Decisión Nº 14.424 de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 13-12-2018

EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteJuan Pablo Torres Delgado
PartesCIUDADANO RAMÓN CASTRO. VS. CIUDADANOS RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASIN Y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN,(FALLECIDOS).- SUCESORES CONOCIDOS: CIUDADANAS LUISA CRISTINA ARISMENDI DE COGOLLO, YOLANDA ARISMENDI DE GARCIA, DENISE CRISTINA ARISMENDI URBANO Y JOSCELYN ELIZABETH ARISMENDI URBANO
Número de expediente14.424
Tipo de procesoRectracto Legal Arrendatario
Fecha13 Diciembre 2018
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano RAMÓN CASTRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.930.859.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos LOURDES MARÍA CARREÑO TOVAR y ROBERTO HUNG CAVALIERI, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 122.895 y 62.741, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASIN y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.740.597 y V-1.740.599, respectivamente, (FALLECIDOS).- SUCESORES CONOCIDOS: Ciudadanas LUISA CRISTINA ARISMENDI DE COGOLLO, YOLANDA ARISMENDI DE GARCIA, DENISE CRISTINA ARISMENDI URBANO Y JOSCELYN ELIZABETH ARISMENDI URBANO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.740.598, V- 1.740.596, V-12.711.471 y V- 12.711.472, en ese mismo orden.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana LUZ ANGÉLICA RUGGIERO DE TORI, abogada en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nº 43.415.-
DEFENSOR JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LOS DE CUJUS RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASIN y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN: Ciudadano FELIX AGUILAR GRATEROL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 295.849.-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (REENVÍO).-
EXPEDIENTE: 14.424/AP71-R-2015-000198.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO

Por auto de fecha veintidós (22) de julio del año dos mil dieciséis (2.016), este Tribunal Superior se abocó al conocimiento de la causa y recibió las actuaciones provenientes de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; en ocasión de la sentencia dictada en fecha veintiséis (26) de abril de ese mismo año, por la Sala mencionada, mediante la cual casó de oficio la sentencia dictada en fecha seis (06) de agosto de dos mil quince (2.015), por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando de esta manera nula la referida decisión; y, en la cual se ordenó al Juez Superior a quien correspondiera sentenciar en reenvío, dictara nueva decisión acogiendo la doctrina establecida en el fallo de Casación.
En dicho auto, esta Alzada ordenó la notificación de las partes, advirtiéndoles que una vez transcurrido el lapso de (10) días de despacho siguiente a la última de las notificaciones que constara en autos, comenzaría a transcurrir el lapso de tres (3) días de despacho previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y una vez transcurrido dicho lapso correría el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar sentencia.
El día veintiséis (26) de julio de dos mil dieciséis (2.016), la abogada LUZ ANGÉLICA RUGGIERO DE TORI, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, se dio por notificada de dicho abocamiento, y consignó original de acta de defunción del co-demandado, el de cujus RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASIN; para lo cual, esta Alzada mediante decisión de fecha ocho (08) de agosto de ese mismo año, declaró la SUSPENSIÓN de la causa; y, ordenó la citación de los sucesores conocidos y desconocidos del referido de cujus, a los efectos de que comparecieran a darse por citados en el término de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la última publicación y consignación que se hiciere en autos del edicto librado, para que hicieran valer sus derechos e intereses referentes al presente litigio, y se les advirtió igualmente, que al no comparecer en dicho término, les sería designado defensor judicial.
En fecha diecisiete (17) de enero del año dos mil diecisiete (2.017), el apoderado judicial del demandante, consignó ejemplares de los edictos debidamente publicados según la ordenanza de este Juzgado; y, ejemplar de dicho edicto a los fines de su fijación en las puertas del Tribunal, conforme a lo dispuesto en el último aparte del artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. Solicitud que fue proferida mediante auto dictado en esa misma fecha, por este Tribunal Superior.
Ahora bien, el dieciséis (16) febrero de dos mil diecisiete (2.017), compareció ante este Tribunal, la abogada LUZ ANGÉLICA RUGGIERO DE TORI, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consignó original de acta de defunción Nº 56 del co-demandado, el de cujus OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN; para lo cual, esta Alzada mediante decisión de fecha veintidós (22) de febrero de ese mismo año, declaró la SUSPENSIÓN de la causa, y ordenó la citación de las presuntas herederas del mencionado de cujus, ciudadanas DENISE CRISTINA ARISMENDI URBANO y JOSCELYN ELIZABETH ARISMENDI URBANO; y, de los sucesores desconocidos del referido de cujus, a los efectos de que comparecieran a darse por citados en el término de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la última publicación y consignación que se hiciere en autos de dichas citaciones, y/o del edicto librado, para que hicieran valer sus derechos e intereses referentes al presente litigio, y se les advirtiera igualmente, que al no comparecer en dicho término, les sería designado defensor judicial.
El cuatro (04) de mayo del año dos mil diecisiete (2.017), el apoderado judicial de la parte actora, solicitó a este Despacho que fuera revocado el edicto librado en fecha veintidós (22) de febrero de ese mismo año; por cuanto, la abogada LUZ ANGÉLICA RUGGIERO DE TORI lo había retirado el día veintitrés (23) de febrero de ese año, siendo que la carga procesal de la publicación del mismo, correspondía a la parte demandante, contra la cual pudiere acarrear la consecuencia jurídica de la perención de la instancia. Para lo cual, mediante auto dictado el día nueve (09) de mayo de dos mil diecisiete (2.017), este Juzgado Superior dejó sin efecto dicho edicto, y ordenó librar nuevo edicto dirigido a los sucesores desconocidos del de cujus OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN.
El día dos (02) de agosto de dos mil diecisiete (2.017), compareció el apoderado judicial de la parte actora, y consignó ejemplares de los edictos debidamente publicados según la ordenanza de este Juzgado proferida el veintidós (22) de febrero de ese mismo año; y, ejemplar de dicho edicto a los fines de su fijación en las puertas del Tribunal. Solicitud que fue proferida mediante auto dictado en esa misma fecha, por este Tribunal Superior, por lo cual, el Secretario Temporal de este Tribunal, en esa misma fecha, dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto dictado en fecha dos (02) de noviembre de dos mil dieciocho (2.018), este Tribunal, negó lo peticionado por el apoderado judicial de la parte demandante, en diligencia de fecha treinta (30) de octubre de este mismo año; y, designó al abogado FELIX AGUILAR GRATEROL, como defensor judicial de los herederos desconocidos de los de cujus RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASIN y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN, por lo cual, ordenó su notificación personal. Asimismo, el día seis (06) de noviembre de este mismo año, dicho abogado aceptó la mencionada designación y presto el juramento de Ley respectivo.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal a objeto de decidir, efectúa las siguientes consideraciones:
-III-
DEL REENVÍO
Como fue indicado anteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el veintiséis (26) de abril de dos mil dieciséis (2.016), dictó decisión en la cual, estableció lo siguiente:
“…RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
ÚNICA
De conformidad con lo previsto en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 320 eiusdem, el formalizante delata los vicios de silencio parcial de prueba, específicamente de la copia certificada del documento otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 2010, anotado bajo el N° 53, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, asimismo “el error del juez en el establecimiento de los hechos”, particularmente por no considerar acreditada la fecha efectiva en la que se tuvo conocimiento de la venta realizada en detrimento del derecho de preferencia ofertiva, y la falta de aplicación de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, así como 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, el formalizante para fundamentar su denuncia sostiene lo siguiente:
“…En el caso que nos ocupa, sostenemos que la recurrida erró en el establecimiento de los hechos, como consecuencia de haber silenciado parcialmente el documento fundamental que fue acompañado a la demanda marcado ‘D’, con especial referencia a las declaraciones contenida en la planilla única bancaria (PUB) de liquidación identificada con el N° 070-00007605, de fecha 22 de junio de 2010 y planilla notarial N° 6788, de esa misma fecha, que cursa al folio 20 de la primera pieza del expediente, así como de la declaración contenida en la nota notarial de autenticación que cursa al folio 24 de la primera pieza del expediente, en los términos que se detallan a continuación, omitiendo el análisis y valoración integral que debía realizarse sobre este instrumento auténtico, lo que tuvo un efecto decisivo y determinante para la suerte de la controversia.
En efecto, como bien podrá constatarlo la Sala descendiendo a las actas del expediente, lo cual le solicitamos que haga con la licencia del artículo 320 del C.P.C., mi mandante produjo conjuntamente con el libelo de la demanda una copia certificada del documento otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 2010, anotado bajo el N° 53, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados en dicha Notaría, mediante el cual se acredita la negociación de compra venta que efectuaron los ciudadanos Ricardo Alberto Aruismendi Sarrasín y Oscar Juan Arismendi Sarrasín (hoy codemandados), en detrimento de los derechos de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio que ostenta mi representado en condición de arrendatario del local que fue objeto de dicha negociación, instrumento este que se acompañó marcado con la letra ‘D’, cursando a los folios 20 al 24 de la primera pieza del expediente.
…Omissis…
Una vez que mi mandante se entera informalmente por una comunicación emanada de un tercero identificado como Administradora Multicentro S.R.L…. y sin cumplir en lo más mínimo con las exigencias de ley, de que el inmueble que ocupa en condición de arrendatario fue enajenado, ante la incertidumbre que le generó esa situación de no conocer a ciencia cierta lo que realmente aconteció, en virtud de no haber recibido por parte del propietario arrendador la notificación a la que estaba obligado realizar, mediante documento auténtico, de la manifestación de su voluntad de vender, con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación, de conformidad con el artículo 44, en concordancia con el literal a) del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al no recibir tampoco la notificación que de dicha notificación debía hacer personalmente el adquirente a mi representado, acompañado de la copia certificada del documento traslativo de la propiedad… generaron un escenario fáctico de conductas omisivas que le impedían a mi mandante conocer con certeza los detalles y por menores de esa operación de compra venta, lo que necesariamente dio lugar a que la misma apoderada que aparece suscribiendo el libelo de demanda… identificada como Lourdes Carreño Tovar… procediera a obtener esa copia certificada, tal como lo afirmó en la demanda… ‘se procedió a solicitar ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao ejemplar de la escritura otorgada en dicho Despacho Notarial en fecha 23 de marzo de 2011, inserta en el libros de autenticaciones respectivo bajo el N° 53, Tomo 45 contentivo de dicho negocio jurídico’… requerimiento este que se efectuó ante la prenombrada Notaría en fecha 22 de junio de 2010, apenas 7 días antes de la interposición de la demanda, tal como se evidencia de la planilla única bancaria de liquidación identificada con el N° 070-00007605, de fecha 22 de junio de 2010 y planilla notarial N° 6788, de esa misma fecha, que cursa al folio 20 de la primera pieza del expediente, donde consta la identidad de dicha apoderada y su número de cédula de identidad, como solicitante de dicha copia certificada, siendo ello refrendado y autenticado en la nota notarial que cursa al folio 24 de la primera pieza…
…Omissis…
Lo anterior pone de manifiesto que, es a partir de ese momento en que se solicitó la copia certificada del documento en referencia (ante el incumplimiento de la notificación del acto traslativo de la propiedad y entrega de la copia certificada de dicho acto por el adquirente), esto es, desde el día 22 de junio de 2010, que se tuvo conocimiento cierto, directo y de forma auténtica de la negociación de compra venta sobre el inmueble objeto de retracto legal arrendaticio, y que se llevó a cabo entre los ciudadanos Ricardo Alberto Arismendi Sarrasín y Oscar Juan Arismendi Sarrasín, en detrimento de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio al que tiene derecho mi representado….
