REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil MK INGENIERIA, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha veintinueve (29) de mayo de dos mil dos (2.002), bajo el Nº 74, Tomo 664-A Qto.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas MARÍA ELENA PALACIOS MALDONADO y MARÍA CAROLINA PALACIOS MALDONADO, abogadas en ejercicio de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 22.090 y 28.835, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha nueve (09) de abril de mil novecientos ochenta y uno (1.981), bajo el Nº 03, Tomo 27-A Pro.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos FERNANDO LUCAS DE FREITAS, HERNANDO DÍAZ CANDIA, MIGUEL AZPÚRUA, ENRIQUE STORY-CHAPELLIN, JENNIFER DOS REIS RODRIGUES, KATHERINA BLANCO MOCIÑOS, EDUARDO BALZA EZAGUI, RAMÓN ESCOVAR LEÓN, RAMÓN J. ESCOVAR ALVARADO, ANDRÉS CARRASQUERO STOLK, JUAN ENRIQUE CROES CAMPBELL, JUAN ANDRÉS SUÁREZ OTAOLA, MARITZA MÉNDEZ ZAMBRANO, JOSÉ ANTONIO BRICEÑO LABORÍ, CLAUDIA LACHMANN VÁSQUEZ, BERNARDO TAHAN GÓMEZ, LUIS FRAGA PITTALUGA, MÓNICA VILORIA MÉNDEZ, LEOPOLDO MELO, GILBERTO GUERRERO, ARGHEMAR PÉREZ y LUIS FRONTADO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 97.228, 53.320, 34.707, 49.253, 63.464, 114.418, 124.504, 145.826, 194.374, 219.111, 10.594, 97.073, 95.070, 118.723, 105.824, 123.647, 195.503, 232.784, 36.998, 31.792, 73.344, 219.335, 70.779, 63.464 y 251.641, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (REENVÍO).-
EXPEDIENTE: 14.855/AP71-R-2017-000787.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha veinte (20) de septiembre de dos mil diecisiete (2.017), este Tribunal Superior se abocó al conocimiento de la causa y recibió las actuaciones provenientes de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; en ocasión de la sentencia dictada en fecha seis (06) de julio de dos mil diecisiete (2.017), por la Sala mencionada, mediante la cual casó de oficio la sentencia dictada en fecha diecinueve (19) de julio de dos mil dieciséis (2.016), por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando de esta manera nula la referida decisión; y, en la cual se ordenó al Juez Superior a quien correspondiera sentenciar en reenvío, dictara nueva decisión, sin incurrir en el vicio detectado.
En dicho auto, esta Alzada ordenó la notificación de las partes, advirtiéndole que una vez transcurrido el lapso de (10) días de despacho siguiente a la última de las notificaciones que constara en autos, comenzaría a transcurrir el lapso de tres (3) días de despacho previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y una vez transcurrido dicho lapso correría el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar sentencia.
En fecha veintidós (22) de febrero de dos mil dieciocho (2.018), la Secretaria Temporal de este Juzgado Superior dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal a objeto de decidir, efectúa las siguientes consideraciones:
-III-
DEL REENVÍO
Como fue indicado anteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el seis (06) de julio de dos mil diecisiete (2.017), dictó decisión en la cual, estableció lo siguiente:
“…RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
I
De acuerdo a lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se delata la infracción de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación al haber incurrido en el vicio de silencio parcial de pruebas, con base en la siguiente argumentación:
“...La recurrida no analizó la primera parte de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento con opción de compraventa. Esta primera parte o primer párrafo de la cláusula décima octava del referido contrato o instrumento fundamental de la demanda, a nuestro modo de ver, era un aspecto determinante en el análisis del contrato, completamente silenciado por la recurrida, generando la falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por análisis parcial de la prueba o silencio parcial de prueba.
La cláusula décima octava del contrato de arrendamiento con opción a compraventa, señala lo siguiente:
…(Omissis)...
Todo el primer párrafo de la referida cláusula décima octava, que hemos resaltado, fue silenciado por la recurrida. Tan sólo hizo mención al primer aparte o segundo párrafo en un extracto de la sentencia. Sucede, que el primer párrafo silenciado era crucial en la resolución de la controversia, pues establece la obligatoriedad del comprador de pagar el resto del precio de venta dentro del plazo de un año. Es una cláusula que establece una condición suspensiva: la obligación de vender no nace si el comprador no cumple con el acontecimiento futuro e incierto de pagar dentro de un año el precio de venta.
La recurrida, sobre el particular de la cláusula octava, señaló lo siguiente:
…(Omissis)...
Como puede observarse, la recurrida tan sólo analizó el primer aparte de la cláusula octava, silenciando el primer párrafo el cual es determinante, pues establece que la obligación o prestación del comprador, no era sólo manifestar su voluntad de comprar dentro del plazo de 12 meses, sino además, pagar el resto del monto del precio, Bs. 1 .600.000,00 dentro de ese plazo. La cláusula dice “…haya cumplido con el resto del pago…”.
El actor-comprador no hizo tal pago, ni hizo oferta real por tal monto, ni planteó una comunicación a la arrendadora diciéndole que tenía un cheque de gerencia por esa cantidad. En su carta notariada, extemporánea como demostraremos en las denuncias siguientes, hizo una a mención de “...es la voluntad de mi representada de cancelarle a esa empresa el remanente de un millón seiscientos mil bolívares Bs. 1.600.000,00) para completar los dos millones (Bs. 2.000.000,00) en que se pactó el precio de la venta del inmueble descrito...” Lo cual es por demás prueba fehaciente que el pago del precio por parte del comprador estaba pendiente y nunca se hizo.
Pero todo esto tenía que ser analizado por la recurrida. Tenía que examinar el primer párrafo de la referida cláusula octava y ver si el comprador-arrendatario puso a disposición o no del demandado vendedor el monto del precio, si tenía que hacer oferta real, como dispone el artículo 1.306 del Código Civil: “...Cuando el acreedor rehusa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y depósito subsiguiente de la cosa debida.... “.
Interpretarla, decir qué se entiende por “…cumplimiento del pago...” Nada. Silencio absoluto de este primer párrafo de la cláusula.
Esta fracción de la cláusula silenciada es fundamental, pues establece la condición suspensiva, que si no se cumple, la obligación no nace, independientemente que la Sala de Casación Civil ya haya determinado que se trata de una venta, era una venta sometida a una condición suspensiva: que el pago del precio debía cumplirse en el marco de tiempo de un año. También es irrelevante plantearse si el comprador hizo o no la notificación a tiempo de querer comprar, que demostraremos en otra denuncia fue extemporánea, pero más allá de esto, es irrelevante tal notificación, por cuanto no hubo pago del precio dentro del plazo de un año, cuéntese a partir de cualquiera de las dos fechas: 3 de agosto de 2012 como indica la demandada o 1 de septiembre de 2012 como indica la actora y entendió la recurrida. Todo esto es irrelevante pues la compradora no pagó la diferencia del precio dentro del plazo establecido.
Nos sorprendió negativamente ver cómo la recurrida omitió el análisis y mención de este primer párrafo de la cláusula octava, que le da completo sentido e interpretación al contrato, pues al establecer dicha condición suspensiva, se entiende claramente que la actora-compradora tenía que pagar el resto del precio (Bs. 1 .600.000,00) dentro de un año. Para eso existe la oferta real, o enviar una comunicación a la actora diciéndole que tenía un cheque de gerencia con el número X del Banco Z a su nombre para concluir la venta. Nada de esto ocurrió. Silencio de la compradora y silencio absoluto de la recurrida sobre este primer párrafo de la cláusula décimo octava.
Debemos reiterar, que la propia actora en su libelo de demanda, reconoció no haber pagado el resto del precio de venta, como indican los siguientes párrafos de la demanda, lo cual incorpora automáticamente la falta de pago del precio al thema decidendum de la controversia:
…(Omissis)...
Normas infringidas por la recurrida
Tal forma de sentenciar, incurriendo en análisis parcial de prueba o silencio parcial de prueba, comporta una violación por parte de la recurrida por falta de aplicación, de la norma jurídica expresa para el establecimiento de los hechos contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece.
…(Omissis)...
El señalado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, violado por falta de aplicación, es una norma jurídica expresa para el establecimiento de los hechos, por cuanto establece que los hechos sólo pueden establecerse mediante pruebas. De igual forma se violó por falta de aplicación el artículo 12 eusdem, que obliga al Juez a atenerse a lo alegato y probado en autos, al no analizar en forma completa la cláusula décima octava del contrato, silenciando su primer párrafo el cual contenía elementos determinantes sobre la oportunidad para el pago del precio de venta.
Trascendencia de la denuncia en la suerte de la controversia
Como ya hemos explicado en forma detallada, el silencio por parte de la recurrida sobre el primer párrafo de la cláusula octava, fue determinante en la controversia, pues dejó de analizarse en forma completa una cláusula que establecía una condición suspensiva clave para el nacimiento de la obligación, como es el pago del precio restante, Bs. 1.600.000,00 dentro del plazo de un año. El incumplimiento de la actora tan evidente, que poco importa el cálculo a partir de cuándo comenzaba a computarse dicho lapso de un año, pues la compradora nunca puso a la orden de la vendedora esa cantidad de dinero.
Normas que la recurrida ha debido aplicar y no lo hizo
La sentencia impugnada ha debido aplicar los referidos artículos 509 y 12 del Código de Procedimiento Civil y analizar en forma completa la cláusula décima octava del contrato, y de esta forma concluir que existía una prestación del comprador que lo obligaba al pago del precio restante de Bs. 1.600.000,00 dentro del plazo de un año, prestación que no fue cumplida, lo cual era suficiente para declarar sin lugar la demanda, por incumplimiento de la condición suspensiva...”. (Resaltado propio).
Para decidir, la Sala observa:
Se desprende de los alegatos antes transcritos que el formalizante sostiene la infracción por falta de aplicación de los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido la recurrida en el vicio de silencio parcial de pruebas, toda vez que “no analizó la primera parte de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento con opción de compraventa…”, la cual –a su decir- “era un aspecto determinante en el análisis del contrato…pues establece que la obligación o prestación del comprador, no era sólo manifestar su voluntad de comprar dentro del plazo de 12 meses, sino además, pagar el resto del monto del precio, Bs. 1 .600.000,00 dentro de ese plazo”.
Considera el recurrente, que el vicio denunciado resulta determinante en el dispositivo del fallo, ya que el juez superior “dejó de [analizar] en forma completa una cláusula que establecía una condición suspensiva clave para el nacimiento de la obligación, como es el pago del precio restante, Bs. 1.600.000,00 dentro del plazo de un año”, y en consecuencia, dejó de establecer el “incumplimiento de la actora tan evidente, que poco importa el cálculo a partir de cuándo comenzaba a computarse dicho lapso de un año, pues la compradora nunca puso a la orden de la vendedora esa cantidad de dinero”.
En tal sentido, en cuanto a la falta de aplicación, esta Sala ha indicado reiteradamente, que el referido vicio ocurre cuando el juez no aplica una norma jurídica vigente, que resulta idónea para resolver el asunto sometido a su consideración y que de haberla empleado, el dispositivo del fallo sería otro; ya sea porque la ignora, porque se niega a reconocer su existencia, o porque considera aplicable una norma derogada o que nunca ha estado en vigor.
De tal manera que, esta Sala ha sostenido que dejar de aplicar una norma jurídica al caso concreto, conduce a la violación directa de la norma, lo que puede dar lugar a una sentencia injusta y en consecuencia, susceptible de nulidad. (Ver sentencia Nº 494, de fecha 21 de julio de 2008, reiterada, entre otras, en sentencia N° 188, de fecha 16 de abril de 2015, caso: Gladys Evelia Pérez Herrera contra Bernardino Berbesi, Exp. 14-066).
Ello así, en torno al vicio de silencio de prueba, la Sala ha establecido reiteradamente que se materializa cuando el juzgador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él, pero no expresa su mérito probatorio, señalando además que, según el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, debe determinarse, en cada caso, la influencia del examen de la prueba en la suerte de la decisión.
Ello se observa, entre otros fallos, del texto de la sentencia N° 302 de fecha 3 de junio de 2015, caso: Néstor Carrero contra Blanca Herrera, expediente 14-824, la cual señala:
“…De la prolija denuncia, el formalizante acusa el vicio de silencio de pruebas de la recurrida por cuanto ‘omitió examinar el expediente N° 2307, tanto el principal, como el cuaderno de medidas, así como la copia simple del acta de matrimonio civil contraído por el ciudadano Néstor Carrero y Mariela Gómez Becerra el 15/12/2000, que demuestra que los hechos allí inmersos son relevantes para cambiar el dispositivo del fallo’.
Es criterio reiterado de esta Sala que el vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió, siendo que para que pueda declararse procedente el vicio delatado de silencio de pruebas, el examen de la prueba denunciada como silenciada debe ser necesario para resolver el mérito de la controversia, queriendo decir esto, que la falta de apreciación de dicho material probatorio, necesariamente debe incidir en forma determinante en lo dispuesto en el fallo del cual se trate…”.
En ese sentido, el recurrente ha insistido en la actual denuncia que la juez de la recurrida no analizó por completo la cláusula décimo octava del documento fundamental de la demanda (contrato suscrito por las partes en fecha 3 de agosto de 2012), pues no se expresó respecto del contenido integro de la misma, del cual quedaba demostrada -a su decir- la existencia de una condición suspensiva para el nacimiento de la obligación, a saber, el pago del resto del precio de venta pactado dentro del lapso de 12 meses, cuestión crucial para la resolución del fondo de la controversia.
De manera que, esta Sala a los fines de evidenciar o no lo delatado, en uso de la facultad conferida en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, estima conveniente transcribir la cláusula décima octava del contrato suscrito por las partes en fecha 3 de agosto de 2012, y de seguidas lo pertinente de la sentencia recurrida, correspondiente a la misma.
La cláusula décima octava del contrato de arrendamiento (folios 22 al 30 de la primera pieza del expediente) con opción a compraventa, señala lo siguiente:
“…Décima Octava: En caso de que transcurra la totalidad del tiempo establecido sin que EL COMPRADOR haya cumplido con el resto del pago EL COMPRADOR perderá la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo) por concepto de daños y perjuicios a EL PROPIETARIO en beneficio de estos.
Si EL PROPIETARIO decide no realizar la venta por cualquier razón que el considerase pertinente, EL PROPIETARIO reintegrará a EL COMPRADOR cualquier depósito que haya recibido hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional…”.
En tal sentido el ad quem expresó en la recurrida, lo siguiente:
“…DE LAS PRUEBAS.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
2.- Marcado con letra “B”, original, del documento suscrito en fecha 3 de agosto de 2012, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, del estado Miranda, inserto bajo el No. 42, Tomo 127, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, contentivo del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra. Al haber sido consignado este documento público en original, y por cuanto no fue impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y constituye plena prueba que entre la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., denominado EL ARRENDADOR, por una parte; y por la otra “MK INGENIERÍA, C.A.”, debidamente representada por su Presidente ciudadano CARLOS EDUARDO MOURETTE KOESLING, denominado EL ARRENDATARIO, se convino celebrar un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre el inmueble de autos, y con queda probada la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio suscrito por ambas partes. Y así se establece…(Omissis)...
Ahora bien, de acuerdo al criterio jurisprudencial supra citado, el contrato de opción de compra venta debe tenerse como una verdadera venta y en este sentido, en lo que tiene que ver con el argumento opuesto por la representación judicial de la parte demandada, relativo a que la actora no ejerció la opción, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, la cual dispone: “…Si el propietario decide no realizar la venta por cualquier razón que él considere pertinente, EL PROPIETARIO reintegrará a EL COMPRADOR, cualquier depósito que haya recibido hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional…” esta juzgadora es del criterio del tribunal de la recurrida al considerar que tal argumento es inadmisible, debido a que según lo establecido en la supra transcrita cláusula décima sexta del contrato que nos ocupa, dicha cláusula contiene un impedimento al expresar textualmente: “…El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción…”.
De lo que se colige, tal como lo concluyó el tribunal de la causa, que lo discutido en este juicio no es la decisión de la arrendadora, parte demandada, de querer o no realizar la venta, en caso de no favorecerle el presente fallo, ya que el demandado alegó que la posible venta del inmueble a la parte actora, arrendataria, no se debe a su decisión de no querer venderle, sino a la supuesta negligencia de éste último, de no notificar a tiempo su voluntad de comprar dentro del plazo establecido en el contrato de marras. Y así se establece.
Por todo lo antes expuesto, es evidente para quien decide que efectivamente el incumplimiento del contrato de opción de compra venta que nos ocupa, viene dado por la parte demandada, arrendador del inmueble de marras, sociedad mercantil, INVERSIONES RUJU, C.A., ya que quedo demostrado en autos, con las pruebas consignadas y valoradas supra, que la parte actora, sociedad mercantil M.K. INGENIERÍA, C.A., demostró su intención oportunamente de celebrar el contrato de opción de compra venta del inmueble de marras, en consecuencia la tradición legal por parte de LA PROPIETARIA-VENDEDORA sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, debe ser ejecutada tal como ha sido demandada por la accionante. Y así se decide...”. (Resaltado de esta Sala).
De la transcripción anteriormente reseñada, esta Sala puede observar que la prueba referida por el formalizante como parcialmente silenciada por la juez de alzada, esto es, el contrato de arrendamiento con opción a compraventa suscrito por las partes en fecha 3 de agosto de 2012, específicamente en lo atinente a la cláusula décima octava del mismo, fue objeto de una valoración parcial por parte de la juzgadora, quien en el análisis probatorio establece la tasación del instrumento otorgándole pleno valor probatorio, para posteriormente en la parte motiva, reseñar -haciendo mención sólo al primer aparte de la cláusula supra transcrita- que el argumento contenido en la misma es inadmisible, toda vez, que lo discutido en el juicio no es la voluntad de la arrendadora de no querer vender, sino una supuesta negligencia de la compradora-demandante en la notificación oportuna de su voluntad de comprar dentro del plazo establecido para la opción.
De ello se evidencia, que la juez superior no analiza la primera parte de la referida convención contractual, de la cual se desprende la estipulación de una cláusula penal, por medio de la que se acuerda de manera anticipada, el pago de una determinada indemnización para el caso de que alguna de las partes incumpla el contrato, y en el caso especifico, la obligación del pago del resto del precio en el tiempo establecido, hecho con el cual se materializaría el negocio jurídico.
En razón de lo anterior, estima esta Sala que el haber silenciado parcialmente la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento con opción a compra es determinante en el dispositivo del fallo, ya que de la misma se desprende la obligación del comprador de pagar el resto del precio pactado por el inmueble dentro del plazo estipulado en el contrato (12 meses), hecho que sí reviste una vital importancia para la suerte de la controversia, debiendo ser objeto de análisis por parte de la juzgadora si el comprador puso a disposición o no del vendedor el monto restante del precio de venta dentro del lapso estipulado en el contrato suscrito, pues ello constituye uno de los requisitos indispensables para la perfección de la compraventa.
En consecuencia, se declara procedente la presente delación por silencio parcial de prueba. Así se decide.
II
Por razones de analogía, esta Sala procede a acumular las delaciones contenidas en la segunda y tercera denuncia por infracción de ley, con fundamento a lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 iusdem, se delata la infracción de los artículos 1.160, 1.168, 1.198, 1.206, 1.306, 1.493 y 1.527 del Código Civil por falta de aplicación, al haber incurrido la recurrida en suposición falsa en su primer supuesto de desnaturalización o desviación ideológica, al haber tergiversado el contenido del instrumento fundamental de la demanda, como lo es el contrato de arrendamiento con opción a compraventa suscrito por las partes.
Al respecto señala el formalizante:
“...La recurrida determinó, a través de una particular interpretación de las cláusulas contractuales, que cuando la cláusula décima sexta indica ´…el derecho de opción se concede por un período de tiempo de doce (12) meses a partir de la fecha del presente contrato…´, no debe entenderse la fecha de autenticación, 3 de agosto de 2013 (sic), que es lo que indica la lógica, la costumbre y las disposiciones del Código Civil. No. Para la recurrida, cuando se menciona ´a partir de la fecha del presente contrato´ para que inicie el cómputo de la opción de compraventa, hay que irse a otra cláusula del mismo contrato, la tercera, relativa al arrendamiento, y así, mediante un artificio interpretativo, totalmente alejado del sentido del contrato, determinó que la fecha de la opción de compraventa, o venta como dijo la Sala de Casación Civil, debía computarse a partir del inicio del arrendamiento, primero de septiembre de 2012.
Veamos qué sucede en el contrato:
El contrato fue autenticado el 3 de agosto de 2012. Hay dos relaciones contractuales en un mismo documento: un arrendamiento plasmado en la cláusula tercera, la cual estableció que el arrendamiento iniciaba en fecha posterior a la autenticación, el 01 de septiembre de 2012. Hay un segundo acuerdo en el mismo documento: una opción de compraventa, que la Sala de Casación Civil calificó como venta y a lo cual nos atenemos y plegarnos perfectamente. Entonces, este segundo acuerdo de venta, establecido en la cláusula décima sexta, establece:
…(Omissis)...
En esa misma fecha, la de autenticación del documento, la compradora pagó la primera parte del precio de venta, como se desprende de la cláusula siguiente, la décima séptima:
…(Omissis)...
Si en la fecha de autenticación del documento, 3 de agosto de 2012, la compradora pagó la inicial del precio de venta, se dieron todos los elementos del contrato de venta, como indicó la Sala de Casación Civil en su sentencia del 11 de diciembre del 2015, y el documento indica que la opción de venta comienza ´a partir de la fecha del presente contrato´, no existe otra interpretación posible: el lapso de 12 meses para comprar comenzó a partir de la fecha de autenticación del documento 3 de agosto de 2012, fecha de pago de la inicial del precio, fecha de concreción de todos los elementos constitutivos de la venta. Entonces, si esto está tan claro, ¿por qué la recurrida indica que el lapso de doce meses se inició con posterioridad, de acuerdo a la cláusula tercera relativa al arrendamiento?.
Veamos el contenido de la recurrida:
…(Omissis)...
La recurrida, a través de elucubraciones, sofismas y desviaciones intelectuales, estableció que el inicio de la opción de compra venta, ahora venta de acuerdo al criterio de la Sala Civil, no es a partir de la fecha de autenticación del contrato, que coincide con el pago de la primera parte del precio, sino que, se trasladó hasta la cláusula tercera del contrato, relativo al arrendamiento, y señaló que el inicio del lapso para comprar es el que dice la cláusula tercera para arrendar, como si venta y arrendamiento fuesen lo mismo. Unió, mezcló ambos negocios, arrendamiento y compraventa, y colocó el inicio del primero, arrendamiento, como inicio del segundo, compraventa.
La desviación intelectual es clara:
En primer lugar, por cuanto las partes, en la cláusula décima sexta, si hubiesen querido que la opción de compra venta comenzara a computarse a partir del 1 de septiembre de 2012, así lo hubiesen estipulado claramente. En vez de ello, colocaron ´...a partir de la fecha del presente contrato…´
El segundo elemento indicativo para la interpretación correcta del contrato, lo constituye el pago del precio de venta. Si la compradora pagó en la misma fecha de autenticación, a partir de ese momento nació la venta, por cruce de consentimientos, identificación del objeto e incluso pago de la primera parte del precio de venta.
En tercer lugar, si bien se trata de un mismo documento, contiene dos negociaciones o acuerdos autónomos y distintos. Un arrendamiento y una opción de compra venta del galpón, considerada venta por la Sala Civil. Al ser dos convenios o acuerdos distintos, con características diferentes, no podía el Juez Superior, tomar como fecha de inicio de la venta, los parámetros o data de inicio del contrato de arrendamiento y de otra cláusula. El arrendamiento tenía un plazo de seis meses más su prórroga. La venta fue pactada para un lapso de un año para el pago del precio. Son negociaciones distintas estipuladas en un mismo documento, como puede ser, por ejemplo, la venta de un inmueble y la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria-bancaria en un mismo documento.
Existe un principio en materia de obligaciones a término, y es que el plazo debe ser expreso, no sobreentendido. Si no se estipuló un período de gracia para el inicio del cómputo de la venta, debe entenderse su inmediatez, es decir, que los efectos jurídicos arrancaron a partir de la fecha autenticación del contrato. No hay plazo presunto. Debe ser expreso.
Tampoco era necesario colocar un período de gracia a partir del primero de septiembre de 2012, y por lo tanto no puede suponerse. Los períodos de gracia o plazos para el cumplimiento de obligaciones no se suponen, deben contar en forma expresa. Ello se desprende del contenido del artículo 1.212 Código Civil, violado por falta de aplicación:
…(Omissis)...
Al no existir presunción de un plazo adicional para el inicio o comienzo de una obligación, debe entenderse, por aplicación del artículo 1.212 del Código Civil, que dicha obligación de pagar el resto del precio de venta en un año, el cual comenzó al momento de autenticación del contrato. Caso contrario, las partes hubiesen establecido que el inicio de dicho cómputo empezaría a partir del primero de septiembre de 2012 y no fue así.
Por aplicación analógica, el artículo 1.369 del Código Civil estipula frente a terceros, la fecha de autenticación de un instrumento marca el inicio de la data de esa negociación. Entonces, por analogía, esa misma fecha debe presumirse frente a las partes contratantes. Para algo las partes toman la molestia de autenticar un documento, no sólo para dejar constancia de la identidad de los negociantes, sino además, para establecer fecha cierta del convenio. Dispone el citado artículo 1.369 eiusdem:
…(Omissis)...
Por todas estas razones, no había forma ni manera de computar el inicio de la compraventa estipulada en la cláusula décima sexta, sino a partir de la fecha indicada en dicha cláusula, es decir, ´… a partir de la fecha del presente contrato...´ que no es otra que la fecha de autenticación del documento, 3 de agosto de 2012.
En consecuencia, a partir de esa fecha 3 de agosto de 2012, transcurrieron 12 meses, vencidos el 3 de agosto de 2013, sin que la compradora pagara el resto del precio de venta, de Bs. 1 .600.000,00 ni manifestara por vía de una oferta real el poner dicha cantidad a la orden del vendedor, o comprara un cheque de gerencia a la orden de mi representada por esa cantidad. Nada. No hubo pago del precio dentro de dicho lapso de 12 meses, razón por la cual, la desviación intelectual fue decisiva para declarar erróneamente con lugar la demanda.
En razón de la desviación intelectual en la interpretación del contrato, la sentencia impugnada determinó que el cómputo del lapso de 12 meses para comprar, se inició el primero de septiembre de 2012 y se venció primero de septiembre de 2013, declarando válida la supuesta notificación vía Notaría del 26 de agosto de 2013, donde estaría manifestando su voluntad de ejercer la opción de compra venta. Tal manifestación de voluntad fue totalmente extemporánea, no sólo por lo tardía de dicha notificación, 23 días después, sino además, porque nunca hubo pago del precio.
Como hemos señalado, la propia actora en su libelo de demanda, reconoció no haber pagado el resto del precio de venta, como indican los siguientes párrafos de la demanda, lo cual incorpora automáticamente la falta de pago del precio al thema decidendum de la controversia:
…(Omissis)...
Normas que la recurrida ha debido aplicar y no lo hizo
La recurrida desvió el contenido del contrato, lo interpretó en forma contraria a su espíritu y propósito, incurriendo en la falta de aplicación del contenido del artículo 1.212 del Código Civil, ya explicado, en el sentido que los plazos o períodos de gracia para el cumplimiento de las obligaciones, deben contar en forma expresa, no presumirse.
El artículo 1 .527 del Código Civil, infringido por falta de aplicación, estipula:
…(Omissis)...
El comprador ni pagó el resto del precio de venta, Bs. 1 .600.000,00 en el plazo estipulado de un año, es decir, entre el plazo comprendido entre el 3 de agosto de 2012 y el 3 de agosto de 2013, ni puso a la orden del vendedor tal cantidad de dinero, bien sea a través de la oferta real y deposito en un tribunal o una comunicación tempestiva participando en forma tangible la disponibilidad del dinero.
De igual forma, la recurrida infringió por falta de aplicación el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:
…(Omissis)...
Si el comprador-accionante, no cumplió con su prestación de pagar el resto del precio de venta dentro del año, o al menos poner a disposición del vendedor-demandado tal dinero en forma concreta, mediante una oferta real o una comunicación tempestiva, el vendedor no tenía por qué cumplir su prestación. Las partes acordaron una condición suspensiva: el pago del resto del precio de venta, Bs. 1.600.000,00 dentro del año contado a partir de la fecha de autenticación del documento, 3 de agosto de 2012. No se verificó tal condición. El vendedor no tenía por qué vender, amparándose en el contenido del artículo 1.168 del Código Civil.
De igual forma, la recurrida infringió por falta de aplicación el tenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual dispone.
…(Omissis)...
El contrato era muy claro. La cláusula décima sexta y décima octava claramente establecían que el pago del resto del precio de venta, Bs. 1.600.000,00 debía producirse dentro del año a contar de la fecha (de autenticación) del contrato, 3 de agosto de 2012, plazo que venció el 3 de agosto de 2013. Tal condición suspensiva no se cumplió, y por ello, el vendedor no estaba obligado a concretar la negociación.
La sentencia impugnada, por vía analógica, incurrió en el primer de suposición falsa contenido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, relativa sólo textualmente a atribuir a actas del expediente menciones que no contiene, pero en el sentido de desviación lógica, por interpretar el contrato en contra de su sentido lógico. La recurrida, para interpretar la opción de venta o venta contenida en la cláusula décimo sexta, se trasladó a la cláusula tercera que rige para el arrendamiento, y tomó la fecha de inicio de este último, primero de septiembre de 2012, y la extrapoló o trasladó a una negociación distinta y autónoma, la venta, para aplicar una fecha de inicio extraña a este último convenio. Eran dos convenios o negociaciones presentes en un mismo documento, el arrendamiento que empezaría a partir del primero de septiembre de 2012 según la cláusula tercera del contrato, y la opción de compra venta o venta a partir de la fecha de autenticación, misma fecha en que se dio el pago de la primera parte del precio de venta, todo según las cláusulas autónomas décima sexta y décima séptima.
De igual forma, pudo haber aplicado por analogía y no lo hizo, el artículo 1.369 del Código Civil, violado por falta de aplicación, el cual establece que la fecha de los instrumentos privados se cuenta, en lo que a terceros se refiere, desde su registro o autenticación. Si es así frente a terceros, con mayor razón frente a las partes cuando contratan y firman directamente ante un Notario Público.
Influencia de estas violaciones en la suerte de la controversia
Estas infracciones fueron determinantes en la suerte de la controversia, pues al haber interpretado erróneamente las cláusulas tercera, décima sexta y décima séptima del contrato, el Juez Superior entendió que el inicio del cómputo de doce meses para llevar a cabo el pago del resto del precio, Bs.1.600.000,00 debía computarse a partir del primero de septiembre de 2012, cuando debió correr dicho lapso desde la fecha de autenticación del documento, 3 de agosto de 2012, y por tal motivo, ni pago del resto del precio ni manifestación de voluntad del comprador de tener concretamente el dinero o haber hecho una oferta real por el monto ante del mismo.
En otras palabras, la desviación intelectual generó un cómputo errado inicio del lapso de 12 meses para el pago del resto del precio de venta. De haberse interpretado correctamente el contrato, se hubiese determinado que no hubo pago concreto de la diferencia del precio y aplicaba el tenido de la cláusula décima octava:
…(Omissis)...
De haberse aplicado el contenido de la referida cláusula décima octava, la recurrida hubiese declarado sin lugar la demanda por el incumplimiento del comprador en sus prestaciones contractuales”.
III
“La recurrida, en su lectura e interpretación del contrato, no tomó en cuenta la existencia de una condición suspensiva planteada en la cláusula décima sexta del convenio y ratificada en la cláusula décima octava del mismo, la cual establecía que el comprador debía pagar el precio restante, decir, Bs. 1.600.000,00 dentro del año siguiente a la firma del contrato. La condición suspensiva es ese acontecimiento futuro e incierto, que si no se cumple, no nace la obligación. Disponen los artículos 1.198 y 1.206 del Código Civil lo siguiente:
…(Omissis)...
Es cierto que la Sala de Casación Civil en su sentencia del 11 de diciembre de 2015, se limitó a señalar que se trataba de una venta perfecta y no una opción de compraventa. Eso no lo discutimos. Pero dicha venta estaba sometida a una condición: el pago del precio completo dentro del año de la firma del acuerdo. Eso no formó parte del recurso de casación en esa oportunidad y por lo tanto no fue analizado por la Sala de Casación Civil en su sentencia del 11 de diciembre de 2015. La parte actora-compradora, pagó Bs. 400.000,00 y se comprometió al pago del resto del precio dentro del lapso de un año a contar “a partir de la fecha del presente contrato...” tal y como expone la cláusula décima sexta del convenio:
…(Omissis)...
Esta cláusula décima sexta, claramente establece una condición suspensiva, cuyo acontecimiento futuro e incierto es que el comprador pagase el resto del precio de venta en el plazo de un año a partir de la fecha del contrato, que no es otro que la fecha de autenticación del documento. La cláusula décima sexta, había que interpretarla en concordancia con la cláusula décima octava del contrato, la cual expone:
…(Omissis)...
Como puede observarse, la cláusula décima octava, refuerza la condición suspensiva establecida en la cláusula décima sexta: era requisito esencial, que el comprador pagara el resto del precio de venta dentro del año a contar a partir de la fecha del contrato. La recurrida jamás estableció oferta real alguna por parte del comprador dentro del plazo de un año.
Tampoco determinó una notificación concreta por parte del comprador, de poner un cheque de gerencia a nombre del vendedor. La recurrida, no se percató de la correcta interpretación de estas cláusulas contractuales. No las entendió en su cabal contenido.
Para reforzar el mencionado incumplimiento, denotamos que el inicio del cómputo para el pago del precio de venta, comenzó en realidad a partir de la fecha de la firma del acuerdo notariado, 3 de agosto de 2012, y la recurrida, en forma errónea y acomodaticia, determinó que el comienzo dicho lapso se computó a partir del inicio de la fecha del arrendamiento, primero de septiembre de 2012, “tomando prestada” la cláusula tercera del contrato relativa al arrendamiento, totalmente ajena y distinta a la opción de compraventa, considerada venta por la Sala Civil.
De todo esto se infiere, que si partimos de la base errónea de la recurrida, que por supuesto no compartimos que el cómputo se inició el primero de septiembre de 2012, tampoco hubo pago del resto del precio de venta dentro del año.
La compradora, pudo y no lo hizo hacer una oferta real, como lo dispone el artículo 1.306 del Código Civil, infringido por falta de aplicación:
…(Omissis)...
Si el actor-comprador, quería comprar y tenía el dinero suficiente, ha podido y no lo hizo hacer una oferta real ante un tribunal de instancia, y depositar el dinero a nombre de la vendedora. Habría de esta forma cumplido con su prestación contractual, que era el pago del precio dentro del año a la firma del contrato. Claro está, ello debió hacerlo dentro del año a contar a partir de la firma del acuerdo notariado, 3 de agosto de 2012.
Nunca hubo oferta real. Nunca hubo pago del resto del precio. No se cumplió la condición suspensiva establecida en el acuerdo contractual, cláusulas décima sexta y décima octava.
Como hemos señalado a lo largo del presente escrito, la propia actora en su libelo de demanda, reconoció no haber pagado el resto del precio de venta, como indican los siguientes párrafos de la demanda, numerados 7 y 9, . lo cual incorpora automáticamente la falta de pago del precio al thema decidendum de la controversia:
…(Omissis)...
La vendedora, ante la falta de pago del resto del precio de venta de Bs. 1.600.000,00 no estaba obligada a continuar con la venta, pues no se cumplió con dicho pago y operó una condición suspensiva establecida en el documento.
Para que operara dicha venta, era necesario que se cumpliera con el pago del resto del precio en un año. Así lo dispone el artículo 1 .493 del Código Civil, infringido por falta de aplicación por la recurrida, el cual dispone:
…(Omissis)...
Estando como estaba estipulado un plazo para el pago del resto del precio de venta, de un año contado a partir del 3 de agosto de 2012, el cual venció inexorablemente el 3 de agosto de 2013, sin que el vendedor haya manifestado tener el dinero o ponerlo a la orden del vendedor, este último no estaba obligado a hacer la entrega o tradición del inmueble ante el Registro Civil. Sobre el particular del artículo 1.493 del Código Civil, y qué sucede cuando se fija un plazo de venta y el comprador no lo cumple, la Sala de Casación Civil ha señalado que el vendedor no está obligado a hacer la tradición del inmueble. En efecto, ha señalado sobre el particular la Sala de Casación Civil lo siguiente:
…(Omissis)...
Normas infringidas por la recurrida
La recurrida, al haber realizado una desviación en la interpretación del contenido de las cláusulas contractuales, ubicada por la doctrina de la Sala de Casación Civil en el primer caso de suposición falsa del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente indica por haber atribuido a actas del expediente menciones que no contiene, pero ubicada en este caso en la modalidad de desviación intelectual, infringió por falta de aplicación el contenido de los artículos 1.198 y 1.206 del Código Civil, ambos por falta de aplicación. El primero establece o define qué se entiende por condición suspensiva, y es aquella que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.
En el caso bajo estudio, las partes estipularon que el pago del resto del precio, Bs. 1.600.000,00 debía hacerse dentro del plazo de un año contado “...a partir de la fecha del presente contrato...’ Ello no ocurrió. No se cumplió tal condición. Por otra parte, el artículo 1.206 del Código Civil infringido por falta de aplicación, estipula que en las obligaciones sometidas a una condición suspensiva, la condición no se cumple cuando expira el tiempo establecido y dicha condición no se verifica. En este caso, se trataba nada más y nada menos que el pago del resto del precio, Bs. L 1.600.000,00 que el comprador debía poner a la orden de la vendedora dentro del plazo de un año a contar desde la fecha de autenticación del documento, 3 de agosto de 2012, plazo que se venció el 3 de agosto de 2013.
De igual forma, la recurrida infringió por falta de aplicación el contenido del artículo 1.306 del Código Civil el cual dispone que si el acreedor rehusa recibir el pago, el deudor puede liberarse mediante el ofrecimiento real y subsiguiente depósito, lo cual no ocurrió en ningún momento. No hubo oferta real ni depósito. No se cumplió con el contenido de las cláusulas décima sexta y décima octava del contrato y por lo tanto, el vendedor no estaba obligado a vender.
En este mismo orden de ideas, la recurrida infringió por falta de aplicación el contenido del artículo 1.493 del Código Civil, el cual estipula que si existe un plazo para el pago del resto del precio de venta, y el comprador no lo cumple, el vendedor no está obligado a hacer la tradición o entrega del bien.
Influencia de estas violaciones en la suerte de la controversia
Las infracciones señaladas fueron decisivas en la suerte de la controversia, pues la falta de pago del resto del precio de venta, Bs. 1.600.000,00 que ha sido reconocida en el libelo de demanda, generó un incumplimiento en la condición suspensiva establecida en el contrato, en su cláusula décima sexta y reforzada en la décima octava, y es que el resto del precio de venta debió cumplirse dentro del año siguiente a la fecha del contrato, que fue autenticado el 3 de agosto de 2012 y venció el 3 de agosto 2013, sin una oferta real del comprador poniendo a disposición del vendedor el restante del precio de venta. Simplemente, dentro de ese lapso, no hubo pago del resto del precio de venta. Nunca lo hubo.
Normas que la recurrida ha debido aplicar y no lo hizo
La recurrida ha debido aplicar los artículos 1.198, 1.206, 1.306 y 1.493 del Código Civil, para determinar que no se cumplió la condición suspensiva del pago del resto del precio de venta, Bs. 1.600.000,00 por parte del comprador-actor al vendedor-demandado, dentro del plazo de un año a partir de la fecha del contrato, que es la fecha de autenticación del documento, 3 de agosto de 2012. No hubo oferta real por dicha cantidad de dinero ni algún mecanismo efectivo que permitiese determinar el cumplimiento de tal prestación establecida en las cláusulas décima sexta y décima octava del contrato. Tampoco estaba obligado el vendedor a continuar con la venta, pues el comprador no hizo el pago del resto del precio de venta como lo exige el artículo 1.493 del Código Civil…”. (Resaltado propio).
Para decidir, la Sala observa:
Señala el recurrente que el juez de alzada incurrió en el vicio de suposición falsa en su primer supuesto de desviación intelectual o ideológica al analizar el contenido del contrato celebrado por las partes en fecha 3 de agosto de 2012, específicamente en lo atinente a las cláusulas tercera, décima sexta y décima octava del mismo, infringiendo los artículos 1.160, 1.168, 1.198, 1.206, 1.306, 1.493 y 1.527 del Código Civil.
Alega el formalizante, que la recurrida “determinó, a través de una particular interpretación de las cláusulas contractuales, que cuando la cláusula décima sexta indica ´…el derecho de opción se concede por un período de tiempo de doce (12) meses a partir de la fecha del presente contrato…´, no debe entenderse la fecha de autenticación…”, sino que “hay que irse a otra cláusula del mismo contrato, la tercera, relativa al arrendamiento” y así, -a su decir- mediante un artificio interpretativo, totalmente alejado del sentido del contrato “determinó que la fecha de la opción de compraventa, o venta como dijo la Sala de Casación Civil, debía computarse a partir del inicio del arrendamiento, primero de septiembre de 2012”.
Así mismo, indica el recurrente que el juez superior al analizar el contrato “no tomó en cuenta la existencia de una condición suspensiva planteada en la cláusula décima sexta del convenio y ratificada en la cláusula décima octava del mismo, la cual establecía que el comprador debía pagar el precio restante, decir, Bs. 1.600.000,00 dentro del año siguiente a la firma del contrato”.
Aduce el recurrente que la interpretación de las referidas cláusulas hechas por el ad quem fueron determinantes en la suerte de la controversia, pues en primer lugar, erróneamente estableció que el inicio del computo de los 12 meses para el pago del resto del precio de venta, debía computarse a partir del 1° de septiembre de 2012, fecha en que se inició el arrendamiento, cuando lo acertado es que debía computarse a partir de la fecha de autenticación del contrato, esto es, el 3 de agosto de 2012, y con base a ello determinar lo oportuno o no de la notificación de la voluntad de comprar realizada por la compradora-demandante, no obstante, en segundo lugar, debió establecer la falta de pago del resto del precio de venta, ya que no hubo “ni pago del resto del precio ni manifestación de voluntad del comprador de tener concretamente el dinero o haber hecho una oferta real por el monto ante (sic) del mismo”, lo cual “generó un incumplimiento en la condición suspensiva establecida en el contrato”, y es que en los dichos del recurrente “el resto del precio de venta debió cumplirse dentro del año siguiente a la fecha del contrato, que fue autenticado el 3 de agosto de 2012 y venció el 3 de agosto 2013”, lo cual no ocurrió.
Asegura el recurrente, que el juez superior infringe además -al negarle aplicación- los artículos 1.212, 1.160, 1.168, 1.527 y 1.369 del Código Civil, ya que no hizo referencia a los mandatos legales respecto a que los plazos o periodos de gracia para el cumplimiento de las obligaciones deben contar en forma expresa, no presumirse; así mismo respecto a la obligación del comprador de pagar el precio en el plazo estipulado en el contrato, a la excepción de contrato no cumplido, a la ejecución de buena fe de los contratos, al hecho que la fecha de los instrumentos privados se cuenta (respecto a terceros) a partir de la fecha de su registro o autenticación, por lo cual con más razón debe ser así entre las partes.
De otra parte, señala el formalizante la infracción por falta de aplicación de los artículos 1.198, 1.206, 1.306 y 1.493 del Código Civil, referidos a la condición suspensiva que debía cumplirse dentro del plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, al ofrecimiento de pago mediante oferta real, cuestión que no ocurrió en el presente caso y finalmente sobre la facultad que tiene el vendedor de no hacer la tradición del bien si el comprador no cumple sus obligaciones dentro del plazo para el pago del resto del precio de venta, puesto que en su opinión la aplicación de todos los artículos supra mencionados era determinante para la suerte de la controversia, toda vez que servían para determinar que no se cumplió la condición suspensiva del pago del resto del precio de venta dentro del plazo de un año a partir de la fecha de autenticación del contrato, y tampoco hubo oferta real por la cantidad remanente, por lo cual el vendedor no estaba obligado a continuar la venta.
Ahora bien, respecto al vicio de suposición falsa, esta Sala en múltiples sentencias entre otras la de fecha 14 de octubre de 1998, caso: José Rafael Bohorquez contra Neptalí de Jesús Fuentes y otro, exp. N° 97-0076, se indicó lo siguiente:
“...El Art. 320 del C.P.C permite a la Sala extenderse al establecimiento o valoración de los hechos que hayan efectuado los jueces de instancia, en los siguientes casos de excepción: a) Denuncia de infracción de una norma jurídica expresa que regule: 1) el establecimiento de los hechos, 2) la valoración de los hechos, 3) el establecimiento de las pruebas; o b) Denuncia de alguna de las tres hipótesis de suposición falsa, porque el juez de alzada: 1) atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o 2) dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos, o 3) cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. En los cuatro primeros casos, se trata de un error de derecho, pues lo denunciado es la infracción de normas jurídicas…(…) En los tres casos restantes, relativos a la suposición falsa, se trata de un error de hecho que conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues la causa directa no es la incorrecta aplicación de una norma jurídica, sino la fijación de un determinado hecho que resulta falso o inexacto, porque no tiene asidero en la verdad objetiva del expediente, lo que conduce por vía de consecuencia a la infracción, por falsa aplicación, de la norma jurídica en que fue subsumido el hecho positivo y concreto que resultó falso o inexacto…”.
De acuerdo a la doctrina antes transcrita, el falso supuesto o suposición falsa, tiene como premisa el establecimiento por parte del Juez, de un hecho positivo y concreto que resulta falso o inexacto en relación a la verdad objetiva del expediente, bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo.
De manera que, la figura de suposición falsa, tiene que referirse obligatoriamente a un error de hecho que conduce a un error de derecho por parte del juez de alzada al resolver la controversia, quedando fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa. (Vid. Sentencia N° 187, de fecha 26 de mayo de 2010, caso: Vicente Emilio Capriles contra Desarrollos Valle Arriba Athetic Club, C.A., exp. 09-532).
En el referido orden de ideas, es menester señalar que esta Sala de manera pacífica y reiterada, ha precisado los requisitos necesarios con los cuales debe cumplir el formalizante para una denuncia de este tipo, a saber: a) encuadrar la denuncia en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, invocando al artículo 320 eiusdem; b) indicar cuál es el hecho positivo, particular y concreto falsamente establecido por el juez; c) especificar de cuál de las tres sub-hipótesis previstas en el artículo 320 ibidem se trata; d) señalar el acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, salvo que se trate de la sub-hipótesis de prueba inexistente; e) denunciar los preceptos o normas jurídicas que se utilizaron o dejaron de utilizar en la recurrida, como resultado del hecho falsamente supuesto; y f) explicar las razones que demuestren que la suposición falsa cometida fue determinante en el dispositivo de la sentencia.
Por otro lado, específicamente sobre los límites entre la interpretación de los contratos y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual, esta Sala ha establecido que “…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato…”. (Vid. sentencia N° 0569, de fecha 29 de noviembre de 1995, caso: UCV contra Banco Provincial de Venezuela, C.A, exp. 94-0703, reiterada en sentencia N° 629, de fecha 12 de agosto de 2005, caso: Ana Teresa Pérez Vivas contra Fanny Sánchez y otro, exp. N° 05-205).
En el mismo orden de ideas, en relación con la desviación ideológica en decisión N° 187, de fecha 26 de mayo de 2010, caso: Vicente Emilio Capriles Silvan contra Desarrollos Valle Arriba Athletic Club, C.A., exp.N° 09-532, esta Sala indicó lo que se transcribe a continuación:
“…Es claro, pues, que se trata de un error de percepción cometido por el juez al fijar los hechos que resultaron demostrados en el proceso, esto es: “un error en el juzgamiento de los hechos, el cual conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues, al variar la hipótesis fáctica resulta infringida, por falsa aplicación, la norma aplicada en el caso concreto, dado que, si se establece un hecho falso, que constituye el supuesto de hecho abstracto de una norma, este error sólo puede conducir a que se aplique esa regla legal a unos hechos reales a los cuales no es aplicable, lo cual constituiría falsa aplicación”. Esta es la consecuencia directa del error y otras normas sólo resultarían violadas por falta de aplicación como una consecuencia de segundo grado, constituyendo estas últimas las reglas que el sentenciador de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia.
La suposición falsa denunciada, contenido en el primer caso del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, consiste en atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen. Lo que esta Sala considera como una desnaturalización o desviación ideológica por parte de quien debe resolver el asunto judicial controvertido; produciéndose -respecto al documento o acta de la cual se trate- efectos distintos a los previstos en ellos.
(…Omissis…)
De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que si bien los jueces de instancia son los facultados para interpretar y calificar los contratos, tal actividad no puede, de ninguna manera, distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, pues su labor es la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, y en caso de incurrir en tal infracción, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estará facultada –previo cumplimiento de los requisitos necesarios del escrito de formalización-,para descender a las actas del expediente y conocer los errores de hecho al juzgar los hechos en que hubiese incurrido el juez de alzada.
(…Omissis…)
El criterio de combatir el hecho y no la conclusión jurídica está bien para la denuncia de suposición falsa “estricto sensu”, pero no para la denuncia por desviación intelectual, pues, allí nunca se controlarían hechos sino conclusiones jurídicas inexactas. No se puede exigir en la denuncia de desviación intelectual que sólo se combata un hecho puro y simple, por cuanto ello es imposible…”.
(…Omissis…)
En este caso, el formalizante enfocó su denuncia a través de la figura de la tergiversación intelectual, que sería la única forma posible de hacerlo. Pues no hay otra, dado que lo que se combate es precisamente la delicada tarea del juez superior que “hilando fino” descontextualizó la palabra acreencia, le suprimió el peso específico y la transformó en una frase hueca, sin fuerza jurídica.
Se está aseverando, como lo constató la Sala de la lectura del acta de asamblea que contiene el contrato y del fallo recurrido antes transcrito, la desviación intelectual, no una suposición falsa en sentido estricto. Sólo que la doctrina de la Sala exige “pedir prestado” en sentido analógico el primer caso de suposición falsa, pero no para combatir un hecho sino realmente un ejercicio intelectual producto de múltiples razonamientos del juez. Lógicamente no se combate un hecho puro y simple, sino el razonamiento final de el recurrido producto del “travisamento” italiano, o la desnaturalización por desviación intelectual o ideológica y el “mal juge” de la doctrina francesa, como ya se explicó en este fallo...”. (Resaltado propio).
En las decisiones transcritas, esta Sala indicó que la denuncia por desviación intelectual, implica necesariamente el análisis de una conclusión por parte del juez, la cual deberá ser compatible con el texto de la mención que se interpreta, pues si en su labor de indagar la voluntad e intensión de las partes contratantes distorsiona los hechos alegados por estas, se estaría en presencia del referido vicio, el cual deberá ser delatado en base el primer supuesto de suposición falsa.
En este sentido, esta Sala al descender a las actas del expediente de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil observa que riela inserto a los folios 22 al 30 de la primera pieza del expediente, contrato de arrendamiento con opción de compra-venta suscrito por las partes en fechas 3 de agosto de 2012 ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, cuyas cláusulas tercera, décima sexta, décima séptima y décima octava del texto de referido contrato, señalan lo siguiente:
“…TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contado a partir del primero (01) de septiembre del año 2012, y hasta el veintiocho (28) de febrero del año 2013. Es convenio expresamente, que al vencimiento de dicho término no habrá prórroga. En caso de que las partes así lo decidan, se elaboraría un nuevo contrato de arrendamiento. Se conviene además, que el ARRENDATARIO tendrá derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo si ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones a que se refiere este documento. Durante la vigencia de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes. EL ARRENDADOR tendrá derecho, vencida la prórroga legal, a ocurrir ante el Órgano Jurisdiccional competente de la jurisdicción para solicitar el secuestro del inmueble y la entrega material del mismo.
…(Omissis)...
DÉCIMA SEXTA: El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción.
DECIMA SÉPTIMA: El precio de venta del citado inmueble es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CTS. (Bs.2.000.000,00) los cuales serán cancelados por EL COMPRADOR de la siguiente manera: 1) La cantidad de: CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) que entrega EL COMPRADOR a EL PROPIETARIO en este acto en moneda de curso legal y a su entera satisfacción mediante un cheque del Banco de Venezolano de Crédito… 2) el restante o sea la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00) lo entregará EL COMPRADOR a EL PROPIETARIO con la Protocolización del Documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, libre de gravámenes, censos e hipotecas y sin deudas por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales o por cualquier otro concepto. EL PROPIETARIO pondrá a disposición del COMPRADOR, todos los documentos que acrediten la solvencia del inmueble y presentará las que sean requeridas para la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
DÉCIMA OCTAVA: En caso de que transcurra la totalidad del tiempo establecido sin que EL COMPRADOR haya cumplido con el resto del pago EL COMPRADOR perderá la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo) por concepto de daños y perjuicios a EL PROPIETARIO en beneficio de estos.
Si el Propietario decide no realizar la venta por cualquier razón que el considerase pertinente, EL PROPIETARIO reintegrará a EL COMPRADOR cualquier depósito que haya recibido hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional…”. (Resaltado de la Sala).
En el caso bajo análisis, el contrato de arrendamiento con opción a compraventa antes mencionado constituye el documento fundamental del subjuidice, del que se derivan las condiciones en las que fue pactado el arrendamiento y a su vez la compraventa del inmueble objeto de la negociación, de cuyas cláusulas supra transcritas, esta Sala evidencia el establecimiento del período de arrendamiento, así como también el precio de venta, la oportunidad (plazo) de pago del remanente del precio pactado para perfeccionar la referida venta y la consecuencia del incumplimiento por parte del comprador (demandante) en su obligación de pago del precio en el tiempo estipulado, siendo que existe un sólo documento que recoge dos negocios jurídicos cuyas obligaciones, deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en dicho contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas o para ambas en oportunidad distinta.
Ello así, se desprende de la cláusula tercera que el arrendamiento del inmueble objeto de la controversia fue estipulado por las partes con una duración de seis (6) meses, no prorrogables, a partir del 1° de septiembre de 2012, por lo que el mismo llegaría a su fin en marzo del año 2013, respetándole al arrendatario el derecho a la prórroga legal de conformidad con la ley aplicable en la materia.
De otra parte, se evidencia del texto de la cláusula décima sexta, el acuerdo de las partes en celebrar subsidiariamente una opción de compraventa respecto al inmueble otorgado primigeniamente bajo la figura del arrendamiento, evidenciándose de la misma que el arrendatario acepto dicha opción, y que ésta fue otorgada por un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha del contrato, tiempo en el cual el propietario no podría disponer en forma alguna del inmueble sin el consentimiento del arrendatario; en el mismo sentido, se desprende de la redacción de la cláusula décima séptima que el precio del inmueble fue pactado por las partes en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), reconociendo las mencionadas partes que la arrendadora-optante había cancelado la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) al momento de autenticación de tal contrato en concepto de inicial del precio de venta, señalando además que la oportunidad del pago del remanente del precio del inmueble (Bs. 1.600.000,00) debía ser cancelada en la oportunidad de la firma del documento de traspaso de la propiedad ante la autoridad correspondiente.
No obstante lo anterior, la cláusula inmediatamente siguiente (décima octava), estableció una condición necesaria para el perfeccionamiento de la venta, esto es, la obligación para el comprador-demandante del pago del remanente del precio dentro del plazo de 12 meses estipulado para ejercer la opción de compra, so pena de perder la cantidad de dinero otorgada como inicial (Bs. 400.000,00) en concepto de daños y perjuicios (cláusula penal).
Ante tales supuestos, esta Sala estima pertinente copiar lo pertinente de la recurrida a fin de evidenciar la comisión de la suposición falsa por tergiversación intelectual o desviación ideológica que le atribuye el formalizante, la cual señala:
“…Ahora bien, aplicando el anterior criterio jurisprudencial al presente caso; es menester entrar a revisar las obligaciones de las partes, las cuales por tratarse de un contrato de arrendamiento con opción de compraventa, las obligaciones de las mismas deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta y posterior, y así lo expreso el tribunal de la causa, criterio que comparte esta alzada, en este sentido se observa;
Según la Cláusula Décima Sexta, debió la Arrendadora, efectuar el trámite establecido para otorgar el derecho de la opción de la Arrendataria de adquirir el inmueble con la tradición legal de la transmisión de la propiedad; es decir, que una vez cancelado el precio al vendedor por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000, 00), al momento de suscribirse el contrato de marras, como cantidad imputable al precio final, significó la señal de aceptación por parte del Arrendador-Vendedor de efectuar la venta del inmueble objeto fundamental de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, que a la letra reza …(Omissis)...
Ahora bien, establecen las Cláusulas Tercera y Décima Sexta del contrato que se analiza, lo siguiente; Cláusula Tercera:
…(Omissis)...
Cláusula Décima Sexta:
…(Omissis)...
De la cláusula décima sexta se colige que efectivamente se estableció una fecha de duración del derecho de opción de compra al arrendatario de 12 meses, sin embargo, la misma cláusula indica que tal derecho tendría vigencia a partir de la fecha de dicho contrato, pero ello no se refería a un contrato de opción de compra-venta independiente o autónomo, tal como lo alega la parte demandada; es decir, que no se trata de un contrato distinto al contrato de arrendamiento, ya que el mismo se estipuló en una cláusula dentro del contrato original, por medio del cual ya había establecido, en su cláusula tercera, supra transcrita, una fecha en la que comenzaba a regir la vigencia del contrato, tal como se estipuló también en la cláusula décima sexta, es decir; a partir de la fecha del contrato de autos, a saber; 3 de agosto de 2012, pero que entraría en vigencia a partir del 1º de septiembre de 2012; por lo que concluye esta alzada, tal como lo aseveró la recurrida, que la cláusula mediante la cual el Arrendador concedió un derecho de opción a compra no puede considerarse un contrato de opción de compra autónomo e independiente. Y así se establece.
En este orden de ideas, en el caso de autos, al momento de contestar la demanda, la sociedad mercantil Inversiones Ruju, C.A., alegó, que la opción de compra venta no fue ejercida, por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la accionante notificara el hacer uso del derecho de opción, de conformidad con lo establecido en la cláusula décima sexta del contrato en cuestión.
Para decidir al respecto se observa;
…(Omissis)...
En este sentido, es preciso establecer si la parte actora ejerció la opción de compra dentro del plazo señalado en la cláusula décima sexta del aludido contrato de opción de compra venta, no bastando con solo haber dado su consentimiento expreso, tal como lo señala dicha cláusula, sino de toda manifestación de la demandante, conocida por la oferente, tal como lo establece el penúltimo aparte del artículo 1.137 del texto sustantivo civil …(Omissis)...
Ahora bien, de acuerdo al criterio jurisprudencial supra citado, el contrato de opción de compra venta debe tenerse como una verdadera venta y en este sentido, en lo que tiene que ver con el argumento opuesto por la representación judicial de la parte demandada, relativo a que la actora no ejerció la opción, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, la cual dispone: (omissis)… esta juzgadora es del criterio del tribunal de la recurrida al considerar que tal argumento es inadmisible, debido a que según lo establecido en la supra transcrita cláusula décima sexta del contrato que nos ocupa, dicha cláusula contiene un impedimento al expresar textualmente: …(Omissis)...
De lo que se colige, tal como lo concluyó el tribunal de la causa, que lo discutido en esta juicio no es la decisión de la arrendadora, parte demandada, de querer o no realizar la venta, en caso de no favorecerle el presente fallo, ya que el demandado alegó que la posible venta del inmueble a la parte actora, arrendataria, no se debe a su decisión de no querer venderle, sino a la supuesta negligencia de éste último, de no notificar a tiempo su voluntad de comprar dentro del plazo establecido en el contrato de marras. Y así se establece.
Por todo lo antes expuesto, es evidente para quien decide que efectivamente el incumplimiento del contrato de opción de compra venta que nos ocupa, viene dado por la parte demandada, arrendador del inmueble de marras, sociedad mercantil, INVERSIONES RUJU, C.A., ya que quedo demostrado en autos, con las pruebas consignadas y valoradas supra, que la parte actora, sociedad mercantil M.K. INGENIERÍA, C.A., demostró su intención oportunamente de celebrar el contrato de opción de compra venta del inmueble de marras, en consecuencia la tradición legal por parte de LA PROPIETARIA-VENDEDORA sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, debe ser ejecutada tal como ha sido demandada por la accionante. Y así se decide.
Establecido como quedo el incumplimiento de la parte demandada, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:
De la fuerza obligatoria de los contratos:
El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.
El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano… El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.
De la buena fe en la ejecución de los contratos:
Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160:
…(Omissis)...
La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
En virtud de lo antes expuesto, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en sede de reenvío, concluye que debe prosperar en derecho la demanda intentada por MK INGENIERIA C.A. contra INVERSIONES RUJU C.A., a que se contrae el presente juicio, por lo que en el dispositivo del fallo debe declararse con lugar la demanda, sin lugar el recurso de apelación y confirmar en todas sus partes la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide…”. (Resaltado de la Sala).
De la transcripción que antecede, se observa que el juez superior, realiza una interpretación de las cláusulas del contrato (el cual fue incorporado al proceso por la parte demandante y no reviste controversia alguna) relativas a las obligaciones de las partes, específicamente, aquellas referidas a la vigencia del contrato de arrendamiento, la contentiva de la opción de compraventa y la oportunidad en que debía realizarse la materialización de este último convenio de las partes.
Así, indicó el ad quem que se deducía de la cláusula décimo sexta del contrato de arrendamiento con opción a compra, que el lapso de 12 meses para ejercer la opción de compra comenzaría a correr a partir de la “fecha del contrato”, entendida esta como la fecha en la cual entraría en vigencia el arrendamiento establecido en la cláusula tercera, pues no puede considerarse la compraventa como un contrato autónomo e independiente al de arrendamiento, concluyendo la juez de alzada, que si bien el 3 de agosto de 2012 fue suscrito el contrato, éste entraría en vigencia a partir del 1° de septiembre de 2012, conforme a las citadas cláusulas.
En tal sentido refirió la juez de alzada, en cuanto a la cláusula décimo octava del contrato en cuestión, que el argumento contenido en la misma es inadmisible, toda vez, que lo discutido en el juicio no es la voluntad de la arrendadora de no querer vender, sino una supuesta negligencia de la compradora-demandante en la notificación oportuna de su voluntad de comprar dentro del plazo establecido para la opción, siendo que esta Sala se pronunció en la denuncia presente respecto al silencio parcial en que la juzgadora incurrió al interpretar solo parte de la referida cláusula décimo octava.
Lo anterior, le sirvió como fundamento a la juez de alzada para declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada, revocar el fallo apelado, y declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, por cuanto estableció que la parte actora ejerció la opción de compra dentro del plazo señalado en la cláusula décima sexta del aludido contrato de arrendamiento con opción de compraventa, por tanto el incumplimiento fue de la parte demandada, condenándola a realizar la tradición del bien inmueble mediante el otorgamiento del documento de propiedad del mismo, en los términos y condiciones establecidos en la aludida opción.
Así pues, en el caso que nos ocupa, refiere el formalizante que el hecho que falsamente fijó el juez, estaría constituido por la determinación de la fecha de inicio del cómputo de doce (12) meses señalados en el contrato para ejercer la opción de compra en el 1° de septiembre de 2012.
A tal respecto esta Sala en interpretación estrictica de las cláusulas del contrato supra transcritas, debe apuntar que dicha fecha de inicio del computo de doce (12) meses para ejercer la opción de compraventa, sin duda no puede ser otra que la de otorgamiento del documento fundamental, esto es, el 3 de agosto de 2012, toda vez que la cláusula décima sexta es clara en su redacción al indicar “en la fecha del presente contrato”, no pudiendo desprenderse otra cosa de la referida cláusula pues no existe mención expresa de la cual puede aseverarse que las partes tuvieran la intensión de que ambos negocios (arrendamiento y compraventa) corrieran de manera paralela, como erradamente estableció la recurrida.
En ese sentido, ello queda reforzado cuando se atiende a lo deducido de la cláusula decima séptima, en la que quedó constancia del pago que en la referida fecha la arrendadora-optante dió como inicial (Bs. 400.000,00), con lo cual se perfeccionó el acuerdo de vender (tal como fue apuntado por esta Sala mediante decisión del Recurso de Casación N° 2015-000820 de fecha 11 de diciembre de 2015 respecto al presente proceso), momento a partir del cual la arrendadora-optante podía proceder a pagar el remanente del precio de venta (Bs. 1.600.000,00), sin tener que esperar hasta el 1° de septiembre de 2012, cuando comenzaría a transcurrir sus obligaciones referentes al arrendamiento.
Es entonces, a partir del 3 de agosto de 2012, cuando comenzó a computarse el plazo de 12 meses para ejercer la opción de compra del inmueble objeto de la litis, la cual venció para el 3 de agosto de 2013, resultando imperativo para esta Sala señalar, en atención a lo denunciado por el formalizante, respecto a la interpretación que el juez dio a las cláusulas décima séptima y décima octava, que dentro de tal plazo el comprador ha debido pagar el remante del precio de venta (Bs. 1.600.00,00) y haberse otorgado el documento definitivo de compraventa ante el Registro correspondiente, cuestión que debe ser resulta en el conocimiento del mérito del asunto.
En este orden de ideas, se evidencia que eran dos requisitos que se requerían para perfeccionar la venta, es decir, el pago del precio restante y el otorgamiento del documento definitivo de venta, ambos dentro del lapso de doce (12) meses, que comenzaban a correr al momento de la firma del contrato, de acuerdo a la cláusula décima sexta, es decir el 3 de agosto de 2012 hasta el 3 de agosto de 2013, ello pone en certidumbre de esta Sala que tal hecho que sí reviste una vital importancia para la suerte de la controversia, pues se debe determinar si el comprador puso a disposición o no del vendedor el monto restante del precio de venta para proceder a la protocolización.
Siendo ello así, esta Sala observa que la juez superior estableció como fundamento de la decisión el hecho que la notificación de la voluntad de comprar había sido realizada por la arrendadora-optante dentro del plazo de doce (12) meses contados a partir del 1° de septiembre de 2012, lo cual dedujo la juzgadora de la errada interpretación que dio a las cláusulas tercera y décima sexta del contrato de arrendamiento con opción a compraventa, suscrito por las partes en fecha 3 de agosto de 2012, concluyendo que existía un incumplimiento de la demandada en sus obligaciones contractuales, por lo que condenó a esta última a realizar la tradición del bien inmueble mediante el otorgamiento del documento de propiedad del mismo, en los términos y condiciones establecidos en la aludida opción, omitiendo el requisito del pago del resto del precio de venta.
De manera que, el establecimiento de los hechos que la juez realizó en uso del poder soberano de interpretación del contrato de opción de compraventa o venta (folios 22 al 30 de la primera pieza del expediente), resultó evidentemente contrario con la expresión de la voluntad de las partes, pues la juez de la recurrida arrojó una conclusión errada al concluir respecto a la fecha de inicio del computo de los doce (12) meses para ejercer la opción de compraventa y cumplimiento de las demás obligaciones contractuales, que dicho plazo debía iniciar el 1° de septiembre de 2012 (fecha de inicio del arrendamiento), en base a ello cumplido oportunamente por la parte demandante el requisito de notificación de su voluntad de comprar, y por tanto el incumplimiento de la demandada en su obligación de transmitir la propiedad del inmueble objeto de la negociación, cuando de acuerdo a lo estipulado en las cláusulas contractuales bajo estudio, el computo debió iniciar en la misma fecha de autenticación del contrato, esto es, el 3 de agosto de 2012 y vencer el 3 de agosto de 2013, incurriendo de esta manera en la infracción de los artículos 1.160, 1.198, 1.206, 1.306, 1.493 y 1.527 del Código Civil. Así se decide.
En referencia a la infracción por falta de aplicación del artículo 1.168 del Código Civil, esta Sala debe señalar que mal puede el formalizante solicitar la aplicación por parte de la juez de la recurrida referida a la excepción de contrato no cumplido, al no haber aplicado una disposición legal que sólo podía ser alegada u opuesta por la parte demandada, no pudiendo el ad quem suplir de esa manera una defensa de parte que no le correspondía. (Vid. Sent. N° 809 de fecha 18 de noviembre de 2016, caso: Elba María Angarita contra Inversora Mendi Ender, C.A, Exp. 2016-179).
De las razones expresadas precedentemente, se declara procedente la denuncia por suposición falsa en su modalidad de desviación ideológica, que ha sido objeto de análisis por parte de esta Sala. Así se decide.
…omissis…
D E C I S I Ó N
En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la sociedad INVERSIONES RUJU, C.A, contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de julio de 2016, En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dicte nueva decisión en atención a lo establecido en la presente decisión.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No ha lugar a la condenatoria al pago de las costas procesales del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo….”
Ahora bien, vista la observación formulada por el Tribunal Supremo de Justicia y, a los fines de dar estricto cumplimiento al fallo parcialmente transcrito, esta Alzada procede a dictar sentencia y a tal efecto, observa:
-IV-
DE LA RECURRIDA
En fecha catorce (14) de agosto de dos mil catorce (2.014), el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual, declaró lo siguiente:
“…-III-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Ahora bien, observa este Juzgador, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, incoada por el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, antes identificado, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el decurso de la presente causa, motivado, al decir de la actora, en que la parte demandada no cumplió y no ha cumplido con lo estipulado en el contrato de marras, específicamente en el cumplimiento de las cláusulas 3°, 16° y 17°, respectivamente, relacionadas a la duración real del contrato y el derecho de opción de compra del inmueble de marras, habiendo la Arrendadora incumplido con su compromiso de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, suficientemente identificado, dentro del plazo convenido.
El citado negocio jurídico de opción de compra venta recayó sobre un (1) bien inmueble constituido por un (1) Galón con oficinas, identificado como Galpón No.2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el respectivo documento de Condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, bajo el No.38, Folio 251, Tomo 7, Protocolo de Transcripción del año 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, cuya superficie, medidas y demás linderos se encuentran especificados en el escrito libelar.
Ahora bien, a los efectos de enervar la pretensión de la parte actora, la representación judicial, de la parte accionada en la oportunidad de la contestación de la demanda, alegó en su defensa, entre otras cosas, lo siguiente:
Que es cierto que entre la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., y la compañía “MK INGENIERÍA, C.A.”, antes identificadas, celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra, sucrito y autenticado entre ambas partes en fecha 3 de agosto de 2012, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No.42, Tomo 127, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que es cierto que en fecha 2 de octubre de 2013, su representada recibió de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, una especie de transacción, la cual nunca fue suscrita ni aceptada por su mandante, al tratase de un simple borrador de acuerdo propuesto por la demandante pero nunca aceptado por su representada y por lo tanto no existiría contrato de ninguna especie; y por tal, el referido escrito carecería de naturaleza probatoria.
Negó, rechazó y contradijo que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 3 de agosto de 2012, tuviere una especie de vacatio legis, tal y como lo ha propuesto la parte actora, ya que conforme a la Cláusula Tercera, se convino una fecha de inicio y de terminación de la relación arrendaticia muy distinta, al plazo acordado en la Cláusula Décima Sexta, en donde se convino una fecha de inicio y de terminación para ejercer el derecho de opción de compra.
Que en dicha Cláusula Décima Sexta, se otorgó un derecho de opción de opción de compra a la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A.”, por un período de doce (12) meses contados a partir de la fecha del contrato, es decir, desde la firma del mismo, esto es, el día 3 de agosto de 2012 y el cual vencería en fecha 3 de agosto de 2013.
Que a fin de clasificar los hechos que son relevantes para este proceso, es necesario señalar que el documento que se anexó al libelo de la demanda, es un contrato complejo que contiene dos convenciones diferentes entre las mismas partes y sobre un mismo bien inmueble.
Que por una parte, los contratantes pactaron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble de marras, al cual se le fijó una duración exacta de seis (6) meses, los cuales comenzarían a correr a partir del día 1 de septiembre de 2012, porque así expresamente se convino en el texto de la Cláusula Tercera de dicho contrato, independientemente de que el acuerdo se otorgó de manera auténtica el día 3 de agosto de 2012.
Que tal duración es obvio que se refiere al arrendamiento y no a ninguna otra relación jurídica, muy especialmente no se refiere a la opción de compra venta pues, en ese lugar de la exposición por las partes, no se había hecho referencia a la misma, la cual es regla en la Cláusula Décima Sexta.
Que en la Cláusula Tercera, indica una fecha de terminación de la relación arrendaticia y una eventual prórroga legal de la misma, razón por la cual sería evidente que las partes, en ese pasaje contractual, no estarían reglando sus convenciones sobre la opción de compra venta.
Que los contratantes, en una Cláusula distinta, a saber la Décima Sexta, también acordaron sobre el mismo inmueble una opción de compra, conforme a la cual, el arrendador propietario concede un derecho de opción de compra y el arrendatario oferente se obliga a adquirirlo.
Que para esta convención, las partes dispusieron de un lapso distinto y autónomo, pues, a diferencia del arrendamiento que tenía como duración seis (6) meses, esta opción tenía una vigencia de doce (12) meses, lo que se explicaría en la autonomía de dichas dos relaciones jurídicas convergentes las cuales serían autónomas aunque se encuentren vertidas en un mismo documento sus regulaciones.
Que extender la fecha de vigencia del arrendamiento a la vigencia del derecho de opción de compra, no sería más que un artificio argumental de la parte actora para acomodar su desidia e incumplimiento, dentro de una ventana de tiempo que se acomodaría a sus intereses.
Que habiendo sido notariado el contrato el día 3 de agosto de 2012, esa sería su fecha cierta, y por ende, conforme a lo establecido en la Cláusula Décima Sexta, la opción de compra venció el mismo día del mismo mes de agosto un año después, esto es, el 3 de agosto de 2013, y no en ninguna otra fecha posterior.
Que es evidente que habiéndose vencido la opción por la inercia e inactividad de la hoy demandante, esta quisiera no verse sujeta a los efectos de su propia convención, esto es, la pérdida de la expectativa de adquirir el inmueble, la conservación del precio, y la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000, 00) que pagó a la fecha de suscripción del contrato, imputables al precio de dos millones de bolívares sin céntimos (Bs.2.000.000, 00) pactado por las partes.
Que pretender, como lo ha hecho la actora, que habiendo procedido a realizar una inoficiosa notificación judicial de su deseo de adquirir el inmueble, la cual carecería de efectos por haberse hecho después de vencida la opción, sería un acto de mala fe, mediante el cual la actora quisiera obtener un beneficio al cual no tendría derecho, como lo es la adquisición de del inmueble a un precio que, un año después, no es real ni ajustado al mercado.
Negó, rechazó y contradijo que la comunicación enviada por su representada vía correo electrónico a la empresa “MK INGENIERÍA, C.A.”, antes identificada, en fecha 9 de julio de 2013, se haya referido al tiempo de vencimiento para ejercer el derecho de opción a compra, muy por el contrario, fehacientemente se denota que se hace mención exclusivamente al vencimiento del tiempo del arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que hayan firmado, aceptado o valorado dichos suyos en una transacción enviada por la empresa “MK INGENIERÍA, C.A.”, en fecha 2 de octubre de 2013, y que en todo caso, de una lectura realizada a dicha transacción se puede verificar que la intención de la parte demandante fue quedarse en calidad de arrendatario.
Negó, rechazó y contradijo que su patrocinado esté obligado a darle en venta el inmueble de marras, por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la parte demandante notificara el hacer uso del derecho de opción, tal y como se explanó anteriormente.
Que en el supuesto caso y a todo evento de que este Tribunal considere que el plazo del derecho de opción de compra establecido en la Cláusula Décima Sexta debió ser contado desde el día 1 de septiembre de 2012, hasta el 1 de septiembre de 2013, oponen a la parte demandante lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de Arrendamiento con Opción a Compra objeto fundamental de la presente causa.
Ahora bien, es conveniente resaltar las obligaciones de las partes, las cuales por tratarse de un contrato de arrendamiento que incluye dentro de sus Cláusulas una opción de compraventa, las obligaciones de las mismas deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta y posterior, entendiéndose que en el presente caso se debió, según la Cláusula Décima Sexta, efectuarse por parte de la Arrendadora, el trámite establecido para otorgar el derecho de la opción de la Arrendataria de adquirir el inmueble con la tradición legal de la transmisión de la propiedad; es decir, que una vez cancelado el precio al vendedor por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000, 00), al momento de suscribirse el contrato de marras, como cantidad imputable al precio final, significó la señal de aceptación por parte del Arrendador-Vendedor de efectuar la venta del inmueble objeto fundamental de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 1488 del Código Civil, el cual establece: “…El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad…”.
Para mayor entendimiento, se hace menester hacer referencia a lo estipulado en las Cláusulas controvertidas, Tercera y Décima Sexta del contrato de marras, respectivamente, la cual textualmente señalan: Cláusula Tercera: “…El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contado a partir del primero (1) de septiembre del año 2012, y hasta el veintiocho (28) de febrero del año 2013…”; por su parte la Cláusula Décima Sexta: “…El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción…” (Negrilla y subrayado de este Tribunal).
En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley, de igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”.
Bajo el anterior precepto normativo, este Juzgador observa en el caso de marras, si bien es cierto en la Cláusula Décima Sexta, tantas veces referida, se estableció una fecha de duración del derecho de opción de compra al arrendatario (12 meses), no es menos cierto que en la misma se indica también que tal derecho tendría vigencia a partir de la fecha del presente contrato, pero no queriendo decir que se refiere a un contrato de opción de compra-venta independiente o autónomo, tal como lo alega la Demandada; es decir, que no se trata de un contrato aparte del contrato de arrendamiento, ya que el mismo se estipuló en una Cláusula dentro del contrato original, por medio del cual ya había establecido, en su Cláusula Tercera específicamente, una fecha en la que comenzaba a regir la vigencia del mismo (del contrato), tal como se estipuló también en la Cláusula Décima Sexta, como se dijo anteriormente, a partir de la fecha del presente contrato, refiriéndose al contrato suscrito en fecha 3 de agosto de 2012, pero que entraría en vigencia a partir del 1 de septiembre de 2012; es decir, que la cláusula mediante la cual el Arrendador concedió un derecho de opción a compra no puede considerarse “un contrato de opción de compra autónomo e independiente”. Y ASÍ SE DECIDE.
Conforme al artículo 1159 del Código Civil: “…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley…”, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento. Por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”;
Es así, que ha quedado claro que lo que se invoca como incumplida es la opción; por lo que es el contrato de opción el de objeto de cumplimiento, incluido dentro del arrendamiento.
La parte demandada ha alegado en la contestación, que dicha opción no fue ejercida. Y no fue ejercida—según dice—por cuanto el plazo acordado por las partes, venció antes de que la accionante notificara el hacer uso del derecho de opción, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Sexta del contrato en cuestión.
Ahora bien, consideramos que “ejercer” una opción de compra, es manifestar el deseo o voluntad de comprar, con lo cual se establece que el contrato ulterior o definitivo de compra venta, se perfecciona; produciendo todos sus efectos, de conformidad con el artículo 1161 del Código Civil, que preceptúa que:
”…Los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya verificado…”
La opción de compra como tal es la manifestación del vendedor de que está dispuesto a vender si el comprador le manifiesta su deseo de comprar, en un determinado lapso de tiempo. Es como una suerte de oferta irrevocable que se le hace a otra persona de celebrar un contrato (de compra venta), siempre que esa otra persona (que es el optante) la acepte en un determinado tiempo.
El artículo 1137 del Código Civil, contempla: “…Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato…”, es decir, si la opción es ejercida por el comprador en el tiempo estipulado, en el sentido de ser aceptada la oferta que ha formulado el vendedor, podemos decir que el contrato definitivo ulterior se ha perfeccionado, se ha formado, como dice la norma.
Es así, que lo que nos corresponde investigar entonces, es si la opción de compra ha sido o no ejercida por la parte actora dentro del plazo, como ella misma lo afirma; en el entendido, de que el ejercicio de la opción no solo puede provenir del consentimiento expreso, como se lee en la Cláusula Décima Sexta del contrato, sino de toda manifestación de la demandante, conocida por la oferente (como lo dice la norma del aparte penúltimo del artículo 1137 del Código Civil), que denote sin lugar a dudas la voluntad clara de ésta de comprar.
En el caso de autos, como ya dijimos la opción de compra no es otra cosa que una “oferta irrevocable” de vender un determinado bien por un precio, que una persona emite a favor de otra (optante), para que ésta, si esta de acuerdo, le manifieste su voluntad de comprar, en un determinado plazo (ejerza la opción), comprometiéndose el autor de la oferta a mantenerla vigente durante el plazo estipulado para que el destinatario de la oferta (optante) emita su aceptación; y por ello la ley dice que es “irrevocable”, formándose el contrato, tan pronto como el autor de la oferta tenga conocimiento de la aceptación de la oferta, de acuerdo con el artículo 1137 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En relación al argumento opuesto por la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Octava del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, la cual dispone: “…Si el propietario decide no realizar la venta por cualquier razón que él considere pertinente, EL PROPIETARIO reintegrará a EL COMPRADOR, cualquier depósito que haya recibido hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional…”, este Juzgador considera que tal argumento es inadmisible, en razón de que al observar lo estipulado en el referido contrato, específicamente a lo contemplado en la Cláusula Décima Sexta, ésta contiene un impedimento al expresar textualmente: “…El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato.
El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción…” (Negrilla y subrayado de este Tribunal); es decir, que lo que está en discusión no es la decisión o no de la Arrendadora de no querer realizar la venta, en caso de no favorecerle el presente fallo, ya que el propio demandado alegó que la posible venta del inmueble al actor-arrendador, no se debe a su decisión de no querer venderle, sino a la supuesta negligencia de éste último, de no notificar a tiempo su voluntad de comprar dentro del plazo establecido en el contrato de marras, intentando así sacar cierto provecho en perjuicio del comprador. Y ASÍ SE DECIDE.
En conclusión, y bajo los argumentos de hecho y de derecho anteriormente explanados, tal como quedó demostrado de los instrumentos consignados a los autos de todos y cada uno de los trámites inherentes a los fines de perfeccionar la voluntad de adquirir en venta el inmueble de marras, y aceptada por ambas partes al suscribir el contrato, es razón por la cual, la tradición legal por parte de LA PROPIETARIA-VENDEDORA sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., antes identificada, debe ser ejecutada tal como ha sido demandada por la accionante, resultando forzoso para este Juzgador concluir que la presente acción incoada por el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A., antes identificados, deberá prosperar en derecho, tal como será confirmada en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
-IV-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, fuera interpuesta por el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento de los documentos que acreditan la propiedad del inmueble objeto de la presente acción, en los mismos términos y condiciones establecidos en la oferta de opción de compra o promesa bilateral de compra venta contemplada en la Cláusula Décima Sexta acordada por ambas partes y que forma parte del contrato de arrendamiento con opción a compra, el cual quedó suscrito en fecha 3 de agosto de 2012, con vigencia a partir del 1 de septiembre de 2012, sobre el inmueble constituido por un (1) galpón con oficinas, identificado como Galpón No.2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponderían de conformidad con el respectivo documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, el cual posee una superficie aproximada de SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (798,00 M2.) en planta principal, más un área de la primera planta de NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (96 M2), aproximadamente, para un total de construcción de OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (894 M2), aproximadamente, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En treinta y ocho metros (38 mts.) con Galpón No. 1; SUROESTE: en treinta y ocho metros (38 mts.) con Galón No. 3; SURESTE: en veintiún metros (21 mts.) con retiro de fondo de dicho Parque Industrial: y, NORESTE: en veintiún metros (21 mts.) con retiro de frente del mismo Parque Industrial. Al referido Galpón le corresponden seis (6) puestos de estacionamiento, identificados con las letras y números: G2-1, G2-, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6, respectivamente. El correspondiente Título de propiedad sobre este Galpón, está protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 2002, bajo el No.35, Folios 229 al 248, Protocolo Primero, Tomo 10 del Tercer Trimestre de 2002.
TERCERO: En caso que la parte demandada, no de cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; en cuyo caso, la parte actora consignará ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación; es decir, la suma de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (BsF. 1.600.000, 00), para su finiquito.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia…”
-V-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
El ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil MK INGENIERIA, C.A., asistido por los abogados LEOPOLDO PALACIOS, EDITH HERNÁNDEZ SARABIA y MARÍA ELENA PALACIOS MAURETTE, alegó en su libelo de demanda los siguientes hechos y peticiones:
Que en fecha tres (03) de agosto de dos mil doce (2.012), para entrar en vigencia a partir del primero (1º) de septiembre del año dos mil doce (2.012), había quedado autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 42, Tomo 127 de los libros respectivos, el contrato mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A. daba en arrendamiento a su representada, el inmueble constituido por un galpón con oficinas, identificado como galpón Nº 2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le correspondían de conformidad con el respectivo documento de condominio, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Plaza Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil doce (2.012), bajo el Nº 38, folio 251, Tomo 7, Protocolo de Transcripción del año dos mil doce (2.012), el cual formaba parte integrante del inmueble denominado: Parque Industrial El Recreo 1, ubicado en la urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda.
Asimismo que el referido inmueble poseía una superficie aproximada de SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (798,00 M²), en planta principal, más un área de la primera planta de NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (96 M²) aproximadamente, para un total de construcción, de OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (894 M²), aproximadamente; que estaba comprendido dentro de los linderos: NORESTE, en treinta y ocho metros (38 mts) con el galpón Nº 1, SUROESTE, en treinta y ocho metros (38 mts) con el galpón Nº 3, SURESTE, en veintiún metros (21 mts) con retiro de fondo de dicho Parque Industrial, y NORESTE, en veintiún metros (21 mts) con retiro de frente del mismo Parque Industrial; y, que a ese galpón le correspondían seis (6) puesto de estacionamiento, identificados con las letras y números: G2-1, G2-2, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6.
Que el correspondiente título de propiedad sobre el referido galpón, estaba protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha dieciséis (16) de agosto de dos mil dos (2.002), bajo el Nº 35, folio 229 al 248, Protocolo Primero, Tomo 10 del Tercer Trimestre del año dos mil dos (2.002); y, que en la cláusula Tercera se había acordado que su duración sería de seis (6) meses, contados a partir del primero (1º) de septiembre de dos mil doce (2.012), hasta el veintiocho (28) de febrero de dos mil trece (2.013), de la siguiente manera:
“…(…)que el Arrendatario tendrá derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerzas de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo si ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones a que se refiere este documento. Durante la vigencia de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes. El Arrendador tendrá derecho, vencida la prórroga legal, a ocurrir ante el órgano jurisdiccional competente de la jurisdicción para solicitar el secuestro del inmueble y la entrega material del mismo"...”
Igualmente, señaló que en las cláusulas décima sexta y décima séptima, la propietaria había convenido en darle a su representada el derecho de opción a compra sobre el inmueble arrendado; que de acuerdo con la cláusula tercera su representada tenía un plazo para hacer uso de la opción referida, hasta el primero (1º) de septiembre de dos mil trece (2.013); y, que en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil trece (2.013), su representada a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, había hecho entrega de su carta del día veintiuno (21) de agosto de ese mismo año, a la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., mediante la cual le había participado su decisión de hacer uso del derecho de opción de compra del inmueble a que se refería la presente demanda, todo de acuerdo con las previsiones de la cláusula décima sexta del referido contrato.
Que su comunicación se había producido como respuesta al correo que la arrendadora había enviado a su representada el día nueve (09) del mes de junio del año dos mil trece (2.013), el cual entre otras cosas señalaba:
“…(…) en atención al contrato de arrendamiento sobre el galpón número 2, del parque Industrial El Recreo 2 (,) el cual venció en fecha de 28/02/13 (,) cuya prórroga vence el 31/08/2013 (.) le ratificamos que estamos dispuestos a otorgarle una prórroga adicional de un mes, siempre y cuando ustedes se comprometan (a) desocuparlo a más tardar el día 30 de septiembre del 2013. En espera de su respuesta nos suscribimos. Inversiones Ruju, C.A.”.…”
Alegó que el día dos (02) de octubre de dos mil trece (2.013), su representada había enviado a la demandada un correo electrónico, mediante el cual se le había hecho llegar el borrador de una posible transacción para poner término a las diferencias que enfrentaban a las partes, referidas, especialmente a la fecha u oportunidad a partir de la cual la sociedad mercantil INGENIERÍA C.A., había podido hacer uso del derecho a la opción de compra convenida en la cláusula décima sexta del contrato que nos ocupaba; que su vigencia había quedado sujeta a la del contrato, que estaba sometida a una vacatio legis; y, que la respuesta a sus buenas intenciones, la habían recibido el día siguiente, lo cual era una directa amenaza de demandarlos.
Que no estaba demás señalar, que las partes habían convenido en el contrato de arrendamiento, que el precio de venta del inmueble, de su representada ejercer el derecho a la opción de compra, convenida en la cláusula décima sexta, sería de DOS MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 2.000.000,00), y que el mismo se cancelaría en dos (2) partes, una, de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 400.000,00), que se le habían entregado a la propietaria-arrendadora en la misma oportunidad de firmarse el contrato de arrendamiento, y la otra, de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 1.600.000,00), al otorgarse por ante el Registro Público el respectivo documento de compra-venta tal y como se había acordado en la cláusula décima séptima.
Señaló que era necesario concluir que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento que habían acompañado, duraba hasta el día primero (1º) de septiembre de dos mil trece (2.013), todo con arreglo a su cláusula tercera y del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual señalaba: “…“TERCERA: El pazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, contado a partir del primero (01) de septiembre del año 2012 y hasta el veinte y ocho (28) de febrero del año 2013. Es convenido expresamente, que al vencimiento de dicho término no habrá prórroga. En caso de que las partes así lo decidan, se elaboraría un nuevo contrato de arrendamiento. Se conviene además, que EL ARRENDATARIO tendrá derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo si ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones a que se refiere este documento. Durante la vigencia de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes. EL ARRENDADOR tendrá derecho, vencida la prórroga legal, a ocurrir ante el Órgano Jurisdiccional competente de la jurisdicción para solicitar el secuestro del inmueble y la entrega material del mismo”.…”
Que a tenor de los artículos 1.159 y 1.160 del código Civil, el contrato era la Ley de las partes en todo cuanto se refería a materia u objeto, y que además, debía ejecutarse de buena fe y el mismo obligaba a cumplir todo lo expresado en el, por lo que debía entenderse, y así lo habían demandado, que la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., estaba obligada a cumplir con lo estipulado en las cláusulas décima sexta y décima séptima del referido contrato de arrendamiento que había celebrado con su representada; y, que en tal sentido, obligaba a transferirle la propiedad del inmueble arrendado, por el precio de DOS MILLONES DE BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 2.000.000,00), de cuyo monto había recibido, en su oportunidad, CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 400.000,00), quedando un remanente a su favor de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 1.600.000,00), que se le debía cancelar en el momento que se otorgara por ante el Registro Público el correspondiente documento de propiedad.
Que por todo lo expuesto, y en atención a las previsiones de las cláusulas 1º, 3º, 16º y 17º del contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre las partes, había venido a demandar, como en efecto demandaba a la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., para que conviniera o en su defecto a ello, fuera condenada por el Tribunal, en lo siguiente:
“…Primero.- En darle en venta a mi representada, por el precio convenido, el inmueble descrito en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento, que se acompaña marcado con la letra “B” y en consecuencia, otorgarle el correspondiente documento de propiedad.
Segundo.- Para el caso de que la demandada se niegue a otorgarle a mi representada el correspondiente documento de compra-venta, solicito que la sentencia que se dicte en esta causa, produzca los efectos del contrato no cumplido, tal como lo prevé el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Tercero.- Del mismo modo y de conformidad con los artículos 585 y 588.3 del Código de Procedimiento Civil, solicito se decrete medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito en la Cláusula Primera, el cual, de acuerdo con dicha Cláusula, pertenece a la demandada, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda de fecha 16/08/2002. La medida cautelar solicitada la fundamento en el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo que recaiga en la presente causa, ya que la propietaria – arrendadora esta publicitando en Internet la venta de dicho galpón, como consta de la fotografías, con sus respectivos textos, que acompañó marcada con la letra “G” de cuatro (4) folios útiles, las cuales le opongo a la demandada.
Cuarto.- En razón de que el presente juicio se resume en la interpretación de la Cláusula respectiva, referida a determinar a partir de cuándo mi mandante podía hacer uso, válidamente, del derecho a ejercer la opción de compra sobre el inmueble arrendado, es por lo que, respetuosamente, solicito que el mismo se decida como de mero Derecho, todo ello con arreglo a las previsiones de los artículos 388 y ordinales 1º y 4º del 389, ambos del Código de Procedimiento Civil.
Quinta.- A los efectos del artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, se estima la presente acción en DOS MILLONES DE BOLIVARES, que es equivalente a 18.691,59 Unidades Tributarias, a razón de bolívares 107 cada una.-
Sexta.- También, y de conformidad con el artículo 274 ejusdem, solicito se condene a la demandada al pago de las costas y costos del presente juicio…”
Basó su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1. 474 y 1.579 del Código Civil, y en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Por otro lado, se evidencia de las actas procesales que el abogado FERNANDO LUCAS DE F., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, adujo lo siguiente:
Que era cierto que entre las empresas INVERSIONES RUJU, C.A. y MK INGENIERÍA, C.A., se había celebrado un contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito y autenticado por las mismas el día tres (03) de agosto del año dos mil doce (2.012), y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 42, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría; que era cierto que en fecha dos (02) de octubre del año dos mil trece (2.013), la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., había recibido de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., una especie de transacción, la cual nunca había sido suscrita ni aceptada por su mandante, por tratarse de un simple borrador de acuerdo propuesto por la demandante; y, que no existía contrato de ninguna especie, y que tal escrito carecía de naturaleza probatoria, razón por la cual enervaban absolutamente cualquier eficacia que, como prueba, pretendiera derivar la accionante de su consignación.
Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES RUJU, C.A. y MK INGENIERÍA, C.A., tuviere una especie de vacatio legis, tal y como lo había propuesto la parte actora, ya que conforme con la cláusula tercera, se había convenido una fecha de inicio y de terminación de la relación arrendaticia, muy distinta, al plazo acordado en la cláusula décima sexta, en donde se había convenido una fecha de inicio y de terminación para ejercer el derecho de opción de compra.
Que en dicha cláusula décima sexta se había otorgado un derecho de opción de compra a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., por un periodo de doce (12) meses contados a partir de la fecha del contrato, era decir, desde la firma del mismo, esto era, el día tres (03) de agosto del año dos mil doce (2.012), el cual había vencido el tres de agosto de dos mil trece (2.013); y, que era importante señalar que cuando se hablaba de vacatio legis, hacían referencia a una suspensión temporal de la entrada en vigor de la Ley, luego de su promulgación, suspensión que estaba prevista en la misma Ley.
Manifestó que del artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, se derivaban dos (2) sistemas, el instantáneo y la vacatio legis; que el primero era cuando la Ley entraba en vigencia inmediatamente después de su publicación en la Gaceta Oficial de la República; y que la segunda era cuando entraba en vigencia en la fecha que ella misma indicara, era decir, el tiempo que había entre su publicación en la Gaceta Oficial de la República hasta la fecha en la cual ella misma indicara que entrara en vigencia; asimismo, que debía ser expreso que la vacatio legis aplicara para toda la Ley o sólo para ciertos artículos, no pudiendo ser aplicado al conjunto de normas, sino exclusivamente a lo que expresamente se indicara.
Que en el caso de autos la parte actora quería hacer valer una especie de vacatio legis, la cual resultaba imposible de aplicación, dado que era una figura que sólo podía aplicarse respecto de las leyes formales, sujeta a su disposición efectiva en el cuerpo de la Ley, la cual era objeto de promulgación y publicación en la Gaceta Oficial; que resultaba un contrasentido extender una figura que estaba llamada a regular la vigencia temporal de leyes a un supuesto de validez de un contrato pues, aunque las convenciones tenían entre las partes la misma fuerza y efecto de la Ley, lo cierto era que no eran leyes; y, que pretendía equiparar un contrato a una Ley formal, a fin de prevalecerse de una vacatio legis que sólo existía en la psique de la demandante, y que constituía un dislate jurídico de proporciones mayores y que equivaldría a que la teoría de las fuentes de las obligaciones habría de ser reescrita, para prever solamente dos, la Ley y el hecho ilícito, pues el contrato, en ese retorcido escenario, no sería cosa distinta de la Ley.
Invocó que a fin de clasificar los hechos que eran relevantes para este proceso, era necesario señalar que el documento que se había anexado al libelo de la demanda marcado con la letra “B”, era un contrato complejo que contenía dos (2) convenciones diferentes entre las mismas partes y sobre un mismo bien inmueble; y, que por una parte, los contratantes habían pactado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, al cual se le había fijado una duración exacta de seis (6) meses, los cuales habían comenzado a correr a partir del día primero (1º) de septiembre del año dos mil doce (2.012), porque así expresamente se había convenido en el texto de la cláusula tercera de dicho contrato, independientemente de que el acuerdo se había otorgado de manera auténtica el día tres (03) de agosto del año dos mil doce (2.012).
Que esa duración era obvio que se refería al arrendamiento y no a ninguna otra relación jurídica, muy especialmente no se refería a la opción de compraventa pues, en ese lugar de la exposición por las partes, no se había hecho referencia a la misma, la cual era reglada en la cláusula décima sexta; y, que tanto era así, que la cláusula tercera indicaba una fecha de terminación de la relación arrendaticia, y una eventual prórroga legal de la misma, razón por la cual era evidente que las partes, en ese pasaje contractual, no estaban reglando sus convenciones sobre la opción de compraventa.
Arguyó, que por otra parte, los contratantes, en cláusula distinta, a saber la décima sexta, también habían acordado sobre el mismo inmueble una opción de compra, conforme a la cual, el arrendador propietario concedía un derecho de opción de compra, y el arrendatario oferente comprador se obligaba a adquirirlo; que para esa convención, las partes habían dispuesto un lapso distinto y autónomo, pues, a diferencia del arrendamiento que tenía como duración seis (6) meses, esa opción tenía una vigencia de doce (12) meses, lo que se explicaba era la autonomía de dichas dos (2) relaciones jurídicas convergentes las cuales eran autónomas aunque se encontraran vertidas en un mismo documento sus regulaciones; y, que extender la fecha de vigencia del arrendamiento, que era a partir del primero (1º) de septiembre de dos mil doce (2.012), a la vigencia del derecho de opción a compra, no era más que un artificio argumental de la parte actora para acomodar su desidia e incumplimiento, dentro de una ventana de tiempo que sí acomodaba a sus intereses.
Que lo cierto era que la cláusula décima sexta del contrato que nos ocupaba claramente señalaba que la opción de compraventa duraría doce (12) meses y que los mismos se contarían a partir de la fecha del referido contrato; que sobre ese particular quería la demandada hacer especial mención a la naturaleza auténtica del contrato donde estaban contenidos, tanto el arrendamiento como la opción de compraventa; y, que sin haber pretendido enseñar al Jurisdicente a cargo lo que de sobra ya sabía, era bueno recordar que un documento que se otorgaba con la intervención de un funcionario competente en el lugar de su otorgamiento para darle fe pública, era un documento auténtico, y que el mismo se caracterizaba por poseer las siguientes cualidades: 1) Fecha cierta, 2) Lugar de otorgamiento cierto, 3) Firma reconocida, y 4) Contenido reconocido.
Indicó que en consecuencia, habiendo sido notariado el contrato en referencia el día tres (03) de agosto del año dos mil doce (2.012), esa era su fecha cierta y, por ende, conforme a lo dispuesto en la tantas veces referida cláusula décima sexta, la opción de compra había vencido el mismo día del mismo mes de agosto un año después, era decir, el tres (03) de agosto del año dos mil trece (2.013), y no en ninguna otra fecha posterior; y, que era evidente que habiéndose vencido la opción por la inercia e inactividad de la hoy demandante, esta quisiera no verse sujeta a los efectos de su propia convención, era decir, la pérdida de la expectativa de adquirir el inmueble, la conservación del precio y la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 400.000,00), que había pagado a la fecha de suscripción del contrato, imputables al precio de DOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.000.000,00), pactados por las partes.
Que haber pretendido, como en efecto así lo había hecho la parte actora, que habiendo procedido a realizar una inoficiosa notificación judicial de su deseo de adquirir el inmueble, la cual carecía de efectos por haberse realizado después de vencida la opción, era decir, el día veintiséis (26) de agosto del año dos mil trece (2.013), era un acto de mala fe, mediante el cual dicha parte quería obtener un beneficio al cual no tenía derecho, como era la adquisición del inmueble a un precio que, un año después, no era real ni ajustado al mercado y al cual sólo habría tenido derecho si, diligentemente, hubiese ejercido la opción dentro del marco temporal de vigencia en que las partes se la habían concedido recíprocamente.
Expresó que no estaba demás recordar que los contratos tenían una vigencia temporal determinada por las propias partes; y, que en ese caso, las contratantes habían fijado como tiempo durante el cual estaría vigente la opción y las obligaciones recíprocamente pactadas, la suma de doce (12) meses, no más y no menos, habiendo expirado dicha opción el día tres (03) de agosto del año dos mil trece (2.013), cualquier iniciativa de la actora de querer ejecutar la misma veintitrés (23) días después de su expiración, lo cual constituía un acto jurídico absolutamente ineficaz.
Que era importante destacar que de una lectura del contrato señalado, se denotaba que el mismo había sido dividido en dos (2) partes, era decir, que en dicho contrato existían dos (2) negocios jurídicos en un mismo cuerpo legal pero con condiciones diferentes, la primera parte era en la que tocaba el tema del arrendamiento, el cual se había desarrollado en las cláusulas de la primera a la décima quinta, y en la segunda parte del contrato se tocaba los puntos sobre la opción de compra, el cual se había desarrollado en las cláusulas de la décima sexta a la décima novena; y, que así pues, las partes habían pactado que sólo a los fines arrendaticios el contrato empezaría en fecha distinta al contrato de arrendamiento con opción a compra, pero si las partes hubiesen querido que la opción de compraventa también comenzase a regir desde una fecha posterior, ello debió ser pactado de manera expresa, como se había hecho respecto del arrendamiento.
Argumentó que la no regulación en tal sentido era indicativa de la voluntad de las partes de regir dicha opción por el derecho común, era decir, que los contratos entraban en vigor desde que eran pactados; y, que no habiéndose hecho reserva alguna respecto de la vigencia temporal de la opción, la misma había comenzado el día tres (03) de agosto del año dos mil doce (2.012), y vencido el tres (03) de agosto de dos mil trece (2.013).
Negó, rechazó y contradijo que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento con opción a compra, se hubiera estipulado una vigencia de seis (6) meses para ambos casos tanto para el tiempo de arrendamiento como para ejercer el derecho de opción a compra, ya que la duración de los seis (6) meses contados a partir del primero (1º) de septiembre del año dos mil doce (2.012), hasta el día veintiocho (28) de febrero de dos mil trece (2.013), evidentemente era exclusivamente para el arrendamiento del inmueble, tanto era así que en la misma cláusula se había hecho mención expresa a que el arrendatario tendrá derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando claramente entendido que dicho lapso de seis (6) meses era para el arrendamiento y no para los efectos de la opción a compra, puesto que el segundo tenía una duración distinta la cual era de doce (12) meses contados a partir de la fecha del contrato, la cual había sido el tres (03) de agosto de dos mil doce (2.012).
Asimismo negó, rechazó y contradijo que la cláusula décima sexta, únicamente hubiera sido para convenir sobre el otorgamiento de un derecho de opción a compra sobre el inmueble, puesto que en la mencionada cláusula además de haber convenido sobre el otorgamiento del derecho de opción de compra, también se había pautado la vigencia para ejercer tal derecho, lo cual la parte actora a toda costa había pretendido desvirtuar lo que expresamente había quedado transcrito en la cláusula décima sexta, referida a la vigencia de la opción a compra.
Que al momento de pactar lo habían hecho sobre la base de la fecha del contrato, lo que correspondía al día tres (03) agosto de dos mil doce (2.012), fecha cierta del contrato de arrendamiento con opción a compra; y, que igualmente se había podido notar que en la referida cláusula décima sexta, no se indicaba que la fecha de inicio para ejercer la opción a compra quedaba sujeta a la del arrendamiento, ya que la cláusula tercera era una excepción pautada sólo a los efectos arrendaticios, y que por otro lado en la cláusula tercera tampoco se había indicado que dicha fecha aplicaba tanto para el arrendamiento como para el derecho de opción a compra, puesto que evidentemente se trataba de dos (2) temas distintos con lapsos diferentes, el primero con una vigencia de seis (6) meses iniciado el primero (1º) de septiembre de dos mil doce (2.012), y el segundo concedido por un periodo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de suscripción del contrato, era decir, el día tres (03) de agosto de dos mil doce (2.012).
Negó, rechazó y contradijo que la notificación realizada en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil trece (2.013), a la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en la cual la sociedad mercantil demandante, MK INGENIERÍA, C.A., había pretendido comunicar a su representada que había decidido hacer uso del derecho de opción de compra convenido en la cláusula décima sexta sobre el inmueble descrito en la cláusula primera del contrato de arrendamiento en referencia, hubiera servido como notificación válida para ejercer el derecho de opción de compra, puesto que evidentemente la habían hecho después del día tres (03) de agosto del año dos mil trece (2.013), era decir, fuera del lapso que tenían para hacerlo, o sea veintitrés (23) días después de haber vencido el tiempo hábil.
Igualmente negó, rechazó y contradijo que la comunicación enviada por su representada vía correo electrónico a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., en fecha nueve (09) de julio del año dos mil trece (2.013), se hubiera referido al tiempo de vencimiento para ejercer el derecho de opción a compra, muy por el contrario, fehacientemente se denotaba que se hacía mención exclusivamente al vencimiento del tiempo del arrendamiento y únicamente había hecho referencia a ello, incluyendo que la Ley le otorgaba al inquilino una prórroga legal, la cual efectivamente vencía en fecha treinta y uno (31) de agosto del año dos mil trece (2.013); y, que en ningún momento se trataba o comentaba sobre la opción a compra, por lo que no se podía extender y tomar partes de lo que nos interesaba o cambiarlas para introducirlas en un contexto que no existía y dar así una interpretación distinta a lo que efectivamente estaba expreso, por ello, a pesar de que la parte actora había transcrito parte de lo dicho en el correo.
Adujo que dicho correo exclusivamente había hecho mención al contrato de arrendamiento, siendo que las partes habían firmado un contrato de arrendamiento con opción a compra, en el cual nada se había dicho sobre lo segundo, y menos se podía aceptar que ello fuera prueba de la fecha cierta de la vigencia de la opción a compra, ya que la misma se encontraba delimitada perfectamente en la cláusula décima sexta del contrato, la cual había quedado establecida por doce (12) meses a partir de la fecha del referido contrato, era decir, el día tres (03) de agosto de dos mil doce (2.012), fecha en que habían firmado y pautado las reglas del contrato en mención incluyendo la excepción mencionada en la cláusula tercera, sobre el tiempo de vigencia sólo para el tiempo del arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que hubieran firmado, aceptado o valorado los dichos de una transacción enviada por la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., en fecha dos (02) de octubre del año dos mil trece (2.013); que en todo caso de una lectura rápida de dicha transacción se podía verificar que la intención de la parte demandante había sido quedarse en calidad de arrendatario, de hecho habían mencionado en dicha propuesta de transacción redactada por ellos que los CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 400.000,00), dados en calidad de pago parcial para la opción a compra señalados en la cláusula décima octava, fuera imputado a los cánones de arrendamiento, puesto que lo que planteaban en todo el texto de dicha transacción era que las partes se unieran en una nueva relación arrendaticia, quedando abandonado nuevamente el interés de comprar el inmueble, cosa que tampoco podían lograr puesto que ya habían vencido todos los lapsos para ejercerlo; y, que a todo evento esa especie de transacción redactada por la parte demandante y enviada en fecha dos (02) de octubre del año dos mil trece (2.013), nunca había sido suscrita ni aceptada por su mandante, por lo cual carecía de eficacia probatoria.
Negó, rechazó y contradijo que su patrocinado estuviera obligado en darle en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto el plazo acordado por las partes, había vencido antes de que la parte demandante notificara el hacer uso del derecho de opción, tal y como se había explanado anteriormente.
Que en el supuesto caso y a todo evento de que el Tribunal considerara que el plazo del derecho de opción de compra establecido en la cláusula décima sexta debió ser contado desde el día primero (1º) de septiembre del año dos mil doce (2.012), hasta el día primero (1º) de septiembre del año dos mil trece (2.013), oponía a la parte demandante lo establecido en la cláusula décima octava, en la cual se había establecido:
“…(…)
Si EL PROPIETARIO decide no realizar la venta por cualquier razón que el considerase pertinente, EL PROPIETARIO reintegrara a EL COMPRADOR cualquier depósito que haya recibido hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional.”…”
Indicó que sola y únicamente para el supuesto caso cuya validez no fuera aceptada, de que el Tribunal decidiera interpretar que el plazo de la opción de compra había sido hasta el día primero (1º) de septiembre del año dos mil trece (2.013), su representada se acogía al derecho antes señalado y establecido en la cláusula décima octava de no vender el inmueble, poniendo a disposición de la parte demandante la cantidad recibida de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 400.000,00), recibida conforme a la cláusula décima séptima del tanta veces mencionado contrato, y objeto del presente juicio.
Negó, rechazó y contradijo que su patrocinada tuviera que pagar las costas y costos judiciales; asimismo, señaló que su representada expresamente había contradicho la solicitud realizada por la actora en el petitorio cuarto del libelo, de que el presente juicio fuera decidido como un asunto de mero derecho; que ello no era procedente dado que las circunstancias fáticas de la contratación eran, por su naturaleza, susceptibles de prueba y, en consecuencia, mal podría suprimirse el periodo probatorio; y, que parecía dicha petición una también orientada por la mala fe, a fin de impedir a su mandante promover y hacer evacuar pruebas a su favor, dejando la suerte de la causa limitada, en cuanto al acervo conviccional, al cual habilidosamente la actora había aportado hasta ese momento, estratagema a la cual pedía al Tribunal muy respetuosamente que no se prestara a conceder.
Que la autonomía de las partes en este caso en concreto, había sido realizar un contrato de arrendamiento con opción a compra, el cual tenía como fecha cierta el día tres (03) de agosto de dos mil doce (2.012), fecha que la cláusula décima sexta expresamente había tomado para otorgar un derecho de opción a compra a favor del hoy demandante, el cual vencía doce (12) meses después, era decir, en fecha tres (03) de agosto del año dos mil trece (2.013).
Expresó, finalmente que las negativas, rechazos y contradicciones en ellas contenidas, fueran considerados por este Tribunal al momento de dictar sentencia definitiva, en la cual aspiraba que la demanda incoada contra su representada fuera enteramente desechada, condenándose en costas a la actora.
-VI-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Determinado lo anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto para lo cual observa:
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, dispone que: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandante reconviniente probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandante reconviniente.
Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.
A este respecto, en el presente caso, se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:
1.- Publicación periódica de circulación nacional en el diario “abc de Caracas publicaciones”, edición Nº 2.653, de fecha treinta y uno (31) de mayo del año dos mil dos (2.002); y, copia certificada del acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., de fecha veinticuatro (24) de octubre del año dos mil dos (2.002), inscrita en el Registro de Comercio por ante la Oficina de Registro Mercantil V, bajo el Nº 74, Tomo 664-AQto, en fecha veintinueve (29) de mayo de dos mil dos (2.002); a los efectos de demostrar que el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING funge como presidente de la referida sociedad mercantil.
En el acta de fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil dos (2.002), se puede leer:
“…En el día de hoy, veinte y cuatro (24) de Octubre del 2.012, siendo las nueve (9:00) de la mañana, día y hora señalados para que tenga lugar la Asamblea Extraordinaria de la Compañía “MK INGENIERIA C.A.”, Sociedad Mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro de Comercio por ante la oficina de Registro Mercantil V bajo el número 74, Tomo 664-AQto, en fecha veinte y nueve (29) de Mayo de 2002. Habiéndose renunciado en este mismo acto al previo aviso para la convocatoria, se reunieron en la sede social de la Compañía los accionistas CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING; que representa doscientos cincuenta (250) Acciones por un valor nominal de BsF.1.000,oo cada una y EDGAR EDUARDO MAURETTE KOESLING; que representa doscientos cincuenta (250) Acciones por un valor nominal de BsF.1.000,oo cada una y todas ellas hacen un total de Quinientos Mil Bolívares Fuertes (BsF.500.000,OO) que representa el cien por ciento del capital social de la Compañía, ambos venezolanos, mayores de edad, casados, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.185.824 y 5.300.032 respectivamente; presente la totalidad del Capital Social, se abrió la sesión bajo la dirección del Presidente. El Presidente expone el orden del día que comprende: PUNTO UNICO: Ratificar la Junta Directiva compuesta por CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, como Presidente y a EDGAR EDUARDO MAURETTE KOESLING, como Vicepresidente de la Compañía “MK INGENIERIA C.A.”, ambos, ya, plenamente identificados, por cinco años consecutivos, todo ello de conformidad con la cláusula undécima tercera, Título IV del documento constitutivo de la Compañía “MK INGENIERIA C.A.” ya arriba debidamente identificada. Quedando aprobado por unanimidad y no habiendo más nada que tratar, se levantó la sesión y se autorizó suficientemente y ampliamente a CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, plenamente identificado, para que realice la correspondiente participación, registro y publicación de la presente Asamblea Extraordinaria al Registro Mercantil correspondiente…”
En el relación al primer medio de prueba mencionado este Juzgado al no haber sido impugnada en su oportunidad legal, por la parte contra quien se hizo valer la toma como fidedigna y le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que el documento estatutario de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A. fue debidamente publicada, en el mencionado diario. Así se establece.
En cuanto al segundo medio de prueba mencionado se observa que el mismos, es un documento público a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado ante el funcionario público competente para darle fe pública y con las solemnidades previstas para este tipo de instrumentos, y por cuanto la misma no fue tachada de falsa por la parte contra quien fue opuesta, en la oportunidad respectiva, este Tribunal Superior, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y la considera demostrativa de que el día veinticuatro (24) de octubre del año dos mil doce (2.012), se realizó una asamblea extraordinaria de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., en la cual se ratificó la junta directiva de la misma, en la que fungía el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, como Presidente, y el ciudadano EDGAR EDUARDO MAURETTE KOESLING, como vicepresidente. Así se decide.-
2.- Copia certificada de contrato de arrendamiento con opción a compra venta suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., representada por su director gerente, el ciudadano RUBEN POSSIN, en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., representada por su presidente, el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su condición de arrendataria; autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha tres (03) de agosto de dos mil doce (2.012), bajo el Nº 42, Tomo 127, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; a los efectos de demostrar que en fecha tres (03) de agosto de dos mil doce (2.012), para entrar en vigencia a partir del primero (1º) de septiembre de ese mismo año, la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., dio en arrendamiento con opción a compra venta a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., el inmueble constituido por un galpón con oficinas, identificado como Galpón Nº 2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios que le correspondían.
El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, en la oportunidad legal correspondiente este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículos 1357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en lo que se refiere a que la hoy demandada sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., suscribió contrato de arrendamiento con opción de compra venta con la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., sobre un inmueble constituido por un galpón identificado como “Galpón Nº 2”, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el documento de condominio, el cual forma parte del “Parque Industrial El Recreo 1”, ubicado en la Urbanización El Recreo, Guarenas, Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de 798 mts2 en su planta principal, más un área de la primera planta de 96 mts2, aproximadamente, con un total de construcción de 894 mts2, aproximadamente, y tiene los siguientes linderos: NORESTE, en 38 mts con Galpón Nº 1; SUROESTE, en 38 mts con Galpón Nº 3; SURESTE, en 21 mts con retiro de fondo del Parque Industrial; y, NOROESTE, en 21 mts con retiro de frente del Parque Industrial; correspondiéndole 6 puestos de estacionamiento, identificados como G2-1, G2-2, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6; con un porcentaje de condominio del veinticinco por ciento (25%) sobre los gastos comunes, los cuales incluyen vigilancia, conserjería y servicio de agua y electricidad de las áreas comunes, así como cualesquiera otros servicios, tasas, impuestos o contribuciones creados o que fuesen creados.
Que fue pactado en la cláusula “Tercera” del referido contrato, que la duración de la relación arrendaticia era de seis (6) meses contados a partir del día Primero (1º) de septiembre de dos mil doce (2012), hasta el día veintiocho (28) de febrero de dos mil trece (2013), y que al vencimiento de dicho término no habría prórroga, y en caso que las partes decidieran prorrogarlo se celebraría nuevo contrato de arrendamiento.
Que las partes igualmente pactaron que la arrendataria tendría derecho a la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo si daba cumplimiento con todas y cada una de las obligaciones que se habían pactado; y que durante la prórroga legal, la relación arrendaticia se consideraría a tiempo determinado y permanecerían vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes, y que vencida la prórroga legal la arrendadora tenía derecho a solicitar ante el órgano judicial el secuestro y la entrega material del inmueble.
Que de acuerdo con el contenido de la cláusula “Décima Sexta”, la arrendadora concedió a la arrendataria, quien lo aceptó, un derecho de opción de compra sobre el referido inmueble arrendado por un período de doce (12) meses a partir de la fecha de suscripción del contrato, en el cual la arrendadora se obligaba a no gravar, ceder, ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso de la arrendataria durante la vigencia de la opción a compra; fijándose a través de la cláusula “Décima Séptima” del contrato, el precio de venta del inmueble por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.000.000,00), moneda vigente para la fecha, a ser pagados de la siguiente manera: 1) la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000,00), entregados por la arrendataria a la propietaria en dicho acto en moneda de curso legal y a su entera satisfacción; y, 2) la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.600.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
Que igualmente fue pactado por las parte en la cláusula “Décima Octava” del contrato, que en caso de transcurrir la totalidad del tiempo establecido sin que la compradora hubiese cumplido con el resto del pago perdería la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000,00) por concepto de daños y perjuicios; y que en caso que la propietaria decidiera no realizar la venta por cualquier razón que considerase pertinente, debía reintegrar a la empresa compradora la cantidad recibida hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional. Así se establece.
3.- Correo electrónico enviado entre los ciudadanos MARIA ELENA PALACIOS (mep3001@gmail.com), y RUBEN POSSIN (rubenpossin@gmail.com); y, los ciudadanos CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING (cmaurettek@gmail.com), NANCY PRADA (nancy@acasi.com), y POSSIN CARTAGENA ISAAC (isaac@acasi.com); a los fines de demostrar que en fecha veintiséis (26) de agosto del año dos mil trece (2.013), la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., había hecho entrega de su carta del día veintiuno (21) de ese mismo mes y año, a la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., mediante la cual había participado su decisión de hacer uso del derecho de opción de compra del inmueble objeto de la presente demanda; que su comunicación se había producido como respuesta al correo que la arrendadora había enviado a la arrendataria el día nueve (09) de junio de ese mismo año; que el día dos (02) de octubre del año dos mil trece (2.013), la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A. había enviado a la demandada un correo electrónico, mediante el cual se le había hecho llegar el borrador de una posible transacción para poner término a las diferencias que enfrentaban; y, que la respuesta a sus buenas intenciones, la habían recibido al día siguiente, en la cual se reflejaba una directa amenaza de demandarlos.
Con respecto a estas probanzas, este sentenciador les atribuye valor, ya que las mismas no fueron impugnadas por la demandada contra quien fueron opuestas; y, se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónica, en cuanto al hecho que se refiere que en fecha once (11) de julio de dos mil trece (2.013), el ciudadano RUBEN POSSIN en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., le envió al ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su condición de Presidente de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., un correo electrónico, en el cual, en atención al arrendamiento sobre el cual versaba el presente juicio, le adjunto carta convenio de prórroga por treinta (30) días; que en fecha nueve (09) de julio de ese mismo año, el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, le informó a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., que en referencia al contrato de arrendamiento, el cual había vencido en fecha veintiocho (28) de febrero de dos mil trece (2.013), y cuya prórroga legal vencía el treinta y uno (31) de agosto de ese mismo año, le ratificaban que estaban dispuestos a otorgarles una prórroga adicional de un mes siempre y cuando se comprometieran a desocuparlo a mas tardar el treinta (30) de septiembre de ese mismo año; y, que el día dos (02) de octubre del año dos mil trece (2.013), la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A. había enviado a la demandada un correo electrónico, mediante el cual se le había hecho llegar el borrador de una posible transacción para poner término a las diferencias que enfrentaban. Así se decide.
4.- Copia certificada de solicitud de notificación suscrita por el ciudadano CARLOS EDUARDO MAURETTE KOESLING, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de agosto del año dos mil trece (2.013); y, notificación emitida por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veintiséis (26) de agosto del año dos mil trece (2.013), dirigida al ciudadano RUBEN POSSIN, en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A.; a los efectos de demostrar la participación que se le había hecho a la demandada de la decisión de la demandante de hacer uso de la opción de compra a que se contraía la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento el cual es objeto en revisión del presente juicio.
Las referidas copias certificadas son documentos públicos, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fueron otorgados por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto las mismas no fueron tachadas de falsas por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, este Juzgado Superior, les atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y las considera demostrativas de que en fecha veintiséis (26) de agosto del año dos mil trece (2.013), la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda se trasladó a la calle principal, Galpón Nº 1 y 2, urbanización Industrial La Guairita El Recreo, Guarenas, Estado Miranda a los fines de notificar al ciudadano RUBEN POSSIN, en su condición de director gerente de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., de la decisión de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., de hacer uso de la opción de compra a que se contraía la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, más sin embargo, dicha notificación le fue entregada al ciudadano CESAR CASTRO, en su carácter de gerente de la planta de dicha sociedad mercantil, INVERSIONES RUJU, C.A., quien no firmó la misma por ordenes del ciudadano ISAAC POSSIN, hijo del propietario RUBEN POSSIN. Así se decide.-
5.- Cuatro (4) impresiones de la pagina web: http://www.tuinmueble.com, donde aparece la publicación de venta del Galpón Nº 2 de novecientos metros cuadrados (900 m²), parte de un parque industrial en condominio con servicios y vigilancia compartida compuesto de 4 galpones; a los efectos fines de demostrar el riesgo manifiesto de que quedara ilusoria la ejecución del fallo, que recayera en la presente causa, ya que la propietaria-arrendadora había publicado en internet la venta del galpón objeto del presente juicio. Con respecto a este medio probatorio, este Tribunal no le atribuye valor alguno, ya que el mismo no fue promovido a tenor de lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónica. En consecuencia se desecha del proceso. Así se establece.
Ahora bien, en la oportunidad probatoria promovió la siguiente:
a.- Copia certificada de actuaciones cursantes en el asunto Nº AP31-V-2013-001702, en el juicio de desocupación del inmueble arrendado por la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., llevado por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y, copia certificada de sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha dos (02) de abril de dos mil catorce (2.014); en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL interpusiera la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., contra la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., a los efectos de demostrar que la parte demandada reconocía que existía un contrato de arrendamiento con opción a compra-venta, a favor de la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A.
Los referidos documentos son instrumentos públicos, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fueron otorgados por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, capaces de otorgarle fe pública, y por cuanto los mismos no fueron tachados de falso, en la oportunidad legal respectiva, este Juzgado Superior, les atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y los considera demostrativos de que efectivamente existía un proceso judicial de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, entre las sociedades mercantiles INVERSIONES RUJU, C.A., como demandante, y MK INGENIERÍA, C.A., como demandada, el cual fuere sustanciado por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y que dio como resultado la declaratoria Con Lugar de la referida pretensión en fecha doce (12) de febrero del año dos mil doce (2.012), y en segunda instancia tramitado por ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual por sentencia del dos (02) de abril del año dos mil catorce (2.014), revocó dicha decisión y declaró Sin Lugar la demanda anteriormente mencionada. Así se decide.-
b.- La confesión espontánea de la parte demandada, esgrimida en su escrito de contestación a la demanda, específicamente en su capítulo II, presentado en fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil catorce (2.014), ante el Juzgado de la causa, cuando expresamente reconoce que siendo el contrato, Ley de las partes en el asunto de su objeto, a tenor del artículo 1.159 del Código Civil, la vacatio legis para la vigencia del contrato en cuestión acordada por éstas, era perfectamente aplicable al caso sub judice; que en la página cuatro (4) del referido escrito, había aceptado que la demandante había pagado al arrendador a la fecha de suscripción del contrato imputable al precio de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00); y, que en su numeral cuarto, había confesado que la sociedad mercantil demandada había recibido el día veintiséis (26) de agosto de dos mil trece (2.013), a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, comunicación de la actora, mediante la cual le había participado que había decidido hacer uso del derecho de opción de compra convenido en la cláusula décima sexta sobre el inmueble descrito en la cláusula primera del contrato de arrendamiento objeto del asunto; a los efectos de demostrar que la parte actora había entregado a la demandada una cantidad de dinero imputable al precio de venta. Asimismo, la confesión espontánea de la parte demandada, contenida en el aparte tercero del escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas, presentado en fecha diez (10) de diciembre del año dos mil trece (2.013), ante el Juzgado de Municipio, el cual cursa a los folios del ciento cincuenta y uno (151) al ciento cincuenta y cinco (155), marcado con la letra “G”, en la pieza Nº 1 del presente expediente, cuando expresamente establece que: “…TERCERO: Rechazo, niego y contradigo la cuestión previa alegada por el apoderado de la parte demandada en su escrito de contestación en referencia al ordinal 8 del artículo 346, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto y al respecto señalo que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito (sic), de esta Circunscripción Judicial cursa expediente Nº AP11-V-2013-001085, que contiene el juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta intentado por su representada en contra de Inversiones Ruju, C.A. y que el objeto de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta(…) suscrita entre las partes el día tres (03) de agosto de 2012…”; a los fines de demostrar que la parte demandada en fecha diez (10) de diciembre de dos mil trece (2.013), tuvo conocimiento del presente juicio y por supuesto, de los hechos y de su fundamentación jurídica, por lo cual solicitaba fuera declarada la citación tácita de la parte demandada, prevista en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.
A este respecto, se observa:
El artículo 1.401 del Código Civil, dispone: “…La confesión hecha por la parte, o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba…”
Según el jurista Sanojo al referirse a la confesión prevista en el artículo 1.400 del Código Civil, afirma: «la confesión es la declaración con que una de las partes reconoce por cierto el hecho alegado por el otro, en apoyo de su demanda o su excepción. Nótese que no se trata de la confesión que consta en un documento destinado a contenerla. Este documento constituye otra especie de prueba, la literal…La confesión de que aquí se trata es la que hace el deudor en una conversación o en presencia de los jueces o que se encuentra escrita en un acto que no se ha formado expresamente para contenerla como una carta» (V. III, Pág. 221)
Ahora bien, observa quien aquí sentencia, que en lo que atañe a la supuesta confesión realizada por la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda de fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil catorce (2.014), y que cursa a los folios ciento seis (106) al ciento diez (110), ambos inclusive y sus vueltos; concretamente, en el folio ciento seis (106), y su vuelto, señaló lo siguiente: “…PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo que el contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa INVERSIONES RUJU, C.A y la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., autenticado en fecha TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2012, por ante la NOTARIA PÚBLICA SÉPTIMA DEL MUNICIPIO CHACAO DEL ESTADO MIRANDA, inserto bajo el Núm. 42, Tomo 127 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo ejemplar cursa a los autos de la pieza principal marcado con la letra “B” (v. folios 22 al 30), tuviere una especie de “vacatio legis”, tal y como lo ha propuesto la parte actora, ya que conforme con la CLÁUSULA TERCERA, se convino una fecha de inicio y de terminación de la relación arrendaticia, muy distinta, al plazo acordado en la CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA, en donde se convino una fecha de inicio y de terminación para ejercer el derecho de opción de compra.…omissis… Ahora bien, en el caso de autos la parte actora quiere hacer valer una “especie de vacatio legis” la cual resulta de imposible aplicación, dado que es una figura que sólo puede aplicarse respecto de las leyes formales, sujeta a su disposición efectiva en el cuerpo de la ley, la cual es objeto de promulgación y publicación en la Gaceta Oficial. Resulta un contrasentido extender una figura que está llamada a regular la vigencia temporal de las leyes a un supuesto de validez de un contrato pues, aunque las convenciones tienen entre las partes la misma fuerza y efecto de la ley, lo cierto es que no son leyes. Pretender equiparar un contrato a una ley formal, a fin de prevalecerse de una vacatio legis que sólo existe en la psique del demandante, constituye un dislate jurídico de proporciones mayores y equivaldría a que la teoría de las fuentes de las obligaciones habría de ser reescrita, para prever solamente dos: la ley y el hecho ilícito, pues el contrato – en ese retorcido escenario- no sería cosa distinta de la ley…”
En cuanto a la supuesta confesión, efectuada por la parte demandada en la página cuatro (4) del referido escrito de contestación a la demanda, específicamente, en el vuelto del folio ciento siete (107), alegó lo siguiente: “…Es evidente que habiéndose vencido la opción por la inercia e inactividad de la hoy demandante, esta quisiera no verse sujeta a los efectos de su propia convención, esto es, la pérdida de la expectativa de adquirir el inmueble, la conservación del precio y la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 400.000,00) que pagó a la fecha de suscripción del contrato, imputables al precio de DOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 2.000.000,00) pactados por las partes…”;
En lo que refiere a la supuesta confesión, realizada en el numeral cuarto del escrito de contestación a la demanda de fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil catorce (2.014), y que cursa a los folios ciento seis (106) al ciento diez (110), ambos inclusive y sus vueltos; concretamente, en el vuelto del folio ciento ocho (108), señaló lo siguiente: “…CUARTO: Niego, rechazo y contradigo, que la notificación hecha en fecha VEINTISÉIS (26) DE AGOSTO DEL AÑO 2013, a la empresa INVERSIONES RUJU, C.A., a través de la NOTARIA PÚBLICA SEGUNDA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, en la cual la empresa demandante MK INGENIERÍA, C.A., pretendió comunicar a mi representada que ha decidido hacer uso del derecho de opción de compra convenido en la CLÁUSULA DECIMA SEXTA sobre el inmueble descrito en la CLÁUSULA PRIMERA del contrato de arrendamiento supra mencionada, cuyo ejemplar cursa a los autos (v. folios 22 al 30), haya servido como notificación válida para ejercer el derecho de opción de compra, puesto que evidentemente la hicieron después del día TRES (3) DE AGOSTO DEL AÑO 2013, vale decir, fuera del lapso que tenían para hacerlo, esto es Veintitrés (23) días después de haber vencido el tiempo hábil…”;
Por otra parte, en lo que refiere a la confesión alegada de que en fecha diez (10) de diciembre del año dos mil trece (2.013), la demandada tenía conocimiento del presente juicio, y que por tanto solicitaba fuera declarada la citación tácita de dicha parte, este Tribunal observa lo alegado por ella, en escrito de contestación a las cuestiones previas, en el cual señaló: TERCERO: Rechazo, niego y contradigo la cuestión previa alegada por el apoderado de la parte demandada en su escrito de contestación, en referencia al ordinal 8º del artículo 346, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, y al respecto señaló que en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito, de esta Circunscripción Judicial, cursa expediente No.AP11-V2013-001085, que contiene el juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, intentado por su representada en contra de Inversiones Ruju C.A., y que el objeto de la demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta (sic) por lo tanto la pretensión es el CUMPLIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, contenido en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes el día tres (03) de agosto de 2.012, y en la misma no se discute la propiedad, en consecuencia, lo arrendaticio ha de ventilarse con la ley y en las instancias correspondientes y lo relativo a la propiedad en su instancia particular, sin que tenga porque existir vinculación entre ellas, independientemente se trate del mismo inmueble…”;
En opinión de este sentenciador, no puede arrancársele una confesión a la parte demandada, de cada una de las afirmaciones de hecho efectuadas en su escrito de contestación a la demanda cuando categóricamente, la misma en su escrito dio contestación expresa a los alegatos de la parte actora en relación a los hechos narrados en la demanda, ya que su importancia radica en que sirven para quien aquí juzgada como sustento para fijar los límites de la controversia, motivo por el cual se desecha del proceso. Así se establece.-
c.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara al BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, agencia San Luis, ubicada en el Centro Comercial San Luis, avenida principal San Luis, El Cafetal, Municipio Baruta, Caracas; a los fines de demostrar en qué fecha se había hecho efectivo, y a quién, sea persona natural o persona jurídica le había sido adjudicada la cantidad de dinero del cheque de gerencia Nº 59297148 del referido banco, de la cuenta Nº 01040011240111278571, perteneciente a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00).
Admitida, sustanciada la prueba de informes; y, recibidas sus resultas ante el Juzgado de la causa, se puede leer lo siguiente:
“…Caracas 26 de Junio de 2014
Señores
JUSGADO CUARTO DE PRIMERA UNSTANCIA (sic) EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
(Torre Norte del Centro Simon (sic) Bolivar (sic), Plaza Caracas, Piso 3, Municipio Libertador, Distrito Capital)
Atn, Abg. Carlos A. Rodriguez Rodríguez
El Juez
Asunto Nº AP11-V-2013-001085
Numero de Boleta: AH14OFO2014000359
Estimados Señores:
En respuesta a su Oficio Nº 2014- 0429 de fecha 09/06/2014 y recibido en nuestras oficinas el 16/06/2014, cumplimos con informarles sobre los siguientes particulares:
1. Certificamos que el Cheque signado con los Seriales Nº 06297149 por un monto de Bs. 400.000,00, emitido en fecha 06/08/2012 a favor de Inversiones Ruju, C.A. perteneciente a la Cuenta Corriente Nº 0104-0011-24-0111278571 a nombre MK Ingeniería, CA. fue cancelado en fecha 08/08/2012 a través de la cámara de compensación a favor de su beneficiario según endoso.
(Se anexan copia del Cheque Nº 06297149 por Bs. 400.000,00 perteneciente a la Cuenta Corriente Nº 0104-011-24-0111278571)…”
Este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solo en cuanto al hecho que se refiere a que en fecha ocho (08) de agosto del año dos mil doce (2.012), se hizo efectivo, el cheque Nº 06297149, emitido en fecha seis (06) de agosto de ese mismo año, a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), del BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, de la cuenta Nº 01040011240111278571, perteneciente a la sociedad mercantil MK INGENIERÍA, C.A., es decir que en cheque en referencia fue debidamente pagado a su beneficiaria por la cámara de compensación de la entidad bancaria. Así se declara.-
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes probanzas:
1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende del expediente a favor de su representada; y, el mérito favorable que se desprende del contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito y autenticado entre las partes intervinientes del proceso, en fecha tres (03) de agosto de dos mil doce (2.012); en cuanto este medio de prueba, debe resaltar este Tribunal, que el mismo no constituye un medio de prueba, por cuanto es obligación del Juez analizar y valorar todos los medios de pruebas promovidos en el proceso por la partes, conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Analizados los medios probatorios de la forma antes indicada, el Tribunal observa:
Como ya se dijo conocer este Juzgado Superior mediante reenvío, del juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa de inmueble incoado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por demanda presentada el día ocho (8) de octubre de dos mil trece (2.013), por la sociedad de comercio MK INGENIERIA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A.
Este juzgador de alzada observa, que la demandante solicitó expresamente que la demandada conviniera con lo peticionado en la demanda incoada, o en su defecto, que el tribunal la condenara en darle en venta el inmueble señalado con el precio pactado por las partes contratantes establecidas en el contrato celebrado, y si se negare la demandada al otorgamiento de dicha venta, que la sentencia que se cause en el presente asunto, provoque los efectos establecidos en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Así pues, el reseñado contrato de arrendamiento con opción a compraventa de inmueble destinado a local comercial fue celebrado por las partes contratantes el día 3 de agosto de 2.012, y en la clausula “Primera” del mismo se describe el inmueble como un (1) galpón con oficinas identificado como “Galpón N° 2”, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponden de conformidad con el documento de condominio que se encuentra protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, el día 21 de marzo de 2.012, anotado bajo el N°38, folio 251, tomo 7, protocolo de transcripción del año 2.012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado “PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1”, ubicado en la urbanización El Recreo, Guarenas, Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda.
Asimismo, se verifica de dicho contrato que en su clausula “Décima Sexta” establece que la demandada concedió el derecho de opción de compra del referido inmueble destinado a uso comercial, el cual fue aceptado por la demandante; y de igual forma, se verifica de la cláusula “Décima Séptima” del contrato, que las partes pactaron que el precio de venta del inmueble es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.000.000,00) a ser pagados por la demandante a cuenta de dicho precio en la siguiente manera: la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000,00) en ese mismo acto, y el monto restante por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.600.000,00) con la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo.
En el caso planteado, es importante estudiar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que señala textualmente lo siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” De la norma antes transcrita, se establece el derecho a reclamar la ejecución del contrato o su resolución y los daños y perjuicios cuando concurran las circunstancias a que se refiere la propia norma.
Y en atención a lo anterior, se tiene que las partes procesales están contestes en que se encuentran unidas contractualmente mediante el contrato de arrendamiento con opción de compra de un bien inmueble destinado a uso comercial, por lo que estamos presente ante la bilateralidad del contrato suscrito, por ello, se impone a este juzgado superior la tarea de analizar y establecer de acuerdo al material probatorio aportado por las partes, a fin de verificar quien de ellas incumplió con sus obligaciones.
Ahora bien, considera este sentenciador pertinente traer a colación los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.-En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En este sentido, ante las circunstancias expuestas en el presente caso es evidente que estamos en presencia de un contrato de opción de compra venta, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así pues, el contrato puede ser entendido como “Acto” y como “Relación”, el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes y la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto y dentro de los distintos significados del término contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: la potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tiende a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo para expresarlo, verbi gracia, en la práctica, cuando se pretende adquirir un inmueble el vendedor y el comprador en muchas ocasiones no celebra directamente el contrato definitivo de compra-venta.
Ahora bien, la cláusula “Décima Sexta” del contrato de arrendamiento con opción de compra cuyo cumplimiento se demanda, expresa textualmente lo siguiente: “DÉCIMA SEXTA: El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción…”
Ante el contenido de la cláusula antes transcrita, es evidente que deben tenerse presente una serie de principios generales que rigen en materia de contrato, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante del contrato, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, antes transcrito, donde se establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, lo cual, tiene un significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de Códigos anteriores, desde el Código Napoleónico; y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intención de llevar a cabo, es decir, que una vez celebrado el contrato, éste pasa a tener carácter vinculante y las partes no pueden desligarse del vínculo sino es bajo determinada, precisas y excepcionales condiciones, debiendo traerse a colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección.
En efecto, en el inicio de una específica relación de negocios, nace necesariamente una interferencia de las esferas de autonomía y de los intereses patrimoniales de las partes contratantes, lo que mueve a imponer la exigencia de que cada una de ellas se comporte en forma tal que se mantenga íntegra la esfera jurídica de la otra, con prescindencia de la efectiva realización del acuerdo, “el fin esencial y principal de quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido”.
Por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo que cada parte debe estar obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho, necesarias para el cumplimiento del mismo, con base a ello, ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de las tratativas, sin justa causa.
Por lo antes expuesto, el legislador sustantivo en el artículo 1.160 del Código Civil, antes transcrito, estableció que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; vale decir, que la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra “Integración” como la de completar un todo con la intención de las partes.
Así pues, en la aplicación de la equidad y la buena fe se ha buscado la creación de una regla que es dictada por la experiencia, vale decir, por la interpretación de la circunstancias en que se desenvuelve la realización del contrato para encontrar su fin, como lo sería por ejemplo la necesidad que tiene el actor-oferente de suministrar los documentos e informaciones necesarias al oferido, para que éste, al tener la documentación requerida a los fines de que pueda dirigirse al a Oficina de Registro Público respectivo, para solicitar la protocolización del documento definitivo de venta a los fines de completar la tratativa contractual.
Esta norma del Código Civil no solo delimita “Derechos y Deberes de las Partes” en la ejecución del contrato, sino que: “Requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales”.
Al respecto, es necesario determinar que de la buena fe y de la equidad en el tracto contractual no nacen derechos para las partes, sino que se vuelven a equilibrar los derechos ya existentes según una lógica de mercado o bancaria.
Por eso, las normas del Código Civil deben ser releídas bajo el valor de las normas constitucionales que cuando hablan de un estado Social de Derecho y de Justicia hacen referencia a la buena fe y a la equidad para garantizar un equilibrado desenvolvimiento del intercambio contractual, vale decir, que el juez tiene un empleo cada vez más amplio de la buena fe, como remedio capaz de hacer frente al equilibrio contractual.
En el sub iudice, la arrendataria demandante entre otras normas jurídicas fundamentó su acción de cumplimiento contractual de acuerdo en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, antes transcrito, por tanto, bajo ese concepto normativo de la buena fe contractual a los fines de integrar el contrato y llevar a que éste produzca los efectos jurídicos para restablecer el equilibrio contractual y siendo que el propio artículo 1.270 del Código Civil, establece que: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia…”.
Así pues, el concepto del “buen padre de familia” constituye una ficción creada por la ley, una abstracción para significar la diligencia habitual del hombre avisado y prudente, desprendiéndose pues, que si el oferido debía presentar ante la Oficina de Registro Público los documentos requeridos por este para la protocolización del documento definitivo de venta, es evidente, que dentro de la conducta del oferente, debe estar la de suministrar los elementos necesarios para poder darle cumplimiento al contrato suscrito.
Por otro lado, es relevante recordar la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece:
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
…Omissis…
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleticontractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
En refuerzo de lo anterior, el contrato de compra venta es definido por AGUILAR GORRONDONA como “…un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…”.
Asimismo, PLANIOL y RIPERT definen la opción de compra venta como “…un contrato por el cual una de las partes se obliga a escoger a la otra parte como comprador, en caso de decidirse a vender la cosa; en general se admite que el precio, en ese caso, se determinará por el precio que los terceros podrían haber ofrecido por la misma cosa” (Tratado Elemental de Derecho Civil, tomo X, 1905, página 198).
Por su parte, ROCA SASTRE afirma que “es el contrato en virtud del cual una de las partes u optante tiene la facultad de decidir a su arbitrio si se lleva a efectividad un contrato determinado, bien con el mismo, bien con un tercero” (Estudios de Derecho Privado (Obligaciones y Contratos), tomo I, editorial Revista de Derecho Privado, página Nº 354).
Ahora bien, para este Juzgador Superior es propicia la oportunidad para reseñar los cambios jurisprudenciales que ha realizado nuestro Máximo Tribunal en su Sala de Casación Civil, acerca de cómo se debe considerar el contrato de opción de compra venta, si el mismo debe tomarse como un verdadero contrato de venta o caso contrario estamos en presencia de un contrato preparatorio de venta.
A tal efecto, es preciso transcribir la sentencia de la Sala de Casación Civil N° RC-116 de fecha veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2013), caso de DIEGO ARGÜELLO LASTRES contra MARÍA GÓMEZ DEL RIO, expediente N° 12-274, que dejó establecido lo siguiente:
“…Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…”
Posteriormente, la Sala de Casación Civil en sentencia N° RC-818, de fecha ocho (8) de diciembre de dos mil catorce (2.014), caso DE ELDA GUEVARA CONTRA CIRA HERNÁNDEZ Y OTROS, expediente N° 14-459, señaló lo que a continuación se transcribe:
“…Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta.
El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Ana Morella Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció lo siguiente:
…Omissis…
El criterio antes reseñado fue abandonado en las sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; y en la N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, que establecían lo contrario y señalaban que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, en el que intervino como tercera DernierCosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.
Dicho criterio quedó plasmado de la siguiente manera:
…Omissis…
Acorde con los planteamientos antes expuestos, esta Sala advierte en el contrato del caso concreto la existencia de los elementos previstos y señalados en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y precio.
Por tal motivo esta Sala considera que el sub iudice se encuentra efectivamente en la misma situación planteada y establecida en la jurisprudencia que se retomó y que consideraba que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Al respecto, estima la Sala que en el juicio bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado que consideraba la opción de compra venta como una verdadera venta, visto que para la fecha de interposición de la demanda, es decir, para el día 8 de marzo de 2007, el criterio jurisprudencial vigente era el plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento.
Acorde con los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio, expresando que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil…”.
De acuerdo a lo antes transcrito, se tiene que la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, estableció que de acuerdo a la fecha de interposición de la demanda, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta.
Así las cosas, para este Juez Superior es importante traer a colación el criterio acertadamente aplicado para este mismo juicio por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo Nº RC-820 de fecha once (11) de diciembre de dos mil cinco (2015), el cual estableció lo siguiente:
“…Así las cosas, esta Sala considera que en el presente asunto acaeció la misma situación establecida en la jurisprudencia retomada, en la cual, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta, y de esa manera debe valorarse.
Lo anterior establecido, le permite a la Sala evidenciar que la demanda incoada fue acorde con la doctrina vigente para ese momento, y en consecuencia de ello, el ad quem debió aplicar el criterio que considera la opción de compra venta como una verdadera venta, pues, para la fecha en que se inició el juicio -8 de octubre de 2013- el criterio jurisprudencial de esta Sala de Casación Civil es el formulado en la antes transcrita sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues, es insostenible exigirle a la parte demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio ulterior aún no establecido.
Por lo tanto, a la luz de los postulados y las jurisprudencias antes señaladas, es concluyente para la Sala afirmar, que el juez de la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento con opción de compra-venta de un inmueble pactado entre las partes, al sostener equivocadamente que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, incurriendo en el error de no establecer en su fallo que el referido contrato de opción de compra-venta es un verdadero contrato de venta, razón por la cual, la Sala determina que el ad quem incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil. Así se decide…” (Cursivas del fallo).
De acuerdo con lo anterior transcrito, se tiene que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, evidenció que el presente juicio fue incoado acorde con la doctrina vigente para ese momento, y que el ad quem recurrido debió haber aplicado el criterio que considera la opción de compra-venta como una verdadera venta en ella se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio y que de esa manera debía valorarse, tal como lo hará este Juzgado Superior en debida y correcta obediencia al expreso mandato efectuado por el Máximo Tribunal de la República, en el referido fallo.
Así las cosas, en cumplimiento de lo anterior, es importante recalcar que la fecha en que fue interpuesto el presente juicio acaeció en el día ocho (8) de octubre de dos mil trece (2.013) y admitida por el a quo en fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil trece (2.013), pues, es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil que no se le puede exigir al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro que todavía no había sido establecido al momento de incoar su demanda, y el criterio jurisprudencial imperante para ese momento recae sobre la sentencia de la Sala de Casación Civil N° RC-116 de fecha veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), caso de Diego Argüello Lastres contra María Gómez Del Rio, expediente N° 12-274, que establece que el contrato de opción de compra-venta es un verdadero contrato de venta, y por ello, a este Juzgador de Alzada se le hace necesario transcribir el artículo 1.474 del Código Civil, que establece lo siguiente: “Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
Por otro lado, también es importante destacar que el artículo 1.141 del mismo texto legal en referencia, expresa textualmente lo siguiente:
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º.- Consentimiento de las partes;
2º.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º.- Causa lícita.”
Estos elementos constitutivos del contrato establecidos en la norma antes transcrita, responden según su importancia a una clasificación que la doctrina coincide en enumerarlos de la siguiente manera: a) Elementos esenciales, que son aquellos que no pueden faltar en ningún contrato como lo son el consentimiento y el objeto, y la falta de cualquiera de ellos produciría la nulidad absoluta del contrato; b) El consentimiento se define como la coincidencia de dos declaraciones de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces se unen concurriendo a un fin común; y c) El objeto, que configura el fin, la obligación que tiene como fin una prestación que puede consistir en dar, hacer, o de no hacer.
Así mismo dentro de estos elementos esenciales se inscribe la causa como elemento o requisito del contrato, la cual debe ser lícita, siendo un claro ejemplo para el presente caso, que en un contrato de compraventa es el pago del precio para el vendedor y para el comprador correspondería la entrega material de la cosa.
Establecido lo anterior, es menester referirse al artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al señalar que “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la Justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.
En interpretación de la norma constitucional antes transcrita, se desprende que el juez debe procurar en todo proceso que la verdad formal de las actas coincida con la verdad real, con el fin de que al momento de sentenciar no sacrifique la justicia por el cumplimiento de formalidades.
En sintonía con la norma transcrita, este sentenciador de alzada extremando su labor interpretativa y en búsqueda de la verdad, observa que al estar frente a un contrato de arrendamiento con opción de compra de un inmueble, las obligaciones asumidas deben cumplirse en forma simultánea, a menos que en el contrato las partes hayan acordado el cumplimiento para una de las partes o para ambas en distintas oportunidades, tal como lo dispuso acertadamente el a quo en su fallo.
Ahora bien, al analizar si en el contrato de opción de compra del inmueble cumple con los elementos necesarios para considerarlo como una venta, se tiene lo siguiente:
Respecto al CONSENTIMIENTO: como antes se analizó y se otorgó el respectivo valor probatorio al documento autenticado en fecha tres (3) de agosto de dos mil doce (2.012), ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado en los libros respectivos bajo el N° 42, tomo 127, referente al contrato de arrendamiento con opción a compra entre la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A., y la sociedad de comercio MK INGENIERÍA, C.A., se evidenció que en la cláusula “Décima Sexta”, la arrendadora concedió ala arrendataria, quien lo aceptó, un derecho de opción de compra sobre el referido inmueble arrendado, por lo que está suficientemente probado que ambas partes dieron su libre e inequívoco consentimiento para suscribir y firmar el contrato de opción a compra en cuestión, dándose cumplimiento a esta parte de los requisitos.
Referente al OBJETO: en el contrato que se analiza se identificó pormenorizadamente el bien inmueble objeto de litis, como un galpón identificado como “Galpón Nº 2”, y demás construcciones, pertenencias y accesorios que le corresponden de conformidad con el documento de condominio, el cual forma parte del PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, Guarenas, Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de 798 mts2 en su planta principal, más un área de la primera planta de 96 mts2, aproximadamente, con un total de construcción de 894 mts2, aproximadamente, y tiene los siguientes linderos: NORESTE, en 38 mts con Galpón Nº 1; SUROESTE, en 38 mts con Galpón Nº 3; SURESTE, en 21 mts con retiro de fondo del Parque Industrial; y, NOROESTE, en 21 mts con retiro de frente del Parque Industrial; correspondiéndole seis (6) puestos de estacionamiento, identificados como G2-1, G2-2, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6; con un porcentaje de condominio del veinticinco por ciento (25%) sobre los gastos comunes, los cuales incluyen vigilancia, conserjería y servicio de agua y electricidad de las áreas comunes, así como cualesquiera otros servicios, tasas, impuestos o contribuciones creados o que fuesen creados, teniéndose de esta manera la precisión y exactitud del bien inmueble ofrecido en venta.
Acerca del PRECIO: se evidencia de la cláusula “Décima Séptima” del contrato en estudio, que el precio de venta establecido por las partes contratantes fue por LA CANTIDAD DE DOS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.000.000,00), a ser pagados de la siguiente manera:1) la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000,00), entregados por la arrendataria a la propietaria en dicho acto en moneda de curso legal y a su entera satisfacción; y, 2) la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.600.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, estando claramente determinado que el precio está pactado de manera inequívoca en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, cumpliéndose de esta manera el último de los requisitos necesarios para determinar incuestionablemente que en el presente asunto se está al frente de un verdadero contrato de venta del inmueble antes identificado, todo esto, en correcta aplicación del criterio jurisprudencial que considera la opción de compraventa como una verdadera venta sien ella se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, y así lo valora y establece este Juzgado Superior en subordinación al expreso mandato efectuado por el Máximo Tribunal de la República en su Sala de Casación Civil. Así queda establecido.
Ahora bien, quien decide cumpliendo con el deber de congruencia en dar respuesta efectiva a los alegatos expuestos por las partes procesales, se tiene que en el contrato con opción de compraventa del inmueble objeto de litis, las partes contratantes acordaron soberanamente en la cláusula “Décima Sexta” que la arrendadora concedió en dar a la arrendataria el derecho de opción a compra sobre el inmueble arrendado, dado que la arrendataria le había cancelado la cantidad inicial de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.400.000,00), al momento de suscribirse el contrato de marras como cantidad imputable al precio final, lo cual significa inequívocamente la voluntad por parte de la arrendadora-vendedora de efectuar la venta del inmueble por ella arrendado, que es el objeto fundamental de la causa.
Ahora bien, para este Juzgador de Alzada es importante transcribir el contenido de las cláusulas “Tercera”, “Décima Sexta”, “Decima Séptima” y “Decima Octava” del contrato objeto de estudio, las cuales señalan expresamente lo siguiente:
“…TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, contado a partir del primero (01) de septiembre del año 2012 y hasta el veinte (sic) y ocho (28) de febrero del año 2013. Es convenido expresamente, que al vencimiento de dicho término no habrá prórroga. En caso de que las partes así lo decidan, se elaboraría un nuevo contrato de arrendamiento. (…).
DÉCIMA SEXTA: El ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO, quien acepta, un derecho de opción de compra sobre el inmueble descrito en la cláusula I. El derecho de opción se concede por un período de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato. El ARRENDADOR se compromete a no gravar, ceder ni disponer de forma alguna del inmueble sin el consentimiento expreso del ARRENDATARIO durante la vigencia de esta opción.
DECIMA SÉPTIMA: El precio de venta del citado inmueble es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CTS. (Bs.2.000.000,00) los cuales serán cancelados por EL COMPRADOR de la siguiente manera: 1) La cantidad de: CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) que entrega EL COMPRADOR a EL PROPIETARIO en este acto en moneda de curso legal y a su entera satisfacción mediante un cheque del Banco de Venezolano de Crédito… 2) el restante o sea la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00) lo entregará EL COMPRADOR a EL PROPIETARIO con la Protocolización del Documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, libre de gravámenes, censos e hipotecas y sin deudas por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales o por cualquier otro concepto. EL PROPIETARIO pondrá a disposición del COMPRADOR, todos los documentos que acrediten la solvencia del inmueble y presentará las que sean requeridas para la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
DÉCIMA OCTAVA: En caso de que transcurra la totalidad del tiempo establecido sin que EL COMPRADOR haya cumplido con el resto del pago EL COMPRADOR perderá la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo) por concepto de daños y perjuicios a EL PROPIETARIO en beneficio de estos.
Si el Propietario decide no realizar la venta por cualquier razón que el considerase pertinente, EL PROPIETARIO reintegrará a EL COMPRADOR cualquier depósito que haya recibido hasta esa fecha sin penalidad alguna adicional….”
Del análisis de la transcrita cláusula “Décima Sexta” se colige que las partes fijaron la duración del derecho de opción de compra del inmueble objeto de litigio por doce (12) meses y que regiría a partir de la fecha de dicho contrato, no obstante, la fecha que daría inicio al derecho de la opción fue acordada por las partes contratantes de una manera totalmente ambigua e enigmática cuando establecen que regiría “a partir de la fecha de dicho contrato”, por lo que si este jurisdicente quisiera dar una interpretación o explicación de lo que las partes desearon determinar cómo inicio del contrato de opción de compra, incurriría incuestionablemente en una clara suposición falsa en su modalidad de desviación ideológica o intelectual al querer dar una interpretación distinta a lo que quisieron pactar las partes en el contrato celebrado.
Tal es la ambigüedad de la redacción empleada por las partes procesales en la referida cláusula “Decima Sexta” del contrato, que este juzgador de alzada podría darla razón a cualquiera de las partes dependiendo de su posición estrictamente procesal, pues en la clausula antes señalada se acordó la opción a compra por “…un periodo de tiempo de DOCE (12) MESES a partir de la fecha del presente contrato”, y las partes acordaron soberanamente en la cláusula “Tercera” que el contrato de arrendamiento tendría vigencia “…contado a partir del primero (01) de septiembre del año 2012…”.
Por lo que se podría entender, que el contrato de opción de compra no se trata de un contrato distinto al contrato de arrendamiento, pues, por voluntad de las partes ambos negocios comparten el mismo documento, las mismas clausulas en el orden de su enumeración, el mismo inmueble que es objeto de arrendamiento y de venta, y finalmente, comparten la misma fecha de autenticación acaecida el día 3 de agosto de 2.012.
Así pues, se evidencia que en la referida cláusula “Tercera” las partes estuvieron acordes en establecer una fecha de comienzo de la relación contractual distinta a la fecha de autenticación del documento que los unía, la cual entraría en vigencia a partir del día 1º de septiembre de 2.012; por lo que el contrato de opción de compra no puede considerarse un contrato autónomo e independiente al contrato de arrendamiento, en el que claramente las partes establecieron que su inicio comenzaba a partir del día primero (1°) de septiembre de dos mil doce (2.012) y no en la de la fecha de su autenticación.
Ahora bien, la otra interpretación que se le puede dar a la clausula “Décima Sexta” dada la ambigüedad de lo acordado por las partes, es que tal imprecisión repercuta en las clausulas “Decima Séptima y “Decima Octava” del contrato, ya que, se podría dar también como fecha de inicio del computo de los doce (12) meses para ejercer la opción de compra, a la fecha de autenticación del documento efectuada el día 3 de agosto de 2.012, pues, las partes no previeron ni establecieron de manera clara e inequívoca que ambos negocios, a decir, el arrendamiento y la opción de compra de inmueble, corrieran de manera paralela y/o separada.
Así pues, ante las anteriores interpretaciones que bien podrían darle la razón a cualquiera de las partes de acuerdo a su punto de vista e interés, debido a la ambigüedad incurrida en su redacción respecto al momento en que comenzaría a regir la opción de compra del inmueble dado en arrendamiento, la solución del presente caso respecto a ese punto no puede quedar en el limbo jurídico dada esa ambigüedad, y de establecer este juzgador de alzada de manera forzada cualquiera de las anteriores interpretaciones que a manera de ejemplo se expusieron, se podría incurrir indiscutiblemente en el vicio de desviación ideológica o intelectual en la interpretación de los contratos, lo cual debe evitarse, pues, las voluntades de las partes sobre ese punto es totalmente enigmática e imprecisa.
Por ello, este jurisdicente en alzada ante el deber de congruencia y dar respuesta cierta y positiva de las inquietudes de las partes, se debe determinar la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes contratantes de acuerdo a la autonomía e independencia que gozan los jueces en la interpretación y calificación de las cláusulas contractuales, pues, tal actividad se mantiene dentro de la esfera de la soberana apreciación de los hechos que corresponde al juez de instancia, por lo que se toma como fundamento la jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso de Panadería la Cesta de los Panes, expediente N° 14-662, que estableció lo siguiente:
“…2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
…Omissis…
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.
Así pues, ante el argumento de la demandada que la opción de compra no fue ejercida en el plazo establecido, la cual a su decir, venció antes de que la demandante opcionante notificara hacer uso del derecho de opción de acuerdo a lo establecido en la cláusula “Décima Sexta” del contrato, se observa, que el artículo 1.137 del Código Civil, establece que “…Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto lapso, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato…”, por lo que si la opción de compra la ejerce el comprador en el tiempo acordado, en consecuencia, el contrato definitivo se ha perfeccionado.
Ahora bien, ante la imprecisión de las partes contratantes en el establecimiento cierto e inequívoco de la fecha de comienzo de la opción de compra, con lo cual incurrieron en una ambigüedad contractual de imposible precisión, pues como se señaló anteriormente, cualquier interpretación de la misma podría resultar como cierta de acuerdo al interés de quien la analice, por ello, se hace imperativo sostener en aras de una correcta administración de justicia, que la manifestación de voluntad ejercida por la demandante de querer ejercer la opción de compra aunado al hecho cierto y aceptado referente al pago a forma de inicial efectuado por la demandante compradora por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares exactos (Bs. 400.000,00) establecida en la cláusula “Décima Séptima” del contrato, da convencimiento a este juzgador de alzada que ocurrida la ambigüedad en cuanto a la fecha cierta de comienzo del contrato de opción, la cual, se tornó de imposible precisión, es evidente que hubo la voluntad cierta de la compradora de ejercer el derecho a la opción de compra negociada, lo cual va de la mano con el hecho cierto referente al requisito del precio que fue cumplido por la compradora con el pago efectuado como inicial, monto de dinero que sería imputable al monto final del precio acordado, por lo cual, no se debe imputar como perdido de acuerdo a la cláusula “Decima Octava” del contrato.
Motivo por el cual, después de revisado en forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato sometido a estudio, se determina que su naturaleza trata de un contrato de opción de compraventa que contiene inequívocamente los elementos de consentimiento, objeto y precio, por lo que se debe considerar como un verdadero contrato de venta, tal como lo establece la jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, antes transcrita y comentada, y a la cual, se le da correcto cumplimiento en el presente fallo.
Por todo lo antes expuesto, es evidente para quien decide que quedo demostrado que la demandante logró demostrar su intención de querer celebrar el contrato de opción de compra del inmueble objeto de litis, por lo que la demandada debe cumplir con la tradición legal tal como fue demandada. Así se decide.-
En razón de lo anterior, este Juzgado Superior en sede de reenvío, declara que prospera en derecho la demanda incoada por la sociedad de comercio MK INGENIERIA C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU C.A., por lo que en el dispositivo del fallo debe declararse con lugar la demanda, sin lugar el recurso de apelación y se confirma en todas sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 14 de agosto de 2014. Así se decide.
-VII-
DISPOSITIVO
Por las razones expuestas este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil catorce (2014), por el abogado EDUARDO BALZA EZAGUI, apoderado judicial de la demandada sociedad mercantil INVERSIONES RUJU C.A, contra la sentencia dictada en fecha catorce (14) de agosto de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. La cual queda CONFIRMADA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, ejercida por la sociedad mercantil “MK INGENIERÍA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES RUJU, C.A.
TERCERO: Se condena a la demandada sociedad mercantil INVERSIONES RUJU C.A., a cumplir con la tradición de la cosa mediante el otorgamiento de los documentos que acreditan la propiedad del inmueble objeto de litis en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compra estipulada en la cláusula “Décima Sexta” del contrato de arrendamiento con opción a compra autenticado el día tres (03) de agosto de dos mil doce (2012), sobre un inmueble constituido por un (1) galpón con oficinas, identificado como Galpón N° 2, y demás construcciones, pertenencias y accesorios, que le corresponderían de conformidad con el respectivo documento de condominio, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda el día 21 de marzo de 2012, el cual forma parte integrante del inmueble denominado PARQUE INDUSTRIAL EL RECREO 1, ubicado en la Urbanización El Recreo, adyacente a la población de Guarenas, Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, el cual posee una superficie aproximada de SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (798 mt2.) en planta principal, más un área de la primera planta de NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (96 mt2), aproximadamente, para un total de construcción de OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (894 mt2), aproximadamente, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En treinta y ocho metros (38 mts.) con Galpón N° 1; SUROESTE: en treinta y ocho metros (38 mts.) con Galpón N° 3; SURESTE: en veintiún metros (21 mts.) con retiro de fondo de dicho Parque Industrial: y, NORESTE: en veintiún metros (21 mts.) con retiro de frente del mismo Parque Industrial. Al referido Galpón le corresponden seis (6) puestos de estacionamiento, identificados con el alfanumérico G2-1, G2-2, G2-3, G2-4, G2-5 y G2-6. El correspondiente título de propiedad sobre este inmueble se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 16 de agosto de 2002, bajo el N° 35, Folios 229 al 248, Protocolo Primero, Tomo 10 del Tercer Trimestre del año 2.002.
CUARTO: En caso que la demandada, sociedad mercantil INVERSIONES RUJU C.A., no dé cumplimiento voluntario del presente fallo, dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha en que éste quede definitivamente firme, la sentencia respectiva se tendrá como título de propiedad suficiente para asegurar dicho derecho de propiedad de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; en cuyo caso, la demandante deberá consignar ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante cheque de gerencia el saldo deudor de la cantidad acordada en la negociación por la cantidad UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.600.000,00), para su finiquito.
QUINTO: Se condena en costas a la demandada sociedad mercantil INVERSIONES RUJU C.A., por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal, al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2.018). AÑOS: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS.
En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y se registró la anterior decisión
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS.
JPTD/AT/Manuel.-
Exp. 14.855/AP71-R-2017-000787.-
