Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 1 de Febrero de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

AÑOS: 205° y 156°

SENTENCIA DICTADA EL 01 DE FEBRERO DE 2016

EXPEDIENTE Nº 6.314

MOTIVO: Resolución de contrato con opción a compra-venta-.

DEMANDANTE: Consorcio Villas De Oro-.

APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDANTE: Abogados R.A.P.M., L.P., L.M.S.S., L.R.H.M., R.Á.P.P. y E.E.M.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.393, 118.989, 149.949, 122.053, 30.873 y 209.947 respectivamente-.

DEMANDADO RECURRENTE: A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451-.

APODERADO JUDICIAL: Abg. O.J.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.974. -.

SENTENCIA DEFINITIVA-.

VISTO CON INFORME DE AMBAS PARTES-.

Haciendo uso esta Instancia Superior de su competencia jerarquía funcional vertical en la presente causa pasa a narrar los actos procesales acaecidos:

Recurso de apelación interpuesto el dieciséis de septiembre de 2015 (16-11-2015) por el abogado O.J.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.974 en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.149.451, contra la sentencia dictada el doce de agosto de dos mil quince (12-08-2015) por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien declaró: 1) con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta; 2) resuelto dicho contrato; 3) sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada; 4) ordena a la actora reintegrar al demandado la suma de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) por concepto de anticipo recibidos en ocasión del contrato de compra venta, y 5) condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente.

Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto del 21 de septiembre de 2015, que ordenó remitir el expediente a este juzgado Superior Civil (f. 218), donde se recibió el 23 de septiembre de 2015, dándosele entrada el 28 de septiembre del año en curso, oportunidad en la que de conformidad con lo previsto en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, fijó para la constitución de asociados y de no constituirse las partes presentarían sus informes al vigésimo (20) día de despacho de acuerdo al artículo 517 eiusdem (f. 221).

A los folios 222 al 224 se evidencia oficio enviado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual fue agregado al expediente.

El 28 de octubre del 2015 correspondió la fecha fijada para la presentación de informe, donde se dejó constancia que ambas partes consignaron escritos de informes los cuales el tribunal ordenó agregar al expediente (f. 231).

A los folios 257 al 259 se evidencia escrito denominado “Observaciones” presentando por el apoderado judicial de la parte demandada abogado O.J.A.G. I.P.S.A Nº 18.974.

Mediante auto del 12 de noviembre de 2015, se fijó la causa para sentencia de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este tribunal procede a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

De la demanda

Los apoderados judiciales del Consorcio Villas de Oro presentaron escrito de demanda donde adujeron (f. 01 al 14):

• Que demanda al ciudadano A.J.B.S., para que convenga o, en su defecto, sea declarado y, condenado por el Tribunal, en la resolución de contrato opción a compra-venta, suscrito la ciudad de San Felipe, estado Yaracuy, el veintidós (22) de abril de 2.013.

• Que se suscribió contrato de opción de compra-venta entre Consorcio Villas de Oro representada por el ciudadano S.A.C.A. y el ciudadano A.J.B.S., y que dicho contrato estaba sujeto a una serie de clausulas, las cuales transcribió textualmente.

• Que se evidencia del contrato de opción de compra-venta, que la actora construyó, la vivienda Bifamiliar, ubicada en el SECTOR N° 1, calle N° 1, distinguida con la letra B y Numero 12, sobre una superficie de cincuenta y seis metros cuadrados (56 Mts2) de construcción, en la Manzana “B”, Parcela N° 12, con un área de terreno de ciento veintitrés metros cuadrados (123 Mts2) aproximadamente, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: NORTE: en doce metros con diez centímetros (12, 10 Mts) con la parcela N° 11, SUR: En doce metros con diez centímetros (12, 10 Mts) con avenida servicio interna. ESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con calle N° 1 y OESTE: En diez metros con veinte centímetros (10,20 Mts) con parcela N° 13, siendo sus características o acabados señalados en documento privado que el comprador declaro conocer.

• Que Consorcio Villas de Oro, cumplió con su obligación de construir la vivienda antes mencionada y cuyo cumplimiento de las obligaciones, lo constituye el documento de parcelamiento, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha cuatro (4) de noviembre de 2011, inscrito bajo el N° 25, Folio 139 del Tomo 24 del Protocolo de Transcripción del año 2.013, se acompaña marcado con la letra “E”.

• Que la obligación preparatoria pero no principal, en cuanto a la gestión que asumió la vendedora en la clausula séptima del contrato de opción en cuestión, única y exclusivamente a la gestión de entrega de los documentos solicitados ante algún Instituto Financiero, nuestro representado cumplió lo prometido; pero no ha podido cumplir con las obligaciones preparatorias para la celebración del contrato definitivo de venta, debido a que el comprador no ejecuto sus obligaciones preparatorias principales.

• Que el demandado conforme se pacto en la clausula quinta, convino en hacer anticipos, pagando la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs. 190.000,00), que entrego a nuestro representado en modo efectivo, en diferentes fechas y monto antes de la celebración de la opción de compra-venta, incumpliendo con el pago de la totalidad del saldo del precio por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00).

• Que el veintiuno (21) de febrero de 2.014, el representado de ellos a la dirección electrónica de el comprador, indicada en el contrato de opción de compra-venta se le informó que había vencido los quince días de gracias solicitados, reconociéndose un deposito de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), como se evidencia de email que se acompaña marcado con la letra “K”.

Con la circunstancia, que tampoco atendió el llamado que por notificación de comparecencia ante la sede del representado de ellos, se le hiciera por medio del Diario Yaracuy al Día, en su edición del once (11) de marzo de 2.014, página 25, cuyo recaudo acompañó marcado con la letra “L”, siendo negatorias todas las diligencias realizadas al efecto. Siendo que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.

• En su petitorio se declare resuelta e inexistente la opción compra-venta en cuestión, y sin efecto jurídico alguno entre las partes; como consecuencia de la declaratoria de resolución del contrato de opción de compra-venta por parte del Tribunal, y que el representado de ellos Consorcio Villas De Oro, se compromete a reintegrar a el comprador, los montos recibidos, que suma la cantidad Doscientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 290.000,00), así como se declare con lugar la presente demanda.

De la contestación

El 08 de enero de 2015 el ciudadano A.J.B.S. asistido de abogado, consignó escrito de contestación en los siguientes términos (f. 106 al 114):

• Que la parte demandante de autos, instauró la presente acción basado en el incumplimiento de doce (12) clausulas que conforman el contrato privado de Opción de Compra Venta, suscrito el veintidós (22) de Abril del 2.013 inserto a los folios 26, 27, 28 y su vuelto marcado con la letra “C”, consignado por la parte demandante con el libelo de la demanda en el presente expediente, entre él y la Sociedad Mercantil Consorcio Villas De Oro, señalando concretamente las clausulas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, séptima, octava, decima primera, decima segunda, decima tercera, decima séptima y decima octava.

• Que con relación a las dos (2) primeras clausulas, las mismas están referidas a demostrar que la vendedora es propietaria del bien inmueble objeto de la presente acción, cuestión esta que no se debate en la presente causa de, y que por tal motivo no ha incumplido dichas clausula.

• Que referente a la clausula tercera, si es cierto, que en ese Contrato Privado lo obligue a él a comprar el inmueble debidamente señalado y especificado en esta clausula, ya que establece la obligación que tienen cada una de las partes firmantes, clausula ésta que ha incumplido, disposición ésta que mantiene, a pesar de que la vendedora no fue diligente del lapso establecido en el contrato para la tramitación del crédito hipotecario que ella tramitaría a favor de él, y que a pesar de esta situación ofreció cancelar el saldo restante en efectivo sin necesidad del crédito hipotecario y la vendedora no realizo el documento definitivo de compra venta para su protocolización.

• Que si de la clausula cuarta se trata, si es cierto que se estableció el precio de venta del inmueble quedando él obligado a cancelar dicho precio de la forma establecida por el vendedor, siendo que la misma establece el precio de venta del inmueble convenido entre las partes y el momento de exigibilidad del pago del precio, que es al momento de la Protocolización del documento definitivo de compra venta, y hasta la presente fecha la vendedora o parte actora en la presente causa no me ha señalado la fecha y hora del momento de Protocolización del documento definitivo de compra venta. Por lo que a juicio de él, no se ha incumplido esta clausula.

• En relación a la a la clausula quinta adujo ser cierto, que canceló la cantidad de Bolívares 190.000,00 en las fechas y de acuerdo a las cantidades exigidas por el vendedor, ya que en dicha clausula la vendedora establece la forma a pagar a través de anticipo, cantidad ésta que él canceló en las fechas exigidas por la vendedora, siendo que la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Con Cero Céntimos, serian cancelado al momento de la Protocolización del documento definitiva de Compra Venta. Resultando evidente al criterio de él, que no se ha incumplido con dicha clausula; observándose además que las cantidades canceladas y exigidas por la vendedora en la oportunidad solicitada por ella fueron cancelada con anterioridad a la firma del contrato privado de opción a compra venta, y que de allí surge la premisa establecida en el numeral 1.) de la cláusula quinta del contrato.

• Referente a la clausula séptima, consideró que no fue incumplida, en virtud de que la vendedora está obligada a tramitar por ante el ente financiero el otorgamiento del crédito hipotecario en un plazo no mayor de noventa (90) días, contado a partir de la firma del contrato privado de opción de compra de venta suscrito, realizando la entrega de toda la documentación solicitada por la vendedora el veintidós (22) de Abril del 2.013; así como incumplió la

clausula octava, ya que efectuó los pagos en las fechas exigidas tal como se evidencia en autos de acuerdo a los comprobantes de pago consignados por la misma parte demandante insertos a los folios 74,75,76,77,78,79,80,81,82,83,84,85,86,87,88,89,90 respectivamente del presente expediente.

• Que no ha incumplido la clausula decima primera, ya que entregó toda la documentación exigida por la vendedora el Veintidós (22) de Abril del 2.013; así como tampoco incumplió la clausula decima segunda, siendo que la vendedora no notificó por escrito que el documento definitivo de compra venta se encuentra debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y que se encuentra listo para ser presentado para su protocolización, así como tampoco notificó la fecha fijada para la firma.

• Referente a la cláusula decima cuarta, indicó que la vendedora no le ha hecho entrega material del inmueble objeto de la venta y plenamente identificado en el documento privado.

• Con relación a la cláusula decima séptima, consideró no haber incumplido la misma, por cuanto todo lo que le fuere exigido por la vendedora en sus respectivas oportunidades ha sido cumplido, así como también cumplió con la cláusula decima octava

• Que de lo antes señalado se evidenció que en el contrato privado de opción de compra venta, existen estipulaciones o cláusulas que son comunes para ambas partes.

• Que el Ministro del Poder Popular para Vivienda y Habitad, mediante resolución emanada del Despacho del Ministro N° 11 del Cinco (05) de Febrero del 2.013, donde se establece que puede rescindirse unilateralmente de un contrato, esto no es aplicable en el presente caso, por cuanto de parte de él no ha habido en ningún momento incumplimiento del contrato suscrito.

Del decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar.

El 11 de febrero de 2.015 el demandado ciudadano A.J.B.S. asistido de abogado, consignó escrito en donde solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda, en resguardo de los intereses y derechos de él (f. 128 al 129); siendo el Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 588 y 600 del Código de Procedimiento Civil, Decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Grabar sobre el inmueble anteriormente identificado en autos (f. 130 al 131), librándose en esa misma fecha el oficio correspondiente al Registrador Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, signado con el número 071/2015, tal y como se evidencia al folio 03 C.M; el cual fue recibido el 23/02/2015 (f. 04 C.M).

De las pruebas

Parte demandada:

En la oportunidad legal para hacerlo, el ciudadano A.J.B.S., titular de cédula de identidad Nº 17.149.451, asistido por el abogado O.J.A. inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 18.974, en representación de la parte demanda promovió pruebas de la siguiente manera (f. 133 al 134):

• Escrito de contestación de la demanda y de reconvención, consignado el 08/01/2015 (f. 106 al 114). Con respecto a este supuesto medio probatorio considera quien decide que la contestación es la oportunidad para explanar sus alegatos y la reconvención es una defensa procesal para contrarrestar los argumentos del demandante lo que significa que no constituyen medios probatorios y así se decide.

• Copias fotostáticas simples de transferencias bancarias en línea, marcadas con los números “1, 3, 4, 5, 6, 7,8 y 9” respectivamente (f. 74 al 90). Con respecto a estas copias las misma fueron aceptadas como ciertas por el demandante lo que no hay contradicción y así se decide.

• Copia fotostática simple de consulta de Nota de Debito, marcada con el número “2 (f. 75). Con respecto a estas copias las misma fueron aceptadas como ciertas por el demandante lo que no hay contradicción y así se decide.

• Constancia de entrega de expediente de crédito, firmado y sellado en señal de recibido por el Banco Mercantil Banco Universal, Unidad Hipotecaria Región Centro Occidente Barquisimeto marcado con la letra “F” (f. 71). Con respecto a esta prueba que fue consignada por el demandante lo cual no fue impugnada por el demandado se le confiere valor probatorio por cuanto queda demostrado que el demandante consignó los recaudos exigidos por el banco Mercantil para que se tramitara el crédito hipotecario a favor del demandado y así se decide.

• C.d.d.a. para completar Expediente de Crédito, firmado por el Banco Mercantil Banco Universal, marcado con la letra “G” (f. 72). Con respecto esta prueba valen los mismos argumentos valorativos de la anterior y así se decide.

• C.d.d.a. recibido por el Banco Mercantil Banco Universal, Unidad Hipotecaria Región Centro Occidente Barquisimeto, marcado con la letra “H” (f. 73). Con respecto esta prueba valen los mismos argumentos valorativos de la anterior y así se decide.

Parte actora:

A los folios 136 al 145 del expediente se evidencia escrito de promoción de pruebas, presentado por el co-apoderado judicial de la parte demandante abogado R.A.P.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.393 promovió pruebas de la siguiente manera:

De las documentales: De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil promovió el valor probatorio:

• Original del documento privado contentivo de Contrato De Opción De Compra-Venta, marcado con la letra “C” (f. 26 al 28). Con respecto a este documento lo cual constituye el documento fundamental de la acción el mismo fue reconocido por las partes lo cual no fue impugnado lo que constituye en plena prueba y así se decide.

• Copia fotostática simple de Poder Especial, conferido por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, marcado como “D” (folios 29 al 40). Con respecto a esta documental se le confiere valor probatorio por cuanto se demuestra la capacidad de postulación de los abogados del demandante ya que cumplió con el artículo 151 del Código Civil igualmente no fue tachado o impugnado y así se decide.

• Copia fotostática simple de la Resolución número 11, del 05/02/2013, emanada del Despacho de la Consultoría Jurídica del Despacho del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, marcado con la letra “D-1” (f. 41 al 48). Con respecto a este acto administrativo si bien es cierto que fue dictado por un funcionario competente también es cierto que en el presente caso se rige por las normas objetivas civil ya que la resolución del presente contrato de opción de compra venta privada fue firmada por dos particulares y así se decide.

• Copia fotostática simple de documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Villas De Oro, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 04/11/2011, inscrito bajo el Nº 25, Folio 139 del Tomo 24 del Protocolo de Transcripción del año 2011, marcado con la letra “E”. (f. 49 al 70). Con respecto a esta documental considera quien decide que como ambas partes aceptaron el contenido del contrato y esto es parte de él no hay contradicción sobre el mismo el cual tiene valor probatorio y así se decide.

• Recibo de constancia de entrega de expediente de crédito, firmado y sellado por el Banco Mercantil Banco Universal, Unidad Hipotecaria Región Centro Occidente Barquisimeto, para la tramitación de crédito habitacional marcado con la letra “F (f. 71). Con respecto a esta prueba ya fue valorado anteriormente y así se decide.

• C.d.D.A. para completar Expediente de Crédito, firmado por el Banco Mercantil Banco Universal, el 22/10/2013 marcado con la letra “G (folio 72). Con respecto a esta prueba ya fue valorado anteriormente y así se decide.

• C.d.D.A. para completar Expediente de Crédito, firmado y sellado por el Banco Mercantil Banco Universal, Unidad Hipotecaria Región Centro Occidente Barquisimeto, el 27/11/2013, marcado con la letra “H (folio 73). Con respecto a esta prueba ya fue valorado anteriormente y así se decide.

• Documentales marcadas con los números “1, 2-1, 3, 3-1, 4, 4-1, 5, 5-1, 6, 6-1, 7, 7-1, 8, 8-1, 9 y 9-1” (f. 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89 y 90). Con respecto a esta prueba ya fue valorado anteriormente y así se decide.

• Documento suscrito por la ciudadana Nairobis Gutiérrez, en su condición de representante del departamento de Créditos Hipotecarios Región Centro Norte de Mercantil Banco Universal, marcado con la letra “I (f. 91). Con respecto a esta prueba se desprende de la misma que no está sellada ni se evidencia quien la recibió solo aparece una firma la cual no se determina a quien pertenece aparte de ser un documento privado sin ratificación lo cual no tiene valor probatorio y así se decide.

• Copia fotostática simple de comunicación, suscrita por el ciudadano A.J.B.S., titular de la Cédula de Identidad número V-17.149.451, dirigida a Consorcio Villas De Oro, marcada con la letra “J” (f. 92). Con respecto a esta prueba la misma adquiere valor probatorio por cuanto el demandado no negó ni impugnó dicha comunicación lo cual constituye una prueba en su contra de que su crédito fue negado y así se decide.

• Original de email dirigido al ciudadano A.B. del 21/02/2014, marcado con la letra “K” (f. 93). Con respecto a esta prueba considera quien aquí decide que esta prueba electrónica no fue impugnada o atacada con otra prueba electrónica por el contario el demandado en el acto de la contestación de la demanda no la impugnó por lo que se le confiere valor probatorio por cuanto queda demostrado que la parte actora le notificó al demandado de su finalización de la prorroga que el mismo había solicitado y así se decide.

• Ejemplar de notificación publicada en el Diario Yaracuy al Día, en su edición del 11/03/2014, página 25, marcado con la letra “L” (f. 94). Con respecto a esta prueba la misma no fue autorizada por un tribunal sin embargo se tiene como un indicio de que la parte actora hizo gestiones extra para solventar la situación de morosidad del demandado y así se decide.

De la inspección judicial: De conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el traslado del tribunal al inmueble objeto de la demanda, siendo que el resultado de dicha inspección consta a los folios 151 al 160 del expediente. Con respecto a esta prueba la misma resulta inoficiosa ya que no se estaba en discusión sobre la construcción ya que lo que se pretende con la prueba de inspección es dejar constancia de los lugares y en el presente caso ambas partes no hicieron objeción alguna sobre la construcción de la vivienda y así se decide.

De los informes: De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió informes, solicitando al a quo requiera del Banco Mercantil, en su Agencia ubicada en la Avenida Libertador frente a la Gobernación del estado Yaracuy, informe al sobre hechos litigiosos que aparecen en las copias promovidas en este escrito; librándose para tal fin oficio Nº 083/2015 (f. 154), el cual fue respondido mediante comunicación del 12 de marzo de 2015 (f. 162).

De la sentencia recurrida

El 12 de agosto de 2.015 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy dictó sentencia, en base a las siguientes consideraciones (f. 191 al 216):

De los informes

Parte demandada (f. 232 al 239):

El apoderado judicial del demandante consignó escrito de informes donde manifestó que considera que el juez a quo realizó una descripción detallada de todo lo desarrollado durante el proceso; pasando el apoderado judicial a realizar un extenso análisis sobre todas y cada una de las pruebas evacuadas por las partes durante el proceso, así como sobre el valor probatorio dado por el a quo en la sentencia recurrida.

Parte actora (f. 241 al 255):

En la oportunidad legal el co-apoderado judicial del demandante abogado R.A.P.M. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.393 consignó escrito de informes donde ratificó todas y cada una de las actuaciones realizadas por él y que reposan en el expediente, concluyendo que el falló proferido por el a quo se encuentra ajustado a derecho conforme a lo alegado y probado en autos, solicitando además sea ratificada dicha sentencia.

De las observaciones

En el lapso legal el apoderado judicial de la parte demandada abogado O.J.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.974, procedió a observar los informes presentados por la contraparte formulando lo siguiente (f. 257 al 259):

• Que el escrito de informes presentado por la parte demandante reconvenida, simplemente se limita en ratificar en todas y cada una de sus partes el escrito de informes presentado por ante el Juez a quo en su debida oportunidad legal, realizando los mismos señalamientos realizados en esa oportunidad, e igualmente solo se limita a señalar un extracto de la parte motiva y copia total de la parte dispositiva de la sentencia que va desde el folio 215 al vuelto del folio 216 de la Sentencia.

• Que a pesar de que a quo no le dio la razón al representado de él al momento de dictar su decisión, si está demostrado en autos, lo alegado y probado por la parte demandada reconviniente en la presente causa, ya que la fundamentación de la parte demandada reconviniente, está basada en las mismas documentales utilizada por la parte demandante reconvenida, para fundamentar la su acción de resolución de contrato de opción de compra venta.

• Ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de informes presentado por ante este Juzgado Superior, el 28 de Octubre del 2.015; solicitando al juez de alzada, sea declarada con lugar la apelación, que sea revocada la sentencia dictada por el juez a quo el doce (12) de agosto del 2.015 y sea declarada con lugar la reconvención propuesta y se ordene a la Sociedad Mercantil Consorcio Villas De Oro el cumplimiento del contrato de opción de compra venta.

RATIO DECIDENDI

(Razones para decidir).

Narrado todo el iter procesal, de su revisión exhaustiva podemos concluir para iniciar el estudio del fondo del asunto que estamos en presencia de una demanda por resolución de contrato de opción de compra venta firmado de forma privada, el cual fue aceptado por ambas partes lo que significa que no está en discusión la existencia del contrato de opción de compra-venta sino su cumplimiento o incumplimiento, lo que trajo como consecuencia su demanda

Ha señalado la doctrina patria al hacer el estudio del contrato como aquel que tiene fuerza de ley entre las partes y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la ley –artículo 1159 del Código Civil principio de autonomía de la voluntad -, o sea los contratantes están despóticamente obligados a cumplir con exactitud el contrato, así mismo están obligados a cumplir los dictados de la ley, lo que le da carácter coercitivo al cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato, esto sin importar si esta autenticado o es privado sin la intervención de ningún funcionario público que le de fe pública al estampado de las rubricas, aparte de que este contrato es una prueba por escrito de las convenciones entre dos partes (1355 del Código Civil) por lo que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, es por eso que el artículo 1.160 del Código Civil señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso o la ley; siendo así, la parte actora seleccionó demandar la resolución del contrato de opción de compra venta, por la cual este Sentenciador considera que el contrato objeto del juicio es ley entre las partes, ya que se celebró con el consentimiento manifestado de los contratantes en forma privada ya que dicho contrato no está ni autenticado ni es autentico y así se decide.

Ahora bien, la ley crea la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberado de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo cual tiene su base en la acción resolutoria que está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

La norma señalada presupone un incumplimiento del deudor o en su defecto el contratante, vale decir, cuando éste no pone la conducta debida como estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor o contratante, pero de esta norma se puede sacar la siguiente conclusión y es que se refiere específicamente al incumplimiento de una obligación inserta en el contrato y no al contrato mismo o sea la causa para pedir la resolución a la ejecución es el incumplimiento de una de las clausulas.

El presente caso se refiere a la demanda contra el ciudadano A.J.B.S. quien suscribió contrato de opción de compra-venta privada con el Consorcio Villas de Oro representada por el ciudadano S.A.C.A. que Consorcio Villas de Oro, ya que esta-según- cumplió con su obligación de construir la vivienda antes mencionada y cuyo cumplimiento de las obligaciones lo constituye el documento de parcelamiento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, el 4 de noviembre de 2011, inscrito bajo el N° 25, Folio 139 del Tomo 24 del Protocolo de Transcripción del año 2.013, así mismo que la obligación preparatoria pero no principal, en cuanto a la gestión que asumió la vendedora en la clausula séptima del contrato de opción en cuestión, única y exclusivamente a la gestión de entrega de los documentos solicitados ante algún Instituto Financiero se cumplió, lo cual el 18 de julio de 2013 consignó ante el Banco Mercantil los recaudos y documentos para la tramitación del crédito habitacional del demandando, que fueron complementados el 22 de octubre de 2013, así mismo fueron igualmente completados el 27 de noviembre de 2013, pero no ha podido cumplir con las obligaciones preparatorias para la celebración del contrato definitivo de venta, debido a que el comprador no ejecutó sus obligaciones preparatorias principales, ya que el demandado conforme se pactó en la clausula quinta, convino en hacer anticipos, pagando Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs. 190.000,00), que entregó en efectivo en diferentes fechas y monto antes de la celebración de la opción de compra-venta, incumpliendo con el pago de la totalidad del saldo del precio por trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00). Que el 21 de febrero de 2.014, el representado de ellos a la dirección electrónica del comprador, indicada en el contrato de opción de compra-venta se le informó que había vencido los quince días de gracia solicitados, reconociéndose un deposito de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), como se evidencia de email que se acompaña marcado con la letra “K”, con la circunstancia, que tampoco atendió el llamado que por notificación de comparecencia ante el Consorcio Villas de Oro, se le hiciera por medio del Diario Yaracuy al Día, en su edición del 11 de marzo de 2.014, página 25, cuyo recaudo acompañó marcado con la letra “L”, siendo nugatorias todas las diligencias realizadas al efecto. En su petitorio solicita se declare resuelta e inexistente la opción compra-venta en cuestión, y sin efecto jurídico alguno entre las partes.

Por otra parte el demandado de auto contestó la demanda en los siguientes términos:

Que la parte demandante de autos, instauró la presente acción basado en el incumplimiento de doce (12) clausulas que conforman el contrato privado de Opción de Compra Venta, suscrito el veintidós (22) de Abril del 2.013 inserto a los folios 26, 27, 28 y su vuelto marcado con la letra “C”, consignado por la parte demandante con el libelo de la demanda en el presente expediente, entre él y la Sociedad Mercantil Consorcio Villas De Oro, señalando concretamente las clausulas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, séptima, octava, decima primera, decima segunda, decima tercera, decima séptima y decima octava.

Que con relación a las dos (2) primeras clausulas, las mismas están referidas a demostrar que la vendedora es propietaria del bien inmueble objeto de la presente acción, cuestión esta que no se debate en la presente causa, y que por tal motivo no ha incumplido dichas clausula.

Que referente a la clausula tercera, si es cierto, que en ese Contrato Privado me obligué a comprar el inmueble debidamente señalado y especificado en esta clausula, ya que establece la obligación que tienen cada una de las partes firmantes, clausula ésta que tampoco ha incumplido, disposición ésta que mantiene, a pesar de que la vendedora no fue diligente del lapso establecido en el contrato para la tramitación del crédito hipotecario que ella tramitaría a favor de él, y que a pesar de esta situación ofreció cancelar el saldo restante en efectivo sin necesidad del crédito hipotecario y la vendedora no realizó el documento definitivo de compra venta para su protocolización.

Que si de la clausula cuarta se trata, si es cierto que se estableció el precio de venta del inmueble quedando él obligado a cancelar dicho precio de la forma establecida por el vendedor, siendo que la misma establece el precio de venta del inmueble convenido entre las partes y el momento de exigibilidad del pago del precio, que es al momento de la Protocolización del documento definitivo de compra venta, y hasta la presente fecha la vendedora o parte actora en la presente causa no me ha señalado la fecha y hora del momento de Protocolización del documento definitivo de compra venta. Por lo que a juicio de él, no se ha incumplido esta clausula.

En relación a la clausula quinta adujo ser cierto, que canceló la cantidad de Bolívares 190.000,00 en las fechas y de acuerdo a las cantidades exigidas por el vendedor, ya que en dicha clausula la vendedora establece la forma a pagar a través de anticipo, cantidad ésta que él canceló en las fechas exigidas por la vendedora, siendo que la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Con Cero Céntimos, serian cancelado al momento de la Protocolización del documento definitiva de Compra Venta. Resultando evidente al criterio de él, que no se ha incumplido con dicha clausula; observándose además que las cantidades canceladas y exigidas por la vendedora en la oportunidad solicitada por ella fueron cancelada con anterioridad a la firma del contrato privado de opción a compra venta, y que de allí surge la premisa establecida en el numeral 1.) De la cláusula quinta del contrato.

Referente a la clausula séptima, consideró que no fue incumplida, en virtud de que la vendedora está obligada a tramitar por ante el ente financiero el otorgamiento del crédito hipotecario en un plazo no mayor de noventa (90) días, contado a partir de la firma del contrato privado de opción de compra de venta suscrito, realizando la entrega de toda la documentación solicitada por la vendedora el veintidós (22) de Abril del 2.013; así como incumplió la clausula octava, ya que efectuó los pagos en las fechas exigidas tal como se evidencia en autos de acuerdo a los comprobantes de pago consignados. Que no ha incumplido la clausula decima primera, ya que entregó toda la documentación exigida por la vendedora el Veintidós (22) de Abril del 2.013; así como tampoco incumplió la clausula decima segunda, siendo que la vendedora no notificó por escrito que el documento definitivo de compra venta se encuentra debidamente revisado por la Oficina de Registro Inmobiliario y que se encuentra listo para ser presentado para su protocolización, así como tampoco notificó la fecha fijada para la firma.

Referente a la cláusula decima cuarta, indicó que la vendedora no le ha hecho entrega material del inmueble objeto de la venta y plenamente identificado en el documento privado.

Con relación a la cláusula decima séptima, consideró no haber incumplido la misma, por cuanto todo lo que le fuere exigido por la vendedora en sus respectivas oportunidades ha sido cumplido, así como también cumplió con la cláusula decima octava

Que de lo antes señalado se evidenció que en el contrato privado de opción de compra venta, existen estipulaciones o cláusulas que son comunes para ambas partes. Que hay que dejar claro que cuando se suscribe un contrato de opción de compra venta, el lapso de tiempo que se fije en el contrato es para darle cumplimiento por ambas partes a lo establecido en el mismo y vencido ese plazo queda sin efecto el contrato.

Trabada como ha quedado la litis, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes está obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil en el 1.354, que establecen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido exento de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, con dichas normas no cabe duda que se refieren a la carga de la prueba pero de un contrato civil, entonces para poder determinar si el presente contrato puede ser objeto de resolución como sanción al incumplimiento del mismo debemos analizar y valorar quien incumplió.

Ahora bien, la parte actora demandó la resolución del contrato de opción de compra venta sobre un inmueble que está debidamente descrito anteriormente por cuanto aduce que el demandado no cumplió con la compra de la vivienda bifamiliar ya que no se ha celebrado el contrato definitivo de compra venta, que se pacto la venta del inmueble en 540.000 bolívares, que no ha cumplido con el pago a pesar de que se pactó que se pagaría la inicial por anticipos y que admite la parte actora que recibió 190.000 bolívares en efectivo –no es materia de prueba- que corresponde al anticipo pero que los 340.000 no los ha cumplido pero el mismo actor admite que recibió 100.000 bolívares-tampoco en objeto de discusión- que también corresponde al anticipo lo que sin ningún esfuerzo la deuda restante es de 240.000 bolívares. Seguidamente el demandado se defendió con una contestación muy genérica sin embargo se puede decir que adujo que la demandante no fue diligente en la tramitación del crédito hipotecario, que si es cierto que se comprometió al pago tal y como se estableció, pero que la demandante no ha señalado hora y fecha para la protocolización del documento definitivo y que este sería el momento en que el pagaría el resto del monto pactado.

Revisemos entonces el contrato ya que como bien es sabido es ley entre las partes y de esta forma observamos que sobre el precio -clausula 4- no hubo ninguna objeción por ninguna de las partes por lo tanto no está en discusión y así se decide.

Sobre la forma de pago –clausula 5- del precio tampoco hubo objeción de ninguna de las partes por lo tanto no es objeto de discusión y así se decide.

Pero en esta misma clausula se estipuló que los 350.000 bolívares restantes -ya que como se dijo antes, ambas partes aceptaron los anticipos- se pagarían en el momento de la protocolización del documento definitivo que le correspondería redactar y presentar a la demandante pero una vez que el demandado haya hecho las gestiones para la tramitación y aprobación de un crédito hipotecario-clausula séptima- y se estableció como tiempo útil para tal gestión de noventa días continuos contados desde la firma del documento de opción de compra venta la cual se firmó el 22 de abril de 2013 tal y como consta al final del documento de opción de compra venta privada y que cursa a los folios del 26 al 28 con sus vueltos el cual ya fue valorado adquiriendo valor probatorio por haber sido aceptado por ambas partes, lo que significa que los noventa días se cumplieron el 22 de julio de 2013 o sea que iba a depender de la aprobación de ese crédito hipotecario la venta definitiva sin embargo se desprende de las pruebas aportadas por el demandante que cursan a los folios 71 ,72, 73, que la parte demandante presentó los recaudos al Banco Mercantil cumpliendo con su obligación tal y como quedó demostrado en documento que está firmado y sellado como recibido el 18 de julio de 2013 o sea dentro de los noventa días pero observa quien decide que, el mismo demandado de auto le presentó una carta explicativa- meses después- el 7 de enero de 2014 folio 92 la cual no fue impugnada adquiriendo valor probatorio ya que se trata de una confesión escrita del demandado a la demandante donde le informa que su crédito fue negado por la institución financiera, pero es de observar que no se señala por culpa de quien no se aprobó dicho crédito a pesar de que el demandado era quien debió tramitar y hacer las gestiones ante el banco, y que solicitaba una prorroga de 15 días para pagar el precio restante lo cual entiende quien decide que efectivamente el demandado de auto no cumplió con la clausula séptima que la venta dependería de la aprobación del crédito hipotecario lo cual es evidente que fue negado y a pesar de esta situación continuo el demandante recio a cumplir con su obligación ya que cuando contesta la demanda afirma que cumpliría cuando se le presente el documento de venta lo cual de acuerdo al contrato no fue así como se pacto, ya que sería con la aprobación del crédito o en su defecto ha debido el demandado una vez que se le negó el crédito hipotecario ha podido hacer una oferta real de pago ante un tribunal y consignar el resto del precio si de verdad quería pagar la totalidad pero observa también quien decide que si el contrato se firmó en abril de 2013 como es que hasta la presente fecha el demandado de auto no ha hecho ninguna gestión judicial para solventar su situación tuvo que esperar que el actor accionara para hacer alegaciones inútiles de cumplimientos, con todo los argumentos y razones de hecho y de derecho ante esta situación no cabe duda que el demandado de auto ha incumplido con el contrato privado de opción de compra venta específicamente la clausula séptima ya que no pagó en su oportunidad el resto del contrato y por cuanto su venta dependía de la aprobación de crédito el cual fue negado y el demandado nada aportó para contradecir su propio argumento cuando manifestó por escrito que su crédito había sido negado aunado al hecho de que el mismo demandado cuando contestó alego que había que dejar claro que cuando se suscribe un contrato de opción de compra venta, el lapso de tiempo que se fije en el contrato es para darle cumplimiento por ambas partes a lo establecido en el mismo y vencido ese plazo queda sin efecto el contrato, lo que efectivamente aquí sucedió que pasaron los 90 días sin que el demandado cumpliera con su obligación de pagar el resto del precio pactado y así se decide.

En cuanto a la reconvención propuesta por el demandado de auto y revisada como ha sido la misma se evidencia que, la reconvención tiene que ser distinta su esencia al del juicio principal tal y como así lo establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien de la revisión se evidencia que fue propuesta con fundamento en que la demandante reconvenida cumpla con el contrato de opción de compra venta privada demandando las misma clausulas del juicio principal o sea que no se protocolizó el documento definitivo de venta o que los tramites eran por cuenta del demandante en fin no hay nada diferente con el juicio principal y en cuanto a las pruebas son las mismas que se promovieron en el juicio principal lo que constituye sin lugar a dudas una improcedencia de la reconvención y así se decide.

En consecuencia éste Tribunal por el razonamiento vertido, encuentra que el recurso no contiene el fundamento suficiente para cambiar la decisión del a-quo, por lo que corresponde declararlo sin lugar y así se decide.

DECISIÓN

Por todos los argumentos precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el dieciséis de septiembre de 2015 (16-11-2015) por el abogado O.J.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.974 en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano A.J.B.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.149.451, contra la sentencia dictada el doce de agosto de dos mil quince (12-08-2015) por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien declaró: 1) con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta; 2) resuelto dicho contrato; 3) sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada; 4) ordena a la actora reintegrar al demandado la suma de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) por concepto de anticipo recibidos en ocasión del contrato de compra venta, y 5) condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente.

Se condena en costas a la parte recurrente.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe el primero de febrero de dos mil dieciséis. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las tres de la tarde (3:00p.m.).

La Secretaria,

Abg. L.V.M.