…Omissis…
Como bien podrán apreciar ciudadanos Magistrados, de los extractos anteriormente transcritos que nos permitimos citar in extenso para mayor comprensión de la denuncia, si bien es cierto que la recurrida analiza y valora la copia certificada del documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN Y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 22 de junio de 2010, bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos (sic) demostrar la negociación de compra venta del inmueble que constituye el objeto del retracto legal arrendaticio, reconociendo expresamente la fuerza probatoria que dimana del mismo como documento público conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, al haber sido otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de documento, capaces de otorgarle fe pública, atribuyéndole todo el valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem, y dando por establecido los siguientes hechos: 1) la realización de la operación de compra venta efectuada entre los prenombrados ciudadanos sobre el inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 3, con una superficie de 40 m2, ubicado en la planta baja del Edif. Residencia Verónica, Tercera Avenida de la Urb. Los Palos Grandes del Municipio Chacao del estado Miranda; por un valor de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), 2) que le fueron cedidos al comprador los derechos sobre el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la presente negociación, y 3) que el ciudadano Oscar Juan Arismendi Sarrasín, aceptó la dación en pago en los términos planteados, otorgando el total y definitivo finiquito al enajenante; no es menos cierto que, el juez superior realizó un examen parcial de la mencionada prueba, al no referirse al contenido íntegro de la misma, omitiendo aspectos relevantes y esenciales para establecer otro hecho que tiene una importancia decisiva y determinante para la suerte del proceso, como en efecto lo es el momento en que efectivamente quedó demostrado que mi mandante tuvo conocimiento cierto de la enajenación del mencionado local, a los efectos de poder determinar el inicio del término de caducidad de 40 días que debe comenzar a regir para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, conforme a lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Hecho este que está plenamente acreditado en ese mismo documento anexado al libelo marcado ‘D’, tal como se desprende claramente de la planilla única bancaria de liquidación identificada con el N° 070-00007605 de fecha 22 de junio de 2010 y planilla notarial N° 6788, de esa misma fecha, que cursa al folio 20 de la primera pieza del expediente, donde consta que la apoderada de mi mandante Lourdes Carreño… en esa misma fecha 22 de junio de 2010 solicitó una copia certificada del documento de compra venta en referencia… lo que pone de manifiesto que, es a partir de ese momento en que se solicitó la copia certificada de dicho documento, esto es, desde el 22 de junio de 2010, que se tuvo conocimiento cierto directo y de forma auténtica de la negociación de compra venta sobre el inmueble arrendado que se llevó a cabo entre los ciudadanos Ricardo Alberto Arismendi Sarrasín y Oscar Juan Arismendi Sarrasín, en detrimento de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio al que tiene derecho mi representado; pues, no es sino hasta esa fecha en que mi mandante, por intermedio de su apoderada judicial, tuvo la certeza y el conocimiento efectivo de todos los detalles de la venta del inmueble que ocupa en condición de arrendataria, tales como: la identidad plena del comprador, sobre el precio pactado por las partes contratantes en la cantidad de Bs. 500.000,00), la cesión de los derechos del contrato de arrendamiento así como la dación en pago que efectuó el vendedor a favor del comprador y demás por menores de la negociación, razón por la cual –naturalmente- es esa misma fecha la que marca el nacimiento del derecho a retraer, así como el punto de partida para el inicio del lapso de 40 días para el ejercicio de la acción del retracto legal arrendaticio, de conformidad con el criterio pacífico y reiterado que ha venido aplicando esta honorable Sala a partir de la célebre sentencia N° RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005, en el sentido de que el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación de bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…
De allí que, podrán constatar perfectamente los Magistrados que, de una simple confrontación entre la fecha en que mi mandante tuvo conocimiento cierto, efectivo, directo y de forma auténtica del documento de compra venta del local que constituye el objeto de la presente demanda de retracto legal arrendaticio, esto es, al momento en que su apoderada judicial solicitó la expedición de la copia certificada de dicho instrumento el día 22 de junio de 2010, en contraste con la fecha de interposición de la demanda el día 29 de junio de 2010, según consta del anverso del folio 10 de la primera pieza del expediente, se evidencia claramente que sólo transcurrieron 7 días calendarios de los 40 que dispone el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… lo que indefectiblemente conlleva a que la interposición de la demanda resulta oportuna…
No obstante la existencia de este hecho que emerge y que debía quedar establecido en la presente causa mediante el examen integral de la prueba documental anexada al libelo de demanda, dada su importancia trascendental por la influencia decisiva y determinante que tiene sobre el dispositivo del fallo recurrido, inexplicablemente, el mismo pasó desapercibido por el juez de alzada, a tal punto, que el examen integral que estaba obligado a realizar sobre todos los elementos circundantes a esa prueba, fue omitido por la recurrida, como consecuencia del análisis y valoración parcial que se efectuó sobre el documento autenticado en referencia…” (Mayúsculas, negrillas y subrayado del formalizante).
De la denuncia parcialmente transcrita, se observa que el formalizante delata los vicios de silencio parcial de prueba, “error en el establecimiento de los hechos”, así como la falta de aplicación de los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto afirma que “…es a partir del 22 de junio de 2010, es decir, 7 días antes de la interposición de la demanda, cuando el actor tuvo conocimiento cierto, directo y de forma auténtica de la negociación de compra venta sobre el inmueble objeto de retracto legal, y que se celebró entre los ciudadanos Ricardo Alberto Arismendi Sarrasín y Oscar Juan Arismendi Sarrasín…, tal como consta de la solicitud de copia certificada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, del ejemplar de la escritura otorgada en dicho departamento notarial en fecha 23 de marzo de 2010, inserto en el libro de autenticaciones respectivo bajo el N° 53, Tomo 45, por parte de la abogada Lourdes Carreño”. De allí que, afirma que el juez ad quem “…omitió hechos o aspectos relevantes contenidos en dicha copia certificada que tiene influencia decisiva y determinante en el fallo…”, especialmente, porque mediante dicha prueba puede establecerse que la acción fue ejercida dentro del plazo a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Para decidir, la Sala observa:
Al respecto de los argumentos ofrecidos por el formalizante, esta Sala considera fundamental referirse, en primer término al vicio de silencio parcial de pruebas, para luego transcribir la parte pertinente de la decisión con el objeto de constatar el vicio denunciado.
En cuanto al vicio de silencio parcial de pruebas, la Sala ha establecido que el mismo se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito, pues el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió.
Asimismo, la jurisprudencia ha sido cónsona en considerar que ciertamente el referido vicio se pone de manifiesto cuando el sentenciador omite o soslaya total o parcialmente el análisis de las pruebas, o cuando a pesar de mencionarlas, no expresa su mérito probatorio, ni los hechos que pudieran ser demostrados, pero además agrega, que tal vicio debe ser determinante en el dispositivo del fallo, so pena de ser desestimado, tal como lo exige la parte in fine del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil. (Vid. sentencia N° 318 de fecha 13 de junio de 2014, caso: Sergio de Pánfilis Gutiérrez contra Zulia Towing and Barge Company).
Por otra parte, resulta importante agregar que si lo denunciado se circunscribe a sostener que el juez considera que un hecho no quedó demostrado, aun cuando ese hecho consta de las pruebas, las cuales son capaces de acreditar este falso supuesto negativo, tal error se encuentra comprendido en el vicio de silencio total o parcial de pruebas, según sea el caso. (Vid. sentencia N° 497, de fecha 5 de agosto de 2014 caso: Inmobiliaria Barreto, C.A. contra Makro Comercializadora, S.A.).
Precisado lo anterior, esta Sala observa que el formalizante alega que existe silencio parcial de prueba, por cuanto no es cierto lo sostenido por el juez superior, específicamente que “…en este caso específico no existe la plena prueba del hecho invocado por el actor referido a que tuvo conocimiento de la venta en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010), elemento determinante para establecer si la acción que nos ocupa fue intentada dentro de los cuarenta (40) días contados a partir de la fecha en que se enteró de la venta, hecho por demás controvertido por el demandado…”, por cuanto en su criterio es un hecho “…que mediante la solicitud de la copia certificada del documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos Ricardo Alberto Arismendi Sarrasín y Oscar Juan Arismendi Sarrasín, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 22 de junio de 2010, bajo el N° 53, Tomo 45… esto es, desde el día 22 de junio de 2010, es que se tuvo conocimiento cierto, directo y de forma auténtica de la negociación de compra venta sobre el inmueble objeto de retracto legal arrendaticio, y que se llevó a cabo entre los ciudadanos Ricardo Alberto Arismendi Sarrasín y Oscar Juan Arismendi Sarrasín, en detrimento de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio al que tiene derecho mi representado…”, tal como se puede evidenciar “…de la planilla única bancaria de liquidación identificada con el N° 070-00007605, de fecha 22 de junio de 2010 y planilla notarial N° 6788, de esa misma fecha, que cursa al folio 20 de la primera pieza del expediente, donde consta la identidad de dicha apoderada y su número de cédula de identidad, como solicitante de dicha copia certificada, siendo ello refrendado y autenticado en la nota notarial que cursa al folio 24 de la primera pieza…”.
A propósito de lo anterior, esta Sala procede a transcribir parcialmente la sentencia recurrida con el objeto de constatar si se produjo el vicio de silencio parcial de pruebas denunciado. Así, el juez superior estableció lo siguiente:
“…En el presente caso, se aprecia que el demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:
…Omissis…
3.- Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos demostrar la venta del inmueble identificado en autos.
El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumento, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, en la oportunidad respectiva, este Juzgado Superior, le atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
Del mismo se evidencia que el ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 3, con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40m2), ubicado en la Planta Baja del Edificio ‘Residencias Verónica’, Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda; por un valor de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), y que le fueron cedidos al comprador los derechos sobre el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la presente negociación.
Que el ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, aceptó la dación en pago en los términos planteados, otorgando el total y definitivo finiquito al enajenante. Así se decide.
…Omissis…
Ahora bien, además de los requisitos que fueron analizados para la procedencia del retrato legal arrendaticio; y que en este caso concreto se encuentra cumplidos, aprecia este sentenciador que nuestro máximo Tribunal, en Sala de Casación Civil, ha establecido mediante sentencia de fecha de veinte (20) de mayo de dos mil cinco (2005), y ratificada posteriormente el veintiséis (26) de noviembre de dos mil siete (2007), que el lapso para interponer la referida acción es dentro de los cuarenta (40) días una vez que la parte tiene conocimiento de haberse producido la venta.
En este caso concreto, observa este sentenciador que la parte actora alega haber sido notificada de la existencia del nuevo propietario mediante comunicación recibida en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010). Tal circunstancia ha sido discutida por los demandados quienes señalan que el demandante estaba al tanto de dicha venta con anterioridad a la comunicación señalada, por cuanto había cancelado ante la ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., a nombre del nuevo propietario el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de año dos mil diez (2010), lo cual no sólo demostraba que estaba al tanto de la venta, sino que la había aceptado.
Pasa entonces este Tribunal, a determinar la fecha cierta para ejercer el Derecho de Preferencia o Retracto Legal dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación o del conocimiento que de la misma que haya tenido la arrendataria, tal como lo establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
En este sentido, se puede constatar que ambas partes a los efectos de probar la fecha cierta del conocimiento de la operación de venta, consignaron:
La parte actora junto a su escrito libelar, copia simple de la comunicación remitida por ADMINISTRADORA MUILTICENTRO S.R.L, la cual alega haber recibido en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010); y por su parte los demandados junto a su escrito de informes presentaron ante la Alzada, copia simple de estado de cuenta emitido por ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil diez (2010), donde aparece como propietario el ciudadano OSCAR ARISMENDI y como arrendatario el ciudadano RAMÓN CASTRO, emitido por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al periodo primero (1º) de marzo al treinta y uno (31) de marzo de dos mil diez (2010).
Los referidos medios de pruebas fueron desechados por este Juzgado Superior, en el cuerpo de este fallo, al ser copias simples de unos documentos privados.
De modo pues, que habiendo sido desechadas las únicas pruebas traídas por ambas partes, para demostrar tal circunstancia, no puede este sentenciador determinar con exactitud cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse a través de la acción que da inicio a estas actuaciones.
Siendo esto así, y por mandato expreso del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que le establece al Juez la prohibición de declarar con lugar la demanda, sino cuando exista plena prueba de los hechos alegados en ella; y le impone además que en caso de dudas sentencie a favor del demandado; y por cuanto en este caso específico no existe la plena prueba del hecho invocado por el actor referido a que tuvo conocimiento de la venta en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010), elemento determinante para establecer si la acción que nos ocupa fue intentada dentro de los cuarenta (40) días contados a partir de la fecha en que se enteró de la venta, hecho por demás controvertido por el demandado; resulta forzoso para este Juzgador, declarar SIN LUGAR la demanda que dio origen a este proceso. Así se decide”. (Mayúsculas del juez superior).
De la sentencia recurrida parcialmente transcrita, se observa que, por una parte el juez superior estableció respecto de las pruebas aportadas por la parte actora lo siguiente: cursa “…Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos Ricardo Alberto Arismendi Sarrasín y Oscar Juan Arismendi Sarrasín, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos demostrar la venta del inmueble identificado en autos… el referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumento, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, en la oportunidad respectiva, este Juzgado Superior, le atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide”.
