REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Ciudadanos JUAN BAUTISTA LEÓN, quien actúa en su carácter de copropietario y miembro de la sucesión de la de cujus ELENORA RODRÍGUEZ DE LEÓN, conjuntamente con las ciudadanas ELEONORA LEÓN DE GARCÍA Y DANIELLE MARÍA LEÓN DE ELIZONDO, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad números 223.125, 5.962.672 y 5.308.501 respectivamente.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana MARA THAÍS VARGAS AVILÉZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 52.612.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC, de nacionalidad Brasilera, mayor de edad, de este titular de la cédula de identidad Nº E-82.214.485.
DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ DE LA PAZ MARTÍNEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 117.217.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE Nº 14.791/AP71-R-2017-000325.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
En razón de la distribución de causas realizada, correspondió a este Juzgado Superior conocer y decidir el recurso de apelación planteado el veintitrés (23) de marzo de dos mil diecisiete (2017), por la abogada MARA THAÍS VARGAS AVILÉZ, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha dieciséis (16) de febrero de este mismo año por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Recibidos el expediente, mediante auto de fecha siete (7) de abril de dos mil diecisiete (2017) se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha para que las partes presentaran sus informes a tenor de lo previsto en los artículos 517 y 879 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil diecisiete (2017), la representación judicial de la parte actora-recurrente presentó escrito de informes, en esa misma fecha el defensor judicial de la demandada realizó lo propio; posteriormente en fecha veintiséis (26) de mayo del año en curso, el referido defensor ad-litem consignó escrito de observaciones a los informes de la demandante.
A través de auto dictado el treinta (30) de mayo de dos mil diecisiete (2017), se fijó oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha treinta y uno (31) de julio de este mismo año, se difirió dicho acto de acuerdo a lo establecido en el artículo 251 del mismo texto legal.
Para decidir, este Tribunal Superior, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TERMINOS DE LA CONTROVERSÍA
La abogada MARA THAÍS VARGAS AVILÉZ, actuando en representación del ciudadano JUAN BAUTISTA LEÓN, ELEONORA LEÓN DE GARCÍA y DANIELLE MARÍA LEÓN DE ELIZONDO, presentó en fecha catorce (14) de mayo de dos mil quince (2015), demanda por desalojo ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en la cual señaló los siguientes hechos y peticiones:
Indicó que el día siete (07) de agosto de dos mil tres (2003), la ciudadana ELEONORA LEÓN DE GARCÍA, actuando en representación de su padre y previo el fallecimiento de su madre, había cedido en arrendamiento a la ciudadana VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC, dos (2) inmuebles de uso comercial distinguidos con los números tres (3) y cuatro (4) los cuales formaban parte indivisible del Edificio Maracapana, situado en la Avenida Trinidad, cruce con la Avenida Londres de la Urbanización Las Mercedes, de la Jurisdicción del Municipio Baruta de esta ciudad de Caracas, los cuales le pertenecían a sus mandantes por haber adquirido en propiedad el edificio, el ciudadano JUAN BAUTISTA LEÓN, en fecha dieciséis (16) de junio de mil novecientos ochenta y cuatro (1984), según constaba de documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N°14, Tomo 33, Protocolo Primero, y a las ciudadanas DANIELLE MARÍA LEÓN DE ELIZONDO y ELEONORA LEÓN DE GARCÍA, con ocasión a la sucesión de su madre y cónyuge del propietario, ciudadana ELEONORA RODRÍGUEZ DE LEÓN, según constaba de la declaración sucesoral y solvencia de la sucesión signada con el número 0991657, expediente N° 101379.
Señaló que el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de BOLÍVARES SIETE MIL QUINIENTOS EXACTOS (Bs.7.500); y que para la última renovación que se había dado en el mes de junio del año dos mil catorce (2014), se le había notificado que el canon se incrementó como de costumbre siguiendo el índice de inflación anual a ONCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 11.000,00), por local; que no obstante, la arrendataria había decidido no respetar el aumento.
Que aunado a lo anterior, la arrendataria no se encintraba en el país y los inmuebles se estaban a cargo de terceras personas no autorizadas a las que los copropietarios desconocían cual era la figura mediante la cual se les había cedido le permanencia y que se encentraban de hecho explotando una actividad diferente no permitida en el contrato de arrendamiento, pasando de una actividad médica a una actividad comercial, por cuanto estaba funcionando un gimnasio en la actualidad.
Indicó que no habiendo acatado el aumento se le concedió permanecer en los inmuebles, sin que ello se considerara desistimiento del aumento que le fue impuesto, pero que la arrendataria venía arrastrando una insolvencia, que se convirtió en una total cesación del pago, estando insolvente desde el mes diciembre de dos mil catorce (2014), hasta el mes de mayo de dos mil quince (2015), que por ello, debía pagar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), de lo cual sólo había cancelado la suma de CIENTO DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 112.000,00), era decir, que tenía una diferencia de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 158.000,00).
Señaló que los inmuebles estaban siendo explotados en un ramo distinto al contratado, ya que se arrendaron para clínica de salud, odontología y terapia corporal, y en los mismos estaba funcionando un gimnasio, que se encontraba bajo la dirección de una persona distinta a la arrendataria, lo cual no había sido notificado por la arrendataria a la arrendadora, y llevaba a la conclusión de que los mismos estaban en condición de sub-arrendamiento, lo cual estaba expresamente prohibido en el contrato, so pena de resolución de pleno derecho.
Que por ello, demandaba a la ciudadana VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC, para que conviniera a ello o sea condenada por el Tribunal, en el desalojo de los referidos inmuebles y su restitución debido a la insolvencia de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs.158.000,00), por concepto de diferencias de cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre del año dos mil catorce (2014) y seis (6) pensiones vencidas, correspondientes a los meses de Diciembre, 2014 enero, febrero, marzo, abril y mayo 2015.
Estimó su demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs.158.000,00).
Por otro lado se observa que el abogado JOSÉ DE LA PAZ MARTÍNEZ en su condición de defensor judicial de la ciudadana VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC, en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada, en nombre de su defendida alegó lo siguiente:
Que el día quince (15) de diciembre de mil novecientos setenta y ocho (1978), se le había dado en arrendamiento al Dr. PEDRO PRIBANIC BOESZE, el apartamento distinguido con el número tres (3), para uso de una clínica dental, y posteriormente le habían arriendado el apartamento identificado con el número cuatro (4) ubicado en el mismo edificio para ser usado como vivienda.
Señaló que el día treinta (30) de octubre de mil novecientos noventa y tres (1993) contrajo matrimonio con la ciudadana VERÓNICA DE SOUZA FONSECA, que de esa unión se había procreado un (1) hijo que tenía por nombre PEDRO ELÍAS PRIBANIC; que el día cuatro (4) de febrero de mil novecientos noventa y siete (1997), falleció el ciudadano PEDRO PRIBANIC BOESZE, y que a raíz de ese hecho, se había suspendido el servicio de odontología, que llevaba él como único profesional del consultorio.
Que en relación cronológica con lo anterior, la ciudadana VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC, asumió la continuidad de la relación arrendaticia, y había seguido ocupando los inmuebles y firmando una prórroga con los propietarios, en dos (2) contratos; uno por el apartamento, número tres (3), de fecha seis (6) de octubre de dos mil tres (2003), donde se obligó a utilizar el inmueble como clínica de salud (odontología y terapia corporal), era decir, dos usos, que había sido imposible seguir con la clínica de odontología, pero que sin embargo, se mantuvo uno de los dos usos implícitos, el de terapia corporal, el cual se realizaba con el método de pilates; y que también había firmado una renovación por el apartamento número cuatro (4) que allí expresamente establecía el uso para estudio de pilates.
Manifestó que en relación a los pagos e incremento, la ciudadana VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC, transfería a la cuenta los pagos y los referidos incrementos, que se realizaban de forma extemporánea, un mes antes de la entrada en vigencia del incremento, era decir, el incremento se lo imputaban el mes de junio cuando lo correcto era que empezara en el mes de mayo del año siguiente.
Señaló que era público y notorio, la no publicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), aunado a que había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pero que sin embargo, se le cancelaba la cantidad de NUEVE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs 9.100,00) por oficina, pagando por las dos oficinas la cantidad de DIECIOCHO MIL DOS CIENTOS BOLÍVARES (Bs. 18.200,00.)
Que negaba, rechazaba y contradecía el alegato de la demandante, de que no se había respetado el incremento, porque precisamente en esa fecha entró en vigencia la nueva ley, la cual establecía que se debía adecuar el contrato de arrendamiento al decreto, en cuyo artículo 17 prohíbe cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos del mismo.
Que negaba, rechazaba y contradecía que la salida de la ciudadana VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC, con destino a Brasil fuera causa de resolución del contrato; que ella se encontraba realizando una Maestría, y a tal efecto había dado autorización a la ciudadana LEONOR MARINA PEREZ DE DORADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.427.105, a los efectos de la administración del estudio, lo cual no implicaba en modo alguno la cesión ni traspaso.
Que negaba, rechazaba y contradecía que se haya pasado de una actividad médica a una comercial, por cuanto el pilates, tiene aparatos diseñado para terapia.
Que negaba, rechazaba y contradecía el alegato de falta de pago, ya que se habían cancelado los montos de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 78.000,00), el día dos (2) de Septiembre de dos mil quince (2015), VEINTITRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 23.400,00), el día once (11) de Noviembre del mismo año; la cantidad de NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs.91.000,00) el dos (2) de marzo de dos mil dieciséis (2016), y el último pago el veinticinco (25) de mayo por la cantidad de dieciocho mil doscientos bolívares (Bs.18.200,00), discriminados en NUEVE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.9.100,00) por cada apartamento, ajustando el pago para el mes de junio.
Que por ello, solicitaba que se declarara sin lugar la demanda de desalojo y se condenara en costas a la parte actora.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa este sentenciador a revisar el fallo recurrido y en tal sentido observa:
En fecha dieciséis (16) de febrero de dos mil diecisiete (2017), el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la presente causa, mediante la cual declaró improcedente la acción de desalojo que dio inicio a las presente actuaciones, por cuanto determinó que la parte actora carecía de la legitimación necesaria para intentar la demanda, toda vez que, no demostró su cualidad de propietarios de los inmuebles arrendados, ni su condición de herederos de la arrendadora.
Fundamento dicha decisión, bajo las siguientes premisas:
“…En ese orden de ideas, esta Juzgadora observa que la Abogada MARA THAIS VARGAS AVILEZ, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JUAN BAUTISTA LEÓN, ELEONORA LEÓN DE GARCÍA y DANIELLE MARÍA LEÓN DE ELIZONDO, parte actora en el presente juicio, alega que sus mandantes son copropietarios de dos inmuebles de uso comercial distinguidos con los números 3 y 4 que forman parte indivisible del Edificio Maracapana, ubicado en la Avenida Trinidad, cruce con la Avenida Londres de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Caracas, por haber adquirido el edificio, el ciudadano JUAN BAUTISTA LEÓN, en propiedad el 16/06/1984, según documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 14, Tomo 33, Protocolo Primero, y a las ciudadanas DANIELLE MARÍA LEÓN DE ELIZONDO y ELEONORA LEÓN DE GARCÍA, con ocasión a la sucesión de su madre y cónyuge del propietario, ciudadana ELEONORA RODRÍGUEZ DE LEÓN, según constaba de la declaración sucesoral y solvencia de la sucesión signada con el número 0991657, expediente N° 101379, y en nombre de sus mandantes demanda a la ciudadana VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC, por desalojo de los inmuebles antes identificados, por falta de pago de los cánones de arrendamiento y por cambio del uso del inmueble no autorizado por la arrendadora, y al efecto acompañó el instrumento poder que le fue conferido por los ciudadanos JUAN BAUTISTA LEÓN, ELEONORA LEÓN DE GARCÍA y DANIELLE MARÍA LEÓN DE ELIZONDO, autenticado en fecha 13 de Octubre de 2014, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 55, Tomo 307 de los Libros de Autenticaciones respectivos, documento que esta sentenciadora valora como prueba de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil; copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ELEONORA LEÓN DE GARCÍA (arrendadora) y VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC (arrendataria), sobre el inmueble distinguido con el N° 3, ubicado en el Edificio denominado MARACAPANA, situado en la Avenida Trinidad, cruce con Avenida Londres de la Urbanización Las Mercedes, Estado Miranda, autenticado en fecha 7 de agosto de 2003, bajo el N° 34, Tomo 53, de los Libros de Autenticaciones respectivos, el cual esta sentenciadora tiene como fidedigno de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado por la parte contra quien fue opuesto; y contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ELEONORA LEÓN DE GARCÍA (arrendadora) y VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC (arrendataria), sobre el inmueble distinguido con el N° 4, ubicado en el Edificio denominado MARACAPANA, situado en la Avenida Trinidad, cruce con Avenida Londres de la Urbanización Las Mercedes, Estado Miranda, autenticado en fecha 7 de agosto de 2003, bajo el N° 35, Tomo 53, de los Libros de Autenticaciones respectivos, documento que esta sentenciadora valora como prueba de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.-
Ahora bien, de los documentos antes valorados, quedó demostrada la existencia de la relación arrendaticia, sin embargo, la parte actora no acompañó medio de prueba alguno que demuestre que son propietarios de los inmuebles arrendados, y tampoco demostraron su cualidad de herederos de la fallecida ciudadana ELEONORA RODRÍGUEZ DE LEÓN, por lo que, en el presente caso, el Tribunal observa que del análisis realizado a las alegaciones formuladas por las partes así como las pruebas aportadas al proceso de acuerdo con las previsiones establecidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ha quedado plenamente demostrado que la parte actora carece de la legitimatio ad causam necesaria para intentar la acción propuesta, según lo establece el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que, como se señaló anteriormente, la parte actora no demostró su cualidad de propietarios de los inmuebles arrendados y tampoco su condición de herederos de la arrendadora, trayendo como consecuencia que se deseche la demanda y así debe ser declarado. Así se decide…”
Decisión está como ya se dijo que fue recurrida por la representante judicial de la parte actora, quien a los efectos de fundamentar la apelación intentada, informó lo siguiente:
Que el Juzgado de la causa, había hecho caso omiso a lo señalado por esa representación judicial, así como por la defensa de la demandada, y admitió la demanda propuesta por los trámites del juicio oral y no breve que era el procedimiento que le correspondía estar el arrendamiento cuyo desalojo se demandaba especificado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que las cuestiones previas opuestas por la demandada, tal como lo había peticionado, habían sido declaradas sin lugar en sentencia interlocutoria dictada el dieciséis (16) de septiembre de dos mil dieciséis (2016), donde se señaló que el objeto de la pretensión venía dado por la relación locativa, la cual debía ser indicada con precisión; pero que en el caso de autos, esa representación judicial indicó en su libelo expresamente los datos relativos al contrato de arrendamiento suscrito; por lo que resultaba contradictorio lo dictaminado en la definitiva, ya que se volvía a juzgar lo decidido con anterioridad, esta vez en su contra, declarándose la improcedencia de la demanda propuesta por cuanto sus mandantes, según lo afirmado por el Juzgado A quo, no probaron la cualidad de propietarios de los inmuebles cuyo desalojo se peticionó, cuando lo cierto era que de acuerdo a la mencionada interlocutoria, no se requerían pruebas sobre la propiedad dado que lo que se estaba atacando era un contrato de arrendamiento.
Que el contrato de arrendamiento había sido producido con la demanda, así como el instrumento poder en el cual se le facultaba por la ciudadana ELEONORA LEÓN DE GARCÍA, quien había suscrito el contrato de arrendamiento y quien era copropietaria de los inmuebles arrendados junto con su padre y su hermano, tal como se señalaba en el libelo, así como los datos de registro y de la sucesión de su difunta madre la cual originaba su copropiedad, era decir, que si se habían señalado, que no fueron acompañados al proceso, no constituía la legitimación ad causam, ya que el objeto de la pretensión no se derivaba de la propiedad, sino de la condición de arrendador que si se había verificado en el juicio, y que a tales efectos, el referido contrato si había sido valorado.
Que esa representación había probado su cualidad de arrendador, y la de representante del propietario, como constaba de la nota de autenticación que formaba parte de contrato suscrito; pero que sin embargo apreciaba, que el argumento de falta de cualidad obedecía a una confusión, por cuanto la Juzgadora entendió que sus defendidos se identificaban como sucesores de la arrendadora, lo cual no era cierto, toda vez que la arrendadora era la ciudadana ELEONORA LEÓN DE GARCÍA, quien para el momento de la firma procedía como apoderada de su padre, el cual para esa fecha era el único propietario de los inmuebles; que luego había pasado a ser sucesora y por ende copropietaria tras el fallecimiento de la precitada ciudadana, tal como se había señalado con absoluta precisión en el libelo de la demanda.
Que destacaba que la cualidad de propietaria de la arrendadora era sobrevenida luego de celebrado el contrato de arrendamiento, pero que no obstante, para el momento de la celebración del contrato la arrendadora era representante del propietario conforme a instrumento poder, quien aún lo era con ocasión del fallecimiento de su señora esposa y que tenía plenas facultades para intentar la acción.
Que por ello, era improcedente la declaratoria del Tribunal el fallo recurrido era nulo, por no haberse pronunciado sobre lo alegado y probado en autos, sino que debido a un error de interpretación se había tergiversado completamente el proceso, incurriendo en ultrapetita y falso supuesto al haber sacado conclusiones de elementos que no existían y que nunca habían sido señalados y controvertidos en el expediente, razón por la cual, pedía se declarara con lugar el recurso de apelación interpuesto en nombre de sus mandantes, se revocara la sentencia definitiva dictada en la causa, y que valorando las pruebas producidas, se declarara igualmente con lugar la demanda propuesta.
Por otro lado, el defensor judicial de la parte demandada, previo a una relación de los hechos que dieron origen a la controversia, con indicación de alegatos de fondo, solicitó se declarara sin lugar el recurso de apelación planteado por los demandantes, y se confirmara el fallo recurrido, por cuanto la actora no había acreditado suficientemente la propiedad de los inmuebles de autos. Igualmente, se desprende del escrito de observaciones presentado por esa misma representación a los informes de la recurrente, lo siguiente:
Que mal podía el A quo, haber dictado un auto para mejor proveer a los fines de acreditar la cualidad de los demandantes, por cuanto era una carga que les correspondía a éstos, y que si bien en el poder consignado supuestamente se acreditaron ad efectum videndi, nunca habían sido presentado de esa forma ante el Tribunal, ocasionando serias dudas en relación a la autenticidad del poder y del saneamiento del título de propiedad.
Que la parte actora insistía en seguir con un proceso sin tener fundamentos ni de hecho, ni de derecho, pues en primera instancia, no había promovido, ni evacuado, ninguna prueba de cambio de ramo, cesión de derecho, traspaso del local, uso distinto o falta de pago o cualquiera de los hechos alegados, razón por la cual, existiendo serias dudas sobre los títulos acompañados y siendo que los demandantes no acreditaron su cualidad en el juicio, ratificaba su petición de que se declarara sin lugar el recurso de apelación propuesto y se confirmara la decisión recurrida.
Ante ello, se tiene:
En el presente caso, estima este Juzgador pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 361. En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés del actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese opuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”
Por otro lado, el autor LUIS LORETO, en relación a la cualidad señala lo siguiente:
“El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.”
En ese mismo orden de ideas, el Dr. LUÍS LORETO HERNÁNDEZ, en su obra de ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas-Venezuela 1987, con referencia a la falta de cualidad, ha indicado lo siguiente (págs. 183 y 187):
“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera…
Omissis
…tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda…”.
Con respecto a la falta de cualidad o legitimación en la causa, ha establecido el Tratadista PIERO CALAMANDREI, en su obra de “INSTITUCIONES DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, volumen I, Tomo I, pág. 261, dejo asentado lo siguiente:
“A fin de que el juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, acerca de la cual venimos discurriendo, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar (o legitimación activa); y que de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir (o legitimación pasiva).”
Asimismo, el autor patrio, Dr. ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II, Caracas-Venezuela, 1995, págs. 27 y 28, ha definido la legitimatio ad-causam como:
“…la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera de los sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia, puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
Omissis…
Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad de derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa…”
De lo anteriormente transcrito, se puede observar que está reconocido por estudiosos tratadistas; y así fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil, la defensa de falta de cualidad para intentar o sostener el juicio como defensa de fondo, prevista en el dispositivo del artículo 361 antes citado.
De la revisión de las actas procesales, se observa que los ciudadanos JUAN BAUTISTA LEÓN, actuando en su carácter de copropietario y miembro de la sucesión de la de cujus ELENORA RODRÍGUEZ DE LEÓN, conjuntamente con las ciudadanas ELEONORA LEÓN DE GARCÍA Y DANIELLE MARÍA LEÓN DE ELIZONDO, demandaron por DESALJO, a la ciudadana VERONICA DE SOUZA DE PRIBANIC, para lo cual alegó la falta de pago en los cánones de arrendamientos.
A este respecto, se observa:
En este orden de ideas, se hace menester analizar el documento cursante a los folios trece (13) al veintiséis (26), correspondientes a los contratos de arrendamientos, suscrito entre la ciudadana ELEONORA LEON DE GARCÍA, en su propio nombre y representación del ciudadano JUAN BAUTISTA LEON, donde se evidencia del contenidos de los mismos que la primera mencionada fue quien suscribió el contrato de arrendamiento en su nombre y representación del ciudadano JUAN BAUTISTA LEÓN, desprendiendo lo cual a criterio de quien aquí decide determinada la cualidad de la demandantes para interponer la presente acción. Así se decide.
En consecuencia, la sentencia dictada en fecha dieciséis (16) de febrero de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser anulada. Así se declara.-
Por otra parte, observa este Tribunal que el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “La nulidad de la sentencia definitiva por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo de litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del 246…”. En consecuencia, declarada como ha sido la nulidad de la sentencia definitiva dictada en este proceso por el a-quo, pasa este sentenciador, conforme a lo dispuesto en la normativa antes transcrita, a resolver la presente causa; y, al respecto observa:
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandante reconviniente probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandante reconviniente. Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.
A este respecto, en el presente caso, se aprecia que los demandantes, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañaron a su libelo, los siguientes documentos:
1.- Copia certificada de instrumento poder otorgado por los ciudadanos JUAN BAUTISTA LEÓN, ELEONORA LEÓN DE GARCÍA y DANIELLE MARÍA LEÓN DE ELIZONDO, a la abogada MARA THAÍS VARGAS AVILEZ, autenticado en fecha trece (13) de Octubre de dos mil catorce (2014), ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 55, Tomo 307 de los Libros de Autenticaciones respectivos.
El referido instrumento es documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachados de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que los hoy demandante otorgaron poder a la abogada MARA THAÌS VARGAS AVILEZ, para que ejerciera su representación en la presente causa. Así se establece.
2.- Copias certificadas de contratos de arrendamientos suscrito entre la ciudadana ELEONORA LEON DE GARCIA, actuando en nombre propio y representación del ciudadano JUAN BAUTISTA LEÓN en su condición de arrendadora con la ciudadana VERONICA DE SUOSA DE PRIBANIC, en su condición de arrendataria; debidamente autenticados ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha siete (7) de agosto de dos mil tres (2006); a los efectos de demostrar la existencia de la relación contractual.
Los referidos instrumentos son documentos públicos, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto los mismos no fue tachados de falso, por el contrario fueron hecho valer y consignados en la oportunidad de dar contestación a la demanda por la parte demandada; este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil. Así se establece.
Dicho medio probatorio es demostrativo de que entre la ciudadana ELEONORA LEÓN DE GARCÍA quien actuaba en su propio nombre y representación del ciudadano JUAN BAUTISTA LEON y la ciudadana VERONICA DE SOUSA DE PRIBANIC, fueron suscritos contratos de arrendamientos por dos (2) inmueble distinguidos con los números 3 y 4 constituidos por apartamentos, ubicados en el edificio denominado MARACAPANA, situado en la avenida Trinidad, cruce con avenida Londres de la Urbanización Las Mercedes, Estado Miranda.
Es demostrativo de que, las partes, tal como se desprende de la cláusula sexta, establecieron como canon de arrendamiento por los inmuebles identificados en autos una suma de SETECIENTOS CINCUENTA MILBOLIVARES (Bs. 750.000,00), por cada inmueble; a ser canceladas dentro de los primeros diez (10) días de cada mes; y que, en las cláusulas terceras de cada contrato establecieron un lapso de duración de los mismos por dos años (2) contados a partir el primero (1º) de junio de dos mil tres (2003). Así se decide.
3.- Impresiones de cinco (5) correos electrónicos enviados de la cuenta pilates.ve@gmail.com para nanogarcia@cantv.net, a los fines de demostrar el constante incumplimiento del pago de las pensiones de arrendamientos por parte de la demandada. En lo que respecta a dicha documentación, esta superioridad observa, que las mismas no fueron cuestionadas en forma alguna por la representación judicial de la parte demandada, por lo que de conforme al criterio sostenido por Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de Octubre de 2011, bajo la ponencia de la magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, en el Exp. AA20-C-2011-000237, donde estableció que “…los correos son un medio atípico o prueba libre, por ser instrumentos que provienen de cualquier medio informático, es decir que son el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos, y que pueden fungir como prueba y su reproducción, independientemente de su denominación debe ser considerada como medio de prueba…” ; da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónica; y las considera demostrativas de la comunicación mantenida entre las partes en relación con el pago de los cánones de arrendamientos demandados. Así se decide.
Por otro lado, se observa que la parte demandada promovió en la contestación de la demanda, como en el lapso probatorio los siguientes medios de prueba:
a.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscritos entre la administradora ADRIAGAS C.A., y el ciudadano PEDRO PRIBANIC SOESZA, por un inmueble ubicado en el edificio MARACAPANA APARTAMENTO 3, de fecha quince (15) de diciembre de 1978; este Tribunal desecha dicho medio de prueba por tratarse de la copia simple de un documento privado. Así se decide.
b.- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre LA AGENCIA FERRER PLACIOS C.A., con el ciudadano PEDRO PRIBANIC SOESZA, por un inmueble distinguido con el Nº 4 ubicado en el edificio MACARAPA, autenticado ante la Notaria Pública Vigésima de Caracas, en fecha veintinueve (29) de mayo de mil novecientos ochenta y cinco (1985); este Juzgado desecha dicho medio de prueba por cuanto no está en discusión en la presente causa, los hechos que se pretende probar. Así se establece.
c.- copias simples de certificado de matrimonio de los ciudadanos PEDRO BRIBANIC BOESZE y la ciudadana VERONICA DE SOUZA FONSECA; expedida por la Prefectura del Distrito Guaicaipuro en fecha treinta (30) de octubre de mil novecientos noventa y tres (1993); de acta de nacimiento de PEDRO ELIAS, de fecha trece (13) de agosto de mil novecientos noventa y ocho (1998) y de acta de defunción del de cujus PEDRO BRIBANIC, este Juzgado desecha dichos medios de prueba por cuanto no está en discusión en la presente causa, los hechos que se pretende probar. Así se establece.
e.- Copias simples treinta y dos (32) de depósitos bancarios realizado en la cuenta Nº 01040022810220107655, perteneciente a la ciudadana LEONORA LEÓN DE GARCIA, en el BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, a los efectos de demostrar su estado de solvencia en el canon de arrendamiento; sobre dichos medios de prueba la parte demandada solicitó prueba de informes.
Observa este Tribunal que a pesar que dicha prueba de informes no fue admitida por el Juzgado de la causa, la misma no fue instruida en su oportunidad legal, por causa imputables al defensor judicial de la parte demandada, tal como se evidencia del auto dictado por el a-quo en fecha 14 de diciembre de 2016; en relación a ello, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
En auto a la copias simples de los depósitos bancarios este Tribunal las desecha de proceso por tratarse de la copias al no haber sido evacuada la prueba necesaria que determinara su veracidad. Así se decide.
Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, este Juzgador observa:
El artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”. Este artículo es; y, constituye el eje de la fuerza obligatoria del contrato.
En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
Establece el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliario en relación a las causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cual quiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
De la norma anteriormente transcrita que puede colegir del literal “a” que es causal de desalojo el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamientos y/o dos cuotas de condóminos o gastos comunes.
En el presente caso, como ya se dijo, la parte actora demanda el desalojo de unos inmuebles dados en arrendamiento, para lo cual alegó el incumplimiento de la parte demandada, al dejar de pagar la diferencia de cánones de arrendamientos desde el mes de noviembre del año 2014, y seis (6) pensiones de arrendamientos vencidas fijadas en un monto de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,00), correspondiente a los meses de diciembre, enero, febrero, marzo, abril, y mayo de 2015.
Por su parte, la demandada a través de su defensor judicial designado rechazó estar su representada en estado de insolvencia por cuanto los cánones de arrendamientos habían sido cancelados hasta la fecha, además de no haber sub-arrendado, ni cambiado el uso de los inmuebles.
Observa este sentenciador, que bien es cierto, no forma parte de los hechos controvertidos la existencia de la relación contractual, ya que tal circunstancia fue aceptada expresamente por la parte demandada; no es menos, cierto, que la misma, no trajo a los autos medios probatorios alguno, a los efectos de demostrar su alegato de que había cancelado los cánones de arrendamientos demandados; así como tampoco demostró dicha falta de pago no le era imputable; por lo que, a criterio de esta Alzada, han quedado demostrado el incumplimiento de la parte demandada en el pago de su obligación principal de pagar los cánones de arrendamientos, demandados configurando la procedencia de la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario. Así se establece.
En vista de lo anterior, considera este Tribunal que debe ser declarada con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, y consecuencialmente, debe ser declarada con lugar la demanda que da inicio a esta actuaciones. Así establece.
-V-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: NULA la sentencia dictada en fecha dieciséis (16) de febrero de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpusieran los ciudadanos JUAN BAUTISTA LEÓN, ELEONORA LEÓN DE GARCÍA y DANIELLE MARÍA LEÓN DE ELIZONDO contra la ciudadana VERÓNICA DE SOUZA DE PRIBANIC. Como consecuencia de ello, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, de los inmuebles dos (2) inmuebles distinguidos con los números 3 y 4, ubicados en el edificio denominado MARACAPANA, situado en la avenida Trinidad, cruce con avenida Londres de la Urbanización Las Mercedes, Estado Miranda.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada del proceso al haber resultado totalmente vencida conforme con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado Superior.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2017). AÑOS: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO.
EL SECRETARIO TEMP.
JOSÉ GREGORIO BLANCO.
En esta misma fecha, siendo las dos y trece minutos de la tarde (2:13 p.m.)se publicó y se registró la anterior decisión
EL SECRETARIO TEMP.
JOSÉ GREGORIO BLANCO.
