Decisión Nº 14.680 de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 09-03-2017

Fecha09 Marzo 2017
Número de expediente14.680
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoNulidad
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de marzo de dos mil cuatro (2004), bajo el Nº 36, Tomo 876-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos REYNA MENDIVIL, MOISÉS AMADO y JESÚS ARTURO BRACHO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 145.164, 37.120 y 25.402, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha quince (15) de mayo de mil novecientos noventa y dos (1.992), bajo el Nº 8, Tomo 75-A Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CARLOS BRENDER, ROSA FEDERICO DEL NEGRO, ROBERTO SALAZAR y MARÍA ALEXANDRA DÍAZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 7.820, 26.408, 66.600 y 55.478, respectivamente.-
MOTIVO: NULIDAD DE RECIBOS CONDOMINIALES.-
Expediente Nº 14.680/AP71-R-2016-000807.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
En razón de la distribución de causas, correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia suscrita el día veintiocho (28) de julio de dos mil dieciséis (2.016), por el abogado CARLOS BRENDER, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha veintisiete (27) de junio del dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por NULIDAD DE RECIBOS CONDOMINALES, intentara la sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., contra sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A.
Recibidos los autos ante este Tribunal Superior, a través de providencia dictada en fecha nueve (9) de agosto de dos mil dieciséis (2016), se le dio entrada a los autos y se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes, conforme a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha doce (12) de agosto de dos mil dieciséis (2016), este Tribunal Superior dictó auto ordenado la remisión inmediata del expediente al Juzgado A-quo, a los fines que la Secretaria de ese Despacho dejara expresa constancia en las actas procesales de haber dado cumplimiento a las formalidades a que se refiere el artículo 233 de la Norma Adjetiva Civil; y, una vez cumplido con ello, fuese remitido el expediente a este Despacho, en virtud de la apelación ejercida ut supra.
El día dos (2) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), este Juzgado Superior le dio entrada al expediente proveniente del Juzgado conocedor de la causa ut supra y dejó constancia del lapso transcurrido a los fines que las partes consignaran los informes correspondientes.
Posteriormente, en fecha treinta (30) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), los apoderados judiciales de la parte demandada y actora, respectivamente, presentaron escritos de informes ante este Juzgado.
Siendo la oportunidad para pronunciarse en relación al presente asunto, de conformidad con el auto dictado el día dieciséis (16) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), esta Alzada, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
-III-
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Expone la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar los siguientes hechos y peticiones:
Que su representada era legítima propietaria de una oficina distinguida con las siglas PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas cuatro (PT), del Edificio Torre D&D, situada en la venida Orinoco de la Urbanización las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda, según constaba de documento de propiedad Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, de fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil cinco (2005), anotado bajo el Nº 20, Tomo 28 del Protocolo Primero; que además, dicha oficina contaba con una terraza para su uso exclusivo, ubicada en el nivel techo y máquinas con un área aproximada de cuatrocientos setenta metros cuadrados (470,00 Mts2), lo cual representaba un porcentaje de condominio de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%), sobre los bienes y obligaciones del referido bien inmueble.
Adujo que constaba igualmente en el documento original de condominio del bien inmueble ut supra, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fecha nueve (9) de mayo de dos mil dos (2002), bajo el Nº 7, Tomo 10, del Protocolo Primero; que las oficinas PM-S Y PT-C, tenían un valor de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), cada una y le correspondía un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,99%) a cada oficina sobre los bienes, derechos y obligaciones del edificio y que dicho porcentaje se había mantenido inalterablemente desde la Protocolización del referido documento de condominio, a pesar de las diferentes aclaratorias que había sufrido el referido documento.
Que el nacimiento de la asignación para el uso exclusivo de la oficina distinguido con las siglas PT-C, correspondiente a CUATROCIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS (470,00 Mts2), de terraza descubierta, había tenido origen en la aclaratoria del citado documento de condominio protocolizado igualmente en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fecha diecisiete (17) de mayo del dos mil dos (2002), el cual había quedado registrado bajo el Nº 47, Tomo II del Protocolo Primero, donde se había mantenido el porcentaje de condominio de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%), sobre los bienes derechos y obligaciones del edificio.
Arguyó que en la Asamblea de Propietarios efectuada en fecha ocho (08) de diciembre de dos mil tres (2003), se había acordado por unanimidad redistribuir los porcentajes atribuido a dichos inmuebles en proporción a sus áreas físicas reales, era decir el inmueble identificado como PT-C, cuya área real era de QUINIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (510 M2), incluyendo la futura área techada de la terraza del edificio asignada para su uso exclusivo, pagaría por porcentaje de condominio equivalente al NUEVE PUNTO CUATRO POR CIENTO (9,04%); y en consecuencia la empresa PROMOTORA GOLEEN TREE, C.A, realizaría por su cuenta un tramo adicional para acceder directamente; lo cual, había ocasionado que su representada desarrollara para sí el área conocida como terraza de aproximadamente CUATROCIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS (470,00Mts2), ubicada en el nivel techo, en el cual tenían programado construir una nueva área techada con materiales livianos y acceder a la misma mediante una escalera interna que comunicara ambos ambientes.
Que a su representada le había sido imposible desarrollar la citada terraza por diversos problemas, tanto con las autoridades municipales como con varios co-propietarios del edificio, los cuales se oponían a la ampliación y remodelación de la terraza y que en la actualidad la oficina PT-C solo usaba y disfrutaba de un área de cincuenta metros cuadrados (50,00 Mts”), aunado a que la única manera de acceder a la terraza era mediante el uso de una escalera vertical, tal y como se había demostrado en la Inspección Judicial evacuada por su representada.
Manifestó que la Asamblea de propietarios señalada ut supra, solo había alcanzado el SESENTA Y CINCO POR CIENTO (65%) de la comunidad de propietarios, no llegando al CIEN POR CIENTO (100%) de quórum requerido de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, para que fuese legalmente válida, capaz y debidamente registrada ante la oficina de Registro competente, a los efectos de poder constituir de esa forma, una nueva modificación al referido documento de condominio del Edificio TORRE D&D.
Que si bien era cierto, que a su mandante se le tenía asignada para su uso y disfrute, el área conocida como terraza de aproximadamente CUATROCIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (470,00 MTS 2), no era menos cierto, que se evidenciaba de las pruebas aportadas, que no había podido usar ni disfrutar de dicha área por causas no imputables a su representada, por lo que el único porcentaje por el uso de áreas comunes y demás obligaciones que se le podía aplicar del porcentaje de condominio, era de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,99%) y no otro.
Indicó que la demandada, había mantenido su posición firme en el hecho abusivo de facturar el condominio de la referida propiedad bajo la premisa falsa de la alícuota equivalente al NUEVE PUNTO CUATRO POR CIENTO (9,04%), por el uso de las áreas comunes, lo que constituiría un enriquecimiento sin causa y que ante tal situación su representada había procedido a notificar a dicha administradora, por intermedio del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, de lo ilegal ante tal situación, y que sin embargo la referida administradora, no había desistido de dicha actitud arbitraria e había insistido en que su representada adeudaba la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.501.374,13), por concepto de supuestas cuotas insolutas, más la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 168.153,90), por concepto de una supuesta cobranza extrajudicial, según misiva de fecha cuatro (04) de julio de dos mil quince (2015), enviada vía email sin firmar a la oficina de la co-propietaria, hoy demandante.
Que consignaba noventa y nueve (99) recibos en original, los cuales habían sido emitidos en su oportunidad por la referida administradora, y llevaba la coletilla indicando que la fecha de vencimiento de los recibos era el día veinticinco (25) de cada mes y que su atraso en el pago daría lugar al cobro de intereses de mora y gastos de cobranzas, y que las cartas de cobranza y legal generaban un recargo de UNA UNIDAD TRIBUTARIA (1 U.T.), que la cancelación de dicho recibo no significaba la cancelación de los anteriores, que toda recarga realizada en dirección distinta al inmueble tendría un recargo adicional, así como todo cheque devuelto tendría un recargo de UNA UNIDAD TRIBUTARIA (1 U.T.), y que los depósitos o transferencias no serían cargados hasta tanto no fueren reportados.
Manifestó que la administradora no sólo pretendía un cobro condominial ilegítimo contraviniendo la Ley de Propiedad Horizontal, el documento original de condominio y sus respectivas aclaratorias, sino que a su vez intentaba cobrar en cada planilla indebidamente, los costos por cobranza extrajudicial, tales como cartas, comunicaciones, etc., con penalidades establecidas en base a unidades tributarias, cuando esa facultad era competencia de los entes Estadales, Nacionales y Municipales, adicional a lo anterior cada planilla en comento estaban cargadas de cobros ilegales sobre intereses más allá del porcentaje fijado en el Código Civil, incurriendo en el delito de latrocinio, por lo que nacía la necesidad de decretar la nulidad de todos los recibos de condominios objeto de la acción instaurado.
