REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE
CARACAS Y ESTADO MIRANDA.
Caracas, 14 de noviembre de 2017
207º y 158º
Expediente Nº 16-4492
Sentencia definitiva Nro. 2017-072
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ RAMÓN ROA GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.335.306, domiciliado en el Sector El Laurel, Parroquia Cecilio Acosta, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda
REPRESENTANTE JUDICIAL: EDGARDO YEPEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.858.933 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 41.979.
PARTE DEMANDADA: ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-8.717.948.
REPRESENTANTE JUDICIAL: VICTOR OMAR DÍAZ VALERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-15.968.551 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 214.860.
ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
-II-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente demanda versa sobre el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA, suscrito entre el ciudadano JOSÉ RAMÓN ROA GARCÍA y la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, en fecha 19 de diciembre de 2014, referente a la adquisición de las siguientes bienhechurías: a) Una casa de habitación familiar, cuyas características son: Planta Alta con una superficie de once metros cuadrados (11 mts2) de largo por nueve metros cuadrados (9 mts2) de ancho, con cuatro (4) habitaciones, dos (2) baños, una (1) cocina comedor, una (1) sala y un (1) pasillo de circulación; Planta Baja, consta de dos (2) habitaciones, una (1) sala recibo y un (1) estacionamiento. Con un área de construcción de ciento veinte metros cuadrados (120 mts2). Un muro que tiene veinticinco metros cuadrados (25 mts2) de ancho por veinte metros cuadrados (20 mts2) de largo. Paredes de bloque y cemento con friso normal, instalaciones eléctricas con tuberías empotradas, puertas internas de madera, rejas metálicas, vigas, columnas, placa de fundación, techo de acerolit y asbesto, piso de cemento pulido. b) Un sótano que tiene una superficie de diez (10 mts2) de ancho por veintitrés metros cuadrados (23 mts2) de largo, piso de cemento pulido, techado con estructura metálica y techo de acerolit; el mismo se encuentra cerrado con paredes de bloque y tiene una (1) sala de baño con sus accesorios. c) Un anexo que consta de un (1) muro de veinticinco metros cuadrados (25 mts2) de largo por cuatro metros (4 mts) de altura aproximadamente, con estructura de vigas y columna de concreto, con un área aproximada de sesenta metros cuadrados (60 mts2), cerrado al frente con malla de alfajol. d) Un tanque para almacenar aguas blancas, construido con vigas y columnas de concreto, placa aérea encerrada en bloque de concreto, el cual acumula quince mil litros (15.000 l). e) Un sembradío de árboles de plátano, cambur y plantas de café, aguacate y limón. f) Cerca de alfajol. Las descritas bienhechurías, se encuentran fomentadas sobre una parcela de terreno propiedad del Instituto Nacional de Tierras que tiene una superficie de UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.687 mts2), ubicada en el Sector El Laurel, Asentamiento Campesino Sin Información, Parroquia Cecilio Acosta, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Vía de penetración. SUR: Carretera Principal. ESTE: Carretera S/N. OESTE: terreno ocupado por Jorge Hernández; alega el actor en su escrito:
-III-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
En fecha 09 de agosto de 2016, se recibió el oficio N° EN21OFO2016000685, de fecha 22 de julio de 2016, procedente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil del Municipio Barinas, mediante el cual remitió el expediente signado con el asunto N° EP21-V-2015-000053 (de la numeración particular de ese Tribunal), contentivo de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, intentada por el ciudadano JOSÉ RAMÓN ROA GARCÍA, en contra de la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, con motivo de la declinatoria de competencia por la materia; ordenándose la formación del expediente en fecha 10 de agosto de 2016.
El 16 de septiembre de 2016, se dictó sentencia interlocutoria Nro. 2016-089, mediante la cual este Juzgado se declaró competente por la materia para conocer la presente demanda.
Mediante sentencia de fecha 27 de septiembre de 2016, este Tribunal ordenó la adecuación de la pretensión de la parte actora.
En fecha 18 de octubre de 2016, el abogado actor consignó escrito de adecuación. Siendo admitido el 21 de octubre de 2016.
El 14 de noviembre de 2016, la parte demandada consignó escrito de contestación y a su vez tachó la pretensión del actor.
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2016, se fijo la oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar y se ordenó aperturar el cuaderno de tacha.
Riela en los folios 154 al 156 acta de la audiencia preliminar.
El 09 de enero de 2017 fue agregada a los autos, el acta de desgrabación.
Por auto de fecha 18 de enero de 2017, se fijaron los hechos y los limites dentro de los cuales quedo trabada la relación sustancial controvertida.
Mediante diligencia de fecha 24 de enero de 2017, el abogado actor hizo promoción de sus pruebas.
El 26 de enero de 2017, la parte demandada hizo promoción de pruebas.
Por auto de fecha 06 de febrero de 2017, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 13 de febrero de 2016, se acordó llevar a cabo una diligencia probatoria concerniente a una inspección judicial.
Cuaderno de Tacha:
El 06 de febrero de 2017, se dicto sentencia interlocutoria N° 2017-010 mediante la cual este Juzgado declaro inadmisible la tacha propuesta por la ciudadana demandada.
