Decisión Nº 14.525 de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 21-02-2018

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.509.195 y V- 5.900.505, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados CARLOS DANIEL LINAREZ, ODRIS ORTIZ y MIGUEL MORILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.973.445, V- 10.207.398 y V- 15.588.586, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 69.065, 96.601 y 114.618, en ese mismo orden.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 10.507.043; y, sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de enero de mil novecientos noventa y uno (1991), bajo el Nº 55, Tomo 10-A-Pro.-
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada JENNY LABORA ZAMBRANO, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.711.388 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 173.844.-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-
EXPEDIENTE Nº 14.525/AP71-R-2015-000956.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Se dio inicio al presente procedimiento mediante libelo de demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO presentado en fecha once (11) de mayo de dos mil diez (2010), por los abogados CARLOS DANIEL LINAREZ, ODRIS ORTIZ y MIGUEL MORILLO, actuando en su condición de apoderados judiciales de las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO; y, la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A.
Asignado el conocimiento de la causa, en razón de la distribución de causas efectuada, al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a través de auto dictado por dicho Tribunal, el día trece (13) de mayo de dos mil diez (2010), fue admitida la misma de conformidad con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 42 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de los co-demandados, ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO; y, sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., en la persona de sus Directores, ciudadanos OLGA BEATRIZ TROCONIS DE MORENO, EDUARDO TROCONIS ANGULO y HERNA TROCONIS ANGULOS, a los efectos de que dieran contestación a la demanda incoada en su contra, o promovieran las defensas que consideraran pertinentes.
Agotadas las gestiones a los efectos de la práctica de la citación personal de la parte demandada, y cumplidas las formalidades a que se refiere el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, como se hizo constar por Secretaría en fecha ocho (08) de julio de dos mil trece (2013), previo pedimento de la parte demandante, por medio de auto proferido el dos (02) de octubre de ese mismo año, se designó como defensor judicial al ciudadano JUAN LEONARDO MONTILLA.
Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, el ciudadano JUAN LEONARDO MONTILLA, en su condición de defensor ad-litem del ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO; y, de la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., presentó escrito a tales fines, de fecha cinco (5) de diciembre de dos mil trece (2013). Posteriormente, mediante providencia de fecha dieciséis (16) de diciembre de ese mismo año, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante, y se fijó el cuarto (4º) día de despacho siguiente, para que tuviera lugar la inspección judicial, promovida por la referida representación, de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la cual se llevó a término en fecha siete (07) de enero de dos mil catorce (2014).
Por auto de fecha quince (15) de enero de dos mil catorce (2014), el Juzgado de la causa, difirió por cinco (5) días de despacho siguientes, el lapso para dictar la decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil; y, en fallo dictado el día treinta y uno (31) de marzo de ese mismo año, fue declarada SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada.
Por cuanto la referida decisión fue dictada fuera del lapso legal, en la parte dispositiva de dicho fallo se ordenó la notificación de las partes. En trámite de notificación de dicha decisión, el día dieciocho (18) de marzo de dos mil quince (2015), el A-quo visto que el ciudadano JUAN LEONARDO MONTILLA, en su carácter de defensor Ad-Litem designado a la parte demandada, no podía seguir desempeñando su labor, designó a la ciudadana JENNY LABORA ZAMBRANO, para que continuara representado a dicha parte.
Cumplidas las formalidades de notificación, la representación judicial de la parte demandante, en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil quince (2015), ejerció recurso de apelación contra el mencionado fallo, siendo oído este en ambos efectos, mediante auto dictado el día dos (02) de octubre de dos mil quince (2015), ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, la cual de acuerdo a la insaculación efectuada asignó el conocimiento del mismo a este Juzgado Superior.
En fecha nueve (09) de octubre de dos mil quince (2015), este Tribunal Superior recibió el presente asunto; y, a través de auto dictado el nueve (09) de octubre de ese mismo año, se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20) día de despacho para que las partes presentaran sus escritos de informes ante esta Alzada. Mediante auto dictado el día veintitrés (23) de octubre de dos mil quince (2015), esta Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, declaró NULO Y SIN NINGÚN EFECTO JURÍDICO el referido auto del nueve (09) de octubre de ese mismo año, por cuanto el proceso trataba de una demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, la cual debía sustanciarse por los trámites del procedimiento oral; y, en ese mismo auto este Tribunal Superior ordenó la notificación de las partes, para que una vez que constara la última de las mismas, se fijara por auto expreso la oportunidad para la celebración de la audiencia oral.
Cumplidas las formalidades de notificación, el Secretario Temporal de este Tribunal, dejó constancia de ello el día diecinueve (19) de enero de dos mil dieciocho (2018); y, mediante auto dictado el ocho (08) de febrero de este mismo año, fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviera lugar la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

-III-
DE LA AUDIENCIA ORAL
CELEBRADA ANTE ESTA ALZADA

Como fue indicado, en la fecha y hora fijada para la celebración de la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solo compareció la representación judicial de la parte actora, el abogado CARLOS DANIEL LINAREZ; quien efectuó su respectiva exposición, bajo los siguientes argumentos:
“…Yo soy el apelante, esta es una demanda de retracto legal arrendaticio, mis representadas tienen años viviendo en el inmueble, al principio alquilaron la parte de arriba, porque la parte de abajo estaba dañada; posteriormente, habilitaron la parte de abajo; los demandantes vendieron la casa en su totalidad, en el dos mil diez (2010), posteriormente, solicitaron una entrega material, en el documento de venta que decía que estaba ocupada; la venta estaba registrada; introduje la demanda en el año dos mil diez (2010), trabajé con puros defensores Ad-litem; primero la juez de la causa designó a un abogado que se llamaba JUAN LEONARDO MONTILLA, y que por cuanto no pudo cumplir sus funciones, luego designó a la abogada JENNY LABORA ZAMBRANO, y la sentencia salió en el año dos mil quince (2015), la cual se fundamentó en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no era aplicable para la época; era una sola casa, y por ello se evacuó una inspección judicial en la cual se determinó que la casa tenía una sola entrada, y la única forma de acceder era por una escalera a la planta de arriba; y mis mandantes todavía estaban habitando la casa; la juez había aplicado el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no obstante argumentó que ellos no ocupaban la totalidad del inmueble, lo que era falso; que en la nueva ley había una excepción; que era una sola casa la que estaban vendiendo, ya que no se podía vender en bloque; y el derecho de preferencia nunca se solicitó, porque no estaba vigente la Ley para ese momento, y mis mandantes estaban arrendadas y no existía la figura; cuando nació tal derecho fue después de la venta del inmueble; en cuanto a la sentencia dictada por el juzgado de la causa, no entiendo de dónde la juez fundamentó su sentencia, ya que en la inspección judicial realizada se tomaron una serie de fotografías, que debieron ser analizadas, ya que no ocupaban una sola casa; que ellos estaban en la planta alta, donde tenían baños, cocina, y abajo los dormitorios, lo cual había quedado demostrado con la referida inspección; la juez no podía aplicar esa Ley ya que ya estaba derogada, y era una sola familia la que vivía en el inmueble; por tal motivo demando al propietario y al comprador, los cuales no hicieron oposición en su respectiva oportunidad; es por lo que solicito que se declarare con lugar el retracto legal arrendaticio; y, para fundamentar mejor mi pretensión, consigno un escrito de argumentos constante de dos (2) folios útiles. Es todo...”

-IV-
DE LOS TÈRMINOS DE LA CONTROVERSÍA
La representación judicial de la parte actora, alegó en su libelo de demanda lo siguiente:
Que desde el año mil novecientos ochenta (1980), sus patrocinadas junto a su grupo familiar, en forma ininterrumpida habían ocupado, como arrendatarios, un inmueble identificado como Quinta Troan, ubicada en la calle Rizquez de la Urbanización Los Chaguaramos, Manzana “O”, Zona II, Parroquia San Pablo, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Alegaron que la relación locativa había comenzado según convenio celebrado el día quince (15) de octubre de mil novecientos ochenta (1980); y, que para aquel entonces, la titularidad de la propiedad del referido inmueble le correspondía a la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS, quien había suscrito el contrato, ya que para esa fecha no existía la sociedad de comercio PROMOCIONES TROANCA, C.A., pues su inscripción en el registro mercantil aparecía protocolizada el día diecisiete (17) de enero de mil novecientos noventa y uno (1991).
Que al inicio de la relación arrendaticia se había establecido que el inmueble dado en arrendamiento lo constituía la planta alta de la Quinta Troan, y que ello por cuanto la planta baja, por el abandono previo al arrendamiento que había padecido el inmueble por varios años, había generado graves deterioros en los servicios de aguas blancas y servidas, instalaciones eléctricas, y algunos problemas en los frisos de las paredes, en los pisos, techos por causa de la humedad, filtraciones y falta de mantenimiento; y, que dicho deterioro afectaba la planta alta, pues los servicios públicos eran uno solo, y el estado de mantenimiento de la planta baja influía en la planta alta, ya que la casa tenía un solo acceso, y que además ese estado de vetustez afectaba tanto la salud como la seguridad física de los arrendatarios.
Señalaron que por cuanto las dos (2) plantas se encontraban interconectadas, era decir, que ambas constituían un solo inmueble, con un mismo acceso, para la fecha en que se había suscrito el contrato, sólo la planta alta estaba apenas condicionada para ser habitada, y que ante la necesidad imperante de sus mandantes de vivienda, la arrendataria convino verbalmente con la arrendadora, para realizar las reparaciones necesarias y una vez realizadas ocuparían la totalidad del inmueble.
Que bajo ese pacto verbal, sus mandantes, a sus únicas expensas y con dinero de su propio peculio, habían realizado las reparaciones necesarias en la planta baja, y que concluidas las mismas, habían ocupado las dos (2) plantas del inmueble arrendado desde principios del año mil novecientos noventa y cinco (1995) hasta la presente fecha, y que lo mismo había sido sin ninguna interrupción.
Manifestaron que para apuntalar el carácter de arrendatarios de sus patrocinadas, habían consignado certificación de consignaciones, que evidenciaba los depósitos y las consignaciones que como arrendataria de la Quinta Troan había realizado la ciudadana ANGELA ROMELIA SAMIDEY SANTAMARÍA, en el periodo comprendido desde el veinticuatro (24) de diciembre de dos mil tres (2003), hasta el dieciséis (16) de abril de dos mil diez (2010), por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según expediente Nº 98-16000330, todos a favor de la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS.
Que sus mandantes por más de diez (10) años habían venido realizando puntual e ininterrumpidamente las consignaciones arrendatarias, en virtud de la negativa de su arrendador de recibir el canon de arrendamiento; y, que luego de la muerte de la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS, el inmueble que ocupaban sus mandantes, había pasado a ser propiedad de la sociedad de comercio PROMOCIONES TROANCA, C.A., con la particular circunstancia de que los únicos accionistas y directores de la sociedad de comercio que había adquirido el inmueble eran los ciudadanos OLGA BEATRIZ TROCONIS DE MORENO, EDUARDO TROCONIS ANGULO y HERNA TROCONIS ANGULOS, quienes aparecían como únicos y universales herederos de la de cujus CIRA ANGULO TROCONIS.
Invocaron que el inmueble que ocupaban sus mandantes, lo constituía una sola casa de dos (2) plantas, el contrato de suministro de energía eléctrica era uno (1) para el inmueble integro, y que por ende el consumo de este servicio era calculado por un solo medidor, ya que no había forma de discriminar el consumo por planta; y, que la misma situación se presentaba respecto al servicio de recolección y tratamiento de desperdicios sólidos y relleno sanitario, y con el servicio de agua potable, recolección y disposición de aguas servidas que prestaba el estado a través de la empresa Hidrocapital.
Que desde el año mil ochocientos noventa (1890) hasta la fecha de la interposición de la demanda, en forma ininterrumpida, las únicas personas que habían ocupado las dos (2) plantas, como un todo de la Quinta Troan, habían sido las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY; que no constaba en el registro público inmobiliario, que la propietaria hubiera realizado las gestiones necesarias para obtener la documentación que permitiera el aprovechamiento independiente de las plantas, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, y que por ende, no se había protocolizado ningún documento de condominio ni su reglamento; y, que esas circunstancias dejaban claro que el inmueble si bien estaba constituido por dos (2) plantas, ambas formaban una sola casa.
Arguyeron que era el caso que el día quince (15) de abril de dos mil diez (2010), la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY, había sido notificada por el Alguacil del Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con sede en Los Cortijos, respecto a la solicitud de entrega material que había intentado el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, solicitud que había sido sustanciada en el expediente signado con el Nº AP31-S-2009-007529; que el veintidós (22) de abril de dos mil diez (2010), habían planteado oposición a la entrega material apuntalado en la condición de arrendatarias de sus mandantes, y que ese mismo día, el solicitante había desistido del procedimiento, tal como lo demostraba la sentencia dictada por el referido Juzgado, el día veintinueve (29) de abril de dos mil diez (2010).
Que conociendo que el referido proceso había surgido la necesidad de indagar los motivos y argumentos de la solicitud de entrega, así sus mandantes habían tenido conocimiento de que la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., había dado en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, el inmueble constituido por una parcela de terreno y la Quinta sobre ella construida, identificada con el nombre “Troan”, situada en la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia Los Chaguaramos, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, ubicada con frente a la calle Rizquez, distinguida con el número doce (Nº 12), de la manzana “O”, zona II.
Indicaron que la transferencia de la propiedad constaba en instrumento protocolizado el trece (13) de octubre de dos mil ocho (2008), ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Cuarto Circuito, del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 19, Tomo 2, Protocolo Primero; y, que el mismo aparecía suscrito por el comprador y los tres (3) directores de la vendedora, sociedad de comercio PROMOTORA TROANCA, C.A.
Que del mencionado documento se desprendía que el precio de la venta había sido por DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), hoy DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200.000,00), de los cuales la compradora declaró haber recibido a su entera y cabal satisfacción la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 160.000,00); y, que respecto al saldo deudor, era decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 40.000,00), el comprador MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, se había comprometido a pagar a la vendedora, en un plazo de ciento veinte (120) días siguientes a la fecha de protocolización y registro del documento de compra-venta, en dos (2) cuotas iguales y consecutivas de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00), cada una.
Adujeron que tal y como se podía evidenciar de los documentos consignados como anexos, sus mandantes tenían treinta (30) años como arrendatarias de la Quinta Troan; y, que hasta esa fecha habían pagado puntualmente los cánones de arrendamiento, por medio de consignaciones arrendaticias ante el Tribunal Competente, y que esas circunstancias calificaban a sus poderdantes respecto al derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble.
Que sus mandantes nunca habían sido notificadas verbalmente, por escrito, mucho menos en forma auténtica, sobre la oferta de venta del inmueble que ocupaban como arrendatarias; que de haber sido notificadas no dudarían en aceptar la oferta de venta; y, que era inusual en el comprador, la ausencia total de interés en el traslado real de la posesión del bien dado en venta, que el común de los compradores estaría ávido de hacerse de la posesión del bien que compraba.
Expresaron que el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, el veintitrés (23) de noviembre de dos mil nueve (2009), pasado un (1) año de la compra del inmueble, había intentado una solicitud graciosa de entrega material de bien vendido; que en vista de que habían presentado formal escrito planteando oposición al proceso, habían desistido inmediatamente de dicha solicitud; y, que ese hecho conducía a concluir que ese ciudadano había comprado un inmueble desconociendo que desde hace treinta (30) años estaba ocupado por unos arrendatarios y como tales les asistía la debida protección legal.
Que delataban que desde el año mil novecientos noventa y cinco (1995), la sucesión TROCONIS-ANGULO, y la sociedad de comercio PROMOCIONES TROANCA, C.A., habían intentado distintas acciones judiciales, infundadas, tendentes a desconocer la relación arrendaticia en que sustentaban sus mandantes el ejercicio de la posesión del aludido inmueble; y, que en ese sentido los ciudadanos OLGA BEATRIZ TROCONIS DE MORENO, EDUARDO TROCONIS ANGULO y HERNA TROCONIS ANGULOS, en forma personal habían incoado juicio por resolución de contrato de arrendamiento contra la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY, el cual fue sustanciado en el expediente Nº 1607, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, acción que fue declarada Sin Lugar por sentencia del veintidós (22) de marzo de dos mil cuatro (2004), y que ejercido el recurso de apelación, el veinticuatro (24) de mayo de ese mismo año, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, confirmó el fallo.
Argumentaron que contra la sentencia de última instancia, la abogada ZOLANGE GONZÁLEZ COLÓN, en representación de los ciudadanos CARLOS EDUARDO TROCONIS ANGULO, OLGA BEATRIZ TROCONIS DE MORENO, HERNAN TROCONIS ANGULO y la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., intentó querella constitucional, la cual fue desechada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el seis (06) de diciembre de dos mil cinco (2005), según expediente Nº 04-2584.
Que paralelamente a los trámites del proceso de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, los demandantes habían incoado acción de REIVINDICACIÓN, contra su patrocinada ANGELA ROMELIA SEMIDEY, la cual tenía como objeto la reivindicación del inmueble arrendado; y, que esa causa actualmente se encontraba esperando sentencia de primera instancia en el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la cual se tramita en el expediente Nº AH1A-V-2001-000052.
Asimismo, que las circunstancias alegadas apuntaban a que la intención subyacente de la arrendadora al haber realizado la venta del inmueble arrendado, consistía en burlar los derechos de las arrendatarias; que tanto la arrendadora-vendedora, como el comprador, no habían cumplido con las obligaciones que le imponía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido de manifestarle a sus mandantes, por medio de notificación en forma auténtica, la oferta de venta del inmueble, y que tampoco se había verificado la notificación de la venta realizada, ya que no había constancia de que le entregaran a sus mandantes la copia certificada del documento contentivo de la negociación traslativa de la propiedad del inmueble a favor del comprador; y, que todas esas omisiones evidenciaban en forma clara la conculcación del derecho de preferencia que tenían sus mandantes, para que se les hiciera la oferta de venta antes que a cualquier tercero.
Que ante la omisión delatada, conforme lo pautaba el artículo 43 nacía para sus mandantes el derecho de subrogarse en el contrato, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar del comprador, quien había adquirido el inmueble arrendado por acto que comportaba la transmisión del derecho de propiedad; y, que en forma clara establecía el artículo 48 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que si el arrendador no le hiciere al arrendatario la notificación prevista en el artículo 44 de ese Decreto Ley, o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos, podría el arrendatario ejercer el derecho de retracto a que se contraía el artículo 43 de la misma Ley.
Igualmente, que era claro que sus mandantes habían ocupado como arrendatarias el inmueble objeto del presente proceso, desde hacía treinta (30) años; que era claro que por medio de las consignaciones arrendaticias, habían cumplido con su obligación como arrendatarias a pagar el canon de arrendamiento; y, que además era claro que la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., y el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, habían pretendido burlar el derecho de preferencia de sus patrocinadas, cuando había vendido el inmueble arrendado, sin haberlo ofrecido primeramente a sus arrendatarias.
Que también era claro que ante la omisión de la notificación que imponía la Ley, previa y posterior a la venta del referido inmueble, había acreditado en sus mandantes el derecho de ejercer el retracto legal, para subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar del comprador, ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO.
Que por los motivos indicados demandaban al ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO; y, a la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., para que convinieran o en su defecto a ello, fuesen condenados por el Tribunal en lo siguiente:
“…PRIMERO: Que las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, por su carácter de arrendatarias del bien inmueble sobre el cual se celebró la venta arriba descrita, tiene derecho de preferencia ante cualquier tercero para adquirir el bien vendido constituido por: Una parcela de terreno y la Quinta sobre ella construida, ahora identificada con el nombre “TROAN” situada en la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia Los Chaguaramos (Antes Parroquia Santa Rosalía), en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital (Antes Distrito Federal) ubicada con frente a la calle Rizquez. Dicha parcela esta distinguida con el numero doce (Nº 12), de la Manzana “O”, Zona II, conforme al Plano de la Urbanización Los Chaguaramos, cuya parcela tiene una superficie de trescientos treinta y nueve metros cuadrados (339 M2) y la misma se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas; NORESTE: en trece metros con veinticinco centímetros (13,25 Mts.) con las parcelas 5 y 6 de la Urbanización Los Chaguaramos; SURESTE: en veinticinco metros con setenta centímetros (25,70 Mts.) con la parcela 11 de la Urbanización Los Chaguaramos; SUROESTE: en trece metros con quince centímetros cuadrados (13,15 Mts.) con la Calle Rizquez a que da su frente; y, NORESTE: en veinticinco metros con setenta centímetros (25,70 Mts.) con la parcela 13 de la Urbanización Los Chaguaramos.
SEGUNDO: Que en virtud el RETRACTO LEGAL, que se (sic) ejercido en la presente acción, se subroguen a las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, en la condición de COMPRADORA del inmueble que como comprador detenta el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO.
TERCERO: Que el precio que las demandantes deberán pagar por su subrogación como compradores, es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200.000,00), establecido en la trasferencia de la propiedad de este inmueble consta en instrumento protocolizado el 13 de octubre de 2008, ante la oficina inmobiliaria del Registro Público del Cuarto Circuito, del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 19, Tomo 2, Protocolo Primero. Aparece suscrito por el comprador y los tres directores de la vendedora, sociedad de comercio PROMOTORA TROANCA, C.A.
CUARTO: Que las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY pagaran el precio por la subrogación en la venta, una vez que se obtenga sentencia definitivamente firme, conforme las pautas que establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil…”