Por otra parte, el juez de alzada establece “…a los efectos de probar la fecha cierta del conocimiento de la operación de venta, las partes consignaron: La parte actora junto a su escrito libelar, copia simple de la comunicación remitida por Administradora Muilticentro S.R.L, la cual alega haber recibido en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010); y por su parte los demandados junto a su escrito de informes presentaron ante la alzada, copia simple de estado de cuenta emitido por Administradora Multicentro S.R.L., en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil diez (2010), donde aparece como propietario el ciudadano Oscar Arismendi y como arrendatario el ciudadano Ramón Castro, emitido por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al periodo primero (1º) de marzo al treinta y uno (31) de marzo de dos mil diez (2010)”.
No obstante lo anterior, el referido juez de alzada determinó que “…Los referidos medios de pruebas fueron desechados… en el cuerpo de este fallo, al ser copias simples de unos documentos privados. De modo pues, que habiendo sido desechadas las únicas pruebas traídas por ambas partes, para demostrar tal circunstancia, no puede este sentenciador determinar con exactitud cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse a través de la acción que da inicio a estas actuaciones…”.
A propósito de la afirmación realizadas por el juez de alzada, esta Sala pudo constar que no es cierto que “…no puede ese sentenciador determinar con exactitud cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse a través de la acción que da inicio a estas actuaciones…”, pues la Sala pudo evidenciar al folio 252 de la sentencia que el juez se pronuncia parcialmente sobre la “…Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos Ricardo Alberto Arismendi Sarrasín y Oscar Juan Arismendi Sarrasín, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos demostrar la venta del inmueble identificado en autos…” cuando establece primero que “…el referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil… este Juzgado Superior, le atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.”, y segundo “…Del mismo se evidencia que el ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, un inmueble constituido por un local comercial allí descrito…”.
Aún más, no es correcto lo indicado por el juez ad quem en relación a que “…la copia simple de la comunicación remitida por Administradora Multicentro S.R.L, al actor la cual alega haber recibido en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010)”, como “…la copia del estado de cuenta emitido por Administradora Multicentro S.R.L., en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil diez (2010), donde aparece como propietario el ciudadano Oscar Arismendi y como arrendatario el ciudadano Ramón Castro”, constituían las únicas pruebas capaces de establecer con “…exactitud cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la venta en la cual pretende subrogarse a través de la acción que da inicio a estas actuaciones…”.
En efecto, contrario a lo sostenido por el juez ad quem, esta Sala pudo constar que dicho juez sí contaba con un medio probatorio capaz de determinar cuál fue la fecha cierta en la que el demandante tuvo conocimiento de la enajenación, en la cual pretende subrogarse a través del ejerció de la presente acción, cual es, la “…copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos Ricardo Alberto Arismendi Sarrasín y Oscar Juan Arismendi Sarrasín, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 53, Tomo 45, a los efectos demostrar la venta del inmueble identificado en autos…”.
Por consiguiente, esta Sala pudo evidenciar que el juez superior silenció parcialmente la prueba, en particular respecto de la fecha en la que el demandante tuvo conocimiento de la enajenación, a los efectos del cómputo del plazo de cuarenta (40) días establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio.
En consecuencia, la Sala declara procedente el vicio de silencio parcial de pruebas, así como la infracción de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y de los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
D E C I S I Ó N
En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de casación presentado contra la sentencia de fecha 6 de agosto de 2015 dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, ANULA el fallo recurrido, y ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dictar nueva decisión acogiendo la doctrina aquí establecida.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No ha lugar la condenatoria al pago de las costas, por haber prosperado el recurso de casación propuesto.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al juzgado superior anteriormente mencionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de abril de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157° de la Federación…”

Ahora bien, vista la observación formulada por el Tribunal Supremo de Justicia y, a los fines de dar estricto cumplimiento al fallo parcialmente transcrito, esta Alzada procede a dictar sentencia y a tal efecto, observa:
-IV-
DE LA RECURRIDA
En fecha seis (06) de febrero de dos mil doce (2.012), el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual, declaró lo siguiente:
“…II
Planteados como han sido los términos de la presente controversia este Juzgador pasa a analizar y valorar las pruebas aportadas al proceso a efectos de determinar si en el presente caso se cumplen los extremos establecidos en el Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio.
La actora acompañó junto al libelo de demanda, marcado con la letra “B”, original de contrato de arrendamiento debidamente autenticado el 10 de diciembre de 2007, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N° 21, Tomo 240 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina. En relación a esta documental se observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil se aprecia en el presente fallo y se le otorga pleno valor probatorio. En dicho documento se evidencia que el ciudadano Ricardo Arismendi y el ciudadano Ramón Castro, celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 3, con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40m2), ubicado en la Planta Baja del Edificio “Residencias Verónica”, Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda; el ciudadano Ramón Castro en su carácter de arrendatario y el ciudadano Ricardo Arismendi, en su carácter de propietario del inmueble y en ese caso arrendador en el mencionado contrato arrendaticio; que en dicho documento el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Ochocientos Treinta y Tres Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 833.000,00) mensuales; se estableció que la duración del contrato es por dos (2) años más uno (1) renovable a partir del 01-12-2007, la renovación operaría de forma automática pero si alguna de las partes tuviese deseos de dar por terminado el mismo, deberá manifestarlo a la otra parte con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del término de duración de la relación arrendaticia o de cualquiera de sus prórrogas
De lo anterior es palpable que las partes intervinientes en el presente juicio se encuentran perfectamente legitimadas para actuar en el mismo en virtud del reconocimiento tácito de la demandada de la relación arrendaticia que la vincula.
Cursa a los autos, marcado “C”, copia simple de comunicación emanada de Administradora Multicentro, S.R.L., dirigida al ciudadano RAMON CASTRO, donde le notifica que el nuevo propietario del local N° 03, de las Residencias Verónica, Tercera Avenida, Urbanización Los Palos Grandes, es el ciudadano Oscar Juan Arismendi Sarrasin, de conformidad con documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 23-03-2010, en el cual se cedieron los derechos del contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble.
En relación a esta documental observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil se aprecia en el presente fallo y se le otorga pleno valor probatorio.
Marcada “D” se acompañó junto con el libelo de la demanda copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N° 53, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina, en fecha 22 de junio de 2010, donde se evidencia que el ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASIN, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN, el inmueble objeto del presente juicio donde se estableció como precio de la venta QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), y que el inmueble objeto de la venta se entrega como dación en pago por concepto de obligaciones adeudadas por su persona con el adquiriente; que por medio del presente documento se cede al adquiriente los derechos sobre el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la presente negociación, con el ciudadano RAMON CASTRO, en su carácter de arrendatario.
En relación a esta documental observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil se aprecia en el presente fallo y se le otorga pleno valor probatorio.
Así mismo, la parte actora acompañó junto al libelo de demanda marcado con la letra “E” copia simple de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 9, tomo 10, Protocolo Primero de fecha 21 de noviembre de 2005, donde el ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI procediendo en su carácter de apoderado general de la ciudadana LUISA SARRASIN CASTRO, declara que bajo estrictas y específicas ordenes de su poderdante da en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENI SARRAZIN, dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales identificados el primero con el N° 2, y el segundo con el N° 3, ubicados en la planta baja del edificio “Residencias Verónica”, de los Palos Grandes del Municipio Chacao.
En relación a esta documental observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil se aprecia en el presente fallo y se le otorga pleno valor probatorio, en este documento la parte actora intenta demostrar que el ciudadano Ricardo Arismendi, para la fecha de celebración del contrato de arrendamiento con el ciudadano Ramón Castro, era el propietario del inmueble objeto de arrendamiento y poseía la legitimidad para celebrar el contrato de arrendamiento.
El tema controvertido es una acción de retracto legal arrendaticio y/o la pretensión del actor en subrogarse en la persona de los compradores del inmueble objeto de la litis, alegando su cualidad de arrendatario y su derecho a ser preferido.
La presente acción se encuentra enmarcada, en cuanto a su ejercicio, a una serie de presupuestos procesales, según la modalidad bajo la cual pueda nacer el derecho como lo son la preferencia ofertiva y la subrogación por venta directa, en tal virtud hay que analizar los presupuestos de cada modalidad y subsumir a los hechos, lo que impone realizar ciertas precisiones de hecho y de derecho.
El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conceptualiza a la preferencia ofertiva, denominada doctrinalmente como tanteo inquilinario, así: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendamiento para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendamiento que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Al comentar este artículo el doctor José Luís Valera, en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2ª Edición, año 2004 Pág. 160)
ha dicho:
“(…) Este artículo mantiene la preferencia del arrendamiento para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieren comprarlo, la cual estaba regulada en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda derogado; el cual otorgaba este derecho a aquellos arrendatarios, cuya relación arrendaticia hubiere durado mas de dos años y aun menos de dos años cuando hubiere ejecutado mejoras que excedieren del cinco (5%) del valor del inmueble, supuesto que quedara eliminado.
(…) El derecho de preferencia (Jus Preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derecho de prelación entendiéndose por este “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos en concurrencia con otras, y a veces con total exclusión de ellas”.
(…) Acogiéndose a este concepto de derecho de preferencia o de derecho de prelación se puede definir, a la luz del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como el derecho que posee el arrendatario con total exclusión de otras personas, a comprar el inmueble en caso del propietario querer vender (derecho de preferencia ofertiva). Derecho de prelación del cual surge el derecho de tanteo y retracto legal”.
Lo comentado explica que uno de los rasgos esenciales de la preferencia ofertiva o tanteo legal inquilinario lo constituye la esencial notificación previa que el arrendador está obligado a hacerle al inquilino sobre las condiciones o estipulaciones de la enajenación o venta proyectada, de modo que este último -el inquilino- pueda ejercitar su derecho de adquisición preferente, antes de que se celebre dicha enajenación proyectada.
Sobre este aspecto la doctrina, de modo unánime, expresa: "…Dada su índole, el tanteo presupone que el propietario de la cosa notifique al titular del derecho, su propósito de enajenarla y las condiciones de la enajenación…" (Kummerow, Gert: El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano p. 147). "…Como hemos manifestado reiteradamente, el tanteo no consiste más que en un derecho a ser preferido para el caso de que el propietario concedente pretenda transmitir el bien, de ahí que la notificación revista una especial trascendencia…" (Feliu Rey, Manuel Ignacio: El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, p. 93).
Otro de los rasgos esenciales de la preferencia ofertiva es que para poder optar al derecho de ejercerla debe en el arrendatario ofertado cumplir las siguientes exigencias: a) tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y c) satisfacer las aspiraciones del propietario.
Quiere decir pues que el artículo 42 al prever la preferencia ofertiva, en garantía del inquilino ocupante, establece una carga para el arrendador constituida en la esencial notificación previa.
En el presente asunto, la representación judicial de la parte actora alega que el arrendador no cumplió con la notificación prevista en el artículo 44 del Decreto Ley para la oferta preferente al arrendatario, observándose de los autos que no fue acreditado por la representación judicial de la parte demandada, que se haya efectuado la notificación de ejercer la preferencia ofertiva del inmueble arrendado. Así mismo se evidencia que el contrato de arrendamiento comenzó su vigencia el 10 de diciembre del año 2007, y la venta fue efectuada el 23 de marzo del año 2010, observando que transcurrieron dos (2) años, tres (3) meses y trece (13) días cumpliéndose así una de las exigencias para la preferencia ofertiva.
Ahora bien, con respecto a la segunda condición necesaria para que prospere el retracto legal arrendaticio (la solvencia en el pago de los canones), observa este Tribunal que tal solvencia no fue demostrada por la actora a lo largo del juicio instaurado por lo que en base al principio iura novit curia el pretendido derecho preferente no debe prosperar y ASÍ SE ESTABLECE.
La subrogación de la propiedad al respecto el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conceptualiza el retracto legal arrendaticio, como:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, arrendamiento debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” (Resaltado del Tribunal)
Del artículo y la doctrina antes transcritos se desprende que, para darse y reclamarse judicialmente la subrogación en la propiedad, deben cumplirse ciertos presupuestos procesales, estipulados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” (Resaltado del Tribunal)
De las actas procesales se evidencia que la demandante encuadra en los supuestos de hecho y los lapsos exigidos por la ley para accionar el retracto legal arrendaticio, pero, al momento de revisar el condicionamiento estipulado en el artículo 42 antes transcrito es palpable que con respecto al primer requisito, “tener más de dos años (2) años como arrendatario del inmueble”, este Tribunal considera que la parte actora cumple con el mismo por cuanto consta del contrato de arrendamiento que ocupa el inmueble en su calidad de inquilino desde el 10-12-2007, lo que significa que al 23-03-2010, cuando se genera la venta, transcurrió el lapso previsto; con respecto al segundo requisito “estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos”, se evidencia de las actas que la parte actora no cumplió con la carga procesal de demostrar su solvencia arrendaticia lo que constituye, a criterio de este administrador de justicia, un requisito indispensable que ha debido ser probado para aspirar a un fallo en sintonía con la pretensión aludida.
