Decisión Nº 14.863 de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 17-05-2018

Número de expediente14.863
Fecha17 Mayo 2018
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PartesSOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES PEN, 2006 C.A., VS. CIUDADANA NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL.
Tipo de procesoDesalojo (Local Comercial)
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES PEN, 2006 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintiocho (28) de Julio de dos mil seis (2006), bajo el Nº 56, Tomo 150-A Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos HUGO LUIS DAM SUAREZ y MARCO A. DAM GARCÍA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 13.761 y 264.716, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.555.012.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano CARLOS RODRIGUEZ MARTINEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 144.432.-
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-
EXPEDIENTE Nº 14.863/AP71-R-2017-000847
- II -
RESUMEN DEL PROCESO.
En fecha dieciocho (18) de julio de dos mil dieciséis (2016), fue recibido el escrito de demanda por DESALOJO interpuesto por la sociedad mercantil INVERSIONES PEN 2006 C.A contra NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL, ante el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en auto de fecha veintidós (22) de julio del año dos mil dieciséis (2016), admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada.
Citada la parte demandada, mediante auto de fecha dieciséis (16) de febrero de dos mil diecisiete (2017), se fijó la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia oral y pública en el proceso; asimismo, en fecha veintidós (22) de mayo de dos mil diecisiete (2017), llegada la oportunidad fijada por el A quo para que se llevara a cabo la audiencia oral en el juicio objeto de autos, se difirió dicho acto, y se fijó nueva oportunidad para que tuviera lugar el mismo para el día treinta (30) de mayo de dos mil diecisiete (2017) a las diez (10:00) de la mañana, toda vez que se había manifestado la imposibilidad del Juez del Tribunal A quo, de comparecer a la hora pautada para que se llevara a cabo el mencionado acto, en virtud de las manifestaciones que se habían suscitado en la ciudad de Caracas.
En fecha treinta (30) de mayo de dos mil diecisiete (2017), tuvo lugar la audiencia Oral y Pública en la cual compareció el ciudadano PEDRO JOSÉ FITZALLEN ZABALA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES PEN 2006, C.A., así como el abogado HUGO LUIS DAM SUAREZ actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, y el abogado CARLOS RAMON RODRIGUEZ MARTINEZ, apoderado judicial de la parte demandada; asimismo, en dicho acto se realizó la evacuación de las pruebas testimoniales, y se declaró Sin Lugar la pretensión de desalojo incoada por el ciudadano HUGO DAM SUAREZ, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PEN 2006, C.A.,, contra la ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL, se ratificó la vigencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha de inicio del primero (1º) de abril del año dos mil doce (2012), se condenó en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con el artículo 877 del mismo cuerpo legal se fijaron diez (10) días de despacho para dictar el extenso del fallo.
Por último, en fecha once (11) de agosto del año dos mil diecisiete (2017) el A quo dictó la extensión del fallo mediante la cual declaró sin lugar la demanda; se ratificó el contrato de arrendamiento y se condenó en costas a la parte demandante en conformidad con lo establecido en el artículo 274 eiusdem; siendo apelada dicha decisión por la representación judicial de la parte actora y oído el recurso en ambos efectos por el Juzgado de la causa.
Remitidas las actuaciones a los Juzgados Superior y recibidas antes esta Alzada, luego de la distribución de ley, por auto de fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil diecisiete (2017), este Tribunal Superior recibió la presente expediente provenientes de la Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación interpuesta el día dieciocho (18) de septiembre de dos mil diecisiete (2017), por el abogado HUGO DAM SUAREZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha once (11) de agosto de dos mil diecisiete (2017), en el juicio que por DESALOJO, sigue la sociedad mercantil INVERSIONES PEN, 2006 C.A., contra la ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para la presentación de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, derecho este ejercido por la representación judicial de la parte accionante, en fecha primero (1º) de diciembre de dos mil diecisiete (2017).
En fecha catorce (14) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), el Secretario Temporal de este Juzgado Superior dejó constancia de la no presentación de escrito de observaciones por parte de la demandada, a los informes de su contra parte.
Mediante auto de fecha quince (15) de diciembre de dos mil diecisiete, este Juzgado Superior fijó el lapso de sesenta (60) días continuos, para dictar sentencia en la presente causa; difiriendo dicho pronunciamiento en auto del cinco (5) de marzo de dos mil dieciocho (2018), por treinta (30) días continuos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
En fecha veintidós (22) de julio de dos mil dieciséis (2016), el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de conformidad con lo previsto en el Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para EL Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el Nº 40.418, de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014) en concordancia con lo establecido en el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PEN, 2006 C.A., contra la ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL,
El abogado HUGO DAM SUAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en el libelo de demanda, alegó lo siguiente:
Que su representada era legitima propietaria de un bien inmueble constituido por un local comercial, el cual estaba distinguido con el Nº 3, y que se encontraba ubicado en el bloque A, nivel 2, el cual formaba parte del Centro Comercial Propatria, ubicado en Catia, a la entrada de la Urbanización Casalta con frente a la Avenida, de la calle El Atlántico a Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que dicho inmueble tenía una superficie de CIENTO VEINTIUN METROS CUADRADOS (121 mts2), el cual le pertenecía a su representada, según constaba de documento protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha tres (3) de septiembre de dos mil siete (2007), el cual estaba anotado bajo el Nº 34, Tomo 24, Protocolo Primero (1º).
Alegó que el contrato verbal de arrendamiento tenía una duración de tres (3) años fijos, que eran contados a partir del día primero (1º) de abril de dos mil doce (2012), hasta el día primero (1º) de abril de de dos mil quince (2015), ambos inclusive, fecha en la cual, se daría por terminado el contrato; asimismo, señaló que la arrendataria había solicitado a su representado, una constancia del convenio, con el objeto de solicitar un préstamo ante la Institución Financiera BANCRECER C.A., por lo que en fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil trece (2013), se le había expedido dicha constancia a nombre de la ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL, en la cual describieron en el inmueble, y los términos del contrato.
Que se había establecido en la relación arrendaticia, un canon de SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (7.600 Bs) mensuales iguales y consecutivos para ser pagados por la arrendataria a su representada, en su carácter de arrendadora.
Señaló que su representada había practicado un justificativo de testigos, por ante la Notaría Pública Quinta de Chacao del Estado Miranda, en fecha ocho (8) de julio de dos mil dieciséis (2016), a los fines de establecer la relación arrendaticia, la ubicación del local, su correspondiente duración, y el canon mensual de arrendamiento, por la cantidad antes señalada; asimismo, alegó que la arrendataria de autos adeudaba a su representada los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año dos mi dieciséis (2016), a razón del canon de SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (7.600 Bs) cada mes, lo cual alcanzaba la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (53.200 Bs).
Que la arrendataria pese a que el contrato de arrendamiento se encontraba totalmente vencido, desde la fecha primero (1º) de abril de dos mil quince (2015), no se había dignado a devolver y entregar el inmueble a su representada.
Señaló que por tales motivos acudía a demandar en nombre de su representada a la ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL para que conviniera o en su defecto fuera condenada por el Tribunal en lo siguiente:
“…1) Al desalojo y entrega del local comercial, señalado con el mini local No. 2, que forma parte del local comercial identificado con el No. 3, del bloque “A”, Nivel dos (02) del Centro Comercial Propatria, con una superficie de tres metros por tres metros (3x3 metros), sector Catia, parroquia Sucre, municipio Libertador, Caracas, con motivo del contrato verbal de arrendamiento, y a su vez, se me haga la entrega real y efectiva de la posesión del citado bien inmueble, antes identificado, libre de bienes y de personas, y en el mismo y buen estado en que lo recibió; 2) A que sea condenada en costas y costos judiciales, a tenor de lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Fundamentó su demanda en los artículos 26 y 40, ordinal “G” de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial y los artículos 274 y 38 del Código de Procedimiento Civil, y la estimó en la cantidad de Noventa y Un Mil Doscientos Bolívares (Bs 91.200).
Por otro lado, se observa que el abogado CARLOS RODRIGUEZ MARTÍNEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL, en la oportunidad dar contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
Que su representada convenía que había suscrito un contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano PEDRO JOSÉ FITZALLEN ZABALA, quien era presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES PEN 2006, C.A., y propietaria del bien inmueble identificado en autos; por un plazo de tres (3) años de duración del mismo, siendo renovable el contrato salvo que alguna de las partes manifestara al otro antes del vencimiento de dicho plazo su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, y que en caso de que continuara ocupando el local y pagando el canon estipulado el mismo se renovaría por igual período.
Alegó que convenía que al inicio de la relación contractual con el ciudadano antes mencionado, además de la negociación por la llave, habían acordado que el canon de arrendamiento mensual sería de TRES MIL BOLIVARES ( 3.000,00 Bs), cantidad que se había ido incrementando de manera concertada, en principio a SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES ( 7.600,00 Bs), más NOVECIENTOS DOCE BOLIVARES (912,00 Bs), por concepto de I.V.A., monto que había ascendido a la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS DOCE BOLIVARES (8.512,00), llegando a la cantidad de OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (8.960,00), que estaba compuesto por SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.600,00), por concepto del canon de arrendamiento, más CUATROCIENTOS ( Bs. 400,00) por concepto de limpieza, más NOVECIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs.912,00), por concepto del doce por ciento (12%) de I.V.A., monto total que ascendía a la cantidad de OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 8.960,00).
Que con la entrada en vigencia del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y como consecuencia del incremento del canon de arrendamiento por el cobro del I.V.A., le había solicitado al actor en reiteradas veces que adecuaran el contrato a lo establecido en la mencionada ley, a lo cual siempre se había negado, evadido y retrasado, indicándole que la Junta directiva de la sociedad mercantil INVERSIONES PEN 2006, C.A., se encontraba vencida, y que hasta que no la actualizara no podían firmar el contrato de arrendamiento, el cual era muy necesario para el, por cuanto era un requisito indispensable para solicitar un crédito bancario, comprar mercancía y cumplir con las exigencias de la Alcaldía, aunado a que el cobro del I.V.A., podía deducirlo de las ventas, si le hubiera entregado una factura donde constara el cobro, situación que nunca ocurrió por las mismas razones que no se elaboraba el contrato acorde a la ley.
Añadió que le sorprendía la actitud asumida por el actor, toda vez que desconociendo el contrato verbal y los convenios que habían sido acordados, había demandado la resolución del contrato en nombre de su representada, quien era la propietaria del local, amparándose en el artículo 40 letra “G” Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para EL Uso Comercial; asimismo, señaló que el documento que le había sido entregado por el actor, era en virtud de la necesidad que tenía de justificar la condición y el tiempo como arrendataria para solicitar créditos, pedir el punto de venta, entre otras cosas, por la negativa continua y reiterada del actor en suscribir un contrato de arrendamiento adecuado a la ley, diciendo entre otras cosas que la junta directiva de la compañía a la cual representaba estaba vencida, y que no podían firmar el contrato hasta tanto actualizara la misma.
Que desde el momento del inicio de la relación arrendaticia verbal, se había convenido que el pago se realizaría con cheque a nombre del actor, quien fungía como representante de la propietaria y arrendadora la sociedad mercantil INVERSIONES PEN 2006, C.A., y luego le había indicado que por razones de tiempo depositara el cheque a su cuenta personal, para lo cual, le había indicado el numero de cuenta y el banco, que la razón que había manifestado en ese momento era que la cuenta de la compañía propietaria del local, se encontraba inactiva y que luego le había informado que la compañía no tenía cuenta en ningún banco, y que al poco tiempo de haber iniciado el contrato verbal de arrendamiento, le había indicado que era mas fácil y conveniente para él, que el cheque fuera depositado en su cuenta personal, por cuanto era el único dueño y propietario, tal como lo indicaba el documento dirigido a la Institución Financiera BANCRECER, de fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil trece (2013), razón por la cual realizaba los depósitos en la cuenta personal que le había suministrado el actor.
Manifestó que por esa razón había depositado el cheque correspondiente al canon de arrendamiento mensual a nombre del actor, en una cuenta de la Institución Bancaria Banesco, hasta el mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016), y que luego por instrucciones expresas recibidas de manera verbal había comenzado a realizar los pagos por trimestre anticipado desde el mes de marzo del año dos mil dieciséis (2016), en una cuenta de la Institución Financiera Banco Bicentenario, que estaba también a nombre del actor.
Que era necesario que se aclarara la naturaleza del contrato verbal, en virtud de que ambas partes reconocían que era un contrato a tiempo determinado que había comenzado el primero (1º) de abril del año dos mil doce (2012) y había terminado el primero (1º) de abril del año dos mil quince (2015), y que a su vencimiento el arrendatario había continuado pagando el canon de arrendamiento con la firme convicción de que se había renovado el contrato por tres (3) años más, tal y como lo había pactado al inicio de la relación, y que el arrendador así lo había aceptado con su actuar, al no haberle notificado de manera verbal o escrita del inicio o culminación de la prórroga, y por no hacer ninguna oposición a la actitud asumida por el arrendatario de pagar el canon y seguir ocupando el local de manera pacifica, y que meses después sorpresivamente demandaba la resolución del contrato.
Arguyó que el arrendador aceptaba de manera tácita que no estaban pendientes por pagar los meses correspondientes al período comprendido entre mayo del año dos mil quince (2015) y diciembre de ese mismo año, en vista de que no demandaba el pago de los mismos; asimismo, indicó que el actor no le había comunicado de manera verbal o escrita al arrendatario que comenzaba la prórroga, ni le había manifestado que entregara el local, ya que había recibido el pago a su entera y cabal satisfacción sin manifestar ninguna inconformidad.
Que el arrendatario declaraba que los cánones de arrendamiento que habían sido pagados desde la supuesta fecha de vencimiento, es decir, el primero (1º) de abril del año dos mil quince (2015), comprendiendo los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de ese año, habían sido pagados tal y como habían sido pactados por las partes, y que por consecuencia necesaria ambas partes habían convenido de manera tácita que el contrato se había renovado en los términos y condiciones que habían sido pactadas al inicio.
Indicó que el contrato había sido a tiempo determinado, y que era ilógico y contrario a derecho, el pensar que dentro del plazo de vigencia se cambiaran las condiciones de manera unilateral y se pretendiera demandar la resolución por vencimiento, por cuanto no existía acuerdo de prórroga o renovación entre las partes
Que se podía entender que el contrato se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de la conducta que había asumido el arrendador de seguir percibiendo el pago de los cánones, y haber permitido que el arrendatario siguiera utilizando el local, sin oponerse a ello; que la demanda resultaba improcedente por la razón de que el contrato no tenía fecha cierta de vencimiento y que la vía que había sido elegida para demandar el desalojo era el vencimiento del plazo.
Señaló que al vencimiento del contrato, operaba de manera directa la prórroga legal y que la misma había vencido el día primero (1º) de abril del año dos mil dieciséis (2016), por lo cual, el actor debió haber interpuesto la demanda a más tardar el día dieciséis (16) de mayo de ese mismo año, de manera que no operara la tácita reconducción, pero que sin embargo la había introducido en fecha veintidós (22) de julio de ese año, lo que era igual a decir tres (3) meses y veintiún (21) días después de que se había vencido la supuesta prórroga legal, la cual, no había sido informada ni de manera verbal ni escrita de su inicio y menos de su culminación, en virtud de que se trataba de un contrato verbal; asimismo indicó que tanto el arrendador como el arrendatario, habían considerado que el contrato se había renovado por tres (3) años, en virtud de que el arrendador recibía el pago de los cánones, y el arrendatario pagaba los mismos, lo cual podía considerarse como que había operado la tácita reconducción.
Negó, rechazó y contradijo, los montos adeudados por concepto de pago de canon de arrendamiento y demás obligaciones contractuales y más aun las que pretendía cobrar correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil dieciséis (2016), toda vez que los mismos habían sido pagados en su oportunidad incluso de manera anticipada.
Indicó que se podía evidenciar del contenido del documento expedido por el ciudadano PEDRO JOSÉ FITZALLEN ZABALA, en fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil trece (2013), que en el mismo se había indicado que se celebraría un contrato próximamente, lo que hacía suponer que para la fecha en la que fue expedido dicho documento, el contrato verbal estaba vencido, sin haber precisado cuando se había vencido; asimismo, señaló que en el contrato se había indicado que el mismo, tenía una duración de dos (2) años, y que la ambigüedad del documento hacía pensar que actuaba en nombre propio y en nombre de la compañía de manera indistinta, por cuanto no colocaba un sello de la empresa o indicaba el número de Registro de Información Fiscal.
Mencionó una parte del contenido del Justificativo de testigos promovido por la parte actora y manifestó que el actor, no indicaba en el mismo, si actuaba por mandato o en nombre de la compañía y manifestaba que el contrato era por tres (3) años, no obstante que en el documento expedido a la Institución Financiera BANCRECER indicaba que el tiempo de duración del contrato era de dos (2) años, por lo que dicha imprecisión, y el hecho de que el actor se negaba a realizar un contrato de acuerdo a la ley generaba confusiones e incertidumbre.
Solicitó con fundamento en el artículo 370, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 382 del mismo cuerpo legal, la citación del ciudadano PEDRO JOSÉ FITZALLEN ZABALA, y su intervención como tercero forzoso, para lo cual señaló lo siguiente:
Que dicho ciudadano era parte determinante en el proceso, toda vez que recibía los pagos por concepto de arrendamiento de manera reiterada, y en vista de ello, tenía interés actual y era parte fundamental en el establecimiento de los hechos, siendo él quien había contratado de manera verbal con el arrendatario y había fijado las condiciones de renovación automática.
Señaló que su representa había realizado los depósitos Nros 1214025320, 1415472156, 1415464202,1412121089, 1412110515, 1212261312, 1413134440, 1215303988 y1414043522, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, julio, agosto, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil quince (2015), por un monto cada uno de OCHO MIL QUINIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 8.512,00), en la cuenta Nro. 0134-0193-4819-3103-9136, a nombre del ciudadano PEDRO JOSÉ FITZALLEN ZABALA, de la entidad bancaria de BANESCO; y que el mencionado ciudadano había emitido facturas Nros 000189, 000185, 000183, 000180 y 000173 correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año dos mil trece (2013).
Finalmente adujo que su representada había dado cumplimiento a los pagos demandados como insolutos; que era el ciudadano PEDRO JOSÉ FITZALLEN ZABALA, quien recibía los pagos en nombre de la propietaria del local; que el contrato había sido verbal suscrito con el mencionado ciudadano estableciéndose como tiempo de duración desde el primero (1º) de abril de dos mil quince (2015), renovable por iguales, permaneciendo la arrendataria en el local ya que no se había realizado oposición a ello; que el canon de arrendamiento era por la suma de OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 8.960,00), pagados por trimestres adelantados; solicitó se ordenara al arrendador PEDRO JOSÉ FITZALLEN ZABALA, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.978.523 que celebrar en nombre de su representada INVERSIONES PEN 2006, C.A., un contrato de arrendamiento por tres (3) años conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial, publicado en gaceta oficial Nº 40.118 de fecha 23 de mayo de 2014 con la ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL, titular de la cédula de identidad Nº V-11.555.012; que se declarara el tipo de arrendamiento existente entre las partes, si era a tiempo indeterminado o determinado; que se deseche la demanda al constar en autos el pago de los cánones de arrendamientos demandados de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo junio y julio 2016; y que en caso que se declare que el contrato es a tiempo indeterminado se declare sin lugar la demanda por inoponible por cuanto no existía el vencimiento del contrato aludido.
-IV-
DE LOS ALEGATOS PRESENTADOS ANTE ESTA ALZADA
El ciudadano HUGO DAM SUÁREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en su escrito de informes presentado ante esta Alzada alegó lo siguiente:
Inicialmente realizó un resumen de sus alegatos opuestos en el libelo de demanda referidos a los hechos jurídicos de la relación arrendaticia; del contrato verbal; del justificativo de testigo, del vencimiento de contrato, de las testimoniales de su petitorio; para luego señalar que se había celebrado la audiencia oral de juicio declarando el Juez sin lugar la demanda, y vigente el contrato verbal de arrendamiento.
Que se había decretado una medida de secuestro en la causa donde el práctico designado había sido nombrado posteriormente Juez oponiéndose la parte demandada a la medida abriéndose la articulación probatoria necesaria y pronunciándose el Juez sobre la misma ordenando la anulación del decreto y la restitución del bien a la parte demandada hechos que habían generado la interposición de recusación por parte de su representado, remitiéndose la causa al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para la continuación del proceso, realizándose la audiencia el día treinta (30) de mayo del año dos mil diecisiete (2017) en la cual le fue advertido a las partes que se publicaría el fallo extenso en el octavo (8º) día de despacho siguiente sin que éste fuese publicado dentro de dicho lapso.
Que posteriormente indicó se la había comunicado al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que había sido declarada sin lugar la recusación y que debía remitir las actuaciones lo cual nunca había ocurrido, razón por la cual había solicitado al Juez se inhibiera de la causa por no dictar la correspondiente sentencia.
Solicitó la anulación del fallo definitivo de fecha treinta (30) de mayo de dos mil diecisiete (2017), y la sentencia dictada en fecha once (11) de agosto de dos mil diecisiete (2017), alegato que será analizado más adelante en el cuerpo de este fallo.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el siguiente punto que se indica a continuación:
DE LA NULIDAD DEL FALLO
Observa este Tribunal que la parte demandante apelante en la oportunidad de consignar su escrito de Informes ante esta Alzada solicitó la anulación del fallo, para lo cual señaló lo siguiente:
“….Anulación del fallo in comento
Es por ello, que el Juzgado Segundo de Municipio, al tener conocimiento inmediato de la declaratoria Sin Lugar correspondiente a la recusación, ha debido remitir en forma inmediata los autos, para seguir conociendo la presente causa, sin necesidad de providencia alguna, como consecuencia de ello, es nula de nulidad absoluta la sentencia in comento o in extenso, dictada en fecha 11 de agosto de 2017, por el Juzgado Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, el cual solicito que de conformidad con lo establecido en los artículo 93 y 97, en conjunción con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto ha debido remitir los autos al Juzgado Noveno de Municipio de Caracas, contraviniendo con ello, a lo establecido en la Constitución Nacional, como lo es el derecho a la defensa y al debido proceso, entre ellos, la igual procesal entre las partes, en conjunción con el artículo 257 del citada Constitución Nacional, el cual es del perfecto conocimiento por parte del esta Alzada….omisiss…
De la anulación del fallo definitivo y del comento
Honorable Alzada, para el caso de no acoger el presente criterio jurisprudencial, por cuanto el Juzgado Segundo de Municipio no remitió las actas procesales al Juzgado Noveno de Municipio, por inobservancia de las normas procesales in comento, ante identificadas, solicito que de igual forma, se anule el fallo definitivo de fecha 30 de mayo de 2017, así como también el fallo in comento o in extenso, de fecha 11 de agosto de 2017, por cuanto estableció el Juzgador a-quo, que el citado contrato verbal de arrendamiento, si comenzó en fecha primero de abril de 2012, y culminó en fecha primero de abril de 2015, al igual que estableció de mutuo propio, que mi representada de autos, al culminar el citado contrato, no probó la notificación a la arrendataria del lapso de la prórroga legal, establecida en el artículo 26 del Decreto Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, el cual es obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, en su inciso segundo, el cual siendo el contrato mayor de un año y menor de cinco años, la prórroga legal es de un año al vencimiento del tiempo determinado, por lo tanto al no hacer observancia del mismo, en nula de nulidad absoluta la proferida sentencia de fechas 30/05/2017 y 11/08/2017, respectivamente, y no como pretende la misma, que el contrato continua vigente, desde el año 2012, ….”.

Ante ello el Tribunal observa:
Consta de las actas que integran el presente proceso, que mediante diligencia suscrita en fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil dieciséis (2016), el representante judicial de la parte demandante recusó al Juez del Juzgado Noveno de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, al haber según su criterio manifestado este opinión en la causa; desprendiéndose el Juez recusado de la causa, correspondiéndole previa distribución de ley, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial; el cual tramitó y sustanció la causa, celebrado la audiencia oral en fecha treinta (30) de mayo de dos mil diecisiete (2017), donde dictó dispositivo declarando sin lugar la demanda intentada por la parte actora; vigente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y condenó en costas a la parte demandante; estableciendo igualmente que de conformidad con lo establecido en el artículo 877 de Código de Procedimiento Civil, se publicaría el fallo extenso dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha.
En auto de fecha quince (15) de junio de de dos mil diecisiete (2017), el Juzgado de la causa, difirió el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de treinta (30) días de despacho; y posteriormente en fecha dieciséis (16) de junio de ese mismo año, fue recibido ante el a-quo oficio notificándole que había sido declarada sin lugar la recusación interpuesta por la parte demandante contra el Juez del Juzgado Noveno de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
El día tres (3) de julio de dos mil diecisiete (2017), el representante judicial de la parte demandante desistió del recurso de apelación interpuesto contra la dispositiva del fallo y solicitó la nulidad del fallo en virtud de haberse declara sin lugar la recusación interpuesta; solicitando igualmente la remisión del expediente al Juzgado Noveno de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial; pedimento que fue ratificado el día veintiocho (28) de julio de ese mismo año.
En fecha once (11) de agosto de dos mil diecisiete (2017), el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, público el fallo extenso, siendo apelada la decisión por la parte actora en fecha dieciocho (18) de septiembre de dos mil diecisiete (2017).
Ahora bien, ha sido criterio reiterado por nuestro Máximo Tribunal de justicia que la publicación de la sentencia debe hacerse mediante un fallo que reúna los requisitos formales y sustanciales de la sentencia, en el procedimiento oral una vez celebrada, la audiencia oral en la cual, las partes exponen los alegatos conjuntamente; para que el Juez emita pronunciamiento del fallo, en donde sólo consta la parte dispositiva del mismo, la cual debe ser reproducida de forma lacónica, sucinta y precisa, produciéndose posteriormente la reproducido de la sentencia con los motivos de hecho y de derecho.
En este sentido, la intención del legislador en ordenar la reproducción de la sentencia en un fallo extenso, fue la de procurarle a las partes seguridad jurídica, pues al ser éste un acto indispensable dentro del proceso, conlleva a su vez un elemento esencial del fallo como es la motivación. Efectivamente, la argumentación realizada en la motivación de las sentencias es un mecanismo de seguridad que debe seguir el juez para que la sociedad pueda fiscalizar el convencimiento judicial; es por ello, una vez pronunciado en la audiencia oral el dispositivo del fallo, debe el Juez posteriormente publicar el fallo extenso, puesto que se supone que para el momento de celebrar la audiencia oral, previamente tiene que haber estudiado y analizado el expediente para poder elaborar la decisión que tiene que pronunciar al finalizar el debate oral de las partes, ello, en el tiempo concedido por la Ley, lo cual facilita en gran medida, la elaboración de la decisión que en forma escrita debe publicar como fallo extenso.
En el caso, de autos si bien es cierto, que para el momento en que el Juzgado Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, publicó el fallo extenso, ya había sido declarada sin lugar la recusación interpuesta contra el Juez del Juzgado Noveno de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, esa situación no hace nulo el dispositivo del fallo dictado, ni tampoco el fallo extenso, puesto que era dicho Tribunal quien, tenía el conocimiento de la causa, debido a la recusación planteada en el juicio; había realizado el estudio y análisis del expediente para elaborar la decisión dictada en la causa, razón por la cual resulta a todas luces improcedente la nulidad solicitada por la parte demandante. Así se establece.
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Decidido el punto previo de la forma antes indicada, pasa este Tribunal a decidir el fondo del asunto para lo cual observa:
La sentencia de fecha once (11) de agosto de dos mil diecisiete (2017), dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, fue objeto de apelación, estableció la siguiente:
“…Tenemos que en el caso bajo estudio, las partes celebraron “un acuerdo verbal” para el arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda de desalojo.
Llegada la oportunidad procesal para que se estableciera la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, de acuerdo con los argumentos de hecho y de derecho que tanto la parte demandante sostiene en el libelo de la demanda, así como la parte demandada en el escrito de contestación a la misma, colige este Juzgador que no es un asunto debatido la existencia de la relación arrendaticia, por lo que el asunto debatido se circunscribe a juzgar y determinar si se cumplen los supuestos para estimar la pretensión de desalojo que impetra (sic) la parte actora, con relación al vencimiento o no del contrato verbal celebrado por la partes, el cual tuvo una duración de tres (3) años contados a partir del 1º de abril del año 2012 al 1º de abril del año 2015, y si el mismo se encuentra tácitamente reconducido, así como la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a julio del año 2016 a razón de Siete Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 7.600,00) cada uno.
…omissis…
Al respecto, considera quien aquí sentencia, hacer algunas consideraciones sobre el mencionado “contrato verbal” y a la afirmación efectuada por el demandante en lo que respecta al vencimiento del contrato y a la falta de pago de la demanda.
…omissis…
Sentado lo anterior, este Juzgador establece que al “contrato verbal” celebrado entre las partes debe aplicársele los mismos efectos y consecuencias legales que la legislación venezolana le atribuye a los contratos tradicionalmente escritos, y así se declara.-
El contrato en Venezuela constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado acto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión modificación o extinción de un vínculo jurídico.
Siendo el contrato el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el derecho moderno el principio consensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades.
…omissis…
Si aplicamos la noción del Contrato que recoge nuestra legislación civil, vemos que tiene connotación de imperium, al darle a la voluntad de las partes legítimamente manifestada, el valor efectivo, entre ellas, de una ley. Es decir, el Contrato es un mandato supra para Arrendador-Arrendatario, siempre y cuando no haya entre ellos la voluntad de revocarlo, que no pueden desconocer ni relajar en su esfera por simple rebeldía o contumacia. Su violación es como si se estuviera violando una ley, todo el poder coercitivo del Estado se impone para restaurar lo incumplido, aún con persecución patrimonial y hasta sucesoral, según el caso.
…omissis…
En lo que respecta a la insolvencia incurrida por la demandada considera este Juzgador hacer algunas consideraciones sobre los hechos negativos susceptibles de demostración, como sería el caso de la manifestación efectuada por la parte actora en su querella al exponer
…omissis…
Del anterior fallo parcialmente transcrito, y de la revisión exhaustiva de las actas que cursan en el expediente, se desprende claramente que la manifestación hacha por la parte actora en su escrito liberal (sic) constituye un hecho negativo, al exponer entre otras cosas, la falta de pago de los cánones de arrendamiento, situación esta que tal como expuso la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, rechazó lo alegado por su demandante, por lo que a juicio de este Juzgador, el demandado tenía la carga procesal de demostrar el cumplimiento de los pagos, lo cual efectuó tal como se desprende de las actas procesales; y así expresamente se declara.-
Como corolario de lo antes expuesto y del resultado de la tarea probatoria por las partes en el presente juicio, así como de los requisitos exigidos por la ley, concluye este sentenciador que el demandante no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho,
…omissis…
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. En consecuencia, de los documentos acompañados como títulos fundamentales de la pretensión actora, se deduce que son conducentes para probar tanto la cualidad activa y pasiva que detentan las partes de la relación jurídica procesal; colige este juzgador que la parte actora conforme lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, no logró demostrar el hecho afirmado y que fue el hecho en que se trabo la litis en si se encontraba vencido o no el contrato de arrendamiento verbal celebrado por las partes, por cuanto no cursa en el expediente ninguna actuación, con las formalidades que el acto amerita, realizada por el hoy demandante en donde se hubiese informado a la arrendataria de su deseo de poner fin a la relación arrendaticia y que esta disfrutaría de su derecho legal a la prórroga, sumado a esto la presunta falta de pago de los cánones de arrendamiento, que de la revisión exhaustiva efectuada al expediente, no constan los recibos o facturas insolutos que se reclaman los cuales deben estar en posesión de el arrendador, en consecuencia, es por lo que forzosamente este sentenciador debe declarar Sin Lugar la presente acción de desalojo por mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil…omissis…y así se declara.-
V
DISPOSITIVA
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO que incoara el ciudadano HUGO LUIS DAM SUAREZ…omissis…en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PEN 2006, C.A.,…omissis…en contra de la ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL…omissis…
SEGUNDO: SE RATIFICA la vigencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha de inicio del 1º de abril de 2012.
TERCERO: SE CONDENA en costas procesales a la parte demandante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Este Tribunal, para decidir observa:

El artículo 1.354 del Código Civil, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-
Observa este Tribunal que el demandante fundamenta su acción de desalojo en el contenido de los artículos 26 y 40 literal “G”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, los cuales establecen:
“Artículo 26: El vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazo de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas, hasta un (1) año, 6 meses; Más de un (1) año y menos de cinco (5) años; 1 año; Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, 2 años; Más de diez (10) años, 3 años. Durante el lapso de prórroga lega, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigente las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por la partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”
Artículo 40: son causales de desalojo:
…omisiss….
g.- Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”

En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que la parte demandante para demostrar las circunstancias alegadas en su libelo de demanda, promovió junto a su escrito y en el lapso de pruebas las siguientes pruebas:
1.-Original de poder otorgado por el ciudadano PEDRO JOSE FITZALLEN ZABALA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.978.523; en su carácter Director Gerente y Representante Legal de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PA, 2006, C.A., al ciudadano HUGO LUIS DAM SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.073.684, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 13.761; por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha ocho (8) de Julio de dos mil dieciséis (2016), bajo el N° 27, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil, y los considera demostrativo de la representación judicial que las facultades otorgadas por el demandante al Abogado HUGO LUIS DAM SUAREZ, ut supra identificado; a pesar de no ser un hecho controvertido en la causa. Así se decide.
2.- Copia certificada de Documento de compra venta suscrito entre la sociedad mercantil INMUEBLE 1946, C.A., representada por su Director Gerente el ciudadano JOSE MARÍA LARROSA PEROZO, con la sociedad mercantil INVERSIONES PEN 2006 C.A., representada por su presidente el ciudadano PEDRO JOSE FITZALLEN ZABALA, protocolizado por ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el tres (3) de Septiembre de dos mil siete (2.007) bajo el N° 34 Tomo 24 Protocolo Primero; a los efectos de demostrar su derecho de propiedad sobre el inmueble identificado en autos.
Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil; del mismo a criterio de quien aquí decide quedo plenamente demostrado que la parte actora es la propietaria de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 3, del Bloque “A”, Nivel 2, el cual forma Parte del Centro Comercial Propatria, Ubicada en Catia a la entrada de la Urbanización Casalta con frente hacia la Avenida comprendida del Atlántico a Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya superficie aproximada es de CIENTO VEINTIÚN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (121,50 Mts 2), el cual se encuentra alineado de la siguiente manera: NORTE: Locales 1-A y 2-A; SUR: Pasillo de circulación en medio, núcleo de servicio; ESTE: Local 4- A; y OESTE: Pasillo de circulación. Así se decide.
3.- Original de Misiva de fecha diecinueve (19) de marzo del dos mil trece (2013), enviada por el ciudadano PEDRO JOSÉ FITZALLEN ZABALA, dirigida a la Gerencia de la Institución Financiera BANCRECER, a los efectos de demostrar la existencia de la relación arrendaticia. Observa este Tribunal que dicho medio probatorio constituye un documento privado que al no haber sido desconocido, ni tachado de falso en la oportunidad procesal correspondiente por la parte contra quien fue opuesto, se tienen como reconocido de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.363, 1364 y 1.374 del Código Civil; en cuanto al hecho que se refiere que el ciudadano PEDRO JOSÉ FITZALLEN ZABALA en su carácter de director Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PEN 2006 C.A como único dueño dio por sentado que la hoy demandante se encontraba en calidad de arrendataria desde el día 08 de Abril del 2012 en el inmueble identificado en auto; que el contrato vencido se celebraría próximamente con una duración de dos (02) años continuos a partir del primero de Abril del 2013 hasta el 01 de Abril de 2015; y que el canon de arrendamiento mensual era de SIETE MIL SEISCIENTOS (Bs.7.600,00) más el impuesto al valor agregado. Así se declara.
4.- Justificativo de testigo evacuado ante la Notaria Público Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital en el cual rindieron declaraciones los ciudadanos JESUS ALFREDO CASTRO TRUJILLO y HENRY MARTINEZ AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.157.237 y V-6.861.233, respectivamente, en fecha 08 de Junio de 2016; con el propósito de probar la relación arrendaticia, la ubicación del local objeto de autos, la duración del contrato, el canon mensual de arrendamiento y deuda de la demandada por los meses comprendidos entre enero y Julio del año dos mil dieciséis (2016). Observa este Tribunal, que la parte demandante en su libelo de demanda y en su escrito de prueba promovió las testimoniales de los mencionados testigos a fin de ser evacuados en la audiencia oral, quienes rindieron declaración ante el Juzgado Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la audiencia oral celebrada en fecha treinta (30) de mayo de dos mil diecisiete (2017), de la siguiente manera:
El ciudadano JESÚS ALFREDO CASTRO TRUJILLO, declaró:
Que si conocía de vista, trato y comunicación desde hace varios años al ciudadano PEDRO FITZALLEN; que sí sabía y le constaba que el ciudadano identificado tenía una compañía denominada INVERSIONES PEN 2006, C.A, de la cual, era propietario de un inmueble que se encontraba ubicado en el Centro Comercial Propatria, nivel 2, local 3; que si sabía y le constaba que INVERSIONES PEN 2006, C.A, había dado en calidad de arrendamiento verbal a la ciudadana NEXY QUINTERO, un mini local que formaba parte del local ubicado en el nivel 2, local 3, en el Centro Comercial Propatria, en fecha 1 de abril de 2012, con una duración o eximente al 1 de abril de 2015, con un canon de arrendamiento de SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 7.600,00); que si sabía y le constaba que el citado contrato verbal de arrendamiento se le había otorgado una prórroga de conformidad con lo establecido en el Decreto Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, con vencimiento al 1 de abril de 2016.
Dicho testigo fue repreguntado, declaró:
Que no conocía a la señora NEXY QUINTERO; que le constaba la fecha de inicio y culminación del contrato de arrendamiento por conversaciones sostenidas con el ciudadano PEDRO FITZALLEN; Que por conversación con el ciudadano PEDRO FITZALLEN, estaba enterado del monto del canon de arrendamiento; que le consta la notificación de la supuesta prórroga del vencimiento del contrato en virtud de que la preocupación que tenía el ciudadano PEDRO FITZALLEN siempre la conversaron, por eso se mantenía informado o notificado de la situación; que consideraba hacer justicia la decisión que tomara el Juez.
Dicho testigo al ser interrogado por el Juez, respondió que su relación con el ciudadano PEDRO FITZALLEN, era que hacía trabajo de fotocopiadora en la empresa y había hecho una amistad pero no laboral.
El ciudadano JESÚS ALFREDO CASTRO TRUJILLO, declaró:
Que sí conocía suficientemente de vista, trato y comunicación al ciudadano PEDRO FITZALLEN; que sí sabía y le constaba que el ciudadano PEDRO FITZALLEN tenía una compañía denominada INVERSIONES PEN 2006, C.A, de la cual era propietario de un inmueble que se encontraba ubicado en el Centro Comercial Propatria, nivel 2, local 3; que si sabía y le constaba que INVERSIONES PEN 2006, C.A, había dado en calidad de arrendamiento verbal a la ciudadana NEXY QUINTERO, un mini local que formaba parte del local antes expresado nivel 2, local 3, en el Centro Comercial Propatria, en fecha 1 de abril de 2012, con una duración o eximente al 1 de abril de 2015, con un cánon de arrendamiento de SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.600,00) Mensuales; que si sabía y le constaba que el citado contrato verbal de arrendamiento se le otorgó una prórroga de conformidad con lo establecido en el decreto ley de arrendamiento de locales comerciales, con vencimiento al 1 de abril de 2016.
Dicho testigo fue repreguntado, declaró:
Que no conocía a la señora NEXY QUINTERO; que por conversaciones sostenidas con el ciudadano PEDRO FITZALLEN le constaba la fecha de inicio y culminación del contrato de arrendamiento; Que no tenía conocimiento del pago del canon de arrendamiento sino por conversaciones sostenidas con Pedro, ya que frecuentaba el negocio; Que por conversaciones sostenidas con Pedro le constaba la notificación de la supuesta prórroga del vencimiento del contrato; que se hiciera justicia; que una vez efectuado el estudio se impartiera justicia que correspondiera en el caso; que no tenía conocimiento de alguna cuenta bancaria que tuviera INVERSIONES PEN 2006, C.A; Que sí tenía conocimiento de alguna cuenta bancaria que tuviera el ciudadano PEDRO FITZALLEN y que era Banesco.
En la pregunta realizada por el Juez de la causa respondió que fue compañero de estudios y que conocía hace más de 40 años al ciudadano PEDRO FITZALLEN.
En referencia a la prueba de testigos el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas y estimará cuidadosamente los motivos de la declaraciones y la confianza que le merezcan los testigos, por su edad, por su vida y costumbre, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubieren incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”. De la norma antes transcrita, se establecen los aspectos que debe tomar en cuenta el Juez a la hora de valorar una prueba testimonial, así como que en el examen de los testigos debe determinarse si sus declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas que consten en autos.
Este Tribunal, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, anteriormente transcrito, observa que los testigos fueron debidamente juramentados y manifestaron no tener impedimento alguno para declarar, y de las actas de la declaración de los mencionados testigos, no se evidencia que estos hayan incurrido en contradicciones o falsedad, por el contrario, a criterio de quién aquí decide, de la manera como los testigos dieron respuestas a las preguntas formuladas por el promovente de la prueba, se aprecia que el conocimiento que tienen de los hechos es de manera referencial, puesto que ambos al ser interrogaron manifestaron que su conocimiento de los hechos había sido obtenido por conversaciones con el ciudadano PEDRO FITZALLEN; aunado al hecho de que igualmente señalaron que los unía al representante de la demandada un lapso de amistad, razón por la cual, se desechan del proceso. Así se decide.
5. Confesión Judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, prevista en los artículos 1.400 y 1.401 y 1.404 del Código Civil, a los efectos demostrar que la parte demandada en su escrito de contestación había admitido que su representada era la propietaria del local objeto de la litis, y que su representada había contratado verbalmente con la Sociedad Mercantil INVERSIONES PEN 2006 C.A, por el local identificado en autos, desde el 1º de Abril de 2015.
La confesión es, por naturaleza, la aceptación de los hechos personales o de los cuales se tenga conocimiento que conlleve una consecuencia jurídica desfavorable para quien los acepta. Así se llama confesión en general a la declaración jurada que hace un litigante, a pedido del contrario sobre los hechos controvertidos, nunca sobre el derecho. La confesión conlleva un poder de convicción sobre los hechos declarados, emanado de la aseveración de una de las partes contra sí misma.
El Tratadista Arístides Rengel-Romberg explica que la confesión judicial es la declaración que hace una parte, de la verdad de hechos a ella desfavorables afirmados por su adversario, a la cual la ley le atribuye el valor de plena prueba (RENGEL-ROMBERG, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Tomo IV, 1999).
Según el artículo 1.400 del Código Civil, la confesión es judicial o extrajudicial, siendo la judicial la que se produce en juicio ante un Juez aun incompetente y de conformidad a las formas requeridas por la ley, mientras que la confesión extrajudicial es la hecha fuera del juicio a personas, bien a la parte contraria o a su apoderado o a un tercero. En este último tipo de confesión no interviene el Juez en ejercicio de sus funciones, sino que es aquella que se hace en una conversación o en cualquier otra circunstancia, pero que necesariamente tiene que probarse mediante cualquier medio probatorio y quien la invoque debe suministrar la prueba de su existencia. En el sistema procesal venezolano la confesión constituye un medio de prueba y, como medio de prueba, puede ser espontánea o provocada, y en este último caso, el camino al efecto es el interrogatorio de parte, conocido en pretérita legislación procesal, como “absolución de posiciones juradas”.
Así, la confesión espontánea o voluntaria, es aquella hecha por la parte en forma libre, sin coacción y por iniciativa del confesante y, la confesión provocada, es la que se obtiene mediante interrogatorios hecho por la parte contraria o por el Juez.
Tenemos que, con respecto a la confesión judicial extraída de los alegatos expuestos en el libelo de demanda, o en el escrito de contestación de la demanda y excepcionalmente en los informes, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00794 de fecha 03 de agosto de 2004, recaída en el expediente número AA20-C-2003-000668, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, indicó:
“Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una ‘confesión como medio de prueba’, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como ‘confesantes’ sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con ‘animus confitendi’. La ausencia del ‘animus confitendi’ en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. Esta posición la confirma el distinguido procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, cuando señala al respecto, lo siguiente: ‘Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepcional no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...’. (Hernando Devis Echandía, Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décimaprimera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)” (www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Agosto/RC-00794-030804-03668.htm).

Aplicando el criterio anterior, es claro que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte, en virtud de lo cual, este Juzgador desecha la prueba de confesión judicial solicitada por el apoderado judicial de la parte actora. Así se decide.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada trajo al proceso junto al escrito de contestación a la demanda, las siguientes pruebas:
a.- Copias fotostática de nueve (9) cheques del BANCO BICENTENARIO DEL PUEBLO, por la cantidad cada uno de OCHO MIL QUINIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs. 8.512,00), librados a favor del ciudadano PEDRO JOSE FITZALLEN ZABALA.
b.- Original de seis (6) facturas números 000189; 000187; 000185; 000183; 000180 y 000173, emitidas por el ciudadano PEDRO FITZALLEN, cada una por la suma de SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.600,00); a nombre de la ciudadana NEXY QUINTERO.
c.- Copia al carbón (10) de depósitos bancarios del BANCO BANESCO, BANCO UNIVERSAL números 1211253514; 1214025320; 1415472156; 1415464202; 1412121089; 1412110515; 1212261312, este por un monto de DIECISIETE MIL VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs.14.024,00); 1413134440; 1215303988 y 1414043522, por un monto de OCHO MIL QUINIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs.8.512,00) del BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, por un monto de VEINTISÉIS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 26.880,00) cada uno, todos a favor del ciudadano PEDRO FITZALLEN ZABALA.
Con el objeto de demostrar que el ciudadano PEDRO FITZALLEN ZABALA, era quien desde el momento que había comenzado la relación arrendaticia había recibido y recibía los pagos por concepto de arrendamientos del local objeto de la demanda.
En relación a los medios de pruebas marcados con las letras a, b, y c, observa este Tribunal, que los mismos fueron impugnados por la parte demandante en la oportunidad del lapso de prueba, sin embargo este Tribunal los desecha del proceso al no estar en discusión en la presente causa, los hechos que se pretenden probar. Así se establece.
Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, este Juzgador observa:
El arrendamiento es un contrato por el cual cada unas de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquella, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil. Por otro lado, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final.
En el caso bajo estudio, alegó la parte demandante haber dado en arrendamiento a la demandada el inmueble identificado en autos, a través de un contrato verbal, contados a partir del día primero (01) de abril de dos mil doce (2012), hasta el primero (1) de abril de dos mil quince (2015); fecha en la cual, se daba por terminado del contrato; por su parte, la representación judicial de la parte demanda al momento de dar contestación a la demanda señaló ser cierto la existencia de la relación contractual y que la mismas había sido pactada dentro de la fecha señalada por la demandante, salvo que la misma era renovable siempre y cuando una de las partes manifestara al otro antes del vencimiento del plazo pactado su deseo de no continuar con la relación arrendaticia; y que en caso de que se continuara ocupando el inmueble y pagando el cánon de arrendamiento estipulado se renovaba el contrato por igual periodo; razón por la cual, como primer escenario el contrato se había renovado y vencía el día primero (1) de abril de dos mil dieciocho (2018); como segundo escenario el mismo se había convertido a tiempo indeterminado al haber quedo el demandado recibiendo el pago del cánon de arrendamiento permitiendo la permanencia de la demandada en el inmueble; y como tercer escenario que si habiendo vencido la prorroga legal, la demandante nunca había notificado a su representada ni de forma verbal, ni escrita del inicio de la prórroga legal y de su culminación.
Observa este sentenciador que la parte demandada, fundamenta su primera defensa en el hecho de que el contrato se había renovado entre las partes ya que existía un acuerdo de prórroga o renovación, contraviniendo expresamente lo señalado en el artículo 40 literal “G” de la norma que rige la materia; en relación a dicha defensa observa este Tribunal, que no consta en autos medio probatorio alguno promovido por la parte cuya defensa opone a los fines de demostrar que las partes había acordado la renovación o prórroga cuyo contrato verbal se demanda; resultado a todas luces improcedente dicha defensa. Así se establece.
En cuanto a la indeterminación del contrato alegada por la demandante al haber operado la tácita reconducción por cuanto la demandante nunca le informó a la demandada del inicio y vencimiento de la prórroga legal, se hace necesario para este sentenciador, traer a colación la sentencia número 137 de fecha 11 de marzo de 2016, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, la cual estableció lo siguiente:
… “ Por vía de consecuencia, esta Sala constata que tal como lo estableció la sentencia accionada, la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem, que establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
De allí que, al observarse que es un hecho admitido por las partes que la relación arrendaticia duró dieciséis años, le correspondía a la arrendataria una prórroga de tres (3) años, operando la misma de pleno derecho no se requería la notificación a la arrendataria, quedando por tanto, el arrendatario en posesión de la cosa arrendada y en continuidad del contrato por ese lapso.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, dicha prórroga se inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 2 de febrero de 2011 y se venció el 2 de febrero de 2014, razón por la cual esta Sala considera que el juez de alzada actuó ajustado a derecho, al declarar con lugar la demanda, al verificarse que la demanda se intentó el 24 de febrero del mismo mes y año...”

En este sentido, analizado el criterio jurisprudencial anteriormente, así como las actas procesales observa este sentenciador que no fue hecho no controvertido en la causa, que las partes había celebrado contrato verbal a partir del primero (1) de abril de dos mil doce (2012), con vencimiento del primero (1) de abril de dos mil quince (2015), de lo anteriormente señalado, se puede determinar que si bien es cierto, que las partes celebraron un contrato verbal, donde como se dijo, no se demostró en autos la existencia de acuerdo pactado por las partes sobre la renovación o prórroga del contrato, no es menos cierto, que una vez vencido el contrato que habían dado inicio a la relación arrendaticia, es decir, el día primero (1) de abril de dos mil quince (2015); comenzara a transcurrir la prórroga legal establecida por el legislador, puesto que la misma opera de pleno derecho para la arrendataria, razón por la cual una vez agotada dicha prórroga legal, si la arrendataria siguió ocupando el inmueble objeto del litigio; lo hizo sin la anuencia tácita del arrendador, lo cual es claramente evidenciable con el hecho de que vencida la prórroga legal, correspondiente de un año (1), el día primero (1º) de abril del año dos mil dieciséis (2016); el arrendatario intentó una acción de desalojo, hecho que evidencia, que la parte demandada permaneció en el inmueble objeto del litigio, sin el consentimiento del arrendatario; siendo forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar la apelación interpuesta por la parte actora y como consecuencia de ello, revocar el fallo apelado en todas y cada una de sus partes. Así se decide.


-VI-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil diecisiete (2017), por el ciudadano HUGO LUIS DAM SUÁREZ, representante judicial de la parte demandante; contra la sentencia dictada en fecha once (11) de agosto de dos mil diecisiete (2017), por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas. Queda REVOCADO el fallo apelado en toda y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES PEN 2006 C.A contra la ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL, ambos anteriormente identificados.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada ciudadana NEXY JOSEFINA QUINTERO CARRASQUEL, a hacer entrega a la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES PEN 2006, C.A, el inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el número 3, el cual se encuentra ubicado en el bloque “A”, nivel dos (2), el cual forma parte del Centro Comercial Propatria, ubicado en Catia, a la entrada de la Urbanización Casalta con frente a la avenida que va de la calle El Atlántico a Propatria, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada del proceso al haber resultado totalmente vencida conforme con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado Superior.
Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de Mayo de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ,


JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ADNALOY TAPIAS
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m) se publicó y se registró la anterior decisión.
LA…

…SECRETARIA TEMPORAL,

ADNALOY TAPIAS



JPTD/AT/Kayna
Exp. 14.863/ AP71-R-2017-000847

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