-III-
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
En el escrito de adecuación de la pretensión recibido en fecha 18 de octubre de 2016, el representante judicial de la parte actora, alegó los siguientes hechos:
Que en fecha 19 de diciembre de 2014, el ciudadano José Ramón Roa García celebró un contrato de compra-venta con la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO sobre un conjunto de bienhechurías.
Que el precio del inmueble en su totalidad era de UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.900.000,00), el cual sería pagado a la propietaria en varias partes, la primera al momento por una cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de el otorgamiento del documento de compraventa por ante la Notaria Pública, el resto sería cancelado en 12 cuotas mensuales de CIENTO DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 116.666,00)
Que la parte demandada se comprometió a formalizar la venta una vez obtuviese el titulo supletorio de la bienhechuría, el cual estaba gestionando.
Que la parte demandada condicionó el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta a que le fuese entregado la titularidad de las bienhechurías objeto de la presente pretensión, siendo verificada esta a través de la pagina del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión de fecha 07 de abril de 2015, declarando con lugar la solicitud de Titulo Supletorio sobre unas bienhechurías ubicadas en el sector el Laurel asentamiento campesino, Parroquia Cecilio Acosta jurisdicción del Municipio Guaicaipuro, estado Miranda.
Que la parte actora a cumplido fielmente con los convenios de pago establecidos en el contrato y que habiendo sido aprobada la solicitud de titulo supletorio solicito a la demandada que le otorgara el documento definitivo de venta.
Que por cuanto a la demandada se le hacía difícil el traslado a la Notaria mensualmente para recibir los pagos, tanto la propietaria como él, se trasladaron a la Notaria Publica Trigésima Novena de Caracas, un documento donde le pagaba la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 466.664,00), por concepto de cuatro cuotas, correspondientes al pago de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2015.
Que le comunico a la ciudadana demandada que la iba a esperar en la Notaria para el pago de las cinco (5) cuotas faltantes, y esta lo dejo esperando.
Que contacto a la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO en otra oportunidad personalmente y esta le indico que no le recibiría el dinero porque esa cantidad le parecía irrisoria, y que quería que fijaran otro monto.
Que para no estar en incumplimiento de mora le realizo un pago por la totalidad de la deuda por la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 933.339,00) por la totalidad de las ochos cuotas restantes y, la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000) por concepto de intereses de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2015, los cuales deposito en la cuenta de ahorro del Banco Provincial a nombre de la demandada.
Que al haberse cumplido el pago por su partes, y el titulo supletorio, es por lo que acude a demandar el cumplimiento del contrato.
-III-II-
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANDA
En la oportunidad de LA CONTESTACION DE LA DEMANDA, que tuvo lugar el día 14 de noviembre de 2016, por la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO debidamente asistida por el abogado VICTOR OMAR DÍAZ VALERO, titular de la Cédula de Identidad N° V-15.968.551 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 214.860, alegó lo siguiente:
Rechazo, negó y contradijo la querella en todas sus partes ya que fue la contraparte quien incumplió el contrato toda vez que el mismo no cancelo las cuotas establecidas, según lo pactado en el contrato sino que pago cuatro (04) cuotas en un mismo momento y ella acepto por ruego del hoy demandante.
Que la parte actora rescindió del contrato por razones de partición de la comunidad conyugal, sin embargo su contraparte le depositó sin su consentimiento y sin esta haberle facilitado su número de cuenta.
Que la parte demandante en ningún momento cumplió con lo acordado en la cláusula tercera de contrato por lo cual rescindió del contrato como lo establece la clausula séptima del contrato.
Tacho el documento que fundamenta la pretensión
-IV-
DE LA VALORACION DE LAS PRUEBA APORTADOS POR LAS PARTES
Determinado lo anterior, este órgano jurisdiccional está obligado a revisar con precisión los alegatos de las partes y todos y cada uno de los medios de prueba aportados. Es por ello, que este Juzgado Agrario efectúa el siguiente análisis sobre los artículos 509 y 243 del Código de Procedimiento Civil venezolano esto en concordancia con el principio de Tutela Judicial Efectiva contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este órgano jurisdiccional, procederá a analizar el acervo probatorio a fin de determinar si la pretensión se ajusta a lo probado y alegado en autos:
La parte actora para demostrar su pretensión consignó la documentación que a su juicio, les acredita el derecho para la exigencia de la obligación en el acto de la interposición de la demanda, ratificadas durante el lapso probatorio, promoviéndose nuevos elementos probatorios a saber:
Pruebas presentadas por la actora:
Documentales:
1. Documento de opción de Compra-Venta, debidamente autenticado por la Notaría Pública Trigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador, anotado bajo el N° 25, Tomo 196, Folios 139 al 146, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 19 de diciembre de 2014, el cual se encuentra consignado en el expediente, identificado con la letra “B”, cursando este en los folios 09 al 13.
En cuanto a la prueba ante reseñada se observa que fue consignada en original y se evidencia el origen de contratación efectuada entre el ciudadano JOSE RAMON ROA GARCIA y la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, concerniente a la opción a compra-venta de una bienhechurías, ubicadas en el sector El Laurel, Parroquia Cecilio Acosta, Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, el cual guarda relación con el espacio geográfico donde se sitúa el bien inmueble objeto de litis, y siendo una documental reconocidas por ambas partes, que fue emitido ante un funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, de conformidad con lo dispuesto en el 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 del Código Civil, se le da todo el valor probatorio. Así se decide.-
2. Impresión de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en fecha 07 de abril de 2015, referente al título supletorio suficiente de propiedad, sobre bienhechurías, construidas en un lote de terreno el cual le pertenece según Titulo de Adjudicación Socialista Agrario y Carta de Registro Agrario N° 15200102614RAT0224732, el cual quedó anotado en los libros que reposan en la unidad de memoria documental del Instituto Nacional de Tierras bajo el N° 57, folio del 116 al 117, Tomo 31841 de fecha 10 de octubre de 2014, ubicado en el Sector el Laurel asentamiento campesino, parroquia Cecilio Acosta, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, a favor de la ciudadana Rosa Coromoto De Santiago. Identificado con la letra “D”, cursando éste en los folios 17 y 18.
La documental antes reseñada, fue otorgada frente una autoridad competente dando plena fe de su contenido, lo cual pone de relieve la existencia y posesión por parte de la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, de unas bienhechurías construidas sobre un lote de terreno ubicado en el Sector el Laurel asentamiento campesino, parroquia Cecilio Acosta, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, razón por la cual este Juzgado la aprecia en su totalidad, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se decide.-
3. Recibo de pago por CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 4666.664,00), por concepto de cuatro cuotas correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2015, que corresponden al pago de las cuotas contenidas en la cláusula Tercera del contrato de Opción a Compra, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador, anotado bajo el N° 21, Tomo 61, Folios 118 al 120, de los libros de Autenticaciones llevados por es Notaría, en fecha 08 de mayo de 2015. El cual se encuentra consignado en el expediente, identificado con la letra “C”, cursando éste en los folios 14 al 16.
En cuanto a la prueba ante reseñada se observa que fue consignada en original y se evidencia la modificación en la forma de pago del contrato suscrito entre el ciudadano JOSE RAMON ROA GARCIA y la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, y siendo una documental reconocidas por ambas partes, que fue emitido ante un funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, de conformidad con lo dispuesto en el 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 del Código Civil, se le da todo el valor probatorio. Así se decide.-
4. Recibos de depósitos del Banco Provincial por cargos de transferencia realizados a la cuenta de ahorro N°0102003910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, titular de la cédula de identidad número V-8.717.948, de fecha 13 de octubre de 2015, y discriminados de la siguiente manera: 1) Con el número de referencia 0093164105, de fecha 13-10-2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.116.666,00), correspondiente a la cuota del mes de mayo de 2015. 2) Con el número de referencia 0093164358, de fecha 13-10-2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.116.666, 00), correspondiente a la cuota del mes de junio de 2015.3) Con el número de referencia 0093165980, de fecha 13-10-2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.116.666, 00), correspondiente a la cuota del mes de julio de 2015. 4) Con el número de referencia 00931664430, de fecha 13-10-2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.116.666, 00), correspondiente a la cuota del mes de agosto de 2015. 5) Con el número de referencia 0093166566, de fecha 13-10-2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.116.666, 00), correspondiente a la cuota del mes de septiembre de 2015. 6) Con el número de referencia 0093167445, de fecha 13-10-2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.116.666, 00), correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2015.7) Con el número de referencia 0093166838, de fecha 13-10-2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.116.666, 00), correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2015. 8) Con el número de referencia 0093166958, de fecha 13-10-2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs.116.674, 00), correspondiente a la cuota del mes de diciembre de 2015. 9) Con el número de referencia 0093167085, de fecha 13-10-2015, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.25.000, 00), correspondiente a los intereses de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2015. Los cuales se encuentran consignados en el expediente, identificado con las letras “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L” y “M”, cursando éste en los folios 101 al 103.
En los que respecta a las documentales descritas, este Juzgado las aprecia en su totalidad por cuanto en las mismas se evidencian los pagos efectuados por el demandante y la fecha exacta en que los realizo, por lo que se observa que las mismas están dentro de la categoría de documentos privados y al no ser objetados se tienen como reconocidos por la parte demandada; en tal sentido, quien decide las aprecia en su totalidad y le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el 1.363 del Código Civil, en consecuencia se consideran tales documentales como demostrativa de la obligación reclamada. Así se decide.-
Pruebas presentadas por la demandada:
En este orden ideas la parte demandada para demostrar que no es exigible la obligación de la deuda promovió varias documentales, a saber:
Documentales:
1. Copias fotostáticas de la libreta del Banco de Venezuela, específicamente de la página principal que identifican a la titular de la cuenta y de las paginas que contienen los movimientos bancarios comprendidos entre las fechas de 15 de septiembre de 2015 y 14 de noviembre de 2015, identificados con las letras A, A1 y A2, respectivamente.
La prueba bajo análisis, este Juzgado la aprecia en su totalidad por cuanto en la misma se evidencian los movimientos y el estado de cuenta de la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, por lo cual quien decide la aprecia en su totalidad y le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el 1.363 del Código Civil, en consecuencia se consideran tales documentales como demostrativa de la obligación reclamada. Así se decide.-
2. Copias Fotostáticas del Registro de Información Fiscal (R.I.F), mediante la cual se puede verificar el domicilio actual de la ciudadana supra identificada, identificada con la letra “B”.
3. Constancia de residencia en original identificada con la letra “C”.
Las documentales antes reseñadas, vale decir en los numerales 2 y 3 fueron otorgadas por una autoridad competente dando plena fe de su contenido, expresándose en la misma la dirección en la cual reside la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, razón por la cual este Juzgado la aprecia en su totalidad, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Así se decide.-
4. Estado de cuenta emitido vía web de la Institución Bancaria Banco de Venezuela, referente al mes de enero del presente año.
La prueba bajo análisis, este Juzgado la aprecia en su totalidad por cuanto en la misma se evidencia el estado de cuenta de la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, y que la misma no uso el dinero depositado por el actor, por lo cual quien decide la aprecia en su totalidad y le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el 1.363 del Código Civil, en consecuencia se consideran tales documentales como demostrativa de la obligación reclamada. Así se decide.-
-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Juzgado, de conformidad con lo establecido en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, aplicable este por remisión expresa del artículo 227 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, pasa a establecer los motivos de hecho y de derecho en los que se fundamentará la presente decisión, así:
Es criterio reiterado de este despacho que, cuando la parte actora reclama el cumplimiento de una obligación insoluta por parte del demandado, debe demostrar la existencia de la obligación reclamada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, y se presumirá el incumplimiento de carácter culposo por parte del demandado, quien deberá probar el cumplimiento de la prestación o la incidencia de cualquier hecho que la haya modificado o extinguido o que haya afectado su válido nacimiento. En este mismo orden de ideas, la doctrina ha señalado que la sentencia debe contener la decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis.
En este estado, se verificó que en el año 2014, se suscribió contrato de opción a compra-venta, sobre inmueble que se desarrolla actividad agrícola-vegetal y sobre el cual consta titulo de adjudicación, a favor de la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, bajo el rigor de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Ley de Tierras y Desarrollo Agrario (2010). En este sentido, debe entenderse que la autonomía del derecho agrario no constituye un aislamiento de otras ramas de la ciencia jurídica o del conocimiento. Así lo enseña el agrarista venezolano Jesús Ramón ACOSTA CAZAUBÓN; el “…Derecho Agrario nace de la separación del Derecho Civil que nos viene desde el Código de Napoleón y toma un sentido nuevo y diferente, pero no por ello y por la autonomía adquirida, dejará de acudir al mismo para informar sus instituciones.” (Manual de Derecho Agrario.2º Edición. Fundación Gaceta Forense. TSJ. 2012. Caracas. p.69). Como en el sub lite, la pretensión incoada se difumina en normas sustantivas de carácter civil, las mismas deben ser ponderadas en contraste al principio de especialidad del derecho agrario, para “agrarizar”, las mismas, como es el caso de los contratos agrarios.
En el caso de marras, debe atenderse necesariamente a las normas de derecho común, que tratan lo relativo a la validez de los contratos de opción de compra -venta, cuyo objeto litigioso corresponde a un bien con vocación de uso agrario, se debe tomar en cuenta, lo previsto en el derecho común en la medida de su armonía en el ámbito del derecho agrario, a saber:
El Código Civil nos establece:
“Articulo 1.354.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, tramitar, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico.
Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.”
De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso orientar que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asuntos de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta. Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
‘”Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
- Consentimiento de las partes;
- Objeto que pueda ser materia de contrato; y
- Causa lícita.”
La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.
Ahora bien, se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil.
‘Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley’.
‘Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación’.
De igual forma establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Articulo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…" (Negrillas del Tribunal)
En dicho texto se puede evidenciar, que el elemento preponderante de un contrato es el acuerdo de voluntades al cual se someten las partes, que es la esencia de la contratación, en este sentido, todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y es protegido por la ley, así pues, en un principio sólo la voluntad de las partes es suficiente para crear un vínculo jurídico o hacer nacer obligaciones, pues es considerado que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos, para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad en el momento en que los contratantes cambien o no cumplan con las obligaciones adquiridas dentro del instrumento contractual.
Ahora bien, considera esta Juzgadora que es necesario delinear la figura contractual que trata el caso de autos, como es la opción de compra venta, ya que del concepto que se tenga de la misma, va a depender la solución que se le dé a la presente controversia.
Se observa que el contrato de opción se define “como aquel convenio por el que una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebración o no de un contrato”.
La facultad consistiría básicamente en decidir o no la celebración de una compra venta, se concede a una de las partes la opción de decidir si materializa o no la operación de un determinado contrato cuyos elementos quedan establecidos en un momento anterior a esa negociación.
Sin embargo, no faltan autores que entienden la opción de compra como un ejemplo de la promesa de venta que regula el Código Civil en su artículo 1.451, de manera pues, nos encontramos con una compra venta perfecta y eficaz cuyo cumplimiento se deja al arbitrio de una de las partes.
Pero habitualmente nos referimos al contrato de opción de compra como un contrato distinto de la compra venta, en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a una de las partes la decisión de la realización o no de esa compra venta, se trata pues de un pre contrato.
En este sentido, al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales que serían los siguientes: a) La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la celebración del contrato de compra venta; b) El plazo en el que debe ejercitarse la opción, y c) La cosa objeto de compra y el precio de la misma.
De manera pues, junto a estos elementos esenciales o propios de un contrato de opción de compra típico, estarían otros como por el ejemplo el pago de una prima por parte del beneficiario de la opción.
Los elementos esenciales a que antes hemos hecho referencia (opción, plazo, objeto y precio de compra) configuran el contrato de opción de compra como un contrato consensual y unilateral.
Sin embargo, muchos autores entienden que la existencia de una prima a pagar por el beneficiario al concedente, al establecer las obligaciones para ambas partes, configura la opción como un contrato bilateral.
Por lo tanto, la palabra ‘opción’ denota la posibilidad para el optante u opcionante de escoger libremente entre dos o más alternativas posibles, el Diccionario LAROUSE de 1996, entre sus acepciones, dice que opción es ‘la facultad de elegir’. Si opción es la facultad de elegir, ello significa que el optante –que sería el futuro comprador en el contrato posterior- tiene libertad de escoger si compra o no. Si el futuro comprador viniera obligado a comprar, no estaríamos frente a una opción sino frente a un contrato preliminar de compra venta donde las partes se comprometen mutuamente a celebrar otro contrato posterior, esto es, estaríamos frente a un contrato cuyo objeto es una obligación de hacer (artículo 1.266 del Código Civil), es decir, realizar una actividad que sería celebrar un contrato de compra venta. Un contrato que tiene por objeto celebrar otro contrato.
De manera pues, la opción, por el contrario no tiene por objeto inmediato celebrar otro contrato, sino que su objeto inmediato es una oferta irrevocable de venta, del vendedor promitente, por un determinado lapso de tiempo; oferta que si es aceptada por el comprador, dentro del tiempo estipulado, perfecciona ipso jure el contrato ulterior, sin necesidad de nuevos consentimientos, a diferencia de los contratos preliminares, que sí requieren, para su cumplimiento, que las partes se vuelvan a reunir para celebrar el contrato prometido.
En este sentido, todo contrato requiere la manifestación de dos voluntades, usualmente una parte hace una oferta y la otra la acepta. Cuando esas dos voluntades se reúnen en el tiempo, se puede decir que el negocio se forma, se perfecciona (artículo 1.137 del Código Civil).
Ahora bien, lo que puede venir después, es la documentación, como requisito de forma, de ese contrato ya formado y el cumplimiento de ciertos requisitos de publicidad de ese negocio ya formado, para que tenga valor frente a terceros registrales, principalmente cuando se trata de bienes inmuebles (artículo 1.924 del Código Civil).
Una vez concertado el contrato de opción se producen los siguientes efectos para las partes: 1) El concedente de la opción, mientras el beneficiario optante no la ejercita, está obligado a no disponer de la cosa sobre la que recae la opción. Si se ha convenido el pago de una prima, tiene derecho a que se le abone, como también puede exigir el beneficiario optante el cumplimiento de cualesquiera otras estipulaciones que se hubiesen pactado. Una vez que se ejercita la opción, está obligado a formalizar la compra venta de la cosa, por el precio y condiciones pactados en la opción. Si se negare, el Juez podría decretar el cumplimiento forzoso de esa venta; 2) Por otro lado, el beneficiario de la opción, tiene en su haber el derecho a decidir la celebración o no de la compra, y de abonar en su caso la prima pactada y cumplir las condiciones establecidas en el contrato de opción.
En realidad, el contrato de opción no es otra cosa que asegurar, manteniéndolo por un determinado lapso de tiempo, el consentimiento del vendedor, a través de una oferta irrevocable; por ello decimos, que el objeto inmediato de la misma es una oferta irrevocable del vendedor, que si fue aceptada por el comprador en el lapso de tiempo estipulado, perfecciona el contrato ofrecido, sin más condiciones.
En este sentido, es necesario traer a colación la sentencia de la sala constitucional en la cual se estableció lo siguientes, en relación al contrato de compra-venta, a saber:
“…. Omissis…
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.” (Neguilla de esta instancia).
En este orden de ideas, analizado el documento suscrito por las partes, observa este Tribunal que el mismo se refiere a una relación contractual de voluntades, donde una de las partes se comprometió a vender el inmueble de marras, y la otra aceptó la venta, por el precio y condiciones pactados en la opción, de manera pues, que de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se está en presencia de un Contrato de Opción de Compra Venta que equivale a la promesa unilateral de venta; sin embargo en el caso de autos, resulta oportuno traer a colación la autonomía del derecho agrario respecto a otras áreas del derecho, tal como fue concebida en la teoría del maestro Italiano giangastone bolla, considerado el padre de la escuela clásica del derecho agrario, que sostenía la necesaria autonomía del derecho agrario como un derecho distinto al civil, fundamentalmente ante la existencia de rasgos particulares de este novel derecho agrario, que se distingue de las normas que sistematizan al derecho privado. Sin embargo, esta tesis de autonomía viene a ser reforzada pero desde una perspectiva distinta por el maestro Antonio Carroza, conocido como el padre de la escuela moderna, quien planteó la tesis de la autonomía del derecho agrario, fundamentada esencialmente en los denominados “institutos” y la teoría de la “agrariedad”, la cual estaba basada en el ciclo biológico. Aconsejaba entonces el gran maestro italiano un cambio de método, pues la autonomía ya no se fundaría en la identificación de principios, sino en la existencia de institutos propios agrario; sino mediante la agrupación de un denominador común de estas instituciones, se lograría la autonomía o la especialidad de esta rama del derecho. Asimismo, Carroza, impulsó el tema de la autonomía del derecho agrario, en la existencia de institutos propios que lo llevaron a definir el derecho agrario como el complejo ordenado y sistematizado de los institutos típicos que regulan la materia de la agricultura.
De esta autonomía del derecho agrario, conferidos por el Estado por disposición de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999) y la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario (2001), se habla de la especialidad agraria que a su vez se traduce en el denominado de orden público procesal agrario. En este sentido es necesario traer a colación la Sala Constitucional en su fallo N° 1080 del de julio de 2011, caso: “Yovanny Jiménez y otros”, en la cual se estableció:
(…) Dicha naturaleza fue objeto de estudio y análisis por esta Sala Constitucional mediante fallo Nº 262/2005, cuando se estableció que la actividad agraria constituye ‘(...) una actividad sometida en mayor o menor grado a un régimen estatutario de derecho público que ha sido objeto de tutela por parte del legislador, no sólo mediante una serie de medidas relacionadas directamente con el régimen sustantivo de los derechos (vgr., la afectación de uso y redistribución de las tierras), sino mediante la creación de una jurisdicción (competencia) especial que permita a los particulares un acceso directo a órganos jurisdiccionales especializados; que estén en capacidad de atender con criterios técnicos, tomando en consideración el interés general de asentar las bases del desarrollo rural integral y sustentable, asegurando la vigencia efectiva de los derechos de protección ambiental y agroalimentario de la presente y futuras generaciones (Cfr. Artículo 1 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario)’
Efectivamente, la jurisdicción especial agraria es la llamada a amparar los principios constitucionales previstos en los artículos 2, 26, 49, 305 y 307 y que el legislador concentró en el artículo 1 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, como la consolidación de los mismos dentro de un estado democrático, social de derecho y de justicia, en la búsqueda de la profundización de los valores constitucionales de desarrollo sustentable, inherentes a la seguridad agroalimentaria y a la justa disponibilidad suficiente de alimentos de calidad, distribución de la riqueza y planificación estratégica, democrática y participativa; así como la mejora de la calidad de vida de la población campesina, y el logro de un desarrollo amónico y viable en el contexto de la justicia social que toda actividad agraria persigue”. (Subrayado de este tribunal).
Ahora bien, precisada la autonomía del derecho agrario, y el marco normativo que se encontraba vigente para la fecha de celebrarse del contrato, por tratarse de una materia que se rige por norma de orden público, como la Seguridad y Soberanía Agroalimentaria de la Nación, esto principio que rigen en concordancia con los artículos 1.155 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, se consagra el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquéllos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos, modificativos o constitutivos que alegare, es por ello, que para establecer la procedencia de la acción propuesta, es necesario que se analicen los límites de la controversia, a saber:
1) Establecer si hubo o no cumplimiento de la obligación en el contrato por parte del demandante.
2) Establecer si hubo o no incumplimiento de la obligación en el contrato por parte de la demandada.
4) Establecer si se rescindió del contrato o no.
Precisado lo anterior, se observa del estudio de las actas que conforman el presente expediente en el cual se constata, que es necesario resolver todos hechos controvertido de la siguiente manera:
Una vez verificado los límites de la controversia, se desprende de lo alegado y probado por las partes que conforme a lo previsto en el artículo 12 eiusdem, que no es un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta, suscrito entre el ciudadano JOSE RAMON ROA y la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO GARCIA, producido a los autos por la parte actora, por haber sido aceptado su contenido por la demandada, siendo apreciado y valorado por esta Juzgadora.
Continuando con el análisis y el valor del acervo probatorio traído a los autos, procede quien aquí sentencia, a realizar algunas consideraciones al caso bajo estudio, se observa que el presente caso se circunscribe en el cumplimiento del contrato de opción a compra venta unilateral que fue suscrito en el año 2014, con fecha de vencimiento de 180 días prorrogables hasta la entrega de la titularidad de las bienhechurías objeto de la contratación; según el decir del actor, pretende hacer valer los hechos anteriormente señalados por alegar que efectuó la totalidad del pago del monto del contrato y por haber obtenido la demandada el titulo supletorio de propiedad de las bienhechurías del caso de marras; a los fines de ver satisfecha su pretensión solicitó que le sea otorgado por parte de la demandada el contrato de venta definitivo o en su defecto sea declarada la venta en sentencia definitiva, contra dichos alegatos la parte demandada alegó una excepción por un presunto incumplimiento en la forma de pago (consecutiva y mensual) del contrato por parte del actor, lo cual a su decir produjo un incumpliendo de su obligación, ya que el pago no fue aceptado, y como consecuencia se produjo la recisión del mismo.
Para verificar si se género o no el incumpliendo alegado mutuamente por las partes sobre los términos del contrato; es necesario entender que el incumplimiento “es aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de las partes contratantes”. Nuestro Código Civil, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, los cuales lleguen a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes.
Para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa, es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que el demandante afinca su pretensión en lo establecido en la cláusula TERCERA, CUARTA y QUINTA, del cual se alega que se efectuó una modificación de la cláusula Tercera relativa a la forma de pago del contrato, de efectuarse los pago cada 4 o 5 meses en vez forma mensual inicialmente contratado, además que la demandada quedaba supeditada al otorgamiento del título definitivo a la obtención del título supletorio y recibir el pago de la totalidad de la deuda, tal como fue alegado. Por su parte, la demandada se fundamenta en la clausula TERCERA y SEPTIMA, del contrato suscrito, al manifestar que no recibió el pago de acuerdo a lo pactado y fue depositado sin su consentimiento, y como consecuencia se le indicó a la parte actora de manera verbal que rescindía el contrato.
De lo anterior se desprende que inicialmente la obligación del promitente comprador era la cancelación de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs.116.666,00) mensuales; por lo que a partir de cumplirse un mes del otorgamiento del documento, quedaba el demandante autorizado para ingresar a la parte de abajo del inmueble objeto de estudio, asimismo el actor alegó la modificación de la forma del contrato inicial a la cual la demandada niega haya sido modificado en lo referente a la modalidad de pago. Al respecto, se observa que cursa en el folio (16) documento autenticado firmado por las partes contratantes en fecha 08 de mayo de 2015, mediante el cual la demandada recibe el pago atributivo de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2015, correspondiente al pago de la venta de inmueble ofrecido, conforme a la interpretación atributiva por parte del juez de las cláusulas del contrato sometidas a su consideración en aplicación de lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que señala, que el juez en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, se atendrá al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, por lo cual conforme a lo alegado y probado se establece que hubo una modificación de la condiciones del contrato inicial dada la firma estampada en el supra mencionado documento por parte de la promitente vendedora en señal de aceptación de los términos del contenidos en el mismo y la manifestación de aceptación efectuada en la contestación la demanda. Así se establece.-
Continuando con el análisis de la modificación establecida en la contratación se observa que el actor debía realizar el pago cuatrimestral de los meses mayo, junio, julio y agosto, al inicio del mes septiembre; cumpliendo con las mismas condiciones de la modificación en la modalidad de pago acordadas en el contrato inicial, aceptadas por ambas partes; en este sentido se observa que a pesar que se realizó oposición por la parte demandada al título supletorio otorgado por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, presentado como prueba documental por parte del actor, al mismo se le otorga pleno valor probatorio por haber sido válidamente otorgado y se tiene como parte del cumplimento por parte de la demandada en la obligación contraída en la contratación. En este orden de proceder se desprende de los comprobantes de pagos de fecha 13 de octubre de 2015 que los mismos se realizaron mediante transferencia del Banco Provincial, por la cantidad de ciento DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS SIN CÉNTIMOS (Bs. 116.666,00) a la cuenta de la demandada ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, siendo apreciado y valorado por esta instancia, que se alegó que dicho pago se género de esta manera por la negativa de la parte demandada a recibir la cantidad de los meses adeudados, sin que medie probanza alguna que permitiera comprobado lo alegado. Asimismo, se evidencia que la parte demandada manifestó que dichos pagos se realizaron sin su consentimiento y que la referida cantidad dineraria se encuentra disponible aún en su cuenta, verificándose dicho alegato de los movimientos bancarios no impugnados que cursan en los autos valorados plenamente por esta instancia; es por ello, que quien aquí decide de una interpretación de la situación planteada se observa que el pago total del resto del monto contratado se genero seis (6) meses posterior al último pago realizado, es decir, fuera lapso establecido según la última modificación acordada, aunado al hecho que el actor ante su incumplimiento procedió a pagar los intereses de mora por los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre, lo cual evidencia un reconocimiento de su incumplimiento. Asimismo, se observa que el pago total del monto de la contratación efectuado por el actor se realizó con la clara intención de poder justificar su inobservancia y poder solicitar el cumplimiento de la obligación, al constatarse de los autos que el pago se realizó el 13 de octubre de 2014 y al día siguiente 14 de octubre de 2014, se interpuso la presente demanda; sin tomar en consideración que dicha circunstancia y que la forma de pago en que se pretendió dar cumplimiento al contrato podría ocasional algún perjuicio a la demandada; es por ello, que considera esta instancia agraria que al generarse un incumplimiento por parte del actor en los pagos parciales que estaba obligado a cumplir según la modificación en la forma de pago de la contratación acordada, y siendo que la doctrina ha sido amplia y conteste en determinar que en materia de obligaciones contractuales, como en el caso de autos de una opción de compra-venta, en donde las partes quedaron vinculadas directamente en el cumplimiento de sus obligaciones, es decir, la demandada a la presentación de la documentación requerida (titulo supletorio) al momento de la firma definitiva del contrato de compra-venta y el actor al pago puntual contenido de la prestación prometida, pues la norma general en nuestro derecho común es que la obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, en atención a lo previsto el artículo 1.264 del Código Civil, por lo cual al no haber peticionado la demandada ningún resarcimiento por el incumplimiento del actor, sino que en su defecto ofreció el retornar el pago de la obligación al demandante; es por lo cual se debe concluirse en el presente caso, que estos términos no puede prosperar la presente demanda. Así se establece.-
A pesar de lo señalado anterior, sin perjuicio en la incidencia del fondo del asunto, en el cual se realizo un análisis del cumplimiento de la relación contractual, considera esta juzgadora que en el caso de autos por tratarse de normas de orden público, es necesario establecer para la exigencia del cumplimiento de este tipo de contrato, que conlleva la transferencia de la propiedad de bienhechurías sobre tierras con vocación agraria, verificarse el cumplimiento de lo contenido en la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario en sus Disposiciones Finales Décima, establece:
“ Los Registradores y Notarios exigirán las autorizaciones previstas en esta Ley, y no podrá protocolizarse, reconocerse o autenticarse por ante Notaria u Oficina de Registro Público alguna, sin la debida autorización del Instituto Nacional de Tierras (INTI), ningún acto de transferencia de la propiedad o gravamen de tierras con vocación agrícola o bienhechurías fomentadas en dichas tierras, o mediante los cuales se efectué la constitución de sociedades, celebración de contratos de mandato, arrendamiento, comodato, cesión de derechos, medianería, aparcería, usufructo o, en general, cualesquiera documentos o negocios jurídicos, que impliquen el aprovechamiento de predios rurales con vocación agrícola de forma indirecta”
De análisis de dicha disposición legal, se observa que es una norma dirigida a que las partes acudan ante el órgano administrativo de la tierras con vocación de uso agrario indistintamente de su condición jurídica a solicitar la respectiva autorización para el perfeccionamiento definitivo de los contratos que conlleve la transferencia de la propiedad, de bienhechurías o gravamen de tierras con vocación agrícola; que están sujetos a la verificación por parte de los registradores y notarios sobre el cumplimiento del requisito legal. En este sentido, es necesario entender que por estar dichas tierras con vocación agraria afectadas su uso a las bases del desarrollo rural integral y sustentable; de conformidad con lo establecido en el artículo 305 y 306 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 1 y 2 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario; es por ello, que en el caso de autos, se solicito prueba de informe de oficio a los fines de establecer las condiciones del contrato. En ese sentido, se observa que fecha 03/08/2017 el Instituto Nacional de Tierras, indicó que no existe ninguna información referente a la solicitud realizada por los ciudadanos ROSA COROMOTO DE SANTIAGO y JOSE RAMON ROA GARCIA.
En virtud de dicha información se desprende del contrato que a pesar tratarse de una opción a compraventa, era indispensable para poder ser considerado como una compra-venta perfeccionada, que existiera dicha autorización sobre las tierras objeto de estudio y más aun cuando cursa en autos instrumento agrario de derecho permanencia a favor de la demandada; es por ello, que considera quien suscribe en función principio Iurian Novit Curia y en función la presunción legal iuris et de iure establecida en el artículo 2º del Código Civil, según la cual: ‘La ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento’, se observa que para la fecha de la suscripción del contrato de opción a compra-venta accionado ROSA COROMOTO DE SANTIAGO y durante la ejecución preexistía la existencia la normativa regulatoria del requerimiento de dicha autorización ante el ente administrativo agrario para el perfeccionamiento en el otorgamiento del contrato definitivo del contrato de compra-venta, al tratarse de una disposición legal de obligatorio cumplimiento que no puede ser relajada por las partes, considera quien suscribe que para proceder a la exigencia del cumplimiento de contrato, era indispensable que se consumara o se solicitara el requisito exigido por Ley, por trata una materia de orden público y social, en consecuencia al no surgir fehacientemente la prueba de existencia de los requisitos de procedencia necesarios, para que sea declarada con lugar la pretensión expuesta en el libelo, y siendo carga de las parte accionante, de demostrar irrebatiblemente los supuestos de hecho constitutivos al derecho invocado de la pretensión expuesta, según lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil debe declararse; SIN LUGAR la demanda intentada. Así se declara.
-VI-
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Agrario de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y del estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por JOSÉ RAMÓN ROA GARCÍA contra ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Dada la naturaleza del presente fallo se condena en costas, a la parte actora.
TERCERO: El presente fallo se publica dentro del lapso legal establecido en el artículo 227 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, en concordancia con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y con competencia en el Estado Miranda, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. YOLIMAR HERNÁNDEZ FIGUERA.
LA SECRETARIA,
ABG. GRECIA SALAZAR BRAVO
En la misma fecha, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30am), se registró y publicó el anterior fallo quedando anotado bajo el Nº 2017- 072 dejándose copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los Ordinales 3° y 9° del artículo 92 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
LA SECRETARIA,
GRECIA SALAZAR BRAVO
Exp.:16-4492
YHF/gsb/sun
