Decisión nº 12.075-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Abril de 2012

Fecha de Resolución27 de Abril de 2012
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteIndira Paris Bruni
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opción A Compra

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE DEMANDANTE: J.F.R.M., de nacionalidad Ecuatoriana, mayor de edad, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad No.V-81.383.654.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: F.A.R.A., y MICELES RIOS NORIEGA, J.G.D. y H.L.D.Q. abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nros.23.049 87.407, 99.499 y 12.599 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES ALOPE, S.A., Sociedad Mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de septiembre de 1976, anotado bajo el Nº 50, Tomo100-A-Pro, representada por su Presidente I.M.P.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.819.770.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: C.S.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 11.942.400, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 76.150.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.-

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 03 de Noviembre de 2012 (f. 125 P2), por la parte demandante, contra la Sentencia Definitiva de fecha 01 de Noviembre de 2011 (f. 103 al 121 P2), proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda.

Cumplida la distribución legal, le correspondió a este Juzgado conocer de la presente causa, y por auto de fecha 12 de Diciembre de 2011, se le dio entrada al mismo y se fijó el Vigésimo (20mo) día de Despacho siguiente, para la presentación de los informes, advirtiendo a las partes que una vez ejercido ese derecho, se aperturaría un lapso de ocho (08) días de Despacho siguientes para la presentación de observaciones, y vencido el lapso anterior se dictará sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.

En fecha 27 de Febrero de 2012, la parte actora presentó escrito de informes.-

En fecha 14 de Marzo de 2012, la parte demandada consignó escrito de observaciones.-

Siendo la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal Superior, pasa a resolver la Apelación ejercida, bajo las siguientes consideraciones:

II.- RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

Se inicio el presente procedimiento por libelo de demanda mediante el cual el ciudadano J.F.R.M., ecuatoriano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad número E- 81.994.654 demanda a INVERSIONES ALOPE, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 8 de noviembre de 1984, bajo el N° 17, Tomo 32-A Pro por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra Venta, y cumplidos los trámites inherentes a la distribución le correspondió al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, conocer de la causa, donde fue admitida la demanda, por los trámites del procedimiento oral.

Validamente citado, la parte demandada INVERSIONES ALOPE, S.A., promovió cuestiones previas y contestó la demanda; el Juzgado de la causa se pronunció sobre las cuestiones previas opuestas, decisión que fue apelada, y posteriormente revocada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien declaró sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada.

Una vez remetido el expediente por el aquem, el Juez de la causa se inhibió, y previo sorteo de distribución, le correspondió al Juzgado Primero de Municipio, seguir conociendo del juicio.

Notificadas las partes, y reanudada la causa, el aquo fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, la misma tuvo lugar en fecha 14 de julio de 2011, compareciendo los apoderados judiciales de ambas partes.

En fecha 20/7/2011 el aquo mediante auto fijo los hechos y los límites de la controversia. Ambas partes promovieron pruebas. Las cuales fueron debidamente admitidas.-

En fecha 27 de Octubre de 2011, se celebró la audiencia Oral, fijada mediante auto de fecha 4 de Agosto de 2011, la cual se suspendió por sesenta minutos (60) en virtud de que para esa misma hora estaban fijadas las posiciones juradas solicitadas por la parte actora.

Culminadas las posiciones juradas, se celebró la audiencia Oral, y concluida la misma la Juez del Aquo emitió pronunciamiento definitivo declarando SIN LUGAR, la demanda, y el extenso de la decisión fue publicado en fecha 01 de Noviembre de 2011.

En fecha 03 de Noviembre de 2011, la parte actora apeló de la decisión, la cual fue oída en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor.

III.- Trabazón de la litis.-

Alegatos de las partes.-

  1. La parte actora.-

    Alegó el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda los siguientes hechos (folios 5 al 12):

    …Que su representado ciudadano J.F.R.M., es arrendatario de un inmueble propiedad de INVERSIONES ALOPE, S.A. constituido por un local comercial N° 18, situado en la calle C.V., Antímano, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que dicha sociedad mercantil está representada por su presidente I.M.P.d.A., quien estaba asistida por su administrador, licenciado A.M.B., según contrato suscrito el 10 de agosto de 2006.

    …Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se estableció que el arrendatario, destinaría el local como expendio de licores y mercancía seca.

    …Que el canon de arrendamiento sería de quinientos bolívares fuertes (Bs.F 500,00), y en la cláusula cuarta se estableció que el plazo del contrato sería de un (1) año, a partir del 10 de agosto de 2006, pudiendo prorrogarse automáticamente por períodos de igual duración, siempre y cuando una de las partes avisare a la otra por escrito, por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del plazo fijo establecido.

    …Que en la cláusula décima primera se estableció que el arrendatario estaba expresamente notificado que el local comercial objeto del contrato estaba en venta.

    …Que en fecha 28 de febrero de 2007, en carta dirigida a la ciudadana I.M.P.d.A., le hizo una oferta de compra venta del mencionado local, la cual se estableció de la siguiente manera:

  2. La suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00).

  3. veinticuatro (24) cuotas mensuales y consecutivas a ochocientos bolívares fuertes (Bs. 800,00), que alcanzaban la suma de diecinueve mil doscientos bolívares fuertes (Bs. 19.200,00).

  4. la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), pagaderos el día 31 de diciembre de 2007 y tres cuotas especiales, la primera el primero de agosto de 2007, la segunda el día 30 de junio de 2008 y la tercera y última en el mes de diciembre de 2008.

    …Que dicha oferta fue aceptada por la ciudadana I.M.P.d.A., la cual fue firmada de su puño y letra y sin hacer objeción alguna.

    …Que la propuesta o la oferta de compra venta propuesta fue aceptada por su representado y por la propietaria del inmueble, INVERSIONES ALOPE, S.A., ya que su presidente firmó dicha propuesta el 28 de febrero de 2007, y en consecuencia su representado con autorización de la ciudadana I.M.P.d.A., quien autorizó al ciudadano A.M.B., que funge como su administrador de la empresa suscribió el contrato de arrendamiento, autorizado para recibir la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy diez mil bolívares fuertes (Bs. 10.000,00), cantidad ésta que era la comisión ofrecida por la propietaria por la venta del inmueble, tal y como consta del recibo expedido en fecha 21 de marzo de 2007, distinguido con el N° 4096 y firmado por el ciudadano A.M.B..