Fundamentaron su demanda en los artículos 42, 44, 45 y 46 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que habían sucedido los hechos que habían dado lugar a la demanda. Asimismo, estimaron la misma en la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200.000,00).
Por otro lado, se observa de las actas que el abogado JUAN LEONARDO MONTILLA GONZÁLEZ, quien había sido designado, para ese momento, como defensor Ad-Litem de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló lo siguiente:
Que sin que las siguientes defensas constituyeran en modo alguno subsanación de omisiones o reconocimiento de derechos a las accionantes, pasaba a alegar la falta de cualidad activa en los siguientes términos:
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegaba la falta de cualidad del demandante para intentar el juicio, toda vez que la propia representación judicial de la demandante, había acompañado a su escrito libelar, copia simple de un supuesto contrato de arrendamiento privado, que únicamente estaba referido a la planta alta del inmueble denominado Quinta Troan, y no el inmueble en su totalidad.
Adujo que, el hecho de que se encontrara ocupando o no la totalidad del inmueble denominado Troan, pudiese ser una situación de hecho, más no contractual, no arrendaticia; de allí que a la luz de lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable pro tempore al caso bajo análisis, la pretensión de la actora aparecía contraria a derecho; y que en conclusión, si las demandantes no eran arrendatarias de un inmueble en su totalidad, no les asistía derecho de retraer la cosa vendida del comprador, para adquirirla por una preferencia ofertiva como arrendatario.
Que al no haber sido las demandantes, arrendatarias de la totalidad del inmueble denominado Troan, sin que ello constituyera en modo aceptación o reconocimiento de que eran arrendatarios de una (1) parte del inmueble, determinaba su falta de cualidad activa para intentar la demanda; y, que así solicitaba fuera declarado.
Señaló que sin que las siguientes defensas constituyeran en modo alguno subsanación de omisiones o reconocimientos de derechos a las accionantes, y que para el supuesto negado de que la anterior defensa no prosperara, de conformidad con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegaba la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, pues en el mejor de los casos, las accionantes sólo serían arrendatarias del nivel planta alta, pero nunca de la totalidad del inmueble denominado Troan.
Que tal y como lo había indicado, de ocupar las demandantes la totalidad del inmueble, incluyendo la planta baja, devendría de una situación de hecho, pero no de una relación contractual arrendaticia; y, que nadie en su sano juicio arrendaría una Quinta en Los Chaguaramos, Caracas, la mitad bajo contrato escrito y la otra mitad bajo el contrato verbis, y dejaría de fijar o establecer un canon de arrendamiento por lo que el contrato verbis se refiere, y menos si ello implicaría reparaciones mayores sobre una quinta.
Manifestó que así como la doctrina del Máximo Tribunal de la República había establecido que no era lógico que alguien de un inmueble en comodato, por las realidades económicas del país, en esa medida, era ilógico que alguien arrendara un inmueble y fijara canon para una de sus plantas, quedando la otra sin un canon establecido y con un supuesto contrato verbal; y, que por tanto, rechazaba que las accionantes les hubiera sido arrendado el inmueble como habían indicado en el libelo, era decir, la planta alta, mediante contrato escrito, y la planta baja, mediante contrato verbal, con la particularidad que sobre la planta baja no aparecía establecido un canon de arrendamiento, ni siquiera regulaciones para las supuestas reparaciones, referidas a cuándo, cómo, con qué, y por qué realizarlas.
Citó sentencia dictada en fecha nueve (09) de diciembre de dos mil once (2011), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la improcedencia del retracto legal arrendaticio, cuando se ocupaba una parte del inmueble y el mismo se vendía globalmente; y, señaló que en ese sentido no existía duda sobre la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, aunado a que las accionantes, no les asistía el derecho reclamado, dada la evidente falta de cualidad y la caducidad de la acción.
Que sin que las defensas alegadas constituyeran en modo alguno subsanación de omisiones o reconocimiento de derechos a las accionantes, de conformidad con el artículo 47, en concordancia con el artículo 43, ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 1.547 del Código Civil, alegaba la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio incoada, por las siguientes razones:
Citó los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 1.547 del Código Civil; asimismo, citó sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veinticinco (25) de abril de dos mil tres (2003); y, adujo que de acuerdo a lo establecido quedaba claro que si el inmueble había sido vendido el día trece (13) de octubre de dos mil ocho (2008), para el momento en que había intentado la demanda, era decir, el once (11) de mayo de dos mil diez (2010), había transcurrido suficientemente el tiempo para que operara la caducidad.
Negó, rechazó y contradijo la demanda que por retracto legal arrendaticio habían incoado las ciudadanas ÁNGELA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, contra la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., y el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, por no ser ciertos los hechos alegados y no resultar aplicable el derecho invocado.
Señaló que sin que las siguientes defensas constituyeran en modo alguno subsanación de omisiones o reconocimiento de derechos a las accionantes, pasaba a negar cada hecho específico, de la siguiente manera:
Negó, rechazó y contradijo que la demandantes hubieran ocupado en su totalidad, bajo la condición de arrendatarias, la Quinta denominada Troan, y que tal ocupación la hubieran realizado desde el año mil novecientos ochenta; y, que a todo evento, impugnaba y desconocía en su contenido y firma, el documento privado que en copia simple había acompañado al libelo marcado “B”, no solo por no emanar de sus representados o sus sucesores, sino porque las firmas que aparecían al pie de la última página aparecían mutiladas.
Que aún cuando no fuere desconocido o impugnado, dicho documento carecía de todo valor probatorio y no le era oponible a sus representados por tratarse de una copia simple de un documento privado que no reunía los requisitos exigidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, era decir, que no se trataba de un documento reconocido o tenido legalmente por reconocido.
Manifestó que en ese sentido, invocaba las sentencias del nueve (09) de agosto de mil novecientos noventa y uno (1991), con ponente el Magistrado ADÁN FEBRES CORDERO, en el juicio seguido por JULIO C. ANTÚNEZ, contra PIETRO MACCAGNAN ZANIN y otros, en el expediente Nº 91-0117, y reiterada SCC.04/04/2003, con ponente: Magistrado FRANKLIN ARRIECHE, en el juicio interpuesto por CHICHI TOURS C.A., contra SEGUROS LA SEGURIDAD, en el expediente Nº 01-0302; reiterada SCC.04/04/2003, con ponente: La Magistrada ISBELIA PÉREZ, en el juicio seguido por JESÚS GUTIÉRREZ FLORES, contra CARMEN N. CONTRERAS, en el expediente Nº 03-0721; y, la sentencia de la Sala Político Administrativa dictada el catorce (14) de marzo de dos mil seis (2006), con el ponente Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, en el juicio seguido por MARSHALL y ASOCIADOS C.A., contra CVG VENALUM, en el expediente Nº 94-11119.
Negó, rechazó y contradijo que la Quinta Troan sufriera graves deterioros en los servicios de aguas blancas, aguas servidas e instalaciones eléctricas, así como en paredes, frisos, pisos y techos por filtraciones y falta de mantenimiento; y, arguyó que consecuencia de ello, era por lo que la planta alta estuviera afectada y que se afectara la salud y la seguridad física de cualquier persona que pudiera ocupar el inmueble.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo que la Quinta Troan estuviera habitable en una sola de sus plantas, en algún momento después de construida; que alguno de sus representados o a quienes pudieran haber sucedido, se hubiera convenido verbalmente en que las demandantes realizaran reparaciones para luego ocupar todo el inmueble; que la existencia de un contrato verbis, y que de él hayan derivado autorizaciones para que las demandantes hubieren realizado reparaciones a sus únicas expensas y con su propio dinero sobre la planta baja del inmueble; y, que las accionantes hubieran sido autorizadas para ocupar el inmueble en su totalidad, en su condición de arrendatarias.
Que reiteraba que no era lógico y así lo había reconocido el Tribunal Supremo de Justicia, en casos análogos, que persona alguna en su sano juicio, suscribiera contrato de arrendamiento escrito para una parte de un inmueble y para la otra celebrara un contrato verbis, con la misma ocupante, más cuando ello entrañaba supuestas reparaciones de los servicios de aguas blancas, aguas servidas e instalaciones eléctricas, y modificaciones en paredes, frisos, pisos y techos por filtraciones y falta de mantenimiento.
Expresó que la demandante se contradecía en sus dichos, pues en el párrafo tercero del folio dos (2), de su escrito libelar, había señalado que ocupaba la totalidad del inmueble, o sea, las dos (2) plantas, desde el año mil novecientos noventa y cinco (1995); y, que en el folio siguiente, párrafo penúltimo, había indicado que ocupaban las dos (2) plantas de la Quinta Troan, desde el año mil novecientos ochenta (1980).
Que en el mejor de los casos si se tuvieran a las demandantes como arrendatarias de sus representados, fueran sólo por una de las plantas de la Quinta Troan, y no por la totalidad del inmueble; que por tanto, no les asistía el derecho de retracto que pretendían; y, que adicionalmente, que para el supuesto negado de que les asistiere tal derecho, la acción intentada se encontraba caduca, por haber transcurrido con creces el tiempo para accionar el retracto legal arrendaticio, toda vez que el inmueble había sido vendido en fecha trece (13) de octubre de dos mil ocho (2008), y la demanda la habían interpuesto el once (11) de mayo de dos mil diez (2010), era decir casi diecinueve (19) meses después.
Argumentó que para el supuesto negado de que todas las defensas opuestas fueran desechadas, negaba que las demandantes tuvieran derecho a retraer la venta para adquirir el inmueble en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), pues el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, tenía derecho a una tutela judicial efectiva, y en ese sentido, tenía derecho a que se le entregara una cantidad de dinero que fuera suficiente para adquirir un inmueble de las mismas o similares características, tanto de ocupación geográfica como de área o superficie de ese inmueble, pues de lo contrario, se produciría un desequilibrio económico de magnitudes incalculables en su perjuicio, dado los altos niveles de inflación y devaluación que queja a la economía venezolana.
Que en otras palabras, DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), del año dos mil ocho (2008), no se correspondían con el valor adquisitivo de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) para la fecha en que se obtuviera sentencia definitivamente firme, caso que bajo supuesto negado saliera a favor de la actora; y, que de modo que para ese supuesto, expresamente solicitaba que la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), fuera indexada, sobre el Índice Nacional de Precios al Consumidor, desde el año dos mil ocho (2008) hasta la fecha en que quedara definitivamente firme la sentencia que se dictara a favor del demandante, y así mantener a las partes en equilibrio económico, evitando el enriquecimiento de una en detrimento de la otra.
Igualmente, que para el supuesto negado de que las actoras resultaran victoriosas en su pretensión, invocaba y hacía valer los artículos 26, 49-1 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, para que se protegieran los derechos de sus patrocinados, en particular del ciudadano MARCO DOMÍNGUEZ, ya que sería un ultraje que se le forzara a recibir DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que hoy en día no representaban el valor siquiera de un rancho.
Negó, rechazó y contradijo que sus representados, en particular la sociedad mercantil demandada, estuviera obligada a dar cumplimiento al procedimiento establecido en los artículos 44, 45 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque las demandantes, en el mejor de los casos, no eran arrendatarias de la totalidad del inmueble denominado Quinta Troan, por lo que no podían pretender la ocupación de la misma en su totalidad, en condición de arrendatarias; asimismo manifestó que en el mejor de los casos, para ellas, y para el supuesto que las copias simples impugnadas y desconocidas tuvieran algún valor, con ello demostrarían condición de arrendatarias de la planta alta únicamente.
Asimismo negó, rechazó y contradijo que sus representadas estuvieran obligadas a realizar notificación auténtica de oferta de venta; que tal obligación no podía existir en cabeza de la firma mercantil que representaba, porque las demandantes nunca habían sido arrendatarias de todo el inmueble, y que habiéndose vendido globalmente, les asistía el derecho invocado, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el solo hecho de que hubieran podido cumplir con su obligación de pagar el canon arrendaticio, no bastaba para hacerse acreedor del derecho de retraer la venta realizada, aunado a que si decía ser arrendataria por treinta (30) años, debía probar su solvencia durante todo el tiempo que decía haber ocupado el inmueble, el pago del alquiler de ambas plantas, durante treinta (30) años y no de una planta, durante diez (10) años solamente; y, que negaba, rechazaba y contradecía que las accionantes tuvieran derecho a que sus representados les reconocieran o que el Tribunal declarara la existencia de un derecho de preferencia a su favor.
Negó, rechazó y contradijo que las accionantes tuvieran derecho a subrogarse en la condición de compradoras del inmueble denominado Quinta Troan, adquirido por el ciudadano MARCO DOMÍNGUEZ; y, que las accionantes tuvieran derecho a pagar como precio, para el supuesto negado que se les declarara con lugar los dos primeros pedimentos del petitorio, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), pues de ser así se acarrearía un desequilibrio en perjuicio del referido ciudadano, por efectos de la inflación que vivía la economía venezolana; asimismo, señaló que en ese supuesto negado, tal cantidad debía ser actualizada, a través del índice Nacional de Precios al Consumidor, establecido por el Banco Central de Venezuela, a partir de la fecha misma de la compra.
Que de todo lo señalado quedaba claro que las demandantes nunca habían sido arrendatarias de la planta baja del inmueble objeto del presente proceso, que ello no constituía en modo alguno, aceptación o reconocimiento de condición de inquilinas a las accionantes sobre la planta alta del referido inmueble; que el supuesto pago de canon arrendaticio durante diez (10) años por una planta, no daba solvencia al demandante para solicitar el retracto legal, porque si decía haber ocupado el inmueble por treinta (30) años, debió demostrar el pago de esos treinta (30) años.
Alegó que lo referido conducía a afirmar que no era cierto que sus representados, en particular la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., estuviera obligada a dar cumplimiento a los artículos 44, 45 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que existía una evidente falta de cualidad de las demandantes para intentar el juicio, por no haber sido arrendatarias de la totalidad del inmueble cuyo retracto demandaban; que existía prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por no haber sido las demandantes, arrendatarias de la totalidad del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la misma Ley; y, que para el supuesto negado que las anteriores defensas no prosperaran, la acción de retracto se encontraba caduca, por haber transcurrido casi diecinueve (19) meses, desde la protocolización de la venta, hasta la interposición de la demanda.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DE LO SOMETIDO AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este Sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el siguiente punto previo:
Observa este Juzgado Superior que tal como fue señalado anteriormente la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, alegó como defensas la falta de cualidad, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y la caducidad de la acción, bajo los siguientes argumentos:

