Decisión Nº 12-0754 de Juzgado de Municipio Segundo Ejecutor de Medidas (Caracas), 02-10-2017

EmisorJuzgado de Municipio Segundo Ejecutor de Medidas
PonenteAilanger Figueroa Cordova
PartesMARTIN ALEJANDRO PALACIOS MORENO CONTRA EFRAIN DE LA TRINIDAD PADRON OTERO.
Fecha02 Octubre 2017
Tipo de procesoDesalojo
Número de expediente12-0754
TSJ Regiones - Decisión



REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Nro. Expediente: AH18-V-2007-000227 (Tribunal de la Causa).
Nro. Expediente: 12-0754 (Tribunal Itinerante).

PARTE ACTORA: MARTIN ALEJANDRO PALACIOS MORENO, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº V-5.565.163.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RODOLFO LUIS ALEJANDRO, abogado en ejercicio, mayor de edad, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 41.916.
PARTE DEMANDADA: EFRAIN DE LA TRINIDAD PADRON OTERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº V-5.886.943.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARCOS RODRIGUEZ BRICEÑO Y JACINTO RAMÓN PANTOJA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 13.315 y 32.581.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

- I -
NARRATIVA
Se inició el presente juicio mediante escrito libelar contentivo de Desalojo, intentado por el ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno, previa distribución de ley le correspondió conocer al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo recibido por dicho Tribunal en fecha veintinueve (29) de Noviembre del año dos mil siete (2007), y consignados mediante diligencia de fecha doce (12) de diciembre del año dos mil siete (2007), por el apoderado judicial de la parte actora, los recaudos en las cuales fundamenta la presente demanda.
En fecha once (11) de enero de dos mil ocho (2008), el Tribunal admite la presente demanda por el procedimiento breve, ordenando en esa oportunidad el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante diligencia fechada quince (15) de enero del dos mil ocho (2008), el apoderado judicial de la parte actora consignó copias fotostáticas a fin de la elaboración de la respectiva compulsa, siendo esta librada el treinta (30) de enero de dos mil ocho (2008).
En fecha (27) de Febrero de dos mil ocho (2008), el Tribunal decretó medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda, constituidlo por un local comercial, que forma parte del edificio denominado “Conde Alba”, identificado con la letra “B”, situados en las esquinas Cuartel Vieja a Pineda, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Mediante diligencia de fecha (28) de febrero del año dos mil ocho (2008), el apoderado judicial de la parte actora, recibió de la ciudadana Secretaria del Tribunal de la causa, oficio contentivo de la medida de secuestro dictada en fecha veintisiete (27) de Febrero de dos mil ocho (2008).
En fecha once (11) de marzo de dos mil ocho (2008), el Tribunal Segundo Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practico efectivamente la medida de secuestro decretada por el Tribunal de la causa.
En fecha dos (02) de abril del dos mil ocho (2008), la parte demandada consignó escrito de Solicitud de Reposición de la Causa Violación del Orden Publico Procesal.
En fecha nueve (09) de abril del año dos mil ocho (2008), la parte demandada consignó escrito de Cuestiones Previas. En esta misma fecha, el apoderado Judicial de la parte actora, solicitó al juez del Tribunal, se avocara al conocimiento de la presente causa.
El once (11) de Junio del año dos mil ocho (2008), la parte actora consignó escrito contentivo de alegatos y escrito de probanzas documentales.
En fecha veinte (20 ) de junio de dos mil ocho (2008), la parte actora solicito se declarara la confesión ficta de la parte demandada.
Por auto dictado en fecha dieciocho (18) de Julio del año dos mil ocho (2008), la juez del Tribunal de la causa la Dra. Indira Paris Bruni, se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación a la parte demandada. En esta misma fecha se cumplió con lo ordenado.
En fecha veintisiete (27) de Octubre del dos mil ocho (2008), el Tribunal de la causa mediante auto, admitió las probanzas documentales promovidas por la actora.
El catorce (14) de febrero del año dos mil doce (2012), se ordenó remitir el presente expediente a la unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito, todo esto en virtud de que la presente causa se encontraba fuera del lapso legal para dictar sentencia definitiva, el cual previa distribución recayó en el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dándole entrada al presente expediente el dieciocho (18) de Abril del año dos mil doce (2012).
En fecha veintinueve (29) de enero del dos mil trece (2013), la Dra. Amarilis Nieves, Juez temporal del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se avocó al conocimiento de la presente causa.
El once (11) de mayo de dos mil diecisiete (2017), el Juez Provisorio del Tribunal Itinerante, Ailanger Figueroa, se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó librar Cartel Único de Avocamiento y de Contenido General. Dejándose constancia de haberse cumplido con las formalidades de dicho cartel, mediante nota de secretaria de fecha doce (1) de mayo de mil diecisiete (2017).

