Decisión Nº 14.861 de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 22-01-2018

EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteJuan Pablo Torres Delgado
Tipo de procesoIncumplimiento De Contrato
Número de expediente14.861
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha veintiséis (26) de noviembre de mil novecientos noventa y seis (1996), bajo el Nº 50, Tomo 330-A-Pro.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBEN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRES TRIVELLA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-10.336.177, V-15.030.778 y V-18.315.051, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 55.456, 97.713 y 162.584, en ese mismo orden.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha ocho (08) de julio de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 18, Tomo 33-A., en la persona de su Presidente, ciudadano PEDRO CASTILLO, venezolano, mayor de edad, y titular de identidad número V-9.425.576-
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ CASTILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-11.848.052 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 184.974.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
EXPEDIENTE Nº 14.861/AP71-R-2017-000746.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Se dio inicio al presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL presentado en fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil dieciséis (2016),por el abogado PABLO ANDRÉS TRIVELLA, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contra la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A.
Asignado el conocimiento de la causa, en razón de la distribución de causas efectuada, al Juzgado Undécimo de Municipio de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, a través de auto dictado por dicho Tribunal, de fecha tres (3) de mayo de dos mil dieciséis (2016), fue admitida la misma de conformidad con los artículos 98 y siguientes de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., en la persona de su Presidente, ciudadano PEDRO CASTILLO, antes identificado, a los efectos de que tuviese conocimiento de la oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación en el proceso.
Agotadas las gestiones a los efectos de la práctica de la citación personal de la demandada, y cumplidas las formalidades a que se refiere el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, como se hizo constar por Secretaría en fecha siete (7) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), previo pedimento de la parte demandante, por medio de auto proferido el doce (12) de enero de dos mil diecisiete (2017), se designó como defensor judicial al ciudadano JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ CASTILLO.
Ordenado el emplazamiento del referido abogado para que compareciera a la audiencia de mediación a celebrarse en el juicio al quinto (5º) día de despacho siguiente a su citación, y verificado el mismo en fecha treinta (30) de marzo de dos mil diecisiete (2017); mediante acta levantada el día diecisiete (17) de abril de ese mismo año, se dejó constancia de la imposibilidad de lograrse acuerdo alguno, toda vez que el defensor judicial de la parte demandada no se encontraba legalmente facultado para ello.
Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, el JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ CASTILLO, en su condición de defensor ad-litem de la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., presentó escrito a tales fines, de fecha cinco (5) de mayo de dos mil diecisiete (2017).
En providencia dictada el once (11) de mayo de dos mil diecisiete (2017), se fijaron los hechos y límites de la controversia, y se dio apertura al lapso de promoción de pruebas de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Posteriormente, en fecha veintisiete (27) de junio de ese mismo año, se admitieron las documentales promovidas en el proceso y se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio o debate oral de conformidad con lo previsto en el artículo 114 del mencionado cuerpo legal, la cual se llevó a término, con la comparecencia del apoderado judicial de la demandante y del defensor judicial de la parte demandada, como consta de acta de fecha cuatro (4) de julio de dos mil diecisiete (2017).
Durante el referido acto, el Juzgado A-quo, determinó la procedencia de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL propuesta, igualmente indicó que debía entenderse que la demandada estaba insolvente; y, que no se encontraban llenos los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo propuesta subsidiariamente. Asimismo se dejó establecido, que la posible ejecución de la sentencia que recayera en la causa, no podría afectar derechos de terceros que ocupasen legalmente el inmueble objeto de la Litis.
En fallo dictado in extenso el día once (11) de julio de dos mil diecisiete (2017),fue declarada CON LUGAR de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentada; igualmente se declaró CON LUGAR la pretensión de DESALOJO POR FALTA DE PAGO y SIN LUGAR la DESALOJO POR NECESIDAD JUSTIFICADA, ambas propuestas subsidiariamente por el demandante, y se condenó a la parte demandada a que hiciera entrega del inmueble objeto de la controversia, quedando salvo los derechos de terceros que se encontrasen en ocupación legítima del mismo.
Contra la decisión antes señalada, la representación judicial de la parte demandante y el defensor ad-litem de la demandada, ejercieron recursos de apelación que fueron oídos mediante auto dictado en fecha veinte (20) de junio de dos mil diecisiete (2017), ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, la cual de acuerdo a la insaculación efectuada asignó el conocimiento del mismo al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
En virtud de la inhibición formulada por el Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA, en su condición de Juez Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ante la distribución de causas, en fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil diecisiete (2017),este Tribunal Superior recibió el presente asunto; y, a través de auto dictado el tres (3) de octubre de ese mismo año, se le dio entrada y se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral, previa notificación de las partes. Cumplido con ello, en fecha diecisiete (17) de enero de dos mil dieciocho (2018), se realizó ante este Tribunal Superior Audiencia Oral en la cual se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la demandante y del defensor judicial de la parte demandada.
En el referido acto, este Tribunal Superior determinó que el fallo emanado del Juzgado de la causa debía ser CONFIRMADO, en razón de lo cual, se pasa de seguidas a realizar las siguientes consideraciones:
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
EN SU LIBELO DE DEMANDA
La representación judicial de la parte actora, alegó en su libelo de demanda lo siguiente:
Que su mandante había celebrado de manera privada un contrato de arrendamiento por el lapso de un (1) año fijo contado a partir del día veintiséis (26) de marzo de dos mil diez (2010), con la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., sobre un bien inmueble de su propiedad distinguido como apartamento C-41, situado en el edificio “C” de la tercera etapa del conjunto residencial Puerta de Hierro, ubicado en la avenida 1 con calle 14 de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, así como los tres (3) puestos de estacionamiento y el maletero que correspondían a dicho apartamento; indicó que el objeto del contrato era que el inmueble sirviera para alojar a los directores y personeros de dicha empresa durante su estadía en la ciudad de Caracas.
Que el vencimiento de dicho término ocurrió el veinticinco (25) de marzo de dos mil once (2011), al cual debía agregarse la correspondiente prórroga legal en caso que la arrendataria así lo deseara y estuviera solvente con sus obligaciones, pero que aun cuando la estructura de la convención era sencilla, la demandada cuatro (4) años de su finalización, se había negado a entregar el referido apartamento, cuestión que los había motivado a interponer la presente demanda, luego de haber recorrido la vía previa administrativa correspondiente.
Que como la arrendataria se encontraba solvente con sus obligaciones contractuales para el momento en que había vencido el lapso establecido en el contrato, a partir del día veintiséis (26) de marzo de dos mil once (2011), había comenzado a transcurrir la prórroga legal de hasta seis (6) meses que estaba prevista en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para ese momento, la cual había vencido el día veintiséis (26) de septiembre de dos mil once (2011); y, que luego de ese día según el artículo 39 del referido texto legal, debió la demandada hacer la entrega a su representada del inmueble arrendado, obligación que hasta la fecha no había cumplido.
Arguyeron que por todo lo anterior, al amparo del artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario entablaban una pretensión principal de cumplimiento de contrato, para lograr que se condenara a la arrendataria a ejecutar su obligación de hacer entrega inmediata del inmueble, libre de bienes y personas habida cuenta que la prórroga legal de un (1) año había culminado.
Que en el supuesto negado de que se desestimara su pretensión principal, de conformidad con el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ejercían de forma subsidiaria una pretensión de desalojo por falta de pago con base en la cláusula tercera del contrato celebrado entre la demandada y su poderdante.
Que de acuerdo a dicho cláusula el canon había sido convenido había en la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), durante el término contractual, y de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 15.600,00), durante la prórroga legal, canon éste que la arrendataria se había obligado a pagar personalmente a la arrendadora por mensualidades adelantadas y dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, lo cual había incumplido la demandada pues sólo había pagado de forma incompleta y tardía, uno (1) de los seis (6) meses que le correspondían de prórroga legal, dejando de pagar los restantes cinco (5) meses; siguiendo en ocupación del inmueble propiedad de su mandante hasta la fecha sin pagar.
Argumentaron que al margen de las dos (2) contundentes pretensiones anteriores, existía otra razón adicional para demandar a la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., la cual proponía también de forma subsidiaria; y, era la necesidad justificada de su mandante de ocupar el inmueble dado en arrendamiento de conformidad con el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Que los ciudadanos ANNA MARÍA MULLER CAPRILES, en su condición de directora principal y accionista mayoritaria de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., y RICARDO PESTANA, director suplente de la misma, eran cónyuges desde el año el año mil novecientos noventa y dos (1992), y se encontraban ocupando desde el año mil novecientos noventa y siete (1997), en el apartamento C-52, ubicado en el nivel 5 del edificio “C” del conjunto residencial Residencias Puerta de Hierro, bajo un contrato de comodato que habían suscrito con la sociedad mercantil INMOBILIARIA C-52, C.A.
Que era el caso que la propietaria del apartamento C-52 les había pedido la entrega del aludido inmueble, de conformidad con lo previsto en la cláusula tercera del contrato de comodato y con el artículo 1.732 del Código Civil; y, que esas peticiones las había realizado la propietaria inicialmente de manera personal, y después a través de una notificación notarial de fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil quince (2015).
Que el apartamento C-41, propiedad de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., era el único lugar al cual podían mudarse los referidos ciudadanos; y, que la petición de entrega formulada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA C-52, C.A., era absolutamente lícita, según lo dispuesto en el artículo 1.732 del Código Civil, y la cláusula tercera del contrato de comodato, de modo que existía una necesidad por demás justificada y urgente de ocupar el inmueble que había sido arrendado a la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A.
Que bajo esas premisas, planteaba una segunda pretensión subsidiaria de desalojo dada la imperiosa necesidad que tenían los directores de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., de ocupar el apartamento que le había sido arrendado a la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., y en consecuencia exigían a la inquilina la entrega inmediata del inmueble libre de bienes y personas.
Que por los motivos indicados demandaba a la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., para que conviniera o en su defecto a ello, fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente:
“…PRETENSIÓN PRINCIPAL:
(CUMPLIMIENTO DE CONTRATO)
Demandamos a la empresa PROMOTORA CHANA, C.A., antes identificada, en su condición de arrendataria, para que convenga, o a ello la condene el tribunal, en el cumplimiento (ejecución) del contrato de arrendamiento privado suscrito con nuestra mandante (anexo “C” de este libelo), como consecuencia de lo cual, pedimos se condene a la arrendataria a ejecutar su obligación de hacer entrega inmediata del inmueble, libre de bienes y personas, habida cuenta que la prórroga legal de un (1) año culminó el día 26 de septiembre de 2011 y procede, desde esa fecha, la obligación de entregar el inmueble al arrendador.
PRIMERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA:
(DESALOJO)
Para el caso en que no prospere la pretensión principal, demandamos a la empresa PROMOTORA CHANA, C.A., antes identificada, en su condición de arrendataria, para que convenga, o a ello lo condene el tribunal, en el desalojo del inmueble arrendado según el contrato de arrendamiento privado suscrito con nuestra mandante (anexo “C” de este libelo), de conformidad con lo previsto en el numeral 1) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en vista que dejó de cancelar más de cuatro (4) pensiones de arrendamiento consecutivas; como consecuencia de esto, pedimos se condene a la arrendataria a hacer entrega inmediata del inmueble, libre de bienes y personas.
SEGUNDA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA:
(DESALOJO)
Para el caso en que no prospere las pretensiones anteriores, demandamos a la empresa PROMOTORA CHANA, C.A., antes identificada, en su condición de arrendataria, para que convenga, o a ello lo condene el tribunal, en el desalojo del inmueble arrendado según el contrato de arrendamiento privado suscrito con nuestra mandante (anexo “C” de este libelo), de conformidad con lo previsto en el numeral 2) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, toda vez que existe una necesidad urgente y justificada por parte de los directores de nuestra representada de ocupar el inmueble objeto de este juicio; como consecuencia de esto, pedimos se condene a la arrendataria a hacer entrega inmediata del inmueble, libre de bienes y personas.
Finalmente, protestamos las costas procesales que genere este pleito, tanto por el vencimiento total, como por el uso infructuoso de los recursos…”

Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.592 del Código Civil, en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que había sucedido los hechos que habían dado lugar a la demanda, y en los artículos 91 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, respecto a las pretensiones subsidiarias. Asimismo, estimó la misma en la suma de OCHENTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 81.600,00).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por otro lado, se observa de las actas que el abogado JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ CASTILLO, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló lo siguiente:
Que a pesar de que había realizado varias diligencias, no había podido localizar representante alguno de su defendida.
Negó, rechazó y contradijo que el término del contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles INMOBILIARIA 64-278-1, C.A. y PROMOTORA CHANA, C.A., hubiese expirado en el año dos mil once (2011), y que desde ese momento su representada debiera entregar el inmueble arrendado, así como que su representada hubiese dejado de pagar el canon de arrendamiento pactado; y, que los directores de la compañía demandante tuviesen la necesidad de ocupar el inmueble.
Manifestó que el inmueble objeto del presente juicio estaba actualmente ocupado por el ciudadano JULIO AYALA, quien vivía allí junto a su pareja, la ciudadana MARÍA CRISTINA CAMACHO, y sus hijos, que desde que se suscribió el contrato de arrendamiento su representada le había entregado a ellos la posesión del apartamento C-41, por haber sido sus dependientes, y, que los cánones de arrendamiento siempre habían sido pagados por su representada.
Que por ello, pedía que la demanda propuesta fuese declarada sin lugar, condenándose en costas a la parte actora
DE LA RECURRIDA
En sentencia de fecha once (11) de julio de dos mil diecisiete (2017), el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta, así como CON LUGAR la demanda subsidiaria de DESALOJO por falta de pago intentada y SIN LUGAR la pretensión subsidiaria de DESALOJO por necesidad justificada, bajo los siguientes términos:
“…De seguidas el Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
PRIMERO: La acción principal en el presente asunto se trata sobre el cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, pues según el decir de la parte actora, al haberse verificado el vencimiento de ésta el arrendatario no hizo entrega del inmueble dado en arrendamiento y constituido por un apartamento distinguido con la letra y número C41, situado en el Edificio “C” de la tercera etapa del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, ubicado en la Avenida 1 con calle 14 de la Urbanización los Samanes, Municipio Baruta del estado Miranda, y los tres (3) puestos de estacionamiento y el maletero que le corresponden a dicho inmueble.
Acompañó a su libelo el original del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada por las partes del presente proceso, que no fue tachado, desconocido, ni impugnado, razón por la cual se debe tener como reconocido en consecuencia a lo tenor de lo estatuido en el artículo 1.368 del Código Civil hace fe de las declaraciones en él contenidas.
De dicha instrumental se desprende que las partes del presente proceso pactaron que la relación arrendaticia tendría una duración de un (1) año fijo a partir del día 26 de marzo de 2010, por lo que el contrato de arrendamiento tuvo su vencimiento contractual el día 26 de marzo de 2011, correspondiéndole en consecuencia la prórroga legal de seis (6) meses de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vigente para el momento en que tuvo lugar el vencimiento del contrato in comento.
Del acervo probatorio existente a los autos, no consta que el arrendatario haya cumplido con la obligación de entregar el inmueble, incluso en la oportunidad de la contestación de la demanda el defensor ad litem designado en el presente caso, en el capítulo 1 “Diligencias para ubicar a mi defendida”, manifiesta que se logró comunicar con el señor Julio Ayala y éste le manifestó que ocupa el inmueble cuya entrega se solicita ya que la demandad (sic) le hizo entrega de la posesión del apartamento ya que existía una relación de dependencia; por lo tanto ha quedado plenamente demostrado el incumplimiento de la entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal y la presente acción debe prosperar. Y así se establece.
SEGUNDO: Falta de pago, insolvencia del arrendatario y al hecho de haber sub arrendado el inmueble, alega la parte actora que la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, ampliamente identificada en autos, se encuentra insolvente en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo abril de 2011 hasta la presente fecha.
En la documental del contrato de arrendamiento se evidencia que la demandada, la sociedad mercantil denominada PROMOTORA CHANA C.A., ampliamente identificada en autos, asumió las obligaciones de cancelar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, canon de arrendamiento que fue pactado por las partes en la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,oo), durante la tramitación del presente proceso y en especial durante el lapso probatorio la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que permitiera a esta juzgadora concluir que había cancelado el monto por concepto de canon de arrendamiento, encontrándose solvente con respecto a dicho pago; por el contrario al no existir en autos prueba de dicho pago debe entenderse que se encuentra insolvente. Y así se establece.
TERCERO: Necesidad de ocupar el inmueble por parte de los esposos MÜLLER PESTANA. Ahora bien, bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se hacía importante determinar la naturaleza jurídica del contrato para precisar si la pretensión escogida por el demandante era la idónea o no para ejercerla, sin embargo, al entrar en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal distinción no importa, pues el artículo 91 no hace la distinción de la naturaleza jurídica del contrato.
En el caso de marras demostrada y reconocida como fue la existencia de la relación arrendaticia corresponde a este Juzgador precisar el supuesto señalado en el numeral “2” del artículo 91 supra transcrito, a fin de precisar la procedencia o no de la pretensión interpuesta. Así pues, se tiene que el Dr. José Luís Varela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, páginas 105 y 106), afirma lo siguiente: …omissis…
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no solo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio. Junto con el libelo de demanda fue presentada la notificación efectuada al ciudadano Ricardo Pestana de no prórroga del contrato de comodato suscrito entre él y la sociedad mercantil INMOBILIARIA C52, C.A., empresa de la cual resulta ser presentada por el ciudadano Jorge Müller Albertazzi, en la oportunidad en que se suscribió el contrato de comodato y quien es accionista en la sociedad mercantil accionante en la presente causa Inmobiliaria 64 278 1, C.A., a los folios 63 al 68 cursa copia simple del acta constitutiva de dicha empresa que por tratarse de copia simple de documento público, al no haberse tachado, impugnado o desconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil tiene pleno valor probatorio. Y así se establece.
Durante la tramitación del proceso no se han llenado todos los extremos que hacen procedente el desalojo por necesidad de ocupar el inmueble, razón por la cual no es procedente el mismo por dicha razón. Y así se establece.
QUINTO: (sic) Alega la parte actora que el inmueble fue arrendado a PROMOTORA CHANA C.A., para ser utilizado como vivienda de sus empleados, sin embargo en el contrato de arrendamiento, ya analizado, no consta que fue pactado así, en la cláusula segunda del mismo se deja expresa constancia que dicha convención fue celebrada intuito personae y el inmueble destinado para vivienda familiar; el defensor ad litem en su escrito de contestación alegó que dicho inmueble se encuentra ocupado por el grupo familiar del ciudadano JULIO AYALA en su condición de dependiente de la parte demandada, tal condición no fue demostrada en la tramitación del presente proceso. Ahora bi9en, ante la circunstancia que dicho inmueble pudiera estar ocupado legítimamente por un tercero que no fue parte en el presente proceso se deja expresa constancia que en caso de llegar el presente caso a ejecución de sentencia esta no se podrá ejecutar contra el tercero que no se hizo parte sin haber agotado las vías legales pertinentes. Y así se establece.
IV
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y obrando en virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal; CON LUGAR la acción subsidiaria de DESALOJO POR FALTA DE PAGO; SIN LUGAR la acción subsidiaria de DESALOJO POR NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE.; en consecuencia se condena a la parte demandada PROMOTORA CHANA C.A., ampliamente identificada en autos, a la entrega de bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número C41, situado en el Edificio C de la tercera etapa del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, ubicado en la Avenida 1 con calle 14 de la Urbanización los Samanes del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, y Iso (sic) tres (3) puestos de estacionamiento y el maletero que corresponden a dicho apartamento; quedando a salvo los derechos de terceros que se encuentren ocupando legítimamente el inmueble…”
DE LA AUDIENCIA ORAL
CELEBRADA ANTE ESTA ALZADA
Como fue apuntado, contra la decisión dictada por el Juzgado de la causa, tanto el apoderado judicial de la demandante, como el defensor judicial de la parte demandada, ejercieron recurso de apelación, y siendo la oportunidad correspondiente, se realizó audiencia oral ante este Despacho en el cual mencionados abogados indicaron lo siguiente:
“…Buenos días doctor, mi nombre es JOSÉ LUIS RDRÍGUEZ CASTILLO, yo soy defensor judicial de la parte demandada, apelamos porque consideramos que no hubo suficiente valoración en cuanto al contrato de arrendamiento; que motivado a que represento a la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., que de forma tal habían convenido en dicho contrato de arrendamiento que en la cláusula dos (2), el inmueble sería para uso familiar de vivienda, por lo cual no tenía nada porque pronunciarse con respecto al asunto; que en un principio el contrato se había realizado para que viviera en el inmueble los trabajadores de la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., no otras personas; que dicho contrato se había realizado con la finalidad de que unos empleado de ella residieran allí por cuanto necesitaban realizar unos trabajos en el domicilio del inmueble; que la demanda versaba sobre un cumplimiento de contrato y que desconoce si existía un vinculo laboral entre el personal y la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., y que había agotado la incidencia; que una vez se contactó con el ciudadano JULIO AYALA; que en su caso había realizado las diligencia respectiva, y había procedido a revisar el expediente, y también se trasladó al sitio donde residía la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A.; y, que además envió telegramas, se trato de comunicar de forma telefónica, e intento buscar al dueño, verificando así que éste no se encontraba en el país. Es todo...”

Por otro lado el apoderado judicial de la demandante, señaló que:
“…Primeramente hace una reflexión en cuanto al defensor; que fueron los primeros interesados en ubicar a la parte demandada, participando en todas las labores para conseguir al ciudadano PEDRO CASTILLO, e inclusive habían conseguido un poder especial para un caso que atendió la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A.; que ese apoderado había señalado que dicha sociedad mercantil había entrado en un conflicto con el estado, y que el ciudadano PEDRO CASTILLO se encontraba prófugo de la justicia; que éste había dejado de cumplir sus obligaciones quedando todo en una suerte de estado de limbo; que se había trasladado hablar con el apoderado antiguo de la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., y que ésta no tenía abogado, por lo que le habían designado un defensor judicial; que con respecto al caso, más allá de todo, su representada le había arrendado a la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A. un inmueble de su exclusiva propiedad, distinguido como apartamento C-41, situado en el edificio “C” de la tercera etapa del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, ubicado en la avenida 1 con calle 14 de la urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda; que no había discusión de que el inmueble había sido destinado para vivienda; que la duración del contrato se había establecido por un (1) año fijo más la prórroga legal; que el canon de arrendamiento era de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00); que luego de obtener la ordenanza del SUNAVI, luego de haber cumplido el procedimiento previo se notificó personalmente a los inquilinos; que luego habían demandado la pretensión principal por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, y que no habían entregado el inmueble; que en caso que se declarara sin lugar la acción principal, presentaron una pretensión subsidiaria de desalojo por falta de pago, ya que por los cinco (5) primeros meses no se pagó la pensión; que en el inmueble se encontraba el ciudadano JULIO AYALA que era ingeniero de la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., con su esposa, y que para ellos era esta una de las causas de apelación, ya que si se revisaba la sentencia apelada, de las tres (3) pretensiones, si sólo la primera se declaraba con lugar, no debía revisarse las otras dos pretensiones subsidiarias; que los poseedores actuales, no tenían relación con ellos, los cuales habían entrado allí sin ser los arrendatarios, y sin pagar los cánones de arrendamiento; que las leyes protegían al inquilino; que si había un poseedor legítimo naturalmente no podía salir, pero que si no tenían un título debía entregar el inmueble libre de bienes y personas y nombrársele un refugio, pero que debía salir del inmueble, valiéndose este de una situación perpetua del inmueble; que había tratado de negociar y hablar con él, pero este lo había evadido; y, que para sustentar mejor sus alegatos consigna en este acto escrito de alegatos constante de trece (13) folios útiles. Es todo...”

La parte actora en el escrito de alegatos presentado durante la audiencia oral, pidió que se declarara con lugar la demanda y que se indicara expresamente que la demandada debía entregar el inmueble dado en arrendamiento, libre de bienes y personas, incluyendo sus dependientes, de modo que cualquier ocupante debía desalojar dicho inmueble, salvo que se tratase de un poseedor legítimo distinto a la demandada con título propio.
En el mismo acto, quien aquí decide determinó que el fallo dictado por el Juzgado de la causa debía ser confirmado, por lo que, a los fines de dictar el fallo íntegro en el presente proceso, pasa este Sentenciador a realizar las siguientes consideraciones:
El arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”,por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola; más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-
En ese sentido, debe examinar esta Alzada si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones; y a este respecto, se observa que la parte actora, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo de demanda, los siguientes medios de prueba documentales:
1.-Original de Instrumento poder otorgado por la ciudadana ANNA MARÍA MULLER DE PESTANA, en su condición de Administradora Gerente Principal de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., a los abogados MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBEN MAESTRE WILLS, y PABLO ANDRÉS TRIVELLA, autenticado en fecha ocho (8) de julio de dos mil quince (2015), ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 24, Tomo 110, a los fines de acreditar la representación que ostentaban.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto al hecho que los abogados MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBEN MAESTRE WILLS, y PABLO ANDRÉS TRIVELLA, ostentan en el presente juicio la representación judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A. Así se establece.
2.- Copia fotostática de documento de compra venta suscrito por el ciudadano LUIS ENRIQUE GOMEZ MARCANO, en su carácter de Administrador Gerente de la sociedad mercantil PROMOTORA 496, C.A., y la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., representada por su Administradora Gerente, ciudadana ANNA MARÍA MULLER CAPRILES, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de diciembre de mil novecientos noventa y seis (1996), bajo el Nº 4, Tomo 47, Protocolo Primero; a los efectos de demostrar el derecho de propiedad de su representada, sobre el inmueble identificado en autos.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., es propietaria del inmueble arrendado identificado en autos, a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se decide.
2.- Original de contrato de arrendamiento de suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., representada por su Administradora Gerente, ciudadana ANNA MARÍA MULLER DE PESTANA, en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., representada por su presidente, ciudadano PEDRO JOSÉ CASTILLO UZCÁTEGUI, en su condición de arrendataria; a los efectos de demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes que integran el presente juicio.
El referido documento es un documento que aparece emanado de las partes, y por cuanto no fue desconocido o negado por la parte a quien le fue opuesto, el mismo ha quedado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; y, se considera demostrativo de que la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., por un apartamento identificado con el Nº C-41, el cual forma parte del edificio C de la tercera etapa del conjunto residencial Puerta de Hierro, situado en la avenida 1 con calle 14, tercera etapa de la urbanización Los Samanes, ubicada en la jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, que la duración del contrato se estipuló en un (1) año fijo a partir del día veintiséis (26) de marzo de dos mil diez (2010), que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), que en caso de que el arrendatario ejerciera la prórroga legal el canon de arrendamiento durante ese período sería de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 15.600,00), y en caso de no ser pagados en la oportunidad correspondiente, el arrendatario tendría que pagar a la arrendadora intereses moratorios que se causaran a partir del sexto (6º) día calendario de cada mes, hasta el día del pago efectivo del o de los cánones de arrendamientos pendientes; y, que tanto la arrendadora como la arrendataria sin perjuicio de cualesquiera otros recursos o derechos que pudieran tener, podían dar por terminado el contrato en forma anticipada en caso de que el arrendatario hubiera dejado de pagar el canon de arrendamiento dentro de los quince (15) días consecutivos siguientes al quinto (5º) día de cada mes, pudiendo la arrendadora solicitar la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligada a dar ningún previo aviso. Así se declara.
3.- Copia simple de documento constitutivo de la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha ocho (08) de julio de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 18, Tomo 33-A; a los efectos de demostrar que dicha sociedad mercantil era una compañía de reconocida solvencia en el ámbito turístico y hotelero, domiciliada en el Estado Nueva Esparta. Observa este Tribunal, que si bien dicho medio probatorio no fue impugnado por la parte contra el cual fue opuesto, el mismo no aporta nada a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece.
4.- Copia simple de inspección extra-judicial de fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil once (2011), solicitada por la ciudadana ANNA MARÍA MULLER CAPRILES, actuando en su carácter de administradora gerente principal de la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., y practicada por la Notaría Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cual, dejó constancia de lo siguiente:
“…En el día de hoy, lunes veintiséis (26) de septiembre de 2.011, siendo las 3:30pm se trasladó y constituyó Funcionario HENRY BARRIOS , titular de la cédula de identidad Nº V-14.755.052, debidamente autorizado para este acto, según artículo 29 de la Ley de Registro Público y Notariado, en Apartamento C-41 del Edificio “C”, Tercera Etapa del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, Avenida 1 con Calle 14, III Etapa de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, para dejar constancia de las actuaciones a que hace referencia la solicitud hecha por la ciudadana ANNA MARIA MULLER CAPRILES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-7.682.428, en su carácter de Administradora Gerente Principal de Inmobiliaria 64-278-1; recibida según planilla de liquidación de Derechos Notariales 044-021103, de fecha 26/09/2011, a los fines de presenciar y dar fe pública de la notificación mencionada. Todo de conformidad con los artículos 76 y 81 de la Ley de Registro Público y del Notariado.
Una vez constituido el funcionario en el citado lugar deja constancia:
Que fue atendido por el sr. Ayala, quien no presentó documentación alguna que confirme su identidad. Una vez impuesto de la misión de la Notaría, el mencionado ciudadano señaló que el representante de Promotora Chana el sr. Pedro Castillo no se encontraba en el país y que no tenía manera de comunicarse con él. En este mismo acto se le participó que la presencia de la Notaría era realizar una inspección en el interior del inmueble, visto que según el contrato de arrendamiento celebrado entre Inmobiliaria 64-278-1, C.A y Promotora Chana y la prórroga legal venció el día de ayer, por lo que el inmueble debía ser entregado a la arrendadora el día de hoy libre de bienes y de personas, manifestando el referido ciudadano que no procedería a retirarse ni a entregar el inmueble en este acto. Seguidamente el ciudadano nos permitió el acceso a los fines de practicar la inspección sobre el estado físico en que se encuentra el inmueble. Asimismo se dejó constancia que las áreas que conforman el inmueble se encuentran en buen estado de uso y conservación, sus paredes están pintadas de color blanco, no evidenciándose a simple vista algún desperfecto o deterioro, por lo que en general el inmueble se encuentra en buen estado…”

Dicho medio de prueba, fue promovido con el objeto de demostrar que el día en el cual debía ocurrir la entrega del inmueble, los personeros de la compañía demandada se habían rehusado a efectuar la devolución correspondiente del inmueble, a la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A.Con respecto a la inspección judicial, antes transcrita, aun cuando fue practicada extra-litem, observa este Sentenciador que la misma no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad legal respectiva, razón por la cual, este Tribunal le atribuye valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y la considera demostrativa de que el ciudadano JULIO AYALA se encontraba habitando el inmueble, y no hizo entrega del mismo a la hoy demandada. Así se decide.
5.- Copia simple de acta de matrimonio Nº 619, de fecha siete (07) de noviembre de mil novecientos noventa y dos (1992), celebrado entre los ciudadanos RICARDO MANUEL PESTANA DE AMARAL y ANNA MARÍA MULLER CAPRILES, ante la Prefectura del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, a los efectos de demostrar que los mencionados ciudadanos son cónyuges entre sí, desde el año mil novecientos noventa y dos (1992); el referido medio de prueba no fue impugnado por la contraparte, en la oportunidad respectiva, por lo que por tratarse de la copia simple de un instrumento público, este Tribunal la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; en cuanto al hecho que los ciudadanos RICARDO MANUEL PESTANA DE AMARAL y ANNA MARÍA MULLER CAPRILES, son cónyuges, a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se declara.
6.- Original de contrato de comodato autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de junio de mil novecientos noventa y siete (1997), bajo el Nº 13, Tomo 115, de los libros de autenticaciones llevado ante esa Notaría, suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA C-52, C.A., representada por su Administrador Gerente Principal, ciudadano JORGE MULLER ALBERTAZZI, en su carácter de comodante, y el ciudadano RICARDO PESTANA DE AMARAL, en su condición de comodatario; a los fines de demostrar que los cónyuges MULLER-PESTANA habían estado viviendo desde el año mil novecientos noventa y siete (1997), en el apartamento C-52, ubicado en el nivel cinco (5) del edificio “C” del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, bajo un contrato de comodato.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos, este Tribunal, por cuanto aprecia que el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sólo en cuanto al hecho que se refiere que los cónyuges MULLER-PESTANA han viviendo desde el año mil novecientos noventa y siete (1997), en el apartamento C-52, ubicado en el nivel cinco (5) del edificio “C” del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se establece.
7.- Copia Certificada de notificación notarial emitida por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil quince (2015), solicitada por el abogado PEDRO MISLE RODRIGUEZ, en representación de la sociedad mercantil INMOBILIARIA C-52, C.A., a los efectos de demostrar que la propietaria del apartamento C-52 les había pedido la entrega de dicho apartamento al ciudadano RICARDO PESTANA DE AMARAL.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sólo en cuanto al hecho que se refiere, a que en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil quince (2015), se entregó notificación al ciudadano RICARDO PESTANA DE AMARAL, mediante la cual se le informó que la comodante, sociedad mercantil INMOBILIARIA C-52, C.A., no deseaba renovar ni convenir prórroga alguna de contrato de comodato suscrito entre ella y el referido ciudadano. Así se decide.
8.- Original de Resolución Nº 00856, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en fecha veinte (20) de abril de dos mil catorce (2014), a los efectos de demostrar que había cumplido con los trámites administrativos necesarios para habilitar la vía judicial.
En relación al medio probatorio antes identificado, este Tribunal, siendo que el mismo no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto en su oportunidad legal, por cuanto constituye la actuación administrativa de funcionarios competentes, en el ejercicio de sus funciones, le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y lo considera demostrativo de que la parte actora realizó el procedimiento correspondiente ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con lo cual le quedó habilitada la vía judicial. Así se declara.
Por otra parte, se aprecia de las actas procesales que el apoderado judicial de la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda consignó las siguientes documentales:
1.- Un total de tres (3) impresiones blanco y negro de las imágenes de la entrada del edificio “C” ubicado en el Conjunto Residencial Puerta de Hierro, y de la puerta del apartamento número C-41, ubicado en el piso cinco (5) del referido edificio, a los fines de demostrar que se había trasladado al mencionado inmueble y que no recibió respuesta alguna al tocar la puerta del mismo.
Las referidas copias simples no fueron impugnadas por la parte actora, en la oportunidad correspondiente, razón por la cual este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio y las considera demostrativas de que el defensor judicial de la parte demandada se trasladó al inmueble antes identificado a los fines de ubicar a su defendida. Así se decide.
2.- Copia simple de telegramas de fechas tres (3) de mayo de dos mil diecisiete (2017), emanados del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), dirigidos a la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., con el objeto de demostrar las gestiones realizadas a los fines de la ubicación de la referida sociedad mercantil. Las copias simples señaladas no fueron impugnadas por la parte actora, en la oportunidad respectiva, razón por la cual este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les atribuye valor probatorio y las considera demostrativas de las gestiones realizadas por el defensor judicial de la parte demandada a los fines de ubicar a su defendida. Así se decide.
3.- Copia simple de impresión digital del diario El Universal, sin fecha, a los efectos demostrar que la empresa demandada se encontraba inactiva para la fecha, y que no tenía sede física en vista de una serie de problemas de orden penal que habían surgido entre ella y el Ministerio para Las comunas. Observa este Tribunal, que si bien dicho medio probatorio no fue impugnado por la parte contra el cual fue opuesto, el mismo nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece.
4.- Copia simple de instrumento poder otorgado por la ciudadana ANA TRINIDAD UZCÁTEGUI VALERO, en su condición de Presidenta de la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., a los abogados ROSENRY VILLEGAS, JOSÉ FERNANDO NÚÑEZ, HIRAN GARCÍA, KATIUSCA RODRÍGUEZ y SOL CABRAL, autenticado en fecha doce (12) de diciembre de dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el número 30, Tomo 250, a los fines de demostrar que su defendida se encontraba incursa en otro proceso judicial llevado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Aprecia este Juzgado Superior, que si bien dicho medio probatorio no fue impugnado por la parte demandante en su oportunidad, el mismo nada aporta a los hechos controvertidos en el presente juicio, razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece.
Ante ello, se tiene:
En el presente caso, como ya se dijo, la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL a la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A.,de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a los fines de que se condenara a la arrendataria a ejecutar su obligación de hacer entrega inmediata del inmueble, libre de bienes y personas, por cuanto ésta última, pasados cuatro (4) años del vencimiento del término del contrato suscrito por ambas, y su correspondiente prorroga legal, no había hecho entrega del referido inmueble dado en arrendamiento.
Por su parte, el defensor judicial de la parte demandada, señaló que a pesar de que había realizado varias diligencias, no había podido localizar representante alguno de la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A. No obstante, en nombre de su defendida negó, rechazó y contradijo que el término del contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles INMOBILIARIA 64-278-1, C.A. y PROMOTORA CHANA, C.A., hubiese expirado en el año dos mil once (2011), y que desde ese momento su representada debiera entregar el inmueble arrendado.
Se observa de la cláusula segunda (2º) del contrato suscrito, que las partes establecieron lo siguiente: “…la duración de del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir del día veintiséis (26) de marzo de 2010…”
A tales efectos, se debe citar el contenido de las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que sucedieron los hechos que dieron lugar a la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, en sus artículos 38 y 39, que disponen:
“…artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas :a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco(5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
artículo 39.La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…”

Por otro lado, el artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”; este artículo es; y, constituye el eje de la fuerza obligatoria del contrato.
En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución.
En el caso de autos, quedó evidenciado que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en autos, por el término de un (1) año fijo computado a partir del día veintiséis (26) de marzo de dos mil diez (2010), el cual venció en fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil once (2011), operando la prórroga de Ley de seis (6) meses, la cual venció en fecha veintiséis (26) de septiembre de ese mismo año.
En tal sentido debe señalar este Sentenciador, que si bien el defensor judicial de la parte demandada arguyó que el término del contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., y PROMOTORA CHANA, C.A.,no había expirado en el año dos mil once (2011), y que desde ese momento su representada debiera entregar el inmueble arrendado; revisados los medios probatorios aportados al proceso, no se logró constatar que dicha representación lograra desvirtuar el hecho de que su defendida no ha cumplido con la obligación contractual de hacer entrega a la demandante del bien inmueble dado en arrendamiento luego de vencido el contrato suscrito y su prórroga legal.
De manera pues, que habiendo sido demostrada la existencia de la obligación cuyo cumplimiento se demandó la cual fue pactada contractualmente por las partes, sin que la demandada demostrara las afirmaciones contenidas en su escrito de contestación a los fines de desvirtuar los alegatos de la actora, debe forzosamente este Tribunal Superior, declarar SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el defensor judicial de la parte demandada y confirmar el fallo recurrido bajo los señalamientos que se harán de seguidas. Así se establece
Ahora bien, debe este Juzgado Superior, emitir pronunciamiento en relación al recurso de apelación propuesto por la representación judicial de la parte demandante, y a tal fin, se observa:
Durante la celebración de la audiencia oral llevada a cabo ante este Despacho, la referida representación judicial consignó escrito en el cual señaló que el Juzgado de la causa, no debió resolver la pretensión principal y a su vez las que fueron propuestas subsidiariamente, lo cual pidió se corrigiera; asimismo señaló que el fallo dictado por el A-quo resultaba confuso respecto a la oponibilidad de la sentencia frente a terceros, por lo cual pidió que se indicara expresamente que la demandada debía entregar el inmueble dado en arrendamiento, libre de bienes y personas, incluyendo sus dependientes, de modo que cualquier ocupante debía desalojar dicho inmueble, salvo que se tratase de un poseedor legítimo distinto a la demandada con título propio.
Al respecto, se aprecia:
En primer término señaló el apelante, que aun cuando la sentencia dictada por el Juzgado de la causa, había declarado con lugar la demanda intentada en nombre de su mandante, apelaba de la misma ya que indebidamente se habían resuelto tanto la pretensión principal de cumplimiento de contrato, como las pretensiones de desalojo que se interpusieron subsidiariamente.
El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“…No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”

De la lectura de la precitada norma se desprende, que no es posible acumular en un mismo libelo varias pretensiones, cuando dichas pretensiones se excluyan mutuamente, sean incompatibles entre sí, que por razón de la materia correspondan al conocimiento de jueces distintos o cuando sus procedimientos sean igualmente incompatibles; sin embargo, se desprende que podrán acumularse en el mismo libelo dos o mas pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre que sus procedimientos no sean incompatibles entre sí.
En el caso de autos la parte actora interpuso como pretensión principal, demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, y subsidiariamente entabló demandas por desalojo por falta de pago y de desalojo por necesidad justificada; dichas pretensiones fueron admitidas y ordenada la tramitación del procedimiento conforme a las previsiones contenidas en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Revisada la sentencia recurrida, se aprecia tal como lo señaló el apelante, que el Juzgado de la causa luego de declarar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, entró a realizar un análisis de las pretensiones de desalojo que por falta de pago y por necesidad justificada se acumularon en el libelo de la demanda. A este respecto, considera este Tribunal Superior que dicha actividad cual no le estaba dada al Tribunal de la primera instancia, ya que al haber resuelto la pretensión principal propuesta por el demandante declarándola con lugar, se hacía innecesario pasar a resolver aquellas que fueron planteadas de manera subsidiaria, esto es, que en caso de que se desechara la demanda propuesta, se conociera, en el mismo orden que se intentaron las referidas pretensiones subsidiarias. Así se establece.
Alegó igualmente el apoderado judicial de la actora-recurrente, que en la sentencia recurrida se indicaba que el fallo dictado no sería oponible a un tercero con posesión legítima, lo cual consideraba lógico, pero que sin embargo, se señalaba posteriormente que la misma no se podría ejecutar contra el tercero que no se había hecho parte, de lo cual pudiera interpretarse que el fallo no sería extensible contra los dependientes de la empresa demandada.
En ese punto, debe indicarse lo argumentado por el defensor judicial de la parte demandada, respecto a que inmueble objeto del presente juicio estaba actualmente ocupado por el ciudadano JULIO AYALA, quien vivía allí junto a la ciudadana MARÍA CRISTINA CAMACHO, quien era su pareja y sus hijos, en virtud de la relación de dependencia que tenía dicho ciudadano con la demandada, y que de acuerdo con lo indicado por dicho ciudadano, los cánones de arrendamiento siempre habían sido pagados por la empresa demandada.
El contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, estableció en su cláusula segunda (2º), lo siguiente: “…El presente contrato será INTUITO PERSONAE, por lo tanto no serán susceptible de cesión o traspaso a terceros los derechos y obligaciones para EL ARRENDATARIO se derivan del misma, ni podrá subarrendar total ni parcialmente EL INMUEBLE y en consecuencia deberá utilizarlo únicamente como vivienda familiar…”
Se aprecia del fallo dictado por le A-quo, que en su particular quinto dispuso: “…Alega la parte actora que el inmueble fue arrendado a PROMOTORA CHANA C.A., para ser utilizado como vivienda de sus empleados, sin embargo en el contrato de arrendamiento, ya analizado, no consta que fue pactado así, en la cláusula segunda del mismo se deja expresa constancia que dicha convención fue celebrada intuito personae y el inmueble destinado para vivienda familiar; el defensor ad litem en su escrito de contestación alegó que dicho inmueble se encuentra ocupado por el grupo familiar del ciudadano JULIO AYALA en su condición de dependiente de la parte demandada, tal condición no fue demostrada en la tramitación del presente proceso. Ahora bien, ante la posibilidad de que en el presente caso deba ejecutarse la sentencia dicha ejecución no podrá afectar derechos de terceros que ocupen legítimamente el inmueble….”
Asimismo, en el extenso del mismo, se estableció igualmente en el particular quinto, lo siguiente: “…Alega la parte actora que el inmueble fue arrendado a PROMOTORA CHANA C.A., para ser utilizado como vivienda de sus empleados, sin embargo en el contrato de arrendamiento, ya analizado, no consta que fue pactado así, en la cláusula segunda del mismo se deja expresa constancia que dicha convención fue celebrada intuito personae y el inmueble destinado para vivienda familiar; el defensor ad litem en su escrito de contestación alegó que dicho inmueble se encuentra ocupado por el grupo familiar del ciudadano JULIO AYALA en su condición de dependiente de la parte demandada, tal condición no fue demostrada en la tramitación del presente proceso. Ahora bien, ante la circunstancia que dicho inmueble pudiera estar ocupado legítimamente por un tercero que no fue parte en el presente proceso se deja expresa constancia que en caso de llegar el presente caso a ejecución de sentencia esta no se podrá ejecutar contra el tercero que no se hizo parte sin haber agotado las vías legales pertinentes…”
Vista la declaratoria del Tribunal de la causa, y revisados los alegatos de las partes, por cuanto ha sido declarada la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal propuesta, lo cual trae consigo que se ordene a la demandada hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, siendo que el defensor judicial de la demandada alegó que el citado inmueble se encontraba en posesión de un tercero lo cual es un hecho reconocido, y que dicha posesión se debía a la relación de dependencia existente entre el mismo y la empresa demandada lo cual no fue acreditado a los autos, a criterio de quien aquí decide, la conclusión a la que arribó el Tribunal de la causa es ajustada a derecho. En consecuencia, la ejecución de la sentencia dictada en la presente causa no podrá afectar derechos de terceros que se encuentren ocupando legítimamente el inmueble. Así se establece.
En vista de lo anterior, el recurso de apelación planteado por la representación judicial de la parte demandante debe ser declarado PARCIALMENTE CON LUGAR.
En virtud de lo anteriormente expuesto; habilitada como fue la presente vía judicial a los fines de la interposición del presente procedimiento, este Tribunal Superior debe declarar forzosamente CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL que da origen a estas actuaciones; asimismo, se debe ordenar a la parte demandada, sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A., se sirva hacer entrega a la demandante INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., libre de bienes y personas el inmueble distinguido como apartamento C-41, situado en el edificio “C” de la tercera etapa del conjunto residencial Puerta de Hierro, ubicado en la avenida 1 con calle 14 de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, así como los tres (3) puestos de estacionamiento y el maletero que correspondían a dicho apartamento. Como consecuencia de ello, se CONFIRMA el fallo recurrido solo en lo que respecta al pronunciamiento emitido en cuanto a la pretensión principal interpuesta y a la entrega del bien inmueble objeto de la litis. Así se declara.

-IV-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones que anteceden, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido el día diecisiete (17) julio de dos mil diecisiete (2017), por el abogado JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ CASTILLO, en su condición de defensor judicial de la parte demandada, contra la decisión pronunciada el día once (11) de julio de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL sigue la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A.,contra la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido el día diecisiete (17) julio de dos mil diecisiete (2017), y, por el abogado PABLO ANDRES TRIVELLA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión pronunciada el día once (11) de julio de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL sigue la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A.,contra la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A.
Queda CONFIRMADO el fallo recurrido, solo en lo que respecta al pronunciamiento emitido en cuanto a la pretensión principal interpuesta y a la entrega del bien inmueble dado en arrendamiento.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL intentara la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., contra la sociedad mercantil PROMOTORA CHANA, C.A.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil PROMOTORA CHANA C.A., hacer entrega a la sociedad mercantil INMOBILIARIA 64-278-1, C.A., libre de bienes y personas el bien inmueble dado en arrendamiento, constituido por un apartamento distinguido con la letra y número C-41, situado en el Edificio “C” de la tercera etapa del Conjunto Residencial Puerta de Hierro, ubicado en la Avenida 1 con calle 14 de la Urbanización los Samanes del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, y los tres (3) puestos de estacionamiento y el maletero que corresponden a dicho apartamento, dejando salvo los derechos de terceros que se encuentren ocupando legítimamente el inmueble.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el expediente al Tribunal de origen, en la oportunidad correspondiente.



PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de enero dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,


EL SECRETARIO TEMPORAL,
JUAN PABLO TORRES DELGADO.
JOSÉ GREGORIO BLANCO.
En esta misma fecha, a la dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

JOSÉ GREGORIO BLANCO.