En consecuencia, es criterio de este Tribunal que al no haber probado su solvencia inquilinaria la parte actora, este sentenciador en base a lo estipulado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, así como en base al principio iura novit curia, considera que no se cumplieron con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASI SE DECIDE.
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la ley declara: SIN LUGAR la demanda accionada por el ciudadano RAMON CASTRO contra los ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASIN y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN, todos identificados en la primera parte de esta decisión.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE, a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 6 de Febrero de 2012. 201º y 152º…”

-V-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
La abogada LOURDES CARREÑO TOVAR, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano RAMÓN CASTRO, alegó en su libelo de demanda los siguientes hechos y peticiones:
Que su representado había suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN, sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº tres (3), ubicado en la planta baja del edificio Residencias Verónica, tercera avenida de la urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Indicó que tal como constaba de comunicación recibida por su mandante el veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010), se le había informado que el nuevo propietario del inmueble arrendado era el ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN, a quien se le había cedido los derechos del contrato de arrendamiento; y que debía depositar el pago de la cánones de arrendamientos en las oficinas de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., ubicada en el Multicentro Empresarial del Este, oficina A-11 y A-12.
Que luego de haber recibido la mencionada comunicación su representado había solicitado, ante la notaría correspondiente ejemplar de la escritura objeto de dicho contrato, contentiva del negocio jurídico, en la que en efecto constaba que por el precio de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000), el arrendador ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN, había dado en venta al ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, el inmueble identificado en autos.
Que dicho acto traslativo de propiedad, se había efectuado en total contravención al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en absoluta violación del Derecho de preferencia ofertiva que le asistía a su representado, ello al estar en condición de arrendatario del tal inmueble por más de dos (2) años, como especialmente lo señalaba el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Manifestó que dado que su mandante había estado en condición de arrendatario por más de dos (2) años, ello en virtud del inicio de la relación contractual de arrendamiento desde el día diez (10) de diciembre de dos mil siete (2007), fecha en que se había suscrito la escritura contentiva de la relación contractual y al no haber cumplido el arrendador con la notificación prevista en el artículo 44 del citado Decreto Ley, para la preferencia ofertiva al arrendatario, en consecuencia resultaba claramente procedente el retracto legal arrendaticio.
Alegó que por todas las razones expuestas, acudían a demandar, el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN Y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN, para que convinieran o en su defecto, a ello fuesen condenados por el Tribunal, en lo siguiente:
“…PRIMERO: Declarar el Retracto Legal Arrendaticio sobre el inmueble constituido por el inmueble constituido por el local comercial identificado con el número tres (3), con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40mts2), ubicado en la planta baja del edificio “Residencias verónica” de Los Palos Grandes del Municipio Chacao, Código catastral Nº 150701U011049006001PB00003, y que tiene los siguientes linderos y medidas; Norte; con fachada Norte del edificio Verónica, Sur: Con paredes del local Nº 2, Este: con frente del edificio Verónica, y Oeste; con paredes que lo separan de la sala de baño del local Nº 2. Este local posee sala de baño al fondo. Al referido inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de dos enteros ochocientos setenta y seis milésimas por ciento (2,876%), según documento de condominio inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 13 de mayo de 1963, bajo el número 39, folio 152, Protocolo Primero, Tomo Segundo; así como de los accesorios y derechos que le corresponden, y consecuente subrogación de mi mandante en las condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, ello al no haberse efectuado de modo alguno el procedimiento de Preferencia Ofertiva previsto en el artículo 44 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: Que sea declarado mi mandante subrogado en la parte contractual de adquirente y en consecuencia propietario del referido inmueble, cumpliendo con el pago del precio de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), en la oportunidad en que sea inscrita dicha escritura en el Registro Inmobiliario correspondiente en caso de convenir los demandados en cumplir con su obligación, o con la ejecución de la sentencia definitiva de ser condenados a ello y el fallo definitivo sobre esta causa funja como título de propiedad.
TERCERO: Pagar las costas y costos del presente juicio…”

Basaron la demanda en los artículos 42, 43, 44 y 48 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la estimaron en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 500.000,00).
Por otro lado, se observa que el defensor judicial designado a los demandados, ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASIN Y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló en su escrito, lo siguiente:
Al dar contestación al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto los hechos narrados en el libelo de la demanda, como en el derecho invocado.
Negó, rechazó y contradijo que sus representados hubiesen tenido que iniciar procedimiento de preferencia ofertiva al ciudadano RAMÓN CASTRO, previsto en el artículo 44 y siguientes del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre el inmueble identificado en autos, de acuerdo con lo señalado por la parte actora en su escrito libelar y los alegatos tendientes a la obligación o compromiso que tuvieran sus representados en carácter de propietarios de iniciar dicho procedimiento.
Negó, rechazó y contradijo que sus representados debieran iniciar procedimiento a favor del actor, por no cumplir con los requisitos señalados y previstos en el artículo 44 y siguientes del decreto mencionado, que le diera derecho al actor a ejercer la presente acción.
Negó, rechazó y contradijo que su representado el ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASIN, debiera efectuar procedimiento de preferencia ofertiva a favor del actor, en virtud de que había recientemente adquirido el mencionado inmueble y debía cumplir con procedimiento alguno.
-VI-
DE LOS ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA
La abogada LUZ ANGELICA RUGGIERO DE TORI, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, compareció ante esta Alzada el día once (11) de octubre del año dos mil diecisiete (2.017), a los fines de alegar lo siguiente:
Que a todo evento solicitaba que fuera declarado improcedente y sin lugar la presente demanda, porque lo señalado y solicitado por la parte demandante en su escrito de demanda eran hechos infundados y falsos; por lo que rechazaba todo el libelo de demanda presentado, en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en los fundamentos jurídicos alegados, ya que no se adecuaban a la verdad verdadera.
Seguidamente, realizó un recuento de los hechos ocurridos en la litis del proceso; y, luego señaló que era falso lo alegado por la parte demandante en su escrito, ya que no pudo demostrar en un juicio la cancelación de los pagos del alquiler, donde se le habían respetado todos sus derechos, e inclusive había ejercido toda su maquinaria de defensa, pero sin haber podido probar uno de los elementos más importantes en el proceso judicial del retracto legal arrendaticio, como era el pago oportuno de las mensualidades o cánones de arrendamiento efectivo cierto, líquido y exigible.
Alegó que contradecía la denuncia de infracción por falta de aplicación del artículo 509 en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, solicitado por el demandante, que consagraba el principio de exhaustividad en materia probatoria, supuestamente incurriendo en el vicio de silencio parcial de prueba; y, que esa denuncia alegada era totalmente falsa ya que el documento contenido en copia certificada otorgada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2.010), bajo el Nº 53, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha notaría, y que había sido alegada por la parte demandante en la causa, había sido efectivamente comentada por el sentenciador en el folio 263 de la sentencia, por lo cual, se había demostrado que no había estado en indefensión.
Que no obstante la confusión que se evidenciaba del contenido de la denuncia planteada en cuanto a la errónea interpretación del mencionado artículo o su falsa aplicación, se debía entrar a analizar la denuncia, por lo que había traído a colación el criterio jurisprudencial; que en innumerables fallos, como bien lo expresaba el impugnante en su escrito, la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, había analizado el tema relativo a la caducidad legal del retracto legal arrendaticio, encaminada principalmente a determinar el lapso para ejercer el derecho y su vencimiento; y, que el espíritu del legislador era permitir a quien tenía derecho de preferencia poder ejercerlo dentro de los lapsos que considerara apropiados, para conciliar el interés del arrendatario con otro interés de carácter superior y eminentemente de orden público como era el de consolidar el derecho de propiedad.
Señaló que desde las primeras interpretaciones se había precisado que en los casos de autos, el Juez se encontraba ante una laguna de Ley, por lo que había procedido la aplicación del artículo 4 del Código Civil, lo que encontraba su fundamento en los métodos de integración recogidos en ese artículo; que por ello, la ausencia de regla expresa aplicable a casos como el de autos, se cubrían mediante el procedimiento analógico del artículo 4 del Código Sustantivo, fijando como punto de partida del plazo de caducidad la fecha en que la escritura había sido protocolizada y aceptada, que ese lapso debía ser de cuarenta (40) días y no de nueve (9) días; y, que entonces, la extinta Corte Suprema de Justicia había considerado que en el caso del arrendatario presentara a quien no se le daba aviso, era aplicable en forma total y mediante el citado procedimiento analógico, lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, aplicación que se sustentaba en el hecho de que al ocurrir la protocolización y obtener el contrato efectos erga omnes ya debía considerarse al arrendatario notificado a los efectos del ejercicio de su derecho.
Que en tal sentido no había podido demostrar el demandante en el proceso con todas las defensas posibles, lo alegado, y era por lo que no podía haber retracto legal arrendaticio, porque la empresa ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., que era la encargada de administrar el inmueble, había demandado a este ciudadano RAMÓN CASTRO por Resolución de Contrato, por ante el Tribunal de Municipio, expediente Nº AP31-V-2011-000629, y que tal demanda había sido admitida en fecha catorce (14) de marzo del año dos mil once (2.011), y la empresa ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., había acompañado su demanda como prueba signada con la letra “F”, el original de la notificación que se había realizado al ciudadano RAMÓN CASTRO, la cual había sido aceptada por el arrendatario, y que tenia fecha cierta e inequívoca el catorce (14) de abril de dos mil diez (2.010), y que habían consignado en copia certificada.
Manifestó que en la apelación que había realizado el ciudadano RAMÓN CASTRO de la sentencia del juicio por retracto legal arrendaticio, donde había sido desechada su pretensión por no haber probado estar al día con los pagos de los cánones de arrendamiento, en el Tribunal Superior Cuarto, éste ciudadano habiéndose acabado su oportunidad para presentar dichos pagos, había consignado una serie de depósitos hechos a nombre del ciudadano RICARDO ARISMENDI por ante el Tribunal de Consignaciones, con solo revisar las fechas de dichos depósitos, el primero que había realizado era en fecha catorce (14) de junio de dos mil diez (2.010), sin demostrar ni consignar el comprobante del pago del mes de mayo de dos mil diez (2.010), lo cual demostraba su insolvencia.
Igualmente, que podían darse cuenta si se contaban los días transcurridos desde la fecha cierta de su notificación, era decir, el catorce (14) de abril del año dos mil diez (2.010), a la fecha de su primera consignación de pago ante el Tribunal de consignación, cuyo original había sido presentado por el mismo ciudadano por ante este Juzgado Superior Cuarto, que tenía como fecha el catorce (14) de junio de ese mismo año, y que haciendo una pequeña suma podían darse cuenta que habían transcurrido sesenta (60) días; que el ciudadano RAMÓN CASTRO había introducido su demanda por retracto legal arrendaticio el veintidós (22) de junio de dos mil diez (2.010), la cual fue admitida el veintinueve (29) de ese mismo mes y año, no podía haber retracto legal arrendaticio; y, que habían transcurrido sesenta y ocho (68) días, desde la fecha cierta de su notificación al día que había introducido su demanda, sin estar solvente en el pago del alquiler, el cual era un requisito indispensable para que procediera un juicio por retracto legal arrendaticio.
Que finalmente solicitaban que la presente demanda fuera declarada sin lugar en la definitiva por el simple hecho de no existir retracto legal.
Por otra parte, se constata de autos, que el día ocho (08) de enero de dos mil dieciocho (2.018), el abogado ROBERTO HUNG CAVALIERI, en su carácter de apoderado judicial del demandante, compareció ante esta Alzada a los fines de exponer:
Que visto el escrito presentado en esta Alzada, en el que la representación judicial de la parte demandada había señalado actuar en representación de RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, ambos demandados originarios en la presente causa, y fallecidos durante su tramitación, asimismo, señalando que lo hacía en nombre de los sucesores conocidos de RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN, los ciudadanos LUISA CRISTINA ARISMENDI DE COGOLLO, YOLANDA ARISMENDI DE GARCÍA y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, quién constaba en el presente expediente haber fallecido durante el proceso, así como señaló actuar en representación de los herederos conocidos actualmente de este último, las ciudadanas JOSCELYN ELIZABETH ARISMENDI URBANO y DENISE CRISTINA ARISMENDI URBANO.