-II -
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora:
Alegó la parte actora que suscribió un contrato de arrendamiento el dieciséis (16) de mayo de dos mil tres (2003), con la accionada sobre un inmueble conformado por un local comercial que es parte del edificio “Conde Alba”, ubicado entre la esquina del Cuartel Viejo a Pineda, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual pertenece al hermano del demandante, quien facultó a la persona del demandante para administrarlo y arrendarlo.
Que en el referido contrato de arrendamiento se establecieron una serie de cláusulas, específicamente catorce (14), y que una vez vencido el contrato anterior, las partes procedieron a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo bien inmueble en fecha ocho (08) de Julio de dos mil cuatro (2004), por ante la Notaria Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, manteniéndose las mismas cláusulas del contrato anterior pero con la excepción del canon de arrendamiento en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), mensuales (Cláusula Segunda), y el nuevo lapso de duración era del veinte (20) de mayo de dos mil cuatro (2004) al veinte (20) de mayo de dos mil cinco (2005), (Cláusula Tercera).
Que desde que se venció el contrato anterior las partes no han suscrito un nuevo contrato de arrendamiento el cual originó que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble (el cual ocupa hasta la presente fecha), pero sin cumplir con el ago puntual del canon de arrendamiento, teniendo que dirigirse el arrendador mediante escrito de fecha ocho (08) de Mayo de dos mil seis (2006), solicitándole la desocupación del inmueble, ya que para esa fecha no había cancelado los meses correspondientes a febrero, marzo y abril de dos mil seis (2006), y que en consecuencia se recondujo el contrato de arrendamiento y pasó a ser un contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
Que ante la situación de insolvencia del arrendatario, las partes decidieron suscribir un convenio extrajudicial en fecha treinta (30) de junio de dos mil seis (2006), por ante la Notaria Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en dicho convenio se estableció que el ciudadano Efraín de la Trinidad Padrón Otero, se comprometió a entregar el local comercial dado en arrendamiento, libre de bienes y de personas para el día treinta (30) de noviembre de dos mil seis (2006), quien además se obligó a entregarle para esa fecha, las llaves del local comercial, asimismo se comprometió a cancelarle a FOSPUCA, C.A, ADMINISTRADORA SERDECO, C.A, para el treinta (30) de octubre de dos mil seis (2006), la cantidad de un millón quinientos cincuenta y tres mil seiscientos cincuenta y seis (Bs. 1.553.656,41), mas los intereses moratorios y los recibos que se continuaran generando hasta la fecha de entrega del inmueble, y el arrendador se comprometió a reintegrarle la cantidad de un millón quinientos veinte mil bolívares (1.520.000), recibida en calidad de deposito para el momento de suscripción del contrato original de arrendamiento, dicha devolución se haría efectiva una vez que el arrendatario le acreditara los comprobantes de pago de FOSPUCA, C.A, y luego se elaboraría el correspondiente finiquito; y por ultimo se convino que en caso de que el arrendatario no diera cumplimiento a lo convenido se comprometía a cancelarle al arrendador la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), diarios por cada día de atraso en la devolución del inmueble hasta su efectiva entrega, además de la obligación de cancelar los gastos judiciales y extrajudiciales que se derivaren, así como los honorarios de abogados.
Que una vez suscrito el referido convenimiento, y vencido el lapso de entrega, el treinta (30) de noviembre de dos mil seis (2006), el ciudadano arrendatario Efraín de la Trinidad Padrón Otero, no ha dado cumplimiento con lo convenido, es decir no ha entregado el local comercial y no ha cancelado los meses correspondientes a septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil seis (2006), igualmente no ha cancelado los meses correspondientes a enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de dos mil siete (2007), configurándose la causal de desalojo prevista en el articulo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además ha incumplido con los contratos suscritos por las partes en sus cláusulas sexta, décima primera y décima cuarta.
Fundamentó su demanda en los artículos 1159, 1160, 1167, 1269 y 1258 del Código Civil, en consonancia con el articulo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora demandó al prenombrado arrendatario para que sea declarado por el Tribunal lo siguiente:
A cancelar la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00), por un concepto de indemnización por el incumplimiento de las cláusulas contractuales, todo de conformidad con la Cláusula Sexta de los contratos de arrendamientos de fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil tres (2003) y ocho (08) de julio de dos mil cuatro (2004).
Se ordene Judicialmente a favor de su representado la retención de la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.520.000,00), que recibió por concepto de deposito para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil tres (2003) y ocho (08) de julio de dos mil cuatro (2004).
Se ordene Judicialmente a favor de su representado la retención de la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.520.000,00), que recibió por concepto de deposito para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha dieciséis de mayo de dos mil tres (2003), todo de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Cuarta del referido contrato.
Que sea condenado el ciudadano Efraín de la Trinidad Padrón Otero, a cancelar DIEZ MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 10.890.000,00), por la demora en entrega del inmueble tal como lo fue establecido en el convencimiento, dicha cantidad es el resultado de tener el demandado, la cantidad de trescientos sesenta y tres (363) días en mora en la devolución del inmueble, dichos días se calculan a razón de la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) diarios.
Sea ordenado de inmediato la entrega material o el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento por mi representado, dicha restitución deberá realizarse en las mismas condiciones en que fue entregado.
Sea condenado a cancelar las costas del proceso, así como los honorarios profesionales.
A los fines de determinar la competencia del Tribunal por la cuantía se establece que el monto de la demanda es por la cantidad de CATORCE MILLONES DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 14.010.000,00), monto que se determina al sumar los conceptos reclamados en el Particular SEGUNDO, TERCERO y CUARTO del presente capitulo.
Alegatos de la parte demandada.
La demandada opuso cuestiones previas de conformidad con el articulo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el articulo 346, Numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, opuso al demandante la Cuestión Previa que se relaciona con “La prohibición de la Ley de admitir de la acción propuesta, o cuando solo permite admitir por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.
Establece el articulo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que únicamente se podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales especificadas en el texto y este exige como presupuesto procesal de la acción la existencia de un contrato de arrendamiento, que este se encuentra a tiempo indeterminado y que se fundamente en la acción en las causales que el mismo texto legal establece.
Que el demandante afirma en el libelo de la demanda que una vez que se venció la relación arrendaticia establecida a tiempo determinado el veinte (20) de mayo de dos mil cinco (2005), Cláusula Tercera, se elaboró ante la Notaria Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital un documento autenticado bajo el Nº 21, Tomo 24, que este contrato posteriormente sufrió una Tacita Reconducción y pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado. Estando este contrato en esta situación, por documento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha treinta (30) de noviembre de dos mil seis (2006), bajo el Nº 16, Tomo 49, manifestó su voluntad por ese documento de hacerle entrega a el arrendador y las llaves del inmueble, en fecha treinta (30) de Noviembre de dos mil seis (2006).
Que esa, manifestación de voluntad que hizo en el referido documento fue aceptada por el arrendador tal como se desprende de las afirmaciones que hace en el libelo de la demanda, que en dicho documento se obligó a pagar al arrendador por vía de cláusula penal, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000.00), diarios por cada día de atraso en la devolución del inmueble, hasta su definitiva entrega y que con ese acuerdo de voluntades las partes pusieron termino de contrato de arrendamiento que venían corriendo a tiempo indeterminado desde la fecha veinte (20) de mayo de dos mil cinco (2005), convirtiéndose en virtud del mencionado instrumento en un contrato de tiempo determinado y que igualmente al encontrarse insolvente, lo afirma el demandante en su demanda que dicho contrato no podía sufrir una prorroga legal, pues de acuerdo al articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por tal motivo había perdido el derecho, y que esos meses adeudados corresponden a Septiembre, Octubre y Noviembre de dos mil seis (2006).
Que es el caso concreto cuyo termino de extinción del contrato fue establecida para el día treinta (30) de Noviembre de dos mil seis (2006), y que es indudable que no se produjo la Tacita Reconducción, a la que se refiere los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, pues como lo establecen estos artículos es necesario que el arrendador no haya manifestado ninguna voluntad en contrario por cualquier medio, y que en este caso al establecerse en la cláusula penal el pago por su persona de una compensación de daños y perjuicios causados por su inejecución de la obligación principal la cual era la entrega del bien inmueble, es difícil pensar que se haya producido la reconducción del contrato ya que la voluntad de las partes ab-initio fue que no se prorrogara el contrato a su vencimiento, hecho este que se demuestra al establecer la cláusula penal que por cada día que pasa hasta la fecha de la entrega del inmueble debía pagar a el arrendador una cantidad de dinero, en este caso existe una conducta expresa manifestada por las partes que impide que se produzca la Tacita Reconducción, como es sabido uno de los requisitos esenciales para que esta prorroga del contrato se produzca, es que el inquilino continúe ocupando el inmueble sin oposición o manifestación de voluntad en contrario de el arrendador.
Que la simple obligación de pago de la compensación de daños y perjuicios que se estableció en el documento y que se generaba cada día transcurrido hasta la fecha de entrega del inmueble, desvirtúa por completo la aceptación tácita de la conversión del contrato que originalmente fue a plazo fijo, en uno a tiempo indeterminado, y que este hecho es tan cierto que el mismo arrendador demandante quien en su libelo de demanda solicita el pago de esta indemnización y no el pago de cánones de arrendamiento que se pudieren haber causado a partir de la fecha treinta (30) de Noviembre de dos mil seis (2006).

- III -
DEL ELENCO PROBATORIO EN EL PROCESO:
CON EL LIBELO:
- Cursante al folio quince (15), poder de representación judicial debidamente autenticado ante la Notaria Pública XV del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil siete (2007), bajo el Nº 73, Tomo 108, de los libros de autenticación llevados por la Notaria Publica. Documento mediante el cual se demostró la cualidad del abogado Rodolfo Luís Alejandro, como representante judicial de la parte actora. A la mencionada probanza se le otorga pleno valor probatorio, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y así se decide.
- Cursante al folio diecisiete (17), poder otorgado al ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno, por el ciudadano Luis Alberto Palacios Moreno. Documento privado, mediante el cual se demostró la cualidad de apoderado del ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno, y así su legitimidad para actuar en juicio, en nombre de su hermano, el ciudadano Luís Alberto Palacios Moreno. A la mencionada probanza se le otorga pleno valor probatorio, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y así se decide.
- Cursante al folio dieciocho (18), poder otorgado al ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno, por el ciudadano Luís Alberto Palacios Moreno, debidamente autenticado por la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha siete (07) de Julio de dos mil seis (2006), bajo el Nº 37, Tomo 53. Documento mediante el cual se demostró el poder conferido por parte del ciudadano propietario del bien inmueble Luís Alberto Palacios Moreno al ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno. Con dicho instrumento se comprobó la cualidad del ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno, como apoderado del ciudadano Luís Alberto Palacios Moreno. A dicho instrumento se le otorga pleno valor probatorio, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y así se decide.
- Cursante al folio veinte (20), Copia Simple de documento recibo emanado de la Notaria Pública Tercera con fecha treinta y uno (31) de enero de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el Nº 34, Tomo 07 de los libros de autenticación llevados por dicha notaria. Con dicho instrumento se comprobó los derechos que posee el ciudadano Luís Alberto Palacios Moreno, sobre el local objeto de la demanda y su membresía con la asociación Civil “Residencias Conde Alba”. Ahora bien, siendo el caso que el mismo no fue impugnado ni desconocido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con lo establecido en el articulo 1363 del Código Civil, y así se decide.
- Cursante al folio veinte uno (21) al folio veinticinco (25), Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano Martín Alejandro Palacios y el ciudadano Efraín de la Trinidad Padrón Otero, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil tres (2003), inserto bajo el Nº 83, Tomo 11, de los Libros de Autenticación llevados en esa Notaria. Con dicho instrumento se demostró la relación contractual que une a las partes y las obligaciones contraídas, consecuencia de la relación arrendaticia existente entre ellos. Ahora bien, siendo el caso que el mismo no fue impugnado ni desconocido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con el artículo 1363 del Código Civil y así se decide.
- Cursante al folio veintiséis (26) al folio treinta y dos (32), copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano Martín Alejandro Palacios y el ciudadano Efraín de la Trinidad Padrón Otero, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha ocho (08) de julio de dos mil cuatro (2004), inserto bajo el Nº 21, Tomo 24. Con dicho instrumento se demostró la continuidad de la relación contractual que une a las partes, consecuencia de la relación arrendaticia existente entre ellos. Ahora bien, siendo el caso que el mismo no fue impugnado ni desconocido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con el artículo 1363 del Código Civil y así se decide.
- Cursante al folio treinta y tres (33), copia simple de comunicación de fecha ocho (08) de mayo de dos mil seis (2006), enviada por el ciudadano Luís Palacios al ciudadano Efraín Otero, recibida en fecha once (11) de mayo de dos mil seis (2006). Con dicho documentó se comprobó que el arrendador notificó al arrendatario su intención de solicitar la entrega del bien inmueble objeto del juicio, dado el atraso en los pagos del arrendatario. Ahora bien, siendo el caso que el mismo no fue impugnado ni desconocido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el articulo 1374 del Código Civil y así decide.
- Cursante al folio treinta y cuatro (34) al folio treinta y seis (36), copia certificada de Transacción Extrajudicial, suscrita entre las partes, ciudadanos Efraín de la Trinidad Padrón Otero y el ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha treinta (30) de junio de dos mil seis (2006), inserto bajo el Nº 16, Tomo 49. Con dicho instrumento se demostró el convenimiento suscrito por la parte demandada, para la entrega del bien inmueble. Ahora bien, siendo el caso que el mismo no fue impugnado ni desconocido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con lo establecido en el articulo 1363 del Código Civil, y así se decide.
- Cursante al folio treinta y siete (37), Comunicación de fecha trece (13) de octubre de dos mil seis (2006), remitida por abogado Carlos Miguel Marín, en representación del “Grupo Jurídico Inmobiliario”. Con dicho instrumento se comprobó la comunicación dirigida al ciudadano Efraín Padrón Otero, a fin de ratificarle el contenido en la Transacción Extrajudicial suscrita por él, con expreso señalamiento de la fecha de entrega del inmueble. Ahora bien, siendo el caso que el mismo no fue impugnado ni desconocido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el articulo 1374 del Código Civil y así decide.
- Cursante al folio treinta y ocho (38) al folio treinta y nueve (39), copia simple de Contrato de Administración, suscrito entre el ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno y el ciudadano Luís Alberto Palacios Moreno, de fecha nueve (09) de agosto del dos mil dos (2002). Documento con el cual se demostró celebración de dicho Contrato de Administración, en el cual el ciudadano Luís Alberto Palacios Moreno, propietario del inmueble, facultó a su hermano el ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno, para administrarlo y celebrar en su nombre los contratos de arrendamiento del referido inmueble objeto de la demanda. A dicho documento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil en consonancia con lo establecido el artículo 1363 del Código Civil, y así se decide.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
- Cursante al folio sesenta y uno (61) al folio ochenta y ocho (88), copia simple de Expediente, emanado del Tribunal Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas de fecha veintiséis (26) de Julio de dos mil siete (2007). Con dicha probanza se demostró que el accionado consignó por ante el prenombrado tribunal, los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de dos mil seis (2006), julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007). A dicho documento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil y así se decide.

- IV -
PUNTOS PREVIOS
DE LA CUESTIONE PREVIA OPUESTA
En concordancia con lo establecido en el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como quiera que la parte demandada al momento de contestar la demanda opuso la cuestión previa contenida en el articulo 346, numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, dicha cuestión previa opuesta se refiere a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, este Juzgado procede a emitir el siguiente pronunciamiento:
La parte demandada opuso dicha cuestión previa alegando que entre ambas partes subsistieron dos contratos de arrendamiento, el primero con un tiempo determinado de un año, y el segundo de igual manera con un tiempo de terminación de un año, pero al transcurrir del tiempo se indeterminó, y que luego de esto procedieron a suscribir un convenimiento extrajudicial con un termino de extinción en el cual acordaron la entrega del inmueble objeto del juicio en la fecha establecida, y que de no ser esto así el arrendatario debía cancelar al arrendador por vía de cláusula penal la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por cada día de atraso de entrega del mencionado bien inmueble hasta su entrega definitiva, y que con dicho convenimiento dieron final al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y este pasó a ser un contrato a tiempo determinado, teniendo en cuenta que dicho convenimiento extrajudicial de igual manera era a tiempo determinado ya que tenia una fecha de vencimiento establecida y que al estar el arrendatario insolvente en el pago el convenimiento no podía sufrir una prorroga legal de acuerdo a lo establecido en el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos y que había perdido el derecho según lo alegado por el demandante en el libelo de la demanda. Ahora bien el demandado opuso dicha cuestión previa tomando en cuenta lo establecido en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y que únicamente se podrá demandar el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas (…omissis…), dicho articulo exige como presupuesto procesal de la acción la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que se fundamente la acción en las causales que establece, debido a esto el demandado considera que el Tribunal no debió admitir dicha demanda por no ser la acción idónea interpuesta por el demandante.
En cuanto a lo antes explanado y con respecto a la cuestión previa contenida en el numeral 11º, es imperante establecer que dicha cuestión previa se refiere cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, y no nace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, por ello, el proceso debe extinguirse, y el segundo supuesto de esta cuestión previa, concierne cuando la ley solo permite admitir la acción por determinadas causales, si existe el derecho de acción para el demandante, pero esta limitado para su ejercicio.
Tal concepción, nos lleva indefectiblemente al derecho de accion, y a la tutelea judicial, concebido en la doctrina como und recho abastrcato, como un derecho alproceso, a la actividad jurisdiccional en si misma, considerada como independientemente del resultado, favorable om adversoi la que hubiere instado la actividad. Para una mejor ilustración considera pertinente indicar el derecho que tiene toda persona para acceder a los órganos de justicia y con el fin de no menoscabar el derecho a la defensa de las partes, conforme lo dispone el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que consagra el derecho de toda persona a acceder a los órganos de justicia.
“…Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente (…)…”.

Así, la acción como derecho, facultad o poder reconocido Constitucionalmente, deviene del interés de todas las personas de instar al Órgano Jurisdiccional, a fin de que se le tutele su derecho, el cual se materializa con la interposición de la demanda y la realización de los actos necesarios para el impulso del proceso hasta obtener una decisión. El primer supuesto de la cuestión previa refiere a la carencia de acción, y se define con la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. La jurisprudencia ha declarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta con que el texto infiera que no es posible ejercer el derecho de acción.
En el presente caso, la parte demandada, hace alusión al contenido del articulo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, aduciendo que solo se puede accionar en desalojo cuando se tratara de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y la relación arrendaticia en estudio, a su decir, es a tiempo determinado, debiendo la parte accionante demandar el cumplimiento o resolución del convenio extrajudicial presentado a los autos.
En ese sentido, se aprecia, que no existe en la ley, alguna disposición expresa que limite el derecho de acción en materia de arrendamiento, pues, la naturaleza o indeterminación o no del contrato es materia del fondo del asunto, no pudendo por ello el Juzgador, in limine litis, declarar la inadmisibilidad de la acción, sin antes revisar el material probatorio de los autos, es por ello, que no existiendo limitación alguna para el ejercicio de la presente acción, este Tribunal declara improcedente en derecho la cuestión previa aquí dirimida, y así se decide.

DE LA CONFESIÓN FICTA
Este tribunal considera necesario pronunciarse sobre la defensa invocada por el accionante es decir, la confesión ficta. Infiere esta Instancia que la confesión ficta puede ser definida como una sanción legal para el demandado contumaz o rebelde en contestar la demanda, y a través de ella se admite como cierto todo cuanto haya sido objeto de la demanda, estableciéndose únicamente como excepción que la petición del demandante sea contraria a derecho a que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones del accionante. Como se puede evidenciar de lo antes señalado existen tres requisitos de procedencia los cuales son:
“…1º Que el demandado no haya dado contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en el Código de Procedimiento Civil.
2º Que el demandado nada probare que le favorezca.
3º Que no sea contraria a derecho la petición del demandante.”

En el caso bajo examen, si bien es cierto que la contestación fue extemporánea por anticipada, la misma sigue teniendo validez en el proceso ya que no se configura ningún supuesto de hecho que violente el debido proceso. En referencia a lo anterior, es menester señalar el criterio manejado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 981 de fecha once (11) de mayo de dos mil seis (2006), en la cual señaló:
“Como consecuencia de lo antes expuesto y en acatamiento a la normativa constitucional que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales, y al haberse en el presente caso presentado la contestación de la demanda en el mismo día en que el apoderado judicial del demandado consignó poder, en el juicio principal, día en que se perfeccionó la citación, debe entenderse que la parte demandada tuvo en todo momento la intención y la diligencia de ejercer su defensa, por lo que resulta contrario al derecho a la defensa de los litigantes declarar confeso al demandado, por el hecho de haber efectuado la actuación en cuestión en la oportunidad señalada. Asimismo, se debe señalar que con dicha actuación, la parte demandada no causó ningún agravio a la parte actora.
De esta manera la contestación de la demanda, en los casos en que la contestación debe realizarse dentro de un lapso legalmente establecido, verificada en el mismo día en que se dio por citado el demandado, se considera realizada en forma tempestiva, y así se declara.
Por lo antes expuesto y en virtud de haber detectado la violación de principios jurídicos fundamentales, tales como el derecho a la defensa y la igualdad de las partes, declara ha lugar la revisión solicitada, en consecuencia, esta Sala Constitucional declara la nulidad de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 3 de octubre de 2003, en el juicio de nulidad de cesión de derechos y ventas, e indemnización de daños y perjuicios que intentó la ciudadana Miriam Celina Torres contra José del Carmen Barrios, Magdy Josefina Tales y Franciso Javier Guevara y ordena dictar nueva sentencia en acatamiento a la doctrina aquí expuesta, y así se decide..”

En armonía con lo ut supra mencionado, puede concluir este Tribunal que debe tenerse como valida a los efectos procesales, la contestación de la demanda presentada por la parte demandada en este proceso, lo que da lugar a entender que no se lleno el primer requisito de la institución procesal de la confesión ficta, referida a la falta de contestación de la demanda por parte del accionado, y siendo que los requisitos de dicha institución procesal, mencionados ut supra, son concurrentes, es decir, que deben darse todos para que proceda en derecho la confesión ficta solicitada, en consecuencia, colige este sentenciador sin necesidad de verificar los demás supuestos, que resulta improcedente tal argumento, razón por la cual declara sin lugar la mencionada defensa previa y así se decide.

DE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA
La parte demandada solicitó la reposición de la causa al estado de no admitir la demanda ya que a su decir era imprescindible para el tribunal al momento de admitir la demanda analizar los presupuestos procesales que establece el antes mencionado articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que al admitir el tribunal dicha demanda como una acción de desalojo significó un contundente desacato a las disposiciones legales de orden público procesal que rigen la materia, a razón por la cual de conformidad con los artículos 206 y 205 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la nulidad de todos lo actos procesales, incluyendo la admisión de la demanda al estado de no admitirla.
De todo lo antes explanado, teniendo en cuenta la solicitud de la demandada en decretar la reposición y decidida la cuestión previa referida a la prohibición de admitir la acción propuesta, este Tribunal considera pertinente pasa a decidir el fondo del asunto, pues no existe ninguna formalidad omitida que haya que subsanarse, siendo el punto aquí mencionado un tema que debe decidirse en el fondo del asunto, por ello resulta forzoso para este Tribunal negar la reposición de la causa, y así decide.

- V -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se inició el presente juicio en virtud de una demanda incoada por el ciudadano Martín Alejandro Palacios Moreno en contra del ciudadano Efraín de la Trinidad Padrón Otero mediante la cual se persigue el Desalojo del bien inmueble objeto de la demanda, en virtud de que el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento exigidos y que hasta la fecha de interponer la demanda seguía ocupando el inmueble.
Las partes suscribieron dos contratos, el primero fue suscrito en fecha dieciséis (16) de Mayo de dos mil tres (2003), el cual comenzó a partir del veinte (20) de Mayo de dos mil tres (2003) y finalizó en fecha veinte (20) de Mayo de dos mil cuatro (2004), luego de que este finalizó suscribieron un nuevo contrato el cual comenzó a regir desde el ocho (08) de Junio de dos mil cuatro (2004), dicho contrato finalizaba el ocho (08) de Junio de dos mil cinco (2005), este al transcurrir del tiempo se indeterminó ya que el arrendatario continuó ocupando el bien inmueble objeto del juicio, pero sin cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento exigidos por el arrendador y ante esta situación de insolvencia las partes suscribieron un convenio extrajudicial en fecha treinta (30) de Junio de dos mil seis (2006), en dicho convenimiento establecieron que el arrendatario se comprometía a entregar el bien inmueble libre de bienes en fecha treinta (30) de Noviembre de ese mismo año, y a hacer entrega de las llaves al arrendador y se comprometía a cancelar a FOSPUCA, C.A, ADMINISTRADORA SERDECO, C.A, para el treinta (30) de octubre de dos mil seis (2006), mas los intereses moratorios y los recibos que se continuaran generando hasta la fecha de entrega del inmueble, así como también se comprometió el arrendador en reintegrarle la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.520.000,00), los cuales recibió en calidad de deposito para el momento de la suscripción del contrato original de arrendamiento, y que una vez que el arrendatario no hubiese cumplido con la entrega del bien inmueble, se comprometía a cancelarle al arrendador la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) diarios por cada día de atraso en la evolución del mencionado inmueble hasta su entrega definitiva.
La parte demandante procedió a interponer dicha demanda alegando que el demandante no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a dos (02) mensualidades consecutivas a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil seis (2006) y los meses correspondientes a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año dos mil siete (2007), fundamentó su demanda en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual establece lo Siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cuales quiera de las siguientes causales:”
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

