REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: Ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. E.-844.090 y V-6.257.155, respectivamente.
Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos EDITH HENÁNDEZ SARABIA, TERESA HERRERA RÍSQUEZ, JONY DEL CARMEN ALVARES y DAVID HENÁNDEZ ROJAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 616, 1.668, 72.046 y 123.254, respectivamente.
Parte demandada: Sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., inscrita ante el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J312981920, y debidamente registrada su acta constitutiva en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el nueve (9) de marzo de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 9, Tomo 1054-A.
Apoderados judiciales de la parte demandada: Ciudadanos ANGEL DOMINGO FERNÁNDEZ y NELSON ADOLFO BANDRES RIOS venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nros 67.907 y 162.963, respectivamente.
TERCEROS INTERVINIENTES: Ciudadanos JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, JOHANNA MORENO, MIGUEL CARMONA, MARIO TORO, JAIME GUTIERREZ, RICARDO VILLAFRANCA, OSNEXYS PEREIRA, CINDY VILLACIS y OSKEILING LOPEZ ROJAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 4.267.246, V- 18.492.167, V- 6.086.436, V-5.421.887, V- 15.509.534, V- 19.912.631, 26.747.940 y V- 19.635.851, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE: Ciudadana ISABEL PINTO RODRÍGUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 12.862.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: Nº 14.585.- AP71-R-2016-000100.-
-II-
Por auto de fecha cuatro (4) de febrero de dos mil dieciséis (2016), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con en recurso de apelación ejercido en fechas doce (12) y trece (13) de enero de dos mil dieciséis (2016), por los ciudadanos JULIO CESAR VILLACÍS, es su carácter de presidente de la sociedad mercantil demandada, y posteriormente como inquilino del inmueble en cuestión; y, JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, JOHANNA MORENO, MIGUEL CARMONA, MARIO TORO, JAIME GUTIERREZ, RICARDO VILLAFRANCA, OSNEXYS PEREIRA, CINDY VILLACIS y OSKEILING LOPEZ ROJAS, terceros interesados; debidamente asistidos por la abogada ROSA GUZMAN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) Nº 33.575, en contra de la providencia dictada en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil quince (2015) por, por el referido Juzgado, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTATRO siguen los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE contra Sociedad mercantil ROTEL SOUND, CA., todos anteriormente identificados.
En ese mismo auto, este Tribunal fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente a las 11:00 de la mañana para que tuviera lugar la audiencia oral; auto que posteriormente el día diez (10) de febrero de dos mil dieciséis (2016), fue anulado fijándose el vigésimo (20º) día para que las partes presentaran sus escritos de informes, conforme a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; derecho este ejercido por las partes actora, demandada y terceros interesados, en fecha nueve (9), de marzo de dos mil dieciséis (2016), y en fechas veintinueve (29) y treinta y uno (31) de marzo de ese mismo año, dichas partes, presentaron observaciones a los escritos de informes de su contrario.
En auto del veintidós (22) de julio de dos mil dieciséis (2016), quien suscribe, se avocó al conocimiento de la presente causa, y ordenó la notificación de las partes; cumplida dicha formalidad el día veintiocho (28) de noviembre de ese mismo año, el tercero interesado presentó escrito solicitando inspección.
Estando en la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil catorce (2014), el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE, contra la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A.
La abogada EDITH HENÁNDEZ SARABIA, representante judicial de la parte actora, en el libelo de demanda, alegó lo siguiente:
Que mediante documento autenticado por ante Notaría Pública Cuadragésima Quinta del municipio Libertador del Distrito Capital, el trece (13) de junio de dos mil seis (2006), bajo el Nº 01, tomo 19, sus mandantes habían suscrito un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., representada por su presidente, el ciudadano JULIO CESAR VILLACIS ZAMORA, cuyo objeto era una casa quinta, denominada Cristo Rey, y el área de terreno donde estaba construida, con una superficie de quinientos cincuenta metros cuadrados (550 m2) aproximadamente, ubicada en la Avenida las Casitas, también denominada Avenida Carabobo, Urbanización el Paraíso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital; inmueble que era de su propiedad, según documento registrado en la Oficina Subalterna del primer Circuito del Registro del antes Municipio Libertador del Distrito Federal, registrado en fecha diecisiete (17) de noviembre de mil novecientos noventa y cuatro (1994) bajo el Nº 48, Tomo 29, Protocolo primero.
Que en dicho contrato se obligaba a la parte demandada a utilizar lo para la comercialización, fabricación, ensamblaje e instalación de equipos electrónicos; distribución, venta, importación y exportación de artículos de oficina, computación, limpieza en general, mecánicos, electromecánicos, industriales, semi-industriales, maquinaria, equipos de producción industrial, mobiliarios de oficina, mercancías secas, así como su transporte; de acuerdo a la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento.
Indicó que en la cláusula quinta del contrato, se estableció que el arrendamiento seria de un año, contado a partir del primero (1º) de julio de dos mil seis (2006), venciendo el primero (1º) de julio de dos mil siete (2007), pudiendo prorrogarse la relación arrendaticia por períodos sucesivos de un (1) año, tal y como ocurrió; siempre y cuando una de las partes no hubiere manifestado a la otra, por escrito, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo, o cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no prorrogar el contrato.
Que el último contrato no fue renovado, porque sus representados, manifestaron a la parte demandada, su voluntad de no prorrogar el lapso de duración del mismo, en fecha treinta (30) de abril de dos mil doce (2012), mediante notificación que fue hecha al representante legal de la demandada, el ciudadano JULIO CESAR VILLACIS ZAMORA, a través de la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, dándose por notificado, se le entregó copia del acta levantada, el mismo se negó a recibirla, por lo que se procedió a fijar cartel en la entrada principal del inmueble; debido a esto, el primero (1º) de julio de dos mil doce (2012), comenzó a correr la prorroga legal contemplada en el literal “c” del artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciéndose el (1º) de julio de dos mil catorce (2014).
Señaló que por los razonamientos mencionados y en representación de la parte actora, procedía a demandar a la sociedad mercantil ROUTEL SOUND, C.A., para que convinieran o en su defecto fuesen condenados a realizar la entrega del inmueble arrendado, en virtud del vencimiento del término de la contratación.
Basó su demanda en los artículo 38 literal “c” y 39 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y, en los artículos 1599 y 1167 del Código Civil.; y, la estimó en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), equivalentes a novecientas cuarenta y cuatro coma ochocientos ochenta y un unidades tributarias (U.T 944,881)
Por otro lado, se observa que el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A, parte demandada, debidamente asistido por el abogado NELSON ADOLFO BANDRES RÍOS, en la oportunidad de la contestación de la demanda, alegó lo siguiente:
Que negaba, rechazaba y contradecía los argumentos tanto de hecho como en el derecho que expuso la parte actora en el libelo de demanda.
Indicó que negaba, rechazaba y contradecía que la el inmueble en cuestión hubiere sido de uso comercial, que aunque el contrato así lo establecía en su cláusula segunda, el inmueble estaba constituido por una casa, picada en una zona residencial de puras viviendas, no era un local comercial, tal y como lo establecía el documento de propiedad de la casa.
