REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCIÓN
ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 30 de Junio de 2017
Años: 207º y 158º
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMUEBLES 310350, C.A., de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de Noviembre de 2000, bajo el Nº 38, Tomo 199-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ARTURO DE SOLA LANDER, IRENE DE SOLA LANDER, CARLOS BACHRICH NAGY, JOSE GUTIERREZ, LORENA MINGARELLI LOZZI, IRENE CAROLINA BORJAS AFANADOR y GRECIA NATALY SOSA HERNANDEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.712, 19.142, 24.122, 71.574, 71.168, 108.259 y 113.073, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil DEPOSITO EL OSO Nº 3, C.A., de este domicilio, e inscrita por ante por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 16 de Enero de 1995, bajo el No. 34, tomo 11-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUSBY FREITES FERNÁNDEZ, MILAGROS J. GUAREPE y ANGELA DAVILA DE FREITES, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.093, 50.613 y 49.140, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE N°: 12-0812 (AP11- V- 2009-001049).
-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por escrito presentado en fecha 29 de enero de 2009 (F.02-14 p.1), por los abogados ARTURO DE SOLA LANDER, CARLOS BACHRICH NAGY e IRENE CAROLINA BORJAS AFANADOR, identificado en autos, procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INMUEBLES 310350, C.A., en contra de la sociedad mercantil DEPÓSITO EL OSO Nº 3, C.A., debidamente admitida por el Tribunal Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de febrero de 2009. (f.53).
En fecha 13 de marzo de 2009, el alguacil del Tribunal consigno recibo de citación sin firmar debido a la imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada. (f.59 p.1)
En fecha 20 de marzo de 2009, el tribunal ordena librar cartel de citación a la parte demandada (f.77 p.1), y en fecha 13 de abril de 2009, el tribunal fija dicho cartel. (f.86)
Mediante autos de fecha 15 de mayo de 2009, el Tribunal designa defensor judicial a la parte demandada, recayendo sobre la abogada en ejercicio MARY DENIS TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 87.278. (f.89 p.1)
En fecha 27 julio de 2009, la abogada defensora de la parte demandada presento escrito de contestación a la demanda. (f.106 p.1)
En fecha 29 de julio de 2009, los apoderados judiciales de la parte demandada presentan escrito de cuestiones previas, contestación a la demanda y reconvención con sus anexos. (f.117-230 p.1)
Mediante auto de fecha 30 de julio de 2009, el Tribunal niega la reconvención interpuesta por la parte demandada declarándola INADMISIBLE. (f.232 p.1)
En fecha 30 de julio de 2009, el Tribunal Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, procede a resolver cuestiones previas incoadas por la parte demandada, y debido a su decisión se declaró incompetente para seguir conociendo la presente causa. (f.234-238 p.1)
Mediante auto de fecha 13 de octubre de 2009, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se avoca el conocimiento de la presente causa. (f.251 p.1)
En fecha 14 de octubre de 2009, la parte actora presenta escrito de contestación de cuestiones previas. (f.253 p.1)
En fecha 21 de octubre de 2009, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas. (f.326 p.1)
Mediante auto de fecha 22 de octubre de 2009, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada. (f.333 p.1)
En fecha 23 de octubre de 2009, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas (f.13 p.2). En esa misma fecha, el tribunal admite las pruebas. (f.49 p.2)
En fecha 23 de octubre de 2009, la parte demandada apela del auto dictado por el Tribunal de fecha 22 de octubre de 2009. (f.52 p.2)
En fecha 26 de octubre de 2009, tuvo lugar el acto de Nombramiento de Expertos. (f.58 p.2)
En fecha 28 de octubre de 2009 la parte demandada presenta escrito complementario de pruebas. (f.69 p.2)
En fecha 26 de noviembre de 2009 (f.126 p.2), la parte demandada apeló del auto dictado por el Tribunal en fecha 24 de noviembre de 2009. (f.123 p.2).
En fecha 02 de diciembre de 2009 los expertos consignan informe de experticia. (f.130 p.2)
En fecha 16 de noviembre de 2009 (f.168 p.2), el tribunal oye la apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 26 de noviembre de 2009 en un solo efecto. (f.126 p.2)
Por auto de fecha 16 de abril de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió la presente causa, en virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Noviembre de 2011, correspondiendo a este Juzgado el conocimiento de la presente causa.
Asimismo en fecha 14 de mayo de 2012, este Tribunal le da entrada al presente expediente.
En fecha 22 de enero de 2013, se dejo constancia de haberse cumplido con todas las formalidades de las resoluciones Nos. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión.
En fecha 06 de Junio de 2016, se dictó auto mediante el cual la Juez Provisorio se avoca al conocimiento de la causa.
En fecha 19 de Diciembre de 2016, se dejo constancia de haberse cumplido con todas las formalidades de las resoluciones Nos. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión.
Estando este Juzgado en la oportunidad de dictar sentencia, pasa hacerlo con base a las siguientes consideraciones.
-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
En síntesis, la parte actora en el libelo de la demanda argumentó lo siguiente:
Que su representada es propietaria de un inmueble conformado por una (1) parcela de terreno distinguida con el Nº 16 en el plano general del parcelamiento denominado “Cortijos de Lourdes”, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, registrado por ante la oficina subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 44, Tomo 7, Protocolo Primero de fecha 22 de noviembre de 1990. Que su representada actuando en su carácter de arrendadora, celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil DEPOSITO EL OSO Nº 3, C.A., por documento autenticado por ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de enero de 2004, anotado bajo el Nº 42, tomo 11.
