Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 10 de Julio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo.

Las presentes actuaciones subieron a esta alzada en virtud de apelación ejercida oportunamente por el abogado G.V.R., inscrito en Inpreabogado bajo el número 14.284, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (C.A.I.C.O.), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 14 de diciembre del 1993, bajo el número 220, Tomo 5, del libro cuarto, 4to. trimestre del año 1993, contra la sentencia de fecha 14 de agosto de 2012, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el juicio que, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, propuso en contra de la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 13 de marzo de 1998, bajo el número 83, Tomo 2, representada por el abogado E.F.R.A., inscrito en Inpreabogado bajo el número 23.655.

Una vez recibidos en este Tribunal Superior los autos, el 25 de junio de 2013, se fijó término para dictar sentencia como consta al folio 120.

Encontrándose este asunto dentro del lapso para su decisión, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo en los términos siguientes.

I

NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución el 17 de octubre de 2011 y repartido al referido Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, el abogado G.V.R., inscrito en Inpreabogado bajo el número 14.284 obrando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (C.A.I.C.O) demanda a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., ya identificadas, para que convenga o a ello sea condenada a cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado constituido por un local comercial signado con el número 17, alinderado de la siguiente manera: NORTE: pasillo de circulación interno de planta baja con acceso desde el Boulevard de la Avenida Bolívar; SUR: calle 9; ESTE: local L-18; OESTE: local L-16; ARRIBA: local L-43 y pasillo de circulación de la planta alta; ABAJO: terreno asiento del edificio; que forma parte integrante del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar entre calles 8 y 9, de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, que tiene un área aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (88,75 m2).

Alega la demandante que la empresa Centro Inmobiliario C. A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 12 de Junio de 2002, bajo el número 10, Tomo 6-A, plenamente facultada para arrendar, según se evidencia de contrato de administración de inmuebles, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 4 de Septiembre de 2002, bajo el número 46, Tomo 77, de los libros de autenticaciones celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A. sobre el referido inmueble, según se evidencia de documento autenticado por ante la mencionada Oficina Notarial, en fecha 14 de marzo de 2002, bajo el número 89, Tomo 39; igualmente alega que:

... se convino que: 1) El canon de arrendamiento mensual será la suma de QUINIENTOS VEINTE Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 528.000,00) MENSUALES, (que a la conversión actual corresponde a la cantidad de QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES), canon éste que como consecuencia de los sucesivos aumentos ha ido variando; 2) El plazo de duración del contrato se acordó en tres (03) años fijos los cuales vencieron el día treinta y uno (31) de marzo del año 2005. Vencido dicho termino (sic) ciudadano Juez, la única prorroga (sic) que operaría sería la Legal, establecida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo caso el contrato sucumbiría en fecha 31 de marzo del año 2006.

En todo caso, ciudadano Juez, EL ARRENDATARIO, ya identificado, debía entregar a LA ARRENDADORA, o lo que es lo mismo a la empresa Centro Inmobiliario C.A., quien actúa en todo momento debidamente autorizada por mi representada, el inmueble desocupado y en el mismo buen estado en que lo había recibido. Es de hacer notar ciudadano juez, que la notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento fue hecha correctamente por la Empresa Centro Inmobiliario, C.A. la cual como ya se ha dicho, es la encargada de la administración del inmueble, notificación que se realizo en fecha 03 de Marzo del año 2005, tal y como se demuestra en el acuse de recibo del telegrama en cuestión que la empresa IPOSTEL le envía a mi representada en fecha 07 de marzo del año 2005, todo ello según se evidencia de telegrama (…). Del mismo modo ciudadano juez y marcado con la letra “F” acompaño carta enviada por la empresa Centro Inmobiliario C.A., en su función de Administradora de dicho inmueble y debidamente recibida por LA ARRENDATARIA, en donde se le informa el nuevo canon que deberá pagar durante el periodo de prorroga (sic) legal. Por último ciudadano juez, acompaño marcado con la letra “G” aviso recordatorio que igualmente le remite la empresa Centro Inmobiliario C.A. a LA ARRENDATARIA de que su prorroga legal vencía el día 31 de marzo del año 2.006, todo ellos con la finalidad de que hiciera los planes para la entrega del inmueble.” (sic).

Aduce igualmente la actora que la arrendataria se obligó entre otras cosas, a entregar el inmueble arrendado por tres (3) años, y que dicho lapso venció el 31 de marzo de 2005; que en vista del tiempo de la relación arrendaticia, se le concedió a la arrendataria un plazo de un (1) año suplementario como prórroga legal conforme a lo establecido en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que realizara la entrega o devolución del bien inmueble arrendado, lo cual no ha hecho hasta la fecha de la presentación de esta demanda, esto es, el 17 de octubre de 2011.

Argumenta la parte actora que el contrato se realizó por tiempo fijo, y por lo tanto que no hay necesidad de practicar el desahucio, y que de acuerdo a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente es la fecha de finalización de la prórroga, si el arrendatario ha hecho uso de ella. Continúa esgrimiendo, que el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral, y del cual se derivan obligaciones a cargo de cada una de las partes, siendo una de estas obligaciones al cargo de la arrendataria la entrega del inmueble arrendado conforme a lo pactado en el contrato, por lo que su incumplimiento hace procedente el supuesto de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

Dadas las razones anteriormente expuestas procede a demandar a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., para que cumplan su obligación de entregarle directamente o a la empresa Centro Inmobiliario, C. A. el inmueble arrendado ya identificado, libre de personas y de bienes, con los servicios públicos totalmente pagados y con sus respectivas solvencias, e igualmente en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entrego, sin plazo alguno, y para pagar las costas procesales que ocasione el presente juicio.

Estimó la demanda en doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) y solicitó al Tribunal de la causa decrete medida de secuestro sobre el referido inmueble.

Fundamento la demanda conforme a las previsiones de los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia 1.159, 1.160, 1.167, 1.170, 1.264, 1.592 y 1.616 del Código Civil, y las disposiciones contenidas en el procedimiento breve, previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.

Agregó a la demanda los siguientes recaudos: 1) instrumento poder otorgado por el representante legal de la sociedad de comercio C. A. Inversiones Consolidadas (C.A.I.C.O.), a los abogados G.V.R., D.M.M., M.E.M.d.S., G.M.d.A. y R.G.F.C., inscritos en Inpreabogado bajo los números 14.284, 130.730, 130.454, 63.230 y 90.619, respectivamente, por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo, en fecha 27 de Julio de 2011, el cual quedo anotado bajo el número 35, Tomo 104, de los respectivos libros de autenticaciones; 2) contrato de arrendamiento suscrito entre el Centro Inmobiliario, S.R.L. y la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A. ante la Notaría Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo, el cual quedo anotado bajo el número 89, Tomo 39, de fecha 14 de Marzo de 2002; 3) copia certificada del contrato de administración de inmuebles, entre la sociedad mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (C.A.I.C.O.) en la persona de su representante legal y la presidenta de la sociedad mercantil Centro Inmobiliario, C. A.; 4) documento de venta; 5) telegrama remitido a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., en fecha 3 de Marzo de 2005; 6) constancia de la oficina de Ipostel Valera, en fecha 3 de Marzo de 2005; 7) copia fotostática de la misiva del Centro Inmobiliario, C. A. de fecha 8 de Marzo de 2005, dirigida a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A.; 8) copia de la misiva del Centro Inmobiliario, C. A. de fecha 25 de Agosto de 2005, dirigida a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A.

Por auto de fecha 24 de octubre de 2011, cursante al folio 49, el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, admite la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento y ordena emplazar a los demandados para que comparezcan a dar contestación a la demanda.

Practicada la citación de la demandada, el apoderado judicial abogado E.F.R.A., en fecha 28 de mayo de 2012, consignó escrito de contestación de demanda, por medio del cual niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho. En ese mismo escrito el referido apoderado judicial hace valer la falta de cualidad del actor de conformidad con los artículos 146 y 361 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que en el presente caso deben de concurrir como actores, no solo la empresa C. A. Inversiones Consolidadas (C.A.I.C.O.), como propietaria del inmueble de marras, sino que además debe concurrir para integrar debidamente el contradictorio la sociedad mercantil Centro Inmobiliario, C. A., quien funge como administradora del inmueble en cuestión por existir un litis consorcio activo, tal como lo afirmó la parte actora en su libelo de la demanda.

Alega la parte demandada que resulta antijurídico que la parte actora pueda subrogarse por medio de una representación tácita, la entrega del inmueble objeto de la presente demanda, por lo que se hace necesario la intervención en el proceso de la administradora del inmueble en cuestión como lo es la sociedad mercantil Centro Inmobiliario, C. A., como parte activa en el proceso, ya que la C. A. Inversiones Consolidadas, (C.A.I.C.O.), tiene legitimidad para actuar como propietaria del inmueble, pero no la representación tácita de la administradora, por lo que debieron concurrir ambas al proceso.

Igualmente aduce el abogado de la parte demandada la inadmisibilidad de la acción por cuanto la parte actora ejerció la acción de cumplimiento, para la entrega del inmueble en cuestión, cuando en realidad la acción propia y específica que debió intentar es la de desalojo, por haberse convertido el contrato a tiempo indeterminado, tal como lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señala igualmente, que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento dejó de tener aplicabilidad por cuanto la parte actora dejó transcurrir más de cuarenta y cinco (45) días para intentar la acción de cumplimiento, ya que a partir del 1 de abril de 2006, el contrato dejó de ser determinado para convertirse en indeterminado, conforme a lo previsto en el artículo 38 literal b de la referida Ley especial.

En igual fecha 28 de mayo de 2005, las abogadas M.A.A.O. y M.E.O.A., inscritas en Inpreabogado bajo los números 137.129 y 23.654, respectivamente, en representación del ciudadano J.A.B.B., consignaron escrito de contestación a la demanda, por medio del cual oponen la cuestión previa prevista en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, en cuanto “a la ilegitimidad de la persona citada, como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye”.

Alegan las referidas abogadas, que su poderdante no ejerce la representación de la empresa Stop Boutique, C. A. debido a que éste vendió la totalidad de las acciones que poseía y que además renunció al cargo de administrador suplente que venía desempeñando, la cual fue aceptada, por lo que la Junta Directiva fue reformada quedando conformada de la siguiente manera: M.J.B.B. como administrador general y la ciudadana Yormary P.B.B., como administrador suplente. En tal circunstancia, solicitaron se declarara con lugar la cuestión previa interpuesta. Para comprobar su alegato acompañaron junto a tal escrito, el acta de Asamblea Extraordinaria de celebrada el 17 de octubre de 2005, la cual fue registrada por ante el Registro Mercantil, en fecha 26 de enero de 2006, bajo el número 58, Tomo A, y que fue debidamente publicada en el Diario Los Andes, el 9 de Marzo de 2006.

Mediante diligencias de fechas 30 de Mayo, 22 de junio y 9 de julio de 2012, los apoderados judiciales tanto de la parte actora como de los demandados de autos, acordaron suspender el presente juicio por el término de quince (15), diez (10) y quince (15) días de despacho, contados a partir de la presente fecha inclusive, conforme al artículo 202, parágrafo 2º del Código de Procedimiento Civil, respectivamente.

Siendo la oportunidad legal para promover pruebas el apoderado judicial de la parte demandada, así lo hizo, según consta de escrito de fecha 21 de junio de 2012, inserto a los folios 92 al 95, en los cuales promueve: a) a fin de probar la falta de cualidad del actor opuesta como defensa de fondo promovió el libelo de la demanda, con la finalidad de que se subsane la irregular integración subjetiva de la litis, y por consiguiente el tribunal absolver en la instancia, y asimismo, no entrar a conocer sobre el fondo de la acción resolutoria, como de cualquiera otra acción; b) a fin de probar la inadmisibilidad de la acción, promueve el contenido de la cláusula segunda del documento autenticado por ante la Notaría Segunda de Valera, en fecha 14 de Marzo de 2002, anotado bajo el número 89, Tomo 39; c) prueba de informes a fin de que se verifique si en el expediente número 4992, nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, existe a favor del arrendador Centro Inmobiliario, C. A., consignación de alquiler alguno efectuado por la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A.

Mediante auto de fecha 21 de junio de 2012, se recibió y agregó escrito de pruebas promovidas por al abogado E.F.R., como consta al folio 96.

El Tribunal de la causa mediante auto dictado el 31 de julio de 2012, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

Mediante escrito presentado el 2 de agosto de 2012, la parte actora promovió las siguientes probanzas: a) reprodujo el mérito favorable de las pruebas que constan en los autos del presente expediente; b) documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, de fecha 30 de Junio de 1995, bajo el número 9, Tomo 11, Trimestre 2, Protocolo Primero, la pertinencia de la misma es demostrar que su representada es propietaria del inmueble arrendado; c) valor probatorio del documento de arrendamiento que se anexó al momento de interponer la demanda; d) prueba de informes a fin de que el tribunal de la causa se dirija a la oficina del Instituto Postal Telegráfico, IPOSTEL, sede Valera, Estado Trujillo, con la finalidad de que informe sobre el contenido del telegrama “TOVQA0209” de fecha 3 de Marzo de 2005, enviado a Stop Boutique, C. A. igualmente que informe quien lo recibió; e) prueba de informes, para que se oficie al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, si existe un expediente número 22.193 y que informe quienes son las partes, si fue opuesta cuestión previa referente a la cualidad para actuar la sociedad mercantil C. A. Inversiones Consolidadas, si la sentencia fue declarada con lugar, si la empresas C. A. Inversiones Consolidadas o Centro Inmobiliario, C. A. han sido notificados de la consignación de cánones de arrendamientos en el expediente número 4992, nomenclatura de este tribunal, solicita igualmente sean admitidas, valoradas y se le otorgue el justo valor probatorio en la sentencia.

Por auto de fecha 3 de agosto de 2012 fueron admitidas dichas pruebas por el A quo, librándose los respectivos oficios.

El Tribunal de la causa profirió sentencia el 14 de agosto de 2012, mediante la cual declaró sin lugar la demanda, improcedente la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por conclusión de la relación arrendaticia y finalización de la prórroga legal, dispuso que la relación que vincula a las partes es a través de una relación arrendaticia por escrito y a tiempo indeterminado, no resolvió el fondo del asunto, y condenó en costas a la parte demandante sociedad mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (C.A.I.C.O.).

Contra este fallo el apoderado judicial de la parte actora apeló, tal como aparece al folio 117; por auto de fecha 24 de septiembre de 2012, el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos, por lo que estos autos subieron a esta Superioridad tal como consta en auto de fecha 25 de junio de 2013, al folio 120.

Mediante diligencias de fechas 2 de julio de 2013 el apoderado judicial de la parte demandada, abogado E.F.R.A., promovió como prueba documental tanto el ofrecimiento en venta del local arrendado realizado por la parte actora a la demandada de autos como la aceptación de la oferta por esta última, que cursan a los folios 122 al 157; e, igualmente solicitó la apertura de la incidencia establecida en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. Este Juzgado Superior, mediante auto de fecha 4 de julio de 2013, conforme a las previsiones del artículo 521 del Código de procedimiento Civil, admitió las documentales por no ser ilegal ni impertinente, salvo su apreciación en la sentencia definitiva y negó abrir la incidencia contenida en el artículo 607 ejusdem, en razón de que en el procedimiento breve no hay lugar para resolver incidencias, según lo previsto por el artículo 894 ejusdem y que en tal caso, los hechos esgrimidos en dicha diligencia resolverían, como punto previo, al momento de dictarse la correspondiente sentencia.

Por su parte, el apoderado actor en fecha 8 de julio de 2013, consignó escrito por medio del cual conviene en la confusión que se generó con ocasión al ofrecimiento en venta del inmueble arrendado y la posterior aceptación de dicha oferta. Igualmente solicitó a este Tribunal Superior se abstenga de abrir la articulación probatoria solicitada por el apoderado de la parte demandada y proceda a declarar “la extinción de las obligaciones que originaron el presente juicio y la consecuente extinción del proceso, la extinción del contrato de arrendamiento por haberse operado en la demandada la figura de la CONFUSIÓN, quedando de esta manera revocada o sin efecto la sentencia recurrida dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia del municipio Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial” (sic).

En los términos expuestos queda resumida la presente litis, a ser decidida por esta Alzada con base en las consideraciones de hecho y de derecho que se expresan a continuación.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Antes de emitir pronunciamiento alguno sobre la apelación devuelta a este Juzgado Superior para su conocimiento y decisión, considera necesario esta sentenciadora resolver, inicialmente y como punto previo, los hechos esgrimidos en esta segunda instancia por ambas partes, referente a la confusión que operó con ocasión a la oferta de venta realizada por la parte actora empresa mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (CAICO) a la demandada, sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., y que posteriormente aceptó la referida empresa demandada, tal y como consta en los documentos autenticados por ante la Notaría Pública Segunda de Valera en fechas 9 y 26 de noviembre de 2012, cursantes a los folios 122 al 132, respectivamente.

Ahora bien, mediante diligencia de fecha 2 de julio de 2013, el abogado E.F.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó que conforme a lo previsto por el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, se abriera la incidencia para resolver la aludida confusión; e igualmente, el apoderado actor, abogado G.V., por intermedio de escrito presentado el 8 de julio de 2013, reconoció la existencia de la figura de la confusión en la persona de la demandada, por efecto de la aludida oferta y posterior aceptación; y en consecuencia, solicitó, entre otras cosas, que no se abriera la articulación probatoria solicitada por la demandada y, en su lugar se declarara la extinción de las obligaciones que originaron el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento y se dejara sin efecto la sentencia apelada.

En tal circunstancia y conforme a lo dispuesto por el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, las únicas pruebas admisibles en segunda instancia son tres, a saber: los instrumentos públicos, las posiciones juradas y el juramento decisorio.

En el caso de especie se observa que las mencionadas pruebas instrumentales es de la categoría señalada como admisible, y en consecuencia, las mismas tienen por objeto determinar si efectivamente operó en la persona de la parte demandada la figura de confusión, en razón de que a la misma se le ofreció en venta el bien inmueble arrendado, quien, luego de dicho ofrecimiento, aceptó la oferta que le hiciera el propietario del inmueble.

Planteados así los hechos esgrimidos por ambas partes, pasa este Juzgado Superior a determinar y valorar los medios aportados, en esta segunda instancia, de la siguiente manera.

La parte demandada consignó copia fotostática simple del ofrecimiento de venta efectuado por la empresa mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (CAICO), representada por su presidente, ciudadano R.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.320.675, a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., representada por la ciudadana M.J.B.A., también venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.497.902, levantado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo del Estado Trujillo, en fecha 9 de noviembre de 2012, cursante a los folios 122 al 125. Documento este que también fue consignado, en original, por la parte actora mediante escrito presentado en fecha 8 de Julio de 2013 y que cursa a los folios 165 al 167.

Estima este Juzgador Superior que la prueba bajo estudio constituye una copia fotostática de documento privado, por cuanto su autenticación lo que hace es darle el efecto de público a su otorgamiento, pero no al contenido del documento, de conformidad con lo dispuesto en sentencia N° RC-00474, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de mayo de 2004, por tanto, al no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la contraparte, sino que al contrario fue presentada en original por su poseedor, en virtud de lo establecido en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el correspondiente valor probatorio. Así se decide.

Igualmente, la parte demandada consignó copia fotostática simple de la aceptación efectuada por la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., representada por la ciudadana M.J.B.A., antes identificada, del ofrecimiento de venta que le realizara la empresa mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (CAICO), levantada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo del Estado Trujillo, en fecha 22 de noviembre de 2012, cursante a los folios 126 al 132.

Estima este Juzgador Superior que la prueba bajo estudio constituye al igual que el anterior documento, una copia fotostática de documento privado, por cuanto su autenticación lo que hace es darle el efecto de público a su otorgamiento, pero no al contenido del documento, de conformidad con lo dispuesto en sentencia N° RC-00474, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de mayo de 2004, por tanto, al no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la contraparte, en virtud de lo establecido en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el correspondiente valor probatorio. Así se decide.

Ahora bien, de los hechos expuestos en esta segunda instancia, esta sentenciadora considera conveniente señalar que el presente conflicto de derechos surge con ocasión de la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en este asunto, es decir, entre la empresa mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (CAICO) y la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., por lo que el ofrecimiento realizado por la parte actora se encuadra dentro de los parámetros establecidos por la legislación especial inquilinaria, sobre la preferencia ofertiva como deber y derecho. En efecto, el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, en tanto que el arrendatario tiene el derecho preferente de comprar el inmueble en las condiciones y modalidades establecidas por el propietario, que no pueden ser nunca desmejoradas con respecto a la venta posible a un tercero de la relación arrendaticia, conforme a las previsiones contenidas en los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Presentadas así las cosas, ambas partes convienen en que durante el desarrollo de la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, el propietario del inmueble arrendado por la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A, dio voluntariamente el derecho de preferencia ofertiva, de allí que surge para este Juzgado Superior la necesidad de dilucidar las consecuencias jurídicas surgidas con ocasión al ofrecimiento en venta del bien arrendado.

De manera que, conforme a las disposiciones contenidas en la ley especial en concordancia con lo establecido por el Código Civil, es necesario que concurran para la procedencia de la preferencia ofertiva en una serie de condiciones indispensables, entre las que tenemos:

1. - El goce inmobiliario durante un tiempo mínimo determinado, es decir, que el arrendatario haya gozado del inmueble arrendado durante más de dos (2) años y que ese derecho de ocupación lo haya ejercido en su carácter de arrendatario. Al respecto, cabe destacar que ambas partes han señalado que la relación arrendaticia existente entre ellos nació mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda, en fecha 14 de marzo de 2002, bajo el número 89, Tomo 39, documento éste al cual se le da valor probatorio conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del análisis de este contrato de arrendamiento se evidencia que la relación arrendaticia supera el tiempo mínimo exigido para que opere la oferta efectuada el 9 de noviembre de 2012. Así se establece.

2. - La solvencia del arrendatario: La preferencia ofertiva surge o tiene su fundamento en el hecho de que el mismo constituye un privilegio, un beneficio brindado al arrendatario por cumplir fielmente con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento puntualmente. Ante tal situación se observa que la sociedad Stop Boutique, C. A. canceló los cánones de arrendamientos mediante las consignaciones realizadas y de acuerdo con la pretensión del actor, la demanda aquí propuesta versa sobre la entrega del local comercial, pero en ningún momento se ha discutido sobre la solvencia o no del arrendatario. Así se establece.

3. - La satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario: es decir, el propietario arrendador pretende que la arrendataria entregue el justo precio del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y en los términos o condiciones que él requiere y exige para el perfeccionamiento de la oferta. Estas condiciones, precio y modalidad de pago deben estar claramente especificadas en el documento auténtico, tal y como lo estatuye el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Estas condiciones se encuentran suficientemente demostradas en el contenido de la oferta de venta efectuada por la empresa mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (CAICO) de fecha 9 de noviembre de 2011, en la que se señala:

   “NOTIFICO mediante este instrumento y ofrezco en venta de conformidad al artículo 44 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la sociedad mercantil STOP BOUTIQUE, C.A. sociedad mercantil debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Trujillo en fecha 13 de Marzo del año 1998, bajo el Nº 83, Tomo Segundo, representada por su Administrador General: M.J.B.A. quien es venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad número: V-9.497.902, facultada por sus estatutos sociales, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupan en condición de arrendatarios, según consta en contrato de arrendamiento debidamente autenticado en la Notaría Pública Segunda de Valera, en fecha 14 de Mayo de 2002 bajo en número 89 tomo 39, entre celebrado por un lado con STOP BOUTIQUE, C.A. ya identificada, llamada en tal documento como “LA ARRENDATARIA” y por el otro Centro Inmobiliario SRL (…) llamada en el documento de arrendamiento antes citado como “LA ARRENDADORA”, consistiendo dicho inmueble en un local tipo comercial, ubicado en planta baja, denominado LOCAL L-17 de ochenta y ocho metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (88,75) aproximadamente, constante de salón comercial y dos salas de baño alinderado así: NORTE: pasillo de circulación interna de la planta acceso desde el Boulevar de la Avenida Bolívar; SUR: calle 9; ESTE: local L-18; y OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local Comercial L-43 y pasillo de circulación parte alta; ABAJO: terreno asiento del Edificio, teniendo en el piso de estacionamiento asignado un puesto para estacionar un vehículo identificado con el 33; que tiene como cuota de participación el 2.259% dentro del ‘Centro Comercial EDIVICA II’ siendo éste un edificio destinado a propiedad horizontal sobre el total del Centro Comercial, según consta en el Documento de Condominio y su Reglamento debidamente registrado en la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., en fecha 5 de diciembre de 1.985, bajo el Nº 32 del protocolo I, Tomo III y encontrándose alinderado así: NORTE: pasillo de circulación interna de la planta acceso desde el Boulevar de la Avenida Bolívar; SUR: calle 9; ESTE: local L-18; y OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local Comercial L-43 y pasillo de circulación parte alta; ABAJO: terreno asiento del Edificio. El Local Comercial aquí ofrecido en venta me pertenece según documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Valera en fecha 29-junio-1995, bajo el Nº 9, Tomo 11. El precio de la venta es por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), denominación monetaria expresada en conformidad al Decreto Nº 5.229 de fecha 06 de Marzo de 2007 denominado Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Reconvención Monetaria, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.638 de fecha 06 de marzo de 2007, mediante UN ÚNICO pago, en moneda, de legal circulación en el país, o en su defecto, cheque de gerencia librado por una entidad financiera venezolana de reconocida solvencia, en un plazo no mayor de ocho (08) días continuos contados a partir de la aceptación de la presente oferta manifestada por escrito, el cual una vez vencido se introducirá el respectivo documento de compraventa por ante la oficina de Registro Público competente y por ante la Alcaldía del Municipio Valera en la oficina de Catastro. En consecuencia si se aceptare la oferta de venta del inmueble antes descrito en las condiciones expuestas, el oferente traspasaría mediante otro documento a la compradora la plena propiedad y posesión del inmueble ofertado en venta, haciendo la tradición legal y quedando obligado al saneamiento de Ley.” (sic).

4. - La notificación indubitable que el arrendatario debe realizarle al oferente propietario del inmueble arrendado, es decir, que la manifestación de voluntad que exprese el arrendatario sobre la aceptación o rechazo de la oferta de venta debe ser realizada de manera certera, inconfundible, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, conforme a lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De allí que el incumplimiento de este requisito acarrearía la libertad que tendría el propietario del inmueble de ofrecer libremente a terceras personas en venta el bien inmueble arrendado, bajo las mismas condiciones y modalidades. Para que la notificación produzca el efecto jurídico a que está destinada debe ser manifestada dentro de los quince (15) días calendario, conforme al ex artículo 44 ejusdem.

   En el presente caso, este requisito formal queda ampliamente comprobado conforme al documento autenticado de aceptación realizado por la parte demandada por ante la Oficina Notarial ut supra mencionada en fecha 22 de noviembre de 2012, es decir, doce (12) días calendario después de que se le ofertara en venta el inmueble.

   En este orden de ideas, de acuerdo con los planteamientos antes anotados y analizados los documentos tanto de ofrecimiento de venta como el de su aceptación, se comprueba que la sociedad mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (CAICO) le ofreció en venta a la sociedad mercantil Stop Boutique, C. A., en fecha 9 de noviembre de 2012 y mediante documento que se autenticó ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo, el bien inmueble arrendado, por la cantidad de dos millones trescientos mil bolívares (Bs. 2.300.000,00), bajo las siguientes condiciones: a) el precio debe cancelarse mediante un único pago; b) que el pago debe realizarse en moneda de curso legal o en su defecto, cheque de gerencia librado por una entidad financiera venezolana; c) que el pago debe efectuarse en un plazo no mayor de ocho (8) días continuos contados a partir de la aceptación de la oferta de venta. Igualmente queda comprobado que la demandada empresa mercantil Stop Boutique, C. A., pasados doce (12) días calendario del ofrecimiento aceptó el ofrecimiento a través de documento autenticado por ante la referida Oficina Notarial, en fecha 22 de noviembre de 2012, por lo que indudablemente el presente ofrecimiento de venta se perfeccionó al momento en que la parte demandada aceptó la oferta de venta que el propietario le realizara, tal y como lo prevé el artículo 1.337 del Código Civil. Así se establece.

   En tal circunstancia, al perfeccionarse el ofrecimiento dado por el actor, este derecho trae como efecto o como consecuencia jurídica que se produzca una especie de subrogación personal, es decir, un cambio de sujeto en el contrato, en razón de que el arrendatario se convierte en propietario del bien inmueble. En otro orden de ideas, conforme a lo previsto en el artículo 1.342 del Código Civil cuando las cualidades de acreedor y deudor se reúnen en una misma persona, la obligación se extingue por confusión.

   En el presente caso, se observa que al quedar perfeccionado el ofrecimiento de venta mediante la aceptación indubitada manifestada por la demandada, es lógico suponer que convergen en la figura de la arrendataria la cualidad de arrendataria-arrendadora, trayendo esta confusión de sujetos procesales en una inequívoca inexistencia del derecho subjetivo sustancial. Ello es así en razón de que la obligación es, por definición, un vínculo jurídico en el cual una persona llamada deudor tiene que realizar una prestación en provecho de una que se llama acreedor. Es, pues, esencial al vinculo obligatorio la diversidad de sus sujetos. En general, toda relación jurídica es, por esencia bilateral, en el sentido de que necesariamente debe existir entre dos o más personas, pues el derecho no regula la conducta del individuo aislado (consigo mismo).

   Al desaparecer la bilateralidad de la relación jurídica, ésta deja de existir con todos sus accesorios, entre ellos los derechos auxiliares o accesorios de quien ha dejado de ser acreedor. Si la relación jurídica obligatoria se destruye de facto al desaparecer la necesaria dualidad de sujetos que la sustentan, ésta se extingue porque la ley nada tiene que ver con las situaciones individuales de las personas.

   Ante tal situación resulta palmaria la falta de cualidad e interés dada la convergencia de intereses que se acumula en una sola de las partes, pues, como ya se ha dicho, operó la figura de confusión en la persona de la empresa mercantil Stop Boutique, C. A.

   Sobre la base de las consideraciones anteriores, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC.00656, de fecha 7 de noviembre de 2003, expediente Nº 02-951, dispuso lo siguiente:

   … el interés constituye el contenido del derecho subjetivo material, pues en el litigio el actor exige la satisfacción de su pretensión a través de la subordinación del interés del otro. Ese interés propio se manifiesta por medio de la alegación de un supuesto derecho que se dice transgredido, que se hace valer junto al derecho de acción en la demanda, exigiendo al órgano jurisdiccional que obligue al adversario a renunciar a su interés en favor del interés del demandante.

   Entonces, si concurren ambos intereses en una misma persona la obligación se extingue por confusión, y se produce la extinción del proceso, por no existir sujetos con intereses contrapuestos que exijan una solución al estado a través del órgano jurisdiccional, para que resuelva la controversia surgida entre ellos.

   ( … )

   El desarrollo del proceso depende de la actividad alternativa de las partes, que en principio son tres: juez, actor y demandado, a quienes corresponde impulsar y lograr su desarrollo hasta la consecución de la sentencia definitiva.

   Es claro, pues, que para la existencia del proceso constituye requisito indispensable la existencia de un juez y de diferentes partes con intereses contrapuestos, entre quienes se constituye una relación procesal, en el que la actividad de una provoca la de la otra de forma consecutiva y en el orden preestablecido por la ley.

   Por los motivos expresados, esta Sala debe declarar la extinción del proceso, por carecer de uno de los presupuestos necesarios, ya que no existen partes enfrentadas en la defensa de sus propios intereses, al revelarse la pérdida del derecho subjetivo material ocasionada por la concurrencia de las cualidades de actor y demandado en una tercera persona, por lo cual cesó el conflicto y la relación procesal.

   (sic).

   Efectuadas las determinaciones que anteceden y de la revisión que esta sentenciadora ha efectuado de las pruebas presentadas en esta instancia por ambas partes, se concluye que en el caso bajo análisis están dado todos los requisitos para que se considere perfeccionado el ofrecimiento de venta realizado por la sociedad mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (CAICO) debido a la indubitable aceptación efectuada por la arrendataria para la adquisición del inmueble que ocupa, por lo que con ocasión al perfeccionamiento de esta oferta se operó la figura de la confusión en la persona de la demandada, y en tal circunstancia, la presente causa deviene en su total extinción. Así se decide.

   Consecuente con lo anterior, resulta inoficioso verificar los argumentos esgrimidos por las partes en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en razón de la declaratoria de extinción del proceso. De igual forma se hace innecesario el análisis y valoración de la prueba aportada por la parte demandante, consistente en copia certificada de actuaciones del expediente número 24.303 que cursa en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contenido en el juicio que por cumplimiento de contrato y fijación de término propuso la empresa mercantil Stop Boutique, C. A. contra la sociedad mercantil Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), en razón de que dicha pretensión se encuentra en trámite por ante ese Juzgado de Primera Instancia y es a ese Juzgado a quien el correspondería emitir cualquier pronunciamiento sobre la pretensión deducida por la empresa Stop Boutique, C. A. Así se establece.

   III

   D I S P O S I T I V A

   En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara EXTINGUIDO el presente juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento propuso la sociedad mercantil C. A. Inversiones Consolidadas (CAICO) contra la sociedad de comercio Stop Boutique, C. A.

   Dada la naturaleza de este fallo, no hay especial condenatoria en costas.

   Publíquese y regístrese la presente sentencia.

   Remítase al Tribunal de la causa el presente expediente, en su oportunidad legal.

   Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el diez (10) de julio de dos mil trece (2013) 203º y 154º.-

   LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

   Abog. RIMY E. R.A.

   LA SECRETARIA TEMPORAL,

   Abog. JOROET C. F.S.

   En igual fecha y siendo las 3.00 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

   LA SECRETARIA TEMPORAL,