Que al recibir la casa, ya habían personas viviendo allí, en habitaciones, como era el caso del ciudadano JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, quien se encontraba alquilado en una habitación de la casa desde el ocho (8) de marzo de dos mil cuatro (2004), quedando demostrado así que el uso de la casa estaba destinado para uso de vivienda familiar y no comercial, que esto lo demostraría con testigos que residían el la casa en cuestión; como lo eran el ciudadano antes mencionado y los ciudadanos WILSON JACINTO BERNARDO, RICARDO JOSÉ VILLAFRANCA CALDERIN, JOHANA VANESSA MORENO PADILLA y AMILCAR MACHADO PEREIRA.
Solicitó que se oficiara a la Alcaldía de Caracas, Oficina de control Urbano, a los fines de que informara si la casa era de uso comercial o residencial, de acuerdo a la cédula catastral del inmueble, que se realizara una inspección judicial para probarlo, y; que se declarara la casa como vivienda.
En virtud de los motivos expuestos procedió a solicitar lo siguiente:
“…PRIMERO: Solicito que esta demanda de declare sin lugar la demanda que por que por cumplimiento de contrato siguen los ciudadanos VICENZA DI LISA P. DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE identificados en autos en contra de mi representada, la sociedad Mercantil ROTEL SOUND, C.A.
SEGUNDO: Solicito la nulidad absoluta de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento firmado entre las partes el día 11 de julio de 2011, por ante la notaria Publica Décima Séptima del Municipio Libertador del distrito Capital, anotado bajo el Nº 034, tomo 071 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, por cuanto el uso de la casa es de Vivienda y no Uso Comercial y como consecuencia se aplique la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda…”
-IV-
DE LOS ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA
La apoderada judicial de la parte actora, en su escrito de informes, realizó un resumen de las actuaciones en el proceso; y, alegó que:
Realizó un resumen cronológico de las actuaciones realizadas, destacando que para la fecha de contestación de la demanda ya se encontraba vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, que pautaba en su artículo 43, que, salvo los casos de impugnación de actos administrativos, los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales eran de la competencia de la jurisdicción civil ordinaria por vía del procedimiento oral contemplado en el Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, el emplazamiento se había fundamentado en el artículo 859 y siguientes del mismo texto legal.
Indicó que había quedado demostrado que el representante de la parte demandada no actuó por su necesidad de vivienda como lo había expresado; ya que la sociedad mercantil ROTEL SOUND C.A; era una empresa en plena actividad, como se desprendía de los documentos aportados en el caso.
Manifestó que la apelación interpuesta por la parte demandada, solo trataba de obstaculizar la ejecución de la sentencia pronunciada por el Tribunal de la causa.
Arguyó que la pretensión de los apelantes, en el supuesto negado de que haya sido cierta, constituiría causal de desalojo, de acuerdo a las previsiones del los literales c, f y g del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Comerciales.
Por los razonamientos antes expuestos solicitó que se declararan inadmisibles las apelaciones interpuestas por los terceros interesados, sin lugar la efectuada por la parte demandada y ratificada la decisión del a-quo.
Posteriormente, dentro del lapso para presentar escritos de informes, el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., debidamente asistidos por la abogada ISABEL PINTO RODRÍGUEZ, lo hizo señalando algunos medios de pruebas.
El apoderado judicial de la parte actora, presento escrito de observaciones a los escritos de informes de los terceros interesados y parte demandada, ante esta Alzada, en el cual adujo lo siguiente:
Que del análisis de los escritos de informes presentados por los terceros apelantes, ciudadanos JOSÉ DA SILVA NUÑES, MIGUEL CARMONA, MARIO TORO y CINDY VILLACÍS, se podía evidenciar que lejos de haberse tratado de un escrito de informes o conclusiones, constituían verdaderos escritos de promoción de pruebas, con lo cual se pretendía quebrantar la garantía al debido proceso contemplada en el artículo 49 de la Constitución y desarrollada en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil.
Indicó que el apelante JOSÉ FRANCISCO DA SILVA, quien había sido promovido como testigo en la causa y no compareció a declarar, en su escrito se identifica como inquilino de una habitación del bien objeto de la demanda.
Señaló que con los terceros apelantes se había pretendido llenar la carencia de pruebas, por parte de la sociedad mercantil demandada, ROTEL SOUND C.A., en la sustanciación del proceso.
Que el escrito de informes consignados por los ciudadanos MIGUEL CARMONA, MARIO TORO y CINDY VILLACÍS, todos promovidos como testigos en la causa por la demandada, y quienes no asistieron al debate oral a rendir su testimonio, se habían identificado como sub-arrendatarios del ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA desde el dos mil ocho (2008), dos mil siete (2007) y dos mil ocho (2008), respectivamente; que se observaba que habían sido asistidos por la señalada profesional del derecho, ciudadana ISABEL PINTO RODRÍGUEZ, y que el contenido de estos era idéntico al consignado por el ciudadano JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, mereciendo por tanto las mismas consideraciones que j¡han hecho en su caso.
Arguyó que habían errado los terceros apelantes cuando indicaron en sus respectivos escritos que la sentencia apelada había declarado con lugar el desalojo del inmueble en autos, cuando la realidad era que estaban en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y cuyo objeto era estrictamente comercial, suscrito el trece (13) de junio de dos mil seis (2006).
Expresó que ni los ciudadanos JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, JOHANA VANESSA MORENO, LUIS FLORES, JAIME GUTIERREZ, RICARDO VILLAFRANCA y ONEXIS PEREIRA, que apelaron como terceros consignaron a los autos escritos de informes.
Argumentó que el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, en su carácter de presidente de la parte demandada, sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., asistido por la misma abogada ISABEL PINTO RODRÍGUEZ, había presentado escrito de informes, que al igual que en el caso de los terceros apelantes que habían informado, se había evidenciado que el mismo no era mas que un escrito de promoción de pruebas, totalmente improcedentes en esta instancia, donde probaba que el mismo se encontraba en un estado de desesperación.
Expresó que resaltaba a todas luces la violación por parte de la sociedad mercantil demandada, y de la abogada asistente, a los deberes consagrados en los ordinales 1º, 2º y 3º del artículo 170 de código adjetivo.
Que el Juez en su sentencia había cumplido a cabalidad la obligación consagrada en el artículo 12; dejaron expuestas sus observaciones a los informes en comentarios y ratificaron todos los aspectos que señalaron en los suyos.
Por su parte los ciudadanos MIGUEL CARMONA, MARIO TORO, CINDY VILLACÍS y JOSE FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, en su carácter de terceros interesados debidamente asistidos por la abogada ISABEL PINTO, presentaron escrito de observaciones a los informes de la parte actora, en el cual indicaron lo siguiente;
Que la parte actora en su informe había afirmado que debían existir suficientes elementos en los autos que demostraran que los accionantes tenían interés en el proceso, lo cual había obligado al Juez a revisar el interés que el tercero había hecho valer, por tanto el sentenciador debía analizar la legitimación alegada por el tercero.
Indicaron que respecto a esto se observaba que la parte accionante pretendía desconocer la facultad que los asistía legalmente como terceros apelantes de la decisión dictada por el a-quo, pues era una facultad que devenía de la Ley, específicamente del artículo 370 numeral 6º.
Que convenían con lo dicho por la contraparte en lo relativo a que fueron enunciados como testigos y así podrían haber ayudado al demandado a vencer en el juicio, cuya decisión era de su interés, por cuanto ocupaban el inmueble de auto, como su única vivienda y su arrendador era el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS.
El ciudadano JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑES alegó que el inmueble identificado en autos le había sido arrendado al ciudadano JULIO CESAR CILLACÍS como representante de una empresa que nunca había funcionado en el inmueble coma tal, sino que por el contrario siempre había sido destinado a vivienda multifamiliar; que al haberse hecho la transferencia de posesión del ciudadano DOMENICO LEFANTE CAVALLORE al ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS, había continuado pagando los cánones de arrendamiento al ultimo de ello; y, que estuvo viviendo en el inmueble desde el año dos mil catorce (2014).
Argumentaron que se habían amparado al derecho de apelación otorgado por la ley, roda vez que las leyes aplicables para el caso eran la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Reglamento y el Decreto 8.190 con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, las cuales protegían y garantizaban a los inquilinos ocupantes de vivienda el derecho a la defensa, el debido proceso y el derecho a una vivienda digna, al igual la Constitución Bolivariana de Venezuela.
Que al no haber aplicado la legislación correspondiente al arrendamiento de vivienda y el derecho a la defensa y al debido proceso de los arrendatarios, se les vulneraria, desmejoraría e hicieran nugatorios sus derechos constitucionales y legales, tal como la falta de aplicación del procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo previsto en el decreto 8.190 antes mencionado y el derecho a una vivienda temporal o definitiva.
Que al obtener la parte demandante una sentencia definitivamente firme que ordene la desocupación del inmueble en cuestión, ya que era el único lugar que tenían como vivienda conjuntamente con sus familiares, en consecuencia la decisión tomada por el Tribunal a-quo los perjudicaba menoscaba, desmejoraba y causaba graves perjuicios, por ello les interesaban las resultas del juicio en este Juzgado Superior, por estar en una situación desventajosa con la negación de sus derechos.
Arguyeron que la contraparte en su informe habían afirmado que los terceros apelantes se habían limitado a señalar que eran terceros interesados y perjudicados, invocando una supuesta relación arrendaticia en el inmueble identificado en autos, sin haber comprobado dicha cualidad, por lo que el sentenciador debía declarar inadmisibles las apelaciones, ya que al no haber existido o demostrado el interés, no existía legitimidad, por lo que estos terceros no estaban facultados para ejercer el recurso de apelación.
Ante lo antes trascrito invocaron la observación hecha al principio de este escrito, y expusieron que:
“… Para que sea procedente la apelación del tercero deben cumplirse varios extremos a saber:
a) Que se refiera la apelación a una sentencia definitiva.
b) Que el tercero tenga interés inmediato en lo que sea el objeto o materia del juicio.
c) La sentencia definitiva debe causar un perjuicio la tercero apelante, bien porque pueda hacerse ejecutoria contra él mismo, bien porque haga nugatorio su derecho, lo menoscabe o desmejore.
d) La sentencia definitiva de la que puede apelar el tercero no debe estar ejecutoriada o que haya quedado definitivamente firme…”
Señalaron que en efecto la sentencia apelada era definitiva, el artículo 136 del Código de procedimiento Civil establecía el principio de legitimidad procesal de las partes, y que además según la doctrina y la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de justicia, se requería el interés procesal denominado en la ley, interés jurídico actual sin el cual no podría intervenirse en el juicio, en consecuencia, su legitimidad para haber actuado como terceros intervinientes venia dada por la Ley.
Expresaron que la parte actora afirmó en su informe que dado el error de este al haber considerado que las normas aplicables eran las previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; el cual había sido corregido, habían considerado que en resguardo del derecho de las partes, que el lapso de los cinco (5) días de despacho había comenzado a correr desde la fecha de la corrección, sin que los apelantes hayan promovido prueba alguna que demostrara su interés y por tanto su legitimidad.
Que con lo anteriormente indicado, la parte actora pretendía imputar a los terceros apelantes, el error contenido en el auto de fecha diez (10) de febrero de dos mil dieciséis (2016), y que pretendía que el lapso para haber presentado los informes al vigésimo (20º) día, se computara desde entonces, habiendo sido lo correcto el proceder de este digno Tribunal, haber corregido el error para rectificar y ordenar lo conducente en la Ley que se aplicó desde el inicio de la demanda, incluso habiendo sido equivoca la aplicación de la Ley de regulación de los Arrendamientos para Uso Comercial y la fundamentaciòn alegada en el libelo de la demanda por la parte actora.
Manifestaron que la contraparte en su informe resaltó a todas luces que se había querido sorprender al Juez en su buena fe, alargando el proceso de manera oficiosa, más aun cuando la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., no había evacuado prueba alguna en la oportunidad legal correspondiente.
En relación a este punto, desmintieron lo alegado por la contraparte en su informe, pues ellos eran inquilinos del inmueble cuyo destino era vivienda.
Que no era oficiosa la apelación interpuesta como terceros apelantes, ya que siendo inquilinos se amparaban y fundamentaban su apelación el Decreto 8.190 con Rango Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de vivienda y su Reglamento.
De igual manera el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil demandada, debidamente asistido por la abogada ISABEL PINTO, presento observaciones al escrito de informes de su contraparte en el cual señaló lo siguiente:
Que la parte actora había afirmado en su escrito de informes que su persona el doce (12) de enero de dos mil dieciséis (2016), en su carácter de presidente de la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., había apelado de la decisión, asistido por la abogada ISABEL PINTO, pero que también lo había hecho el trece (13) de enero del mismo año, en su propio nombre con supuesto inquilino; y que se habían preguntado con que intención interponía esa otra apelación.
Señalo que constaba en autos que el a-quo había emitido oportunamente las citaciones a la empresa, y que también constaba que hubo contestación a la demanda, donde actuó en nombre y representación de la sociedad mercantil demandada, a través del abogado asistente NELSON ADOLFO BANDRES RIOS, en la cual había alegado la simulación de contrato de arrendamiento, y que desde el inicio del contrato locativo al haber ocupado el inmueble ya se encontraba viviendo allí el ciudadano FRNCISCO DA SILVA, quien era inquilino de vieja data, cuyo destino de ocupación siempre había sido vivienda.
Argumento que también había alegado que quienes habían venido ocupado la vivienda, habían sido el y los subarrendatario, JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, JOHANA MORENO, MIGUEL CARMONA, MARIO TORO, LUIS FLORES, JAIME GUTIERREZ, RICARDO VILLAFRANCA, OSNEXYS PEREIRA y CINDY VILLACÍS, quienes habían sido invocados en el juicio para haber sido llamados como testigos, y que no habían asistido por razones ajenas a su voluntad, por lo que nada impedía que actuaran como terceros interesados y perjudicados por la decisión en la oportunidad de apelar o de haber sido llamados como testigos.
Citó al ciudadano OSWALDO PARILLI ARAUJO en su obra LA INTERVENCION DE TERCEROS EN EL PROCESO CIVIL, (1994), tomo I, página 277 a la 287.
Indicó que se acogía al derecho de apelación otorgado por la Ley, como parte demandada en representación de la empresa, y en su propio nombre como ocupante del inmueble, tercero interesado y perjudicado por la decisión dictada por el a-quo.
Arguyó lo expuesto por los terceros interesados en sus escritos de observaciones a los informes de la parte actora.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los puntos previos que se indican a continuación:
-A-
DE LA FALTA DE LEGITIMIDAD
DE LOS TERCEROS INTERVINIENTES
Consta de las actas procesales que los ciudadanos JOHANA MORENO, MIGUEL CARMONA, MARIO TORO, JAIME GUTIERREZ, RICARDO VILLAFRANCIA, OSNEXYS PEREIRA Y CINDY VILLACIS, debidamente asistidos por la abogada ROSA GUZMAN, ejercieron recurso de apelación contra el fallo dictado en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil quince (2015), por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil; la cual, fue oída por el Juzgado antes mencionada en auto del veinte (20) de enero de dos mil dieciséis (2016).
Consta igualmente que la representación judicial de la parte actora, en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, alegó la falta de legitimidad de los ciudadanos antes mencionados en los siguientes términos:
Que el artículo 370, numeral 6 del Código de procedimiento Civil, establecía la intervención de terceros para apelar de una sentencia definitiva, en los casos permitidos por el artículo 297 del mismo texto legal.
Indicó que de las actas procesales se había evidenciado que el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, en fechas doce (12) y trece (13) de enero de dos mil dieciséis (2016), había apelado de la decisión, en la primera oportunidad en su carácter de presidente de la sociedad mercantil ROTEL SOUND C.A.; y en la segunda como supuesto inquilino, asistido por la abogada ROSA GUZMÁN.
Que el recurso de apelación interpuesto por los terceros interesados y supuestos sub-arrendatarios del inmueble objeto de la demanda, asistidos por la misma profesional de derecho, había sido oído en ambos efectos al igual que el interpuesto por el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA; pero que, si bien era cierto que los terceros que se consideraran perjudicados por una decisión, estaban facultados para apelar de la misma a tenor del artículo 370 literal 6 del Código de Procedimiento Civil, no era menos cierto, que debían existir suficientes elementos en autos que demostraran que dichos accionantes tenían interés en el proceso, lo cual había obligado al ad-quem a revisar la legitimación alegada por el tercero apelante; por lo que la admisión de dicha apelación por parte del sentenciador de primera instancia no limitaba las facultades revisorías de a-quo en ese aspecto.
Manifestó que los apelantes se habían limitado a señalar que eran interesados y perjudicados, invocando una supuesta relación arrendaticia en el mismo inmueble cuya entrega habían demandado, sin haber comprobado la cualidad que los dotaba de intereses en las resultas del proceso, razón por la cual, debía este sentenciador declarar inadmisible las apelaciones, ya que no habían demostrado el interés y no existía legitimidad, por tanto esos terceros no estaban facultados para interponer el recurso de apelación.
Indicó que el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, contemplaba un lapso de cinco (5) días, contados a partir de la llegada de los autos al Tribunal para la promoción de pruebas; y que al recurso se le había dado entrada mediante auto de febrero de dos mil dieciséis (2016), y que dado el error del mismo al haber considerado que las normas aplicables eran las previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; corregido por auto de fecha diez (10) del mencionado mes y año, consideraba, en resguardo del derecho de las partes que el lapso de cinco (5) días de despacho, había comenzado a correr desde esa fecha, sin que los apelantes hubieren promovido prueba alguna que haya demostrado su interés, y por tanto su legitimidad.
Alegó que los ciudadanos JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, RICARDO VILLAFRANCA y JOHANA VANESA MORENO PADILLA, habían sido promovidos como testigos lo que debió entenderse que los mismos no tenían interés de que la parte promoverte resultara victoriosa en esta causa, limitándose su deposición, para el caso de haber declarado a hechos de los cuales tenían conocimiento. Que resultaba evidente que dado que dichos testigos no habían comparecido al debate oral, oportunidad en que debían rendir su testimonio, el demandado había pretendido sustituir tal ausencia con una apelación como terceros interesados.
Indicó que de haber los testigos tenido dicho interés y estando en conocimiento de la causa, al haber aceptado que se les promoviera como testigos, hubiesen intervenido en la misma, de acuerdo con lo establecido en el articulo 370 literal 6 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no habían hecho; y, menos aun el representante legal de la sociedad mercantil demandada, JULIO CESAR VILLACÍS quien también había apelado en su propio nombre.
Que se había querido sorprender al ciudadano Juez en su buena fe, alargando el proceso de manera inoficiosa, más aun cuando la sociedad mercantil demandada no había evacuado prueba alguna en la oportunidad correspondiente.
Por su parte los ciudadanos JOSE FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, MIGUEL CARMONA, MARIO TORO Y CINDY VILLACIS, en la oportunidad de presentar su escrito de informes antes esta señalaron como fundamentó de su cualidad para actuar como terceros los siguiente:
Que era sub-arrendatarios de las habitaciones signadas con los números 26, 19, 25, 20, 02 y 23, las cuales formaban parte de la Quinta Cristo Rey, situada en la calle Las Casitas, Parroquia El Paraíso, urbanización La Montaña, Municipio Libertador, Distrito Capital, el primero de los mencionados desde hacía quince (15), y el resto desde los años dos mil siete (2007) y dos mil ocho (2008); y que el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, era a quien le pagaban los cánones de arrendamiento.
Ante ello, el Tribunal observa:
En el presente caso, estima este Juzgador pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad; y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad; y, legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Por otro lado, el autor Patrio LUIS LORETO, en relación a la cualidad señala lo siguiente: “…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…”
En ese mismo orden de ideas, el Dr. LUÍS LORETO HERNÁNDEZ, en su obra de ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas-Venezuela 1987, con referencia a la falta de cualidad, ha indicado lo siguiente (págs. 183 y 187):
“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera…
Omissis
…tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda…”.
Con respecto a la falta de cualidad o legitimación en la causa, ha establecido el Tratadista PIERO CALAMANDREI, en su obra de “INSTITUCIONES DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, volumen I, Tomo I, pág. 261, dejo asentado lo siguiente:
“A fin de que el juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, acerca de la cual venimos discurriendo, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar (o legitimación activa); y que de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir (o legitimación pasiva).”
Asimismo, el autor patrio, Dr. ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II, Caracas-Venezuela, 1995, págs. 27 y 28, ha definido la legitimatio ad-causam como:
“…la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera de los sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia, puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
Omissis…
Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad de derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa…”
El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita; es decir, la legitimación a la causa o cualidad de las partes, es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa; en tal sentido; es importante realizar las siguientes reflexiones:
La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo; la ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica; en razón de lo cual, la instauración del proceso debe ser entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; pues, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa); y, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
Revisadas las actas procesales, se observa que la parte demandante, al oponer la falta de cualidad que nos ocupa indica expresamente que los terceros interesados había invocado una supuesta relación arrendaticia, sin comprobar que los dotaba de intereses en las resultas del proceso, y que al no haber demostrado su interés no existía legitimidad; de lo anterior se desprende que los demandantes no aceptaron la condición de los terceros interviniente, como arrendatarios del inmueble identificado en autos.
En ese orden de ideas, vale la pena destacar que, habiendo sido discutido el hecho de que éstos fueran arrendatarios del inmueble identificado en autos, ciertamente correspondía a los terceros interesados demostrar su interés inmediato.
Con respecto a este punto, es importante señalar, que los terceros interesados en la oportunidad de presentar su escrito de informes ante esta Alzada, promovieron como medios de prueba justificativo de testigos; Testimoniales de los ciudadanos CINDY PAOLA VILLACIS GAFARO, ERICK DAVID SANDOBAL DAVILA, CARLOS JOSE CARPIO LAYA Y ANGELINA GABRIELA DURAN ESPINOZA, a los efectos de que ratificaran dicho justificativo; Certificados de Registro Nacional de Arrendatarios de Vivienda y recibos de pago.
Dicho medios de prueba, a juicio de quien aquí decide son demostrativo de la existencia de un intereses por parte de los terceros interesados en la causa; y, como quiera que lo que se reclama es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, por vencimiento de prórroga legal donde se discute el uso verdaderos del inmueble arrendado considera este Tribunal, que es suficiente para establecer el interés inmediato de los terceros interesados en el juicio, por lo que a juicio de este sentenciador los ciudadanos JOHANA MORENO, MIGUEL CARMONA, MARIO TORO, JAIME GUTIERREZ, RICARDO VILLAFRANCIA, OSNEXYS PEREIRA Y CINDY VILLACIS, tiene la legitimación ad causam o la cualidad para apelar e intervenir en la presente causa. Por ende, es forzoso para este sentenciador, declarar IMPROCEDENTE la defensa de falta de legitimidad de los terceros interesados opuesta por la representante judicial de la parte actora Así se decide.
-b-
DEL DERECHO APLICABLE
Y LA NULIDAD DE LA CLAUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO
Se aprecia que la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, señaló que el inmueble objeto del contrato estaba destinado a uso comercial y a vivienda familiar por lo tanto la ley aplicable en el caso, la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; solicitando la nulidad absoluta de la cláusula segunda del contrato en los siguientes términos: “…SEGUNDO: Solicito la nulidad absoluta de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento firmado entre las partes el día 11 de junio 2011, por ante la Notaría Publica Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el Nº 034, Tomo 071, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por cuanto el uso de la casa es de Vivienda y no Uso Comercial y como consecuencia se aplique la Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda…”.
Se observa igualmente que los terceros interesados en sus escritos de informes presentados ante este Tribunal, alegaron que el uso del inmueble era una vivienda y que debía agotarse antes de una demanda fundamentada en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el procedimiento administrativo previo establecido en el Decreto 8.190, con Rango, Valor y fuerza de la Ley Contra los Desalojos Arbitrarios de Viviendas.
Con relación a ello, se observa:
Mediante el ejercicio de la presente acción, la parte accionante, ha pedido el cumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble constituido por una casa quinta ubicada en la avenida las Casitas, también denominada avenida Carabobo, urbanización el Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador Distrito Capital, el cual señaló, le había dado en arrendamiento a la sociedad mercantil ROTEL SOUND C.A., ya plenamente identificada, para uso comercial.
En ese sentido, se hace necesario para este sentenciador, señalar a favor del derecho a la defensa, que la aplicación de la normativa especial contenida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sólo son aplicable en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o en aquellos que el arrendador reconozca tal uso, y fuera de esta circunstancia, esto es cuando se discuta el carácter o no de vivienda, corresponde al Juez competente establecer, luego del contradictorio, cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble.
En el caso de autos, observa este Juzgado Superior que el ciudadano JULIO CESAR VILLACIS, en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil ROTEL SOUND C.A., parte demandada, en la oportunidad de presentar informes ante esta Alzada, a los efectos de demostrar el carácter de vivienda del inmueble identificado en autos promovió copia fotostática de inspección ocular realizada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el inmueble arrendado en fecha catorce (14) de febrero de dos mil catorce (2014); este Tribunal observa que si bien dicho medio de prueba es la copia simple de un documento administrativo el cual es asimilable a un documento público, la misma fue promovida en esta segunda instancia, en razón de lo cual, este Tribunal no les atribuye valor probatorio, de conformidad con lo previsto en la parte infine del último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no consta que dicha copia hayan sido expresamente aceptadas por la contra parte. Así se decide.
Asimismo, promovió inspección judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para ser realizada en el inmueble identificado en autos, a los efectos de constatar el uso del inmueble, este Tribunal no admite dicho medio de prueba, por no ser el mismo de los permitidos en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Por su parte los terceros interesados, como ya se dijo, consignaron junto a su escrito de informes justificativo de testigos presentados por los ciudadanos JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, MIGUEL ANGEL CARMONA DASA, MARIO ANTONIO TORO MARRERO y CINDY PAOLA VILLANCIS GAFARO, evacuados ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, Municipio Libertador, en fechas doce (12), diecisiete (17), diecinueve (19) de febrero de dos mil dieciséis (2016); copias fotostáticas de recibos de pagos; certificado de registro de arrendamiento, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; copia fotostáticas de Registro de Información Fiscal (RIF), a nombre de los ciudadanos antes mencionados; e inspección judicial, a los efectos de demostrar que el inmueble identificado en autos, estaba siendo usado para vivienda, este Tribunal desecha dichos medios de pruebas por no ser los mismos de los permitidos en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Por otro lado, se observa de la revisión realizada a los medios de pruebas producidos en el proceso, específicamente a los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes y consignados en autos, que las mismas establecieron en la cláusula segunda expresamente, lo siguiente: “…SEGUNDA: “EL ARRENDATARIO” se obliga a utilizar dicho inmueble para destinarlo a la comercialización, fabricación ensamblajes e instalación de equipos electrónicos y electrodomésticos, distribución, venta, importación y exportación de artículos de oficinas, computación, limpieza general, mecánicos, electromecánicos, industriales, semi- industrial, maquinaria, equipos de producción industrial mobiliarios de oficinas mercancías secas así como su transporte no pudiendo darle ninguno otro uso sin previo consentimiento dado por escrito por “EL ARRENDADOR”…”
De la cláusula anteriormente transcrita se puede constatar que el inmueble arrendado fue únicamente y exclusivamente para uso comercial y que la parte hoy demandada no podía darle ningún otro uso sin consentimiento de la arrendataria.
Cabe destacar como ya se dijo, que si bien la parte demandada alegó que en el presente caso debía aplicarse la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en virtud de que el inmueble estaba destinado para el uso de vivienda familiar una vez que él había recibido el mismo, pues se encontraban personas viviendo allí; no es menos cierto, que no consta a las actas procesales medio probatorio alguno que demuestre tal circunstancia; por lo que, mal puede la parte demandada pretender la aplicación de dicha ley al presente caso, cuando la misma no puede ser aplicada a contratos de arrendamiento que recaigan sobre locales comerciales, pues éste es un presupuesto de hecho que no está regulado por el mencionada ley, la cual sólo regula a los contratos de arrendamientos de inmuebles cuyo destino es una vivienda. Así se decide.
De la misma forma, ha de destacarse que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en modo alguno prevé, el agotamiento del procedimiento administrativo previo, para acceder a la vía jurisdiccional; por el contrario, el artículo 43, atribuye a los Tribunales de Municipio la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de arrendamientos comerciales, para conocer de la impugnación de actos administrativos en materia de arrendamientos comerciales, fuera del área metropolitana de Caracas; y, en su único aparte, establece la jurisdicción civil ordinaria por el procedimiento oral, para el resto de los procedimientos jurisdiccionales, que son el resultado del incumplimiento de una de las partes arrendaticias de las condiciones de los contratos regulados por el Decreto Ley; por lo que, la Ley que rige la materia arrendaticia referente a los inmuebles que han sido destinado para el uso comercial, no supedita la acción jurisdiccional al agotamiento de procedimiento administrativo alguno, salvo los casos expresamente indicados en la misma.
En consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la solicitud de nulidad de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento; e IMPROCEDENTE la solicitud de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas al presente caso alegadas por la parte demandada y los terceros intervinientes. Así se declara.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Este Juzgado Superior pasa a resolver el fondo de la controversia; y a tales efectos, observa:
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos, VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE en contra la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., condenando a la parte demandada a la entrega del bien inmueble identificado en autos.
El a-quo fundamento su decisión, entre otros aspectos, en los siguientes argumentos:
“…Al respecto observa esta Juzgadora, que del contrato de arrendamiento se evidencia que el inmueble fue alquilado por una persona jurídica, en el cual se señala expresamente que sería destinado a la comercialización, fabricación, ensamblaje e instalación de equipos electrónicos y electrodomésticos, etc., es decir, el fin para el cual fue arrendado esta señalado inequívocamente en el contrato. Asimismo se pudo apreciar de las pruebas aportadas por la parte actora, que el arrendatario apertura por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, un procedimiento consignatario que guarda relación con el arrendamiento objeto de la presente causa, sin embargo, fue decretada la nulidad absoluta de la resolución Nº 0000980 de fecha 08 de Mayo de 2014, ya que el ente administrativo consideró que no se trataba de un bien inmueble destinado a vivienda.
Pero es el caso que la parte demandada, no trajo prueba alguna destinada a demostrar sus afirmaciones de hecho, es decir, que se trataba de un inmueble destinado a vivienda, aunado al hecho de que la parte demandada tenía la carga de presentar a los testigos por ella promovidos para que sean tomadas sus declaraciones en la audiencia de juicio; sin embargo, no fue presentado ningún testigo declarándose desierto el acto.
Respecto al documento poder consignado por el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS, otorgado al Abogado FRANKLIN DANIEL ORELLANA MONTERO, considera quien aquí decide que mal podría considerarse que el referido abogado está facultado para representar en el presente juicio a la persona jurídica demandada ROTEL SOUND, C.A., siendo que el poder fue otorgado por el referido ciudadano como persona natural y no en representación de la empresa, por lo tanto, el Tribunal no admitió la prueba de inspección judicial.
En cuanto a que el tribunal considere necesario la evacuación de los testigos promovidos y la práctica de la inspección judicial, este Tribunal niega dicho pedimento ya que correspondía a la parte demandada la carga probatoria, la cual no puede ser suplida por el Tribunal en menoscabo de la parte actora, más aun cuando la parte demandada no trajo al juicio los testigos por el promovidos.
Ahora bien, observa quien aquí decide que el contrato de arrendamiento tenía como fecha de vencimiento el día 01/07/2012, pudiéndose prorrogar por períodos sucesivos de un (1) año, siempre y cuando una de las partes no manifieste a la otra, por escrito y con al menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas, su voluntad de no prorrogarlo, pero que en fecha 30 de abril de 2012, mediante notificación hecha al representante legal de la empresa JULIO CESASR VILLACÍS ZAMORA, a través de la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, fue notificado sobre la no prorroga del contrato, comenzando a correr a partir del 01 de Julio de 2012 la prorroga legal contemplada en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, por un lapso de dos (2) años, siendo que la relación arrendaticia tenía un lapso de seis (6) años, venciéndose el 1º de Julio de 2014,sin que conste a los autos que el contrato se haya indeterminado, ni la parte demandada demostró durante la secuela del proceso, hecho alguno que desvirtué lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, por lo que no habiendo cumplido la parte demandada con su obligación de entregar el inmueble una vez vencido el contrato y su prorroga legal, es por lo que esta Juzgadora considera procedente la presente acción.-Así se decide.-
CAPITILO IV
DE LA DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 de Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen los ciudadanos VICENZA DI LIZA P. DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE contra la empresa ROTEL SOUND, C.A. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora la casa quinta denominada “Cristo Rey” y el área de terreno donde se encuentra construida, ubicada en la Avenida Las Casitas (también denominada Avenida Carabobo), Urbanización El Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se condena en costas a la parte co-demandada JOSÉ FRANCISCO RAMOS HERNÁNDEZ, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
Ante ello, el Tribunal observa:
Dispone el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad de no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituye carga procesales.-
En ese sentido, pasa el Tribunal a examinar, si las partes probaron en el proceso, sus respectivas afirmaciones y sobre la base de ello tenemos:
La parte actora trajo al proceso las siguientes pruebas junto a su escrito libelar de demanda:
1.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE en su condición de arrendadores y la sociedad mercantil ROTEL SOUD, C.A., en su condición de arrendataria, representada por su presidente, el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA; autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha trece (13) de junio de dos mil seis (2006), bajo el Nº 01, Tomo 18, a los efectos de demostrar la existencia de la relación contractual.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide.-
Dicho medio probatorio es demostrativo de que entre los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE, en su condición de arrendadores y la sociedad mercantil ROTEL SOUD, C.A., en su condición de arrendataria, representada por su presidente, el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, fue suscrito un contrato de arrendamiento por un inmueble constituido por una Casa Quinta denominada “Cristo Rey”, ubicada en la Avenida Las Casitas y Avenida Carabobo de la Urbanización el Paraíso en jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual sería para la explotación de actividad del ramo de comercialización, fabricación, ensamblaje, e instalaciones de equipos electrónicos y electrodomésticos, distribución, venta, importación y exportación de artículos de oficina, y afines en general.
Es También demostrativo de que, las partes pactaron como duración de dicha relación contractual un tiempo determinado de un (01) año, contado a partir del primero (1º) de julio de dos mil seis (2006), con fecha de culminación el primero (1º) de julio de dos mil siete (2007); y que podría prorrogarse por los periodos sucesivos de un (01) año, siempre y cuando una de las partes no manifestara a la otra por escrito y con al menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no prorrogar.
Que establecieron como canon de arrendamiento la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), mensuales, por mes adelantado dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes.
Que de acuerdo a la cláusula sexta el arrendatario se obligó a pagar las facturas o recibos de condominio que correspondieran al local; que asimismo, de acuerdo con la cláusula vigésima se acordó que el arrendados tendría derecho a exigir la desocupación inmediata del inmueble y la resolución de pleno derecho del contrato si el arrendatario dejaba de pagar dos (2) mensualidades, en caso que cediera el contrato o incumpliera cualquiera de sus obligaciones impuestas en el mismo. Así se decide.-
2.- Copia fotostática de contrato de compra venta suscrito por la ciudadana CONCEPCIÓN BLANCO GARCÍA DE FIGUEROA en su condición de vendedora, y los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE en su condición de compradores, sobre un bien inmueble constituido por una Casa Quinta denominada Cristo Rey, y el área de terreno donde se encuentra construida, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos cincuenta metros cuadrados (550 m2), ubicado en la Avenida las Casitas o también denominada Avenida Carabobo, de la Urbanización el Paraíso, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan del municipio libertador del Distrito Federal, cuyos linderos son: Norte: calle paralela a la Avenida Carabobo de la Urbanización el Paraíso; Sur: terreno y casa que son o fueron ciudadano Antonio Reyes, denominada Zulia, ; Este: un callejón de unos tres metros (3 m) de ancho que conduce al cerro; y, Oeste: terrenos que son o fueron del Doctor Salvador Córdoba; protocolizado en fecha diecisiete (17) de noviembre de mil novecientos noventa y cuatro (1994), ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 48, Tomo 29, protocolo primero; con el objeto de demostrar su derecho de propiedad sobre inmueble identificado en autos.
La reproducción fotostática que antecede, es copia de un documento público. Las misma, no fue impugnada por la parte contra la cual fue opuesta, en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, este Juzgado Superior, tiene tal reproducción como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, por ende, lo considera demostrativo de que, los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE, parte demandante en este proceso, son los propietarios del bien inmueble, objeto del contrato descrito precedentemente, desde el día diecisiete (17) de noviembre de mil novecientos noventa y cuatro (1994), a pesar no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se decide.
3.- Cuatro (4) copias fotostáticas y una (1) copia certificada de los contratos de arrendamiento suscritos entre los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE en su condición de arrendadores y la sociedad mercantil ROTEL SOUD, C.A., en su condición de arrendatarios, representada por su presidente, el ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA; sobre un bien inmueble constituido por una casa quinta denominada Cristo Rey, y el área de terreno donde se encuentra construida, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos cincuenta metros cuadrados (550 m2), ubicado en la Avenida las Casitas o también denominada Avenida Carabobo, de la Urbanización el Paraíso, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan del municipio libertador del Distrito Federal, desglosados de la siguiente manera:
1. El primero; con lapso de duración de un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de julio de dos mil siete (2007), hasta el primero (1º) de julio de dos mil ocho (2008); autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil siete (2007), bajo el Nº 15, Tomo 41;
2. El segundo; Con lapso de duración de un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de julio de dos mil ocho (2008), hasta el primero (1º) de julio de dos mil nueve (2009), autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha siete (7) de julio de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 41, Tomo 72;
3. El tercero; con lapso de duración de un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de julio de dos mil nueve (2009), hasta el primero (1º) de julio de dos mil diez (2010), autenticado ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mes de julio de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 54, Tomo 32;
4. El cuarto; con lapso de duración de un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de julio de dos mil diez (2010), hasta el primero (1º) de julio de dos mil once (2011), autenticado ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha seis (6) de julio de dos mil diez (2010), bajo el Nº 36, Tomo 66.
5. El quinto; con lapso de duración de un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de julio de dos mil once (2011), hasta el primero (1º) de julio de dos mil doce (2012), autenticado ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha once (11) de julio de dos mil once (2011), bajo el Nº 034, Tomo 071.
En relación a los medios de pruebas identificados con los números, 1, 2, 3 y 4, este Tribunal observa que no fueron impugnadas por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, por tratarse de las copias simples de instrumentos públicos, la considera fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide.-
En cuanto al medio probatorio identificado con el número 5, observa este Tribunal que el referido instrumento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal les atribuye valor probatorio, a tenor de lo previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil. Así se establece.
En cuanto a que la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., continuó la relación arrendaticia con los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE; en fecha primero (1º) de julio de dos mil siete (2007), la cual se mantuvo hasta el día primero (1º) de julio de dos mil doce (2012) de forma continua, manteniendo hasta esa fecha la relación contractual a tiempo determinado, sin cambiar el contenido de la cláusula segunda referida a que el destino del inmueble sería para uso comercial. Así se decide.
4.- Notificación Judicial practicada en fecha treinta (30) de abril de dos mil doce (2012), por la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la sociedad mercantil hecha al representante legal de la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., ciudadano JULIO CESAR VILLACIS ZAMORA, en la Avenida Las Casitas o también denominada Avenida Carabobo de la Urbanización El Paraíso, en jurisdicción de la Parroquia San Juan, del Municipio Libertador, Distrito Capital, a los efectos de demostrar que la parte actora le había notificado a la parte demandada, de la no renovación del contrato del arrendamiento concluido el primero (1º) de julio de dos mil doce (2012), del derecho de hacer uso de la prórroga legal del dos (2) años, que comenzaba a contarse a partir del dos (2) de julio de dos mil doce (2012), y terminaba el dos (2) de julio de dos mil catorce (2014); que, en virtud de ello, los arrendatarios tenían derecho al cobro de los cánones de arrendamiento durante el lapso de prórroga, y que dicho hecho no significaba su voluntad de continuar con la relación arrendaticia al vencimiento de la prórroga.
Este Tribunal de alzada le atribuye todo el valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto constituye la actuación administrativa de funcionarios competentes, en el ejercicio de sus funciones y lo considera demostrativo de que la parte actora notificó a la parte demandada, su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento concluido el primero (1º) de julio de dos mil doce (2012), del derecho de hacer uso de la prórroga legal del dos (2) años, que comenzaba a contarse a partir del dos (2) de julio de dos mil doce (2012), y terminaba el dos (2) de julio de dos mil catorce (2014); que, en virtud de ello, los arrendatarios tenían derecho al cobro de los cánones de arrendamiento durante el lapso de prórroga, y que dicho hecho no significaba su voluntad de continuar con la relación arrendaticia al vencimiento de la prórroga. Así se declara.
5.- Copia certificada de la providencia administrativa Nº CJ-000142 de fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil catorce (2014), emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con ocasión al procedimiento administrativo sancionatorio iniciado por la parte demandada, a los efectos de demostrar que el inmueble era de uso comercial.
Este Tribunal le atribuye todo el valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto constituye la actuación administrativa de funcionarios competentes, en el ejercicio de sus funciones y lo considera demostrativo de que dicho ente, dictó resolución en la cual se estableció que el inmueble arrendado por el ciudadano JULIO CESAR VILLACIS ZAMORA, no era un arrendamiento de un inmueble destinado para uso de vivienda; que el certificado de registro nacional de arrendamiento de vivienda expedido al mencionado ciudadano fue anulado; que se declaró improcedente la solicitud de consignación temporal del canon de arrendamiento y se ordenó la nulidad absoluta de la resolución Nº 0000980 de fecha ocho (08) de mayo de dos mil catorce (2014), donde se había fijado el canon máximo de arrendamiento mensual. Así se establece.-
Por otro lado, se observa que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demandada promovió los siguientes medios probatorios:
a.- Testimoniales de los ciudadanos JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, WILSON JACINTO BERNARDO, RICARDO JOSÉ VILLAFRANCA CALDERIN, JOHANA VANESSA MORENO PADILLA y AMILCAR MACHADO PEREIRA, a los efectos de demostrar que el inmueble identificado en autos, estaba destinado para uso de vivienda familiar.
Observa este Juzgado Superior, que a pesar de que dichas testimoniales fueron admitidas por el Juzgado de la causa y fijada su oportunidad para su evacuación, los mencionados testigos, no acudieron al proceso, razón por la cual este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.-
b.- Prueba de informe, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la ALCALDÍA DE CARACAS, OFICINA DE CONTROL URBANO, e informara si la casa quinta es de uso comercial o residencial.
c.- Inspección judicial, hacer practicada en el inmueble identificado en autos, con el objeto de demostrar que el mismo estaba destinado a vivienda.
En lo que respecta a los medios de pruebas identificados con las letras b y c, observa este sentenciador que los mismos fueron desechados por el Juzgado de la causa en la oportunidad de la audiencia preliminar al no ser promovidos en la oportunidad correspondiente, razón por la cual este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.-
d.- Copia fotostática de Acta constitutiva de la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha nueve (9) de marzo de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 09, Tomo 1054-A., a los efectos de demostrar que dicha sociedad estaba debidamente constituida.
e.- Copia fotostática de Actas de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas, celebradas los días nueve (9) de julio de dos mil siete (2007), y veintiocho (28) de abril de dos mil ocho (2008), la primera inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fechas veinte (20) de julio de dos mil siete (2007), bajo el Nº 50, Tomo 1628-A., y la segunda inscritas el veintitrés (23) de junio de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 41, tomo 1841-A, a los efectos de demostrar la condición del ciudadano JULIO CESAR VILLACÍS ZAMORA, como presidente de dicha sociedad mercantil.
f.- Copia simple del Registro Único de Información Fiscal, de la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., a los efectos de demostrar la legitimidad de la sociedad mercantil mencionada.
En relación a los medios probatorios señalados con las letras d, e y f, este Tribunal observa que son copias de documentos públicos, y siendo que los misma, no fueron impugnados por la parte contra la cual fue opuesta, en la oportunidad legal correspondiente; las tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo considera demostrativo de la existencia de la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., así como su inscripción en el registro mercantil respectivo, y el objeto social para el cual fue creada, como lo es, las actividades inherentes a la fabricación, ensamblaje e instalación de equipos electrónicos entre otros; y de las personas que ejerces su representación. Así se establece.
Analizadas las pruebas aportadas a los autos por las partes intervinientes, considera por tanto, este Juzgado, lo siguiente:
Que existió una relación arrendaticia entre los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE y la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., sobre un bien inmueble constituido por una casa quinta denominada Cristo Rey, y el área de terreno donde se encuentra construida, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos cincuenta metros cuadrados (550 m2), ubicado en la Avenida las Casitas o también denominada Avenida Carabobo, de la Urbanización el Paraíso, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Federal, que comenzó a regir a partir del primero (1º) de julio de dos mil seis (2006).
Que la parte actora, notificó a la parte demandada sociedad mercantil ROTEL SOUND C.A., a través de notificación judicial, su deseo de no prorrogar el último de los contratos suscrito y el derecho de hacer uso a la prórroga legal de dos (2) años.
Que vencida la prórroga legal, la parte actora demandó el cumplimiento del referido contrato, por vencimiento de la respectiva prórroga legal, al no haber hecho la demandada, la entrega del inmueble en la oportunidad correspondiente.
Sobre la base de ello, tenemos:
El artículo 1.159 del Código Civil, establece: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
La doctrina ha establecido que la coercitividad de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato es un acto jurídico bilateral formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, o tal como lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; en el cual las partes se obligan recíprocamente.
El arrendamiento es un contrato por el cual cada unas de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquella, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil. Por otro lado, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final.
En el caso bajo estudio, consta en autos, la notificación judicial de la prórroga legal practicada a la sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., en la persona de su representante legal ciudadano JULIO CESAR VILLACIS ZAMORA, (folios 83 al 87), parte demandada en la presente causa, el día treinta (30) de abril de dos mil doce (2012), la cual tenía una duración de dos (2) años; que comenzaba el dos (02) de julio de dos mil doce (2012) y como fecha de vencimiento, el dos (02) de julio de dos mil catorce (2014).
Ahora bien, observa este sentenciador, que si bien es cierto, que una vez agotada como se encuentra la prórroga legal desde fecha dos (02) de julio de dos mil catorce (2014) la parte demandada siguió ocupando el inmueble identificado en autos; no es menos cierto, que dicha ocupación se realizó sin la anuencia tácita del arrendador, lo cual es claramente evidenciable con el hecho de que vencida la prórroga legal y una vez notificada a la arrendataria; los arrendatarios intentaron una acción de cumplimiento de contrato en fecha veintidós (22) de julio de dos mil catorce (2014), por vencimiento de prórroga legal, lo cual evidencia, que la parte demandada permaneció en el inmueble, sin el consentimiento de los arrendatarios. Así se declara.
Ahora bien, visto que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es un contrato a tiempo determinado, la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal del contrato, como lo establece el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, el cual señala:
“…Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia. Prórroga máxima.
Hasta un (1) año. 6 meses.
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años. 1 año.
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años. 2 años.
Más de diez (10) años. 3 años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”
En el caso de autos, habiendo iniciado la relación arrendaticia, como se dijo, en fecha primero (1º) de julio de dos mil seis (2006); la cual finalizó con el último contrato suscrito en fecha el primero (1º) de junio de dos mil once (2.011) hasta el primero (1º) de junio de dos mil doce (2012); y habiendo sido notificada parte demandada en fecha treinta (30) de abril de dos mil doce (2012) de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, dada la duración del contrato, el lapso de la prórroga legal era de dos (2) año; y dicho término comenzaba a contarse a partir del dos (2) de julio de dos mil doce (2012). En consecuencia, la prórroga finalizó en fecha dos (2) de julio de dos mil catorce (2014). De modo que, cuando la parte actora presentó su demanda, se había vencido o agotado la prórroga legal; por esa razón, procede la pretensión procesal de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal. Así se decide.-
En consecuencia debe forzosamente este sentenciador, declarar procedente la pretensión procesal de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, interpuesta por la parte actora; y sin lugar el recurso de apelación intentado por la parte demandada. Así se decide.-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fechas doce (12) y trece (13) de enero de dos mil dieciséis (2016), por los ciudadanos JULIO CESAR VILLACÍS, representante legal de la parte demandada; y, JOSÉ FRANCISCO DA SILVA NUÑEZ, JOHANNA MORENO, MIGUEL CARMONA, MARIO TORO, LUIS FLORES, JAIME GUTIERREZ, RICARDO VILLAFRANCA, OSNEXYS PEREIRA y CINDY VILLACIS, terceros interesados; asistidos por la abogada ROSA GUZMAN, contra la sentencia dictada en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil quince (2015), por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción del Área metropolitana de Caracas. En consecuencia, queda CONFIRMADO el fallo apelado en toda y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, siguen los ciudadanos VICENZA DI LISA P DE LEFANTE y DOMENICO LEFANTE CAVALLORE contra Sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., todos anteriormente identificados.
TERCERO: se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil ROTEL SOUND, C.A., hacer entrega a la parte actora, del inmueble arrendado identificado así: una casa quinta denominada “Cristo Rey” y el área de terreno donde se encuentra construida, ubicada en la Avenida Las Casitas (también denominada Avenida Carabobo), Urbanización El Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada al haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; e igualmente se condena en costas del recurso a los terceros intervinientes conforme a lo previsto en el artículo 274 del mismo texto legal.
Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado Superior.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y uno (31) días del mes de enero de dos mil diecisiete (2017). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.,) se publicó y se registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL
