Decisión nº PJ0192014000104 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 22 de Mayo de 2014

Fecha de Resolución22 de Mayo de 2014
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar
PonenteManuel Alfredo Cortes
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C.D.L.

CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

ASUNTO: FP02-V-2013-000752

ANTECEDENTES

El día 13/06/2013 se consignó por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos y recibido en la misma fecha por este Juzgado demanda de cumplimiento de contrato por las ciudadanas A.T.d.V., A.I.V.T. y Y.D.V.T., abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 87.307, 187.863 y 187.864, respectivamente, en su condición de apoderadas judiciales de los ciudadanos H.J.Q.M. y M.C.A.d.Q., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-16.221.049 y V-15.396.598, respectivamente y de este domicilio contra la ciudadana C.T.I., venezolana y titular de la cédula de identidad Nº V-752.710, representada por los abogados H.A.B.N. y M.A.V.R., abogados en ejercicios e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 30.598 y 166.094, respectivamente.

Alegaron los demandantes que el 04/12/2012 suscribieron contrato de opción a compra venta con la ciudadana C.T.I. viuda de Bortolin, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Heres el 04/12/2012, bajo el nº 73, tomo 109 de los libros respectivos, cuyo objeto es la adquisición de un inmueble (casa-quinta) y terreno de su propiedad, ubicado en el barrio A.E.B., calle Guanare cruce con calle El Palmar con la parcela de terreno denominada lote de terreno A de la parroquia Vista Hermosa, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la parcela D con 12,78 m, Sur: con la calle Guanare con 7,80 m, Este: con la calle El Palmar con 18,80 m. y Oeste: con la parcela B con 16,10 m. cuya superficie de la parcela de terreno consta de CIENTO SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO CENTÍMETROS (162,75m2), la cual forma parte integral de una mayor extensión constante de CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON NOVENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (482,92m2) con las siguientes características: tres (3) habitaciones, dos (2) baños, una (1) sala, un (1), comedor, una (1) cocina y un(1) lavandero, techo de placa con encofrado, puertas exteriores metálicas decorativas, puertas interiores entamboradas, paredes de bloques de cemento tal como consta de documento consignado en copia certificada marcado con la letra “B”.

Que los materiales de construcción utilizados y las condiciones en que recibirían el inmueble le fueron participado según documento de fecha 09/05/2011, consignado en copia simple marcado con la letra “B1”, suscrito por los ciudadanos C.T.I. viuda de Bortolin y Ettore Bortolin, venezolanos, titulares de la cédula de identidad Nros 752.710 y 8.887.677, los cuales eran los constructores de la obra.

Señala que en la cláusula segunda su poderdante convino con la vendedora, que el precio estipulado de la venta del inmueble y terreno es por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES(Bs. 450.000) de los cuales “LA VENDEDORA” declaró haber recibido en fecha 13/05/2011 la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES( Bs.120.000) en moneda de curso legal y a su entera y cabal satisfacción tal como lo estable la cláusula segunda en su literal a); que corresponde al treinta (30%) por ciento del valor de la casa y terreno el cual fue invertido para la construcción de tres (3) casa edificada en la parcela de terreno constante de CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON NOVENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (482,92m2); de las cuales la casa y terreno denominada Lote “A” es de su poderdante.

Que posteriormente a su poderdante le solicitaron la cancelación de: DIEZ MIL BOLÍVARES( BS. 10.000) para cancelar impuestos municipales del terreno y permisos para la construcción, así como otras sumas entregadas mediante cheques librados contra el Banco Provincial identificados así:

1) Cheque Nº 00000603 por la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES(Bs. 10.500) de fecha 19/05/2012.

2) Cheque Nº 00000630 por la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES(Bs. 12.500) de fecha 13/07/2011.

3) Cheque Nº 000000642 por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES(Bs. 10.000) de fecha 15/07/2011.

4) Cheque Nº 000000655 por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES(Bs. 15.000) de fecha 19/07/2011.

En fecha 28/11/2012, LA COMPRADORA junto con su hijo ETTORE BORTOLI, coaccionaron a su representado a firmar una letra de cambio por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000) siendo su beneficiario el ciudadano ETTORE BORTOLIN, esto para poder hacerle entrega de la certificación de gravamen del terreno, que era unos de los requisitos exigidos por la entidad Bancaria.

Señalan que su representado ha sido diligente en la solicitud del crédito hipotecario por ante la entidad bancaria BANESCO, la cual fue aprobada en su tiempo oportuno con la entrega del documento de compra venta, el instructivo y la confirmación de la firma del crédito hipotecario.

Que el crédito fue aprobado en fecha 19/12/2012; y luego LOS COMPRADODES informaron a LA VENDEDORA que necesitaba llevar los documentos a la oficina del Registro Publico para la venta definitiva; a lo que respondió el hijo de LA VENDEDORA que no haría la entrega hasta tanto hiciera el pago de la letra de cambio por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES(Bs. 50.000) monto adicional al precio convenido en la opción de compra venta; a lo que su representado se negó por no tener esa cantidad; letra que fue firmada por su poderdante bajo coacción y en momento cuando este se encontraba aturdido emocionalmente debido a que su esposa M.C.A.d.Q. en fecha 27/11/2012 le habían realizado una cesárea segmentada por feto muerto polimarformado, haciendo simular una deuda bajo una conducta antijurídica que tiene por función realizar un acto bajo la apariencia de otro, y que en verdad no existe una deuda con el ciudadano ETTORE BORTOLIN.

En fecha 26-04-2013 la entidad bancaria Banesco le hace entrega al Comprador del documento de Compra –Venta a los fines que fuera presentado por ante el Registro Público donde le fueron exigidos los recaudos (solvencia municipal, cédula catastral y cancelación de los impuestos al SENIAT); los cuales participó a LA VENDEDORA, quién le respondió que resolviera, por lo que este canceló la cantidad de DOS MIL CIEN BOLÍVARES( BS 2.100,OO) en fecha 10/05/2013 por concepto de impuestos municipales y Seniat, que le corresponde a LA VENDEDORA.

Una vez cancelados dichos montos y habiendo cumplido su poderdante con todos los requisitos exigidos por el Registro Público para darle entrada al documento de compra-venta e hipoteca de primer grado redactado por la entidad Bancaria, comunicó a LA VENDEDORA que la firma de dicho documento estaba pautada para el 14/05/2013 a las 9:00 a.m. y que dicha VENDEDORA no se presentó, luego manifestó que el lapso establecido en el contrato de opción a compra venta estaba vencido ya que el mismo se había firmado el 04/12/2012 y que tenia 120 días para tramitar dicho crédito, el cual fue aprobado en fecha 19/12/2012 tal como consta en informe de solicitud Nº 0227ª-117860 y número de resolución 117860 de fecha 12/12/2012 anexa en copia simple marcado con la letra “H”. y que la demora en bajar los recurso por parte del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) ha sido por las causa sobrevenida en el País y el Estado junto con el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat en aras de garantizar el derecho a la adquisición de vivienda a todas aquellas personas que han realizado contratos de opción a compra la cual dictó una resolución mediante Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 40115 de fecha 21/02/2013 que resuelve en el artículo 1 lo siguiente:

…En ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuanto el desembolso de los recurso para protocolizar la venta del inmueble depende de un tercero en la relación

.

Alega que por lo que establece la mencionada Gaceta Oficial el Estado esta garantizando a su representado el derecho de adquisición de la vivienda.