Que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal publicada en la Gaceta Oficial Nº 3.241 Extraordinario del dieciocho (18) de agosto de mil novecientos ochenta y tres (1983) establecía que a cada apartamento, se le atribuiría una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, y dicha cuota serviría de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarían la cuota atribuida, que sólo podría variar por acuerdo unánime.
Finalmente arguyó que demandaba a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal, en lo siguiente:
“…PRIMERO: Que se declarara expresamente la nulidad absoluta de todos y cada una de los recibos y/0 planillas de condominios facturadas en forma ilegal por la demandada sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas (PT), del edificio Torre D&D, situada en la avenida Orinoco de la Urbanización las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda que comprenden los meses de mayo 2007, hasta el mes de junio del 2015, ambos inclusive por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 1.501.374,13).
SEGUNDO: Que como consecuencia de lo anterior se le ordene a la parte demandada el recalculo de la alícuota de las planillas de condominio comprendidas a los meses de Mayo del año 2007 hasta el mes de Junio del 2015, ambos inclusive, sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas cuatro (PT), del edificio Torre D&D, situada en la avenida Orinoco de la Urbanización las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTESIMAS por ciento (0,99%), tal como lo establece la cláusula relativa a la planta nivel oficinas 4 (PT), del documento de aclaratoria del condominio el cual fue debidamente registrado por ente la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Baruta, en fecha 17 de Mayo del 2002, el cual quedó registrado bajo el No (47), tomo (11), del protocolo Primero del edificio denominado “TORRE D&D”, para evitar así un enriquecimiento sin causa en perjuicio de mi representada.
TERCERO: En pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de esta acción…”

Fundamentó su acción en el artículo 1.184 del Código Civil y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y la estimó en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00).
Por otro lado, se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, señaló lo siguiente:
Que solicitaban se declarara la improcedencia de la acción ejercida por el accionante ya que no era idónea y conducente para obtener la nulidad solicitada en la demanda.
Arguyó que la parte actora había señalado en su escrito libelar, que la ADMINISTRADORA JFG, C.A había facturado la alícuota equivalente al NUEVE PUNTO CUATRO POR CIENTO (9,4%), siendo lo realmente correcto NUEVE COMA CERO CUATRO POR CIENTO (9,04%), por el uso de las áreas comunes y demás obligaciones que recaían sobre dicha oficina.
Que la accionante había señalado que demandaba por acción de nulidad para que su mandante conviniera o en su defecto fuera condenado por el Tribunal; y, que en el petitorio había señalado que fuese declarado la nulidad absoluta de todas y cada una de los recibos y/o planillas condominiales facturadas de forma ilegal.
Que en la asamblea de condominio Nº 001 del Edificio “TORRE D&D”, celebrada en fecha ocho (08) de diciembre del año dos mil tres (2003), se había adoptado la decisión de redistribuir los porcentajes atribuidos a los inmuebles PT-C y PA-O4 de dicho edificio, en proporción a sus áreas físicas reales, estableciéndose que específicamente el inmueble PT-C pagaría por concepto de condominio el equivalente al 9,04%.
Manifestó que los cobros facturados habían sido consecuencia de la ejecución de los acuerdos tomados en la mencionada Asamblea en cuya oportunidad se había adoptado la decisión de redistribuir los porcentajes de condominios.
Que la actora había utilizado la acción de nulidad como subterfugio para enervar los efectos jurídicos de los acuerdos tomados en la citada Asamblea, en virtud de no haber ejercido oportunamente los recursos previstos en la Ley para impugnar.
Que conforme a dicha disposición legal, la vía idónea era el ejercicio del recurso de impugnación previsto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal la cual había caducado en virtud de no haberse interpuesto dentro de los lapsos establecidos.
Indicó que la demandante había ratificado voluntariamente la obligación porque no había ejercido oportunamente los recursos previstos para impugnar los acuerdos y porque había pagado los recibos de condominios anteriores correspondientes a los meses comprendidos desde el mes de enero de dos mil cuatro (2004), es decir, el primer mes siguiente a la asamblea celebrada ut supra, con lo cual había ratificado voluntariamente su obligación, que ahora aducía ser nula e ilegal, lo que producía la renuncia a los medios y excepciones que podía ejercer, ya que la ley admitía acción de nulidad conforme al artículo 1.351 del Código Civil, lo cual hacía evidente que la acción de nulidad contenida en la demanda resultara improcedente y así solicitaba fuese declarado.
Que en cuanto a la legalidad de los cobros facturados a la demandante equivalente al NUEVE COMA CERO CUATRO POR CIENTO (9,04%) de los gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas cuatro (PT) del edificio Torre D&D, desde el mes de mayo de dos mil siete (2007) hasta el mes de junio del dos mil quince (2015), ambos inclusive, eran absolutamente legales, en virtud de haberse celebrado en fecha ocho (8) de diciembre del año dos mil tres (2003) la asamblea de condominio donde se había dejado constancia de la presencia de un número de propietarios que representaban un porcentaje de condominio equivalente al 64,92%, verificándose el quórum suficiente de acuerdo a lo establecido en el documento de condominio del Edificio TORRE D&D.
Adujo, que la mencionada asamblea había sido presidida por el que hoy actuaba como representante de la demandante en este juicio, Arquitecto ciudadano JACK DORNBUSCH, el cual había presentado un cuadro de propuesta con la finalidad de modificar internamente los porcentajes del condominio a partir del primero (1) de enero de dos mil cuatro (2004).
Que como consecuencia de que los inmuebles PT-C y PA-04 poseían un área mayor, se les debía aplicar un porcentaje de condominio mayor, acordándose y aprobándose su redistribución de los porcentajes de dichos inmuebles en proporción a sus áreas físicas reales.
Manifestó que el propio representante de la hoy accionante Arquitecto ciudadano JACK DORNBUSCH, quien había presidido para aquel entonces dichas asambleas, había sido quien realizó la proposición que dio causa y motivó los cobros facturados a su representada, en virtud del uso exclusivo del área de la terraza que tenía atribuido el inmueble de su propiedad.
Que como podría ahora dicho representante de la demandante, invocar en juicio la nulidad de los montos facturados equivalentes al NUEVE COMA CERO CUATRO POR CIENTO (9,04%) de los gastos comunes y no comunes de la oficina que le pertenece distinguida con las siglas PT-C, por lo que los montos facturados, equivalentes al NUEVE COMA CERO CUATRO POR CIENTO (9,04%) de los gatos comunes y no comunes eran legalmente procedentes con fundamento a lo dispuesto en los artículos 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Indicó que la actora se había obligado voluntariamente a pagar un porcentaje de condominio equivalente al NUEVE COMA CERO CUATRO POR CIENTO (9,04%) de acuerdo a la proposición realizada expresamente por el propio representante de la demandante Arquitecto JACK DORNBUSCH.
Que no era cierto ni admisible, el alegato de la actora respecto a que le haya sido imposible desarrollar la citada terraza por una diversidad de problemas, ya que en la asamblea celebrada en fecha nueve (09) de octubre de dos mil seis (2006) se había ratificado lo aprobado en la asamblea del día ocho (08) de diciembre de dos mil tres (2003), solicitando la permisología de ingeniería, por lo que si la actora no había gestionado ni había obtenido la permisología respectiva de las autoridades competentes, ello no era imputable a la demandante ni a la comunidad de propietarios, siendo improcedente tal alegato para fundamentar la nulidad accionada.
Citó el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el entendido que los propietarios beneficiados por el uso exclusivo de determinadas área comunes debían asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones.
Que de conformidad con lo establecido en la disposición contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil rechazaban e impugnaban por exagerada la estimación de la cuantía realizada por la actora de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 3.000.000,00), toda vez que excedía con creces, el monto de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (BS. 1.501.374,13) que, eventualmente debería considerarse como la cuantía de la acción.
Arguyó que impugnaban la copia fotostática de la misiva de fecha cuatro (04) de julio de dos mil catorce (2014), relativa a la supuesta cobranza de la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 168.153,90) así como la relación de cobros sin firmar acompañadas al escrito libelar, por carecer de valor probatorio y solicitó fuese condenada en costas su contraparte.
IV
DE LOS ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA
Observa este Tribunal, que los apoderados judiciales de la parte demandada ADMINISTRADORA JFG, C.A., abogados CARLOS BRENDER y ROSA FEDERICO DEL NEGRO, presentaron escrito de informes ante esta Alzada, a través del cual señalaron lo siguiente:
Inicialmente realizaron un resumen del proceso, una breve síntesis de la controversia de lo alegado por la actora en su escrito libelar, de la contestación de la demanda y de lo decidido por el Juzgado de la causa en el fallo recurrido.
Realizó alegatos referidos a la impugnación de la cuantía los cuales serán analizados más adelante en el cuerpo de este fallo.
Igualmente señaló que era improcedente la acción de nulidad contenida en la demanda referida a la nulidad de todas y cada uno de los recibos y/o planillas condominiales facturados por la ADMINISTRADORA JFG, C.A, a la empresa INVERSIONES PTC, C.A, sobre las obligaciones, gastos comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas cuatro (PT) del Edificio TORRE D&D, comprendidas desde el mes de mayo de dos mil siete (2007) hasta el mes de junio del dos mil quince (2015),ambos inclusive, por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.501.374,13).
