REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 12.627.109.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos YEIMA CINDY PINEDO IRAZABAL, DANIEL ROSALES COHEN, MARÍA BEGOÑA EPELDE SALAZAR, JOSÉ RAFAEL SALAZAR NAVAS Y VYANIRETH HERNANDEZ AGUILAR, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 121.825, 71.174, 105.131, 123.286 y 178.118, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha siete (7) de agosto de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 74, Tomo 1869- A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano ROSA TARICANI CAMPOS, VERISA TARICANI CAMPOS y GABRIELA PARRA TARICANI, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 21.004, 82.590 y 138.501.-
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.-
EXPEDIENTE Nº 14.903/AP71-R-2018-000069.-
- II -
RESUMEN DEL PROCESO.
En fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil quince (2015), fue recibido el escrito de demanda por DESALOJO interpuesto por la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI contra la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., ante el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en auto de fecha veintiséis (26) de mayo del año dos mil quince (2015), admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada.
Asimismo, en fecha diecisiete (17) de mayo de dos mil dieciséis (2016), la parte actora, introdujo ante el a-quo escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida a través de auto de fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil dieciséis (2016).
Posteriormente, vista la imposibilidad, de practicar la citación correspondiente a la parte demandada, y cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal a-quo, mediante auto de fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil diecisiete (2017), procedió a nombrar como defensor ad litem, a la abogada VERHZAID MONTERO, quien en fecha trece de junio de ese mismo año, manifestó su aceptación al cargo con las formalidades de Ley.
De igual forma, en fecha diecinueve (19) de julio de dos mil diecisiete (2017), el a-quo ordenó el citación personal de la defensora judicial, dejándose constancia en el expediente por el Alguacil de ese Tribunal en fecha tres (03) de agosto de ese mismo año la práctica de la citación de dicha defensora.
Posteriormente, en fecha nueve (09) de agosto del año dos mil diecisiete (2017) compareció ante el A quo la abogada ROSA TARICANI CAMPOS, plenamente identificada en autos, y mediante diligencia consignó poder que acredita su representación.
Asimismo, en fecha dos (2) de octubre de dos mil diecisiete (2017), compareció la abogada en ejercicio ROSA TARICANI, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada a los efectos de dar contestación a la demanda.
El A-quo mediante auto dictada en fecha once (11) de octubre de dos mil diecisiete (2017), fijó la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia preliminar; asimismo, en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil diecisiete (2017), tuvo lugar la mencionada audiencia, y consecuencialmente en fecha veintitrés (23) de octubre de ese mismo año, el Tribunal A- quo procedió a la fijación de los hechos, abriéndose el lapso probatorio sobre el mérito de la causa de cinco (05) días de despacho en conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Derecho éste que fue ejercido por ambas partes en fecha treinta y uno (31) de octubre del año dos mil diecisiete (2017).
Asimismo, mediante auto de fecha ocho (8) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), se fijó la oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia oral y pública de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha quince (15) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), tuvo lugar la audiencia Oral y Pública en la cual compareció la ciudadana YEIMA CINDY PINEDO IRAZABAL en su carácter de apoderada de la parte actora; así como la abogada FRANCIA ROSA TARICANI actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada; asimismo, en dicho acto se realizó la valoración de las pruebas documentales aportadas por las partes al juicio, y se declaró Sin Lugar la pretensión de desalojo incoada por la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI, contra la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., y se condenó en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el juicio, y de conformidad con el artículo 877 del mismo cuerpo legal se fijaron diez (10) días de despacho para dictar el extenso del fallo.
Por último, en fecha dieciséis (16) de enero del año dos mil dieciocho (2018) el A quo dictó la extensión del fallo mediante la cual declaró sin lugar la demanda; y condenó en costas a la actora por haber sido totalmente vencida en el juicio; siendo apelada dicha decisión por la representación judicial de la parte actora y oído el recurso en ambos efectos por el Juzgado de la causa.
Remitidas las actuaciones a los Juzgados Superiores y recibidas antes esta Alzada, luego de la distribución de ley, por auto de fecha nueve (9) de marzo de dos mil dieciocho (2018), este Tribunal Superior recibió el presente expediente provenientes del Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación interpuesta el día dieciocho (18) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), por la abogada YEIMA PINEDO, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha quince (15) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), en el juicio que por DESALOJO, sigue la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI, contra la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para la presentación de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, derecho este ejercido por la representación judicial de la parte accionante, en fecha dieciocho (18) de abril de dos mil dieciocho (2018).
En fecha dos (2) de mayo de dos mil dieciocho (2018), la Secretaria Temporal de este Juzgado Superior dejó constancia de la no presentación de escrito de observaciones por parte de la demandada, a los informes de su contra parte.
Posteriormente, mediante auto de fecha tres (3) de mayo de dos mil dieciocho (2018), este Juzgado Superior fijó el lapso de sesenta (60) días continuos, para dictar sentencia en la presente causa; difiriendo dicho pronunciamiento en auto del dos (2) de julio de dos mil dieciocho (2018), por treinta (30) días continuos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
En fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil quince (2015), el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de conformidad con lo previsto en el Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para EL Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el Nº 40.418, de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014) en concordancia con lo establecido en el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI, contra la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER C.A.
El abogado JOSÉ RAFAEL SALAZAR NAVAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en el libelo de demanda y reforma del mismo, alegó lo siguiente:
Que en fecha ocho (8) de julio de dos mil once (2011), las ciudadanas FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR M. y EVELIN T. AGUILAR M. en representación de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER C.A., habían suscrito un contrato de arrendamiento con su representada sobre un local comercial, que se encontraba ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Centro Plaza, Nivel Avenida, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, distinguido con la nomenclatura CC-4-27, registrado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Miranda, bajo el Nº 14, Tomo 139.
Que el contrato de arrendamiento se había celebrado por un lapso de tres (3) años, contados a partir del primero (1) de julio de dos mil once (2011), pactándose un canon de arrendamiento de VEINTE MIL BOLIVARES CON CERO CÉRNTIMOS (Bs. 20.000,00); asimismo, indicó que la arrendataria no había pagado el canon de arrendamiento que correspondía a los meses de noviembre, diciembre de dos mil catorce (2014), y enero, febrero, marzo y abril de dos mil quince (2015), por lo que había incurrido en el incumplimiento de una de sus principales obligaciones como arrendataria.
