El contrato preliminar en negociaciones de compraventa inmobiliaria

AutorTeresa Borges García
CargoUniversidad Católica Andrés Bello, Abogado. Universidad Central de Venezuela, Profesora de Práctica Jurídica ii. Universidad Santa María, Profesora de Derecho Inquilinario (postgrado). Directora Ejecutiva de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario. Miembro del Instituto Panamericano de Derecho Procesal. Coproyectista del Decreto Ley de ...
Páginas13-44
El contrato preliminar en negociaciones
de compraventa inmobiliaria
Teresa Borges garCía*
RVLJ, N.º 15, 2020, pp. 13-44.
Sumario
Introducción 1. Antecedentes 2. Función práctic a de este
tipo de contratos y sus inconvenientes actuales 3. Natura-
leza de estos contratos: ¿pueden ser considerados ventas
a plazos? 4. El problema económico 4.1. La inexistencia
del acceso al crédito hipotecario 4.2. El tiempo que trans-
curre entre la concreción del contrato preliminar y el per fec-
cionamiento del definitivo 5. La interpretación del contrato
6. Algunas sentencias. Conclusione s
Introducción
Si bien es cierto que los contratos preliminares no solamente se implementan
en el área de negociaciones inmobiliarias, no lo es menos que, en esta área
específica, son más comunes y sus efectos suelen ser mucho más trascen-
dentales, pues tradicionalmente fueron la manera de implementar ventas
* Universidad Católica Andrés B ello, Abogado. Universidad Central de Vene-
zuela, Profesora de Prá ctica Jurídica ii. Universidad Santa María, Profesora de
Derecho Inquili nario (postgrado). Di rectora Ejecutiva de la Fundación Venezolana
de Derecho Inquili nario. Miembro del Instituto Pa namericano de Derecho Proces al.
Coproyectista del Decreto Ley de Arrend amientos Inmobiliarios de 1999. Consul-
tora Jurídica de la Cá mara Inmobiliaria de Venezuela y Secreta ria de la Comisión
de Infraestructu ra de la Academia Nacional de Ingeniería y Hábitat. Ab ogado en
ejercicio miembro de Borges, Schnell & A sociados.
14 Revista Venezolana de Legislación y Jurisprudencia • N.o 15 • 2020
inmobiliarias a largo plazo per mitiendo a la ciudadanía mayor acceso a ello
y construir a precios más competitivos. Énfasis en las unidades de vivienda,
que constituyen el patrimonio más impor tante de la familia.
El tema no es nuevo y siempre ha estado en el tapete, lo cual se analizará en el
desarrollo de este trabajo; lo novedoso hoy día es que casi pudiéramos indicar
que los mismos han desaparecido, y no por resultar inútiles o por carecer de
validez, sino simplemente porque tanto la normativa y la jurisprudencia como
la situación económica han forzado su casi nula implementación en este
periodo concreto de nuestra histor ia.
Hoy el sector inmobiliario en general –y especialmente dentro de este, el
dedicado a la construcción de viviendas – se rige por leyes injerencistas, que se
mantienen al margen de las realidades económicas; basta citar la Ley contra
la Estafa In mobiliaria1, que, en verdad –si hubiese sido producto de un análisis
serio y correctivo del tema–, ha debido ser una Ley de P reventa Inmobiliaria me-
diante la cual se promocionara esta beneficiosa actividad en d istintos ámbitos.
A su vez, la jurisprudencia no ayuda a clarificar el tema, pues desde vieja
data se mantiene la discusión sobre la natur aleza de este tipo de contratos.
Y, más grave aún, la actual situación económica, que incluso evita que se
pueda determinar con certeza el valor o precio de venta, dada la gran ines-
tabilidad de los mismos, lo cual afecta directamente este tipo de contratos,
haciendo que su implementación en la actualidad produzca una mayor con-
frontación o conflictividad entre las pa rtes contratantes, en lugar de permiti r
y coadyuvar a la negociación.
Y esta situación empeora al no tenerse acc eso al crédito hipotecario, no obstante
existir legislación al respecto2.
1 Vid. Gaceta Oficial de la República Bolivari ana de Venezuela N.° 39 912, del 30-04-12.
2 Decreto-Ley del Régi men Prestacional de Vivienda y Hábitat, Gace ta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuel a N.° 39 945, del 15-06-12; y las Resoluciones
que constantement e se dictan media nte las cuales se establecen las condiciones de
¿Qué está pasando en la actual idad? Las leyes que rigen la materia han resul-
tado ineficientes, y más aún ante la actual situación económica «hiperinfla-
cionaria», todo lo cual no solo hace sumamente difícil acceder a la compra de
una vivienda, sino también negociar la que ya se tiene.
Ante las circunstancias anteriores, la oferta, más allá de los precios, se limita
a una venta de contado. ¿Por qué? Pues porque cuando los negociantes pactan
una venta previendo un plazo para que el futuro comprador pueda acceder a
un crédito hipotecar io –hoy completamente insuficiente y desfasado de la rea-
lidad, lo que es materia de otras d isquisiciones–, el precio negociado se diluye
ante la inflación galopante, pero, lo más grave de esto, es que –ante el incum-
plimiento de alguna de las par tes– la otra no sabe cómo proceder y surge así
el conflicto que debe ser resuelto ante la jurisdicción. Otro inconveniente que
se suma para empeorar aún más la situación del ciudadano; lo que nos lleva
a que –al no ejercer las acciones de que dispone nuestro ordenamiento– con-
fiar y creer en la buena fe del otro, quien a su vez se ilusionó con la posibilidad
de comprar una vivienda y la necesita, abre las puer tas a un grave conflicto.
Se adiciona también a todo este escenario la insuficiente política del
Estado para proveer de viviendas dignas, con el tr uncamiento de recursos al
sector privado y su criminalización; el desbordado aumento de la población
respecto a la poca cantidad de viviendas existentes –que ya pasa a ser
de vieja data–, a pesar del éxodo de venezolanos motivado a la crisis que
atraviesa el país, sin dejar de lado la desfasada cartera de recursos destinada
financiamient o que regirán el otorgamiento de créd itos para adquisición, autocons-
trucción, aplicación o mejora s de vivienda pri ncipal con recursos de los fondos
regulados por la señ alada Ley y con recursos provenientes de los fondos que se h an
creado, admi nistre o especi fique el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vi-
vienda y Hábitat (creado según Decreto N.° 8120, adscrito a la Presidencia de la
República , Gaceta Oficial N.° 39 643, del 28-03-11); y otros cuerpos legales por
ejemplo que desarrollan : condiciones de financia miento para el otorga miento de
estos créditos ta mbién con los referidos fondos; los que establecen el porcentaje mí-
nimo de la cart era bruta anual; cuotas má ximas mensuales para el pago de créd i tos
hipotecarios ; Ley especial de Protección del Deudor Hipotecar ios de Vivienda
(Gaceta Oficial N.° 38 756, del 28-08-07).
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