Manifestó que tal y como lo había reconocido la representación judicial de la parte demandante en el libelo los cobros facturados por su representada ADMINISTRADORA JFG C.A., a la actora INVERSIONES PTC C.A, había sido consecuencia de la ejecución de los acuerdos tomados por la Asamblea de Condominio Nº 001 del edificio Torre D&D, celebrada en fecha ocho (8) de diciembre del año dos mil tres (2003).
Que la actora había utilizado la acción de nulidad como un subterfugio para enervar los efectos jurídicos de los acuerdos tomados en la referida asamblea, en virtud de no haber ejercido la apelante los recursos previstos en la ley para impugnar la misma de acuerdo a lo previsto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, hizo referencia a la Sentencia dictada en fecha seis (6) de febrero de dos mil cuatro (2004), por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, caso SERGIO TROYANO LANUZA contra el CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL USLAR, a los fines de demostrar que la actora debió haber impugnado los acuerdos tomado en dicha asamblea, y por no haberlos ejercido a los treinta (30) días siguientes de su celebración quedaba caducado.
Insistió que la presente acción de nulidad ejercida por la actora respecto a los cobros contenidos en las planillas de condominio debían considerarse improcedentes toda vez que el legislador no concedía ni consagraba tutela legal a la acción de nulidad pretendida.
Que el ciudadano JACK DORNBUSCH, había propuesto la modificación de los porcentajes de condominios, en virtud de la mayor área física real que poseían los inmuebles PT-C, resultando inaudito que el propio patrocinante de la modificación fuera quien ahora alegaba que la Asamblea no era válida, y el mismo había redistribuido los porcentajes atribuidos al inmueble, en proporción a sus áreas físicas y reales, estableciéndose específicamente que el inmueble PT-C pagaría por concepto de condominio el equivalente al 9,04% en virtud del uso exclusivo del área de la terraza que tenía atribuido dicho inmueble, lo cual se evidenciaba en el punto Nº 2 del orden del día denominado “Aceptación de Área Privadas reales y pago proporcional de cuotas mensuales de condominio”.
Manifestó que la anterior propuesta había sido aceptada y aprobada por un número de propietarios del citado edificio Torre D&D que representa un porcentaje de condominio equivalente al 64,92% todo lo cual dio causa y motivó los cobros efectuados a la demandante y que constaban en el legajo de recibos emitidos, y que con el acta de asamblea de fecha nueve (9) de octubre de dos mil seis (2006), había quedado enervado el alegato esgrimido por la actora referido a que le había sido imposible desarrollar la citada terraza por diferentes problemas, tanto con las Municipalidades como con varios propietarios que se oponían a la ampliación, ya que en dicha asamblea se había ratificado lo aprobado en fecha 08/12/2003, de modo que si no había tenido la permisología ello no era imputable a la demandada, siendo improcedente tal alegato para fundamentar la nulidad accionada.
Que según lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal los propietarios beneficiados por el uso exclusivo de determinadas áreas comunes debían asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento y que la actora había convalidado lo acordado en dicha asamblea, pues había pagado las cuotas de condominio causados con posterioridad a la celebración de dicha asamblea.
Indicó que el pago efectuado por la demandante de las cuotas de condominio causadas hasta el mes de abril de dos mil siete (2007), aunado al hecho que no había ejercido el recurso de impugnación previsto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, para objetar los acuerdos tomados, hacían concluir que dicha asamblea era válida y obligatoria para todos los propietarios en general y de la accionante en particular.
Que la actora había estado conforme con los acuerdos tomados en dicha asamblea y que ahora vista la imposibilidad de desarrollar una construcción en la terraza de uso exclusivo, pretendía modificar lo acordado, como que, si el resto de los demás propietarios tuviesen que correr con la consecuencia de tal situación, ya que existía un principio general del derecho conforme al cual nadie puede prevalerse de su propia torpeza.
Arguyó que el Tribunal de la causa había reconocido implícitamente que los recibos de condominio cuya nulidad demandaba la actora era consecuencia de los acuerdos tomados en la asamblea de condominio Nº 001 del edificio “Torre D&D” celebrada el día ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003), y también reconoció que para enervar los efectos de los acuerdos debió interponer el recurso de impugnación previstos en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo el A-Quo, había incurrido en una evidente incongruencia positiva pues había extendido su decisión más allá de los límites del problema judicial sometido a su consideración.
Que el A-Quo extendió su decisión más allá de los límites del problema judicial sometido a su consideración al expresar que como quiera que la parte demandante “INVERSIONES PTC., C.A”., era propietaria de una oficina distinguida con el Número y letra PTC ubicada en la planta nivel oficinas 4 (PT) del edificio “TORRE D&D”, desde el dieciséis (16) de diciembre de dos mil cinco (2005), es decir dos (2) años después de la celebración de la asamblea de condominio Nº 001 del edificio TORRE D&D, por lo que, al no haber sido propietaria de la referida oficina al momento de la celebración de la asamblea, mal podría haber impugnado la misma, y que con dicho argumento, no solo había suplido a la demandante un alegato no opuesto por ella en su demanda, sino que además carecía de asidero jurídico, en virtud de lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad horizontal, norma que indicaba la obligación que tiene un propietario de un apartamento o local, aún respecto a los gastos causados antes de haberlo adquirido.
Indicó que la demandante INVERSIONES PTC., C.A”, se había constituido como empresa en fecha cuatro (4) de marzo de dos mil cuatro (2004), es decir tres (3) meses después de la celebración de la mencionada asamblea y que se llegaría a una absurda conclusión al indicar que sería imposible la aplicación de la norma contenida en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual establecía un término fatal de caducidad de treinta (30) días para impugnar los acuerdos tomados por los propietarios en asamblea.
Que el fallo apelado estaba afectado de inmotivación por ausencia absoluta de los motivos de derecho que debían sustentarlo y transcribió una breve cita de una Jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual hacía referencia de los requisitos formales que debía tener una sentencia de conformidad con el artículo 243 del ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, referido a la motivación del fallo, necesario a los fines de ejercer el control sobre la legalidad del mismo.
Insistió que la parte demandante había convalidado lo acordado en dicha asamblea de condominio Nº 001 del edificio “TORRE D&D, mediante el pago voluntario realizado en las cuotas de condominio causadas desde la fecha de adquisición del citado inmueble hasta el mes de abril de dos mil siete (2007), con lo cual había ratificado voluntariamente la obligación que ahora aducía de nulidad e ilegal, lo cual producía la renuncia a los medios y a las excepciones que podían oponerse a tal obligación contra la cual la Ley admitía la acción de nulidad de conformidad con el artículo 1.351 del Código Civil y que al haberlo señalado la actora que se le reclamaba el pago de las cuotas desde el mes de mayo de dos mil siete (2007) hasta el mes de junio de dos mil quince (2015), ambas inclusive, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.296 del Código Civil se presumían pagadas las anteriores.
Que la Ley de Propiedad Horizontal y los propietarios podían reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales correspondía pagar únicamente a un determinado propietario, tal y como sucedió en el presente caso, en el cual el representante legal de la actora ciudadano JACK DORNBUSCH, había hecho la proposición de redistribuir los porcentajes atribuidos a los inmuebles PA-04 YPT-C del edificio TORRE D&D en proporción a sus área físicas reales estableciéndose que el inmueble PT-C, pagaría por concepto de condominio el equivalente al 9,04%.
Arguyó que los recibos de condominio cuya nulidad demandaba en este juicio la actora eran la materialización de los acuerdos tomados por la mayoría de los condóminos, los cuales habían sido aceptados y convalidados voluntariamente por la demandante y que no podía ahora la accionante eludir su obligación, ya que de acuerdo a lo establecido en los artículos 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con los artículos 1.264 y 1.351 del Código Civil eran válidos y legales y así solicitaban fuese declarado.
Solicitó fuese declarado con lugar el recurso de apelación ejercido contra la sentencia dictada el día veintisiete (27) de junio de dos mil dieciséis (2016) por el A-Quo, la cual había declarado con lugar la acción de nulidad ejercida por INVERCIONES PTC, C.A contra su representada ADMINISTRADORA JFG, C.A., así como fuese condenado en costas su contraparte.
Por su lado, el apoderado judicial de la Parte demandante INVERSIONES PTC, C.A., abogado JESÚS ARTURO BRACHO en la oportunidad de presentar su escrito de informes, señaló lo siguiente:
Que había ejercido la Acción de Nulidad Absoluta contra todas y cada una de los recibos y/o planillas de condominios facturadas en forma ilegal por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG C.A., sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de una oficina propiedad de su representada distinguida con las sigla PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas cuatro (PT), del edificio denominado Torre D&D, situada en la Av. Orinoco de la Urbanización Las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda, planillas que comprendían los meses de mayo de dos mil siete (2007) hasta el mes de junio del dos mil quince(2015), ambos inclusive, por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.501.374,13), acción que había quedado admitida por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Indicó que en fecha veintitrés (23) de octubre de dos mil quince (2015), el Juzgado conocedor de la causa había dictado medida cautelar innominada, procediendo a suspender los efectos contenidos en los recibos y/o planillas de condominio, comprendidos desde el mes de mayo de dos mil siete (2007) hasta el mes de junio de dos mil quince (2015) que pretendía cobrar ilegalmente la accionada, a los fines de evitar un enriquecimiento sin causa en contra de la actora.
Que dicho inmueble tiene una terraza para su uso exclusivo, ubicada en el nivel techo máquinas con un área aproximada de CUATROCIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS (460,00 MTS2), para un porcentaje de condominio de cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%) sobre los bienes derechos y obligaciones del edificio TORRE D&D.
Adujó que dicha alícuota se había mantenido inalterable en la asignación del área de la terraza protocolizada ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fecha diecisiete (17) de mayo de dos mil dos (2002), quedando registrado bajo el Nº 47, Tomo 11 del Protocolo Primero., concluyéndose que a dicha oficina le correspondía cero enteros con noventa y nueve centésimas por ciento (0,99%) sobre los bienes derechos y obligaciones del edificio TORRE D&D.
Que aunque en la asamblea de propietarios celebrada en fecha ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003), se había acordado la reasignación de mayor áreas a determinadas oficinas, la adquirida por su representada pagaría en principio un porcentaje de condominio equivalente al nueve punto cuatro por ciento (9,04%), lo cual debía ser aprobado por el CIEN POR CIENTO (100%) de los copropietarios del referido edificio, para luego proceder a la modificación de los porcentajes de condominio tal como lo expresaba el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en la Gaceta Oficial Nº 3.241 Extraordinaria de fecha dieciocho (18) de agosto de mil novecientos ochenta y tres (1.983).
Precisó que en las asambleas celebradas en fechas ocho (8) y nueve (9) de diciembre de dos mil tres (2003) y dos mil seis (2006), respectivamente, se había logrado la aprobación requerida para la modificación de los porcentajes o alícuotas de condominio de la oficina en comento, manteniéndose en consecuencia incólume la alícuota original para la oficina propiedad de su representada correspondiente al porcentaje de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,99%) sobre los bienes derechos y obligaciones del edificio denominado TORRE D&D.
Que la parte demandada había emitido unos recibos de condominios calculados en base a una alícuota totalmente errada en contravención con la Ley de Propiedad Horizontal, el documento original de condominio y sus respectivas aclaratorias y a su vez pretendía cobrar por cada planilla indebidamente los costos por cobranza extrajudicial, tales como cartas misivas, comunicaciones etc., con penalidades establecidas en base a unidades tributarias cuando esa facultad solo era competencia de los entes estatales, nacionales o municipales, por lo que dichas planillas estarían infectadas de nulidad absoluta, aunado al cobro ilegal de intereses sobre intereses más allá del porcentaje fijado por el Código Civil, incurriendo en el delito de usura.
Alegó que en el acto de la contestación del fondo de la demanda no se había evidenciado la razón legal contractual por la cual la accionada, a pesar de haber realizado notificación extrajudicial evacuada a instancia del propietario en fecha diecinueve (19) de enero del dos mil quince (2015) por intermedio del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, insistiere en el cobro de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs 1.501.374,13) por concepto de supuestas cuotas insolutas de la citada oficina, más la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS Bs. 168.153,90) por una supuesta cobranza extrajudicial de acuerdo a misiva de fecha cuatro (4) de julio de dos mil quince (2015), enviada vía email sin firmar, la cual fue impugnada por la accionada, lo que debía entenderse en el descargo de su representada de pagar semejante cantidad por ese concepto.
Señaló que los seis (6) instrumentos públicos promovidos y evacuados no fueron desconocidos, impugnados ni tachados por la accionada, por lo que se tienen como fidedignos y adquieren el valor de un instrumento público a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y siguientes del Código Civil, salvo la comunicación impugnada por la demandada referente a la misiva de fecha cuatro (4) de julio de dos mil quince (2015), enviada vía email sin firmar en la oficina de la copropietaria.
Que la inspección judicial evacuada por la representación judicial de la parte demandada en fecha trece (13) de enero de dos mil dieciséis (2016), acerca del contenido de las asambleas de propietarios de fechas ocho (8) de diciembre del dos mil tres (2003) y nueve (9) de octubre del dos mil seis (2006), solo había servido para dejar claro que el porcentaje de asistencia a las mismas fue del sesenta y cuatro con noventa y tres por ciento (64,93%), no alcanzando la unanimidad, era decir el cien por ciento (100%) establecido en la ley para la reforma del documento del condominio.
Manifestó que el A-Quo, había dictado sentencia el día veintisiete (27) de junio de dos mil dieciséis (2016) de manera correcta en cuanto a derecho se refiere y que se evidenciaba diáfanamente que la recurrida había realizado una correcta interpretación y valoración acerca de las defensas invocadas por la demandada, cumpliendo con lo pautado en los artículos 12º y 243º ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, al resolver la controversia de manera exhaustiva, es decir de acuerdo con todo lo alegado y probado por las partes, dejando expresa constancia que la accionada no había probado nada que le favoreciera.
Que no hubo silencio parcial o absoluto en su apreciación que arrojaran la inmotivación del fallo recurrido por defecto de actividad del juzgador de instancia, así como no se observaba durante la sustanciación y tramitación del procedimiento judicial intentado violación a normas procesales de orden público, ya que la declaratoria con lugar de la presente acción era la reafirmación del documento de condominio original y sus reformas registradas del edificio denominado TORRE D&D, en base a las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Solicitó se declarara sin lugar el recurso de apelación intentado por la demandada ADMINISTRADORA JFG C.A., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado conocedor de la causa en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil dieciséis (2016) y confirmara en todas y cada una de sus partes dicha sentencia, y en pagar las costas y costos así como los honorarios profesionales causados por el ejercicio de la acción.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DEL RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA,
OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA
Se da inicio a estas actuaciones, como ya se dijo, con demanda por NULIDAD DE RECIBOS CONDOMINIALES, intentada por el abogado JESÚS ARTURO BRACHO en su carácter de apoderado judicial de LA sociedad mercantil INVERSIONES P.T.C C.A., contra el la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG C.A, todos suficientemente identificados en el texto de esta sentencia.
El apoderado judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, entre otros aspectos, señaló lo siguiente:
“…asimismo y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazamos e impugnamos como exagerado la estimación que, de la acción, hizo la parte demandante en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) y/o VEINTE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (20.000 U.T.), toda vez que ésta excede, con creses, el monto de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.501.374,13) que eventualmente, debería considerarse como la cuantía de la acción en virtud de lo señalado por la parte demandante en el numeral primero del petitorio del libelo ( como objeto de su pretensión)... ”
Sobre tal punto, el Juzgado de la causa en el fallo recurrido decidió lo siguiente:
“….- Punto Previo –
- De la Estimación de la Demanda –
Corresponde a este Juzgador hacer pronunciamiento respecto al rechazo de la estimación de la demanda. En el presente caso, la parte actora estimó su demanda en la cantidad de Tres Millones de Bolívares sin Céntimos (3.000.000,00). Al contestar la demanda, la parte demandada rechazó esa estimación de la manera siguiente:
“Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazamos e impugnamos, por exagerada, la estimación que, de la acción, hizo la parte demandante en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 3.000.000,00) y/o VEINTE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (20.000 U.T), toda vez que ésta excede, con creces, el monto de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.501.374,13) que, eventualmente, debería considerarse como la cuantía de la acción en virtud de lo señalado por la parte demandante en el numeral PRIMERO del petitorio del libelo (…).” (Sic)
Frente a ello, la parte demandante insistió en el valor atribuido a la estimación de la cuantía efectuada en el escrito libelar, y ratificó e insistió en el valor probatorio de las documentales anexadas al mismo, marcadas con las letras “I” y “K”.
Ahora bien, dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo que sigue:
“Cuando el valor de la cosa no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en el Capitulo Previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será esté quien resuelva al fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”
Norma de la que se infiere, que la estimación que el demandante debe hacer en el libelo de la demanda no ha de ser una estimación caprichosa, sino que para hacerla, deberá tomar en cuenta las circunstancias de la cosa, su productividad, su situación y estado, su naturaleza, los incrementos y mejoras que haya sufrido si fuere al caso que contribuyan a hacer una estimación justa y además el demandante deberá probar en el proceso todas esas circunstancias, a fin de que el Juez pueda considerar ajustada la verdad de dicha estimación.
Es así que estimado el valor de la demanda por parte del actor, la propia ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación cuando: La considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Esta facultad se justifica porque la inexacta estimación de la demanda por el actor pudiera perjudicar al demandado, bien por que hiciera caer la causa dentro de la competencia de un Juez que no le conviniese a sus intereses o ya porque pudiere afectarle en materia de costas con relación a la tasación de los honorarios de los apoderados de la parte contraria, o bien finalmente, en lo referente a la admisibilidad o inadmisibilidad de ciertas clases de pruebas.
En tal sentido, este Juzgado para decidir sobre el rechazo e impugnación de la cuantía planteada, hace suya la doctrina que al efecto sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2.000, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en la que se estableció:
“Acordado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada Supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil y para ello procederá la Sala a efectuar el análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento así:
C) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a ésta afirmación la sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que el demandado pueda contradecir la demanda pura y simplemente, por fuerza debe alegar el elemento exigido como lo es el reducido o exagerada de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto queda firme la estimación hecha por el actor...”.
Criterio que fue reiterado por la Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de Abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, recaída en el expediente N° 2000-1180, sentencia N° 00580, en la que se dejó sentado:
“En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerado.”
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en éste único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”
De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende, que el demandado debe inexorablemente en el supuesto de impugnar la cuantía estimada por el actor, alegar y probar ese hecho nuevo (insuficiencia o exageración de la cuantía), so pena de quedar firme la estimada en el libelo contentivo de la pretensión, sin que pueda posteriormente probar tal situación.
A tal efecto, y en vista a las consideraciones anteriores, se evidencia que la parte demandada, al momento de impugnar la estimación de la cuantía efectuada por la parte actora en su libelo de demanda, en modo alguno cumplió con su carga procesal de alegar y probar la insuficiencia o exageración de la cuantía estimada, limitándose únicamente a su impugnación sin adicionar algún otro elemento que permita dilucidar si se está ante una cuantía exigua o exagerada, por lo que la impugnación así efectuada se declara sin lugar, quedando en consecuencia como cuantía de la pretensión, la estimada en el libelo de demanda en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 3.000.000,00) y/o Veinte Mil (20.000) Unidades Tributarias. Así se decide….”

Observa este Sentenciador, que la parte demandada en la oportunidad de presentar el escrito de informe ante esta Alzada, en relación a lo decidido por el Juzgado de la causa en cuanto a la impugnación de la cuantía opuesta por su representada señaló lo siguiente:
Indicó que a través del recurso de apelación ejercido hacía valer la nulidad del fallo apelado de acuerdo a lo establecido en el artículo 244 eiusdem, en virtud de que el mismo no contenía decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pudiera absolverse de la instancia, conforme lo exige el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, por ser dicho fallo contradictorio e inmotivado, incurriendo en suposición falsa, lo cual acarreaba la nulidad de la sentencia, por ser de orden público.
Que los vicios contenidos en el fallo apelado que afectaban la nulidad del mismo eran la cuantía, la cual había impugnado en la contestación de la demanda, por considerarla exagerada, así como la copia fotostática de la misiva de fecha cuatro (4) de julio de dos mil catorce (2014) y la relación de cobros sin firmar acompañadas junto al escrito libelar.
Arguyó que no era cierta la afirmación realizada por el A-Quo en la sentencia recurrida, respecto que al momento de haber impugnado la cuantía realizada por la actora, en modo alguno hubiese cumplido con su carga procesal de probar la insuficiencia o exagerada de la cuantía, ya que no sólo la había impugnado sino que además había señaló que la cuantía de la acción debió haber sido la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.501.374,13), monto a que ascendían los recibos y/o planillas condominiales cuya nulidad reclamaba la parte actora, comprendidos desde el mes de mayo de dos mil siete (2007) hasta el mes de junio de dos mil quince (2015), ambos inclusive, por lo que había señalado una cuantía menor a la expresada por la actora en su escrito libelar, la cual además había probado.
Que el A-quo había incurrido en suposición falsa ya que en el fallo apelado se había establecido un hecho positivo y preciso que resultaba falso al no tener soporte en las pruebas cursantes en autos, atribuyéndole a las actas o instrumentos del expediente menciones que no contenía, ya que había dado por demostrado un hecho con una prueba cuya inexactitud resultaba de las actas procesales.
Manifestó que el fallo recurrido había sido contradictorio e inmotivado ya que por una parte había valorado los recaudos acompañados por la actora al libelo para fundamentar la estimación, pero luego al analizar las pruebas promovidas las había desechado.
Que la jurisprudencia había establecido de manera reiterada que uno de los requisitos formales de la sentencia lo preveía el artículo 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, referido a la motivación del fallo, necesario a los fines de ejercer el control sobre la legalidad del mismo; por lo que, era forzoso concluir que el fallo apelado era nulo conforme a lo establecido en los artículos 209, 243 (ordinales 4º, 5º y 6º) y 244 del mismo texto legal, lo cual iba ligado al orden público, solicitando así fuese declarado.
Ante ello, tenemos:
Aprecia este Tribunal que en el petitorio de la demanda, la demandante estimó su acción, en la siguiente cantidad:
“…1.- Estimo la presente acción en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) y/o Veinte Mil (20.000,U.T.) Unidades Tributarias…”
Como ya fue apuntado, la parte demandada rechazó dicha cuantía por exagerada en la oportunidad de la contestación de la demanda.
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente, lo siguiente:
“Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”.

Con respecto a la impugnación de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al referirse al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y a las diferentes hipótesis que pueden presentarse, dejó establecido, lo siguiente:

“…El vigente C.P.C., en su artículo 38, agrega un nuevo elemento al señalar que el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada…(…) conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual C.P.C…(…) en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, el debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor. d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenido en el propio libelo de la demanda…” (Negrillas y Subrayado de esta Alzada) (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 5 de agosto de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda. Sentencia No. 0276/ Reiterada en sentencia del 17 de febrero de 2000, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez. No. 012)

En igual sentido, se ha pronunciado la Sala Político Administrativa, también del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 0580 del 22 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, así:
“…la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio exagerada, alegando en este sentido que la indemnización solicitada se sustenta en una pérdida patrimonial traducida en el hecho de no haber percibido un precio anual en razón de la constitución de la servidumbre, lo cierto es que el argumento en cuestión forma parte de la resolución del fondo del asunto debatido, lo cual no puede ser analizado de manera apriorística con el solo objeto de estimar el valor de la demanda. Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hechos y de derechos improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada…considera esta Sala…, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada…”

En el presente caso, en atención a los criterios plasmados por nuestro Máximo Tribunal, en Salas Civil y Político Administrativa, considera este Sentenciador, que en los supuestos previstos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando el demandante estima la acción, en este caso concreto al demandado, corresponde, dentro de los límites del precepto citado, si así lo considera, impugnarla o rechazarla, por insuficiente o exagerada; y, por el otro, alegar y probar el hecho nuevo del cual se pueda deducir, que efectivamente ésta es, exagerada o insuficiente según sea el caso.
En este asunto concreto, este Tribunal observa, que el demandante como ya se dijo, estimó su demanda en la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), y si bien la parte demandada al momento de realizar la correspondiente impugnación señaló de manera precisa que la consideraba exagerada, estimando la misma en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.501.374,13), no es menos cierto que alegó un hecho nuevo que debía ser probado, por lo cual, a criterio de quien aquí decide, no habiendo la parte demandada demostrado a través de medio de prueba alguno la impugnación realizada debe tenerse como no hecha y queda firme la estimación de la demanda efectuada por la parte demandante, conforme a los criterios antes transcritos. Así se declara.
-VI-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Como ya fue mencionado en la parte narrativa de la presente decisión, conoce este Despacho en segundo grado de jurisdicción del presente procedimiento, en razón del recurso de apelación, planteado por el apoderado judicial de la demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado de la causa, el día veintisiete (27) de junio de dos mil dieciséis (2016), la cual declaró Con Lugar la demanda que por acción de nulidad intentara la sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A, contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A en los siguientes términos:
“…- Examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las promovió y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez, el Juez valorarlas aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia, que ciertamente, tal como afirma a la parte demandada, la ley establece lapsos para impugnar las Asambleas de Propietarios, y a tal efecto el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:
“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.” (Subrayado por este tribunal).
Una vez analizada la norma anterior podemos inferir, que el legislador establece un lapso de treinta (30) días para impugnar las decisiones tomadas en las Asambleas de Propietarios. Pero de un análisis de las pruebas aportadas se puede evidenciar que la parte demandante, sociedad mercantil INVERSIONES PT-C, C.A., es propietaria de una oficina distinguida con el número y letra PT-C ubicada en la planta nivel oficinas 4 (PT) del edificio “Torre D&D”, desde el 16 de diciembre de 2005, es decir, dos (02) años después de celebrada la Asamblea de Condominio No. 001 del Edificio “Torre D&D”, por lo que, al no haber sido propietaria de la referida oficina al momento de la celebración de la asamblea, mal podría haber impugnado la misma.
Incluso, podemos apreciar que la propietaria de la oficina PT-C al momento de la celebración de la mencionada asamblea era la PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., la cual era la propietaria de todo el edificio, y para el momento de la celebración de la Asamblea de marras era propietaria de doce (12) oficinas. Podemos resaltar además que la parte demandante, sociedad mercantil INVERSIONES PT-C, C.A., se constituyó como empresa en fecha 04 de marzo de 2004, es decir, tres (03) meses después de la celebración de la mencionada asamblea. Por lo que, la parte demandante al no haber sido propietaria de una oficina en la Torre D&D (antes Golden Tree), al momento de celebrarse la asamblea no pudo haber impugnado la misma. Así se decide.
En otro orden de ideas, observa este servidor que en el documento de compra venta de la oficina PT-C, celebrado entre Promotora Golden Tree, C.A., e INVERSIONES PTC, C.A., protocolizado en fecha 16 de diciembre de 2005, se estableció que a dicha oficina le correspondía un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Noventa y Nueve Centésimas por ciento (0,99%) sobre los bienes, derechos y obligaciones del edificio Torre D&D. Dicho contrato se celebró con posterioridad a la realización de la Asamblea de Condominio No. 001, la cual intentó cambiar los porcentajes de condominio de la Torre D&D, y en la cual se dejó constancia que la misma se realizó con la presencia de un número de propietarios que representaba un porcentaje de condominio equivalente al Sesenta y Cuatro Coma Noventa y Dos Por Ciento (64,92%) en contravención con el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece:
“A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”
La ley establece de forma expresa que para modificar la cuota atribuida a cada apartamento sólo podrá variarse por acuerdo unánime. Pero independientemente de lo acordado en dicha asamblea, se puede verificar que al momento de ser vendida dicha oficina a la actual propietaria – hoy demandante- se hizo con el antiguo porcentaje establecido en el documento de condominio y su aclaratoria, y no con el porcentaje de nueve coma cero cuatro por ciento (9,04%) acordado en la Asamblea de Condominio No. 001, celebrada en fecha 08 de diciembre de 2003.
Por lo tanto, aunque la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C. A., actúa como una simple mandataria de la Asamblea de Copropietarios, mal puede aplicar un porcentaje de condominio que no se refleja en el documento de compra venta de la oficina PT-C, realizado con posterioridad a la Asamblea de Condominio No. 001. Es decir, aunque la Asamblea de Condominio intentó modificar los porcentajes de alícuotas correspondientes, al parecer nunca se hicieron los trámites necesarios para que ese cambio se viera reflejado en el documento de condominio de la Torre D&D, y en consecuencia, los documentos de compra venta hechos con posterioridad a dicha asamblea conservan el porcentaje original de Cero coma Noventa y Nueve por Ciento (0,99%).
Ahora bien, en virtud de lo anteriormente expuesto, a INVERSIONES PT-C, C.A., sólo le es aplicable el porcentaje de Cero coma Noventa y Nueve por Ciento (0,99%), siendo este el reflejado en el documento de compra venta de la referida oficina, por lo que los recibos emitidos por la ADMINISTRADORA JFG, C.A., desde mayo de 2007 hasta junio de 2015 con la alícuota de Cero coma Cero Cuatro por ciento (9,04%), no le pueden ser aplicados a la parte actora. Por las consideraciones antes expuestas, quien aquí decide considera que la acción ejercida por el demandante respecto a la nulidad de los recibos de condominio correspondientes a los meses comprendidos desde mayo de 2007 hasta junio de 2015, ambos inclusive, que alcanzan la cantidad de Un Millón Quinientos Un Mil Trescientos Setenta y Cuatro Bolívares con Trece Céntimos (Bs. 1.501.374,13), debe declararse con lugar, y en consecuencia deberá efectuar la parte demandada el recálculo de la alícuota de las planillas condominiales correspondientes a los meses de mayo de 2007 hasta junio de 2015, ambos inclusive, sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, bajo el porcentaje de Cero Enteros con Noventa y Nueve por Ciento (0,99%). Así se decide.
- III –
- D I S P O S I T I V A –
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de Nulidad de Recibos Condominiales intentara la sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., ambas partes identificadas en esta sentencia, decide así:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de Nulidad de Recibos Condominiales intentara la sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, efectuar el recálculo de la alícuota de las planillas condominiales correspondientes a los meses de mayo de 2007 hasta junio de 2015, ambos inclusive, sobre las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las siglas PT-C, bajo el porcentaje de Cero Enteros con Noventa y Nueve por Ciento (0,99%).
TERCERO: Se ordena a la parte actora, una vez efectuado el recálculo de la alícuota de las planillas condominiales correspondientes a los meses de mayo de 2007 hasta junio de 2015, ambos inclusive, realizar el pago inmediato de los recibos de condominio objeto del recálculo ordenado.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Al haber sido dictada la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil…”


Ante ello el Tribunal Observa:
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandante reconviniente probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandante reconviniente.
Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.
A este respecto, en el presente caso, se aprecia que la parte actora a los fines de demostrar sus alegatos acompañó junto al escrito libelar los siguientes medios probatorios:
1.- Originales de 98 recibos de condominio emitidos por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES PTC C.A., correspondientes a los meses comprendidos desde mayo de dos mil siete (2007) hasta junio de dos mil quince (2015); a los efectos de demostrar la existencia de los documentos cuya nulidad se demanda.
Los referidos medios de pruebas son documento que aparece emanado de la parte demandada y por cuanto no fueron desconocidos, los mismos han quedados reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se les atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; de los mismos se desprende que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG C.A., emitió recibos de condominios a nombre de la hoy actora por gastos de condominio aplicando una alícuota de 9.04%, correspondientes al inmueble distinguido con las siglas P-TC , comprendidos desde mayo dos mil siete (2007) hasta junio dos mil quince (2015). Así se declara.
2.- Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES PT-C, C.A., protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil cinco (2005), anotado bajo el Nº 20, Tomo 28 del Protocolo Primero; a los efectos de demostrar su derecho de propiedad sobre el inmueble identificado en autos, el área aproximada de cincuenta metros cuadrados (50Mts2) que posee dicho inmueble y el porcentaje de condominio al cual tenía derecho.
Este Tribunal de Alzada le atribuye valor probatorio al medio de prueba antes descrito de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; al no haber sido tachado por la contraparte en su oportunidad legal, y lo considera demostrativo de que el ciudadano JACK DORNBUSCH, en su carácter de Presidente de la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., en nombre de su representada vendió pura y simple perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil INVERSIONES PT-C, C.A.,un inmueble integrado por una oficina distinguida con el Nº y letra PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas 4 (PT) del edificio “TORRE D&D”, ubicado en la Av. Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta Estado Miranda; que dicha oficina cuenta con un área aproximada de CINCUENTA METROS CUADRADOS (50,00 MTS), y posee una terraza de uso exclusivo para el condominio ubicada en el nivel techo y maquinas con un área aproximada de cuatrocientos sesenta metros cuadrados (460,00 Mts2); y, que la oficina le corresponde un porcentaje de condominio de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTESIMAS POR CIENTO (0,99%). Así se establece.
3.- Copia certificada de documento de condominio del edificio denominado “TORRE D&D, antes denominada GOLDEN TREE, Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta, Estado Miranda, en fecha nueve (9) de mayo de dos mil dos (2002), bajo el Nº 7, Tomo 10 del Protocolo Primero; a los efectos de demostrar que el porcentaje del condominio de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTESIMAS POR CIENTO (0,99%), que posee el inmueble identificado en autos se había mantenido inalterable desde la Protocolización de dicho documento.
Este Tribunal de Alzada le atribuye valor probatorio al medio de prueba antes descrito de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; al no haber sido tachado por la contraparte en su oportunidad legal, y lo considera demostrativo que el inmueble identificado en autos en el CAPITULO III DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. Artículo III.2 DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES PORCENTUALES en el Número 35 refleja que la oficina PT-C le corresponde un porcentaje de condominio de cero enteros con NOVENTA Y NUEVE CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,99%) sobre los bienes derechos y obligaciones del edificio. Así se decide.
4.- Copias certificadas de acta de aclaratoria de condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 30 de mayo de 2002, bajo el No. 3, Tomo 15, Protocolo Primero., con el objeto de demostrar el cambio de denominación del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble señalado en auto y de aclaratoria del documento de condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 17 de mayo de 2002, bajo el No. 47, Tomo 11, Protocolo Primero, a los efectos de demostrar que el nacimiento para el uso exclusivo de la oficina PT-C correspondiente a cuatrocientos metros cuadrados (400 MTS2), había tenido su origen a través de dicho documento y que se había mantenido el porcentaje de condominio de de cero enteros con NOVENTA Y NUEVE CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,99%).
Este Tribunal de Alzada le atribuye valor probatorio a los medios de pruebas antes descritos de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; al no haber sido tachado por la contraparte en su oportunidad legal, y lo considera demostrativo de que en fecha treinta (30) de mayo de dos mil dos (2002) a través de aclaratoria se cambio la denominación del edificio denominado Golden Tree Center” a “Torre D&D”; y que fueron realizadas algunas correcciones en el documento de condominio referidas a la descripción de las plantas, nivel semisótano, locales comerciales y específicamente en la oficina PT-C, donde se indicó que la misma tiene un área aproximada de cincuenta metros cuadrados (50,00MTS2), con una terraza de uso exclusivo ubicada en el nivel techo y maquinas con un área aproximada de cuatrocientos sesenta metros cuadrados (460,00 Mts2). Así se decide.
6.- Copia simple de Acta de Asamblea de Condominio Nº 001 del Edificio TORRE D&D, celebrada en fecha ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003), a los efectos de demostrar que el incremento del porcentaje de la alícuota de condominio había tenido su origen en la idea de que se desarrollara en el área denominada terraza una construcción liviana; copia simple de Acta de Asamblea de Condominio del Edificio TORRE D&D, celebrada en fecha nueve (9) de octubre de dos mil seis (2006), a los efectos de demostrar que había sido ratificado el permiso otorgado por asamblea de fecha ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003), a los propietarios de la oficina PT-C para que realizaran trabajos de construcción en el área de la terraza, cuyo uso exclusivo le correspondía.
Dichos medios de pruebas no fueron impugnados por la parte demandada en su oportunidad legal, por el contrario, los hizo valer en la contestación a la demanda y en el lapso probatorio, a los efectos de demostrar que el representante de la demandante había presidido dicha asamblea; había realizado la proposición de distribución de los porcentajes que el inmueble identificado en autos pagaría el equivalente al 9,04% por el uso exclusivo del área de la terraza y que la propuesta había sido aceptada por el 64,92%, lo cual motivaba a los cobros facturados a la demandante; promoviendo igualmente la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, Inspección Judicial hacer practicada en la oficina 2-A, piso 2 del edificio Torre Financiera calle Beethoven y Sorbona, urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda; en los libros de actas de asambleas de condominio del edificio TORRE D&D, para que se dejara constancia de la existencia de las asambleas promovidas; de la fecha en que fueron celebradas; de las persona que acudieron y de los puntos que se trataron.
En relación a la prueba de inspección Judicial, observa este Tribunal que la misma fue admitida y sustanciada por el Juzgado de la causa, llevándose a cabo, en fecha trece (13) de enero de dos mil dieciséis (2016), la cual se redujo a constatar los asientos contenidos en el libro de Actas de Asamblea de Condominio del Edificio “TORRE D&D”, el cual fue exhibido en original, por lo que este tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
A criterio de quien aquí decide con dicha Inspección ha quedado demostrado los siguientes hechos: a) Que la asamblea Nº 001 se encontraba asentada en el libro de actas de asamblea del edificio “TORRE D&D”, b) Que fue celebrada el día ocho (8) de diciembre de 2003, c) Que se dejó plasmado los nombres de las personas que asistieron a la aludida asamblea así como los inmuebles que representaban cada unas de ellas, d) Que el porcentaje que representó el quórum de la asamblea fue el equivalente al 64.92% del número de propietarios del mencionado edificio, e) Que posteriormente, en fecha nueve (9) de octubre de dos mil seis (2006) fue celebrada otra asamblea en la cual se había dejado constancia de la celebración realizada el día ocho (8) de diciembre de 2003, así como los acuerdos en ella tomados. Así se decide.
En cuanto a las pruebas documentales, este Tribunal observa que en la oportunidad de ser practicada la inspección el Tribunal confronta y certificó las mismas, razón por la cual se le concede valor probatorio en cuanto a los hechos que se refieren que en fecha ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003) se llevó a cabo asamblea de condominio del edificio “TORRE D&D” con la presencia del 64,92% de los copropietarios; que se discutió entre otros aspectos el porcentaje a pagar por los asistentes estableciéndose específicamente que la oficina PT-C como consecuencia de la mayor área que poseía se le debía aplicar un porcentaje de condominio en mayor proporción al señalado en la aclaratoria del documento de condominio quedando aprobado un porcentaje equivalente al 9,04%; y que en fecha nueve (9) de diciembre de dos mil seis (2006), se llevó a cabo asamblea de condominio del edificio “TORRE D&D”, donde se discutió entre otros aspectos la ratificación del permiso otorgado a los propietarios de la oficina PT-C, para que realizaran trabajos de construcción en el área de la terraza, aprobada en la asamblea de fecha ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003). Así se decide.
7.- Copia certificada de Inspección Extrajudicial practicada en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil quince (2015), por la Notaría Pública IV del Municipio Chacao del Estado Miranda, en la oficina PT-C, del edificio denominado “TORRE D&D”, ubicada en la Av. Orinoco, las Mercedes, Baruta Estado Miranda, a los efectos de demostrar que no había realizado la construcción del área techada con material liviano para acceder a la terraza y que la manera llegar a la misma era a través de unas escaleras verticales que tenía una compuerta cerrada al público.
Este Tribunal de Alzada, en lo que se refiere a esta inspección judicial, aún cuando fue practicada extra litem observa este Juzgador que la misma no fue impugnada por la parte demandada en su oportunidad legal, en razón de lo cual se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que existía un inmueble tipo oficina, en la dirección donde se practicó la inspección; que éste estaba conformado por una entrada, un área de seguridad interna una oficina general, una sala de conferencia, cocina, depósitos, baños, pasillo central, oficina general con baño y dos oficinas auxiliares; que el inmueble no tenía acceso a la terraza y que la entrada de la misma era mediante el pasillo de circulación interna; que el único acceso a la terraza de la torre era mediante escalera tipo vertical, la cual estaba protegida por una tapa metálica y ubicada a final del pasillo circular. Así se decide.
8.- Copia certificada de Notificación Extrajudicial Nº AP-31-S-2014-011195, solicitada por el abogado JESÚS ARTURO BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de INVERSIONES PTC, C.A., ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; a los fines de demostrar que había notificado a la demandada del hecho abusivo de facturación del condominio por el uso de áreas comunes.
Este Tribunal visto que dicho medio probatorio no fue impugnado por la contra parte en su oportunidad legal, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto al hecho de que se refiere que la demandada fue debidamente notificada en fecha diecinueve (19) de enero de dos mil quince (2015); que desde el dos mil siete (2007), le estaba haciendo cobrado por el inmueble identificado en autos un porcentaje condominial de NUEVE ENTEROS CON CERO CUATRO CÉNTIMOS POR CIENTO (9,04 %), en contravención con el porcentaje fijado en el documento de condominio; que la demandante se encontraba solvente en el pago del condominio de la oficina distinguida PT-C; y, que la notificación debería realizarse en la calle Alameda, final de la avenida Libertador, edificio Exa, piso 9, oficina 911, El Rosal, Municipio Chacao, en cualquiera de los integrante del escritorio. Así se decide.
9.- Copia de comunicación enviada en fecha cuatro (04) de julio de dos mil quince (2015), por la ciudadana MARÍA ALEJANDRA DÍAZ VILAGUT, abogada del Departamento Legal de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, dirigida a la sociedad mercantil INVERSIONES PT-C, C.A., adjunta a e-mail enviado por luisalazo3@gmail.com; a los efectos de demostrar que la demandada no había desistido de su actitud arbitraria insistiendo en que adeudaba la cantidad exorbitante de UN MILLÓN QUINIENTOS UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.501.374,13), por concepto de supuestas cuotas insolutas de la citada oficina, más la suma CIENTO SESENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 168.153,90), por concepto de supuesta cobranza extrajudicial; y, copia de relación de recibos del condominio del edificio Torre D&D, oficina PT-C; a los fines de demostrar que los mismos habían sido emitidos cobrando un porcentaje no correspondiente al inmueble identificado en autos.
Este Tribunal desecha dichos medios de prueba al tratarse de copias simples de documentos privados. Así se decide.
En el lapso probatorio, la parte actora promovió los siguientes medios de prueba:
a.- En los capítulos del I al VIII, promovió y opuso el contenido de los documentos consignados junto a su libelo de demanda; por cuanto dichos medios probatorios ya fueron valorados en el cuerpo de este fallo, este Tribunal, da por reproducida su valoración. Así se decide.
b.- La confesión de la parte demandada, expresada al folio doscientos cincuenta y ocho (258) del escrito de contestación a la demanda. A los efectos de demostrar que no era imputable a la demandada ni a la comunidad de propietarios el hecho de que la demandante no hubiese obtenido la permisología para construir la referida terraza.
A este respecto, se observa:
El artículo 1.401 del Código Civil, dispone: “La confesión hecha por la parte, o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.”
Según el jurista Sanojo al referirse a la confesión prevista en el artículo 1.400 del Código Civil, afirma: «la confesión es la declaración con que una de las partes reconoce por cierto el hecho alegado por el otro, en apoyo de su demanda o su excepción. Nótese que no se trata de la confesión que consta en un documento destinado a contenerla. Este documento constituye otra especie de prueba, la literal…La confesión de que aquí se trata es la que hace el deudor en una conversación o en presencia de los jueces o que se encuentra escrita en un acto que no se ha formado expresamente para contenerla como una carta» (V. III, Pág. 221)
Ahora bien, observa quien aquí sentencia, que en este asunto específico, la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda de fecha dos (2) de noviembre de dos mil quince (2015), que cursa a los folios doscientos cincuenta y ocho (258); concretamente, en la línea tres (3), señaló lo siguiente:”…de manera que si la propietaria de la Oficina PT-C no gestionó o no obtuvo la permisología de las Autoridades competentes, ello no es imputable a la demandante ni a la comunidad de copropietarios del edificio TORRE D&D…”.