Arguyó que ante los especiales términos en que se había presentado dicho escrito, en cuanto a su contenido y pretensión en esta Alzada que ha de decidir la causa en reenvío en los términos ya resueltos por la Sala de Casación Civil, y que había sentenciado el recurso de casación interpuesto por la parte demandante declarándolo con lugar; escrito mediante el cual , la representación de la parte demandada pretendía hacer valer hechos y alegatos propios del estadio procesal de trabazón de la litis; no obstante procesalmente no correspondía actuación alguna en este estado del proceso, era menester formular específicas precisiones ante tales afirmaciones que en modo alguno se correspondían no con la realidad sustantiva ni adjetiva del presente asunto.
Que era entonces que, de la lectura del particular escrito, podía observarse, luego de la argumentación circular de la parte demandada, que a su entender, consideraba y en tal sentido exponía a instancia jurisdiccional que no era procedente la acción de retracto legal arrendaticio interpuesta, tal y como lo había concluido en su propio escrito:
“…1.- “PORQUE PARA LA FECHA QUE INTRODUJO SU DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIA YA HABÍA TRANSCURRIDO MAS DE CUARENTA (40) DÍAS SEGÚN LO ESTABLECE LA LEY DE ARRENDAMIENTO DE LA FECHA CIERTA DE SU NOTIFICACIÓN 14 DE ABRIL DE 2010 A LA FECHA DE LA INTRODUCCIÓN DE LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO QUE FUE EL 22 DE JUNIO DEL 2010. CONSIGNAMOS COPIA CERTIFICADA DE LA NOTIFICACIÓN REALIZADA”.
2. “PORQUE EL DEMANDANTE (ARRENDATARIO) NO ESTABA AL DIA CON LOS PAGOS COMO REQUISITO SINE CUA NON, NO HABÍA PAGADO EL MES DE MAYO DEL 2010, SU PRIMER PAGO LO REALIZÓ EL 14 DE JUNIO DE 2010 POR ANTE LA OFICINA DE CONSIGNACIONES (OCCAI) Y LUEGO DEJA DE PAGAR VARIOS MESES Y SOLO SE PONE AL DIA CUANDO REALIZA EL PAGO EN FECHA TRECE DE AGOSTO DE 2013, (13-08-2013) SEGÚN FOLIO (13) DEL ESPEDIENTE NÚMERO 2010-20100173, DE LA OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS (OCCAI) Y DEL DEPÓSITO Nº S0232200001022, DEL BANCO BICENTENARIO, DE LOS CUALES CONSIGNO COPIA CERTIFICADA. DONDE REFLEJA QUE LA FECHA DE PAGO ES 13 DE AGOSTO DE 2.013. POR UN MONTO DE TREINTA Y CUATRO DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (BS. 34.272,oo). QUE COMPRENDE LOS MESES DESDE 01/05/2012 AL 31/08/2013 Y NUNCA CONSIGNA O DEMUESTRA DE FORMA ALGUNA HABER PAGADO EL MES DE MAYO DE 2010. ES DECIR QUE PARA LA FECHA EN QUE INTRODUJO LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL, ESTA DEBIDAMENTE PROBADO QUE EL CIUDADANO RAMON ANTONIO CASTRO CORTEZ ESTABA INSOLVENTE EN EL PAGO (ATRASADO) Y ES UN REQUISITO “SINE CUA NON” QUE PARA EJERCER ESE DERECHO DEBE ESTAR AL DÍA EN EL PAGO”.
3.- “YA QUE NO HAY TRASLADO DE LA PROPIEDAD LEGALMENTE CONFIGURADO Y DEBIDAMENTE REGISTRADO DOCUEMNTO DE COMPRA VENTA , COMO REQUISITO IURIS TANTUM, DE EXIGIBILIDAD POR EL SISTEMA VENEZOLANO PARA SER OPONIBLE A CUALQUIER TERCERO. NO HUBO CAMBIO DE DUEÑO (…Omissis…)
4. “PORQUE PARA EL DEMANDANTE NO HA NACIDO ESE DERECHO PARA HACERLO VALER, POR INCUMPLIMIENTO CON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”…”

Indicó, que visto entonces esos cuatro (4) particulares, la representación judicial de la parte demandada en definitiva refería los aspectos por los que consideraba era improcedente la acción interpuesta, como había señalado, no obstante la presente fase del proceso de Alzada, procedía a desarrollar cada uno de los mismos, ello ante la total verificación de los requisitos para la procedencia de la acción interpuesta y que en definitiva así había de resultar decidido.
Que como se había indicado expresamente en el propio libelo de demanda, en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010), se le había informado al arrendatario hoy demandante, RAMÓN CASTRO, que el nuevo propietario del inmueble arrendado era el ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN a quien además se le habían cedido los derechos del contrato de arrendamiento, indicándose que debían pagarse en las oficinas de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., los restantes pagos de arrendamiento siguientes a esa fecha, era decir, iniciándose con el mes de junio del año dos mil diez (2.010), ya que como se había referido suficientemente, el canon del mes de mayo fue pagado directamente al entonces arrendador RICARDO ARISMENDI SARRASÍN, en su cuenta personal.
Expresó que era de destacar y así constaba no solo del ejemplar de la referida notificación que se hiciese, y que incluso la propia representación de la parte demandada había acompañado, que la misma estaba fechada el catorce (14) de abril de dos mil diez (2.010), y había sido presentada a su destinatario, era decir, el arrendatario, y firmada por él como señal de recepción el día veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010); y, que nuevamente y no obstante la propia parte demandada había traído también a los autos ejemplar de dicho instrumento.
Que bastaba observar del ejemplar de dicho instrumento, que en modo alguno era indubitado o había sido impugnado por las partes, sino más bien ambas lo habían traído a los autos; que aparece con la firma del ciudadano RAMÓN CASTRO, y de su propia letra, que era esa fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010), y no otra la de su recepción y desde la cual se ha de computar el término de cuarenta (40) días para interponer la acción de retracto legal, como en efecto se había realizado en la presente causa.
Adujo que siendo entonces la fecha en que se había notificado al arrendatario la enajenación del inmueble, ello en total violación a su derecho de preferencia ofertiva, el día veinticuatro (24) de mayo del año dos mil diez (2.010), resultaba totalmente tempestiva la interposición de la acción el día veintinueve (29) de junio de dos mil diez (2.010), lo cual constaba en el presente expediente, hecho que tampoco estaba controvertido a pesar de que la parte demandada incurría en el yerro de haber señalado que fue el veintidós (22) de junio, al haberse efectuado dentro de los cuarenta (40) días que tenía legalmente para ello, específicamente el día 36 de esos 40, como en efecto había ocurrido, y era totalmente tempestiva su interposición; y, que por ello esta Alzada debía declarar totalmente tempestivo el ejercicio de la acción luego de verificado su ejercicio dentro del lapso legalmente establecido para ello.
Que especial mención, desarrollo y detalle le había dedicado la parte demandada a la supuesta insolvencia del arrendatario sobre el mes de mayo del año dos mil diez (2.010), el cual señalaba que no se había pagado, y según su criterio, ello resultaría en la improcedencia de la acción de retracto legal; y, que antes de pasar hacer señalamientos específicos sobre tal mensualidad, había de afirmarse y concluirse ante la afirmación de la parte demandada en este estado del proceso, que entre las partes no existía controversia alguna sobre ninguna otra pensión arrendaticia que se considerara insoluta desde el inicio de la relación contractual hasta abril de dos mil diez (2.010), y era en esa mensualidad de mayo de ese año en la que se había originado la desavenencia entre las partes, como se había señalado, por la transgresión del derecho de preferencia del arrendatario, al haberse enajenado el bien sin que previamente se le hubiese ofrecido, lo cual se había hecho mediante notificación que recibiese y en tal sentido firmase como tal el día veinticuatro (24) de mayo del año dos mil diez (2.010).
Argumentó que era de destacar que desde que se había iniciado la relación contractual y hasta el día que recibiese el arrendatario la notificación de enajenación el día veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010), todos y cada uno de los cánones de arrendamiento habían sido pagados mediante depósitos efectuados en la cuenta bancaria cuyo titular era el arrendador RICARDO ARISMENDI SARRASÍN en el Banco Exterior, específicamente en la cuenta corriente Nº 01150005680050086264; y, que así las cosas, sobre ese específico mes de mayo de dos mil diez (2.010), el pago, al igual como todos los anteriores, se habían efectuado en dicha cuenta, la cual se había realizado específicamente el día trece (13) de mayo de ese mismo año, mediante depósito Nº 2791423301, era decir, once (11) días antes de que recibiese y firmase como tal estar en conocimiento la enajenación del inmueble.
Que menester era señalar que habiendo sido efectuado el pago del mes de mayo de dos mil diez (2.010), el día trece (13) de ese mes mediante depósito Nº 2791423301, en la cuenta corriente Nº 01150005680050086264 del Banco Exterior, a favor del arrendador RICARDO ARISMENDI SARRASÍN, luego de haber sido notificado de la enajenación del inmueble, se había procedido a efectuar los siguientes pagos de las pensiones, iniciando la correspondiente al mes de junio de dos mil diez (2.010), mediante el procedimiento de consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, conforme el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y para lo cual se consignase con la apertura del expediente de consignaciones, esto era, las mensualidades de marzo, abril y mayo de ese año, que se había acompañado marcado “B” con mayor detalle y que constaba de dicho expediente de consignaciones del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el Nº 2010-0973 y cuyas copias certificadas del mismo se habían acompañado marcado “C”, de que de manera meridiana se había observado y plenamente se evidenciaba que fueron efectuados depósitos en la referida cuenta corriente, del Banco Exterior a favor del arrendador RICARDO ARISMENDI SARRASÍN.
Expresó que dichos depósitos eran (i) Nº 192145235, de fecha cinco (05) marzo de dos mil diez (2.010), correspondiente al mes de marzo de dos mil diez (2.010); (ii) Nº 037131521, de fecha cinco (05) de abril de dos mil diez (2.010), correspondiente al mes de abril de dos mil diez (2.010); y, Nº 2791423301, de fecha trece (13) de mayo de dos mil diez (2.010), correspondiente al mes de mayo de dos mil diez (2.010); asimismo, señaló que esas consignaciones arrendaticias se habían seguido efectuando tempestivamente ante ese Juzgado hasta el momento de supresión y que luego de iniciados tales procesos en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), donde se había continuado hasta la presente fecha.
Que de la relación efectuada por la parte demandada en su escrito de alegatos, se observaba que pretendía hacer de manera indebida que el arrendatario habría incurrido en alguna mora o falta de pago, y desconocía que en fecha diecisiete (17) de abril del año dos mil doce (2.012), el señalado Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio había cesado en sus actividades de manera definitiva, y no había sido sino tal como constaba de Resolución Nº 005-2012 de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha catorce (14) de mayo de dos mil doce (2.012), que se había resuelto que las actividades de dicho juzgado se reanudarían una vez fuese designado por parte de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, el Juez en dicho despacho.
Asimismo, que se había resuelto que todas las causas que cursaban ante dicho Juzgado 25, permanecerían en suspenso y no correrían lapsos procesales desde ese día hasta el inicio de las actividades del mencionado Juzgado, no siendo hasta que en fecha cinco (05) de agosto de dos mil trece (2.013), había sido publicado en la Gaceta Judicial del Tribunal Supremo de Justicia Nº 30, Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia Nº 2013-0011, de fecha veintidós (22) de mayo de dos mil trece (2.013), publicada en fecha dieciocho (18) de julio de ese mismo año, mediante la cual se había incorporado a la Sede del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la Oficina de Control de Consignaciones (fondos de terceros), creándose la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), con especial competencia para recibir los pagos de las causas en curso en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, ante el cual, se habían continuado las consignaciones arrendaticias conforme el procedimiento señalado por dicha oficina, específicamente en el expediente 2010-20100973, en el que hasta la fecha de interposición del presente escrito de alegatos, se había cumplido con las correspondientes consignaciones.
Que como se observaba la parte demandada intentaba traer en esta Alzada hechos y argumentos no solo intempestivos, sino improcedentes y desviados de toda realidad sustantiva y adjetiva, ya que como se había señalado, antes del mes de mayo del años dos mil diez (2.010), y así lo había aceptado la parte demandada, todos los pagos se habían realizado a satisfacción del arrendador, el mes de mayo de ese mismo año, cuando se había notificado al arrendatario de la enajenación del inmueble; y, que dicha mensualidad efectivamente se había depositado en fecha trece (13) de mayo de dos mil diez (2.010), esto era, antes de la notificación de la enajenación, y las posteriores hasta la fecha, primero ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, y luego ante la Oficina de Control de Consignaciones Arrendaticias (OCCAI), se habían efectuado mediante el procedimiento de consignación arrendaticia, por lo que siempre había estado el arrendatario en situación de solvencia en sus obligaciones contractuales y así se había afirmado, demostrado y debería ser declarado en la definitiva.
Indicó que había referido la parte demandada en su particular escrito que al no haberse protocolizado la venta, no procede la acción de retracto legal ya que a su criterio, tal requisito de registro era iuris tantum así como que no hubo cambio de dueño y que no había traslado de la propiedad legalmente configurado; y, que si bien sobre este aspecto pocas era las observaciones a formular ya que la inscripción del negocio de compra venta en modo alguno era un requisito del contrato de compra venta que era de naturaleza y esencia consensual, era de destacar que, tal como expresamente habían referido en el libelo de demanda, luego de la notificación efectuada en fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010), en la que se notificaba la enajenación en la que si bien se señalaban los datos del instrumento contentivo del negocio jurídico de enajenación efectuado vulnerando el derecho de preferencia ofertiva.
Que si bien la inscripción de un instrumento mediante el cual se enajenaba un inmueble hacía oponible a terceros el mismo, ello no era en modo alguno un requisito de validez del negocio jurídico, y en el caso específico del derecho de preferencia de los inquilinos, sea bien mediante instrumento autenticado o protocolizado, se incurría en violación a tal derecho de preferencia ofertiva su suscripción y en consecuencia, de verificarse el mismo, la potestad de interponer como se había hecho, la acción de retracto legal arrendaticio, ya que el negocio jurídico entre las partes en efecto se había verificado y ello no había sido jamás desconocido, y le asistía al arrendatario por tal condición, de derecho de preferencia que le había sido vulnerado.
Igualmente, señalaba y concluía que la parte demandada en su escrito presentado en esta Alzada que no le asistía al arrendatario demandante el derecho de retracto legal por supuestamente haber estado incurso en situación de incumplimiento de contrato; y, que para poder dar lectura lo alegado por la demandada, y de allí analizar la procedencia del retracto legal que devenía de la vulneración del derecho de preferencia ofertiva debían previamente traer a examen el contenido de los enunciados de los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente y aplicable en las relaciones arrendaticias de locales comerciales.
Que visto el contenido y alcance de dichas normas, era de afirmar que el derecho de preferencia ofertiva y el de retracto legal eran dos (2) instituciones distintas del derecho inquilinario, y que a pesar de su íntima e inminente relación, sus requisitos de procedencia eran particulares, para el derecho de preferencia, desarrollado por el artículo 42, la condición de inquilino y su solvencia, era decir en estado de cumplimiento de sus obligaciones contractuales, y la segunda, prevista en el artículo 43, que era sobre el derecho de retracto legal, el cual le correspondía a los arrendatarios a los que se les había vulnerado el derecho de preferencia.
Que en el caso de marras, y no obstante la confusión en que incurría la demandada en señalar que el arrendatario no le habría nacido ese derecho para hacerlo valer, por incumplimiento con el contrato de arrendamiento, que se refería al derecho de retracto, cuando en realidad en todo caso pudo haberse referido al derecho de preferencia ofertiva, derecho del que era titular el arrendatario una vez verificado el plazo de dos (2) años de la relación contractual arrendaticia estando en estado de solvencia, todo lo cual había ocurrido en el presente caso.
Alegó que en cuanto al derecho de preferencia ofertiva aplicable al presente asunto, habiendo sido suscita la relación contractual arrendaticia en fecha diez (10) de diciembre de dos mil siete (2.007), para el día once (11) de diciembre del año dos mil nueve (2.009), era decir, verificados dos (2) años como arrendatario, estando el mismo en situación de solvencia de todas obligaciones como en efecto había ocurrido, y que no estaban en controversia ya que la parte demandada solo difería y consideraba supuestamente insoluta la de mayo de dos mil diez (2.010), que como se había indicado se había pagado mediante depósito al arrendador al igual que se hiciese desde el inicio de la relación, y que había nacido de pleno derecho a favor del arrendatario hoy demandante su derecho de preferencia ofertiva, el cual había resultado vulnerado al haberse efectuado la enajenación del bien el día veintitrés (23) de marzo de dos mil diez (2.010), sin que se le hubiera ofrecido, naciendo así el derecho de retracto, accionable dentro de los cuarenta (40) días siguientes desde que tuviese conocimiento de tal enajenación y que como se había señalado desde la interposición de la acción, era decir, del día veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010),.
Que en el presente caso, como se había indicado, y fundamentado, constaba del expediente desde la interposición de la acción, que el inquilino siempre, desde que se suscribió la relación contractual había estado en situación de absoluta solvencia, por lo que le había nacido el derecho de preferencia ofertiva, y que ante su vulneración, le había nacido el derecho de retracto legal, que ejecito tempestivamente; por lo que eran totalmente improcedentes los argumentos y fundamentos de la parte demandada en esta Alzada, en particular sobre el no haber nacido a favor del arrendatario el derecho de retracto legal, por incumplimiento con el contrato de arrendamiento.
Manifestó que vistos los argumentos que precedían, ello ante el escrito presentado por la parte demandada en el estado de la presente causa solicitaba muy respetuosamente a este Juzgado Superior, se sirviera dictar sentencia declarando con lugar la demanda decretando el retracto legal arrendaticio y la subrogación del demandante en los derechos del adquiriente del inmueble.
Igualmente, se logra evidenciar de actas, que las ciudadanas DENISE CRISTINA ARISMENDI URBANO y JOSCELYN ELIZABETH ARISMENDI URBANO, asistidas por el abogado ANTONIO JOSÉ SOMAZA LALAMA, acudieron ante esta Alzada a los fines de exponer:
Que solicitaban de sus buenos oficios y de su competente autoridad el debido reconocimiento de todos los derechos como propietarias que eran de la cosa que habían adquirido a través de una herencia debidamente constituida y con personalidad jurídica reconocida por el Estado, sobre el local comercial objeto del presente asunto; y, que cabía destacar que una vez difunto su tío, en fecha once (11) de mayo del año dos mil cinco (2.005), la propiedad del referido local había pasado a formar parte de la masa hereditaria, debido a que el bien nunca había salido del patrimonio del causante sino después de su muerte, para conformar la herencia constituida por vocación por su padre OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN y sus tías YOLANDA ARISMENDI DE GARCÍA y LUISA CRISTINA ARISMENDI DE COGOLLO, por lo que la transmisión de la propiedad se había perfeccionado a través de una sucesión legítima con personalidad jurídica signada con el número de Registro de Información Fiscal RIF J-40634638-4, y que por ende había pasado a integrar el patrimonio de cada uno de los herederos del causante tal como disponía nuestro Código Civil en sus artículos 658, 659 y 661, en concordancia con el artículo 744 ejusdem que luego con el penoso fallecimiento de su padre, pasaban a formar parte de la misma.
Argumentaron que se hacía necesario enfatizar que el ciudadano RAMÓN CASTRO CORTEZ siempre había tenido la intención de adueñarse del referido local, porque como era un hecho, nunca se había comportado como un arrendatario, ya que no había ejercido actividad comercial ni de ninguna otra especie desde que había celebrado contrato en el dos mil siete (2.007), con su difunto tío hasta la fecha de interposición del presente pronunciamiento, entonces, por qué haber arrendado un local si no iba a darle uso o al menos ejercer una actividad, como era que se había mantenido cerrado durante once (11) años, además cómo podía pretenderse un derecho que no poseía, y que para tener esa cualidad debió tener la actitud de arrendatario, pero que nunca la había ejercido, al no haber ocupado y no hacer uso del inmueble para los fines establecidos en el contrato de arrendamiento.
Que por lo que era evidente el propósito del demandante, por lo que reiteraban que este ciudadano habiendo celebrado contrato de arrendamiento en el año dos mil siete (2.007), hasta la fecha no había ejercido actividad comercial alguna, ni de otra índole, peor aún, lo que si había hecho, fue haber ocasionado daños al inmueble al hacer modificaciones sin ser culminadas, y sin la autorización del arrendador propietario, contraviniendo con ello las cláusulas décima, novena y octava del contrato de arrendamiento, y era que había sido mucho el tiempo transcurrido y el local estaba abandonado, cerrado, deteriorado y generando molestias a los residentes del sobredicho edificio.
Adujeron que había ocasionado un daño económico y moral a su familia, ya que se habían visto en situaciones precarias que nos habían causado interminables angustias, aunado a la enfermedad de su tío quien se había agravado con esta infortunada circunstancia y quién había sucumbido de cáncer si ver solución a tan interminable litigio; y, que luego de su muerte, había proseguido el proceso, pero esta vez al frente de su padre OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, quién también había fallecido por u infarto al corazón el día veinticuatro (24) de enero del año dos mil diecisiete (2.017), sin percibir algún beneficio económico por el arriendo de dicho bien, propiedad de la sucesión Arismendi, debido a la negativa del arrendatario a pagar el canon estipulado por la Ley o en su defecto, hacer la entrega del inmueble; asimismo, que había tenido que afrontar los problemas ocasionados a su familia por el interminable conflicto judicial civil.
Que era necesario dejar constancia que su propiedad no estaba a la venta y siempre había pertenecido a la familia, en un principio a sus abuelos y una vez fallecidos había pasado a ser objeto de la herencia familiar; que tal era el caso, que el edificio residencias verónica donde se encontraba ubicado dicho local comercial, había sido construido por su abuelo paterno DIONISIO ARISMENDI; y, que querían delimitar con eso, que la transmisión de la propiedad siempre se había realizado a través de derechos sucesorales.
Expresaron que querían dejar claro que ese local constituía su patrimonio y un medio de sustento para la familia, el cual habían dejado de percibir desde hace mucho tiempo ya y que actualmente no han tenido el privilegio de disfrutar de la cosa como cualquier propietario debería, ya que habían sido perturbadas en nuestro derecho real por las acciones del demandante de dilatar el proceso, debido a que estaba al tanto de que su pretensión no tenía fundamento; y, que además este juicio no tenía razón de ser puesto que la propiedad se había trasmitido por sucesión a los herederos únicos y universales del causante, ese bien era parte del patrimonio de cada uno de los coherederos, y por consiguiente, no daba cabida para el retracto legal arrendaticio.
Que en el caso de bienes inmuebles, la venta se perfeccionaba con la tradición legal, esto en virtud del principio de publicidad registral que se llevaba a cabo mediante la protocolización del documento en que se adquiere la propiedad del bien inmueble, el cual surtía efectos erga omnes, y era por ello que la propiedad sobre el inmueble reseñado nunca había salido del patrimonio de su tío, sino hasta su muerte y por no tener descendientes ni ascendientes, por el de cujus se había transmitido la propiedad de la misma hacia sus herederos colaterales, tal y como establecía el artículo 830 del Código Civil.
Indicaron que por todas esas razones exhortaban a este digno Tribunal, a que reconociera el derecho que les asistía por ser herederas legítimas y propietarias del inmueble objeto de la controversia y que tomara en consideración a la sucesión Arismendi Sarrasín Ricardo Alberto, según forma DS-99032, declaración definitiva de impuesto sobre sucesiones, bajo el Nº 1590076259, expediente Nº 160166. De fecha veinticinco (25) de noviembre del año dos mil quince (2.015), RIF J-40634638-4, y con ello terminara con este largo y escabroso sendero que les había tocado transitar por la intención de este ciudadano de querer apropiarse de su patrimonio a través de artilugios y de dilaciones procesales.
-VII-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Determinado lo anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto para lo cual observa:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Título VI De la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio establece el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble arrendado, así como de hacerse la enajenación que se le haya efectuado la oferta, o que el negocio jurídico se hiciese con un tercero, ésta se hubiese hecho por un precio inferior al ofertado o en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, el arrendatario podrá dentro de los cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, derecho de preferencia y de retracto que se desarrollan en los artículos 42, 43, 44, 47, 48, 49 y 50 del señalado título, y que establecen:
“…Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
Artículo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil…”

Previo al análisis del fondo de la controversia, debe destacar este Juzgado que en fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2.014), fue publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, norma especial en materia inquilinaria de locales comerciales que sobre los institutos de la preferencia ofertiva y del retracto legal se mantienen de manera sustantiva en los artículos 38 y 39 del texto normativo, por lo que no obstante la relación contractual y los hechos que alega la parte demandante fueron violatorios de su derecho de preferencia y en tal sentido intenta la acción de retracto son anteriores al nuevo cuerpo legal, la presente causa ha de ser decidida en aplicación al régimen vigente para el momento de la celebración de la relación contractual, esto es, la de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999.
A este respecto, en el presente caso, se aprecia que en el expediente constan por haber sido acompañados por el demandante a los efectos de fundamentar sus alegatos, tanto con el escrito libelar, así como de los escritos de pruebas en primera instancia y en Alzada, los siguientes documentos:
1.- Contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos RICARDO ARISMENDI y RAMÓN CASTRO, sobre el local comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la planta baja del edificio “Residencias Verónica”, Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, otorgado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día diez (10) de diciembre de dos mil siete (2.007), inserto bajo el Nº 21, Tomo 240; a los efectos de demostrar que en el mismo, se había indicado que su duración era desde el día primero (1º) de diciembre del año dos mil siete (2.007).
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo del negocio allí indicado. Así se decide.
2.- Comunicación de fecha catorce (14) de abril del año dos mil diez (2.010), y con fecha de recepción por parte del demandante el veinticuatro (24) de mayo de ese mismo año, mediante la cual, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en su carácter de administradora del ciudadano OSCAR ARISMENDI SARRASÍN, le informa al demandante, que es éste el nuevo propietario del local Nº 3, de las “Residencias Verónica”, de conformidad con documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha veintitrés (23) de marzo de dos mil diez (2.010), bajo el Nº 53, Tomo 45, en el que además se cedieron los derechos del contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble celebrado con RICARDO ARISMENDI SARRASÍN, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil siete (2.007), bajo el Nº 21, Tomo 240, señalando que por tal motivo a partir del primero (1º) de mayo de dos mil diez (2.010), deberá cancelar los cánones de arrendamiento, según lo dispuesto en el contrato directamente en las oficinas de la administradora del comprador.
Dicho Instrumento fue consignado por ambas partes, y no habiendo sido rechazado, tachado o impugnado de forma alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se acoge en todo su valor probatorio de su contenido; y es demostrativo de que en fecha catorce (14) de abril del año dos mil diez (2.010), la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en su carácter de administradora del ciudadano OSCAR ARISMENDI SARRASÍN, le informa al ciudadano RAMÓN CASTRO que OSCAR ARISMENDI SARRASÍN es el nuevo propietario del local, indicándole los datos del documento auténtico de enajenación y la cesión del contrato de arrendamiento. Así se establece.
3.- Copia certificada expedida en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2.010), del documento autentico de compra venta del inmueble identificado en autos, suscrito por los ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN Y OSCAR ARISMENDI SARRASÍN, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintitrés (23) de marzo de dos mil diez (2.010), Nº 53, Tomo 45, a instancia de la apoderada del demandante.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de que en fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil diez (2.010), efectivamente el ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN dio en venta pura y simple el inmueble objeto de litigio en la presente controversia, al ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN. Así se declara.
4.- Copia simple del documento otorgado en fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil cinco (2.005), por ante el Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda, y que se encuentra asentado bajo el Nº 9, Tomo 10, del que se desprende la propiedad del inmueble por parte de RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de que efectivamente el ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN es el propietario legítimo del inmueble objeto de la litis. Así se decide.
5.- Copia certificada del expediente Nº 2010-0973, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre el procedimiento de consignaciones de arrendamiento del ciudadano RAMÓN CASTRO, a favor de los ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN Y OSCAR ARISMENDI SARRASÍN, con fecha de apertura el catorce (14) de junio de dos mil diez (2.010).
Las referidas copias certificadas del Expediente de consignaciones arrendaticias conformado por las actuaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y ante la Oficina de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), identificados con los Nros. 2010-0973 y 2010-20100973; son instrumentos cuyas actuaciones han sido consignadas por ambas partes y al no haber sido rechazados, tachados o impugnados de forma alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se acoge en todo su valor probatorio lo que de su contenido se desprende. Así se establece.
6.- Certificación de consignaciones efectuadas en el expediente Nº 20100973, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dicha certificación es un instrumento que ha formando parte de las actuaciones que conforman el expediente de consignaciones arrendaticias anteriormente referido, que no habiendo sido rechazado, tachado o impugnado de forma alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se acoge en todo su valor probatorio lo que de su contenido se desprende. Así se declara.
Por lo que respecta, a los instrumentos traídos al expediente por la parte demandada, con la contestación de la demanda, durante la fase probatoria y hasta los últimos informes de Alzada, en fecha cuatro (04) de mayo de dos mil quince (2.015), con la presentación de escrito de informes consigna:
a.- Copia simple de estado de cuenta emanado de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L, correspondiente al mes de abril del año dos mil diez (2.010), a nombre del ciudadano OSCAR ARISMENDI, como propietario, y RAMÓN CASTRO, como arrendatario.
El referido instrumento privado consignado en copia simple no es de aquellos documentos admisibles en segunda instancia, conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, este Tribunal no admite dicho medio de prueba. Así se decide.
b.- Copia simple de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos LUCAS ARANEO y DIONISIO ARISMENDI, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha nueve (9) de noviembre de mil novecientos cincuenta y cinco (1.955), bajo el Nº 48, Tomo 10, folio 183, Vto., Protocolo 1º.
El referido documento, es copia simple de un documento público, el cual fue consignado ante esta Alzada, por lo que, se considera admisible de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, y se acoge en todo el valor probatorio de su contenido. Así se establece.
c.- Copia simple de documento de condominio protocolizado ante el mencionado registro, en fecha trece (13) de mayo de mil novecientos setenta y tres (1.973), bajo el Nº 39, Tomo 2, protocolo 1º.
La referida copia simple, es de un documento público, el cual fue consignado ante segunda instancia, por lo que, se considera admisible de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, y se acoge en todo el valor probatorio que de su contenido se desprende. Así se declara.
d.- Copia simple de poder otorgado por la ciudadana LUISA SARRASIN CASTRO, al ciudadano RICARDO ARISMENDI, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil tres (2.003), bajo el Nº 7, Tomo 26.
Dicho documento es la copia simple de un documento que se inscribiese en el registro para la enajenación del inmueble objeto de la controversia, el cual, fue consignado ante segunda instancia, y siendo el mismo un documento público, es admisible de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
e.- Copia simple de documento de compra venta suscrito por el ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil cinco (2.005); bajo el Nº 9, Tomo 10, Protocolo Primero.
El referido instrumento constituye la copia simple de un documento público, traído a los autos por la parte actora, y consignado ante segunda instancia; por lo cual, considera este Tribunal que el mismo es admisible de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se le otorga pleno valor probatorio lo que de su contenido se desprende. Así se establece.
f.- Copia simple de documento de compra venta suscrito entre el ciudadano DIONISIO ARISMENDI y la ciudadana LUISA SARRASIN, protocolizado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda.
El mencionado documento es la copia simple de un documento público, el cual fue consignado ante segunda instancia; por lo que, se considera admisible de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, y se acoge en todo el valor probatorio lo que de su contenido se desprende. Así se declara.
g.- Certificado médico del ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN, a los efectos de demostrar la grave enfermedad terminal que el mismo sufría.
El prenombrado documento, nada refiere en relación a la causa judicial, y siendo el mismo, un documento privado consignado en copia simple en segunda instancia, el cual no es de aquellos admisibles en segunda instancia conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal no admite dicho medio de prueba. Así se decide.
Además de los instrumentos antes indicados que constan en el expediente por haber sido consignados por las partes hasta los informes de segunda instancia, luego de fallecidos los demandados RICARDO ARISMENDI Y OSCAR ARISMENDI; la representación judicial de sus sucesores, ciudadanas LUISA CRISTINA ARISMENDI DE COGOLLO, YOLANDA ARISMENDI DE GARCÍA, DENISE CRISTINA ARISMENDI URBANO Y JOSCELYN ELIZABETH ARISMENDI URBANO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.140.598, V- 1.740.599, V- 12.711.471 y V- 12.711.472, respectivamente, se presentan en la causa quienes mediante escrito de alegatos, consignan los siguientes instrumentos:
1.- Copia simple de certificación de Gravámenes del inmueble que señala que en el registro correspondiente el mismo aparece para la fecha de su expedición, es decir, el día primero (01) de diciembre del año dos mil quince (2.015), a nombre del ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN.
La referida copia simple, no fue impugnada por la contraparte, en la oportunidad correspondiente, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de un documento público, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, le atribuye valor probatorio al citado documento, conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.
2.- Copia certificada de la comunicación de fecha catorce (14) de abril del año dos mil diez (2.010), hecha por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., al ciudadano RAMÓN CASTRO; a los fines de demostrar que en dicha fecha el ciudadano RAMÓN CASTRO había sido notificado de que el nuevo propietario del inmueble objeto de autos, era el ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN; y, copia simple de notificación de no renovación de Contrato, efectuada por el ciudadano RICARDO ALBERTO ARISMENDI, al ciudadano RAMÓN CASTRO, fechada el primero (1º) de noviembre del año dos mil nueve (2.009).
La referida copia simple, no fue impugnada por la contraparte, en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de un documento público, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3.- Copia Certificada de comprobante de depósito del BANCO BICENTENARIO, y comprobante de ingreso de consignaciones en el expediente Nº 2010-20100973, de la Oficina de Consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCAI).
El referido instrumento, consignado por la parte demandada si bien con posterioridad a los últimos informes en segunda instancia en la que pueden promoverse pruebas de instrumentos públicos, posiciones y juramento decisorio, habiendo sido consignado dentro de las oportunidades procesales para ello el expediente de consignaciones arrendaticias del que forma parte dicho comprobante, se acoge en todo el valor probatorio de su contenido. Así se decide.
5.- Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, suscrito por los ciudadanos LUISA SARRASIN CASTRO y RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, el veinte (20) de mayo del año mil novecientos noventa y tres (1.993); a los efectos de demostrar la propiedad del inmueble objeto de este juicio.
Dicho documento consignado por la parte demandada si bien con posterioridad a los últimos informes en segunda instancia en la que pueden promover pruebas de instrumentos públicos, posiciones y juramento decisorio, habiendo sido consignados dentro de las oportunidades procesales para ello el documento de propiedad del inmueble a que se contrae la demanda, se acoge en todo el valor probatorio de su contenido. Así se declara.
Con posterioridad, la demandante presentó otro escrito mediante el cual trajo a los autos:
a.- Copia certificada de comprobantes de tres (03) depósitos por Bs. 2.142,00; efectuados en la cuenta corriente Nº 01150005680050086264 del Banco Exterior a favor del ciudadano RICARDO ARISMENDI SARRASÍN, identificados como a) depósito Nº 192145235; b) depósito Nº 037131521 y c) depósito Nº 2791423301, depósitos con los que afirmaba había iniciado el procedimiento de consignación arrendaticia ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Instrumentos consignados por la parte actora si bien con posterioridad a los últimos informes en segunda instancia en la que pueden promoverse pruebas de instrumentos públicos, posiciones y juramento decisorio, habiendo sido consignado dentro de las oportunidades procesales para ello el expediente de consignaciones arrendaticias del que forma parte dichos comprobantes, se acogen en todo el valor probatorio de su contenido. Así se establece.
Observa este juzgador de las normas que desarrollan el derecho de preferencia ofertiva, de cuya falta de notificación o celebración en condiciones más favorables hacen nacer en el inquilino el derecho de retracto legal contra el arrendador propietario y el adquirente, para la procedencia del retracto, se destaca que deben reunirse los siguientes requisitos:
1.- La existencia de una relación contractual de arrendamiento inmobiliario regido por la Ley especial superior a dos (2) años.
2.- Que no se haya efectuado la manifestación prevista en el artículo 44; que efectuada se hubiesen omitido los requisitos exigidos, o que habiendo sido llenados los mismos, la enajenación se hiciera por un precio inferior al ofertado o en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente.
3.- Que la acción de retracto sea interpuesta dentro del término de caducidad de cuarenta (40) días siguientes de la oportunidad que es efectuada la notificación de la celebración del negocio jurídico, o en caso de que no se haya efectuado la manifestación de la oferta, contados desde la oportunidad en que se le haya notificado al arrendatario y éste haya tenido conocimiento de la celebración del negocio jurídico.
4.- Que para el momento que se haya de hacer la manifestación de voluntad de vender con indicación de precio, condiciones y modalidades de la negociación, el arrendatario se encuentre en estado de solvencia.
A los fines de poder determinar si se verifican los requisitos legalmente previstos para la procedencia, procede este Jugador con vista a los argumentos de las partes y valoración de los medios probatorios, examinar si existe subsunción de los hechos con los supuestos previstos.
En cuanto a la relación contractual; es un hecho no controvertido y resulta plenamente demostrado que efectivamente se suscribió una relación contractual de arrendamiento entre los ciudadanos RICARDO ARISMENDI SARRASÍN, como propietario, y RAMÓN CASTRO, como arrendatario, sobre el local comercial con una superficie de 40 m², distinguido con el número 3, ubicado en la planta baja del edificio “Residencias Verónica”, Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, local con los siguientes linderos: Norte: con fachada norte del edificio; Sur: con el local No. 2; Este: con el frente del edificio y Oeste: con el local No. 2, formando parte también un puesto de estacionamiento en dicha edificación. Relación contractual que ha quedado plenamente demostrada por el contrato suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día diez (10) de diciembre del año dos mil siete (2.007), inserto bajo el Nº 21, Tomo 240, el cual corre inserto en autos y no ha sido impugnado en forma alguna.
En cuanto a la duración de la relación del contrato de arrendamiento, expresamente señala su cláusula cuarta que su duración sería de dos (2) años más uno renovable, a partir del día primero (1º) de diciembre de dos mil siete (2.007).
Siendo que la notificación que se le hiciese al arrendatario se practicara mediante comunicación de la ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., como administradora del comprador OSCAR ARISMENDI, se observa que la misma está fechada el catorce (14) de abril de dos mil diez (2.010), y con firma de recepción de fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010), fechas para las cuales ya la relación contractual había superado el plazo de dos (02) años previstos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.
Sobre la realización de la manifestación de voluntad de ofrecer en venta el inmueble o que habiéndose efectuado la enajenación se hubiese hecho por un precio inferior o condiciones más favorables a las ofrecidas al arrendatario, no consta de las actas ni las partes en el proceso que hayan manifestado que dicha oferta se haya efectuado, configurándose el supuesto previsto en el literal a) del artículo 48 en cuanto al requisito para poder el inquilino ejercer el derecho de retracto. Así se declara.
Sobre la oportunidad en que interpuso la demanda de retracto, observa este juzgado que ambas partes traen a las actas y sustentan sus argumentos en la comunicación emanada de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en su carácter de administradora del ciudadano OSCAR ARISMENDI SARRASÍN, y dirigida al arrendatario RAMÓN CASTRO, instrumentos que son presentados por la parte actora como instrumentos fundamentales de la demanda, y que no fueron impugnados, ni rechazados por la demandada sino más bien son ratificados mediante presentación posterior ante la segunda instancia, al ser presentados en copias certificadas de las actuaciones que señala la demandada son del expediente Nº AP31-V-2011-00629, instrumentos que no han sido en forma alguna desconocidos e impugnados, por lo que, se han de valorar plenamente aún siendo documentos privados, más aún cuando existía total identidad en los distintos ejemplares que acompañaran las partes.
Observa este Sentenciador que aparecen en el cuerpo de la comunicación dos (2) fechas, una, la de su emisión, el día catorce (14) de abril del año dos mil diez (2.010), y otra, la indicada por la parte demandante como la fecha en que la recibió, y se dio por notificado de su contenido, el día veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010), fecha desde la cual señala deben computarse el término de caducidad de cuarenta (40) días para intentar la acción. Comunicación que indica al arrendatario que mediante documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha veintitrés (23) de marzo de dos mil diez (2.010), bajo el Nº 53, Tomo 45, en el que además se cedieron los derechos del contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble celebrado con el ciudadano RICARDO ARISMENDI SARRASÍN, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha diez (10) de diciembre de dos mil siete (2.007), bajo el Nº 21, Tomo 240, señalando que por tal motivo a partir del primero (1º) de mayo del año dos mil diez (2.010), deberá cancelar los cánones de arrendamiento, según lo dispuesto en el contrato directamente en las oficinas de la administradora del comprador, documento auténtico suscrito por los ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN y OSCAR ARISMENDI SARRASÍN que consta en el expediente en copia certificada de fecha veintidós (22) de junio de ese mismo año.
Habiendo sido presentada la demanda de retracto legal arrendaticio ante el Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil diez (2.010), este Sentenciador procede a verificar si fue intentada la acción dentro de los cuarenta (40) días calendario de caducidad contados desde la fecha que tuviese conocimiento el arrendatario del negocio jurídico de venta, indicado en la comunicación de fecha catorce (14) de abril de ese mismo año, recibido por el arrendatario el veinticuatro (24) de mayo del año dos mil diez (2.010), constatando que la demanda fue presentada en el día treinta y seis (36), siguiente a esa fecha (exclusive), siendo ellos los siguientes: los días 25, 26, 27, 28, 29, 30 y 31 de mayo de 2.010; 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29 de junio de 2.010. Igualmente procede este Tribunal a verificar si la demanda de retracto legal arrendaticio fue intentada desde la fecha auténtica en que se expidiese la copia certificada del documento mediante el cual se realizara la enajenación del inmueble, es decir, desde el veintidós (22) de junio del año dos mil diez (2.010), constatando que la demanda fue presentada en el día siete (7), siguiente a esa fecha (exclusive), siendo ellos los siguientes: los días 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29 de junio de 2.010, razón por la cual este Juzgador considera cumplido el requisito de procedencia de presentación de la demanda de retracto legal dentro de los cuarenta (40) días calendario conforme el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
En cuanto al requisito de solvencia del inquilino; observa esta Alzada que si bien ello es procedente para el nacimiento del derecho en virtud de ello se le ofrezca al inquilino en venta el inmueble, en primer lugar, y con preferencia a cualquier tercero de la relación contractual arrendaticia, conforme al artículo 42 de la legislación especial, manifestación de voluntad que no se efectuó, situación de solvencia del arrendatario que debe verificarse para la procedencia del derecho de retracto legal arrendaticio en el momento de interposición de la demanda.
Observa esta alzada, que consta en documentos públicos en las actas que conforman el expediente, ejemplar del expediente de consignaciones arrendaticias que fueron consignadas tanto por la parte actora como la demandada, actuaciones del procedimiento consignatorio que corresponden tanto del tramitado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, como de la Oficina de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), que fuera creada en sustitución del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, según se desprende de la Resolución No. 005-2012, del catorce (14) de mayo del año dos mil doce (2.012), de la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y Resolución No. 2013-0011, del veintidós (22) de mayo del año dos mil trece (2.013), de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.
Consta así en las actas como documento público y aceptado por ambas partes el expediente de consignaciones arrendaticias Nº 2010-0973, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y su continuación en la Oficina de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), bajo el No. 2010-20100973.
En cuanto a la solvencia del arrendatario para las oportunidades en que se le notificase la enajenación del bien sin habérsele ofrecido en primer lugar, y con preferencia como ordena el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es el día veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2.010), en la fecha que se expidiese copia certificada del instrumento auténtico de venta del bien, el día veintidós (22) de junio de ese mismo año, y la fecha de interposición de la demanda de retracto legal arrendaticio, el día veintinueve (29) de junio de dos mil diez (2.010), debiendo entonces este Sentenciador analizar si el arrendatario estaba o no en situación de solvencia para los meses de mayo y junio del año dos mil diez (2.010), ya que como las partes expresamente indicasen en la clausula quinta del contrato, y de allí se infiere, para que se considerase al arrendatario en estado de insolvencia, debía incurrir en la falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas.
Observa este Sentenciador, que siendo el expediente de consignaciones arrendaticias un documento público como así lo señalase la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº 803, del cinco (05) de mayo del año dos mil cuatro (2.004), indicara que: “..las consignaciones, (...), como documentos públicos, podían promoverse hasta los últimos informes, de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil...”, consta de dicho expediente de consignaciones, el cual no fue impugnado ni desconocido por las partes, sino referido y traído a las actas tanto por la parte demandante como demanda al acompañar a sus escritos ante esta Alzada actuaciones del procedimiento consignatario ante la OCCAI, que como requisito presentado para el inicio del procedimiento consignatorio y la apertura del expediente, la parte arrendataria acompañó ejemplar de los comprobantes de depósitos de los meses de marzo, abril y mayo de dos mil diez (2.010), último de éstos, el de mayo en el que le es notificado la venta del inmueble arrendado, específicamente el día veinticuatro (24) de mayo de ese mismo año, por lo que para el momento en que es notificado, se encontraba en estado de solvencia, y sobre la mensualidad correspondiente al mes de junio de dos mil diez (2.010), observa esta Alzada, que se identifica a la primera de las consignaciones arrendaticias efectuadas conforme el procedimiento legalmente establecido para ello, y efectuada el catorce (14) de junio de ese año, que la propia demandada reconoce haberse efectuado, por lo que para esa mensualidad, en la que específicamente se interpone la acción de retracto legal, también el arrendatario se encontraba en situación de solvencia. Dicho lo anterior, considera este Tribunal Superior cumplido el requisito de solvencia del arrendatario en sus obligaciones para la procedencia del retracto legal arrendaticio. Así se decide.-
No obstante lo anterior, este Sentenciador en resguardo del legítimo derecho que tienen las partes en un proceso, a la defensa, y al acceso a los órganos de administración de justicia, para hacer valer sus derechos e intereses, en apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva, y por cuanto la parte demandante cumplió con todos los requisitos exigidos para la procedencia de la acción, y al haber quedado demostrado el retracto legal arrendaticio intentado por éste último, resulta irremediable para quién aquí decide declarar Con Lugar el recurso de apelación ejercido en fecha treinta (30) de septiembre del año dos mil trece (2.013), por el abogado ROBERTO HUNG CAVALIERI, en su condición de apoderado judicial del demandante, contra la sentencia dictada en fecha seis (06) de febrero de dos mil doce (2.012), por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; Con Lugar la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la parte actora; y, en consecuencia Anulado el fallo apelado en todas y cada una de sus partes. Así se declara.-
-VIII-
DISPOSITIVO
Por las razones expuestas este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil trece (2.013), por el abogado ROBERTO HUNG CAVALIERI, en su carácter de apoderado judicial del demandante, ciudadano RAMON CASTRO, contra la sentencia dictada en fecha seis (06) de febrero de dos mil doce (2.012), por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se ANULA en todas y cada una de sus partes el fallo apelado.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentara el ciudadano RAMON CASTRO, contra los ciudadanos RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN y OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, (FALLECIDOS) quienes en vida fuesen de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.740.597 y V- 1.740.599, respectivamente, continuado el proceso judicial en las personas de sus sucesores a título universal, ciudadanos LUISA CRISTINA ARISMENDI DE COGOLLO, YOLANDA ARISMENDI DE GARCIA, DENISE CRISTINA ARISMENDI URBANO Y JOSCELYN ELIZABETH ARISMENDI URBANO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.140.598, V- 1.740.599, V- 12.711.471 y V- 12.711.472, en ese mismo orden.
TERCERO: En la relación contractual de compra venta del inmueble constituido por el local comercial con una superficie de cuarenta metros cuadrados (40 m²), distinguido con el Nº 3, y un puesto de estacionamiento, ubicado en la planta baja del edificio “Residencias Verónica”, Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, con los siguientes linderos: Norte: con fachada norte del edificio; Sur: con el local No. 2; Este: con el frente del edificio y Oeste: con el local No. 2, suscrita por RICARDO ALBERTO ARISMENDI SARRASÍN, como vendedor y OSCAR ARISMENDI SARRASÍN, como comprador ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha veintitrés (23) de marzo de dos mil diez (2.010), Nº 53, Tomo 45, de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se subroga en la persona del adquirente del inmueble en dicho documento, ciudadano OSCAR JUAN ARISMENDI SARRASÍN, por el demandante RAMON CASTRO, quien deberá hacer entrega del precio de venta de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a sus sucesores a título universal LUISA CRISTINA ARISMENDI DE COGOLLO, YOLANDA ARISMENDI DE GARCIA, DENISE CRISTINA ARISMENDI URBANO Y JOSCELYN ELIZABETH ARISMENDI URBANO, arriba identificadas.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal, al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil dieciocho (2.018). AÑOS: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ,



JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,


HEAZEL DÍAZ
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se publicó y se registró la anterior decisión.-
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,


HEAZEL DÍAZ


JPTD/AT/Manuel.-
EXP. Nº 14.424/AP71-R-2015-000198.-

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