REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil INDESTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha doce (12) de septiembre de mil novecientos setenta y tres (1973), bajo el Nº 19, Tomo 133-A y modificada ante el mismo Registro Mercantil, según documento Nº 32 del Tomo 41-A-Pro- fecha cinco (5) de marzo de mil novecientos noventa (1990).
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JESUS RAFAEL SENIOR ANATO, JUDITH TROPPER y NORMA SAUME abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 99.389 y 3.823 y 3.318, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha diez (10) de noviembre de mil novecientos setenta y cinco (1975), bajo el Nº 67; Tomo 90-A, siendo reformados sus estatutos sociales y transformada en compañía anónima conforme decisión adoptada por la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, inscrita en el mencionado Registro Mercantil, el veinte (20) de octubre del año dos mil cuatro (2004), quedando anotado bajo el Nº 58; Tomo 174-A-SGDO, siendo su última reforma la aprobada por la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, inscrita en el mencionado Registro Mercantil, el trece (13) de Agosto del año dos mil siete (2007), quedando anotado bajo el Nº 41, Tomo 163- A-SDO.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ALFREDO MEDINA ROA y ADRIAN NICOLAS GUGLIELMELLI, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 67.953 y 54.980, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente Nº: 14.977/AP71-R-2018-000649.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil dieciocho (2018), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación ejercida por los abogados JESUS RAFAEL SENIOR ANATO, y NORMA SAUME, actuando en carácter de apoderados judiciales de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil dieciocho (2018), por el referido Juzgado, con motivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpusiera la sociedad mercantil INDESTE C.A., contra la Sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA, C.A., todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal le dio entrada a la causa; y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes; derecho este ejercido por ambas partes en fecha veintidós (22) de noviembre de dos mil dieciocho (2018); asimismo, la parte demandada presentó las respectivas observaciones a los informes de la actora en fecha tres (3) de diciembre de dos mil dieciocho (2018).
Posteriormente, en fecha siete (7) de diciembre del año dos mil dieciocho (2018) la Secretaria Temporal de este Juzgado dejó constancia en el expediente que al finalizar las horas de despacho la parte actora no había presentado observaciones a los informes presentados por la parte demandada.
Finalmente, en fecha diez (10) de diciembre del año dos mil dieciocho (2018) se dictó auto mediante el cual se fijó la oportunidad para dictar la decisión en la presente causa por un lapso de sesenta (60) días continuos siguientes a esa fecha en conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas las formalidades de ley, este Tribunal pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones.
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha cuatro (4) de diciembre de dos mil catorce (2014), el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la reforma de la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la sociedad mercantil INDESTE C.A., contra la Sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA, C.A., todos anteriormente identificados.
Expone la parte actora tanto en su libelo de demanda, como en su posterior reforma, los siguientes hechos y peticiones:
Alegó que ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano JOAO SILVINO DE SOUSA GÓMES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.388.483, en su carácter de presidente de la empresa GIMNASIO VICTORIA S.R.L, identificada en autos; el cual presentó escrito solicitando la apertura de un expediente para consignación de pago, en el cual declara expresamente que su representada era “arrendataria desde hace más de catorce (14) años, de un inmueble ubicado en el sótano del edificio “VILLA DEL ESTE”; y que dicho inmueble le pertenecía a su representada C.A INDESTE según documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha veintiuno (21) de agosto de mil novecientos setenta y cinco (1975), bajo el Nº 31; folio 262, Protocolo 1º del Tomo 38, marcada con la letra “C”.
Que en atención a los catorce (14) años de arrendamiento que detentaba la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA S.R.L., en el precitado inmueble propiedad de la sociedad mercantil INDESTE C.A., que se encontraba ubicado en la av. El Salvador, edificio Villa del Este, Local Sótano y Deposito, Urbanización Las Acacias de la Parroquia Santa Rosalía, había acudido a notificar al presidente del gimnasio, que vista la voluntad de su representada de no prorrogar el contrato de arrendamiento por requerir dicho inmueble, que la prórroga de tres años que le correspondían por ley para que entregara dicho inmueble, comenzarían a transcurrir a partir del día primero (1) de enero de dos mil diez (2010).
Indicó que constaba de un último contrato de arrendamiento que en fecha primero de enero de dos mil nueve (2009), su representada había celebrado un contrato de arrendamiento con la demandada, el cual tenía por objeto el local Sótano Villa del Este; asimismo, manifestó que de acuerdo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento la duración del mismo seria de seis (6) meses contados a partir del día primero (1) de diciembre de dos mil nueve (2009), y su vencimiento seria en fecha primero (1) de julio de dos mil nueve (2009), momento en el cual la demandada tendría la obligación de entregar el inmueble.
Que en fecha veinticinco (25) de septiembre de dos mil nueve (2009), habían presentado ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la solicitud de notificación judicial de la no renovación del contrato, la cual había sido presentada por su representada en fecha veintiocho (28) de septiembre de dos mil nueve (2009).
Manifestó que el abogado JESUS SENIOR, apoderado judicial de la parte demandante, había notificado judicialmente al demandado en la persona de su representante, el ciudadano JOAO SILVINO DE SOUSA GÓMES, tal como constaba en el acta levanta por el tribunal; asimismo, indicó que el mencionado ciudadano había recibido la notificación.
Que la cláusula decima séptima del contrato, establecía la ciudad de Caracas como domicilio principal, con exclusión de cualquier otro, y la cláusula décima tercera remitía las disposiciones del Código Civil para todo lo no previsto en el contrato.
Que por el incumplimiento de algunas cláusulas por parte del arrendatario, quedaría rescindido el contrato, y que el arrendador a su juicio podría solicitar la desocupación judicial del inmueble, por el procedimiento que había sido pautado para los juicios breves, siendo por cuenta del arrendatario los gastos judiciales y extrajudiciales a que hubiera dado lugar y los daños y perjuicios que resultaren.
Alegó que la demandada había incumplido con su obligación de entregar el inmueble el día treinta y uno (31) de enero de dos mil trece (2013), es decir, tres (3) años contados a partir del vencimiento del contrato en fecha treinta y uno (31) de diciembre de dos mil nueve (2009), y que para el momento de la interposición de la demanda aún no se había efectuado dicha entrega.
Que ese hecho constituía una violación, por parte del demandado de la obligación contractual que estaba establecida en la cláusula quinta del contrato, la cual se basaba en hacer entrega del inmueble, a la demandante a los tres (3) años contados a partir del vencimiento del contrato.
Manifestó que la indebida permanencia del demandado en el inmueble, no obstante de haberse vencido el término que se había convenido, para la duración del contrato, también constituía violación a lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1.590, 1.160, 1.594.
Que por las violaciones su mandante demandaba la ejecución del contrato, es decir la entrega del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil; asimismo, manifestó que por las razones de hecho y los fundamentos de derecho procedía a demandar a la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA S.R.L., para que conviniera o en efecto fuera condenado a lo siguiente:
“…III.1.A.- Entregar (con sus accesorios y pertenencias) de inmediato “EL INMUEBLE” (es decir, el inmueble el local Sótano Villa del este, ubicado en la Av. El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía) debidamente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió “LA DEMANDADA” como consecuencia de los cánones de arrendamientos vencidos de “EL CONTRATO” y de conformidad con lo previsto para tal circunstancia en la cláusula QUINTA del mismo.
III.2.- Medidas preventivas: Solicito a nombre de mi representada, que conforme a lo dispuesto en el ordinal 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil vigente se decrete y practique medida de secuestro sobre el inmueble antes identificado.
III.3.- Estimo el valor de la presente demanda en la cantidad de cuatro millones novecientos noventa y nueve bolívares (Bs. 4.999.000,00).
III.4.- Para los fines legales establecidos en el artículo 174 del mencionado Código de Procedimiento Civil, señalamos como domicilio procesal para las comunicaciones, participaciones, notificaciones o avisos que se nos deban hacer en el presente juicio la siguiente:
Dr. JESUS SENIOR ANATO, Calle 11-1, Edificio Insenica, Piso 2, Oficina B, Urbanización La Urbina, Petare…”
Fundamentó su demanda en los artículos 1.590, 1.160, 1.594, y 1.167 del Código Civil y, 174 del Código de Procedimiento Civil; y en la reforma de la demanda la estimaron en la cantidad cuatro millones novecientos noventa y nueve bolívares (Bs.4.999.000,00); monto establecido para el momento de la interposición de la demanda hoy CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES SOBERANOS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. S 49.99).
Por otro lado, se observa que el abogado ADRIAN NOCOLAS GUGLIELMELLI, en representación judicial de la parte demandada, la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA, C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda señaló, lo siguiente:
Que podía evidenciarse que la empresa demandante a través de su apoderado judicial, tanto en la demanda principal como en la reforma, se había ajustado a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimando su demanda, llamando la atención la variación que había sufrido el monto en que había sido estimada la demanda originalmente y el monto en que la había estimado al momento de reformar la misma.
Que puesto que la demanda había sido reformada, se entendía que la misma había quedado estimada conforme lo había establecido la parte demandante en el escrito de reforma, por lo que consecuencialmente, se debía entender que la demanda había sido estimada en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.4.999.000,00) monto establecido para el momento de la interposición de la demanda hoy CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES SOBERANOS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. S 49.99).
Señaló el contenido del artículo 38 del Código Civil, y realizando unas consideraciones, manifestó que era necesario advertir que la estimación de la demanda había sido realizada por el apoderado judicial de la parte demandante, en expresa, franca y directa contravención a la resolución Nº 2006-2009 de fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil nueve (2009), emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y que se había limitado la parte demandante a estimar solamente la demanda en bolívares, sin haber hecho mención a su equivalente en unidades tributarias.
Que consideraba que la estimación de la demanda que se había efectuado en la reforma, por el apoderado judicial de la parte demandante era insuficiente, toda vez que un inmueble donde funcionaba un gimnasio, implicaba unas dimensiones considerables, y por ende el valor del mismo, era muchas veces superior a la estimación de la demanda, lo cual se demostraba con una simple indagación en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente y observar el valor de los inmuebles con similares características, que hubieran sido objeto de ventas recientes, razón por la cual estimaba que debía declararse con lugar el rechazo de la cuantía por insuficiente y solicitó al Tribunal que lo tratara como punto previo a la decisión del fondo.
Interpuso la cuestiones previas establecidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; en primer lugar, alegó que concluía que la sociedad mercantil demandante procuraba un desalojo de un inmueble de su propiedad dado en arrendamiento a su representada, ya que así lo señalaba tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de reforma.
Citó parte del contenido del artículo 340 del Código Civil en su ordinal 4º, y manifestó que la parte demandante no había cumplido con el requisito exigido por el Legislador en ese artículo, toda vez que en ningún párrafo del libelo y su reforma, había precisado con indicación la situación y los linderos del inmueble, y que exclusivamente señalaba que su representada había dado en arrendamiento un inmueble de su propiedad, y que era por esas razones que solicitaba al Tribunal que fuera declarada con lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6º, en concordancia con el artículo 340 del mismo código.
Que con fundamento a lo señalado por la parte actora en su libelo y la reforma del mismo, bajo la premisa de que fueran cierto los hechos y los argumentos de derecho esgrimidos, procuraba que su representada le hiciera entrega libre de bienes y personas, y desalojara un inmueble que le había dado en arrendamiento, alegando el incumplimiento de su mandante al no hacerlo al vencimiento del lapso de prórroga legal que le correspondía de conformidad con las disposiciones legales, y que en conclusión según el dicho del demandante, estaban frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en donde una vez vencido el arrendatario había disfrutado de la prorroga legal y vencida esta, no había cumplido, toda vez que no había entregado el inmueble.
Indicó que consideraba que la demanda debió haberse admitido por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, y no como había ocurrido por resolución de contrato de arrendamiento, y que por esa razón estimaba procedente la cuestión previa contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que el cumplimiento de contrato se exigía solo en aquellos casos en los cuales estuviera determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, toda vez que había sido contraída, pacta sunt sevando y así solicitó fuere declarado.
Que después de leer el primer libelo de demanda y su reforma, debía concluir que la demanda debía ser declarada sin lugar en la definitiva; asimismo, citó parte de lo esgrimido por la parte demandante, en su libelo y reforma de la demanda, e indicó que tanto el referido libelo, como su reforma estaban redactados de tal manera que dificultaba su comprensión, siendo ambiguo, impreciso y confuso, lo cual dificultaba dar contestación a la demanda, y menoscababa el derecho a la defensa, toda vez que el libelo de demanda debió ser redactado con plenitud, precisión, coherencia e ilación, constituyendo de por sí, el pleno ejercicio del derecho a la defensa, lo cual no se evidenciaba en el caso de autos, ya que el apoderado judicial de la parte demandante, precisaba la existencia de un contrato a tiempo determinado, el cual había sido suscrito en fecha primero (1º) de enero de dos mil nueve ( 2009), es decir, un contrato con vigencia de seis (6) meses.
Que el demandante hacía referencia a una relación de catorce (14) años de arrendamiento, que detentaba su representada; asimismo, alegó que la parte actora se refería una notificación judicial practicada, una vez vencido el contrato de arrendamiento, donde señalaba la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que el primero (1º) de enero de dos mil diez (2010), comenzaría a correr una prorroga legal por u lapso de tres (3) años.
Que expresaba la accionante que su representada había incumplido con lo que estaba previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado, el primero de enero de dos mil nueve (2009), y que a la vez había incumplido al no entregar el inmueble al vencimiento del lapso de tres (3) años de la prorroga legal.
Que manifestaba la parte demandante que la notificación efectuada de no prorrogar era realizada en función de la que propietaria necesitaba y requería su inmueble; asimismo manifestó que la actora demandaba la resolución de contrato de arrendamiento y así textualmente lo señalaba el auto de admisión, en el libelo, y su reforma.
Alego desconocer el motivo por el cual se demandaba a su representada por resolución de contrato, y que tal aseveración no era mero capricho, toda vez que efectivamente su mandante tenía más de catorce (14) años de relación arrendaticia con la demandante, y había suscrito el último contrato de arrendamiento a tiempo determinado por seis (6) meses, el cual había vencido y su representada había continuado ocupando, al preverse en el texto del contrato la figura de la prorroga legal, poro que de manera sorpresiva e inexplicable su poderdante era notificada en el transcurso de la prorroga legal, de la voluntad de arrendador de no prorrogar el contrato por requerir la propietaria el inmueble, y participándosele que le correspondía un lapso de tres (3) años de prorroga legal.
Que este hecho dejaba como interrogante de cómo se podía notificar la intención de no prorrogar un contrato, cuando el mismo ya estaba vencido; manifestó que luego de que su representada fuera demandada, se señalaba que había incurrido en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, específicamente la cláusula quinta del contrato, pero que al mismo tiempo, también la parte actora alegaba que su mandante había incumplido al vencerse el tiempo de la prorroga legal y no hacer entrega del inmueble, por lo que era citada su mandante para que le diera contestación a una demanda de complimiento de contrato de arrendamiento.
Indico que de acuerdo a los hechos narrados, era su criterio que se encontraban frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que se había transformado a tiempo indeterminado, toda vez que la demandante, sin haber hecho oposición, permitió que su mandante continuara ocupando el inmueble una vez que se había vencido el tiempo de la prorroga legal.
Que la prórroga de tres (3) años que le correspondía a su representada, se había vencido en fecha treinta y uno (31) de enero del año dos mil doce (2012), y había sido demandada en fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil catorce (2014), fecha en la cual se había admitido la primera demanda, dos (2) años y nueve (9) meses después de que se venciera la prorroga legal, por lo cual el contrato se había transformado de determinado a indeterminado, al operar la tacita reconducción.
Indicó que por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, había errado el accionante al demandar la resolución del contrato de arrendamiento, ya que lo correcto era demandar el desalojo, alegando algunas de las causales consagradas en el artículo 40 de la Ley especial que rige la materia, razón por la cual debía declararse sin lugar la demanda.
Que en el caso de autos, no se cumplía con las causales acumulativas para que procediera la acción resolutoria, toda vez que quien había intentado la demanda, no había cumplido con sus obligaciones, y había consentido la permanencia de su representada luego del vencimiento de la prórroga, por lo que se había producido la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil por lo que era improcedente la demanda.
Así las cosas, reconvino en contra de la demandante, para que conviniera o fuera condenada a la indemnización por daños y perjuicios ocasionados a su representada.
-IV-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES EN ESTA ALZADA.
La representación judicial de la parte demandante, en la oportunidad legal correspondiente, presentó su escrito de informes ante esta Alzada en los cuales señaló lo siguiente:
Inicialmente realizó un análisis cronológico de los hechos alegados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
Señaló que el arrendatario, se estaba lucrando indebidamente de un bien inmueble propiedad de su representada, porque no estaba pagando absolutamente nada por el uso del mismo, a pesar del beneficio que por la explotación comercial del mismo recibía.
Que efectivamente, constaba en autos que el monto del canon de arrendamiento fijado en la última prórroga del contrato, había sido de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.200,00), y que en virtud de la devaluación monetaria, la suma había quedado reducida a CUATRO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 4,20), y que dicha suma era la que venía depositando el inquilino ante el Juzgado de consignaciones, hasta antes de la última devaluación, cuando se le habían quitado los cinco (5) ceros a la moneda, y que en virtud de la solicitud de nulidad que había interpuesto contra la resolución de la Dirección de Inquilinato, que había fijado en el mes de octubre de dos mil ocho (2008), el canon de arrendamiento en la suma de DIECISEIS MIL CIENTO NOVENTA CON NOVENTA BOLIVARES (Bs. 16.194,90), le había cerrado a su representada la posibilidad de solicitar nuevas regulaciones, y que con la nueva devaluación, al tener que quitarle cinco (5) ceros a la moneda, el monto del arrendamiento quedaba reducido a la suma de CUATROCIENTOS VEINTE CIEN MILLONESIMAS DE BOLIVAR (Bs. 0,0000420), y que no había monedas con que pudiera pagarse esa cantidad.
Alegó que en relación al juicio, las defensas de la parte demandada, no habían sido acogidas por el Tribunal a quo, en su oportunidad; asimismo, indicó que lo referente a la impugnación de la cuantía, estuvo mal planteada, tal como afirmaba el sentenciador a quo, al no haberse llenado los extremos necesarios, en vista de no indicar en su opinión, cual debió haber sido la cuantía del juicio y probar lo mismo en el curso del proceso.
Que las cuestiones previas, tampoco habían prosperado-, y, que la reconvención también había sido declarada inadmisible por improcedente, lo que demostraba que el fin perseguido por la parte demandada era alegar indebidamente en el proceso.
Que lo que logro la parte demandada con sus defensas había sido ganar tiempo, toda vez que cuando el a quo que estaba conociendo de la causa, declinó la competencia en vista de la reconvención mal planteada por desconocimiento o por complacencia al demandado, había logrado alargar el proceso, innecesariamente actuando contra los principios procesales de la celeridad y la economía procesal.
Que el beneficiado había sido el demandado, quien había seguido usufructuando indebidamente el local objeto del arrendamiento sin pagar por ello la prestación económica correspondiente y causando graves perjuicios económicos a su representado.
Destacó que además de la falta de motivación de la reconvención, solo alega que se habían causado al inquilino daños y perjuicios, pero no indica cuales, ni su cuantía.
Que con respecto al fondo de la sentencia, el Tribunal de la causa se había limitado a considerar si había operado la tacita reconducción, pero el análisis que había hecho de dicha institución, había sido muy simplista.
Señaló los supuestos que debían ser cumplidos para la tacita reconducción e indicó que efectivamente se encontraban en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que el inquilino había seguido usufructuando indebidamente luego del vencimiento, pero era falso que no existiera oposición por parte del propietario de la ocupación del inmueble.
Que la sola negativa de cobrar los cánones de arrendamiento luego de la primera devaluación, que lo había llevado a CUATRO BOLIVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 4,20), era suficiente muestra de la disconformidad del propietario con la permanencia del inquilino; a su vez manifestó que la oposición no solo significaba que se hubiera intentado una demanda contra el inquilino, sino cualquier conducta que demostrara la inconformidad con la indebida ocupación.
Que el inquilino no estaba cumpliendo con su principal obligación, toda vez que no estaba pagando suma de dinero alguna por la utilización del inmueble, causando ingentes daños a nuestra representada, y por otra parte el inquilino se había limitado a alegar la permanencia en el inmueble, pero no el cumplimiento de las demás obligaciones a su cargo como eran el pago y solvencia en los servicios públicos.
Arguyó que la norma que consagraba la tacita reconducción, no establecía plazo alguno para el ejercicio de las acciones de que podía disponer el propietario para la recuperación del inmueble arrendado, y que permitir que el inquilino siguiera haciendo uso indebido del inmueble, sería convalidar una situación irregular que calificó como apropiación indebida.
Manifestó su disconformidad con la condenatoria en cosas, toda vez que la misma violaba expresamente disposiciones legales relacionadas con la materia.
Que la parte actora había resultado perdedora de los medios de ataque utilizados, toda vez que no habían prosperado sus alegatos respecto a la estimación de la cuantía, oposición de cuestiones previas y la reconvención contra su representada, y que en aplicación a la disposición contenida en el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil, debían imponerse las costas respectivas a la parte demandada, y expresamente los solicitaron, adicionalmente solicitaron que fueran tomado en consideración los alegatos formulados y que se te tuviera en atención que la función del Juez debía tener por norte la verdad.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de informes, señaló lo siguiente:
Realizó un resumen de lo ocurrido en el proceso, con inclusión de los fundamentos de hecho y derecho que llevaron al Juez a quo a dictar el fallo a su favor, e indicó que al momento de darle contestación a la demanda y en la audiencia preliminar, efectivamente había reconocido la condición de arrendataria de su representada, y que la relación arrendaticia siempre fue a tiempo determinado, la debida notificación por parte del arrendador de no renovar la relación al vencimiento del último contrato, que se le había concedido tomando en consideración los años de relación arrendaticia el lapso de la prórroga legal correspondiente, la cual había disfrutado íntegramente su poderdante, y que la arrendadora al vencimiento del lapso de la prórroga legal se había demorado más de un año para dar inicio a las acciones legales para obtener la desocupación del inmueble arrendado, entendiendo que había operado la tácita reconducción.
Que dados los alegatos de la parte actora, aunque no constituían una confesión, permitían fijar hechos que delimitaban la controversia, siendo convergentes al reconocer la relación arrendaticia a tiempo determinado, al haberse firmado varios contratos de arrendamiento; que a su mandante le habían concedido el lapso correspondiente para la prórroga legal; que había reconocido que había transcurrió más de un año desde el vencimiento de la prórroga legal y la interposición de la demanda, por lo que el único punto a dilucidar por parte del juez, era determinar si había operado, se había consumado o no en el caso de autos la tacita reconducción.
Manifestó que en el desarrollo del proceso, había alegado que había operado la tacita reconducción, toda vez que se estaba en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, y luego del vencimiento de la prórroga legal, la arrendadora, había consentido sin hacer oposición, que la arrendataria continuara ocupando el inmueble.
Que pasado más de un (1) año de ocupación desde que había vencido la prórroga legal, se había interpuesto la demanda.
Que por ese motivo el Juez de Municipio había considerado que si había operado la tácita reconducción, al haberse cumplido con los requisitos de su procedencia; asimismo manifestó que por lo expuesto consideraba que en el caso de autos había operado la tácita reconducción, por lo que solicitó que se confirmara la sentencia apelada y fuera declarado sin lugar el recurso de apelación.
Asimismo, en su escrito de observaciones a los informes de la parte contraria, la representación judicial de la parte demandada alegó lo siguiente:
Realizó varias consideraciones acerca del proceso, que ya habían sido manifestadas por su parte con anterioridad, e indicó que los apoderados judiciales de la parte demandante no habían aportado ningún elemento jurídico válido, lógico y contundente sobre el cual se fundamentara una probable revocatoria del fallo apelado, y que por el contrario sus afirmaciones ratificaban la pertinencia y lo ajustado a derecho de la sentencia apelada, toda vez que se cumplían los requisitos concurrentes establecidos por la doctrina y la jurisprudencia para determinar que había operado la tacita reconducción.
Que los apoderados judiciales de la parte demandante, dedicaban varios párrafos de su escrito de informes, al presunto lucro que había obtenido su mandante, específicamente por su comportamiento procesal, que según el dicho de la actora, había logrado retardar en demasía el proceso, aunado al hecho de que las dos reconvenciones monetarias que habían sido decretadas por el Ejecutivo Nacional, habían desaparecido en términos de practicidad el canon de arrendamiento, lo cual consideraba una afirmación pueril e infundada por parte de la actora, toda vez que no podía considerarse su procesal conducta alevosa, contraria a la ética, subsumible en el presupuesto procesal del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.
Que el Juez de Municipio había incurrido en un error de interpretación y aplicación de las normas procesales, las cuales habían sido subsanadas por fallos de Tribunales Superiores, al decidir el conflicto negativo de competencia que había sido planteado, con el fin de depurar el proceso, evitando reposiciones futuras y garantizando siempre el derecho a la defensa y el debido proceso.
Que la cuestión previa había sido declarada con lugar, y el juez encargado del Tribunal al momento de dictar su decisión, había considerado que sus argumentos no habían sido suficientes respecto a la impugnación de la cuantía, y que la mutua petición o reconvención no procedía en el caso de autos.
Que los procesos de inflación e hiperinflación como efecto negativo, había golpeado a la mayor parte de la población venezolana, y que su representada también se veía afectada de manera importante, al haber sufrido una baja significativa en sus ingresos, toda vez que las personas priorizaban sus ingresos, a fin de la satisfacción de gastos básicos o esenciales, sobre el gasto de inscribirse en un gimnasio; por todo ello, solicitó fuera declarado sin lugar el recurso de apelación y se confirmara la sentencia dictada por el a quo.
-V-
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Por otro lado, observa este Tribunal, que en el escrito de contestación a la demanda presentados por el abogado ADRIAN NICOLAS GUGLIELMELLI, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en fecha veinte (20) de abril de dos mil quince (2015), impugnó la estimación de la cuantía en los siguientes términos:
“…En el caso de marras ciudadano Juez, considero que la estimación de la demanda efectuada en su reforma, por el Apoderado Judicial de la sociedad mercantil demandante es INSUFICIENTE, ya que evidentemente, un inmueble donde funcione un gimnasio implica dimensiones considerables, por ende el valor del mismo-inmueble- es muchísimas veces superior a la estimación de la demanda, lo cual se demuestra con una simple indagación en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente y observar el valor de los inmuebles con similares características, que hayan sido objeto de ventas recientes, razón por la cual estimo que debe DECLARARSE CON LUGAR EL RECHAZO DE LA CUANTÍA POR INSUFICIENTE, y sea usted en atención a lo establecido en la Jurisprudencia y doctrina patria, quien como punto previo a la decisión de fondo lo haga en la oportunidad procesal correspondiente, y así solicito sea declarado…”
Sobre el punto el Juzgado de la causa, decidió en el fallo recurrido lo siguiente:
“… Ahora bien, precisado lo anterior, debe este Tribunal emitir pronunciamiento sobre la impugnación de la cuantía en que fue estimada la demanda.
En tal sentido, resulta necesario traer a colación el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.”
La Sala de Casación Civil ha interpretado la norma precedente, señalando: “…el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”. (Sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, caso: Condominio del Edificio Nuclear contra Inversiones Fosur, C.A.) (Resaltado de este Tribunal).
En el caso de autos, la parte demandada se limitó a señalar que la cuantía de la demanda no se correspondía con el valor del inmueble cuya entrega se solicita, “lo cual se demuestra con una simple indagación en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente” y al “observar el valor de los inmuebles con similares características”. Asimismo, advirtió que la cuantía no fue estimada en unidades tributarias.
Al respecto, en relación con la omisión de expresar en unidades tributarias el monto de la cuantía, este Tribunal advierte que ninguna norma de nuestro ordenamiento jurídico sanciona de alguna manera la estimación de la cuantía hecha por el actor, cuando incurra en esa omisión. Dicho en otros términos, aun cuando la determinación de la cuantía en unidades tributarias es una formalidad que debe cumplirse (Vid. Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia), sin embargo, no es una formalidad esencial que redunde, de algún modo, en sentido negativo para el actor, cuando éste la haya incumplido.
Y en torno al alegato relativo al valor del inmueble, como se señaló anteriormente, la jurisprudencia exige, cuando el demandado impugne la estimación de la demanda, que este alegue un hecho nuevo y, además, que lo demuestre; sin embargo, en el caso de autos, la representación judicial de la accionada se limitó a alegar especulaciones sin ningún sustento probatorio cierto que las comprueben (no trajo a los autos la prueba pertinente para apreciar el valor del inmueble “en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente”, ni tampoco prueba alguna sobre “el valor de los inmuebles con similares características”), razón está por la cual, a juicio de este Tribunal, la impugnación resulta a todas luces improcedente. Así se decide…”
Ante ello, el Tribunal:
Se da inicio a estas actuaciones, como ya se dijo, con demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil INDESTE, C.A contra la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA S.R.L.; todos suficientemente identificados en el texto de esta sentencia.
Ahora bien, aprecia este Tribunal que en el petitorio de la reforma de la demanda, la actora estimó su demanda, en la siguiente cantidad:
“…III.3. Estimo el valor de la presente demanda en la cantidad de cuatro millones novecientos noventa y nueve mil bolívares (Bs. 4.999.000,00).
Observa este Sentenciador que la parte demandada, en escrito de contestación a la demanda, rechazaron la estimación de ésta por insuficiente, como ya fue apuntado.
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente, lo siguiente:
“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…”
Ahora bien, observa este Tribunal, lo siguiente:
A sido criterio reiterado por nuestro máximo Tribunal, que la sola negación de la estimación de la cuantía no basta para impugnarla, pues se hace necesario demostrar lo alegado; pues, en efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente. Sin embargo, también ha sido señalado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de forma reiterada que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido, Sala de Casación Civil, en sentencia N° 12, del diecisiete (17) de febrero de dos mil (2000), caso: CLAUDIA BEATRIZ RAMÍREZ C/ MARÍA DE LOS ÁNGELES HERNÁNDEZ DE WOHLER Y OTRO, expediente: 99-417, estableció lo siguiente:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negritas y subrayado de este fallo).
En el presente caso, en atención al criterio antes plasmado por nuestro Máximo Tribunal, en Sala Civil, considera este Sentenciador, que en los supuestos previstos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando el demandante estima la acción, en este caso concreto los demandados, pueden dentro de los límites del precepto citado, si así lo considera, impugnarla o rechazarla, por insuficiente o exagerada; y, por el otro, alegar y probar el hecho nuevo del cual se pueda deducir, que efectivamente ésta es, exagerada o insuficiente según sea el caso.
En este asunto concreto, este Tribunal observa, que la demandante, como ya se dijo, estimó su demanda en CUATRO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 4.999.000,00); moneda vigente para la fecha de interposición de la demanda; hoy, CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES SOBERANOS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.S 49,99).
Por su parte la parte demandada impugnaron la cuantía por insuficiente alegando que no se correspondía con el valor del inmueble y que la parte actora no expresó la cuantía al equivalente en unidades tributarias al momento de la interposición del asunto; que sólo se había limitado a expresar la demanda en bolívares. Con respecto a este punto, dicha omisión no es sancionable a la parte actora; si bien es cierto que el actor debe estimar su demanda y expresarla en la moneda de curso legal y en unidades tributarias, no es menos cierto que dicha omisión no es una formalidad esencial, por lo tanto no es sancionable para la parte actora. Así se declara.
Ahora bien, observa este Sentenciador, que si bien en cierto, que la parte demandada al momento de realizar su impugnación a la cuantía señaló que la misma era insuficiente por cuanto a su decir no se correspondía con el valor del inmueble, sin embargo no trajo pruebas a los autos, sobre el hecho nuevo alegado, que pudieran hacer determinar a este Tribunal, tal impugnación; pues, era un hecho que debía ser probado por quien, lo había alegado, ya que lo conducente, luego de la impugnación, es para este Tribunal analizar las pruebas aportadas por el impugnante, que demuestren por qué es insuficiente la cuantía, por cuanto es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante, por lo que, no habiendo producido prueba alguna la parte impugnante, mal puede este sentenciador en base al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil determinar el precio del inmueble. Así se declara.
En consecuencia, la impugnación a la cuantía por insuficiente realizada por la parte demandada; debe tenerse como no hecha y queda firme la estimación de la reforma de la demanda efectuada por la parte demandante. Así se decide.-
-VI-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Resuelto el punto previo y circunscrita como quedó la controversia en los términos anteriormente señalados pasa este Tribunal a resolver el fondo del asunto bajo los siguientes términos:
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión en fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil dieciocho (2018), en la cual declaró SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil INDESTE C.A., contra la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA, S.R.L. El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:
“…III
MOTIVACIÓN
Corresponde a este Tribunal extender por escrito los fundamentos de hecho y de derecho de la decisión adoptada en el debate oral celebrado en este juicio, lo cual pasará a realizar en los siguientes términos:
El presente juicio tiene por objeto la pretensión de “resolución de contrato” planteada por la Sociedad Mercantil C.A. INDESTE, parte actora, contra la Sociedad Mercantil GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., parte demandada, a la cual se le reclama la entrega del inmueble constituido por “el local Sótano Villa del Este, ubicado en la Av. El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía”.
Fundamentalmente, la representación judicial de la parte accionante reclama la entrega del inmueble sobre la base de que la arrendataria, hoy demandada, incumplió la obligación estipulada en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento (que establece su tiempo de duración) celebrado entre ellas y que tuvo por objeto el referido local comercial.
En su defensa, la parte demandada impugnó la cuantía en que fue estimada la demanda, calificándola de “insuficiente” por cuanto, a su decir, no se corresponde con el “valor” del inmueble, además que no fue estimada en Unidades Tributarias. Luego, alegó que operó la tácita reconducción del contrato, teniendo en consideración el tiempo que transcurrió desde que expiró la prórroga legal contrato (“31 de enero de 2012”) y la fecha en que fue introducida la presente demanda (27 de octubre de 2014).
En esos términos resumida la controversia, este Tribunal, antes de entrar a analizar los alegatos en cuestión, estima necesario efectuar una breve aclaratoria acerca de la pretensión que la parte actora escogió para intentar su acción, como lo fue la resolución de contrato. Esta aclaratoria obedece a que la parte demandada, en su escrito de contestación (y concretamente, en su exposición relacionada con las cuestiones previas), señaló que se incurrió en un error que afecta el trámite de la presente demanda, pues se demandó la resolución del contrato cuando lo correcto era que debió haberse demandado el cumplimiento del mismo, atendiendo a los hechos narrados en la demanda y su fundamento principal, esto es, la entrega del inmueble por haber expirado el término de la relación contractual.
En este sentido, este Tribunal observa que la parte actora sustentó su pretensión de resolución de contrato, invocando, como antes se indicó, el “incumplimiento” a una de las cláusulas del contrato de arrendamiento; no obstante, habida cuenta que la demanda obedece a la expiración del término de dicho contrato, no se trata entonces del incumplimiento a la cláusula en cuestión, sino más bien de su cumplimiento, pues, lo que realmente se pretende, es que la demandada cumpla o se atenga a cabalidad a lo estipulado en el contrato, como lo es la entrega del inmueble una vez finalizado el tiempo de duración de la relación jurídica.
De esta forma, este Juzgador considera que, ciertamente, ha debido instaurarse una demanda de cumplimiento de contrato y no de resolución de contrato, ya que “no se puede pedir la resolución de un contrato por vencimiento del término de duración, pues en todo caso este ya no existe, lo único que podría solicitar la demandante, es el cumplimiento del mismo...” (Sentencia Nº 2950 del 29 de noviembre de 2002, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia).
Ahora bien, pese a la confusión incurrida por la parte actora, advierte este Tribunal que, aun cuando se tratan de instituciones jurídicas distintas, que obedecen a circunstancias que difieren la una de la otra, lo cierto es que, tanto las demandas de resolución como de cumplimiento de contrato (en caso donde estén involucrados locales comerciales) se sustancian, en nuestro régimen legal, bajo un procedimiento idéntico, esto es, el procedimiento oral contemplado en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 43, único aparte, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por tal razón, debe este Tribunal invocar el siguiente precedente jurisprudencial, emanado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que señala:
“En este orden de ideas, debe precisarse que, aun cuando la demanda planteada en primera instancia fue admitida como una acción de resolución de contrato de arrendamiento sobre un local comercial y fue recalificada como una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento; sin embargo ello no vulnera los derechos fundamentales de la parte solicitante ni criterios vinculantes de esta Sala en esa materia, en virtud de que ambos juicios, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ventilan ante el mismo órgano jurisdiccional y siguiendo el mismo procedimiento (…).” (Vid. Sentencia Nº 938 de fecha 15 de julio de 2013).
Así, no obstante que la sentencia transcrita alude a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus consideraciones pueden trasladarse al presente caso, en tanto que la ley aplicable hoy día, para el régimen de alquileres de locales comerciales, es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como antes se señaló, instrumento legal en el cual se dispone un único procedimiento para las demandas que conciernan a ese tipo de asuntos. De modo que, aun cuando existe la confusión observada por este Tribunal, ello —contrario a lo afirmado por la parte demandada— no influye en la validez del procedimiento, ateniéndonos a lo que ha precisado la Sala Constitucional. Así se declara.
Ahora bien, precisado lo anterior, debe este Tribunal emitir pronunciamiento sobre la impugnación de la cuantía en que fue estimada la demanda.
En tal sentido, resulta necesario traer a colación el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.”
La Sala de Casación Civil ha interpretado la norma precedente, señalando: “…el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”. (Sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, caso: Condominio del Edificio Nuclear contra Inversiones Fosur, C.A.) (Resaltado de este Tribunal).
En el caso de autos, la parte demandada se limitó a señalar que la cuantía de la demanda no se correspondía con el valor del inmueble cuya entrega se solicita, “lo cual se demuestra con una simple indagación en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente” y al “observar el valor de los inmuebles con similares características”. Asimismo, advirtió que la cuantía no fue estimada en unidades tributarias.
Al respecto, en relación con la omisión de expresar en unidades tributarias el monto de la cuantía, este Tribunal advierte que ninguna norma de nuestro ordenamiento jurídico sanciona de alguna manera la estimación de la cuantía hecha por el actor, cuando incurra en esa omisión. Dicho en otros términos, aun cuando la determinación de la cuantía en unidades tributarias es una formalidad que debe cumplirse (Vid. Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia), sin embargo, no es una formalidad esencial que redunde, de algún modo, en sentido negativo para el actor, cuando éste la haya incumplido.
Y en torno al alegato relativo al valor del inmueble, como se señaló anteriormente, la jurisprudencia exige, cuando el demandado impugne la estimación de la demanda, que este alegue un hecho nuevo y, además, que lo demuestre; sin embargo, en el caso de autos, la representación judicial de la accionada se limitó a alegar especulaciones sin ningún sustento probatorio cierto que las comprueben (no trajo a los autos la prueba pertinente para apreciar el valor del inmueble “en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente”, ni tampoco prueba alguna sobre “el valor de los inmuebles con similares características”), razón está por la cual, a juicio de este Tribunal, la impugnación resulta a todas luces improcedente. Así se decide.
…omissis…
En ese sentido, los artículos 1600 y 1614 del Código Civil establecen:
“Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.
“Artículo 1614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Resaltado de este Tribunal).
La doctrina ha definido la tácita reconducción como “…la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…” (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).
El autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”, en las págs. 324 y 325, expresa: “…En relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la institución de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración (C.C. art. 1.600)…” (Destacado de este Tribunal).
La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que, para operar la tácita reconducción, es preciso que se cumplan los siguientes requerimientos: 1) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, 2) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y 3) que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. Agregando la Sala que, cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones (Sentencia Nº RC-856 del 7 de diciembre de 2016).
Pues bien, en aras de analizar si efectivamente se configuró la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, este Tribunal pasará a examinar si se cumplen los requisitos establecidos en la jurisprudencia, antes descritos.
Así, en cuanto al primer requisito, relativo a la existencia de un contrato a tiempo determinado, este Tribunal observa que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es, efectivamente, a tiempo determinado, tal y como fue observado y valorado en líneas previas.
En cuanto al segundo requisito, debe advertir este Tribunal que ambas partes coinciden en señalar que la prórroga legal culminó el “31 de enero de 2012” (sobre esto, se afirmó en el libelo de la demanda que esta fecha obedeció a que el vencimiento del contrato ocurrió el “31 de diciembre de 2009”); sin embargo, habiendo finalizado los primeros 6 meses del contrato en fecha 1º de julio de 2009, y los restantes 6 meses de la prórroga que los contratantes fijaron en el contrato, el 31 de diciembre del mismo año, ello implica que la prórroga legal de tres (3) años comenzó a transcurrir (como se indicó en la solicitud de notificación judicial) el 1º de enero de 2010, por lo que debe entenderse que la misma finalizó el 1º de enero de 2013 y no el 31 de enero de 2012.
Ello se debe a que estos tres (3) años (establecidos en el artículo 38, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis para la fecha en que inició el periodo) deben comenzar a computarse a partir de la fecha en que inició la prórroga legal, que fue el 1º de enero de 2010, y por lo tanto, hecho el conteo correcto de los tres (3) años en su totalidad, arroja que la fecha de terminación de la prórroga realmente fue, como se indicó, el 1º de enero de 2013.
Precisado lo anterior, el Tribunal advierte que no existe controversia entre las partes respecto a que la arrendataria, hoy demandada, siguió ocupando el inmueble objeto de litigio vencido el término del contrato; razón está por la cual queda satisfecho el segundo requisito arriba indicado.
Finalmente, en relación con el tercer requisito, esto es, la ausencia de oposición del arrendador en que la arrendataria continúe en posesión del inmueble, en el expediente no existe ningún elemento de convicción que refleje que la sociedad mercantil C.A. INDESTE, luego de vencido el contrato, se opuso a la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria, GIMNASIO VICTORIA, S.R.L.
En este sentido, la notificación judicial practicada el 14 de octubre de 2009, cuando estaba transcurriendo la prórroga convencional fijada en el contrato, sólo notificó a la arrendataria del inicio de la prórroga legal y, por ende, del tiempo que le restaba a la para desalojar el inmueble. Sin embargo, esto por sí solo, a juicio de este Tribunal, no es suficiente para considerar la existencia de la requerida oposición, mas cuando, luego de esta notificación, existió una prolongada inactividad por parte de la arrendadora hasta la interposición de la demanda de autos, el 27 de octubre de 2014 (esto es, más de un [1] año y medio después de expirada la prórroga legal), siendo menester destacar en cuanto a este punto que en autos no existe ninguna prueba que de alguna manera evidenciara la oposición de la arrendadora con respecto a la permanencia en el inmueble, durante el anotado periodo que transcurrió desde la expiración de la prórroga legal hasta la introducción de la demanda.
Estas razones inducen a este Tribunal a considerar que la parte actora, hasta la fecha en que fue interpuesta la presente demanda, consintió la permanencia de la arrendataria en la posesión del inmueble. Siendo así las cosas, se satisface el tercer requisito para que opere la tácita reconducción. Así se decide.
En consecuencia, reconducido como fue el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en aplicación de lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, dicho contrato pasó a regularse como si se tratara de una relación contractual que no tiene determinación de tiempo, por lo que, en tal caso, cabe considerar y aplicar la siguiente jurisprudencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del Tribunal Supremo de Justicia, a saber:
“‘(…) es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de este sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fuerza de las razones de hecho y de derecho expresadas anteriormente, tratándose de un contrato a tiempo indeterminado; forzosamente a de determinarse que la vía escogida no es vía idónea para hacer valer su pretensión; lo cual es la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en base a uno de sus literales y no la Resolución de contrato de Arrendamiento, a que se contrae la presente causa. Se hace necesario declarar improcedente la presente acción tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo’…” (Sentencia Nº 1391 de fecha 28 de junio de 2005; Destacado de este Tribunal).
Si bien la jurisprudencia reproducida alude a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus consideraciones fundamentales, relativas a la vía procesal del desalojo para demandar la entrega de inmuebles sujetos a contratos a tiempo indeterminado, son aplicables al presente caso, y de esta manera, la parte actora debe intentar una demanda de desalojo atendiendo a las causales establecidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (artículo 40), para solicitar la entrega del inmueble, no siendo procesalmente viable para ello las acciones de resolución o cumplimiento de contrato, pues estas se emplean en casos donde existan contratos a tiempo determinado y se haya infringido alguna cláusula o se pretenda el efectivo cumplimiento a alguna de ellas, dependiendo del caso.
Al respecto, el autor Hermes Hartin (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAB, 2000) ha manifestado que, cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla la resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente son los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, donde caben las acciones de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (o, en este caso, en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial).
De tal manera que, dado que es evidente que la acción escogida por la demandante (resolución de contrato) no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato a tiempo indeterminado, como se indicó en líneas previas, considera este Tribunal, en consecuencia, que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la presente demanda, y así se establece.
IV
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de “Resolución de Contrato” interpuesta por la Sociedad Mercantil C.A., INDESTE, antes identificada, contra la Sociedad Mercantil GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., también identificada previamente.
Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, por haber resultado vencida en el presente juicio.
Ante ello, el Tribunal observa:
El arrendamiento es un contrato por el cual unas de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
Igualmente, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción según el caso.
En este sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar sus afirmaciones, la actora trajo al proceso junto a su libelo, los siguientes medios de pruebas:
1.- Original de documento poder: otorgado por el ciudadano RUBEN SENIOR RAUSEO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.935.730, quien actúa en nombre y representación de la sociedad mercantil INDESTE C.A; plenamente identificada en autos al ciudadano JESÚS RAFAEL SENIOR ANATO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 99.389, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha cuatro (04) de julio del año dos mil tres (2.003), bajo el N° 16 Tomo 19, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada en su oportunidad legal, razón por la cual, este Tribunal por tratarse de la copia simple de un instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en lo que se refiere a la interposición de dicho recurso y a su resolución. Así se declara.
Del instrumento subexamine, ha quedado plenamente demostrada la representación judicial que de la parte actora se atribuye al abogado antes identificado, lo cual no es un hecho controvertido en este proceso. Así se establece.
2.- Copia simple del escrito suscrito por el ciudadano JOAO SILVINO DE SOUSA GOMES, actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA S.R.L., mediante el cual solicitó ante el Juzgado Vigésimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la apertura del expediente de consignaciones para los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de marzo del año dos mil nueve (2009), por un monto de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.4.200,00); a los efectos de probar que el referido ciudadano declaraba que su representada era arrendataria del inmueble objeto de autos, desde hacía más de catorce (14) años.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.-
3.- Copia simple de documento de propiedad del local “Sótano Villa del Este” protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), bajo el Nº 31, Tomo 38, Protocolo Primero, de fecha veintiuno (21) de agosto de mil novecientos setenta y cinco (1975), con el fin de demostrar que la sociedad mercantil INDESTE C.A., era la única y exclusiva propietaria del local.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y la considera demostrativa de que efectivamente la referida sociedad mercantil, parte demandante en el presente juicio, es propietaria legitima del inmueble objeto de autos. Así se establece.-
4.- Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INDESTE C.A., en su condición de arrendadora, representada por el ciudadano FRED D. SENIOR RAUSSEO, en su carácter de Director-Gerente; y la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., de fecha primero (1) de enero de dos mil nueve (2009); con el fin de probar que la fecha de culminación del referido contrato era el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil nueve (2009).
El referido documento es un documento privado, toda vez que fue emanado de la parte demandante, y por cuanto no fue desconocido, en la oportunidad legal correspondiente, el mismo ha quedado reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil; respecto a que en la cláusula quinta del contrato estipula que la duración del mismo seria de seis (6) meses, contados a partir del primero (1) de enero de dos mil nueve (2009) hasta el primero de julio de dos mil nueve (2009), y que el vencimiento de la prórroga legal sería en fecha treinta y uno (31) de diciembre de dos mil nueve (2009), es decir, cinco (5) meses.
Asimismo, vale destacar que ambas partes concordaron en el señalamiento de que el lapso para la prórroga legal, no era de cinco (5) meses, tal como expresamente lo establece el contrato, sino de tres (3) años contados a partir del vencimiento del mismo; en ese mismo orden de ideas, vale destacar, que las partes también indican en forma recíproca, que el vencimiento del contrato de arrendamiento seria en fecha treinta y uno (31) de diciembre de dos mil nueve (2009), siendo esto, contrario a lo que exterioriza la misma cláusula quinta del referido contrato, a saber:
“…QUINTA.- El término fijado para la duración de este Contrato es el periodo comprendido desde el 1-1-2009 hasta el 1-7-2009…”
Precisado lo anterior, es de hacer notar, que las partes habían convenido en prorrogar la relación contractual, y no acogerse a una prórroga legal como lo establecía el contrato, ni la ley, por lo que para esta Superioridad concluye en que no se trataba de una prórroga legal, sino que las partes habían convenido recíproca y voluntariamente, en que se llevara a cabo la prórroga del contrato en sí. Así se declara.-
4.- Original del acta levantada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha catorce (14) de octubre de dos mil nueve (2009), con motivo de la Solicitud de Notificación Judicial, intentada por el ciudadano JESUS RAFAEL SENIOR ANATO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INDESTE, C.A., dirigida a la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA S.R.L., en la persona de su presidente, ciudadano JOAO SILVANO DE SOUSA GOMES, a los efectos de demostrar la notificación hecha al demandado de la intención de no renovar el contrato de arrendamiento.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado por un funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de la práctica de la notificación judicial, dirigida al ciudadano JOAO SILVINO DE SOUSA GOMES, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA S.R.L., la cual el referido ciudadano se abstuvo de firmar. Así se establece.
Asimismo, junto con el escrito de reforma de la demanda, la representación judicial de la parte actora, trajo a los autos el siguiente medio de prueba:
1.- Copia Certificada de Acta de Asamblea Extraordinaria, de fecha quince (15) de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve (1989), protocolizada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 32, Tomo 41-A pro; en la cual se puede verificar la transformación de la sociedad mercantil INDESTE C.A., de sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L.) a compañía anónima (C.A.), así como el nombramiento de la nueva Junta directiva, de dicha sociedad mercantil.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado por un funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sin embargo, considera este sentenciador, que dicho medio de prueba no aporta ningún elemento útil al proceso, por tal motivo se desecha la presente prueba. Así se decide.
2.- Copia certificada de documento de propiedad del local “Sótano Villa del Este” protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), bajo el Nº 31, Tomo 38, Protocolo Primero, de fecha veintiuno (21) de agosto de mil novecientos setenta y cinco (1975), con el fin de demostrar que la sociedad mercantil INDESTE C.A., era la única y exclusiva propietaria del local. El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado por un funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y la considera demostrativa de que efectivamente la referida sociedad mercantil, parte demandante en el presente juicio, es propietaria legitima del inmueble objeto de autos. Así se establece.
La parte demandada en la oportunidad procesal para promover pruebas no aportó ningún medio de prueba.
Analizados los medios probatorios anteriormente señalados, observa este sentenciador que en el presente caso, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló como defensa para debatir los alegatos de la parte actora que el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, había cambiado en cuanto a su naturaleza jurídica temporal, pasando de ser un contrato perfeccionado a tiempo determinado a ser un contrato indeterminado, lo cual había generado como la improcedencia de la presente demanda por resolución de contrato.
Pasa primeramente este Juzgado analizar si en el presente caso operó o no la tácita reconducción alegada por la parte demandada, y al efecto observa:
En este sentido, se observa, que la tácita reconducción, es la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo; es una figura cuya procedencia debe analizarse en cada caso concreto, atendiendo a las circunstancias objetivas y a la respectiva conducta que han asumido las partes, para desentrañar en definitiva si esa voluntad inicial de concluir el contrato en el término prefijado tiene en realidad carácter definitivo, o si por el contrario los contratantes, con su actuar, han querido mantener vigente la relación contractual.
Observa este Juzgado, que por regla general y conforme al artículo 1.599 del Código Civil, cuando el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, el contrato concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio; valga decir, que en materia de contratos a término fijo, el legislador ha optado por dejar que sea el tiempo quien interpele por el hombre, sin necesidad de manifestación alguna para poner fin al contrato. De allí que las manifestaciones que en este sentido decida hacer el arrendador para solicitar al arrendatario la desocupación del inmueble al término del contrato, en contratos como el aludido (y, lógicamente, siempre que no exista un mecanismo de prórroga automática) nada nuevo aportan a los fines de poner fin a la relación, más allá de la reafirmación de la voluntad del arrendador a este respecto; ya que esa voluntad inicial del arrendador de concluir el contrato en el día prefijado (exteriorizado o no mediante el desahucio) no necesariamente resulta definitiva, pues en uso de la autonomía de la voluntad, las partes pueden perfectamente decidir continuar la relación contractual aún después de vencido el término inicial; y esta manifestación de voluntad puede resultar del pacto expreso entre el arrendador y el arrendatario, caso en el cual no habría dudas, o bien ser el producto de la conducta externa de las partes, quienes con su actuar, implícitamente deciden “continuar” el contrato, y es allí donde nace la figura de la tácita reconducción, la cual está recogida en casi idénticos términos en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:
“…Artículo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”
“…Artículo 1614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”
Los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuándo o en qué momento concluirá de modo preciso la duración.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el presente caso, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.
En este sentido, de la revisión de las pruebas promovidas en el proceso, las cuales ya fueron valoradas en el cuerpo del presente fallo, y se le otorgó valor probatorio, se observa específicamente del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, que en la cláusula quinta, las partes establecieron lo siguiente:
“…QUINTA: El término fijado para la duración de este Contrato es el período comprendido desde el 01-01-2009 hasta el 01-07-2009, fijo, y su prórroga legal en consideración al Art.38 aparte “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vencerá el día 31-12-2009. Las prórrogas se considerarán a tiempo fijo y su término se estipula a favor de ambos contratantes y así lo acepta “EL ARRENDATARIO…”
De lo anteriormente transcrito, se puede constatar que las partes establecieron como duración de la relación arrendaticia el tiempo de seis (6) meses contado a partir del primero (1º) de enero de dos mil nueve (2009) y que su prórroga legal vencería el 31-12-2009.
En el presente caso, observa este sentenciador que la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario, según su artículo 7° contempla que los derechos para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables"; pues se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el de poder continuar y durante determinado tiempo ocupado y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales.
En el caso de la prórroga legal, es de orden público relativo, porque aún cuando no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato; sin embargo no es absoluto puesto que al arrendatario no puede imponerle al arrendador la prórroga legal en contra de su voluntad luego de vencido el término de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma (prórroga) aparece, en el momento del vencimiento del plazo y siempre que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual y legal), el inquilino bien, puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo requiere, o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes.
Se trata de un orden público de protección donde el legislador igualmente establece que “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término". Dicha norma en su primera aparte denota el interés tutelado por el legislador, que se ha contemplado como para subrayar ese carácter de inminente orden público que tiene la prórroga legal arrendaticia, y como para evitar o impedir que el beneficio concedido en aquella norma pueda ser negado o infringida la misma bajo una errada interpretación en su aplicación.
La prórroga legal al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo. La duda interpretativa que puede surgir pareciera tener su origen en que como se trata de un derecho irrenunciable (art. 7° LAI), el arrendatario no podría renunciarlo y de renunciarlo quedar el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, para que pueda continuar ocupando o poseyendo precariamente el inmueble recibido en arrendamiento por determinado tiempo, aun en contra de la voluntad del arrendador, a quien la Ley ha impuesto esa prórroga como obligatoria, siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales. Si no fuese facultativa para el arrendatario la prórroga legal, entonces el legislador no habría establecido que "Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal", con cuyo principio denota que la misma es renunciable por el arrendatario no solo después de que surge el derecho a gozar de la misma, sino que también por el hecho del incumplimiento de tales obligaciones, pues si el arrendatario no cumplió de tal modo entonces puede deducirse que no tenía interés en que la prórroga se diera en el terreno de la realidad, lo que asimismo se puede entender como una forma o manera de renunciarla. De allí que la prórroga legal como opción o facultad del inquilino sólo puede ejercerse luego del vencido el plazo de duración prefijado en el contrato.
Determinado lo anterior, observa este sentenciador, que tal como fue señalado en el presente fallo, el contrato en cuestión fue suscrito por el término de seis (6) meses fijo, contado a partir del día primero (1º) de enero de dos mil nueve (2009), con fecha de vencimiento el primero (1º) de julio de dos mil nueve (2009); comenzado a correr la prórroga legal de cinco (5) meses, la cual vencía el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil nueve (2009).
Sin embargo, con respecto a este punto ambas partes indicaron que la prórroga legal no era de cinco (5) meses, como se había indicado en el contrato sino de tres (3) años, atendiendo el tiempo que tenía la empresa demandada en posesión del inmueble, en calidad de arrendataria catorce (14) años.
De acuerdo a lo anterior se establece que ambas partes indicaron que el vencimiento del contrato fue el treinta y uno (31) de diciembre del año dos mil nueve (2009); y el primero 1º de enero del año dos mil diez (2010) comenzó a transcurrir el lapso de los tres (3) años correspondiente a la prórroga legal; por lo que se entiende que la misma finalizó el primero de enero del año dos mil trece (2013) y no el treinta y uno (31) de enero del año dos mil doce (2012); por lo que una vez agotada como se encuentra la prórroga legal desde la fecha antes indicada, la parte demandada siguió ocupando el inmueble identificado en autos, al vencimiento del contrato de arrendamiento, y su respectiva prórroga legal, lo hizo sin anuncia de la arrendadora. Así se establece.
En este sentido, la parte actora hasta la presente fecha consintió la permanencia de la arrendataria en el inmueble, siendo así considera quien aquí decide que en el presente proceso operó la tácita reconducción. Así se decide.
En el caso de marras, se puede observar que la parte actora fundamentó su pretensión en la resolución de contrato de arredramiento; siendo que de las motivaciones dadas se puede establecer que estamos en presencia de un contrato que se convirtió en tiempo indeterminado, puesto que como ya se dijo operó la tácita reconducción, en virtud que la arrendataria una vez vencida la prórroga legal siguió ocupando el inmueble, sin que la parte actora haya realizado oposición alguna, de modo pues, que la vía procesal idónea para fundamentar su demanda es la de desalojo y no la resolución de contrato. Así se decide.
De tal manera que debido a las razones anteriormente expuestas, resulta forzoso para este Sentenciador declarar SIN LUGAR la demanda, en consecuencia queda CONFIRMADO el fallo apelado en todas y cada una de sus partes; y así se decide.
-VIII-
DISPOSITIVO
Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veinte (20) de septiembre de dos mil dieciocho (2018) por los abogados NORMA SAUME y JESUS SENIOR; ut supra identificados en representación judicial de la parte actora sociedad mercantil INDESTE C.A contra la decisión dictada en fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil dieciocho (2018), por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO, el fallo apelado en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por resolución de contrato de arrendamiento sigue la sociedad mercantil INDESTE C.A contra la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA, C.A.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión se publicó fuera de lapso legal establecido se ordena la notificación de las partes en conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado Superior.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los seis (06) días del mes de marzo de dos mil diecinueve (2019). Años 208º de la Independencia y 160º de la Federación.
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS.
En esta misma fecha, siendo la una y media de la tarde (1:30 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ADNALOY TAPIAS.
JPTD/AT/Kayna
Exp. 14977/AP71-R-2018-000649