En opinión de este sentenciador, no puede arrancársele una confesión a la parte demandada, de cada una de las afirmaciones de hecho efectuadas en su escrito de contestación a la demanda cuando categóricamente, como se desprende del texto parcialmente transcrito consta que dio contestación expresa al alegato de la parte actora en relación al hecho de que no había construido una nueva área techada con materiales livianos en la terraza por no haber logrado la permisología ante las autoridades competentes. Así se establece.-
Analizados los medios probatorios antes señalados, observa este sentenciador que la presente controversia se circunscribe a verificar la lícitud o no, respecto a la procedencia de la NULIDAD DE LOS RECIBOS CONDOMINIALES emitidos por la parte demandada ADMINISTRADORA JFG, C.A., planillas que comprenden los meses de mayo de dos mil siete (2007) hasta el mes de junio del dos mil quince (2015), ambos inclusive, y que de acuerdo a lo demandado por la actora fueron emitidos para su cobro con un porcentaje de condominio de 9,04%; porcentaje éste no correspondiente a las obligaciones, gastos comunes y no comunes de la oficina distinguida con las sigla PT-C, ubicada en la planta nivel oficinas cuatro (PT), del edificio denominado “TORRE D&D”, situada en la Av. Orinoco de la Urbanización Las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda, oficina ésta, que tiene una terraza de uso exclusivo, la cual conforme a lo señalado por la actora tiene en el documento de condominio y de propiedad un porcentaje de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTÉSIMAS POR CIENTO (0,99%).
Por su parte la demandada, al debatir los hechos controvertido señaló que la acción ejercida por la demandante era inapropiada por cuanto la retribución de los porcentajes había sido atribuidos a los inmuebles en proporción a sus áreas físicas reales, acuerdos éstos que se habían pactado en la celebración de una Asamblea de Co-propietarios llevada a cabo en fecha ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003), en la cual se había asentado que el ciudadano JACK DORNBUSCH, en su carácter de Director Principal de la sociedad mercantil PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., había realizado una propuesta respecto a la modificación de los porcentajes de condominios, en virtud de la mayor área física real que posee la oficina distinguida con las sigla PT-C, en proporción a sus áreas físicas y reales, y en la misma se había establecido que pagaría por concepto de condominio equivalente al NUEVE CON CERO CUATRO POR CIENTO (9,04%), la cual había sido ratificado en la asamblea celebrada en fecha nueve (9) de octubre de dos mil seis (2006), por lo que la actora debió ejercer oportunamente los recursos previsto en la ley para impugnar la asamblea conforme al artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En relación al alegato de la parte demandada ADMINISTRADORA JFG C.A., respecto a la improcedencia de la acción ejercida por la parte demandante INVERSIONES PTC, C.A., por no ser la acción intentada la vía idónea y conducente para obtener la nulidad de los recibos condominiales solicitada, ya que los cobros facturados habían sido consecuencia de la ejecución de los acuerdos tomado por la mencionada Asamblea de Condominio Nº 001 del edificio “TORRE D&D” celebrada en fecha ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003), en cuya oportunidad se había acordado la distribución del porcentaje de condominio de acuerdo a lo antes expresado, observa este Tribunal:
Señala el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo siguiente:
“…Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves…”

De la interpretación de la norma transcrita, se infiere que un solo propietario podrá impugnar ante el Juez competente los acuerdos tomados por la mayoría por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, el recurso deberá intentarlo en un lapso perentorio de treinta (30) posterior a la celebración de la asamblea que se desea impugnar, estableciendo igualmente que dicho medio no suspenderá la ejecución del acuerdo, salvo que el Juez discrecionalmente así lo apreciare.
Ante ello es menester traer a colación lo establecido en el artículo 8 de la ley de Propiedad Horizontal publicada en la Gaceta Oficial Nº 3.241 Extraordinario de fecha dieciocho (18) de agosto de mil novecientos ochenta y tres (1983), el cual dispone:
“…A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime… “Negrilla y Subrayado nuestro…”

Ahora bien, en el caso per se, observa este sentenciador que se puede constatar del documento de condominio en el capítulo VI ASAMBLEAS SU CARÁCTER, artículo VI.5 DE LAS DECISIONES Y SU APROBACIÓN, que el mismo establece lo siguiente: “ Todo acuerdo o decisión de la asamblea, deberá ser aprobado cualquiera que sea la forma u oportunidad de la convocatoria por un conjunto de propietarios que representen la mayoría absoluta de los porcentaje de condominio en ellas representados, salvo en los casos en que por este documento o por efecto de la Ley de Propiedad Horizontal sea requerido el voto unánime de los propietarios…”; de acuerdo con el contenido de lo anteriormente transcrito, en este caso especifico para que se diera la alteración de la cuota atribuida al inmueble identificado a los autos, es decir el incremento del porcentaje establecido inicialmente de acuerdo al documento de condominio era necesario la aprobación unánime de los propietarios.
En este sentido, se evidencia del acta de asamblea celebrada en fecha ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003), valorado por este Juzgado en el cuerpo de este fallo, donde se incremento el porcentaje del la oficina distinguida con la siglas PT-C, de 0.99 % a 9.04%, que en la misma se dejó constancia expresamente: “sumados los anteriores porcentajes se constató la presencia de un número de propietarios que representan un porcentaje de condominio equivalente al 64,92%...”; por lo que, considera quien aquí decide, al ser una exigencia el voto unánime de la ley de Propiedad Horizontal, para que se diera el cambio de la alícuota del porcentaje de condominio, y que de acuerdo al documento de condominio permite la aplicación de dicha ley cuando establece que salvo en los casos en que por este documento o por efecto de la Ley de Propiedad Horizontal sea requerido el voto unánime de los propietarios; siendo tal exigencia aplicada al caso de autos, es por lo que, al no haberse alcanzado el acuerdo unánime de los propietarios del edificio denominado “TORRE D&D”, para que se diera el incremento de la alícuota de condominio fijado en dicha asamblea, al inmueble identificado en autos, mal podría haber impugnado la parte demandante dicha asamblea, cuando la misma no obtuvo el quórum requerido para tales fines, en razón de ello, se declara improcedente el alegato de la parte demandada referido a la que la parte actora debió ejercer el recurso de impugnación contra dicha asamblea. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa se puede constatar del documento de condominio y su aclaratoria los cuales establecen prima facie, el régimen jurídico conforme al cual se debe desarrollar la convivencia de los condóminos del edificio, y a él que quedan sometidos quienes adquieran derechos de propiedad; así como del documento de propiedad de la oficina identificada con la siglas PT-C, propiedad de la demandante que el porcentaje atribuido a la misma es de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTESIMAS por ciento (0.99%); por lo que si bien es cierto, que se pudo constar en los autos que fue celebrada asamblea de propietarios en fecha ocho (8) de diciembre de dos mil tres (2003), del referido Edificio donde se realizó la propuesta del incremento del cobro de dicha oficina a un porcentaje de NUEVE PUNTO CUATRO POR CIENTO (9.04), el cual se encuentra reflejado en los Recibos de Condominios cuya nulidad se solicita; no es menos cierto, que tal como quedo establecido en el cuerpo de este fallo, dicho acuerdo no contó con la unanimidad requerida por la Ley, para tales fines, en razón de ello, al no encontrarse contemplado en el Documento de Condominio; ni en el de propiedad, un monto distinto al de CERO ENTEROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTESIMAS por ciento (0.99%); considera quien aquí decide, que dicho cobro de NUEVE PUNTO CUATRO POR CIENTO (9.04), reflejado en los recibidos de la parte demandante desde el mes de mayo de dos mil siete (2007) hasta el mes de junio de dos mil quince (2015), ambos inclusive, carecen de validez, al no estar estipulados en el documento de condominio; ni aprobados o autorizados en Asamblea de propietarios de forma unánime; lo cual lleva inexorablemente a la nulidad de los mismos. Así se decide.
En consecuencia, la demanda que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada con lugar; sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada. Así se establece.-
-V-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida el día veintinueve (29) de junio de dos mil dieciséis (2.016), por el abogado CARLOS BRENDER, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la Sentencia dictada en fecha veintisiete (27) de junio del dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO el fallo apelado en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE RECIBOS CONDOMINALES, intentara la sociedad mercantil INVERSIONES PTC, C.A., contra sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A. En consecuencia se declara la NULIDAD DE LOS RECIBOS CONDOMINIALES emitidos por la parte demandada ADMINISTRADORA JFG, C.A., correspondientes a los meses comprendidos desde mayo de 2007 hasta junio de 2015.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada del proceso al haber resultado totalmente vencida conforme con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.-
EL JUEZ,



JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA,

YAJAIRA BRUZUAL.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.,) se publicó y registro la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,

YAJAIRA BRUZUAL.
JPTD/yb.-
Exp., Nº AP71-R-2016-000807/14680.-



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