Señala que La VENDEDORA ha manifestado que la cantidad de dinero entregada por concepto de inicial del inmueble y entregada hace más de dos años, por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000) le seria debitado la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES(Bs. 30.000) y que el restante se lo entregaría cuanto ella hiciera otra opción de compra venta del inmueble, posición que considera dolosa, ya que pretende incrementar su patrimonio en detrimento del de su representado, razón por la que proceden a demandar en protección de los derechos de los ciudadanos H.J.Q.M. y M.C.A.d.Q. a la ciudadana C.T.I. viuda de Bortolin, para que cumpla con el contrato de compra venta suscrito ante la notaria Pública Primera del Municipio Autónomo Heres de fecha 04/12/12, bajo el Nº 173, Tomo 109 de los libro respectivo. Alegando que estuvieron pendiente en la construcción de la obra y antes de culminarla, LA VENDEDORA, hizo entrega de las llaves del inmueble antes identificado a su representado para que hiciera por cuenta propia las mejoras del inmuebles en cuanto:

• La fabricación y montaje de rejas según diseño con barra lisa y platina y marco de ángulo.

• Mesón de concreto reforzado de acabado rustico.

• Tope de granito color parchita.

• Fabricación y montaje de portón modelo colonial entamborado con panela según diseño.

• Fabricación y montaje de portón pequeño modelo colonial entamborado con panela según diseño.

Que sustenta la presente acción de Cumplimiento de Contrato en las disposiciones de los artículos 1.133; 1.159; 1.160; 1.161;1.167;1.264;1.273; 1.504 del Código Civil Venezolano y los artículos 585; 588 ordinal 3º y 600 de lo Código de Procedimiento Civil. Para proceda a condenar a la demandada a:

  1. Que cumpla con el contrato de compra venta firmado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Heres, en fecha 04/12/2012, bajo el Nº 73, Tomo 109. en cuanto a la firma de los documentos a favor de la parte accionante.

  2. Que indemnice a los demandantes por daño y perjuicios y daño moral.

  3. Que cancele las costas y costos del proceso.

  4. que cancele los honorarios profesionales de abogados.

  5. Que decrete medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del contrato.

    Que estima la demanda en la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 930.000,00).

    El día 04 de junio de 2013 se admitió demanda y se ordenó emplazar a la demandada ciudadana C.T.I., para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación para que diera contestación a la demanda.

    El día 01/07/2013 el alguacil de este Tribunal indicó que la demandada C.T.I. se negó a firmar su recibo de citación, por ello consignó en autos la compulsa sin firma, previa solicitud de la parte interesada y auto sustanciado lo conducente, la secretaría del Tribunal señalo que le hizo entrega de la boleta de notificación al codemandado señalado el 18/07/2013.

    El día 27 de septiembre de 2013 la ciudadana C.T.I. debidamente asistida por los Abogado H.A.B. y M.V. presentó escrito dando contestación a la demanda en los términos siguientes:

    Hechos Admitidos:

    Reconoce que suscribió con el ciudadano H.J.Q.M. contrato de compra venta de un inmueble y terreno de su exclusiva propiedad con la parte accionante.

    Que convino con las partes en la cláusula segunda del contrato, el precio de la opción a compra-venta del inmueble en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 400.000,00) los cuales el comprador cancelaría de la siguiente manera: a) con el otorgamiento de la opción compra-venta la cantidad de ciento veinte mil Bolívares (Bs. 120.000,00), los que el comprador declara haber recibido en fecha 13/05/11. b) el saldo restante, la cantidad de trescientos treinta mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mediante obtención de Crédito Hipotecario.

    Hechos Contradichos:

    Rechaza, niega y contradice, que el ciudadano Ettore Bortolin, haya solicitado a los demandantes las cantidad de Diez Mil Bolívares (10.000,00), para cancelar impuestos municipales del terreno y permisos de construcción y las otras sumas de dineros entregadas mediante cheques librados contra el Banco Provincial identificados Cheque Nº 00000630 por la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 12.500) de fecha 13/07/2011. Cheque Nº 000000642 por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000) de fecha 15/07/2011.Cheque Nº 000000655 por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000) de fecha 19/07/2011, cuando los referidos efectos mercantiles fueron entregados a los efectos de cubrir parte de la cantidad de ciento veinte mil Bolívares (Bs.120.000,00) que constituían la cantidad entregada al momento de suscribir el contrato de compra- venta.

    Rechaza, niega y contradice, que el ciudadano Ettore Bortolin, y su persona, coaccionarán a los demandados a firmar una letra de cambio, por la cantidad de cincuenta mil Bolívares, para poder hacerle entrega de la Certificación de Gravamen del terreno.

    Rechaza, niega y contradice, que su intención con letra de cambio, sea simular una deuda a favor del ciudadano Ettore Bortolin.

    Rechaza, niega y contradice, que sus demandantes le hayan informado de recaudos y requisitos solicitados por el Registro Público y del dinero que debía cancelar al Seniat y que su respuesta haya sido que Resolviera.

    Rechaza, niega y contradice que la hayan notificado que debía acudir a firmar el documento ante el Registro Público en fecha 14/05/13.

    Niega, rechaza y contradice que le haya manifestado a los demandantes, que de la cantidad de ciento veinte mil Bolívares (Bs.120.000,00) se le iba a debitar la cantidad de Treinta mil Bolívares (Bs.30.000,00).

    Llegado el día para promover pruebas, estando dentro del lapso legal, en fechas 18/10/13 ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes.

    Vencido el lapso de evacuación la parte demandada consignó su respectivo informe.

    ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

    La parte actora pretende el cumplimiento de un contrato que denomina de opción a compraventa de una casa quinta y un terreno ubicados en el barrio A.E.B., calle Guanare, cruce con calle El Palmar cuyas medidas y linderos ya han sido enunciados en la parte narrativa. El contrato fue suscrito con la señora C.T.I. y el precio fue estipulado en Bs. 450.000,00 de los cuales la actora declaró haber recibido Bs. 120.000,00 el 13/5/2011. Dice que posteriormente pagó mediante la entrega de diversos cheques una cantidad adicional de Bs. 48.000,00.

    Dice que fue diligente en la obtención de un préstamo hipotecario por la entidad financiera BANESCO el 19-12-2012. Que la demandada no se presentó a firmar el contrato de venta en el Registro Público comunicándole que el lapso previsto en el contrato de opción de compraventa estaba vencido porque fue suscrito el 04-12-2012 y a partir de esa fecha disponía de 120 días para obtener el préstamo.

    Por las razones expuestas demanda el cumplimiento del contrato de venta autenticado el 04-12-2012 bajo el nº 73, tomo 109, en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar; también demandan el pago de Bs. 600.000,00 por daños y perjuicios compensatorios y daño moral, las costas calculadas 27-9-2013 en Bs. 180.000,00 y los honorarios de abogados estimados en Bs. 150.000,00.

    C.T.I. contestó el 27-9-2013 admitiendo haber pactado con los demandantes: 1) el contrato de opción a compraventa sobre el inmueble mencionado en el libelo; 2) el precio estipulado en Bs. 450.000,00 de los cuales recibió por anticipado Bs. 120.000,00.

    Los otros hechos invocados por los demandantes fueron rechazados.

    Dice la parte accionada que el contrato feneció el 4-4-2013 sin que se hubiese estipulado prórroga alguna. Que la venta no se perfeccionó por causa que no pueden imputarse a su persona; alega que comunicó a los demandantes su intención de no enajenarles el inmueble y restituirle la cantidad de Bs. 120.000,00 y en virtud de la negativa de estos a recibir la suma ofrecida se vio en la necesidad de una solicitud de notificación judicial ante el Tribunal Primero de Municipio que cursa en el expediente FP02-S-2013-001659 la cual no ha podido practicarse porque los demandantes no han sido localizados.

    De esta manera quedó delimitado el tema litigioso.

    Punto previo

    En Venezuela, por imperativo constitucional, la Justicia es la que resuelve los problemas ciudadanos, la que compone los conflictos entre particulares o entre estos y el Estado. Por esa razón en nuestro Texto Fundamental el proceso tiene fines meramente instrumentales para la consecución del valor Justicia (artículo 257). Las sentencias que ponen fin al proceso sin resolver el fondo, sino que se fundan en razones técnicas o formales (perención, inepta acumulación, defecto de legitimación, etc.) deben ser la excepción porque dejan sin resolver el problema de fondo, prologándolo en el tiempo, y, en no pocas ocasiones, son causa de descrédito del Poder Judicial porque los ciudadanos dejan de creer en un sistema de Justicia que no satisface sus legítimas expectativas.

    Lo anterior viene al caso porque en el libelo la parte actora acumuló aparentemente pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles, a saber: 1) el cumplimento de un contrato de venta; 2) la indemnización por daños materiales y daño moral; 3) el pago de las costas y “costos” del proceso; 4) el pago de los honorarios profesionales de abogados calculados en un 25%.

    La demanda por cumplimiento de contrato y reparación de daños se tramita por el juicio ordinario en tanto que los honorarios profesionales y el reembolso de los gastos del juicio se sustancian por procedimientos especiales previstos en la Ley de Abogados y en la Ley de Arancel Judicial cuya diversidad de trámites imposibilitan que tales pretensiones puedan incoarse en conjunto con la acción de cumplimiento e indemnización de daños prevista en el artículo 1.167 del Código Civil. Esto, en principio, conduciría a que se declarase la nulidad de todo lo actuado y la inadmisibilidad de la demanda con base en lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

    No obstante, considera este Juzgador que tal solución sería el resultado de una visión equivocada y simplista del problema. La verdad es que en lo que respecta a las costas y “costas” y al pago de horarios profesionales más allá de su estimación en unas cantidades arbitrarias no existe a lo largo de la demanda una explicación siquiera somera que justifique la razón de tal pedimento (causa de la pretensión) puesto que los hechos narrados por los actores se concentran en explicar la causa por la que pide el cumplimiento del contrato, esto es, la inejecución de la promesa efectuada por la demandada de vender el inmueble. Nada dicen acerca de las costas, costos y honorarios de abogados. Es usual, por no decir unánime, la práctica de los abogados de pedir en su libelo la condena en costas del demandado y por ello tal petición nunca ha originado declaratoria de inadmisibilidad alguna por indebida acumulación. La sola estimación de tales pedimentos en unas cantidades no justifica que se le de un trato diferente al que se da a la acostumbrada petición de condena en costas que todos los abogados insertan en los petitorios de sus demandas.

    Declarar la inadmisibilidad de la demanda por una supuesta inepta acumulación es hacerle perder el tiempo al justiciable por un tecnicismo no esencial que no puede ponerse por encima de los principios y valores constitucionales, entre ellos, el que predica el artículo 257 según el cual no se sacrificará la Justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

    La figura de la acumulación indebida que prevé el artículo 78 del CPC es una institución procesal por lo que el juez al aplicarla debe atender a la doctrina vinculante de la Sala Constitucional conforme a la cual en un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura. La conjugación de artículos como el 2, 26 ò 257 de la Constitución de 1999, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles.” (Sala Constitucional nº 708/10-5-2001).

    Las razones anteriores explican el porque la Sala de Casación Civil, preocupada por la excesiva cantidad de juicios que eran terminados por perención breve, estableció que la perención es un instituto procesal, que ha sido previsto como sanción para las partes que han abandonado el juicio, en perjuicio de la administración de justicia, a la cual ha puesto en movimiento sin interés definitivo alguno. Esta sanción no puede ser utilizada como un mecanismo para terminar los juicios, colocando la supremacía de la forma procesal sobre la realización de la justicia, por cuanto ello contraría el mandato contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (sentencia nº 626 del 29/10/2013).

    Asimismo, en aras de salvaguardar la vigencia de los artículos 26 y 257 constitucionales la Sala de Casación Civil se pronunció en contra de los fallos que declaran la inadmisibilidad de demandas por falta de cualidad del demandado debido a una defectuosa integración del litisconsorcio pasivo y ordenó en el fallo nº 778 del 12-12-2012 que a partir de esa fecha el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración.

    Finalmente, para no extender en demasía esta decisión, la Sala de Casación Civil ha revocado en fecha reciente sentencias que declaran la inadmisibilidad de demandas en las que supuestamente se incurría en una indebida acumulación de pretensiones. Así, en la sentencia nº 15 del 14-2-2013 la Sala dictaminó:

    Con respecto al cobro de honorarios profesionales presuntamente solicitado por la parte actora, la Sala indica que del escrito libelar capítulo III del petitorio, se evidencia que “SEGUNDO: El pago de las costas, costos y honorarios profesionales que se genere con ocasión del presente procedimiento…”, no obstante, tal afirmación no constituye una intimación de cobro de honorarios profesionales, por cuanto lo expresado por el demandante se refiere a la condena en costas debido al perjuicio causado por el proceso que tendría que soportar el demandado en caso de ser procedente la demanda.

    Así, cursa al folio 85 de la primera pieza del expediente, que el juzgado de primer grado admitió la demanda exclusivamente por cumplimiento de contrato de fianza, aun más de las actas que cursan el presente expediente no se evidencia en todo el desenvolvimiento del juicio que se haya intimado al pago de honorarios profesionales tal como lo señala el juez de la recurrida.

    Finalmente, la Sala estima necesario destacar el deber de los jueces en garantizar la debida protección jurisdiccional y para ello requiere la aplicación del principio iura novit curia, pues si los hechos narrados en el escrito libelar se ajustan cabalmente con la pretensión de cumplimiento de contrato de contragarantía como en el caso bajo estudio, y en ello no se fundamenta la intimación de honorarios profesionales con la apreciación jurídica, más aun no se evidencia tramitación del mismo en todo el desenvolvimiento del juicio, declarar la inepta acumulación de pretensiones conculca de forma flagrante el ejercicio y toda posibilidad invocar procesalmente el reconocimiento judicial de sus derechos e intereses del accionante al imposibilitar el pronunciamiento de fondo sobre el mérito de la controversia.

    De allí que, la Sala rechaza la consideraciones establecidas por el juzgador de alzada, en cuanto a la nulidad de toda las actuaciones procesales, pues dicho proceder atenta flagrantemente contra toda expectativa de prestación de los justiciable en el reconocimiento de sus derechos o intereses legítimos previsto en la Constitución de la República de Bolivariana de Venezuela, cuyo Estado Democrático Social de Derecho y de Justicia debe prevalecer el derecho de defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva de los justiciables, sin dilaciones indebidas sin formalismos o reposiciones inútiles.

    Resulta propicio destacar que el proceder del juzgador se deja manifiesto la violación flagrantemente de las garantías de rango constitucional consagrada en los artículos 26, 49, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que impone a los jueces el deber de conocer los asuntos de sus competencia, garantizar una justicia efectiva de manera expedita y que permita el desenvolvimiento espontáneo del proceso en igualdad de condiciones, en la medida en que la partes puedan ejercer su derecho de petición, ser llamado e incorporado al juicio para poder ser oído y ejercer su réplica conforme a lo esgrimido por su contraparte, evitar dilaciones indebidas en procura de la estabilidad de los juicios

    Esta decisión fue ratificada en un fallo reciente, el nº 232 del 30-4-2014.

    Atendiendo a las precedentes consideraciones esta juzgador considera que en el caso de autos a pesar de que en el petitorio reclama junto a la pretensión de cumplimiento de contrato y pago de daños, el pago de las costas y “costos” del juicio y los honorarios profesionales de abogados, no incurrió en indebida acumulación de pretensiones contemplada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil por cuanto más allá de que los actores estimaron estos conceptos en unas cantidades arbitrarias no existe a lo largo de la demanda una explicación siquiera somera que justifique la razón de tal pedimento (causa de la pretensión) puesto que los hechos narrados por los actores se concentran en explicar la causa por la que pide el cumplimiento del contrato, la inejecución de la promesa efectuada por la demandada de vender el inmueble y nada dicen acerca de las costas, costos y honorarios de abogados.

    Además, la demanda se admitió por cumplimiento de contrato (ver auto de admisión del 14-6-2013) y se ordenó su tramitación por el procedimiento ordinario lo que significa que no hubo intimación al pago de los gastos del juicio ni de honorarios de abogados ni se ordenó que estas pretensiones se sustanciaran por sus respectivos procedimientos especiales que son incompatibles con el ordinario. Por tanto, a pesar de lo pedido en el libelo no hubo una tramitación conjunta de pretensiones incompatibles que ameriten la inadmisibilidad de la demanda.

    Por si el anterior razonamiento no bastara, téngase en cuenta que los demandantes no solicitaron la nulidad de auto de admisión para que se incluyera el pago de las costas y los honorarios de abogados y durante el lapso probatorio no ofrecieron siquiera una probanza relacionada con las costas y gastos lo que evidencia que su intención jamás fue reclamar tales conceptos como verdaderas pretensiones, sino que estos conceptos señalados en el petitorio de la demanda en realidad no son otra cosa que meros ritualismos arraigados en la práctica forense de la misma naturaleza que la expresión “reproduzco el mérito favorable de los autos” que se encuentran en casi todos los escritos de pruebas o la expresión “niego, rechazo y contradigo” con que de manera casi unánime los abogados dan contestación a las demandas, como si no fuese suficiente utilizar uno de esos verbos para expresar que se rebaten las razones de hecho y de derecho en que se funda la pretensión.

    Así se decide.

    EXAMEN DEL MÉRITO

    Naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento se demanda.

    El texto del contrato llamado de opción de compraventa revela que las partes individualizaron el bien inmueble por su cabida, ubicación y linderos. Establecieron el precio que debían pagar el comprador H.Q.M. y el plazo dentro del cual debía efectuarse el pago. Ahora bien, en dicho instrumento la “vendedora” no dice que vende el inmueble, sino que se compromete a vender en un plazo de 120 días contados a partir de la autenticación y “el comprador” subordina el pago del precio a un hecho futuro e incierto, cual es la obtención de un préstamo dentro del plazo de 120 días.

    Este contrato fue autenticado el 4 de diciembre de 2012, fecha en la que aún no estaba vigente el criterio según el cual los contratos de opción de compraventa deben considerados verdaderas ventas, criterio de la Sala de Casación Civil establecido en la sentencia nº 116 del 22-3-2013 en la cual determinó que: Luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

    En consecuencia, al contrato que sirve de instrumento fundamental de la pretensión debe aplicarse la doctrina vigente en ese entonces plasmada en las decisiones nº 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos

    20699, CA, nº 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y nº 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P.., en las que se sostuvo que los contratos de opción de compra venta no deben considerarse una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio.

    Por manera que, al contrato pactado por los señores H.Q.M. y C.T.I. le es aplicable la doctrina que estaba vigente desde la sentencia nº 358/09 conforme a la cual:

    Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

    Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

    Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

    (…)

    De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

    En efecto, en el mencionado instrumento no se evidencia de manera clara, diáfana, el traspaso de la propiedad del inmueble entre los contratantes a pesar de que ambos se calificaron de “la vendedora” y “el comprador”, sino un compromiso de parte de la señora C.I. de vender en un plazo de 120 días y el compromiso del señor H.Q. de gestionar un préstamo para pagar el saldo del precio dentro de ese mismo plazo.

    La conclusión a la que arriba el Juzgador es que las partes concluyeron una promesa bilateral de compraventa y así lo establece.

    Legitimación de la codemandante M.C.A..

    La ciudadana M.A. no suscribió la promesa de compraventa, pero en el libelo ella aparece demandando su ejecución en calidad de cónyuge del ciudadano H.Q.. Tal condición no fue contradicha por la parte accionada que por el contrario en su contestación lo admitió (ver folio 65). No es, pues, un hecho controvertido que los codemandantes M.A. y H.Q. son cónyuges.

    En vista que el contrato cuya ejecución reclaman no es traslaticio de la propiedad no opera la legitimación conjunta que prevé el artículo 165 del Código Civil puesto que el inmueble descrito en la parte narrativa no entró en al comunidad de gananciales. Ahora bien, esto no significa que la demandada no tenga cualidad para demandar junto a su esposo el cumplimiento de la promesa ya que en su condición de comunera tiene un legítimo interés en que se concrete la prometida venta del inmueble que acrecentaría el acervo ganancial. Tal interés la inviste de la legitimación en la causa lo que, por lo demás, no fue discutido por la accionada. Así se establece.

    Fondo de la controversia

    En autos consta que el contrato de promesa bilateral de venta –denominado por las partes “opción de compraventa” fue autenticado el 4-12-2012 y en por ese instrumento la parte accionada se comprometió a vender en un lapso de 120 días la casa y el terreno descritos en la narrativa de este fallo por un precio de Bs. 450.000,00 de los cuales declaró haber recibido Bs. 120.000,00. Por su parte, el codemandante H.J.Q. se comprometió a tramitar en el mismo lapso un préstamo hipotecario para pagar el saldo, esto es, Bs. 320.000,00.

    Cursa en el folio 112 de la 2ª pieza la respuesta de Banesco Banco Universal firmada por el señor F.C., Vicepresidente de Control de Pérdidas, a los informes promovidos por la parte accionante. La comunicación de la institución financiera es de fecha 5-5-2014 y no fue impugnada en forma alguna por la parte contraria ni han otros elementos probatorios que la desvirtúen. En este documento se dice que el préstamo solicitado por el demandante…fue aprobado el 19-12-2012 y que el Banavih asignó los recursos para el cliente en mayo de 2013 y se mantuvieron disponibles hasta octubre del mismo año. Que el documento de hipoteca se redactó el 12 de febrero de 2013 y que la informante no mantuvo comunicación con la demandada C.T.I..

    El juzgador considera que la prueba de informes demuestra fehacientemente que la parte actora obtuvo dentro del plazo de 120 días el préstamo de una institución financiera para honrar su compromiso de pagar el saldo del precio. La promesa estaba vigente hasta el día 4 de abril y la parte accionada dice que les comunicó a su contraparte que no estaba dispuesta a vender el inmueble y que supuestamente fijaron la devolución de la suma inicialmente pagada por los actores mediante la entrega de un cheque de gerencia el 24 de abril. Los actores sí cumplieron con la obligación asumida en el contrato preparatorio de la venta; si el ejemplar de la venta se remitió al Registro Público el 14 de mayo de 2013 como lo evidencia la copia fotostática de la constancia de recepción emitida por el Registro Público cursante en el folio 30 de la 1ª pieza ello se debería a que fue en mayo cuando el Banco Nacional de Vivienda y Habitat desembolsó los recursos que cubrirían el préstamo concedido al demandante tal cual lo explica Banesco en los informes referidos en el párrafo precedente.

    Por tanto, si el contrato de venta definitivo elaborado por la institución financiera concedente del préstamo fue elaborado y remitido al Registro Público fuera del lapso de 120 días pactados por las partes tal circunstancia no puede ser atribuida a una conducta negligente o desinteresada del codemandante H.Q.M.d. conformidad con lo previsto en la Resolución nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat referida a la formulación e implantación de políticas que permitan favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas. El artículo 1 de esa resolución establece en su parte final que en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.

    Por tanto, si el documento de venta fue remitido al Registro Público por Banesco en mayo de 2013 este Tribunal considera que a pesar de que en el contrato se hubiese estipulado un lapso extintivo para el perfeccionamiento de la venta y no se hubiere previsto la posibilidad de prorrogar dicho término los promitentes vendedores estaban obligados a suscribir la venta aún fuera del lapso de 120 días previstos en la promesa de venta. En este sentido, los promitentes vendedores no tendrían derecho a invocar la extinción del contrato o a pedir un aumento del precio sino en el caso de que pudiera imputar a su contraparte el incumplimiento de alguna de las obligaciones esenciales al contrato o el retardo en la protocolización del documento definitivo tal cual se desprende de los artículos 3 y 4 de la citada Resolución nº 11.

    En sintonía con la argumentación precedente el Tribunal revisará el material probatorio aportado por los litigantes con el fin de establecer si la parte accionada pudo demostrar un hecho que permita atribuir a los demandantes la responsabilidad por la demora en el otorgamiento del contrato de venta ante el Registro Público.

    Pruebas de la parte actora

  6. - Copia del contrato de promesa bilateral de venta autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar el 4-12-2012, anotado bajo el nº 73, folio 109. Este documento versa sobre un hecho no controvertido como lo es la promesa de venta, las partes del negocio, el inmueble objeto del contrato, su ubicación, medidas y linderos, el precio, la forma de pago y el plazo para honrarlo.

  7. - Comunicación marcada B1 de fecha 9 de mayo de 2011, supuestamente suscrita dirigida al demandante H.Q. por la demandada C.I. y un tercero. Este documento es de naturaleza privada en virtud de lo cual su promoción en juicio en copia fotostática no es admisible habida cuenta que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil únicamente se admiten las copias de esta especie cuando se trata de documento públicos o privados reconocidos. Así se decide.

  8. - Copias de cheques del Banco Provincial nº 00000603, 00000630, 00000642, 00000655. Se trata de simples copias de documentos privados que no son admisibles por las mismas razones expuestas en el número 2.

  9. - Copia del documento de compra venta e hipoteca de primer grado marcado con la letra G. La copia del documento per se carece de valor probatorio en vista que carece de firmas que lo autentiquen como lo previene el artículo 1368 del Código Civil. En cambio, la constancia de recepción que antecede al documento sí demuestra que el ejemplar original fue presentado en el Registro Público en la fecha que indica la constancia. esta constancia es un documento público por tratarse de un instrumento prescrito en el artículo 49 de la Ley del Registro Público y del Notariado que cumple con los requisitos allí indicados, a saber: a) hora, fecha y número de recepción; b) identificación de la persona que lo presenta; c) naturaleza del acto jurídico que debe inscribirse.

  10. - Instrumento denominado “Informe de Resolución” de Banesco, marcado “H” cursante en el folio 46. Este documento carece de valor probatorio por ser una copia simple de un instrumento al cual cabe la misma argumentación expuesta en el número 2.

  11. - Por la misma razón expuesta en el número 4 carece de eficacia el instrumento marcado “H1”. Además, el hecho a que se refiere “listado de beneficiarios” del Fondo de Ahorro para la Vivienda al mes de julio de 2013 es impertinente porque el tema probatorio se circunscribe al cumplimiento o no de las obligaciones asumidas por las partes en el plazo de 120 días estipulado en la promesa, plazo que venció en abril de 2012.

  12. - Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela nº 40.115 del 21-02-2013. No se admite este documento en vista que el hecho que pretende probar es una norma jurídica –la Resolución nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat. En nuestro ordenamiento jurídico únicamente son objeto de pruebas los hechos, la costumbre y el ordenamiento jurídico extranjero. Las normas internas no son objeto de prueba y se rigen por el principio “iura novit curia”.

  13. - Marcado “J” un documento denominado “solicitud de trámite” carente de firma y que es expedido con fines meramente informativos conforme se lee en la nota a pie de página; por tanto, carece de eficacia como medio de prueba.

  14. - Planilla de pago marcada “J1” nº 738887 del 10-5-2013. Pertenece al subgrupo tarjas entre los medios de prueba instrumentales. En este proceso no tiene valor probatorio porque hace referencia al pago de un impuesto por una transacción inmobiliaria por Bs. 321,00 sin que contenga alguna mención que permita relacionar dicha transacción con la promesa de venta que origina este litigio.

  15. - Facturas nº 000055y 000059 del 4-9-2012 y 15-10-2012, respectivamente, identificadas como K y K1. Estas documentales provienen de un tercero y su objeto es demostrar que los demandantes tuvieron la posesión del inmueble con ánimo de dueños y con la entrega de las llaves por parte de la vendedora realizó unas bienhechurías. Esta prueba es impertinente habida cuenta lo que debe resolverse en este proceso a efectos de establecer si la demandada debe cumplir o no con la venta del inmueble es si los actores ejecutaron fielmente su obligación de obtener un préstamo de una institución financiera dentro del plazo de 120 días siguientes a la autenticación de la promesa de venta. Poco importa si los demandantes llegaron a poseer el inmueble si resulta que incumplieron con la principal obligación asumida en el contrato preparatorio de la venta.

    Las facturas y la declaración testimonial del autor de las mismas es impertinente porque la posesión no es un hecho que tenga influencia en la suerte de la pretensión que depende exclusivamente de que las partes hubiesen cumplidos sus respectivas obligaciones en el plazo estipulado en la promesa de venta.

  16. - El título supletorio de la propiedad del inmueble que cursa en los folios 157 al 169 de la 1ª pieza (L1) es impertinente porque no está en discusión en este proceso que la demandada sea la dueña del inmueble que prometió vender a los codemandantes.

  17. - El documento de parcelamiento (L) que está agregado en los folios 152 al 156 de la 1ª pieza es igualmente impertinente porque no esta en discusión la titularidad del dominio con el que la demandada C.T.I. ofreció en venta el inmueble al codemandante H.Q.M.. Así se establece.

  18. - Testimonial de G.E.G. (folio 38, 2ª pieza). Este testigo fue interrogado sobre cuestiones impertinentes o de escasa relevancia. Dijo conocer a los litigantes; que es miembro de un consejo comunal; que le consta que H.Q. compró a c.I. una casa quinta en la calle Guanare con calle El Palmar; que regularmente veía al demandante haciendo mejoras a la casa; que en compañía de otro miembro del consejo comunal acompañaron al demandante a abrir las puertas de la casa, pero estas no funcionaron lo que le dio a entender que cambiaron los cilindros; que el colectivo de coordinación pudo examinar los documentos de compraventa del inmueble. Que posteriormente en la casa fue instalado un cerco eléctrico.

    Todas las repreguntas fueron dirigidas a desvirtuar las respuestas del testigo o a poner en duda su credibilidad, en atención a esta circunstancia es innecesario profundizar las respuestas al contra interrogatorio debido a que lo dicho por el testigo respecto de que le consta que el codemandado H.Q. hizo mejoras al inmueble o que trató de abrir las puertas con unas llaves y no pudo porque las cerraduras fueron cambiadas o que el terreno fue rodeado con un cerco eléctrico o que integrantes del consejo comunal revisaron los documentos que acreditaban la compra del inmueble son irrelevantes porque ninguno de esos hechos influye en la suerte de la pretensión que depende exclusivamente de que los actores hayan ejecutado sus obligaciones en el plazo de 120 días establecido en la promesa de venta, salvo que mediara una causa no imputable.

  19. - Declaración de Nosmel I.L. (folio 41, 2ª pieza). Dijo conocer a los señores Ettore Bortolín y H.Q. y que éste último realizó mejoras al inmueble; que el primero es el constructor de la vivienda; que al demandante lo veía constantemente en la casa por las mañanas, las tardes y fines de semana; que para colocar unos canales de agua a una iglesia adyacente se necesitaba ingresar por la vivienda, pero el paso les fue impedido por una cerca eléctrica que la rodea y ahora es que se entera que está en litigio. Que le parece que el cerco fue instalado por Etore Bortolín y que en dos o tres oportunidades vio al señor Quintana adentro de la vivienda.

    Estas respuestas son inútiles para resolver la controversia porque no guardan relación con lo controvertido: la ejecución de las obligaciones asumidas por las partes en el plazo estipulado en el contrato preliminar de venta.

    El testigo fue repreguntado sobre la existencia de la relación contractual entre los litigantes lo cual es un hecho no controvertido, por tanto, ajeno al debate probatorio. Fue preguntado acerca de cómo le constaba la presencia del codemandante H.Q. en el interior del inmueble. Este hecho es inútil porque el perfeccionamiento de la venta depende de que las partes hubiesen cumplido sus obligaciones dentro del plazo de 120 días siguientes a la autenticación de la promesa de venta, salvo que mediara causa no imputable a las partes, resultando un dato irrelevante la entrada del codemandante H.Q. al inmueble o las mejoras que supuestamente ejecutó. Las repreguntas referidas a la jornada de trabajo del testigo (3ª, 4ª y 5ª) y la fecha de construcción de la casa quinta ninguna pertinencia guardan con el tema litigioso (6ª); la respuesta a la repregunta 7ª denota que el testigo tiene un conocimiento meramente referencial (de oídas) porque dijo que le constaba que el señor Quintana hizo las mejoras porque lo dijo la persona contratada para hacer tales mejoras. Las repreguntas 8ª, 9ª y 10ª pretendían desacreditar al testigo pero el juzgador no se detendrá a analizar porque, fiable o no, el testigo declaró sobre hechos irrelevantes. Las repreguntas 15ª y 16ª relativas a la adquisición del inmueble por H.Q. y la suscripción del contrato preparatorio de venta se refieren a hechos no controvertidos; la 17ª relacionada con la fecha de terminación de la construcción de la casa quinta es impertinente.

  20. - A.A.V. (folio 49) dijo conocer al señor H.Q. y a la demandada; que fue contratado para ejecutar unos trabajos en el inmueble litigioso, un mesón, rejas en las ventanas, un portón grande, otro pequeño; en unos trabajos era el albañil y en otros fue ayudante; que el demandante tenía una llave de la casa; quqe fue contratado para pintar la casa, pero no pudo entrar porque cambiaron la cerradura del portón.

    A las repreguntas respondió describiendo las características del inmueble (1ª) lo que resulta impertinente; que recién se enteraba que el señor Quintana tiene su domicilio en el Casco Histórico (2ª); hecho también impertinente. Que supone que el señor Quintana trabaja en una empresa en Puerto Ordaz (3ª), lo que también es impertinente y además denota que el declarante no conoce ese hecho puesto que solamente lo supone. Respondió que desconoce la denuncia que habría formulado el señor Quintana en el Ministerio Público (4ª). La 5ª pregunta del contrainterrogatorio se refiere a un hecho no controvertido como lo es la existencia del contrato “bilateral de compraventa” sobre el cual tampoco tuvo conocimiento el testigo porque contestó que suponía que sí. La 6ª repregunta es ilegal porque no versa sobre un hecho, sino sobre una cuestión jurídica que no puede firmar parte de un interrogatorio como lo es que la prueba irrefutable de la propiedad de un inmueble es un documento definitivo de venta pura y simple; a las repreguntas 7ª y 8ª declaró que no tenía interés en el resultado del juicio y que solo trabajó en el inmueble. Respondió que no sabía con certeza la fecha de construcción y terminación del inmueble (9ª) y que recién se enteraba en el interrogatorio que la demandada notificó a la parte actora su intención de dejar sin efecto la promesa de venta.

    En conclusión el testigo analizado declaró sobre hechos irrelevantes, impertinentes, ilegales o, en algunos casos, sobre hechos que dijo desconocer. Por este motivo no es valorado en forma alguna.

    16ª D.C.R. (folio 53) al ser interrogada declaró: que conoce el contrato de opción de compraventa (1ª) hecho que no es controvertido y quedó fuera del debate probatorio. Respondió que el constructor de la casa litigiosa es el señor Ettore Bortolín que es hijo de la demandada (3ª, 4ª y 5ª) los cuales son hecho impertinentes debido a que en este proceso ni es parte demandada el señor Ettore Bortolín ni se litiga sobre la identidad del constructor de la vivienda cuya venta prometió la demandada ni es relevante la relación familiar del señor Ettore y la señora C.I.. Las mejoras hechas al inmueble por H.Q. no es un hecho relevante (2ª, 13ª) al igual que la entrega de las llaves que supuestamente hizo la demandada al actor (9ª). Las supuestas razones por las que Banesco no aprobó el crédito solicitado por la parte actora (7ª y 8ª) son hechos impertinentes porque no fueron alegados en el libelo ni la contestación. También es un hecho impertinente el supuesto cambio de las cerraduras del inmueble (pregunta 12) en vista que en este proceso lo que se discute es si la demandada no cumplió injustificadamente su obligación de otorgar el contrato de venta del inmueble; no forma parte del tema litigioso el hecho de que los demandantes hubieran sido desposeídos del inmueble porque la acción de deducida no es ni de reivindicación de bienes ni el interdicto por despojo.

  21. - Ratificación de documentos privados por Yorvis de J.L.. Este medio probatorio fue desechado por las razones explicadas en el número 10 de este capítulo.

    Pruebas de la parte demandada

  22. - Promovió un cheque de gerencia marcado “A” `producido con la contestación. Este instrumento es inadmisible porque en el proceso venezolano únicamente se permite la producción de copias simples de documentos públicos o privados reconocidos o que deben tenerse legalmente por reconocidos (artículo 429 del CPC). Un cheque de gerencia no pertenece a esa especie de documentos auténticos por lo que deben presentarse en original. En cualquier caso el hecho que pretende probar la promovente es inocuo, su intención de reintegrar la cantidad pagada por los demandantes al momento de suscribir el precontrato de venta. Los actores demandan el cumplimiento de ese contrato preliminar y la demandada no puede excepcionarse de su obligación de ejecutar la prestación prometida probando que intentó de buena fe devolver el dinero recibido simplemente porque nadie puede liberarse de una obligación por un acto unilateral suyo, en este caso por reintegrando el dinero, salvo en los casos excepciones en que la ley lo permite.

    La imposibilidad de revocar los contratos por acto unilateral la establece el artículo 1159 del Código Civil de manera que la prueba de que la demandada intentó reintegrar la suma íntegra pagada por los actores sin ejecutar la cláusula penal equivale a probar un hecho por completo ineficaz.

  23. - La copia de un primer contrato de promesa de venta cuyo objeto es probar que los actores obran de mala fe es igualmente irrelevante porque lo pretendido por tales actores es que su contraparte cumplan con la pactado en el segundo contrato de promesa de venta importando poco si este último es un nuevo contrato o una renovación o si el primero feneció por causa imputable a los promitentes compradores. Lo cierto es que al suscribirse el contrato de fecha 14-12-2012 la accionada se obligó a traspasar la propiedad del inmueble identificado en dicho negocio jurídico en un plazo de 120 días contados a partir de la fecha de autenticación y no puede liberarse de esa obligación demostrando su interés en restituir las sumas pagadas por los demandantes ni alegando el incumplimiento de estos a las estipulaciones de una primera promesa.

  24. - La notificación judicial contenida en el expediente FP02-S-2013-001659 para demostrar la intención de la demandada de reintegrar las sumas pagadas por los actores es una prueba irrelevante por las mismas razones apuntadas en el número 1 de este capítulo. Nadie puede liberarse de ejecutar una obligación de fuente contractual por un hecho propio. El artículo 1159 del Código Civil no permite la revocatoria del contrato sino por el mutuo consentimiento y por las otras causas establecidas en la Ley. La promitente vendedora no puede enervar la demanda de cumplimiento de una promesa de venta bilateral demostrando que quiso reintegrar la suma pagada por su contraparte porque este sería un hecho unilateral no autorizado por el artículo 1159 para justificar el incumplimiento o la revocatoria de un contrato bilateral, salvo que hubiese alegado y demostrado que los promitentes compradores aceptaron la oferta de restitución de lo pagado por causa de la promesa de venta en cuyo caso la oferta y su aceptación equivaldrían a un mutuo disenso que extinguiría el negocio jurídico.

  25. - Escrito introducido ante la Fiscalía 5ª del Ministerio Público con acuse de recibo del 13-5-2013 con el objeto de demostrar que la demanda obró de buena fe al notificar a los actores su intención de dejar sin efecto la promesa de venta y reintegrar las sumas que estos pagaron. Nuevamente este juzgador considera que la prueba es irrelevante o inútil para probar algo en beneficio de la demandada. Los contratos bilaterales sólo pueden revocarse por el mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la Ley. Esto lo dice el artículo 1.159 del Código Civil. No puede, por tanto, la demandada enervar la pretensión de cumplimiento con la prueba de que mediante una notificación judicial no contenciosa hecha por conducto de un Juez de Municipio manifestó su voluntada unilateral de dejar sin efecto la promesa. Es el mutuo disenso lo que produce la revocatoria del contrato o el vencimiento del plazo pactado en el contrato lo que produce su extinción, si dentro de ese plazo los promitentes compradores no ejecutaron su obligación. Ni la copia del cheque de gerencia promovida en el inciso 1, letra A, del escrito de promoción, las copias del la notificación judicial (inciso 1, letra C) ni el escrito consignado ante la Fiscalía (letra D) demuestran el mutuo consentimiento de las partes para disolver el contrato o el incumplimiento de los demandantes.

  26. - Por las mismas razones expuestas en el número anterior se desestima la copia del escrito presentado ante el Ministerio Público por la accionada el 29-5-2013, razones que aquí se dan por reproducidas.

  27. - La copia fotostática marcada F que cursa en los folios 104 al 107 no es admisible porque se trata de un facsímile carente de sellos, firmas o cualquier otro símbolo de autenticidad que haga creíble su contenido.

    La próxima prueba por su relevancia para la suerte de la pretensión merece un detenido análisis.

    En la letra G del título I del escrito de pruebas la demandada promovió una copia simple de un documento registrado que da fe de la venta del inmueble conformado por una parcela de 162,75 metros cuadrados y la casa construida sobre dicha parcela que a la sazón es la misma individualizada en el libelo por los señores H.Q. y M.A.. Este documento no fue tachado y las copias no fueron impugnadas por los actores por cuya virtud se tienen por fidedignas. Este documento protocolizado el 28-6-2013 bajo el número 2013.3862 demuestra fehacientemente que la demandada dejó de ser propietaria del inmueble cuya venta prometió a los actores por una enajenación a título oneroso posterior a la demanda judicial de cumplimiento.

    Un viejo aforismo reza que nadie puede transmitir un derecho que no tiene (Nemo Dat Quod Non Habet). Otro viejo adagio nos enseña que nadie puede transmitir a otro más derecho que el que por sí mismo tiene (Nemo Plus Iuris Ad Alium Transferre Potest Quam Ipse Habet). Nuestra Sala de Casación Civil se ha pronunciado sobre la vigencia de estos apotegmas en nuestro ordenamiento jurídico en varios fallos, verbigracia en la sentencia nº 472 del 29-10-2010.

    La venta del inmueble después de la contestación privó a la demandada del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de la promesa e impide que prospere la pretensión de cumplimiento del contrato por la sencilla razón de que a la letra del artículo 1924 del Código Civil el documento simplemente notariado que no haya sido anteriormente registrado, no tiene ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. De suerte que, el Tribunal no podría condenar a la demandada a perfeccionar la venta y hacer la tradición de un inmueble que ya ha dejado de pertenecerle y porque, además, una sentencia de esa naturaleza surtiría efectos contra el tercero J.B.H., actual propietario que no puede ser obligado a desprenderse de su propiedad por un fallo dictado en un juicio en donde él no ha sido parte.

    El artículo 1155 del Código Civil exige que el objeto del contrato sea posible. En nuestro caso, el objeto de la promesa autenticada el…si bien en principio cumplía con este requisito porque la demandada tenía la propiedad del inmueble a posteriori por efecto de la venta el objeto –la transferencia de la propiedad dejó ser posible- en virtud de un acto traslaticio del dominio que fue oportunamente registrado cuya consecuencia inmediata es que la señora C.t.I. legalmente está impedida de cumplir con el referido objeto de la promesa.

    La anterior determinación no obsta a que los demandantes propongan una denuncia ante el Ministerio Público con el objeto de que este organismo determine si la venta efectuada por la demandada después de propuesta la demanda judicial en su contra configura el delito de estafa u otro tipo penal previsto en las Leyes de la República.

    A pesar de la anterior determinación en este proceso debe operar “ipso iure” el principio de las mutuas restituciones. Si el contrato preliminar se extinguió por la imposibilidad de su objeto no puede el juez simplemente limitarse a declarar sin lugar la demanda obviando el hecho de que la parte accionada tiene en su poder unas sumas que fueron recibidas de manos de los promitentes compradores que al constatarse la extinción de la promesa tienen un legítimo derecho. La omisión en ordenar que a los demandantes se les restituyan lo pagado en ejecución del contrato implicaría tolerar un enriquecimiento sin causa que repugna al ordenamiento jurídico. Remitir a los justiciables a que incoen una nueva demanda para reclamar tal restitución es, por otra parte, una solución que es contraria a los postulados constitucionales que propugnan una Justicia antiformalista, idónea, expedita, ajena a los formalismos inútiles. A lo largo de su contestación y en el escrito de pruebas la parte accionada expresó una y otra vez su voluntad de restituir las sumas de dinero recibidas de los actores siendo ésta una razón más que abona a favor de que en este fallo se le ordene a la señora C.T.I. que proceda a la devolución de tales cantidades; cualquier consideración contraria a esta solución basada en que tal devolución no fue pedida por los actores en su libelo no es otra cosa que procedimentalismo estéril que erige lo ritual sobre la Justicia material y expedita, que erige normas de rango legal como el artículo 243-5 del Código Procesal Civil por sobre los artículos 26 y 257 constitucionales.

    En razón de lo expuesto en el dispositivo de este fallo se ordenará a la demandada reintegrar a los actores las sumas que estos pagaron en ejecución del contra de promesa bilateral de venta.

  28. - Testimonial de L.E.M. (folio 7, 2ª pieza). Esta ciudadana al ser interrogada contestó que vive en la bario A.E.B., quinta Letty, calle Guanare, nº 38, que conoce a la demandada porque es su vecina, que conoce el inmueble objeto de este litigio, que esa casa comenzó a construirse a inicios de 2010 y se terminó como a finales de 2011, que le consta que esa casa nunca estuvo habitada, salvo por un señor que servía de vigilante durante las noches. Que nunca ha visto a los demandantes.

    Por razones de economía procesal el juzgador no se detendrá en el análisis de las repreguntas porque del interrogatorio se desprende que la declarante no ofreció ningún elemento que sirviera para exculpar a la demandada, pues tan solo se limitó a decir que le constaba la fecha de inicio y terminación de la vivienda, que conocía a la demandada porque tiene una casa cerca de la suya, que nunca vio a los demandantes y que el inmueble cuya venta pretenden estos no estuvo ocupado, salvo por un vigilante nocturno.

  29. - S.C.d.S. (folio 10, 2ª pieza) al interrogatorio contestó que conoce a la señora C.I., a H.Q. y M.A.. A estos últimos los conoció cuando acudieron a su oficina Inversiones Andrea a hacer una solicitud de negociación de una vivienda. Que sabe que los tres ciudadanos suscribieron un contrato de promesa bilateral con opción de compraventa, que suscribieron un primer contrato en mayo de 2011 y otro en diciembre de 2012; que en primer lugar hubo una renovación solicitada por el señor H.Q. la cual fue aceptada por la señora C.I.; que el señor H.Q. a pesar de que se le brindó ayuda y se le explicó la urgencia se ausentó de la oficina y asumió una actitud cómoda; que le consta que la demandada en todo momento estuvo en disposición de colaborar.

    Con la declaración de esta testigo la demandada persigue atribuir a su contraria parte una supuesta conducta negligente y desinteresada en la conclusión de la venta, pero el caso es que esta testigo entra en franca contradicción con la conclusión a la que arribó este sentenciador al examinar los informes emanados de Banesco conforme a la cual el predicho informe demuestra fehacientemente que la parte actora obtuvo dentro del plazo de 120 días el préstamo de una institución financiera para honrar su compromiso de pagar el saldo del precio. La promesa estaba vigente hasta el día 4 de abril. Por tanto, los actores sí cumplieron con la obligación asumida en el contrato preparatorio de la venta; si el ejemplar de la venta se remitió al Registro Público el 14 de mayo de 2013 como lo evidencia la copia fotostática de la constancia de recepción emitida por el Registro Público cursante en el folio 30 de la 1ª pieza ello se debería a que fue en mayo cuando el Banco Nacional de Vivienda y Habitat desembolsó los recursos que cubrirían el préstamo concedido al demandante tal cual lo explica Banesco en los informes referidos en el párrafo precedente.

    Por tanto, si el contrato de venta definitivo elaborado por la institución financiera concedente del préstamo fue elaborado y remitido al Registro Público fuera del lapso de 120 días pactados por las partes tal circunstancia no puede ser atribuida a una conducta negligente o desinteresada del codemandante H.Q.M.d. conformidad con lo previsto en la Resolución nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat referida a la formulación e implantación de políticas que permitan favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas

    Por las razones expuestas el Tribunal no valora el testimonio de S.C..

    M.G.L. (folio 76-78, 2ª pieza) al ser interrogado declaró que no conocía al demandante H.Q. ni sabía quqe éste y la señora C.T.I. suscribieron un contrato de opción de compraventa de un inmueble, el cual por cierto, en el interrogatorio no fue especialmente individualizado por lo que pudiera tratarse del mismo inmueble a que se contrae esta causa o uno diferente. La declaración de este ciudadano es inútil porque al no conocer a uno de los demandantes y tampoco sabe de la promesa bilateral de venta obviamente que nada pueda decir que exculpe a la accionada o que comprueba que ella sí dio cumplimiento a sus obligaciones o que los demandantes no cumplieron con las suyas. Así se establece.

    Examen de la pretensión de indemnización de perjuicios materiales y daño moral.-

    Los actores reclaman el pago de Bs. 600.000,00 por daños materiales que califican de compensatorios y por daño moral sin discriminar los montos que piden por uno u otro concepto.

    Al examinar el material probatorio el juzgador concluyó que los demandantes sí cumplieron sus obligaciones tal cual lo pactaron en la promesa bilateral de venta, pero que su pretensión no puede prosperar por una causa imputable a la demandada, cual es que después de la demanda ella vendió a un tercero el inmueble objeto de la promesa mediante un documento inscrito en el Registro Público. En consecuencia, la culpa por la frustración de la prometida venta debe ser atribuida a la ciudadana C.I. quien por mandato del artículo 1271 del Código Civil está obligado al pago de los daños y perjuicios reclamados por su contraria parte dentro de los límites previstos en la cláusula 4ª de la promesa bilateral acompañada junto a la demanda en la que a modo de cláusula penal las partes convinieron en que si no se llegase a perfeccionar el contrato de compraventa definitivo por razones propias de la vendedora ésta tendría que restituir al comprador H.Q. la suma inicialmente pagada de Bs. 120.000,00 y una cantidad adicional de Bs. 30.000,00 por concepto de justa indemnización de los daños y perjuicios ocasionados al comprador.

    En consecuencia, las cantidades indicadas en la cláusula 4ª son las únicas que pueden reclamar el demandante y su cónyuge conforme a lo previsto en el artículo 1276 del Código Civil. De manera que, es improcedente el pago de la cantidad reclamada por los demandantes (Bs. 600.000,00) por daños compensatorios y daño moral limitándose la indemnización al monto estipulado en la cláusula 4ª del contrato preliminar. Así se decide.

    Gastos del juicio y honorarios de abogados

    Como quedó establecido en el punto previo de este fallo estos conceptos señalados en el petitorio de la demanda en realidad no constituyen verdaderas pretensiones, sino meros ritualismos arraigados en la práctica forense de la misma naturaleza que la expresión “reproduzco el mérito favorable de los autos” que se encuentran en casi todos los escritos de pruebas o la expresión “niego, rechazo y contradigo” con que de manera casi unánime los abogados dan contestación a las demandas, como si no fuese suficiente utilizar uno de esos verbos para expresar que se rebaten las razones de hecho y de derecho en que se funda la pretensión.

    En cuanto a la devolución de las sumas pagadas a posteriori por los actores mediante cheques (folio 4 del libelo) este Juzgado encuentra que esa erogación no fue comprobada plenamente, pues las copias de los presuntos cheques evidencian que en unos no se menciona beneficiario alguno y en otros se identifica un terreno Ettore Bartolín que no es parte en este juicio.

    DECISIÓN

    Por las razones expuestas este tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada por H.J.Q.M. y M.C.A.d.Q. en contra de C.T.I..

    No ha lugar a la demanda de cumplimiento de la promesa de venta por cuanto el contrato se extinguió por la imposibilidad sobrevenida de su objeto.

    En consecuencia, se condena a la parte accionada a restituir las sumas pagadas inicialmente por los demandantes, esto es, ciento veinte mil Bolívares (Bs. 120.000,00) y, adicionalmente, la cantidad de treinta mil Bolívares (Bs. 30.000,00) estipulada como cláusula penal.

    El juzgador quiere acotar, sin embargo, que esta determinación no causa cosa juzgada por cuanto la devolución de lo pagado por los actores no es una pretensión que ellos hayan deducido en su libelo lo que justifica que las partes no hayan desarrollado una actividad probatoria destinada a comprobar, los actores, o desvirtuar, la demandada, el supuesto pago de otras cantidades diferentes a las sumas entregadas como abono del precio (Bs. 120.000,oo) en los que ambos litigantes estuvieron de acuerdo y es lo que justifica que sin ser reclamadas en el libelo por un elemental principio de justicia material el Tribunal haya ordenado su devolución (además de que así se pactó en la cláusula penal). En definitiva, si en verdad los actores pagaron alguna cantidad adicional están en la total libertad de reclamar su devolución mediante demanda autónoma que se trasmitará por el juicio ordinario o breve, según la cuantía.

    No hay condenas en costas dada la naturaleza del fallo.

    Publíquese y Regístrese.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de este tribunal, en Ciudad Bolívar, a los veintidós días del mes de Mayo del año dos mil catorce. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

    El Juez,

    Ab. M.A.C..-

    La Secretaria Temporal,

    Ab. I.D.J..

    En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos y cuarenta y siete minutos de la tarde (02:47 p.m.).

    La Secretaria Temporal,

    Ab. I.D.J..

    MAC/IDJ/tgsdm.-

    RESOLUCION N° PJ0192014000104

    c.c. Archivo.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR