Decisión nº 10-1559 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 21 de Febrero de 2011

Fecha de Resolución21 de Febrero de 2011
EmisorJuzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMaria Elena Cruz Faria
ProcedimientoResol. De Contrato. E Indemniz. Daños Y Perjuicios

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiuno de febrero de dos mil once

200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2010-000154

DEMANDANTE: CONSTRUCTORA GRAN ARFER, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el Nº 29, tomo 2-A, en fecha 13 de enero de 1992, en las personas de sus socios constitutivos, ciudadanos A.J.F.P. y A.T.M. de Ferrer, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.323.018 y V-5.921.261, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Carora, estado Lara.

DEMANDADO: RENY S.C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.938.871, domiciliado en la ciudad de Carora.

APODERADOS: G.M.S.D., J.G.P.U. y P.J.P.R., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 2.153, 90.124, y 1.943, respectivamente, domiciliados los dos primeros en esta ciudad de Barquisimeto y el último de los nombrados en la ciudad de Carora, estado Lara.

EXPEDIENTE:Nº 10-1559 (Asunto: KP02-R-2010-000154).

MOTIVO: Resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios.

SENTENCIA: Definitiva.

Se inició el presente juicio de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, mediante demanda interpuesta en fecha 18 de diciembre de 2008, por el abogado en ejercicio L.I.C.C., en su condición de apoderado judicial de la firma mercantil Constructora Gran Arfer, C.A., contra el ciudadano Reny S.C.M., con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.167 del Código Civil. (fs. 02 al 04 y anexos del 05 al 24).

Por auto de fecha 09 de enero de 2009, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en la ciudad de Carora, admitió la demanda y ordenó la citación del demandado (f. 25). Por diligencia de fecha 12 de marzo de 2009, el demandado se dio por citado (fs. 49 y 50).

Mediante escrito de fecha 13 de abril de 2009, el ciudadano Reny S.C.M., debidamente asistido por los abogados J.G.P.U. y P.J.P.R., presentó escrito de contestación a la demanda (fs. 52 al 61).

Dentro del lapso probatorio, la parte actora consignó en fecha 30 de abril de 2009, escrito de pruebas que obra agregado a los folios 67 al 70, con anexos desde el folio 71 al 78, y la parte demandada promovió su escrito en fecha 04 de mayo de 2009, el cual corre inserto de los folios 79 al 122, con anexos que van del folio 123 al 153. En fecha 11 de mayo de 2009, el abogado L.C.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandada (fs. 154 al 156), la cual fue declarada sin lugar por auto de fecha 19 de mayo de 2009 (fs. 157 al 159), en el que además se admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha 22 de mayo de 2009, se designaron los expertos que practicarían la experticia promovida por la parte demandante en el escrito probatorio (fs. 163 y 164), los cuales prestaron juramento de ley en fecha 02 de junio de 2009 (fs. 181 y 182). En fecha 18 de junio de 2009, fue practicada la inspección judicial en la calle Lisboa entre prolongación de la carrera Portugal y S.d.O., sector San Agustín, promovida por la parte demandante (fs. 192 y 193).

En fecha 01 de julio de 2009, los ciudadanos D.A.M.L., A.B. y G.R., en su condición de expertos designados, consignaron el respectivo informe pericial (fs. 196 al 219).

Por auto de fecha 02 de octubre de 2009, se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, los cuales fueron consignados en fecha 27 de octubre de 2009, por ambas partes, insertos los de la parte actora en los folios 267 al 269, y los de la parte demandada en los folios 271 al 297, y anexos desde el folio 298 al 305. En fecha 30 de octubre de 2009, el abogado L.C.C., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito contentivo de las observaciones a los informes (fs. 307 al 309).

El Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en la ciudad de Carora, dictó sentencia definitiva en fecha 24 de noviembre de 2009, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de mandato de gestión y ejecución, y de daños y perjuicios incoada por la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., contra el ciudadano Reny S.C.M., se confirmó el contrato de mandato de gestión y ejecución, celebrado el 29 de diciembre de 2006, sobre la vivienda ubicada en el conjunto residencial San Joaquín, parcela Nº SJ-05, ubicada en la calle Lisboa entre la prolongación de la carreras Portugal y S.d.O., sector San Agustín, de la ciudad de Carora, estado Lara; alinderado así: norte: con la parcela Nº SJ-01; sur: con calle 26 (Lisboa); este: con terreno (estacionamiento) propiedad de L.M., y; oeste: con la calle interna del Conjunto Residencial, que es su frente; se condenó en costa la parte perdidosa por haber resultado vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (fs. 310 al 320). Mediante diligencia de fecha 22 de enero de 2010 (f. 336), el abogado L.C.C., apoderado judicial de la parte actora, interpuso el recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos por auto dictado en fecha 29 de enero de 2010 (f. 342).

En fecha 12 de febrero de 2010 (f. 344), fue recibido el expediente en el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental. En fecha 13 de abril de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes (fs. 363 al 370). En fecha 07 de julio de 2010, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental declinó la competencia para uno de los tribunales superiores con competencia en la materia mercantil (fs. 375 al 384).

En fecha 30 de septiembre de 2010, fue recibido el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara (f. 399), y en fecha 06 de octubre de 2010 (fs. 400 al 404), se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se aceptó la declinatoria de competencia. Por auto de fecha 15 de octubre de 2010, se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus escritos de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia (f. 405).

Por auto de fecha 15 de octubre de 2010 (f. 406), se acordó la notificación de la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., en virtud del escrito presentado en fecha 23 de julio de 2010, por el abogado L.C.C., a través del cual renunció al poder que le fuera otorgado por la precitada empresa.

En fecha 17 de noviembre de 2010, se dejó constancia que venció la oportunidad para que las partes presentaran sus informes y ninguna los presentó, en consecuencia se dio inicio al lapso para la publicación de la sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (fs. 408 y 409). Por auto de fecha 31 de enero de 2011, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los quince (15) días de despacho siguiente (f. 409).

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este juzgado lo hace en los siguientes términos:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de enero de 2010, por el abogado L.C.C., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de noviembre de 2009, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en la ciudad de Carora, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de mandato de gestión y ejecución, e indemnización de daños y perjuicios, incoada por la Constructora Gran Arfer, C.A., contra el ciudadano Reny S.C.M.; confirmó el contrato de mandato de gestión y ejecución, celebrado el 29 de diciembre de 2006, sobre la vivienda ubicada en Residencias San Joaquín, parcela Nº SJ-05, en la calle Lisboa entre la prolongación de las carreras Portugal y S.d.O., sector San Agustín, de la ciudad de Carora, estado Lara, y en consecuencia condenó en costas a la parte actora.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Por su parte, el artículo 1.271 eiusdem establece que el deudor está exonerado, siempre que demuestre que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. En consecuencia, demostrada la existencia de la obligación y su incumplimiento, se presume la culpa del deudor, salvo que rompa el vínculo causal, mediante la demostración de una causa extraña no imputable.

En cuanto a los daños son resarcibles todos aquellos derivados de la pérdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado. En todo caso, el deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo, conforme a lo establecido en el artículo 1.274 del Código Civil.

En este sentido, se observa que el abogado L.I.C.C., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, alegó que en fecha 29 de diciembre de 2006, su representada celebró un contrato de mandato de gestión y ejecución, con el ciudadano Reny S.C.M., referido a los actos inherentes y conexos para la construcción de un inmueble; que de acuerdo a lo contemplado en la cláusula cuarta, se estimó prudencialmente el valor de noventa y siete mil cuatrocientos ochenta y dos bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 97.482,25); los cuales conforme a la cláusula sexta, el demandado se comprometió en dar un anticipo de treinta y un mil setecientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 31.784,65), discriminados de la siguiente forma: la primera de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por concepto de apartado de la vivienda, y el remanente en diez (10) cuotas mensuales de cuatrocientos setenta y ocho bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 478,46), para un total a pagar de veintiún mil setecientos ochenta y cuatro bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 21.784,65), y un resto de diecisiete mil bolívares (Bs. 17.000,00), garantizado con una letra de cambio, pagadera sin aviso y sin protesto en fecha 30 de noviembre de 2007; que tal y como lo contempla la cláusula décimo segunda, la garantía final de adjudicación viene determinada por el fiel cumplimiento, por parte del demandado, de las obligaciones que se generaron con ocasión al contrato, lo cual ha originado serios perjuicios a la parte demandante, en virtud de que, si bien es cierto que, la obra está en ejecución, se ha visto retardada para su entrega, en razón de la mora del demandado; asimismo manifestó que el demandado incumplió con el pago de la letra de cambio; que por las razones anteriormente expuestas demandó al ciudadano Reny S.C.M., por resolución del contrato de mandato y ejecución, así como la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

Por su parte el ciudadano Reny S.C.M., debidamente asistido de abogado, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho expuesto por la parte actora en su escrito libelar, y al efecto indicó que la obra estuvo paralizada varios meses, en razón de la negativa del ciudadano A.F., en contratar el personal del sindicato bolivariano, hasta que en fecha 14 de abril de 2008 comenzó la obra; que el actor comenzó a presionarlo para que le depositara la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), aun cuando éste se encontraba consciente que no podía exigir más dinero, porque ya le habían depositado la parte de la inicial que consta en el contrato de compraventa; que el ciudadano A.F.d. manera intimante y amenazante convocó de manera individual a los compradores, con el objeto de participarles un aumento del 100% de las viviendas, en unos casos se les fijó un precio de doscientos tres mil trescientos once bolívares con tres céntimos (Bs. 203.311,03), y en otros casos hasta doscientos veintitrés mil bolívares (Bs. 223.000,00); que su representado se encuentra en presencia de una estafa y que ninguno de los compradores poseen ingresos para cumplir con el aumento; que el contrato de mandato traído como instrumento fundamental está viciado de nulidad, en virtud de que viola normas constitucionales y legales previstas en los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 1, 4, 7, 8 y 9 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda Principal, y en el artículo 143 de la Ley para Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicio. Asimismo, advirtió que el contrato en sus cláusulas primera y cuarta, contiene obligaciones marcadamente desproporciónales y ventajosas para la parte demandante.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, estima esta sentenciadora que debe analizarse, como punto previo, la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, y ello en virtud de la denuncia por estafa inmobiliaria formulada por el demandado en su escrito de contestación a la demanda.

En este sentido se observa que, la sociedad mercantil Constructora Gran Arfer, C.A, celebró en fecha 29 de diciembre de 2006, un contrato que denominó como de “mandato de gestión y ejecución”, con el ciudadano Reny S.C.M., con el fin de construir a cuenta y riesgo de la constructora y adquisición por parte del mandatario, un inmueble signado con la parcela SJ-05, en la calle Lisboa entre la prolongación de las carreras Portugal y S.d.O., sector San Agustín, de la ciudad de Carora, estado Lara. El demandado por su parte alegó que, en fecha 24 de mayo de 2006, la junta directiva de la Caja de Ahorros de Enelbar celebró una asamblea de socios en la que se acordó la venta de un terreno de su propiedad, con la finalidad de desarrollar un proyecto urbanístico constituido por quince (15) viviendas de razón social para los socios de la caja de ahorro y trabajadores de Enelbar, y que el representante de la compañía Gran Arfer, C.A., ciudadano A.F., se comprometió con el presidente de la caja de ahorro a construir las casas por el precio de ochenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs .F. 88.000,00), con la condición de que le fuera acordada la compra del terreno por la cantidad de sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 60.000,00), así como, también se comprometió a gestionar los préstamos por el régimen de subsidios habitacionales del gobierno nacional y la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda Principal.

En consecuencia, se evidencia que el objeto del contrato lo constituye la construcción y compra venta de un inmueble destinado a la vivienda familiar de los integrantes de la Caja de Ahorros de Enelbar, por un precio acordado de antemano entre el vendedor y el comprador, y que sería cancelado por el deudor en dinero en efectivo, como anticipo y el resto a través del empleo de los subsidios dados por el Gobierno Nacional para facilitar el acceso a la vivienda, y con especial aplicación de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de vivienda principal.

Ahora bien, ha sido de uso común de los promotores de construcciones privadas destinadas a la vivienda principal, celebrar contrataciones a futuro bajo diferentes modalidades opciones de compra venta, mandato para compra de vivienda, etc., en los que el comprador se obliga a adquirir la vivienda en proyecto o en construcción en un plazo determinado o indeterminado por lo general, por una cantidad de dinero, que aunque en principio es determinado, no obstante en la mayoría de ellas se establece que corresponde al comprador o mandatario de la vivienda, pagar adicionalmente el Índice Nacional de Precio al Consumidor que fije el Banco Central de Venezuela, el cual será adicionado al precio original convenido en la negociación.

El acceso de las personas naturales a una vivienda principal digna y propia es un derecho fundamental del ser humano, el cual debe ser defendido y garantizado. El artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece que “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitad que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos”.

En este sentido y con fundamento a lo dispuesto en los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con base al estado social de derecho y de justicia, se estableció una responsabilidad compartida de los promotores de vivienda con el estado, para coadyuvar en la satisfacción de las personas a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales, con mayor énfasis en las empresas particulares que están autorizados para operar en el área de la política habitacional. Así mismo se analizó la libertad contractual, para concluir que las personas no pueden obtener ventajas usurarias, o realizar contratos, donde existe una marcada desigualdad entre los riesgos y las ganancias derivadas de la negociación de la vivienda.

En la actualidad, dada la gran cantidad de denuncias formuladas por estafas inmobiliarias, se han iniciado averiguaciones penales y administrativas a los fines de sancionar a los autores de los delitos, se han decretado medidas privativas de libertad y medidas cautelares para impedir que dispongan u oculten los bienes con los cuales pueden responder a los compradores. De esta gran cantidad de casos, se han detectado asuntos de empresas promotoras, en las que construir los inmuebles no es el objetivo, sino captar el dinero para invertirlo en bonos, mercados de divisas, inversiones en inmuebles ubicados en el extranjero, etc. En otros casos, se ha observado que las unidades habitacionales son vendidas varias veces, de manera que mientras un comprador espera la entrega del bien, otro es persuadido para que adquiriera el inmueble, mientras la obra se demorara. Así mismo se convoca al comprador y se le informa de la necesidad de pagar un ajuste de precio, que termina elevando el valor del bien fijado en un primer contrato, y cuyo incremento es incluso superior al INPC, con lo cual logran desanimar al comprador, para terminar vendiendo el inmueble a un precio mayor a otro comprador; producto del desánimo el comprador desiste de la negociación, y la promotora le devuelve sólo parte del dinero, que oscila entre el 20% y 30%, y el resto se le retenía para cubrir los costos que había pagado desde el momento de haber firmado el contrato; el mínimo atraso representa la rescisión unilateral de la negociación por parte de la promotora. Se ha observado además que las promotoras de las viviendas realizan pactos o alianzas estratégicas con las instituciones bancarias para que les financien las obras a precios preferenciales, y posteriormente conceden esas mismas instituciones créditos al comprador, los cuales son empleados para disminuir la deuda adquirida por el promotor; los créditos se conceden bajo la modalidad de créditos hipotecarios y no por la Ley de Política Habitacional, que obliga al comprador a justificar altos ingresos, plazos más corto, y a una tasa de interés mayor. Por último, se han detectado denuncias derivadas del incumplimiento de las promotoras en cuanto a ejecución de la obra, respecto a lo que fue ofrecido o proyectado al momento de contratar. Todos éstos hechos son investigados actualmente por la Fiscalía del Ministerio Público, por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminológicas, así por el Indepabis.

En el caso de autos, se evidencia que, aunque fue denominado por las partes como un contrato de un mandato de gestión y ejecución, no obstante se trata de un contrato de compra venta cuyo objeto lo constituye la adquisición de una vivienda familiar, suscrito en fecha 29 de diciembre de 2006, en el que, el vendedor o promotor se comprometió a gestionar la adquisición de un inmueble constituido por una casa de habitación, que sería construida por cuenta y riesgo del comprador antes del 30 de noviembre de 2007, salvo que las condiciones de suministro de materiales en el país así lo permitan; mientras que el comprador se comprometió a pagar un precio que será pagado mediante una inicial, y varias cuotas mensuales y consecutivas, que de no ser pagadas en su oportunidad acarrearía la aplicación del índice inflacionario que determine el Banco Central de Venezuela. Respecto al anterior particular observa esta sentenciadora que, tal cláusula comporta un trato desproporcional, por cuanto no se estableció una consecuencia igual para el retraso en la entrega de la obra por parte de la promotora, y por el contrario en la cláusula décima primera del contrato se estableció que si el incumplimiento se atribuye a la mandataria, solo está obligada a devolver la suma consignada y a título de cláusula penal por la totalidad de los eventuales daños y perjuicios e intereses generados, los intereses que hayan devengado conforme a la tasa promedio que los seis principales bancos comerciales del país remuneren por sus depósitos de ahorros a la vista, todo lo cual comporta un trato desigual respecto a dos sujetos que se encuentran en situaciones económicas completamente desiguales.

Observa además esta juzgadora la existencia de cláusulas abusivas, tales como la prevista en la cláusula décima segunda, en la que la garantía de la adjudicación está supeditada al fiel cumplimiento de las obligaciones de pago por parte del comprador, y en caso contrario se faculta a la promotora a su libre elección, a sustituir dicha adjudicación por otra de igual características. Así mismo la cláusula octava que establece el pago de gastos de operación de compra venta y honorarios de gestión prohibidos por la ley.

De igual manera se observa que, el contrato objeto del presente juicio fue celebrado con posterioridad a la publicación de la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de enero de 2002, en la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda por derechos e intereses difusos o colectivos ejercida por los ciudadanos C.A.B.S., Presidente de la Asociación Civil Deudores Hipotecarios de Vivienda Principal y otros, contra la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras y del C.D.d.I. para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, el C.B.N. y la Asociación Bancaria Venezolana.

Se observa además que conforme consta del sello húmedo de la Oficina Receptora de Documentos, la presente demandada fue instaurada en fecha 18 de diciembre de 2008, es decir a poco más de un mes de haber entrado en vigencia la resolución Nº 98, de fecha 05 de noviembre de 2008, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008, en la que se prohibió el cobro del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), cualquier otro ajuste por inflación, ni el cobro de intereses de financiamiento después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta. Se estableció además en dicha resolución en su artículo 4 que en ningún caso el comprador de la vivienda soportará el impacto económico derivado del retraso en la culminación o entrega de la obra.

Establecido lo anterior, se evidencia de las actas que el actor a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, consignó como instrumento fundamental: 1) copia simple del contrato de mandato, suscrito por el ciudadano Reny S.C.M. y la sociedad mercantil Constructora Gran Arfer, C.A (fs. 07 al 10), el cual al haber sido aceptado por ambas partes se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Del mencionado contrato se evidencia que la supuesta “mandataria”, Constructora Gran Arfer, C.A., se comprometió a gestionar en nombre y representación del denominado “mandante”, todo lo concerniente a la adquisición de un inmueble constituido por una casa de habitación, cuyas características y linderos constan suficientemente en dicho contrato; que el precio del inmueble en construcción se estimó en la cantidad de noventa y siete millones cuatrocientos ochenta y dos mil doscientos cincuenta bolívares sin céntimos (Bs. 97.482.250), tomando como referencia el precio de los materiales para el 30 de agosto de 2006, para lo cual se estableció una inicial de treinta y un millones setecientos ochenta y cuatro mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 31.784.650), que serían cancelados de la manera siguiente: diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), que la mandataria declarada haber recibido como apartado en dinero en efectivo y el saldo, que sería pagado de manera fraccionada por cuotas mensuales consecutivas de cuatrocientos setenta y ocho mil cuatrocientos sesenta y cinco bolívares (Bs. 478.465,00), contados a partir de la fecha del contrato, y la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00), el día 30 de noviembre de 2007, fecha para la cual se acordó que debería estar culminada la construcción de la vivienda. Se estableció una cláusula resolutoria en el sentido de que la falta de pago o incumplimiento de las obligaciones establecidas por parte del mandante, faculta a la mandataria para resolver unilateralmente el contrato y retener las cantidades indicadas en la cláusula novena, como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. El saldo restante sería cancelado con la suma de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,00), en el caso de ser aprobado el crédito habitacional, así como la cantidad de veinte millones seiscientos noventa y siete mil seiscientos bolívares (Bs. 20.697.600,00), de aprobarse el subsidio gubernamental, caso contrario deberían ser cancelados por el mandante.

Ahora bien, para demostrar el incumplimiento de la parte demandada, el apoderado judicial de la parte demandada promovió original de la letra de cambio signada con el Nº 11/11, girada en fecha 29 de diciembre de 2006, emitida por Constructora Gran Arfer, C.A., a nombre del ciudadano Reny S.C.M., por la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00); copias simple de la planilla de depósito bancario N° 16259060, realizado en la entidad financiera Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, por el ciudadano Reny S.C.M., a la cuenta corriente N° 04100005890051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) (fs. 12); al folio 13 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 17750816, de fecha 14 de noviembre de 2006, realizada por el ciudadano Renny Camacaro, a la cuenta corriente N° 04100005890051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00); al folio 14 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 17582198, de fecha 27 de octubre de 2006, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 04100005890051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00); al folio 15 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 18142395, de fecha 02 de febrero de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 04100005890051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos setenta y ocho mil doscientos cincuenta (Bs. 478.250,00); al folio 16 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 18392102, de fecha 28 de febrero de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 04100005890051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos setenta y ocho mil doscientos cincuenta (Bs. 478.250,00); al folio 17 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 18392008, de fecha 30 de marzo de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 04100005890051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00); al folio 18 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 18520992, de fecha 04 de mayo de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 04100005890051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos setenta y ocho mil doscientos cincuenta (Bs. 478.250,00); al folio 19 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 1863470, de fecha 01 de junio de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 0051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00); al folio 20 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 18520991, de fecha 04 de julio de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 0051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00); al folio 21 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 20120177, de fecha 10 de agosto de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 0051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00); al folio 22 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 20160558, de fecha 10 de octubre de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 0051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00); al folio 23 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 20160559, de fecha 10 de octubre de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 0051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00); al folio 24 corre inserta copia simple de la planilla de depósito bancario N° 19266459, de fecha 31 de octubre de 2007, realizada por el ciudadano Reny Camacaro, a la cuenta corriente N° 0051005740, perteneciente a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,00). Los anteriores documentos no fueron impugnados por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, razón por la cual se aprecian en lo que respecta a los pagos efectuados por la parte demandada los días y cantidades expresadas en los depósitos bancarios y así se declara.

En el escrito de promoción de pruebas reprodujo y ratificó los medios probatorios consignados en el escrito libelar; asimismo consignó las siguientes pruebas documentales: copia certificada del documento de compra-venta, suscrito entre CAPRENELBAR, y Constructora Gran Arfer, C.A., sobre un lote de terreno propiedad del primero de los nombrados, con un área aproximada de tres mil setenta y dos metros cuadrados (3.072 m²), ubicado en el sector San Agustín, Urbanización San Agustín de la ciudad de Carora, Municipio Torres del estado Lara, cuya documental se promovió a los fines de demostrar que el acto traslativo de propiedad a título oneroso no está sometido a condición alguna (fs. 71 al 73), el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; copia simple de memoria descriptiva del proyecto del conjunto habitacional, certificada por Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo, con el objeto de demostrar que el mismo no fue diseñado bajo el esquema de viviendas de interés social (fs. 74 al 77), la cual se desecha por inconducente; copia simple de la denuncia de fecha 27 de junio de 2007, interpuesta ante la comandancia de la Guardia Nacional de la ciudad de Carora, con motivo de la irrupción del Sindicato Bolivariano de la Construcción del Municipio Torres, con la referida prueba se pretende demostrar la comisión del delito de invasión de dichos miembros, lo que trajo como consecuencia el atraso de la obra (f. 78). La anterior prueba se desecha del procedimiento, por cuanto además de tratarse de un documento privado promovido en copia simple, y al emanar de terceros, debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió la prueba de inspección ocultar a los fines de dejar constancia: 1) si la obra está en ejecución y cuándo es su culminación y 2) si los materiales utilizados en la misma son de óptima calidad. Con la referida prueba pretenden desvirtuar la afirmación de que los insumos usados en la obra son de baja calidad. La referida inspección se llevó a cabo el 18 de junio de 2009 (fs. 192 y 193), de la cual se evidencia que en la vivienda signada con las siglas SJ-05 del ciudadano Reny S.C.M., se encuentra diseminados materiales para la construcción tales como: madera, arena, equipos mezcladores de concreto, personal obrero, madera, con lo que se demuestra que la obra se encuentra en ejecución; que lo materiales utilizados para la construcción de la obra, se encuentra en buen estado de conservación y que existe una variedad de arena en la cual se determina el recién vaciado. La anterior prueba se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Promovió la prueba de experticia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó se oficiara a la Dirección Municipal de Desarrollo Urbano, a los fines de que fuera designado un funcionario de dicho organismo, para que dejara constancia del porcentaje de obra ejecutado, la naturaleza no social de las viviendas, la calidad de los materiales utilizados y el valor real actual de las mismas, cuyas resultas obran del folio 196 al 219, en la que se llegó a la conclusión que el valor de la vivienda unifamiliar pareada, identificada con las siglas SJ-05, ubicada en el parcelamiento Residencias San Joaquín, en la calle Lisboa entre las carreras S.d.O. y Portugal, de la ciudad de Carora, Municipio Torres del estado Lara, asciende a la cantidad de trescientos cuarenta y cuatro mil setenta y dos bolívares fuertes con veinticuatro céntimos (Bs. F. 344.072,24), y a futuro en su estado terminado a la cantidad de cuatrocientos cuatro mil setecientos noventa bolívares fuertes con ochenta y siete céntimos (Bs. F. 404.790,87), y por último, que no se tratan de viviendas de carácter social. La anterior prueba se desecha del procedimiento por ser impertinente a la presente causa, toda vez que no constituye un hecho controvertido, el valor actual del inmueble, si no el cumplimiento culposo o no de las obligaciones contractuales.

Promovió la actora la prueba de informes, por lo que solicitó se oficiara a Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, a los fines de que informara si para la ejecución del proyecto Conjunto Residencial San Agustín, su representada solicitó y le fue aprobado para tales fines, un crédito a constructor o por el contrario, para llevar a cabo la obra, se sirvió de fondos públicos para tal propósito, cuya resulta consta al folio 221, en la que se informó que le fue aprobado a Constructora Gran Arfer, C.A., un crédito a constructor, signado con el N° 005-700006-6, con recursos propios de la referida institución bancaria, y aclaró que dichos recursos no provienen del fondo mutual habitacional ni de ningún fondo público. La anterior prueba se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicitó a la parte contraria, exhibiera el documento de compra venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio, así como la declaración jurada de no poseer vivienda, cuyas resultas no consta a los autos.

Por su parte, el ciudadano Reny S.C.M., debidamente asistido de abogado, reprodujo el mérito favorable de los autos, igualmente promovió el valor probatorio de las siguientes documentales marcadas 1, 2, 6-1, 6, 6-3, 6-2, 25, 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 26, insertas a los folios 76-78, 79-82, 91, 91-96, 315-408, 150-224, 225-283, 284-304, 304-305, 306-307, 309-311 y 312-313, anexas al escrito de promoción de pruebas inserto en el asunto KP12-V-2008-000162. En efecto, promovió las siguientes documentales: marcado “3”, Original del contrato de mandato, con su respectivo plan de venta, suscrito en fecha 29 de diciembre de 2006, por el ciudadano Reny S.C.M. y la Constructora Gran Arfer, C.A. (fs. 123 al 127), valorado supra; plan de venta del inmueble (f. 123), el cual se desecha por haber sido impugnado por la parte actora; marcado “4”, original del acta suscrita en fecha 20 de agosto de 2007, suscrita por el ciudadano Reny S.C.M. y la Constructora Gran Arfer, C.A., en la cual acuerdan en una prórroga de dos a tres meses del tiempo originalmente acordado para culminar la construcción de la vivienda. Este instrumento fue impugnado en su contenido y firma, y no haberse demostrado su autenticidad se desecha del procedimiento (f. 128); marcado “5”, Original del plan de venta de fecha 10 de septiembre de 2008, sobre la vivienda principal SJ-05 del Conjunto Residencial San Joaquín, pre-vendida al ciudadano Reny S.C.M. (fs. 129 y 130); marcado “6-3”, Copia simple de la comunicación de fecha 23 de mayo de 2008, emitida por Constructora Gran Arfer, C.A., a los ciudadanos Greiso A.M.P., O.J.I., Renny S.C. y Otros, en la cual informa sobre el retraso en la culminación de la obra por problemas sindicales (f. 131. Los anteriores medios probatorios fueron impugnados por su adversario, razón por la cual se desechan de la presente causa; marcado “7-1”, copia simple de planilla de depósito en la entidad de ahorro y préstamo Casa Propia, de fecha 27 de octubre de 2006, por la cantidad de Bs.3.000.000,00, a la cuenta de Constructora Gran Arfer, C.A. (f. 132); marcado “7-2”, Copia al carbón con sello húmedo de la planilla de depósito N° REF. 86076288, de fecha 10 de abril de 2008, realizada a la cuenta N° 0410-0005-87-0051020398, perteneciente al ciudadano J.H.C.L., por la cantidad de mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.500,00), la cual fue realizada por el ciudadano Renny S. Camacaro (f. 133); marcado “7”, Copia al carbón con sello húmedo de la planilla de depósito N° REF. 41621888, de fecha 08 de mayo de 2008, realizada a la cuenta N° 0410-0005-87-0051020398, perteneciente al ciudadano J.H.C.L., por la cantidad de mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.500,00), la cual fue realizada por el ciudadano Renny S. Camacaro (fs. 134 y 135); marcado “7-1.2”, Copia al carbón con sello húmedo de la planilla de depósito N° REF. 56659968, de fecha 04 de abril de 2008, realizada a la cuenta N° 0410-0005-87-0051011653, perteneciente al ciudadano A.J.F.P., por la cantidad de cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 5.000,00), la cual fue realizada por el ciudadano Renny S. Camacaro (f. 136); marcado “8”, Copia al carbón con sello húmedo de la planilla de depósito N° REF. 37678836, de fecha 16 de junio de 2008, realizada a la cuenta N° 0410-0005-87-0051020398, perteneciente al ciudadano J.H.C.L., por la cantidad de mil novecientos doce bolívares fuertes (Bs. F. 1.912,00), la cual fue realizada por el ciudadano Renny S. Camacaro (fs. 137 y 138); marcado “9”, Copia al carbón con sello húmedo de la planilla de depósito N° REF. 56327928, de fecha 09 de julio de 2008, realizada a la cuenta N° 0410-0005-87-0051020398, perteneciente al ciudadano J.H.C.L., por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. F. 2.000,00), la cual fue realizada por el ciudadano Renny S. Camacaro (fs. 139 y 140); marcado “10”, Copia al carbón con sello húmedo de la planilla de depósito N° REF. 88366156, de fecha 11 de julio de 2008, realizada a la cuenta N° 0410-0005-87-0051020398, perteneciente al ciudadano J.H.C.L., por la cantidad de setecientos bolívares (Bs. F. 700,00), la cual fue realizada por el ciudadano O.I. (f. 141); marcado “10-1”, Copia al carbón con sello húmedo de la planilla de depósito N° REF. 35569538, de fecha 08 de agosto de 2008, realizada a la cuenta N° 0410-0005-87-0051020398, perteneciente al ciudadano J.H.C.L., por la cantidad de mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. F. 1.450,00), la cual fue realizada por el ciudadano Renny S. Camacaro (f. 142); marcado “22”, Original de la comunicación de fecha 09 de septiembre de 2008, emitida por Constructora Gran Arfer, C.A., al ciudadano Renny S.C.M., en la cual informan sobre la fecha de culminación de la obra será para el mes de marzo de 2009 (fs. 143). Los anteriores medios probatorios fueron impugnados por su adversario, razón por la cual se desechan de la presente causa

Promovió la parte demandada las originales de las letras de cambio signadas con los números 1/11, 2/11, 3/11, 4/11, 5/11, 6/11, 7/11, 8/11, 9/11, 10/11, con fecha de emisión 29 de enero de 2007, 28 de febrero de 2007, 31 de marzo de 2007, 30 de abril de 2007, 31 de mayo de 2007, 30 de junio de 2007, 31 de julio de 2007, 31 de agosto de 2007, 30 de septiembre de 2007 y 31 de octubre de 2007, respectivamente, por la cantidad de cuatrocientos setenta y ocho mil cuatrocientos sesenta y cinco bolívares (Bs. 478.465,00) cada una (fs. 144 al 153), las cuales se aprecian favorablemente en lo que respecta a la fecha de pago de las obligaciones contractuales.

Corre agregada a los folios 168 y 169 prueba de informes rendida por la Oficina Municipal de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano G/D P.L.T., en fecha 20 de mayo de 2009, en la cual remite anexo constancia de adecuación a las variables urbanas fundamentales, expedida a favor de la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., para la construcción de un parcelamiento de 15 viviendas unifamiliares denominadas Residencias San Joaquín. De la anterior prueba se desprende que la autorización para la construcción de las viviendas unifamiliares se expidió el 29 de marzo de 2007, es decir con posterioridad a la celebración del contrato objeto del presente juicio. La anterior prueba se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 01 de junio de 2009, rindió declaración el ciudadano J.G.G.G., quien declaró que conoce la obra en construcción por desempeñarse como delegado sindical, específicamente como Secretario de Finanzas del Sindicato de la Construcción; que la persona que contrataba a los trabajadores que prestaban servicios en la obra era el sr A.F., pero que el pago lo hacía la empresa Enelbar, porque el ciudadano A.F. no quería pagar según el tabulador de la construcción (fs. 178 al 180). La anterior testimonial se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Junto con el escrito de informes, la parte demandada promovió copia simple del instrumento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Torres del estado Lara, en fecha 24 de agosto de 2007, por medio del cual la entidad financiera Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., le otorgó un crédito para la construcción a la empresa Constructora Gran Arfer, C.A., por la suma de seiscientos noventa y nueve millones novecientos noventa mil bolívares exactos (Bs. 699.990.000,00), destinados a la construcción de quince (15) viviendas en el Sector San Agustín, de la ciudad de Carora, estado Lara, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. (fs. 249 al 256).

Ahora bien, se observa que en el contrato de mandato, suscrito por el ciudadano L.E.Á.P. y el ciudadano A.J.F.P., en su condición de director de la firma mercantil Constructora Gran Arfer C.A., se estableció en sus cláusulas lo siguiente:

“CUARTA: DEL PRECIO, SU ESTIMACIÓN: “LA MANDATARIA” queda facultada para concertar lo referente al precio del inmueble, en base a la estimación de NOVENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (97.482.250,°° Bs.); estimación ésta, hecha tomando en cuenta los precios y costos de materiales, equipos y mano de obra, vigentes en el mercado para el treinta (30) de agosto (08) del año dos mil seis (2006). PARAGRAFO ÚNICO: Al efecto “EL MANDANTE” declara que está en conocimiento de que en el caso de no estar cubierto el anticipo o partes de la inicial a sus respectivos vencimientos, conforme a lo previsto en la cláusula sexta de este contrato, la estimación se recalcularía tomando en cuenta el índice inflacionario (IPC) que determina mensualmente el Banco Central de Venezuela”. (…) SEXTA: DEL ANTICIPO DEL PRECIO: con el fin de que “LA MANDATARIA” pueda llevar a cabo el mandato que aquí se le confiere, “EL MANDANTE” se compromete a entregar a “LA MANDATARIA” por concepto de anticipo al precio estimado inicialmente del inmueble, la cantidad de TREINTA Y UN MIL MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS (31.784.650°° Bs.) de la manera siguiente DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (10.000.000,°° Bs.), que “LA MANDATARIA” declara haber recibido, como APARTADO, en dinero efectivo del curso legal en el País; y el saldo del anticipo ó INICIAL, o sea VEINTIUN MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS (21.784.650,°° Bs.), que “EL MANDANTE” deberá entregarlo a “LA MANDATARIA” en diez partes mensuales consecutivas de CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES SIN CENTIMOS (478.465°° Bs.), partiendo desde la fecha del presente contrato y DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (17.000.000,°° Bs.), con fecha tope del treinta de noviembre de dos mil siete, fecha para la cual debería estar culminada la construcción de la vivienda, siempre y cuando las condiciones de suministro de materiales en el país lo permitan; para facilitar el pago de las referidas cuotas y sin que ello implique novación de la obligación (…) La falta del pago del mismo o incumplimiento de las obligaciones aquí establecidas por parte de “El MANDANTE” con independencia de la cesión o no, de los giros faculta a “LA MANDATARIA” para resolver unilateralmente el presente mandato y a retener las cantidades indicadas en la cláusula novena del mismo, como indemnización por daños y perjuicios ocasionados, quedando en libertad “LA MANDATARIA” de comprometer la gestión a la cual se refiere este contrato, con personas distintas a la de “EL MANDANTE” (…)” DECIMA SEGUNDA: DE LA GARANTIA DE ADJUDICACIÓN: Es condición expresa del presente contrato, que para garantizar a “EL MANDANTE” la definitiva adjudicación del INMUEBLE escogido por “EL MANDANTE” y que se identifica en la cláusula segunda; tendrá que cumplir sin retrasos las obligaciones a las cuales se ha comprometido por ante este documento, caso contrario, “LA MANDATARIA” podrá a su libre elección, bien sustituir dicha adjudicación por otra de igual características constructivas o bien aplicar las causas de resolución previstas en este contrato (…)”.

Ahora bien, del análisis de las documentales promovidas tanto por la parte actora como la parte demandada se desprende que, el ciudadano Reny S.C.M., pagó de manera oportuna las cuotas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2007, y en lo que respecta a los meses de abril, mayo, junio, julio, septiembre, octubre y noviembre, fueron depositadas con un retrazo de días, lo cual en si mismo no puede considerarse como incumplimiento de la obligación. Por último, respecto a la cuota del mes de agosto, se observa que la misma fue pagada con más de un mes de retrazo, no obstante la acreedora recibió el pago y suscribió el recibo correspondiente. En lo que respecta a la cantidad de diecisiete mil bolívares (Bs. 17.000,00), pactados por concepto de la inicial del precio, si bien la parte demandada no logró demostrar haberla pagado antes del día 30 de noviembre de 2007, no obstante dicha obligación es de plazo pendiente, por cuanto en el contrato se estableció que el último pago se haría exigible cuando el inmueble estuviera concluido, condición ésta que no se encuentra cumplida, conforme consta en la prueba de inspección supra valorada.

En efecto, en la presente causa constituye un hecho plenamente demostrado que para el día 30 de noviembre de 2007, fecha de culminación establecida en el propio contrato, no había sido concluida la obra, más aun para el día 18 de junio de 2009, fecha en la que se practicó la inspección judicial que obra inserta a los folios 192 y 193, la misma se encontraba en ejecución, razón por la cual, a juicio de esta sentenciadora, existe un incumplimiento total y definitivo por parte de la parte actora y así se declara.

Por otra parte se observa que, la parte actora alegó una causa de eximente de responsabilidad, que no demostró en juicio, por cuanto si bien ambas partes reconocieron la existencia de un conflicto con los trabajadores del Sindicato de la Construcción, no obstante del análisis de las actas se desprende que la parte actora ni alegó ni demostró la fecha en que se solucionaron las disputas, la fecha en la que se reiniciaron los trabajos, y por tanto, la fecha en la que se hacía de nuevo exigible el cumplimiento de las obligaciones de pago por parte del deudor, más aun si las pruebas que presentó la demandada a los fines de comprobar las modificaciones de las condiciones originalmente pactadas, en lo que respecta a la fecha de culminación de la obra, fueron expresamente desconocidas por la representación judicial de la parte demandada.

Aunado a lo anterior se observa que, tal como fue alegado en los escritos de informes presentados por la parte demandada, el último pago convenido se hace exigible al momento de culminación de la obra, la cual para los efectos de la presente causa se encuentra concluida en un 85%, y por tanto, existe en consecuencia un incumplimiento total y definitivo de la empresa Constructora Gran Arfer, C.A.

Por último, observa esta juzgadora que la representación judicial de la parte demandada alegó en su escrito de informes de la primera instancia que, la actora en violación a la resolución conjunta del Banco Central de Venezuela y del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), de fecha 08 de enero de 2008, que regula el Índice Nacional del Precio al Consumidor, les trasladó el pago de los obreros, a cuenta del pago del precio de venta del inmueble, hecho éste que no se encuentra demostrado en juicio, toda vez que los medios probatorios que fueron promovidos para demostrar tal hechos, fueron impugnados por la parte actora en su oportunidad, razón por la cual ningún pronunciamiento puede hacerse al respecto y así se decide.

El artículo 1.168 del Código Civil establece que “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”, y por cuanto, en el caso que nos ocupa, la parte actora no ha cumplido con las obligaciones señaladas en el contrato, y que, por el contrario, la parte demandada cumplió con las obligaciones de pago asumidas en el contrato, y que la parte que resta de la inicial se encuentra sometida al cumplimiento de una condición, que hasta la presente no ha sido cumplida por la parte actora, quien juzga considera que la presente acción deberá ser declarada sin lugar y así se decide.

Como consecuencia de lo anterior, la indemnización de los daños y perjuicios, reclamados por el actor en su escrito libelar, conforme a lo establecido en cláusula décima segunda del contrato suscrito por las partes, así como la indemnización por lucro cesante, daños emergentes y gastos de negociación son improcedentes, y así se declara.

Por último, se evidencia de las actas que el ciudadano Reny S.C.M., en su escrito de contestación a la demanda, se excepcionó de su incumplimiento, en virtud de que la Constructora Gran Arfer, C.A., representada por el ciudadano A.F., no cumplió con las normativas contractuales suscritas, por lo que –a su decir-, el contrato objeto de la presente resolución se encuentra viciado de nulidad, por cuanto el mismo vulneró los dispositivos legales establecidos en los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en los artículos 1, 4, 7, 8 y 9 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda Principal, y en el artículo 143 de la Ley para Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicio. En este sentido considera esta juzgadora que, la pretensión de nulidad del contrato debió ser accionada por vía de la reconvención, o por acción autónoma, a los fines de garantizarle a las partes el derecho de defensa, fundamentalmente el derecho de alegar y probar la legalidad o no de las cláusulas contractuales, y al no hacerlo esta alzada se encuentra impedida de pronunciarse al respecto y así se decide.

En consecuencia de lo anteriormente expuesto, quien juzga considera que lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de enero de 2010, por el abogado L.C.C., en su condición de apoderado judicial de la firma mercantil Constructora Gran Arfer, C.A., en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de noviembre de 2009, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en la ciudad de Carora, y en consecuencia declarar sin lugar la demanda por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, incoada por el precitado abogado, en contra del ciudadano Reny S.C.M., y así se declara.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación formulado por el abogado L.C.C., en fecha 22 de enero de 2010, contra la sentencia definitiva de fecha 24 de noviembre de 2009, emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en la ciudad de Carora. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, incoada por el abogado L.I.C.C., en su condición de apoderado judicial de la firma mercantil Constructora Gran Arfer, C.A., contra el ciudadano Reny S.C.M., todos identificados a los autos.

Quedó así CONFIRMADA la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de noviembre de 2009, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en la ciudad de Carora.

Se condena en costas a la parte actora de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiún (21) días del mes de febrero de dos mil once.

Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.E.S.T.,

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo las 3.12 p.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.

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