REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Ciudadanos AMELIA SOFÍA ANZOLA GÓMEZ, OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ y FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 4.808.795, V- 5.965.996 y V- 5.613.456, respectivamente.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos DANIEL ESTEBAN NATALE CARVAJAL y MARVIA LOURDES CARVAJAL RAMÍREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 181.190 y 21.220, en ese mismo orden.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadana DIANA DENIS LEACOK, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 12.400.311.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos FLOR CORRALES, MARÍA CRISTINA RAMÍREZ y HELEN MELENDEZ, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 195.253, 188.816 y 185.932, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE Nº 14.879/AP71-R-2017-000961.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
En razón de la distribución de causas realizada, correspondió a este Juzgado Superior conocer y decidir el recurso de apelación planteado el día dieciséis (16) de octubre del año dos mil diecisiete (2.017), por las abogadas FLOR CORRALES y MARÍA CRISTINA RAMÍREZ, en su condición de apoderadas judiciales de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha veintiocho (28) de septiembre de ese mismo año, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Recibidos el expediente, mediante auto de fecha dos (02) de febrero de dos mil dieciocho (2.018) se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha para que las partes presentaran sus informes a tenor de lo previsto en los artículos 517 y 879 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha siete (07) de marzo de dos mil dieciocho (2.018), la representación judicial de la parte demandada-recurrente presentó escrito de informes, en esa misma fecha la representación judicial de la parte actora realizó lo propio; y, posteriormente en fechas diecinueve (19) y veinte (20) de marzo del año en curso, las referidas representaciones judiciales de la parte demandada y de la actora, respectivamente, consignaron escritos de observaciones a los informes de sus contrarios.
A través de auto dictado el veintiuno (21) de marzo de dos mil dieciocho (2.018), se fijó oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha veintitrés (23) de mayo de este mismo año, se difirió dicho acto de acuerdo a lo establecido en el artículo 251 del mismo texto legal.
Para decidir, este Tribunal Superior, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TERMINOS DE LA CONTROVERSÍA
El abogado DANIEL ESTEBAN NATALE CARVAJAL, actuando en representación de los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, presentó en fecha treinta (30) de noviembre de dos mil quince (2.015), reforma de la demanda por DESALOJO ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en la cual señaló los siguientes hechos y peticiones:
Que sus representados eran propietarios de un inmueble constituido por un local comercial identificado con las siglas C1-41, ubicado en el piso dos (2), nivel Comercial Uno del Edificio Plaza Capitolio, a su vez ubicado en la Calle Sur 4 entre las esquinas de Padre Sierra y La Bolsa, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), tal y como constaba de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha veintiséis (26) de septiembre del año dos mil dos (2.002), y el cual había quedado anotado bajo el Nº 20, Tomo 21, Protocolo Primero.
Alegó que constaba de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha once (11) de septiembre de dos mil nueve (2.009), el cual había quedado anotado bajo el Nº 31, Tomo 93, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, que sus representados, habían dado en arrendamiento a la señora DIANA DENIS LEACOK, el referido inmueble, para el uso exclusivo con todo lo relacionado con el comercio lícito e peluquería, estética, venta y colocación de extensiones, según se leía en la cláusula primera del contrato de arrendamiento.
Que conforme con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se había convenido que la relación arrendaticia tendría una duración de seis (6) meses renovable, siempre que alguna de las partes no notificare a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación, de su deseo de no renovarlo, caso contrario se renovaría automáticamente realizando el respectivo ajuste del canon de arrendamiento según el índice inflacionario fijado por el Banco Central de Venezuela, comenzando a regir el contrato a partir del once (11) de septiembre de dos mil nueve (2.009).
Señaló que dicho contrato se había renovado hasta el dieciocho (18) de abril de dos mil once (2.011), fecha en la cual sus representados habían notificado a la arrendataria su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, debiendo por tanto el día once (11) de septiembre de dos mil once (2.011), fecha en la que había finalizado la vigencia del contrato de seis (6) meses, desocupar y entregar el referido local comercial.
Que mediante comunicación de fecha trece (13) de octubre de dos mil once (2.011), sus representados le habían recordado a la arrendataria que el contrato de arrendamiento había finalizado el día once (11) de septiembre de dos mil once (2.011), habiendo sido notificada la decisión de los propietarios de no renovar el contrato de arrendamiento mediante comunicación de fecha dieciocho (18) de abril del año dos mil once (2.011), en la cual además habían solicitado la desocupación y entrega del local; y, que habían hecho uso de la prórroga legal prevista en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para esa fecha, que establecía una prórroga de un (1) año, por lo cual había vencido dicho contrato, el día once (11) de septiembre del año dos mil doce (2.012).
Manifestó que no obstante lo anterior, con la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en julio de dos mil catorce (2.014), y siendo que la arrendataria continuaba ocupando el inmueble, sus representados le habían propuesto a la misma, suscribir un nuevo contrato ajustado a la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, negándose igualmente a ello; y, que como consecuencia, continuaba ocupando el inmueble a pesar de las notificaciones y habiendo hecho uso de la prórroga legal que le asistía conforme la Ley vigente para ese momento.
Que de los hechos narrados y del fundamento del derecho podían concluir, que existiendo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que a pesar de haber sido notificada de la no renovación del mismo por parte de los arrendatarios, de la expiración de la prórroga legal, y de la negativa de la arrendataria a suscribir nuevo contrato ajustado a la Ley vigente en la materia, permanecían ocupándolo contra la voluntad de sus representados, circunstancia que la ponía dentro del supuesto de hecho previsto en el literal g del artículo 40 ejusdem; y, que era por lo que hacía procedente en derecho la causal de desalojo por encontrarse cumplidos los extremos previstos en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que por los motivos indicados acudía a demandar, en nombre de sus representados, a la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, para que conviniera o en su defecto a ello, fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente:
“…Como consecuencia del incumplimiento por parte de la arrendataria a sus obligaciones contractuales, y siguiendo expresas instrucciones de sus representados, es por lo que procedo en su nombre y representación, a demandar como en efecto formalmente demandamos en este acto por DESALOJO, a la ciudadana, Diana Denis Leacok, …omissis…, en su carácter de arrendataria, para que convenga, o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: A Desalojar el inmueble por estar incursa en la causal prevista en el literal g. del artículo 40 de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y a la consiguiente entrega del inmueble propiedad de mis representados Amelia Sofia Anzola Gómez, Fernando José Anzola Gómez y Omar Ventura Anzola Gómez, …omissis…, cosntituido por un local comercial identificado con las siglas …omissis…, en forma real y efectiva, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones que lo recibió, al inicio de la relación contractual.
SEGUNDO: Al pago de las costas y costos de la presente demanda por Desalojo, incluyendo los honorarios de abogados…”
Fundamentó su demanda en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil; y, estimó la misma en la suma de CINCUENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 53.340,00); asimismo, solicitó medida cautelar.
Por otro lado, se observa que las abogadas HELEN MELÉNDEZ, FLOR CORRALES y MARÍA RAMÍREZ, en su condición de apoderadas judiciales de la parte demandada, ciudadana DIANA DENIS LEACOK, en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada, en nombre de su defendida alegaron lo siguiente:
Negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda, lo cual lo habían fundamentado de la siguiente manera:
Que el presente juicio se había iniciado en virtud que los ciudadanos AMELIA SOFÍA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, habían incoado demanda por desalojo, contra su representada a objeto de un inmueble identificado con el Nº C1-41, ubicado en el Nivel Comercio Uno del edificio Plaza Capitolio, Piso 2, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Invocaron que era cierto que con la demandante se había celebrado un primer contrato de arrendamiento en fecha veinticinco (25) de enero del año dos mil siete (2.007), por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital; y, que era cierto que con la demandante también se había celebrado un segundo contrato de arrendamiento, en fecha once (11) de septiembre de dos mil nueve (2.009), por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que tal y como había señalado la demandante, conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el cual indicaba lo siguiente: “…La duración del presente contrato será de seis meses renovables, a partir del 11 de septiembre de 2009 hasta el 11 de marzo de 2010, ambas partes acuerdan notificarse la no renovación del contrato por cualquiera de las partes con 30 días mínimos de anticipación antes de la fecha de termino de este contrato, en caso contrario se renovará automáticamente realizando el respectivo ajuste del canon de arrendamiento del índice inflacionario del Banco Central de Venezuela…”; y, que por lo tanto, ya que no se había cumplido con lo estipulado en este contrato por ninguna de las partes, automáticamente el mismo había pasado a ser indeterminado por el ente encargado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Habitat, y al no haberse realizado ningún otro contrato posterior a la fecha como lo indicaba la parte demandante en el libelo de la demanda.
Arguyeron que de igual manera contradiciéndose los propietarios del local comercial en carta emitida en fecha veintinueve (29) de junio del año dos mil doce (2.012), le había señalado a su representada que tenía que realizar el pago del canon de arrendamiento en una cuenta corriente Nº 010506379716370014414 en el Banco Mercantil, a nombre de la ciudadana AMELIA ANZOLA, con lo cual se probaba que el último contrato de fecha once (11) de septiembre de dos mil nueve (2.009), continuaba vigente; y, que dado lo ambiguo y confuso del escrito libelar, negaban y rechazaban que existiera renovación hasta el día dieciocho (18) de abril de dos mil once (2.011), como lo había señalado la parte actora.
Negaron y rechazaron, por no ser cierto que su representada se hubiera negado a negociar dicho local comercial, tanto así que para la fecha veinte (20) de agosto de dos mil catorce (2.014), en Sala de Mediación y Conciliación ubicada en la Torre Bandagro, había quedado asentado en el expediente Nº 1994, la no comparecencia y por ende el desistimiento de la parte actora, para resolver el conflicto.
Que en vista de que su representada desde hacía más de diez (10) años estaba cumpliendo a cabalidad con el canon de arrendamiento que se realizaba en la cuenta señalada anteriormente por la arrendadora; negaban, y rechazaban, por no ser cierto y por lo tanto confuso el contenido del escrito libelar, que su representada se hubiera negado a suscribir un nuevo contrato ajustado a la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Negaron y rechazaron, por no ser cierto que su representada hubiera incumplido con sus obligaciones contractuales; que como consecuencia de ello, negaban y rechazaban que la misma debía pagar las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de los abogados; y, que en tal sentido consideraban que la presente demanda se había fundamentado en un falso supuesto de hecho y de derecho, ya que su alegato había sido la necesidad de ocupar el local comercial, por lo que habían solicitado se declarara sin lugar la demanda.
Que finalmente y en cumplimiento a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, habían procedido a mencionar los testigos que rendirían declaración en el debate oral para demostrar los hechos alegados por ellas: “…1.- YUREICA DUARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.024.070; domiciliada en la siguiente dirección: propatria, avenida el cartel, lomas de Urdaneta, bloque 11. 2.- LAURA VEREZA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.502.622; domiciliada en la siguiente dirección: avenida principal Andrés Bello con Maripérez, edificio Andrés Bello, piso 3 apartamento 35…”
-IV-
ALEGATOS EN ALZADA
Las abogadas FLOR CORRALES y MARÍA RAMÍREZ, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, en la oportunidad de presentar su escrito de informes ante esta Alzada, alegaron lo siguiente:
Que como constaba de las actas procesales que conformaban el presente asunto, en fecha dos (02) de mayo de dos mil dieciséis (2.016), como se evidenciaba al folio 98, se había admitido la presente demanda de conformidad con las normas previstas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 43 y en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, el cual había incurrido en los siguientes vicios:
Que no se había agotado el procedimiento administrativo previo a la vía judicial, ante el Ministerio del Poder Popular para la Economía y Finanzas, Dirección de Arrendamiento Comercial, que era el ente que regía la materia en el sector Inmobiliario Nacional, particularmente referido al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial o de servicios, consagrándose que desde ese texto legal en Gaceta Oficial, la relación entre arrendatarios y arrendadores dedicados al alquiler de este tipo de inmuebles, debería regirse entre otras, por las reglas que conforme a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que no existía ninguna providencia administrativa emanada por ese ente rector, que demostrara que la parte actora la hubiera agotado.
Indicaron que sin embargo el Tribunal A-quo, había admitido, sin notificar al ente rector que había una demanda en curso violándole a su representada ese derecho a la defensa por esa vía administrativa, que era de llegar a un acuerdo amistoso con la parte actora, con la intención de aplicar los medios alternativos de solución de conflictos, así como también se había violado el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y, que igualmente en la audiencia de juicio, como apoderadas judiciales, habían alegado que no se había agotado la vía administrativa, solicitando que se anularan todos los actos que antecedían, y que la parte actora en dicha audiencia de juicio había reconocido que el ente competente para conocer del procedimiento administrativo, era la Dirección de Arrendamiento Comercial, en una primera instancia; y, que el Tribunal A-quo, no se había pronunciado en ningún momento por su solicitud.
Que en fecha veinticinco (25) de mayo de dos mil diecisiete (2.017), el Tribunal Vigésimo Tercero había dictado un auto por el cual había fijado el día dos (02) de junio de ese mismo año, para la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en su segundo aparte, como constaba en el folio 137, pero que era importante señalar, que ese día fijado para la celebración de la audiencia preliminar no hubo despacho, y el Tribunal no había dictado ningún auto, donde fijara una nueva fecha para la celebración de la misma.
Adujeron que sin embargo, dicha audiencia preliminar se había realizado el día ocho (08) de junio del año dos mil diecisiete (2.017), según constaba en al folio 156, donde solamente había comparecido la parte actora; que desconocían los medios utilizados para haber asistido ese día, en vista de que en los folios del 138 al 155, estaba su escrito de promoción de pruebas, y en los folios del 156 al 157, estaba el acta donde se había dejado constancia por el Tribunal Vigésimo Tercero, de que se había celebrado la audiencia preliminar, evidenciándose claramente la violación flagrante al derecho a la defensa establecido en nuestra Carta Magna en sus artículos 25, 26 y 49 en los numerales 1 y 8; y, que de igual manera, la Juez del A-quo, había violado los artículos 15, 25 en su primer aparte y 188 de la Ley Adjetiva Civil.
Que en fecha veintiséis (26) de julio de dos mil diecisiete (2.017), se había dictado auto fijando la celebración de la audiencia de juicio para el décimo tercer día de despacho siguiente, el cual correspondía al día catorce (14) de agosto de ese mismo año, según constaba en la cartelera del Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio, ubicado en el Archivo Sede, en el piso 4, por lo cual habían asistido a la hora y fecha fijada, pero que no se había celebrado ésta el día catorce (14) de agosto de dos mil diecisiete (2.017), por lo que se habían dirigido al archivo de esa sede, para solicitar el expediente, pero les manifestaron que no podían entregarlo, ya que, el mismo se encontraba en secretaria, por lo que se tuvieron que retirar del Tribunal ese día; y, que habían vuelto acudir al Tribunal el día dieciocho (18) de septiembre de dos mil diecisiete (2.017), para volver a solicitar el expediente para su revisión, y se les había informado que el mismo no estaba, por lo que le volvieron a solicitar una vez más que se lo pidieran al Tribunal y se les informara en ese instante, de que había una audiencia, a sabiendas de que no constaba en auto, violándose con ello, por segunda vez el derecho a la defensa de su representada.
Expresaron que el día ocho (08) de junio de dos mil diecisiete (2.017), el Tribunal A-quo había decretado la medida de secuestro ordenando la apertura de un cuaderno separado de fecha primero (1º) de julio de dos mil dieciséis (2.016), sin haber agotado la vía administrativa, violando con ello, nuevamente, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establecía en su artículo 41, literal l; y, que por lo hechos expuestos solicitaba respetuosamente lo siguiente:
Que se revocara la sentencia dictada el veintiocho (28) de septiembre del año dos mil diecisiete (2.017), por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial; que se repusiera la causa al nuevo estado de admisión previo agotada la vía administrativa a los fines de que su representada pudiera ejercer el derecho a la defensa, el debido proceso y la aplicación de los medios alternativos de solución de conflictos; y, que se declarara con lugar la apelación propuesta.
Asimismo, el abogado DANIEL E. NATELE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes en el cual señaló lo siguiente:
Que en fecha veinte (20) de febrero de dos mil quince (2.015), esa representación judicial había presentado escrito de demanda por desalojo en contra de la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, habiéndole correspondido conocer de dicha acción, al Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, siendo admitida la misma el día dos (02) de mayo de dos mil dieciséis (2.016), ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.
Adujo que el quince (15) de mayo de dos mil diecisiete (2.017), las apoderadas de la parte demandada, habían consignado escrito de contestación a la demanda a través de la cual se habían limitado a negar y rechazar los hechos alegados por esa representación; que por auto de fecha trece (13) de junio de dos mil diecisiete (2.017), el Tribunal había establecido los hechos controvertidos, dando apertura al lapso probatorio, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; y, que las partes habían hecho uso del lapso de promoción de pruebas, presentando sendos escritos.
Que en fecha dieciocho (18) de septiembre de dos mil diecisiete (2.017), había tenido lugar la audiencia de juicio, a la cual habían comparecido los representantes judiciales de ambas partes, quienes habían ratificado los hechos expuestos en la audiencia preliminar y en sus respectivos escritos.
Expresó que estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia, el Tribunal en fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil diecisiete (2.017), había dictado sentencia, en la cual declaró con lugar la demanda por DESALOJO interpuesta por los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debido a que la parte actora había demostrado fehacientemente los hechos por ella alegados y no así la parte demandada, condenando a la ciudadana DIANA DENIS LEACOK a la entrega real, material y efectiva a la parte actora del inmueble constituido por el local comercial objeto del presente litigio; a pagar las costas del presente proceso por haber sido totalmente vencida en la presente demanda, de conformidad con el artículo 274 eiusdem; y, que había dejado constancia que la decisión había sido dictada al sexto (6º) día de despacho siguiente a la celebración de la audiencia de juicio.
Que las apoderadas judiciales de la parte demandada, habían apelado de la sentencia pura y simplemente, siendo oída la misma por el Tribunal de la causa en ambos efectos, correspondiéndole el conocimiento de dicho recurso a este Tribunal de Alzada.
Argumentó que del análisis realizado a la sentencia apelada por la parte demandada, se había encontrado que la Juez había valorado cada una de las pruebas presentadas por las partes, en virtud del principio de la comunidad de la prueba; y, que se evidenciaba en la motiva del fallo, que todos los hechos narrados por esa representación, había conllevado a la declaratoria con lugar de la demanda por DESALOJO, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, quedando igualmente evidenciado en el desarrollo del juicio, que la parte demandada no había probado los hechos alegados por ella, así que como tampoco existían en autos elementos que la favorecieran.
Que por otra parte, durante el juicio no había sido discutida la existencia de la relación arrendaticia, que por el contrario había sido aceptada su existencia, razón por la cual, la sentencia dictada debía ser confirmada, y así lo habían solicitado; y, que no obstante ello, consideraba necesario esa representación judicial analizar el argumento de la parte demandada con respecto al agotamiento del procedimiento previo a la demanda.
Manifestó que estábamos en presencia de un local destinado al uso comercial, lo que lo obligaba a señalar los artículos 1 y 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que en tal sentido, era conducente que estábamos frente a una relación arrendaticia de un local comercial, y que por tanto la Ley aplicable era la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y, que esa Ley le otorgaba competencia al Ministerio con Competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), atribuyéndole a ésta sus funciones.
Que la referida Ley no establecía procedimiento, ni vía administrativa alguna previa a la interposición de la demanda por DESALOJO, tan solo hacía mención de ese procedimiento cuando se refería a una notificación previa para una determinada actuación dentro del juicio ya instaurado; y, que por existir una diferencia que consideraban inapropiada entrar a discutir, esta superioridad debía desechar el alegato del no agotamiento de la vía administrativa previa a la demanda, expresada por la parte demandada, y que así se solicitaba.
Asimismo, que por todo ello, sostenía que tanto los hechos y el derecho alegado en el escrito de demanda, habían sido debidamente probados en el transcurso del proceso, tal cual como lo señalaba en su motiva, el Juez de Primera Instancia, sentencia que solicitaba fuera confirmada por este Tribunal de Alzada; y, que solicitaba declarara con lugar la demanda incoada en contra de la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, y fuera condenada en costas y costos la parte demandada por este Tribunal.
Por otro lado, la abogada MARÍA RAMÍREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte actora, en los siguientes términos:
Que la parte accionante en su informe, había afirmado que el día dieciocho (18) de septiembre de dos mil diecisiete (2.017), había tenido lugar la audiencia de juicio, y que la parte accionada había comparecido y ratificado los hechos expuestos en la audiencia preliminar, lo cual no había sido así, como constaba en acta de audiencia preliminar que corría inserta en los folios 156 y 157; que solamente había asistido la parte actora, dejando muy claro en su escrito de informes los vicios incurridos por el A-quo; y, que la actora en su informe, volvía a reconocer que la Ley aplicable era la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que el ente competente para conocer del procedimiento en una primera instancia era el ente administrativo, valía decir, la Dirección de Arrendamiento Comercial.
Alegó que la parte actora en su informe, había expresado que esta superioridad debía desechar el alegato del no agotamiento de la vía administrativa previa a la demanda, presentada por la parte demandada; que ahora bien, todo lo hacía la parte demandante con la finalidad de evadir la naturaleza jurídica de la norma rectora que regía la materia, y de igual manera desvirtuar y desconocer que a su representada se le había violado el derecho a la defensa por parte del Tribunal A-quo, incurriendo así en todos los vicios en el procedimiento alegados en su escrito de informe; y, que era importante destacar que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, era de orden público.
Igualmente, el abogado DANIEL E. NATELE, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada, en el cual alegó lo siguiente:
Que el Código de Procedimiento Civil señalaba para la oportunidad legal de la presentación de observaciones, la posibilidad para que las partes hicieran sus observaciones al escrito de informes previamente presentado por alguna de las partes; que esa oportunidad no era para refutar de manera profusa los informes de la contraparte, sino simplemente hacer notar al sentenciador, no de manera detallada, sino a través de especie de anotaciones muy específicas; y, que dichas observaciones debían ser claras y precisas, concisas y concretas no abstractas o difusas, cuestiones importantes de destacar, lo cual lo hacían de seguidas:
Que habían herrado nuevamente los apoderados judiciales de la parte demandada al haber señalado en sus informes que no había sido agotado el procedimiento administrativo previo a la vía judicial, tal cual como lo señalaban en sus informes, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no establecía procedimiento, ni vía administrativa alguna previa a la interposición de la demanda por DESALOJO, tan solo hacía mención a una notificación para una determinada actuación dentro del juicio ya instaurado, concretamente en el literal l del artículo 41, el cual se refería al momento cuando se decretara o practicara medida cautelar de secuestro de bienes vinculados con la relación arrendaticia, para la cual debía practicarse ser agotada la vía administrativa, lo que necesariamente lo llevaba a la conclusión, que ese requerimiento era exigible dentro del juicio ya instaurado, y no con anterioridad a la presentación de la demanda, como insistían las apoderadas judiciales de la parte demandada, por lo cual no era cierto que se le hubiera violado ningún derecho de defensa a la parte demandada.
Señaló que había afirmado la parte actora sin que por ello fuera cierto, que el día fijado para la audiencia preliminar no se había llevado a cabo, la cual tuvo lugar el día ocho (08) de junio del año dos mil diecisiete (2.017), en la cual sólo había comparecido esa representación judicial, desconociendo los medios utilizados para haber asistido ese día, sin olvidar que los mismos no fueron opuestos en la audiencia de juicio.
Que al respecto debía señalar, en primer lugar, que el Código de Procedimiento Civil en su artículo 868, no establecía sanción alguna al hecho de que alguna de las partes no compareciera a la audiencia preliminar; que en segundo lugar, en cuanto al señalamiento que había realizado acerca del desconocimiento de los medios utilizados para asistir ese día, dichas apoderadas debían, antes de haber realizado tan desatinado comentario, preguntarse si habían sido suficientemente diligentes, porque no conforme con realizar dicho comentario, luego habían señalado que ese día seis (06) de junio de dos mil diecisiete (2.017), habían consignado escrito de promoción de pruebas, actuación esa, que evidenciaba el desconocimiento que tenían del procedimiento, por cuanto para presentar dicho escrito, tenía que haber tenido lugar la audiencia preliminar, luego que el Tribunal fijara los hechos controvertidos abriendo en dicho auto el lapso de promoción de pruebas, sin olvidar que si dicha representación había considerado que se le estaba cercenando el derecho a la defensa, antes de haber consignado su escrito de promoción de pruebas anticipadamente, hubiese diligenciado dejando constancia que no había tenido acceso al expediente, que se oponía a la audiencia preliminar celebrada sin su presencia, pero que no lo había hecho, ni en ese momento, ni tampoco en la audiencia de juicio.
Asimismo, que tampoco había hecho referencia, al supuesto desconocimiento de que ese día se celebraría la audiencia de juicio; que si era verdad que no habían tenido conocimiento de ello, pero contradiciendo tal alegato, cuando a pesar del supuesto desconocimiento, habían asistido a dicha audiencia, las dos apoderadas judiciales de la parte demandada junto con su representada; que no obstante a ello, la Juez A-quo, luego de haber dictado decisión en dicho juicio, a solicitud de la representación de la parte demandada, había fijado la oportunidad para la celebración de una audiencia conciliatoria, la cual se había celebrado con la presencia de los representantes judiciales de ambas partes, y en la cual no había habido acuerdo alguno; y, que insistían en que dicha representación no había insistido en el hecho de que no tuvo conocimiento del día que se celebraría la audiencia preliminar.
Que por último habían señalado las apoderadas de la parte demandada, que el Tribunal de la causa había decretado medida de secuestro sobre el inmueble, sin haber agotado la vía administrativa; que nuevamente habían herrado las apoderadas judiciales al haber señalado que se había violado el literal l del artículo 41 de la Ley que regía la materia; y, que al respecto se permitían señalar, que dicha norma señalaba que: “…En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: I.- Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa…”
Indicó que debía interpretar de la citada norma, que el Juez de la causa debía notificar al ente encargado, que por mandato del Decreto Ley, correspondía al Ministerio con competencia en materia de comercio, todo lo que respectaba a las medidas cautelares de secuestro de bienes inmuebles e inmuebles vinculados a la relación arrendaticia; y, que en el caso en estudio, nos encontrábamos que dicha medida de secuestro, a pesar de encontrarse dicho juicio en apelación, la misma no había sido practicada por el Juez de la causa, ya que no había sido notificado el ente correspondiente.
Que otro punto que debían resaltar sobre el literal l, que al señalar: “…Dictar o aplicar,…”, debía entenderse que la notificación era alternativa, por tratarse esa “… o,…” una conjunción disyuntiva excluyente, todo lo cual lo hacía concluir, que no había habido ninguna violación a la normativa citada, ni por parte del Juez A-quo, ni por esa representación, toda vez que la medida no había sido practicada.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Así las cosas, este Juzgado Superior pasa resolver el fondo de la controversia; y a tales efectos, observa:
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, la Juez Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO, intentada por los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, contra la ciudadana DIANA DENIS LEACOK.
A tales efectos la Juez A-quo fundamento su decisión, entre otros aspectos, en los siguientes argumentos:
“…MOTIVA
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
…omissis…
En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “…sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5º del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia persigue es el Desalojo de un inmueble constituido por Un local comercial identificado con las siglas C1-41, ubicado en el piso 2, nivel Comercial Uno del Edificio Plaza Capitolio, ubicado en la Calle Sur 4 entre las esquinas de Padre Sierra y La Bolsa, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital. Frente a ello, la apoderada judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda intentada por la parte actora, en todas y cada una de sus partes.
El Artículo 40º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial
Establece las causales de desalojo en su literal G:
“Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”
En consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal que la acción de Desalojo intentada por la parte actora se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La representación judicial de la parte actora argumenta la demanda de desalojo de conformidad con el anterior artículo en su literal G, en virtud que el contrato de arrendamiento esta vencido. El contrato por seis meses se inicio el 11 de septiembre de 2009, el cual fue renovado hasta el 18 de abril de 2011, finalizando la vigencia del mismo en fecha 1 de septiembre de 2011, con una prórroga legal de un año, se notifico al arrendatario mediante comunicación que recibió la ciudadana DIANA DENIS LEACOK que el contrato se encontraba vencido y que debía hacer uso de su prórroga legal que establece la Ley.
En virtud de lo anteriormente expuesto, considera este Sentenciador que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficiente para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula las partes en litigio. Así se declara.
Ahora bien, estando lo méritos procesales a favor de la parte actora y habiendo sido plenamente probados los hechos alegados en el libelo de la demanda, el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil considera procedente la presente demanda y ASI SE DECLARA.-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la sociedad AMELIA SOFIA ANZOLA GOMEZ, FERNANDO JOSE ANZOLA GOMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GOMEZ contra DIANA DENIS LEACOK, ambas partes plenamente identificadas ab-initio, en consecuencia se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: La entrega, real material y efectiva a la parte actora del inmueble que se identifica a continuación “local comercial identificado con las siglas C1-41, ubicado en el piso 2, nivel Comercial Uno del Edificio Plaza Capitolio, ubicado en la Calle Sur 4 entre las esquinas de Padre Sierra y La Bolsa, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capitolio”, libre de bienes y personas.
SEGUNDO: Pagar las costas y costos del presente proceso por haber sido totalmente vencida en la presente litis de conformidad con el artículo 274 del Código Procesal Civil.
TERCERO: Se deja constancia que la presente decisión es dictada al SEXTO (6to) día de despacho siguiente a la celebración de la Audiencia de Juicio en el presente procedimiento; y, en consecuencia, el lapso para ejercer recursos en contra de la presente decisión, comenzará a correr una vez vencidos los diez (10) días de despacho indicados en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil…”
Ante ello, el Tribunal observa:
El arrendamiento es un contrato por el cual unas de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil.
Asimismo, el artículo 1.599 del Código Civil establece que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye éste en el día prefijado, sin necesidad de desahucio; con lo cual, al día siguiente de su vencimiento, inicia el derecho, que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 26, le otorga al arrendatario de optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador, según la duración de la relación arrendaticia. Además, durante este lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente.
Es así, que vencido el lapso de duración de la relación arrendaticia, e igualmente vencido el de la prórroga legal otorgada al arrendatario, dependiendo del tiempo en que ha durado la relación contractual, sin que exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, la ley autoriza el desalojo del inmueble.
Este desalojo, como se dijo antes, es procedente en el caso de que vencido los lapsos de la relación arrendaticia y prórroga legal, no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, según lo preceptuado en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuera de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala lo siguiente:
“…Son causales de desalojo:
…omissis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
Por otro lado, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
Igualmente, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción según el caso.
En este sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar sus afirmaciones, la actora trajo al proceso junto a su libelo de demanda, los siguientes medios de prueba, los cuales, a su vez ratificó en la oportunidad de promoción de pruebas:
1.- Copia simple de documento de compra venta suscrito por el ciudadano EMERSON GUTIERREZ CLERMONT, en su carácter de representante legal, de la sociedad mercantil CORPORACIÓN MELON’S, C.A., y los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintitrés (23) de junio de mil novecientos noventa y dos (1.992), quedando anotado bajo el Nº 27, Tomo 17, Protocolo Primero, en los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaría; a los efectos de demostrar el derecho de propiedad de los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, sobre el inmueble identificado en autos.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; en cuanto a que los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, son propietarios del inmueble arrendado identificado en autos. Así se decide.-
2.- Copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, en su carácter de arrendadores, y la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, en su condición de arrendataria; autenticado ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha once (11) de septiembre de dos mil nueve (2.009), el cual quedó anotado bajo el Nº 31, Tomo 93, en los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; a los efectos de demostrar que los actores dieron en arrendamiento a la parte demandada, el inmueble objeto de autos, para el uso exclusivo con todo lo relacionado con el comercio lícito de peluquería, estética, venta y coloración de extensiones.
Es de hacer notar, que la parte demandada en la oportunidad de promoción de pruebas, ratificó dicho documento, con el objeto de demostrar que con dicha celebración hubo acuerdo entre las partes, y que existía una relación arrendaticia entre las partes sobre un local comercial.
El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en lo que se refiere a que en fecha once (11) de septiembre del año dos mil nueve (2.009), los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, dieron en arrendamiento, a la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, el inmueble objeto de litigio del presente proceso, para el uso exclusivo con todo lo relacionado con el comercio lícito de peluquería, estética, venta y coloración de extensiones. Así se declara.-
3.- Originales de misivas de comunicación enviadas por los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, a la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, en fechas dieciocho (18) de abril y trece (13) de octubre de dos mil once (2.011), respectivamente; a los efectos de probar, que en fecha dieciocho (18) de abril de dos mil once (2.011), los referidos ciudadanos notificaron a la arrendataria, su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento; y, que el día trece (13) de octubre de dos mil once (2.011), dichos ciudadanos les habían recordado a la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, que el contrato de arrendamiento había finalizado el día once (11) de septiembre del año dos mil once (2.011), y que habiendo sido notificada del deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, solicitaban la desocupación y entrega del local, en ese mismo orden.
A este respecto, observa este Sentenciador que dichos medios probatorios son originales de documentos privados, y por cuanto los mismos no fueron impugnados por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal, le atribuye valor probatorio, toda vez que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, refiere que podrán producirse en juicio originales o copias certificadas expedidas por funcionarios competentes con arreglo a las leyes de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Así se establece.-
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal de promoción de pruebas, promovió los siguientes documentos:
a.- Copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, en su carácter de arrendadores, y los ciudadanos YORKY MILEDY CORDOVEZ MATOS, MIRLA JOHANNA HEREDIA MIJARES, YUDITH MERCEDES MENDIETA CAGUANA, DIANA DENIS LEACOK MARTIN y MARITZA MARTINEZ, en su condición de arrendatarias; autenticado ante la Notaría Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007), el cual quedó inserto bajo el Nº 21, Tomo 06, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; a los fines de demostrar que sobre la referida celebración hubo acuerdo entre las partes, y que existía una relación arrendaticia con la parte demandada de un local comercial.
El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en lo que se refiere a que en fecha veinticinco (25) de enero del año dos mil siete (2.007), los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GÓMEZ, FERNANDO JOSÉ ANZOLA GÓMEZ y OMAR VENTURA ANZOLA GÓMEZ, dieron en arrendamiento, a las ciudadanas YORKY MILEDY CORDOVEZ MATOS, MIRLA JOHANNA HEREDIA MIJARES, YUDITH MERCEDES MENDIETA CAGUANA, DIANA DENIS LEACOK MARTIN y MARITZA MARTINEZ, el inmueble objeto de litigio del presente proceso, para el uso exclusivo con todo lo relacionado con el comercio lícito de peluquería, y no para la compra y venta de oro; y, que la duración del mismo era por un (1) año, a partir del veinticinco (25) de enero del año dos mil siete (2.007). Así se decide.-
b.- Original de constancia expedida por el ciudadano MARIO VERGARA, en su carácter de asesor legal de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha diecinueve (19) de junio de dos mil doce (2.012); a los efectos de demostrar que en virtud de que no se había cumplido con lo establecido en la cláusula segunda del mismo, por ninguna de las partes, automáticamente había quedado como contrato a tiempo indeterminado.
El anterior documento, fue expedido por un órgano administrativo con competencia para ello, el cual es asimilable a documentos públicos; razón por la cual, este Tribunal, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo sólo de que en fecha diecinueve (19) de junio de dos mil doce (2.012), el ciudadano MARIO VERGARA, en su carácter de asesor legal de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, expidió en nombre de la ciudadana AMELIA ANZOLA, en su cualidad de arrendadora del local comercial objeto de autos, una constancia, para notificarle que a su criterio, por cuanto no se había especificado el período exacto por el cual se renovaría el contrato, lo consideraba indeterminado. Así se declara.-
c.- Original de misiva enviada por la ciudadana AMELIA ANZOLA, a la ciudadana DIANA LEACKOC, en fecha veintinueve (29) de junio del año dos mil doce (2.012); con el objeto de demostrar que dicha ciudadana le notificó que a partir de ese día, debía realizar el pago del canon de arrendamiento en la cuenta corriente del Banco Mercantil, Nº 0105-0637-9716-3701-4414, a nombre de la ciudadana AMELIA ANZOLA, por lo cual, ese último contrato, de fecha once (11) de septiembre de dos mil nueve (2.009), se encontraba vigente.
El referido documento es un documento que aparece emanado de la parte demandante, y por cuanto el mismo no fue desconocido, ha quedado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; se le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; y, del mismo se desprende que la ciudadana AMELIA ANZOLA, en fecha veintinueve (29) de junio del año dos mil doce (2.012), le notificó a la ciudadana DIANA LEACKOC, que a partir de ese día, debía realizar el pago del canon de arrendamiento en la cuenta corriente del Banco Mercantil, Nº 0105-0637-9716-3701-4414, a nombre de la ciudadana AMELIA ANZOLA. Así se establece.-
e.- Copia simple de citación realizada por la Sala de Mediación y Conciliación de la Alcaldía del Área Metropolitana de Caracas, a la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, de fecha diecisiete (17) de julio de dos mil catorce (2.014), expediente Nº 1994-7, a los fines de demostrar la citación realizada a la referida ciudadana, en fecha veinte (20) de agosto de dos mil catorce (2.014), por la Alcaldía del Área Metropolitana de Caracas.
En lo que respecta a este medio probatorio, el mismo fue expedido por el órgano administrativo con competencia para ello, el cual es asimilable a los documentos públicos; y, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte contra quien fue opuesto, lo considera fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que en fecha diecisiete (17) de julio de dos mil catorce (2.014), la ciudadana AMELIA SOFIA ANZOLA, solicitó ante la Alcaldía del Área Metropolitana de Caracas, la comparecencia de la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, con motivo de realizar mediación entre ellas, la cual se llevó a cabo el día veinte (20) de agosto del año dos mil catorce (2.014), a las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.). Así se decide.-
f.- Copia simple de acta de comparecencia realizada ante la sede de la Sala de Conciliación y Mediación de la Alcaldía del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinte (20) de agosto del año dos mil catorce (2.014), por el funcionario mediador, ciudadano ALEXANDER MUJICA; con el objeto de demostrar la no comparecencia de la co-actora, ciudadana AMELIA SOFIA ANZOLA, a la referida sala, y por ende el desistimiento de ella, para resolver la negociación del local comercial objeto del presente proceso.
En lo que respecta a este medio probatorio, el mismo fue expedido por el órgano administrativo con competencia para ello, el cual es asimilable a los documentos públicos; y, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte contra quien fue opuesto, lo considera fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de la no comparecencia de la ciudadana AMELIA SOFIA ANZOLA, al acto de conciliación y mediación realizado ante la Alcaldía del Área Metropolitana de Caracas en fecha veinte (20) de agosto del año dos mil catorce (2.014), y por lo tanto su desistimiento a la solicitud de mediación y conciliación que habría realizado en fecha diecisiete (17) de julio de ese mismo año. Así se establece.-
g.- Dos (2) impresiones de transferencias bancarias, emanadas del portal web del BANCO BANESCO, BANCO UNIVERSAL, de fechas once (11) de mayo y dos (02) de junio de dos mil diecisiete (2.017); a los efectos de demostrar los depósitos de los últimos dos (2) meses cancelados a la cuenta corriente del BANCO MERCANTIL, Nº 0105-0637-9716-3701-4414, a nombre de la ciudadana AMELIA ANZOLA, cumpliendo así con los cánones de arrendamiento mensual.
Con respecto a estos medios probatorios, este Tribunal no les atribuye valor probatorio, ya que los mismos no fueron promovidos a tenor de lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. En consecuencia se desechan del proceso. Así se establece.-
h.- Copia simple de tres (3) avisos, publicados por la co-demandante, ciudadana AMELIA ANZOLA, sobre la demandada, ciudadana DIANA DENIS LEACOK; a los fines de demostrar que los mismos habían sido pegados en varias partes del centro comercial, poniendo a la demandada al escarnio público con sus clientes, amigos y familiares.
Con respecto a estas probanzas, este Tribunal Superior, no le atribuye valor probatorio y los desecha del proceso, toda vez que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, únicamente se refiere a las copias o reproducciones de instrumentos públicos, de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, no habiendo consagrado el Legislador este tratamiento para las copias simples de instrumentos privados. Así se decide.-
i.- Testimoniales de los ciudadanos YUREICA DUARTE y LAURA VERAZA HERNÁNDEZ, de las cuales sólo rindió declaración, la ciudadana LAURA VERAZA HERNÁNDEZ, ante el Juzgado de origen.
El artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“…Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas y estimará cuidadosamente los motivos de la declaraciones y la confianza que le merezcan los testigos, por su edad, por su vida y costumbre, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubieren incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación...”
De la norma antes transcrita, se establecen los aspectos que debe tomar en cuenta el Juez a la hora de valorar una prueba testimonial, así como que en el examen de los testigos debe determinarse si sus declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas que consten en autos.
Pasa de seguidas este Tribunal, a examinar dicha prueba testimonial; y, al efecto, observa:
La ciudadana LAURA VERAZA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 10.502.622, en la oportunidad de rendir su declaración, en fecha seis (06) de julio del año dos mil diecisiete (2.017), ante el Juzgado de la causa, lo hizo de la siguiente manera:
Que si conocía de vista, trato y comunicación, desde hacía algunos años a la ciudadana DIANA DENIS LEACOK; que dicha ciudadana si era inquilina en un local comercial identificado C1-41 ubicado en el nivel comercio 1 del edificio plaza capitolio, piso 2, Municipio Libertador del Distrito Capital; que dicha ciudadana estaba inquilina desde hacía diez (10) años y cumplía a cabalidad con el pago del canon de arrendamiento a la cuenta de la ciudadana AMELIA ANZOLA; que le constaba que la arrendadora había perturbado la posesión de la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, mediante incultos y ofensas en el centro comercial.
Repreguntado la testigo, contestó lo siguiente:
Que conocía a la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, porque vivía en el mismo barrio que ella, desde que tenía quince (15) años, era decir, en Antímano; que le constaba lo que había aseverado, porque hacía como tres (3) años, habían llegado unas personas a decirle cosas a la ciudadana DIANA, y por ello, había pensado que ella no pagaba, y luego había llegado un señor que era el administrador, con una señora, diciéndole que iban hablar con ella, y que las dos señoras que estaba allí, una de ellas mayor, habían empezado a decirle, que se fueran de allí, y que por eso había pensado que ella era la dueña de la peluquería; que deducía que la ciudadana DIANA pagaba los cánones de arrendamiento, porque como había llegado esa persona a formarle un escándalo, ella le había preguntado si ella pagaba o no el alquiler de la peluquería, respondiéndole la misma que si pagaba su alquiler; que no estaba todo el tiempo en la peluquería, pero que ese día que esas personas habían ido para allá, ella estaba ahí, y había visto la manera como habían llegado.
Señala el artículo 486 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“…El testigo antes de contestar prestará juramento de decir verdad y declarará su nombre y apellido, edad, estado, profesión y domicilio y si tiene impedimento para declarar, a cuyo efecto se le leerán los correspondientes artículos de esta sección…”
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en expediente Nº 99-825, según sentencia dictada el día trece (13) de abril del año dos mil (2.000), estableció que el juramento del testigo es formalidad exigida por la Ley para la validez del acto, y su omisión acarrea la nulidad del mismo, lo cual, lo hizo de la siguiente manera:
“…Desde el momento que el art. 486 CPC, establece como requisito que el testigo antes de contestar debe estar juramentado, sin duda se está en presencia de una formalidad exigida por la Ley para la validez del acto, por lo que su omisión acarreará la nulidad del mismo. Sostener lo contrario daría lugar a dos posibles consecuencias, ambas indeseables: que no obstante el mandato contenido en la ley para la juramentación del testigo, éste puede ser ignorado por los Jueces, en cuyo caso la ley sería letra muerta; o que, por las faltas de los Jueces en el cumplimiento de las formalidades con que la ley ha revestido determinados actos procesales, las partes vieran disminuidas o lesionadas sus respectivas posiciones procesales, perdiendo el contenido de una prueba que válidamente hubieren promovido…” (Negrillas de esta Alzada)
De la norma y jurisprudencia anteriormente transcritas, se puede colegir entre otras cosas, que la juramentación del testigo antes de contestar, es un requisito formal para su validez, de cuyo cumplimiento se debe dejar constancia en el acta de examen del testigo, conforme lo ordena el ordinal 2º del artículo 492 del Código de Procedimiento Civil, por lo que su omisión acarrea la nulidad del mismo; de la revisión del acta de declaración rendida por la ciudadana LAURA VERAZA HERNÁNDEZ, no se evidencia que esta hubiera prestado el debido juramento de Ley, sólo manifestó ser venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 10.502.622; por lo que, considera quien aquí decide, que en cumplimiento de la norma y jurisprudencia antes citadas, dicha testimonial debe ser desechada del proceso. Así se establece.-
Sobre la base de ello, tenemos:
El arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil.
El Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial establece son causales de desalojo: …omissis… “g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
Por otro lado, señala el artículo 1.159 del Código Civil vigente que: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”. Este artículo es; y, constituye el eje de la fuerza obligatoria del contrato.
En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
En el presente caso, como ya se dijo, la parte actora demanda fundamenta su acción de desalojo aduciendo que el contrato de arrendamiento era a tiempo, que se había notificado a la parte demandada de la no renovación del contrato, así como la expiración de la prórroga legal, y que la arrendataria se había negado a suscribir nuevo contrato ajustado a la Ley vigente en la materia, permaneciendo en el inmueble arrendado contra la voluntad de sus representados, circunstancia que la ponía dentro del supuesto de hecho previsto en el literal g del artículo 40 ejusdem; los cual hacía procedente la acción. Por otro lado, la parte demandada señala que no se había cumplido con el contrato por lo tanto el mismo había quedado indeterminado.
Ahora bien, observa este sentenciador de los medios de pruebas antes analizados que la parte demandada no logro desvirtuar a través de medio probatorio alguno los alegatos de la parte actora; pues si bien es cierto, que una vez agotada como se encuentra la prórroga legal, la parte demandada siguió ocupando el inmueble, no es menos cierto, que dicha ocupación se realizó sin la anuencia tácita del arrendador, lo cual es claramente evidenciable con el hecho de que vencida la prórroga legal; la arrendadora intento una acción de desalojo, lo cual evidencia, que la parte demandada permaneció en el inmueble, sin el consentimiento de la arrendatario; a lo anterior, debe añadírsele que no puede hablarse de tácita reconducción, cuando ya venció el contrato y su respectiva prórroga legal; puesto que, ya la relación arrendaticia había terminado; y, lo que se le había concedido era el beneficio otorgado por el Legislador referente a la prórroga legal, que contra ésta no opera la tácita reconducción; toda vez que, la misma no es un contrato donde se establece un lapso entre las partes, sino por el contrario es un imperativo de la Ley que se traduce en un beneficio para el arrendatario, que es el único que puede renunciar a él; y, una obligación para el arrendador, lo cual además sin lugar a dudas quedó plenamente establecido por la voluntad expresa de los contratantes en la en el contrato de arrendamiento. Así se declara.
Como consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal, que la Juez de la recurrida actuó ajustado a derecho, razón de los cual, la sentencia impugnada debe ser confirmada en todas sus partes; la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada debe ser declarada SIN LUGAR, con expresa condenatoria en costas del recurso; y, la demanda por DESALOJO que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada CON LUGAR. Así se establece.
-VI-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil diecisiete (2017), por las abogadas FLOR CORRALES Y MARIA RAMIREZ, representante judicial de la parte demandada; contra la sentencia dictada en fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO el fallo apelado en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, sigue los ciudadanos AMELIA SOFIA ANZOLA GOMEZ, FERNANDO JOSE ANZOLA GOMEZ Y OMAR VENTURA ANZOLA GOMEZ contra la ciudadana DIANA DENIS LEACOK, en consecuencia se condena a la parte demanda a: La entrega, real material y efectiva a la parte actora del inmueble que se identificado como un “local comercial identificado con las siglas C1-41, ubicado en el piso 2, nivel Comercial Uno del Edificio Plaza Capitolio, ubicado en la Calle Sur 4 entre las esquinas de Padre Sierra y La Bolsa, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capitolio”, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada del recurso a tenor del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado Superior.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil dieciocho (2.018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS.
En esta misma fecha, siendo las tres y veintinueve de la tarde (3:29 p.m.) se publicó y se registró la anterior decisión.
LA…
…SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS.
JPTD/AT/Manuel.-
EXP. Nº 14.879/AP71-R-2017-000961.-
