Decisión Nº 14.873 de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 03-05-2018

Número de expediente14.873
Fecha03 Mayo 2018
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Distrito JudicialCaracas
PartesCIUDADANAS SONIA ÁLVAREZ GONZÁLEZ Y MARÍA JESÚS ÁLVAREZ DE BRADFORD. VS. CIUDADANO FÉLIX VILCHEZ R
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas SONIA ÁLVAREZ GONZÁLEZ y MARÍA JESÚS ÁLVAREZ DE BRADFORD, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-9.967.281 y V-2.766.339, respectivamente.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos TADEO ARRIECHE FRANCO; MANUEL ROJAS PÉREZ; ANIELLO DE VITA CANABAL, ALEJANDRO EDUARDO BOUQUET GUERRA; FRANCISCO J. GIL HERRERA; GABRIEL ALONSO GARCÍA GONZÁLEZ y LEONARDO ALEJANDRO GÓMEZ ACEVEDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicios, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 45.467; 45.468; 97.215; 154.726; 174.038; 247.185 y 235.467, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano FÉLIX VILCHEZ R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-22.762.686.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RAÚL Z. VÁSQUEZ LÓPEZ; LUIS ENRIQUE ROMERO; LUIS ENRIQUE RAMÓN ROMERO YAMARTE y AURA MARINA BARRAGAN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 75.807; 33.374; 238.187 y 13.067, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
Expediente: Nº 14.873/AP71-R-2017-000924.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha primero (1°) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación ejercida en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil diecisiete (2017), por el abogado LUIS ENRIQUE ROMERO, Inpreabogado N° 33.374, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano FÉLIX VILCHEZ ROSILLO, contra la sentencia dictada el diecisiete (17) de octubre de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusiera las ciudadanas SONIA ALVAREZ GONZALEZ Y MARIA JESUS ALVAREZ DE BRADFORD, todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal le dio entrada a la causa; y fijó el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito.
En fecha diecisiete (17) de enero de dos mil dieciocho (2018), la parte demandada presentó escrito de informes; y posteriormente el día veintinueve (29) de enero del mismo año, la parte actora presentó escrito de observaciones, a los informes de su contra parte.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir bajo las siguientes consideraciones.
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha doce (12) de mayo de dos mil once (2011), el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana SONIA ALVAREZ GONZALEZ, en su propio nombre y representación de la ciudadana MARÍA JESÚS ÁLAVREZ DE BRADFORD contra el ciudadano FÉLIX VILCHEZ ROSILLO.
Expone la parte actora en su libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones:
Que eran propietarias de un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, distinguido con los Nros 3 y 4, ubicados en la sexta Transversal de Maripérez, Quinta María Asunción, planta baja, jurisdicción de la parroquia El Recreo; municipio Libertador del Distrito Capital; y que constaba mediante documento autenticado que como propietarias había procedido a dar en arrendamiento el local comercial identificado con el N°3 al ciudadano FÉLIZ VILCHEZ ROSILLO; suscribiendo posteriormente un anexo al contrato en las mismas condiciones donde le había dado en arrendamiento el local identificado con el N° 4.
Indicó que en el contrato de arrendamiento se había establecido que la vigencia sería por un (1) año, contados a partir del dieciséis (16) de febrero de dos mil cuatro (2004), renovables por periodos iguales; que el inmueble estaría destinado a uso de oficina y deposito; que el canon de arrendamiento sería de quinientos mil bolívares (BS. 500.000,00) por cada local, siendo ajustado anualmente, que el arrendatario entregaría tres (3) meses de depósito y la entrega del inmueble se realizaría a la expiración del contrato.
Que en fecha nueve (09) de diciembre de dos mil ocho (2008), el demandado había sido notificado de que la arrendataria no le renovaría el contrato a partir del del día quince (15) de febrero de dos mil nueve (2009), informándole igualmente que empezaría a correr la prorroga legal.
Arguyó que en fecha diecinueve (19) de enero de dos mil diez (2010), nuevamente había procedido a notificar al demandado sobre la terminación del contrato y la fecha tope que inicialmente tenía para desalojar el inmueble, notificación que había sido debidamente recibida; y que posteriormente el día veintisiete (27) de abril de dos mil diez (2010), se había notificado a través de Notaría al demandado sobre el plazo que tenía para realizar el desalojo del inmueble.
Que el día quince (15) de febrero de dos mil once (2011), había culminado el plazo contemplado para la prórroga legal del contrato de arrendamiento y hoy en día el arrendatario no había entregado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de bienes y de personas, incumpliendo de esa forma con las cláusulas del contrato.
Que por las razones señaladas acudía a demandar al ciudadano FÉLIX VILCHEZ ROSILLO, para que conviniera o en su defecto, a ello, fuera condenado por el Tribunal, en lo siguiente:
“…PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de febrero de 2004, bajo el numero 5, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, haciendo la entrega del inmueble constituido por dos (2) locales, distinguido con los números 3 y 4, ubicados en la Sexta Transversal de Maripérez, Quinta María Asunción, Planta Baja, jurisdicción de la Parroquia El recreo, Municipio Libertador del Distrito capital, en las mismas condiciones en que los recibió libre de todo tipo de objetos y personas, en virtud de haberse terminado el contrato en fecha 15 de febrero de 2009 y su prorroga correspondiente.
SEGUNDO: Al pago de la cantidad de un mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 1.350,00), por concepto de daños y perjuicios generados, calculados desde el 16 de febrero de 2011 al 31 de marzo de 2011, fecha de interposición de la presente demanda, a razón de treinta bolívares (Bs. 30,00) antes treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) diarios a la luz de los contenido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
TERCERO: Al pago de las cantidades de dinero que se sigan generando por concepto de daños y perjuicios calculados desde el 31 de marzo de 2011, fecha de interposición de la presente demanda, hasta que se dicte sentencia definitivamente firme, a razón de treinta bolívares (Bs.30,00) antes treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) diarios a la luz de lo contenido en la clausula séptima del contrato de arrendamiento. A tales efectos solicito se ordene practicar experticia complementaria del fallo para el cálculo de la cantidad demandada.
CUATRO: las costas y Costos del presente juicio incluyendo los honorarios de los abogados que me asisten y/o representan…”

Basó la demanda en lo establecido en los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil; artículo 38 y 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios; estimándola en la cantidad de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 25.506,00).
Por otro lado, se observa que el abogado LUIS ENRIQUE ROMERO, en representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda señaló lo siguiente:
Admitió como cierto la relación arrendaticia y el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por los inmueble identificado en autos.
Negó, rechazó y contradijo, que entre su representado y las demandantes se hubiera suscrito un contrato anexo en fecha quince (15) de mayo de dos mil cuatro (2004); así que como para el local 3 se hubiese suscrito contrato de manera escrita ya que el local N° era ocupado por su representado de manera verbal con la hoy de cujus NELIDA GONZALEZ DE ALVAREZ, relación arrendaticia que databa desde el año 2001; por lo que su mandante no estaba sujeto a ninguna voluntad expresada en un contrato escrito con respecto a dicho local, no estando sujeto dicha relación a ningún término y condiciones que no hubiese sido el canon de arrendamiento, por lo que por vía de consecuencia para ese local no existía formalidades especiales y al no existir por aplicación analógica de los previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la demanda debía ser declarada inadmisible.
Negó, rechazó y contradijo, que existiera contrato anexo pues lo que había sido suscrito era un contrato de arrendamiento por el local comercial identificado con el N° 4, por una parte; y existía un contrato verbal por un local comercial distinguido con el N° 3, uno independiente del otro, con fecha de inicios distintas.
Negó, rechazó y contradijo, que existiera cláusula alguna estipulada por las partes donde su mandante hubiera asumido la obligación o el deber de hacer entrega del local comercial distinguido con el N°3, razón por la cual no se había pactado igualmente fecha de entrega de dicho local, estando ante un contrato de prórrogas automáticas, era decir un contrato a tiempo indeterminado, razón por la cual no se podía demandar por vía de cumplimiento de contrato.
Negó, rechazó y contradijo, que el local comercial signado con el N° 3 haya formado parte del contrato de arrendamiento suscrito en fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil cuatro (2004), ya que el mismo formaba parte de un contrato verbal.
Negó, rechazó y contradijo, que su representado estuviese obligado a pagar daños y perjuicios así como las costas y costos del proceso y honorarios de abogados.
-IV-
ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA
El abogado LUIS ENRIQUE ROMERO, apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad de presentar su escrito de informes antes esta Alzada, inicialmente realizó un resumen de los hechos ocurridos en el proceso, de la contestación a la demanda; de las pruebas promovidas por él, así como del fallo recurrido; para luego señalar lo siguiente:
Que el a quo en la sentencia recurrida le había dado valor probatorio a una copia simple impugnada de un documento privado no reconocido o tenido legalmente como reconocido; la parte demandada había ratificado dicho medio de prueba y el mismo no podía ser ratificado pues era una copia simple y para poder ser atacado en su firma o contenido debía ser un documento original.
Que había quedado demostrado en autos la existencia del contrato verbal con el expediente de consignaciones, ya que los pagos era realizado de menara separadas hecho que contradecía de manera total el alegato de a parte actora que se hubiese suscrito un anexo con el objeto de unificar a relación arrendaticia convenida de manera verbal sobre el local N°3, con el local N° 4, y que el contrato del local N° 3 había nacido de forma verbal.
Señaló que en este caso puntal había que señalar que la redacción de la cláusula quinta se podía inferir que el término de duración del contrato había sido de un (1) año y al vencimiento de este término se entendería renovado el contrato siempre y cuando las partes no hubiesen convenido lo contrario, hecho que nunca había ocurrido por lo que el contrato era a tiempo indeterminado.
Que el arrendatario había quedado de forma pacífica el inmueble luego de vencido el término fijo del contrato y la parte no había manifestado ninguna voluntad en contrario por cualquier vía, pues su representado había continuado pagado el canon de arrendamiento y las demandantes recibiéndolo, y que dicho hecho se podía evidenciar pues la arrendataria no había manifestado con 30 días de anticipación al vencimiento del término fijo tal como había quedado establecido en la cláusula quinta.
Solicitó se declarar con lugar la apelación e inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones, en una misma acción.
Por su parte, la representante judicial de la parte demandante en la oportunidad de presentar escrito de observaciones, señaló lo siguiente:
Que la parte demandada había asumido la impugnación pura y simple de un documento público sin usar los mecanismos establecido para ello, y que lo que se pretendía era que se concluyera que no existía obligación por parte de su cliente de restituir uno de los locales comerciales arrendados ya que de ser así no habría pacto sobre la fecha de entrega de uno de los locales arrendados y que constaba en autos la existencia de la relación arrendaticia.
Que en relación a la negativa de los daños y perjuicios era evidente que la parte demandada debía hacerse cargos de sus obligaciones y cumplir con la palabra dada de indemnizar a su representada de acuerdo al contrato.
Solicitó se declara sin lugar la apelación y se confirmara el fallo apelado.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa este sentenciador antes de pronunciarse sobre el fondo del asunto, primeramente a analizar el siguiente punto previo, de la manera siguiente:
-a-
DE LA NULIDAD DEL FALLO RECURRIDO
Como fue señalado en el texto del presente fallo, inicia este proceso judicial con demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por las ciudadanas SONIA ÁLVAREZ GONZALEZ Y MARÍA JESÚS ÁLVAREZ BRADFORD, contra el ciudadano FELIZ VILCHEZ ROSILLO, suficientemente identificados.
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó lo siguiente: “Niego, rechazo y contradigo de manera absoluta que mi, representado estuviera sujeto a ninguna voluntad expresada en un contrato escrito con respecto al local comercial distinguido con el N° 3, pues es el caso que sobre el mismo no existió y no se suscribió contrato anexo alguno, ya que sobre el mismo existe un contrato verbal, sin términos y sin condiciones que no haya sido el canon de arrendamiento, lo que por vía de consecuencias para este local no existen formalidades especiales u al no existir formalidades especiales y por aplicación analógica de lo previsto en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la demanda debe ser declarada inadmisible ya que no se puede acumular pretensiones que se excluyan mutuamente y así solicito sea declarado por ese juzgado en la definitiva…”.
El Juzgado de la causa, al momento de dictar el fallo recurrido, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, la presente controversia se centra en la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sobre dos locales comerciales distinguidos con los números 3 y 4, ubicados en la Sexta Trasversal de Maripérez, Quinta María Asunción, planta baja, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que entre la parte actora y el ciudadano FÉLIX VILCHEZ ROSILLO, antes identificado, en fecha 27 de febrero de 2004, se suscribió contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado Nro. 4, por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el N° 5, Tomo 11; siendo posteriormente en fecha 15 de mayo de 2004, que las partes suscribieron un anexo sujeto a las mismas condiciones del contrato inicial sobre el local N° 3. Por su parte, el ciudadano demandado VILCHEZ ROSILLO, antes identificado y parte demandada en la presente causa, acepta como cierto la existencia del contrato de arrendamiento autenticado sobre el Local N° 4, negando la existencia de anexo y/o contrato escrito sobre el local N° 3, a lo cual aduce lo arrendó por contrato verbal; pasando a ser éste el punto de central que debe dilucidarse y decidirse como punto controvertido; y así se establece.
En este sentido, es preciso analizar con exhaustividad la impugnación efectuada por el apoderado judicial de la parte demandada, al documento anexo agregado al contrato de arrendamiento suscrito sobre el Local N° 4, el cual hace extensiva la relación locativa sobre el Local N° 3 de la Quinta María Asunción, planta baja, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. En virtud de lo anterior, se puede inferir que la parte demandada se limitó a impugnar pura y simplemente el documento identificado como anexo complementario al documento autenticado en fecha 27 de febrero de 2004, ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el N° 5, Tomo 11, que versa sobre el arrendamiento del Local N° 3 del inmueble de marras, cuya prueba fue ratificada por la parte actora en la oportunidad procesal de promoción de pruebas, sin que existiese por parte del accionado el uso de los mecanismos legales y procesales para atacar el contenido, la firma y veracidad del documento presentado; generando que indefectiblemente se le aprecie en todo su alcance probatorio como un anexo complementario del documento autenticado, conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la existencia de la relación arrendaticia sobre el Local N° de 3 del inmueble de marras y el vínculo jurídico que une a las partes; y así se declara.
Así las cosas, es oportuno destacar, en el caso sub iudice el principio jurídico de la distribución de la carga de la prueba asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 193, del 25 de abril de 2003, dictada en el caso seguido por la ciudadana DOLORES MORANTE HERRERA, contra los ciudadanos DOMINGO ANTONIO SOLARTE y ANGEL EMILIO CHOURIO, la cual consideró:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquélla que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte interesada en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probando incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las cargas tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. Pág. 277 y ss).(…) “.
Asimismo, con respecto al presente caso bajo estudio, la antigua Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó asentado: "El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho (...)".
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso; quedando demostrada la existencia de la relación arrendaticia mediante contrato escrito que une a las partes, sobre los locales Nros. 3 y 4 ubicados en la Sexta Trasversal de Maripérez, Quinta María Asunción, planta baja, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, así como la notificación del vencimiento de la prórroga legal, la cual se produjo en fecha 15 de febrero de 2011; por lo cual la presente demanda debe prosperar en derecho; y así se declara.
Así las cosas, esta sentenciadora observa que la parte demandante cumplió con la carga de la prueba de demostrar la existencia de una obligación a cargo de la parte demandada, sin que el demandado demostrara durante la fase del contradictorio el hecho positivo de haber cumplido su obligación, -en el presente caso-, con la entrega de los locales Nros. 3 y 4 del inmueble de marras, al vencimiento de la prórroga legal; y así se declara.
Como corolario de lo anterior y a mayor abundamiento, al no quedar demostrado por la parte demandada el alegato relativo a que el Local N° 3 lo ocupa en calidad de arrendador mediante contrato verbal y al aceptar como cierta la relación locativa que lo une a la parte actora, a través del documento autenticado en fecha 27 de febrero de 2004, ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el N° 5, Tomo 11; debe declarase con lugar la demanda y ordenar el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de febrero de 2004, por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el N° 5, Tomo 11 y su anexo, el cual venció en fecha 15 de febrero de 2011 por vencimiento de la prórroga legal previamente notificada al efecto, y como consecuencia de ello, la entrega material de la cosa arrendada, consistente en los dos locales comerciales distinguidos con los números 3 y 4, ubicados en la Sexta Trasversal de Maripérez, Quinta María Asunción, planta baja, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; así como condenarse al pago de la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,00), por concepto de daños y perjuicios generados, calculados desde el 16 de febrero de 2011 al 31 de marzo de 2011, fecha de interposición de la presente demanda; así como los que se siguieron generando desde la fecha 31 de marzo de 2011, hasta que la presente decisión sea declarada la sentencia definitivamente firme, a razón de TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) diarios; y así se decide.
III
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoaran las ciudadanas SONIA ÁLVAREZ GONZÁLEZ y MARÍA JESÚS ÁLVAREZ DE BRADFORD, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédulas de identidad Nº V-9.967.281 y V-2.766.339, contra el ciudadano FÉLIX VILCHEZ ROSILLO, de nacionalidad venezolana, mayor, de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-22.762.686. En consecuencia, se ORDENA: la entrega material de la cosa arrendada, consistente en los dos locales comerciales distinguidos con los números 3 y 4, ubicados en la Sexta Trasversal de Maripérez, Quinta María Asunción, planta baja, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; y se CONDENA: Al pago de la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,00), por concepto de daños y perjuicios generados, calculados desde el 16 de febrero de 2011 al 31 de marzo de 2011, fecha de interposición de la presente demanda; así como los que se siguieron generando desde la fecha 31 de marzo de 2011, hasta que la presente decisión sea declarada la sentencia definitivamente firme, a razón de TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) diarios.
Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
Ante ello, este Juzgado Superior observa:
El artículo 243 en su ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, establece:
“…Toda sentencia debe contener:
“… Omissis…”
“…5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensa opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia…”

De la norma anteriormente transcrita se observa que expresamente este requisito se refiere a la congruencia, es decir, que la sentencia se ajuste a las pretensiones del actor y del demandado, lo cual si no se cumple en la sentencia, da lugar al vicio de incongruencia.
Nuestro más alto Tribunal, al referirse al vicio de la incongruencia, de manera reiterada ha establecido lo siguiente: “…la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultra petita; b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extra petita); y cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citra petita). (Exp 01-0763, No. 0134 del 3 de abril de 2003).
En el presente caso, del análisis realizado tanto de la parte motiva y dispositivo del fallo recurrido, así como del contenido del escrito de contestación a la demanda anteriormente transcrito, se observa que la representación judicial de la parte demandada alegó la inepta acumulación de pretensiones conforme con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; sin que conste del fallo recurrido que el Tribunal de la causa, hubiere emitido pronunciamiento alguno, respecto a este punto; tal omisión de pronunciamiento vicia de nulidad la sentencia apelada, conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 243 del mismo cuerpo legal; en razón de lo cual, la recurrida debe ser anulada. Así se decide.
Por otra parte, observa este Tribunal que el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “La nulidad de la sentencia definitiva por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo de litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del 246…”.
Este sentenciador, conforme a lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito y declarada como ha sido la nulidad de la sentencia definitiva dictada en este proceso por el a-quo, pasa a resolver la presente causa. Así se decide.
-b-
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
POR INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES

La representación judicial de la parte demandada, ciudadano FELIX VILCHEZ ROSILLO, en su escrito de contestación a la demanda, como ya se dijo alegó la inadmisibilidad de la misma al existir inepta acumulación de pretensiones conforme con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que su representado no estaba sujeto a ninguna voluntad expresada en un contrato escrito con respecto al local N° 3, puesto que nunca había existido anexo alguno; solo un contrato verbal entre las partes, sin término, y sin condiciones que no hubiese sido el canon de arrendamiento; y que al no existir formalidad especiales la demanda debía ser declarada inadmisible ya que no se podía acumular pretensiones que se excluyan mutuamente.
Ante ello, tenemos:
Nuestra legislación es flexible al permitir la acumulación de pretensiones en una misma causa, siempre y cuando, éstas sean conexas por algún motivo; o contengan elementos de dependencia o afinidad de pruebas o bien, sean conexas por el título, es decir, ajustado a lo establecido en los artículos 33 y 34 del Código de Procedimiento Civil que señalan los supuestos de acumulación objetiva y subjetiva respectivamente, en concordancia con lo señalado en el artículo 77 del mismo texto legal; es requisito sine qua non para la acumulación de pretensiones, la unidad del procedimiento y que las pretensiones sean subsidiarias, pues aunque las pretensiones conservan su individualidad y pueden correr suertes distintas, no se origina sino una sola relación procesal y no existen por tanto juicios paralelos.
En este orden ideas y para prevenir la violación de los Principios de Legalidad y Formalidad Procesal el legislador incluyó en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí”.
El Dr. EMILIO CALVO BACA, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, con relación a esta norma, hace el siguiente señalamiento:
“Encontramos en esta norma tres prohibiciones legales en cuanto a la acumulación de pretensiones, a saber:
A. En el caso de que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí. Esta exclusión mutua se configura cuando los efectos jurídicos que normalmente producen dichas pretensiones, son incapaces de coexistir, al contrario, son opuestas la una con respecto a la otra, verbigracia, la resolución de un contrato junto con el cumplimiento del mismo.
B. No se pueden acumular en el mismo libelo las que por razón de la materia correspondan a otros tribunales y no al que inicialmente, así, un Tribunal Laboral no podrá conocer de una pretensión de índole mercantil que se pretenda acumular a la que está sustanciando dentro de su competencia. No obstante, un Tribunal Civil puede conocer de una causa mercantil si posee dicha competencia. En otro supuesto, un Tribunal, aun siendo civil, no podrá acumular otra pretensión civil, si esta última corresponde al conocimiento de un tribunal distinto, verbigracia, los que conocen del derecho de familia exclusivamente, los de menores, etc.
C. Se produce la inepta acumulación cuando los procedimientos son incompatibles entre sí, a saber, un juicio que deba sustanciarse según el procedimiento ordinario no podrá acumularse a otra causa que deba seguirse según el procedimiento breve y viceversa. Si no se produce esta incompatibilidad de procedimientos, dos demandas siendo incompatibles entre sí, podrán acumularse en un mismo libelo para que se resuelva una como subsidiaria de la otra, constituye en nuestro proceso, una cuestión previa por defecto de forma, de conformidad con lo dispuesto en el Ord. 6° del Art. 346, en concordancia con el Art. 78”.
Por consiguiente, se puede concluir entonces, que existen tres casos bajo los cuales la Ley prohíbe la acumulación de pretensiones: a) Cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí.
b) Cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, y c) Cuando tengan procedimientos legales incompatibles entre sí.
La comprobación de cualquiera de estos supuestos conllevaría a la declaratoria de la existencia de lo que la doctrina denomina una inepta acumulación de pretensiones. En consecuencia, no son acumulables por ineptas, las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí ni aquellas que se excluyan mutuamente. La unidad del procedimiento es una característica de la acumulación en general; y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento distinto, incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por lo tanto no es posible.
En este sentido se hace necesario para este sentenciador señalar que los actos que se realizan en un procedimiento están sujetos, para que puedan producirse el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha trece (13) de marzo de dos mil seis (2006), en el expediente N° AA20-C-2004-000361, dejó sentado lo siguiente: “…esta Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos...” Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.
Igualmente considera necesario este Tribunal, citar el criterio jurisprudencial de fecha cuatro (04) de abril de dos mil tres (2.003), de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 01-2891, con ponencia del Magistrado DR. EDUARDO CABRERA ROMERO, donde se dejó sentado lo siguiente: “….La sala considera que efectivamente, la situación planteada con respecto a la acumulación prohibida, si así lo consideraba el demando, podía ser objetada por la parte afectada, en el momento de dar contestación a la demanda, pero no ocurrió así, sino que contestó directamente al fondo, con lo cual podría decirse que sin haber objeciones que hubieran podido resolverse en forma oportuna, convalido el petitorio de la demanda. Conforme a la Jurisprudencia en la materia, si se pide la Resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato… Para la sala es indudable que no se pueden acumular en la misma demanda ambas pretensiones ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios.
Para ahondar más en cuanto a los distintos regímenes a que está sometido tanto el desalojo como la resolución y cumplimiento del contrato, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veinte (20) de Julio de dos mil uno (2.001), dejó asentado lo siguiente: “…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de Contrato que se fundamenten en el Artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del Contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.
En el caso bajo estudio, se observa que la pretensión de la parte actora tiene como título o causa de pedir el cumplimiento de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil cuatro (2004); autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 5, Tomo 11 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría por un inmueble identificado con el N° 4; así como el cumplimiento de un documento suscrito entre las partes denominado anexo, sujeto a las mismas condiciones del contrato de arrendamiento, por el local comercial identificado con el N° 3, y que a su vez se ordene al demandado el pago a su representada de la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,00), por concepto de daños y perjuicios, así como los que se siguieran generando por dicho concepto; demanda que fue planteada de conformidad con lo establecido en los artículos 38 literal “c” y artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, se observa que el artículo 1167 del Código del Civil, concede a la parte que se considere afectada en caso de un contrato, el derecho de reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios, en ambos casos; si hubiera lugar a ello; por lo que de acuerdo con la norma señalada, y revisado como fue el petitorio de la demanda no se evidencia que la acción pretendida por la demandante, encuentre dentro del marco normativo, prohibición expresa que no admita o impida su proposición; ni mucho menos, que se encuentren elementos de alteración o que atenten contra el Orden Público y las Buenas Costumbres, puesto que, tal como fue señalado anteriormente, la parte demandante solicita el cumplimiento del contrato; y además, demanda los daños y perjuicios, por lo que siendo las acciones solicitadas en el petitorio del libelo de la demanda pretensiones que no se excluyen mutuamente, es decir, no son contrarias entre sí, ambas corresponden por la materia al conocimiento del mismo Tribunal; y por último, sus procedimientos son compatibles, se hace forzoso para este sentenciadora declarar IMPROCEDENTE, la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada. Así se decide.
No obstante a lo anteriormente decidido observa este Juzgado Superior que la parte demandada señaló como medio la inadmisibilidad de la demandada en base a la indeterminación del contrato; señalando que el contrato escrito por el local identificado con el N° 4, se había convertido en tiempo indeterminado por cuanto no había sido renovado después de su vencimiento por las partes tal como podía evidenciarse de la cláusula quinta del contrato.
A tales efectos, este Tribunal observa por cuanto la ley que rige el presente proceso es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por estar excluido el bien arrendado del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, pasa este Juzgado analizar la naturaleza del contrato en virtud de la defensa invocada por la parte demandada y al efecto observa:
Se evidencia de las actas procesales específicamente del contrato de arrendamiento suscrito por las partes por el local identificado con el N° 4, de la cláusula “QUINTA” del contrato de arrendamiento, que las partes expresamente pactaron lo siguiente: “…El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, fijo contado a partir del día dieciséis (16) de febrero del 2004, hasta el día (15) de Febrero del 2005, renovándose siempre y cuando las partes convengan de mutuo acuerdo y con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, en caso de prórroga del presente contrato el canon de arrendamiento será incrementado de acuerdo al índice inflacionario que determine el Banco Central de Venezuela”. De la redacción de la cláusula se infiere que efectivamente las partes convinieron expresamente que para que se produjera la renovación del contrato las partes debían convenir de mutuo acuerdo y con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato la misma. Por lo tanto la manifestación de voluntad, de ambas partes antes del vencimiento del contrato, treinta (30) días antes implicaría la continuidad de la relación contractual.
Se desprende del libelo, que las demandantes afirman que el contrato de arrendamiento fue convenido por un tiempo de duración de un (1) año, y que en el mismo fue pactado con prórrogas sucesivas; hecho este que de acuerdo a la cláusula anteriormente transcrita determina que esa no fue la voluntad de las partes, ya que para que se diera la renovación existía una condición esto era que fuese convenida de mutuo acuerdo por las partes; lo cual de acuerdo a la revisión de la actas que integran el presente proceso no quedó demostrado en autos, puesto que no se pudo constar que tanto la arrendataria, como las arrendadoras hubiesen manifestado o convenido treinta (30) días antes del vencimiento del término fijo establecido en el contrato sus voluntades de renovar el mismo; por lo que a todas luces, considera este Tribunal que existiendo un contrato de arrendamiento, el cual se inició a partir del día dieciséis (16) de febrero del dos mil cuatro (2004), implantándose un lapso de duración de un (1) año, venciéndose el mismo en fecha quince (15) de febrero de dos mil cinco (2005), sin que conste en autos el cumplimiento de la condición, es decir, que las partes hubiesen manifestado su acuerdo en renovar el contrato, y habiendo el arrendatario continuo ocupando el inmueble, indica que si bien es cierto, que la relación arrendaticia suscrita entre las partes, inicialmente fue a tiempo determinado, la misma posteriormente se convirtió a tiempo indeterminado.
Señala el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes casuales: (…)
En este orden de ideas, la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, se pronunció en los términos siguientes:
“..En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta..., quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señalo: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demanda con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato….”.

Al amparo del contenido de esta norma y de la jurisprudencia antes transcritas las demandas por desalojo sólo pueden incoarse en los Contratos a tiempo Indeterminados; en el caso de marras se está demandando el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, pero la naturaleza del Contrato es a tiempo indeterminado, puesto que no se dio fin a la relación arrendaticia; y por interpretación en contrario de la mencionada norma, tenía que tratarse de un Contrato a tiempo determinado para así proceder a demandar por Cumplimiento de Contrato; y en el caso autos, la naturaleza del contrato es a tiempo Indeterminado lo que es incompatible con el procedimiento instaurado, toda vez que la acción escogida por el actor para dar por finalizada la relación Arrendaticia es errada tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que no resulta procedente pretender su cumplimiento, pues la acción de cumplimiento sólo procede para contratos de arrendamiento con determinación de tiempo; siendo forzoso para quien aquí decide, declarar inadmisible la demanda que da inicio a estas actuaciones, y en consecuencia con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada. Así se decide.
-VI-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil diecisiete (2017), por el abogado LUIS ENRIQUE ROMERO, Inpreabogado N° 33.374, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano FELIX VILCHEZ ROSILLO, contra la sentencia dictada el diecisiete (17) de octubre de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: NULO el fallo dictado en fecha diecisiete (17) de octubre de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: INADMISIBLE la acción que por cumplimiento de contrato interpusieran las ciudadanas SONIA ALVAREZ GONZALEZ Y MARIA JESUS ALVAREZ DE BRADFORD, contra el ciudadano FRANKLIN VILCHEZ ROSILLO.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días del mes mayo del año dos mil dieciocho (2018). AÑOS: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ,



JUAN PABLO TORRES DELGADO
LA…

…SECRETARIA TEMPORAL,

ADNALOY TAPIAS

En esta misma fecha, siendo las tres y veintinueve de la tarde (03:29. p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL,


ADNALOY TAPIAS


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