Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 28 de Noviembre de 2007
| Fecha de Resolución | 28 de Noviembre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito |
| Ponente | Harold Rafael Paredes Bracamonte |
| Procedimiento | Recurso De Casación |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiocho de noviembre de dos mil siete
197º y 148º
ASUNTO: KP02-R-2007- 000540
PARTE DEMANDANTE: D.K.D.Q., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.365.431, domiciliada en Caracas Distrito Capital.
APODERADOS JUDICIALES: A.J.D.G., inscrita en el I.P.S.A bajo el No. 27.254.
PARTE DEMANDADA: M.A.D., titular de la cédula de identidad No. 11.457.054 y de este domicilio.
ABOGADO AD-LITEM: D.R.E., inscrita en el I.P.S.A bajo el No. 119.598.
MOTIVO: (RECURSO) DESALOJO.
Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO iRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por la Abogada en ejercicio A.D., inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 27.524, actuando en ese acto como apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana D.K.D.Q., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.365.431, domiciliada en Caracas Distrito Capital, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 14 de Mayo de 2007, que declara SIN LUGAR la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana D.K.D.Q., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.365.431, domiciliada en Caracas Distrito Capital, contra M.Á.D., titular de la cédula de identidad N° 11.457.054 y de este domicilio. En fecha 31 de Mayo del año 2007, por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, al cual se dio entrada y curso legal mediante auto de fecha 12 de Noviembre del año 2007, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se fijo el lapso para asociados, para promover pruebas y dictar sentencia. Llegado el momento, del dictado del correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que debe analizar lo siguiente:
Al respecto tenemos que el demandante alega que dio en arrendamiento al ciudadano M.A.D., titular de la cédula de identidad No. 11.457.054 y de este domicilio. un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con las siglas 15-2, ubicado en el Décimo Quinto piso de la Torre “B-2” del edificio “Residencias Vista Hermosa”, en el conjunto Residencial Club Hípico las Trinitarias en la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara.
Afirma la parte actora que es propietaria del inmueble antes descrito, conforme se evidencia de documento Protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 1° de noviembre de 2004, bajo el N° 44, folios 372 y 375, Protocolo 1°, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre. Puntualiza que el mismo le fue dado en arrendamiento al demandado antes mencionado a través de Contrato de Arrendamiento suscrito privadamente, con una vigencia de 6 meses contados a partir de la fecha 6 de Diciembre de 2004 hasta el 6 de Junio de 2005, según se evidencia en su Cláusula Quinta. Vencido dicho Contrato expone la parte actora que el arrendatario disfrutó satisfactoria y cabalmente del período de prórroga legal correspondiente a seis (6) meses, el cual finalizó en fecha 06 de junio del 2006, prórroga que fue extendida en un plazo convencional hasta la fecha 06 de septiembre de 2006, para la desocupación y entrega efectiva del inmueble según consta en convenio privado otorgado en fecha 06 de Junio del mismo año. No obstante, asevera que aun después de consumada la prórroga legal a la que tenía derecho el arrendatario, le han resultado infructuosos los esfuerzos para que haga la entrega del inmueble, habiendo agotado la vía amistosa ante la negativa de continuar ocupando el mismo. Exige que el demandado desocupe y entregue el inmueble arrendado, libre de personas y bienes, solvente en sus servicios públicos y en las mismas condiciones de funcionamiento y mantenimiento que tenía para el momento de la celebración del contrato, fundamentando su demanda en el artículo 39 del Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y estimando su pretensión en Bs. 3.000.000,00. También pide con fundamento conforme a ese mismo artículo 39 se acuerde medida de Secuestro sobre el Inmueble y ordene el Depósito del mismo en su persona, sobre lo cual se pronunció este Tribunal en el cuaderno separado respectivo.
En fecha 28 de Septiembre de 2006, se admite la demanda por DESALOJO, por no ser contraría al orden público. Cumpliendo con el procedimiento legal, el Tribunal Aquo, procedió a citar a la parte demandada una vez cumplido con lo establecido en los artículos 218 y 223 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, comparece la Defensora Ad Litem del demandado, abogada D.E., arriba identificada, quien luego de señalar su intento fallido por cambio de domicilio a través de telegrama de contactar a su defendido, rechaza que en fecha 06 de Diciembre del año 2004 hasta el mes de Junio del año de 2005, su defendido haya realizado algún tipo de contrato de Arrendamiento de manera privada de un Inmueble constituido por un Apartamento.
También niega que se haya celebrado un nuevo contrato con un período de prórroga de seis (6) meses, extendido hasta el mes de diciembre del año 2005, asegurando que por no haber vencido el 06 de junio de 2006 alguna prórroga legal, el inmueble no está siendo ocupado indebidamente, tal y como lo señala el acuse de recibo de IPOSTEL que anexa.
Indica la no existencia de un convenio entre su representado y el Arrendador que hablare de un plazo convencional solicitado por su representado, hasta la fecha de 06 de septiembre de 2006 para la desocupación y entrega definitiva.
Rechaza la Defensora Ad Litem la condenatoria en costas del presente Juicio por el monto de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000), por considerarlo exagerado.
Vertida de esta manera la presente litis, este tribunal considera oportuno realizar previamente las siguientes consideraciones: Que la presente acción escogida en la presente demanda es de cumplimiento de un contrato de arrendamiento inmobiliario amparado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Y no de DESALOJO tal y como fue ADMITIDA por Tribunal Aquo de fecha 28 de Septiembre de 2006. ASI SE DECIDE.
Expuesto lo anterior, se hace necesario por ser la materia arrendaticia de Orden Publico según lo establecido en el articulo 7 del referido Decreto, el hacer previamente una valoración de la relación contractual que vincula a las partes, para poder precisar si la vía escogida por el actor es la procedente para hacer valer su pretensión en juicio.
Ahora bien, la parte actora fundamentó su pretensión en lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma 'en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
De la norma parcialmente transcrita, se tiene que la acción intentada es de cumplimiento de contrato, que se materializa en la entrega del inmueble arrendado, se requiere, que exista un contrato cuyo plazo haya expirado y que la prorroga legal correspondiente se encuentre vencida y disfrutada por el arrendatario.
Conforme a lo anterior se debe hacer un análisis para determinar la pretensión jurídica de acuerdo a la naturaleza de la relación arrendaticia que vincula a las partes para encausar la acción intentada por la vía previamente escogida por el actor.
En este orden de ideas, se tiene que en materia procesal existe el principio denominado como la carga de la prueba, la cual surge como marco de la actividad probatoria de las partes, limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes; por lo que, en consecuencia, cada parte tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Todo esto se desprende de lo estatuido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil.
En este mismo orden de idea debemos señalar que conforme lo establece el artículo 38 Del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario.
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
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Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
De esta norma inferimos, lo siguiente: PRIMERO: Que la prorroga legal opera para los contratos de arrendamiento celebrado a tiempo determinado; SEGUNDO: Es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario; TERCERO: Que el plazo de la prorroga depende de la duración que halla tenido el contrato respectivo; CUARTO: Que la prorroga legal no acarrea la tacita reconduccion en el sentido de que el contrato no pase hacer a tiempo indeterminado. De esta forma como lo plantea el articulo 38 se prevee un estiramiento ultra-convencional, cuyo titulo jurídico es exclusivo de la ley.
De acuerdo a lo anterior, se hace necesario valorar el contenido del contrato de arrendamiento que sirve de fundamento de la presente acción, el cual establece en su cláusula QUINTA: Que se trata de un contrato de arrendamiento con termino fijo de seis (6) meses el cual no fue impugnado ni desconocido por la demandada, se valora de conformidad con los artículos 429 Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
De la misma manera se debe valorar el convenio suscrito sobre el inmueble en controversia cuyo arrendamiento se discute, por M.Á.D. con ADMINISTRADORA ZERPA de fecha 06.06.2006. Aunque no fue desconocida esta prueba por la parte accionada, es necesario resaltar que es suscrita por un tercero que no ratificó lo allí pactado. No obstante, este tercero es la misma empresa enunciada en los contratos suscritos por los hoy contendores como la encargada de recibir los pagos, folios 5 y 8, y hasta de recibir las llaves del inmueble, folio 9, e incluso es colocada con la misma autoridad que la arrendadora para resolver el contrato, folio 5, el cual no fue impugnado ni desconocido por la demandada, se valora de conformidad con los artículos 429 Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
Valorados como han sido los referido instrumento se constata que efectivamente, en fecha 06 de Diciembre de 2005, comenzó de pleno derecho la prorroga legal, concluyendo dicha prorroga en fecha 06 de Junio de 2006, prorrogándose hasta la fecha 06 de Septiembre de 2006, según convenio privado de fecha 06 de Junio de 2006 fecha en la cual vencía la prorroga legal. ASÍ SE DECIDE.
Hecho el análisis y la valoración pertinente este tribunal considera que el arrendador al haber intentado la demanda en fecha 22 de Septiembre de 2006, es decir un mes después de haber vencido la prorroga legal y el convenimiento de prorroga para la entrega del inmueble, no habiendo probado la demandada, haber continuado con el pago después de vencida la prorroga, es forzoso concluir que el referido contrato es determinado en el tiempo y por lo tanto la acción ejercida en este caso, esta ajustada a derecho, es la vía idónea. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia conforme a como ha quedado suficientemente analizado en autos, este Tribunal se ve forzado a declarar CON LUGAR la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. CON LUGAR la APELACION ejercida por la parte demandante. ASI SE DECIDE. En consecuencia se REVOCA la Sentencia JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO iRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha 14 de Mayo de 2007. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA:
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
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CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada A.D., actuando como apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana D.K.D.Q..
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CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana D.K.D.Q., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.365.431, domiciliada en Caracas Distrito Capital, contra M.A.D., titular de la cedula de identidad No. 11.457.054.
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SE REVOCA, la sentencia del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 14 de Mayo de 2007, que declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por la ciudadana D.K.D.Q., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.365.431, domiciliada en Caracas Distrito Capital, contra M.A.D., titular de la cedula de identidad No. 11.457.054.
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Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los veintiocho (28) días del mes de Noviembre de Dos Mil Siete (2.007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
El Juez,
Abg. H.P.B..
La Secretaria. Acc.
Abg. L.A.A..
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:20 de la tarde. La Secretaria Acc.
HRPB/LAA/jecs.
