Decisión Nº 14.854 de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 15-11-2017

EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteJuan Pablo Torres Delgado
Número de expediente14.854
PartesCIUDADANA GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ. VS. CIUDADANA, ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO.
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato De Opcion De Compra Venta
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.455.385.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos JESUS RODRIGUEZ ALBORNOZ e ISABEL PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 64.027 y 112.009, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana, ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 15.793.008.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos WALTHER ELÍAS GARCIA SUAREZ, TERESA ESPERANZA BORGUES, NORA ROJAS, CARMEN CARVALHO DA ROCHA y WILLIAM ALEXANDER CUBEROS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 117.211. 22.629, 104.901, 130.993 y 211.295, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (REENVÍO).
Expediente Nº 14.854/AP71-R-2017-000791.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha veinte (20) de septiembre de dos mil diecisiete (2017), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la sentencia dictada en fecha veintiocho (28) de junio del año en curso, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual CASÓ DE OFICIO la sentencia dictada en fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quedando NULA la decisión recurrida, y ordenando al Juez Superior a quien correspondiera sentenciar en reenvío dictara nueva decisión corrigiendo los vicios referidos por la mencionada Sala. En esa misma fecha, quien suscribe el presente fallo, se abocó al conocimiento de la causa y acordó que previa notificación de las partes, se dejarían transcurrir los lapsos previstos en los artículos 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, y que una vez vencidos dichos plazos, comenzaría a transcurrir el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar sentencia en este juicio, conforme a lo establecido en el artículo 522 del mismo Texto Legal.
Notificados como se encuentran las partes intervinientes en el presente asunto según diligencias de fecha dos (2) de octubre de dos mil diecisiete (2017), y cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal a objeto de decidir, efectúa las siguientes consideraciones:
-III-
DEL REENVÍO
Como fue indicado anteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el veintiocho (28) de junio de dos mil diecisiete (2017), dictó decisión en la cual, estableció lo siguiente:
“…A mayor abundamiento, la Sala se permite transcribir la sentencia recurrida en sus partes motiva y dispositiva, establece lo siguiente:
“...SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ (Sic) contra la ciudadana ELIMAR ANDREÍNA (Sic) MONTAÑO DE GUERRERO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo, en consecuencia, i) Se condena a la parte demandada reconviniente, ciudadana ELIMAR ANDREINA (Sic) MONTAÑO DE GUERRERO, a que cumpla voluntariamente con la entrega de los recaudos exigidos por la Oficina de Registro debidamente actualizados, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda (…), previa devolución de las arras y la penalidad, es decir, la cantidad de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F 4.290.000,00), más el pago de la diferencia del precio de la venta pactada a la época de la negociación, a saber, TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.900.000,00), lo cual suma en su conjunto la cantidad de OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F 8.190.000,00). En el entendido que sí no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo (Sic) 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante y previo el cumplimiento de las formalidades registrales para ello. TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por resolución de contrato intentada por la ciudadana ELIMAR ANDREÍNA MONTAÑO DE GUERRERO contra la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ (Sic), ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado del presente fallo. CUARTO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, en fecha 9 de agosto del 2016…”. (Mayúsculas, subrayado y negrillas del transcrito).
En este orden de ideas, la sentenciadora de alzada por un lado declara sin lugar la reconvención planteada por la demandada; mas, la condena a devolver la cantidad de dinero recibida en arras, al pago de la penalidad y de la diferencia del precio de la venta pactada para la época de la negociación, en conjunto se le condenó a pagar la cantidad de OCHO MILLONES CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 8.190.000,00).
En este sentido, la ad quem estableció que la demandada –promitente vendedora- deberá entregar a la demandante –promitente compradora- de manera voluntaria los recaudos exigidos para otorgar el documento definitivo de compra-venta; pero además de ello y de manera previa debía devolver las arras recibidas de aquella y pagarle la cláusula penal contractual, asimismo pagar la diferencia del precio de venta pactado para la época; esto dicho en otras palabras significa, que la demandada –promitente vendedora- debe otorgar el documento definitivo de venta y, además, devolver la cantidad de dinero recibida en arras, cancelar la cláusula penal contractual y, pagar la diferencia de precio de un inmueble que ella está vendiendo, por lo que tal establecimiento por parte del juez superior, constituye ciertamente un yerro, pues tales condenas constituirían una suerte de declaratoria de con lugar, tanto la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, así como también de la reconvención por resolución del mismo contrato.
Ahora bien, cuando la juez superior estableció que la demandada –promitente vendedora- deberá devolver las arras recibidas de la demandante –promitente compradora-, pagarle la cláusula penal contractual y cancelar la diferencia del precio de venta pactado para la época; esto dicho en otras palabras significa, que la demandada –promitente vendedora- debe otorgar el documento definitivo de venta de su inmueble, prácticamente sin recibir contraprestación alguna por la venta que hace, todo lo cual carece de la más mínima lógica, pues fue condenada –se repite- a hacer la tradición del inmueble, reintegrar las arras, cancelar la cláusula penal contractual y pagar la diferencia del precio.
En este orden de ideas, cuando la juez superior en el texto de su decisión –se insiste- estableció las cantidades de dinero condenadas a pagar por la hoy demandada –arras, cláusula penal y diferencia de precio pactado-, se contradice, pues declaró sin lugar la reconvención planteada por la accionada, de una manera por demás ilógica pues prácticamente la demandada -promitente vendedora- no va a recibir ninguna contraprestación por la venta del inmueble de su propiedad.
En efecto, hay que establecer con absoluta explicitud que la Constitución tiene un valor normativo inmediato y directo sobre el sistema procesal siendo parte del ordenamiento jurídico, -su parte primordial-, comenzando por los valores superiores consagrados en su artículo 2 y desarrollados, entre otros, como garantías constitucionales, donde destaca la tutela judicial efectiva (artículo 26 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) y dentro de ésta la consideración del proceso como instrumento para la realización de la justicia (Art. 257 ibídem), a través de un debido proceso (Art. 49 eiusdem), carácter normativo éste que vincula inmediatamente a la totalidad de los Jueces y Tribunales del Poder Judicial para su enjuiciamiento y aplicación directa e inmediata sobre las leyes y que, involucra un cambio de paradigma en el Derecho Venezolano que obliga a una revisión integral de las instituciones, en el caso de autos, del sistema procesal, de las leyes formales o adjetivas. Con base a ello, conviene no olvidar nunca que la Constitución lejos de ser un mero catálogo de principios, constituye la norma suprema jurídica de aplicación en cuanto a los Jueces y ciudadanos sujetos a ella. Ésta necesidad acuciante surge de la vida del hombre en sociedad, cuando conforme a ello busca arbitrar un sistema eficaz que dé solución a los intereses que se planteen entre sus miembros. La solución civilizada a tal necesidad es la organización de la justicia y la implementación de un sistema de juzgamiento, según el cual, cualquier persona pueda y deba ser protegida y amparada en el ejercicio pacífico de sus pretensiones para que le sean satisfechas, lo que no quiere decir aceptadas, sino resueltas razonadamente, con arreglo a un Sistema de Justicia y Derecho, en un plazo de tiempo también razonable a lo largo de un debido proceso, que culmina en su parte cognitiva con parte de la Tutela que es el fallo definitivamente firme. Así, el fallo o resolución judicial es uno de los objetivos de la actividad del Estado como garantía de la paz social, pues no debe olvidarse que la finalidad última de la función judicial es resolver definitiva y eficazmente los conflictos que se someten a su conocimiento.
Por eso, el Maestro E.J. Couture (Estudios de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Ed Depalma), advertía desde hace ya más de medio siglo, sobre la tutela constitucional del Proceso Civil y la transformación política de la Justicia Civil y, en especial de la “Sentencia” como la construcción o diseño más importante de todo el sistema constitucional de Justicia.
La Doctrina acostumbra a considerar la sentencia en sus elementos formales y examinarla bajo las premisas de un hecho, como de un acto o de un documento, como una resolución de pretensiones y excepciones de fondo del conflicto, mientras que, -expresa el maestro Uruguayo-, la “concepción formal de la sentencia debe ser superada por una concepción sustancial de la misma, en relación al sistema general de las normas jurídicas, lejos de su estructura formal y cerca del pensamiento jurídico Constitucional…”. Un fallo en que el juez y la justicia vayan todos articulados, dictada desde la Constitución misma, ó como diría Aristóteles, en su: “Ética a Nicómaco” (Libro V, Capítulo IV),: “…Ir al Juez, es ir a la Justicia; porque él nos representa la justicia viva y personificada…”.
Hay que agregar, que la tutela judicial efectiva si bien es ejercitable desde las premisas constitucionales, baja a convertirse en un derecho de prestación no incondicionado y absoluto, sino de configuración legal, que no puede ejercerse al margen del procedimiento legalmente establecido, pues incumbe al legislador la configuración de la actividad judicial y del proceso en cuyo seno se ejercita el derecho fundamental ordenando la satisfacción de las pretensiones y excepciones. Ella constituye una garantía constitucional que se personifica concretamente por obra de las leyes procesales que desarrollan esa garantía y que el Juez en su interpretación, ante un ordenamiento pre–constitucional (CPC 1986) debe ajustar desde la Carta Política (1999). Entendiendo que la finalidad de la jurisdicción no se agota, entonces, en el aseguramiento de la legalidad formal, sino en el aseguramiento de los valores y principios para cuyos objetivos fue dictada la Constitución, en el entendimiento del fin social del proceso y la decisión justa de la litis.
Ahora bien, la Sala concluye que la juez superior con su pronunciamiento por un lado declaró sin lugar la reconvención propuesta por la demandada y, por otro lado, condenó a la demandada –promitente vendedora- a otorgar el documento definitivo de venta de su inmueble, prácticamente sin recibir contraprestación alguna por la venta que hace, todo lo cual carece de la más mínima lógica, pues –se repite- fue condenada a hacer la tradición del inmueble, reintegrar las arras, cancelar la cláusula penal contractual y pagar la diferencia del precio.
Por lo antes expuesto, la Sala concluye, que la sentenciadora de alzada, violó los artículos 12 y 243, ordinal 4º) del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en el vicio de inmotivación al existir contradicción entre su motiva y su dispositiva al declarar sin lugar la reconvención planteada y, condenar a la demanda a hacer la tradición del inmueble, reintegrar las arras, cancelar la cláusula penal contractual y pagar la diferencia del precio. Tal conducta de la ad quem faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido, al evidenciarse un vicio de orden público, como es la inmotivación evidenciada, lo cual conlleva a la nulidad del fallo impugnado, de conformidad con el artículo 244 eiusdem. Así se decide...”

Vista la observación formulada por el Tribunal Supremo de Justicia este Tribunal a los fines de dar estricto cumplimiento al fallo parcialmente transcrito, procede a dictar sentencia, y a tal efecto, observa:
-IV-
DE LA RECURRIDA
En fecha siete (7) de julio de dos mil dieciséis (2016), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual, declaró lo siguiente:
“…Analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales, el Tribunal constata que el thema decidendum queda circunscrito a determinar si hubo o no el incumplimiento alegado por la demandante reconvenida respecto la determinada compraventa, así como la resolución contractual reconvenida junto a sus accesorios por vía subsidiaria y al respecto, observa:
De la lectura del expediente se infiere, respecto a la acción principal, que la actora demanda el cumplimiento de el contrato de compra venta de fecha 12 de Febrero de 2015, conforme fue expresamente determinado ut retro, por haber pagado la totalidad del precio convenido y la contraparte, aunque conviene en haber suscrito tal contrato, se excepciona en que la parte demandante no cumplió con su obligación de pago de la primera parte del monto pactado, ni en Cheque, ni en Bolívares (Bs.F), ni el remanente en Dólares de los Estados Unidos de América (US$) y que con base a acciones que viciaron su consentimiento, como la violencia y el error, ella procedió a efectuar mediante documento de fecha 17 de Junio de 2015, el cual constituye argumento central de su defensa, reembolsó a favor de la demandante, junto con la penalidad acordada contractualmente, negando del mismo modo que haya dejado de cumplir con la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo, ni que tenga la obligatoriedad de vender el inmueble tal como lo pretende la demandante, cuando lo correcto es entregar las arras recibidas, junto con la indemnización prevista en el contrato.
De lo anterior se hace necesario definir que el negocio jurídico objeto de análisis, se refiere a un contrato sui generis mediante el cual dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato, entrega el comprador al vendedor, donde se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo pactado.
En relación a la promesa u opción, los tratadistas PLANIOL y RIPERT en la Obra “Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, Páginas 920-921, Leonel Pereznieto Castro y Editorial Pedagógica Iberoamericana, S.A. de C.V., México 1977”, señalan que:
“...La promesa de venta es una convención esencialmente unilateral. Si quien la obtiene consiente inmediatamente en comprar, no habrá promesa de venta, sino venta perfecta y total, la cual produciría de inmediato sus efectos. Sería una venta mal calificada o erróneamente redactada, aquélla en que las partes dijesen: “Prometo vender... prometo comprar...” en lugar de: “vendo... compro”. (…) Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra. El comprador sólo adquiere la propiedad desde el día que otorga su consentimiento. (…) En consecuencia, la aceptación de la venta por el comprador produce el efecto de una condición que se realiza, y la venta se opera con efectos retroactivos, ya que tal es la consecuencia natural de la condición (art. 1179). Esta manera de analizar la operación es inexacta; al contrario le falta algo más que una simple condición que suspendería sus efectos, le falta uno de sus elementos esenciales: el consentimiento de una de las partes. Por tanto, debe decirse que el contrato aún no se ha formado, sólo se forma cuando el beneficiario de la promesa de venta se decide a comprar. Ahora bien, el contrato no puede producir efectos antes de ser celebrado...”
En consonancia con lo anterior la Doctrina ha sostenido reiteradamente que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor MAURICIO RODRÍGUEZ en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición Editorial, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más.
Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el contrato denominado por las partes como una opción de compra venta, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales ofreció vender y la otra aceptó comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos, conforme su Cláusula Primera, donde expresamente así lo establecieron. ASÍ SE DECIDE.
Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el Artículo 1.264 del Código Civil.
En sintonía con lo anterior, se entiende que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el Artículo 1.167 eiusdem, cuyo tenor es el siguiente:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En cuanto a la Cláusula Penal dispone el Código Civil, que:
“Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”
“Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo”
“Artículo 1.259.- El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada”
“Artículo 1.263.- A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”
De las disposiciones legales supra citadas, se evidencian claramente los elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente en derecho la acción de cumplimiento de contrato pretendida y la aplicabilidad de la Cláusula Penal, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones con el correspondiente resarcimiento si hubiere lugar a ello, por lo que al constar en autos el contrato suscrito y el reconocimiento del mismo por la contraparte, resulta procedente en derecho el primer petitorio del escrito libelar, por consiguiente debe el Tribunal determinar el segundo de los elementos y a fin de verificar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento ejercida y la excepción invocada por la parte demandada, observa:
Del análisis de la situación jurídica planteada en este asunto, se precisa de manera objetiva que si bien quedó ciertamente establecida en autos la relación obligacional alegada a través del documento fundamental de la pretensión principal, de donde se evidencia sin ningún género de dudas que en fecha 12 de Enero de 2015, la vendedora, a saber, ELIMAR ANDREINA MONTAÑO, ofreció ante Notario Público venderle a la compradora, es decir, a la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, el bien de marras y ésta aceptó comprarlo por la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.F 7.800.000,00), acordando un primer pago por la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.9000.000,00) al momento de la firma y el remanente por la misma cantidad al momento de la protocolización del documento definitivo, cierto es también que en la Cláusula Quinta de dicha convención se estableció de forma precisa que en caso de que no se efectuare la protocolización del documento definitivo por causas imputables a la vendedora, la compradora tendría derecho a exigir el cumplimiento de lo pactado ó el pago íntegro de las sumas pagadas a la vendedora, más una suma adicional por la cantidad de Trescientos Noventa Mil Bolívares (Bs.F 390.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios que su incumplimiento le haya causado y al no existir reserva de derecho a rescindir unilateralmente mal puede la parte demandada excepcionarse en el documento de fecha 17 de Junio de 2015, asumiendo su incumplimiento, ya que lo que le correspondía como vendedora era hacer la tradición legal a la compradora mediante el otorgamiento de la escritura definitiva y de los recaudos necesarios dentro del lapso de noventa (90) días, más treinta (30) de prórroga, contado a partir de la fecha de la firma del referido instrumento, que vencieron en fecha 12 de Junio de 2015, por estar comprometida al saneamiento de Ley según el Artículo 1.486 del Código Civil, previa devolución del dinero reembolsado y previo pago del remanente, al momento en que se protocolizara el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente y como quiera que la demandada de autos no honró el deber al que se comprometió dentro de dicho lapso y su prórroga, a lo cual estaba obligada a entregar con diez (10) días hábiles de antelación al vencimiento del indicado lapso y en vista que el Artículo 1.259 del Código Sustantivo Civil, es absolutamente expreso en establecer que el acreedor, en el caso de especies la actora, puede pedir al deudor que esté constituido en mora, a saber, la demandada, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada, surge el supuesto previsto en el Artículo 1.263 eiusdem, de que sino ha incurrido en culpa y si así lo prefiere, puede exigir el cumplimiento de la convención tal como lo hizo y no la pena, resultando sin ningún género de dudas improcedente en derecho la aplicación de la cláusula penal invocada por la representación de la parte demandada y procedente el segundo petitorio libelar. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al tercer y cuarto petitorio libelar, se infiere del análisis probatorio ut retro que mediante el documento de fecha 17 de Junio de 2015, cursante a los folios 25 al 31 del expediente marcado “C”, se evidencia a través de la declaración de voluntad de la parte demandada, que ésta efectivamente recibió de parte de la accionante, la cantidad de TRES MILLONES NOVIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.900.000,00) por concepto de arras del precio pactado en la negociación y en vista que tales arras se encuentran depositadas en la cuenta de la parte actora conjuntamente con el monto de la Cláusula Penal, como consecuencia del errado reembolso realizado unilateralmente por la parte demandada, lo ajustado a derecho es que dichas cantidades sean devueltas a ésta última, conforme los términos del contrato, sin embargo el pago del remanente no quedó debidamente probado en autos, por consiguiente lo ajustado a derecho es que el mismo sea cancelado al momento de la firma del documento definitivo o de la sentencia que en tal forma así lo determine. ASÍ SE DECIDE.
Con vista a los anterior forzoso es para el Tribunal considerar que la demanda que origina las actuaciones bajo estudio se encuentra parcialmente ajustada a derecho, ya que la misma si bien encuadra en el dispositivo legal contenido en los Artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.265, 1.269, 1.270, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil y que la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que cumpla voluntariamente en entregar los recaudos necesarios para hacer el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que reciba el referido reembolso y el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta en mención puede en este caso ser suplida con el registro de esta Sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, conforme al quinto petitorio libelar, cierto es también que el pago del remanente del precio no quedó demostrado. ASÍ SE ESTABLECE.
Resuelto como ha quedado el juicio principal, corresponde a éste Jurisdicente pronunciarse sobre el fondo de la mutua petición, en la forma que sigue:
La representación de la parte demandada reconviene a la accionante en la resolución del contrato de autos para que cesen todos sus efectos jurídicos en virtud del incumplimiento de la parte actora reconvenida, respecto al pago de la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.900.000,00), amén del vencimiento del lapso de tiempo fijado o en su defecto por virtud del pago efectuado por su mandante a favor de la optante compradora, inclusive con el pago de la suma convenida por concepto de cláusula penal, que se ordene oficiar al Ministerio Público para que inicie las averiguaciones pertinentes y que como consecuencia de ello se declare resuelto el mencionado contrato de opción de compraventa y de manera subsidiaria pide que pague a título de devolución, restitución y reintegro a su mandante la cantidad de Tres Millones Doscientos Quince Mil Bolívares (Bs.F 3.215.000,00) que corresponde a la suma entregada por su mandante de buena fe el 25 de Junio de 2015, con la sustracción de la única cantidad de dinero por ella recibida y que la misma sea indexada desde la fecha de la reconvención hasta que la sentencia quede definitivamente firme, mediante experticia complementaria del fallo, cuyas argumentaciones fueron rechazadas por la parte actora reconvenida al considerar, entre otras cosas, que tal negocio jurídico quedó convalidado por efecto del consentimiento expresamente de compraventa ante el Registrador correspondiente, ya que no puede en modo alguno resolverlo mediante documento autenticado, suscrito unilateralmente ante Notario Público sin la presencia de la compradora al estar en juego derechos indisponibles dada la naturaleza de los contratos bilaterales por existir sus elementos característicos, como lo son el consentimiento, el objeto y la causa lícita.
Ahora bien, destaca este Despacho Judicial que la mutua petición está enmarcada en varios supuestos, a saber, en la falta de pago de las arras y el remanente del precio, en el vencimiento del negocio jurídico y en el reembolso de la suma recibida, más la penalización y tomando en consideración que del acervo probatorio de autos quedó patentizado que la vendedora con la devolución del dinero tácitamente reconoce haber recibido las arras y al admitir en dicho documento que el negocio jurídico que dio nacimiento a las mismas no llegó a concretarse por el incumplimiento a ella imputable, es lógico y natural inferir en que los supuestos de la resolución contractual invocada no se encuentran satisfechos, por el contrario al admitir dichas circunstancias, realizó argumentaciones que obran en su contra y al no demostrar que su consentimiento fue arrancado por error y por el dolo, por consiguiente la reconvención en la forma como fue opuesta forzosamente debe sucumbir al no estar ajustada a derecho, con fundamento en los Artículos 1.401 y 1.404 del Código Civil, este último en su parte in fine. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a la petición subsidiar de la representación de la reconviniente de que se le pague a título de devolución, restitución y reintegro a su mandante la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.215.000,00) y que la misma sea indexada desde la fecha de la reconvención hasta que la sentencia quede definitivamente firme, mediante experticia complementaria del fallo, este Tribunal la declara improcedente en derecho puesto que conforme las pruebas de autos operó el cumplimiento contractual donde se ordena exactamente la devolución de las arras, tomando en cuenta que en materia de compraventa toda cantidad de dinero proveniente de la negociación queda en manos de la parte vendedora y tomando en consideración que ésta misma lo reembolsó unilateralmente a la compradora, mal puede pretender que sea indexada. ASI SE DECIDE.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, sostenida en la actualidad.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende del Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, deviene, a tenor del referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar parcialmente con lugar la demanda y sin lugar la reconvención interpuestas por las representaciones judiciales de ambas partes, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así lo deja finalmente establecido éste Operador de Justicia…”

Contra dicha decisión el abogado WILLIAM CUBEROS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, ejerció recurso de apelación a través de diligencia presentada ante el Juzgado de la causa, en fecha nueve (9) de agosto de dos mil dieciséis (2016).
-V-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
El abogado JESÚS RODRÍGUEZ ALBORNOZ, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, en su libelo de demanda, alegó los siguientes hechos y peticiones
Que fecha doce (12) de febrero de dos mil quince (2015), su representada había celebrado con la hoy demandada, ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, contrato por escrito de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotada bajo el Nº 16, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, donde se había establecido en la entre sus cláusulas que la vendedora ofrecía en venta un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento para vivienda distinguido con el Nº 0001, ubicado en la planta baja del edificio Mar, urbanización Valle abajo, avenida los Símbolos y Orinoco Parroquia San Pedro, Municipio Libertador Distrito Capital.
Indicó que de acuerdo a la clausula segunda el precio de inmueble sería por la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.800.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente forma: TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,oo), en el acto de autenticación del documento de opción de compra venta, pagaderos en tres cheques; y la suma restante TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,oo), al momento de la protocolización de la escritura.
Que igualmente las partes había acordado en la cláusula quinta que en caso de no efectuarse la protocolización del documento definitivo de venta por causas imputables a cualquiera de las partes, estas pagaría a la otra por concepto de clausula penal daños y perjuicios en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.390.000,00); y que en la cláusula sexta se obligaba a entregar el inmueble solvente de impuesto, tasas y contribuciones nacionales y municipales.
Indicó que en cumplimiento de las obligaciones que su representada había contraído en el contrato de opción de compra venta, esta había entregado a la vendedora, ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, al momento de su autenticación y/o firma del mismo, la cantidad, en efectivo, de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), dado que la referida ciudadana, se había negado a recibir los cheques de la Cuenta Nº 0163-0229-55-2293001960 del Banco del Tesoro, identificados con los Números 96000140, 82000141 y 79000142, librados a favor de la vendedora; razón por la cual su representada había cancelado la cantidad establecida en aras en efectivo a los fines de cumplir el contrato y avanzar así con la negociación.
Que la realidad del caso, era que la vendedora, ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, se había negado a cumplir con su obligación estipulada en el contrato, negándose rotundamente a asistir a la firma en el Registro Inmobiliario, sin manifestar ninguna causa justificable; puesto que no había tenido comunicación ni por teléfono, ni personalmente, ni por correo, con la mencionada ciudadana; negándose igualmente a la entregada de la documentación fundamental y requerida para la firma ante el Registro inmobiliario del documento definitivo tal como se había establecido en la cláusula tercera del referido contrato, como lo era el registro de información fiscal (RIF), los originales de la solvencia del derecho de frente del inmueble, y servicios de Hidrocapital, de la Ficha Catastral y del Registro de Vivienda Principal.
Que habían sido infructuosas todas las diligencias realizadas por su mandante destinadas a procurar la firma y la cita ante el Registro Inmobiliario con la vendedora, y ante el desespero que producía este tipo de actitud de burla por parte de la hoy demandada, aunado al daño causado, ya que igualmente se habían adquirido compromisos con terceras personas para la venta de otro bien inmueble propiedad de su patrocinada, para la adquisición del inmueble objeto de la controversia, era por lo que acudía ante el evidente incumplimiento del contrato, a demandar.
Manifestó que era evidente y claro, el incumplimiento por parte de la vendedora, ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, ante la negativa de asistir al Registro y no entregar ninguna documentación; y, que al haber confesado de manera espontánea su total culpa de no cumplir con el contrato de opción de compra-venta suscrita, aunado a que su mandante había cancelado el cincuenta por ciento (50%) del total del precio pactado y el otro cincuenta por ciento (50%) lo había cancelado en divisas norteamericana, era decir, que hubo consentimiento, existía el objeto y el pago total del inmueble.
Que la demandada había pretendido liberarse o eximirse de manera unilateral, de la obligación asumida, ya que había firmado un nuevo contrato conjuntamente con su esposo donde había confesado expresamente que el contrato no se llevaría a cabo por causa imputables a ella; señalado en el mismo devolver el monto que su mandante le había entregado en efectivo, era decir, la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), rescindiendo de esa forma unilateralmente el contrato, hecho este que su representa nunca había aceptado.
Igualmente señaló que visto el incumplimiento de la demandada en el contrato suscrito por las partes en fecha doce (12) de febrero de dos mil quince (2015), era por lo que acudía a demandar a la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por lo siguiente:
“…PRIMERO: Que se reconozca el contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 12 de febrero de 2015, referido en esta demanda y constituye un contrato de Compra y Venta perfeccionado.
SEGUNDO: Que como consecuencia del petitorio primero de este escrito, se reconozca que nuestra representada es legítima propietaria del apartamento objeto de la compra-venta. Igualmente se reconozca que la ciudadana ELIMAR MONTAÑO DE GUERRERO incumplió el contrato de Compra y Venta al NO entregar los documentos requeridos para la firma en el Registro Subalterno, al recibir el pago objeto de la venta y negarse a entregar el bien a mi representada.
TERCERO: Que se reconozca que mi representada le canceló la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), como primera parte del precio de la venta. Y un monto equivalente en divisas norteamericanas (vía transferencia), para totalizar el monto del contrato.
CUARTO: Que se le otorgue a nuestra representada el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble dentro de un plazo que solicitamos sea fijado por el Tribunal en la sentencia definitiva.
QUINTO: Que en el supuesto de que la demandada no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio cuarto, se expida copia certificada de la sentencia, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la oficina de Registro Subalterno correspondiente…”

Fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.161, 1.167, 1.211, 1.212, 1.264, 1.488, 1.486, 1.527 y 1.528 del Código Civil; y la estimó en la suma de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.800.000,00).
Por otro lado, se evidencia de las actas procesales, que el abogado WALTER ELIAS GARCÍA SUAREZ, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en contra de su patrocinada, expresó lo siguiente:
Que convenía en el hecho de que su mandante había suscrito el documento de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el número 16, Tomo 42, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, con salvedad de los hechos que narraría más adelante; y que era cierto, que su mandante había sucrito el documento autenticado Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda el diecisiete (17) de junio de dos mil quince (2015), anotado bajo el número 02, Tomo 214, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, con la salvedad de los hechos que también narraría más adelante.
Negó, rechazó y contradijo que los hechos explanados y el derecho invocado por la demandante en su libelo, ya que la relación de los hechos allí narrados, eran absolutamente falsos; ya que la demandante no había cumplido con la obligación de entregar a su mandante la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 3.900.000,00), ni mediante los cheques personales anexos al documento de opción de compra-venta, ni en dinero en efectivo, lo cual constituía un hecho absurdo e inverosímil por parte de la representación de la demandante, que habiendo suscrito el documento autenticado con los ejemplares de dichos cheques, hubiere tenido su mandante la necesidad de negarse a su pago, y exigir tal suma en metálico, puesto que en todo caso, de haber sido así, debió haberse materializado una declaración jurada por tal cantidad de dinero en aras de dar cumplimiento a las normas previstas en la Ley de Legitimación de Capitales.
Negó, rechazó y contradijo, que la actora hubiese dado cumplimiento a su obligación de pagar la suma original en la forma pactada y cuyo reembolso, su mandante había procedido a efectuar a favor de la compradora ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, actuando coaccionada por mecanismos que viciaron su consentimiento, tales como la violencia y el error.
Negó, rechazó y contradijo que su mandante hubiese dejado de hacer entrega de los documentos a la entonces compradora para el otorgamiento de la venta definitiva; y, que existiera un contrato de venta que se tuviera que cumplir o ejecutar, puesto que el dinero supuestamente recibido como primera parte en el pago, había sido depositado por su mandante a los meros efectos de liberarse del pago de la penalidad, que, sin haber incurrido en ningún hecho incumpliente, había llevado a cabo producto del consentimiento arrancado por error y por el dolo de la compradora y otras personas que intervinieron en la negociación y que en aras de procurarse su propia seguridad personal, había depositado efectivamente en cuenta de la hoy demandante sin haberlo recibido.
Que la representación judicial de la demandante, había pluralizado que el supuesto incumplimiento se había producido en su perjuicio, cuando lo cierto que era que el simple hecho que la demanda era una manifestación de un acto de terrorismo judicial que buscaba apoderarse injustificadamente del inmueble de marras.
Negó, rechazó y contradijo que la parte demandante hubiese pagado a su mandante la suma restante del monto convenido por la venta, ni en efectivo, ni en moneda de curso legal, ni menos en divisas norteamericanas, debido a que en nuestro país las negociaciones debían realizarse en bolívares y que de haberse realizado el supuesto pago en moneda, la procedencia de dicha moneda debió haberse justificado, so pena de incurrir en ilícitos cambiarios.
Que la realidad era que en el mes de noviembre del año dos mil catorce (2014), su mandante había procedido a contratar a la Empresa de Bienes y Raíces Century21, a objeto que se encargara de la venta de su inmueble, identificado en autos, y que en el mes de febrero de dos mil quince (2015), la hoy demandante y su esposo, ciudadano YANN MANUGUERRA, habían manifestado estar interesados en adquirirlo constatándola para negociar personalmente con una ciudadana de nombre VELKAY CIAVATTONE, quien supuestamente llevaba meses detrás del inmueble pero que la mencionada empresa no se la había querido mostrar, puesto que era corredora inmobiliaria independiente.
Que estas tres (3) personas, le habían planteado a su mandante, que deseaban suscribir de inmediato la opción de compra-vente, pero que en virtud de que la empresa de Bienes y Raíces Century21, le había solicitado un amarre como un contrato privado, ellos no se encontraban de acuerdo en que en temas de dinero interviniese un tercero, ya que si el negocio no se concretaba con cualquiera de las partes como era justo, ellos saldrían perjudicado por el tiempo que tardarían en recuperar su capital, y porque además le parecía que su corredora era poco diligente y confiable; que de hecho, mientras el tiempo que el apartamento había estado publicado, solo la habían llamado cuatro (4) veces para ver el mismo.
Que los mencionados interesados le habían planteado a su mandante firmar la opción de compra directamente en Notaria, que le habían dicho que la venta sería rápida, en aproximadamente mes y medio, por cuanto no solicitarían crédito hipotecario, porque tenían el dinero disponible y venderían un dinero de su propiedad, y que eso ya estaba encaminado; que inclusive, habían conversado sobre el plazo para la desocupación del inmueble objeto del litigio, conviniendo al menos treinta (30) días, desde el momento en que se protocolizara el documento definitivo, pues se suponía que su mandante, conseguiría en paralelo otro inmueble para mudarse con su grupo familiar.
Que así fue, como le habían presentado a su mandante un borrador del documento de opción de compra-venta que señalaba noventa (90) días, con treinta (30) días de prórroga, señalándole que ello, constituía una exigencia general de las notarias públicas y donde así mismo se negociaba una única clausula donde cualquiera de las partes, podía dar por terminado el convenio imponiendo una penalidad en relación a si alguna de las partes se arrepintiera de realizar la negociación definitiva contemplando ésta un diez por ciento (10%) de penalización por concepto de daños y perjuicios a ambas partes.
Que los funcionarios de la Notaría les habían llamado a la firma y que como existía cierto grado de confianza y que los actores estaban actuando supuestamente de buena fe, su mandante había firmado sin leer de nuevo el documento y que sin embargo le llamaba la atención que el supuesto esposo de la actora no aparecía firmando por ser extranjero y concubino, lo cual a su decir constituía un vicio de nulidad del documento traído a los autos para su cumplimiento y así solicitaba sea declarado.
Que entre otros aspectos, acordaron que durante la firma del contrato, le harían hecho entrega de tres (3) cheques y luego de concluido el acto, le había invitado a tomar un café en un sitio cercano, donde le señalaron que el cheque 96000140, por dos cientos veinticinco mil (Bs. 225.000,00), poseía fondos disponibles, no así, los cheques 8200141 y 79000142 por Bs. DOS MILLONES DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.012.500,00), y UN MILLÓN SEISCIENTOS SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (1.662.500,00), respectivamente, lo cual se podía inclusive encuadrar en el supuesto del delito de estafa, y que en el menor de los casos, se había configurado el delito de emisión de cheques sin provisión de fondos.
Que pasados los días, sin que la demandante cancelara la suma que supuestamente le había pagado en los cheques acompañados al escrito libelar, su mandante le había preguntado sobre su falta de pago, quien le había indicado que no se preocupara, que ella estaba procesando su transacción y que hasta unas imágenes de captura de la pantalla de su móvil, le había mandado, ratificándole que esa venta de sus divisas la hacía a un tercero a fin de tener los bolívares necesarios y pagarle lo restante de la firma del documento. Indicó que transcurridas dos (2) semanas de la firma del documento, la hoy demandante y su pareja, le había llevado a su casa la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) en dinero en efectivo, y que su mandante había dudado si era conveniente o no aceptarla, pero que había accedido a hacerlo por intermediación de la ciudadana VELKAY CIAVATTONE, para después de quince (15) días, haberle hecho entrega a su mandante de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), nuevamente en efectivo, sin exigir, ni recibo, ni la firma de documento alguno, ni haciéndole ver la confianza que le tenían depositada.
Arguyó que ese era el segundo y último pago que había recibido su mandante de la reposición de los cheques dados para la firma de la opción de compra-venta; sumas que solo alcanzaron la cantidad UN MILLÓN SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.075.000,00), derivados por el cheque Nº 96000140, por DOS CIENTOS VEINTICINCO MIL (Bs. 225.000,00), girado contra el Banco del Tesoro, así como de la cantidad que le fue entregada en efectivo a su mandante, ascendente a la suma de OCHO CIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00).
Que no era cierto que su mandante hubiere recibido originalmente la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00) en el acto de la firma de la opción de compraventa del apartamento de marras, ni mucho menos, que hubiese recibido posteriormente suma alguna por concepto de remanente; y, menos en Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica,
Arguyó que era a pesar de las irregularidades descritas, era un hecho cierto que estaba ya firmada la opción de compraventa, y que su mandante en su buena fe, había del nuevo inmueble que iba adquirir con la ayuda de la ciudadana VELKAY CIAVATTONE, consiguiendo en ese mismo mes dos (2) inmuebles que le interesaron, pero que, le había pedido al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor como inicial, dinero éste, del cual no disponía su mandante en sus haberes.
Que entre otras cosas, la demandante aún no contaba con los fondos disponibles, ni muchos menos había erogado ninguna otra cantidad dineraria a favor de su mandante, por lo que, había perdido las dos (2) oportunidades surgidas de comprar un nuevo inmueble. Que asimismo, su mandante se había interesado en un tercer inmueble, pero que la actora le había indicado que no tenía el dinero para esa fecha, a pesar de haber transcurrido tres (3) meses de la firma del contrato objeto.
Que la actora le había enviado un correo a su mandante, indicándole que ya tenía todo listo para firmar, y que posteriormente había llamado a la ciudadana VELKAY CIAVATTONE, para confirmar, y esta última le había indicado que aún los papeles no se podían introducir, puesto que el dinero, aún no se encontraba disponible; razón por la cual, su mandante se había comunicado telefónicamente con la demandante, manifestándole esta que tenía el dinero disponible solo como un protocolo anticipado.
Que a pesar de la galopante inflación que acaecía en el sector inmobiliario y por cuanto su mandante no encontraba ningún inmueble, que le alcanzara para comprar, de acuerdo a sus expectativas con el precio convenido, ni en Caracas, ni en los Teques, ni en la Guaira, nunca se había planteado un aumento del precio de la venta del inmueble; por lo que era obvio, ya que ni siquiera se había cumplido el pago completo originario por la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), ni se había pesado en subirle el precio al inmueble, lo cual además era contrario a derecho.
Que su mandante había llevado a cabo la obtención de la solvencia de aseo e Hidrocapital ante el banco hipotecario de su apartamento, el cual le había otorgado el borrador de liberación de hipoteca, y había obtenido el visto bueno ante BANAVIH, y que teniendo todas las solvencias listas, para cuando se tuviera la totalidad del dinero en la firma definitiva, solo le restaba pagar lo correspondiente al Seniat; y que faltando solo un día para el vencimiento del plazo de la opción de compra-venta, su mandante había tenido una conversación acalorada con la ciudadana VELKAY CIAVATTONE, por cuanto la había llamado en horas de la noche insistiéndole, que le explicara lo que pasaba realmente en virtud de la perdida del valor adquisitivo del poco dinero que había recibido, mientras que su optante compradora, no terminaba de finiquitar el pago acordado en la opción de compra venta.
Que la ciudadana VELKAY CIAVATTONE, le había referido a su mandante, que la demandante y su esposo, no tenían el dinero necesario para realizar la compra del inmueble, que estaban jugando al tipo de cambio paralelo subiera, puesto que había llegado de Francia un familiar de la pareja de la actora, esperando la comprensión de su representada, para que firmara ante el registro la venta, y ellos le irían pagando la diferencia.
Que sorprendida en su buena fe, su mandante le había indicado a la ciudadana VELKAY CIAVATTONE, que en esos términos no podía seguir con la negociación porque prácticamente les estaba entregando su apartamento, para quedarse en la calle con su bebe, habiéndose separado temporalmente de su señor esposo por su estado de salud y situación laboral.
Que dicha ciudadana, se había parcializado por la optante compradora, y con su esposo, indicándole que ellos eran buenas personas, y que su mandante no tenía derecho de hacer eso, por cuanto ya tenían un contrato, lo cual le obligaba a cumplir con la firma del documento definitivo de venta, cosa que su mandante no había entendido toda vez que a ella no le habían cumplido.
Que como consecuencia de la supuesta actitud amenazante del abogado de su contraparte para que según sus dichos, firmara la compraventa definitiva o devolviera la cantidad recibida, su mandante había considerado que lo mejor era entregarles el dinero que pedían en aras de que no le fuesen a causar daño a ella y a su grupo familiar; y que había asumido, supuestamente, con dicho abogado la disposición de devolver la suma recibida, más aquella que presuntamente había recibido en el documento suscrito, lo cual no le correspondía, a lo que éste le había señalado, que para concretar la negociación tenía que asumir la deuda, más la penalidad convenida, accediendo su mandante a todo ello, en contra de su voluntad con la única exigencia que la compradora se presentara ante Notaría para dejar plasmada la resolución del contrato; pero que sin embargo ninguno se presentó.
Que ante la imposibilidad de comunicarse tanto con la demandante, como con su apoderado y con la ciudadana VELKAY CIAVATTONE, al ver que no se habían presentado, acudió al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, donde una funcionaria le había recomendado que fuese ante el Notario para dejar plasmado lo que acontecía y que devolviera el dinero supuestamente recibido, lo cual realizó inclusive a través de la venta de un vehículo propiedad de su mandante, para honrar el pago de las sumas supuestamente recibidas, lo cual hizo mediante depósitos Números 203018884 y 203758821 en la cuenta de la demandante ante el Banco del Tesoro distinguida con el Nº 1663-0229-55-2293-001960, mediante la compra de dos (2) cheques de gerencia del Banco Banesco, distinguidos con los Números 36321657 y 36321654, a su nombre, uno por la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00) supuestamente recibida el día de la firma y el otro por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), para luego dirigirse ante la Oficina Notarial para dejar plasmado el referido pago, mediante consignación fotostáticas de los depósitos poniendo en conocimiento de ello a la compradora, quien no obstante, le había enviado correos electrónicos y textos pidiéndole fecha para una supuesta firma, cuando ya sabía que era un caso cerrado y respondiendo que si ella y su abogado la volvían a llamar acudiría a la Fiscalía.
Que su mandante para pagar el dinero que nunca había recibido exigido por la parte actora, había tenido que rematar su vehículo, dando respuesta en el plazo legalmente convenido, por lo que actualmente se encontraba privada se tal vehículo, teniendo a su cargo una bebe de quince (15) de meses y debiendo ayudar a su anciana madre, corriendo con el alto costo además, del tratamiento médico de su esposo.
En ese mismo acto, a tenor de lo previsto en el artículo 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvenía al actor, admitiendo la suscripción del documento de opción de compra venta acompañado al escrito libelar, en los siguientes términos:
Que su mandante la actora habían suscrito el documento de opción de compra venta objeto de autos; y, que aún cuando en el mismo acto de la firma la demandante le había hecho de tres (3) cheques, identificados con el 96000140, por DOS CIENTOS VEINTICINCO MIL (Bs. 225.000,00), el cual era el único que poseía fondos disponibles, no así, los cheques 8200141 y 79000142 por DOS MILLONES DOCE MIL QUINIENTOS (Bs. 2.012.500,00), y UN MILLÓN SEISCIENTOS SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS (1.662.500,00), respectivamente; y que luego la demandante y su pareja le había entregado la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) en dinero en efectivo y posteriormente quince (15) días después le había entregado TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), nuevamente en efectivo, para totalizar la cantidad de UN MILLÓN SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.075.000,00), derivado del cheque por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), y de la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00) entregados en efectivo.
Que no era cierto que su mandante hubiese recibido ni originalmente, ni posteriormente la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.900.000,00) en el acto de la firma de la opción de compraventa del apartamento de autos, ni mucho menos que hubiese recibido posteriormente suma alguna por concepto de remanente y menos en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica y que de haber sido cierto debió haberle sacado copias fotostáticas de los billetes y firmarlos por ambas partes, por lo que fácilmente se podía determinar el fraude, la estafa y la mala fe, del hecho, por lo que únicamente procedía era la resolución del contrato suscrito, para que cesaran todos sus efectos jurídicos, por el incumplimiento de la actra-reconvenida al pago de la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), amén del vencimiento del lapso de tiempo fijado en el documento y así pidió fuera declarado; así como también solicitó que se oficiara al Ministerio Público para que se iniciaran las averiguaciones pertinentes.
Que en el supuesto negado que se considerara, que tal incumplimiento no era producto de la falta de pago de la optante compradora, con la consecuente resolución del contrato o bien por la expiración del plazo de vigencia señalado en el documento, con la misma consecuencia jurídica contractual, la extinción del contrato debía operar también por virtud del pago efectuado por su mandante a favor de la optante compradora, inclusive con el pago de la suma convenida por concepto de cláusula penal, al haber recibido cabalmente dicho pago mediante dos (2) cheques de gerencia de BANESCO a nombre de la demandante, distinguidos con el Número 36321657, por la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00) y el Número 36321654 por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), ambos de fecha veintitrés (23) de Junio de dos mil quince (2015), los cuales habían sido depositados en la cuenta de la demandante ante el Banco del Tesoro distinguida con el Nº 1663-0229-55-2293-001960, de acuerdo a las ráfagas bancarias Números 203018884 y 203758821, que consignaba en ese acto, el primero mediante público autenticado ante la Notaría Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda el veinticinco (25) de junio de dos mil quince (2015), anotado bajo el número 31, Tomo 225, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, y así solicito se declarara, reservándose todas las acciones legales pertinentes y acotando que no se demandaba la nulidad del pago efectuado por su mandante a favor de la parte actora.
Que fundamentaba la mutua petición conforme los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.137, 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.264, 1.269 y 1.270 del Código Civil y concluía peticionando lo siguiente:
“…PRIMERO: Que incumplió con lo estipulado en la cláusula segunda del documento de opción de compra venta acompañado al escrito libelar marcado “B” al no pagar el precio convenido en el mismo, girando cheques sin la provisión de fondos suficientes para su cobro, no habiendo sido por tanto cobrados los cheques números 8200141 y 7900142 por Bs. 2.012.500,00 y Bs .1.662.500,00, girados contra el banco del Tesoro, o en defecto de convenimiento oiga sentencia que así declare, así mismo ordene oficiar al Ministerio Público para que se apertura una investigación y procedimiento penal por estafa y por emisión de cheques sin provisión de fondos
SEGUNDO: Que como secuela de lo anterior, se declare RESUELTO y extinguido en todas sus partes el contrato de opción de compra venta que se acompañó al libelo marcado “B” autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, anotado bajo el Nº 16, Tomo 42, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría o en su defecto oiga sentencia que a ello lo condene…”

Subsidiarmente peticionó que:
“…TERCERO: Que se declare RESUELTO y extinguido en todas sus partes el contrato de opción de compra venta que se acompañó al libelo marcado “B”, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, anotado bajo el Nº 16, Tomo 42, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por virtud de la expiración del lapso de vigencia convenido por las partes en el mismo, o en su defecto oiga sentencia que a ello lo condene.
CUARTO: Que se declare RESUELTO y extinguido en todas sus partes el contrato de opción de compra venta que se acompañó al libelo marcado “B”, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, anotado bajo el Nº 16, Tomo 42, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por virtud del pago efectuado por mi mandante según documento público autenticado ante Notaría Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda el veinticinco (25) de junio de dos mil quince (2015), anotado bajo el número 31, Tomo 225, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y los comprobantes de depósitos de sendos cheques de gerencia marcados con la letra “B” junto al escrito de contestación y reconvención, o en su defecto oiga sentencia que a ello la condene.
QUINTO: Pagar a titulo de devolución, restitución y reintegro a su mandante la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.215.000,00) que corresponde a la suma entregada por mi mandante de buena fe el 25 de junio de 2015, con la sustracción de la única cantidad dineraria efectivamente recibida por nuestra mandante y pido asimismo que dicha suma sea indexada desde la fecha de interposición de esta reconvención hasta el momento en que quede firme definitivamente la sentencia, para lo cual pido respetuosamente al Tribunal se sirva ordenar en la oportunidad legal correspondiente experticia complementaria del fallo, y dicho ajuste se haga de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor vigente para dicho período…”

Por último, solicitó que la reconvención fuese admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con pronunciamiento en costas, estimando reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA en la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.800.000,00).
En la oportunidad de dar contestación a la reconvención propuesta, la parte actora reconvenida, mediante escrito presentado en fecha ocho (8) de enero de dos mil dieciséis (2016) alegó lo siguiente:
Que al analizar el escrito de contestación de la demanda principal y los fundamentos de la reconvención, presentados por el abogado WALTER ELIAS GARCÍA SUAREZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, rechazaba, negaba y contradecía en toda forma de derecho, toda vez que había observado en forma objetiva que dicha representación judicial se limitaba a esbozar como defensas, sin fundamentos y carentes de toda lógica en el ejercicio de la profesión, una serie de señalamientos contra su representación, obviando que los abogados se debían a poder ejercer su actividad profesional con libertad, la cual únicamente se restringía a defender los intereses de los clientes, cuando debió enfocar su defensa para la cual había sido contratado, en desvirtuar los argumentos de hecho y de derecho que se le imputaban a su poderdante y se encontraban contenido en el escrito libelar, por incumplimiento contractual; y no, poner en tela de juicio el honor y decoro que regía el ejercicio de la profesión de la abogacía, como lo había hecho, a tenor de lo previsto en los artículos 17, 170 y 171 del Código de Procedimiento Civil, los cuales proclamaban que las partes y sus defensores debían comportarse en juicio con lealtad y probidad.
Que negaba, rechazaba y contradecía en todas y cada unas de sus partes la reconvención propuesta, tanto en los hechos, como en el derecho invocado, toda vez que los argumentos y normas señaladas no tenían asidero jurídico, puesto que por una parte pretendía la resolución del contrato de marras, bajo el supuesto de haber vencido su lapso de vigencia y haber presuntamente pagado la cláusula penal, cuando había quedado convalidado por efecto del consentimiento expresamente manifestado, que la negociación en palabras de la vendedora culminaría con la suscripción del documento definitivo de compraventa ante el Registro correspondiente, ya que no podía en modo alguno resolverlo mediante documentos autenticados, suscritos unilateralmente ante Notario Público sin la presencia de la compradora, al estar en juego derechos indisponibles, dada la naturaleza de los contratos bilaterales; como lo son los contratos de compra-venta en sus diversas modalidades, y menos, luego de haber recibido por parte de su mandante la totalidad del precio pactado en la negociación, primeramente en Bolívares y posteriormente en moneda extranjera, correspondiendo entonces, otorgar el documento definitivo y hacer la tradición, cuyo incumplimiento conllevaba a la acción principal de cumplimiento de contrato.
Que previa una serie de consideraciones orientadas a la definición de los contratos de opción de compraventa conforme al artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, a la Doctrina, a la Jurisprudencia Patria y al Articulo 1.133 del Código Civil, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dejó en manos de los Jueces determinar su naturaleza, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso y que si una de las partes se negaba a firmar en el momento de la protocolización, la otra podía demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuncia del deudor podía ser suplida mediante un fallo que declarara su existencia, cuya protocolización surtía los efectos del negocio no escriturado, previa la determinación de tal existencia en cuanto al consentimiento, el objeto y la causa lícita y así pedía se declarara.
Que el contrato opuesto tenía fuerza de ley entre las partes y no podía ser revocado unilateralmente por la vendedora demandada reconviniente, sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley, por consiguiente rechazaba, negaba y contradecía la resolución invocada en la reconvención en cuanto a la falta de pago alegada, ya que la misma demandada había asumido la devolución de la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.900.000,00) que había recibido inicialmente al momento de la autenticación del documento por concepto de arras, más el porcentaje por concepto de cláusula penal, surgiéndole la interrogante cómo una persona natural o jurídica si no ha recibido ninguna cantidad de dinero por efecto de alguna negociación, cómo ha de devolverla asumiendo su incumplimiento, una cantidad que no había recibido supuestamente, pero no devolvía la cantidad de dinero que había recibido en dólares, con lo cual lo que se pretendía perjudicar los intereses de su mandante, quien si había cumplido con el pago en dinero de la totalidad acordada.
Que rechazaba, negaba y contradecía igualmente, que su representada no hubiere pagado el precio total de la venta; que el documento donde la demandada vendía a la demandante careciera de validez como lo hacía ver el apoderado de la demandada, tratando de atribuirle mayor valor a unos supuestos vicios que acarreaban su supuesta nulidad, cuando reconocía que el contrato había sido suscrito orientado al documento definitivo; que recibieron la cantidad de dinero acordada, lo cual se demostraba con el propio dicho de que habían devuelto la misma y que todo ello se debía al incumplimiento de la vendedora; así como, que a ésta le había sido devuelva la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00) por concepto de daños y perjuicios por incumplimiento y que la misma sea objeto de indexación, ya que tal circunstancia era contradictoria, violentando el derecho de defensa de su representada, al no determinarse en que consistían tales daños, cuando la misma demandada había reconocido su incumplimiento en la negociación, de manera que con ello ésta última convino en forma expresa con la petición contenida en el escrito libelar por cumplimiento de contrato interpuesta en su contra, tal como lo había exigido su mandante.
Por último, pidió que se declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada por su mandante y sin lugar la reconvención ejercida por su contraparte, con la correspondiente condenatoria en costas.
-VI-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; pasa a examinar el siguiente punto previo:
DE LA NULIDAD DE CONTRATO
DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, como ya fue señalado, peticionó se declarara la nulidad del documento fundamental de la demanda, bajo los siguientes términos: “…Sin embargo, a mi mandante le llamó mucho igualmente la atención el motivo por el cual el supuesto esposo de la demandante no estaba entre los firmantes del documento, indicándole estas personas en ese momento que como era extranjero y eran concubinos preferían hacerlo así, lo cual, de por sí, constituye un vicio de nulidad del documento traído a los autos para su cumplimiento y así respetuosamente solicito sea decretado…”
Sobre este punto el Juzgado de la causa en el fallo recurrido estableció lo siguiente:
“…DEL PUNTO PREVIO
Con vista a lo anterior, es oportuno pronunciarse antes del mérito de ambas causas, sobre la solicitud de nulidad del documento fundamental de ambas acciones, invocada por la representación judicial de la parte accionada reconviniente y al respecto observa:
En el escrito de contestación de la demanda el abogado de la parte accionada solicita la nulidad del documento fundamental de ambas pretensiones al considerar que el mismo no fue firmado por el supuesto esposo de la parte actora por ser extranjero y concubino y siendo que la Ley Sustantiva Civil, en su Artículo 168 es expresa al establecer que solo se requerirá del consentimiento de ambos cónyuges cuando se trate de enajenar entre otros, bienes inmuebles, a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales y en vista que la parte accionante suscribió tal documento en su condición de adquiriente o compradora, por consiguiente resulta improcedente dicho requerimiento. ASÍ SE DECIDE…”

Ante ello, el Tribunal observa:
Establece el artículo 168 del Código Civil, lo siguiente:
“….Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta.
El Juez podrá autorizar a uno de los cónyuges para que realice por sí solo, sobre bienes de la comunidad, alguno de los actos para cuya validez se requiere el consentimiento del otro, cuando éste se encuentre imposibilitado para manifestar su voluntad y los intereses del matrimonio y de la familia así lo impongan. Igualmente el Juez podrá acordar que el acto lo realice uno de los cónyuges cuando la negativa del otro fuere injustificada y los mismos intereses matrimoniales y familiares así lo exijan. En estos casos el Juez decidirá con conocimiento de causa y previa audiencia del otro cónyuge, si éste no estuviere imposibilitado, tomando en consideración la inversión que haya de darse a los fondos provenientes de dichos actos…”

De la transcripción de la norma que antecede, se evidencia que el legislador es preciso al señalar en forma taxativa cuales son los bienes gananciales que requieren del consentimiento de ambos cónyuges para ser enajenados o gravados; es decir solo los bienes señalados en dicha norma necesitan del consentimiento de ambos cónyuges y siempre que se trate de gravarlos o enajenarlos a título gratuito u oneroso.
En el caso de autos, observa este sentenciador que la parte demandante reconvenida en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, actúa en condición de compradora del inmueble identificado en autos; no requiriendo de acuerdo con la norma antes citada, la intervención de su cónyuge a tales efectos para llevar a cabo el negocio jurídico, razón por la cual resulta improcedente dicho alegato. Así se decide.
-VII-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Circunscrita como quedó la controversia en los términos antes señalados, pasa este sentenciador a valorar las pruebas producidas en el proceso; y, a resolver el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:
En materia contractual disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones.
En el presente caso tenemos que la parte actora ha demandado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber cumplido la parte demandada con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo, ni por sí, ni por medio de apoderado alguno; ni haber entregado los documentos necesarios para la firma del mismo como son los servicios de agua, electricidad, aseo urbano, gas, condominio y rif, con lo cual se había incumplido con la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta; rescindiendo igualmente de manera unilateral la demandada el contrato firmado. En consecuencia de ello, solicitó el reconocimiento del contrato celebrado; el reconocimiento de la entrega de los documentos requeridos, así como que se reconociera el pago dado al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta; y que se le otorgara el documento definitivo de venta; y en caso contrario se expidiera copia certificada de la sentencia para su protocolización.
El artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En ese sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En atención a las normas citadas, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demanda.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino constituyen cargas procesales.
En este sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar sus afirmaciones, la actora trajo al proceso junto a su libelo y el lapso de prueba los siguientes medios probatorios:
1.- Copia certificada de contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de febrero de dos mil quince (2015), bajo el Nº 16, Tomo 42 de los libros de autenticaciones correspondientes, a los efectos de demostrar la existencia de la obligación.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, por el contrario la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda reconoció en todas y cada una de sus partes la existencia del contrato, este Tribunal, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
De dicho medio de prueba quedó demostrado que la parte demandada ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRO, suscribió contrato de opción de compra venta con la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, por un inmueble de su propiedad destinado a vivienda, constituido por un (1) Apartamento, distinguido con el Nº 0001, ubicado en la Planta Baja (PB) del Edificio “MAR”, Urbanización Valle Abajo, Avenida Los Símbolos y Orinoco, Parroquia San Pedro, en la Jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, con el Nº de Catastro 01-01-18-U01-006-006-005-00M-0PB-001, el cual cuenta con un área aproximada de ochenta metros cuadrados (80,00 m2) y consta de las siguientes dependencias: Dos (2) Dormitorios, Sala-Comedor, Cocina Lavadero, Un (1) baño y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Pasillo y escalera del Apartamento; Sur: Con fachada lateral derecha; Este; Con fachada posterior; Oeste: Con fachada principal; Techo: Con piso del Apartamento Nº 4 y Piso: Con fundación del Edificio, correspondiéndole un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de 12,903% sobre las cosas y cargas del Edificio, según se evidencia en el documento de condominio del Edificio “MAR”, protocolizado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de Junio de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 24, Tomo 23, Protocolo Primero.
Que el precio de la compra-venta pactada, fue por la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.800.000,00), del cual se obligó la compradora pagar a la vendedora la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00) en el acto de autenticación del documento, mediante tres (3) cheques de la Cuenta Nº 0163-0229-55-2293001960 del Banco del Tesoro, identificados con los Números 96000140, por la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00), 82000141, por la suma de DOS MILLONES DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.012.500,00) y 79000142 por la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.662.500,00) librados a favor de la vendedora y la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), al momento de la protocolización de las escrituras.
Que la protocolización ante el Registro Público de la escritura definitiva y traslativa de la propiedad, debía realizarse en un plazo de noventa (90) días calendarios, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la autenticación del documento de opción de compra venta y a tales efectos la vendedora haría entrega a la compradora de fotocopia de su Cédula de Identidad y Registro de Información Fiscal, originales de las solvencias de derecho de frente del inmueble y servicios de Hidrocapital, de la ficha catastral y del Registro de Vivienda Principal, así como de cualesquiera otros documentos requeridos por el Registro, con por lo menos diez (10) días hábiles de antelación a la protocolización. La vendedora declara, que el inmueble objeto de la negociación estaría libre de todo gravamen y medida precautelativa y totalmente solvente para el momento de la firma de las escrituras definitivas.
Que fue establecido que en caso de que no se efectuara la protocolización del documento definitivo por causas imputables a la vendedora, la compradora tendría derecho a exigir el cumplimiento de lo pactado ó el pago íntegro de las sumas pagadas a la vendedora, más una suma adicional por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios que su incumplimiento le haya causado y que en el caso de no realizarse la protocolización del documento definitivo por causas imputables a la compradora, la vendedora le devolvería las cantidades recibidas de aquella, reteniendo para sí del monto recibido la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00) por concepto de indemnización para resarcirse de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, entre otras estipulaciones. Así se decide.
2.- Copia Certificada de documento autenticado en fecha diecisiete (17) de Junio de dos mil quince (2.015), ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 02, Tomo 214 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a los efectos de demostrar que la demandada había rescindido de forma unilateral el contrato de opción de compra venta; y le había hecho la devolución de la suma de dinero dada en arras al momento la firma del contrato de opción de compra-venta, por la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), y además la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.
Observa este Tribunal, que el medio de prueba antes señalado no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, por el contrario la existencia del mismo fue un hecho expresamente aceptado en la contestación de la demanda; consignado en ese mismo acto la parte demandada una copia certificada de un documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil quince (2015), anotado bajo el número 31, Tomo 225, de los Libros de autenticaciones respectivos, suscrito por los ciudadanos ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO e YAN LANDER GUERRERO QUIÑONEZ, con el mismo contenido, firmados por los precitados ciudadanos.
Los referidos instrumentos son documentos públicos, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que los mismos fueron otorgados ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; este Tribunal, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; en cuanto a que de dichos medios de prueba se desprende que la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, presentó ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil quince (2015) y veinticinco (25) de junio de dos mil quince (2015), documentos donde reconoce haber celebrado contrato de opción de compraventa con la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, sobre el inmueble identificado autos, por el precio de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.800.000,00).
Que al momento de la autenticación de la opción de compraventa, la ciudadana GRISBBMIREY MARBE SIVIRA HERNANDEZ, en su calidad de compradora le había entregado a la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, en su calidad de vendedora, la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), por concepto de arras y que para el momento de la protocolización definitiva le entregaría el saldo restante, era decir, la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00).
Que fue estipulado en la negociación que en caso de que no se efectuara la protocolización del documento definitivo por causas imputables a la vendedora, la compradora tendría derecho a exigir el cumplimiento de la pactado o el pago íntegro de la sumas pagadas a la vendedora más una suma adicional de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (390.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios que su incumplimiento le hubiese causado; y, que en caso de que el contrato definitivo de compraventa no se llevase a cabo por causas imputables a la compradora, la vendedera devolvería la suma de dinero recibida de aquella, reteniendo para sí del monto recibido TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.
Que la demandada declaró rescindir el contrato de opción de compra venta por causas imputables a ella, señalando devolver la suma de dinero dada al momento de la suscripción del mencionado contrato, más la cantidad establecida por concepto de indemnización de daños y perjuicios, a través de dos depósitos en cheque de gerencia del banco BANESCO en la cuenta de la hoy demandante, declarando igualmente la extinción de todas sus obligaciones. Así se decide.
3. Impresiones de cinco (5) correos electrónicos enviados de la cuenta lagrismy@gmail.com para elimarm11@gmail.com, de fechas 03, 04, 11, 12 y 29 de junio de 2015, a los fines de demostrar que había agotado de manera amistosa y de buena fe la vía para que la ciudadana ELIMAR MONTAÑO diera cumplimiento en su condición de vendedora del inmueble objeto de autos de acuerdo al contrato suscrito, y que dicha ciudadana siempre se había negado a otorgar el documento definitivo y los correspondientes recaudos.
En lo que respecta a dicha documentación, esta superioridad observa, que las mismas no fueron cuestionadas en forma alguna por la representación judicial de la parte demandada, por lo que de conforme al criterio sostenido por Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de Octubre de 2011, bajo la ponencia de la magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, en el Exp. AA20-C-2011-000237, donde estableció que “…los correos son un medio atípico o prueba libre, por ser instrumentos que provienen de cualquier medio informático, es decir que son el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos, y que pueden fungir como prueba y su reproducción, independientemente de su denominación debe ser considerada como medio de prueba…” ; da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónica; y las considera demostrativas de que la ciudadana GRISBBEMIREY SIVIRA HERNANDEZ, envió varios correos electrónicos a la cuenta electrónica de la demandada ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO, a fin de que finiquitaran la venta definitiva del inmueble identificado en autos. Así se decide.
4. Original de documento denominado CONDICIONES DE LA NEGOCIACIÓN de fecha once (11) de febrero de dos mil quince (2015), suscrito entre los ciudadanos ELIMAR MONTAÑO DE GUERRERO e YAN LANDER GUERRERO con la ciudadana GRISBBMIREY MARBE SIVIRA HERNÁNDEZ, a los fines de demostrar la forma privada en la que habían establecido inicialmente la negociación del inmueble objeto de la litis, así como la manera de realizar el pago tanto en moneda nacional como en moneda extranjera, a lo fines de la suscripción del documento definitivo ante la oficina Registral correspondiente.
El referido medio de prueba es un documento privado que aparece suscrito por ambas partes; y por cuanto no fue desconocido en el proceso por la parte a quien se le opuso, el mismo ha quedado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual, este Tribunal le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; y lo considera demostrativo que las partes establecieron como condiciones de pago para la venta y compra del inmueble identificado en autos una inicial de 50%, de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), pagadera en divisas por VEINTIUN MIL (US$ 21.000,00), al cambio de CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 175,00); y moneda nacional la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00); así como el pago de la parte final 50% de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00) en moneda nacional; estableciendo igualmente las condiciones de penalización en caso de incumplimiento. Así se decide
5.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a las siguientes Instituciones:
5.1- Entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, solicitando información respecto a la compra de dos (2) cheques de gerencia que había realizado la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO, en la cuenta corriente Nº 0163-0229-55-2293-001960, en fecha veintitrés (23) de junio de dos mil quince (2015), a los fines de probar que la parte demandada manera unilateral había pretendido desligarse de la obligación bilateral, al tratar de devolverle el dinero que había recibido como parte de pago sin el consentimiento de la compradora.
En relación a dicho medio de prueba, este Tribunal lo aprecia de conformidad con las reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de procedimiento Civil, y le concede valor probatorio en cuanto que la parte demandada ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO, compró dos (2) cheques de gerencia distinguidos con los Números 36321657 y 36321654, de su cuenta corriente Nº 0134-0363-50-3633041910, a favor de la ciudadana GRISBBEMIREY SIVIRA HERANDEZ, el primero de ellos, por la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00) y el segundo por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00). Así se decide.
5.2.- A la Entidad financiera BANCO DEL TESORO, solicitando información por la compra de dos (2) cheques de gerencia que había realizado la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO, en la cuenta corriente Nº 0163-0229-55-2293-001960, en fecha veintitrés (23) de junio de dos mil quince (2015), a los fines de probar el depósito que de manera unilateral había realizado la vendedora en la cuenta de la compradora ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ.
Recibidas las resultas ante el Juzgado la causa, este Tribunal la aprecia de conformidad con las reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de procedimiento Civil, y le concede valor probatorio en cuanto a que existen dos (2) notas de crédito vía depósito por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00) y por la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), según referencias 203758821 y 203018884, respectivamente; y que posteriormente a los depósitos realizados en fecha veintitrés (23) de Junio de dos mil quince (2015), hasta la fecha de la consulta de la cuenta, no tenían movimiento. Así se establece.
Por otro lado, se evidencia que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda y en el lapso de prueba promovió además de los medios de prueba ya señalados los siguientes:
1. Dos (2) copias al carbón de depósitos bancarios realizados por la ciudadana ELIMAR MONTAÑO, de fechas (23) de junio de dos mil quince (2015), distinguidos con los números 203758821 y 203018884 realizadas en la institución financiera denominada BANCO DEL TESORO, a la cuenta corriente número 0163-0229-55-2293001960, perteneciente a la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, el primero de ellos, por un monto de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (390.000,00), y el segundo por la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), a los efectos de demostrar que había devuelto la suma dada en arras y la penalización de la cláusula penal a los fines de dar cumplimiento a la cláusula quinta del contrato.
Ahora bien, respecto al valor probatorio de los depósitos bancarios, en sentencia Nº 877, dictada en fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cinco (2005), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia de la Magistrado Dra. ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO, se señaló:
“…La norma denunciada alude a documentos privados emanados de un tercero, por lo tanto, es menester dilucidar igualmente si los depósitos bancarios representan documentos privados emanados de un tercero.
Ahora bien, el Dr. Valmore Acevedo Amaya, en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:
“se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido”. (Valmore Acevedo Amaya, Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).
Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.
En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:“…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”.
Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.
En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.
Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.
Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.
En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante el accionado, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas de depósitos con el propósito de probar el pago y así oponerse a la ejecución de hipoteca incoada.
No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero.
Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma.
Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero.
En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:
“Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.
El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:
“…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).
Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, elaborado por la Dra. Maribel Lucrecia Toro Rojas, se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:
“…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares”…
…Omisis…
…Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).
Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.
Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.
En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N°V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:
“…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.
“…el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehiculo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…” (Cabrera Romero.Oc.II.122.)
“En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.
Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido.”
De manera que, es el criterio establecido por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, que los depósitos bancarios constituyen un medio probatorio asimilables a las tarjas; motivo por el cual, este Sentenciador, les atribuye valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código de Civil; y, en consecuencia, los considera demostrativos del hecho de que la parte demandada, en fecha (23) de julio de dos mil quince (2015), depositó dos (2) cheques de gerencia de la entidad bancaria BANESCO Nros 36321654 y 36321657, en la cuenta corriente número 0163-0229-55-2293001960, perteneciente a la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, el primero de ellos, por un monto de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (390.000,00), y el segundo por la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), montos consignados en virtud de su incumplimiento, correspondientes a la suma dada en arras al momento de la suscripción del contrato de opción del contrato de compra-venta y a la cantidad por concepto de indemnización de daños y perjuicios a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del referido contrato. Así se decide.
2. Prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a las siguientes instituciones:
2.1.- A la Entidad Bancaria BANCO DEL TESORO, solicitando información sobre los estados de cuenta con expresión de los saldos disponibles de la cuenta número 0163-0229-55-2293001960, perteneciente a la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ; a los efectos de demostrar que la demandante no había entregado la suma señalada en el contrato de opción de compra venta como monto dado en arras.
Recibidas las resultas sobre dicho medio de prueba, ante el Juzgado de la causa, este Tribunal lo aprecia de conformidad con las reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y le concede valor probatorio en cuanto a que los cheques distinguidos con los números 82000141 y 79000142, no fueron pagados. Así se establece.
2.2. Al Servicio Autónomo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a fin de que se solicitara información sobre el movimiento migratorio de la ciudadana MARIA ALICIA ÁLVAREZ MARTÍNEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.541.446 e inscrita en Inpreabogado bajo el Nº 36.597, quien fuera la abogada que supuestamente visara el documento original de opción de compraventa, a los fines de demostrar que ella no había podido firmar el señalado documento, ya que la misma no se encontraba en el territorio nacional para el momento en que fue otorgado.
Recibidas las resultas sobre dicho medio de prueba, ante el Juzgado de la causa, este Tribunal lo aprecia de conformidad con las reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo la desecha del proceso, por cuanto no está en discusión en la presente causa, los hechos que se pretende probar. Así se decide.
2.3. A la entidad financiera BANESCO, C.A, solicitando información sobre los estados de cuenta Nº 0134-0363-50-3633-041910 de la cual es titular la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO, con el fin de demostrar que no había recibido ninguna transferencia, ni depósitos por la suma de DOS MILLONES DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.012.500,00) y UN MILLON SEISCIENTOS SENSENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.662.500,00), ni muchos menos la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 3.675.000,00), o TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00).
Recibidas las resultas sobre dicho medio de prueba, ante el Juzgado de la causa, este Tribunal lo aprecia de conformidad con las reglas de la sana critica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y le concede valor probatorio en cuanto a, que no se constata en dicha cuenta corriente ningún registro de depósito por las sumas señaladas por la promovente. Así se decide.
2.4. A la compañía telefónica MOVISTAR, solicitando información sobre el número telefónico 0414-535-55-55 propiedad de la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO, referente al su registro de haber recibido en el mes de junio de dos mil quince (2015), llamadas y mensajes de texto del número telefónico 0414-366-93-61, y a quien pertenecía éste.
Observa este Tribunal que a pesar que dicha prueba fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, no constan en autos sus resultas; por lo que, este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto. Así se decide.-
Analizados como han sido los medios de pruebas aportados al proceso, este Tribunal por cuanto observa que tanto los alegatos y defensas invocadas en la demanda principal como en la reconvención, son los mismos pasa a decidir estás de forma simultánea, y al respecto observa:
Señala el artículo 1167 del Código de Civil, lo siguiente: “…El contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.”.
De la redacción del artículo 1.167 del Código Civil, se infiere que, para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.
En este caso concreto, observa este sentenciador que quedó debidamente demostrado con los medios de pruebas antes analizados la existencia de la obligación; no obstante ello, lo controvertido se circunscribió únicamente a dos circunstancias: la actora reconvenida alegó que la demandada incumplió con su obligación prevista en la cláusula tercera, al no entregar los documentos necesarios para la firma del documento definitivo de venta dentro del lapso estipulado; así como haber rescindido unilateralmente el contrato de opción de compra venta.
La demandada reconviniente, por su parte, invocó que la demandante no había dado cumplimiento a su obligación de pagarle la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), establecido como monto inicial por la venta del inmueble ni mediante cheque, ni en efectivo; y que no había contrato de opción de compra venta que cumplir o ejecutar puesto que el dinero que supuestamente había sido recibido como parte de ese primer pago a efectos de liberarse de la penalidad habían sido depositados sin haberlos recibido en la cuenta de la demandante.
Pasa este Tribunal a examinar la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento se demanda, la cual es del tenor siguiente:
“…TERCERO: Las partes convienen en que la protocolización, ante el Registro Público correspondiente, de la escritura definitiva y traslativa de propiedad, se efectuara dentro de los noventa (90) días continuos. A tales efectos, “LA VENDEDORA” hará entrega a “LA COMPRADORA” de fotocopia de su Cédula de identidad y Registro de Información Fiscal originales de las solvencias de derecho de frente del inmueble y servicio de Hidrocapital, de la ficha catastral y del Registro de Vivienda Principal, así como de cualesquiera otros documentos requeridos por el Registro, con por lo menos 10 días hábiles de antelación a la protocolización…”

Observa este Tribunal, que las partes pactaron en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, como plazo noventa (90) días, contados a partir de la fecha de autenticación de dicho documento, más una prórroga de treinta (30) días continuos; se aprecia, que dicho contrato fue autenticado el día doce (12) de febrero de dos mil quince (2015), con lo cual, el referido plazo vencía el día doce (12) de junio de dos mil quince (2015), una vez vencido la prórroga establecida por partes de acuerdo con la cláusula mencionada; pactándose igualmente la entrega de los documentos necesarios para firma del contrato de compra venta definitiva en un periodo no menor de diez (10) días hábiles con antelación a la protocolización.
En este sentido, debe destacarse que si bien es cierto, que la parte demandada opone como defensa fundamental la no entrega de la cantidad dada en arras, no es menos cierto, que quedó demostrado en este caso, que el incumplimiento de la parte reconviniente a lo previsto en la cláusula tercera, fue lo que dio origen a que el documento definitivo no pudiera otorgarse dentro del plazo convenido para ello, es decir, al no entregar en dicha oportunidad la fotocopia de su cédula de identidad, el Registro de Información Fiscal, originales de la solvencia de derecho de frente del inmueble y servicio de Hidrocapital, de la ficha catastral, y del registro de vivienda principal, en los términos pactados por las partes.
En efecto, del análisis realizado a los medios de prueba producidos en el proceso, no se evidencia medio probatoria alguno promovido por la demandada reconviniente, que haga presumir a este sentenciador que fueron tramitadas las solvencias necesarias, contenidas en la cláusula tercera para la firma del documento definitivo de venta; así como que dichos documentos hubiesen sido entregados dentro del plazo estipulado para que se pudiera dar la venta definitiva; aunado al hecho de que también se puede constatar en autos de las copias certificadas promovidas por ambas partes, que la demandada reconviniente reconoció expresamente a través de documento público rescindir el contrato por causa imputables a ella; donde declaró devolver el dinero dado en calidad de arras en la celebración del contrato de opción de compra venta y además la penalización establecida por daños y perjuicios en virtud de su incumplimiento.
Tales circunstancias llevan a la convicción de quien aquí decide, de que es impensable que la demandante reconvenida no hubiera cancelado a la demandada reconviniente la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), cantidad establecida como pago inicial por la compra del inmueble identificado en autos. De lo anterior se desprende, a criterio de quien aquí decide, quien efectivamente incumplió con la cláusula tercera del contrato fue la demandada reconviniente, al no entregar con la antelación prevista, los documentos necesarios para el otorgamiento definitivo, tal y como se había obligado. Así se decide.
Por otro lado, observa este Tribunal que la parte actora reconvenida alegó haber cancelado la totalidad del inmueble, por un monto equivalente divisas norteamericanas vía transferencia para totalizar el monto de la venta; hecho este que fue negado por la parte demandada reconvenida.
Dispone el artículo 1.527 del Código Civil, lo siguiente: “...La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato...”.
En este sentido se evidencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda y de las pruebas cursantes en autos, que las partes establecieron que debían dar cumplimiento a sus respectivas obligaciones contraídas, tales como, pagar la parte actora reconvenida el saldo del precio de venta del inmueble en la oportunidad de la firma del documento definitivo de venta; y la demandada reconviniente, otorgar el documento de propiedad.
Como ya se dijo, la parte demandante reconvenida, cuando interpuso su demanda, alegó haber cancelado el saldo deudor de la venta total del precio del inmueble en moneda extranjera; observa este Tribunal, en relación a tal alegato, que no se evidencia de las actas que cursan en el proceso, la existencia de medios probatorios que demuestren que tal como fue afirmado por la parte actora reconvenida, esta haya realizado el pago del saldo deudor del precio total del inmueble a la demandada reconviniente en moneda extrajera. Así se decide.
No obstante ello, es importante para este Tribunal, señalar que el pago es un requisito indispensable y simultáneo al cumplimiento de lo demandado, una vez que se declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, y se ordena a la demandada reconviniente vender, debe producirse por parte de la actora reconvenida el pago del saldo deudor del precio de venta del inmueble, para que se pueda dar el cumplimiento de lo pactado contractualmente; razón por la cual, al no haber quedado debidamente demostrado lo alegado por la actora reconvenida en relación al pago de saldo deudor del inmueble se debe declarar improcedente tal alegato. Así se decide.
Asimismo se observa, que la parte demandada reconviniente solicitó la resolución del contrato a través de su demanda de reconvención bajo el alegato de que había depositado en la cuenta de la actora reconvenida la cantidad dada en arras de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), más el pago de la suma convenida por concepto de cláusula penal comprendida en TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00); alegato que fue debatido por la demandante reconvenida en base a que no se podía rescindir el contrato de forma unilateral, es decir sin el consentimiento de la otra parte.
El artículo 1159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Asimismo, el artículo 1160 del Código Civil señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
La Doctrina ha establecido que la coercitividad de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato es un acto jurídico bilateral formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, o tal como lo establece el artículo 1133 del Código Civil, es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; en el cual las partes se obligan recíprocamente.
Considera menester esta Alzada señalar, que quedó debidamente demostrado en autos, que de acuerdo con documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha veinticinco (25) de junio de dos mil quince (2015), valorado por este Tribunal, en el cuerpo de este fallo, que la parte demandada reconviniente aceptó que por causas imputables a ella, no se llevó a cabo la firma definitiva del documento de compra-venta del inmueble identificado en autos; por lo que, mal puede pretender la parte demandada reconviniente, que este Tribunal declare la resolución del contrato de opción de compra venta bajo el alegato de que fue devuelta la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), dada en calidad de arras; más la penalización establecida como indemnización por daños perjuicios, de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00), al haber sido depositas dichas cantidades en la cuenta de la demandante reconvenida, cuando la misma lo hizo sin la anuencia de ésta; es decir no hubo consentimiento alguno para que después de haberse producido el incumplimiento del contrato, la demandada reconviniente realizara la devolución de los montos señalados; aunado al hecho, de que la misma pretendió liberarse de su obligación una vez que había vencido el lapso fijado para el cumplimiento de la obligación, razón por cual resulta improcedente la reconvención propuesta bajo dicho alegato. Así decide.
Con respecto al pago solicitado de manera subsidiaria a título de devolución, restitución y reintegró por la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.F 3.215.000,00) y que la misma sea objeto de indexación desde la fecha de la reconvención hasta que la sentencia quede definitivamente firme, mediante experticia complementaria del fallo, forzosamente debe sucumbir al no estar ajustada a derecho ya que no se puede indexar una cantidad de dinero que como consecuencia de la negociación de autos le corresponden a la misma demandada reconviniente por concepto de arras a su favor. Así se estable.
Ahora bien, como quiera que, quedó demostrado por una parte, en el caso que nos ocupa, el incumplimiento del contrato por hechos que fueron reconocidos por la parte demandada reconviniente, como causas imputables a ella, en lo que se refiere a lo pactado en la cláusula tercera del contrato, y que la misma realizó, sin el consentimiento de la actora, la devolución de las cantidades antes mencionadas, por conceptos del monto de dinero dado en calidad de arras por parte de la actora al momento de la celebración de dicho contrato de opción de compra venta, así como, la penalización correspondiente por concepto de los daños y perjuicios causados con ocasión del referido incumplimiento por parte de la vendedora; siendo, que dichas cantidades fueron depositadas en la cuenta numero 0163-0229-55-2293001960 de la Entidad Bancaria BANCO DEL TESORO, perteneciente a la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ; y, al no haber quedado probado, lo alegado por la demandante en relación al pago del saldo deudor del precio total de la venta del inmueble que indicó haber realizado en moneda extrajera, resulta forzoso para este Sentenciador, declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato que da inicio a estas actuaciones, y asimismo, en vista de que quedó demostrado, que la demandada-reconviniente, si recibió el pago dado en calidad de arras, al haber hecho la devolución del mismo por causas que declaró ser imputables a ella, se declara SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta interpuesta. Así se decide.
Como corolario de lo anterior, a los fines de que se lleve a cabo la Protocolización ante el Registro Público correspondiente de la escritura definitiva y traslativa de la propiedad, se establece: que la actora-reconvenida devuelva a la parte demandada reconviniente, el monto dado en calidad de arras, más la penalización, que fueron depositados en la cuenta bancaria de la primera señalada de forma unilateral por la hoy demandada; que la demandada entregue a la actora, todas las solvencias necesarias identificadas ut supra, documentales requeridas para la protocolización; y, consecuencialmente, la actora-reconvenida, al momento de la firma definitiva, debe cancelar el saldo deudor del precio de venta del inmueble. Así se decide.
-VIII-
DISPOSITIVO
Por las razones expuestas este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la nulidad del contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha doce (12) de febrero de dos mil quince (2015), bajo el Nº 16, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, alegada por la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación a la demanda.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha nueve (09) de agosto de dos mil dieciséis (2016), por el abogado WILLIAM ALEXANDER CUBEROS en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, contra la decisión dictada el día siete (7) de julio de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO el fallo apelado en todas y cada una de sus partes,
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA intentada por la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, contra la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, conforme a lo establecido ut supra. En consecuencia, se ordena:
a.- A la parte demandada reconviniente, ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO, cumplir voluntariamente con la entrega a la parte demandante reconvenida, de los recaudos exigidos por la Oficina de Registro debidamente actualizados; así como otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un (1) Apartamento, distinguido con el Nº 0001, ubicado en la Planta Baja (PB) del Edificio “MAR”, Urbanización Valle Abajo, Avenida Los Símbolos y Orinoco, Parroquia San Pedro, en la Jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, con el Nº de Catastro 01-01-18-U01-006-006-005-00M-0PB-001, y demandante reconvenida, ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, deberá cancelar a la parte demandada reconviniente el saldo deudor del precio de venta del inmueble correspondiente a la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00). En el entendido, que sí la parte demandada reconviniente no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia una vez quede definitivamente firme en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante reconvenida previo el cumplimiento de las formalidades registrales para ello.
b.- A la parte actora reconvenida ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, devolver las sumas de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), y TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00) cantidades depositas por la demandada reconviniente en su cuenta numero 0163-0229-55-2293001960 de la Entidad Bancaria BANCO DEL TESORO y que corresponden a las arras y clausula penal, las cuales fueron depositadas en la cuenta de la referida ciudadana por la demandada reconviniente luego de la rescisión del contrato cuyo cumplimiento se demanda.
CUARTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la ciudadana ELIMAR ANDREINA MONTAÑO DE GUERRERO contra la ciudadana GRISBBMIREY SIVIRA HERNANDEZ, plenamente identificada a los autos.
QUINTO: No hay condenatoria en costas de la demanda principal dada la naturaleza del fallo; y se condena en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el 281 del Código de Procedimiento Civil, al haber resultado totalmente vencida en la reconvención.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal, al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). AÑOS: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
EL JUEZ,


EL SECRETARIO TEMPORAL,
JUAN PABLO TORRES DELGADO.

JOSE GREGORIO BLANCO.
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y se registró la anterior decisión
EL SECRETARIO TEMPORAL,

JOSE GREGORIO BLANCO.