“…-I-
FALTA DE CUALIDAD
Sin que las siguientes defensas constituyan en modo alguno subsanación de omisiones o reconocimiento de derechos a las accionantes, paso a alegar falta de cualidad activa, en los siguientes términos:
De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alego la falta de cualidad del demandante para intentar el juicio, toda vez que la propia representación judicial de la demandante, acompaña a su escrito libelar, copia simple de un supuesto contrato de arrendamiento privado, que únicamente está referido a la planta Alta del inmueble denominado Quinta Troan, y no el inmueble en su totalidad.
Que se encuentre ocupando o no la totalidad del inmueble denominado Troan, pudiera ser una situación de hecho, mas no contractual, no arrendaticia. De allí que a la luz de lo establecido en el Artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable pro tempore al caso bajo análisis, la pretensión de la actora aparece contraria a derecho.
En conclusión, si las demandantes no son arrendatarias de un inmueble en su totalidad, no les asiste derecho de retraer la cosa vendida, del comprador, para adquirirla por una preferencia como arrendatario.
Al no ser las demandantes, arrendatarias de la totalidad del inmueble denominado Troan, sin que ello en modo constituya aceptación o reconocimiento de que son arrendatarias de una parte del inmueble, determina su falta de cualidad activa para intentar la presente demanda. Así solicito se declare
-II-
PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA
Sin que las siguientes defensas constituyan en modo alguno subsanación de omisiones o reconocimientos de derechos a las accionantes, y que para el supuesto negado que la anterior defensa no prospere, de conformidad con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alego la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, pues en el mejor de los casos, las accionantes sólo serían arrendatarias del nivel Planta Alta, pero nunca de la totalidad del inmueble denominado Troan.
Como se indicara en el Capítulo anterior, de ocupar las demandantes la totalidad del inmueble (que incluiría la Planta Baja), ello devendría de una situación de hecho, pero no de una relación contractual arrendaticia.
Ciudadano Juez, nadie en su sano juicio arrendaría una Quinta en Los Chaguaramos, Caracas, la mitad bajo contrato escrito y la otra mitad bajo contrato verbis, y dejaría de fijar o establecer un canon de arrendamiento por lo que el contrato verbis se refiere. Menos si ello implica reparaciones mayores sobre una Quinta.
Así como la doctrina del Máximo Tribunal de la República estableció que no es lógico que alguien de un inmueble en comodato, por las realidades económicas del país, en esa misma medida, es ilógico que alguien arriende un inmueble y fije canon para una de las plantas de ese inmueble, quedando la otra sin un canon establecido y con un supuesto contrato verbal.
Por tanto, rechazo que a las accionantes les haya sido arrendado el inmueble como se indica en el libelo: la Planta Alta, mediante contrato escrito; y, la Planta Baja, mediante contrato verbal, con la particularidad que sobre la Planta Baja no aparece establecido un canon de arrendamiento, ni siquiera regulaciones para las supuestas reparaciones, referidas a cuándo?, cómo?, con qué?, y por quién?, realizarlas.
El Tribunal Supremo de Justicia, a través de los órganos jurisdiccionales, en innumerables sentencias ha redundado sobre la improcedencia del retracto legal arrendaticio, cuando se ocupa una parte del inmueble y el mismo se vende globalmente.
Sobre el particular, ha dicho la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09/12/2011:
…omissis…
De modo que no existe duda sobre la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, aunado a que las accionantes, no les asiste el derecho reclamado, dada la evidente falta de cualidad y la caducidad de la acción, como se indica en los Capítulos I y III del presente escrito.
-III-
DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN
Si que las siguientes defensas constituyan en modo alguno subsanación de omisiones o reconocimiento de derechos a las accionantes, de conformidad con el artículo 47, en concordancia con el artículo 43, ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículo 1.547 del Código Civil, alego la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio incoada, por las razones que más abajo se exponen.
Los artículos nombrados establecen:
…omissis…
Sobre el alcance y cómo se computan los plazos señalados en los precedentes artículos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25/04/2003, estableció:
…omissis…
Queda claro que si el inmueble fue vendido el 13/10/1008, para el momento en que se intentó la demanda, 11/05/2010, había transcurrido suficientemente el tiempo para que operara la caducidad…”

Sobre estos particulares el Tribunal de la causa, al momento de emitir el fallo recurrido decidió lo siguiente:
“…-&-
Punto Previo
Referido lo anterior, considera oportuno quien suscribe decidir en punto previo la cuestión previa promovida, atinente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; la falta de cualidad de la parte actora y la caducidad de la acción, sobre la base de las siguientes consideraciones:
Respecto a la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el defensor judicial designado a la parte demandada, argumentó lo siguiente:
“…alego la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, pues en el mejor de los casos, las accionantes solo serán arrendatarias del nivel Planta Alta, pero nunca de la totalidad del inmueble denominado Troan.
(…) de ocupar las demandantes la totalidad del inmueble (que incluiría la Planta Baja), ello devendría de una situación de hecho, pero no de una relación contractual arrendaticia.
Nadie en su sano juicio arrendaría una Quinta en Los Chaguaramos, Caracas, la mitad bajo contrato escrito y la otra mitad bajo contrato verbis, y dejaría de fijar o establecer un canon de arrendamiento por lo que al contrato verbis se refiere. Menos si ello implica reparaciones mayores sobre una Quinta.
(…)
Por tanto, rechazo que a las accionantes les haya sido arrendado el inmueble como se indica en el libelo: la Planta Alta, mediante contrato escrito; y, la Planta Baja, mediante contrato verbal, con la particularidad que sobre la Planta Baja no aparece establecido un canon de arrendamiento, ni siquiera regulaciones para las supuestas reparaciones, (…)
El Tribunal Supremo de Justicia, a través de los órganos jurisdiccionales, en innumerables sentencias ha redundado sobre la improcedencia del retracto legal arrendaticio, cuando se ocupa una parte del inmueble y el mismo se vende globalmente…”. Al respecto citó criterio Jurisprudencial.
Dicho lo anterior, considera oportuno quien sentencia, advertir que dentro de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca, en el entendido que requiere de texto expreso que prohíba el ejercicio de la acción en el caso concreto, así, el artículo 1.801 del Código Civil no permite reclamo alguno derivado de un juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta. Comprende igualmente la denominada inadmisibilidad pro tempore de la demanda; es decir, cuando el actor desiste del procedimiento (artículo 266 del Código de Procedimiento Civil); cuando se verifica la perención de la instancia (artículo 271 del mismo Código); o cuando no se subsana oportunamente la demanda tal y como lo dispone el artículo 354 del Código Adjetivo en su parte in fine.
En este mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en fecha 26 de febrero de 2002, en la cual señaló lo siguiente:
“…resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas…”.
Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 de abril de 2003, estableció:
“…Se equivoca el Juez de alzada al realizar tal consideración, puesto que para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio…”
De tal manera que el criterio reiterado, pacífico y taciturno de la jurisprudencia patria, ha sostenido que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, que está dirigida al ataque procesal de la acción, al sostener el oponente la existencia de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción, originado de la prohibición legislativa, por lo que la misma procede sólo cuando expresamente el legislador prohíbe tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la casación, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
En este orden de ideas, cabe destacar lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (1 de enero de 2000), aplicable pro tempore al caso de autos, que dispone lo siguiente:
“...Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.
Dicho lo anterior y aplicando el criterio jurisprudencial antes transcrito al caso bajo estudio, se evidencia de autos que la pretensión de la parte actora pretende el retracto legal arrendaticio sobre el bien inmueble denominado quinta “TROAN”, que a su decir, son arrendatarias desde hace treinta (30) años.
Así las cosas, se observa que lo que pretende la actora se ventila por el procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello por mandato del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de lo cual, este Juzgado considera que la presente pretensión no está comprendida dentro de las acciones que expresamente la Ley prohíbe admitir; en consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por el defensor judicial designado a la parte demandada en atención al contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que con fundamento en los argumentos expuestos por la parte actora en su escrito libelar respecto a ser arrendatarias de la totalidad del inmueble, constituye materia del debate probatorio. ASÍ SE DECIDE.
Establecido lo anterior, corresponde analizar el alegato de falta de cualidad de la parte actora, y en ese sentido, el defensor judicial de la parte accionada sostuvo que, quedó evidenciado con la copia simple del presunto contrato de arrendamiento que el mismo hace referencia a la planta alta del inmueble denominado quinta TROAN, y no al inmueble en su totalidad, y que su ocupación en ambas plantas viene dado por una situación de hecho y no contractual, por lo que a su decir, a la parte actora no les asiste el derecho de retraer la cosa vendida al comprador, para adquirirla por una preferencia como arrendatarias.
En tal sentido, el Dr. Arístides Rengel Romberg ha establecido que: La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
En consonancia con lo anterior, debe entenderse la cualidad o legitimatio ad causam como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, y que desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En el presente caso se observa que, el defensor judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad activa, aduciendo que la parte accionante no ocupa la totalidad del inmueble sino una parte de ella, y como consecuencia de ello, no le nace el derecho de acción frente a sus representados para retraer la cosa, de lo cual destaca esta Juzgadora que dicho alegato atiende a consideraciones de fondo, es decir, el determinar si la parte actora posee o no la totalidad del inmueble, y por consiguiente, si es procedente la demanda incoada en los términos propuestos, situación que va a ser dilucidada más adelante. Asimismo, se evidencia que la parte actora afirma ser titular de un derecho y como consecuencia de ello procede a instaurar la presente acción por retracto legal arrendaticio, lo cual configura como precedentemente se expuso, el supuesto de cualidad activa; y dirigen la acción contra los codemandados del presente asunto, por ser estos los que vulneran el supuesto derecho de preferencia en la presunta relación arrendaticia existente entre ellos (cualidad pasiva), no configurándole en el caso analizado supuesto alguno de falta de cualidad, en virtud de lo cual se declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa alegada por el defensor judicial. ASÍ SE DECIDE.
Respecto a la caducidad de la acción, el defensor judicial designado a la parte demandada argumentó lo que de seguida se transcribe:
“…de conformidad con el artículo 47, en concordancia con el artículo 43, ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículo 1.547 del Código Civil, alego la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio incoada (…)
Sobre el alcance y como se computan los plazos señalados en los precedentes artículos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25/04/2003, estableció:
(…)
Queda claro que si el inmueble fue vendido el 13/10/2008, para el momento en que se intentó la demanda, 11/05/2010, había transcurrido suficientemente el tiempo para que operara la caducidad…”.
Al respecto, el Tribunal observa:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº RC-00260, proferida en fecha 20 de mayo de 2005, amplió el criterio a regir para el cálculo del lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, abandonando su criterio jurisprudencial sostenido desde el 19 de octubre de 1954, en los siguientes términos:
“…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide…”. (Negrilla del Tribunal).
En este sentido, la misma Sala se pronunció mediante sentencia de fecha 26 de noviembre de 2007, estableciendo que:
“…en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vació legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N° 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:
(…) el lapso de caducidad para los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.
(…Omissis…)
Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de la venta, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta del aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno dependen de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor.
Más recientemente, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, mediante sentencia dictada en fecha 21 de febrero de 2013, Exp. AA20-C-2012-0000307, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, ratificó su criterio sostenido respecto al cálculo del lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, desde el fallo dictado en fecha 20 de mayo de 2005.
De la doctrina jurisprudencial precedentemente transcrita se desprende que, el lapso de cuarenta (40) días calendario para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, se computa desde la fecha en que se produce la notificación o aviso cierto al arrendatario, y en el caso de que encontrándose presente el arrendatario y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del inmueble, como en el caso de marras, a partir de la fecha en que quede demostrado el hecho de haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva.
Ahora bien, en el presente caso la parte demandada no consignó en autos prueba alguna que demuestre que efectivamente se produjo la notificación a la presunta arrendataria (hoy parte actora), lo cual hace que se configure el segundo de los supuestos, es decir, ausencia de notificación, en consecuencia, el plazo de caducidad (40 días calendario) se comienza a computar a partir de la fecha en que la parte actora tuvo conocimiento cierto de la enajenación del inmueble supuestamente dado en arrendamiento.
En tal sentido, se evidencia de la narrativa de la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de abril de 2010 (anexo “E”, folios 31 y 32 de la pieza I), con ocasión al desistimiento del procedimiento de entrega material intentado por el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ, lo siguiente: “…El dieciséis (16) de abril del año 2010, el Alguacil encargado de practicar la notificación, consignó boleta firmada por la ciudadana Ángela Semidey, la cual manifestó que ella vive en el inmueble y le haría entrega de la boleta a la abogada que lleva el juicio…”, fecha (inclusive) cierta a partir de la cual se infiere la presunta arrendataria (parte actora) tuvo conocimiento de la venta del inmueble, siendo el caso que la presente pretensión fue presentada para su admisión en fecha 11 de mayo de 2010, oportunidad para la cual sólo habían transcurrido veintiséis (26) días calendario, por lo que concluye quien juzga que la demanda incoada fue presentada de manera tempestiva, en consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la caducidad de la acción alegada por el defensor judicial. ASÍ SE DECIDE…”

Este Tribunal, para decidir acerca de estos puntos, observa:
Como fue indicado, conoce este Tribunal de este asunto en segunda instancia, en virtud de la apelación interpuesta el día treinta (30) de septiembre de dos mil quince (2.015), por el abogado CARLOS DANIEL LINARES, suficientemente identificado, quien en su condición de apoderado de la parte actora en este proceso, ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, contra la decisión definitiva dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce (2014), que declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 11º del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; IMPROCEDENTE el alegato de falta de cualidad activa; IMPROCEDENTE el alegato de caducidad de la acción, en los términos expuestos por el defensor judicial de la parte demandada; y, SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que interpusieran los abogados CARLOS DANIEL LINAREZ, ODRIS ORTIZ y MIGUEL MORILLO, en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, y la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha trece (13) de marzo de dos mil tres (2003), con ponencia del Magistrado ANTONIO GARCÍA GARCÍA, en lo que se refiere al doble grado de jurisdicción, estableció lo siguiente:
“…la prohibición de reforma en perjuicio, es catalogada como un principio de derecho procesal, dirigido a crear un ambiente de seguridad jurídica en cabeza de la parte apelante, quien al saber que la contraparte no se ha adherido a la apelación, puede contar con que, el peor supuesto al cual se sometería en la alzada, sería que le confirmaran el fallo apelado, en todas y cada una de sus partes, no obteniendo ningún perjuicio adicional por el hecho de haber intentado el recurso salvo, la condenatoria en costas de la respectiva instancia. El demandante ganancioso o apelado, ve garantizada la igualdad procesal gracias al instituto de la adhesión a la apelación….sin embargo, acota el autos (Luis Loreto), que cuando se trata de normas de orden público, la conducta de los litigantes no vincula al juez, en consecuencia, el principio no será de aplicación absoluta…”

Igualmente la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia No. 143 del quince (15) de febrero de mil novecientos ochenta y nueve (1989), con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda; estableció lo siguiente:
“…La doctrina y jurisprudencia nos enseñan que, el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo que domina en nuestro proceso civil y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el Juez Superior sólo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación (Nemo iudex sine actore) y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devollutum, quantum apellatum). De suerte que, los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada…” (Resaltados de esta Alzada)…”

Criterio que fue ratificado, en sentencia de la misma Sala, del dieciséis (16) de febrero de mil novecientos noventa y cuatro (1994), con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla (Exp. 92-0799), en la cual se dispuso:
“…En sentencia del 18/12-1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más se reitera:
«la apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el superior de las decisiones que el apelante juzgue perjudiciales a sus intereses o aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase a conocimiento del Tribunal ad-quem, y el resultado de esa apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negocios no apelados habrán causado ejecutoria y el superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales en que el Juez Superior le está prohibido emitir una decisión más favorable al apelado y más desfavorable al apelante, es decir, le está prohibido la “Reformatio in Peius”…”

En ese mismo sentido, en sentencia del diecisiete (17) de febrero de dos mil seis (2006), con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMENEZ, criterios reiterados por la misma Sala, en decisiones de fechas diez (10) de agosto de dos mil siete (2007) y veintitrés (23) de enero de dos mil nueve (2009), se dispuso lo siguiente:
“…cabe señalar que la denuncia en casación del vicio de reformatio in peius, ha sido considerado como una infracción de forma, por incongruencia positiva, por no atenerse el sentenciador a la petición de reexamen de la decisión de primera instancia, en todo aquello que le resulta desfavorable a la parte que la impugna, que en modo alguno lo faculta para conocer de los extremos del pleito consentidos por la parte que no ha apelado, y que por tanto, no le permite perjudicar a los recurrentes sin haber mediado excitación (principio de rogación) de la contraria. Desde luego que los puntos aceptados adquieren firmeza, y por ello sobre tales puntos el Tribunal de apelación no puede pronunciarse ex oficio; en tal caso la sentencia sería incongruente, por no ajustarse a la pretensión de la parte, agravando la posición del apelante, y excediendo en consecuencia la alzada, los limites de lo sometido a su consideración a través del recurso ordinario de apelación….”. (Resaltado de esta Alzada)

De las sentencias antes transcritas, se desprende que el Juez de Alzada, tendrá únicamente el conocimiento de los puntos de la sentencia dictada por el A-quo, en lo que le es desfavorable al apelante. En otras palabras, si únicamente apela una de las partes, y la decisión resolvió distintos aspectos, no puede el Juzgado de segundo grado de conocimiento conocer los extremos del pleito consentidos por la parte que no impugnó el fallo.
En virtud del principio procesal de la Reforma en Perjuicio, de acuerdo con el criterio de nuestro Máximo Tribunal, lo peor que podría pasarle al apelante es que la sentencia recurrida, le fuere confirmada en todas sus partes y se le condene por las costas del recurso, si no media apelación o adhesión a la apelación de parte de los otros sujetos intervinientes en el proceso.
De modo pues, que esta Alzada, únicamente puede entrar a conocer los aspectos de la recurrida que lo desfavorecen, ya que, como se dijo, los demandados no apelaron de la sentencia de primera instancia y tampoco se adhirieron a la apelación de su contra parte.
En ese sentido, revisada la decisión recurrida, se observa que los aspectos sometidos al conocimiento de este Tribunal, se circunscriben al reexamen de la declaratoria SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que interpusieran los abogados CARLOS DANIEL LINAREZ, ODRIS ORTIZ y MIGUEL MORILLO, en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, y la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A.
Es por ello que, no puede este Sentenciador pronunciarse sobre la falta de cualidad de la parte actora para intentar la demanda; la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; y, la caducidad de la acción alegada por el defensor judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, ya que, como ha quedado establecido dicha parte se conformó con lo resuelto por el Juzgado de Primera Instancia en ese sentido, ya que, no ejerció la correspondiente apelación, ni se adhirió a la de su contrincante. Así se establece.
-VI-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Decidido el anterior punto previo de la forma antes indicada, pasa este sentenciador a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:
En sentencia de fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce (2014), el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propuesta, bajo los siguientes términos:
“…Del Fondo
Establecido lo anterior, y analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
El asunto controvertido en la presente causa se circunscribe en determinar la procedencia o no de la demanda que por retracto legal arrendaticio incoaran las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY contra la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A., y el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, y como consecuencia de ello, subrogarse en las mismas condiciones en que éste último adquirió el inmueble antes mencionado mediante el instrumento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 19, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 13 de octubre de 2008.
Al respecto, destaca esta Juzgadora que la legislación inquilinaria venezolana consagra diversos derechos de carácter proteccionista, entre ellos el retracto legal arrendaticio para adquirir el inmueble arrendado bajo determinados supuestos, lo cual de conformidad con la previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable pro tempore al caso objeto de estudio, es un derecho irrenunciable.
Así las cosas, resulta imperativo traer a colación lo dispuesto en los artículos 43, 44 y 48 eiusdem, que establecen:
“…Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.
“…Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.
“…Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”.
“Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”.
De las disposiciones precedentemente transcritas se desprende que, el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, subrogándose en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquirió el inmueble arrendado en virtud de tal titulo, siempre y cuando se verifiquen los requisitos concurrentes de procedencia de la acción, a saber: 1) evidentemente, reunir la condición de arrendatario; 2) tener mas de dos (2) años ocupando el inmueble en cuestión; 3) que este solvente en los pagos del canon de arrendamiento; y 4) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
En tal sentido, en cuanto a los requisitos para que proceda el retracto legal, señala el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, lo siguiente: “Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de LAI, es decir, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”
En el mismo orden de ideas, refiere el citado autor en relación a la excepción al retracto legal, lo que de seguida se transcribe: “El principio in genere del artículo 43 de LAI encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial, tal como así lo estatuye el artículo 49 ibídem. La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 de la ley se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta, ‘en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa’, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste. Es la ocupación, en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad…”
Ahora bien, a los fines de determinar si el caso de marras encuadra en los supuestos establecidos en la norma supra, resulta pertinente precisar la condición de arrendatarias de las accionantes toda vez que en su escrito libelar indicaron haber suscrito un contrato de arrendamiento privado sobre la planta alta del inmueble en cuestión y que en cuanto a la planta baja, tienen un contrato de arrendamiento verbal, consignando al efecto copia simple de dicho contrato.
Así pues, el defensor judicial designado, en la oportunidad de la contestación desconoció e impugnó el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora junto a su escrito libelar marcado con la letra “B”, advirtiendo adicionalmente que las firmas que aparecen al pie de la última página aparecen mutiladas, asimismo que por tratarse de un instrumento privado consignado en copia simple el mismo carece de valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tal y como quedó establecido precedentemente; Sin embargo, se observa a los autos que corre inserto del folio 21 al 26, anexo marcado “C”, Certificación de Consignaciones realizadas en el expediente Nº 9816000330, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY SANTAMARIA, a favor de la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS, por concepto de cánones de arrendamientos del inmueble CALLE RISQUEZ, QUINTA TROAN, PLANTA ALTA, LOS CHAGUARAMOS, CARACAS, correspondiente al período de tiempo entre el 24 de diciembre de 2003 al 16 de abril de 2010, otorgándosele valor probatorio, de lo que queda evidenciada la condición de arrendataria sobre la Planta Alta del inmueble en mención, debiendo en el caso de autos, la parte actora demostrar la existencia de la relación arrendaticia respecto de la Planta Baja del inmueble objeto de litigio, lo cual del material probatorio aportado a los autos no quedó evidenciado. ASÍ SE ESTABLECE.-
Al respecto, establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“…Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”
Respecto al citado artículo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 9 de diciembre de 2011, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, dictaminó lo siguiente:
“…La disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.
En el caso de autos quedó establecido que el inmueble denominado “Edificio Las Goajiras”, está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, tal inmueble al no estar regido por la ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales.
Así lo ha interpretado la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde se expresó: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”
La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, y según lo estableció el juez de la causa en el auto mediante el cual declaró inadmisible la demanda. “…En este orden de idea se observa del documento otorgado por ante la oficina de Registro Público del segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29/12/2010 anotado bajo el N° 2010.13340, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3397 y correspondiente al libro del folio real del año 2010 que la propietaria vendió el terreno propio y el edificio sobre el enclavado denominado edificio LAS GOAJIRAS…”
En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide….”
Por su parte, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal en fecha 16 de diciembre de 2005, estableció:
“…el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.
En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente (folios 19 al 22 de la segunda pieza) se pudo observar que los ciudadanos Guillermo Montero García, José Luis Montero Villasmil, Oda Villasmil de Montero y María Montero de Madrid dieron en venta a la Sociedad Inversiones Uno C.A., un inmueble constituido por un edificio ubicado en el cruce de la Avenida Bolívar y la Calle Mérida de Ciudad Ojeda, del Municipio Laginillas del Estado Zulia, edificio éste que se encontraba dividido en seis locales comerciales.
Asimismo se aprecia, que la parte demandante, hoy accionante ocupaba el local No. 6, tal como se desprende de la afirmación contenida en el libelo de la demanda y el contrato de arrendamiento cursante en el expediente (folio 49 de la segunda pieza) celebrado entre los ciudadanos Guillermo Montero García y Calzados París S.R.L.
En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el No. 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio…”
En consonancia con el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, observa este Juzgado que cursa en autos, documento protocolizado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto Bajo el Nº 19, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 13 de octubre de 2008, contentivo del contrato de compra venta celebrado entre la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., y el ciudadano MARCO ANTONIO DOMINGUEZ QUINTERO, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la Quinta sobre ella construida identificada como “TROAN”, ubicada en la calle Rizquez de la Urbanización Los Chaguaramos, Manzana “O”, Zona II, Parroquia San Pablo, Municipio Libertador del Distrito Capital, desprendiéndose del análisis precedentemente realizado que la Planta Alta del inmueble arrendado a la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY, forma parte integrante del inmueble constituido por una parcela de terreno y la Quinta sobre ella construida identificada como “TROAN”, antes identificada.
En conclusión, siendo que el inmueble arrendado a la parte actora forma parte del que lo comprende, carecería de objeto alguno ofrecer en venta a la arrendataria el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter, ya que el derecho de preferencia se refiere únicamente al inmueble que ocupa el arrendatario, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste.
Como consecuencia de los razonamientos anteriormente expuestos, debe necesariamente concluir este Tribunal que el inmueble arrendado no coincide con el inmueble vendido, por formar el primero parte integrante del segundo, y en consecuencia, encuadra con el supuesto de hecho consagrado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como única excepción al retracto legal arrendaticio, por lo que debe este Tribunal desechar la presente pretensión que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoaran las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO y la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A. ASÍ SE DECIDE.-
-III-
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión que por RETRACTO LEGAL incoaran las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO y la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A., ampliamente identificados al inicio de esta decisión, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el artículo 346, numeral 11o del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en los términos expuestos por el defensor judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE el alegato de falta de cualidad activa, en los términos expuestos por el defensor judicial designado a la parte demandada.
TERCERO: IMPROCEDENTE el alegato de caducidad de la acción, en los términos expuestos por el defensor judicial designado a la parte demandada.
CUARTO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio incoaran las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO y la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A., supra identificados.-
Por cuanto hubo vencimiento recíproco, se declara que no hay especial condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.…”

Contra dicha decisión el abogado CARLOS LINARES, Inpreabogado Nº 69.065, en representación judicial de la parte demandante, ejerció recurso de apelación, cuyo conocimiento está sometido a esta Alzada.
Ante ello, esta Superioridad observa:
La acción de preferencia ofertiva, ha sido definida por la doctrina como un derecho del cual es acreedor el arrendatario que tenga tal carácter por más de dos (2) años, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y llene las expectativas de la negociación de compra venta del arrendador; es decir, es la primacía, la predilección que tiene el arrendatario para adquirir, para comprar el inmueble que ocupa siempre y cuando se cumplan los tres elementos antes indicados.
En el presente caso, tenemos que la parte actora demandó por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, al ciudadano MARCO ANTONIO DOMINGUEZ QUINTERO y a la sociedad mercantil PROMOTRA TROANCA, C.A., al haberse llevado a efecto la venta del inmueble identificado en autos, del cual es arrendatario, sin que siguiera el procedimiento de preferencia ofertiva establecido en la Ley; pues, nunca habían sido notificados de tal negocio jurídico, por parte del arrendador.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada. Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.
En el presente caso, se aprecia que el demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:
1.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana CIRA ANUGLO DE TRECONIS, y la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY, sobre un inmueble constituido por la planta alta de la quinta denominada Troan, situada en la calle Risques de la urbanización Los Chaguaramos, jurisdicción de la parroquia Santa Rosalía, departamento Libertador del Distrito Federal; a los fines de demostrar que la relación locativa había comenzado según convenio celebrado el quince (15) de octubre de mil novecientos ochenta (1980), y que para aquel entonces la titularidad de la propiedad del inmueble le correspondía a la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS. Este Tribunal le atribuye valor probatorio y la considera demostrativo de la existencia de la relación contractual en el periodo indicado. Así se decide.
2.- Copia certificada del expediente Nº 98-16000330, de consignaciones de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del contrato, que efectuó la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY SANTAMARÍA, como arrendataria, a favor de la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el veinticuatro (24) de diciembre de dos mil tres (2003), hasta el dieciséis (16) de abril de dos mil diez (2010); a los efectos de demostrar el carácter de arrendataria que tenía la mencionada ciudadana, sobre el inmueble objeto del presente juicio, y que por más de diez (10) años había realizado de forma puntual e ininterrumpida las consignaciones arrendaticias ante el referido Juzgado, ante la negativa de su arrendadora de recibir el canon de arrendamiento.
Observa este Tribunal, que sobre dicho medio probatorio la parte demandante en la oportunidad del lapso de pruebas promovió pruebas de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de que se oficiara solicitando información sobre las consignaciones realizadas por la demandante; en relación a este medio de prueba se evidencia de autos que a pesar que el mismo fue admitido por el Juzgado de la Causa a través de auto dictado el 16 de diciembre de 2013 no consta en autos su instrucción, ni las resultas razón por la cual este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
En cuanto a la aludida copia certificada es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto la misma no fue tachada de falsa por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, este Juzgado Superior, le atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y la considera demostrativa de la existencia de la relación contractual; de las consignaciones efectuadas por la arrendataria ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Así se establece.-
3.- Copia simple de escrito de solicitud de entrega material interpuesta por el abogado SYR LEONIDAS DÁVILA TORRES, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, por el inmueble constituido por la quinta denominada Troan, situada en la calle Risques de la urbanización Los Chaguaramos, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, departamento Libertador del Distrito Federal, ante el Juez Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; e impresión bajada de la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha veintinueve (29) de abril de dos mil diez (2010); a los fines de demostrar que el día quince (15) de abril de dos mil diez (2010), la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY, había sido notificada por el Alguacil del Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con sede en Los Cortijos, de la referida entrega material, y que posterior a ello, la parte solicitante había desistido del procedimiento.
Observa este Tribunal, que sobre dicho medio probatorio la parte demandante en la oportunidad del lapso de pruebas promovió pruebas de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de que se oficiara solicitando información sobre la solicitud de entrega material instaurada por el ciudadano MARCOS ANTONIO DOMINGUEZ; en relación a este medio de prueba se evidencia de autos que a pesar que el mismo fue admitido por el Juzgado de la Causa a través de auto dictado el 16 de diciembre de 2013 no consta en autos su instrucción, ni las resultas razón por la cual este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
En relación a la prueba documental este Tribunal le concede valor probatorio y la considera demostrativo de que fue interpuesta por el ciudadano MARCOS ANTONIO DOMINGUEZ, solicitud de entrega material por el bien identificado en autos la cual culmino mediante desistimiento homologado por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha veintinueve (29) de abril de dos mil diez (2010). Así se decide.
4.- Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos OLGA BEATRIZ TROCONIS DE MORENO, CARLOS RICARDO TROCONIS ANGULO Y HERNAN TROCONIS ANGULO actuando como directores de la sociedad mercantil PROMOCIONES TRANCA C.A., con el ciudadano MARCO ANTONIO DOMINGUEZ QUINTERO, por un inmueble situado en la Urbanización Los Chaguaramos, parroquia Los Chaguaramos, jurisdicción del Municipio Libertador Distrito Capital Distrito Capital, ubicado con frente a la calle Rizquez, protocolizado ante el Registro Público Cuarto del Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13 de octubre de 2008, bajo el Nº 19, Tomo 2, del protocolo primero, a los efectos de demostrar que el inmueble había sido vendido sin notificarle la venta a la arrendataria.
El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumento, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, en la oportunidad respectiva, este Juzgado Superior, le atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; del mismo se desprende a criterio de quien aquí decide que los ciudadanos OLGA BEATRIZ TROCONIS DE MORENO, CARLOS RICARDO TROCONIS ANGULO Y HERNAN TROCONIS ANGULO actuando como directores de la sociedad mercantil PROMOCIONES TRANCA C.A., dieron en venta pura y simple al ciudadano MARCO ANTONIO DOMINGUEZ QUINTERO, un inmueble situado en la Urbanización Los Chaguaramos, parroquia Los Chaguaramos, jurisdicción del Municipio Libertador Distrito Capital Distrito Capital, ubicado con frente a la calle Rizquez. Así se decide.
5.- Inspección Judicial practicada en fecha 7 de enero de 2014 por el Juzgado de la causa en el inmueble situado en la Urbanización Los Chaguaramos, parroquia Los Chaguaramos, jurisdicción del Municipio Libertador Distrito Capital Distrito Capital, ubicado con frente a la calle Rizquez; este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Analizados los medios probatorios de la manera antes indicada se hace necesario para este Sentenciador citar el contenido de los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen:
Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…”
Observa este sentenciador de las normas anteriormente transcritas, que la ley en su texto impone la existencia del tal derecho de retracto, siempre que: a) El arrendatario tenga más de dos años como tal; b) Se encuentre solvente en los pagos de cánones de arrendamiento; c) Satisfaga las aspiraciones del propietario, y que el arrendatario tiene el derecho de subrogarse en las misma condiciones de quien adquiera del inmueble.
Ahora bien, pasa este Tribunal analizar si en el presente caso, se cumplen con los tres supuestos establecidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos del derecho a la preferencia ofertiva.
a.- Que el arrendatario tenga más de dos (2) años, en el inmueble arrendado:
En el caso que nos ocupa se observa que la parte actora alegó en su libelo de demanda, tener una relación arrendaticia con la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS por más de treinta (30) años desde el quince (15) de octubre de 1980 y acompañó copia del contrato de arrendamiento.
Por su parte el defensor judicial designado a la parte demandada señaló en la oportunidad de dar contestación a la demanda que a la demandante no le asistía tal derecho preferencial por cuanto la misma era arrendataria solo de la planta alta de la vivienda.
En este sentido, observa este Sentenciador como ya se dijo que la parte demandante consignó contrato de arrendamiento junto a su escrito libelar instrumento éste
que fue valorado en el cuerpo de este fallo, de dicho documento se desprende que si bien es cierto que la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS dio en arrendamiento a la demandante ANGELA ROMELIA SEMIDEY el inmueble constituido por la planta alta de la Quinta denominada TROAN ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia Los Chaguaramos, Jurisdicción del Municipio Libertador Distrito Capital, ubicado con frente a la calle Rizquez, no es menos cierto que también quedó evidenciado de la inspección judicial realizada por el Tribunal de la causa que el inmueble en cuestión son dos plantas que se conectan a través de una escalera interna donde para acceder al mismo debe entrarse por la primera planta; que en relación a la energía eléctrica existía un solo medidor y que las personas que dieron el acceso del inmueble fueron las hoy demandantes; lo cual a criterio de quién aquí decide evidencia que si inicialmente la relación arrendaticia comenzó de acuerdo con el contrato por una sola planta posteriormente las demandantes tal y como fue señalado en su libelo y constatado a través de la inspección judicial ocuparon la primera planta, hecho este que hace determinar que las actoras ocuparon las dos plantas del inmueble arrendado; razón por la cual resulta a todas luces improcedente el alegato de la parte demandada. Así se decide.
En consecuencia de ello, teniendo la arrendataria más de treinta (30) años como arrendadora del inmueble se cumple el primer requisito. Es índice elocuente inocultable de la violación al principio y a la garantía del derecho de preferencia que tienen los inquilinos como protección al hecho social de la problemática inmobiliaria en Venezuela. Así se establece.
b.- Que se encuentre el arrendatario solvente en los pagos de cánones de arrendamiento:
En relación al segundo requisito, observa este Tribunal, que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda señaló que el solo hecho de que la parte actora hubiese podido cumplir con su obligación en el pago de canon de arrendamiento no bastaba para hacerla acreedora del derecho a retraer la venta realizada puesto que debía probar la solvencia durante todo el tiempo que decía haber ocupado el inmueble pagando los dos niveles planta alta y planta baja durante treinta (30) años y no durante diez (10) años. En cuanto a lo señalado por el apoderado de la demandada debe este Juzgador señalar que la norma contenida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios solo establece en relación al requisito que se analiza la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento para el momento en que se ejerce la acción por un periodo de dos (2) años como tal sin establecer que este debe demostrar dicha solvencia durante todo el tiempo que viene ocupando el inmueble; razón por la cual resulta improcedente el alegato de la demandada. Así se decide.
Ahora bien, se evidencia de las actas procesales que la parte demandante a los efectos de demostrar tal requisito promovió como medio de prueba copia certificada de Certificación de Consignaciones a favor de la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS llevada en la causa, signada con el número 98-0330 ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial donde aparece como consignante la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY SANTAMARÍA; este Juzgado Superior pasa a verificar si la parte actora, se encontraba solvente con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto.
Observa este Tribunal, que la demanda fue interpuesta por la parte actora ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha once (11) de mayo de dos mil diez (2010), fecha en la cual, este Juzgado debe verificar como fecha cierta, de la obligación de solvencia.
Ahora bien, se desprende de las copias certificadas que conforman el expediente de consignación, que en fecha dieciséis (16) de abril de dos mil diez (2010), la parte actora canceló el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril; evidenciándose igualmente del contrato que dicho canon de arrendamiento debía ser pagado los quince (15) primeros días de cada mes vencido.
En este sentido, luego de examinadas las consignaciones realizadas por el demandante, puede concluir este sentenciador que las referidas consignaciones fueron hechas en tiempo oportuno; quedando demostrado que la parte actora, se encontraba solvente en dicho pago, para el momento en que interpuso su acción, cumpliéndose el requisito respecto a la solvencia del arrendatario para el ejercicio de ésta acción judicial. Así se decide.-
c.- Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario:
En cuanto al tercer requisito, observa este Tribunal, que la parte demandante en su escrito libelar, específicamente en el petitorio, manifestaron su voluntad de subrogarse, al contrato que se le otorgó al comprador del inmueble identificado en autos, así como dar cumplimiento con el pago del precio, por la subrogación en la venta una vez que se obtuviera sentencia definitivamente firme, lo cual trae como consecuencia que se encuentre lleno el tercer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio. Así se decide.-
Por otro lado, observa este Juzgado Superior que la representación judicial de la parte demandada señaló en la contestación que para el supuesto en que se declarara con lugar los dos primeros petitorios del libelo el pago de la cantidad de doscientos mil bolívares (200.000 Bs) acarrearía un desequilibrio en perjuicio de su representado por efectos de la inflación que se vive en la economía venezolana; razón por la cual solicitó que de ser así tal cantidad fuese actualizada a través del Índice Nacional de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela a partir de la misma fecha de la compra.
En relación a dicha solicitud debe destacar este Sentenciador que el juez está autorizado para dotar las medidas necesarias en pro del beneficio de las partes partiendo de ese postulado se entiende que el pago debe ser equivalente al momento de que este se produce lo que da a lugar a que se resguarde en todo caso el equilibrio procesal que debe haber para que no se produzca el perjuicio en este tipo de caso; razón por la cual en aras de mantener dicho equilibrio y visto que tal como lo planteó el representante judicial de la parte demandada podría producirse un desequilibrio en perjuicio de su representado este Tribunal ordena la práctica de una Experticia Complementaria del fallo a fin de calcular el precio del bien identificado en actas de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela a partir de la fecha en que se compró el inmueble; es decir el 13 de diciembre de 2007. Así se decide.
En consecuencia, debe ser declarada CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, y debe ser MODIFICADO la decisión recurrida solo en cuanto al punto sometido al conocimiento de esta Alzada. Así se establece.

-VIII-
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil quince (2015), el abogado CARLOS DANIEL LINAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, contra la decisión dictada el día treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, queda MODIFICADO el fallo impugnado en cuanto al punto sometido al conocimiento de esta Alzada.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO y la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A.
En consecuencia, se subroga a las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY en la condición de COMPRADORAS del inmueble constituido por una parcela de terreno y la Quinta sobre ella construida, ahora identificada con el nombre “TROAN” situada en la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia Los Chaguaramos (Antes Parroquia Santa Rosalía), en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital (Antes Distrito Federal) ubicada con frente a la calle Rizquez. Dicha parcela esta distinguida con el número doce (Nº 12), de la Manzana “O”, Zona II, conforme al Plano de la Urbanización Los Chaguaramos, cuya parcela tiene una superficie de trescientos treinta y nueve metros cuadrados (339 M2) y la misma se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas; NORESTE: en trece metros con veinticinco centímetros (13,25 Mts.) con las parcelas 5 y 6 de la Urbanización Los Chaguaramos; SURESTE: en veinticinco metros con setenta centímetros (25,70 Mts.) con la parcela 11 de la Urbanización Los Chaguaramos; SUROESTE: en trece metros con quince centímetros cuadrados (13,15 Mts.) con la Calle Rizquez a que da su frente; y, NORESTE: en veinticinco metros con setenta centímetros (25,70 Mts.) con la parcela 13 de la Urbanización Los Chaguaramos, que como comprador detenta el ciudadano MARCO ANTONIO DOMINGUEZ QUINTERO, de acuerdo con el instrumento protocolizado el 13 de octubre de 2008, ante la oficina inmobiliaria del Registro Público del Cuarto Circuito, del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 19, Tomo 2, Protocolo Primero. Aparece suscrito ente el mencionado ciudadano y los tres directores de la vendedora, sociedad de comercio PROMOTORA TROANCA, C.A.
TERCERO: se ordena la practica experticia complementaria de fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin de calcular el precio del bien identificado en actas de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela a partir de la fecha en que se compró el inmueble; es decir el trece (13) de diciembre de dos mil siete (2007), hasta la fecha en que sea recibido mediante auto el expediente en el Tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez, que es al a quo, al que corresponde la ejecución de la misma para lo cual se deberán aplicar los índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela.
CUARTO: No hay condenatoria en costas, por cuanto no hubo vencimiento total.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiuno (21) días del mes de Febrero del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,



JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,


ADNALOY TAPIAS.
En esta misma fecha, a la tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TEMPORAL,


ADNALOY TAPIAS.