Que en fecha 12 de septiembre de 2008, su representada en carácter de arrendadora notificó a la arrendataria de su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento a partir del día 01 de febrero de 2009. Mediante la cláusula segunda las partes convinieron en que el inmueble dado en arrendamiento seria usado única y exclusivamente al uso comercial de la propia arrendataria, quedando establecido en dicha cláusula, que la arrendadora podría rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento y exigir el pago de la indemnización correspondiente. Mediante la cláusula octava del contrato, establece que la arrendataria no podrá cederlo ni traspasarlo en forma alguna, total ni parcial, bajo pena de nulidad, sin haber obtenido la autorización y por escrita de su representada. Que la cláusula décima establece que la arrendataria debe obtener el consentimiento por escrito de nuestra representada para realizar cualquier reforma o bienhechuría en el Inmueble.
Que el demandado violó las cláusulas Segunda, Octava y Décima del Contrato de Arrendamiento, al dividir el inmueble en seis locales y entregar algunos de los mismos a terceras personas.
Fundamentó su acción en los artículos 1159, 1167, 1160 del Código Civil y artículo 33 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último, solicitó la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en el incumplimiento de las obligaciones contractuales de no hacer previstas en las Cláusulas Segunda, Octava y Décima del Contrato; la restitución y entrega del inmueble en cuestión; el pago por vía de daños y perjuicios y el pago de las costas y costos procesales.
Por otro lado, en síntesis, los apoderados judiciales de la parte demandada adujo las siguientes defensas:
Reconocen expresamente el contrato de arrendamiento contentivo del documento público autenticado por la Notaria del Distrito Capital, Caracas, en fecha 27/01/2004, anotado bajo el número 42, Tomo 11 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, lo cual lo presentan en original marcado con letra “C”. Desconocen e impugnan expresamente documento consignado por el accionante en el folio veintisiete (27) toda vez que no forma parte del contrato de arrendamiento suscrito, no obstante la actora pretende hacer ver a este despacho que forma parte del mismo.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus términos, los alegatos de hechos, por no ser ciertos, y de derecho, por no asistirle a la actora, vertidos en el libelo de la demanda. Que la relación arrendaticia de su representada sobre el inmueble no data del día 01 de febrero de 2004, si no de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de Abril de 1995 con la sociedad mercantil MANUFACTURAS DE PAPEL, C.A. (MANPA) S.A.C.A.
La accionante en el escrito de demanda según lo indica en el primer párrafo, aporta documento que acredita la propiedad del inmueble arrendado, dicho documento fue registrado por ante la oficina Subalterna del segundo circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de marzo de 2001 bajo el Nº 40, Tomo 7 del Protocolo Primero y bajo el Nº 3, Tomo 2, protocolo Tercero.
Que la parte actora, como nuevos propietarios del inmueble, deben respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados con el anterior propietario, así como también a darle cumplimiento a todas las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia, basándose para ello a lo establecido en el artículo 20 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegan que desde el principio de la relación arrendaticia y actualmente el vinculo comercial se ha mantenido por intermedio del ciudadano Alejandro Delfino, quien es el propietario de la empresa MANPA S.A.C.A, aun cuando haya habido la venta de la propiedad a una sociedad mercantil con personalidad jurídica distinta en circunstancias totalmente desapegadas a la Ley, por cuanto el arrendador en ningún momento notifico a la arrendataria que iba a vender el inmueble, ni tampoco le ofertó el inmueble en cumplimiento al derecho de preferencia que tenia de conformidad con el articulo 34 y 44 del Decreto con Fuerza De Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Niegan que no sea cierto que la demandada haya dado uso distinto al pautado en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda. Es una aseveración audaz y sin fundamento hecha por la demandante para ejercer una acción que no le corresponde. Que fue autorizado para realizar las modificaciones y mejoras y que fue establecido expresamente en el contrato de arrendamiento celebrado en el año 1995, por lo tanto no existe ninguna trasgresión a las cláusulas segunda, octava y décima del contrato de arrendamiento suscritos interpartes y mal podría invocarse la resolución en los artículos 1167 y 1616 del Código Civil y el 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Que la acción se debe al rechazo de su representada de aceptar un aumento excesivo del canon de arrendamiento.
Que se vio en la necesidad de solicitar la regulación del inmueble arrendado como lo demuestra en el expediente Nº 89.734, signatura de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Infraestructura.
Es falso que la demandada haya traspasado o cedido el contrato de arrendamiento a terceros ajenos a la relación contractual existente derivada de arrendamiento sobre el inmueble ocupado por el demandado
Rechazan, niegan y contradicen el documento acompañado al libelo de demanda marcado con letra D, con lo cual pretende demostrar haber notificado la decisión de no prorrogar el contrato.
Impugnaron total y absolutamente la Inspección Ocular Extrajudicial acompañado en el libelo de demanda marcado con letra E. Impugnan y desconocen el documento acompañado al libelo de la demanda marcado con letra G. Rechazan, niegan, contradice e impugnan la estimación de la cuantía hecha por el accionante en su libelo por la suma de cuatro mil quinientos bolívares (4500,00).
Por otra parte, solicitan la Prescripción de la acción intentada por la actora por haber transcurrido mas de diez años desde la existencia de modificaciones al inmueble arrendado, ya que la actora tenía conocimiento de las mejoras en el inmueble debidamente autorizadas según contrato, porque existen desde el año 1995 y la actual demanda fue incoada en el año 2009 por lo que han pasado trece (13) años, trascendiendo los diez años previstos en el artículo 1977 del Código Civil como Prescripción de las acciones inferidas del contrato de arrendamiento.
Alegatos de la Reconvención:
Que reconviene la acción por la identificación indebida del inmueble, basándose en el articulo 33 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1167 del Código Civil, normas que consagra la posibilidad del ejercicio de la acción de ejecución o cumplimiento de los contratos sinalagmáticos por la parte afectada por una violación del actor, y en la cláusula primera del contrato de arrendamiento subjudice, violentadas por la arrendadora.
-III-
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
DE LA PARTE ACTORA.
Con el libelo de la demanda:
Copia certificada del Instrumento Poder de los apoderados judiciales otorgada por ante la Notaria Pública duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el número 42, Tomo 71 de los Libros de autenticación llevada por dicha notaria. En cuanto a esta documental, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto la misma no fue tachada ni desconocida a tenor de lo establecido en el articulo 1.357 del Código Civil, quedando de esta manera debidamente demostrada la cualidad con que actúa la apoderada judicial de la parte actora. Así se declara.
Copia certificada de documento de propiedad de un inmueble conformado por una (1) parcela de terreno distinguida con el Nº 16 en el plano general del parcelamiento denominado “Cortijos de Lourdes”, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, y el edificio construido sobre ella con todas sus anexidades y pertenencias, cuya área es de seis mil cuatrocientos veintisiete metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (6.427,84 m2), registrado por ante la oficina subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 44, Tomo 7, Protocolo Primero de fecha 22 de noviembre de 1990, comprendido en los siguientes linderos y medidas: Norte: Parcela Nº 15 en medio el callejón de la electricidad, en una extensión de setenta y cuatro metros cincuenta y nueve centímetros (74,59 mts); Sur: Antiguo camino de Hacienda Trapichito, hoy calle pública, en una extensión de setenta y ocho metros con diecinueve centímetros (78,19 mts) dejando en el extremo Oeste del lindero dieciséis metros con setenta metros (19,70 mts) para la parte del sector circular correspondiente a la plazoleta de la avenida principal; Este: parcela Nº 18, en una extensión de ciento tres metros con treinta y tres centímetros (103,33 mts); Oeste: con la Avenida Principal del Parcelamiento en una extensión de setenta y seis metros con noventa y cinco centímetros (76,95 mts) dejando en el extremo sur del lindero veinte metros con noventa centímetros (20,90 mts)para la parte del sector circular correspondiente a la plazoleta de la Avenida Principal, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 9 de marzo de 2001, quedando registrado bajo el Nº 40, Tomo 7 del Protocolo Primero. Esta Juzgadora le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Copia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de enero de 2004, anotado bajo el Nº 42, tomo 11. Esta Juzgadora a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga valor probatorio. Así se establece.
Consignó copia simple Plano del local, que forma parte del contrato de arrendamiento marcado con letra “C1”, el cual fue desconocido e impugnado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, razón por la cual, esta Juzgadora no le otorga valoración como plena prueba conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Anexa Carta enviada en fecha 12 de septiembre de 2008, dirigida a la parte demandada marcada en letra “D”, debidamente suscrita por el representante de la empresa INMUEBLES 310350, C.A., con la finalidad de notificar su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en 27/01/2004, la cual se encuentra firmada en señal de haber sido recibida, mas sin embargo, no se evidencia a quien pertenece dicha firma ni el carácter con el que actúa, ni constan sello húmedo de la empresa demandada, e igualmente dicha documental ha sido impugnada y desconocida por la parte demandada, razón por la cual no se le otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Consignó marcado E, resultas de Inspección ocular extrajudicial, practicada en fecha 28 de noviembre de 2008, realizada a través de la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, la cual cursa de los folios 29 al 36. Esta Juzgadora a dicho instrumento le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1428 y 1430 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que la misma emana de un funcionario público que otorga fe pública y no fue objeto de tacha por parte del demandado. Así se establece.
Marcada F, consigna copias certificadas de documento constitutivo estatutario de la arrendataria y Acta de Asamblea General Extraordinaria de algunas disposiciones de los Estatutos. Esta Juzgadora a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga valor probatorio siendo que la misma emana de un registro público. Así se establece.
Consignó correo electrónico marcado con letra “G”, enviado supuestamente por el administrador de la parte demandada, donde manifiesta la disposición de asumir un ajuste del canon de arrendamiento del sesenta por ciento (60%) mas impuesto. Este Juzgador no le otorga valoración dado que del mismo no se evidencia que haya sido enviado o recibido por algunas de las partes, ni consta sello o firma electrónica que pueda dar fe de ello, Así se establece.
Con el escrito de promoción de pruebas:
Promueve merito favorable de las documentales marcada con letras “B, C, C1, D, E, F, y G”, presentadas con el libelo de demanda. Al respecto cabe señalar que reproducir el mérito favorable de autos, no constituye un medio de prueba per se, no obstante el Tribunal tiene la obligación de valorar y apreciar todas las pruebas aportadas legalmente a los autos de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en aplicación de los principios de adquisición procesal y de comunidad de la prueba. Asimismo el Tribunal deja constancia que todas estas documentales fueron valoradas el punto anterior ya que fueron promovidas en el libelo de la demanda. Así se declara.
Consignó copia simple de la resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato en fecha 08/05/2009, marcada con letra “A”, donde se desprende, en primer lugar que el inmueble arrendado se encuentra distribuido en varios locales diferentes y que fueron regulados por la Dirección de Inquilinato de manera diferente. De igual forma se evidencia en el mismo instrumento que el inmueble arrendado a la demandada tiene determinadas áreas no techadas. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Marcado “B” consignó instrumento público contentivo del Informe Técnico de Avalúo elaborado en fecha 06 de mayo de 2009, con motivo de la solicitud de regulación de alquileres, donde se desprende que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, fue dividido en cinco locales diferentes sin autorización de la arrendadora. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Promueve prueba de Inspección Judicial, la cual fue debidamente admitida por el Tribunal de la Causa, con el objeto de probar que el inmueble arrendado se encuentra actualmente dividido en seis (06) locales comerciales, donde se encuentra la mayoría en posesión de terceras personas ajenas a la arrendataria demandada. Razón por la cual esta Juzgadora le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y 1428 del Código Civil. Así se establece.
DE LA PARTE DEMANDADA:
Pruebas documentales:
Originales de facturas promovidas en la contestación y ratificadas en la promoción donde se puede apreciar en el recuadro descripción de CANON DE ARRENDAMIENTO DEL GALPON UBICADO EN LOS CORTIJOS DE LOURDES PARCELA 16, marcada con letra “A” cursante a los folios 128 al 170. Esta Juzgadora les otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Consigna junto a su escrito de contestación y ratificada en su promoción copia certificada de solicitud de regulación de alquileres, sustanciada en el expediente Nº 89.734, llevados en la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas (MOPVI), marcada con anexo “B”. Esta Juzgadora le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Consigna documento Público contentivo de Resolución Original Nº 00013070 de fecha 08 de mayo de 2009, informe de notificación, emanadas por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda y solicitud de notificación a la Sociedad Mercantil INMUEBLES 310305, C.A. Esta Juzgadora le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Promueve documento Público contentivo de copia simple de informe técnico e informe de avalúo y sus anexos realizados por los funcionarios autorizados por el Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas y Vivienda Dirección General de Inquilino en el expediente Nº 89.734. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Consignan y ratifican copia certificada de documento auténtico contentivo de contrato de arrendamiento marcado con letra “C” que cursa al folio 199, autenticado por ante la Notaria Pública del Distrito Capital, en fecha 27 de enero de 2004, anotado bajo el Nº 42, Tomo 11 de los Libros llevados por esa notaria sucrito entre la parte demandada y la Sociedad Mercantil INMUEBLES 310350, C.A, marcado con letra “C”. Esta Juzgadora observa que dicha documental ya fue valorada supra otorgándole pleno valor probatorio. Así se establece.
Consigna y ratifica Copia Certificada de documento autentico contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de abril de 1995, anotado bajo Nº 59, Tomo 143 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria suscrito por la parte demandada y la Sociedad Mercantil MANUFACTURAS DE PAPEL, C.A (MANPA), S.A.C.A marcado con letra “D”. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Documento privado marcado con letra “E” que cursa al folio 209, contentivo de carta de fecha 15 de marzo de 2001, emanada de la Sociedad Mercantil MANUFACTURAS DE PAPEL, C.A (MANPA), S.A.C.A, donde se notifica que dejo de ser el propietario del inmueble arrendado y que el nuevo arrendador es la empresa INMUEBLES 310350, C.A., esta Juzgadora observa que la misma no se encuentra recibida por persona alguna de la empresa demandada, por lo que no se le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Consigna copia de planilla de impuestos, marcado con letra “F” anexa al escrito de contestación de demanda y ratificada en la promoción con fecha de 26 de enero de 2007, donde consta el pago de impuestos de la Sociedad Mercantil MANUFACTURAS DE PAPEL C.A (MANPA), S.A.C.A, en calidad de propietaria del inmueble arrendado. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código del Procedimiento Civil. Así se establece.
Original de Planillas de pago efectuadas en el Banco Industrial de Venezuela, y Planillas de consignación ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente Nº 2008-1808, anexas al escrito de contestación de demanda y ratificada en la promoción, donde se evidencia que a partir del mes de septiembre de 2008, la parte demandada depositó el pago de cánones de arrendamiento en el tribunal competente. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Original de oficio Nº 001795 de fecha 07 de septiembre de 1995, emanado de la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre, donde se puede apreciar respuesta de la solicitud que hiciere el ciudadano RAFAEL BRAVO GARCIA, representante de DEPOSITO EL OSO Nº 3, C.A., y RESTAURANT TASCA THE GREAT CAT, C.A., para que dichos locales de comercio funcionen en el inmueble arrendado. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Copia simple de conformidad de uso signada con el Nº 00244 de fecha 31 de agosto de 1995 y renovación de licencia de licores Nº 03-4-007-00536-0, emanada de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre, donde se puede apreciar la autorización al RESTAURANT TASCA THE GREAT CAT, C.A., para que funcione en el inmueble arrendado. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Copia simple del Certificado Nº 02012-3 de fecha 25 de julio de 1995, Nº 017118 de fecha 09 de agosto de 1995 y Nº 017208 de fecha 31 de agosto de 1995, emanados del Cuerpo de Bomberos del Municipio Autónomo Sucre, donde se puede apreciar que certifican mediante una inspección el funcionamiento de DEPOSITO EL OSO Nº 3, LUNCHERIA LA GRUTA Y EL RESTAURANT TASCA en el inmueble arrendado. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Copias simples de estado de cuenta y planillas de pago, emanadas de la Alcaldía del Municipio Sucre, donde se puede apreciar la identificación de los comercios DEPOSITO EL OSO Nº 3, LUNCHERIA LA GRUTA Y EL RESTAURANT TASCA, C.A., los cuales funcionan en el inmueble arrendado desde el año 1995. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Copias de Planos, debidamente sellados por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Sucre, donde se puede apreciar la distribución del local arrendado desde el año 1995. Este Juzgador le otorga valoración como plena prueba, a dicho instrumento conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Prueba de Informes:
Promovió prueba de Informe a la Alcaldía de Sucre Dirección de Rentas; a la Alcaldía de Sucre Dirección de Catastro y Cuerpo de Bomberos Metropolitanos, la cual fue admitida por el tribunal de la causa, sin embargo se observa de los autos que la misma no fue evacuada, por lo que mal podría ser valorada por éste Tribunal, y así se establece.
Prueba testimonial:
Ciudadano EVENCIO RAMON BLANCO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de profesión Profesor de Educación Física, titular de la cedula de identidad Nº: V-6.502.065. De su declaración se aprecia que el referido ciudadano indicó que: Tiene conocimiento y le consta que en la avenida principal de los Cortijos de Lourdes Urbanización los Cortijos, parcela Nº 16, funcionan los locales comerciales Licorería el Oso Nº 3, Tasca Restaurante Great Cat, Área de Luncheria denominada la Gruta, Cerrajería, Venta de Golosinas, Agencia de Lotería y Peluquería Unisex. Que los locales deben tener aproximadamente 14 años. Que entro en la mayoría de los locales. Le consta que están totalmente techados. Conoce de vista al señor Rafael Bravo. No le consta que el señor Rafael Bravo sea el dueño de dichos locales comerciales. Que tiene conocimiento de que los locales que están allí son hechos públicos y notorios. Que su relación con los locales comerciales es como cliente. Que dicen en pasillo que el dueño de dichos locales es Rafael Bravo. Que no ha entrado a los depósitos de la licorería Depósito el Oso Nº 3. Que el testigo es asesor deportivo con el Presidente de la República.
Ciudadano MANUEL ENRIQUE INCIARTE ALAMO, venezolano, mayor de edad, de profesión Administrador, titular de la cedula de identidad Nº V-6.139.439. De su declaración se aprecia que el referido ciudadano indicó que: Tiene conocimiento que en la avenida principal de los Cortijos de Lourdes Urbanización los Cortijos, parcela Nº 16, funcionan los locales comerciales Licorería el Oso Nº 3, Tasca Restaurante Great Cat, Área de Luncheria denominada la Gruta, Cerrajería, Venta de Golosinas, Agencia de Lotería y Peluquería Unisex. Que los locales están ahí desde el año 97, aproximadamente. Que entro en la mayoría de los locales. Que los locales están techados. Conoce de vista y trato al señor Rafael Bravo. Tiene entendido que el señor Bravo es el dueño de los locales en cuestión. Tiene conocimiento de que los locales que están allí son hechos públicos y notorios. Que su relación con los referidos locales comerciales es de cliente asiduo. Cree que los negocios que funcionan en el local comercial pertenecen al señor Rafael Bravo porque ha escuchado al respecto. Que ha entrado a la licorería llamada Deposito el Oso Nº 3, y que no ha entrado al área de los depósitos pero si ha entrado al área de las cavas donde se encuentran las cavas.
Ciudadano FRANCISCO ALBERTO GALÁRRAGA, venezolano, mayor de edad, de profesión Vendedor, titular de la cedula de identidad Nº V-4.420.809. De su declaración se aprecia que el referido ciudadano indicó que: Tiene conocimiento que en la avenida principal de los Cortijos de Lourdes Urbanización los Cortijos, parcela Nº 16, funcionan los locales comerciales Licorería el Oso Nº 3, Tasca Restaurante Great Cat, Área de Luncheria denominada la Gruta, Cerrajería, Venta de Golosinas, Agencia de Lotería y Peluquería Unisex. Que los conoce desde hace aproximadamente 13 años. Ha entrado en la mayoría de los locales. Que los negocios están techados. Conoce al señor Rafael Bravo de vista y trato. Le contra que el señor Rafael Bravo es dueño de los referidos locales. Que su relación con los locales es de cliente. Que los negocios pertenecen al señor Rafael Bravo. Conoce a la ciudadana Nelly Gonzáles cuando hizo un negocio por una parcela con Rafael Bravo en arrendamiento. Que el inmueble objeto de dicha negociación era un terreno baldío destrozado. Que conoce al señor Rafael Bravo ya que era su empleado hasta que se retiro, pero aun visita el negocio.
Ciudadano HENRY MESA GARZÓN, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad, de profesión Técnico en Línea Blanca, titular de la cedula de identidad Nº E-81.987.686. De su declaración se aprecia que el referido ciudadano indicó que: Tiene conocimiento que en la avenida principal de los Cortijos de Lourdes Urbanización los Cortijos, parcela Nº 16, funcionan los locales comerciales Licorería el Oso Nº 3, Tasca Restaurante Great Cat, Área de Luncheria denominada la Gruta, Cerrajería, Venta de Golosinas, Agencia de Lotería y Peluquería Unisex. Que asiste a ellos desde hace aproximadamente 11 ó 12 años. Ha tenido acceso a todos los locales. Le consta que se encuentran totalmente techados. Conoce al señor Rafael Bravo y que este es dueño de los locales antes mencionados. Que los locales son de hecho público y notorio. Que no tiene ninguna relación con los locales antes mencionados. Que el señor Bravo es el dueño de los negocios. Que trabaja en Mabe como técnico. Nunca ha trabajado con ni para el señor Bravo. Que nunca ha entrado en los depósitos de la licorería.
Ciudadano JOSE RAFAEL MORA LEÓN, venezolano, mayor de edad, de profesión Electricista, titular de la cedula de identidad Nº V-4.766.812. De su declaración se aprecia que el referido ciudadano indicó que: Tiene conocimiento que en la avenida principal de los Cortijos de Lourdes Urbanización los Cortijos, parcela Nº 16, funcionan los locales comerciales Licorería el Oso Nº 3, Tasca Restaurante Great Cat, Área de Luncheria denominada la Gruta, Cerrajería, Venta de Golosinas, Agencia de Lotería y Peluquería Unisex. Que los locales tienen funcionando 14 años, aproximadamente. Ha tenido acceso a dichos locales. Que todos están techados hasta donde el llega. Conoce de vista y trato al señor Rafael Bravo. Le han dicho que el señor Bravo es el dueño de dichos locales. Le consta que los locales son de hecho público y notorio. No tiene relación con alguno de los locales en cuestión ni ha trabajado con el señor Bravo. No ha hecho trabajos en los locales referidos anteriormente. No ha entrado en el depósito de la licorería Depósitos el Oso Nº 3.
Ciudadano CARLOS JESÚS CAPOTE TIN, venezolano, mayor de edad, de profesión Técnico Electricista, titular de la cedula de identidad Nº V-7.957.986. De su declaración se aprecia que el referido ciudadano indicó que: Tiene conocimiento que en la avenida principal de los Cortijos de Lourdes Urbanización los Cortijos, parcela Nº 16, funcionan los locales comerciales Licorería el Oso Nº 3, Tasca Restaurante Great Cat, Área de Luncheria denominada la Gruta, Cerrajería, Venta de Golosinas, Agencia de Lotería y Peluquería Unisex. Que conoce dichos establecimientos desde el año 98. Ha entrado en la mayoría de los locales comerciales y estos están techados. Conoce al señor Rafael Bravo y tiene entendido que es dueño de los locales. Le consta que los locales son de hecho público y notorio. Su relación con el señor bravo es de saludo y no tiene relación con los locales comerciales. Que tiene conocimiento de estos alegatos por trabajar en la zona y ser un usuario de los mencionados locales. Trabaja en la Av. Francisco Miranda, los Cortijos, al lado del bingo Premier, Farmatodo gerencia de mantenimiento técnico, galpón 2. Que el señor Rafael Bravo es el dueño de los negocios anteriormente mencionados. No ha entrado en el depósito de la licorería el Depósito Oso Nº 3.
Ciudadano EDUARDO JOSE ITURBE BUSTAMANTE, venezolano, mayor de edad, de profesión Ingeniero, titular de la cedula de identidad Nº V-10.336.743. De su declaración se aprecia que el referido ciudadano indicó que: Tiene conocimiento que en la avenida principal de los Cortijos de Lourdes Urbanización los Cortijos, parcela Nº 16, funcionan los locales comerciales Licorería el Oso Nº 3, Tasca Restaurante Great Cat, Área de Luncheria denominada la Gruta, Cerrajería, Venta de Golosinas, Agencia de Lotería y Peluquería Unisex. Que la licorería ha funcionado desde el año 94 y el restaurante 5 años funcionando, aproximadamente. Que ha entrado en la mayoría de los locales y que están techados. Conoce al señor Rafael Bravo. Le consta que el señor Bravo es dueño del restaurante y la licorería, pero no le consta de los otros. Que dichos locales son hechos públicos y notorios. Que le consta que el señor Bravo es el dueño de la licorería y el restaurante ya que el mismo señor Bravo lo afirmo.
Del análisis de las declaraciones, se aprecia que los testigos fueron contestes en las deposiciones rendidas, por lo que a esta sentenciadora le merece certeza todo lo declarado por dichos testigos, evidenciando de las declaraciones y valoraciones de los documentos que los locales que allí funcionan son de vieja data, es decir, desde el año 1995. Valoración ésta conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Prueba de Experticia
La parte demandada promovió Prueba de Experticia, la cual fue admitida y una vez cumplido todos y cada uno de los requisitos legales para su evacuación, la misma fue realizada por los expertos: Arquitecta EVA TABAYRE ARREDONDO, ingeniero HENRY ABERTO LÓPEZ GARCÍA e ingeniero MOTEL ISAAC LINDENBAUM F., observando esta sentenciadora del informe pericial lo siguiente “…Como conclusión tal y como fue solicitado se presenta un cuadro resumen con las datas constructivas solicitadas en la presenta experticia refiriéndose a las siete (07) áreas identificadas en el informe: sector LUNCHERIA- arepero data constructiva 14 años. Sector PELUQUERIA data constructiva 12 años. Sector ventas de LOTERIAS data constructivas 12 años. Sector THE GREAT CAT data constructiva 12 años. Sector DEPOSITO EL OSO Nº 3, C.A., data constructiva 14 años. Sector CERRAJERIA data constructiva 10 años. Sector ventas CHUCHERIAS data constructiva 10 años…”, en consecuencia, quien aquí decide le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil quedando de ésta manera probada que el referido comercio cuenta con varias divisiones en posesión de diferentes personas desde el nacimiento de la relación arrendaticia en el año 1995, y que no fue impugnada por la parte demandada. Así se establece.
-IV
PUNTO PREVIO
DE LA PRESCRIPCIÓN.
Esta sentenciadora pasa de seguida a pronunciarse en cuanto a la defensa perentoria de prescripción de la acción interpuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda al folio ciento veinticinco (125), en los términos siguientes:
Se entiende la prescripción, en sentido amplio, como la adquisición o extinción de un derecho por el transcurso del tiempo. La prescripción no constituye una institución especifica de la Teoría de las obligaciones, ni siquiera del negocio jurídico, sino que es una institución que corresponde a la Teoría General del Derecho, pues no solo se extinguen por prescripción derechos que corresponden al campo del derecho privado, sino que también afecta derechos del estado en sus bienes patrimoniales y las acciones en general.
Nuestro Código Civil, al igual que la mayoría de los ordenamientos extranjeros al señalar los dos tipos explicados de prescripción (adquisitiva y extintiva), dentro de un mismo título la definen como: “Un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”, definición que comprende ambas clases de prescripción. (Art. 1952).
Dichas acciones de prescripción han sido definidas tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, dejando establecido que las acciones reales son aquellas mediante las cuales los actores reclaman o hacen valer un derecho real, vale decir, un derecho sobre un bien o cosa; y las acciones personales son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, es decir, son las que se ejercitan para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o de no hacer determinado acto, sin que tengan por objeto directo cosas o bienes, como sucede en las acciones reales. Dichas acciones de prescripción han sido definidas tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, dejando establecido que las acciones reales son aquellas mediante las cuales los actores reclaman o hacen valer un derecho real, vale decir, un derecho sobre un bien o cosa; y las acciones personales son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, es decir, son las que se ejercitan para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o de no hacer determinado acto, sin que tengan por objeto directo cosas o bienes, como sucede en las acciones reales.
De igual forma, se ha discutido en la doctrina si la prescripción extintiva es un medio de extinción de la prescripción o un medio de extinción de la acción, para algunos autores, lo que se extingue es la acción es decir el derecho de acudir a los órganos jurisdiccionales del Estado para obtener el cumplimiento coactivo de la obligación, cuando termina la relación.
De esta misma manera, los supuestos de la Prescripción Extintiva se encuentran consagrados en la sentencia de la Sala Constitucional de fecha 25 de junio de 2001; caso Rafael Alcántara Van Nathan, la cual establece:
"En respecto a la prescripción extintiva, debe la Sala acotar lo siguiente: La mayoría de los derechos son susceptibles de perderse por la inacción de sus titulares durante el plazo fijado por la ley y, aunque el artículo 1952 del Código Civil, al definirla, se refiere a la liberación de obligaciones, otras normas se remiten a derechos (artículo 1979, por ejemplo), y otras a acciones (artículo 108 del Código Penal, por ejemplo), por lo que una figura netamente procesal, como la acción, puede perderse por su falta de ejercicio dentro del plazo fijado por la ley.
La prescripción es una institución que se caracteriza por tres elementos: a) La existencia de un derecho o una acción que se pueda ejercitar; b) El transcurso del plazo fijado por la ley para ejercer el derecho a la acción; c) El no ejercicio (inacción) del derecho, o la acción por parte del titular, al omitir los actos que caracterizan tal ejercicio”.
Por otra parte, el artículo 1976 del Código Civil nos establece que “La prescripción se consuma al fin del último día del término.” Siendo el artículo 1976 del Código Civil la norma que fija el principio de la prescripción, es decir; que es desde el momento en que se terminó la relación contractual existente entre las partes que debe computarse el término de la prescripción, es por ello, que se evidencia que desde que se celebró el contrato de arrendamiento entre MANUFACTURAS DE PAPEL, C.A., (MANPA) S.A.C.A y DEPOSITO EL OSO Nº 3. C.A., en el año 1995 y renovado por la empresa INMUEBLES 310350, C.A., en el año 2004, como nuevo dueño del inmueble arrendado, dicho contrato se encontraba vivo hasta el momento de introducir la demanda en fecha 29 de enero de 2009, razón por la cual la relación arrendaticia no se había terminado siendo improcedente la solicitud de prescripción de la acción, dado que no se ha dado el requisito sine quanom del término de la relación. Así se establece
En consecuencia, y de todo lo antes trascrito, se declara SIN LUGAR la prescripción solicitada, debido a que se mantuvo la relación arrendaticia hasta el momento de introducir la demanda. Así se declara.
-V-
MOTIVACIÓN
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Se observa de lo alegado que la pretensión persigue la resolución del contrato de arrendamiento dado que la parte actora aduce que la parte demandada ha incumplido con las obligaciones previstas en el contrato, específicamente en las cláusulas segunda, octava y décima del mismo, por lo que solicita se deje sin efecto dicha relación, se ordene la restitución del inmueble y se condene al pago de daños y perjuicios.
Ahora bien en relación a la tipificación de la acción, observa este Tribunal que tratándose de una demanda de Resolución de contrato de Arrendamiento, le corresponde a esta Sentenciadora entrar a analizar si la misma cumple o no con los requisitos establecidos en la Ley para proceder a su admisibilidad.
El artículo el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”
Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente e cualesquiera de las siguientes causales:
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”
En cuanto a la Acción Resolutoria y la Acción de Desalojo, según Gilberto Guerrero Quintero (2003) establece las siguientes diferencias:
a. Según la duración del contrato: La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación. La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler. La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)
e. Con vista al pago por consignación. El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).
Por otra parte, considera necesario esta Juzgadora traer a colación lo explanado por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en sentencia de fecha 3-2-11, EXP. N° 2067, relacionado con el juicio seguido por JOAO ALBERTO FERREIRA contra OSCAR ALFONZO RIVERO RIERA, por resolución de contrato de arrendamiento donde se señala lo siguiente:
“…En este mismo orden de ideas, ésta Sentenciadora debe resaltar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, que establece:
“Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
De lo anterior, tenemos que siendo los contratos Ley entre las partes, cada una está obligada al cumplimiento de su obligación tal como se pacto al momento de su celebración; asimismo, el artículo 1.167 de la norma sustantiva Civil, establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”
De lo antes analizado se desprende que la ley permite a las partes solicitar la resolución de un contrato, cuando una de las partes que lo suscribieron incumple con las obligaciones contraídas, en virtud de dicha disposición, la parte actora efectivamente demandó la resolución del contrato de arrendamiento, ante la supuesta violación de las clausulas segunda, octava y décima del contrato por parte de la demandada. Sin embargo, es fundamental analizar la naturaleza de la presente relación arrendaticia, la cual se desprende del contenido de la cláusula Tercera la cual establece: “El plazo de duración del presente contrato es de Tres (3) años fijos contados a partir del 02 de febrero de 1995, susceptibles de prorrogas automáticas de un (1) año cada una, si algunas de las partes contratantes no hubiere dado aviso por escrito a la otra con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijado o de la prorroga, si la hubiere, expresando su voluntad de resolver el contrato. Durante la prorroga se mantendrán vigentes las mismas condiciones y términos contenidos en este contrato. Las partes conviene en que el presente contrato es celebrado por tiempo determinado, así como sus prorrogas. (…) Cualquiera de las partes podrá rescindir unilateralmente y sin causa justificada previa notificación por escrito con treinta (30) días de anticipación, debiendo pagar a la otra parte la cantidad de Trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,00), por concepto de daños y perjuicios que ocasione tal resolución”.
De la cláusula parcialmente transcrita, se desprende que la duración del contrato de arrendamiento era por un tiempo determinado, es decir, desde el 02 de febrero de 1995 hasta 02 de febrero de 1998, prorrogable por un año de forma automática, lo cual sucedió en la presente causa hasta el año 2004, dado que el contrato continuó vigente hasta que se produce una renovación del mismo en fecha 01 de febrero de 2004, por parte del nuevo propietario del inmueble –parte demandante-, quien en su contrato establece lo siguiente: “CLAUSULA TERCERA. El plazo de duración del presente contrato es de un año fijo contado a partir del 1 de febrero de 2004, prorrogable por periodos de un año fijo cada uno, si las partes así lo acuerdan en cada oportunidad. Las partes convienen en que el presente contrato es celebrado por tiempo determinado…”, ahora bien, de la norma transcripta se observa que las partes acordaron al momento de la renovación del contrato que el mismo podía ser prorrogado previo acuerdo entre ellos, lo cual no se evidencia en los autos, dado que la relación arrendaticia se mantuvo hasta el año 2009, fecha en la cual se interpuso la presente demanda, por lo que a criterio de éste Tribunal se violento lo pactado en dicho contrato y se procedió a renovar de forma automática la relación durante los años 2005, 2006, 2007, 2008 y 2009, por lo que al no cumplir con lo establecido en las clausulas contractuales, la relación paso de ser a tiempo determinado a tiempo indeterminado, y así se establece. (Subrayado y negritas del Tribunal).
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por José Luís Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. De lo cual, si observamos el caso de marras, el primer contrato celebrado entre las partes en el año 1995 era un contrato a tiempo fijo renovable automáticamente; sin embargo, con la renovación del año 2004, se observa claramente de la clausula tercera antes señalada, que la misma estableció que el contrato podía ser prorrogable por periodos de un año fijo cada uno, si las partes así lo acuerdan en cada oportunidad, lo cual no fue demostrado en el proceso, razón por la cual se evidencia una vez más la indeterminación de la presente relación contractual., y así se establece.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones:
“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Es tanto así, que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es clara cuando señala el tiempo que se le otorga al arrendatario para la entrega material del inmueble una vez vencido el contrato, en este sentido, se puede verificar que dicha prorroga comenzó a partir del 01 de febrero de 2005, ya que el arrendador no hizo la participación de renovar el contrato y no consta en autos prueba de ello, por lo que ha transcurrido hasta la fecha de la interposición de la demanda tiempo suficiente para que el arrendatario hiciese entrega del inmueble, sin embargo, el arrendador ha dejado en el goce y disfrute de la cosa al arrendatario, convirtiéndose el contrato de marras en un contrato a tiempo indeterminado.-
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece una prohibición de solicitar la resolución en los contratos de arrendamiento, que sean por tiempo indeterminado, tal como está contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios supra indicada.
A tenor de lo anterior, y habiéndose verificado que el contrato de arrendamiento que nos ocupa, es a tiempo indeterminado, quién decide considera oportuno traer a colación el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, en el expediente Nro. 02-0570, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, donde señaló:
“…Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendado (…).
(…)En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma (…).
(…) En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…” (sic).
En este mismo orden de ideas, viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que al respecto señaló:
“…La sentencia de primera Instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el Juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probad en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas…”
Señala además dicho fallo que:
“…Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse…”
Continúa dicho fallo:
“…De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito…no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación…”
Del anterior criterio jurisprudencial, parcialmente transcrito, el cual hace suyo esta Juzgadora, a los fines determinar la procedencia o no de la presente acción, y en franco acatamiento al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que en su literal D, E y G, señala como causal de desalojo que el arrendatario haya cambiado el uso o destino pactado; que se haya efectuado reformas no autorizadas y que haya cedido o subarrendado el inmueble sin consentimiento del arrendador, verificó que existiendo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como se comprobó en el caso de marras, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no por resolución de contrato de arrendamiento, por cuanto existe un error en la calificación de la demanda que la hace inadmisible, en consecuencia, la presente acción es improcedente, por cuanto le es imposible a ésta sentenciadora resolver el presente contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando el incumplimiento o el origen por el cual se intenta la demanda, está fundado en la violación de las clausulas contractuales que se enmarcan en las causales de desalojo de los literales D; E y G, siendo que por la naturaleza misma del contrato, la acción que tendría lugar en este caso sería la de desalojo. Y así se establece.-
Ahora bien, dadas las explicaciones que anteceden, y de la aplicación de la normativa legal para la admisibilidad de la demanda conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso declarar que la presente acción no es procedente en los contrato de naturaleza indeterminada, y por ende declarar la inadmisibilidad de la demanda in limine, y así se determinara en la dispositiva del fallo.- Y ASI SE DECIDE.
-VI-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en consecuencia, se declara: PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de Prescripción de la acción. SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE por subversión del procedimiento, la demanda RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la sociedad Mercantil INMUEBLES 310350, C.A., en contra de la sociedad mercantil DEPOSITO EL OSO Nº 3, C.A., ambas partes debidamente identificadas en la presente decisión. TERCERO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo.-.
Se ordena la notificación de ambas partes, por cuanto la sentencia está fuera de lapso de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de JUNIO del año Dos Mil Diecisiete (2.017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO
DRA. MÓNICA HERNÁNDEZ LEÓN
LA SECRETARIA ACC
NORIS VALLES
En la misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACC
NORIS VALLES
Exp. 12-0812.
MHL/NV/lb.