Dicho articulo expresa que para que se proceda el desalojo de un inmueble es imprescindible que exista un contrato a tiempo indeterminado.
La parte demandada mediante apoderado judicial alegó que para la fecha en la que el demandado interpuso la demanda en su contra, ya mediaba el convenio extrajudicial mediante el cual el contrato de arrendamiento del prenombrado bien inmueble objeto del juicio fue sustituido por el convenimiento extrajudicial y que al haber cumplido con lo pactado en dicho convenimiento la única vía posible para accionar era el cumplimiento o la resolución del convenimiento extrajudicial establecida en el articulo 1.167 del Código Civil y no la acción especial de desalojo establecida en el articulo 34, en su literal A) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dicho artículo 1.167 del Código Civil establece lo Siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes ejecuta su oblicagión, la otra puede a su elección judicialmente la ejecución del Contrato o Resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

Dicho articulo expresa que para que se proceda a exigir de manera judicial la ejecución del Contrato o Resolución con los daños y perjuicios una de las partes debe incumplir con su obligación y la otra a su vez puede solicitar lo especificado.
Explanado lo anterior, considera necesario señalar este Tribunal que cuando hablamos de un contrato, estamos haciendo alusión a un acuerdo de voluntades verbal o escrito, manifestado en común entre dos o mas personas con capacidad (partes del contrato), que se obliga en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca.
Ahora bien, teniendo en cuenta lo antes explanado se puede constatar que la acción por Desalojo interpuesta por la parte actora en su libelo de demanda, es improcedente ya que dicha parte fundamentó su demanda en lo establecido en el anterior articulo citado, es decir en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa claramente que para que proceda el desalojo de un bien inmueble es ineludible que exista un contrato a tiempo Indeterminado y en este caso una vez suscrito el convenio extrajudicial entre las partes dieron finalización a ese contrato configurándose así como un contrato a tiempo determinado y pasando a ser sustituido por el convenimiento suscrito entre las partes del cual se derivaron nuevas obligaciones en la cual cuya acción apropiada para demandar es la acción de ejecución o resolución del ya antes mencionado convenimiento celebrado en fecha treinta (30) de Junio de dos mil seis (2006), en consecuencia, resulta forzoso para este Juzgado declarar IMPROCEDENTE la demanda incoada por Desalojo. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

- VI -
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta por la parte demandada, referido al ordinal 11 del artículo 346 del código de Procedimiento civil. Así se decide.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano MARTÍN ALEJANDRO PALACIOS MORENO en contra del ciudadano EFRAIN DE LA TRINIDAD PADRÓN OTERO. Así se decide.
TERCERO: SE ORDENA levantar la medida de secuestro del bien inmueble objeto de juicio. Así se decide.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada de esta decisión en el copiador correspondiente, según prevé el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación, a los dos (2) días del mes de octubre del año dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ PROVISORIO,

AILANGER FIGUEROA CORDOVA.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

LUIS J. ZAPATA.
En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 pm.), se publicó, agregó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TEMPORAL,

LUIS J. ZAPATA.

Exp. Nº: 12-0754 (Tribunal Itinerante).
Exp. Nº: AH18-V-2007-000227 (Tribunal de la Causa).
AF/LJZ/PAR

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