REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha catorce (14) de enero de mil novecientos noventa y uno (1991), bajo el Nº 41, Tomo 8 A-Sgdo.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos MARÍA ELENA ARENAS, MAIRY JASMÍN DÍAZ y JORGE LUIS OCHOA, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 26.518, 68.093 y 159.899, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de noviembre de mil novecientos noventa y siete (1997), bajo el Nº 16, Tomo 168-A-Qto.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MAXIMO FEBRES SISO, MARÍA LUISA PÉREZ MACHIN, VICKI MALAVE LIMBRUNNER, YSABEL CARRERA MACHADO, MARITZA PARRA GONZÁLEZ y EDGAR V. PEÑA COBOS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 33.335, 37.094, 27.531, 62.091, 83.855 y 18.722, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente Nº 14.740/ AP71-R-2016-001233.-
-II-
Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha cinco (05) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), por el abogado EDGAR V. PEÑA COBOS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión pronunciada en fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., contra la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A, C.A., anteriormente identificados.
Recibidos los autos por ante este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha veinte (20) de enero de dos mil diecisiete (2017), se fijó el vigésimo (20) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito; derecho este ejercido por ambas partes en fecha ocho (08) de marzo de dos mil diecisiete (2017); y, el día veinte (20) de marzo de dos mil diecisiete (2017), la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte.
Cumplidas las formalidades de Ley este Tribunal, pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
Los apoderados judiciales de la parte demandante, alegaron en su libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones:
Que su mandante era arrendadora en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado el día veinticinco (25) de junio de dos mil ocho (2008), y celebrado con la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., quien era la arrendataria, sobre un (1) inmueble para ser utilizado en la prestación de servicios médicos asistenciales, identificado con el nombre de “quinta Regina”, ubicada en la avenida Los Erasos, Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino del Municipio Libertador.
Alegaron que el referido inmueble tenía un área de terreno aproximada de trescientos cuarenta y ocho metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (348,90 m2); y, que sus linderos eran: Norte: Con parcela EC-13 de la urbanización, en veintidós metros (22 m); sur: Con parcela EC-12 de la urbanización, en veinticuatro con cincuenta y tres metros (24,53 m); este: Con parcela EC-11 de la urbanización, callejón de líneas eléctricas por el medio, en quince con dieciocho metros (15,18 m); y oeste: Con la avenida Los Erasos, que a su vez era su frente en quince metros (15 m).
Que en dicho contrato se había pactado como canon de arrendamiento para el primer año, la cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 6.325,00), los primeros tres (3) meses, y la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), por los últimos nueve (9) meses; que a partir del segundo año, el canon lo habían fijado las partes anualmente de mutuo acuerdo y atendiendo el índice de precios al consumidor que dictaba el Banco Central de Venezuela, y siendo el último canon de arrendamiento, la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), más el pago del impuesto correspondiente (IVA); y, que la duración del contrato había sido de tres (3) años fijos, contados a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011).
Señalaron que a la finalización del contrato de arrendamiento, el día quince (15) de junio de dos mil once (2011), la arrendataria estaba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo que había comenzado a correr la prórroga legal a la que tenía derecho la arrendataria conforme al literal “c” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia tenía más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, por lo que le había correspondido dos (2) años de prórroga legal que habían vencido el quince (15) de junio de dos mil trece (2013).
Que después del vencimiento de la prórroga legal la arrendataria se había quedado en el inmueble incumpliendo con la obligación de devolverlo a la arrendadora, era decir, el día quince (15) de junio de dos mil trece (2013), fecha en la cual había vencido la prórroga legal, habiendo disfrutado del mismo sin pagar el precio durante seis (6) meses comprendidos desde el quince (15) de junio de dos mil trece (2013), hasta el quince (15) de julio de dos mil trece (2013); desde el quince (15) de julio de dos mil trece (2013), hasta el quince (15) de agosto de dos mil trece (2013); desde el quince (15) de agosto de dos mil trece (2013), hasta el quince (15) de septiembre de dos mil trece (2013); desde el quince (15) de septiembre de dos mil trece (2013), hasta el quince (15) de octubre de dos mil trece (2013); desde el quince (15) de octubre de dos mil trece (2013), hasta el quince (15) de noviembre de dos mil trece (2013); y, desde el quince (15) de noviembre de dos mil trece (2013), hasta el quince (15) de diciembre de dos mil trece (2013).
Manifestaron que la arrendadora se encontraba imposibilitada de disponer del inmueble durante seis (6) meses, era decir, desde el quince (15) de junio de dos mil trece (2013), al quince (15) de diciembre de dos mil trece (2013), así como tampoco durante todo el tiempo que mediara hasta la definitiva devolución del inmueble a la arrendadora libre de personas y bienes, en perfecto estado de conservación y mantenimiento; a los efectos del cálculo de la indemnización por el uso del inmueble desde el vencimiento de la prórroga legal hasta la definitiva entrega del inmueble al arrendador.
Que habían presentado un cuadro de INPC dictado por el Banco Central de Venezuela durante el período de un (1) año inmediatamente anterior al vencimiento del contrato en junio de dos mil trece (2013), era decir, desde el mes de julio de dos mil doce (2012), hasta junio de dos mil trece (2013), en el cual habían establecido un total acumulado de treinta y cuatro por ciento (34%); de manera tal que a los VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25) de canon, se le habían incrementado OCHO MIL DOSCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 8.211,42), que representaba el treinta y cuatro por ciento (34%), lo cual totalizaba en TREINTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 32.362,67), mensuales, más el impuesto correspondiente del doce por ciento (12%), que era la indemnización que debía pagar el arrendatario por el uso del inmueble a partir del quince (15) de junio de dos mil trece (2013), y hasta la definitiva entrega del inmueble al arrendador libre de personas y de bienes.
Indicaron que según la cantidad mensual establecida, las cuotas mensuales del canon de arrendamiento habían quedado modificadas a la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 36.246,19), lo cual multiplicado por los seis (6) meses en los cuales, la arrendadora se había encontrado imposibilitada de disponer del inmueble sumaba la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 217.477,14).
Que por los motivos indicados acudía a demandar a la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., para que conviniera o en su defecto a ello, fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente:
“…1) En CUMPLIR con la entrega material del inmueble objeto del Contrato de arrendamiento y entregarlo a la arrendadora libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
2) En pagar DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs.217.477,14); por concepto de indemnización por el uso del inmueble y la imposibilidad del arrendador de disponer del mismo desde el 15 de JUNIO de 2013 al 15 de DICIEMBRE de 2013, calculados cada mes o período en TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bs.36.246,19), multiplicado por 6 meses más el pago del impuesto correspondiente (IVA), como lo describimos a continuación:
…omissis…”
Fundamentaron su demanda en los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1.594, 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil; y, la estimaron en la suma de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 217.477,14).
Por otro lado, se observa que los abogados MÁXIMO N. FEBRES SISO y EDGAR V. PEÑA COBOS, en representación de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda señalaron lo siguiente:
Primeramente opusieron como cuestión previa única la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o sólo cuando permitiera admitirla por determinadas causales que no fueran de las alegadas en la demanda; igualmente, impugnó como punto previo la estimación de la cuantía por insuficiente, argumentos éstos que serán analizados más adelante en el cuerpo de este fallo.
Al dar contestación al fondo de la demanda, arguyeron que honrando el deber que les imponía el artículo 170, ordinal 1º, del Código de Procedimiento Civil procedían a señalar los hechos que admitían como cierto, y los hechos que alegaban:
Que su patrocinada y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., habían celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil ocho (2008), por el inmueble denominado Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador, para ser utilizado por su representada en la prestación de servicios médicos asistenciales, y establecer sus oficinas administrativas.
Que el canon de arrendamiento de dicho contrato lo habían establecido las partes de la siguiente manera: 1) Que para el primer año de vigencia: a) Habían establecido la cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 6.325,00), por los primeros tres (3) meses del contrato, y b) Que para el resto del año, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000,00); y, 2) Que a partir del segundo año, ambas partes de común acuerdo, harían la revisión anual y acordarían de mutuo acuerdo el ajuste del canon de arrendamiento, si hubiere lugar a ello, atendiendo al Índice de Precios al Consumidor reportado por el Banco Central de Venezuela o del organismo que hiciera sus veces, para el rubro alquiler de viviendas.
Que el último canon acordado había sido de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), al cual se le sumaría la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 2.898,15), por concepto de IVA (12%); que sin embargo, habían precisado y alegado una vez más que su mandante, como agente especial de retenciones, estaba obligada hacer como en efecto había hecho, las siguientes retenciones: a) La cantidad de MIL DOSCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.207,56), correspondiente al cinco por ciento del Impuesto Sobre la Renta (5% ISLR), y b) La suma de DOS MIL CIENTO SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 2.173,61), correspondiente al setenta y cinco por ciento del Impuesto al Valor Agregado (75% IVA), que todo lo cual había arrojado por concepto de retenciones la suma de TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 3.381,18); y, que en consecuencia la cantidad neta que mensualmente pagaba su patrocinada a la demandante, como último canon acordado, había ascendido a la suma de VENITITRÉS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 23.668,23).
Que el señalado contrato de arrendamiento, acompañado por la demandante marcado “B”, había sido pactado por un plazo de tres (3) años fijos, contado a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011); y, que a la finalización del referido contrato de arrendamiento, en fecha quince (15) de junio de dos mil once (2011), su representada había estado solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
Que al vencimiento del contrato en fecha quince (15) de junio de dos mil once (2011), había comenzado a correr la prórroga legal a la cual tenía derecho su patrocinada, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, literal b, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga ésta de un (1) año y no de dos (2), como erróneamente había afirmado la demandante, ya que inicialmente el contrato de arrendamiento que los ocupaba, el cual la demandante había acompañado marcado “B”, tenía una duración de tres (3) años; y, que en consecuencia había reiterado que los contratos acompañados por la parte actora marcados “C” y “D” eran contratos distintos entre sí, al igual que eran distintos, individual y conjuntamente, con el contrato que los ocupaba, el cual la demandante había acompañado marcado “B”, ya que de una simple lectura de dichos contratos se evidenciaba que el bien objeto de arrendamiento en cada caso era distinto, aunque concernían o guardaban relación con la casa denominada Quinta Regina.
Señalaron que por lo tanto, los contratos aunque se relacionaban con la Quinta Regina no llegaban a ser iguales, ni mucho menos a confundirse, ya que no se habían contraído al mismo bien, ya que en un caso era la planta alta, en el otro, era la planta baja, y en el contrato que los ocupaba, transformado a tiempo indeterminado, era la casa completa.
Que luego de vencida la prórroga legal en fecha quince (15) de junio de dos mil doce (2012), su representada había continuado ocupando el inmueble, pero no incumpliendo con ello obligación alguna, sino en calidad de arrendataria a tiempo indeterminado, cumpliendo desde ese entonces hasta la fecha de interposición del presente escrito, sus obligaciones contractuales; y, que por lo tanto habían alegado nuevamente que la relación arrendaticia a que se contraía el contrato que la demandante había acompañado marcado “B”, se había transformado sobrevenidamente en un arrendamiento sin determinación de tiempo, desde el momento en que el arrendador, pese a la expiración de la prórroga legal en fecha quince (15) de junio de dos mil doce (2012), había consentido la permanencia de su patrocinada en el inmueble arrendado, recibiendo, como lo había reconocido, el pago del alquiler hasta el quince (15) de junio de dos mil trece (2013).
Alegaron que sin embargo, por lo que respectaba al mes siguiente, comprendido entre el quince (15) de junio, al quince (15) de julio de dos mil trece (2013), ambas fechas inclusive, así como por lo que había concernido a los meses sucesivos hasta la actualidad, a su representada no le había sido posible efectuar los pagos respectivos, ya que la arrendaticia se había negado a recibirlos y su representante, el ciudadano JOSÉ LUIS PÉREZ CAAMAÑO, había dejado de comunicarse.
Que por ello, en fecha nueve (09) de agosto de dos mil trece (2013), su patrocinada había solicitado ante la novísima Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial, Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, recién creada para ese momento, la apertura del procedimiento consignatorio respectivo, a objeto de consignar a favor de la arrendadora, hoy demandante, el canon de arrendamiento correspondiente a la mensualidad que iba desde el quince (15) de junio, al quince (15) de julio de dos mil trece (2013), y haber realizado, consecuentemente, las consignaciones correspondientes a los cánones subsiguientes; y, que en virtud de ello, se había abierto el expediente distinguido con el Nº 2013-0022, el cual le había permitido a su mandante consignar mensualmente el canon de arrendamiento y en consecuencia haber estado solvente con dicha obligación.
Indicaron que salvo por las puntuales afirmaciones fácticas anteriormente admitidas, rechazaban, negaban y contradecían las alegaciones de hecho contenidas en la demanda, al igual que los fundamentos de derecho en que la misma había pretendido apoyarse; y, que en especial, habían negado y rechazado categóricamente lo siguiente:
Que al vencimiento del contrato de arrendamiento hubiera comenzado a correr una prórroga legal de dos (2) años; que por lo tanto rechazaban que en ese caso resultara aplicable el literal “c” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que la prórroga legal hubiera vencido el quince (15) de junio de dos mil trece (2013); que su representada hubiera estado obligada a devolver el inmueble arrendado a la arrendadora el quince (15) de junio de dos mil trece (2013); que su mandante estuviera obligada, en la actualidad, a entregar el inmueble; y, que su mandante estuviera disfrutando el inmueble desde el quince (15) de junio de dos mil trece (2013), sin pagar el precio, por lo tanto rechazaban que durante meses o períodos indicados en la demanda y durante cualquier otro período su representada un hubiera pagado el precio.
Asimismo, que negaban y rechazaban categóricamente que la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), de canon de arrendamiento se le incrementaran OCHO MIL DOSCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 8.211,42), según el cuadro que la demandante había señalado de INPC dictado por el banco Central de Venezuela desde el mes de julio de dos mil doce (2012) a junio de dos mil trece (2013); y, que por lo tanto, negaban que su mandante estuviera obligada a pagar tales cantidades más la suma de TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 3.883,52), por concepto de IVA, como indemnización por el uso del inmueble a partir del quince (15) de junio de dos mil trece (2013).
Que su patrocinada adeudara o estuviera obligada a pagar cantidad alguna a la demandante por cánones de arrendamiento o por indemnización de daños y perjuicios o por cualquier otro concepto, que en consecuencia, rechazaban que su patrocinada adeudara a la demandante la suma de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 217.477,14), por concepto de indemnización por el uso del inmueble y la imposibilidad del arrendador de disponer del mismo desde el quince (15) de junio de dos mil trece (2013), al quince (15) de diciembre de dos mil trece (2013), calculados cada mes o período en TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 36.246,19), multiplicado por seis (6) meses más el pago del impuesto correspondiente (IVA), según el improcedente cálculo realizado en la demanda.
Que la duración de la relación arrendaticia hubiera sido de más de cinco (5) y menos de diez (10) años, por lo que habían rechazado que tal afirmación, indeterminada por demás, se demostrara en forma alguna de los contratos que la demandante había acompañado marcados “C” y “D”; y, que así mismo, habían rechazado que de los contratos que la demandante había acompañado marcados “C” y “D” y el contrato que en verdad los ocupaba, el cual había acompañado marcado “B”, pudiera deducirse relación arrendaticia alguna, con una duración de más de cinco (5) y menos de diez (10) años.
Que igualmente, habían negado que el contrato de arrendamiento que vinculaba a su mandante con la demandante, fuera en la actualidad, a tiempo indeterminado; que asimismo, negaban las imputaciones de incumplimiento contractual que el demandante dirigía en contra de su patrocinada, por no ser ciertas y carecer de todo asidero jurídico; y, que finalmente negaban, rechazaban y contradecían todos y cada uno de los conceptos que la accionante había reclamado en el petitorio de su demanda.
-IV-
ALEGATOS EN ALZADA
Los abogados MÁXIMO N. FEBRES SISO y EDGAR V. PEÑA COBOS, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD S.I.S.C.A, C.A., en la oportunidad de presentar su escrito de informes ante esta Alzada, alegaron lo siguiente:
Inicialmente realizaron una síntesis de todos los argumentos expresados en la sentencia recurrida, sometida al conocimiento de esta alzada; y, para finalizar alegaron los siguientes hechos y peticiones:
Alegaron que por otro lado, además de la denunciada incongruencia positiva, en ese particular la recurrida había cometido una gravísima infracción de fondo, ya que en franca desviación intelectual o desnaturalización del contenido de los contratos de arrendamiento que la demandante había acompañado marcados “B”, “C” y “D”, puesto que había establecido falsamente que la voluntad contractual había sido la de vincularse bajo un contrato a tiempo determinado, que se habría iniciado el trece (13) de junio de dos mil cinco (2005), con el primer contrato celebrado, y que, en ningún caso podía afirmarse que los contratos celebrados entre las partes eran contratos distintos, ya que, según su falaz razonamiento, los tres se concentraban y formaban un todo que era la mencionada quinta.
Que con esa clara desviación intelectual, la recurrida había desestimado el alegato de su mandante, según el cual, los contratos acompañados por la parte actora, marcados “C” y “D” eran contratos distintos entre sí, al igual que eran distintos, individual y conjuntamente, con el contrato que los ocupaba, el cual la demandante había acompañado marcado “B”; y, que no había reparado la recurrida en que, tal como lo había invocado su mandante, bastaba una simple lectura de todos los contratos para precisar que el bien que era objeto de arrendamiento en cada caso era distinto, aunque guardaran relación con la casa denominada “Quinta Regina”.
Asimismo, que por lo tanto, los contratos, aunque se habían relacionado con la Quinta Regina, no llegaban a ser iguales ni mucho menos a confundirse; que en efecto, por lo que concernía a los requisitos de existencia, cada uno tenía su propio y específico objeto, objetos estos que se habían contraído, de manera particular y diferenciada, a las obligaciones que arrendadora y arrendataria asumían respectivamente en cada contrato; y, que pues, la obligación del arrendador en cada contrato, de hacer gozar a la arrendataria una cosa durante cierto tiempo, no era la misma, como no era la misma la obligación que en cada contrato había asumido la arrendataria de pagar el canon al arrendador, ya que las cosas arrendadas no eran las mismas.
Que conforme a la cláusula primera el contrato de arrendamiento que la demandante había acompañado marcado “C”, tenía por objeto la planta alta de la casa Nº 17-03 denominada Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador, Caracas, el cual tenía una superficie aproximada de CIENTO NOVENTA METROS CUADRADOS (190 m2); y, que como se había podido apreciar, ahí se arrendaba la planta alta del inmueble.
Igualmente, que conforme a la cláusula primera, el contrato de arrendamiento que la demandante había acompañado marcado “D”, tenía por objeto la planta baja de la casa Nº 17-03 denominada Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador, Caracas, el cual tenía una superficie aproximada de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE METROS CON CINCUENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (287,58 m2); y, que como se había podido apreciar, ahí se arrendaba la planta baja del inmueble.
Que conforme a la cláusula primera el contrato de arrendamiento que la demandante había acompañado marcado “B”, tenía por objeto la casa denominada Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador, Caracas; y, que como se había podido apreciar, ahí se arrendaba la casa toda.
Expresaron que como se había podido apreciar, tratándose primero de dos contratos distintos “C” y “D”, que versaban, respectivamente, sobre partes diferenciadas, primero la planta alta y luego la planta baja, de un mismo inmueble, y luego, de un contrato que se había contraído a todo el inmueble, cuyas vigencias y cánones, entre otras cosas, eran también diferentes, tal como se había podido apreciar de su simple lectura, había sido claro que al confundir y tratar como una misma cosa, los primeros “C” y “D”, con el último “B”, había incurrido la juzgadora de la primera instancia en una típica falacia de composición, puesto que, falazmente había atribuido las propiedades de cada una de las partes, planta alta y planta baja, al todo al cual pertenecía la Quinta Regina.
Que así mismo, al haber confundido el último de los contratos, que era el que realmente interesaba para la presente causa, con los dos primeros, y tratarlos consecuentemente como una misma cosa, había incurrido, a su vez, en la falacia inversa a la primera, a saber, la falacia de división, puesto que, falazmente había atribuido las propiedades del todo a las partes; y, que esa confusión en que había incurrido la recurrida, evidenciaba un razonamiento inválido y por lo tanto ineficaz.
Indicaron que precisado lo anterior, invocaban una vez más que, con arreglo a lo dispuesto en la referida cláusula tercera del contrato que los ocupaba, una vez vencido el plazo de duración de tres (3) años, sin que las partes celebraran un nuevo contrato, su representada había hecho uso de la prórroga legal a que se contraía el artículo 38, literal “b”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era decir, de un (1) año, la cual había vencido el quince (15) de junio de dos mil doce (2012), inclusive.
Que por lo tanto, como quiera que vencida la prórroga legal el quince (15) de junio de dos mil doce (2012), su representada había continuado ocupando el inmueble arrendado y la arrendadora había continuado recibiendo el pago por concepto de canon de arrendamiento, hasta el quince (15) de junio de dos mil trece (2013), tal como lo reconocía la propia actora en el libelo de la demanda, y que lo había acreditado su mandante con las facturas incorporadas a los autos; y, que era evidente que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que existía entre su patrocinada y la demandante, se había extinguido a partir del vencimiento de la prórroga legal, surgiendo así entre ambas partes un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Asimismo, que en fuerza de las razones de hecho y de derecho explanadas en ese escrito, habían solicitado al Tribunal de alzada que declarara con lugar la apelación interpuesta por su representada, y en consecuencia, inadmisible o, en su defecto, sin lugar, la demanda que los ocupaba, con todos los pronunciamientos de Ley.
Asimismo, el abogado JORGE LUIS OCHOA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., presentó escrito de informes en el cual señaló lo siguiente:
Que su mandante, la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., había interpuesto demanda el veinte (20) de enero de dos mil catorce (2014), por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., quien era arrendataria de un inmueble para ser utilizado en la prestación de servicios médicos asistenciales, identificado con el nombre de “Quinta Regina”, y la cual le había correspondido conocer al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien había admitido la misma en fecha veintisiete (27) de enero de dos mil catorce (2014).
Alegó que en virtud de que no se había logrado la citación personal de la parte demandada, se había solicitado la citación por carteles, los cuales habían sido debidamente publicados y consignados en el Tribunal, dado que la parte demandada no había comparecido a darse por citada; que se le había nombrado defensora judicial para la continuación del procedimiento; y, que en fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil quince (2015), había comparecido el ciudadano MÁXIMO N. FEBRES SISO, consignando poder de la parte demandada y dándose por citado, y en fecha veintiuno (21) de octubre del año dos mil quince (2015), el apoderado judicial de la parte demandada había sustituido poder reservándose su ejercicio en el profesional del derecho EDGAR V. PEÑA COBOS.
Que en fecha veintiuno (21) de octubre del año dos mil quince (2015), la parte demandada había dado contestación a la demanda en los siguientes términos: Que en primer lugar, había alegado la cuestión previa de de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; que la demandada en ese punto entre otras cosas había señalado que a tenor de lo establecido en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios oponía formalmente la cuestión previa contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que con arreglo a lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios las demandas de desalojo de inmuebles arrendados a tiempo indeterminado solo eran admisibles cuando las mismas tuvieran como fundamento cualquiera de las causales taxativas enumeradas en su propio texto.
Señaló que habiendo fundamentado esa cuestión previa en que el contrato de arrendamiento autenticado en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil ocho (2008), que vinculaba a su representada con la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., originalmente había sido pactado a tiempo determinado con una duración de tres (3) años fijos contados a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011); y, que luego de su vencimiento y del vencimiento de la prórroga legal de un (1) año, en una convención arrendaticia sin determinación de tiempo, era decir había alegado el demandado que estaban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Que era importante resaltar sobre ese particular que el tercer y último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y cuyo cumplimiento se había demandado era a tiempo determinado y así se había mantenido con una duración de tres (3) años, pero que no era cierto que la relación contractual arrendaticia hubiera tenido una duración de tres (3) años; que estaba suficiente mente demostrado en autos que la duración de la relación contractual arrendaticia señalada en el libelo era de más de cinco (5) y menos de diez (10) años; que el arrendatario había ocupado el inmueble descrito de manera ininterrumpida, ya que esa relación se había iniciado con la firma de un primer contrato por planta alta de la casa denominada “Quinta Regina”, para ser utilizado en la prestación de servicios médicos asistenciales, con una duración de tres (3) años fijos contados a partir del quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), hasta el quince (15) de junio de dos mil ocho (2008).
Manifestó que posteriormente se había suscrito un segundo contrato de arrendamiento, el diecinueve (19) de julio de dos mil seis (2006), por la planta baja de la casa denominada “Quinta Regina”, para ser utilizado en la prestación de servicios médicos asistenciales, con una duración el contrato de dos (2) años fijos contados a partir del quince (15) de junio de dos mil seis (2006), hasta el quince (15) de junio de dos mil ocho (2008); y, que el veinticinco (25) de junio de dos mil ocho (2008), se había firmado el tercer y último contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito por la totalidad del inmueble, para ser utilizado en la prestación de servicios médicos asistenciales, identificado el inmueble con el nombre de “Quinta Regina”, con una duración el contrato de tres (3) años fijos contados a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011).
Que todo eso estaba suficientemente demostrado en los contratos que cursaban en el expediente que tenían pleno valor probatorio ya que no habían sido desconocidos por la parte demandada, donde se había demostrado que la relación contractual arrendaticia señalada en el libelo era de más de cinco (5) y menos de diez (10) años; y, que el arrendatario había ocupado el inmueble de manera ininterrumpida.
Invocó que adicionalmente su representada en fecha once (11) de marzo de dos mil once (2011), había procedido a dar notificación judicial a la parte demandada, la cual había sido evacuada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde su representada independientemente que la prórroga legal corría de pleno derecho para el arrendatario una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, mediante notificación judicial había manifestado su voluntad, antes del vencimiento contractual, que al vencimiento del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil ocho (2008), no se suscribiría nuevo contrato de arrendamiento, y que a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento en fecha quince (15) de junio de dos mil once (2011), y en razón del tiempo total de duración de la relación arrendaticia, comenzaría a correr la prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.
Que en la fase probatoria, la parte demandada había solicitado con arreglo a los principios de comunidad y adquisición de la prueba, y habían invocado y hecho valer el mérito probatorio que se desprendía a favor de sus patrocinados los documentos que cursaban en autos particularmente los siguientes: a)El contrato de arrendamiento que cursaba en autos y que la parte actora había acompañado marcado “B”, b) Los contratos de arrendamiento igualmente promovidos por la parte actora marcados “C” y “D”.
Igualmente, que había promovido y hecho valer las siguientes documentales: Facturas emitidas por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., correspondientes a los cánones de arrendamiento de la Quinta Regina, por los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil doce (2012), y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil trece (2013), a los fines de probar que después del vencimiento de la prórroga legal que la parte demandada había aducido que era de un (1) año, y no de dos (2) años, como lo establecía la Ley, había continuado ocupando el inmueble arrendado; y, que la arrendadora había continuado recibiendo el pago por concepto de canon de arrendamiento hasta el mes de junio de dos mil trece (2013).
Que lo cierto era que la prórroga legal había vencido el quince (15) de junio de dos mil trece (2013), de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, y que así se le había informado a la parte demandada mediante notificación judicial, tal como constaba en autos; que por lo tanto el contrato de arrendamiento había mantenido su condición de ser un contrato a tiempo determinado; y, que igualmente la parte demandada había promovido la prueba de informes a los fines de que la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCA) del Circuito Judicial Civil, Mercantil, y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas.
Indicó que en cuanto a las pruebas de la parte actora, habían hecho valer documentos constituidos por tres (3) contratos de arrendamientos marcados “B”, “C” y “D”, los cuales tenían por objeto demostrar que la duración de la relación contractual arrendaticia señalada en el libelo era de más de cinco (5) y menos de diez (10) años que el arrendatario había ocupado el inmueble descrito de manera ininterrumpida; y, que dichos contratos habían sido celebrados entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., que era la arrendadora, en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado con la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., quien era la arrendataria, de un (1) inmueble para ser utilizado en la prestación de servicios médico asistenciales, identificado como la casa denominada Quinta Regina.
Que asimismo habían hecho valer documento constituido por el documento de propiedad del inmueble denominado Quinta Regina, marcado “F”, con el fin de demostrar que el señalado inmueble era propiedad de INVERSIONES CON DO FORNO, C.A., según documento registrado el nueve (09) de diciembre de mil novecientos ochenta y dos (1982), Nº 30, Protocolo 1º, del Tomo 35, de la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital.
Expresó, que asimismo había promovido y evacuado en original notificación judicial, evacuada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha once (11) de marzo de dos mil once (2011); y, que el objeto de ese elemento probatorio había sido demostrar que su representada independientemente que la prórroga legal corría de pleno derecho para el arrendatario una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente mediante notificación judicial, había manifestado su voluntad, antes del vencimiento contractual de que al vencimiento del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil ocho (2008), no se suscribiría nuevo contrato de arrendamiento, y que a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento en fecha quince (15) de junio de dos mil once (2011), y en razón del tiempo total de duración de la relación arrendaticia, comenzaría a correr la prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “c”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.
Que por último habían promovido y evacuado en originales los copiadores de las dos últimas facturas emitidas por su representada a la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., por el pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de dos mil trece (2013), y por los días de arrendamiento del mes de junio de dos mil trece (2013), identificadas con los números 0283 y 0284, respectivamente, de fechas dos (02) de mayo de dos mil trece (2013) y seis (06) de junio de dos mil trece (2013); y, que el objeto de ese elemento probatorio era demostrar que el último canon de arrendamiento de la casa denominada Quinta Regina, era la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), como podía verificarse en las mismas y como había sido reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
Argumentó que en fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil dieciséis (2016), el Tribunal de la causa había dictado sentencia definitiva, donde había declarado parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, había interpuesto su representada contra la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A.; que en consecuencia había declarado extinguida la relación arrendaticia existente entre las partes, condenando a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento denominado Quinta Regina; y, que asimismo había condenado a la parte demandada a cancelar la suma de a razón por mes de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), por cada mes transcurrido a partir del quince (15) de junio de dos mil trece (2013), hasta el quince (15) de diciembre de dos mil trece (2013), ambos inclusive como indemnización.
Que de la relación expuesta habían podido concluir que estaban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pero con una relación contractual arrendaticia de una duración de más de cinco (5) y menos de diez (10) años que el arrendatario había ocupado el inmueble descrito de manera ininterrumpida, la cual estaba debidamente demostrada a través de los tres (3) contratos de arrendamiento suscritos entre la parte demandada y su representada que cursaban en autos, y de donde se había demostrado que la prórroga legal que le correspondía al arrendatario era de dos (2) años y no de uno (1) como había pretendido hacer ver, tratando de confundir señalando que el contrato había pasado a ser indeterminado, cuestión ésta que rechazaban, negaban y contradecían por no ser cierta, no obstante a través de la notificación judicial se le había informado de manera expresa que una vez vencido el lapso del último de los contratos de arrendamiento, la prórroga legal era de dos (2) años; y, que por lo tanto la intención de su representada era que el contrato mantuviera su vigencia de determinado, y respetarle así al arrendatario, el lapso que por Ley le había correspondido.
Manifestó que por tanto, habían considerado que estaban en presencia de una apelación temeraria que solo buscaba perjudicar más a su representada, que se había visto privada de disponer del inmueble habiéndole causado daños y perjuicios durante todo ese tiempo, no obstante de obligarla a acudir a los Tribunales a los fines de hacer valer sus derechos; y, que finalmente habían solicitado que el escrito de informes fuera admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado sin lugar el recurso de apelación en la definitiva con las costas y demás pronunciamientos de Ley.
Por otro lado, el abogado JORGE LUIS OCHOA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada, en los siguientes términos:
Que era importante resaltar que la parte recurrente en su escrito de informes como parte fundamental había insistido en su errónea apreciación de que estaban en presencia de un contrato que había pasado de ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado, alegando que eso había ocurrido en virtud de que su representado había seguido ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal, que según su apreciación era de un (1) año y no de dos (2) como legalmente le había correspondido; y, que le había sido recibido el canon de arrendamiento por su representado después de vencida la prórroga legal, y que por tanto alegaba que la recurrida no debía admitir la acción propuesta.
Alegó que sobre ese punto era importante señalar, que la recurrente había confundido la duración del tercer y último contrato suscrito entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., y la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., el cual había sido pactado a tres (3) años desde el quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011), con la duración de la relación contractual arrendaticia entre las partes que se había iniciado con la firma de un primer contrato por planta alta de la casa denominada Quinta Regina, para ser utilizado en la prestación de servicios médico asistenciales, con una duración el contrato de tres (3) años fijos contados a partir del quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), hasta el quince (15) de junio de dos mil ocho (2008).
Que posteriormente se había suscrito un segundo contrato de arrendamiento el diecinueve (19) de julio de dos mil seis (2006), por la planta baja de la casa denominada Quinta Regina, para ser utilizada en la prestación de servicios médico asistenciales, con una duración el contrato de dos (2) años fijos contados a partir del quince (15) de junio de dos mil seis (2006), hasta el quince (15) de junio de dos mil ocho (2008); que cuyos contratos cursaban en autos y no fueron tachados ni desconocidos por el recurrente; y, que por lo tanto tenían pleno valor probatorio a los fines de demostrar la duración efectiva de la relación arrendaticia entre las partes y que así había sido debidamente valorado por la recurrida.
Expresó que sobre lo supra señalado habían considerado que la recurrida había actuado apegada a la legislación que regulaba la materia de acuerdo a las pruebas que cursaban en autos, y que eso no era más que una apelación temeraria que solo buscaba ganar tiempo en perjuicio de su patrocinado; que ya que todos esos hechos, estaban suficientemente demostrados en los contratos que cursaban en autos y que tenían pleno valor probatorio, ya que no habían sido desconocidos ni tachados por la parte demandada, donde había quedado probado que la relación contractual arrendaticia señalada en el libelo era más de cinco (5) y menos de diez (10) años en la cual, el arrendatario había ocupado el inmueble descrito de manera ininterrumpida, y que por lo tanto le había correspondido una prórroga legal de dos (2) años; y, que no era cierto que el contrato había pasado a ser indeterminado en el tiempo.
Que adicionalmente el recurrente había obviado que su representada faltando más de tres (3) meses para que finalizara el tercer (3º) y último contrato de arrendamiento, y empezara a correr la prórroga legal para el arrendatario, en fecha once (11) de marzo de dos mil once (2011), había procedido a notificar judicialmente a la parte demandada, la cual había sido evacuada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Señaló que donde su representada independientemente que la prórroga legal había corrido de pleno derecho para el arrendatario una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, mediante notificación judicial había manifestado su voluntad, antes del vencimiento contractual, que al vencimiento del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil ocho (2008), no se suscribiría nuevo contrato de arrendamiento, y que a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento en fecha quince (15) de junio de dos mil once (2011), y que en razón del tiempo total de duración de la relación arrendaticia, comenzaría a correr la prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente; y, que a pesar que la misma había sido debidamente promovida y que no había sido desconocida ni tachada por el recurrente, de ella se había desprendido que la intención de su patrocinado era mantener la relación arrendaticia a tiempo determinado y así había pedido fuera ratificado por esta alzada.
Que por lo antes expuesto rechazaban y negaban que la recurrida hubiera incurrido en la denunciada incongruencia positiva, señalada por el recurrente y ratificaban que estaban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pero con una relación contractual arrendaticia de una duración de cinco (5) y menos de diez (10) años que el arrendatario había ocupado el inmueble descrito de manera ininterrumpida; y, que por tanto consideraban que era una apelación que solo buscaba perjudicar más a su representada, que se había visto privada de disponer del inmueble causándole daños y perjuicios durante todo ese tiempo, no obstante de obligarla a acudir a los Tribunales a los fines de hacer valer sus derechos.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTOS PREVIOS
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; pasa a examinar los siguientes puntos previos:
-a-
PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR
LA ACCIÓN PROPUESTA
Observa este juzgador que la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda, alegó como cuestión previa la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo las siguientes premisas:
Que a tenor de lo previsto en el artículo 35 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, oponían formalmente, para que fuera resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la cuestión previa contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo que era, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permitiera admitirla por determinadas causales que no fueran de las alegadas en la demanda, ya que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las demandas de desalojo de inmuebles arrendados a tiempo indeterminado, sólo eran admisibles cuando las mismas tuvieran como fundamento las causales taxativas enumeradas en su propio texto; y, que sin embargo, la accionante no había apoyado su demanda en ninguna de estas causales, pese a que, estaban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Señalaron que el fundamento de la presente cuestión previa, radicaba en que el contrato de arrendamiento vinculaba a su demandante con la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., no obstante por haberse pactado originalmente como un contrato a tiempo determinado, específicamente con una duración de tres (3) años fijos, contados, según lo previsto en la cláusula Tercera; que desde el quince (15) de junio del año dos mil ocho (2008), se había convertido posteriormente, era decir, luego de su vencimiento y del vencimiento de la prórroga legal de un (1) año, en una convención arrendaticia sin determinación de tiempo; y, que por ello, habían estado en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como claramente se había desprendido de los propios alegatos de la parte actora, pese a las contradicciones que ésta igualmente había dejado ver en ese sentido en el libelo de la demanda.
Que había dicho la demandante al comienzo del libelo, lo siguiente: “…Siendo el último canon de arrendamiento, la cantidad de Bs. 24.151,25 más el pago del impuesto correspondiente (IVA); la duración del contrato de arrendamiento fue de 3 años fijos, contados a partir del 15 de junio de 2008 hasta el 15 de junio de 2011, todo esto, como consta en contrato de arrendamiento que anexamos marcado “B”…”; y, que luego la demandante había afirmado que: “…A la finalización del contrato de arrendamiento el 15-06-2011 la arrendataria estaba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo que comenzó a correr la prórroga legal a la que tiene derecho la arrendataria conforme al literal “c” del Art. 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia tenía más de 5 años y menos de 10 años, por lo que le correspondían dos (02) años de prórroga legal que vencieron el 15 de junio de 2013. Consignamos contratos de arrendamiento marcados “C” y “D” que demuestran la duración de la relación contractual arrendaticia de más de 5 y menos de 10 años sobre el inmueble descrito. Después del vencimiento de la prórroga legal la arrendataria se queda en el inmueble incumpliendo con la obligación de devolver el inmueble arrendado a la arrendadora el 15 de junio de 2013, fecha de vencimiento de la prórroga legal, disfrutando del mismo sin pagar el precio durante los siguientes meses o períodos: (…)…”
Asimismo, que finalmente en los alegatos a que se había contraído la petición de medidas cautelares, la demandante había expresado que: “…Existe la presunción del buen derecho FUMUS BONIS IURIS al consignar contratos de arrendamiento autenticados marcados “B”, “C” y “D”, de dónde se demuestra la obligación, la duración de la relación arrendaticia, el fin de la misma y la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendador al término del contrato de arrendamiento y de su prórroga legal, donde el último contrato celebrado se establece la duración de 3 años contados a partir del 15 de junio de 2008 hasta el 15 de junio de 2011, y relacionando estos contratos con los primeros se deduce la duración de la relación arrendaticia de más de 5 años y menos de 10 años…”
Que como se había podido apreciar, la propia demandante había afirmado que la duración del contrato de arrendamiento había sido de tres (3) años fijos, contados a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011), lo cual era absolutamente cierto; y, que por lo tanto, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, literal “b”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga legal era de un (1) año, y no de dos (2) como había afirmado erróneamente la demandante.
Manifestaron, que sin embargo, la demandante contradictoriamente, luego había expresado que la prórroga legal era de dos (2) años, conforme al literal “c” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia había tenido más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, lo cual, según su simple dicho, se demostraba con los contratos de arrendamiento que había consignado; y, que habían acotado que al final la demandante había alegado que la duración del contrato de arrendamiento había sido por tres (3) años fijos, contados a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011), por lo que no podía luego haber alegado, que la prórroga legal era de dos (2) años.
Asimismo, que había dicho la demandante que la relación arrendaticia tenía más de cinco (5) y menos de diez (10) años, pero salvo su primera afirmación según la cual el contrato había tenido una duración de tres (3) años, no había señalado cuál era la precisa duración de esta supuesta relación arrendaticia que tenía más de cinco (5) y menos de diez (10) años, ni desde cuándo había comenzado la misma; que luego no podía haber aspirado que el juzgador supliera ningún alegato fático en ese sentido, relacionado, como había pedido que lo hiciera, con el contrato que había anexado marcado “B”, el cual los ocupaba, con los contratos que había acompañado marcados “C” y “D”; y, que tal cosa no era lícita para el Juez al momento de juzgar, ya que de haberlo hecho además de violar el principio dispositivo, hubiera fulminado el deber de congruencia conforme al cual el Juez debía atenerse a lo alegado por las partes, sin que le estuviera dado suplir a favor de ninguna de ellas argumentos fáticos.
Arguyeron, que además, para mayor precisión, había invocado y alegado que los contratos acompañados por la parte actora marcados “C” y “D” eran contratos distintos entre sí, al igual que eran distintos, individuales y conjuntamente, con el contrato que los ocupaba, el cual la demandante había acompañado marcado “B”; y, que para corroborar, bastaba una simple lectura de todos los contratos para precisar que el bien que era objeto de arrendamiento en cada caso era distinto, aunque guardaban relación con la casa denominada “Quinta Regina”, por lo tanto, los contratos aunque estaban relacionados con la “Quinta Regina”, no llegaban a ser iguales ni mucho menos a confundirse.
Que conforme a la cláusula primera, del contrato de arrendamiento que la demandante había acompañado marcado “C”, había tenido por objeto la planta alta de la casa Nº 17-03 denominada “Quinta Regina”, el cual había tenido una superficie aproximada de CIENTO NOVENTA METROS CUADRADOS (190 Mts2); que conforme a la cláusula primera, del contrato de arrendamiento que la demandante había acompañado marcado “D”, había tenido por objeto la planta baja de la casa Nº 17-03 denominada “Quinta Regina”, el cual había tenido una superficie aproximada de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE METROS CON CINCUENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (287,58 Mts2); y, que en cambio conforme a la cláusula primera, del contrato de arrendamiento que la demandante había acompañado marcado “B”, el cual los ocupaba, había tenido por objeto la casa Nº 17-03 denominada “Quinta Regina”, habiéndose evidenciado que en el presente contrato, se había arrendado la casa completa.
Indicaron, que precisado lo anterior, habían alegado que con arreglo a lo dispuesto en la referida cláusula tercera del contrato que los ocupaba, una vez vencido el plazo de duración de tres (3) años, sin que las partes celebraran un nuevo contrato, su representada había hecho uso de la prórroga legal a que se contraía el artículo 38, literal “b”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era decir, de un (1) año, lo cual había vencido el quince (15) de junio de dos mil doce (2012), inclusive.
Que vencida la prórroga legal el quince (15) de junio de dos mil doce (2012), su representada había continuado ocupando el inmueble arrendado, y que la arrendadora había continuado recibiendo el pago por concepto de canon de arrendamiento hasta el quince (15) de junio de dos mil trece (2013), tal como lo había reconocido la propia actora en el libelo de la demanda; y, que por lo tanto, el arrendamiento a tiempo determinado que había existido entre su patrocinada y la demandante se había extinguido a partir del vencimiento de la prórroga legal, habiendo surgido así entre ambas partes un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Expresaron, que por lo que respectaba al mes siguiente, comprendido entre el quince (15) de junio, al quince (15) de julio de dos mil trece (2013), ambos inclusive, así como por lo que había concernido a los meses sucesivos hasta el veintiuno (21) de octubre de dos mil quince (2015), a su representada no le había sido posible efectuar el pago respectivo, ya que la arrendataria se había negado a recibirlo y su representante, el ciudadano JOSÉ LUIS PÉREZ CAAMAÑO, había dejado de comunicarse.
Que en razón de la expresada negativa y de que el representante de la demandante había dejado de comunicarse, en fecha nueve (09) de agosto de dos mil trece (2013), su patrocinada había solicitado ante la novísima Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial, Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, recién creada para ese momento, la apertura del procedimiento consignatorio respectivo, con el objeto de consignar a favor de la arrendadora, la hoy demandante, el canon de arrendamiento correspondiente a la mensualidad que iba desde el quince (15) de junio, al quince (15) de julio de dos mil trece (2013), y de realizar, consecuentemente, las consignaciones correspondientes a los cánones subsiguientes; y, que en virtud de ello, se había abierto el expediente distinguido con el Nº 203-0022, el cual le había permitido a su mandante, poder consignar mensualmente el canon de arrendamiento, y en consecuencia haber estado solvente con dicha obligación.
Que de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que los ocupaba, el canon se había fijado textualmente de la siguiente forma: “…El canon de arrendamiento de este contrato lo han convenido las partes de la siguiente manera: 1) Para el primer año de vigencia: a) La cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 6.325,00) por los primeros tres meses del contrato; b) El resto del año, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 10.000,00). 2) A partir del segundo año, ambas partes de común acuerdo, harán la revisión anual y acordarán de mutuo acuerdo el ajuste del canon de arrendamiento, si hubiere lugar a ello, atendiendo al Índice de Precios al Consumidor reportado por el Banco Central de Venezuela o del organismo quien haga sus veces, para el rubro alquiler de viviendas…”
Argumentaron que conforme a lo previsto en la referida cláusula cuarta de dicho contrato, el canon de arrendamiento había variado con el paso del tiempo, y que el último canon acordado había sido por la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UNO CON 25/100 BOLÍVARES (Bs. 24.151,25), tal como lo había expresado la parte actora en el libelo de demanda; y, que sin embargo, a dicho monto mensual se le sumaría la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO CON 15/100 BOLÍVARES (Bs. 2.898,15), por concepto de IVA (12%), y que su mandante, como agente especial de retenciones, le había hecho las siguientes retenciones: a) la cantidad de MIL DOSCIENTOS SIETE CON 56/100 BOLÍVARES (Bs. 1.207,56), correspondiente al cinco por ciento del Impuesto Sobre la Renta (5% ISLR); y, la suma de DOS MIL CIENTO SETENTA Y TRES CON 61/100 BOLÍVARES (Bs. 2.173,61), correspondiente al setenta y cinco por ciento del impuesto al Valor Agregado (75% IVA), todo lo cual había arrojado por concepto de retenciones la suma de TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UNO CON 18/100 BOLÍVARES (Bs. 3.381,18).
Que en consecuencia, la cantidad neta que mensualmente había pagado su patrocinada a la demandante, como último canon acordado, había ascendido a la suma de VEINTITRÉS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO CON 23/100 BOLÍVARES (Bs. 23.668,23); y, que por lo tanto, la suma que su mandante había consignado por el canon o la mensualidad comprendida entre el quince (15) de junio y el quince (15) de julio de dos mil trece (2013), así como las que había consignado por las mensualidades o cánones sucesivos, había sido de VEINTITRÉS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO CON 23/100 BOLÍVARES (Bs. 23.668,23).
Alegaron que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, literal “b”, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal era de un (1) año, cuando la relación arrendaticia hubiera tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años; y, que esa disposición era de orden público, por lo que no podía relajarse por voluntad de los particulares y mucho menos por voluntad unilateral del arrendador.
Que en este caso, la duración del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., acompañado por la demandante, marcado “B”, se había pactado en tres (3) años, tal como lo había reconocido la propia actora en el libelo de la demanda; y, que por lo tanto, al no haberse verificado la celebración de un nuevo contrato, había tenido lugar la prórroga legal correspondiente, era decir, de un (1) año, no de dos (2) años, como contradictoria y falazmente había pretendido hacer ver la parte actora en la demanda.
Señalaron que así las cosas, al no haberse verificado una prórroga convencional sino la prórroga legal de un (1) año, ya que las partes no habían celebrado un nuevo contrato; y, que al haberse agotado la prórroga legal correspondiente de un (1) año, el día quince (15) de junio de dos mil doce (2012), era evidente que luego de agotada la referida prórroga legal, el contrato originalmente pactado a tiempo fijo se había transformado en un contrato a tiempo indeterminado, ya que su mandante había continuado ocupando el inmueble arrendado, y el arrendador había continuado recibiendo de parte de aquella, tal como había quedado reconocido en el mismo libelo de la demanda, el pago de los cánones correspondientes.
Que en tal virtud, habiéndose demostrado que a partir del quince (15) de junio de dos mil doce (2012), luego de expirada la prórroga legal, la relación arrendaticia se había convertido en una convención sin determinación de tiempo o contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que les había sido forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato que había deducido el accionante, con el declarado propósito de que se condenara a su representada a desocupar y a entregarle el inmueble arrendado, resultaba inadmisible por mandato expreso del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma ésta que prohibía demandar el desalojo de inmuebles arrendados bajo contrato sin determinación de tiempo, por causales distintas a las previstas en dicho precepto.
Manifestaron que en consecuencia de que la demandante había perseguido a través de su acción de cumplimiento contractual, haber obtenido la entrega o restitución de un inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado; y, que visto que la referida demanda no aparecía fundada en ninguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto Ley en comentario, no cabía más opción que reconocer la inadmisibilidad manifiesta de la demanda incoada, razón por la cual habían solicitado al Tribunal tuviera a bien declarar procedente la cuestión previa opuesta, contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, inadmitiendo la demanda sin examen de su mérito.
Sobre tal defensa, el a quo, estableció en el fallo recurrido, lo siguiente:
“…DE LA CUESTION PREVIA:
Opuso igualmente la representación judicial del codemandado, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que sean de las alegadas en la demanda.”
El ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contiene dos disposiciones: la primera, se refiere a los casos en que la ley niega la acción, por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir, por ejemplo, el artículo 1.801 del Código Civil, que niega la acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta; y la segunda, alude a los casos en que la ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su admisión a algún requisito o condición que no se ha cumplido.
Es de hacer notar, que la representación judicial de la parte demandada aún cuando al oponer la cuestión previa bajo análisis, no señaló de forma expresa a cuál de los supuestos previstos en la norma se está refiriendo, a la prohibición absoluta de admitir la acción incoada o a la prohibición relativa, es decir, al segundo de los supuestos antes indicados, determina este Despacho que invoca el último de los citados, ya que hace referencia a que la acción de desalojo sólo puede incoarse por las causas señaladas en la norma especial, y que la actora no cumplió con tal requerimiento.
Dicho lo anterior, determina este Despacho del libelo de demanda, que la acción incoada es la de Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento; acción que conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código de Civil, resulta válido su ejercicio, vale decir, que la misma está expresamente autorizada por el ordenamiento. Aunado a ello, tratándose la acción derivada de una relación arrendaticia, al juicio en estudio, le resultan aplicables las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido al uso del inmueble, dentro de las cuales se plantea igualmente, no solo la acción en referencia sino el trámite de sustanciación a seguir.
De modo pues que el fundamento utilizado por la parte demandada para sustentar la cuestión previa contenida en el citado ordinal 11º, no se corresponde con la prohibición de admitir la acción, regulada en el ya mencionado artículo; y tratándose en el caso bajo estudio, de una acción de cumplimiento, ampliamente regulada en el ordenamiento jurídico, debe concluirse que la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resulta a todas luces improcedente en derecho, motivo por el cual se declara sin lugar y así se declara.
No debe pasar por alto este Tribunal, dejar sentado que una cosa es que la acción esté consagrada en el ordenamiento y por ende sea tutelada; y otra muy distinta, es que durante el trámite de la misma, se demuestre, fáctica y jurídicamente, su improcedencia en derecho. Establecimiento que se realiza, en virtud de que de los hechos en los cuales se fundamenta la cuestión previa en análisis, que lejos de corresponderse al fundamento válido procesal para sustentar la prohibición de ley, se circunscribe a un elemento defensivo que debe ser alegado y resuelto en fondo…”
Se observa, que la parte demandada, en la oportunidad de presentar escrito de informes ante esta Alzada, a los efectos de fundamentar su recurso de apelación, en relación a la cuestión previa alegada, precisó lo siguiente:
Que tal como se había podido apreciar claramente, todo el gravamen que la recurrida había causado a su mandante, al haber rechazado la cuestión previa, al haber desestimado la impugnación de la cuantía, y finalmente, al haber declarado parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, y consecuencialmente haber declarado la extinción del contrato y en consecuencia haber condenado a su patrocinada a la entrega del inmueble arrendado y al pago de una indemnización, se había contraído a la determinación de la naturaleza del contrato, esto era, de la relación sustancial controvertida; y, que por lo tanto, de la pretensión deducida, ya que todo lo resuelto descansaba erróneamente en que el contrato que vinculaba a las partes era a tiempo determinado y no, como había sostenido su representada, que era a tiempo indeterminado.
Argumentaron que con arreglo a lo preceptuado en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su representada había opuesto la cuestión previa contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, era decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permitía admitirla por determinadas causales que no fueran alegadas en la demanda, ya que en virtud de lo preceptuado en el artículo 34 del referido Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las demandas de desalojo de inmuebles arrendados a tiempo indeterminado, que era lo que en verdad existía y pretendía en la presente causa, sólo eran admisibles cuando las mismas tuvieran como fundamento cualquiera de las causales taxativas enumeradas en su propio texto; y, que sin embargo, la accionante no había apoyado su demanda en ninguna de estas causales, peses a que estaban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Que tal como se había indicado supra, la recurrida había despachado esa cuestión previa con los siguientes argumentos: a) Por haber considerado que lo deducido por la demandante era una acción de cumplimiento de un contrato de arrendamiento, que estaba expresamente autorizada por el ordenamiento jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil; y, b) Por haber estimado que los argumentos esgrimidos para sustentar dicha cuestión previa, eran alegatos que correspondían al fondo, dejando así su análisis para la cuestión de mérito.
Expresaron que sin embargo, no había reparado la recurrida en que conforme a la pacífica y reiterada doctrina, tanto de la Sala Constitucional como de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por cierto, citada por su representada y para nada analizada por la juzgadora de la primera instancia, no era suficiente, para la admisión de la demanda, que el actor afirme deducir una pretensión de cumplimiento de contrato, cuando lo que buscaba, tal como ocurre en nuestro caso, era el desalojo del inmueble.
Que ciertamente la acción de cumplimiento de contrato estaba expresamente tutelada en el Código Civil, pero que ese no era precisamente el punto de discusión; que en efecto, si estaban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como había ocurrido en su caso, regido por la legislación especial; y, que la acción de cumplimiento para obtener el desalojo, no existía, era decir, que no tenía tutela legal, de suerte que para lograr tal propósito en sede judicial se debía pretender el desalojo y adecuar dicha pretensión en una o varias de las causales de Ley; que lo contrario, implicaría un fraude a la Ley que haría nugatoria la aspiración del legislador de darle una tutela especial a este tipo de contrato; y, que por lo tanto, sí había concernido a la cuestión previa de inadmisibilidad el análisis de la naturaleza de la relación contractual controvertida.
Indicaron que al margen de que sobre este asunto se había insistido en la defensa de fondo y en tal sentido el Tribunal había desestimado que el contrato fuera a tiempo indeterminado, habían invocado, una vez más, la jurisprudencia citada en la contestación a la demanda, era decir, la sentencia Nº 834 del veinticuatro (24) de abril de dos mil dos (2002), expediente Nº 02-570, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Que en consecuencia, como quiera que la demandante había perseguido, a través de de su acción de cumplimiento contractual, obtener la entrega o restitución de un inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado, inicialmente celebrado a tiempo determinado; y, que visto que la referida demanda no aparecía fundada en ninguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto Ley en comentario, no cabía más opción que reconocer la admisibilidad manifiesta de la demanda incoada, razón por la cual habían solicitado a este Tribunal declarara procedente la cuestión previa opuesta, contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, inadmitiendo la demanda sin examen de su mérito.
Arguyeron que visto que la impugnación de la cuantía formulada por su mandante había descansado en el argumento según el cual, el contrato que vinculaba a las partes era a tiempo indeterminado y no, como había afirmado la demandante, a tiempo determinado, había sido clara que la procedencia de esa defensa estaba sujeta a que la alzada acogiera, como habían aspirado que lo hiciera, el alegato que en tal sentido había realizado su representada, el cual se analizaba en el siguiente renglón.
Que en la contestación, al haber fundamentado la cuestión previa, todo lo cual luego su patrocinada había reiterado al atacar el fondo, ésta había invocado y hecho valer, lo siguiente:
Invocaron que el contrato de arrendamiento que vinculaba a su mandante con la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., cuyo cumplimiento y consecuentemente entrega del inmueble por supuesto vencimiento del término, era lo que había invocado y pretendido expresamente la actora, camuflando así una pretensión de desalojo, no obstante haberse pactado originalmente como un contrato a tiempo determinado, específicamente con una duración de tres (3) años fijos, contados, según lo previsto en la cláusula tercera; y, que desde el quince (15) de junio del año dos mil ocho (2008), se había convertido posteriormente, era decir, luego de su vencimiento y del vencimiento de la prórroga legal de un (1) año, en una convención arrendaticia sin determinación de tiempo.
Que al comienzo del libelo, la parte actora claramente había expresado: “(…) Siendo el último canon de arrendamiento, la cantidad de Bs. 24.151,25 más el pago del impuesto correspondiente (IVA); la duración del contrato de arrendamiento fue de 3 años fijos, contados a partir del 15 de junio de 2008 hasta el 15 de junio de 2011, todo esto, como consta en contrato de arrendamiento que anexamos marcado “B”…”; que luego, la demandante había afirmado lo siguiente: “…A la finalización del contrato de arrendamiento el 15-06-2011 la arrendataria estaba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo que comenzó a correr la prórroga legal a la que tiene derecho la arrendataria conforme al literal “c” del Art. 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia tenía más de 5 años y menos de 10 años, por lo que le correspondían dos (02) años de prórroga legal que vencieron el 15 de junio de 2013. Consignamos contratos de arrendamiento marcados “C” y “D” que demuestran la duración de la relación contractual arrendaticia de más de 5 y menos de 10 años sobre el inmueble descrito. Después del vencimiento de la prórroga legal la arrendataria se queda en el inmueble incumpliendo con la obligación de devolver el inmueble arrendado a la arrendadora el 15 de junio de 2013, fecha de vencimiento de la prórroga legal, disfrutando del mismo sin pagar el precio durante los siguientes meses o períodos: (…)”; y, que en los alegatos a que se había contraído la petición de medidas cautelares, la demandante había expresado que: “…Existe la presunción del buen derecho FUMUS BONIS IURIS al consignar contratos de arrendamiento autenticadas marcados “B”, “C” y “D”, de dónde se demuestra la obligación, la duración de la relación arrendaticia, el fin de la misma y la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendador al término del contrato de arrendamiento y de su prórroga legal, donde el último contrato celebrado se establece la duración de 3 años contados a partir del 15 de junio de 2008 hasta el 15 de junio de 2011, y relacionando estos contratos con los primeros se deduce la duración de la relación arrendaticia de más de 5 años y menos de 10 años…”
Manifestaron que en razón de todo lo anterior, habían alegado entonces que la propia demandante afirmaba que la duración del contrato de arrendamiento había sido de tres (3) años fijos, contados a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011), lo cual era absolutamente cierto.
Que por lo tanto, habían invocado y hecho valer que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, literal “b”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal que le había correspondido era la de un (1) año, y no de dos (2) como luego había afirmado erróneamente la demandante, al decir, que en contradicción con lo afirmado al principio, que la prórroga legal era de dos (2) años, conforme al literal “c” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia había tenido más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, lo cual, según su simple dicho, se había demostrado con los contratos de arrendamiento que había anexado marcados “C” y “D”.
Señalaron que al haber afirmado la demandante que la duración del contrato de arrendamiento había sido de tres (3) años fijos, contados a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011), no podía luego alegar, sin contradecirse, que la prórroga legal era de dos (2) años; y, que contradictoriamente y en forma indeterminada, la demandante había dicho que la relación arrendaticia tenía más de cinco (5) y menos de diez (10) años, pero que, salvo su primera afirmación, según la cual el contrato había tenido una duración de tres (3) años, la demandante no había señalado cuál era la precisa duración de esta supuesta relación arrendaticia que tenía más de cinco (5) y menos de diez (10) años, ni desde cuando había comenzado las misma.
Que en consecuencia de lo anterior, habían alegado que la demandante no había podido aspirar a que el juzgador supliera ningún alegato fáctico, relacionado con el contrato que había anexado marcado “B”, el cual era el que los ocupaba, con los contratos que había acompañado marcados “C” y “D”, ya que tal cosa sería lícita para el Juez al momento de juzgar, puesto que, de hacerlo, además de violar el principio dispositivo fulminaría el deber de congruencia conforme al cual el Juez debe atenerse a lo alegado por las partes, sin que le esté dado suplir a favor de ninguna de ellas argumentos fáticos; y, que esto precisamente, era lo que había ocurrido en la presente causa, ya que la juzgadora, supliendo a la demandante, había fijado una supuesta fecha de inicio de la relación arrendaticia, no alegada expresamente por la parte actora y, por el contrario, distinta a la inicialmente indicada por ésta, que, por lo demás, se contraía el contrato que la demandante había acompañado marcado “B”, el cual era el que efectivamente los ocupaba.
Precisado lo anterior, este Tribunal observa:
Señala el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 11º, lo siguiente:
“…La Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
…omissis…
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”
Con respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la Sala Constitucional de nuestro más Alto Tribunal de Justicia, en sentencia Nº 0776 del dieciocho (18) de mayo de dos mil uno (2001), con Ponencia del Magistrado Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, (Exp. Nº 00-2055), estableció los lineamientos generales para considerar inadmisible una acción, así:
“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas, y la cosa juzgada sobre el punto a litigarse es una manifestación de falta de interés, de igual entidad que las contempladas, por ejemplo, en los numerales 1, 2, 3, 5, y 8 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, que trata la inadmisibilidad en ese particular proceso.
El interés procesal varía de intensidad según lo que se persiga, y por ello no es el mismo el que se exige en quien incoa una acción popular por inconstitucionalidad, que el requerido en una acción por intereses difusos o para el cumplimiento de una obligación.
Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y, además, que el demandado puede causar tal afectación. Es igualmente exigencia necesaria, que el actor persiga se declare un derecho a su favor (excepto en los procesos anticipatorios, como el retardo perjudicial por temor fundado a que desaparezcan las pruebas, donde el interés se ventilará en el proceso al cual se integren las actuaciones del retardo).
Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción. Surge una apariencia de acción y de proceso, al poner en marcha la función jurisdiccional, pero ella (la acción) realmente no existe, ya que efectivamente no se está buscando la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso.
Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad.
4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando:
a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los fines del proceso, tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: Sonia Saje de Zavatti e Intana C.A., respectivamente).
b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contempla como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos.
Si bien es cierto que el artículo 84 citado se refiere a la demanda (al escrito), también es un fraude a la ley que pesa sobre la acción, no expresa en la demanda, los conceptos ofensivos o irrespetuosos contra el Tribunal o la contraparte, y consignarlos públicamente en escritos de prensa o programas radiales o televisivos, o en documentos expuestos a la publicidad, como las actas procesales. Ello no es más que un proceder que contraría el numeral 6 del artículo 84 citado, y que no se puede amparar en la libertad de expresión, ya que ella no involucra la inobservancia de la ley, y menos, cuando sea utilizada para dejar sin efecto una prohibición legal, como la del citado artículo 84.
5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa.
Ello ocurre, por ejemplo, cuando una persona demanda a otra por los mismos hechos y causa de pedir ante varios tribunales y en diversas oportunidades, y aunque tal práctica desleal tiene el correctivo del alegato de la litispendencia, si aún no hay fallo de fondo dictado, de todas maneras el derecho de defensa del demandado se ve minimizado, al tener que atender diferentes procesos, donde se pueden decretar medidas cautelares en su contra, y es indudable que los gastos de la defensa aumentarán.
Puede argüirse, que tratándose de un abuso de derecho, el cual parte de la utilización de mala fe del derecho de acción, se hace necesario que la víctima oponga formalmente tal situación, ya que ella es la que puede calificar si la actividad de mala fe de su contraparte la perjudica; pero ello no es cierto, desde el momento que el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, convierte al juez en tutor de la lealtad y probidad que deben mantener las partes en el proceso, y además lo faculta para tomar de oficio las medidas tendentes a evitar la deslealtad. Una acción ejercida con fines ilícitos, no puede ser admitida y debe declararse de oficio su inadmisibilidad cuando se detecte el abuso de derecho.
6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa. Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe.
De nuevo estamos ante una manifestación de falta de interés, pero que por su connotación puede señalarse como una categoría propia de inadmisibilidad de la acción, ya que ésta, como otras de las situaciones ya señaladas, producen efectos que van más allá de la simple declaratoria de la falta de acción o de su inadmisibilidad.
7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente…”
En este orden de ideas, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 00353 de fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil dos (2002), expediente N° 15121, con Ponencia de la Magistrado Dra. YOLANDA JAIMES GUERRERO, interpretó los supuestos de la cuestión previa examinada, así:
“…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca -expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que -en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley.
(...omissis…)
el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…”
Igualmente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del diez (10) de julio de dos mil ocho (2008), dictada en el expediente N° 2007- 000553, con ponencia del Magistrado Dr. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, dejó sentado lo siguiente:
“…La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...”
Se desprende del criterio transcrito de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que este Tribunal acoge, que las demandas deben considerarse inadmisibles, cuando exista una prohibición expresa de la Ley, cuando sólo deba admitirse por causales específicas establecidas por el legislador, cuando la demanda pretende utilizar el proceso para fines distintos, entre otros de los supuestos que enuncia detalladamente nuestro Máximo Tribunal.
Observa este sentenciador que la parte demandada, fundamenta la existencia de la cuestión previa invocada, específicamente en el hecho de que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda, es a tiempo indeterminado, hecho éste que según su parecer, produce la inadmisibilidad de la demanda, al estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, conforme con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con vista en la defensa previa opuesta, por la parte demandada con fundamento en la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, toda vez, que de acuerdo con sus alegatos la real naturaleza de la relación jurídica arrendaticia existente entre las partes es un contrato a tiempo indeterminado, donde la prórroga legal era de un (1) año y no de dos (2) años como lo había afirmado la parte demandante; ello en virtud, de que cada uno de los contratos firmados por las partes, tenía por objeto de arrendamiento un bien distinto, aunque guardaban relación con la casa denominada “Quinta Regina”, por lo tanto, los contratos aunque estaban relacionados con la “Quinta Regina”, no llegaban a ser iguales ni mucho menos a confundirse; no siendo admisible la interposición y sustanciación de pretensiones que persiguen la determinación judicial de entrega del bien arrendado, bajo la premisa de que la relación arrendaticia finalizó por condiciones de temporalidad previamente establecida, luego de vencimiento de la prórroga legal.
En este sentido, se puede constatar de las actas procesales la existencia de tres (3) contratos de arrendamiento que fueron consignados por la parte demandante, junto a su escrito libelar los cuales fueron suscritos por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., representada por su director, el ciudadano LUIS PÉREZ MALVAREZ, con la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD S.I.S.C.A., C.A., representada por su presidente, el ciudadano WILMER ENRIQUE SOTO AGUIRRE, en donde se evidencia, de acuerdo a la cláusula primera de cada contrato, que fue dado en arrendamiento en el primer contrato la planta alta de un inmueble denominado Quinta Regina; en el segundo, la planta baja de la casa antes mencionada; y, en el último la casa completa identificada con el nombre de Quinta Regina.
De lo anteriormente señalado, se puede determinar que si bien es cierto, que las partes suscribieron tres (3) contratos de arrendamiento, donde como se dijo, en los primeros dos (2) contratos, se dio el inmueble señalado en las actas en arrendamiento en partes (planta alta y planta baja), no es menos cierto, que una vez vencido los contratos que habían dado inicio a la relación arrendaticia, es decir, el día quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), fue renovada dicha relación a través de un contrato suscrito por las mismas partes, en esa misma fecha, donde se continuo con la relación contractual en esa oportunidad sobre la totalidad del inmueble, estableciéndose como término de duración de ese contrato tres (3) años fijos; por lo que, mal puede señalar la parte demandada como fundamento de su tácita reconducción, el hecho de que los bienes contratados eran distintos en cada contrato, cuando fueron las mismas partes contratantes quienes le dieron continuidad a la relación arrendaticia con el último de los contratos suscritos entre ellas, en esa oportunidad y por el mismo bien arrendado. Así se decide.
No obstante a ello, se puede observar del último de los contratos suscrito entre las partes, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil ocho (2008), también consignado por la parte demandante que las partes establecieron en la cláusula tercera, lo siguiente:
“…TERCERA: El plazo de duración de este contrato es de tres (3) años fijos contados a partir del día quince (15) de junio de 2008, Las partes podrá suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por EL INMUEBLE a que se refiere este documento, al producirse el vencimiento del plazo estipulado en esta cláusula, siempre que alguna de ellas manifieste por escrito a la otra su voluntad de prorrogarlo, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo fijo aquí establecido. Caso contrario se entenderá que el contrato finalizará a su vencimiento y operará la prórroga legal en beneficio de LA ARRENDATARIA, si ésta decide acogerse a dicho beneficio, durante el cual ambas partes de común acuerdo efectuarán los ajustes del canon de arrendamiento tomando en consideración el incremento del Índice de Inflación reportado por el Banco Central de Venezuela ó por el Organismo que haga sus veces.-----------------------------------------------------------------
PARAGRAFO PRIMERO: Es pacto expreso de esta negociación que LA ARENDADORA se reserva el derecho de celebrar o no un nuevo contrato con LA ARRENDATARIA, al producirse el vencimiento del plazo fijo aquí establecido. Sin embargo, en caso de que LA ARRENDADORA acepte la celebración de un nuevo contrato, las partes deberán acordar previamente, el establecimiento de un nuevo canon de arrendamiento para el nuevo contrato, siendo entendido que éste contrato se considerará siempre de plazo fijo. Igualmente, LA ARRENDATARIA, acepta y conviene expresamente que LA ARRENDADORA, no tendrá la obligación de NOTIFICAR el vencimiento del plazo fijo establecido en este contrato.-----------------------------------------------------------PARAGRAFO SEGUNDO: LA ARRENDATARIA, acepta expresamente que su permanencia en el inmueble arrendado, después de vencido el presente contrato o su prórroga legal, si la hubiere, no producirá en ningún caso la tácita reconducción del mismo.-…”
De la cláusula anteriormente transcrita, se evidencia que las partes pactaron expresamente en último de los contratos, como vigencia de éste a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008); estableciendo igualmente un término fijo de duración por tres (3) años; pactando también de forma escrita que el contrato se consideraría siempre de plazo fijo; lo cual evidencia que la intención de las partes fue siempre que el contrato fuera a tiempo determinado, y que una vez que éste finalizara su vencimiento operaría la prórroga legal a favor del arrendatario, hecho éste que a criterio de quien aquí decide, lo hace un contrato a tiempo determinado, el cual una vez perfeccionado, se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su voluntad unilateral, a menos que la Ley lo autorice expresamente.
En razón de lo anterior, considera este Juzgador que la acción que nos ocupa es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, contra la cual, no existe prohibición alguna por parte de la ley de admitir la acción propuesta. En ese sentido, a juicio de quien aquí decide, esa era la acción que tenía la demandante y que debió ejercer; y, no un desalojo como lo alegó la demandada, en consecuencia resulta forzoso declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, a tales efectos. Así se declara.
-b-
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Por otro lado, observa este Tribunal, que en el mismo escrito de contestación a la demanda, los representantes judiciales de la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD S.I.S.C.A., C.A., alegaron la impugnación la estimación de la cuantía en los siguientes términos:
Que a todo evento, de conformidad con lo preceptuado en el primer párrafo del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 36 ejusdem, habían impugnado, por insuficiente, la cuantía estimada por la parte actora en el libelo de la demanda, de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 217.477,14), equivalente a DOS MIL TREINTA Y DOS COMA CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (2.032,50 UT).
Manifestaron que en tal virtud, habían señalado que la cuantía correcta era de DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs. 289.815,00), equivalente a DOS MIL SETECIENTOS OCHO COMA CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.708,55 UT), a razón de CIENTO SIETE BOLÍVARES (Bs. 107,00), por unidad tributaria, ya que, el contrato de arrendamiento que vinculaba a su mandante era, como ya había alegado, a tiempo indeterminado, lo que a tenor del artículo 36 ejusdem, había implicado que para determinar el valor de la demanda se debían sumar los cánones de un año.
Que en el presente caso, el canon mensual de arrendamiento había ascendido a la suma de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VENTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), aunque el monto neto que recibía mensualmente la demandante, luego de haber sumado el IVA y hacer las retenciones correspondientes al cinco por ciento (5%) del ISLR y el setenta y cinco por ciento (75%) del IVA, daba la cantidad de VEINTITRÉS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 23.668,23); que por lo tanto multiplicada la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), por doce (12), había arrojado la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs. 289.815,00), equivalentes a DOS MIL SETECIENTOS OCHO COMA CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.708,55 UT); y, que así habían pedido fuera declarado.
Sobre el punto el Juzgado de la causa, decidió en el fallo recurrido lo siguiente:
“…Establecida la naturaleza determinada del contrato de arrendamiento, este Tribunal pasa a resolver, la impugnación de la cuantía propuesta por la representación de la demandada, en los términos siguientes:
La representación judicial de la parte actora, a través de la demanda presentada, intenta acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, la cual estimó en la cantidad de Doscientos Diecisiete Mil Cuatrocientos Setenta y Siete Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 217.477,14); suma que pretende sea condenado al demandado, por concepto de indemnización por el uso del inmueble, desde el 15/06/2013 al 15/12/2013, calculado cada mes o período en Treinta y Seis Mil Doscientos Cuarenta y Seis Bolívares (Bs. 36.246,19) más IVA.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, impugnó la cuantía de la demanda por insuficiente, aduciendo que la misma, ha debido estimarse en la cantidad de Doscientos Ochenta y Nueve Mil Ochocientos Quince Bolívares (Bs. 289.815,50), señalando que, el contrato por ser a tiempo indeterminado, el valor se determina en sumar los cánones de un año, por lo que multiplicada la suma de Veinticuatro Mil Ciento Cincuenta y Un Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 24.151,25) por 12, arroja la cantidad citada de Doscientos Ochenta y Nueve Mil Ochocientos Quince Bolívares (Bs. 289.815,50).
Como quiera que en autos, se discute sobre la validez o continuación de un arrendamiento que es determinado en el tiempo, a tenor de lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor se determina acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. En este caso, al pretender la actora, una indemnización por el uso del inmueble, con posterioridad al vencimiento del contrato, cabe declarar que es la suma de dinero pretendida, vale decir, Doscientos Diecisiete Mil Cuatrocientos Setenta y Siete Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 217.477,14) la que determina el valor de la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, siendo dicha suma la cuantía correcta; independientemente de su procedencia o no en derecho, la cual será analizada al fondo, y así se establece…”
Por su parte, los representantes judiciales de la parte demandada en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, alegaron lo siguiente: Que visto que la impugnación de la cuantía formulada por su mandante descansaba en el argumento según el cual, el contrato que vinculaba a las partes era a tiempo indeterminado y no, como había afirmado la demandante, a tiempo determinado, era claro que la procedencia de esa defensa estaba sujeta a que la alzada acogiera, como habían aspirado lo hiciera, el alegato que en tal sentido había hecho su representada.
Ante ello, el Tribunal observa:
Aprecia este Tribunal que en el petitorio del libelo de la demanda, la parte actora estimó su demanda, en la siguiente cantidad: “…Estimamos la presente acción en la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs.217.477,14); conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, equivalentes a 2.032,50 unidades tributarias, estimando cada unidad tributaria en Bs. 107,00…”; estimación ésta que fue rechazada por insuficiente por la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda.
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente, lo siguiente:
“…Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…”
Sobre dicha norma, nuestro máximo Tribunal, en criterio reiterado ha señalado que la sola negación de la estimación de la cuantía no basta para impugnarla, pues se hace necesario demostrar lo alegado; pues, en efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente. Sin embargo, también ha sido señalado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de forma reiterada que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido, Sala de Casación Civil, en sentencia N° 12, del diecisiete (17) de febrero de dos mil (2000), caso: CLAUDIA BEATRIZ RAMÍREZ C/ MARÍA DE LOS ÁNGELES HERNÁNDEZ DE WOHLER Y OTRO, expediente: 99-417, estableció lo siguiente:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negritas y subrayado de este fallo)
En el presente caso, en atención al criterio antes plasmado por nuestro Máximo Tribunal, en Sala Civil, considera este Sentenciador, que en los supuestos previstos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando el demandante estima la acción, en este caso concreto los demandados, pueden dentro de los límites del precepto citado, si así lo considera, impugnarla o rechazarla, por insuficiente o exagerada; y, por el otro, alegar y probar el hecho nuevo del cual se pueda deducir, que efectivamente ésta es, exagerada o insuficiente según sea el caso.
Señala el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“…Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…”
De la norma anteriormente transcrita, se puede colegir que la misma establece que hay que distinguir para el caso de la estimación de la demanda; si la misma, tiene por objeto el pago de pensiones de arrendamiento o la validez o continuación del contrato propiamente dicho; en el primero de los casos, el valor de la causa será el de la pensión o pensiones reclamadas, unido al de sus accesorios igualmente reclamado; y alegada la nulidad o la resolución del contrato se debe tomar en cuenta para fijar la cuantía, la suma total de las pensiones que se produjeron durante la duración total estipulada en el contrato; si éste fue pactado por un (1) año, se consideraran a efecto del valor de la demanda las doce (12) mensualidades insolutas o no, más los accesorios; en el caso de autos, consta de las actas procesales que la demanda que da inicio a estas actuaciones, es una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento donde no se discute ni se demanda el pago de cánones de arrendamiento, si no la entrega del bien por vencimiento de prórroga legal y la indemnización producto del uso del inmueble, por parte de la demandada, luego de haberse vencido dicha prórroga, sin que se produjera la entrega del bien, por lo que habiendo sido resuelto por este Juzgado en el punto anteriormente decidido, la determinación del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, y estando en discusión la continuación del arrendamiento y no el pago de pensión alguna; este Tribunal, de acuerdo con la norma antes señalada, considera suficiente la estimación de la demanda realizada por la parte demandante en base a la indemnización por el uso del inmueble, en la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 217.477,14), en razón de ello, la impugnación a la cuantía por insuficiente realizada por la parte demandada; debe tenerse como no hecha y queda firme la estimación de la demanda efectuada por la parte demandante. Así se declara.-
-VI-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Decididos los puntos previos de la forma anteriormente indicada; y, circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa este sentenciador a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:
Como ya fue apuntado en el texto de esta sentencia, lo sometido al conocimiento de este Juzgado Superior, es el recurso de apelación ejercido el día cinco (05) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), por el abogado EDGAR V. PEÑA COBOS, contra la sentencia dictada en fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El Juzgado a quo, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:
“…DEL FONDO:
Dada la defensa esgrimida por la parte demandada, resulta determinante a los fines de entrar a resolver la misma, precisar –previamente- si la relación arrendaticia que vincula a las partes, es determinada –como lo afirma- la demandante; o si por el contrario, se encuentra indeterminada en el tiempo, como lo sostiene la empresa demandada:
Al libelo de la demanda, la representación actora, acompañó los siguientes documentos:
1.- Marcado “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, el 25/06/2008, bajo el No. 39, Tomo 144, a través del cual se constata que, efectivamente en dicha fecha se autenticó el contrato en el cual la actora dio en arrendamiento a la demandada, el siguiente inmueble: “casa quinta identificada con el nombre de “QUINTA REGINA”, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Municipio Libertador”, con un plazo de duración de “tres (3) años fijos contados a partir del día quince (15) de junio de 2008.”.
2.- Marcado “C”, documento autenticado por ante la Notaría Pública 35º de Caracas, el 13/06/2005, bajo el No. 32, Tomo 51, a través del cual se determina que, efectivamente en dicha fecha se autenticó el contrato en el cual la actora dio en arrendamiento a la demandada, el siguiente inmueble: “planta alta de la casa No. 17-13, denominada “QUINTA REGINA”, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Municipio Libertador”, con un plazo de duración de “tres (3) años contados a partir del día quince (15) de junio de 2005.”.
3.- Marcado “D”, documento autenticado por ante la Notaría Pública 35º de Caracas, el 19/07/2006, bajo el No. 30, Tomo 81, a través del cual se determina que, efectivamente en dicha fecha se autenticó el contrato en el cual la actora dio en arrendamiento a la demandada, el siguiente inmueble: “planta baja de la casa No. 17-13, denominada “QUINTA REGINA”, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Municipio Libertador”, con un plazo de duración de “dos (2) años contados a partir del día quince (15) de junio de 2006.”.
Abierta la causa a pruebas, la demandada produjo los siguientes instrumentos:
1.- Facturas expedidas por la empresa actora, a favor de la demandada, por concepto de los cánones arrendaticios de los meses transcurridos desde junio de 2012 a Diciembre de 2012; y de enero a junio de 2013. Todo ello a los fines de demostrar que, vencida la prorroga legal que según su dicho es de un (1) año, la arrendadora continuó pagando la contraprestación, indeterminándose así el contrato.
2.- Informe proveniente de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), del cual se establece, la existencia de un expediente abierto a solicitud de la demandada en su condición de arrendataria, quien efectúa consignaciones a favor de la actora, de un canon de Veintitrés Mil Seiscientos Sesenta y Ocho Bolívares con Veintitrés Céntimos (Bs. 23.668,23), desde el 09/08/2013.
Analizados los contratos celebrados y el resto de las documentales aportadas, a los fines de precisar la naturaleza de la relación jurídica que vincula a las partes, determina este órgano, que la voluntad contractual fue la de unirse bajo un arrendamiento con determinación en el tiempo; quedando debidamente probado que la relación bajo estudio se inició el 13 de junio de 2005, con el primer contrato celebrado.
Ahora bien, la defensa esgrimida por la demandada, relativa a que los tres contratos celebrados, son independientes, debido a que tienen objetos distintos, pues en el primero de los suscritos, se cedió la planta alta, que el segundo de los contratos, tiene por objeto la planta baja del mismo inmueble QUINTA REGINA, y el tercero, el inmueble completo; y que conforme a tal circunstancia, no se aplica la prorroga legal de dos (2) sino de un (1) año, debe necesariamente señalar este Tribunal, que la prueba documental traída a los autos, patentiza que la relación locativa que une a las partes, inició –como se dijo- el 13/06/2005, y desde el cual integraron el objeto al inmueble completo, identificado como “QUINTA REGINA”, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Municipio Libertador”, pero en ningún caso, puede afirmarse que se tratan de contratos distintos, por cuanto el inmueble arrendado es uno distinto o diferente del otro; por el contrario, los tres se concentran y forman parte de un todo que es la ya mencionada quinta.
Sin embargo, lo que precisa el tiempo que por prórroga legal asiste a la demandada solvente en sus obligaciones, es –como lo expresa el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- el tiempo de la relación arrendaticia; y en este caso, la misma comenzó el 13/06/2005, y terminó –contractualmente- el 15/06/2011; y a partir de dicha fecha, exclusive, comenzó a transcurrir el lapso de dos (2) años contemplado en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el 15 de junio de 2013; finalizados ambos lapsos, correspondía a la demandada realizar la entrega del inmueble arrendado, por haber expirado el tiempo de su duración, tanto contractual como legal.
No obstante ello, la demandada alega la indeterminación del contrato, aduciendo que tal indeterminación, se demuestra con las facturas de pago de cánones arrendaticios, que acompañó a su escrito de pruebas, de cuyo estudio se evidencia que tales pagos fueron realizados durante el período fijo de la relación, es decir, con anterioridad a su vencimiento el 15 de junio de 2013; y no –como lo sostiene el promovente- que se corresponden a meses posteriores al vencimiento de la prorroga legal, y así se establece.
De modo pues, que luego de realizarse el análisis que antecede, este Tribunal declara que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, es determinado en cuanto a su duración, siendo –en consecuencia- la acción de cumplimiento incoada la procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida, y así se declara.
…omissis…
Resuelta como ha quedado dicha impugnación, y reiterando que, habiendo vencido el lapso de dos (2) años correspondientes a la prórroga legal, el 15 de junio de 2013, la demandada como arrendataria, tenía la obligación de entregar el inmueble arrendado, el día 16 del citado mes y año, de acuerdo al contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Entrega que en el caso de autos, no fue demostrada, por el contrario, la parte demandada en todo caso, afirmó mantenerse en el mismo en tal carácter –afirmando a su favor la indeterminación del contrato, defensa previamente analizada y que no logró demostrarse-, motivo por el cual, la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, en cuanto a la exigencia de entrega del inmueble, resulta procedente en derecho y así se establece.
Observa este órgano que la parte actora, además de la entrega declarada procedente en derecho; reclama una suma de dinero –por indemnización por el uso del inmueble- desde el 15/06/2013 al 15/12/2013, calculando cada mes en la cantidad de Treinta y Seis Mil Doscientos Cuarenta y Seis Bolívares (Bs. 36.246,19) más IVA.
En cuanto a dicho pedimento, si bien de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, resulta válido en derecho, reclamar el cumplimiento del contrato más los daños y perjuicios a que hubiere lugar; habiéndose efectivamente demostrado que la demandada no cumplió oportunamente con su obligación de entrega del inmueble, este Tribunal declara que resulta procedente dicha indemnización, durante el periodo exigido (15/06/2013 al 15/12/2013), a razón de la cantidad que por concepto de canon quedó demostrada en autos, esta es, a razón por mes de Veinticuatro Mil Ciento Cincuenta y Un Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 24.151,25), y así se establece.
III
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la empresa REPRESENTACIONES PEREZ CAAMAÑO, C.A. contra la sociedad SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., ambas identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguida la relación arrendaticia existente entre dichas empresas; y como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento, denominado quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador; y al pago de la suma de a razón por mes de Veinticuatro Mil Ciento Cincuenta y Un Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 24.151,25), por cada mes transcurrido a partir del 15 de junio de 2013 al 15 de diciembre de 2013, ambos inclusive, como indemnización.
Dada la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas.…”
Ante ello, el Tribunal observa:
Dispone el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…” Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad de no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituye carga procesales.-
En ese sentido, pasa el Tribunal a examinar, si las partes probaron en el proceso, sus respectivas afirmaciones y sobre la base de ello tenemos:
La parte actora a los fines de demostrar sus alegatos acompañó junto al libelo de la demanda, los siguientes documentos:
1.- Copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., en su condición de arrendadora, y la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A, C.A., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil ocho (2008), quedando anotado bajo el Nº 39, Tomo 144, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; a los efectos de demostrar la relación arrendaticia celebrada el quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., y la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre un inmueble para ser utilizado en la prestación de servicios médico asistenciales.
El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, solo en cuanto al hecho que se refiere que en fecha quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), comenzó a correr el lapso de duración del contrato de arrendamiento, a tiempo determinado de tres (3) años fijos, celebrado entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., y la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., sobre la casa quinta identificada con el nombre de Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino del Municipio Libertador. Así se decide.-
2.- Copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., en su condición de arrendadora, y la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A, C.A., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública 35º de Caracas, en fecha trece (13) de junio de dos mil cinco (2005), quedando anotado bajo el Nº 32, Tomo 51, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; y, copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., en su condición de arrendadora, y la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A, C.A., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública 35º de Caracas, en fecha diecinueve (19) de julio de dos mil seis (2006), quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 81, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; a los efectos de demostrar que la duración de la relación contractual arrendaticia entre las referidas sociedades mercantiles, era más de cinco (5) y menos de diez (10) años, por lo que el arrendatario había ocupado el inmueble descrito de manera ininterrumpida.
Los referidos medios de pruebas son documentos públicos, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fueron otorgados por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto los mismos no fueron tachados de falsos, este Tribunal les atribuye valor probatorio, a tenor de lo previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, en lo que se refiere a que en fecha quince (15) de junio de dos mil cinco (2005), comenzó a correr el lapso de duración del contrato de arrendamiento, a tiempo determinado de tres (3) años fijos, celebrado entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., y la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., sobre la planta alta de la casa Nº 17-03 identificada con el nombre de Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador; y, a que en fecha quince (15) de junio de dos mil seis (2006), comenzó a correr el lapso de duración del contrato de arrendamiento, a tiempo determinado de dos (2) años fijos, celebrado entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., y la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., sobre la planta baja de la casa Nº 17-03, identificada con el nombre de Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino del Municipio Libertador. Así se establece.-
3.- Copia certificada de documento de propiedad del inmueble denominado Quinta Regina, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha nueve (09) de diciembre de mil novecientos ochenta y dos (1982), quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 35, Protocolo Primero; con el fin de demostrar que dicho inmueble era propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES CON DO FORNO, C.A.
El referido instrumento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de lo previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, en lo que se refiere a que en fecha nueve (09) de diciembre de mil novecientos ochenta y dos (1982), los ciudadanos JOSÉ LUIS POZA OTERO, MARÍA M. CAAMAÑO DE PÉREZ, CARMELO GONZÁLEZ PÉREZ y EDURNES COROMOTO CONTIN DE VOLCANES, dieron en venta a la sociedad mercantil INVERSIONES CON DO FORNO, C.A., un inmueble situado en la ciudad de Caracas, urbanización San Bernardino, avenida Eraso, Quinta Regina Elena, distinguida con el Nº EC-12 Bis, Parroquia San José, sección Anauco, manzana letra EC. Así se declara.-
Ahora bien, en la oportunidad probatoria, promovió los siguientes medios de prueba:
a.- Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende del expediente a favor de la parte demandante; en cuanto este medio de prueba, debe resaltar este Tribunal, que el mismo no constituye un medio de prueba, por cuanto es obligación del Juez analizar y valorar todos los medios de pruebas promovidos en el proceso por la partes, conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
b.- Original de Notificación Judicial realizada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha once (11) de marzo de dos mil once (2011), en la Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Caracas, y solicitada por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A.; a los efectos de demostrar que la referida sociedad mercantil, independientemente de que la prórroga legal corría de pleno derecho para el arrendatario una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, le notificó a la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., de que no se suscribiría un nuevo contrato de arrendamiento; y, que a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento en fecha quince (15) de junio de dos mil once (2011), y en razón del tiempo total de duración de la relación arrendaticia, comenzaría a correr la prórroga legal correspondiente de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sólo en cuanto a que en fecha once (11) de marzo de dos mil once (2011), el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a solicitud de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., se trasladó a la Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, Caracas, y entregó cartel de notificación a la ciudadana MARÍA TERESA VALENZUELA AZUAJE, titular de la cédula de identidad Nro. 6.126.780, coordinadora de facturación de la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A. Así se declara.-
c.- Originales de dos (2) facturas emitidas por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., a nombre de la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A.; de fechas dos (02) de mayo, y seis (06) de junio de dos mil trece (2013), respectivamente; a los efectos de demostrar que el último canon de arrendamiento de la casa denominada Quinta Regina, era la cantidad de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25).
Los referidos instrumentos aparecen emanados de la parte demandante; y, por cuanto no fueron desconocidos, los mismos han quedado reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se les atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. De dichos documentos se desprende que en fecha dos (02) de mayo de dos mil trece (2013), la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., emitió factura a favor de la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de dos mil trece (2013), por la cantidad de VEINTISIETE MIL CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 27.049,40); y, que en fecha seis (06) de junio de dos mil trece (2013), la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., emitió factura a favor de la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los días desde el primero (1º), al quince (15) de junio de dos mil trece (2013), por la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 13.524,71). Así se establece.-
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad probatoria, promovió los siguientes documentos:
1.- El mérito favorable de los autos que se desprende a favor de la parte demandada; en cuanto este medio de prueba, debe resaltar este Tribunal, que el mismo no constituye un medio de prueba, por cuanto es obligación del Juez analizar y valorar todos los medios de pruebas promovidos en el proceso por la partes, conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
2.- Originales de trece (13) facturas emitidas por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., a nombre de la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A.; de fechas: dieciocho (18) de junio de dos mil doce (2012), por la cantidad de VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 22.317,98); veintisiete (27) de julio de dos mil doce (2012), por la cantidad de VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. 29.415,11); veintisiete (27) de agosto, cuatro (04) de octubre, diez (10) de octubre, cinco (05) de noviembre y cinco (05) de diciembre de dos mil doce (2012), y siete (07) de enero, primero (1º) de febrero, cuatro (04) de marzo, tres (03) de abril y dos (02) de mayo de dos mil trece (2013), por la cantidad de VEINTISIETE MIL CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 27.049,40); y, seis (06) de junio de dos mil trece (2013), por la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 13.524,71); a los efectos de demostrar que vencida la prórroga legal, el quince (15) de junio de dos mil doce (2012), la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A. había continuado ocupando el inmueble arrendado y la arrendadora había continuado recibiendo el pago por concepto de canon de arrendamiento hasta el quince (15) de junio de dos mil trece (2013).
Los referidos instrumentos aparecen emanados de la parte demandante; y, por cuanto no fueron desconocidos, los mismos han quedado reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se les atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; solo en cuanto al hecho que se refiere a que la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., cancelaba como último canon de arrendamiento neto sin IVA, por el inmueble denominado “Quinta Regina” un monto de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A. Así se declara.-
3.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial, Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, para que informara al Tribunal de los siguientes aspectos:
a) Si en fecha nueve (09) de agosto de dos mil trece (2013), la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., había aperturado el procedimiento consignatorio ante dicha oficina, y si en virtud de ello se había abierto el expediente Nº 2013-0022;
b) Si la referida sociedad mercantil había depositado los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses desde el quince (15) de junio al quince (15) de julio de dos trece (2013), del quince (15) de julio al quince (15) de agosto de dos trece (2013), del quince (15) de agosto al quince (15) de septiembre de dos trece (2013), del quince (15) de septiembre al quince (15) de octubre de dos trece (2013), del quince (15) de octubre al quince (15) de noviembre de dos trece (2013), del quince (15) de noviembre al quince (15) de diciembre de dos trece (2013), del quince (15) de diciembre de dos mil trece (2013) al quince (15) de enero de dos catorce (2014), del quince (15) de enero al quince (15) de febrero de dos catorce (2014), del quince (15) de febrero al quince (15) de marzo de dos catorce (2014), del quince (15) de marzo al quince (15) de abril de dos catorce (2014), del quince (15) de abril al quince (15) de mayo de dos catorce (2014), del quince (15) de mayo al quince (15) de junio de dos catorce (2014), del quince (15) de junio al quince (15) de julio de dos catorce (2014), del quince (15) de julio al quince (15) de agosto de dos catorce (2014), del quince (15) de agosto al quince (15) de septiembre de dos catorce (2014), del quince (15) de septiembre al quince (15) de octubre de dos catorce (2014), del quince (15) de octubre al quince (15) de noviembre de dos catorce (2014), del quince (15) de noviembre al quince (15) de diciembre de dos catorce (2014), del quince (15) de diciembre de dos mil catorce al quince (15) de enero de dos quince (2015), del quince (15) de enero al quince (15) de febrero de dos quince (2015), del quince (15) de febrero al quince (15) de marzo de dos quince (2015), del quince (15) de marzo al quince (15) de abril de dos quince (2015), del quince (15) de abril al quince (15) de mayo de dos quince (2015), del quince (15) de mayo al quince (15) de junio de dos quince (2015), del quince (15) de junio al quince (15) de julio de dos quince (2015), del quince (15) de julio al quince (15) de agosto de dos quince (2015), del quince (15) de agosto al quince (15) de septiembre de dos quince (2015), y del quince (15) de septiembre al quince (15) de octubre de dos quince (2015); y,
c) Si se había depositado ante dicha oficina los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde junio de dos mil trece (2013), hasta octubre de dos mil quince (2015); a los efectos de demostrar que la parte demandada estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Admitida, sustanciada la prueba de informes; y, recibidas sus resultas ante el Juzgado de la causa, se puede leer lo siguiente:
“…Caracas, nueve (09) de noviembre 2015
205º y 156º
Oficio: OCCAI-040-2015
Ciudadana:
Abog. Carmen J. Goncalves Pittol
Jueza del Tribunal Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Su Despacho.-
…omissis…
Al respecto le informo que ésta Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) observó: Luego de realizar la correspondiente búsqueda en la Base de Datos del Sistema Independencia, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), que actualmente cursa un expediente signado con el Nro. 20130022, cuya apertura se realizó a solicitud del ciudadano MÁXIMO FEBRES SISO, Inpreabogado Nro. 33.335, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD S.I.S.C.A, C.A. quien es el consignante por un inmueble dado en arrendamiento por los Arrendadores REPRESENTACIONES PEREZ CAAMAÑO, C.A., como beneficiarios y representada por el ciudadano LUIS PEREZ MALVAREZ, cédula de identidad Nro. V-3.554.882 en su carácter de Director.
La dirección del inmueble arrendado es la siguiente: AVENIDA LOS ERASOS CRUCE CON AVENIDA PANTEON, EDIF. CENTRO PISO 1, OFIC 1-E, FRENTE AL HOSPITAL DE CLINICAS CARACAS QUINTA REGINA, URBANIZACIÓN SAN BERNARDINO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, CARACAS.
Según el escrito que riela a los folios 2 al 5, el canón mensual es de veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs.F. 23.668.23).
En el expediente anteriormente señalado se puede evidenciar las siguientes consignaciones:
1) En fecha 09/08/2013, consignó el vaucher de depósito Nro. 00004076 por canón de arrendamiento desde el 15/06/2013 hasta el 15/07/2013 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
2) En fecha 16/08/2013, consignó el vaucher de depósito Nro. 00003361 por canón de arrendamiento desde el 15/07/2013 hasta el 15/08/2013 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
3) En fecha 20/09/2013, consignó el vaucher de depósito Nro. 00002161 por canón de arrendamiento desde el 15/08/2013 hasta el 15/09/2013 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
4) En fecha 17/10/2013, consignó el vaucher de depósito Nro. 00009081 por canón de arrendamiento desde el 15/09/2013 hasta el 15/10/2013 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
5) En fecha 21/11/2013, consignó el vaucher de depósito Nro. 00001696 por canón de arrendamiento desde el 1510/2013 hasta el 15/11/2013 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
6) En fecha 19/12/2013, consignó el vaucher de depósito Nro. 00008427 por canón de arrendamiento desde el 15/11/2013 hasta el 15/12/2013 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
7) En fecha 15/01/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00003428 por canón de arrendamiento desde el 15/12/2013 hasta el 15/01/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
8) En fecha 19/02/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00006222 por canón de arrendamiento desde el 15/01/2014 hasta el 15/02/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
9) En fecha 20/03/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00008695 por canón de arrendamiento desde el 15/02/2014 hasta el 15/03/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
10) En fecha 14/04/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00005296 por canón de arrendamiento desde el 15/03/2014 hasta el 15/04/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
11) En fecha 13/05/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00001917 por canón de arrendamiento desde el 15/04/2014 hasta el 15/05/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
12) En fecha 16/06/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00003723 por canón de arrendamiento desde el 15/05/2014 hasta el 15/06/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
13) En fecha 21/07/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00008397 por canón de arrendamiento desde el 15/06/2014 hasta el 15/07/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
14) En fecha 13/08/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00004616 por canón de arrendamiento desde el 15/07/2014 hasta el 15/08/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
15) En fecha 12/09/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00006978 por canón de arrendamiento desde el 15/08/2014 hasta el 15/09/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
16) En fecha 20/10/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00003550 por canón de arrendamiento desde el 15/09/2014 hasta el 15/10/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
17) En fecha 14/11/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00003458 por canón de arrendamiento desde el 15/10/2014 hasta el 15/11/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
18) En fecha 12/12/2014, consignó el vaucher de depósito Nro. 00002521 por canón de arrendamiento desde el 15/11/2014 hasta el 15/12/2014 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
19) En fecha 13/01/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00003345 por canón de arrendamiento desde el 15/12/2014 hasta el 15/01/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
20) En fecha 19/02/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00007197 por canón de arrendamiento desde el 15/01/2015 hasta el 15/02/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
21) En fecha 13/03/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00002862 por canón de arrendamiento desde el 15/02/2015 hasta el 15/03/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
22) En fecha 15/04/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00005811 por canón de arrendamiento desde el 15/03/2015 hasta el 15/04/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
23) En fecha 19/05/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00001589 por canón de arrendamiento desde el 15/04/2015 hasta el 15/05/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
24) En fecha 19/06/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00007043 por canón de arrendamiento desde el 15/05/2015 hasta el 15/06/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
25) En fecha 14/07/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00009448 por canón de arrendamiento desde el 15/06/2015 hasta el 15/07/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
26) En fecha 18/08/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00003729 por canón de arrendamiento desde el 15/07/2015 hasta el 15/08/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
27) En fecha 21/09/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00008476 por canón de arrendamiento desde el 15/08/2015 hasta el 15/09/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
28) En fecha 15/10/2015, consignó el vaucher de depósito Nro. 00007364 por canón de arrendamiento desde el 15/09/2015 hasta el 15/10/2015 respectivamente, por veintitrés mil seiscientos sesenta y ocho con veintitrés céntimos (Bs. F 23.668,23).
Los depósitos descritos anteriormente suman un total de Seiscientos Sensenta y Dos mil Setecientos Diez con Cuarenta y Cuatro Céntimos (Bs. 662.710,44)…”
Este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507del Código de Procedimiento Civil, solo en cuanto al hecho que se refiere que la parte demandada sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD S.I.S.C.A., C.A., consignó ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde el quince (15) de junio de dos mil trece (2013), hasta el quince (15) de octubre de dos mil quince (2015), por el inmueble identificado como Quinta Regina, el cual le fue dado en arrendamiento por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., representada por el ciudadano LUIS PÉREZ MALVAREZ, en su carácter de director de dicha sociedad mercantil. Así se establece.-
Ahora bien, analizados los medios de pruebas producidos por las partes en el proceso, y habiendo este sentenciador determinado la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, a saber un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, donde por lo general basta el libre consentimiento legalmente expreso para que las partes se encuentren vinculadas por el contrato y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen, estableciendo igualmente como término fijo de vigencia del contrato de arrendamiento por tres (3) años, contados a partir del quince (15) de junio de dos mil ocho (2008), y que en caso de que las partes desearían continuar la relación arrendaticia debían suscribir con sesenta (60) días antes del vencimiento de dicho contrato uno nuevo; pactando igualmente de forma escrita que operaría la prórroga legal en beneficio del arrendatario en caso de este acogerse a dicho beneficio; lo hace un contrato a tiempo determinado, como ya fue anteriormente señalado; y una vez perfeccionado el mismo, éste se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su voluntad unilateral, a menos que la Ley lo autorice expresamente.
Visto que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es un contrato a tiempo determinado, la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal del contrato, tal como fue establecido por las partes y como lo establecía el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual señala:
“…Al vencimiento de los contratos de arrendamientos con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”
En el caso de autos, habiendo comenzado la relación arrendaticia en fecha quince (15) de junio de dos mil cinco (2005); hasta el quince (15) de junio de dos mil once (2011), fecha en la cual vencían tres (3) años establecido como tiempo para la relación arrendaticia del último de los contratos suscritos entre las partes, dada la duración del mismo, el lapso de la prórroga legal era de dos (2) años; por lo que siendo así, dicho término comenzaba a computarse a partir del dieciséis (16) de junio de dos mil once (2011); en consecuencia, la prorroga finalizaba en fecha dieciséis (16) de junio de dos mil trece (2013). Así se decide.-
Ahora bien, observa este sentenciador, que si bien es cierto, que una vez agotada como se encuentra la prórroga legal desde la fecha dieciséis (16) de junio trece (2013), la parte demandada siguió ocupando el inmueble, no es menos cierto, que dicha ocupación se realizó sin la anuencia tácita del arrendador, lo cual es claramente evidenciable con el hecho de que vencida la prórroga legal; la arrendadora intento una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de Prórroga Legal, la cual no tiene lapso de caducidad alguna establecido por el legislador, lo cual evidencia, que la parte demandada permaneció en el inmueble, sin el consentimiento de la arrendatario; pues, el hecho de que el demandado continuara ocupando el inmueble, y depositando los cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como fue alegado por la parte demandada en su contestación a la demanda no determina que haya existido consentimiento alguno por parte de la arrendataria, ni que hubiera operado la tacita reconducción.
Esa y no otra, fue la voluntad de las partes al contratar el arrendamiento que nos ocupa. En efecto, en la cláusula tercera, del parágrafo primero, ambos intervinientes establecieron expresamente: “…siendo entendido que este contrato se considerará siempre de plazo fijo…”, no obstante a ello, es importante para este Sentenciador señalar que no puede hablarse de tácita reconducción, cuando ya venció el contrato y su respectiva prórroga legal; puesto que, ya la relación arrendaticia había terminado; y, lo que se le había concedido era el beneficio otorgado por el Legislador referente a la prórroga legal, que contra ésta no opera la tácita reconducción; toda vez que, la misma no es un contrato donde se establece un lapso entre las partes, sino por el contrario es un imperativo de la Ley que se traduce en un beneficio para el arrendatario, que es el único que puede renunciar a él; y, una obligación para el arrendador, lo cual además sin lugar a dudas quedó plenamente establecido por la voluntad expresa de los contratantes. Así se declara.
Por otro lado, se aprecia que la parte actora en su libelo de demanda solicitó por concepto de indemnización por el uso del inmueble y la imposibilidad de su representado de disponer del mismo, lo siguiente: “…2) En pagar DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs.217.477,14); por concepto de indemnización por el uso del inmueble y la imposibilidad del arrendador de disponer del mismo desde el 15 de JUNIO de 2013 al 15 de DICIEMBRE de 2013, calculados cada mes o período en TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bs.36.246,19), multiplicado por 6 meses más el pago del impuesto correspondiente (IVA), como lo describimos a continuación:…”
En este sentido, habiendo quedado demostrado a los autos, el incumplimiento de la parte demandada; en hacer entrega del bien inmueble luego de vencida la prórroga legal, que le concedía la Ley; y, habiendo quedado igualmente demostrado, a través de las actas procesales, como último canon de arrendamiento fijado, la suma de VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), considera quien aquí decide, que es procedente el derecho que tiene la actora de que se le indemnice por el uso del inmueble, a partir del día dieciséis (16) de junio de dos mil trece (2013), fecha en la cual venció la prórroga legal, hasta el día quince (15) de diciembre de dos mil trece (2013), en base al último de los cánones de arrendamientos demostrados como cancelados. Así se decide.
En consecuencia, se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora desde el día quince (15) de junio de dos mil trece (2013), hasta el día quince (15) de diciembre de dos mil trece (2013), la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 144.907,5), por concepto de indemnización por el uso del inmueble, derivados de la demora en la entrega del inmueble. Así se establece.
En consecuencia debe forzosamente este Tribunal, declarar procedente la pretensión procesal de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, interpuesta por la parte actora; y sin lugar el recurso de apelación intentado por la demandada. Así se decide.-
-VII-
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía por insuficiente alegada por la parte demandada.
TERCERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha cinco (05) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), por el abogado EDGAR V. PEÑA COBOS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el día veintitrés (23) de febrero de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, SE CONFIRMA el fallo apelado, en todas y cada una de sus partes.-
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusiera la sociedad mercantil REPRESENTACIONES PÉREZ CAAMAÑO, C.A., contra la sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A.-
QUINTO: Se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., a hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por la casa quinta identificada con el nombre de Quinta Regina, ubicada en la avenida Los Erasos, urbanización San Bernardino, parroquia San Bernardino del Municipio Libertador.
SEXTO: Se condena a la parte demandada, sociedad mercantil SISTEMAS INTEGRALES DE SALUD, S.I.S.C.A., C.A., a pagar a la parte demandante la suma de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 144.907,5), por concepto de indemnización por uso del inmueble y la imposibilidad del arrendador de disponer del mismo, desde el dieciséis (16) de junio de dos mil trece (2013), al quince (15) de diciembre de dos mil trece (2013), calculados cada mes o período en VEINTICUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 24.151,25), multiplicado por seis (6) meses.
SÉPTIMO: No hay condenatoria en costas del proceso por cuanto no hubo vencimiento total de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: Notifíquese a la Procuraduría General de la República del presente fallo, en virtud de estar el inmueble arrendado, destinado a la prestación de servicios médicos asistenciales, de conformidad con lo establecido en el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, remitiéndosele, copia certificada de la presente decisión.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). AÑOS: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL.
En esta misma fecha, siendo las tres y diecisiete de la tarde (3:17 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL.
JPTD/YB/Manuel.-
Exp., Nº 14.740/AP71-R-2016-001233.-