    …Que el 9 de abril de 2007, fue consignado por la Notaría Pública Cuadragésima Segunda (42°) del Municipio Libertador del Distrito Capital, según planilla N° 30486, documento de compra venta del inmueble distinguido como local comercial, con la finalidad de realizar la transacción y la cual se pagaría de la forma siguiente:

    La suma de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) o cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00), en la oportunidad de la firma del documento y los cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) o (Bs. 40.000,00) restantes, serían cancelados en dos cuotas de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) o (Bs. 20.000,00), cada una, para ser canceladas los días 28 de marzo de 2008 y 28 de marzo de 2009, respectivamente, estableciéndose además la firma de dos letras de cambio y la constitución de una hipoteca legal y de primer grado sobre el local comercial, hasta por la cantidad de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00) o (Bs. F. 56.000,00), y que la vendedora jamás apareció por la Notaría para su firma.

    …Que el 14 de abril, recibió una correspondencia firmada por la ciudadana I.M.P.d.A., en donde se le expresa en su parágrafo (sic) cuarto lo siguiente: “En razón que el local Comercial objeto del contrato que nos ocupa, información que fue manifiestamente expresada en la Cláusula Décima Primera del Contrato suscrito entre las partes, recibimos una propuesta económica de fecha veintiocho (28) de febrero de 2007 (la cual anexamos), en la cual usted expresa la voluntad de comprarlo. Este ofrecimiento fue aceptado de buena fé (sic) por mi persona, pero posteriormente cambiado verbalmente por usted”.

    …Que una vez cumplido el primer plazo de entrega de la comisión por venta del inmueble y cuya erogación o entrega de dinero al ciudadano A.M.B., autorizada por la presidente de la empresa Inversiones Alope, S.A., hasta la fecha no ha dado cumplimiento tanto a la aceptación de la compra del inmueble, como al contrato verbal establecido para la adquisición de dicho local comercial, a pesar de haberla visitado y llamado para recordarle que debía cumplir con la obligación de suscribir el contrato de venta, luego de los pasos realizados para la adquisición del mismo, pero todo ello ha resultado nugatorio tanto en aquella oportunidad y en todas las que han precedido en virtud de que la vendedora siempre ha salido con excusas, siendo su culpa que no se haya ni siquiera presentado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la oportunidad de la firma del documento de venta que se deseaba autenticar y cuya firma estaba pactada para el 12 de mayo de 2007.

    Fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.167, 1.264 y 1.265 del Código Civil.

  5. La parte demandada.-

    Alegó la parte demandada en su contestación a la demanda (f. 108 al 113) lo siguiente:

    …Que promueve como defensa perentoria la falta de cualidad de la parte actora, por no ser titular del ejercicio del derecho pretendido y contestó al fondo de la demanda, en los siguientes términos:

Primero

Rechazó y negó el carácter de arrendatario que se alude el ciudadano Rivas Mendoza, sobre un inmueble propiedad de su representada, por cuanto el ejercicio de la demanda es a los efectos de continuar ocupando de forma arbitraria el mencionado bien.

…Que la duración del contrato de arrendamiento era de un término máximo fijo de un (1) año contado a partir del 10/8/2006 hasta el 10/8/2007, y que dándole cumplimiento a la cláusula cuarta del contrato, el actor recibió en tiempo útil notificación practicada por la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de junio de 2007.

SEGUNDO

Rechazó, negó y contradijo que ciudadana I.M.P.D.A. en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil, haya aceptado la oferta de fecha 28 de febrero de 2007, pues lo que en realidad ocurrió fue la recepción de una carta dirigida a dicha ciudadana, de lo que se evidencia que esta acción es temeraria, más no la aceptación del contenido mismo, que a todas luces sufre y adolece de todos los elementos esenciales de todo contrato.

…Que la carta recibida, pero no aceptada por la presidente de la empresa demandada, por su contenido, constituye una promesa unilateral de compra, que jamás logró perfeccionarse en promesa bilateral de compra-venta.

…Que la acción propuesta no tiene fundamento en nuestra legislación, ya que nunca existió convención de parte de la accionada para celebrar un contrato de opción compra venta, lo que hubo fue una recepción de una promesa de compra con lo cual no se encuentra obligada a venderle la propiedad al accionante, y que no existe un contrato que cumpla con las exigencias de ley que permita al actor solicitar su cumplimiento.

TERCERO

Rechazo, negó y contradijo los hechos que motivan la presente acción, es decir, que la oferta propuesta se aceptará sólo por el hecho de ser recibida una misiva o carta, y que el ejercicio de esta acción se deriva de la supuesta erogación de una cantidad de dinero pagada por concepto de comisión, no probado en el escrito ni mucho menos en el proceso como tal.

…Que el contrato de comisión constituye un alegato y supuesto de hecho que origina su ejercicio y no los fundamentos de derecho explanados en el libelo, que no consta la supuesta autorización en la persona del ciudadano A.M.B.. Que no fue aportado al proceso, prueba alguna de la facultad ni de la autorización y ni siquiera del testimonio del ciudadano A.M.B., para hacer valer dicho alegato.

CUARTO

Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la representación de la parte actora relacionado con el documento que pretendió autenticarse, y que no reviste de un mayor trabajo de ingeniería jurídica para hacer reiterar mucho más la temeridad de la presente acción, por cuanto el hecho de que se presente un documento ante una Notaría Pública para la autenticación de las firmas de las partes intervinientes en un negocio jurídico no implicaba a los efectos de la parte actora tradición del bien inmueble tal como lo mandan los artículos 1.915 y 1.920, ordinal 1° del Código Civil.

QUINTO

Rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora en relación con la correspondencia recibida el “14 de abril”, señalando no requiere una tesis jurídica para desvirtuarla en su esencia, pero sí de una aclaratoria a los fines de dejar sentada la temeridad de la parte actora al incoar la acción. Que el accionante no aporta al proceso prueba alguna de la mencionada comunicación en la oportunidad exclusiva y única que le otorgó la norma procesal en su artículo 864, único aparte, y por tanto no ha de ser valorada por el Juzgador en la oportunidad de sentenciar.

Que tal declaración refleja aun más el carácter de promesa unilateral que efectuó el actor sobre el local que actualmente ocupa ilegalmente, poniéndose de manifiesto la recepción, más no de su aceptación.

SEXTO

Rechazó, negó y contradijo lo alegado en cuanto al “primer plazo”, y del contenido de la misiva o carta contentiva a su vez de promesa unilateral de compra emitida por el actor en fecha 28 de febrero de 2007, no se desprende plazo, ni términos de ningún tipo, por tal razón reiteró la manifiestamente abierta temeridad de la parte accionante en el ejercicio de esta pretensión infundada.

SEPTIMO

Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la representación de la parte actora, contenida en el capítulo cuarto, folio 5, pues la actora pretende hacer valer la aceptación de la presidenta de la sociedad mercantil que representa, en cuanto a la carta contentiva de la promesa unilateral de oferta, confundiéndola con la recepción, y que pretende además seguir haciendo ver que el ciudadano A.M.B., se encontraba autorizado para la negociación que sólo ellos se plantearon a espaldas de su mandante.

OCTAVO

Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la representación de la parte actora, contenido en el capítulo sexto, dedicado a las conclusiones, por cuanto no derivan en la existencia de ningún convenio y de ningún contrato verbal de compra venta, ni su representada ha incumplido con ninguna obligación, pues éstas no fueron suscritas jamás con la representante, ni menos aun ningún contrato de opción de compra venta totalmente impertinente, ni tampoco suscribió compromisos contraídos tal y como lo bautiza la representación judicial accionante, ya que lo que recibió su representada fue un deseo plasmado en una promesa unilateral de compra, la cual por si sola no reviste de carácter contractual alguno.

… Que el actor en su petitorio, incorpora un hecho de un contrato verbal celebrado supuestamente por su mandante y el actor en fecha 5 de octubre de 2005, hecho éste que además de ser falso, no fue comprobado en la oportunidad legal prevista en el artículo 864 en su único aparte del Código de Procedimiento Civil.-

Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones. ASI SE DECLARA.

V.- Aportaciones probatorias.-

5.1) De la parte demandante. -

1) Original de misiva (folio 28), de fecha 28 de febrero de 2007, emitida por el ciudadano J.R., a la ciudadana I.M.P.D.A., y de la lectura realizada a la misma se desprende que el actor, le propone con palabras textulales del “Local del cual actualmente soy arrendatario” la compra a la demandada. La cual presenta firma del remitente y una firma de recibido que fue opuesta a la ciudadana M.P., en carácter de Presidente de la sociedad mercantil demandada, y quien a través de su apoderado judicial reconoció el recibimiento de la misiva y por ende de la firma estampada en ella.

De esta misiva considera esta Superioridad, que queda probado el hecho afirmado en el libelo de la demanda por el actor, de que el 28 de febrero de 2007, el ciudadano J.F.R.M., le hizo una oferta de compra manifestada y que la Presidente de la demandada, la recibió, por lo que ésta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1374 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.

2) Original de recibo de fecha 21/3/2007 (folio 29 P1), con minuta de “MARQUEZ ASOCIADOS, ESCRITORIO JURÍDICO CONTABLE”, y de la lectura del mismo se desprende que se recibe del ciudadano J.F.R.M., la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, “por concepto de entrega de dinero por comisión por la venta del local propiedad de Inversiones Alope, S.A., autorizado por su presidente, I.M.P., el cual se aplicará al total de la venta a dicho local, el cual fue pactado en 80.000000 mas la comisión”. El mencionado recibo esta firmado ilegible, que según lo afirmado por la parte actora, esa firma pertenece al ciudadano A.M.B., quien en su carácter de Administrador de INVERSIONES ALOPE, S.A. y autorizado por ésta puede vender el inmueble y recibir la comisión por dicha venta, el cual no fue impugnado ni tachado en su oportunidad, por lo que ésta Juzgadora le otorga valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.

3) Copia de documento de Opción Compra Venta (folio 30 al 32 P1), con dos (2) sellos, en el sello estampado en la parte superior derecha se lee: “CUADRAGÉSIMA SEGUNDA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, Planilla N° 30486, Fecha de Ingreso 09-04-2007, Fecha de Otorgamiento 12-04-2007, N° 36 y Tomo 23. oooo9363”; en el sello ubicado en el margen izquierdo se lee: “Irasema Paz Rodríguez Jefe del Servicio Revisor”, con firma ilegible. De la revisión y lectura de dicho documento, no se evidencia firma alguna, y no consta en autos medio probatorio alguno que permita a ésta Juzgadora determinar si el mismo fue presentado ó redactado a súplicas de la parte demandada. Tampoco la parte actora afirmó en su libelo de demanda quien redactó dicho documento, por mandato de quién ni qué persona lo consignó ante la Notaría. Tampoco fue traído al procedimiento alguna certificación notarial de la cual se dejase constancia que dicho documento efectivamente había sido presentado para su autenticación ante la Notaría aludida. Así pues no puede ser valorado como medio de prueba para que el actor demuestre sus pretensiones, por lo que a los efectos del proceso, no produce este medio probatorio ningún efecto y valor juridíco. Y ASI SE DECIDE.

  1. ) Original de contrato de arrendamiento, suscrito por Inversiones Alope S.A, asistida por su Presidente I.M.P.d.A., y asistida por su Administrador el Licenciado Andrés Marquez Betancourt, a los fines de demostrar la relación arrendaticia entre éstos por el inmueble de autos, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 444 y 1.363 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

  2. ) Asimismo promovió la prueba de posiciones juradas (folio 94 al 102), en la persona de la ciudadana I.M.P.D.A., en carácter de Presidente de INVERSIONES ALOPE, S.A., comprometiendo a su representado a absolver la recíproca. Se admitió la misma, y una vez emplazada la ciudadana I.M.P.D.A., compareció por ante el aquo y mediante diligencia en carácter de Presidente de INVERSIONES ALOPE, C.A., asistida por el abogado C.S.C., se dio por citada para absolver la prueba de posiciones juradas. En cuanto a este medio probatorio esta Juzgadora emitirá su apreciación valorativa en la oportunidad de que conozca la controversia por su relación directa con el fondo de lo debatido.

    2.2) De la parte demandada. -

    El apoderado judicial de la parte demandada, consignó con el escrito de contestación las siguientes pruebas documentales.

  3. - Copia certificada de Acta Constitutiva y Copia Certificada de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de Inversiones Alope, S.A. (folio 86 al 113), a los fines de demostrar su alegato en cuanto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y en consecuencia la falta de cualidad de la parte actora en el ejercicio del derecho pretendido mediante la presente acción, y asimismo demostrar la afectación de lo alegado por el accionante, en relación a que el ciudadano A.M. procedía autorizado, y por instrucciones de la demandada, así como el carácter y facultades de los integrantes de la Junta Directiva de la empresa demandada, de la revisión exhaustiva de dichos documentos se desprende que en fecha 15-2-2005, se designó como Presidente, a la ciudadana I.M.P.A.D.A. y como comisario al ciudadano A.M.B., quien según lo determinado en la cláusula Vigésima Segunda de los Estatutos Sociales de INVERSIONES ALOPE, S.A., el comisario ejerce las funciones y atribuciones que “expresamente señala nuestro vigente ordenamiento legal”. Por cuanto dichos documentos no fueron impugnados ni tachados en su oportunidad legal, este Juzgado les da pleno valor probatorio de conformidad a lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

  4. - Notificación Judicial evacuada por la Notaría Pública 42° del Municipio Libertador, el 8/6/2007; con el fin de demostrar que se le notificó al actor en tiempo útil la no prorroga del contrato de arrendamiento.

  5. - Original de Expediente expediente N° 2008-707, contentivo de la Inspección judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 8/4/2008, a los fines de demostrar que es falso que el actor tenga condición de arrendatario del inmueble objeto de juicio. Por cuanto los numerales 2 y 3, se refieren a actuaciones, con fuerza jurídica de documentos públicos, de conformidad con el artículo 1.359 del código civil, se les otorga pleno valor probatorio. Analizados dichos documentos, esta Juzgadora, considera que el presente juicio trata sobre la presunta existencia y Cumplimiento del Contrato de Opción Compra Venta, así pues no corresponde en este procedimiento determinar lo relacionado con respecto a la Prorroga Legal, que debe ventilarse en otro juicio aparte, por lo que esta Juzgadora no le otorga valor probatorio, a los efectos del proceso.- Y ASI SE DECIDE.

  6. - Copia simple de Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 5 de diciembre de 1984, registrado bajo los números 15 y 34, Tomos 5 y 30, folios 69 y 245, Protocolo Tercero y Primero.

  7. - Copia simple de Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 5 de diciembre de 1984, registrado bajo los números 35 y 16, Tomos 30 y 5, folios 251 y 16, Protocolo Primero y Tercero, respectivamente. Traídos para demostrar la tradición del inmueble objeto de juicio.

    Este Tribunal, por cuanto los documentos, indicados en los numerales 4º y 5º tienen fuerza de documentos públicos, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se les otorga pleno valor probatorio para acreditar que INVERSIONES ALOPE, C.A. es la propietaria del terreno y de las bienhechurías descritas en ambos documentos. En lo que respecta a la tradición del inmueble, esta Juzgadora observa que no esta en discusión la propiedad del mismo. Y ASI SE DECIDE.

  8. -En la oportunidad de celebrarse el debate oral, no comparecieron los representantes de la parte demandada, por lo que la parte actora le estampó las posiciones juradas de la siguiente forma:

    PRIMERA: Diga la absolvente como es cierto que el ciudadano A.M.B. en su carácter de administrador de INERSIONES ALOPE, S.A. suscribió con mi representado en fecha 10 de agosto de 2006, contrato de arrendamiento por el local comercial objeto del presente litigio. SEGUNDA: Diga la absolvente como es cierto que en fecha 28 de febrero de 2007, suscribió con mi representado opción de compraventa mediante documento privado donde se estableció la forma de pago del local comercial. TERCERA: Diga la absolvente como es cierto que el administrador de INVERSIONES ALOPE, S.A., A.M.B., autorizado por usted y por la empresa recibió la suma de diez mil bolívares fuertes, en fecha 21 de marzo de 2007, según recibo N° 4096 que riela al expediente como anticipo de la opción de compra venta del local comercial. CUARTA: Diga la absolvente como es cierto que en fecha 9 de abril de 2007, fue consignado por el administrador A.M.B., de la empresa de la cual usted es su presidenta, por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, documento de compra venta del inmueble, el cual no se realizó por su no comparecencia a la firma. QUINTA: Diga la absolvente como es cierto que INVERSIONES ALOPE, S.A. representada por usted procedió a dar en venta a terceras personas el local comercial donde mi representado es arrendatario y cuya venta se realizó en fecha 3 de marzo del año 2008, tal y como consta del documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 7, Tomo 20, Protocolo Primero. SEXTA: Diga la absolvente como es cierto que para la fecha en que INVERSIONES ALOPE, S.A., representada por usted notificó a mi representado la no renovación del contrato del local comercial ya existía firmada por usted la opción y aceptación de compraventa, habiendo recibido su administrador el aporte inicial de la transacción. SÉPTIMA: Diga usted como es cierto que INVERSIONES ALOPE, S.A., de la cual usted es su presidente procedió a vender a terceras personas por un precio menor del cincuenta por ciento de lo pactado por mi representado el local comercial, desconociendo de esa forma e derecho de preferencia que le correspondía de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. OCTAVA: Diga la absolvente como es cierto que a tener conocimiento de la presente demanda de opción de compra venta procedió a agilizar la venta del local comercial, para posteriormente traspasar a dichos compradores el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con mi representado. NOVENA: Diga la absolvente como es cierto que una vez realizado el traspaso del contrato de arrendamiento ordenó a los compradores demandar el desalojo de mi representado en fecha 4 de julio de 2008, demanda esta que se encuentra paralizada por ante el Juzgado Undécimo de Municipio, expediente AP31-V-2008-001619. DÉCIMA: Diga la absolvente como es cierto que usted le manifestó a su administrador A.M.B., que el inmueble compuesto por el local comercial objeto del presente litigio según palabras textuales de él, se lo había vendido a la familia SALDASRIAGA, quienes habitan la planta alta del inmueble porque ellos estaban interesados en montar en dicho local una licorería que es la que actualmente funciona en dicho inmueble propiedad de mi representado.

    Ahora bien constata el Tribunal que la norma adjetiva civil, establece en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil que una vez citado el obligado a absolver posiciones juradas y no compareciera al acto se le declarara confesa en las posiciones que la parte contraria haga legalmente en presencia del Tribunal. Sin embargo dicha formulación debe cumplir con las exigencias previstas en los artículos 403, 405 y 410 del Código de Procedimiento Civil, así pues éstas deben realizarse sobre lo controvertido, y faculta al juez a no tomar en cuenta en la sentencia definitiva, las contestaciones que versen sobre hechos impertinentes; por lo que si las posiciones versan sobre hechos no controvertidos en la causa, no deberán tomarse en consideración.

    Esta Superioridad en aplicación de la Ley, Adjetiva Civil, declara que no tomará en consideración las posiciones CUARTA hasta la DÉCIMA, por cuanto de la QUINTA a la DÉCIMA se refieren a hechos no controvertidos en la presente causa y la CUARTA, se refiere a un hecho no afirmado en el libelo, por lo que no producen ningún valor probatorio a los efectos de este proceso. Y ASI SE DECIDE.

    Considera esta Juzgadora como colorario de lo anterior, que las posiciones en las que se tendra por confesa a la parte demandada, son las siguientes:

    PRIMERA: Diga la absolvente como es cierto que el ciudadano A.M.B. en su carácter de administrador de INVERSIONES ALOPE, S.A. suscribió con mi representado en fecha 10 de agosto de 2006 contrato de arrendamiento por el local comercial objeto del presente litigio.

    Observa el Tribunal que la relación contractual derivada de la suscripción del contrato de arrendamiento no aporta probanza alguna par la resolución de este juicio.- Y ASI SE DECIDE.

    SEGUNDA: Diga la absolvente como es cierto que en fecha 28 de febrero de 2007, suscribió con mi representado opción de compraventa mediante documento privado donde se estableció la forma de pago del local comercial. Y ASI SE DECIDE.

    Con ésta posición, constata esta Juzgadora que se demuestra que la carta contentiva de la oferta de compra fue recibida en la misma fecha de remisión, esto es el 28/2/2007. Dicha oferta de compra-venta fue realizada por el ciudadano J.F.R.M. a INVERSIONES ALOPE C.A, en la persona de su Presidenta ciudadana I.M.P.D.A.. Y ASI SE DECIDE.

    TERCERA: Diga la absolvente como es cierto que el administrador de INVERSIONES ALOPE, S.A., A.M.B., autorizado por usted y por la empresa recibió la suma de diez mil bolívares fuertes, en fecha 21 de marzo de 2007, según recibo N° 4096 que riela al expediente como anticipo de la opción de compra venta del local comercial.

    Esta Superioridad, al respecto de esta posición jurada, observa que si bien es cierto la parte se encuentra confesa de esta posición, no es menos cierto que cursa a los autos material probatorio de los cuales se podría presumir que para la fecha de la emisión y recibo de la suma de suma de diez mil bolívares fuertes, es decir, 21 de marzo de 2007, el ciudadano A.M.B., fue designado como Comisario de INVERSIONES ALOPE, S.A., quien de conformidad a lo previsto en los artículos 287 y 309 del Código de Comercio, es designado para que informe a la Asamblea del siguiente año la situación de la sociedad, sobre el balance y cuentas que ha de presentar la administración, con facultades de inspección y vigilancia sobre todas las operaciones de la sociedad. Asimismo cursan en autos, como esta constituido la Junta Directiva, de la empresa demandada, en la que no está incluido el ciudadano A.M.B., para ejercer actos de disposición y representación de la demandada, análisis de esta posición jurada que realizará esta alzada en forma expresa en la parte motiva de este fallo. Y ASI SE DECIDE.

    III.- PUNTO PREVIO

    DE LA FALTA DE CUALIDAD.-

    La parte demandada propuso la falta de cualidad del actor, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte actora no es titular en el ejercicio del derecho que pretende; este Tribunal antes de ingresar al análisis de fondo, pasa a resolver la cuestión previa alegada.

    En este sentido, la parte demandada alegó en su escrito de contestación de la demanda lo siguiente:

    … De conformidad con lo previsto en el Primer (1º) Aparte del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y de acuerdo a lo establecido en el Artículo 378 del Código de Comercio y que me permito a estos fines transcribir nuevamente>(…)

    De manera pues, que la falta de cualidad de la parte actora en este juicio viene dada por la no por no ser titular en el ejercicio del derecho aquí pretendido, por consiguiente el demandante viola expresamente el contenido de lo dispuesto en el Artículo 140 del Código de Procedimiento Civil el cual establece: “Fuera de los casos previstos en la Ley, no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno” subrayado mío).

    De donde se obtiene de manera más amplia la falta de cualidad de la parte actora, viniendo al caso, de nuevo abstraer el concepto de cualidad de la causa, entendiéndose que la cualidad es un juicio de relación y no de contenido como se dijo antes, pudiéndose (sic) activa o pasiva, en donde la primera sería aquélla que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y a quien la Ley le da la acción, es decir la posibilidad real y cierta de pretender la satisfacción de su derecho, que no cuenta el demandante…

    Al respecto esta Superioridad para decidir lo falta de cualidad alegada hace las siguientes consideraciones:

    El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

    En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

    Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podría éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandando para intentar o sostener el juicio, u las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

    (…)

    Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio.

    Y ha explicado el maestro L.L.A., en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, que en:

    ...sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado

    .

    No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II, p. 28).

    Al respecto, esta Superioridad, de una revisión realizada al libelo demanda, se desprende que el actor demanda el Cumplimiento de Contrato de Compra Venta Verbal, en el cual se abrogó el carácter de suscriptor de una oferta de venta, que según su decir fue aceptada mediante misiva firmada por la demandada, INVERSIONES ALOPE, S.A., en la persona de su Presidente, ciudadana I.M.P.d.A., quien para él, aceptó la oferta por haber recibido una comunicación de aceptación de compra-venta.

    Tenemos entonces que el actor, afirma la existencia de un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble que ocupa el demandante en calidad de arrendatario, propiedad de la parte demandada, quien a decir del demandante incumplió dicho contrato. Entonces, el carácter que se acredita el demandante es de contratante en calidad de futuro comprador, cimentado en la existencia de un contrato que el pretende se cumpla por la accionada.

    De allí pues, sin darle valor o no al contrato alegado, éste es un tipo de contrato que por su naturaleza jurídica es de carácter bilateral, al que le es aplicable el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución.

    Dicha norma tiene forma abstracta o general otorga legitimidad a los contratantes para accionar el cumplimiento o la resolución del contrato cuya existencia es alegada; de lo que resulta que en caso de accionarse la resolución o el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, la legitimidad para accionar -y/o ser demandado la tendrían el futuro comprador y el futuro vendedor.

    En el caso que nos ocupa, el ciudadano J.F.R.M., pretende que INVERSIONES ALOPE S.A, cumpla el contrato de opción compra venta verbal, afirmando así que es uno de los contratantes, en carácter ofertante y futuro comprador, contra la persona jurídica que a su decir fue la otra contratante e incumplidora del contrato. Si estas afirmaciones fueren ciertas o no, es una cuestión a dilucidar cuando corresponda resolver el fondo de la controversia, más no con la legitimatio ad causam del actor.

    Observa ésta Juzgadora que, tomando en cuenta los hechos afirmados en el libelo y los razonamientos de derecho expuestos, y siguiendo el Norte de la doctrina y la jurisprudencia antes transcrita, esta Superioridad considera que existe identidad lógica entre la persona a quien en general la Ley otorga el derecho de accionar y la persona que en concreto ejerció la demanda.

    En consecuencia, considera éste Tribunal que efectivamente en el presente caso, se constata que el ciudadano J.F.R.M., sí tiene cualidad para interponer la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, por lo que el alegato formulado por la parte demandada es Improcedente. ASÍ SE DECIDE.

    Del Mérito de la Causa.-

PRIMERO

Constituye Principio Cardinal en materia procesal, el llamado Principio Dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquél conforme el cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes que integran el presente proceso judicial, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El referido precepto, establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener, decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de ésta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, y ASI SE ESTABLECE.

SEGUNDO

El thema decidendum se circunscribe esencialmente en la pretensión del cumplimiento de un contrato invocado en la demanda, fundamentada en que entre las partes se celebró un Contrato de Compra Venta Verbal, incumplido por la parte demandada, en el sentido de que una vez aceptada la oferta que hiciere el actor ciudadano J.F.R.M., mediante misiva recibida por la Sociedad Mercantil Inversiones Alope S.A, en la persona de su presidente ciudadana I.M.P.A., quien según autorizó al ciudadano Licenciado Andrés Marquez Betancourt, en su carácter de Administrador de la empresa demandada a recibir la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000, oo) por concepto de comisión de la venta del inmueble constituido por un local comercial, signado con el número 18, situado en la calle C.V., en Antemano, jurisdicción de la Parroquia Antimano, Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual el actor es arrendatario según contrato de arrendamiento que suscribió con la demanda en fecha 10 de agosto de 2006.

Considera ésta Sentenciadora, con respecto al presente proceso judicial, la obligación que tiene de dilucidar ésta causa con el fin de determinar la procedencia o no de la acción interpuesta, puesto que el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia conforme las reglas de carácter legal, que prevé la Constitución y las leyes, de modo que el Juez, como administrador de justicia, se encuentra limitado por una esfera de actividad definida por el ordenamiento jurídico vigente, que constituye la medida del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado.

En éste sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2036 del 19 de agosto de 2002 (Caso Plaza Suite I, C.A.) ha señalado que:

...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho.

Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad

.

Dentro del campo de aplicación de ésta actividad jurisdiccional, a la cual le corresponde al Juez resolver los asuntos contenciosos que se le ha sometido para su conocimiento, considera el Tribunal que la Acción de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta Verbal interpuesta por la parte actora en éste juicio, busca que la demandada cumpla con la compra la compra-venta que según su decir, se efectuó entre las partes.-

PRIMERO

Pretende el actor que la vendedora cumpla con las estipulaciones establecidas en el contrato de Compra Venta Verbal celebrado por las partes en fecha 5 de Octubre de 2.005. Con respecto a esta petición, de una lectura exhaustiva realizada al libelo de la demanda, esta Superioridad no observa ninguna otra referencia a un contrato celebrado en esa fecha, ni aportó la parte actora ningún medio probatorio que haya sido incorporado a los autos que soporte su pretensión. Colorario de lo anterior, nada tiene que resolver éste Juzgado con respecto al mencionado alegato, por lo que el Tribunal niega el pedimento efectuado por la parte actora. Y ASI SE DECIDE.

SEGUNDO

Esta Juzgadora, pasa a verificar si en el presente caso se cumplieron con los requisitos esenciales que debe contener un contrato para perfeccionarse, es decir, consentimiento, objeto y causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil.

En cuanto al consentimiento: alega el actor que en fecha 28-02-2007, realizó una oferta de compra venta a la demandada, la cual aceptó en dicha fecha.

Al respecto establece el artículo 1137 del Código Civil, que dispone lo siguiente:

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.

Por su parte, el Tribunal Supremo de Justicia respecto al artículo 1.137 del Código Civil, hace las siguientes consideraciones:

Estas normas están referidas a las condiciones de la oferta en un contrato, el cual se perfecciona una vez que el autor tiene conocimiento de la aceptación de la oferta, y cuya aceptación y oferta tienen sus propias condiciones según el artículo 1.137 del Código Civil, ese mismo contrato de oferta que se perfecciona con la aceptación debe contener los requisitos previstos en el artículo 1.141 del Código Civil.

Como se puede apreciar de la norma transcrita (1.137 del Código Civil), la oferta por sí sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. (sent. N° 279, fecha 31 de mayo de 2002, caso: J.F.G. y C.B.D.G., contra el ciudadano S.T.G.)

. Sala de Casación Civil, Exp Nº 2010-000443, caso: M.A.T.P. Vs. BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., motivo: Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios, de fecha 30/05/2011.

Asimismo, respecto a la referida norma sustantiva, la doctrina ha señalo lo siguiente:

“B) Perfeccionamiento del Contrato

  1. Aceptación:

  1. “Por perfeccionamiento del contrato se considera el momento en que el contrato produce plenamente sus efectos jurídicos. Este momento ocurre cuando el destinatario u oblado otorga su consentimiento o su conformidad a la oferta que le ha sido presentada.

    “El acto, con virtud del cual el destinatario manifiesta su conformidad con la oferta, se denomina aceptación.

    La aceptación es, pues, el acto por el cual el destinatario de la oferta manifiesta su voluntad de estar de acuerdo con aquella

    . (Maduro Luyando, supra 28, pp.492 y 493).

  2. “Recibida la oferta por su destinatario, éste debe manifestar su voluntad favorable o adversa. La conformidad con la oferta se llama aceptación, y debe a su vez ser comunicada al oferente. Efectuado el cambio de declaraciones en la forma expuesta y una vez que las partes adquieren conocimiento de la formación del acuerdo, el contrato queda concluido.

    En resumen, para que el contrato de forme no basta la aceptación por parte de la persona que ha recibido la oferta. Es necesario que la aceptación llegue a conocimiento del proponente

    . (De Sola, supra 25, pp. 59 y 60).” Código Civil de Venezuela Antecedentes/Comisiones Codificadoras/Debates Parlamentarios/Jurisprudencia/ Doctrina/Concordancias, Artículos 1133 al 1145, Universidad Central de Venezuela, Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas Instituto de Derecho Privado, Caracas 1.978, Página 140.

    Igualmente, en otro fallo se expone que:

    “II.- La Oferta

    Se define como oferta “una proposición unilateral que una persona denominada oferente o policitante, dirige a otra, denominada destinatario u oblado, comunicándole su deseo de celebrar con ella un contrato”. Es bueno advertir que la oferta por si sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente. Esto es lo que diferencia a la oferta de la “promesa de contratar”, por la cual el oferente queda de una vez obligado. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, E.M.L., UCAB Caracas/1993, Pagina 488.

    Esta Juzgadora siguiendo el Norte de la doctrina y de la jurisprudencia transcrita, constata que el actor, ciudadano J.F.R.M., en fecha 28 de febrero de 2007, realizó una oferta de compra venta en su condición de arrendatario a la demandada, la cual fue aceptada validamente por la ciudadana I.M.P.d.A., en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALOPE, S.A, la misma fecha en que la recibió, toda vez que en la parte posterior de la misiva recibida se constata que la mencionada ciudadana firmó como recibida la misma, aunado al hecho que colocó la palabra “aceptado”, por lo que esta Juzgadora considera que ciertamente en el contrato alegado se verificó el primer elemento de perfeccionamiento del contrato. Y ASI SE DECIDE.-

    En relación al objeto: Observa esta Juzgadora, que el ciudadano J.F.R.M., encabeza la oferta en su condición de arrendatario; y cursa en autos contrato de arrendamiento suscrito entre éste e INVERSIONES ALOPE C.A, en fecha 10 de Agosto de 2006, por un Local Comercial signado con el Nº 18, situado en la Calle Veracruz Verde Antimano, Jurisdicción de la Parroquia Antemano, Municipio libertador del Distrito Capital.

    La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de Marzo de 2000, Expediente No.99-312, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, señaló en lo siguiente:

    “…Respecto al objeto del contrato, no existe carácter unívoco del significado, especialmente en la doctrina, dada la coexistencia de un lado del concepto de cosa y, de otro lado, de la prestación y del contenido de la obligación u obligaciones.

    En este sentido encontramos que un sector mayoritario de la doctrina se inclina por afirmar que hablar del objeto del contrato, no sería más que referirse a la prestación o al objeto de la obligación.

    En esta corriente encontramos a Colin y Capitant, quienes en su "Tratado de Derecho Civil", Tomo 3, página 659, cuando explican ¿Qué debe entenderse por objeto del contrato?, nos indican lo siguiente:

    “Todo contrato tiene por objeto una cosa que una parte se obliga a dar, o que una parte se obliga a hacer o no hacer. En esta definición existe cierta confusión. Hablando con propiedad, un contrato no tiene objeto. En efecto, el contrato es un acto jurídico que produce el efecto de crear obligaciones, ya a cargo de dos partes ya a cargo de una de ellas. Son estas obligaciones las que tienen objeto, el que puede consistir, ya en una cosa material, ya en un hecho, ya en una abstención. Por lo tanto sólo de un modo elíptico se puede hablar de objeto del contrato. Dicho esto, salta a la vista que en los contratos sinalagmáticos hay tanto objetos como obligaciones; en los contratos unilaterales, por el contrario, no hay más que un objeto. En realidad, el objeto del contrato es la prestación o las prestaciones impuestas por dicho contrato. (Subrayado de la Sala).

    Dentro de esta corriente, también se pueden ubicar al doctor E.M.L., el cual en su libro “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, pág. 430, nos señala que estudiar el objeto del contrato no sería más que estudiar el objeto de la obligación, y referirse a la noción de objeto del contrato sería poco técnico e impreciso así, siendo el objeto el contenido de la obligación, no existe duda alguna que por objeto de una obligación debe entenderse la prestación y por ésta, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor.

    En la misma posición doctrinal encontramos al civilista F.J.C., quien en su "Tratado de Derecho Civil, Tomo II, El derecho de las obligaciones y la situación contractual", pág. 223, cuando se refiere al objeto del contrato, expresa lo siguiente:

    “El objeto del contrato es la obligación nacida del mismo, y el C.C. relaciona con el contrato lo que, en el fondo, no es sino el objeto de la obligación,…(omissis)…el objeto de la obligación ( elípticamente, objeto del contrato) es una prestación; de dar, hacer o no hacer alguna cosa. La palabra “cosa” asume en esta expresión un sentido de cierta vaguedad, pero readquiere su valor concreto si la prestación consiste en dar, entregar o restituir, en cuyo caso la cosa no es sino el bien sobre el que debe recaer la trasferencia de propiedad, uso o posesión, es decir el bien vendido, arrendado, depositado, etc.

    Por su parte, el doctor J.M.-Orsini, en su libro "Doctrina General del Contrato", pág. 219, nos señala que el contrato es un acuerdo de voluntades encaminado a hacer nacer una o más obligaciones, de modo que el objeto del contrato será siempre “la obligación”; pero no es este objeto –añade- el aludido por las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.155 y 1.556 del Código Civil, sino que ellas se refieren más bien al objeto de la obligación. De ello, resulta que la terminología del Código Civil es inapropiada, ya que la prestación constituye el contenido de la obligación y los requisitos que ella debe llenar son independientes de cuál es la fuente jurídica de donde emerja la obligación (ley, acto unilateral, contrato, etc). Tal posición también la encontramos en Josserand, Planiol y Ripert, Marty y en la mayor parte de los autores franceses.

    El civilista español L.M.D.-Picazo, en su libro "Sistema de Derecho Civil", Volumen II, pag. 43, afirma:

    Sabemos que entre los requisitos esenciales del contrato enumera el artículo 1.261 en su núm. 2 el “objeto cierto que sea materia de contrato”. Al decir después en el artículo 1.271 que pueden ser objeto del contrato todas las “cosas”, aun futuras que no estén fuera del comercio de los hombres, y todos los “servicios” que no sean contrarios a las leyes ni a la moral, centra en las cosas y servicios el objeto de todo contrato.

    Esta idea no es muy satisfactoria. ¿Cuál sería entonces el objeto de un contrato por el que un asume una deuda ajena, es decir, un puro deber jurídico que no es cosa ni servicio? Piénsese, otro ejemplo, en el contrato de sociedad. También es evidente que su objeto no es la cosa o dinero que los socios ponen al constituirla, sino algo que lo trasciende: la actividad que se proponen desarrollar con finalidad lucrativa y para cuyo fin aportan bienes o dinero.

    Teniendo en cuenta que el contrato es expresión de autorregulación por las partes de sus propios intereses, una idea bastante aproximada de su objeto es la que lo identifica con los intereses que el negocio esta llamado a reglamentar. No obstante, si tenemos en cuenta la realidad última que es apreciada por los contratantes, diremos que el objeto es también susceptible de valoración económica que corresponde a un interés de aquellos.

    (Subrayado de la Sala).

    Otro sector importante de la doctrina en donde se pueden ubicar a los hermanos Mazeaud, Weill y Terre señalan que el objeto del contrato no es propiamente la creación de obligaciones, sino el efecto del contrato; y que el objeto del contrato sería “la operación jurídica considerada por los contratantes y en vista de la cual se estipulan de parte y parte las obligaciones que tienden a conseguirla”. Objeto del contrato sería, pues, la venta del inmueble, el establecimiento de un reglamento de comuneros, etc. Objeto de la obligación sería en cambio, la cosa sobre la cual recae la conducta prometida por el deudor de la obligación.

    Contra esta última tesis se ha argumentado que ella califica como objeto del contrato a la llamada función económico social del contrato, esto es, lo que precisamente otros llaman la “causa del contrato”, y que si la tradición y la ley ejemplifican la noción de objeto con referencia a las cosas y a los bienes, y a ellos se le atribuye los caracteres de posibilidad, determinabilidad, licitud, etc. (art. 1.155), se debe a que ambas consideran al objeto como una entidad única o como una serie de entidades distintas, tomadas en sí mismas y por sí, y no en conexión teleológica, esto es sin referencia a la función o al resultado que de tal nexo deriva. Por ejemplo, en un contrato de cambio, si al objeto del contrato se deben atribuir los requisitos exigidos por la ley (determinabilidad, licitud, etc.), no es posible considerar como objeto el cambio, sino las prestaciones que se cambian.

    Otra parte de la doctrina considera que el objeto del contrato es una cosa. En esta corriente se puede ubicar al tratadista i.F.M., quien en su libro "Doctrina General del Contrato", págs. 148 y 149, al referirse al objeto del contrato y la prestación, nos señala, que por objeto del contrato debe entenderse una cosa (es decir, un bien económico), ahora bien, advierte que una sección del código civil italiano está dedicada, en apariencia, al objeto del contrato (arts. 1.346-1.349). Pero basta la simple lectura de la misma para darse cuenta de que allá se habla casi siempre de la prestación, específicamente cuando entre los requisitos del objeto el código menciona, la licitud del mismo, este autor afirma que el objeto –por sí- no puede ser lícito o ilícito, porque es neutro, mientras que es legítimo hablar de licitud o ilicitud, solamente si por objeto se entiende la prestación.

    Para el caso concreto del objeto del contrato de comodato el doctor J.l.A.G., en su libro "Contratos y Garantías", Derecho Civil IV, pág. 492, afirma:

    Puede darse en comodato cualquier cosa mueble o inmueble que esté en el comercio. Como el contrato no es traslativo pueden darse en comodato cosas inalienables o sobre las cuales el comodante sólo tenga un derecho inalienable.

    También para el caso concreto del contrato de comodato Planiol- Ripert, en su "Tratado de Derecho Civil, Contratos Civiles", Tomo 11, págs. 407 y 408, afirman:

    El préstamo de uso o comodato puede contraerse tanto a bienes inmuebles como a bienes muebles. Así, hay que considerar como comodato la concesión de un derecho personal de caza a título gratuito, en un bien de que se es propietario.

    Vista las doctrinas anteriormente expuestas esta Sala de Casación Civil considera, que independientemente de cual de ellas se asuma, siempre el valor del objeto del contrato es susceptible de valoración económica, ya sea que se considere al objeto del contrato una cosa, una prestación, una obligación o la operación jurídica considerada por los contratantes.

    Señalado como ha sido, por el criterio jurisprudencial, antes referido, con respecto al objeto del contrato, en el presente caso, las partes manifestaron que el mismo se refiere, como lo dispone, el contrato de arrendamiento celebrado el 10 de Agosto de 2006, que en su cláusula primera, que dice:

    LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, Un (1) local comercial signado con el No.18, situado en la Calle C.V.A., jurisdicción de la Parroquia Antemano, Municipio Libertador del Distrito Capital

    .-

    En éste orden de ideas, ésta Juzgadora, constata la identificación exacta, del inmueble sobre el cual se pretende el cumplimiento del presente proceso judicial, quedando así por establecer si dicho local cumple con los requisitos de Ley para su transmisión de propiedad, estudio que hace ésta Superioridad, pasa a verificar de la siguiente manera:

    Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 26, dispone:

    Artículo 26. Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil.

    Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

    1. Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;

    2. Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;

    3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;

    4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;

    5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

    Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.

    Todas las especificaciones mencionadas en este Artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.

    Parágrafo Único. Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio no se considerará válida

    .-

    Asimismo establece el artículo 32 de la misma Ley lo siguiente:

    Artículo 32. - No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el artículo 26.

    No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.

    Este Tribunal Superior Primero, en aplicación de la normativa que regula la venta de los inmuebles (locales, apartamentos) que se encuentren bajo el régimen de propiedad horizontal, son los que la Ley autoriza para poder transmitir la propiedad de un inmueble.

    Considera ésta alzada, que el Local objeto de éste juicio, del cual el actor persigue se le transmita la propiedad, forma parte de un todo, es decir, de una porción de un inmueble de mayor extensión, del cual la parte demandada es propietaria, tal y como se desprende de los documentos que cursan en autos, así pues, para que se pueda enajenar el Local debía la parte actora consignar documento o material probatorio que permita a esta Juzgadora determinar que dicho local, se regula por la Ley de Propiedad Horizontal, por tal motivo, considera este Juzgado Superior, que el negocio jurídico no cumplió con el requisito legal referido al objeto del contrato para su validez, y poder surtir los efectos jurídicos respectivos.

    En tal sentido, en el presente caso, el objeto del contrato no se encuentra autorizado para ser objeto de enajenación, siendo el local de autos, inmueble que no le es posible la celebración de compra venta, por cuanto no consta en autos que el mismo haya cumplido con los requisitos a que se refiere el artículo 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, de tal manera, que no puede surtir ninguna validez el citado contrato celebrado el 28 de Febrero de 2007, por cuanto el objeto de dicho contrato esta revestido por una imposibilidad jurídica cuando, tratándose de una obligación de transferir un derecho sobre una cosa, ésta no es susceptible de apropiación, y siendo el objeto del contrato, tal como lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia un requisito esencial para su formación, se hace necesario para esta alzada, considerar al contrato objeto del presente proceso viciado de nulidad, conforme lo prevé el artículo 1.141 del Código Civil que dispone:

    …Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita…

    En atención a la norma antes referida, concluye esta Juzgadora que no se perfeccionó el contrato que alega la parte actora, para exigir su cumplimiento por la parte demandada, por no cumplir el objeto, con un requisito legal, para su plena validez, por lo que lo ajustado a derecho es declarar improcedente el recurso ordinario de apelación ejercido por la parte actora contra el fallo dictado el 01 de Noviembre de 2011, por el Tribunal de la causa, consecuencialmente, la declaratoria de Improcedencia de la demanda interpuesta por la parte accionante y ASÍ SE DECIDE.-

    IX. DISPOSITIVA.

    En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 03 de Noviembre de 2011, por la parte demandante, ciudadano J.F.R.M., contra la decisión dictada el 01 de Noviembre de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda, interpuesta por el ciudadano J.F.R.M. contra INVERSIONES ALOPE S.A por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA. SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta por la parte demandada.

TERCERO

Queda así confirmada la sentencia apelada, con diferente motivación.

CUARTO

Se condena en Costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y BAJESE EN LA OPORTUNIDAD RESPECTIVA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintisiete (27) días del mes de Abril del año dos mil doce (2.012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

LA JUEZ,

Dra. I.P.B..

LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA P.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

LA SECRETARIA,

ABOG. MARIELA ARZOA P.

EXP.N°.11-10544.

Definitiva/Cumplimiento de Contrato.

Materia Civil.

IPB/MA/lili.-.-

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