROCESO DE PROTOCOLIZACION. (FIRMA CRÉDITO HIPOTECARIO) emitido por el Banco Bicentenario, del cual se extrae que al ciudadano A.N.G.C., titular de la cédula de identidad N° 12.479.524 le fue aprobado un crédito bajo la modalidad LDH por la cantidad de Bs. 409.386,95 y quien debía notificar la fecha de la firma con cinco (5) días de anticipación a la agencia en la cual se introdujo la solicitud.

      El anterior instrumento se valora para demostrar las circunstancia señaladas, esto es que el accionado cumplió con su carga contractual de gestionar el crédito hipotecario a los fines de pagar el saldo del precio de venta en la oportunidad correspondiente, y que el mismo fue aprobado por la institución bancaria señalada por la cantidad de Bs. 409.386,95. Y así se decide.

   2. - Copia fotostática (f. 116) del oficio N° ORT-NE 564-2012 de fecha 02.07.2012 emanado del Instituto Nacional de Tierras (INTI) dirigido a los Notarios (as) y Registradores (as) del Estado Nueva Esparta, con atención al Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado mediante el cual solicita el cumplimiento por parte de esa oficina el contenido de la disposición final décima de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la cual versa sobre la exigencia a los usuarios por parte de los Registradores y Notarios, de presentar las autorizaciones previstas en el mismo texto legal debidamente emitidas por ese instituto, que textualmente reza lo siguiente: DECIMA: “Los Registradores y Notarios exigirán las autorizaciones previstas en esta ley, y no podría protocolizarse, reconocerse o autenticarse por ante Notaría u Oficina de Registro Público alguna, sin la debida Autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTi), ningún Acto de transferencia de la Propiedad o Gravamen de Tierras con vocación agrícola o bienhechurías fomentadas en dichas tierras, o mediante los cuales se efectué la constitución de sociedades, celebración de contratos de mandato, arrendamiento, comodato, cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o, en general cualesquiera documentos o negocios jurídicos, que impliquen el aprovechamiento de predio rurales con vocación agrícola de forma indirecta”.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 12 de las pruebas aportadas por la parte actora en la etapa probatoria. Y así se decide.

   3. - Copia fotostática (f. 117 y 118) del oficio N° 000761 emitido en fecha 24.05.2013 por la Directora Estadal Ambiental del Estado Nueva Esparta al ciudadano A.E.P.F. mediante el cual le notifican de conformidad a lo establecido en el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos la respuesta a su comunicación recibida en fecha 07.05.2013 por esa institución y registrada bajo el número de control interno 0976-T perteneciente al expediente N° 21315269, mediante la cual solicita condiciones de uso y desarrollo, de (01) de terreno de su propiedad, con una superficie de 139,25 mts.2, ubicado en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza en la jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E. y en tal sentido, le informa que una vez analizada y revisada la documentación presentada por parte del personal técnico adscrito a ese Despacho, se determinó que el terreno objeto de su solicitud, el cual está debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., de fecha 17.05.2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, el mismo se halla enmarcado dentro de la siguiente poligonal cerrada, cuyos vértices definidos en coordenadas UTM, son descritos a continuación:

      PUNTO NORTE ESTE

      1 1.221.347,57 410.898,06

      2 1.221.352,96 410.893,86

      3 1.221.339,72 410.898,28

      4 1.221.336,07 410.889,96

      Dicho terreno se encuentra en AREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRADO (ARDI) declarada mediante Decreto N° 1.578 publicado en Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987 y ratificada en el Decreto N° 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.06.1997 y en tal sentido, se le informó que debería dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras, por ser éste el órgano rector del área; y que el presente oficio no sería considerado, bajo ningún concepto, UN PERMISO O AUTORIZACIÓN para realizar actividad alguna y sólo tendrá vigencia mientras no se promulgue un nuevo plan de ordenación del Estado Nueva Esparta.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 11 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   4. - Copia fotostática (f. 119) de la comunicación enviada en fecha 05.06.2013 por el ciudadano A.E.P.F. a la Dirección Regional del Instituto Nacional de Tierras (INTI) del Estado Nueva Esparta a los fines de solicitarle autorización para vender al ciudadano A.N.G.C. una vivienda distinguida como casa N° 7, construida sobre una parcela de ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (139,25 mts.2), ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza, población de Guacuco, jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E.; encontrándose en su parte inferior un sello húmedo en el cual se lee: “OFICINA REGIONAL NUEVA ESPARTA. FECHA 06/06/2013. RECIBIDO. Sin que ello implique la aceptación de su contenido” 11:35 a.m., y una firma ilegible.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 10 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   5. - Original (f. 120) de la comunicación emitida en fecha 11.06.2013 por la abg. C.R.D., Defensora Pública Primera en Materia Civil, Administrativa y Especial Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda dirigida al ciudadano A.G.C. mediante la cual lo convoca con carácter de urgencia, por ante esa Unidad de Defensa Pública, ubicada en el Palacio de Justicia en la ciudad de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, el 14.06.2013, a las 11:00 de la mañana, a los fines de tratar asunto de interés, expediente N° 1734; y que era importante destacar que este acto tenía como fin, buscar la solución pacífica de los conflictos, garantizar el goce y ejercicio efectivo del derecho a la vivienda, así como orientar y asesorar en Materia Inquilinaria a todas las personas, de conformidad con lo dispuesto en los numerales 1 y 10 del segundo apartado de la Resolución de la Defensa Pública N° DDPG-2011-0047 de fecha 31.01.2011, mediante la cual se activa la competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.

      El anterior instrumento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que se gestionó ante la Unidad de Defensa Pública de este Estado, el trámite de la vía administrativa en procura de proteger los derechos del ciudadano A.G.C., como ocupante del inmueble. Y así se establece.

   6. - Original (f. 121 y 122) del documento suscrito en fecha 29.12.2012 por los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., denominándose al primero LA OFERENTE y al segundo EL OFERIDO quienes convinieron en celebrar contrato de opción de compra venta de carácter privado, ya que por motivos de viaje y por encontrarse en las fiestas navideñas, no es posible otorgarlo por ahora ante la Notaría respectiva, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: que LA OFERENTE es propietaria de un inmueble constituido por una casa signada con el N° 7 ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.E.d. la población de Guacuco de la Urbanización, Municipio Autónomos Arismendi y A.d.C.d.E.N.e., tal y como se evidencia de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 26.05.2006, bajo el Tomo N° 18, folios 90 al 103, Protocolo Primero, Tomo II, Tercer Trimestre, Tomo 10, ficha catastral N° 19493; que LA OFERENTE otorga a EL OFERIDO con carácter de exclusividad opción de compra venta del inmueble descrito en la cláusula primera y EL OFERIDO se compromete a adquirirlo en el precio fijo no sujeto a modificación de ochocientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 850.000,00), el cual será cancelado por EL OFERIDO en dinero efectivo de la siguiente manera: a) la cantidad de cien mil bolívares exactos (Bs. 290.000,00) (sic), en calidad de arras, que será entregada a la firma del presente documento privado y b) el monto entregado corresponde al porcentaje de la opción definitivo de compra venta ante el Registro respectivo; que el plazo de la presente opción de compra venta es de noventa (90) días hábiles, contados a partir de la suscripción del documento de opción de compra venta que las partes firmarán ante la Notaría respectiva. En este sentido, LA OFERENTE se compromete dentro de éste término y a la brevedad posible a entregar los documentos y solvencias que sean necesarios para que EL OFERIDO logre la obtención del crédito hipotecario y para la formalización y suscripción de la compra venta definitiva del inmueble objeto del presente contrato ante el Registro respectivo; que por existir un acuerdo previo entre las partes, LA OFERENTE, hace entrega del inmueble a EL OFERIDO, y éste declara recibirlo en perfectas condiciones de habitabilidad, libre de personas y totalmente amoblado; que las partes acuerdan que por causas imputables a LA OFERENTE, no se pudiera protocolizar el documento definitivo de compra venta en el plazo estipulado en la cláusula tercera del contrato, ésta se obliga a reintegrar de forma inmediata a EL OFERIDO, la cantidad de Bs. 100.000,00 recibido en este acto privado y pagarle la cantidad de doscientos noventa mil exactos (Bs. 290.000,00) que es el 30% del monto entregado con este documento, como indemnización por concepto de los daños y perjuicios causados. Si el incumplimiento fuera por causas imputables a EL OFERIDO, se declarará rescindido de pleno el presente contrato y LA OFERENTE retendrá la cantidad de ochenta y siete mil bolívares exactos (Bs. 87.000,00), como indemnización por concepto de los daños y perjuicios causados y procederá a la devolución del remanente, es decir a la cantidad de doscientos tres mil bolívares exactos (Bs. 203.000,00), una vez que EL OFERIDO le haga la devolución del inmueble en óptimas condiciones de habitabilidad, totalmente desocupado, libre de personas, con todo su mobiliario y en las mismas buenas condiciones que lo recibió y solvente de todos los gastos de luz, gas, condominio, agua, aseo urbano y todos los impuestos que haya lugar mientras duro su permanencia en el mencionado inmueble; y que las partes acordaron, que para el 03.01.2013, autenticaran ante la Notaría respectiva éste documento de opción de compra venta, bajo las mismas condiciones que se encuentran pactando en este compromiso de opción de compra venta privada, ya que es uno de los requisitos indispensables para que EL OFERIDO, proceda a tramitar ante una Entidad Bancaria, la solicitud del crédito hipotecario para la cancelación del remanente de la totalidad del valor del inmueble conforme al precio establecido por LA OFERENTE en la cláusula segunda del presente compromiso de compra venta del inmueble arriba descrito.

      El anterior documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar entre otras circunstancias que en fecha 29.12.2012 los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C. convinieron en celebrar contrato de opción de compra venta de carácter privado sobre un inmueble constituido por una casa signada con el N° 7 ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.E.d. la población de Guacuco de la Urbanización, Municipio Autónomos Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., por un precio fijo no sujeto a modificación de ochocientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 850.000,00), a ser pagado en la forma arriba indicada, que en dicho contrato el ciudadano A.E.P.F., hoy demandante-reconvenido, se comprometió en el término allí señalado y a la brevedad posible a entregar los documentos y solvencias que fuesen necesarios para que el hoy demandado-reconviniente lograra la obtención del crédito hipotecario y para la formalización y suscripción de la compra venta definitiva del inmueble objeto del presente contrato ante el Registro respectivo. Y así se establece.

   7. - Copia fotostática (f. 123) del cheque N° 07580015 emitido en fecha 29.12.2012 a nombre del ciudadano A.P. por la cantidad de Bs. 290.000,00 girado contra la cuenta N° 01750433900071383278 del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.; y en el cual se encuentra una firma ilegible.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 3 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   8. - Copia fotostática (f. 124 y 125) de los panfletos relacionados con el caso I.N.E. de los cuales se infiere que se solicita al INTI la nulidad del acto administrativo que declara ociosas e incultas 521 hectáreas del Valle de Atamo y Guacuco, por ser arbitrario, inconstitucional e ilegal.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 13 de las pruebas aportadas por la parte actora en la etapa probatoria. Y así se decide.

   9. - Copia fotostática (f. 126) del cheque N° 00001599 emitido en fecha 15.07.2013 a nombre del ciudadano A.E.P.F. por la cantidad de Bs. 100.000,00 girado contra la cuenta N° 0175 0433 96 0070690566 del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.; y en el cual se encuentra una firma ilegible.

      Esta alzada le niega valor probatorio al anterior instrumento por cuanto el mismo se refiere a una copia fosfática de un documento privado, y de acuerdo al criterio reiterado de la Jurisprudencia el cual ha sido acogido por este tribunal superior en reiterados fallos, las copias fotostáticas de estos instrumentos carecen de valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

   10. - Original (f. 127 y 128) de los artículos de prensa aparecidos en los diarios S.d.M.d. fecha 03.09.2013 y Diario Caribazo de fecha 11.10.2013, el primero titulado “EN 24 HORAS RESUELVEN TEMA SOBRE DECRETO ARDI” y el segundo “GACETA OFICIAL N° 40.267 PUBLICADA ‘EL FIN’ AL DILEMA CON LOS TERRENOS DE ATAMO” de los cuales se extrae que el referido decreto fue derogado el 08.10.2013.

       En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 14 de las pruebas aportadas por la parte actora en la etapa probatoria. Y así se decide.

   11. - Copia fotostática (f. 129) de la constancia de recepción N° 15 emitida en fecha 23.10.2013 por el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E. relacionada con el número de trámite 393.2013.4.139 de la cual se evidencia que el presentante es A.N.G.C., naturaleza del acto jurídico cancelación, venta y hipoteca, fecha de otorgamiento lunes 28.10.2013, sin traslado, recaudos entregados documento de identidad, timbres fiscales con un valor equivalente a Bs. 10,00, planilla forma 33, certificado de solvencia de agua, planilla de pagos municipales, ficha catastral, registro de información fiscal, declaración jurada, copia de cheque y certificado de solvencia municipal.

       El anterior instrumento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que en fecha 28.10.2013 la Oficina de Registro Público mencionada emitió la constancia de recepción N° 15, N° de trámite 393.2013.4.139 de la cual se evidencia que demandado-reconviniente realizó los trámites para el otorgamiento de la venta del inmueble objeto del presente juicio. Y así se declara.

   12. - Original (f. 130 al 150) del documento que contiene en su parte superior derecho el membrete del Banco Bicentenario, Banco Universal, visado por su abogada M.G. DIAZ y contiene un sello húmedo en el cual se lee: “Abg. B.Y.M.D. GUILARTE. C.I.: V-8.319.952. Jefe de Servicios” y una firma ilegible, así como otro sello húmedo en el cual se lee: “CATASTRADO. 019493”.

       Este instrumento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que la ciudadana A.M.S.M., actuando en su condición de apoderada especial del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., declaró cancelada la obligación contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado, en fecha 17.05.2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, en el cual consta que su representada otorgó un préstamo a intereses con garantía hipotecaria de primer grado con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda por la cantidad de sesenta y nueve millones quinientos mil bolívares (Bs. 69.500.000,00) lo que equivale a sesenta y nueve mil quinientos bolívares (Bs. 69.500,00) conforme al valor de la moneda actual, al ciudadano A.E.P.F., y para garantizar esta obligación constituyo a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de ciento treinta y nueve millones de bolívares (Bs. 139.000.000,00) lo que equivale a ciento treinta y nueve mil bolívares (Bs. 139.000,00) sobre el inmueble de su propiedad consistente en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda principal, distinguida con el N° 07, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita, cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E., el cual tiene el siguiente número catastral 019493; que las ciudadanas K.C.A.B. y/o A.G.E.S., en su condición de apoderadas del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), declararon canceladas todas las obligaciones a cargo del ciudadano A.E.P.F. y por ende extinguida en todas sus partes la hipoteca legal de primer grado que grava el antedicho inmueble; que el ciudadano A.E.P.F. le dio en venta al ciudadano A.N.G.C. un inmueble de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno propio, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con segunda transversal, sector la Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, en jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, identificada con el código catastral N° 019493; que el precio de la venta es la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 850.000,00) que recibió en ese acto a su entera y cabal satisfacción; que el ciudadano A.N.G.C. declaró que el pago del precio de venta arriba mencionado se hará de la siguiente manera: A) la cantidad de cuatrocientos cuarenta mil seiscientos trece bolívares con cinco céntimos (Bs. 440.613,05) que corresponde a la cuota inicial y B) la cantidad de cuatrocientos nueve mil trescientos ochenta y seis bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 409.386,95), que corresponde al préstamo hipotecario que consta mas adelante en este mismo documento; que el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., representado por su apoderado CARACCIOLO E.L.B. y el ciudadano A.N.G.C. convinieron en celebrar un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado por la cantidad de cuatrocientos nueve mil trescientos ochenta y seis bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 409.386,95), cuya cantidad de dinero sería destinada exclusivamente para adquirir el referido inmueble y que para garantizar la oportuna devolución de la cantidad de dinero recibida, el pago de los intereses convencionales que se causen, los moratorios, si los hubiere, los gastos de cobranza extrajudiciales o judicial si fuere el caso, los honorarios profesionales de abogados estimados en una cantidad que en ningún caso podrá exceder del diez por ciento (10%) del saldo adeudado y otros gastos directamente vinculados con el préstamo a interés, el ciudadano A.N.G.C. constituyó hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de ochocientos dieciocho mil setecientos setenta y tres bolívares con noventa céntimos (Bs. 818.773,90) sobre el mencionado inmueble; - documento titulado “SOLICITUD DE TRÁMITE” emitido en fecha 23.10.2013 por el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado a nombre del ciudadano A.N.G.C. relacionado con la cancelación, venta y hipoteca y siendo entregados los siguientes recaudos: - documento de identidad; - timbres fiscales con un valor equivalente a Bs. 10,00; - planilla forma 33; - certificado de solvencia de agua; - certificado de solvencia municipal; - ficha catastral; - registro de información fiscal; - declaración jurada; - copia de cheque y planilla de pagos municipales. Y así se establece.

       EN LA ETAPA PROBATORIA.-

   1. - Reprodujo el original (f. 15 al 20) del documento autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 29, Tomo 28 del cual se infiere que el ciudadano A.E.P.F. a quien se denominó EL PROMITENTE VENDEDOR y el ciudadano A.N.G.C. a quien se denominó EL PROMITENTE COMPRADOR celebraron opción de compra-venta mediante la cual EL PROMITENTE VENDEDOR se comprometió a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se comprometió a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones y el plazo contenidos en el esta escritura, un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas E.M., ubicado en la calle la Pullita cruce con segunda transversal, en el sector denominado La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E., cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio del citado desarrollo, el cual fue protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado en fecha 26.05.2006, registrado bajo el N° 18, folios 90 al 103, Tomo 10, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2006 y su aclaratoria protocolizado ante la misma Oficina de Registro en fecha 31.08.2006, registrado bajo el N° 5, folios 65 al 68, Protocolo Primero, Tomo 11, Tercer Trimestre de 2006; que el inmueble objeto de este contrato, está libre de gravámenes, nada adeuda por impuestos municipales o estadales y pertenece a EL PROMITENTE VENDEDOR según se evidencia en documento protocolizado ante el referido Registro en fecha 17.05.2007, registrado bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo 10, Segundo Trimestre de 2007, y la respectiva liberación del gravamen hipotecario, será protocolizada con anterioridad o en el mismo acto de otorgamiento del documento de venta definitiva; que el inmueble objeto de esta negociación, comprende un área de terreno de ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (139,25 mts.2) y tiene un área de construcción de ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (86,56 mts.2) siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: casa N° 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa N° 5; siendo sus dependencias las siguientes: tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, cocina pantry, área para lavadero y tres (3) puestos de estacionamiento vehicular; que al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de 8,78% sobre los bienes y obligaciones comunes a los propietarios, según el documento de condominio y su aclaratoria citados; que el precio de venta convenido entre las partes es la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00) de los cuales EL PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido con anterioridad a este acto, de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR, la suma de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) mediante cheque N° 07580015 del Banco Bicentenario; que es aceptado por EL PROMITENTE COMPRADOR que tal cantidad recibida en calidad de arras solo será imputada al precio de la venta en el caso que efectivamente se proceda a la protocolización del documento definitivo de compraventa; que el saldo restante de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) será pagado por EL PROMIOTENTE COMPRADOR dentro del plazo establecido en la cláusula siguiente, mediante un crédito hipotecario otorgado por una entidad financiera del país y de acuerdo a las leyes vigentes en la materia; que el documento definitivo que contenga la compraventa del inmueble objeto de esta operación deberá ser presentado para su protocolización y en definitiva ser otorgado por los contratantes ante el Registro Público, dentro de los noventa (90) días continuos, con una única y exclusiva prórroga de treinta (30) días continuos, siguientes a la fecha de autenticación del presente documento; que si EL PROMITENTE COMPRADOR, desistiese de la presente negociación, no se presentare al acto de protocolización o si aprobado el crédito por el banco no ocurre el pago, se considerara resuelto el presente contrato sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno y tendrá derecho EL PROMITENTE VENDEDOR a retener de la suma de dinero recibida el monto de ciento cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 145.000,00), como indemnización convencional y única por concepto de daños y perjuicios, los cuales no deberán ser demostrados en ningún caso, debiendo restituir el saldo restante a EL PROMITENTE COMPRADOR dentro del lapso de 5 días luego de vencido el término de este contrato. Si el desistimiento, la falta de concurrencia al acto de protocolización o incumplimiento ocurriesen por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR, éste deberá reintegrar a EL PROMITENTE COMPRADOR, la suma entregada en concepto de arras, es decir, doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00), y además la cantidad de ciento cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 145.000,00) como pago de indemnización convencional y única por concepto de daños y perjuicios, los cuales de igual manera no deberán ser demostrados en ningún caso, todo ello sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno, dentro del lapso de 5 días luego de vencido el término previsto; que en las situaciones que hicieren imposible el cumplimiento de este contrato dentro del plazo previsto y que pudieran establecerse como caso fortuito o fuerza mayor, entre otros: cambios en la legislación del deudor hipotecario u otros instrumentos jurídicos, rebeliones civiles o militares, goldes de Estado, disturbios estudiantiles, motines o suspensión de garantías civiles y económicas, así como en los hechos derivados de la acción de la naturaleza como catástrofes, terremotos o inundaciones, etc., las partes convienen en que no operará la cláusula penal y se procederá a fijar una nueva fecha de otorgamiento para ser llevado a cabo dentro de un plazo estimado de 30 días siguientes a la fecha en que haya cesado o disminuido el caso fortuito o fuerza mayor, y se mantendrán vigentes las mismas condiciones previstas en el presente contrato. No podrá alegarse como caso fortuito o fuerza mayor la desaprobación del crédito que gestionará EL PROMITENTE COMPRADOR para el pago final del precio; que por cuanto EL PROMITENTE COMPRADOR, como se estableció, pagará el saldo del precio del inmueble, con dinero proveniente de un crédito bancario, será él o la institución financiera que otorgue el crédito, quienes se encargarán de presentar ante el Registro Público respectivo el documento definitivo que contenga la compraventa de inmueble objeto de este contrato, debiendo notificar por escrito a EL PROMITENTE VENDEDOR, con al menos siete (7) días hábiles de anticipación, en la dirección que se especifica al final de este documento, la fecha en que se realizará el otorgamiento; y que EL PROMITENTE COMPRADOR expresamente conviene en que todos los gastos por concepto de honorarios de abogados, autenticaciones y derechos de registro, serán por su única y exclusiva cuenta. En su oportunidad EL PROMITENTE VENDEDOR deberá presentar las solvencias respectivas a los fines de la protocolización del documento de venta.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 2 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   2. - Reprodujo la copia fotostática (f. 115) del documento titulado “ENTREGA DE DOCUMENTOS. RECOMENDACIONES PARA EL PROCESO DE PROTOCOLIZACION. (FIRMA CRÉDITO HIPOTECARIO) emitido por el Banco Bicentenario, del cual se extrae que al ciudadano A.N.G.C., titular de la cédula de identidad N° 12.479.524 le fue aprobado un crédito bajo la modalidad LDH por la cantidad de Bs. 409.386,95 y quien debía notificar la fecha de la firma con cinco (5) días de anticipación a la agencia en la cual se introdujo la solicitud.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. Y así se decide.

   3. - Reprodujo la copia fotostática (f. 116) del oficio N° ORT-NE 564-2012 de fecha 02.07.2012 emanado del Instituto Nacional de Tierras (INTI) dirigido a los Notarios (as) y Registradores (as) del Estado Nueva Esparta, con atención al Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado mediante el cual solicita el cumplimiento por parte de esa oficina el contenido de la disposición final décima de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la cual versa sobre la exigencia a los usuarios por parte de los Registradores y Notarios, de presentar las autorizaciones previstas en el mismo texto legal debidamente emitidas por ese instituto, que textualmente reza lo siguiente: DECIMA: “Los Registradores y Notarios exigirán las autorizaciones previstas en esta ley, y no podría protocolizarse, reconocerse o autenticarse por ante Notaría u Oficina de Registro Público alguna, sin la debida Autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTi), ningún Acto de transferencia de la Propiedad o Gravamen de Tierras con vocación agrícola o bienhechurías fomentadas en dichas tierras, o mediante los cuales se efectué la constitución de sociedades, celebración de contratos de mandato, arrendamiento, comodato, cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o, en general cualesquiera documentos o negocios jurídicos, que impliquen el aprovechamiento de predio rurales con vocación agrícola de forma indirecta”.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 12 de las pruebas aportadas por la parte actora en la etapa probatoria. Y así se decide.

   4. - Reprodujo la copia fotostática (f. 117 y 118) del oficio N° 000761 emitido en fecha 24.05.2013 por la Directora Estadal Ambiental del Estado Nueva Esparta al ciudadano A.E.P.F. mediante el cual le notifican de conformidad a lo establecido en el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos la respuesta a su comunicación recibida en fecha 07.05.2013 por esa institución y registrada bajo el número de control interno 0976-T perteneciente al expediente N° 21315269, mediante la cual solicita condiciones de uso y desarrollo, de (01) de terreno de su propiedad, con una superficie de 139,25 mts.2, ubicado en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza en la jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E. y en tal sentido, le informa que una vez analizada y revisada la documentación presentada por parte del personal técnico adscrito a ese Despacho, se determinó que el terreno objeto de su solicitud, el cual está debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., de fecha 17.05.2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, el mismo se halla enmarcado dentro de la siguiente poligonal cerrada, cuyos vértices definidos en coordenadas UTM, son descritos a continuación:

      PUNTO NORTE ESTE

      1 1.221.347,57 410.898,06

      2 1.221.352,96 410.893,86

      3 1.221.339,72 410.898,28

      4 1.221.336,07 410.889,96

      Dicho terreno se encuentra en AREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRADO (ARDI) declarada mediante Decreto N° 1.578 publicado en Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987 y ratificada en el Decreto N° 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.06.1997 y en tal sentido, se le informó que debería dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras, por ser éste el órgano rector del área; y que el presente oficio no sería considerado, bajo ningún concepto, UN PERMISO O AUTORIZACIÓN para realizar actividad alguna y sólo tendrá vigencia mientras no se promulgue un nuevo plan de ordenación del Estado Nueva Esparta.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 11 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   5. - Reprodujo el original (f. 29) de la comunicación enviada en fecha 05.06.2013 por el ciudadano A.E.P.F. a la Dirección Regional del Instituto Nacional de Tierras (INTI) del Estado Nueva Esparta a los fines de solicitarle autorización para vender al ciudadano A.N.G.C. una vivienda distinguida como casa N° 7, construida sobre una parcela de ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (139,25 mts.2), ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza, población de Guacuco, jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E.; encontrándose en su parte inferior un sello húmedo en el cual se lee: “OFICINA REGIONAL NUEVA ESPARTA. FECHA 06/06/2013. RECIBIDO. Sin que ello implique la aceptación de su contenido” 11:35 a.m, y una firma ilegible.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 10 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   6. - Reprodujo el original (f. 120) de la comunicación emitida en fecha 11.06.2013 por la abg. C.R.D., Defensora Pública Primera en Materia Civil, Administrativa y Especial Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda al ciudadano A.G.C. mediante la cual lo convoca con carácter de urgencia, por ante esa unidad de Defensa Pública, ubicada en el Palacio de Justicia en la ciudad de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, el 14.06.2013, a las 11:00 de la mañana, a los fines de tratar asunto de interés, expediente N° 1734; y que era importante destacar que este acto tiene como fin, buscar la solución pacifica de los conflictos, garantizar el goce y ejercicio efectivo del derecho a la vivienda, así como orientar y asesorar en Materia Inquilinaria a todas las personas, de conformidad con lo dispuesto en los numerales 1 y 10 del segundo apartado de la Resolución de la Defensa Pública N° DDPG-2011-0047 de fecha 31.01.2011, mediante la cual se activa la competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 5 de las pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. Y así se decide.

   7. - Reprodujo el original (f. 121 y 122) del documento suscrito en fecha 29.12.2012 por los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., denominándose al primero LA OFERENTE y al segundo EL OFERIDO quienes convinieron en celebrar contrato de opción de compra venta de carácter privado, ya que por motivos de viaje y por encontrarse en las fiestas navideñas, no es posible otorgarlo por ahora ante la Notaría respectiva, el cual se regiría por las siguientes cláusulas –entre otras–: que LA OFERENTE es propietaria de un inmueble constituido por una casa signada con el N° 7 ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.E.d. la población de Guacuco de la Urbanización, Municipio Autónomos Arismendi y A.d.C.d.E.N.e., tal y como se evidencia de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 26.05.2006, bajo el Tomo N° 18, folios 90 al 103, Protocolo Primero, Tomo II, Tercer Trimestre, Tomo 10, ficha catastral N° 19493; que LA OFERENTE otorga a EL OFERIDO con carácter de exclusividad opción de compra venta del inmueble descrito en la cláusula primera y EL OFERIDO se compromete a adquirirlo en el precio fijo no sujeto a modificación de ochocientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 850.000,00), el cual será cancelado por EL OFERIDO en dinero efectivo de la siguiente manera: a) la cantidad de cien mil bolívares exactos (Bs. 290.000,00) (sic), en calidad de arras, que será entregada a la firma del presente documento privado y b) el monto entregado corresponde al porcentaje de la opción definitivo de compra venta ante el Registro respectivo; que el plazo de la presente opción de compra venta es de noventa (90) días hábiles, contados a partir de la suscripción del documento de opción de compra venta que las partes firmarán ante la Notaría respectiva. En este sentido, LA OFERENTE se compromete dentro de éste término y a la brevedad posible a entregar los documentos y solvencias que sean necesarios para que EL OFERIDO logre la obtención del crédito hipotecario y para la formalización y suscripción de la compra venta definitiva del inmueble objeto del presente contrato ante el Registro respectivo; que por existir un acuerdo previo entre las partes, LA OFERENTE, hace entrega del inmueble a EL OFERIDO, y éste declara recibirlo en perfectas condiciones de habitabilidad, libre de personas y totalmente amoblado; que las partes acuerdan que por causas imputables a LA OFERENTE, no se pudiera protocolizar el documento definitivo de compra venta en el plazo estipulado en la cláusula tercera del contrato, ésta se obliga a reintegrar de forma inmediata a EL OFERIDO, la cantidad de Bs. 100.000,00 recibido en este acto privado y pagarle la cantidad de doscientos noventa mil exactos (Bs. 290.000,00) que es el 30% del monto entregado con este documento, como indemnización por concepto de los daños y perjuicios causados. Si el incumplimiento fuera por causas imputables a EL OFERIDO, se declarará rescindido de pleno el presente contrato y LA OFERENTE retendrá la cantidad de ochenta y siete mil bolívares exactos (Bs. 87.000,00), como indemnización por concepto de los daños y perjuicios causados y procederá a la devolución del remanente, es decir a la cantidad de doscientos tres mil bolívares exactos (Bs. 203.000,00), una vez que EL OFERIDO le haga la devolución del inmueble en óptimas condiciones de habitabilidad, totalmente desocupado, libre de personas, con todo su mobiliario y en las mismas buenas condiciones que lo recibió y solvente de todos los gastos de luz, gas, condominio, agua, aseo urbano y todos los impuestos que haya lugar mientras duro su permanencia en el mencionado inmueble; y que las partes acordaron, que para el 03.01.2013, autenticaran ante la Notaría respectiva éste documento de opción de compra venta, bajo las mismas condiciones que se encuentran pactando en este compromiso de opción de compra venta privada, ya que es uno de los requisitos indispensables para que EL OFERIDO, proceda a tramitar ante una Entidad Bancaria, la solicitud del crédito hipotecario para la cancelación del remanente de la totalidad del valor del inmueble conforme al precio establecido por LA OFERENTE en la cláusula segunda del presente compromiso de compra venta del inmueble arriba descrito.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 6 de las pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. Y así se decide.

   8. - Reprodujo la copia fotostática (f. 123) del cheque N° 07580015 emitido en fecha 29.12.2012 a nombre del ciudadano A.P. por la cantidad de Bs. 290.000,00 girado contra la cuenta N° 01750433900071383278 del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.; y en el cual se encuentra una firma ilegible.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 3 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

   9. - Reprodujo la copia fotostática (f. 124 y 125) de los panfletos relacionados con el caso I.N.E. de los cuales se infiere que se solicita al INTI la nulidad del acto administrativo que declara ociosas e incultas 521 hectáreas del Valle de Atamo y Guacuco, por ser arbitrario, inconstitucional e ilegal.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 13 de las pruebas aportadas por la parte actora en la etapa probatoria. Y así se decide.

   10. - Reprodujo la copia fotostática (f. 126) del cheque N° 00001599 emitido en fecha 15.07.2013 a nombre del ciudadano A.E.P.F. por la cantidad de Bs. 100.000,00 girado contra la cuenta N° 0175 0433 96 0070690566 del Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.; y en el cual se encuentra una firma ilegible.

       En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 9 de las pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. Y así se decide.

   11. - Reprodujo el original (f. 127 y 128) de los artículos de prensa aparecidos en los diarios S.d.M.d. fecha 03.09.2013 y Diario Caribazo de fecha 11.10.2013, el primero titulado “EN 24 HORAS RESUELVEN TEMA SOBRE DECRETO ARDI” y el segundo “GACETA OFICIAL N° 40.267 PUBLICADA ‘EL FIN’ AL DILEMA CON LOS TERRENOS DE ATAMO” de los cuales se extrae que el referido decreto fue derogado el 08.10.2013.

       En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 14 de las pruebas aportadas por la parte actora en la etapa probatoria. Y así se decide.

   12. - Copia al carbón (f. 148) de la planilla forma 33 N° 00233026 emitida en fecha 11.10.2013 por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) relacionada con la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas en la cual se identifica como enajenante al ciudadano A.P.F.; como adquiriente al ciudadano A.N.G.C.; siendo el inmueble objeto de la enajenación una casa ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita, Municipio Arismendi de este Estado; y que fue cancelada la cantidad de Bs. 4.250,00 por concepto de impuesto del 0,5% sobre el precio de la enajenación.

       La anterior copia al carbón no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al ser un documento administrativo que son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, que goza de presunción legal de veracidad, salvo prueba en contrario, por lo cual se tiene como fidedigna y se le asigna valor probatorio conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para comprobar que fue cancelada la cantidad de Bs. 4.250,00 por concepto de impuesto del 0,5% sobre el precio de la enajenación. Y así se decide.

   13. - Copia fotostática (f. 168 al 175) del documento que contiene en su parte superior derecho el membrete del Banco Bicentenario, Banco Universal, visado por su abogada M.G. DIAZ y contiene un sello húmedo en el cual se lee: “Abg. B.Y.M.D. GUILARTE. C.I.: V-8.319.952. Jefe de Servicios” y una firma ilegible, así como otro sello húmedo en el cual se lee: “CATASTRADO. 019493” y de cuyo documento se extrae que la ciudadana A.M.S.M., actuando en su condición de apoderada especial del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., declaró cancelada la obligación contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado, en fecha 17.05.2007, bajo el N° 37, folios 236 al 244, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Segundo Trimestre del año 2007, en el cual consta que su representada otorgó un préstamo a intereses con garantía hipotecaria de primer grado con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda por la cantidad de sesenta y nueve millones quinientos mil bolívares (Bs. 69.500.000,00) lo que equivale a sesenta y nueve mil quinientos bolívares (Bs. 69.500,00) conforme al valor de la moneda actual, al ciudadano A.E.P.F., y para garantizar esta obligación constituyo a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de ciento treinta y nueve millones de bolívares (Bs. 139.000.000,00) lo que equivale a ciento treinta y nueve mil bolívares (Bs. 139.000,00) sobre el inmueble de su propiedad consistente en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, destinada a vivienda principal, distinguida con el N° 07, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita, cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E., el cual tiene el siguiente número catastral 019493; que las ciudadanas K.C.A.B. y/o A.G.E.S., en su condición de apoderadas del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), declararon canceladas todas las obligaciones a cargo del ciudadano A.E.P.F. y por ende extinguida en todas sus partes la hipoteca legal de primer grado que grava el antedicho inmueble; que el ciudadano A.E.P.F. le dio en venta al ciudadano A.N.G.C. un inmueble de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno propio, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con segunda transversal, sector la Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, en jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado, identificada con el código catastral N° 019493; que el precio de la venta es la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 850.000,00) que recibió en ese acto a su entera y cabal satisfacción; que el ciudadano A.N.G.C. declaró que el pago del precio de venta arriba mencionado se hará de la siguiente manera: A) la cantidad de cuatrocientos cuarenta mil seiscientos trece bolívares con cinco céntimos (Bs. 440.613,05) que corresponde a la cuota inicial y B) la cantidad de cuatrocientos nueve mil trescientos ochenta y seis bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 409.386,95), que corresponde al préstamo hipotecario que consta mas adelante en este mismo documento; que el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., representado por su apoderado CARACCIOLO E.L.B. y el ciudadano A.N.G.C. convinieron en celebrar un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado por la cantidad de cuatrocientos nueve mil trescientos ochenta y seis bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 409.386,95), cuya cantidad de dinero sería destinada exclusivamente para adquirir el referido inmueble y que para garantizar la oportuna devolución de la cantidad de dinero recibida, el pago de los intereses convencionales que se causen, los moratorios, si los hubiere, los gastos de cobranza extrajudiciales o judicial si fuere el caso, los honorarios profesionales de abogados estimados en una cantidad que en ningún caso podrá exceder del diez por ciento (10%) del saldo adeudado y otros gastos directamente vinculados con el préstamo a interés, el ciudadano A.N.G.C. constituyó hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de ochocientos dieciocho mil setecientos setenta y tres bolívares con noventa céntimos (Bs. 818.773,90) sobre el mencionado inmueble; - documento titulado “SOLICITUD DE TRÁMITE” emitido en fecha 23.10.2013 por el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado a nombre del ciudadano A.N.G.C. relacionado con la cancelación, venta y hipoteca y siendo entregados los siguientes recaudos: - documento de identidad; - timbres fiscales con un valor equivalente a Bs. 10,00; - planilla forma 33; - certificado de solvencia de agua; - certificado de solvencia municipal; - ficha catastral; - registro de información fiscal; - declaración jurada; - copia de cheque y planilla de pagos municipales.

       En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 12 de las pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. Y así se decide.

   14. - Copia fotostática (f. 129) de la constancia de recepción N° 15 emitida en fecha 23.10.2013 por el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E. relacionada con el número de trámite 393.2013.4.139 de la cual se evidencia que el presentante es A.N.G.C., naturaleza del acto jurídico cancelación, venta y hipoteca, fecha de otorgamiento lunes 28.10.2013, sin traslado, recaudos entregados documento de identidad, timbres fiscales con un valor equivalente a Bs. 10,00, planilla forma 33, certificado de solvencia de agua, planilla de pagos municipales, ficha catastral, registro de información fiscal, declaración jurada, copia de cheque y certificado de solvencia municipal.

       En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 11 de las pruebas aportadas por la parte demandada conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. Y así se decide.

   15. - Prueba de informes, oficio N° 008-2015 emitido en fecha 05.01.2015 por el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado, mediante el cual informan que existió por ante esa Oficina registral el trámite identificado con el N° 393.2013.4.139 el cual corresponde a una operación de cancelación, venta e hipoteca, el cual fue presentado por el ciudadano A.N.G.C., siendo anexada planilla de trámite; y que el referido trámite no culminó de manera satisfactoria por razones imputables a las partes.

       Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias, esto es, que en la fecha pautada para la operación de cancelación, venta e hipoteca del documento presentado por el demandado, no se verificó la protocolización del mismo por causas imputables a los contratantes involucrados. Y así se decide.

   16. - Prueba de informes, Oficio N° OCJ-GAAJA-GAJ-1142/2015 emitido en fecha 26.02.2015 por el Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, banco Universal C.A., mediante el cual informan que al ciudadano A.N.G.C. le fue aprobado un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal por la cantidad de Bs. 409.386,95 en fecha 24.04.2013 bajo la modalidad de recursos propios; y que el documento definitivo de venta fue presentado para su protocolización por el solicitante ante el Registro Público de la jurisdicción donde esta ubicado el bien inmueble, el cual no pudo protocolizarse, dado que el vendedor no se presentó.

       Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias, esto es, que al ciudadano A.N.G.C. hoy demandado-reconviniente le fue aprobado en fecha 24-04-2013 un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto del presente juicio, por un monto de Bs. 409.386,95, que el documento definitivo de venta fue presentado para su protocolización por el solicitante ante el Registro Público respectivo y que el mismo no pudo protocolizarse, por cuanto el hoy demandante-reconvenido, no se presentó. Y así se decide.

   17. - Testimoniales.-

       a.- En fecha 16.06.2014 (f. 204 al 206) se le tomó declaración al ciudadano P.R.G.R. quien manifestó que conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos A.N.G.C. y A.E.P.F.; que le consta que el ciudadano A.E.P.F. dio en opción de compra al ciudadano A.N.G.C. un inmueble de su propiedad, distinguido como casa N° 7, ubicado en el Conjunto Residencial Villas E.M., ya que fue el abogado redactor del contrato de opción de compra sobre el inmueble señalado; que fue contratado por el ciudadano A.N.G.C. para la redacción del contrato de opción de compra; que su cliente en ese momento, el ciudadano A.N.G.C. le comunicó vía telefónica que el Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. negó procesar la protocolización del documento definitivo de venta por cuanto existía una prohibición administrativa que impedía la venta para ese momento del inmueble cuya opción de compra había otorgado; que si tuvo conocimiento que una vez fue levantada la prohibición administrativa de vender inmuebles en la zona denominada ARDI que fue afectada por la disposición administrativas antes mencionada, el señor A.N.G.C. procedió a introducir nuevamente el documento en el Registro Subalterno para la firma definitiva, ya que en diversas oportunidades el ciudadano A.N.G.C. se comunicó con su persona para informarle que en ele Registro Público de la jurisdicción del inmueble que ha sido citado en este caso, le habían informado que se podía proceder a la protocolización del documento de venta definitiva, por cuanto fue un hecho público y notorio el levantamiento de la medida administrativa a la cual estaban sometidos los inmuebles en esa zona de Guacuco; que el ciudadano A.N.G.C. obtuvo la planilla de otorgamiento del documento de venta definitiva del inmueble ya señalado acudió a su oficina y le hizo entrega de copia simple de dicha planilla la cual debe cursar en este expediente bajo el número de trámite 393.2013.4.139 de fecha miércoles 23.10.2013. En esa visita a su oficina el ciudadano A.N.G.C. también le hizo entrega de copia simple del documento de venta emitido por el Banco Bicentenario. En los días siguientes llamó al celular del ciudadano A.E.P.F. y le comunicó el otorgamiento de la planilla por parte del Registro y además se lo encontró en el Centro Comercial AB donde tiene su oficina, a la salida de la Notaría Pública de Pampatar y le ratificó la decisión del Registro al fijar una fecha para el otorgamiento del documento de venta; que le notificó expresamente al ciudadano A.E.P.F. la fecha de la firma del documento definitivo de compra venta y lo hizo en base a la planilla de otorgamiento que le fue entregada; que no tenía conocimiento de por que el ciudadano A.E.P.F. no acudió a la firma del documento definitivo de compra venta el día señalado por el Registro 28.10.2013, pero cuando se comunicó con él tanto por vía telefónica como de manera persona le informó que no iba a vender su propiedad al ciudadano A.N.G.C.; que durante el plazo de la opción de compra al parecer ambas partes tuvieron conocimiento de la prohibición administrativa que existí para otorgar la venta definitiva y a raíz de esto, surgieron diferencias por cuanto quedaba claro que mientras existiere tal prohibición era imposible el cumplimiento. Conversó con el señor A.G. sobre la posibilidad de esperar que se levantara tal prohibición y le manifestó que estaba dispuesto a esperar el tiempo necesario para obtener su título de compra del inmueble citado. Igualmente conversó con el ciudadano A.E.P.F. sobre esperar que fuese levantada la prohibición y le manifestó que no estaba dispuesto a esperar por ello y que prefería devolver la cantidad de dinero entregada como adelanto en la opción de compra. Una vez fue levantada la prohibición administrativa en aras de procurar la firma de la venta ante el Registro Público se permitió sugerirle al ciudadano A.N.G. que ofreciera una cantidad de dinero adicional a la que por contrato debía pagar al señor A.E.P.F., a lo cual accedió el ciudadano A.N.G. y por lo tanto, le comunicó al vendedor que el comprador estaba dispuesto a pagar una cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) adicional al precio fijado; y que el señor A.E.P.F. le respondió en persona, por cuanto lo vio nuevamente en el centro comercial AB, que el exigía la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) adicionales al precio pactado.

       De la anterior declaración se evidencia el interés del testigo en las resultas del presente juicio, toda vez que manifestó que fue contratado por el demandado-reconviniente para la redacción del contrato de opción de compra, es decir que su declaración favorece marcadamente los intereses de su contratante, el ciudadano A.N.G.C., en consecuencia se le niega valor probatorio por encontrarse incurso el testigo en una de las causales de inhabilidad contenidas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

       b.- Se deja constancia que fue promovida la testimonial del ciudadano A.J.H.R. la cual no fue evacuada por causas imputables a la parte promovente en virtud de que no gestionó su citación.

       EN SEGUNDA INSTANCIA.-

   1. - Original (f. 131 y 132 de la segunda pieza) del cartel de notificación emitido por el Instituto Nacional de Tierras publicado en fecha 02.06.2010 en el diario Caribazo mediante el cual se le hace saber a cualquier ciudadano o ciudadana que considere tener algún derecho o interés legitimo, personal y directo en la apertura del procedimiento administrativo incoado sobre un lote de terreno denominado “ANTIGUO SAFARI”, el cual se encuentra ubicado en la jurisdicción del Municipio Gómez de este Estado, constante de una superficie de cien hectáreas con cinco mil metros cuadrados (100 ha con 5000 m2) y que el directorio de ese Organismo en sesión N° 201-08 de fecha 15.10.2008 en deliberación sobre el punto de cuenta N° 228 se acordó la declaratoria de tierras ociosas o incultas, inicio del procedimiento de rescate y acuerdo de medida cautelar de aseguramiento de la tierra sobre el referido lote.

      El anterior instrumento no se valora por cuanto no es documento público, y por ende no entra dentro de la categoría de pruebas privilegiadas que pueden ser promovidas hasta los informes como lo dispone el artículos 520 del Código de Procedimiento Civil el cual expresamente señala: “En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones juradas y el juramento decisorio. Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal. Podrá el Tribunal dictar auto para mejor proveer, dentro de los límites expresados en el artículo 514”. Y así se decide.

   2. - Original (f. 133) del oficio N° ORT-NE 242-2013 de fecha 04.07.2013 emanado de la Coordinadora General ORT-Nueva Esparta del Instituto Nacional de Tierras (INTi), del cual se infiere que en respuesta a la comunicación recibida ante esa Institución en fecha 03.07.2013, emanada del ciudadano A.E.P.F., a través del cual solicitó información sobre un lote de terreno y las bienhechurias fomentadas, constituido por una vivienda identificada con el N° 07, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Puntilla, cruce con segunda transversal, Caserío Espinoza, Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado, con una superficie de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (139,25 mts.²), se participó por esa vía que “es lote de terreno y sus bienhechurias, no se encuentran dentro de la poligonal de afectación del procedimiento administrativo de tierras ociosas o incultas”, que esa institución aperturó en El Valle de Atamo-Guacuco, en sesión N° 310-10 de fecha 23.03.2010, punto de cuenta N° 227 en el cual se ordenó posteriormente la apertura del procedimiento de rescate de tierras que cursa en el expediente administrativo signado bajo el N° 17-02-RT-10-224.

      El anterior instrumento no se valora por cuanto no es documento público, y por ende no entra dentro de la categoría de pruebas privilegiadas que pueden ser promovidas hasta los informes como lo dispone el artículos 520 del Código de Procedimiento Civil el cual expresamente señala: “En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones juradas y el juramento decisorio. Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal. Podrá el Tribunal dictar auto para mejor proveer, dentro de los límites expresados en el artículo 514”. Y así se decide.

   3. - Original (f. 134 y 135 de la segunda pieza) de la comunicación emitida en fecha 03.07.2013 por el ciudadano A.E.P. al Instituto Nacional de Tierras (INTI) mediante el cual solicita una aclaratoria por escrito ya que sobre la zonificación emitida por el Ministerio de Ambiente el terreno ubicado en el Conjunto Residencial Villas E.M., casa N° 7, calle E.M., sector la Pullita, Playa Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado estaría incluido en un acto administrativo que adelanta ese Instituto, que declara ocioso e inculto los terrenos ubicados en el Valle de Atamo – Guacuco en jurisdicción de los Municipios Arismendi y Maneiro, según consta en el cartel de notificación publicado en el Diario caribazo en fecha 02.06.2010, dando inicio al procedimiento de rescate y decretando medida cautelar de aseguramiento de la tierra; y encontrándose en su parte inferior un sello húmedo en el cual se lee: “OFICINA REGIONAL NUEVA ESPARTA. FECHA 03/07/2013. RECIBIDO. Sin que ello implique la aceptación de su contenido” y una firma ilegible.

      El anterior instrumento no se valora por cuanto no es documento público, y por ende no entra dentro de la categoría de pruebas privilegiadas que pueden ser promovidas hasta los informes como lo dispone el artículos 520 del Código de Procedimiento Civil el cual expresamente señala: “En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones juradas y el juramento decisorio. Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal. Podrá el Tribunal dictar auto para mejor proveer, dentro de los límites expresados en el artículo 514”. Y así se decide.

   4. - Original (f. 136 de la segunda pieza) de la constancia emitida por el Ingeniero Municipal de la Alcaldía del Municipio Arismendi de este Estado en fecha 11.07.2013 de la cual se lee que: “... el inmueble propiedad de A.E.P.F., Registro de Información Fiscal N° V-9.309.539, que posee una superficie aproximada de 139.25 m², catastrado con el 019493, ubicado en Conjunto Residencial Villas E.M., Calle La Putilla cruce con segunda transversal, sector la Pullita, Caserío Espinoza, Población de Guacuco, Jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E., está Zonificado como UTBD (USO TURISTICO DE BAJA DENSIDAD)…”.

      El anterior instrumento no se valora por cuanto no es documento público, y por ende no entra dentro de la categoría de pruebas privilegiadas que pueden ser promovidas hasta los informes como lo dispone el artículos 520 del Código de Procedimiento Civil el cual expresamente señala: “En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones juradas y el juramento decisorio. Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal. Podrá el Tribunal dictar auto para mejor proveer, dentro de los límites expresados en el artículo 514”. Y así se decide.

   5. - Copia fotostática (f. 137 de la segunda pieza) del levantamiento topográfico del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita, cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado.

      La anterior copia fotostática no se valora por cuanto no es documento público, y por ende no entra dentro de la categoría de pruebas privilegiadas que pueden ser promovidas hasta los informes como lo dispone el artículos 520 del Código de Procedimiento Civil el cual expresamente señala: “En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones juradas y el juramento decisorio. Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal. Podrá el Tribunal dictar auto para mejor proveer, dentro de los límites expresados en el artículo 514”. Y así se decide.

      LA SENTENCIA APELADA.-

      La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 28.05.2015 mediante la cual se declaró con lugar la acción de nulidad de contrato por a.d.c., basándose en los siguientes motivos, a saber:

      …PUNTO PREVIO.-

      DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.-

      Sobre este punto se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N°. 06-297, estableció en torno a la impugnación de la estimación de la demanda, lo siguiente:

      …Omissis…

      Luego de analizar las afirmaciones de hechos sobre las cuales la demandada-reconviniente fundamenta la impugnación de la estimación de la demanda, este tribunal verifica que la impugnación ha sido efectuada en forma pura y simple, basándose en argumentaciones o defensas de fondo sin aportar pruebas que sustenten su rechazo. En consecuencia, al no haber la demandada-reconviniente aportado pruebas que sustenten su rechazo, este Tribunal desestima la precitada impugnación de la cuantía fijada por la demandante-reconvenida y se tiene como definitiva. Y así se decide.

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      DE LA PRETENSIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA POR A.D.C..-

      Ahora bien, debe esta juzgadora pasar a considerar los razonamientos jurídicos necesarios para determinar la procedencia o no de la acción interpuesta -previamente calificada al comienzo de este fallo- y de la defensa opuesta por la parte demandada en el presente proceso, así como la reconvención propuesta.

      A tal efecto, considera este Tribunal necesario realizar algunas consideraciones conceptuales y doctrinarias respecto a la acción de la nulidad absoluta del contrato por a.d.c., y como aplica al caso bajo estudio.

      De la a.d.c..-

      …Omissis…

      Establecido el marco jurídico, debemos tomar en consideración los hechos alegados por las partes a los fines de determinar la carga de la prueba y, en consecuencia, la procedencia o no de la acción, en este sentido el actor alegó: “Que al iniciar su mandante con todas las gestiones necesarias para cumplir su obligación tal como lo manifestó en el documento por él suscrito, se encontró con una traba no imputable ni a él ni a su comprador, la existencia de Decreto Nº 1.578, Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificada mediante decreto Nº 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, emanado del Ejecutivo Nacional a través de sus órganos competentes que involucraba a su propiedad e impedía la venta de la misma,...”, al decir del propio actor, el contrato no se ejecutó debido a “una traba no imputable ni a él ni a su comprador…”, es decir, el actor fundamenta su pretensión no en el incumplimiento culposo de la obligación por parte del demandado sino en la existencia del Decreto Nº 1.578, publicado en la Gaceta Oficial Nº 33726, de fecha 27.05.87, ratificado mediante el decreto Nº 483, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.97, emanado del Ejecutivo Nacional y ejecutado a través de sus órganos competentes que involucraba a su propiedad, y según lo alegado, impedía la venta de la misma.

      Por otra parte, con el fin de justificar las condiciones requeridas para la existencia del contrato cuestionado y la ejecución de las obligaciones de él derivadas, la demandada alegó:

      …Omissis…

      Ahora bien, cuando la parte actora alega la inexistencia de uno de los elementos esenciales del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28 y de las obligaciones de él derivada, específicamente la causa, por ser un hecho constitutivo, debió probarlo, en este sentido, este Tribunal haciendo un exhaustivo examen de las actas que conforman el presente expediente, observa lo siguiente:

      Consta en autos original de documento autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el Nro.29, Tomo 28, (f.15 al 21), de donde se infiere que los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., ya identificados, celebraron un contrato de opción de compra venta que tuvo por objeto un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con Segunda Transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.e.N.E.. El referido inmueble comprende un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 M2), y sus linderos son: NORTE: casa Nº 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5.

      Igualmente, consta: a) original del oficio Nº 000761 de fecha 24.05.2013 expedido por la licenciada YAMILEX COROMOTO M.P., en su condición de Directora Ambiental del Estado Nueva Esparta, adscrita al Ministerio Popular para el Ambiente, dirigido al ciudadano A.P.F., (f.30) mediante el cual de conformidad con el artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos en repuesta a su comunicación recibida en fecha 7.05.13 donde solicita las condiciones de uso y desarrollo de un terreno de su propiedad con una superficie de 139,25mts2 ubicado en el Conjunto Residencial Villas E.M., se le notifica que dicho terreno se encuentra en área Rural de Desarrollo Integral (ARDI) declarada mediante Decreto Nº 1.578, publicado en Gaceta Oficial Nº 33.726 de fecha 27.05.87 y ratificada en el Decreto Nº 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97, y en ese sentido le informa que debería dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras por ser ese el órgano Rector del área; b) Inspección judicial (f.218 al 234) evacuada en fecha 7.08.2014 en la sede de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C., ubicada en la ciudad de La Asunción, Estado Nueva Esparta, donde el Tribunal fue atendido por el ciudadano FREYNALDO ADRIAN, quien manifestara ser el Registrador de esa oficina; dejándose constancia que de lo siguiente: Primero: El tribunal deja constancia, que al momento de la práctica de la inspección, si se encontraba en la cartelera de dicho Registro el cartel que informa a los usuarios sobre el levantamiento por parte del Estado de las prohibiciones de protocolización de documentos sobre inmuebles afectados por los Decretos Nros. 1578 y 483. Segundo: El Tribunal deja constancia, que la fecha en la que aparece es 16-09-2013 y otro en fecha 15-10-2013, el cual fue dirigido al Registrador. Tercero: El Tribunal deja constancia, que le fue exhibido el libro de presentación, el cual se deja constancia que si existió el trámite correspondiente. Cuarto: El Tribunal deja constancia, que si existe Registro de emisión por parte del citado registro de constancia de recepción con número de trámite 393.2013.4.139, en el cual se fijó para la fecha de firma el día lunes 28-10-2013. Se anexó constante de catorce (14) folios útiles documento contentivo de nulidad de acto administrativo al que se hace referencia; y c) Copia fotostática (f.116) del oficio Nº. 564-2013 de fecha 2 de julio de 2012 suscrito por la Abg. A.K.M.F. en su condición de Coordinadora General ORT- Nueva Esparta, adscrita al Instituto Nacional de Tierras, (INTI), dirigido a los Notarios y Registradores del estado Nueva Esparta, en atención al Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C., mediante el cual solicita su valiosa colaboración en el cumplimiento por parte de las Oficinas que dirigen el contenido de la Disposición Final Décima de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, la cual versa sobre la exigencia a los usuarios por parte de los registradores y notarios de presentar las autorizaciones previstas en el mismo texto legal debidamente emitidas por este Instituto que reza: Décima: “Los Registradores y Notarios exigirán a las autoridades previstas en la ley y no podrá protocolizarse, reconocerse o autenticarse por ante Notaria y Oficina de Registro Público alguna, sin la debida autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI) ningún acto de transferencia de la propiedad o gravamen de tierras con vocación agrícola o bienhechurias fomentadas en dichas tierras, o mediante los cuales e efectué la cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o en general cualesquiera documentos o negocios jurídicos que impliquen el aprovechamiento de precio rurales con vocación agrícola de forma indirecta”.

      En el año 1987, mediante Decreto Nº 1.578, de fecha 27 de mayo de 1987, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 33726, se creó el área rural de desarrollo integral (ARDI) en el Estado Nueva Esparta, con el objeto de garantizar que estas tierras 540 H fértiles y bajo riesgo, conservaran su tradición agrícola y su productividad, ratificada en el Decreto Nº 483 que promulgó el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97. La referida área pertenecía al entonces Municipio L.C. de Arismendi, hoy Municipio a Arismendi.

      La Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, Artículo 128, compromete al Estado a desarrollar una política de ordenación del territorio atendiendo a las realidades físico-naturales, geográficas, poblacionales, sociales, culturales, económicas y políticas, en función del desarrollo integral y sustentable en cada una de las entidades de la nación.

      La Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, artículo 1, tiene por objeto la ordenación del desarrollo urbanístico en todo el territorio nacional, con el fin de procurar el crecimiento armónico de los centros poblados y en su artículo 2, señala, la ordenación urbanística comprende el conjunto de acciones y regulaciones tendientes a la planificación, desarrollo, conservación y renovación de los centros poblados.

      En este sentido, todos los entes gubernamentales deben coordinar la elaboración y ejecución de estos planes, tal como se establece en la Carta Magna, de conformidad además, con las competencias asignadas.

      Así, la actividad controladora es una responsabilidad de todos los habitantes de la República y se acentúa en quienes ejercemos la función pública. El Estado tiene como fines esenciales la defensa y el desarrollo de la persona y el respeto y la defensa de su dignidad, entre otros cometidos, pero siempre en función de la paz, el bien común y la justicia social. Dentro de la misión del Poder Judicial se encuentra la respuesta al qué debe mantenerse y qué debe ser erradicado como obstáculo. Es aquí precisamente donde deben intervenir los tribunales, que tienen una obligación de protección de los derechos fundamentales para restaurar el equilibrio perdido porque gran parte de los recursos simbólicos del Derecho se han dedicado a proteger los intereses privados y no los derechos sociales, pese a estar establecidos en la Constitución. Es por ello, que la acción de nulidad absoluta, observando los intereses generales de la sociedad, en mantenimiento del orden público y las buenas costumbres, es –de modo general- imprescriptible; aun cuando en la doctrina se ha buscado, en atención a imponer el carácter social del contrato y la cesación de la incertidumbre sobre la estabilidad del mismo, la prescriptibilidad de la misma.

      En el caso que nos ocupa, es evidente que, en lo que respecta a los inmuebles ubicados en el área Rural de Desarrollo Integral (ARDI), no se podía celebrar y menos autenticarse y protocolizarse, sin la debida autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI), ningún acto de transferencia de la propiedad o gravamen de tierras con vocación agrícola o bienhechurias fomentadas en dichas tierras, mediante los cuales se efectuaran la cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o en general cualesquiera documentos o negocios jurídicos que impliquen el aprovechamiento de precio rurales con vocación agrícola de forma indirecta.

      De la referida prohibición legal no escapaba la transferencia de derechos o el precontrato (opción de compra venta) celebrado entre los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, anotado bajo el Nro.29, Tomo 28, (f.15 al 21), todo ello en virtud que el mismo tuvo como objeto un inmueble que, según oficio Nº 000761 de fecha 24.05.2013 expedido por la licenciada YAMILEX COROMOTO M.P., en su condición de Directora Ambiental del Estado Nueva Esparta, adscrita al Ministerio Popular para el Ambiente, se encontraba en el área Rural de Desarrollo Integral (ARDI) declarada mediante Decreto Nº 1.578, publicado en Gaceta Oficial Nº 33.726 de fecha 27.05.87 y ratificada en el Decreto Nº 483 que promulgó el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97, y fue posteriormente a la celebración del contrato cuestionado cuando ocurrió el levantamiento por parte del Estado de las prohibiciones de protocolización de documentos sobre inmuebles afectados por los referidos Decretos.

      En consecuencia, al haber estado prohibida la transferencia de derechos o la celebración del precontrato (opción de compra venta) celebrado entre los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013, es evidente que el vendedor estaba imposibilitado materialmente de cumplir con su obligación y el contrato cuestionado careció de CAUSA toda vez que ésta, en los contratos bilaterales, no es la obligación del co-contratante, sino el cumplimiento de la obligación del co-contratante. En otras palabras, en los contratos bilaterales como el contrato de venta, la obligación que asume el comprador (pago del precio) está causada en el cumplimiento de la obligación del vendedor (transmisión de la propiedad del bien), lo que en este caso estaba prohibida por el Decreto Nº 1.578, de fecha 27 de mayo de 1987, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 33726, ratificado en el Decreto Nº 483 que promulgó el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25-05.97.

      Contrariamente, la parte demandada ciudadano A.N.G.C. con el objeto de neutralizar lo alegado y demostrado por la parte actora señaló que la traba – al decir del accionado- constituía un hecho culposo para el vendedor y no podía ser trasladada a su persona como comprador, y que si bien era cierto que el vendedor no podía vender, no era menos cierto que el comprador no podía comprar, hasta tanto cesara tal impedimento de modo, que según lo alegado, era subsanable.

      Al respecto, solo basta decir que lo alegado por el accionado se contradice con lo establecido en los artículos 1, 2, 3, 5, 6 y 7 del Código Civil.

      Las anteriores consideraciones, inexorablemente conducen a esta sentenciadora a declarar que el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28, que tuvo por objeto un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con Segunda Transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.e.N.E., comprendido en un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 M2), y cuyos linderos son: NORTE: casa Nº 8; SUR: camineria interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5; es absolutamente nulo por a.d.c., de conformidad con lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil que nos explica que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: El consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y la causa lícita. Estos tres elementos son esenciales para la existencia de los contratos y de las obligaciones de ellos derivada. Por contraposición a los elementos de validez del contrato, los elementos de existencia condicionan la vida misma del vínculo jurídico, en ausencia de uno de ellos, el vínculo se tiene por nulo, absolutamente nulo, tal y como si nunca hubiera existido. La admisión de lo contrario comportaría el desconocimiento de la Constitución Nacional y la política de ordenación del territorio atendiendo a las realidades físico-naturales, geográficas, poblacionales, sociales, culturales, económicas y políticas, en función del desarrollo integral y sustentable en cada una de las entidades de la nación y, no menos importante, se estaría reconociendo efectos jurídicos a un acto realizado en contravención del orden público. Y así se decide.-

      Asimismo, una vez declara la nulidad del contrato cuestionado, es decir, la terminación del mismo, corresponde a esta juzgadora determinar el alcance de los efectos de lo antes decidido, específicamente el efecto ex tunc o retroactivo, es decir, la reposición de las cosas al estado anterior al que existía al momento de contratar (estado precontractual), tal y como el contrato no se hubiese celebrado, pero adicionalmente a la naturaleza constitutiva y declarativa, según lo pedido por el actor, el fallo debe comportar una condena, siendo esta última la que es susceptible de ejecución forzada.

      En conclusión, de existir prestaciones cumplidas, como sucedió en este caso, debe producirse la liberación y liquidación conforme el principio al cual a nadie está permitido enriquecerse a costa de otro, salvo que el motivo sea justo; pues aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido (artículo 1184 del Código Civil). En consecuencia, este Tribunal ordena, en relación a la parte accionante-reconvenida, devolver al accionado-reconviniente la suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,00) recibidas por concepto de arras; y en relación al accionado-reconviniente, hacer entrega inmediata al accionante-reconvenido del bien inmueble de su propiedad constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con Segunda Transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.e.N.E., comprendido en un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 M2), y cuyos linderos son: NORTE: casa Nº 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5, libre de personas y en el mismo estado en que lo recibió, y para tal efecto deberán aplicarse las normas previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que regula la desocupación y entrega de los bienes inmuebles destinados a la vivienda. Asimismo, se declaran extinguidas las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado nulo e inexistente. Y así se decide.-

      DE LA RECONVENCIÓN.-

      Como fundamento de la misma consta que el ciudadano A.N.G.C., demandado-reconviniente, asistido por la abogada C.B.T., señaló:

      …Omissis…

      Por su parte, el abogado S.E.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, A.P.F. procedió a contestar la demanda de mutua petición en los siguientes términos:

      …Omissis…

      Bajo tales consideraciones, al haberse dejado establecido que el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28, es absolutamente nulo por a.d.c., tal y como si nunca hubiera existido, resulta forzoso declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta. Y así se decide.

      IV.- DISPOSITIVA.-

      …Omissis…

      PRIMERO: CON LUGAR la acción de nulidad de contrato por a.d.c. -previamente calificada al comienzo de este fallo-, interpuesta por el ciudadano A.P.F. en contra del ciudadano A.N.G.C., ya identificados. En consecuencia, se declara absolutamente nulo, por a.d.c., el contrato de opción de compra venta celebrado entre los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., ya identificados, autenticado en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el Nº 29, Tomo 28. Asimismo, se declaran extinguidas las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado nulo e inexistente. Líbrese el correspondiente oficio al Notaría Pública de Pampatar de este estado, una vez la presente decisión adquiera firmeza de ley.

      SEGUNDO: Se ordena al ciudadano A.N.G.C., ya identificado, hacer entrega inmediata al ciudadano A.P.F., ya identificado, del bien inmueble de su propiedad constituido por una vivienda distinguida como casa Nº 07, edificada sobre una superficie de terreno, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Pullita cruce con Segunda Transversal, sector La Pullita del caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.e.N.E., comprendido en un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECÍMETROS CUADRADOS (139,25 mts2) con un área de construcción de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (86,56 M2), y cuyos linderos son: NORTE: casa Nº 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; OESTE: casa Nº 5, libre de personas y en el mismo estado en que lo recibió, y para tal efecto deberán aplicarse las normas previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas que regula la desocupación y entrega de los bienes inmuebles destinados a la vivienda.

      TERCERO: Se ordena al ciudadano A.P.F., ya identificado, hacer entrega inmediata al ciudadano A.N.G.C., ya identificado, la suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.290.000,00) recibidas por concepto de arras.

      CUARTO: SIN LUGAR la reconvención incoada por el ciudadano A.N.G.C. en contra del ciudadano A.P.F., ya identificados.-

      QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada-reconviniente por haber resultado totalmente vencida.-…

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-

      Como fundamento de la acción de resolución de contrato de opción de compra - venta el abogado S.E.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadano A.P.F., señaló lo siguiente:

      - que su representado, es propietario legitimo de un inmueble distinguido como casa N° 7, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas E.m., ubicado en la calle La Pullita cruce con segunda transversal, en el sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E., con este carácter su mandante firmó contrato de opción de compra venta con el ciudadano A.N.G.C., que fue suscrito en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, bajo el N° 29, Tomo 28;

      - que su mandante ofreció vender y el citado ciudadano A.N.G.C., ofreció comprar un inmueble propiedad de su representado, constituido por un área de terreno que mide aproximadamente ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (139,25 mts.2), y tiene un área de construcción de ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (86,56 mts.2), ubicado en la calle La Pullita cruce con segunda transversal, en el sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, casa N° 7, Municipio A.d.E.N.E., comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: casa N° 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa N° 5, y el bien objeto de esta negociación pertenece a su representado tal como se evidencia de documento protocolizado en fecha 17.05.2007 por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E.N.E., bajo el N° 37, folio 236 al 244 Tomo Décimo, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2007;

      - que el precio de venta fijado de mutuo acuerdo fue la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00), suma esta de la cual su mandante recibió en calidad de arras el monto de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) tal como se evidencia del documento que se anexa y de la copia del cheque girado contra el Banco Bicentenario N° 07580015, cuenta corriente N° 01750433900071383278, a nombre de A.P.;

      - que la vigencia del referido contrato de opción de compra venta, tal como se estableció sería de noventa (90) días continuos con una prorroga única de treinta (30) días más contados a partir del otorgamiento del citado documento, es decir, a partir del día 21.02.2013 (cláusula tercera);

      - que su mandante se comprometió a suministrar las solvencias y demás documentos requeridos para la protocolización del documento definitivo de venta y a su vez el oferente comprador asumió obligaciones inherentes a la compra venta que corren por su cuenta tal como lo acordaron en la cláusula novena del mencionado contrato;

      - que era el caso que al iniciar su mandante todas las gestiones necesarias para cumplir su obligación tal como lo manifestó en el documento por él suscrito, se encontró con una traba, no imputable ni a él ni a su comprador, la existencia del Decreto N° 1.578, gaceta Oficial N° 33726 de fecha 27.05.1987, ratificada mediante Decreto N° 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.1997 emanado del Ejecutivo Nacional a través de sus órganos competentes que involucraba su propiedad e impedía la venta de la misma, de todos conocido, lo cual constituye hecho público y notorio y afecta a todo un conjunto ubicado en la zona donde se encuentra la ubicada propiedad de su representado, sin embargo esto no imposibilitó que se siguieran haciendo las gestiones necesarias, es así como su mandante en su afán de cumplir su obligación, obtiene solvencia de agua, ficha catastral, impuestos municipales y mantiene su rif actualizado;

      - que así las cosas su mandante y ante la noticia que desconocía por completo relacionada con el impedimento que pesaba su propiedad de disponer de ella libremente, inició una serie de gestiones, en primer lugar se dirigió al Ministerio del Ambiente, en fecha 06.05.2013, solicitando información sobre las condiciones de uso y desarrollo del inmueble de su propiedad, cuestión esta que resultó infructuosa, toda vez que a la fecha no ha recibido respuesta alguna, posteriormente en fecha 06.06.2013 solicita autorización para vender al Instituto Nacional de Tierras del Estado Nueva Esparta (INTI), ya que estos supuestamente eran los encargados de solventar con esa autorización la problemática en la cual estaba envuelto el inmueble, de esto tampoco se recibió respuesta alguna;

      - que igualmente realizó gestiones ante el Ministerio del Poder Popular para el Ambiente, cuya respuesta consigna, de fecha 24.05.2013 suscrita por la Licenciada YAMILEX COROMOTO M.P., en su condición de Directora Estadal Ambiental del Estado Nueva Esparta , oficio N° 000761, le informa a su mandante la ubicación del inmueble de su propiedad, las coordenadas UTM e igualmente le señala que el terreno se encuentra en área rural de desarrollo integrado (ARDI), declarada así mediante Decreto N° 1.578, gaceta Oficial N° 33726 de fecha 27.05.1987 ratificada mediante Decreto N° 483 publicado en Gaceta Oficial extraordinario de fecha 25.05.1997 sugiriéndole dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras. En el mismo oficio se aclara que el oficio no puede ser considerado como permiso u autorización para realizar ninguna actividad;

      - que la intención y voluntad de su representado de materializar la venta pautada con el ciudadano A.N.G.C. se mantuvo durante todo el tiempo de vigencia de la opción de compra venta suscrita entre las partes, todo lo cual se demuestra de las múltiples gestiones realizadas, ante la falta de respuesta de los organismos encargados y el hecho de la prohibición existente providenciada por órgano superior, su mandante en fecha 24.05.2013 hizo entrega personalmente al ciudadano A.N.G.C., de documento privado denominado convenio mediante el cual ambas partes reconocieron la relación contractual e igualmente reconocieron el impedimento existente;

      - que informaba que el ciudadano A.N.G.C. se encuentra ocupando el inmueble conjuntamente con su familia desde el mes de diciembre de 2012, es decir, mucho antes de suscribir la citada opción, sin que haya cancelado desde entonces cantidad alguna por la ocupación y sin haber logrado materializar la venta por causas ajenas a su mandante, lo cual denota la voluntad inequívoca de su mandante de llevar a cabo con toda seriedad y como un buen padre de familia la venta pactada la cual hoy día se ve frustrada y sin posibilidades de realizarse, lo que lo lleva una vez más a actuar de forma consiente y responsable, haciendo el ofrecimiento más viable para ambos; y

      - que demandaba al ciudadano A.N.G.C. para que conviniera o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1.- Resolver y dejar sin efecto el contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 21.02.2013, por ante la Notaría Pública de Pampatar, el cual quedó anotado bajo el N° 29, Tomo 28, 2.- En virtud de que se encuentra tal como supra lo señaló ocupando el inmueble, haga entrega inmediata del inmueble libre de personas y con los bienes muebles que allí se encuentran, 3.- En recibir de manos del oferente comprador la suma entregada en arras y resolver de esta manera el contrato.

      Por su parte, el ciudadano A.N.G.C., en su carácter de parte demandada-reconviniente en la presente causa, debidamente asistido de abogado, contestó la demanda en los siguientes términos:

      - que era cierto que el ciudadano A.P.F., es propietario de un inmueble distinguido como casa N° 7, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto residencial Villas E.m., ubicado en la calle La Pullita, cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E.;

      - que era cierto, que el ciudadano A.P.F., en su carácter de propietario del inmueble antes identificado, celebró con él un contrato de opción de compra venta en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, el cual quedó anotado bajo el N° 29, Tomo 28 y que el mencionado ciudadano A.P.F., ofreció venderle y él aceptó comprar, el inmueble de su propiedad, distinguido como casa N° 7, ubicado en el Conjunto Residencial Villas E.M., y que pertenece al ciudadano A.P.F., según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi y A.d.c. de fecha 17.05.2007, anotado bajo el N° 37, folios 236 al 244, Tomo 10, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2007;

      - que era cierto, que el precio de venta del inmueble fijado de mutuo acuerdo fue la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00) de los cuales entregó en calidad de inicial, la cantidad de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00), que el vendedor denominó arras;

      - que era cierto que la vigencia de la referida opción de compra venta, era de noventa (90) días continuos con una prorroga única de treinta (30) días más, contados a partir del 21.02.2013;

      - que no era cierto y por eso rechazaba y contradecía el dicho del demandante cuando dice: “…Ahora bien, es el caso que al iniciar mi mandante todas las gestiones necesarias para cumplir su obligación tal como lo manifestó en el documento por el suscrito, se encontró con una traba, no imputable ni a él ni a su comprador, la existencia del Decreto 1.578, Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27/05/87, ratificada mediante Decreto N° 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25/05/97, emanado del Ejecutivo Nacional a través de sus órganos competentes que involucraba su propiedad e impedía la venta de la misma, de todos conocido, lo cual constituye hecho publico y notorio y afecta a todo un conjunto ubicado en la zona donde se encuentra ubicada la propiedad de mi representado…”. Resultaba contradictorio, que el demandante manifieste en su escrito de demanda, “…que al pretender cumplir su obligación, se encontró con una traba imputable ni a el ni a su comprador, tal es la existencia del Decreto 1578 vigente desde el año 1987…” y es contradictorio que luego pretenda alegarlo como algo que le es favorable, ya que el hecho de que el vendedor no se hubiese percatado de la existencia de una posible traba que pudiera afectar al inmueble antes de dar en venta el mismo, constituye un hecho culposo para el vendedor, y así, el mismo lo reconoce en su demanda cuando señala expresamente: “…que la existencia del Decreto que afectaba los inmuebles de la zona constituía un hecho publico y notorio”…, por lo tanto él sabia de la problemática existente y si el no tener certeza de que su inmueble pudiera estar afectado o no por el acto administrativo a que se refería el Decreto 1578 antes citado, debió solicitar la autorización al Instituto Nacional de Tierras, INTI, antes de proceder a la venta del inmueble, y no esperar hasta el momento en que él procediera a introducir el documento de compra venta en el Registro, que es cuando le solicitan la c.d.I.d. uso de las tierras, para poder procesar el documento y es cuando se enteran de que existía un problema con el inmueble para materializar la venta y es entonces cuando el propietario vendedor, proceda a realizar los tramites necesarios para determinar la situación en que se encontraba el inmueble. Esta acción culposa y negligente de la parte actora, no puede ser trasladada a él como comprador, pues él adquirió de buena fe y realizó todos los trámites en forma diligente y oportuna, tramitó y obtuvo el crédito hipotecario dentro del plazo convenido y el demandante a sabiendas de que la protocolización del documento de venta no se podía realizar por causas que le fuesen imputables a él, le ocasiona un perjuicio irreparable, con la excusa de que el no sabía que no podía vender y así incumplir con el contrato de opción de compra venta alegando en su favor su propia torpeza, “nemo auditur propiam turpitudinem allegans”, con la sola intención de obtener un precio mayor por el inmueble;

      - que lo antes dicho queda demostrado con los mismos documentos aportados por el actor al momento de introducir la demanda, y de ellos se evidencia que la fecha de celebración del contrato de opción de compra venta fue el día 21.02.2013, es decir, 26 años de después de la publicación del Decreto N° 1.578 publicado en Gaceta Oficial N° 33726, de fecha 27.05.1987 y 16 años después de su ratificación mediante el Decreto 483 publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.1997, razón por la cual, aunque es cierto que el vendedor para la fecha de vencimiento de la opción no podía cumplir con su obligación de vender porque un hecho extraño a él se lo impedía, ese obstáculo no es posterior al surgimiento de la obligación, es decir no constituye una causa sobrevenida e imprevisible, que surgió con posterioridad al nacimiento de la relación contractual, era un hecho cierto y solo resultó sorpresivo para el vendedor por que él no realizó las diligencias necesarias para prevenir cualquier circunstancia que pudiera impedirle la realización de la venta, mientras estuviese vigente la limitación impuesta por el acto administrativo que lo afectó y si bien es cierto que el vendedor no podía vender, no es menos cierto que el comprador no podía comprar, hasta tanto cesara tal impedimento, y también era un hecho público, que este evento ocurriría, pues los habitantes del sector tenían 3 años presionando al INTI para que les devolviera las viviendas afectadas por el acto administrativo de fecha 23.05.2010 que declaró tierras ociosas e incultas a varias comunidades de los Municipios Maneiro y Arismendi, incursas en la zona denominado como Área Rural de Desarrollo Integral (ARDI) en el ya citado decreto N° 1.578 y el INTI, ya había manifestado que no tenia la menor intención de afectar tierras donde hubiese desarrollo urbano, pero sin embargo no había procedido a desafectarlas;

      - que no era cierto y por eso lo rechazaba y contradecía en toda y cada una de sus partes que el demandante hubiese realizado en forma oportuna, todos los trámites necesarios para obtener un permiso de venta del inmueble, pues él mismo manifiesta en su demanda, que en fecha 06.05.2013, es decir luego de haber transcurrido 2 meses y 16 días, de la vigencia de la opción, cuando el demandante, por solicitud que él mismo le hiciera conforme a lo solicitado por la Oficina Subalterna de Registro al momento en que presentó el documento de venta, se dirigió al Ministerio del Ambiente a solicitar información sobre las condiciones de uso y desarrollo del inmueble de su propiedad y luego de recibir respuesta, en fecha 24.05.2013, donde se le indicaba las coordenadas UTM del inmueble, le manifestaron que el mismo se encontraba en el ARDI y debía dirigirse al Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras por ser este el organismo rector del área, es cuando dirige al I.d.E.N.E., una solicitud de autorización para vender fechada 06.06.2013, tal como consta de comunicaciones aportadas por la parte actora, lo que demuestra la negligencia del demandante vendedor en la realización de los tramites que le eran pertinentes, pues si sabía que existía un problema con los terrenos en esa zona, era su obligación verificar por ante el INTI si su inmueble se encontraba afectado por el Decreto N° 1.578 antes citado, y posteriormente proceder a la venta del mismo y no esperar a vender y conocer el resultado en el momento en que él acudiera a introducir el documento de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro para entonces tomar las acciones pertinentes y luego pretender desistir de la operación causándole un daño irreparable;

      - que no era cierto y por eso lo rechazaba y contradecía que él haya aceptado convenio alguno para dar por terminado el contrato, según consta en documento privado de fecha 24.05.2013, pues en el citado documento en la cláusula segunda, lo que se acordó es que en virtud de que el inmueble había sido declarado como integrante del ARDI, no podía procederse a la ejecución de la opción de compra, hasta tanto se produjera la autorización correspondiente por parte del Ministerio de Agricultura y Tierras (INTI);

      - que no era cierto y por eso lo rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes que él adeude cantidad alguna por concepto de canon de arrendamiento u ocupación del inmueble objeto de esta controversia, ya que la negociación de compra venta del inmueble se realizó incluso ante de la celebración de la opción de compra mediante convenio privado suscrito por las partes en fecha 29.12.2012 cuando se le hizo la entrega del inmueble y se acordó firmar el documento de opción de compra venta por Notaría, ya que esto constituía un requisito para que él pudiera solicitar un crédito bancario para pagar el precio convenido;

      - que rechazaba y contradecía en toda y cada una de sus partes por no ser cierto lo dicho por el actor, que la venta del inmueble no se podía realizar y que el inconveniente que existía para perfeccionar la venta del inmueble, no era de modo alguno subsanable, puesto que era público y notorio que la comunidad de propietarios de los inmuebles ubicados en el valle de Atamo, estaban realizando trámites tendientes a resolver la situación de los terrenos comprendidos en el llamado ARDI (Área Rural de Desarrollo Integral) y la solución del conflicto estaba a punto de suceder, por una parte y por la otra, él tenía el crédito aprobado para pagar el precio de la venta y tenía el documento de venta otorgado por el banco para introducirlo en el Registro tan pronto se permitiera hacerlo, por lo tanto no existe bajo ningún concepto posible, incumplimiento de su parte, pues él como comprador dio pleno cumplimiento a todas sus obligaciones en tiempo hábil;

      - que de igual modo rechazaba y contradecía la estimación de la demanda propuesta por la parte actora, y solicitaba al Tribunal que la misma se estimara en la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) o su equivalente en unidades tributarias; y

      - que es por las razones antes expuestas por lo que rechazaba y contradecía en los términos que ha expresado, la temeraria y absurda demanda intentada en su contra por el ciudadano A.P.F. por resolución de contrato de opción de compra venta, por ser falso los argumentos esgrimidos, fundamentados en la mala fe y el ventajismo del propietario vendedor de pretender obtener un mayor beneficio por la venta del inmueble, en virtud de la revalorización del sector al suspender los efectos del acto administrativo que lo afectó y en perjuicio de él y de su familia, que procuraron adquirir de buena fe el inmueble antes descrito.

      Asimismo consta, que el ciudadano A.N.G.C., en su carácter de parte demandada-reconviniente en la presente causa, debidamente asistido de abogado, reconvino en los siguientes términos:

      - que constaba de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta de fecha 21.02.2013, anotado bajo el Nº 29, Tomo 28, cuyo original fue aportado por la parte actora y cursa a los autos en los folios 15 al 21 de este expediente, que el ciudadano A.E.P.F. le dio en opción a compra un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno de aproximadamente ciento treinta y nueve metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (139,25 mts.2) y un área de construcción de ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (86,56 mts.2), distribuida en 3 habitaciones, 2 salas de baño, cocina pantry, área de lavadero y 3 puesto de estacionamiento vehicular, distinguida como casa Nº 7, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: casa Nº 8; SUR: caminería interna; ESTE: área de estacionamiento; y OESTE: casa Nº 5, ubicado en la calle La Pullita, cruce con segunda transversal, sector denominado La Pullita, Caserío Espinoza de la población de Guacuco, en jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E., y le corresponde un porcentaje de condominio de 8,78% sobre los bienes y obligaciones comunes a los propietarios, todo lo cual consta en documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Arismendi y A.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta de fecha 16.06.2006, anotado bajo el Nº 18, Tomo 10, folios 90 al 103, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2006, y su aclaratoria de fecha 31.08.2006, anotada bajo el Nº 5, Tomo 11, folios 65 al 68, Protocolo Primero;

      - que el antes deslindado inmueble pertenece al ciudadano A.P.F. según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado de fecha 17.05.2007, anotado bajo el Nº 37, folios 236 al 244, Tomo 10, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 2007 y sobre el mismo pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., constituida hasta por la cantidad de ciento treinta y nueve mil bolívares (Bs. 139.000,00), tal como consta de documento de propiedad;

      - que consta igualmente en el citado documento de opción de compra venta en su cláusula segunda, que el precio de venta convenido era la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00) de los cuales el vendedor declaró haber recibido con anterioridad en calidad de arras, la cantidad de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) mediante cheque Nº 07580015 del Banco Bicentenario y que el saldo restante de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) sería pagado por el promitente comprador mediante un crédito hipotecario;

      - que en la cláusula tercera del contrato, se acordó que el plazo de duración del contrato sería de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra, con una prórroga única de treinta (30) días más, contados a partir del otorgamiento del citado documento, es decir, contados a partir del 21.02.2013 y hasta el 22.06.2013;

      - que en la cláusula cuarta se acordó una cláusula penal, así: “Si el promitente Comprador” desistiere de la presente negociación, no se presentare al acto de protocolización o si aprobado el crédito por el banco no ocurre el pago, se considerara resuelto el presente contrato…y tendrá derecho el Promitente Vendedor a retener de la suma recibida el monto de Bs. 145.000,00, como indemnización convencional y única… y si el desistimiento, la falta de concurrencia al acto de protocolización o incumplimiento fuere por el vendedor, este devolvería la cantidad entregada en arras mas la cantidad de Bs. 145.000,00 como pago indemnizatorio, los cuales según dice, no deberá ser demostrados en ningún caso y sin necesidad de pronunciamiento judicial alguno;

      - que en la cláusula quinta del mismo contrato de opción de compra, las partes expresamente dejaron constancia de lo siguiente: “En las situaciones que hicieren imposible el cumplimiento de este contrato dentro del plazo previsto y que pudieran establecerse como caso fortuito o fuerza mayor, entre otro: cambio en la legislación del deudor hipotecario u otros instrumentos jurídicos, rebeliones civiles o militares, golpes de estado, disturbios estudiantiles, motines o suspensión de garantías civiles y económicas, así como en los hechos derivados de la acción de la naturaleza como catástrofes, terremotos o inundaciones, etc., las partes convienen en que no operará la cláusula penal y se procederá a fijar una nueva fecha de otorgamiento para ser llevado a cabo dentro de un plazo de treinta (30) días siguientes en que haya cesado o disminuido el caso fortuito o fuerza mayor y se mantendrán vigentes las mismas condiciones previstas en el presente contrato;

      - que en la cláusula sexta se señala que el contrato es “intuito personae”;

      - que una vez celebrado el contrato de opción de compra venta, antes descrito, procedió a solicitar el crédito hipotecario por ante el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., que no es el mismo Banco por ante el cual el demandante vendedor había realizado la compra y le otorgado préstamo garantizado con hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de ciento treinta y nueve mil bolívares (Bs. 139.000,00) ya que existía esta deuda y el vendedor y él acordaron que así se cancelaría el crédito del vendedor con el mismo préstamo que él estaba recibiendo, para lo cual el vendedor puso a su disposición los documentos necesarios exigidos por el Banco, tal como se había convenido;

      - que una vez introducido el crédito, le es aprobado en corto plazo y a finales de abril de 2013, le hacen entrega del documento de venta redactado y visado por el Banco para que acudiera con los recaudos suministrados por el vendedor y otros tramitados por él, por ante la Oficina de Registro para solicitar la revisión correspondiente y le hacen entrega de una hoja con las recomendaciones para el proceso de protocolización de documentos y los detalles del crédito aprobado por la cantidad de cuatrocientos nueve mil trescientos ochenta y seis bolívares con 95 céntimos (Bs. 409.386,95), a la rasa del 6,66%, a ser devuelto en el plazo de 300 meses, con una cuota mensual de Bs. 2.805,28 tal como consta de planilla de entrega de documentos y recomendaciones que anexa;

      - que una vez en la Oficina Subalterna de Registro, los revisores le solicitan la autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI) para poder introducir el documento y ante su reclamo y sorpresa, le hacen entrega de una copia del oficio Nº 564-2012 de fecha 02.07.2012, dirigido por el INTI a los Notarios y Registradores donde se le informa que no podrán protocolizarse ningún documento que involucre a tierras con vocación agrícola, sin haber exigido la debida autorización de dicho Instituto (INTI) y le indican que debía llevársela al propietario para el correspondiente trámite;

      - que así ocurrieron los hechos y es entonces cuando el propietario vendedor dice que se entera de que sus tierras estaban afectadas y es cuando en fecha 06.05.2013, envía una comunicación al Ministerio del Ambiente, solicitando información sobre las condiciones de uso y desarrollo del inmueble de su propiedad, tal como consta de comunicación consignada por la parte actora;

      - que en fecha 24.05.2013 el Ministerio del Ambiente, mediante oficio Nº 000761 dirigido al ciudadano A.E.P.F. le informaba que en respuesta a su comunicación recibida por ese organismo en fecha 07.05.2013 se determinó que el terreno objeto de la solicitud se encontraba en ÁREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRAL (ARDI) declarada mediante Decreto Nº 1578, publicado en Gaceta Oficial Nº 33.726, de fecha 27.05.1987 y ratificada en el Decreto Nº 483, que promulga el Plan de Ordenamiento del Territorio del Estado Nueva Esparta y en consecuencia debería dirigirse al INTI por ser el organismo rector del área, tal como constaba de oficio que fue aportado por lo la parte actora al momento de introducir la demanda;

      - que en la misma fecha el demandante le envía un contrato convenio, que él dio por recibido, no por aceptado, donde el vendedor pretendía que reconocieran el impedimento existente y que no se podía proceder a la ejecución de la opción hasta tanto no se produjera la autorización del INTI y que una vez vencida la opción era potestativo de las partes el elegir prorrogar la opción o resolver el contrato y restituir las arras recibidas por el vendedor sin cláusula penal porque el impedimento era ocasionado por el Estado Venezolano y no por su voluntad propia. Este documento lo anexo la parte actora marcado “J” y obviamente constituye una prueba del chantaje que quiso hacerle el vendedor para eximirse su culpabilidad en el mal manejo de las obligaciones que debió asumir antes de iniciar esta negociación;

      - que en fecha 05.06.2013, el vendedor A.E.P.F. dirige una comunicación al Director Regional del INTI, del Estado Nueva Esparta solicitando autorización para venderle la vivienda ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M.. Dicha comunicación es recibida por el INTI, en fecha 06.06.2013, tal como consta de recaudo consignado por la parte actora marcado como “H”;

      - que ante esta dificultad latente y ante el inmenso estrés que produjo esta situación el ciudadano A.P. en vez de buscar solucionar el problema que había quedado en evidencia por su descuido, lo que hizo fue acudir a la Defensoría del Pueblo en fecha 11.06.2013, incluso sin haberse vencido la opción de compra, para solicitarle el pago de un canon de arrendamiento por la ocupación del inmueble, a lo cual obviamente se negó, pues él no era responsable de lo que estaba ocurriendo, la negociación se había planteado de mutuo acuerdo conforme se había registrado en documento privado de fecha 29.12.2012, él había cumplido con su obligación de obtener un crédito bancario y que el mismo estaba disponible para el momento en que el Ejecutivo ordenara dejar sin efecto el acto administrativo que afectaba al inmueble, que eso ahora estaba en sus manos, por lo que la solución del conflicto estaba por resolverse próximamente;

      - que consignaba marcados “H” e “I” panfletos repartidos en las asambleas de vecinos del Valle de Atamo, donde se informaba a la comunidad de la situación en que se encontraban las reclamaciones y de las gestiones que se estaban realizando para que se liberaran las viviendas afectadas;

      - que en fecha 15.07.2013, en virtud de que el conflicto aun no se resolvía, y ante la presión del vendedor, le ofreció pagarle la parte del precio de venta del inmueble, que era la diferencia que tenía que pagar entre lo adeudado y el préstamo bancario que le había sido otorgado y luego de haberse acordado entre las partes libró cheque de gerencia Nº 00001599, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) a nombre de A.E.P.F., del Banco Bicentenario, pero cambio de opinión y no quiso aceptarlo porque el inmueble ya no tenía el mismo precio y que si quería continuar con la negociación debía pagarle trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) más;

      - que en fecha 03.09.2013, sale publicado en el Diario S.d.M., una noticia donde se informa que en 24 horas se resolvería el tema sobre el Decreto ARDI y en fecha 11.10.2013, se publica en prensa que en Gaceta Oficinal Nº 40.267 de fecha 08.10.2013 salió publicado el Decreto que puso fin al dilema con los terrenos de Atamo y autoriza a los Registradores a protocolizar los documentos de venta sobre dichos inmuebles;

      - que en la misma en que sale en prensa la autorización 11.10.2013 procedió a cancelar la planilla forma 33 de 0,5% del precio de venta, que le correspondía pagar al vendedor, pero que necesitaba pagar para introducir el documento en el registro y era necesario resolver con premura y pago al SENIAT la cantidad de Bs. 4.250, según constaba de planilla Nº 00233026, solicitó nuevamente la solvencia de agua, pagó el impuesto del artículo 92 de la Ley de Registro Público y se dirigió al día siguiente a la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C., con el documento de venta y todos los recaudos solicitados y así lo hacía saber al vendedor A.P.F., a su abogado S.P. y al Banco Sofitasa, para que supieran que pronto firmarían el documento de compra venta;

      - que en fecha 23.10.2013, el Registro emite la planilla de constancia de recepción (Art. 49) con el Nº de trámite 393.2013.4.139 y fija la fecha de la firma para el día 28.10.2013 y lo notificó a las partes para que acudieran en la fecha y hora señalada pero el Sr. A.P. manifestó que si no le pagaba trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) no procedería a la firma del documento;

      - que llegada la fecha señalada, el ciudadano no compareció y luego se enteraron que en fecha 04.10.2013 se había admitido una demanda en su contra por ante el Tribunal por resolución de contrato de compra venta, es decir, con posterioridad incluso a la resolución del conflicto;

      - que en fecha 17.03.2014 se dio por citado en el juicio y procedió a retirar el documento de venta elaborado por el Banco donde constaba tanto la liberación de la hipoteca del vendedor como la venta y la constitución del préstamo hipotecario de la Oficina de Registro antes mencionado con todos sus recaudos;

      - que ciertamente el vendedor demandante reconvenido se negó a dar cumplimiento a su obligación de venderle una vez cesó el impedimento y su incumplimiento le ocasionó la pérdida del crédito hipotecario que el Banco Sofitasa le había otorgado por la cantidad de cuatrocientos nueve mil trescientos ochenta y seis bolívares con 95 céntimos (Bs. 409.386,95) a una tasa preferencial del 6,6% lo que constituía la perdida de una oportunidad que difícilmente pudiera volver a obtener, y constituía igualmente para él la pérdida definitiva de la oportunidad de adquirir un inmueble en propiedad, como producto de la perdida del valor a consecuencia de la inflación, cuando ese derecho a adquirir el inmueble ya había sido adquirido por él al momento de celebrar la opción de compra y cancelar parte del precio de venta del mismo, restándole solo cancelar la diferencia de quinientos sesenta mil (Bs. 560.000,00) en los términos antes citados, más la diferencia de ciento cincuenta mil seiscientos trece bolívares con 05/ céntimos (Bs. 150.613,05) que debía pagar con dinero de su propio peculio; y

      - que por todas estas razones, es por lo que solicitaba se declarara con lugar la reconvención y se condenara al demandante reconvenido a cumplir con su obligación de otorgar el documento de compra venta del inmueble objeto de este juicio con el pago de los correspondientes daños y perjuicios que su incumplimiento le ha ocasionado.

      Igualmente se evidencia, que el abogado S.E.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadano A.P.F., dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

      - que rechazaba, negaba y contradecía, tanto en los hechos como en el derecho por no ser cierto, lo alegado en el escrito de reconvención;

      - que rechazaba, negaba y contradecía, que su representado tal como lo afirma la parte reconviniente conociera de la existencia del impedimento para vender el inmueble no imputable a él, sino al hecho del príncipe, cuestión ésta que igualmente era desconocida por el comprador, tal como se desprende de sus propias afirmaciones “Una vez en la Oficina Subalterna de Registro, los revisores me solicitan la Autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI) para poder introducir el documento y ante mi reclamo y sorpresa, me hace entrega de una copia del oficio N| 564-2012, de fecha 2 de julio de 2012, dirigido por el INTI a los Notarios y Registradores donde se le informa que no podrán protocolizarse ningún documento que involucre a tierras con vocación agrícola, sin haber exigido la debida autorización de dicho instituto (INTI), y me indican que debo llevársela al propietario para el correspondiente trámite”;

      - que en este momento era oportuno utilizar el principio de derecho que el reconviniente pretende adjudicar a su representado, en relación a que nadie puede alegar su propia torpeza, “nemo auditur propiam turpitudinem allegans”, toda vez que él al igual que su mandante desconocían el impedimento que había para negociar el bien objeto de este procedimiento, en todo caso debió igualmente cerciorarse del estatus del bien y no pretender hoy calificar como culposo un hecho por parte de su mandante cuando se entiende que ambos actuaron de buena fe. Sin embargo al enterarse su representado de la situación del inmueble, procedió tal como lo señaló en el libelo de demanda que encabeza estas actuaciones a realizar de forma inmediata y oportuna, toda vez que la opción de compra venta se encontraba vigente, todas y cada una de las gestiones y diligencias pertinentes, la respuesta a las mismas corren insertas en autos y ellas se explican por si mismas y se desprende de ellas la imposibilidad de realizar la transacción, con esta actitud su mandante demuestra el interés y la voluntad que lo movía para materializar la venta pactada y cumplir así su obligación, entonces mal puede el reconviniente querer hacer ver que su representado actuó de forma culposa o de mala fe. Lo cierto, es que su representado actuó de buena fe y en todo momento demostró tener la voluntad firme e inequívoca de cumplir su obligación y no como lo asevera maliciosamente el reconviniente. Su mandante en todo momento prestó la colaboración debida, procedió como un buen padre de familia a favor de lograr cumplir su obligación, y tal como lo afirma el reconviniente facilitó documentos, realizó las gestiones pertinentes, y tramitó las solvencias necesarias, lo cual demuestra que en ningún momento su mandante pretendió algo diferente a la materialización de la venta. Nótese que en fecha 06.05.2013, aun no se encontraban vencidos los primero 90 días de la vigencia del contrato de opción de compra venta y su mandante se entera de la imposibilidad de realizar la operación por boca del oferente comprador hoy reconviniente y de forma inmediata se avoca a resolver la situación, debe tomarse en consideración que si bien es cierto que el oficio N° 564-2012 de fecha 02.07.2012, consignado por el reconviniente, estableció la prohibición a Notarías y registradores de autenticar y protocolizar documentos en los cuales se vieran involucrados terrenos calificados como agrarios por el citado Decreto, no es menor cierto que en fecha 21.02.2013, tal como lo afirman ambas partes, se procedió a autenticar el mencionado documento de opción de compra venta por ante la Notaría Pública de Pampatar de forma legal y tal como lo convinieron las partes, cabría entonces preguntarse si en esa Notaría se desconocía también el contenido del citado oficio? Y en todo caso de no ser así, existe un responsable que resulta ajeno a las partes, toda ve que el Notario en desconocimiento o por imprudencia, impericia o mala fe, dio certeza a los involucrados de la legalidad de la operación que se estaba realizado, a todo evento en aras de la defensa de su representado se reservaba el derecho de ejercer contra esa Notaría las acciones legales a fin de establecer esta responsabilidad;

      - que rechazaba, negaba y contradecía por no ser cierto el hecho de que el oferente comprobador hoy reconviniente, no hubiera aceptado el contenido de la correspondencia dirigida por su mandante a su persona en fecha 24.05.2013, nótese que la misma aparece suscrita por el reconviniente sin ni siquiera manifestar en ella su desacuerdo, éste simplemente la recibió, supo de su contenido y tácitamente lo aceptó y hoy pretende utilizar a su favor con un calificativo denominado por su defensa “prueba de chantaje”, (término desconocido por esta parte), toda vez que se trata de un documento que pretendió solucionar el impase no ocasionado por su mandante, de manera ventajosa para el oferente comprador, toda vez que su representado cedía y acordaba devolver las arras, cuestión que mantuvo en el libelo de demanda y en este acto ratifica y que en ningún caso dan muestra de mal manejo de las obligaciones asumidas, por cuanto ha quedado demostrado por el dicho de ambas partes el desconocimiento del impedimento existente y lo que es más con el otorgamiento del documento de opción de compra venta, se demuestra el desconocimiento por parte de la institución encargada (léase Notaría de Pampatar) de dar certeza a los negocios jurídicos, de la falta de información, al permitir la autenticación del documento de opción de compra venta pese a la prohibición expresa establecida en el mencionado oficio. Así las cosas posteriormente el reconviniente se reunió con su representado, en presencia del abogado S.P.A., haciéndole saber que estaba dispuesto a dejar sin efecto la opción de compra venta si a cambio su mandante le hacía entrega de la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), alegando que no podía con la devolución del monto de las arras, comprar otro inmueble, cuestión ésta que fue rechazada por su mandante, de allí que ante la situación del inmueble, la falta de respuesta o en todo caso la respuesta negativa de resolución del inconveniente, su mandante optará como en efecto lo hizo por solicitar ante el órgano jurisdiccional la resolución del contrato conjuntamente con la devolución de las arras al oferente comprador;

      - que rechazaba, negaba y contradecía que su mandante haya pretendido perfeccionar la venta que se sabía no se podía materializar a cambio de más dinero, tal como lo afirma el reconviniente, lo que es más ese planteamiento lo hizo en su despacho, ubicado en el Centro Empresarial AB, Nivel Mezzanina en la Avenida Bolívar, a su persona el abogado P.G., cuando se reunieron por primera vez, en el entendido de que no se podía realizar la venta por la prohibición existente, pero que cabía la posibilidad de hacer un ajuste del precio aceptado por el hoy reconviniente, una vez que sea resolviera la situación y se dejara sin efecto el Decreto, todo lo cual lo manifestó en el momento en que le informó de la voluntad de su mandante de demandar la resolución por cuanto la opción se encontraba vencida;

      - que debía acotar que si es cierto que el reconviniente libró un cheque a favor del reconvenido por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), tal como lo asevera, el cual no fue aceptado por éste siguiendo instrucciones precisas que le giró como es lógico, en virtud de que para ese momento era conocido por todos y era hecho público y notorio la prohibición que existía y la falta de solución por parte de los organismos encargados amén de las reiteradas protestas y peticiones por parte de los afectados;

      - que rechazaba, negaba y contradecía lo alegado por el reconviniente en el sentido de que su mandante fuera notificado de que debía comparecer al registro a suscribir documento alguno y tal como lo señaló anteriormente nunca se le manifestó al reconviniente un ajuste de precio, y por el contrario vencido como se encontraba el contrato de opción de compra venta y su prorroga se procede a solicitar lo que en derecho corresponde, es decir, la resolución del citado contrato de opción de compra venta sobre el citado y deslindado inmueble;

      - que rechazaba, negaba y contradecía que su representado deba cumplir una obligación que establecía lapsos concretos reconocidos y aceptados por las partes, encontrándose éstos hartamente vencidos, así como también el hecho de que deba cancelar unos supuestos daños y perjuicios que no son detallados y que en todo caso se desconoce su alcance ya que no son precisados vulnerando así el derecho a la defensa por no poder desvirtuarlos; y

      - que se evidencia que su mandante en todo momento se mantuvo firme en su disposición de vender, de realizar la operación y cumplir la obligación que había contraído, todo lo afirmado queda plenamente demostrado con el cumplimiento de las formalidades, para una vez vencido el plazo y la prórroga para que se materializara la operación decidir libremente sobre disponer o no de su propiedad, tal como lo garantizan las leyes y el mismo contrato suscrito.

      ACTUACIONES EN LA ALZADA.-

      Consta que el abogado S.E.P.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadano A.P.F., presentó escrito de informes en el cual alegó:

      - que la acción incoada por esa defensa consistió en una resolución de contrato de opción de compra venta cuyos alegatos fundamentales se basaron en primer lugar en hechos públicos y notorios que impedían a todas luces la materialización de la venta definitiva del bien inmueble propiedad de su mandante cuyas determinaciones, medidas y demás linderos constan de documentos que corren insertos en el expediente los cuales daba por reproducidos;

      - que en dichos alegatos se consideró el hecho del príncipe como la prohibición que constituyó la raíz del impedimento, amén de la voluntad y las reiteradas actuaciones que realizó su representado con el objeto de cumplir la obligación contraída, ya que desconocía el impedimento que tenia para vender así como también lo desconocía el hoy apelante, ciudadano A.N.G.C.;

      - que sobran a lo largo del proceso las probanzas que demuestran estas actuaciones, sería menester entonces verificar los pasos que éste cumplió para llevar a cabo el objeto del contrato que no era otro que la traslación de la propiedad al demandado, el cual desde el primer momento de verificarse el contrato de opción de compra venta viene ocupando el inmueble sin ningún acto que perturbara dicha posesión;

      - que lejos de la intención de su mandante estuvo no cumplir su obligación, cursan en el expediente suficientes indicios que desvirtúan la supuesta actuación malintencionada de su representado, ejemplo de ello lo constituyen la entrega oportuna de documentos requeridos como solvencias, rif, se dirigió al Ministerio del Ambiente en fecha 06.05.2013 a fin de solicitar información sobre las condiciones de uso y desarrollo del inmueble de su propiedad todos, de la misma manera en fecha 06.06.2013, solicitó la debida autorización por ante el Instituto Nacional de Tierras del Estad Nueva Esparta (INTI) para proceder a la materialización de la venta definitiva, constan igualmente las respuestas recibidas de los órganos competentes, gestiones que se realizaron de forma oportuna. Sin embargo y amen de todos los trámites realizados por su mandante para dar cumplimiento a su obligación, las mismas resultaron infructuosas debido a que el Decreto 1.578 de fecha 27.05.1987 Gaceta Oficial N° 33726, ratificado mediante Decreto N° 483 publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.1997 emanado del Ejecutivo Nacional, se encontraba vigente aún para el momento en que la opción de compra venta venció y su representado tomó entonces la decisión de solicitar, previo establecer conversaciones con el demandados (las cuales también resultaron infructuosas), una demanda por resolución de contrato fundamentando la misma como ya se señaló en lo que se conoce en doctrina como el hecho del príncipe, que impedía y prohibía de forma expresa llevar a cabo transacciones en los terrenos en los cuales se encuentra ubicado el inmueble del cual es propietario legitimo su mandante, el hecho del príncipe contiene disposiciones prohibitivas emanadas del estado por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan entonces incumplimiento sobrevenido de la obligaciones, es una causa extraña no imputable a las partes, imposibilidad absoluta de cumplimiento que traen consigo la imposibilidad de sustraerse del mandato ejecutivo y sus efectos. Estima esta defensa que definitivamente existe ausencia de culpa por parte de su representado, toda vez que éste desarrolló en todo momento una conducta prudente, discreta, cuidadosa, adecuada a la circunstancia fáctica en que se encontraba, no incurriendo en ninguna intención, negligencia, o imprudencia, es decir, no incurriendo en actos malintencionados o culposos contra el demandado;

      - que en fecha 28.05.2015 el Tribunal a quo dicta sentencia una vez analizadas todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes, otorgándoles a cada una de ellas su valor probatorio siendo éstas ponderadas tomando en consideración las actuaciones procesales de cada parte sobre los elementos probatorios traídos a los autos; en la citada sentencia, la ciudadana Jueza acogiéndose al principio iura novit curia, procedió a calificar la pretensión de forma diferente a la incoada, trayendo como consecuencia la declaración de nulidad de contrato, por falta de causa, decisión ésta fundamentada en el hecho de que el Juez conoce el derecho y debe aplicar las normas pertinentes, en el caso de marras, el Juez que conoció de la causa consideró errónea la acción intentada considerando que los hechos narrados en el libelo de demanda que encabeza estas actuaciones estaban encausados a lograr la nulidad del contrato y no su resolución ya que no se trataba de un hecho sobrevenido sino de un contrato imperfecto por contener un vicio que afectaba los elementos esenciales de los contratos, específicamente la causa, cuestión ésta que es fundamentada ampliamente con jurisprudencia del más alto Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela y doctrina. Hace igualmente mención de lo preceptuad por el artículo 1.141 del Código Civil vigente que reza: “las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1) Consentimiento de las partes; 2) Objeto que pueda ser objeto de contrato; y 3) Causa licita;

      - que se detiene a analizar la última de estas condiciones, haciendo citas de estudiosos de la materia llegando a la conclusión de que, la causa, “en los contratos bilaterales como el contrato de venta, la obligación que asume el comprador (pago del precio) está causa en el cumplimiento de la obligación del vendedor (transmisión de propiedad del bien)”. Se acoge igualmente a lo establecido por el artículo 1.157 del mismo Código Civil;

      - que quedaba entonces sentado de conformidad con el contenido de la supra señalada norma la a.d.c. motivada a la imposibilidad material y a la ilicitud de la causa por ser ésta contraria a la ley, debido a la existencia y vigencia de Decreto 1.578 de fecha 27.05.1987, Gaceta Oficial N° 33726, ratificada mediante Decreto N° 483 publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.1997 emanado del Ejecutivo Nacional; y

      - que todos estos fundamentos basados en los alegatos y probanzas aportados por las partes, llevan finalmente al Juez que conoció de la causa a determinar la nulidad de contrato de opción de compra venta autenticado por los ciudadanos A.P.F. y A.N.G., sobre un inmueble del cual su representado es propietario legitimo, distinguido como casa N° 7, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas E.M., ubicado en la calle La Pullita cruce con segunda transversal, en el sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, N° 7, Municipio A.d.E.N.E..

      Como sustento del recurso de apelación sostuvieron las abogadas C.B.T. y M.H.L.D.C., en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada-reconviniente, ciudadano A.N.G.C., como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:

      - que como se evidencia de las actas llevadas en el presente juicio, la parte demandada solicita a la jurisdicción competente la resolución del contrato de opción de compra venta porque a su juicio, el plazo para ejercer la compra venta definitiva del inmueble, ha vencido y en consecuencia debe el comprador resolver el contrato, entregar el inmueble y recibir la cantidad que recibió en arras, sin ninguna otra consecuencia. A su vez y ante la demanda del vendedor, el comprador, quien sabe que ha cumplido al pie de la letra todas sus obligaciones, exige al vendedor el cumplimiento del contrato por cuanto la imposibilidad de registrar la venta no es un hecho derivado de su incumplimiento, si no es una causa extraña que no le es imputable y que si el no ha podido comprar y pagar el precio, el vendedor tampoco ha podido vender y también habría incumplido, pero que esta situación fue prevista en el propio contrato en la cláusula quinta, donde se estableció la forma de resolver los conflictos;

      - que toda esta circunstancia la obvia la juzgadora, cambia la calificación, lo que no le esta permitido y anula el contrato, basado además en un falso supuesto, razón por la cual la sentencia fue apelada y sube a éste Tribunal Superior a los fines de su revisión o anulación;

      - que del análisis de la demanda, la contestación, la reconvención, las pruebas presentadas, la congruencia entre todas las afirmaciones, la comunidad de pruebas planteadas en juicio, se evidencia a todas luces, que el problema que se presentó entre las partes contratantes no obedecía en principio a hechos provenientes del incumplimiento, sino de un problema eminentemente jurídico de cómo debió procederse ante la presencia de una realidad externa que les era ajena a las partes y de cómo debía interpretarse las disposiciones establecidas en el contrato de opción de compra, que es ley entre las partes. Los errores cometidos por los funcionarios del Ministerio del Ambiente, del Instituto nacional de Tierras (INTI), y de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Arismendi, para distinguir con claridad la ubicación de los terrenos incluidos en el ARDI, constituyó un error de la administración pública en la aplicación de las normas a sus administrados, sea por confusión, falta de investigación, premura o descuido, prefirieron extender el ámbito de aplicación de la norma a todas las áreas, involucrados o no dentro del ARDI, para evitar consecuencias por cualquier error que pudieran cometer, situación esta que duró mas de 3 años, lesionando así los derechos de terceros, que, aun no estando incursos en el conflicto fueron involucrados como en este caso que nos ocupa. La situación de los habitantes del ARDI, trascendió las fronteras del Estado Nueva Esparta, era público y notorio el caos que se había generado en el Municipio, hasta el punto que la propia administración tuvo que reconocer su error y la norma tuvo que ser anulando el Decreto;

      - que es así como este inmueble pese a no existir ninguna prohibición para disponer de el libremente, pues no estaba afectado, no se encontraba dentro de la poligonal en discusión, ningún organismo se atrevió a darle solución al problema planteado, el INTI se respaldaba en el Ministerio del Ambiente, este en el INTI y el Registro simplemente decidió no protocolizar ningún documento a menos que el INTI autorizara la venta, lo que se tradujo en una incorrecta aplicación de la norma;

      - que esto constituyó un motivo de fuerza mayor, que impidió el cumplimiento de la obligación en los términos plateados y constituyó a su vez el falso supuesto en que se basó la sentenciadora;

      - que hay que tener claro, que sin tener que entrar a analizar si la administración pública se extralimitó o no en la aplicación de las normas o si surgieron circunstancias extrañas no imputables a las partes, los contratantes habían establecido en el contrato una cláusula para solucionar cualquier conflicto, situación o circunstancia que pudiera impedir el cumplimiento fiel de la obligación de compra venta del inmueble, y esta es la cláusula quinta, tantas veces mencionada y que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil es la única aplicable en la solución de esta controversia;

      - que esta cláusula fue silenciada absolutamente por la juzgadora de primera instancia, lo que la llevó como consecuencia a tomar una decisión errónea sin fundamento jurídico valido, solucionando con un solo plumazo la controversia y lanzando a la calle al demandado sin ningún tipo de derechos, dictando una sentencia de nulidad de contrato por inexistencia de causa que nadie le había solicitado e insólitamente, condenando en costas a su representado por haber resultado totalmente vencido, por lo que su representado quedó en las mas absoluta indefensión y además culpable de los hechos, incluyendo los errores en que incurrió la administración pública;

      - que la juzgadora debió analizar los hechos y el derecho y respetar la voluntad de las partes en los contratos, ya que es la forma de dilucidar las controversias;

      - que la sentenciadora, al revisar los autos no encontró en principio elementos validos que demostraran incumplimiento de la obligación de cualquiera de las partes, demandado y demandante estaban contestes en que ambos cumplieron con sus obligaciones derivadas del contrato y que es una causa ajena no imputable a las partes, la que ocasiona el incumplimiento y es así como concluye que al existir una norma que prohibía la venta, el Decreto N° 1.578, Gaceta Oficial N° 33726 de fecha 27.05.1987, ratificada mediante Decreto N° 483, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria de fecha 25.05.1997, la Juez asumió que el contrato debía ser anulado y cambia la calificación, se convierte en parte en el juicio y destruye todos los fundamentos alegados por las partes, basado en un falso supuesto, que además tampoco fue revisado, ya que primero había que conocer el decreto y su alcance, y luego determinar si ciertamente ese inmueble se encontraba dentro de la zona del ARDI, porque resulta extraño que todas las partes presentes en el juicio manifestaron que lo desconocían, lo que constituía una duda razonable que debió ser observada por la juez al momento de dictar sentencia, además que obviamente el impedimento para realizar la venta no podía haber sido consecuencia de un Decreto de 1987, ratificado en 1997, que ya existían incluso antes de la Construcción del Conjunto Residencial donde esta ubicado el inmueble en controversia;

      - que el error cometido por la administración pública, al intentar aplicar la Ley de Tierras, fundamentándose en una norma de 1987, creo un caos en el Municipio A.d.E.N.E., al quedar afectada mas de 5.000 familias propietarias de terrenos, cuando el Decreto del INTI de fecha 23.03.2010 de declaratoria de tierras ociosas o incultas, ordenó el inicio de rescate y acuerdo de medida cautelar de aseguramiento de la tierra, sobre un lote de terreno de 521 ha y 1000 mts.2, situado en el Valle de Atamo, lo que constituyó un hecho público y notorio que traspasó las fronteras del Estado Nueva Esparta. Este Decreto y no el Decreto que creó el ARDI fue el que impidió la venta de los inmuebles que se encontraban en la zona y en este falso supuesto, propuesto por el demandante se fundamento la juzgadora para dictar sentencia, sin tomar en cuenta el fondo de la controversia y la voluntad legitima de las partes legítimamente manifestada en la opción de compra suscrita por ellos;

      - que del contrato suscrito entre las partes se evidencia, que una vez vencida la opción de compra el día 26.06.2013, comenzaba a operar automáticamente la cláusula quinta y al cesar el impedimento, su representado acudió, conforme a lo indicado en dicha cláusula a introducir el documento en el Registro dentro del plazo de los 30 días acordados, pero el vendedor no se presentó e incurrió en incumplimiento;

      - que del análisis de las circunstancias expuestas por las partes en el juicio mas las pruebas aportadas en esta instancia eliminan cualquier duda que pudiera existir en cuanto a sui el inmueble estaba afectado de alguna medida que impidiera su venta;

      - que el objeto y la causa del contrato eran lícitos y el consentimiento fue libremente manifestado, por lo que el contrato siempre fue valido;

      - que habiéndose aclarado que el contrato es valido, solo queda determinar cual de las partes contratantes ocasionó el incumplimiento;

      - que el informe enviado por el Registro Subalterno del Municipio Arismendi y A.d.C. de esta Circunscripción Judicial al Tribunal, ratificaron los dichos alegados en la contestación de la demanda y la reconvención referentes al cumplimiento fiel de la obligación del comprador de presentar el documento al Registro en tiempo hábil, una vez cesara el impedimento de venta;

      - que la inspección judicial practicada por la parte actora reconvenida en el Registro Subalterno del Municipio Arismendi ratificó que efectivamente existió por ante esa Oficina Registral el trámite identificado con el N° 393.2013.4.139 correspondiente a la operación de cancelación, venta e hipoteca, presentado por el ciudadano A.N.G.C., cuyo trámite no culminó de manera satisfactoria por razones imputables a las partes;

      - que el informe del Banco Bicentenario que fue aprobado crédito hipotecario al ciudadano A.N.G.C., el documento definitivo de venta, fue presentado para su protocolización por el solicitante, ante el Registro Público de la jurisdicción donde está ubicado el bien inmueble, el cual no pudo protocolizarse dado que el vendedor no se presentó;

      - que el banco Bicentenario no había anulado la solicitud de crédito ni el documento, lo que demuestra que era publico y notorio que la imposibilidad que existía para registrar la venta, era un hecho transitorio que debía ser resuelto en corto plazo y el banco, suspendió la anulación hasta tanto se levantara la medida anunciada;

      - que era público y notorio que el conflicto que impidió la protocolización del documento estaba por resolverse; y

      - que todos esperaron y cumplieron, menos el vendedor que se negó a vender.

      Igualmente consta, que la abogada A.D.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadano A.P.F., presentó escrito de observaciones en el cual solicitó se declarara sin lugar la apelación interpuesta y que se ratificara la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y tránsito de esta Circunscripción Judicial.

      MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

      NULIDAD DE LA SENTENCIA.-

      Estudiadas las actas procesales se desprende que la demanda principal incoada tiene como objeto obtener mediante declaratoria judicial la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, mediante el cual se pactó la venta de un inmueble constituido por una vivienda distinguida como CASA N° 7, edificada sobre una superficie de terreno que forma parte del Conjunto Residencial Villas E.M., ubicado en la calle Pullita, cruce con Segunda Transversal, en el sector denominado La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.e.N.E., sin embargo, el Tribunal de la causa en la sentencia de fondo no se atuvo a lo alegado por las partes durante el desarrollo del juicio quienes mantuvieron su discusión o controversia en aspectos directamente relacionados con la resolución demandada por el actor, y el cumplimiento del contrato exigido por la parte demandada reconviniente.

      Sobre el cambio de calificación de la demanda de manera oficiosa, por parte del Juez, conviene traer a colación un extracto de la sentencia N° RC-00343 emitida por la Sala de Casación Civil del M.T. el 17.09.2009, el cual a continuación se copia:

      “…En el caso de marras, se observa que el juicio se inició a través de una acción mero declarativa, y el juez de la recurrida, cambio la acción por “cumplimiento de contrato de opción de compraventa”.

      De la sentencia ut supra transcrita, se evidencia, que el Juez no puede modificar el título de la pretensión o la causa, porque ésta comprende tanto aspectos de hecho, como apreciaciones de derecho, por lo que el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, es decir, se encuentra limitado por las afirmaciones “de hecho” en que fue sustentada la pretensión. Por lo que, si el actor al apoyar su pretensión en una determinada causa de pedir –causa petendi–, y al señalar algunos hechos, que de ser demostrados acarrearían la aplicación de las reglas legales que sustentan lo pedido, no puede el Juez modificar el título para acordar o negar la demanda, pues no sólo estaría aplicando el derecho, sino que no se atendría a los hechos alegados por la parte como fundamento de su pretensión, incurriendo así en el vicio de incongruencia, dado que el juez estaría agregando hechos nuevos a los hechos alegados por las partes, los cuales no forman parte del thema decidendum.

      Al juez le está dado por ley analizar los hechos y aplicar el derecho, bajo el principio iura novit curia, pero no le está permitido adicionar o agregar hechos nuevos a las pretensiones de las partes, porque con esta conducta estaría violando lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que informa que los jueces deben tener por norte de sus actos la verdad, y atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

      Con relación al vicio de incongruencia, esta Sala de Casación Civil, en el Recurso de Casación N° 458, de fecha 21 de julio de 2008, expediente 07-820; señaló lo siguiente:

      El artículo 243, ordinal 5° de la Ley Civil Adjetiva establece:

      Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

      (…omissis…)

      5°. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…

      Según la doctrina, el vicio de incongruencia surge cada vez que el juez altera o modifica el problema judicial debatido entre las partes, bien porque no resuelve sólo sobre lo alegado por éstas, o bien porque no resuelve sobre todo lo alegado por los sujetos del litigio.

      Así, el mencionado vicio ha sido definido en innumerables fallos por este Supremo Tribunal, como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación –y en algunos casos de los informes, según la cual el Juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados. (Sentencia del 16 de julio de 1915, en Jurisprudencia y Crítica de la Doctrina de la Casación Venezolana. 1876-1923. Litografía del Comercio. Caracas 1925. P 322. Ratificada en Fallo Nº RC-122 del 24-4-2000, expediente No 1999-928).

      La congruencia es la acertada relación entre las pretensiones de las partes y lo resuelto por el juez, y para que esa relación sea realmente atinada, es preciso que lo resuelto sea consecuencia de los alegatos y pruebas de las partes y que no se rebasen ni mengüen los elementos de las peticiones. Un fallo es congruente, cuando se ajusta a las pretensiones de los litigantes, independientemente de que sea acertada o errónea la decisión; es decir, que el vicio de omisión de pronunciamiento se padece en la sentencia cuando el Juez no resuelve un punto debatido mas no cuando lo decide de manera equivocada.

      La jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que el vicio de incongruencia se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa), traduciéndose esta última en la omisión de pronunciamiento por parte del juez sobre una defensa oportunamente formulada, ya que, según el principio de exhaustividad de la sentencia, hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia no otorga la debida tutela jurídica sobre alguno de los alegatos de las partes.”

      En consecuencia, y por cuanto se evidencia que el juez de la recurrida cambio la pretensión procesal, siendo que dicho cambio le esta vedado al juez, es por lo que esta Sala declara, que el mismo incurrió en incongruencia positiva por cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración, apartándose de la calificación jurídica que la actora le dio a su demanda, por lo que la recurrida infringió lo dispuesto en los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…..”

      Conforme al criterio de la Sala, el juez se encuentra impedido desde todo punto de vista de modificar el título de la pretensión o la causa, ya que por imperativo legal está obligado a atenerse a lo alegado y probado por las partes, lo que quiere decir que su radio de acción al momento de resolver una controversia está limitado y debe estar centrado en todas y cada una de las afirmaciones “de hecho” en que fue sustentada la pretensión y que forman parte del thema decidendum, ya que de lo contrario se estaría infringiendo lo normado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece de manera clara directa y precisa, que los jueces deben tener por norte de sus actos la verdad, y atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por las partes, lo que quiere decir que no le está permitido adicionar o agregar hechos nuevos a las pretensiones de las partes, ni mucho menos modificar el título de la demanda, se estaría apartando de los hechos alegados por la parte como fundamento de su pretensión, y por consiguiente del thema decidendum el cual en todo momento es delimitado por las partes que actúan en el juicio con sus alegatos o defensas planteados en su debida oportunidad. De ahí, que estima esta alzada que al juez le está dado por ley analizar los hechos y aplicar el derecho, bajo el principio iura novit curia, pero no le está permitido adicionar o agregar hechos nuevos a las pretensiones de las partes, porque con esta conducta estaría violando lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que informa que los jueces deben tener por norte de sus actos la verdad, y atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

      Para profundizar más aun sobre este punto se estima necesario copiar un extracto de la sentencia N° RC-000225, emitida por la Sala de Casación Civil el 29 de abril de 2015, en donde se analizan las diferencias entre el vicio de tergiversación de la demanda, la modificación del título de la pretensión y la calificación jurídica de la pretensión deducida hecha por el juez, estableciéndose lo siguiente:

      “…Previo análisis del asunto de autos, considera necesario esta Sala hacer unas breves precisiones sobre las diferencias existentes entre el vicio de tergiversación de la demanda, la modificación del título de la pretensión y la calificación jurídica de la pretensión deducida hecha por el juez.

      La exigencia contenida en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, estipula que “...Toda sentencia debe contener: Decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas...”, requisito cuyo cumplimiento garantiza el principio de la congruencia, lo cual se traduce en la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso.

      La tergiversación de la litis acusada por el formalizante, constituye una modalidad del vicio en referencia que se verifica cuando el juez, en su labor decisoria, se aparta de los hechos alegados, desnaturalizando las argumentaciones ofrecidas por cualquiera de las partes en las etapas correspondientes, incumpliendo así con su deber de decidir conforme a los límites del debate judicial planteado, decidiendo, en consecuencia, algo no pedido por los litigantes o un asunto distinto al controvertido.

      (………)

      El ejemplo más común de la llamada tergiversación de la litis lo constituye cuando el juzgador atribuye al libelo o a la contestación de la demanda menciones que no contiene, adulterando o modificando de tal manera los argumentos de hecho contenidos en ella. De allí que las falsas apreciaciones del juez atribuidas a dichos actos de determinación de la controversia, no configuran el vicio de suposición falsa sino el de incongruencia por tergiversación tal y como lo ha referido la Sala desde vieja data de la siguiente manera:

      “(……..)

      La modificación del título de la pretensión o causa petendi, por su parte, al igual que el vicio de tergiversación, se refiere a los hechos alegados por las partes, de allí que ambas se delaten a través del vicio de incongruencia.

      Ésta tiene que ver con la voluntad de la parte hecha valer en su demanda. La causa de pedir, equivalente al título de la pretensión, es la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio, que en general consistirá siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo de la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma.

      Señala la doctrina más calificada que:

      “…La causa de pedir son siempre hechos, acontecimientos de la vida que suceden en un momento en el tiempo y que tienen trascendencia jurídica, esto es, que son el supuesto de una norma que les atribuye consecuencias jurídicas. Esos hechos han de ser aportados en todo caso por el demandante, pues de lo contrario se estaría destruyendo uno de los pilares del principio dispositivo y con él de la autonomía de la voluntad y de la libertad de los particulares para ejercitar los derechos subjetivos que cada uno estima que le son propios..." (Juan Montero Aroca, J.L.G.C., A.M.R., S.B.V., Derecho Jurisdiccional. Tirant lo blanch. Valencia, 2000. Tomo I, pág. 334)

      Esos hechos que constituyen la causa de pedir, son objeto de calificación por parte del juez, estando vedado para él modificar el título de la pretensión para acordar o negar la demanda, pues en tal caso, estaría aplicando el derecho o consecuencia jurídica (que sí puede ser modificado por el juez) a un supuesto de hecho que no fue el referido por la parte como fundamento de su pretensión, incurriendo así en el señalado defecto de actividad.

      Un ejemplo de lo anterior lo constituye caso conocido por esta Sala en el cual la parte peticionante demandó expresamente la resolución de un contrato de permuta a los fines de retrotraer los efectos de dicho contrato y restituir la situación al estado anterior a la celebración del mismo y el juez consideró que lo pretendido y ejercido era una típica acción de daños y perjuicios derivados del contrato, modificando de tal manera el título de la pretensión y aplicando en consecuencia normas de derecho a supuestos de hecho no alegados por las partes. (Vid. Sentencia N° 458 del 21 de julio de 2008, caso: D.C.M.M. c/ Construcciones e Inversiones Hernández, C.A. (COINHERCA)

      Sutiles son las diferencias que separan la tergiversación de la modificación del título de la pretensión; en la primera, el juez señala que determinado hecho fue alegado por la parte en su libelo o contestación, cuando de dicha acta se evidencia la falsedad de tal pronunciamiento, en la segunda, el juez se inmiscuye en la pretensión de la parte, en su causa de pedir, concluyendo que su pretensión es una y no otra.

      Tal distinción aunque relevante teóricamente, carece de relevancia práctica pues como se refirió previamente, ambos vicios son recurribles en casación a través de una denuncia por defecto de actividad, concretamente por infracción del principio dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y del ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, por incongruencia, lo que ha derivado que a ambas formas de modificación o alteración de los hechos por parte del juez se les otorgue el mismo tratamiento.

      Luego, la calificación jurídica de la pretensión procesal deducida en el libelo, es una cuestión de derecho y, por tanto, corresponde al poder decisorio del juez, pues en virtud del principio iura novit curia, el juez aplica el derecho a los hechos alegados y probados por las partes.

      El deber jurisdiccional de los jueces se contrae a aplicar el derecho -alegado válidamente o no por las partes-, a los hechos que sí deben ser siempre alegados por éstas; de manera que si el demandante alega unos hechos y los califica incorrectamente, puede el sentenciador, en virtud del principio iura novit curia, corregir la calificación realizada por la parte; y la disconformidad con la calificación jurídica hecha por el juez debe ser atacada por medio de una denuncia por infracción de ley o denuncia de fondo.

      Las anteriores precisiones deben considerarse para la resolución de la denuncia que se examina, habida cuenta que la parte actora-formalizante alega la tergiversación de los términos en que fue planteada su demanda, y la parte demandada-impugnante del recurso de casación afirma, por el contrario, que lo determinante no es la intención con la que se intentó la demanda sino lo verdaderamente peticionado en el libelo a los fines de la “calificación de la acción” (o de la pretensión, diría esta Sala), que a su decir, no fue la simulación sino la declaratoria de propiedad de unas acciones. ….”

      De lo copiado resulta claro que los tres vicios enunciados son defectos de actividad recurribles en casación, el primero, la tergiversación de la litis se produce cuando el juez modifica los alegatos y defensas emitido por las partes durante el proceso; el segundo, la modificación del título de la pretensión que tiene que ver con la causa pedida, con la voluntad de la parte hecha valer en su demanda o sea el título de la pretensión, que es la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio, que en general consistirá siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo de la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma; y el tercero, la calificación jurídica de la pretensión procesal, que es una cuestión de derecho que estatuye que el en uso de su poder decisorio del juez, haciendo eco del principio iura novit curia, debe aplicar el derecho a los hechos alegados y probados por las parte, lo que quiere decir que puede calificar jurídicamente los hechos, no sólo de manera distinta a como fue hecho inicialmente por las partes, sino que pueden también agregar apreciaciones o argumentos legales al momento de emitir su decisión, sin que ello represente incongruencia del fallo.

      En el caso analizado consta que el Tribunal de la causa incurrió en el segundo de los vicios antes señalados, en el cambio o modificación de la pretensión del actor, ya que no solo no se basó en lo alegado y probado en autos, sino que adicionalmente cambió la calificación de la demanda de oficio, declarando con lugar la demanda de nulidad de contrato de opción de compra venta, en lugar de referirse a la que realmente fue propuesta, la demanda de resolución contractual, ya que –se insiste– el objeto de la pretensión del actor se vincula con la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 21.02.2013 por ante la Notaría Pública de Pampatar, el cual quedó anotado bajo el N° 29, Tomo 28 alegándose como base o sustento que el inmueble objeto de la opción de compra venta se encuentra en el Área Rural de Desarrollo Integrado (ARDI) declarada mediante Decreto N° 1.578 publicado en la Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987 y ratificada en el Decreto N° 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, sin embargo el Juzgado de la causa en la sentencia apelada, en lugar de emitir criterio sobre esa pretensión, y en torno a la demanda de mutua petición que pretendía obtener el cumplimiento del contrato por haber cesado la referida prohibición, se limitó a declarar procedente la demanda de nulidad de contrato por a.d.c., lo cual no fue peticionado, ni alegado por ninguna de las partes durante la secuela del juicio.

      Para ahondar mas en este tema vale destacar el objeto del contrato o de las obligaciones nacidas del contrato, no debe confundirse con los de la prestación que se debe acatar en cumplimiento del mismo, ya que el objeto del contrato debe ser posible, y si no lo es, entonces el deudor jamás podrá cumplir con la prestación. Esa imposibilidad de cumplir con la prestación derivada del contrato puede ser natural, o material, en el último caso, es decir en cuanto a la imposibilidad material esta se configura cuando existe de manera real un obstáculo como por ejemplo, si se vende un vehículo que pereció a causa de un incendio, y del mismo no quedó ni una de sus piezas. También se puede hablar de la imposibilidad jurídica para cumplir con el objeto del contrato, es decir cuando se transfiere la propiedad de una cosa que no es susceptible de apropiación, como sería el caso de que se vendiera una plaza pública, o una calle, o en fin un bien del dominio público. Esa imposibilidad debe inexorablemente ser absoluta, al punto de que ninguna persona pueda cumplir con la prestación contractual, y no una mera dificultad, que en cualquier momento puede ser vencida o resuelta de alguna manera. Esa imposibilidad absoluta puede en un momento dado conllevar a que el Juez de la causa como garante del orden público, de que si existe evidencia en los autos de que ciertamente existe una imposibilidad natural, material o jurídica que de manera objetiva y absoluta impide el cumplimiento de la prestación contractual asumida por uno de los sujetos que integran la relación, puede conllevar a que el juez de oficio en resguardo al orden público declare la nulidad del contrato (vid sentencia de la Sala de Casación Civil N° RC-00968 dictada en fecha 19.12.2007 en el expediente N° 07-464) pero cuando la imposibilidad no es absoluta, la situación cambia, ya que al no estarse infringiendo el orden público, el juzgado debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

      Se hace esta explicación para dejar claro que en este caso la supuesta ilicitud del contrato, concretamente de la causa que lo generó no es absoluta, y es mas, está en dudas, por cuanto de acuerdo al contenido del oficio N° 000761 de fecha 24.05.2013 emanado de la Dirección Estadal Ambiental Nueva Esparta se requería una autorización por parte del Ministerio del Poder Popular para la Agricultura y Tierras, para optar por la venta del inmueble objeto de la opción de compra venta, tal y como fue solicitado por el mismo demandante en su comunicación dirigida a la Directora Regional del Instituto nacional de Tierras (INTI) del Estado Bolivariano de Nueva Esparta la cual riela al folio 29 de la primera pieza del presente expediente. Tan cierto es lo dicho, que las partes contratantes tanto en el contrato, como en el documento complementario suscrito en fecha 24.05.2013 previeron esa situación, al hacer referencia a la prolongación en el tiempo del impedimento para perfeccionar la venta, durante la vigencia del contrato y su prórroga convencional.

      Con lo dicho es evidente que el Tribunal de la causa no solo no se atuvo a lo alegado y probado en autos, sino que se apartó desde todo punto de vista de la realidad procesal que impera en este expediente y emitió el fallo declarando no la resolución del contrato de opción de compra venta que era lo pretendido por el actor según se infiere en el libelo sino la nulidad absoluta del mismo con base a la a.d.c., de conformidad con lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil que explica que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: el consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y la causa lícita, sustentándose en que al haber estado prohibida la transferencia de derechos o la celebración del precontrato (opción de compra venta) celebrado entre los ciudadanos A.E.P.F. y A.N.G.C., autenticado en fecha 21.02.2013, el vendedor estaba imposibilitado materialmente de cumplir con su obligación y el contrato cuestionado careció de CAUSA toda vez que ésta, en los contratos bilaterales, no es la obligación del co-contratante, sino el cumplimiento de la obligación del co-contratante. Con lo señalado no hay dudas que dicho fallo conforme a lo previsto en el artículo 243.5 del Código de Procedimiento Civil es nulo y por ese motivo el mismo debe ser declarado de esa manera por esta alzada. Bajo tales apreciaciones, se declara la nulidad de la sentencia dictada en fecha 28.05.2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial y en consecuencia con fundamento en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil el cual expresamente establece que “...La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...” esta alzada pasa a resolver el fondo de esta controversia y lo hace en los siguientes términos, a saber:

      PUNTO PREVIO.-

      IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.-

      Sobre este punto se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00631 de fecha 03.08.2007, expediente N° 06-297, estableció en torno a la impugnación de la estimación de la demanda, lo siguiente:

      ...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

      ...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

      Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

      .

      En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.

      Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide...”.

      Del extracto transcrito ha establecido la Sala que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo.

      En este asunto consta que la parte accionada se limitó a referir sobre la estimación efectuada por el actor en el libelo que la rechazaba y contradecía, y solicitaba que el Tribunal la estimara en la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) o su equivalente en unidades tributarias, sin embargo a pesar de que señaló el monto de la cuantía que a su juicio debía asignársele a esta demanda, no expresó los motivos sobre los cuales sustenta su impugnación, ni tampoco comprobó durante el desarrollo del juicio las causas de su rechazo a la estimación hecha por el demandado, ni mucho menos los motivos que lo indujeron a proponer esa nueva estimación del valor de la demanda. Y así se decide.

      PROCEDENCIA DE LA DEMANDA.-

      LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Del mismo modo el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

      Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 eiusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas que lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta su entrega, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable.

      Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables especialmente, que se produjo una disminución o perdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

      Al ser así las cosas, debe esta alzada comenzar a estudiar el contrato, las cláusulas más resaltantes que lo conforman, a los efectos de establecer el sentido y alcance de la relación contractual que vincula a ambos sujetos procesales. En esa dirección se observa que el contrato que dio lugar a esta demanda es un contrato preparatorio de venta, en donde el ciudadano A.P.F. se obligó a venderle al ciudadano A.N.G.C. un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno de su exclusiva propiedad, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E., dentro del plazo de vigencia de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prórroga tal y como se desprende de la cláusula tercera; también se evidencia que dentro de ese plazo el vendedor quien actúa hoy como parte demandante se obligó a realizar las gestiones y trámites pertinentes para el otorgamiento del documento definitivo de venta y por su parte el comprador, parte accionada reconviniente a pagar el precio de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00) de los cuales ya había cancelado doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) y el resto, a gestionar a fin de obtener de una entidad bancaria un préstamo hasta por la suma de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) para completar el precio de venta el cual sería cancelado en su totalidad al momento de la firma del documento definitivo de compraventa.

      Del mismo modo se advierte que conforme al contenido de la cláusula quinta, se enuncian las situaciones que pudieran hacer imposible el cumplimiento del contrato dentro del plazo previsto, y las enmarcan dentro de las siguientes, a saber: caso fortuito o fuerza mayor, cambio en la legislación del deudor hipotecario u otros instrumentos jurídicos, rebeliones civiles o militares, golpes de estado, disturbios estudiantiles, motines o suspensión de garantías civiles y económicas, así como en los hechos derivados de la acción de la naturaleza como catástrofes, terremotos o inundaciones, dejando abierta la posibilidad de incluir otras de naturaleza similar, ya que se adiciona la expresión etcétera. Así pues, estima quien decide que dentro de las situaciones que podrían paralizar la ejecución del contrato dentro del lapso de su vigencia además de las que se mencionan, se incluyen aquellas catalogadas como causa extraña no imputable previstas en el artículo 1.271 del Código Civil, de las cuales no solo se contemplan las dos que se invocan en el contrato de manera expresa como lo son el hecho fortuito y la fuerza mayor, sino también el hecho de un tercero, el hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable a la voluntad de los sujetos contratantes.

      Sobre las causales que contempla el Código Civil como eximentes de responsabilidad civil, a las que se hizo referencia en el párrafo anterior, conviene traer a colación un extracto de la sentencia emitida por la Sala de Casación Civil identificada con el N° RC.000306 dictada en fecha 03.06.2015 en el expediente N° 14-707 en donde se definen las causales liberatorias de responsabilidad civil, y los requisitos que deben mediar para que las mismas sean procedentes y generen los efectos previstos por el Legislador, a saber;

      “…En ese sentido, el Código Civil en su artículo 1.271, establece que “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”. (Subrayado de la Sala).

      Sobre el particular, el autor E.C.B., en su obra ‘Código de Procedimiento Civil Venezolano Comentado y Concordado’, ediciones Libra C.A., Caracas, pág. 981, expresa lo siguiente:

      …Los hechos, obstáculos o causas que impidan al deudor el cumplimiento de la obligación, reciben en doctrina una denominación genérica de “causa extraña no imputable”, que configuran el incumplimiento involuntario del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir con su obligación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la obligación pueda traerle. Esta causa no imputable se caracteriza por una imposibilidad absoluta para el obligado de cumplir, que además debe ser sobrevenida, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la obligación.

      La carga de la prueba de acuerdo con la ley, la tiene el obligado, ya que ella dispone que el deudor debe probar que la inejecución o el retardo provienen de una causa no imputable y que no haya habido mala fe, es decir, que el deudor debe probar la ausencia de culpa…

      . (Negrillas de la Sala).

      En ese orden de ideas, los supuestos de procedencia de “la causa extraña no imputable”, según lo expresa el texto precedentemente invocado Código Civil de Venezuela, artículos 1.269 al 1.278, antecedentes, comisiones codificadoras, debates parlamentarios, jurisprudencia, doctrina, concordancias, UCV, Instituto de Derecho Privado, Caracas, 1988, pág. 183, citando al autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, son los siguientes:

      1- La causa extraña no imputable debe producir la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación.

      2- La imposibilidad absoluta de ejecución debe ser sobrevenida, debe ocurrir después que las partes han asumido la obligación.

      3- El hecho que configure la causa extraña no imputable debe ser imprevisible, porque de poder haber sido previsto, el deudor responderá por los daños y perjuicios que su imprevisión causa al acreedor.

      4- La imposibilidad producida por la causa extraña no imputable debe ser inevitable, porque de no serlo, aunque hubiese sido imprevisible, si puede evitarse o subsanarse en sus efectos, se elimina el carácter de causa extraña, porque implicaría una conducta negligente del deudor incompatible con dicha noción.

      5- Ausencia total de culpa o dolo por parte del deudor. Es la característica fundamental. Si en la cadena de hechos determinantes del incumplimiento aparece un hecho imputable al deudor, sea por dolo, negligencia o imprudencia, aquél no puede ser liberado y cesa la causa extraña no imputable.

      A propósito de lo expuesto, en la mencionada obra del Código Civil de Venezuela, (pág. 183), destaca el jurista que para que el deudor sea condenado al pago de los daños y perjuicios se requiere que la inejecución o el retardo provengan del dolo, hecho o culpa del deudor, pues si la causa de la una o del otro no le es imputable, el deudor no será responsable de los daños y perjuicios sobrevinientes.

      Al respecto, la doctrina de la Sala ha sostenido que el incumplimiento culposo del deudor no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. (Vid. sentencia Nº 053, de fecha 8 de febrero de 2012, caso: G.Y. contra Instituto Universitario de Mercadotecnia, C.A. (ISUM)). (Negrillas de la Sala).

      Por su parte, G.C., en su Nuevo Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, editorial Heliasta, SRL., Tomo IV, F-K, pág. 270, define como hecho del príncipe: “En Derecho Civil, caso de fuerza mayor proveniente del poder público”.

      Para E.M.L., en el Curso de Obligaciones, Tomo I, Décima Primera Edición, Universidad Católica A.B., Manuales de Derecho, Caracas, 2001, pág. 222, el hecho del príncipe comprende aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general, que necesariamente deben ser acatadas por las partes, y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.

      En ese sentido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en sentencia N° 2.337 de fecha 27 de abril de 2005, caso: BANCO PROVINCIAL, S.A., contra BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, en cuanto al hecho del príncipe, ha dejado sentado lo siguiente:

      “…Al respecto, se observa que la doctrina ha admitido la existencia de dos grupos o clasificaciones que son: los denominados incumplimientos voluntarios o culposos y aquellos definidos como involuntarios, que consisten en la inejecución de la obligación por haber obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables.

      En el caso que se analiza, nos interesa destacar el tema específico de los incumplimientos involuntarios, con relación a lo cual se suele hacer alusión a la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil y se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación.

      Ahora bien, dentro de las categorías que comprende la causa extraña no imputable, se encuentran el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho de un tercero, el hecho del príncipe, el hecho del acreedor, la pérdida de la cosa debida y la culpa de la víctima.

      Concretamente en lo atinente al hecho del príncipe, se observa que es en esta categoría donde la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.

      Siendo ello así, esta Sala observa, que el hecho que ha sido invocado por el demandado como circunstancia que impidió el cumplimiento de la obligación que habría contraído como deudor de los bonos cero cupón, se refiere a la orden dictada por un Tribunal Penal, relativa a la prohibición de enajenación de tales bonos y su posterior entrega material al Banco Latino, C.A., lo cual puede encuadrarse dentro de la mencionada definición de hecho del príncipe.

      En efecto, no sólo se trata de una circunstancia sobrevenida, sino que además la misma comporta una orden prohibitiva que debió ser acatada por el Banco Central de Venezuela, pues como bien lo señala la parte demandada en su escrito de contestación, el artículo 6 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, vigente para la fecha en que ocurrieron los hechos, prevé que “...Para la ejecución de sus sentencias y de todos los actos que decreten o acuerden, pueden los Tribunales requerir de las demás autoridades, el concurso de la fuerza pública que de ellas dependa, y en general, valerse de todos los medios legales coercitivos que dispongan... La autoridad requerida en forma por un Tribunal que obre en ejercicio de sus atribuciones, debe prestar su concurso, sin que le corresponda calificar el fundamento con que se le pida, ni la justicia o legalidad de la sentencia o decreto...”. (Negritas de esta Sala”

      Como puede observarse del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, la Sala Político-Administrativa, define los incumplimientos involuntarios, como la inejecución de la obligación por producirse obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables. En este orden de ideas, explica que éstos se subsumen en la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil que se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación. Además puntualiza, en lo atinente al hecho del príncipe, que se trata de una categoría en la que la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.

      De lo anterior se desprende que con base en la responsabilidad civil, el sujeto queda obligado a reparar los daños que injustamente cause al otro por su incumplimiento culposo de una obligación, conducta o deber jurídico, por lo cual debe hacerse responsable. No obstante, cuando el deudor pueda probar que el incumplimiento de su obligación es debido a una causa extraña no imputable, como es el caso de el hecho de un tercero, el caso fortuito o de fuerza mayor como el hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas bajo las cuales ésta pueda verificarse, y que en razón de esa causa se produjo una imposibilidad absoluta y sobrevenida de cumplir la obligación cuyo hecho fue imprevisible, inevitable y con ausencia total de culpa por parte del deudor, ello dará lugar para que se establezca un eximente de responsabilidad para el deudor con efectos liberatorios de sus obligaciones.

      Dentro de esa perspectiva es importante aclarar que el caso fortuito, el caso de fuerza mayor como lo es el hecho del príncipe, junto a la culpa del propio acreedor y el hecho del tercero, son especies de la categoría genérica llamada “causa extraña no imputable”, prevista en el artículo 1.271 del Código Civil, pero en definitiva, todos son hechos imprevisibles e incluso inevitables y que liberan al deudor del cumplimiento de sus obligaciones…..”

      Como se desprende, para que operen dichas causales se deben cumplir varios requisitos, de acuerdo a lo preceptuado en los artículos 1.269 al 1.278 del Código Civil los cuales se concretan en los siguientes, el primero que la causa extraña no imputable debe producir la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación; que esa imposibilidad de cumplir con la obligación contractualmente contraída sea sobrevenida, en el sentido de que se debe producir después que las partes han asumido la obligación, el tercero es que ese hecho que configure la causa extraña no imputable sea imprevisible, inevitable, ya que de lo contrario el deudor, en este caso el vendedor será responsable de los daños y perjuicios que el incumplimiento acarree y por último, que esa situación que frena el cumplimiento del contrato sea inimputable al deudor de la obligación, esto es que la misma no sea por su culpa, negligencia o provocada por su propia intención de evadir su responsabilidad.

      Adicionalmente advierte esta alzada que conforme al contenido de dicha cláusula, en su parte final se conviene que el efecto que generará en la ejecución y cumplimiento del contrato, en caso de que por alguna de las causas extrañas no imputables a las partes no se verifique la venta durante la vigencia de la opción de compra, que es de noventa (90) días continuos, que en ningún caso será aplicable el pago de la indemnización que por concepto de cláusula penal contempla el contrato que se fijó en la suma de ciento cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 145.000,00) sino que se procedería a fijar una nueva fecha de otorgamiento para ser llevado a cabo dentro de un plazo de treinta (30) días siguientes en que haya cesado o disminuido la causa extraña no imputable que pudiera obstaculizar la formalización de la venta definitiva del bien, y que se mantendrían vigentes las mismas condiciones previstas en el presente contrato.

      Con lo anteriormente detallado queda claro que ambas partes estaban conscientes de que en caso de que surgiera algún imprevisto no imputable a éstas, durante la vigencia del contrato o su prórroga, es decir desde el 21.02.2013 hasta 21.06.2013 fecha en que precluían los treinta (30) días de prórroga establecidos en la cláusula tercera, aguardarían el cese de la misma, con miras a fijar de nuevo la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta siguiendo los lineamientos previstos en la misma. De ahí, que a pesar de que en ese segundo contrato se establecieron de manera directa y precisa dos soluciones en lugar de una como se hizo en el contrato originario, ante la posible permanencia en el tiempo de la precitada prohibición emitida por un órgano del Gobierno Nacional, la primera, la devolución de la suma de dinero pagada como parte del precio, que a juicio de quien decide –ante la ausencia de estipulación expresa– operaría en caso de que la prohibición emanada del Ejecutivo Nacional de prohibir la venta del inmueble objeto del presente juicio, permaneciera de manera indefinida en el tiempo, y que por ende, no sea posible llevar a cabo la venta, y la segunda posible solución, es que una vez la misma cese, los contratantes deberán establecer de manera concertada una fecha tope para la firma del documento definitivo de venta, dentro de los treinta (30) días del cese de la misma o para ser más realistas, desde la oportunidad en que ambas tengan conocimiento sobre la revocatoria de la precitada prohibición y consecuencialmente sobre la evidente posibilidad real y efectiva de adquirir el bien inmueble negociado mediante documento público.

      Determinado todo lo anterior, en este asunto se observa que en la demanda planteada por el vendedor, por un lado se afirma que ambas partes cumplieron con sus cargas contractuales derivadas del contrato, ya que se dice que el actor en su posición de vendedor procedió a suministrar las solvencias y demás documentos requeridos para la protocolización del documento definitivo de venta, y que asimismo el demandado, como comprador, pagó la suma de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00), y por el otro establece que el bien inmueble objeto del contrato consistente en un inmueble constituido por una vivienda distinguida como casa N° 07, edificada sobre una superficie de terreno de su exclusiva propiedad, destinada a vivienda principal, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle la Pullita cruce con segunda transversal, sector La Pullita del Caserío Espinoza de la población de Guacuco, Municipio A.d.E.N.E., no puede ser enajenado en razón de que se encuentra en el Área Rural de Desarrollo Integrado (ARDI) declarada mediante Decreto N° 1.578 publicado en la Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987 y ratificada en el Decreto N° 483 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta, el cual según su propia confesión al momento de evacuarse las posiciones juradas no tenía conocimiento para el momento de la firma del contrato sobre dicha prohibición.

      Del mismo modo continúa expresando en el libelo que el contrato es de imposible cumplimiento y sobre esa base pide la resolución del mismo, a objeto de que no solo se declare la extinción del mismo, sino que ofrece devolverle al demandado el dinero aportado como parte del precio y asimismo, pide que se le ordene a la parte demandada quien tiene la posesión del bien desde el mes de diciembre del año 2012 su entrega inmediata libre de personas y con los bienes muebles que allí se encuentran. En contraposición a esa postura se observa que la parte accionada y reconviniente, consta que ésta admitió como cierto que el actor es propietario del inmueble objeto del presente juicio, que ambos celebraron el aludido contrato de opción de compra venta en fecha 21-02-2013, admitió que el precio de venta del inmueble fue fijado de mutuo acuerdo en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 850.000,00) de los cuales entregó en calidad de inicial la suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00) asimismo admitió que la vigencia de la referida opción de compra venta era de noventa (90) días continuos con una prórroga única de treinta (30) días más, contados a partir del 21 de febrero de 2013; pero igualmente rechazó la pretensión del actor estableciendo que éste estaba en conocimiento sobre la existencia del Decreto del Ejecutivo Nacional que afectaba la venta del inmueble, por lo cual el thema decidendum versara sobre la determinación de los hechos controvertidos en este asunto, a fin de establecer la veracidad o no de los mismos, y determinar como consecuencia de ello si la demanda de resolución planteada es procedente, o si en su defecto la misma debe ser rechazada.

      Así las cosas, precisado lo concerniente al thema decidendum en este caso, se advierte que conforme al mérito que emana de las pruebas aportadas, concretamente del mérito que arrojaron las posiciones juradas evacuadas por éste, aunque dicha prohibición es anterior a la firma del contrato, ya que la misma fue publicada en Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27.05.1987 no existe evidencias en los autos que permitan determinar que el vendedor hoy demandante reconvenido tenía conocimiento sobre la misma y a pesar de ello, suscribió el contrato, sino por el contrario que este no tenía conocimiento sobre la prohibición de enajenar el inmueble objeto del contrato contenida en el Decreto Presidencial N° 1.578 de fecha 27.05.1987 publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 33.726 y ratificada en el Decreto N° 483 publicado en la Gaceta Oficial del Estado Nueva Esparta número extraordinario de fecha 25.05.1997 que promulga el Plan de Ordenación del Territorio del Estado Nueva Esparta.

      Por otra parte, ya establecido lo anterior se advierte que las partes en fecha 24.05.2013 suscribieron un acuerdo mediante documento privado denominado por las partes “convenio”, en donde expresamente reconocen la existencia de dicho impedimento y establecen como solución a la imposibilidad de suscribir el documento definitivo de venta dos vías, la primera prorrogar la vigencia de la opción a compra por el tiempo que consideren prudente y necesario y la segunda restituirse a favor del promitente comprador la cantidad recibida en arras por el promitente vendedor, como única y exclusiva compensación, dejando claro que de ser acogida la segunda alternativa el promitente vendedor quedaría liberado de pago de la indemnización prevista en la cláusula cuarta cláusula penal, por ser el impedimento producto de una disposición emanada del Estado Venezolano, no dependiente de la voluntad del promitente vendedor.

      Esta situación deja claro que en este caso no se puede hablar de resolución, ya que –se insiste– el incumplimiento no proviene de los contratantes, sino que surgió presuntamente a causa de una orden impartida por el Ejecutivo Nacional antes de la firma de la negociación, mediante el cual se prohibió la venta del inmueble por encontrarse en Área Rural de Desarrollo Integrado (ARDI), ni mucho menos de nulidad como lo expresó el tribunal a quo de manera oficiosa en la sentencia apelada, sino mas bien exigir el cumplimiento del contrato bien sea para prorrogar la vigencia de la opción de compra a fin de dar tiempo a que cese la prohibición existente de vender dicho inmueble, o en su defecto, dependiendo de las circunstancias restituir al comprador el pago de la suma de dinero que dio como parte del precio de venta, sin que haya lugar al pago de cláusula penal o de otros resarcimientos adicionales, ya que esa fue la voluntad de las partes, y sobre la misma debió girar la actuación del actor en procura de resolver el conflicto suscitado.

      Bajo tales determinaciones siendo que la presente demanda se fundamenta en el Artículo 1.167 del Código Civil resulta evidente que en este asunto, en el cual no se alega que el demandado –reconviniente haya incurrido en conductas que atentan contra la voluntad de las partes plasmada en el contrato celebrado, sino en aspectos de otra índole, es evidente que la misma debe ser desestimada. Ello en razón -se insiste- que conforme al artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello….”, lo cual obviamente presupone un incumplimiento de la parte demandada, que se configura cuando el deudor no asume la conducta debida, conforme a los lineamientos establecidos en el contrato. Sin embargo, como ya se precisó anteriormente, el actor en el libelo si bien pide la resolución del contrato, no hace referencia a que su contraparte incumplió el contrato, sino por el contrario expresa que ambos acataron las estipulaciones del contrato, pero que el mismo no se materializó para la fecha pautada en el contrato mediante el otorgamiento del documento público correspondiente por cuanto para ese momento estaba aun vigente la prohibición de venta a la que tantas veces se ha hecho referencia. De tal manera que debe esta alzada desestimar la demanda propuesta. Y así se decide.

      Para cerrar este punto debe establecer quien decide que la nulidad declarada de manera oficiosa por el Tribunal de la causa, sin que ese punto en específico haya sido objeto de alegatos o de debate por las partes durante el recurrir del juicio, que en caso de que la misma se hubiera planteado tampoco sería procedente, por cuanto consta de las pruebas documentales que rielan desde el folio 220 al 233 consistente en la decisión de fecha 16.09.2013 emanada del Instituto Nacional de Tierras (INTi), que la misma cesó, y que por ese motivo la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado emitió la correspondiente planilla N° 39300019432 en fecha 23.10.2013.

      Para reforzar lo antes expresado, esta alzada advierte que el Tribunal de la causa, al momento de evacuar la inspección judicial promovida por la parte actora dejó constancia de que en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado se encontraba en su cartelera el cartel que informa a los usuarios sobre el levantamiento por parte del Estado de las prohibiciones de protocolización de documentos sobre inmuebles afectados por los Decretos Nros. 1578 y 483; que la fecha en la que aparece es 16.09.2013, y otro en fecha 15.10.2013, el cual fue dirigido al Registrador; y que en el libro de presentación existe registro de emisión de constancia de recepción con número de trámite 393.2013.4.139, en el cual se fijó para la fecha de firma el día lunes 28.10.2013; así como también, incorporó a la inspección la resolución mediante la cual se declaró la nulidad en su totalidad del acto administrativo dictado por el Instituto Nacional de Tierras (INTI) el 23.03.2010, donde se acordó: “…Declarar la nulidad en todas y cada una de sus partes del Acto Administrativo dictado por el Instituto Nacional de Tierras en Sesión N° 310-10, Punto de Cuenta N° 227 de fecha 23 de marzo de 2010, en donde se acordó declarar tierras ociosas o incultas, inicio del procedimiento de rescate y acuerdo de medida cautelar de aseguramiento de la tierra, sobre un lote de terreno ubicado en el sector Valle de Atamo-Guacuco, Parroquia Capital y Aguirre, Municipio A.d.e.N.E.” con lo cual quedó en evidencia que el decreto antes mencionado, el cual presuntamente generó los obstáculos para que se perfeccionara la compraventa pactada por las partes de este juicio, en esa oportunidad, fue revocado y dejado sin efecto por el mismo ente administrativo que lo emitió.

      Del mismo modo se advierte pero solo a titulo referencial e ilustrativo, que en relación a este mismo punto, consta que la parte accionada-reconviniente, en segunda instancia, en contravención con lo normado en el artículo 520 Código de Procedimiento Civil que expresamente señala que: “... En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio...”, aportó el oficio N° ORT-NE 242-2013 de fecha 04.07.2013, emanado de la Coordinadora General ORT-Nueva Esparta del Instituto Nacional de Tierras (INTi), del cual se infiere que en respuesta a la comunicación recibida ante esa Institución en fecha 03.07.2013, emanada del ciudadano A.E.P.F., a través del cual solicitó información sobre un lote de terreno y las bienhechurias fomentadas, constituido por una vivienda identificada con el N° 07, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Puntilla, cruce con segunda transversal, Caserío Espinoza, Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado, con una superficie de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (139,25 mts.²), se participó por esa vía que “es lote de terreno y sus bienhechurías, no se encuentran dentro de la poligonal de afectación del procedimiento administrativo de tierras ociosas o incultas”, que esa institución aperturó en El Valle de Atamo-Guacuco, en sesión N° 310-10 de fecha 23.03.2010, punto de cuenta N° 227 en el cual se ordenó posteriormente la apertura del procedimiento de rescate de tierras que cursa en el expediente administrativo signado bajo el N° 17-02-RT-10-224, asimismo cursa la aludida comunicación emitida por el demandante-reconvenido de fecha 03.07.2013, y la constancia emitida por el Ingeniero Municipal de la Alcaldía del Municipio Arismendi de este Estado en fecha 11.07.2013 de la cual se lee que: “... el inmueble propiedad de A.E.P.F., Registro de Información Fiscal N° V-9.309.539, que posee una superficie aproximada de 139.25 m², catastrado con el 019493, ubicado en Conjunto Residencial Villas E.M., Calle La Putilla cruce con segunda transversal, sector la Pullita, Caserío Espinoza, Población de Guacuco, Jurisdicción del Municipio A.d.E.N.E., está Zonificado como UTBD (USO TURISTICO DE BAJA DENSIDAD)…”. Todo lo dicho revela que aun para el supuesto negado de que se hubiera alegado o solicitado la nulidad del contrato con fundamento en el artículo 1.141.3 del Código Civil la misma conforme a estos hechos destacados, en caso de que se hubieran alegado y probado en su oportunidad hubiera generado su desestimación, bien por haber cesado la misma, o bien por cuanto conforme al oficio N° ORT-NE 242-2013 de fecha 04.07.2013, emanado de la Coordinadora General ORT-Nueva Esparta del Instituto Nacional de Tierras (INTi), dicha prohibición no abarcó, ni afectó el inmueble objeto de la negociación.

      LA RECONVENCIÓN.-

      Como fundamento de la misma consta que el ciudadano A.N.G.C., en su carácter de parte demandada-reconviniente, debidamente asistido de abogado, propuso demanda de mutua petición basado en que:

      - que una vez celebrado el contrato de opción de compra venta, antes descrito, procedió a solicitar el crédito hipotecario por ante el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., que no es el mismo Banco por ante el cual el demandante vendedor había realizado la compra y le otorgado préstamo garantizado con hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de ciento treinta y nueve mil bolívares (Bs. 139.000,00) ya que existía esta deuda y el vendedor y él acordaron que así se cancelaría el crédito del vendedor con el mismo préstamo que él estaba recibiendo, para lo cual el vendedor puso a su disposición los documentos necesarios exigidos por el Banco, tal como se había convenido;

      - que una vez introducido el crédito, le es aprobado en corto plazo y a finales de abril de 2013, le hacen entrega del documento de venta redactado y visado por el Banco para que acudiera con los recaudos suministrados por el vendedor y otros tramitados por él, por ante la Oficina de Registro para solicitar la revisión correspondiente y le hacen entrega de una hoja con las recomendaciones para el proceso de protocolización de documentos y los detalles del crédito aprobado por la cantidad de cuatrocientos nueve mil trescientos ochenta y seis bolívares con 95 céntimos (Bs. 409.386,95), a la rasa del 6,66%, a ser devuelto en el plazo de 300 meses, con una cuota mensual de Bs. 2.805,28 tal como consta de planilla de entrega de documentos y recomendaciones que anexa;

      - que una vez en la Oficina Subalterna de Registro, los revisores le solicitan la autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI) para poder introducir el documento y ante su reclamo y sorpresa, le hacen entrega de una copia del oficio Nº 564-2012 de fecha 02.07.2012, dirigido por el INTI a los Notarios y Registradores donde se le informa que no podrán protocolizarse ningún documento que involucre a tierras con vocación agrícola, sin haber exigido la debida autorización de dicho Instituto (INTI) y le indican que debía llevársela al propietario para el correspondiente trámite;

      - que así ocurrieron los hechos y es entonces cuando el propietario vendedor dice que se entera de que sus tierras estaban afectadas y es cuando en fecha 06.05.2013, envía una comunicación al Ministerio del Ambiente, solicitando información sobre las condiciones de uso y desarrollo del inmueble de su propiedad, tal como consta de comunicación consignada por la parte actora;

      - que en fecha 24.05.2013 el Ministerio del Ambiente, mediante oficio Nº 000761 dirigido al ciudadano A.E.P.F. le informaba que en respuesta a su comunicación recibida por ese organismo en fecha 07.05.2013 se determinó que el terreno objeto de la solicitud se encontraba en ÁREA RURAL DE DESARROLLO INTEGRAL (ARDI) declarada mediante Decreto Nº 1578, publicado en Gaceta Oficial Nº 33.726, de fecha 27.05.1987 y ratificada en el Decreto Nº 483, que promulga el Plan de Ordenamiento del Territorio del Estado Nueva Esparta y en consecuencia debería dirigirse al INTI por ser el organismo rector del área, tal como constaba de oficio que fue aportado por lo la parte actora al momento de introducir la demanda;

      - que en la misma fecha el demandante le envía un contrato convenio, que él dio por recibido, no por aceptado, donde el vendedor pretendía que reconocieran el impedimento existente y que no se podía proceder a la ejecución de la opción hasta tanto no se produjera la autorización del INTI y que una vez vencida la opción era potestativo de las partes el elegir prorrogar la opción o resolver el contrato y restituir las arras recibidas por el vendedor sin cláusula penal porque el impedimento era ocasionado por el Estado Venezolano y no por su voluntad propia. Este documento lo anexo la parte actora marcado “J” y obviamente constituye una prueba del chantaje que quiso hacerle el vendedor para eximirse su culpabilidad en el mal manejo de las obligaciones que debió asumir antes de iniciar esta negociación;

      - que en fecha 05.06.2013, el vendedor A.E.P.F. dirige una comunicación al Director Regional del INTI, del Estado Nueva Esparta solicitando autorización para venderle la vivienda ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M.. Dicha comunicación es recibida por el INTI, en fecha 06.06.2013, tal como consta de recaudo consignado por la parte actora marcado como “H”;

      - que ante esta dificultad latente y ante el inmenso estrés que produjo esta situación el ciudadano A.P. en vez de buscar solucionar el problema que había quedado en evidencia por su descuido, lo que hizo fue acudir a la Defensoría del Pueblo en fecha 11.06.2013, incluso sin haberse vencido la opción de compra, para solicitarle el pago de un canon de arrendamiento por la ocupación del inmueble, a lo cual obviamente se negó, pues él no era responsable de lo que estaba ocurriendo, la negociación se había planteado de mutuo acuerdo conforme se había registrado en documento privado de fecha 29.12.2012, él había cumplido con su obligación de obtener un crédito bancario y que el mismo estaba disponible para el momento en que el Ejecutivo ordenara dejar sin efecto el acto administrativo que afectaba al inmueble, que eso ahora estaba en sus manos, por lo que la solución del conflicto estaba por resolverse próximamente;

      - que consignaba marcados “H” e “I” panfletos repartidos en las asambleas de vecinos del Valle de Atamo, donde se informaba a la comunidad de la situación en que se encontraban las reclamaciones y de las gestiones que se estaban realizando para que se liberaran las viviendas afectadas;

      - que en fecha 15.07.2013, en virtud de que el conflicto aun no se resolvía, y ante la presión del vendedor, le ofreció pagarle la parte del precio de venta del inmueble, que era la diferencia que tenía que pagar entre lo adeudado y el préstamo bancario que le había sido otorgado y luego de haberse acordado entre las partes libró cheque de gerencia Nº 00001599, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) a nombre de A.E.P.F., del Banco Bicentenario, pero cambio de opinión y no quiso aceptarlo porque el inmueble ya no tenía el mismo precio y que si quería continuar con la negociación debía pagarle trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) más;

      - que en fecha 03.09.2013, sale publicado en el Diario S.d.M., una noticia donde se informa que en 24 horas se resolvería el tema sobre el Decreto ARDI y en fecha 11.10.2013, se publica en prensa que en Gaceta Oficinal Nº 40.267 de fecha 08.10.2013 salió publicado el Decreto que puso fin al dilema con los terrenos de Atamo y autoriza a los Registradores a protocolizar los documentos de venta sobre dichos inmuebles;

      - que en la misma en que sale en prensa la autorización 11.10.2013 procedió a cancelar la planilla forma 33 de 0,5% del precio de venta, que le correspondía pagar al vendedor, pero que necesitaba pagar para introducir el documento en el registro y era necesario resolver con premura y pago al SENIAT la cantidad de Bs. 4.250, según constaba de planilla Nº 00233026, solicitó nuevamente la solvencia de agua, pagó el impuesto del artículo 92 de la Ley de Registro Público y se dirigió al día siguiente a la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C., con el documento de venta y todos los recaudos solicitados y así lo hacía saber al vendedor A.P.F., a su abogado S.P. y al Banco Sofitasa, para que supieran que pronto firmarían el documento de compra venta;

      - que en fecha 23.10.2013, el Registro emite la planilla de constancia de recepción (Art. 49) con el Nº de trámite 393.2013.4.139 y fija la fecha de la firma para el día 28.10.2013 y lo notificó a las partes para que acudieran en la fecha y hora señalada pero el Sr. A.P. manifestó que si no le pagaba trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) no procedería a la firma del documento;

      - que llegada la fecha señalada, el ciudadano no compareció y luego se enteraron que en fecha 04.10.2013 se había admitido una demanda en su contra por ante el Tribunal por resolución de contrato de compra venta, es decir, con posterioridad incluso a la resolución del conflicto;

      - que en fecha 17.03.2014 se dio por citado en el juicio y procedió a retirar el documento de venta elaborado por el Banco donde constaba tanto la liberación de la hipoteca del vendedor como la venta y la constitución del préstamo hipotecario de la Oficina de Registro antes mencionado con todos sus recaudos; y

      - que ciertamente el vendedor demandante reconvenido se negó a dar cumplimiento a su obligación de venderle una vez cesó el impedimento y su incumplimiento le ocasionó la pérdida del crédito hipotecario que el Banco Sofitasa le había otorgado por la cantidad de cuatrocientos nueve mil trescientos ochenta y seis bolívares con 95 céntimos (Bs. 409.386,95) a una tasa preferencial del 6,6% lo que constituía la perdida de una oportunidad que difícilmente pudiera volver a obtener, y constituía igualmente para él la pérdida definitiva de la oportunidad de adquirir un inmueble en propiedad, como producto de la perdida del valor a consecuencia de la inflación, cuando ese derecho a adquirir el inmueble ya había sido adquirido por él al momento de celebrar la opción de compra y cancelar parte del precio de venta del mismo, restándole solo cancelar la diferencia de quinientos sesenta mil (Bs. 560.000,00) en los términos antes citados, más la diferencia de ciento cincuenta mil seiscientos trece bolívares con 05/ céntimos (Bs. 150.613,05) que debía pagar con dinero de su propio peculio.

      Lo anterior fue rechazado por la parte actora-reconvenida, quien fue enfática en expresar:

      - que rechazaba, negaba y contradecía, que tal como lo afirma la parte reconviniente conociera de la existencia del impedimento para vender el inmueble no imputable a él, sino al hecho del príncipe, cuestión ésta que igualmente era desconocida por el comprador, tal como se desprende de sus propias afirmaciones “Una vez en la Oficina Subalterna de Registro, los revisores me solicitan la Autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI) para poder introducir el documento y ante mi reclamo y sorpresa, me hace entrega de una copia del oficio N| 564-2012, de fecha 2 de julio de 2012, dirigido por el INTI a los Notarios y Registradores donde se le informa que no podrán protocolizarse ningún documento que involucre a tierras con vocación agrícola, sin haber exigido la debida autorización de dicho instituto (INTI), y me indican que debo llevársela al propietario para el correspondiente trámite”;

      - que en este momento era oportuno utilizar el principio de derecho que el reconviniente pretende adjudicar a su representado, en relación a que nadie puede alegar su propia torpeza, “nemo auditur propiam turpitudinem allegans”, toda vez que él al igual que su mandante desconocían el impedimento que había para negociar el bien objeto de este procedimiento, en todo caso debió igualmente cerciorarse del estatus del bien y no pretender hoy calificar como culposo un hecho por parte de su mandante cuando se entiende que ambos actuaron de buena fe. Sin embargo al enterarse su representado de la situación del inmueble, procedió tal como lo señaló en el libelo de demanda que encabeza estas actuaciones a realizar de forma inmediata y oportuna, toda vez que la opción de compra venta se encontraba vigente, todas y cada una de las gestiones y diligencias pertinentes, la respuesta a las mismas corren insertas en autos y ellas se explican por si mismas y se desprende de ellas la imposibilidad de realizar la transacción, con esta actitud su mandante demuestra el interés y la voluntad que lo movía para materializar la venta pactada y cumplir así su obligación, entonces mal puede el reconviniente querer hacer ver que su representado actuó de forma culposa o de mala fe. Lo cierto, es que su representado actuó de buena fe y en todo momento demostró tener la voluntad firme e inequívoca de cumplir su obligación y no como lo asevera maliciosamente el reconviniente. Su mandante en todo momento prestó la colaboración debida, procedió como un buen padre de familia a favor de lograr cumplir su obligación, y tal como lo afirma el reconviniente facilitó documentos, realizó las gestiones pertinentes, y tramitó las solvencias necesarias, lo cual demuestra que en ningún momento su mandante pretendió algo diferente a la materialización de la venta. Nótese que en fecha 06.05.2013, aun no se encontraban vencidos los primero 90 días de la vigencia del contrato de opción de compra venta y su mandante se entera de la imposibilidad de realizar la operación por boca del oferente comprador hoy reconviniente y de forma inmediata se avoca a resolver la situación, debe tomarse en consideración que si bien es cierto que el oficio N° 564-2012 de fecha 02.07.2012, consignado por el reconviniente, estableció la prohibición a Notarías y registradores de autenticar y protocolizar documentos en los cuales se vieran involucrados terrenos calificados como agrarios por el citado Decreto, no es menor cierto que en fecha 21.02.2013, tal como lo afirman ambas partes, se procedió a autenticar el mencionado documento de opción de compra venta por ante la Notaría Pública de Pampatar de forma legal y tal como lo convinieron las partes, cabría entonces preguntarse si en esa Notaría se desconocía también el contenido del citado oficio? Y en todo caso de no ser así, existe un responsable que resulta ajeno a las partes, toda ve que el Notario en desconocimiento o por imprudencia, impericia o mala fe, dio certeza a los involucrados de la legalidad de la operación que se estaba realizado, a todo evento en aras de la defensa de su representado se reservaba el derecho de ejercer contra esa Notaría las acciones legales a fin de establecer esta responsabilidad;

      - que rechazaba, negaba y contradecía por no ser cierto el hecho de que el oferente comprobador hoy reconviniente, no hubiera aceptado el contenido de la correspondencia dirigida por su mandante a su persona en fecha 24.05.2013, nótese que la misma aparece suscrita por el reconviniente sin ni siquiera manifestar en ella su desacuerdo, éste simplemente la recibió, supo de su contenido y tácitamente lo aceptó y hoy pretende utilizar a su favor con un calificativo denominado por su defensa “prueba de chantaje”, (término desconocido por esta parte), toda vez que se trata de un documento que pretendió solucionar el impase no ocasionado por su mandante, de manera ventajosa para el oferente comprador, toda vez que su representado cedía y acordaba devolver las arras, cuestión que mantuvo en el libelo de demanda y en este acto ratifica y que en ningún caso dan muestra de mal manejo de las obligaciones asumidas, por cuanto ha quedado demostrado por el dicho de ambas partes el desconocimiento del impedimento existente y lo que es más con el otorgamiento del documento de opción de compra venta, se demuestra el desconocimiento por parte de la institución encargada (léase Notaría de Pampatar) de dar certeza a los negocios jurídicos, de la falta de información, al permitir la autenticación del documento de opción de compra venta pese a la prohibición expresa establecida en el mencionado oficio. Así las cosas posteriormente el reconviniente se reunió con su representado, en presencia del abogado S.P.A., haciéndole saber que estaba dispuesto a dejar sin efecto la opción de compra venta si a cambio su mandante le hacía entrega de la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), alegando que no podía con la devolución del monto de las arras, comprar otro inmueble, cuestión ésta que fue rechazada por su mandante, de allí que ante la situación del inmueble, la falta de respuesta o en todo caso la respuesta negativa de resolución del inconveniente, su mandante optará como en efecto lo hizo por solicitar ante el órgano jurisdiccional la resolución del contrato conjuntamente con la devolución de las arras al oferente comprador;

      - que rechazaba, negaba y contradecía que su mandante haya pretendido perfeccionar la venta que se sabía no se podía materializar a cambio de más dinero, tal como lo afirma el reconviniente, lo que es más ese planteamiento lo hizo en su despacho, ubicado en el Centro Empresarial AB, Nivel Mezzanina en la Avenida Bolívar, a su persona el abogado P.G., cuando se reunieron por primera vez, en el entendido de que no se podía realizar la venta por la prohibición existente, pero que cabía la posibilidad de hacer un ajuste del precio aceptado por el hoy reconviniente, una vez que sea resolviera la situación y se dejara sin efecto el Decreto, todo lo cual lo manifestó en el momento en que le informó de la voluntad de su mandante de demandar la resolución por cuanto la opción se encontraba vencida;

      - que debía acotar que si es cierto que el reconviniente libró un cheque a favor del reconvenido por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), tal como lo asevera, el cual no fue aceptado por éste siguiendo instrucciones precisas que le giró como es lógico, en virtud de que para ese momento era conocido por todos y era hecho público y notorio la prohibición que existía y la falta de solución por parte de los organismos encargados amén de las reiteradas protestas y peticiones por parte de los afectados;

      - que rechazaba, negaba y contradecía lo alegado por el reconviniente en el sentido de que su mandante fuera notificado de que debía comparecer al registro a suscribir documento alguno y tal como lo señaló anteriormente nunca se le manifestó al reconviniente un ajuste de precio, y por el contrario vencido como se encontraba el contrato de opción de compra venta y su prorroga se procede a solicitar lo que en derecho corresponde, es decir, la resolución del citado contrato de opción de compra venta sobre el citado y deslindado inmueble;

      - que rechazaba, negaba y contradecía que su representado deba cumplir una obligación que establecía lapsos concretos reconocidos y aceptados por las partes, encontrándose éstos hartamente vencidos, así como también el hecho de que deba cancelar unos supuestos daños y perjuicios que no son detallados y que en todo caso se desconoce su alcance ya que no son precisados vulnerando así el derecho a la defensa por no poder desvirtuarlos; y

      - que se evidencia que su mandante en todo momento se mantuvo firme en su disposición de vender, de realizar la operación y cumplir la obligación que había contraído, todo lo afirmado queda plenamente demostrado con el cumplimiento de las formalidades, para una vez vencido el plazo y la prórroga para que se materializara la operación decidir libremente sobre disponer o no de su propiedad, tal como lo garantizan las leyes y el mismo contrato suscrito.

      Ahora bien, analizadas las pruebas aportadas a lo largo del juicio, tal y como se indicó antecedentemente quedó probada la existencia del contrato, la modificación que se hizo al mismo de mutuo acuerdo entre ambos sujetos procesales, según el documento que riela al folio 31 de la primera pieza del presente expediente el cual aunque pretendió ser desconocido o negado por el reconviniente esta alzada le asignó mérito probatorio para dar como cierto que el mismo fue aprobado por el reconviniente, por cuanto al final del mismo figura su firma, la cual no fue desconocida durante el proceso, sino que mas bien la reconoció cuando expresó que lo firmó pero para dejar constancia que lo recibió, pero no que aceptó su contenido, y lo mas importante que existen claros indicios para determinar que la prohibición de enajenar el inmueble objeto del contrato cesó ya que emana del folio 176 de la primera pieza del presente expediente que el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado en fecha 23.10.2013 emitió la planilla N° 39300019432 lo cual presupone que la misma había cesado y que por esa razón se emitió la misma a los efectos de que se concretara finalmente la venta del inmueble en cuestión.

      Sin embargo, no consta que el reconviniente haya dado cabal cumplimiento a lo acordado en el documento que suscribieron en fecha 21.02.2013 ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, ni tampoco que éste le haya informado al demandante reconvenido sobre el cese de la prohibición de enajenar el inmueble objeto del contrato y la consecuente fijación de la fecha o la oportunidad para formalizar la venta ante el Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado, ya que del material probatorio no existen pruebas que confirmen tales afirmaciones, sino que éste de manera inconsulta, sin efectuar la debida notificación al vendedor gestionó de manera unilateral la firma del documento definitivo de venta dando como resultado que no se concretara dicha forma ante la inasistencia del vendedor al acto de otorgamiento.

      Es por lo expresado, que siendo los contratos ley entre las partes, por disposición expresa del artículo 1.159 del Código Civil el cual establece: “Los contratos tienen fuerzan de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” habiendo operado la modificación del mismo por voluntad mutua de los contratantes, y cesado la causal que impedía que se verificara la venta del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa fechado 21.02.2013 y autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado, debió el reconviniente cumplir lo pactado en el segundo contrato suscrito y exigir –en caso de que no mediara un acuerdo entre ambos– en sede judicial prorrogar la opción de compra venta a los efectos de precisar la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta, agotando el trámite contemplado en el artículo 1.212 del Código Civil el cual establece que: “Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal”, en lugar de proceder directamente a gestionar la protocolización de dicho documento sin notificar a la otra parte, como ocurrió en este caso en particular donde no existe evidencia que la parte accionante reconvenida haya tenido conocimiento sobre el cese de la prohibición de venta que pesaba sobre el bien según la resolución emanada del Ejecutivo Nacional a través de sus órganos competentes, ni mucho menos sobre la fecha en que se verificaría la protocolización del documento definitivo de venta, que fue gestionada de manera unilateral e inconsulta por la reconviniente, a pesar de que contractualmente se había pactado otra cosa, esto es establecer de mutuo acuerdo la nueva fecha para protocolizar el documento definitivo de venta y con ello, honrar los compromisos contractuales asumidos.

      Sobre la interpretación de dicha norma, del artículo 1.212 eiusdem, la cual regula lo concerniente a las obligaciones sin término para su cumplimiento, que es aplicable al caso de autos, por cuanto el contrato, su vigencia y su cumplimiento quedó supeditado al cumplimiento de una condición, como lo es el cese de la prohibición de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa contemplada en el decreto N° 1578 publicado en la Gaceta Oficial N° 33.726 de fecha 27 de mayo de 1987 y ratificada en el Decreto N° 483, que promulga el Plan de Ordenamiento del territorio del estado Nueva Esparta, la Sala de Casación Civil mediante sentencia N° RC-00096 dictada el 25 de febrero de 2004 estableció lo siguiente:

      “….Resta ahora establecer si la acreencia es exigible a la deudora, o si para su cumplimiento se fijó algún un plazo, en atención a lo establecido por la recurrida. Habría entonces que analizar si la tantas veces mencionada deuda es exigible. Para ello estima la Sala pertinente realizar el análisis del artículo 1.212 del Código Civil, cuyo texto reza:

      ...Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal.

      Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal

      (Negrillas de la Sala).

      Subsumiendo el hecho concreto, la deuda por concepto de honorarios profesionales que se demanda, dentro de la letra del artículo transcrito, encuentra esta M.J. que por su naturaleza, ella resulta una obligación de hacer. Al respecto el maestro E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, ha expresado que: “...las obligaciones de hacer, aquellas que consisten en la realización por parte del deudor de cualquier actividad o conducta distinta a la transmisión de la propiedad u otro derecho real ...” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Universidad Católica “A.B.”. Caracas 1986. pp.83)

      Tales obligaciones, las de hacer, por mandato de la norma invocada, artículo 1.212 del Código Civil, debió ejecutarse de inmediato, en razón de que así lo estipula el artículo citado ya que no se estipuló modalidad alguna para su cumplimiento, tampoco se fijó lugar especial para ello, que lo hicieran de alguna manera dificultoso, razones que hubiesen justificado a la fijación de un plazo por parte del juez.

      En este orden, estima la Sala revisar otra condición necesaria para hacer exigible la obligación de hacer, al efecto dispone el artículo 1.269 del Código Civil:

      ...Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el sólo vencimiento del plazo establecido en la convención.

      Si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no quedará constituido en mora, sino por un requerimiento u otro acto equivalente; y, únicamente ocho días después del requerimiento.

      Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente

      (Negrillas de la Sala).

      En el sub iudice, en aplicación del tercer parágrafo de la norma transcrita y en razón de que al analizar la denuncia precedente, por haber sido fundamentada la misma en el artículo 320, del Código de Procedimiento Civil, la Sala pudo constatar que efectivamente se encuentra en autos (folio 19 de la segunda pieza) comunicación dirigida al representante de la asociación, intimando el pago, poniendo, de ésta manera, al deudor en conocimiento de que debía cumplir de inmediato el requerimiento o interpelación realizado por el acreedor, por lo que desde ese momento debe considerarse la deuda de plazo vencido.

      Ahora bien del análisis practicado sobre los alegatos del recurrente, concordados con las normas invocadas, concluye la Sala que efectivamente el ad quem no realizó el estudio concienzudo del documento fundamental de la demanda así como tampoco efectuó la debida concordancia de las probanzas aportadas por el demandante, lo que le hubiese permitido valorar su contenido ampliamente para alcanzar la verdad procesal….

      Como se extrae del fallo transcrito, al quedar en este caso la obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta supeditada en el tiempo, a la espera del cese de la tantas veces aludida prohibición emanada del Ejecutivo Nacional, o al otorgamiento de la autorización para enajenar el bien antes mencionado, lo cual fue requerido por el mismo demandante reconvenido mediante comunicación de fecha 05.06.2013 dirigida a la Directora Regional del Instituto Nacional de Tierras (INTI) del Estado Bolivariano de Nueva Esparta se requería en cualquiera de los dos casos poner en conocimiento al deudor, en este caso al vendedor reconvenido, no solo sobre el aludido cese de la prohibición, sino también sobre la fecha en que se verificaría la firma del documento definitivo de compra venta, lo cual tal y como quedó probado no se cumplió en este asunto, o al menos no se probó durante el desarrollo del juicio, y por eso bajo tales apreciaciones, resulta forzoso para quien decide que en aplicación del principio in dubio pro reo contemplado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil el cual le prohíbe a los jueces declarar con lugar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella, así como también sentenciar por intuición o sobre la base de conjeturas o suposiciones, debido a que dada la trascendencia de la función jurisdiccional se le exige que actúen con extrema prudencia, ponderación, transparencia, seriedad y eficacia, para lo cual se requiere que en todo momento se atengan a lo alegado y comprobado en autos, resulta inexorable concluir que ante la existencia de serias dudas sobre lo concerniente a los argumentos efectuados en la demanda de mutua petición y en vista de que no se generaron pruebas conducentes que permitieran determinar la concurrencia de todos y cada unos de los hechos señalados como fundamentos de la misma, resulta forzoso para éste Tribunal declarar improcedente la acción de mutua petición propuesta por la parte accionada. Y así se decide.

      Lo anteriormente resuelto en este fallo no prejuzga sobre la factibilidad de cumplir el contrato de marras, conforme al contenido de la cláusula quinta en concordancia con la cláusula tercera del contrato anexo o complementario suscrito por ambos sujetos procesales, en donde como se dijo se estableció en el primer caso que: “En las situaciones que hicieran imposible el cumplimiento de este contrato dentro del plazo previsto y que pudieran establecerse como caso fortuito o fuerza mayor, entre otros: cambios en la legislación del deudor hipotecario u otros instrumentos jurídicos, rebeliones civiles o militares, golpes de Estado, disturbios estudiantiles, motines o suspensión de garantías civiles y económicas, así como en los hechos derivados de la acción de la naturaleza como catástrofes, terremotos o inundaciones, etc., las partes convienen en que no operará la cláusula penal y se procederá a fijar una nueva fecha de otorgamiento para ser llevado a cabo dentro de un plazo estimado de 30 días siguientes a la fecha en que haya cesado o disminuido el caso fortuito o fuerza mayor, y se mantendrán vigentes las mismas condiciones previstas en el presente contrato. No podrá alegarse como caso fortuito o fuerza mayor la desaprobación del crédito que gestionará EL PROMITENTE COMPRADOR para el pago final del precio” y en el segundo que: “Para el evento o supuesto que se venza la vigencia del contrato de opción a compra antes dicho, previsto en la ‘Clausula Tercera’ del citado contrato de Opción a Compra, sin que se haya obtenido la autorización por parte de la autoridad competente para proceder a la venta de EL INMUEBLE, queda a la elección de las partes mediante mutuo y amistoso acuerdo, o bien prorrogar la vigencia de la opción a compra por el tiempo que consideren prudente y necesario, o en su defecto restituirse a favor de ‘EL PROMITENTE COMPRADOR’ la cantidad recibida en arras por ‘EL PROMITENTE VENDEDOR’, como única y exclusiva compensación. En el entendido que de ser acogida la segunda alternativa ‘EL PROMITENTE VENDEDOR’ quedará liberado del pago de la indemnización prevista en la ‘Clausula CUARTA CLAUSULA PENAL’, por ser el impedimento producto de una disposición emanada del Estado Venezolano, no dependiente de la voluntad de ‘EL PROMITENTE VENDEDOR’”, por cuanto lo que se deja evidenciado en este fallo, en el presente capítulo que dilucida lo concerniente a la demanda de mutua petición, es que el reconviniente no acopló su proceder a las exigencias o parámetros previstos en el artículos 1.212 del Código Civil, el cual estatuye todo lo concerniente a las obligaciones que por algún motivo carecen de un plazo cierto para su cumplimiento.

      Por último debe esta alzada destacar que la parte reconviniente aportó al proceso, en esta segunda instancia, con evidente retraso, de manera negligente pruebas documentales que no fueron admitidas por esta alzada, en aplicación de lo normado en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de que las mismas fueron emitidas en el año 2013, de las cuales emana que según el contenido del oficio N° ORT-NE 242-2013 de fecha 04.07.2013, emanado de la Coordinadora General ORT-Nueva Esparta del Instituto Nacional de Tierras (INTi), en respuesta a la comunicación recibida ante esa Institución en fecha 03.07.2013, emanada del ciudadano A.E.P.F., a través del cual solicitó información sobre un lote de terreno y las bienhechurias fomentadas, constituido por una vivienda identificada con el N° 07, ubicada en el Conjunto Residencial Villas E.M., calle La Puntilla, cruce con segunda transversal, Caserío Espinoza, Guacuco, Municipio Arismendi de este Estado, con una superficie de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (139,25 mts.²), se le participó por esa vía que el lote de terreno y sus bienhechurías, objeto del contrato de marras no se encuentran dentro de la poligonal de afectación del procedimiento administrativo de tierras ociosas o incultas, lo cual conlleva a establecer que de acuerdo a dicha información no existía impedimento para que se cumpliera con el perfeccionamiento de la venta pactada entre las partes en este proceso.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: