Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 2 de Noviembre de 2012

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente No. 13638

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 31 de mayo de 2012, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 14 de mayo de 2012 por la abogada en ejercicio C.M.G.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 18.159, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Á.A.S. y D.R.R.D.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-1.041.991 y V-2.875.071; contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2011; en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, sigue en su contra, la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 8 de julio de 2006, bajo el número 24, tomo 45-A, cuya última acta de asamblea fue inscrita en el mismo Registro, en fecha 16 de julio de 2010, bajo el número 33, tomo 62-A.

II

NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 15 de junio de 2012, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

En fecha 18 de julio de 2012, la abogada en ejercicio V.B.D.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 10.534, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., antes identificados, consignó escrito de informes ante esta Alzada, constante de diez (10) folios útiles, mediante los cuales expuso lo siguiente:

(…) Resulta necesario (…) por violentar los artículos 12, 243 ordinal 5 y 244 del Código de Procedimiento Civil, específicamente por no tenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos.

(…) es el caso, que al momento de proferir su fallo, el Juez Segundo de Primera Instancia (…) incurrió en una suposición falsa o falsos supuestos de hechos, atribuyendo su veredicto a hechos y probanzas que no existen en autos, otorgándose valor probatorio a determinadas actuaciones que no constituyen demostración de los hechos en que basa su decisión.

(…) carente de fundamentos de derechos, fundamenta su decisión en hechos expuestos por las partes, sin remitirse al material probatorio que fue legalmente traído al proceso (…)

(…) incurrió el a quo en silencio de pruebas también, lo que desnaturaliza jurídicamente el fallo apelado.

(…) solicito a esta Superioridad, que las acotaciones y denuncias aquí formuladas sean tomadas en cuenta al momento de proferir su dictamen, declarando CON LUGAR la apelación formulada y consecuencialmente, SIN LUGAR la demanda instaurada por la sociedad mercantil CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A., con la correspondiente condenatoria en costas. (…)

Posteriormente, el día 1 de agosto de 2012, el abogado en ejercicio A.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 41.353, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., consignó escrito de observaciones a los informes, constante de tres (03) folios útiles donde expuso lo siguiente:

(…) la apelante no demostró fundamentos razonables de hecho ni de derecho para su apelación (…) en consecuencia, deba ser declarada Sin Lugar la Apelación interpuesta (…)

Consta en las actas que en fecha 15 de noviembre de 2010, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió la demanda incoada por la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., contra los ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., quedando la misma delimitada de la siguiente forma:

(…) Consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaria (Sic) Pública Decima (Sic) Primera de Maracaibo, anotado bajo el N°: 46, tomo 75 de los libros de autenticaciones (…) que nuestra representada luego de las necesarias reuniones preparatorias a todo acuerdo o negocio jurídico, inicialmente por intermedio de sus representantes legales para el momento, suscribió con el ciudadano Á.A.S. (…) quien estuvo, debidamente autorizado por su esposa al momento de firmar la opción, la ciudadana D.R.R.D.S. (…) convenio expreso (…)

(…) se revela con meridiana claridad que se encuentran dadas las condiciones esenciales a la existencia y validez de una compra-venta que se ha prometido perfeccionar a partir del 30 de junio de 2008, conforme a las previsiones de los artículos 1.141, 1.159, 1.160 y 1.161 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.395 y 1.474 ejusdem (…)

(…) el ‘arrendador-promitente’ vendedor, así expresamente denominado en atención a la real naturaleza del contrato suscrito por las partes, manifestó su consentimiento para que se produzca la transferencia de propiedad del inmueble determinado por el contrato, a favor de nuestra representada, quien a su vez convino expresamente en comprar el referido inmueble, por el precio establecido por las partes de común acuerdo en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Sic) Fuertes (BsF. 550.000,00) (…) más el monto que resulte producto de la indexación ajustada con fundamento a los índices de inflación establecidos por el Banco Central de Venezuela entre la fecha de otorgamiento del contrato y el 30 de junio de 2008, fecha última cuando por acuerdo expreso de las partes, se fijó el derecho de nuestra representada a exigir la tradición del bien vendido, mediante protocolización del documento definitivo de compra-venta que como obligación secundaria se pacto (Sic) celebrar luego de transcurrido el señalado término fijo de dos (2) años concedido a su favor como deudora del pago del precio.

(…)

No obstante, desde día (Sic) martes primero (1ero.) de julio de 2008, conforme a lo previsto por la CLÁUSULA TERCERA del contrato (…) comenzó el vía crucis de la misma, dado que pese haberle manifestado al arrendador-vendedor y su cónyuge, su voluntad de que se cumpliera con la protocolización de la compra-venta pactada para hacer efectivo el pago del precio convenido, con la determinación del ajuste acordado en reunión celebrada al efecto en la sede social de la compañía, ubicada precisamente en el inmueble objeto de la venta pactada, y encontrándose presentes en el lugar además de los representantes legales de nuestra representada, la encargada del negocio del momento, hoy legítima propietaria y representante legal de la compradora, ciudadana: G.C.G. (Sic) VELASQUEZ (Sic), el propio vendedor, su cónyuge y su hijo, entre otros, los ciudadanos C.I. (Sic) GARCÍA, O.S.M. (…) y haberle previamente solicitado en repetidas oportunidades que se dispusiera lo necesario para facilitarle los documentos, recaudos y demás solvencias que como requisitos formales son exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario y prácticas registrales, destinados a tal fin, se vió (Sic) burlado en su buena fe, mediante actos de dilación y postergación de parte del ciudadano Á.A.S. (arrendador-vendedor), quien junto a su esposa se negaron a precisar el monto del ajuste del precio definitivo del inmueble vendido, con fundamento al ajuste por inflación previsto por la cláusula tercera del contrato, entre la fecha de su firma y el vencimiento del término acordado de dos años, en abierta infracción del expreso acuerdo (…) limitándose a manifestar que en breve reunirían y le entregarían los documentos y certificaciones necesarias para la redacción del mismo, mientras consultaban con varias personas sobre el precio del ajuste, pues ellos tenían muchos compromisos que resolver y contaban con éste para honrrarlos (Sic).

En mas (Sic) de una ocasión, el hijo del referido arrendador-vendedor, ciudadano ANGEL (Sic) R.S. (Sic) RÍVAS (Sic), era quien manifestando obrar en representación de él a tenor de lo previsto por la cláusula QUINTA (…) se comprometía a cumplir con la entrega de los recaudos necesarios para perfeccionar la venta, participando en complicidad con algunos profesionales sobre la mejor manera de establecer el monto del ajuste y que en tanto estuvieran listos, fijarían otra reunión para dar cumplimiento al contrato, lo cual no ocurrió.

(…) la realidad es que el ciudadano Á.A.S. (…) conocía que debía gestionar lo necesario para hacer cesar las limitaciones que sobre el inmueble objeto del contrato (…) pesan en calidad de gravámenes (…)

(…) la existencia en la actualidad de los gravámenes, medidas y prohibiciones que se desprenden de la certificación (…) son extremadamente elocuentes e irrebatibles (…)

(…) es imposible hacer la tradición legal del mismo, como consecuencia de la vigencia de los referidos gravámenes (…) generando en contra de los derechos e intereses de nuestra representada los daños y perjuicios, propios de una clara situación de incumplimiento de contrato y pago de lo indebido, ante las notorias circunstancias de:

1) La imposibilidad de protocolizar la venta pactada luego de vencido el término (…)

2) El pago indebido, consecutivo y por evidente error de derecho por concepto de canones (Sic) de arrendamiento entre el 30 de junio de 2008 y hasta la presente fecha, con el correspondiente empobrecimiento derivado del pago indebido en cuestión, que alcanza la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Sic) (Bs. 237.440,00).

(…) precisa destacar (…) que como corolario de semejantes pretensiones de enriquecimiento sin causa y manifiesta intención de incumplir con el contrato de venta luego de que nuestra representada le reclama al arrendador-vendedor, los hechos comprobados mediante la Certificación de Gravámenes consignada al efecto y luego de varias excusas según las cuales ya su abogada tenía en su poder los oficios correspondientes al levantamiento de las medidas, pero que le debía honorarios profesionales y tenía que discutir con ella sobre el precio definitivo del ajuste del inmueble, con fecha 27 de octubre de 2.010 (Sic), luego de múltiples gestiones adelantadas por nuestra representada para exigir la conducta debida por parte del vendedor, el mismo en abierto desfio (Sic) de sus obligaciones contractuales y a los derechos de nuestra representada, pretende modificar los términos de la convención que en forma auténtica suscribe con la misma, notificándola por intermedio de la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en actuación presuntamente delegada a la ciudadana: M.E.V.M. (…) quien manifestando ser poderdante del vendedor ANGEL (Sic) A.S. (Sic) (…)

(…) el vendedor, pretende ahora desconocer las obligaciones y los efectos jurídicos derviados (Sic) del aludido contrato de OPCIÓN BILATERAL DE COMPRAVENTA, queriendo imponerle a nuestra representada su voluntad unilateral mediante una nueva oferta del inmueble cuya propiedad transfirió por el consentimiento reconocidos en el mismo contrato del cual solo (Sic) quiere hacer valer, las obligaciones de una sola de las partes, con la idea de no sujetarse al ajuste por inflación y término por el cual se convino expresamente y de mutuo acuerdo la determinación del precio final de compraventa del inmueble, a los solos fines de cumplir con su tradición, lo cual resulta manifiestamente contrario a derecho y al acuerdo expreso de las partes, que dan lugar al derecho de nuestra representada a ejercer la presente acción, como corolario de la conducta dolosa al vendedor.

(…) siendo que los montos que en calidad de pagos indebidos fueron recibidos por el demandante por error de derecho y en abierta contradicción a la expresa previsión de su cláusula Tercera (…) como imputables al concepto de un arrendamiento que cesó el 30 de junio de 2008, por el acuerdo de las partes; de ejecutar la tradición legal del bien vendido y el pago del precio, los mismos, son únicamente imputables necesariamente, por vía de compensación de deudas, como abono al precio estipulado para la venta del inmueble pactado contractualmente en la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Sic) (BsF. 550.000,00), más el monto que por concepto de ajuste por inflación de dicha cantidad, corresponda entre el primero (1 ero.) de julio de 2006 y el 30 de junio de 2008, ambos inclusive, lapso dentro del cual, el arrendador-vendedor, estaba obligado a disponer lo necesario para cumplir con la tradición legal del bien vendido y a responder por saneamiento de conformidad con la Ley, y después del cual no le asistía, derecho a recibir el pago por concepto de arrendamientos, ni nuestra representada obligada a ello, como indebidamente fueron recibidos en evidente dolo por aquél, haciendo nuestra representada ejercicio de su derecho a la compensación de deudas (…) en virtud irrefutable de que, por la propia culpa del arrendador-vendedor en el incumplimiento de la ejecución voluntaria del contrato de compraventa pactado, hace surgir en la persona de nuestra representada un derecho de crédito líquido y exigible, de plazo vencido contra el vendedor, hasta por la cantidad entregada desde el vencimiento del término fijo, cuando nace su derecho a exigir (como en efecto acaeció) la tradición del inmueble vendido, el 30 de junio de 2008 y hasta la presente fecha, que alcanza el monto de DOSCIENTOS TREINTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Sic) (Bs. 230.440,00) (…)

PETITUM

(…)

(…) venimos en este acto a demandar como en efecto lo hacemos al ciudadano Á.A.S. (…) y a su legítima cónyuge ciudadana: D.R.R.D.S. (…) para que convengan o en su defecto sean condenado (Sic) a ello por el Tribunal: PRIMERO: En realizar todas las gestiones y acciones necesarias para cumplir con la tradición legal del bien vendido, que para el caso de autos, por tratarse de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida 11 (…) en jurisdicción de la Parroquia Bolívar (…) Municipio (…) Maracaibo del Estado Zulia, compuesto por una (01) construcción especial para comercio e industria, distinguida con el Número 82-61 (…) que para el caso de autos se perfecciona con el otorgamiento protocolizado del documento de venta (…) incluyendo las que resulten necesarias para obtener la liberación de los gravámenes y medidas que pesan sobre el mismo (…)

SEGUNDO: Que reconozca y pague o en su defecto sea condenado a ello, la obligación de reintegrar, por hallarse sujeto a repetición, las sumas de dinero que resultaron recibidas en evidente calidad de pago de lo indebido, correspondientes a los inexistentes canones (Sic) de arrendamiento que por simple error de derecho, fueron efectuados por nuestra representada y en abierto dolo recibidos por el demandado, hasta por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Sic) (Bs.230.440,00); más la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 8.000,00), por concepto del derecho de repetición de nuestra representada, sobre la cantidad equivalente entregada en calidad de depósito por el arrendamiento que precedió el derecho de exigir la tradición legal del bien vendido; y sobre los cuales, por vía de consecuencia, le asiste un derecho de crédito líquido y exigible, por la (Sic) mencionadas cantidades (…)

En tal sentido, en este mismo acto y a los fines previstos por los artículos 1.528 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil, consigna el saldo del precio establecido por el contrato cuyo cumplimiento se demanda, por la cantidad estimada de TRESCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Sic) (Bs. 311.560,00), derivado de la imputación que corresponde hacer, como abono a parte del precio de venta convenido, de acuerdo al acuerdo de las partes en el contrato, la Ley y a la presente demanda, del pago que igualmente demandamos (…)

Luego, el 17 de noviembre de 2010, la Dra. E.L.U.N., en su condición de Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial se inhibió para conocer de la presente causa, argumentando que dictó un auto en el que el Tribunal se abstuvo de recibir un cheque de gerencia consignado por la parte accionante, estableciendo consideraciones con respecto al fondo de la demanda. Posteriormente el expediente fue remitido a la Oficina General de Recepción y Distribución de Documentos, donde fue redistribuido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, donde se le dio entrada el 25 de noviembre de 2010, ordenándose su continuación.

En fecha 13 de diciembre el Juzgado a quo recibió oficio emitido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual informó que la inhibición planteada fue declarada con lugar por este Juzgado Superior el día 3 de diciembre de 2010.

El día 22 de diciembre de 2010, el abogado en ejercicio A.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 46.353, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó original y copia de cheque de gerencia número 0039-03928765, girado a favor de la parte demandada.

El día 14 de enero de 2011, la secretaria del Juzgado a quo dejó constancia de haber citado a los codemandados en la presente causa.

Posteriormente el día 8 de febrero de 2011, las abogadas en ejercicio V.B.D.C., V.I.C.B. y C.M.G.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 10.534, 90.222, 18.159, actuando en su condición de apoderadas judiciales de los ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., consignaron escrito de contestación a la demanda, mediante el cual expresaron lo siguiente:

(…) Rechazamos, negamos y contradecimos, en todas y cada una de sus partes, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada contra nuestros conferentes (…)

(…) durante el período para el cual se convino la existencia de la Opción para el ‘ARRENDADOR-PROMITENTE’ vender y para la ‘ARRENDATARIA-OPCIONARIA’ comprar, comprendido entre el 01 de Julio (Sic) de 2.008 (Sic) al 30 de Septiembre (Sic) de 2.009 (Sic), en ningún momento la segunda nombrada canceló suma alguna de dinero del precio ofertado a la primera, como tampoco hizo formal y escrita propuesta de aceptación para que se llevara a cabo la negociación de compraventa del inmueble opcionado, de acuerdo con lo que se estableció en la Cláusula DECIMA (Sic) CUARTA del CONTRATO (…)

(…) rechazamos, negamos y contradecimos que el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO CON OPCION (Sic) A COMPRA (…) se ‘deba reputar como venta del bien inmueble de su propiedad por fuerza del consentimiento’, en virtud de que ese consentimiento ‘nunca’ fue expresado por escrito por la parte actora (…)

Rechazamos, negamos y contradecimos (…) que pueda concluirse en forma alguna ‘que el contrato que originó el juicio es de compra-venta y no de opción de compra’, como también es absurdo pretender que no amerita ninguna consideración, ni análisis especial la situación de insolvencia hasta la presente fecha por parte de la actora con respecto a la promesa (…)

El haber pagado cánones de arrendamiento durante el período comprendido entre el 01 de julio de 2.008 (Sic) hasta el 30 de Noviembre (Sic) de 2.010 (Sic) demuestra contundentemente la cualidad de ‘ARRENDATARIA’ del CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A., mediante CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO QUE SE CONVIRTIÓ A TIEMPO INDETERMINADO, período durante el cual, ya como acreedora de un DERECHO DE PREFERENCIA, ésta nunca se dignó a hacer ofrecimiento alguno para comprar y discutir el precio del inmueble arrendado. Y no fue sino hasta el mes de Julio (Sic) de 2.010 (Sic) cuando la parte actora, por conducto de su actual PRESIDENTA, ciudadana G.C.G. (Sic) VELASQUEZ (Sic), contrató los servicios profesionales de la Oficina OTASA para que ésta bajo sus órdenes realizara un avalúo del inmueble, que según ellos arrojó un valor que presuntamente es de UN MILLON (Sic) SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES (Sic) CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS (Sic) (Bs. 1.774.837,93)

(…)

Por todo lo antes aseverado (…) no puede pretender la parte actora violentar con un Justificativo de Testigos el contenido de la Cláusula DECIMA (Sic) CUARTA del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA (…)

(…) si alguien involucrado en este proceso ha sido objeto de profundos daños y perjuicios por parte de la actual PRESIDENTA de la actora (…) son nuestros representados, quienes han sido atropellados, vejados y violentados tanto en sus derechos personales como en el respeto que como seres humanos (…) ya que, desde el mes de Julio (Sic) de 2.010 (Sic), cuando se reiniciaron las conversaciones relacionadas con la venta del inmueble en cuestión, dicha ciudadana, actuando en representación del CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A., y con la plena certeza de que la validez de los efectos de la OPCION (Sic) A COMPRA contenida en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO en referencia estaban total y absolutamente vencidos, ha pretendido imponerles a nuestros conferentes sus propias condiciones con relación al precio del inmueble y su forma de pago, primero a través de su hijo ANGEL (Sic) R.S. (Sic) RIVAS, y, después, por conducto de su apoderada, la ciudadana M.E.V.M. (Sic) (…)

(…) el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION (Sic) A COMPRA venció el 30 de Junio (Sic) de 2.008 (Sic), al no haber manifestado en forma expresa su voluntad de que compraría entre el período comprendido entre el 01 de Julio (Sic) de 2.008 (Sic) al 30 de Septiembre (Sic) de 2.008 (Sic), y, en consecuencia, precluyó su derecho a adquirirlo por el precio de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.F. 550.000,00) precio éste que al momento de la contratación fue considerado como referencial, toda vez que el mismo, en el supuesto negado de que se hubiese llegado a una negociación, debía ser ajustado al momento de formalizarse la operación de compraventa, de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela (…) y que, en caso contrario de no haber manifestación de voluntad de comprar, bajo ninguna circunstancia operaría la tácita reconducción, aunque de hecho sí ocurrió, al transformarse el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO CON OPCION (Sic) A COMPRA en un simple CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO.

(…) no puede la parte actora pretender en forma arbitraria y caprichosamente (Sic) mantener el día de hoy la opción de comprar por un precio en el cual se convino de manera referencial hace más de cuatro (04) años, y que, al no hacer oportunamente uso de ese derecho venció esa oportunidad por el transcurso del tiempo (…) y además, lo que es más grave aún (Sic), pretender imputar al presunto valor del inmueble los cánones de arrendamiento cancelados desde el mes de Julio (Sic) de 2.008 (Sic) hasta el mes de Noviembre (Sic) de 2.010 (Sic), como así lo exige la actora en sus absurdas pretensiones, en flagrante violación a la Cláusula TERCERA del Contrato en cuestión (…)

(…) la representante legal de la demandante se negaba a darle una respuesta seria y a suscribir un nuevo CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION (Sic) A COMPRA, limitándose en su lugar a adelantar todos los preparativos para interponer la pretensión contenida en el presente juicio (…) nos estamos enterando del levantamiento de un JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo (…) escasamente dos (02) días después de que nuestros representados le notificaran de manera auténtica su voluntad de venderle en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble arrendado, manifestándole que el plazo para ejercer este DERECHO DE PREFERENCIA es de TREINTA (30) días continuos contados a partir del día de dicha notificación, y que, en caso se no hacer uso del mismo, era su voluntad ‘no’ continuar con el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA convertido (…) en un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO.

(…) debemos aclarar al Tribunal que para el 01 de Julio (Sic) de 2.008 (Sic) la ciudadana G.C.G. (Sic) VELASQUEZ (Sic) no era representante legal del CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A., ya que en ese entonces el Presidente de la Empresa era el ciudadano A.S.D. (…)

Además, según la propia manifestación del entonces Presidente de la Empresa ciudadano A.S.D., el dinero que pudo haber sido destinado a la compra del Galpón objeto del presente juicio fue utilizado por sus accionistas en la construcción del proyecto denominado ‘RESIDENCIAS IL TRANVIA’ (…)

Fue entonces por las razones explicadas en el párrafo anterior que dicho CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO CON OPCION (Sic) A COMPRA, que venció el 30 de Junio (Sic) de 2.008 (Sic), se convirtió ‘sencillamente’ en un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO a partir del 01 de Julio (Sic) de 2.008 (Sic), pues a solicitud de ellos mismos continuaron ocupando dicho inmueble en calidad de ‘ARRENDATARIOS’, tal y como se expresa en la Notificación Auténtica que en fecha 27 de Octubre (Sic) de 2.010 (Sic) le realizara la apoderada de nuestros representados (…) al CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A. (…)

En consecuencia, es totalmente falso lo que declaran los testigos C.I. (Sic) GARCIA (Sic) y O.E.S.M. (…) quienes incurren en falsa atestación ante funcionado público y a quienes nuestros representados no conocen de vista, ni de trato ni de comunicación ya que solamente han visto una sola vez en su vida a los entonces directivos del CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A., los preidentificados A.S.D. e I.J.F.L. (…) pues fue siempre su hijo ANGEL (Sic) R.S. (Sic) RIVAS (…) quien desde el momento de las conversaciones para suscribir dicho CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (…) y hasta la presente fecha quien se había comunicado con la Sociedad Mercantil antes mencionada (…)

(…) a fin de dar cumplimiento con el DERECHO PREFERENTE al cual es acreedora ‘LA ARRENDATARIA A TIEMPO INDETERMINADO’ (…) su apoderada M.E.V.M. (Sic) solicitó el traslado y constitución de la Notaría Pública Novena de Maracaibo a la sede donde funciona el CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A. (…)

(…) es menester traer a colación que se han dado varias circunstancias que tampoco favorecen a ‘LA ARRENDATARIA’, ya que ésta no solo (Sic) omitió cumplir con la formalidad escrita de hacer una oferta para comprar el Galpón en referencia, sino que tampoco ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre (Sic) y Diciembre (Sic) de 2.010 (Sic), como tampoco el mes de Enero de 2.011 (Sic), motivo por el cual ésta ha perdido el tantas veces mencionado ‘DERECHO DE PREFERENCIA’ para adquirirlo (…) al encontrarse incursa en la violación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(…)

Pero más grave aún (Sic) es el hecho de que ‘LA ARRENDATARIA’ nunca le informó a nuestros representados, ni por escrito ni por ninguna otra vía, la ampliación y modificación del Objeto Social de la Empresa CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A. (…)

(…) el ciudadano ANGEL (Sic) R.S. (Sic), hijo de nuestros mandantes y quien fuera autorizado para recibir los pagos de los cánones de arrendamiento en sus distintas oportunidades, les entregó fotocopia de los distintos Oficios de levantamiento de las medidas de embargo y prohibiciones de enajenar y gravar que pesaban sobre el inmueble objeto del presente juicio, como también del Oficio de cancelación de la hipoteca legal. En tal sentido y a los fines de demostrar lo aquí afirmado, consignamos en dos (02) folios útiles (…) original de CERTIFICACION (Sic) DE GRAVAMEN DE LOS ULTIMOS (Sic) 10 AÑOS del Galpón en cuestión y el terreno sobre el cual se encuentra edificado, donde aún (Sic) aparecen en el Libro de Registro respectivo dos (02) medidas: Una de Prohibición de Enajenar y Gravar y una de Embargo Ejecutivo, ambas decretadas por el extinto Juzgado Primero de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el 09 de Diciembre (Sic) de 1.976 (Sic) (…)

Las dos (02) medidas antes descritas se encuentran también levantadas (…)

(…) subsumidos como sean los argumentos de hecho expuestos en los fundamentos de Derecho invocados, declare SIN LUGAR la pretensión contenida en el libelo de demanda interpuesto por la Sociedad Mercantil CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A. (…)

Consta en las actas que en fecha 3 de marzo de 2011, la abogada en ejercicio C.T.D.M., actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., consignó escrito de promoción de pruebas.

Seguidamente consta que el día 2 de marzo de 2011, las abogadas en ejercicio V.B.D.C. y C.M.G., antes identificadas, en su condición de apoderadas judicial de los ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., consignaron escrito de promoción de pruebas.

El día 11 de marzo de 2011, la abogada en ejercicio C.T.D.M., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte contraria. Así mismo, el día 14 de ese mismo mes y año, la abogada en ejercicio C.M.G.M., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, desconoció, negó e impugnó el instrumento privado promovido por la parte actora marcado con el número “01”.

El Juzgado a quo resolvió sobre las impugnaciones referidas, el día 16 de marzo de 2011. Posteriormente el día 7 de julio de 2011, ambas partes presentaron informes ante el Juzgado de la causa.

Finalmente, el día 10 de noviembre de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en los siguientes términos:

(…) es posible constatar que reconocen las partes que formaron un contrato de arrendamiento con opción a compra en fecha 30 de junio de 2006 (…)

(…) constata este Juzgador que la parte demandada reconoce haber mantenido conversaciones referidas al inmueble con la arrendataria, hoy parte actora, aún más, evidencia este Tribunal que en lo alegado por los codemandados se hace referencia a la hipoteca legal, específicamente al oficio de cancelación de la misma; dicha hipoteca hasta el año 2010 formó parte de los gravámenes que pesan sobre el inmueble objeto de litigio, según se aprecia de la certificación de gravámenes de fecha 29 de julio de 2010, traída al proceso por la parte actora y valorada positivamente por este Juzgado en el aparte correspondiente. Por lo que de un simple análisis de los hechos se hace evidente para este Juzgador que las partes por medio de sus representantes, mantuvieron en fechas posteriores al 30 de junio de 2008, fecha en que venció el arrendamiento, conversaciones referidas al mencionado inmueble.

Asimismo, han expuesto los apoderados judiciales de los codemandados que la ciudadana G.G. (Sic) VELASQUEZ (Sic), para la fecha 1 de julio de 2008, no era representante legal de la empresa por lo cual no podía actuar ni hablar en nombre de la misma, hecho que se ha evidenciado de las actas procesales y que fue subsanado en dicha reunión con la presencia del ciudadano A.S.D., quien para el momento fungía como presidente de la sociedad mercantil accionante, quien testificó haber estado en la mencionada reunión. De manera que queda demostrado, para este Sentenciador, la manifestación de la hoy parte actora a la parte demandada, es decir de la arrendataria-opcionaria al arrendador-promitente de su intención de comprar el inmueble que para el momento arrendaban.

De igual forma alegan los codemandados que de acuerdo a la cláusula décima cuarta del contrato, esa intención no se manifestó por escrito; en este sentido, la ya explanada cláusula décima cuarta, refiere que deberá otorgarse por escrito el consentimiento (…) y en este orden de idea no se encuentra este Sentenciador en ninguna de las cláusulas que la arrendataria-opcionaria, hoy parte actora, debía manifestar su consentimiento de comprar el bien inmueble, puesto que entiende este Juzgador que dicho consentimiento fue manifestado al momento de suscribir el mencionado contrato que no versa sobre un simple arrendamiento, ni tampoco es una promesa de contrato sino que se erige como una verdadera opción a compra, establecida en un contrato de arrendamiento con opción a compra, en la cual le nace un derecho al arrendador-opcionario a que una vez terminado el arrendamiento, establecido en este caso por el plazo de 2 años, de adquirir el bien y la obligación del arrendador-promitente de vender.

(…)

(…) por los criterios anteriormente expuestos, aunado al hecho de que el arrendador-promitente hoy codemandado, no exigió el cumplimiento del contrato ni solicitó la devolución o desocupación del inmueble; al hecho de que según se evidencia de las facturas de pago, operó la prórroga de 3 meses en el arrendamiento, lo cual reafirma la intención de la hoy parte actora, de comprar el inmueble, dado que dicha prórroga según el contrato operaría en virtud de que la arrendataria-opcionaria hiciera uso de su derecho a adquirir el referido inmueble y además a que en la notificación que realizó el arrendador-promitente a la arrendataria opcionaria, traída a las actas por ambas partes y positivamente valorada, la hoy parte demandada reconoce el derecho preferente de la actualmente parte accionante de adquirir el inmueble en virtud de la opción a compra suscrita; es criterio de este Sentenciador determinar que una vez culminado el plazo de 2 años establecidos para el arrendamiento, y culminada la prórroga de 3 meses convenida por las partes; correspondía formalizarse la operación de compraventa, por lo que en virtud de lo aquí inteligenciado se declara Con Lugar la presente demanda; correspondiendo a la parte demandada realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble a la parte actora, así como los procedimientos necesarios para liberar el inmueble en cuestión de todo tipo de gravámenes. Así se establece.

En virtud de que las mismas partes determinaron que el arrendamiento se realizaría por el término fijo de dos (2) años, y que podría extenderse por tres (3) meses de prórroga para el caso en que (Sic) se hiciera uso de la opción a compra, tal como ha ocurrido en la presente causa, dado que correspondía al arrendador-promitente formalizar la compraventa; se entiende que el dinero pagado a partir de la terminación de la prórroga de dicho arrendamiento hasta el último pago realizado según se evidencia de las facturas, el 1 de noviembre de 2010, deberá imputarse al precio definitivo de la venta, dicho monto asciende a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 225.440,00), comprendido a las sumas pagadas desde el fin del lapso de prórroga es decir, desde el 1 de octubre del año 2008, hasta el último pago realizado en fecha 1 de noviembre de 2010. Igualmente se ordena a la parte demandada a pagar por concepto de derecho de repetición a la parte actora la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8000,00) (Sic) los cuales fueron pagados por la accionante por concepto de depósito. Así se establece.

A fin de establecer el precio definitivo de la venta, este tribunal fijará por auto separado el día y la ora para el nombramiento de expertos, quienes realizarán el ajuste del precio del inmueble sobre la base de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), cantidad que deberá ser ajustada desde el día 30 de junio de 2008 (QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES –Bs. 550.000.000,00-, para ese momento), hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (3) bancos más importantes del país. Al precio establecido por los expertos deberá restársele la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 225.440,00), la cual anteriormente se determinó que sería imputada al precio definitivo de venta. Así se decide.

Asimismo, queda obligada la parte actora a pagar el saldo restante que resulte del ajuste ordenado y los gastos de protocolización que resulten necesarios, tal y como lo expresó en su libelo de demanda. Así se establece.

(…)

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

(…)

CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA (…)

SE ORDENA a la parte demandada realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble a la parte actora, así como a liberar el mismo de todo tipo de gravamen.

SE ORDENA a la parte demandada pagar la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8000,00) (Sic) a la parte demandante, los cuales fueron pagados por ésta última por concepto de depósito.

SE ORDENA el nombramiento de expertos a fin de que (Sic) fijen el ajuste del precio del inmueble sobre la base de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), desde el día 30 de junio de 2008, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (3) bancos más importantes del país.

SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el caso que nos ocupa en la presente oportunidad la parte actora, sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., alega que en fecha 30 de junio de 2006, celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra con los ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., sobre un bien inmueble constituido ubicado en la avenida 11, antes calle Campo Elías, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar (antes municipio S.B.), municipio Maracaibo del estado Zulia; alegando que el mismo contenía todos los elementos necesarios para verificar la existencia de una compraventa, a partir del 30 de junio de 2008, fecha en la cual nació su derecho de exigir la tradición del bien en comento.

Arguyeron que, a partir del 1 de julio de 2008, pese a haber manifestado su voluntad de adquirir el inmueble ante los representantes legales de la empresa, la encargada del negocio al momento y otros ciudadanos, y además haberle solicitado en repetidas oportunidades los documentos necesarios para la protocolización de la venta, los codemandados les manifestaron que en breve reunirían los mismos. Del mismo modo adujo que sobre el inmueble existían medidas preventivas que impedían la protocolización de la venta pendiente.

Lo anterior generó, a su decir, “daños y perjuicios, propios de una clara situación de incumplimiento de contrato y pago de lo indebido”, por la cancelación indebida y consecutiva de cánones de arrendamiento, entre el 30 de junio de 2008 hasta la fecha de interposición de la demanda, que alcanzaba la cantidad de doscientos treinta mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 230.440,00).

También indicó que a pesar de las gestiones para exigir la conducta debida, los demandados pretendían modificar los términos de la convención suscrita notificando a través de su apoderada el derecho preferente de adquirir el inmueble, desconociendo los efectos jurídicos del contrato en comento.

Así expresó que la cantidad antes expresada debía imputarse por compensación de deudas, a la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), antes quinientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 550.000.000,00), que fue el monto acordado para la venta.

En ese sentido solicitó que se realizaran todas las gestiones pertinentes para efectuar la tradición del bien inmueble; que reconozca o pague la cantidad de dinero sujeto a repetición por pago de lo indebido hasta por la cantidad de doscientos treinta mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs.230.440,00).

Por su parte, los ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., negaron, rechazaron y contradijeron los alegatos planteados por la sociedad mercantil actora; expresaron que durante la vigencia del contrato de arrendamiento con opción a compra, la actora nunca canceló alguna cantidad de dinero correspondiente al precio ofertado, así como tampoco hizo entrega formal y escrita de haber aceptado tal operación, de conformidad con lo establecido en la cláusula décima del contrato, por lo cual el contrato no puede reputarse como una venta, indicando también que precluyó el derecho de la accionante de adquirir el inmueble por el precio de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs.F. 550.000,00), como había sido estipulado en un principio.

En lo que respecta a la cantidad indicada, la parte demandada alegó que la misma fue establecida de manera referencial toda vez que en caso de llevarse a cabo la compraventa definitiva, ésta debía ser ajustada al momento de formalizarse la negociación referida, de de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela.

Expresó que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción a compra, pasó a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Igualmente rechazaron, negaron y contradijeron que pudiera concluirse en forma alguna “que el contrato que originó el juicio es de compra-venta y no de opción de compra”; que el haber cancelado los cánones de arrendamiento desde la celebración del contrato hasta la fecha de interposición de la demanda, demostraba fehacientemente el carácter de arrendataria de la sociedad mercantil actora, y como tal, no ejerció el derecho preferente de compraventa del inmueble a pesar de haberse hecho un ofrecimiento formal, lo cual, a su decir, no puede ser desvirtuado por un justificativo de testigos.

Agregaron que no fue sino hasta el mes de julio de 2010, que por medio de su actual presidenta, la parte actora contrató los servicios de la oficina OTASA, para que se efectuara un avalúo del inmueble. A partir de la mencionada fecha, la ciudadana en cuestión, ha pretendido imponerles sus propias condiciones en relación al precio del inmueble y la forma de pago. Asimismo indicaron que la compensación requerida por la actora violaba flagrantemente lo contenido en la cláusula tercera del contrato.

También alegaron que para la fecha de celebración del contrato la ciudadana G.C.G.V., no era la Presidenta de la sociedad mercantil actora, sino el ciudadano A.S.D., quien les manifestó que el dinero que debía ser destinado a la compra del inmueble fue utilizado por sus accionistas en la construcción del proyecto denominado “RESIDENCIAS IL TRANVIA”.

Señalaron la falsedad de las testimoniales brindadas por los ciudadanos deponentes del justificativo de testigos promovido por la parte actora, acotando que fue siempre el ciudadano Á.R.R.S., hijo de los demandados, quien se comunicó con los representantes de la sociedad mercantil actora, y además les entregó fotocopia de los oficios de levantamiento de las medidas que pesaban sobre el inmueble ampliamente referido en este fallo.

Últimamente acotaron que, además de omitir la notificación debida, la parte actora no había cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2010, y enero de 2011, perdiendo así el derecho de preferencia ofrecido; así como también amplió el objeto de la sociedad mercantil sin habérselos notificado.

Expresado lo anterior, pasa ésta Juzgadora a apreciar y valorar las pruebas consignadas a las actas por las partes intervinientes en el presente juicio.

Pruebas consignadas por la parte actora, sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., adjuntas al libelo de demanda.

• Original de documento poder otorgado por la ciudadana G.C.G.V., en su condición de Presidenta de la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., a los abogados en ejercicio A.P.V., J.C.D.M., C.D.M., X.C.C., J.L.N.G., DANIEL SIERVO GINESTET, NAIMARÚ BRAVO GONZÁLEZ y G.C.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 46.353, 48.344, 20.400, 41.422, 35.774, 84.379, 56.929 y 128.047, autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, bajo el número 27, tomo 76, de los libros de autenticación de esa Notaría. (Pieza 1, folio 14).

El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación; de éste se denota fehacientemente la cualidad de apoderado judicial que poseen los abogados A.P.V., J.C.D.M., C.D.M., X.C.C., J.L.N.G., DANIEL SIERVO GINESTET, NAIMARÚ BRAVO GONZÁLEZ y G.C.A., con respecto a la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. Así se observa.

• Copia simple de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo el día 30 de junio de 2006, bajo el número 46, tomo 65 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; mediante el cual, el ciudadano Á.A.S. dio en arrendamiento con opción a compra a la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., representada por los ciudadanos A.S.S. e I.J.F.L., un inmueble ubicado en la avenida 11, antes calle Campo Elías, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar (antes municipio S.B.), municipio Maracaibo del estado Zulia. (Pieza 1, folio 16).

El documento bajo estudio es valorado plenamente por ésta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser éste la copia simple de un documento privado debidamente autenticado, que fue expresamente reconocido por la parte contraria en el presente juicio; así bien, tomando en consideración que constituye el documento fundamental de la acción, cuyo contenido es debatido, esta Juzgadora se reserva su apreciación a la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

• Copia simple de Certificación de Gravamen de los últimos diez (10) años sobre el inmueble y el terreno situado en la avenida 11, antes Calle Campo, signado con el número 82-61, en Jurisdicción del municipio S.B., hoy parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del estado Zulia, expedida por el Registro Público del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 29 de julio de 2010. (Pieza 1, Folio 24).

La copia que antecede es valorada por esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en atención a que la misma no fue objeto de impugnación en el transcurso del presente juicio; de su contenido se evidencia que para el día 29 de julio de 2010, pesaban sobre el inmueble cuatro (4) medidas preventivas, singularizadas de la siguiente forma: 1) Hipoteca con Subrogación a favor del ciudadano M.B., protocolizada el 18 de agosto de 1955; 2) Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, decretada por el Juzgado Primero de Menores del estado Zulia, el día 15 de diciembre de 1976; 3) Medida de embargo ejecutivo, decretada por el Juzgado Segundo del municipio Maracaibo, el día 20 de diciembre de 1976; y 4) Medida de prohibición, decretada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del municipio Maracaibo, el día 11 de noviembre de 1976; todo lo cual será adminiculado al resto de las pruebas en la parte motiva de este fallo. Así se establece.

• Original de Justificativo de Testigos, evacuado el día 4 de noviembre de 2010, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el cual fue desglosado posteriormente para su ratificación (folio 61, segunda pieza principal), supliendo al efecto copia certificada del mismo. (Pieza 1, folio 26).

Observa esta Superioridad que a fin de ratificar la presente prueba, la parte actora promovió la testimonial jurada de los ciudadanos C.I.G. y O.E.S.M.; al respecto, y luego de la revisión íntegra de las actas, denota esta Alzada que el Juzgado Octavo de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la circunscripción judicial del estado Zulia, comisionado al efecto, fijo día y hora a fin que los mencionados ciudadanos rindieran las declaraciones correspondientes.

Así, el día 1 de abril de 2011, el ciudadano primeramente mencionado no compareció al acto fijado, y en esa misma fecha, la abogada en ejercicio solicitó una nueva oportunidad para tomar la declaración de todos los testigos.

Luego, fijada la declaración del testigo C.I.G. para el día 11 de abril de 2011, y posteriormente para el día 6 de mayo de 2011, sin que este compareciere a los actos, éstos fueron terminados sin que se ratificara por parte de dicho ciudadano el justificativo de testigos promovido por la parte actora, por lo cual se ve impedida esta Juzgadora de descender a su análisis. Así se establece.

En ese mismo sentido, consta en el folio sesenta y seis (66) de la segunda pieza principal, que en fecha 6 de mayo de 2011, el Juzgado Octavo de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, procedió a tomar la declaración del ciudadano O.E.S.M., en el siguiente tenor:

El declarante, expuso: ‘Ratifico el contenido de mi declaración y reconozco mi firma. (…) ¿Diga el testigo que del reconocimiento que ha realizado del contenido y forma de su declaración en el justificativo de testigo antes mencionado, por qué le consta los hechos expuestos? Contestó: ‘Me consta porque trabajo en Consorcio Italo (Sic) Venezolano desde el 04 de septiembre del 2006, y el día primero (01) de julio del año 2008 hubo una reunión en el Consorcio Italo (Sic) Venezolano, donde esta el Sr. Angel (Sic) A.S. y su esposa D.R.d.S., el Sr. A.S. y la Sra. Heidy (Sic) C.G. (Sic) yo estaba en el mostrador al lado de la Oficina de la Sra. H.C.G. (Sic), cuando llegaron los señores el Sr. Angel (Sic) A.S. y su esposa D.R.d.S., yo los atendí, los recibí y los hice pasar a la oficina (…) y yo escuche toda la reunión’ (…)

Con respecto a la declaración parcialmente trasladada ut supra, debe esta Superioridad hacer notar que el deponente, ciudadano O.E.S.M., expresó de manera clara que trabaja o presta sus servicios en la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., parte accionante en el juicio que discurre ante esta Superioridad, y promovente de la prueba bajo estudio; de manera que, a juicio de quien decide, la relación de dependencia que sostiene con la empresa demandante, no permitiría deponer al testigo libremente, lo cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no genera la confianza y certeza requerida por esta Juzgadora para otorgar valor probatorio a su testimonio. Así se establece.

Así pues, visto que el primero de los testigos no rindió la declaración correspondiente, y el segundo de ellos debió ser desechado del acervo probatorio, esta Superioridad desecha igualmente el Justificativo de testigos primeramente mencionado. Así se establece.

• Copia simple de Notificación extrajudicial de fecha 27 de octubre de 2010, suscrita por la ciudadana M.E.V.M., dirigida a la sociedad mercantil CORPORACIÓN ÍTALO VENEZOLANA, C.A., mediante la cual le fue notificado el derecho preferente de adquirir el inmueble identificado en las actas, en un lapso de treinta (30) días, a partir del cual, en caso de negativa, comenzaría a transcurrir la prórroga legal de un año, en lo que respecta al contrato de arrendamiento. (Pieza 1, folio 31).

Observa esta Sentenciadora que la parte demandada consignó igualmente la notificación a la que se hace referencia, por tanto, resulta pertinente descender a su valoración y análisis posteriormente en el momento de estudiar aquella. Así se establece.

• Copia simple de comunicación de fecha 27 de octubre de 2010, suscrita por las abogadas en ejercicio M.E.V.M., V.B.D.C. y V.I.C.B., dirigida a la Presidenta de la CORPORACIÓN ÍTALO VENEZOLANA, C.A., a través de la cual ratificó la voluntad de “su representado”, ciudadano Á.A.S., de venderle el inmueble arrendado, por la cantidad de dos millones doscientos mil bolívares (2.200.000,00) (Pieza 1, folio 32).

Denota esta Superioridad que la prueba que antecede fue suscrita por la ciudadana abogada M.E.V.M., actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Á.S., y asistida por las abogadas V.B.D.C. y V.I.C.B.; denota esta Alzada que la comunicación bajo estudio, posee fecha anterior a la admisión de la demanda, y en ella la abogada primeramente mencionada enuncia un poder, supuestamente conferido por el ciudadano Á.S. el día 21 de junio de 2010 ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, bajo el número 99, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; no obstante, no consta en las actas el mencionado poder, por lo cual el documento en cuestión debe tenerse como un documento emanado de un tercero ajeno a la presente causa y por tanto, debió ser ratificado por éste a través de la prueba testimonial. Así se establece.

• Relación de Pagos de Alquiler de Galpón. (Pieza 1, folio 35).

La prueba en referencia debe ser necesariamente desechada por esta Juzgadora, tomando en consideración que se trata de un instrumento privado simple elaborado unilateralmente por la parte promovente, toda vez que en el mismo no consta la aceptación expresa de la parte contraria, lo cual atenta contra el principio de control de la prueba, y encuadra en la prohibición doctrinaria y jurisprudencial sobre la realización de la propia prueba. Así se establece.

• Copias simples de legajo de Recibos de los meses de julio a noviembre de 2008, suscritos por el ciudadano Á.S.. (Pieza 1, folio 36).

• Copias simples de legajo de facturas. (Pieza 1, folio 41).

Constata esta Juzgadora que el Sentenciador a quo, erradamente otorgó valor probatorio a las copias entes mencionadas, a pesar de constituir las mismas copias simples de instrumentos privados simples, por lo cual se permite realizar las siguientes consideraciones.

El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.

Los requisitos que prevé la norma adjetiva antes aludida, cuyo cumplimiento otorga pleno valor probatorio a las copias fotostáticas o simples, se subsumen en primer lugar a que, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Así, las copias simples de los instrumentos privados simples, carecen de valor probatorio alguno, debido a que, las copias fotostáticas además de no ser el instrumento original, no versan sobre instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, siendo éste tipo de documentos los únicos previstos en la norma adjetiva civil, cuya copia fotostática se tendrá como fidedigna; expresando ello la intención del legislador de otorgar valor probatorio a determinados instrumentos cuando éstos hubieren sido consignados en copia fotostática simple.

Siendo entonces que, como se dijo anteriormente, las desglosadas pruebas constituyen copias simples de instrumentos privados simples, debe esta Jurisdicente desecharlas, en atención al criterio antes explanado. Así se establece.

• Cheques de Gerencia números 03928587 de fecha 15 de noviembre de 2010 (folio 69 de la primera pieza principal) y 03928765 de fecha 20 de diciembre de 2010 (folio 100 de la misma pieza), consignados luego de la admisión de la demanda, en fechas 16 de noviembre de 2010 y 22 de diciembre de ese mismo año, respectivamente.

Los cheques en cuestión son valorados por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y su análisis será reservado a la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas.

• Invocaron el mérito favorable de las actas procesales.

Con respecto a tal invocación observa esta Juzgadora que se corresponde con la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba; pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario forman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Testimonial de los ciudadanos C.B., ARMANDO “SERACHIANI” DILETTI e I.J.F.L..

Del folio cincuenta y tres (53) de la segunda pieza principal, se desprende que en fecha 12 de abril de 2011, el Juzgado Octavo de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, procedió a tomar la declaración del ciudadano C.A.B., en el siguiente tenor:

(…) ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Á.A.S., D.R.R.D.S. y Á.R.S.R., y desde hace cuánto tiempo? Contestó: ‘Los conozco de vista y de comunicación, el dos mil ocho fue el año que los conocí. Anterior a la reunión los vi (Sic) dos veces más en Consorcio Italo (Sic) Venezolano’ (…) ¿Diga el testigo si igualmente conoce a la sociedad mercantil CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A. y a su Presidente G.C.G.V., y desde cuánto (Sic)? Contestó: ‘A Consorcio Italo (Sic) Venezolano lo conozco desde la apertura de sus operaciones y a la señora GEIDY aproximadamente tres (3) años antes, porque era mi competencia. Nos veíamos en la calles (Sic), en otros sitios.’ (…) ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el día martes primero de julio de dos mil ocho se celebró una reunión en la sede social de la empresa (…) donde se encontraban presentes los ciudadanos Á.A.S., D.R.R.D.S. y G.C.G.V. (Sic) (…) Contestó: ‘Estoy seguro que se realizó la reunión en esa fecha, y no sólo estaban ellos, estaban estas tres personas mencionadas y el señor ARMANDO SERRECHIANI’ (Sic) (…) ¿Diga el testigo si sabe y le consta lo que se trató en dicha reunión? Contestó: ‘Lo que escuche, lo que vi (Sic), fue (Sic) estaban discutiendo por unos documentos para que estos señores se lo hicieran llegar a G.C. para la compra vente (Sic) del inmueble’ (…) ‘Los señores dijeron que iban buscar (Sic) los documentos, pero que había que ponerse de acuerdo con el precio. Hablaron de algunos montos (…)

Al ser repreguntado por la representación judicial de los codemandados, el mencionado ciudadano expresó lo siguiente:

(…) ¿Diga el testigo si es o ha sido empleado del CONSORCIO (…)? Contestó: ‘No, nunca. Soy proveedor.’ (…)

Por otra parte, consta en el folio cincuenta (50) de la segunda pieza principal, que en fecha 11 de abril de 2011, el Juzgado Octavo de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, procedió a tomar la declaración del ciudadano A.S.D., en el siguiente tenor:

(…) ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Á.A.S., D.R.R.D.S. y Á.R.S.R., y desde hace cuánto tiempo? Contestó: ‘Si, sí los conozco desde el año dos mil seis (2006)’. (…) ¿Diga el testigo si igualmente conoce a la sociedad mercantil CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A. y a su Presidente G.C.G.V., y desde cuánto (Sic)? Contestó: ‘Bueno, sí conozco a la empresa desde su fundación y a G.C.G. desde el año dos mil dos (2002).’ (…) ¿Diga el testigo, del conocimiento que dice tener de los hechos antes narrados (…) en razón de que CONSORCIO ITALO (Sic) ocupa el inmueble que ha referido? Contestó: ‘Me consta porque era accionista de la empresa en la fecha en que fue arrendado el inmueble’ (…) ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el día martes primero de julio de dos mil ocho, se celebró una reunión en la sede de la empresa (…) donde se encontraban presentes los ciudadanos ANGEL (Sic) A.S. (Sic), D.R.R.D.S. y G.C.G.V. en su condición de Gerente General Encargada de la referida empresa? Contestó: ‘Sí, me consta y fue una de varias reuniones que se sostuvieron y donde la mayoría de las otras reuniones fue en presencia de Á.R. SÁNCHEZ’. (…) ¿Diga el testigo si sabe y le consta lo que se trató en dicha reunión? Contestó: ‘En la mayoría de las reuniones se trataba de solicitar los requisitos para proceder a la compra del inmueble.’ (…) ¿Diga el testigo si en alguna oportunidad llegó a percatarse de que los ciudadanos (…) hicieron entrega de los documentos necesarios para la protocolización definitiva de la compra-venta (…)? Contestó: Hasta la fecha que yo era accionista de la empresa no se habían (Sic) hecho entrega de los recaudos’ (…) ‘En realidad desde el año dos mil siete, se le hizo la solicitud de los documentos en las diversas reuniones, incluyendo la reunión mencionada’ (…) ‘En esa reunión, y en la mayoría de las reuniones, siempre se ofrecía la entrega de tales documentos, más (Sic) nunca se concretó. Aparte de que siempre hubo uno discusión referente al precio.’ (…) Sí, yo nombre a la ciudadana G.C.G. como Gerente General, ya que para el momento teníamos una negociación con respecto a las acciones de la empresa (…)

Al ser repreguntado por la representación judicial de los codemandados, el mencionado ciudadano expresó lo siguiente:

(…) ¿Diga el testigo si para el primero de julio de dos mil ocho usted era el Presidente en ejercicio (…)? Contestó: ‘Si, eso es correcto’. (…) ¿Diga el testigo si usted a título personal o a título de Presidente, Vicepresidente o Gerente de alguna empresa, le otorgó a la ciudadana G.G.V. (Sic) por ante alguna Notaría? Contestó: ‘No’ (…)

Denota esta Juzgadora que las deposiciones antes desglosadas resultan contestes y concordes entre sí, en ese sentido esta Sentenciadora valora las aprecia como un indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no constituye una prueba determinante sobre el cumplimiento que pretende demostrar la promovente, por tanto será adminiculada con el resto de las pruebas constantes en autos posteriormente en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

Así bien, y con respecto a la prueba testimonial del ciudadano I.J.F.L., observa esta Superioridad que a pesar de haberse fijado la oportunidad para que éste rindiera las declaraciones correspondientes, no asistió a dicho acto, sin lograrse evacuar propiamente la prueba a la que se hace alusión; en consecuencia se ve impedida esta Jurisdicente de otorgarle mérito probatorio alguno. Así se establece.

• Original de comunicación de fecha 2 de junio de 2008, suscrita por el ciudadano A.S., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. (Pieza 1, folio 255).

La prueba en referencia debe ser necesariamente desechada por esta Juzgadora, tomando en consideración que se trata de un instrumento privado simple elaborado unilateralmente por la parte promovente, toda vez que en el mismo no consta la aceptación expresa de la parte contraria, lo cual atenta contra el principio de control de la prueba, y encuadra en la prohibición doctrinaria y jurisprudencial sobre la realización de la propia prueba. Así se establece.

Pruebas consignadas por la parte demandada, ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., adjuntas a la contestación de la demanda.

• Copia certificada de documento poder otorgado por los ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., a las abogadas en ejercicio V.B.D.C., V.I.C.B. y C.M.G.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 10.534, 90.222, 18.159, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo en fecha 20 de enero de 2010, bajo el número 85, tomo 2 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. (Pieza 1, folio 128).

El documento antes aludido, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue impugnado en el decurso de este juicio; del mismo se denota fehacientemente la cualidad de apoderadas judiciales que poseen las abogadas V.B.D.C., V.I.C.B. y C.M.G.M., con respecto a los ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S.. Así se observa

• Copias certificadas del expediente número 38181, de fecha 8 de junio de 2006, expedidas por el Abogado L.A.R., Registrador Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondientes a la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. (Pieza 1, folio 131).

Las copias referidas ut supra, son valoradas por este Juzgado Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, toda vez que se trata de copias certificadas de un documento público, que no fueron impugnadas por la parte contraria en este proceso; de las mismas observa esta Superioridad que para el día 8 de junio de 2006, el ciudadano A.S.D., era presidente de la sociedad mercantil actora y, posteriormente, el día 14 de julio del año 2010, fueron vendidas la totalidad de las acciones a la ciudadana G.C.G.V., siendo designada Presidente de la misma, en esa misma fecha; cuestión que será adminiculada a las actas en la parte motiva del fallo. Así se establece.

• Copia simple de legajo correspondiente al Acta Constitutiva de la sociedad mercantil INVERSIONES SERRANG, COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 29 de mayo de 2006, bajo el número 12, tomo 48-A. (Pieza 1, folio 180).

• Copia simple de Documento de Condominio otorgado por el ciudadano B.A.L., en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES SERRANG, C.A., protocolizado el día 7 de octubre de 2009 ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el número 40, folio 266, del tomo 47 del Protocolo de Transcripción del presente año. (Pieza 1, folio 186).

• Copia simple de Documento de Préstamo al Constructor, celebrado entre el BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES SERRANG, C.A. Protocolizado el 18 de abril de 2008, ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, bajo el número 44, tomo 8, protocolo 1°. (Pieza 1, folio 218).

En relación a las tres (3) pruebas mencionadas anteriormente, evidencia esta Superioridad que todas refieren a asuntos relacionados con la sociedad mercantil INVERSIONES SERRANG, C.A., que no es parte en el presente juicio. Con su promoción la parte demandada pretende demostrar que el dinero que supuestamente debía ser empleado por la actora para adquirir el inmueble fue utilizado en la construcción de un conjunto habitacional, lo cual no constituye objeto de conocimiento en la presente causa; por estos motivos, esta Superioridad las desecha del acervo probatorio. Así se establece.

• Copia certificada de Notificación Extrajudicial practicada por la Notaría Pública Novena del municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 27 de octubre de 2010. (Pieza 1, folio 233)

La prueba aludida ut supra, debe ser valorada por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que consta del acta esbozada por el Notario Público que le fue presentado instrumento poder inscrito en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo, en el año 2010, bajo el número 5, tomo 21, protocolo de transcripción, cuyos datos de protocolización se corresponden con el poder invocado por las solicitantes; en ese sentido, debe ser valorada igualmente la copia simple de la notificación extrajudicial a la que se hace referencia, promovida por la parte actora que riela en el folio treinta y uno (31) de la primera pieza principal, conforme a lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que se relacionan en su contenido y propósito, como se dijo anteriormente al momento de anotar la segunda de las pruebas señaladas.

Del contenido de ambas pruebas se evidencia fehacientemente que la parte demandada, le ofreció en venta el inmueble arrendado a la sociedad mercantil accionante, tal como lo admitieran ambas partes tanto en su escrito libelar como en la contestación a la demanda. Así se observa.

• Listado de Precursores y Químicos Esenciales. (Pieza 1, folio 237).

La prueba en referencia debe ser necesariamente desechada por esta Juzgadora, tomando en consideración que se trata de un instrumento privado simple elaborado unilateralmente por la parte promovente, ya que en el mismo no consta la aceptación expresa de la parte contraria, lo cual atenta contra el principio de control de la prueba, y encuadra en la prohibición doctrinaria y jurisprudencial sobre la realización de la propia prueba. Así se establece.

• Impresión de documento digital de Legislación Venezolana sobre manejo de sustancias químicas. (Pieza 1, folio 239).

Con respecto a esta promoción, esta Superioridad la desecha tomando en consideración que la misma no fue promovida según su especialidad, esto es, de forma complementaria a través de una inspección judicial o una experticia informática. Así se establece.

• Original de Certificación de Gravamen de los últimos diez (10) años, sobre el inmueble constituido por la casa número 82-61, y su terreno propio, ubicado en la avenida 11, antes Campo Elías, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar del municipio Maracaibo del estado Zulia, expedida por el Registro Público del Primer Circuito, el día 4 de febrero de 2011. (Pieza 1, folio 241).

El documento que antecede es valorado por esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, en atención a que el mismo no fue objeto de impugnación en el transcurso del presente juicio; de éste se evidencia que para la fecha en cuestión, existían sobre el inmueble dos (2) medidas preventivas, a saber: 1) Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, decretada por el Juzgado Primero de Menores del estado Zulia el día 20 de diciembre de 1976; y 2) Medida de embargo decretada por el Juzgado Segundo del distrito Maracaibo del estado Zulia, el 9 de diciembre de 1976; así bien evidencia esta Juzgadora que la información proporcionada en este documento no compagina con la certificación de gravamen traída a las actas por la parte actora, valorada ut supra, todo lo cual se tratará en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

• Copia certificada de oficio número 05-3883, librado por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, Sala de Juicio, Juez Unipersonal Número 4, el día 2 de diciembre de 2005. (Pieza 1, folio 242).

La copia antes aludida es valorada por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, ya que la misma fue expedida por un Tribunal de la República en sus funciones propias, sin haber sido objeto de impugnación; así bien, de su contenido se desprende que para el día 2 de diciembre de 2005, el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, participó a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del estado Zulia, la suspensión de las siguientes medidas: 1) Medida ejecutiva de embargo, decretado el día 9 de diciembre de 1976 por el extinto Juzgado Primero de Menores de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; y 2) Medida de prohibición de enajenar y gravar, que pesaban sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda; en ese sentido y en atención a lo contenido en las certificaciones de gravámenes antes mencionadas, esta Superioridad se reserva su apreciación a la parte motiva del fallo. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada, en el lapso de promoción de pruebas.

• Promovió el mérito favorable de las actas, ratificando los documentos consignados con la contestación de la demanda.

Con relación al mérito favorable de las actas se pronunció esta Superioridad anteriormente, señalando que se trataba de la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba; en este sentido ratifica esta Juzgadora lo explanado en aquella oportunidad. Así se establece.

• Original de Informe de Avalúo realizado por el perito avaluador J.E.M.E..

La prueba antes señalada, debe ser valorada por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un instrumento privado emanado de terceros que fue ratificado por su firmante, ciudadano J.E.M.E., a través de la prueba testimonial ante el Juzgado Primero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco del estado Zulia, comisionado al efecto, el día 29 de marzo de 2011.

El día 1 de abril de 2011, fecha correspondiente para ratificar el documento en cuestión, el ciudadano J.E.M.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.993.321, perito avaluador, dio fe de haber realizado y firmado el avalúo ante él presentado.

De su contenido evidencia esta Juzgadora que se determinó el valor estimado del inmueble en la cantidad de dos millones seiscientos setenta y ocho mil ciento cincuenta y un bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 2.678.151,85), lo cual será adminiculado a las actas posteriormente en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

• Promovieron la exhibición del documento contra la sociedad mercantil demandada, en la persona de su presidenta ciudadana G.C.G.V., a fin que exhibiera el documento original de avalúo practicado por la firma OTASA AVALÚOS, el día 5 de agosto de 2010, sobre el galpón arrendado, bajo las ordenes de la sociedad mercantil demandante, CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A.

Al respecto, observa esta Superioridad que el día 16 de marzo de 2011, el Juzgado de la causa ordenó la intimación de la sociedad mercantil demandada a fin de llevar a cabo el acto de exhibición del avalúo antes mencionado, siendo celebrado posteriormente el día 28 de abril de 2011, donde la abogada en ejercicio C.T.D., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, expresó:

Opongo la falta de cualidad de mi representada (…) en lo que se refiere al presente acto de exhibición por cuanto (…) no consta ni existe evidencia alguna de que dicho original se encuentre en poder de nuestra mandante, aunado a ello tal como se desprende de la lectura de su contenido se puede observar que el mismo se dice solicitado por la ciudadana señora G.C.G. (Sic), hecho este confirmado por la representante de los demandados en su anterior exposición, dejando constancia de que se trata de una persona natural distinta y ajena al presente proceso, en consecuencia es imposible que mi representada (…) tenga en su poder documentos que no ha (Sic) sido emanado (Sic) ni suscrito (Sic) por ella.

En ese sentido, debe esta Juzgadora acotar a la luz de lo contenido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, que habiendo la parte promovente de la prueba consignado copia simple del documento de avalúo, sin que la accionante negara la existencia del mismo; aunado al hecho que de su contenido se observa que para la fecha de su realización, esto es para el 5 de agosto de 2010, fue solicitado por la ciudadana G.C.G., quien si bien es cierto no es parte material en el presente juicio, si es la representante legal de la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., y en ese carácter ocupa el inmueble al que se viene haciendo referencia, el mismo sobre el cual se practicó el avalúo en comento; considera esta Juzgadora que debe tenerse como tal el texto del documento presentado por la parte demandada.

De su contenido se evidencia que fue determinado el valor del inmueble en la cantidad de un millón setecientos setenta y cuatro mil ochocientos treinta y siete bolívares con noventa y tres céntimos (Bs. 1.774.837,93), lo cual deberá ser relacionado al resto de las actas en la parte motiva de este fallo. Así se establece.

• Promovió prueba de informes dirigida a las sociedades mercantiles INSPECCIONES & AVALÚOS, J.E.M., y OFICINA DE TASADORES ASOCIADOS, OTASA.

Con respecto a la promoción de la prueba de informes mencionada, denota esta Superioridad que el día 23 de marzo de 2011, fueron librados los oficios respectivos a ambas sociedades mercantiles, dejándose constancia en actas de su recibimiento el día 30 de marzo de 2011, por el alguacil natural del Juzgado a quo.

Así, el 4 de abril del 2011 fue recibido por el Juzgado de la causa las resultas de la prueba de informes dirigida a INSPECCIONES & AVALÚOS, J.E.M., según se desprende del folio trescientos veinticinco (325) de la primera pieza principal.

Luego, el 26 de mayo de 2011, fueron recibidas las resultas de la prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil OFICINA DE TASADORES ASOCIADOS, OTASA, según consta del folio setenta y uno (71) de la segunda pieza principal.

En este sentido, esta Superioridad tras verificar que las resultas de los informes en cuestión se correlacionan de forma exacta con el resultado de los avalúos producidos en las actas, valora la presente prueba en todo su contenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

IV

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, pasa esta Juzgadora a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones.

Acude la demandante a la acción de cumplimiento de contrato, considerándose ésta como un medio de terminación de los contratos bilaterales, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes; y en razón de ello considera pertinente este Órgano Vertical, traer a colación los requisitos de procedencia de esta acción, toda vez que el efecto del incumplimiento culposo está constituido por la responsabilidad civil, que para este caso, específicamente sería la contractual, y que en palabras del autor J.M.O., en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, (2ª Edición, Caracas 1993, Pág. 386 y siguientes) se considera que se está en presencia de la responsabilidad contractual cuando:

1. Existe un contrato entre quien reclama por la ilicitud de una conducta y aquel a quien ella se le imputa;

2. La ilicitud de la conducta imputada consiste en la contravención de una obligación emergida de ese contrato; y

3. El daño cuyo resarcimiento se reclama consiste en la privación de una ventaja a la cual no se habría tenido derecho sin tal contrato.

En ese sentido, observa esta Superioridad que la parte actora, sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., fundamentó su demanda en un contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito el día 30 de junio de 2006, con los ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado bajo el número 46, tomo 75, sobre un inmueble ubicado en la avenida 11, antes calle Campo Elías, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar (antes municipio S.B.), municipio (antes distrito) Maracaibo del estado Zulia, cuyas especificaciones constan en las actas.

No obstante, en su escrito libelar, la representación judicial de la sociedad mercantil demandante indicó que el contrato que originó el presente juicio se trataba de un contrato de compraventa y no así se opción a compra, en virtud del consentimiento expreso de ambas partes, en vista de lo cual corresponde a esta Juzgadora a.l.n.d. contrato en cuestión.

En ese respecto, constata esta Juzgadora que el contrato celebrado entre las partes, el día 30 de junio de 2006, reconocido en este proceso, estableció expresamente lo siguiente:

Entre ANGEL (Sic) A.S. (Sic) (…) quien en lo adelante y a los efectos de este Contrato se llamará ‘EL ARRENDADOR-PROMITENTE’, y, por la otra, (…) CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A. (…) quienes en lo sucesivo y a los efectos de este Contrato se llamará ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’, se ha convenido en celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION (Sic) A COMPRA, el cual se regirá por las siguientes Cláusulas: PRIMERA: ‘EL ARRENDADOR-PROMITENTE’ da en arrendamiento con opción a compra, a ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’, quien lo toma en tal concepto, un (01) inmueble de su propiedad (…) TERCERA: El plazo estipulado para el arrendamiento es por el término fijo de dos (02) años, los cuales solamente podrán ser prorrogados por tres (03) meses más, en el caso de que ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’ haga uso de su derecho a adquirir en compra el inmueble objeto del presente Contrato, en el entendido de que la oportunidad para dicha adquisición comenzará a correr a partir del vencimiento del Contrato de Arrendamiento (…) El precio de compra de dicho inmueble en este momento es convenido entre las partes tentativamente en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 550.000.000,00), como precio referencial, toda vez que el mismo deberá ser ajustado al momento de formalizarse la operación de compraventa, de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (03) bancos más importantes del país, caso contrario, bajo ninguna circunstancia operará la tácita reconducción. (…)

Es preciso señalar primeramente que las partes contratantes pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de autonomía de la voluntad de que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí, el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen; por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato, lo cual atiende lo contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, que dispone expresamente que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha dejado sentado en reiteradas oportunidades que el contrato de venta se encuentra regulado por el artículo 1.474 del Código Civil, como una convención mediante la cual un vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa y el comprador a pagar el precio de ésta. Por regla general debe cumplir con los requisitos planteados por el artículo 1.141 ejusdem, a saber, a) consentimiento de las partes; b) objeto, cuya propiedad se transfiere, y c) causa lícita.

Las características del contrato de compra venta pueden singularizarse de la siguiente manera: 1) es un contrato bilateral, el comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas; 2) es un contrato oneroso; 3) es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes; 4) puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; y 5) es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, J.L.. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.)

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Entre sus las características es posible destacar que constituye un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato; es autónomo, toda vez que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo; es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro; produce efectos personales, no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato; y pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.

Adminiculando las anteriores circunstancias al documento contractual examinado, presentado por la parte actora y expresamente reconocido por los codemandados, considera esta Superioridad que el mismo constituye un contrato de opción de compraventa, es decir, un contrato preparatorio, pues se erige como un acuerdo de voluntades sobre un bien determinado, donde las partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, que no es más que la celebración de la compraventa definitiva, según se desprende de las cláusulas antes transcritas; aunado a que el precio pactado fue establecido tentativamente. Es por tanto que el documento fundamental de la acción deberá en todo caso reputarse como un contrato de opción de compraventa. Así se establece.

Así bien, para clarificar el inconveniente que se discute, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasa esta Juzgadora a a.e.a.1. del Código Civil Venezolano, ampliamente mencionado, que establece:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

. (Negrillas del Tribunal).

Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, página 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina ‘el contrato-ley’, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley (…) Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes (…)”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el acuerdo, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes.

Corresponde entonces citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

Igualmente cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:

(…) La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención (…)

Ahora, en lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil lo siguiente:

…El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe…

(negrilla y subrayado del Tribunal)

En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es al deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter juris tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

. (Negrilla del Tribunal)

Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, sea liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.

En este punto, es preciso destacar que la fecha de ejecución de las obligaciones estipuladas contractualmente o de conformidad con la ley es el fundamento impretermitible para demandar su cumplimiento.

Ahora bien, a fin de comprobar si efectivamente el incumplimiento que dio lugar a la excepción es culposo, pasa esta Juzgadora a revisar las obligaciones asumidas por las partes, en el entendido que, únicamente será analizado el documento vinculante en lo que respecta a la celebración del contrato de opción de compraventa, no así sobre la relación arrendaticia en él contenida, ya que no constituye objeto de conocimiento en el presente proceso.

En este sentido, observa esta Juzgadora que el contrato celebrado entre las partes de manera privada, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo el día 30 de junio de 2006, contempló las siguientes obligaciones:

(…) ANGEL (Sic) A.S. (Sic) (…) quien en lo adelante y a los efectos de este Contrato se llamará ‘EL ARRENDADOR-PROMITENTE’, y, por la otra, (…) CONSORCIO ITALO (Sic) VENEZOLANO, C.A. (…) quienes en lo sucesivo y a los efectos de este Contrato se llamará ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’, se ha convenido en celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION (Sic) A COMPRA, el cual se regirá por las siguientes Cláusulas: PRIMERA: ‘EL ARRENDADOR-PROMITENTE’ da en arrendamiento con opción a compra, a ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’, quien lo toma en tal concepto, un (01) inmueble de su propiedad (…) TERCERA: El plazo estipulado para el arrendamiento es por el término fijo de dos (02) años, los cuales solamente podrán ser prorrogados por tres (03) meses más, en el caso de que ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’ haga uso de su derecho a adquirir en compra el inmueble objeto del presente Contrato, en el entendido de que la oportunidad para dicha adquisición comenzará a correr a partir del vencimiento del Contrato de Arrendamiento (…) El precio de compra de dicho inmueble en este momento es convenido entre las partes tentativamente en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 550.000.000,00), como precio referencial, toda vez que el mismo deberá ser ajustado al momento de formalizarse la operación de compraventa, de acuerdo con los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela y los tres (03) bancos más importantes del país, caso contrario, bajo ninguna circunstancia operará la tácita reconducción. Queda expresamente entendido entre las partes que los cánones de arrendamiento cancelados por ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’ a ‘EL ARRENDADOR-PROMITENTE’ derivados de las obligaciones asumidas por este contrato, bajo ninguna circunstancia serán considerados como abono al precio de venta aquí estipulado, y, en consecuencia, no serán imputables al mismo. Así mismo, al vencimiento del término de este Contrato, en caso de no materializarse la Opción de Compra-Venta, si fuere el caso ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’ se obliga a devolver el inmueble en perfecto estado de conservación (…) Este Contrato comenzará a regir a partir del 01 de Julio (Sic) de 2.006 (Sic) y vencerá el 30 de Junio (Sic) del 2.008 (Sic) (…) DECIMA (Sic) CUARTA: En todos los supuestos en que según el contenido de las Cláusulas de este Contrato se requiera el consentimiento de ‘EL ARRENDADOR-PROMITENTE’ o de la ‘LA (Sic) ARRENDATARIA-OPCIONARIA’, se entenderá que éste deberá ser otorgado por escrito y en cada caso, de manera que en ningún caso podrá entenderse que éste lo haya otorgado en forma tácita. (…) DECIMA (Sic) SEXTA: Este es un Contrato celebrado estrictamente ‘intuito personae’ en lo que respecta a ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’, y, en atención a ello, ésta no podrá cederlo ni traspasarlo en forma alguna (…)

De lo transcrito, esta Superioridad evidencia que, el inicio del contrato en cuestión fue acordado entre las partes desde el 1 de julio de 2006, hasta el 30 de junio de 2008, en lo que respecta al arrendamiento del bien inmueble identificado en las actas; dicho lapso sería prorrogable por tres (03) meses adicionales en caso que la promitente compradora hiciera uso de su derecho a adquirir el inmueble arrendado y que, dicha oportunidad comenzaría a computarse a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento.

De lo anterior se desprende que fue a partir del 1 de julio de 2008, que empezó a transcurrir el lapso de tres (03) meses de duración del contrato de opción a compra. Así se establece.

Así pues, una vez valoradas y analizadas las pruebas aportadas, y tomando en consideración los requisitos de procedencia de la acción planteada por la parte actora en el presente juicio como lo es el cumplimiento del contrato de opción de compra transcrito, observa esta Juzgadora que el primero de los requisitos, relativo a que “exista un contrato entre quien reclama por la ilicitud de una conducta y aquel a quien ella se le imputa”, se encuentra cubierto, toda vez que evidentemente se está en presencia de un convenio suscrito entre las partes, en el cual se estipularon obligaciones para cada una de ellas, lo que implica la reciprocidad característica de los contratos bilaterales.

Ahora bien, en lo que respecta al segundo de los requisitos, alusivo a que “la ilicitud de la conducta imputada consiste en la contravención de una obligación emergida de ese contrato”, observa esta Juzgadora que la parte actora en su escrito libelar esgrimió que los ciudadanos Á.S. y D.R.R.D.S., “se negaron a precisar el monto del ajuste del precio definitivo del inmueble vendido, con fundamento al ajuste por inflación previsto”, quienes supuestamente manifestaron que en breve reunirían los documentos necesarios para la redacción del documento de venta, mientras consultaban el precio del ajuste.

En ese respecto también indicó que en varias oportunidades el hijo de los mencionados ciudadanos, ciudadano Á.R.S.R., se comprometió a cumplir con la entrega de los recaudos para perfeccionar la venta, quien les manifestaba que se encontraban consultando con profesionales el costo del inmueble ampliamente identificado en este fallo.

Así, observa esta Superioridad que a fin de probar tales alegatos, la parte actora promovió únicamente la prueba testimonial de los ciudadanos C.A.B. y A.S.D., quienes declararon que en varias oportunidades las partes debatientes celebraron reuniones a fin de pactar la venta del inmueble, refiriendo que los codemandados nunca hicieron entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa. No obstante, la parte accionante en el libelo de demanda no singularizó los documentos en cuestión, así como tampoco lo hicieron los testigos bajo estudio.

No obstante, al momento de su valoración esta Superioridad apreció las testimoniales en referencia como un indicio, sin constituir prueba determinante del cumplimiento alegado por la parte accionante, toda vez que la entrega de los documentos tantas veces aludidos no fue una obligación expresamente convenida por las partes en el contrato de arrendamiento con opción a compra; aunado al hecho que la celebración del contrato en comento se encontraba supeditada a la fijación del monto de la venta del inmueble, según se desprende de su cláusula tercera, no de la entrega de los documentos que refiere la parte actora.

Asimismo, el primero de los mencionados ciudadanos, expresó haber estado presente en una reunión sostenida el día 1 de julio de 2008, y que en esa oportunidad no se hizo entrega de los documentos a los que hace alusión la parte accionante, y que tampoco hubo un acuerdo con respecto al costo del inmueble; por su parte, el ciudadano A.S.D., declaró que estuvo presente en esa misma reunión, así como también asistió a diversas reuniones a fin de obtener los documentos para protocolizar la venta, y que no se entregaron por lo menos mientras él era accionista de la empresa y, advirtió que nunca hubo un acuerdo con relación al precio del inmueble; de lo anterior denota esta Superioridad que no se hizo entrega de los mencionados documentos en los momentos aludidos por los testigos, sin embargo, ello no significa que pudieron haber sido entregados en algún otro momento.

A pesar de todo lo anteriormente planteado, y vista la situación explanada por la parte actora sobre la supuesta negativa de los codemandados de fijar el costo del inmueble y entregar los documentos para la protocolización de la venta, considera esta Alzada que irremediablemente la parte actora debía acudir al procedimiento pertinente, como lo es la Oferta Real de Pago, entregando la suma tentativamente fijada en el contrato de arrendamiento con opción a compra a la autoridad judicial competente para que luego ésta fuese ofrecida al promitente vendedor o acreedor judicialmente, todo con el fin de demostrar fehacientemente su intención de adquirir el bien inmueble plenamente identificado en las actas, y cumplir con los lineamientos del contrato pactado con los codemandados.

A través del procedimiento indicado, en tiempo oportuno, y si el promitente vendedor o acreedor contractual no aceptara la oferta, o el Tribunal la declarara invalida, podía la parte actora demandar el cumplimiento del contrato, puesto que la negativa de cumplir el contrato bajo estudio o de recibir la cantidad de dinero correspondiente sería evidente, lo cual no ocurre en el presente caso toda vez que en las actas no existen pruebas al respecto.

Es por lo anterior, que esta Juzgadora no considera la entrega de los documentos “necesarios” para la protocolización de la venta definitiva del inmueble como una condición que obste para que la parte actora cumpliera el contrato en comento, tomando en consideración que la carga de pagar, y de demostrar la supuesta intención de pago, en lo que respecta a este proceso, pesaba sobre la misma parte accionante, no obstante no se haya logrado un acuerdo con respecto al precio de venta del inmueble. Así se establece.

En ese sentido, y en lo concerniente a los avalúos que rielan en las actas, valorados anteriormente en esta misma sentencia, considera esta Superioridad que los mismos carecen de relevancia tomando en consideración la condición antes aludida, es decir, su contenido no modifica lo controvertido en la presente causa, toda vez que el costo del inmueble identificado en las actas debía ser acordado entre las partes en la forma pactada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, mas no mediante avalúos. Así se establece.

En este mismo orden de ideas, observa esta Superioridad que en fecha 16 de noviembre de 2010, la abogada en ejercicio C.T. DELGADO MEDINA, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., consignó ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuando la causa cursaba ante ese Tribunal, un cheque de gerencia signado con el número 03928587, girado contra la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, el día 15 de noviembre de 2010, por la cantidad de trescientos once mil quinientos sesenta bolívares (Bs. 311.560,00), alegando ser el saldo del precio base pactado en el contrato “una vez imputada la diferencia resultante del monto que por concepto de pago de lo indebido fue demandado en repetición por daños y perjuicios”.

Posteriormente, al producirse la inhibición de la Juez del Juzgado en comento, el abogado en ejercicio A.P.V., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó ante el Juzgado Segundo de la misma categoría a quien correspondió conocer el asunto, el cheque de gerencia número 03928765, girado contra el mismo banco y por el mismo monto, empero en fecha 20 de diciembre de 2010.

Así, estando en la oportunidad correspondiente para tratar el contenido e intención de dicha consignación, debe esta Juzgadora acotar que efectivamente la misma no encuadra con alguno de los presupuestos legalmente planteados por la ley con respecto a la acción de cumplimiento de contrato, tomando en consideración que el pago efectuado a través de los cheques antes mencionados proviene directamente de la parte actora, y no se corresponde con algún medio de terminación del proceso, sino que dicho pago fue consignado para que se tuviera como “parte de la demanda misma”, según se desprende del escrito que riela en el folio noventa y nueve (99) de la primera pieza principal.

Lo comentado devela que antes de la interposición de la demanda la parte actora no efectuó el pago que consideraba correspondiente, aunque tampoco alegó habérselo ofrecido directamente a los codemandados; por lo que resulta claro que, para efectuar la consignación aquí pretendida, debió incoar un juicio de oferta real de pago, como se indicó anteriormente en este mismo fallo, en el lapso correspondiente de tres meses, ya que, el cumplimiento de dicha carga constituía a todas luces una solvencia que debía ser acreditada al momento de interponer la demanda, para así evidenciar la intención, buena fe y buen derecho de la accionante. Así se observa.

Igualmente alegó la parte actora que, sobre el inmueble opcionado a compra, existían gravámenes que obstaban a la protocolización del documento definitivo de propiedad, y en ese sentido promovió copia simple de Certificación de Gravamen, expedida por el Registro Público del Primer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 29 de julio de 2010, plenamente valorada ut supra, del cual se evidencia la existencia al momento de cuatro medidas preventivas decretadas sobre el inmueble comentado en las actas.

Al respecto, los codemandados promovieron certificación de gravamen, expedida por el mismo registro, el día 4 de febrero de 2011, donde se dejó constancia que para la fecha existían únicamente dos medidas preventivas decretadas sobre el inmueble; igualmente promovieron oficio número 05-3883, librado por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, Sala de Juicio, Juez Unipersonal Número 4, el día 2 de diciembre de 2005, en su forma original, del cual se desprende que para el día 2 de diciembre de 2005, había sido decretada la suspensión de las medidas referidas en el certificado de gravamen mencionado en éste mismo párrafo.

Denota entonces esta Superioridad que a pesar que las medidas preventivas fueron suspendidas por la autoridad correspondiente, tal suspensión no fue ejecutada, siguiendo así vigentes en lo que respecta a la relación contractual que existía entre los codemandados y la sociedad mercantil accionante; empero, considera esta Juzgadora que tal hecho no acarrea en modo alguno que la demanda sea declarada con lugar, toda vez que lo argüido por la representación judicial de la parte actora al respecto no constituye la obligación principal del contrato de arrendamiento con opción a compra tantas veces aludido en esta sentencia.

No es posible considerar tal señalamiento como una actuación de mala fe por parte de los codemandados, tomando en consideración que la parte actora no demostró haber cumplido u ofrecido cumplir la obligación principal contenida en el contrato vinculante para las partes al momento de la interposición de esta demanda, como se acotó anteriormente. Así se establece.

Llama la atención a esta Juzgadora de Alzada los planteamientos esbozados por el Juzgador de Instancia en lo que respecta a la acción incoada por la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., al no a.c.l. cheques consignados por ésta al inicio del proceso, en atención al alcance y finalidad de la acción de cumplimiento de contrato.

En vista de lo planteado anteriormente, y con respecto a los alegatos esgrimidos por la sociedad mercantil accionante, con respecto al supuesto “pago indebido, consecutivo y por evidente error de derecho por concepto de cánones de arrendamiento entre el 30 de junio de 2008” hasta la fecha de interposición de la demanda, que alcanzaba la cantidad de doscientos treinta mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 230.440,00), más ocho mil bolívares por concepto “del derecho de repetición sobre la cantidad equivalente entregada en calidad de depósito por el arrendamiento que precedió el derecho de exigir la tradición legal del bien vendido”, resulta conveniente realizar las siguientes consideraciones.

La cláusula tercera del contrato de arrendamiento con opción a compra, transcrita anteriormente, dispone que: “Queda expresamente entendido entre las partes que los cánones de arrendamiento cancelados por ‘LA ARRENDATARIA-OPCIONARIA’ a ‘EL ARRENDAROR-PROMITENTE’ derivados de las obligaciones asumidas por este contrato, bajo ninguna circunstancia serán considerados como abono al precio de venta aquí estipulado, y, en consecuencia, no serán imputables al mismo”.

Considera esta Juzgadora que habiendo fenecido la opción a compra tres meses después del lapso de duración del contrato de arrendamiento, esto es, tres meses después del día 30 de junio de 2008, no podía considerarse que alguna cantidad de dinero debía cancelarse al respecto, toda vez que el contrato que planteaba la posibilidad de adquirir el inmueble había vencido sin oportunidad de prórroga; correspondiendo entonces dichos pagos a los cánones de arrendamiento devengados por el uso y la ocupación del inmueble.

Esto, aunado al contenido de la citada cláusula tercera que expresamente manifiesta que bajo ninguna circunstancia los cánones de arrendamiento debían ser imputados al costo del inmueble, pone en relieve la improcedencia de lo planteado por la representación judicial de la sociedad mercantil demandante en lo tocante al supuesto pago de lo indebido, CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A. Así se establece.

Lo explicitado conlleva a esta Superioridad a declarar con lugar la apelación ejercida por la abogada en ejercicio C.M.G.M., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Á.A.S. y D.R.R.D.S.; y en consecuencia en la parte dispositiva del presente fallo, se deberá declarar revocar la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2011, en el sentido que se declara Sin Lugar la demanda interpuesta por la sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., contra por los ciudadanos últimamente mencionados; y se condenará en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en el proceso. Así se decide.

V

DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por por la abogada en ejercicio C.M.G.M., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Á.A.S. y D.R.R.D.S., contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2011.

SEGUNDO

Se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de noviembre de 2011; en el sentido que se declara Sin Lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, sigue la sociedad mercantil CONSORCIO ITALO VENEZOLANO, C.A. contra los ciudadanos Á.A.S. y D.R.R.D.S., todos plenamente identificados en el texto de la presente decisión.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandante, sociedad mercantil CONSORCIO ÍTALO VENEZOLANO, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el presente juicio.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los dos (02) días del mes de noviembre del año dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR

(Fdo)

DRA. I.R.O.

EL SECRETARIO

(Fdo)

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(Fdo)

ABOG. MARCOS FARÍA QUIJANO