Que las ciudadanas al principio mencionadas, como accionistas de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER C.A., mediante Asambleas de Accionistas de fechas veintinueve (29) de octubre de dos mil trece (2013), y treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce (2014), registradas en fechas dos (2) de diciembre de dos mil trece (2013), y veintiocho (28) de abril de dos mil catorce (2014), ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo los Nros. 24, Tomo 209-A, y 44, Tomo 57-A, respectivamente, habían vendido seiscientas ochenta y cuatro mil (684.000) acciones que equivalían al noventa por ciento (90%), del capital social de la compañía al ciudadano XABIER DOMECA IBAÑEZ, habiendo cedido de esa manera el fondo de comercio de la compañía, incurriendo en una violación de una de las estipulaciones del contrato, relativas a las causales de resolución.
Manifestó que la arrendataria había realizado modificaciones a la fachada del local, ya que había quitado y desmontado vidrios, vitrinas, puertas, dejando el local sin puertas, sin vidrios y que había colocado una Santamaría, y modificando de manera radical y sin autorización de su mandante la fachada del inmueble arrendado.
Que además la arrendataria sin haber consultado a su mandante y sin su autorización, de manera ilegal había solicitado a la litografía comercial La Cartilla XXI C.A., que le hiciera un facturero a nombre de su mandante la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI, y elaborar así ellos mismos las facturas, lo que constituía un hecho, no solo de incumplimiento contractual, sino de infracciones de orden administrativo y penal, ya que carecía de cualidad para solicitar en nombre de su mandante la elaboración de las facturas a una litografía.
Añadió que toda esa situación había derivado en la necesidad de su mandante de que fuera desalojado el local arrendado, lo cual se había solicitado en varias oportunidades a la arrendataria, sin que hubiera devuelto el inmueble arrendado.
Que los hechos descritos se subsumían en las causales para demandar el desalojo, previstas en los literales “a”, “c”, “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que tal como habían estipulado las partes en el parágrafo primero de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, específicamente la mora en pago de cánones, la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, por cualquier motivo, eran causas suficientes para que la arrendadora pudiera solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y exigir la inmediata entrega del local comercial totalmente desocupado, sin perjuicio de exigir el pago del canon o la desocupación del local comercial, que eran calculados hasta la total y definitiva entrega material del mismo.
Que visto que la arrendataria había incumplido con el pago de los cánones debía ser declarada con lugar la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley especial.
Citó el contenido de la cláusula vigésima segunda del contrato, la cual se refiere a la resolución, específicamente, la causal Nº 3, que especificaba que se daría por resuelto el contrato en caso de que la arrendataria hubiere cedido el contrato o su fondo de comercio, o hubiere subarrendado el inmueble o su fondo de comercio sin el consentimiento de la arrendadora, lo cual había sucedido al momento en que las accionistas de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER C.A., habían vendido el noventa por ciento (90%) del capital social de la compañía al ciudadano XABIER DOMECA IBAÑEZ.
Indicó que cuando existe venta total de las acciones de una empresa, se verificaba la enajenación total de la referida sociedad mercantil, situación que encuadraba en el supuesto de la cláusula vigésima segunda del contrato de arrendamiento.
Que por ser la sociedad mercantil un sujeto sin capacidad directa de obrar en virtud de su naturaleza de ente colectivo, y donde las manifestaciones de voluntad no las realizaba por sí mismo, sino que se veía obligado a obrar mediante personas físicas, se entendía que las ciudadanas FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR M. y EVELIN T. AGUILAR M, como representantes y propietarias de la totalidad de las acciones de la arrendataria, estaban obligadas a solicitar a la arrendadora, la autorización para la vender acciones, ya que ello conllevaba a su vez a la venta del fondo de comercio; asimismo indicó que al haber ocurrido la venta de la totalidad de las acciones de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER C.A., y el referido fondo, conllevaba a la infracción de la cláusula vigésima segunda del contrato de arrendamiento y suponía la causal de desalojo contenida en el literal “i” del artículo 40 de laq ley especial.
Alegó que con respecto a las reformas realizadas por la arrendataria en el local objeto de autos, se subsumía en el supuesto previsto en el literal “c” del articulo antes mencionado, ya que su mandante no había autorizado de ningún modo a la arrendataria a efectuar dichas reformas; igualmente, manifestó que las mismas no solo habían afectado la porte estética del inmueble, sino su seguridad y su estructura, por lo que había debido contar con la autorización respectiva para realizar las reformas.
Manifestó que para sorpresa de su mandante, la arrendataria, había mandado a elaborar sin su autorización una facturero, para elaborar por su propia cuenta las facturas de los cánones de arrendamiento, lo que podía constituirse en tipos penales y a todo evento su mandante se reservaba el ejercicio de las acciones correspondiente por la situación, siendo además que dicho hecho constituía una violación de la cláusula undécima del contrato de arrendamiento.
Citó el contenido de la mencionada clausula e indicó que al haber inobservancia de dicha disposición contractual era evidente que la arrendataria había incurrido en la causal prevista en el literal “i” del artículo 40 de la ley especial.
Que por las circunstancias y razones expuestas ocurría a demandar a la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER C.A., en la persona de su representante ciudadana CHIQUINQUIRA AGUILAR M., por desalojo, por haber incurrido en las causales previstas en el artículo 40 de la ley especial, literales “a”, “c”, “i” y como consecuencia se ordenara a la demandada a lo siguiente:
“… 1).- La entrega del inmueble arrendado a mi representada, dejando en beneficio del inmueble y de mi representada las mejoras de ser el caso, 2).- se le condene al pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 120.000,00), como INDEMNIZACIÓN por daños y perjuicios causados equivalentes a los meses dejados de percibir por mi representada y a las cantidades que se siguieren causando durante la duración de este juicio, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, y 3).- A pagar las costas de este juicio…”
Que la arrendataria, no había hecho entrega a su mandante, de del local arrendado, en virtud de haber expirado la prórroga legal, la cual había vencido en fecha treinta (30) de junio de dos mil quince (2015), fecha en la cual la arrendataria debía haber entregado el inmueble objeto de autos.
Añadió que al vencimiento del contrato de arrendamiento en fecha primero (1) de julio de dos mil catorce (2014), comenzaría a correr la prorroga legal de un año contado a partir del vencimiento.
Que el día treinta (30) de junio de dos mil quince (2015), la arrendataria debió hacer devolución del inmueble arrendado, pero la misma había seguido ocupando el inmueble sin autorización de su mandante, ni haber existido acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Añadió que la arrendataria no había entregado el inmueble objeto de autos, por el término de la relación, en las condiciones como fueron previamente pactadas por las partes en el contrato, y que había incurrido en una violación del artículo 1.594 del Código Civil.
Que la arrendataria se encontraba en posesión del inmueble, aun en contra de la voluntad de la arrendadora, la cual le había manifestado su intención de ponerle fin a la relación contractual, no estando facultada la arrendataria para oponer tácita reconducción, ni prórroga legal alguna; motivo por el cual había incurrido en la causal de desalojo contenida en el literal “g” del artículo 40 de la ley especial.
Fundamentó su demanda en el artículo 40, ordinales “a”, “c”, “i” y “g" de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, y la estimó en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00).
Igualmente se aprecia que las abogadas ROSA TARICANI y GABRIELA PARRA TARICANI, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, ciudadana, en la oportunidad dar contestación a la demanda, alegó lo siguiente:
Rechazaron, negaron y contradijeron, en todas y cada una de sus partes tanto el libelo de la demanda, como su reforma, interpuesta por la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI, en su carácter de arrendadora del inmueble objeto de autos.
Que a los fines de dar contestación a la demanda invocaban lo previsto en el artículo 6 de la ley especial que regula la materia.
Que era importante destacar la ambigüedad y confusión de los hechos que habían sido narrados en el libelo y su reforma, siendo muy grave que en los mismos no existía el derecho de petición que debía contener toda pretensión; asimismo, manifestó que dicha afirmación colocaba en estado de indefensión a la parte demandada, en virtud de que de la lectura del libelo y reforma de la demanda, se entiende que habían invocado un número determinado de causales de las previstas en el artículo 40 del decreto ley, y que de igual forma las fundamentaciones de hecho de las causales eran muy dispersas, no habiendo duda que en la demanda parecía que se pretendía un desalojo, pero no se fundamentaba en hechos considerados individualmente, no contradecían entre sí, no comprendiéndose que era lo que realmente le daba fundamento a las causales que habían sido invocadas como derecho.
Que en el caso de autos la pretensión principal era la causal “a” del artículo 40 de la ley especial, ya que la actora demandaba la falta de pago de los meses de noviembre y diciembre de dos mil catorce (2014), y enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil quince (2015), y que la causal implicaba el desalojo en caso de que quedara demostrada la insolvencia, y que conjuntamente con la causal de falta de pago, la actora había elaborado un andamiaje jurídico con la intención de que inaudita parte se dictara una medida cautelar de secuestro, que en forma inmediata desalojara a su mandante; asimismo, indicó que se había pretendido sorprender la buena fe del tribunal cuando se había aportado una solicitud realizada ante el ente administrativo de Unidad Comercial en materia de arrendamiento, sin que dicho procedimiento hubiere sido sustanciado para que fuera garantizado el derecho a la defensa de la demandada.
Rechazaron, negaron y contradijeron que su mandante la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER C.A., adeudara los cánones que habían sido descritos por la actora; de igual forma indicaron que la misma se había rehusado a recibir los referidos cánones de arrendamiento y obviamente se había negado a emitir la factura legal respectiva.
Que en razón de lo anterior, habían procedido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 del decreto ley, a consignar los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, abril y mayo de dos mil quince (2015), hasta ese momento, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo el Nº de expediente 2015-0038.
Que en dicho expediente constaban las facturas identificadas con los Nros 000045, de fecha cinco (5) de noviembre de dos mil catorce (2014), y 000044 de fecha cinco (5) de diciembre de dos mil catorce (2014), donde constaba el pago que realizaba su representada a la parte actora, por los meses que correspondían a octubre, noviembre y diciembre de dos mil catorce (2014), y las cuales se encontraban suscritas por la actora, donde se identificaba el local CC-4-27 del Centro Plaza.
Manifestó que los deberes fiscales eran obligatorios para ambas partes y así había quedado establecido en la cláusula undécima del contrato de arrendamiento; asimismo, señaló que su mandante había cumplido con el pago del impuesto del valor agregado por el canon de arrendamiento facturado.
Que había realizado las retenciones del impuesto sobre la renta, tal y como constaba de los comprobantes aportados a los autos.
Alegó que la actora demandaba el desalojo por falta de pago y no aportaba ninguna prueba documental que demostrara si emitió la factura legal para realizar el cobro de los cánones de arrendamiento; y, que de igual forma desconocía la existencia de los talonarios que contenía la facturación, pero no aportaba ningún elemento al tribunal en relación al tipo de factura o recibo que había emitido durante el transcurso de la relación arrendaticia, asumiendo que la sola afirmación de que se adeudaban cánones de arrendamiento, colocaba en insolvencia a su mandante.
Que la actora se limitaba a demandar a su representada por incumplimiento de obligaciones contractuales, cuando la misma era quien había incumplido la Ley.
Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante hubiera cedido el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con la actora; asimismo, indicaron que el contrato de arrendamiento que constituía el instrumento fundamental de la acción había sido celebrado por la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER C.A., en la persona de su representante legal la ciudadana CHIQUINQUIRA AGUILAR M., quien seguía con su misma condición legal, tal y como se desprendía de las actas de asamblea que habían sido aportadas como documentales por la parte actora.
Manifestaron que la actora interponía la causal de desalojo contenida en el literal “i” del artículo 40 de la ley especial, alegando una supuesta violación del contrato de arrendamiento, por parte de su representada, fundada en el hecho falso de que la venta de un determinado número de acciones, constituía un incumplimiento contractual grave, y que se había cedido la totalidad del fondo de comercio, lo que no era cierto, y no se correspondía con el derecho.
Añadió que si el deseo de la actora era estrictamente personal, había debido celebrar el contrato con una persona natural y no con una sociedad mercantil, cuyo capital estaba representado en acciones, ya que era imposible que una persona que no era accionista de una empresa mercantil, como era el caso de la arrendadora, pudiera atribuírsele en el contrato de arrendamiento, la posibilidad de prohibirle a la arrendataria, que era una compañía anónima, la venta de sus acciones.
Que la demandada cuando había celebrado el contrato de arrendamiento a nombre de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER C.A., había dejado establecido la responsabilidad de la compañía anónima, que exhibía personalidad jurídica, y que en ningún caso sus accionistas, en razón de que se regían por las disposiciones del Código de Comercio que permitía a los socios que pudieran disponer libremente de sus acciones sin que en modo alguno esto se confundiera con la figura jurídica de la cesión del contrato de arrendamiento.
Que su representada había vendido un determinado número de acciones a un inversionista, porque la ley se lo permitía, y que era falso que hubiera cedido en su totalidad el fondo de comercio, y que su representación legal seguía siendo la misma y además exhibía carácter de accionista.
Negaron y rechazaron que su mandante hubiera hecho reformas en el local sin autorización de la arrendadora, toda vez que la cláusula séptima del contrato autorizaba a la arrendataria para realizar modificaciones que considerara necesarias para el uso del inmueble, específicamente en la fachada, vitrina, y vidriera; indicó que en relación a ese punto, se había mejorado la fachada del local mediante la instalación de una reja Santamaría, con el propósito de garantizar la seguridad del local.
Que debido a la inseguridad, era imposible para su mandante funcionar con la sola existencia de una vidriera sin ningún tipo de protección, cuando el objeto social de la empresa se constituía en base a la venta de accesorios para celulares, ya que dichos artículos eran buscados por la delincuencia, y objeto de saqueo.
Que las rejas que estaban colocadas en el fondo de comercio eran exactamente iguales a la que tenían todos los demás comercios que se encontraban en el Centro Plaza, Nivel Avenida, todo ello en atención en lo estipulado en la cláusula decima sexta del contrato.
Rechazaron, negaron y contradijeron lo que se refería a lo afirmado por la representación de la actora en el escrito de reforma, con respecto al punto del incumplimiento en el pago de los cánones, ya que el parágrafo contenido dentro de ese punto resultaba el más confuso toda vez que se mezclaban conceptos jurídicos y se pretendía atribuirle consecuencias jurídicas que no se correspondían, debido a que la referida representación afirmaba una vez más, que existía un incumplimiento de la arrendataria a su primer deber jurídico, que era el pago puntual de los cánones de arrendamiento mensual.
Señaló que como se había demostrado suficiente su mandante jamás había incurrido en incumplimiento contractual, ya que se había comportado como buen padre de familia, y estaba siempre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Que la actora pretendía burlar al a quo cuando argumentaba una falta de pago desvirtuada con facturas de pago, que habían sido emitidas por ella misma y que se referían a dos de los meses demandados, todo ello antes de que se negara a recibir los pagos de la arrendataria para obligarla a incurrir en insolvencia.
Que por todas las defensas jurídicas expuestas solicitaban se declarara sin lugar la demanda interpuesta por la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI.
-IV-
DE LOS ALEGATOS PRESENTADOS ANTE ESTA ALZADA
La ciudadana YEIMA PINEDO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en su escrito de informes presentado ante esta Alzada alegó lo siguiente:
Que su representada era propietaria de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la nomenclatura CC-4-27, y sus accesorios, el cual tenía una superficie aproximada de SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (66,82 mts2), ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Centro Plaza, Nivel Avenida, Urbanización los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que su poderdante, en su condición de propietaria de dicho inmueble, había suscrito un contrato de arrendamiento sobre el local comercial antes identificado, con la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANEALER, C.A., representada en ese acto por la ciudadana FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR, propietaria y accionista del CINCUENTA POR CIENTO (50%), de todo el capital social de la empresa y la ciudadana EVELIN AGUILAR, propietaria y accionista del CINCUENTA POR CIENTO (50%), restante de todo el capital social de la empresa, tal como constaba ante la notaria Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha ocho (8) de julio de dos mil once (2011), anotado bajo el Nº 14, Tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
Indicó que el referido contrato estaba conformado por treinta y siete (37) clausulas que habían sido acordadas y firmadas por las partes, por haber estado completamente de acuerdo en todas y cada una de ellas, habiendo adquirido fuerza de ley entre las partes y habiéndose obligado a cumplir no solamente lo expresado en él, sino también todas las consecuencias que derivaran del mismo, tal y como lo expresaban los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; que además el contrato había cumplido con los requisitos obligatorios estipulados en el artículo 1.141 del mismo texto legal.
Transcribió las cláusulas octava, décima quinta y vigésima segunda literal 3, del contrato, extractos del escrito libelar y de la sentencia recurrida, indicando que la Juez de instancia desconocía la definición de un fondo de comercio; citó doctrina del catedrático ciudadano ROBERTO GOLDSCHMIDT (Curso de Derecho Mercantil páginas 170 a 172), y sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha once (11) de abril de dos mil ocho (2008), en el expediente Nº 2007-000582, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ.
Arguyó que habiendo tenido clara la definición de un fondo de comercio y habiendo quedado más que evidente en el acta de asamblea de fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil trece (2013), que las ciudadanas FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS y EVELIN THAIZ AGUILAR MATHEUS, habían vendido, la primera de ellas el OCHENTA POR CIENTO (80%) y la última el CIEN POR CIENTO (100%), de todas sus propiedades y acciones de la sociedad mercantil demandada, al ciudadano XAVIER DOMECA IBAÑEZ ZARRAGA; era indudable que habían realizado el traspaso del fondo de comercio de la empresa demandada sin haber dado cumplimiento al contrato de fecha ocho (8) de julio de dos mil once (2011), al que estaban obligadas y debieron haber requerido a la arrendadora el consentimiento previo otorgado mediante autorización expresa y por escrito.
Que lo anteriormente mencionado era razón más que suficiente para que procediera la demanda de desalojo y que la Juez de instancia no había tomado en cuenta ni valorado, aunado al hecho de que dichas actas de asamblea no habían sido desconocidas o impugnadas, era decir, que habían sido reconocidas por la parte demandada y la Juez no las había tomado en cuenta, habiendo dejado en completa indefensión a su representada y habiendo perdido el norte de sus actos, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Señaló que era evidente que al momento de que la parte demandada había vendido el NOVENTA POR CIENTO (90%) de las acciones de la sociedad mercantil demandada, a una tercera persona, había conllevado de forma inmediata a la enajenación del fondo de comercio en un NOVENTA POR CIENTO (90%), lo que había traído como consecuencia, indudablemente, la existencia del traspaso del contrato de arrendamiento a que tenía lugar la presente demanda, ya que como había quedado demostrado anteriormente, las ventas de las acciones de una empresa conllevaba de forma inmediata al traspaso del fondo de comercio, lo que traía como consecuencia que estuviera incluido en esa venta los contratos de alquileres de los locales comerciales, si existieren, como había sucedido en el presente caso; además que debieron haber dado cumplimiento al contrato de arrendamiento de de fecha ocho (8) de julio de dos mil once (2011), en el cual se había expresado claramente que para poder haber hecho ese traspaso total o parcial del fondo de comercio, como había sucedido en este caso, tenían que haber cumplido con la cláusula vigésima segunda, ordinal 3, que era sencilla para cualquier lector.
Manifestó que del acta de asamblea de fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil trece (2013), se evidenciaba que la ciudadana EVELIN THAIZ AGUILAR MATHEUS había vendido todo su capital accionario y había renunciado al cargo que había desempeñado por haber dejado de formar parte de la sociedad mercantil demandada, y que la ciudadana FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS había vendido el OCHENTA POR CIENTO (80%), de sus acciones, habiéndose quedado con solo el VEINTE POR CIENTO (20%), del capital accionario, por lo que ya no tenía ningún poder decisivo en la sociedad mercantil demandada, sino que todas las decisiones importantes y cualquier decisión relacionada con la compañía, como era el contrato de arrendamiento del local comercial donde desempeñaba su fondo de comercio, tenían que consultarlo con el ciudadano XAVIER DOMECA IBAÑEZ ZARRAGA, comprador de todas las acciones vendidas; que en consecuencia las ciudadanas antes mencionadas ya no contaban con la cualidad decisiva en la compañía por haber vendido y traspasado su fondo de comercio a una tercera persona sin la autorización expresa y por escrito de su representada.
Expresó que había promovido prueba de inspección judicial en tiempo hábil, habiendo sido admitida y evacuada por la Juez de instancia, pero, en la evacuación de la misma el Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, únicamente había dejado constancia de que se había trasladado al local y que el mismo se encontraba con cierto daño en virtud de los años de uso.
Alegó que la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, había admitido y reconocido que habían hecho mejoras al local sin la autorización de la arrendadora, bajo el pretexto de que lo habían hecho para la seguridad del local; que independientemente del motivo tenía la obligación de haber solicitado la autorización a su representada por escrito tal y se había evidenciado del contrato de arrendamiento y que la misma parte había reconocido que no lo había hecho, era decir, que se tuvo que haber tenido como una confesión de parte y relevada de cualquier medio de prueba que lo demostrara.
Argumentó que el Juez de la recurrida, en su sentencia definitiva, no había tomado en cuenta lo que había sido alegado por su representación judicial y menos la confesión de la parte demandada en su escrito de contestación; que tampoco había valorado dicha prueba de inspección judicial debidamente promovida en tiempo hábil, habiéndola desechado bajo el precepto de que no había sido promovida en la oportunidad correspondiente y que no se había demostrado nada; no habiendo sido impugnada por la parte contraria, habiendo dejado en completo estado de indefensión a su poderdante, enervando así la posible eficacia probatoria que dicha prueba pudiese haber tenido, ya que había emanado de una prueba preconstituida de inspección ocular y debidamente confesada por la parte demandada.
Solicitó que se retomara el norte de los actos de la verdad o los que estaban obligados por mandato expreso del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y se dictara sentencia revocando la decisión dictada en fecha dieciséis (16) de enero de dos mil dieciocho (2018), por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de que no había tomado en cuenta lo alegado y probado por su representación judicial en el libelo de la demanda y su reforma en el sentido de que la parte demandada había vendido el NOVENTA POR CIENTO (90%) de las acciones de la empresa a una tercera persona, lo que había traído como resultado el traspaso de ese porcentaje del fondo de comercio no habiendo contado el mismo con la autorización expresa de la arrendadora, era decir, su representada, tal y como lo había dispuesto la cláusula vigésima segunda del contrato de arrendamiento, vigente para el momento de la venta del fondo de comercio.
Solicitó que se declarara parcialmente con lugar la demandada por cuanto las ciudadanas FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS y EVELIN THAIZ AGUILAR MATHEUS, habían incumplido con sus obligaciones contraídas en el contrato de fecha ocho (8) de julio de dos mil once (2011), especialmente con su cláusula vigésima segunda, ordinal 3.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteada como quedó la controversia, pasa este Tribunal pasa a decidir, para lo cual observa:
La sentencia de fecha quince (15) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, fue objeto de apelación, estableció la siguiente:
“… Ahora bien, revisadas las pruebas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a la excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5º del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, la parte actora demanda el desalojo del local comercial ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Centro Plaza, Nivel Avenida, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda distinguido con la nomenclatura CC-4-27, fundamentado en la causales a, c, g e i del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que señala:
…omissis…
En cuanto a la falta de pago de cánones de arrendamiento, se debe señalar, que la clausula cuarta del contrato de arrendamiento establece, que el canon de arrendamiento debe pagarse dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades adelantadas, por otra parte, el parágrafo primero de la clausula cuarta del contrato señala: “la falta de pago de DOS (2) MENSUALIDADES de arrendamiento dentro de los QUINCE (15) DIAS siguientes a su vencimiento, por cualquier motivo son causas suficientes para que LA ARRENDADORA pueda solicitar la resolución del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…”, así las coas (sic), de las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 2015-0038, que corre inserta a los folios que van del 178 al 241, específicamente a los folios 205 y 206, se observan las facturas números 000045, de fecha 05/11/2014, con la cual se pago el mes de noviembre de 2014, firmada por la arrendadora y la factura numero 000044, de fecha 05/12/2014, con la cual se pago el mes de diciembre de 2014, firmada por la arrendadora, las cuales no fueron desconocidas, ni objetadas por la parte actora en este proceso, en cuanto al mes de enero de 2015, fue depositado en forma extemporánea por tardía en fecha 10/02/2015, con relación al mes de febrero de 2015, fue depositado el 11/02/2015, es decir, que según el parágrafo primero de la clausula cuarta del contrato de arrendamiento, fue depositado dentro del lapso establecido en el contrato, en cuanto al mes de marzo de 2015, fue depositado dentro del lapso establecido en el contrato, es decir, el 04/03/2015, y los meses de abril y mayo fueron depositador por adelantado, el 25/03/2015 y 27/04/2015, respectivamente, por lo que no hay falta de pago de cánones de arrendamiento y así se decide.
En cuanto a que el arrendatario haya efectuado reformas al inmueble, la parte actora no demostró este hecho. En cuanto a que el arrendatario haya mandado a elaborar un facturero, la parte actora no demostró este hecho, corren insertas al expediente de consignaciones arrendaticias dos (2) facturas signadas con los números 000044 y 000045 firmadas por la arrendadora, las cuales no fueron desconocidas ni objetadas por la parte actora. Con relación a la venta del fondo de comercio, el Tribunal observa, que el contrato de arrendamiento cuya copia simple corre inserta a los folios 12 al 19, fue celebrado entre ANNABELLA ROURE SALTI, antes identificada y la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., antes identificada, representada por FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR M., y EVELIN T. AGUILAR M., …omissis… y según actas constitutivas y de asambleas de las sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A, sigue siendo la Directora General de SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR M., aunado al hecho, de que la arrendataria sigue siendo la misma sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., y así se decide.
Y con relación a que el arrendatario no entrego el inmueble vencida la prorroga lega, se debe señalar, que el contrato entro en vigencia en fecha 01 de julio de 2011, por un periodo de tres (3) años, según lo establecido en la clausula tercera del mismo, los cuales se vencieron el 01 de julio de 2014, comenzando a correr la prorroga legal de un (1) año, el 2 de julio de 2014 y venció el 2 de julio de 2015, procediéndose a demandar el desalojo por vencimiento del contrato y de la prórroga legal en fecha 17 de mayo de 2016, cuando se introduce la reforma del libelo de la demanda, tal y como se evidencia al comprobante de de presentación de actuación que corre inserto al folio 103, en tal sentido, Juzga este Tribunal, que habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de la cosa arrendada, luego de finalizada la prórroga legal el día 2 de julio de 2015, sin que el arrendador ejerciese la acción de desalojo, por vencimiento del contrato y la prorroga legal, por lo menos en un plazo razonablemente inmediato, toda vez que procedió a ejercitarla nueve (9) meses después de verificada, es por lo que ante su inercia la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.614 ejúsdem.
A mayor abundamiento, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inquilinario, ha expuesto lo siguiente:
…omissis…
Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y así decide. Por lo que el Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA intentada por ANNABELLA ROURE SALTI contra la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la demanda…”
Este Tribunal, para decidir observa:
La parte actora, al momento intentar la acción de desalojo, fundamentó la misma en las causales contenidas en los literales “a”, “c”, “i” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales establecen:
“…Art. 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
…omissis…
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
…omissis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
…omissis…
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”
El artículo 1.354 del Código Civil, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-
En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que la parte demandante para demostrar las circunstancias alegadas en el escrito libelar y su reforma, promovió junto al mismo y en el lapso de promoción de pruebas los siguientes medios probatorios:
1.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI, representada por la ciudadana MARGARITA SALTI BEHAR, con la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., representada por sus directoras principales, ciudadanas FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS y EVELIN THAIZ AGUILAR MATHEUS, registrado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha ocho (8) de julio de dos mil once (2011), bajo el Nº 14, Tomo 139; a los efectos de demostrar que existía una relación arrendaticia entre las partes; que la misma tendría una duración de tres (3) años a partir del primero (1º) de julio de dos mil once (2011); que sería cancelada por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que entre la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI y la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., existe una relación arrendaticia por un local comercial distinguido con la nomenclatura CC-4-27, y sus correspondientes accesorios, con una superficie aproximada de SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (66,82 m2), ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Centro Plaza, Nivel Avenida, Urbanización los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda. Así se establece.
2.- Copia certificada de documento constitutivo-estatutario de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., inscrito ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha siete (7) de agosto de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 74, Tomo 1869-A; y, acta de asamblea extraordinaria de dicha sociedad mercantil celebrada en fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce (2014), inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil catorce (2014), bajo el Nº 44, Tomo 57-A; a los efectos de demostrar la existencia de los hechos alegados.
Estos medios de prueba son documentos públicos, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fueron otorgado por los funcionarios competentes para ello y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, capaces de otorgarle fe pública; y, por cuanto los mismos no fueron tachados de falso, en la oportunidad respectiva, por la parte a quien le fueron opuestos, este Juzgado Superior, les atribuye valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
De los referidos instrumentos se evidencia que, la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., ostenta personalidad jurídica propia, que su domicilio se encuentra en la ciudad de Caracas, Venezuela, Avenida Francisco de Miranda, Centro Plaza, Nivel Avenida, Local Nº CC-427, los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda; que la compañía cuenta con OCHENTA MIL ACCIONES (80.000) comunes nominativas con un valor nominal de UN BOLÍVAR (Bs. 1,00) cada una; que las ciudadanas FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS y EVELIN THAIZ AGUILAR MATHEUS, han suscrito y pagado CUARENTA MIL ACCIONES (40.000) acciones cada una; que la misma se encuentra constituida e inscrita ante el Registro Mercantil respectivo bajo el régimen de administración, de convocatoria y elección de asambleas y demás normas que rigen la sociedad; que la Directora General es la ciudadana FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS, la Directora Suplente es la ciudadana EVELIN THAIZ AGUILAR MATHEUS; y, el comisario es la ciudadana JENNY LYANETTE CASTRO ROSILLO; que para la fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce (2014), la ciudadana FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS era propietaria de SETENTA Y SEIS MIL ACCIONES (76.000) y el ciudadano XAVIER DOMECA IBAÑEZ ZARRAGA es propietario de SEISCIENTAS OCHENTA Y CUATRO MIL ACCIONES (684.000) acciones de la compañía; se modificó la clausula 16 de los estatutos sociales de la empresa, por la elección de una nueva junta directiva, quedando como Directora General la ciudadana FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS, Director Suplente el ciudadano XAVIER DOMECA IBAÑEZ ZARRAGA y como comisario la ciudadana EVELIA TERESA AGUILAR MATHEUS. Así se decide.
3.- Copia fotostática de acta de asamblea extraordinaria de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., celebrada en fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil trece (2013), inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha dos (2) de diciembre de dos mil trece (2013), bajo el No. 24, Tomo 209-A; a los efectos de demostrar la existencia de los hechos alegados.
Este Tribunal por cuanto las referidas copias fotostáticas, lo son de documentos públicos; y, no fueron impugnadas en la oportunidad legal correspondiente por la parte a quien le fueron opuestas, las tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, les atribuye valor probatorio a los citados documentos, conforme a lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, y las considera demostrativas de que la ciudadana FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS vendió al ciudadano XAVIER DOMECA IBAÑEZ ZARRAGA, TRECIENTAS CUATRO MIL ACCIONES (304.000) de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., por su valor nominal; que la ciudadana EVELIN THAIZ AGUILAR MATHEUS vendió al mismo ciudadano TRESCIENTAS MIL OCHENTA ACCIONES (380.000), por su valor nominal; que dicha ciudadana renuncio al cargo de Directora Suplente, por cuanto vendió la totalidad de sus acciones en la empresa; que se modificaron las cláusulas 5, 6 y 7 de los estatutos sociales, quedando el capital de la compañía en SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 760.000,00), dividido en SETECIENTAS SESENTA MIL ACCIONES (760.000), con un valor nominal de UN BOLÍVAR (Bs. 1,00) cada una; que la ciudadana FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS suscribió y pagó SETENTA Y SEIS MIL ACCIONES (76.000), por su valor nominal, y el ciudadano XAVIER DOMECA IBAÑEZ ZARRAGA suscribió y pagó SEISCIENTAS OCHENTA Y CUATRO MIL ACCIONES (684.000), por su valor nominal; que se designó como Directora General a la ciudadana FRANCY CHIQUINQUIRA AGUILAR MATHEUS, Director Suplente al ciudadano XAVIER DOMECA IBAÑEZ ZARRAGA y como comisario a la ciudadana ISABEL MARÍA MORAIS DOS SANTOS. Así se decide.
4.- El mérito favorable de los autos que se desprende del los recibos consignados por la parte demandada a favor de la parte demandante; en cuanto este medio de prueba, debe resaltar este Tribunal, que el mismo no constituyen un medio de prueba, por cuanto es obligación del Juez analizar y valorar todos los medios de pruebas promovidos en el proceso por la partes, conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
5.- Inspección judicial a ser practicada en el inmueble objeto del presente proceso, a los efectos de dejar constancia de su estado actual y las modificaciones realizadas en el mismo sin previa autorización de la parte actora y designación de un experto auxiliar de justicia para que ilustre al Tribunal si las modificaciones son de reciente data o antiguas. Esta prueba fue admitida por el A quo, solo a los fines de dejar constancia del estado actual del inmueble, toda vez que a lo que respecta dejar constancia de las modificaciones realizadas en el mismo solo puede evacuarse a través de una experticia. En lo que se refiere a este medio de prueba, este Tribunal no le atribuye valor probatorio alguno, ya que la misma fue desechada por el A quo, por lo tanto nada tiene que pronunciarse este Juzgado. Así se decide.
6.- Testimonial de la ciudadana MARIAN COHEN MARGUERITE, con el objeto de que rindiera declaración sobre si el inmueble de autos al momento de ser arrendado mantenía mobiliarios propios de una joyería, bienes de madera como caoba, para demostrar que efectivamente se había modificado dicho inmueble sin previa autorización de la parte actora. En cuanto a esta prueba, el A quo la desechó en virtud que la misma fue promovida por la parte actora en forma extemporánea por tardía, por lo tanto el Tribunal no tiene nada que proveer. Así se decide.
7.- Comunidad de la prueba, con el objeto de probar los hechos esgrimidos en el proceso. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por cuanto de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez está obligado a analizar y juzgar todas las pruebas traídas a los autos, aunque no posean elemento de convicción alguno, expresando su criterio sobre las mismas. Así se decide.
Asimismo, observa este Juzgado Superior, que la parte demandada promovió junto con su escrito de contestación y en el lapso probatorio los siguientes medios de prueba:
a.- Copia certificada del expediente Nº 2015-0038, de consignaciones de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del contrato, que efectuó la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., como arrendatario, a favor de la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI, desde el mes de enero de dos mil quince (2015), hasta el mes de enero de dos mil dieciséis (2016), a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) mensuales, desprendiéndose del mismo facturas identificadas con los Nros. 000044 y 000045, de fechas cinco (5) de noviembre y cinco (5) de diciembre de dos mil catorce (2014), correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses octubre, noviembre y diciembre de ese mismo año. Dicho documento fue ratificado en la oportunidad de promoción de pruebas; con el objeto de demostrar que no había faltado nunca a su principal obligación como arrendataria y que estaba solvente frente a la arrendadora en el pago de todos los alquileres. Así se declara.
La aludida copia certificada es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto la misma no fue tachada de falsa por la parte actora en la oportunidad legal correspondiente, este Juzgado Superior, le atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y la considera demostrativa de las consignaciones efectuadas por la parte demandada, en su condición de arrendataria, a la parte actora en su carácter de arrendadora, en los montos fechas y conceptos que se analizarán en detalle más adelante. Así se establece.
b.- Comunidad de la prueba, respecto al Acta Constitutiva de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., con el objeto de probar que no existe la venta del fondo de comercio alegada y demandada, puesto que la persona designada como Directora General de la compañía era la misma persona que celebró y firmó el contrato de arrendamiento de autos, por lo que no se incumplió con las condiciones estipuladas en el contrato. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por cuanto de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez está obligado a analizar y juzgar todas las pruebas traídas a los autos, aunque no posean elemento de convicción alguno, expresando su criterio sobre las mismas. Así se decide.
c.-Prueba de exhibición del talonario de facturas de la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI, de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente a las facturas emitidas a la parte demandada por el pago de los cánones de arrendamiento; y, exhibición de cualquier otro talonario de facturas perteneciente a la mencionada ciudadana, donde se hiciera constar el pago de los arrendamientos por parte de la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A., durante el tiempo de duración de la relación contractual o su prórroga legal, a los efectos de demostrar que la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI no posee ni poseía para el mes de noviembre de dos mil catorce (2014), momento en el que se había demandado el incumplimiento de la arrendataria, ningún otro talonario distinto al que se correspondía con las facturas consignadas en original en el expediente, las cuales gozaban de absoluta validez por no haber sido desconocidas, impugnadas o negada su firma. Este Tribunal observa dicha prueba fue negada su admisión por el Juzgado de la causa, por lo que este sentenciador no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.-
Este Tribunal para decidir observa:
La parte actora demanda el desalojo de un local comercial situado en la Avenida Francisco de Miranda, Centro Plaza, Nivel Avenida, Urbanización los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, signado CC-4-27, para lo cual se fundamenta en la causales “a”, “c”, “g” y “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, la arrendataria alegó estar solvente con el pago del canon de arrendamiento, demandado; ser falso que se haya vendido en su totalidad el fondo de comercio por cuanto solo se había dado en venta un determinado número de acciones lo cual estaba permitido por la ley; que tampoco su representada en ningún momento había realizado reforma en el local arrendado sin autorización de la arrendataria y por último
Ahora bien pasa primeramente este Tribunal, a analizar la primera causa contenida en el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la cual señala: “…Art. 40. Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; De la norma anteriormente transcrita se evidencia que procede el desalojo cuanto el arrendatario haya dejando de pagar dos cánones de arrendamientos.
Observa quien aquí decide que las partes en la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento establecieron lo siguiente:
CLÁUSULA CUARTA: PENSIONES ARRENDATICIAS, FORMA Y TIEMPO DE PAGO.-
Las partes han determinado como canon mensual de arrendamiento por EL INMUEBLE descritos en la Cláusula Primera del presente contrato, que LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDADORA la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 20.000,00), dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades adelantadas a la orden de LA ARRENDADORA, en su oficina, cuya dirección declara conocer o en el lugar y la forma que oportunamente esta le indique por escrito…”
De lo anterior, se observa que la parte demandada debía dar cumplimiento con el pago de su obligaciones de pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cincos (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas.
Ahora se observa de las actas procesales, específicamente de la copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, identificado con el Nº 2015-0038, el cual fue valorado por este Tribunal en el cuerpo de este fallo, que de acuerdo a las consignaciones realizadas por la parte demandada de los cánones de arrendamientos demandados, estas fueron hechas de forma tempestivas, evidenciándose con ello, que la parte demandada cumplió con el pago del cánones de arrendamientos de forma oportuna, razón por la cual resulta improcedente el primer literal alegado por la parte demandante. Así se decide.
En cuanto a lo solicitado por la representación judicial de la parte actora con respecto a que se condene a la parte demandada al pago de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES CON OO/100 CÉNTIMOS (Bs.120.000,00) como indemnización por daños y perjuicios causados equivalentes a los meses dejados de percibir y a las cantidades que se siguieren causando durante la duración del juicio, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, este Juzgado declara improcedente dicha solicitud en virtud que como se dijo antes la parte demandada cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento de forma oportuna. Así se decide.
En cuanto al literal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; alegado por la parte demandante como causa de desalojo, el cual establece, lo siguiente: c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Observa este sentenciador que no se puede determinar de las actas procesales, medio probatorio alguno producido en el proceso, que permita determinar a quien suscribe la procedencia de dicho literal, por cuanto la parte demandante solo se dedicó a realizar el alegado sin promover pruebas suficientes que demostrar tal causal, pues si bien es cierto que la misma promovió inspección judicial a los efectos de demostrar tales cambios al inmueble no es menos cierto, que no quedó evidenciado con la prueba los hechos que se pretendían probar, razón por la cual, resulta improcedente el literal “c” alegado por la actora. Así se decide.
En relación al literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; alegado por la parte demandante como causa de desalojo, el cual establece, lo siguiente: “g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”; se observa específicamente del contrato de arredramiento suscrito entre las partes que las mismas pactaron en la cláusula tercera, que la relación arrendaticia, comenzaría en fecha primero (1º) de julio de dos mil once (2011), por tres años fijos.
Ahora bien, visto que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es un contrato a tiempo determinado, la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal del contrato, como lo establece el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración más de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración más de diez (10) años, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
En el caso de autos, habiendo comenzado la relación arrendaticia como ya se dijo, en fecha primero (1º) de julio de dos mil once (2011), con fecha de vencimiento del primero (1º) de julio del dos mil catorce (2014), la prórroga legal era de un (01) año a partir de la última fecha mencionada hasta el primero (1º) de julio del dos mil quince (2015), fecha en la cual vencía la única prórroga del contrato de arrendamiento de un (1) año; la opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
Ahora bien, observa este sentenciador, que si bien es cierto, que una vez agotada como se encontraba la prórroga legal desde fecha dos (02) de julio de dos mil quince (2015), la parte demandada siguió ocupando el inmueble, no es menos cierto, que dicha ocupación se realizó sin la anuencia tácita de la arrendadora, lo cual es claramente evidenciable con el hecho de que la arrendadora haya intentado una acción de Desalojo, la cual no tiene lapso de caducidad alguna establecido por el legislador, lo cual evidencia, que la parte demandada permaneció en el inmueble, sin el consentimiento de la arrendadora; ya que esa y no otra, fue la voluntad de las partes al contratar el arrendamiento que nos ocupa, por lo tanto se hace innecesario el pronunciamiento de las demás causales. Así se declara.
En base a lo anterior es forzoso, parte sentenciador declarar con lugar la apelación interpuesta por la parte actora y como consecuencia de ello, con lugar la demanda que da inicio a estas actuaciones. Así se decide.
-VI-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), por la abogada YEIMA PINEDO IRAZABAL, en su condición de representante judicial de la parte actora; contra la sentencia dictada en fecha quince (15) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), por el Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas. Queda REVOCADO el fallo apelado con la motivación expuesta en el presente fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la ciudadana ANNABELLA ROURE SALTI contra la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada la sociedad mercantil SUPER GSM CELULAR GRANDEALER, C.A, en la persona de su Director General ciudadana FRANCY CHIQUINQUIRÁ AGUILAR M., a hacer entrega a la parte actora, ciudadana ANABELLA ROURE SALTI, el inmueble constituido por un local comercial, distinguido con la nomenclatura CC-4-27, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Centro Plaza, nivel Avenida, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada conforme con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado Superior.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS
En esta misma fecha, siendo las tres y veintinueve de la tarde (3:29 p.m) se publicó y se registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS
JPTD/AT/Kayna
Exp. 14.903/ AP71-R-2018-000069
