Decisión Nº 2015-000831 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 31-03-2017

EmisorJuzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEder Jesús Solarte
PartesSIMÓN ANTONIO SIMANCA Y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI VS. MARÍA GREGORIA ROMERO
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
Número de expediente2015-000831
TSJ Regiones - Decisión


Exp. Nº AP71-R-2015-000831/Definitiva/Civil
Cumplimiento de Contrato y Reconvención/CONFIRMA
Sin Lugar Apelación/Sin Lugar Demanda Principal
Con Lugar Reconvención/Sin Lugar La Apelación/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.386.153 y V-18.459.921, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO y MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 46.893 y 144.601, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: MARÍA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ROBERTO TARICANI LOZADA, ANTONELLA DI CAMPO y CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.842.467, V-13.436.009 y V-11.601.316, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.232, 107.562 y 142.096, respectivamente. Actualmente representada por los abogados EDGAR JOSÉ LUGO NORIEGA e IRIS MIROSLAVA PÉREZ HERRERA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.159.462 y V-6.848.386, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 244.803 y 244.804, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RECONVENCIÓN, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 22 de julio de 2015, por la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 13 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Improcedente la solicitud de acumulación de pretensiones, efectuada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente; Sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI; Improcedente la restitución de la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), por concepto de cláusula penal; Con lugar la reconvención, por resolución de contrato; y, en consecuencia, resuelto el contrato autenticado el 30 de noviembre de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa, a esta alzada, que por auto del 12 de agosto de 2015 (f. 296), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 7 de octubre de 2015, los abogados ROBERTO TARICANI LOZADA, ANTONELLA DI CAMPO y CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, renunciaron al poder que les otorgó la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, parte demandada-reconviniente.
En esa misma oportunidad, los abogados EDGAR JOSÉ LUEGO NORIEGA e IRIS MIROSLAVA PÉREZ HERRERA, consignaron instrumento poder que les acredita la representación judicial de la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, parte demandada-reconviniente.
El 13 de octubre de 2015, el abogado EDGAR JOSÉ LUGO NORIEGA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de informes.
En esa misma fecha, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de informes. Asimismo, por actuación aparte, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 19 de octubre de 2015, este juzgado se pronunció sobre la admisión de las pruebas documentales promovidas por la representación judicial de la parte actora-reconvenida; y, negó la solicitud de auto para mejor proveer, efectuada por la parte actora-reconvenida.
El 23 de octubre de 2015, el abogado EDGAR JOSÉ LUGO NORIEGA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de observaciones.
En esa misma fecha, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de observaciones.
El 8 de enero de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No habiéndose dictado sentencia dentro de su oportunidad; de seguidas, este jurisdicente, pasa hacerlo en los términos que siguen:

III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato, mediante libelo de demanda, presentado el 17 de abril de 2013, por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI, asistidos por los abogados MERY REBOLLEDO ALVAREZ y ANGEL MANUEL REBOLLEDO, en contra de la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 24 de abril de 2013 (f. 16), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Efectuados los trámites de citación de la parte demandada, conforme lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, por escrito presentado el 16 de julio de 2013, el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada, escrito de contestación de la demanda, reconvención y solicitud de acumulación del presente juicio, con el procedimiento de oferta real, distinguido con el Nº AP31-V-2013-000713, efectuado por su representada y cursante por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto del 29 de julio de 2013, el juzgado de la causa, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente; y, fijó la oportunidad para que se llevase a cabo el acto de contestación de la misma, por la parte actora-reconvenida; ordenando al efecto, la notificación de las partes.
Efectuados los trámites tendientes a la notificación de las partes, por diligencia del 20 de septiembre de 2013, el abogado ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, se dio por notificado de la admisión de la reconvención y consignó escrito de contestación a la misma.
El 8 de octubre de 2013, el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, ratificó solicitud de acumulación.
El 14 de octubre de 2013, el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escritos de promoción de pruebas.
El 24 de octubre de 2013, el juzgado de la causa, agregó a los autos, los escritos de promoción de pruebas presentados por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente.
El 25 de octubre de 2013, con la finalidad de emitir pronunciamiento con respecto a la acumulación peticionada por la parte demandada-reconviniente, el juzgado de la causa, libró oficio Nº 0790, al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 30 de octubre de 2013, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente; fijando oportunidad para la evacuación de las pruebas testimoniales y negó la admisión de la prueba de exhibición de documentos. Libró oficio al Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAM).
El 7 de noviembre de 2013, se declaró desiertos los actos de declaración de los testigos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA DORIA FERNÁNDEZ COVA, dejando constancia de la comparecencia de la abogada MERY ELENA REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, quien solicitó se fijase nueva oportunidad para la evacuación de dichas testimoniales.
El 8 de noviembre de 2013, el juzgado de la causa, fijó oportunidad para la evacuación de las pruebas testimonial de los ciudadanos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA DORIA FERNÁNDEZ COVA.
El 13 de noviembre de 2013, se declaró desiertos los actos de declaración de los testigos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA DORIA FERNÁNDEZ COVA, dejando constancia de la comparecencia de la abogada MERY ELENA REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida.
En esa misma fecha, por actuación aparte, el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, solicitó se fijase nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales. Lo cual fue acordado por el tribunal de la causa, mediante auto del 15 de noviembre de 2013.
Consta en autos recepción de documento y diligencia presentada el 24 de octubre de 2013, por el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, mediante la cual solicitó cómputo.
El 20 de noviembre de 2013, se declaró desiertos los actos de declaración de los testigos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA DORIA FERNÁNDEZ COVA, dejando constancia de la comparecencia de la abogada MERY ELENA REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida. En esa misma fecha, por actuación aparte, el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, solicitó se fijase nueva oportunidad para la evacuación de dichas testimoniales.
El 21 de noviembre de 2013, el juzgado de la causa, agregó a los autos oficio Nº 371/2013, emanado del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; y, ordenó librar un nuevo oficio a dicho ente, con los datos requeridos. Asimismo, instó a la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, a señalar el período sobre el cual debe versar el cómputo solicitado; y, entre otras cosas, fijó oportunidad para la evacuación de la prueba testimonial de los ciudadanos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA DORIA FERNÁNDEZ COVA.
En esa misma fecha, el abogado ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, promovió prueba de posiciones juradas, manifestando la reciprocidad de sus representados.
El 26 de noviembre de 2013, se declaró desiertos los actos de declaración de los testigos ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA y MARÍA DORIA FERNÁNDEZ COVA, dejando constancia de la comparecencia de los abogados MERY ELENA REBOLLEDO ÁLVAREZ y ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida.
El 20 de enero de 2014, el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, consignó escrito de informes.
El 11 de febrero de 2014, el abogado ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, consignó escrito de informes.
Por auto del 25 de julio de 2014, el juzgado de la causa, reabrió el lapso de evacuación de pruebas, por un lapso de veinte (20) días de despacho. En tal sentido, admitió la prueba de posiciones juradas promovida por la parte demandada-reconviniente, fijando oportunidad para su evacuación. Asimismo, ordenó oficiar a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAM), a los fines que remitiese informe. Por último, ordenó la notificación de las partes.
El 31 de julio de 2014, el abogado ÁNGEL MANUEL REBOLLEDO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, se dio por notificado y solicitó la notificación de su contraparte; lo cual fue acordado por auto del 6 de agosto de 2014.
Efectuados los trámites de notificación, el 23 de septiembre de 2014, el ciudadano MIGUEL ÁNGEL ARAYA, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la notificación personal de la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, parte demandada-reconviniente.
El 1º de octubre de 2014, el abogado JONATHAN MORALES, Secretario del juzgado de la causa, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
El 8 de octubre de 2014, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, solicitó la citación de la parte demandada-reconviniente.
El 16 de octubre de 2014, el juzgado de la causa, ordenó oficiar a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAM) y la citación de la parte demandada-reconviniente.
El 21 de octubre de 2014, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, a los fines de evacuar la prueba de posiciones juradas, solicitó la citación de la parte demandada-reconviniente; lo que fue acordado el 29 de octubre de 2014.
El 16 de diciembre de 2014, el ciudadano JEFERSON CONTRERAS BOGADO, alguacil, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada-reconviniente, para la evacuación de la prueba de posiciones juradas.
El 9 de febrero de 2015, la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, solicitó nuevamente la citación personal de la parte demandada-reconviniente, a los efectos de la evacuación de la prueba de posiciones juradas.
El 13 de marzo de 2015, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró: Improcedente la solicitud de acumulación de pretensiones, efectuada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente; Sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI; Improcedente la restitución de la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), por concepto de cláusula penal; Con lugar la reconvención, por resolución de contrato; y, en consecuencia, resuelto el contrato autenticado el 30 de noviembre de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación el 22 de julio de 2015, por la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:



IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto el 22 de julio de 2015, por la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, en contra de la decisión dictada el 13 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Improcedente la solicitud de acumulación de pretensiones, efectuada por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente; Sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI; Improcedente la restitución de la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), por concepto de cláusula penal; Con lugar la reconvención, por resolución de contrato; y, en consecuencia, resuelto el contrato autenticado el 30 de noviembre de 2012, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
Fijados los términos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 13 de marzo de 2015; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…Antes de emitir el correspondiente pronunciamiento en cuanto a la demanda de cumplimiento de contrato que originó el presente juicio, el Tribunal observa que la representación judicial de la ciudadana María Gregoria Romero (…) en su condición de parte demandada reconviniente, en su escrito de contestación a la demanda y reconvención de fecha 16 de julio del año 2013, solicitó la acumulación del presente asunto a la solicitud de oferta real y depósito que conoció el Juzgado Vigésimo (20º) de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Ahora bien, señalado lo anterior, debe analizar este sentenciador si resulta procedente tal solicitud de acumulación, sobre la base de lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
…Omissis…
Habida cuenta de lo anterior, en primer lugar se observa que la demanda de cumplimiento de contrato debe ser sustanciada a través del procedimiento ordinario, como quiera que no exista en el ordenamiento adjetivo civil disposición que ordene tramitar dicha acción mediante un procedimiento especial. Sin embargo, en el caso de la oferta real y depósito, se observa que el Código de Procedimiento Civil en su Título VIII prevé un procedimiento especial para la tramitación de aquella, siendo que consta de dos etapas procesales perfectamente diferenciadas: una conformada por la solicitud e oferta y otra contenciosa, que se produce si surge oposición, caso en el cual se ordenará el depósito, si éste no se hubiere efectuado conforme al artículo 1.308 del Código Civil, y además se ordenará la citación del acreedor por mandado expreso del artículo 824 del Código de Procedimiento Civil.
Dicho esto, tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 12 de diciembre de 2001, con ponencia del Magistrado Ivan Rincón Urdaneta, estableció lo siguiente:
…Omissis…
De tal manera que, en vista de que el procedimiento de oferta real y depósito constituye un procedimiento especial, el cual se encuentra constituido por dos fases, a saber, una referida a la petición de oferta, y otra contenciosa si surgiere oposición, este sentenciador observa que el presente caso se encuentra subsumido dentro del supuesto de hecho prohibido por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la inepta acumulación de pretensiones, en virtud de que las mismas deben ser tramitadas mediante procedimientos que no son compatibles entre sí, vale decir, la demanda de cumplimiento de contrato mediante el procedimiento ordinario y la solicitud de oferta real del pago y depósito mediante el procedimiento especial previsto en el Título VIII de nuestro Código de Procedimiento Civil.
En virtud de lo anterior, siendo que en el caso de marras, se evidenció la pretensión de una inepta acumulación de acciones, mal podría este sentenciador permitir tal acumulación, por cuanto hacerlo sería vulnerar el orden público y las reglas del debido proceso. En tal sentido, declara improcedente la solicitud de acumulación de pretensiones formulada por la representación judicial de la ciudadana María Gregoria Romero, en su carácter de parte demandada reconviniente. Y así se decide.
…Omissis…
Llegado el momento de decidir el mérito del presente juicio, este Tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones:
Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, se concluye que los demandantes reconvenidos, ciudadanos Simón Antonio Simanca Vera y Yeraldin Manzano Uzcátegui, circunscriben y limitan el debate procesal al cumplimiento del contrato de opción de compraventa de un apartamento destinado a vivienda, que forma parte del edificio denominado “Tamaira”, distinguido con el Nº 51, ubicado en el piso 05, del cuerpo B, prolongación San Martín, entre La Quebradita y Las Barrancas, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de noviembre del año 2012, inserto bajo el Nº 12, Tomo 130, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual fue celebrado con la ciudadana María Gregoria Romero, parte demandada reconviniente.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la presente controversia, observa este Tribunal que la norma rector de la pretensión e cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
…Omissis…
En ese orden de ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecido los requisitos necesarios para que prospere la pretensión de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:
…Omissis…
De igual forma, el autor Luís Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:
…Omissis…
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes transcritos, se evidencian claramente los tres (3) elementos exigidos de modo concurrente en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la pretensión de resolución o cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral.
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este juicio, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Respecto de si la presente acción tiene por objeto un contrato bilateral, tenemos que la parte demandada reconviniente, en su contestación y reconvención, aceptó la existencia de un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble varias veces señalado, aunque lo califica como una “opción u oferta de venta”. Dicha opción de compraventa se pactó en la cantidad de novecientos cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 940.000,00) monto sobre el cual se evidenció en autos sólo el pagó de la cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares sin céntimos (Bs. 368.000,00) por concepto de arras, hecho que pudo comprobarse de los alegatos efectuados por la representación de la demandada en el escrito de contestación y reconvención cuando señaló específicamente: “… mi defendida de conformidad con lo acordado por las partes en la cláusula novena del contrato procedió a devolver el dinero entregado en calidad de arras…”, razón por la cual este Juzgado considera que a todas luces se produjo dicha cancelación. En tal sentido, este sentenciador observa que la demandada se comprometió a dar en venta un determinado bien inmueble (apartamento) a cambio del pago de una determinada suma de dinero, lo cual efectivamente se traduce en obligaciones reciprocas, y lleva a concluir que se trata de un contrato bilateral, dándose cumplimiento al primer elemento para la procedencia de la presente demanda, y así se establece.
Respecto al segundo de los requisitos anteriormente indicados, se observa de una revisión del contrato de fecha 30 de noviembre del 2012, más específicamente en su cláusula TERCERA, que la obligación de pagar la cantidad restante de quinientos setenta y dos mil bolívares sin céntimos (Bs. 572.000,00) debía efectuarse dentro de un lapso de noventa (90) días continuos, determinado y prorrogable a treinta (30) días continuos más, a contar a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demanda. Por lo tanto, la parte actora tenía hasta el día 01 de marzo del año 2013 para conseguir el dinero restante. Ahora bien, en la cláusula CUARTA del referido contrato, ambas partes convinieron que dicha cantidad restante sería pagada con fondos provenientes de crédito hipotecario bancario, el cual solicitarían los demandantes. Ahora bien, en comunicación de fecha 13 de enero del 2015 proveniente del Banco de Venezuela, se evidencia que dicho crédito fue aprobado en fecha 13 de febrero del 2013, por lo que a todas luces quedó demostrado que los demandantes reconvenidos disponían de la cantidad de dinero restante antes del vencimiento del plazo convenido para su pago. Pero es el caso, que de las actas que conforman el presente expediente, jamás se evidenció que la actora reconvenida haya pagado a la demandada reconviniente el monto restante dentro del plazo estipulado, o haya tenido intención de hacerlo a los fines de la adquisición del inmueble objeto del varias veces mencionado contrato bilateral.
Así pues, de una lectura de las actas que conforman el presente expediente, este sentenciador observa que no se evidencia en autos elementos de convicción que acrediten el pago de la cantidad de quinientos setenta y dos mil bolívares sin céntimos (Bs. 572.000,00) en el plazo establecido, ni consta en el libelo de demanda que dicha parte se haya ofrecido a pagar dicha cantidad, lo cual resulta concluyente para que este sentenciador estime insatisfecho el segundo elemento concurrente para la procedencia de la presente demanda. En consecuencia, este sentenciador debe necesariamente declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato que originó la presente demanda, y así se decide.
Sin perjuicio de lo anterior, se deja constancia que al no verificarse la procedencia del segundo de los requisitos concurrentes en nuestro ordenamiento jurídico para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, es por lo que este Tribunal estima inoficioso analizar el tercero de ellos, y así expresamente se declara.
Establecido lo anterior, el Tribunal en cuanto a la solicitud efectuada por la parte actora en su escrito de demanda, referida a que se condene a la parte demandada reconviniente a la restitución del monto por concepto de pago de la cláusula penal, en virtud del supuesto incumplimiento de sus obligaciones, monto este que asciende a la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares sin céntimos (Bs. 18.400,00), tiene a bien citar la cláusula NOVENA del contrato de opción de compraventa de fecha 30 de noviembre del 2012, la cual es del tenor siguiente:
…Omissis…
En ese sentido, este Tribunal estima conveniente transcribir lo contemplado en el artículo 1.258 del Código Civil, el cual reza así:
…Omissis…
Nuestra normativa establece que no se puede pedir o demandar el cumplimiento de la obligación principal y a la vez solicitar el cumplimiento de la pena o de la multa, a menos que la pena se deba a simple retardo en el cumplimiento de la obligación principal.
Para mejor ilustración de lo anteriormente señalado, mediante sentencia Nº RC. 000226, la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Dr. Luis Ortiz Hernández, estableció lo siguiente en cuanto al dispositivo legal contenido en el artículo 1.258 del Código Civil:
…Omissis…
En ese sentido, se observa que las pretensiones de cumplimiento de contrato y la restitución por concepto del pago de la cláusula penal se deducen simultáneamente en el escrito de demanda presentado en fecha 17 de abril del año 2013, cuando en vista de la naturaleza recíprocamente excluyente de éstas, es obvio que ambas no pueden acumularse en una misma demanda, es decir, no pueden intentarse conjuntamente. La propia ley establece una excepción cuando la cláusula penal se hubiere estipulado por el simple retardo, sin embargo, en el caso en concreto, no fue alegado un simple retardo en el cumplimiento sino la inejecución de la obligación, por lo que no procede en el presente caso que se produzca la aplicación de la ya mencionada excepción legal. Y así expresamente se declara.
Como consecuencia de lo anterior, debe necesariamente este juzgador declarar improcedente la restitución de la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,00), por concepto del pago de la cláusula penal, la cual fue solicitada por los ciudadanos Simón Antonio Simanca y Yeraldine Manzano Uzcátegui en su escrito de demanda. Y así se establece.
…Omissis…
La demandada reconviniente presentó reconvención en fecha 16 de julio del año 2013, en la cual demandó a los ciudadanos Simón Antonio Simanca y Yeraldine Manzano Uzcátegui, partes demandantes en el juicio principal, mediante una acción de resolución del contrato celebrado en fecha 30 de noviembre del año 2012.
Asimismo, alegó que los demandantes reconvenidos incumplieron con su obligación de cancelar la suma de dinero restante en el lapso de tiempo convenido en el documento de opción de compraventa, razón por la cual demandó la resolución del referido contrato.
Ahora bien, en el capítulo anterior se señaló que del texto del artículo 1.167 se desprenden tres (3) elementos exigidos de modo concurrente para que resulte procedente la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato, a saber, la existencia de un contrato bilateral, que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En cuanto al primero de los referidos elementos, la parte demandada aceptó la existencia de un contrato de opción de compraventa, por lo que quedó ampliamente demostrada la existencia de un contrato bilateral en el presente juicio.
En segundo lugar, es de precisarse que la parte que intente la acción, en este caso la reconvención, debe haber cumplido con sus obligaciones adquiridas al momento de la celebración del contrato, entre las cuales se encuentra el entregar todos los documentos necesarios que requiera y solicite la entidad financiera correspondiente, a los efectos de que se gestione lo conducente en cuanto a la aprobación del crédito a los demandantes reconvenidos, para así materializar la compra definitiva del bien inmueble objeto del contrato dentro del plazo establecido, lo cual se encuentra señalado en la cláusula SÉPTIMA del contrato ya señalado. Es de observar por quien aquí decide que quedó comprobado el cumplimiento de la obligación de la parte demandada reconviniente, lo cual pudo desprenderse de la afirmativa por parte de la institución financiera Banco de Venezuela al señalar que la solicitud del crédito hipotecario efectuada por el ciudadano Simón Antonio Simanca en fecha 10 de diciembre del 2012 fue aprobada en fecha 13 de febrero del año 2013. En cuanto, a la segunda de las obligaciones contraídas por la demandada reconviniente, el Tribunal observa que ésta se excepcionó en que la parte actora reconvenida no canceló el monto de dinero restante para la protocolización del contrato de compraventa definitiva, razón por la cual no le fue posible cumplir con la protocolización del documento definitivo de compraventa.
En cuanto al tercero de los requisitos, debe señalar este sentenciador que en el capítulo anterior se dejó constancia que la parte actora reconvenida no cumplió con su obligación de entregarle a la demandada reconviniente el monto de dinero restante dentro del plazo previamente convenido en la cláusula TERCERA del contrato de opción de compraventa, o haya tenido intención de hacerlo a los fines de la adquisición del inmueble objeto del referido contrato.
En tal sentido, resulta necesario para este sentenciador declarar resuelto el contrato de opción de compraventa de fecha 30 de noviembre del año 2012, suscrito entre los ciudadanos Simón Antonio Simanca, Yeraldin Manzano Uzcátegui y María Gregoria Romero. Y así también se decide…”.

Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación ejercido, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, consignó el 13 de octubre de 2015, escrito de informes ante esta alzada, en los términos que siguen:

“…Ciudadano Juez, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos, y a tal efecto señala textualmente lo siguiente:
…Omissis…
En atención a lo establecido en el artículo ut-supra mencionado, el Juzgador a quo debió considerar según la Doctrina Pacifica de Casación Civil, que es de la soberanía de los Jueces de Instancia la interpretación de los contratos, la cual debe ser compatible con el texto del mismo, y el establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes, y, en el caso que nos ocupa, constituye un hecho no controvertido que en forma expresa la ciudadana María Gregoria Romero, funcionaria del banco central de Venezuela (…) Dio en venta bajo la Figura de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA a los ciudadanos Simón Antonio Simanca Vera y Yeraldin Rchswill Manzano Uzcátegui (…) Un inmueble de su propiedad según consta en documentos protocolizados ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo Cierre de Titularidad quedó inscrito bajo el número: 2010.10204, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 219.1.1.22.1034, y corresponde al Libro de Folio Real del año 2010; procedente del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual quedó inscrito bajo el No. 43, tomo 35, Protocolo primero, de fecha 01 de junio de 2.005, sobre el mismo consta la existencia de una hipoteca de primer Grado que permanece vigente sobre el inmueble, tal como consta en CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN, que cubre los últimos cinco (5) años, emitida por el Registro Público del Sexto Circuito, Municipio Libertador, Distrito Capital, de fecha (23) de Julio del año 2.015, y que presentamos en original marcado con la letra “A” en nuestro escrito de Promoción de Prueba, a favor del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, destinado a vivienda; Inmueble que forma parte del Edificio Tamaira, distinguido con el número Nro. 51, ubicado en el piso 5, del cuerpo “B”, prolongación San Martín, entre la Quebradita y las Barrancas, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, del Distrito Capital; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nro. 32, folio 168, Tomo 13, Protocolo Primero, en fecha 23 de febrero de 1988, con lo cual quedó demostrado que la verdadera manifestación, intención, voluntad y compromiso de las partes contratantes fue uno de vender y los otros de comprar respectivamente, el mencionado inmueble. En consecuencia, haciendo una interpretación del Contrato en cuestión se infiere que el propósito de las partes intervinientes fue la de Vender el Inmueble, mediante el pago por una cantidad de dinero fijada convencionalmente por NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,00), de los cuales recibió la compradora, la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL (Bs. 440.000,00), en dos cheques de gerencia y un depósito en la cuenta personal, en el Banco provincial, tal como se probó mediante instrumentos Públicos (Inspecciones Extrajudiciales), marcados con las letras B y C, en nuestro escrito de Promoción de Pruebas. Así las cosas, las acciones de LAS PARTES deben estar encaminadas a la consecución de dicho fin, que culminaría con la LIQUIDACIÓN DE LA HIPOTECA DE PRIMER GRADO y el otorgamiento del Documento Definitivo de Venta. Por lo tanto, el incumplimiento o no de la Demandada, ante el vacío que presuntamente presenta para el Juez A quo, el Contrato de Opción de Compra-Venta debió revisarse a la Luz de la normativa vigente que regula las obligaciones del vendedor. En este sentido, el Código Civil en el capítulo 4to, Titulado De las Obligaciones del Vendedor-Sección I, de la Tradición de las Cosas en el artículo 1488, señala:
…Omissis…
Nótese que el Código Sustantivo Civil, consagra que el Vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la Cosa Vendida con el otorgamiento de la Escritura, y en el caso sub lite dicha obligación comporta la realización previa por parte de este, de un conjunto de trámites tendentes al otorgamiento del Documento Definitivo de Venta, como sería en el caso bajo estudio, la Liberación de la Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Central de Venezuela, que a la fecha de la presentación de Los Informes pesa sobre el Inmueble objeto de la presente querella, Cédula Catastral, la tramitación y obtención actualizadas de las respectivas Solvencias, pago de impuestos municipales, entre otros. Así como los Optantes Compradores, en el marco del Contrato celebrado dirigieron sus esfuerzos a obtener el préstamo hipotecario, como en efecto les fue aprobado, como se evidencia clara y ciertamente en OFICIO del banco de Venezuela, de fecha 13 de enero de 2015 (…) así mismo cumplieron con presentar el Documento de Venta Definitivo proveniente del Acreedor Hipotecario, para que la Vendedora hiciera lo que correspondía legal e internamente ante el Beneficiario de la Hipoteca de Primer Grado, es decir, el Banco Central de Venezuela para su respectivo Visado, aceptación y autorización quedando a la espera de las solvencias necesarias actualizadas, para finiquitar el Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador, Distrito Capital (…) Ahora bien, ciudadano Juez, No Consta en el Expediente (…) algún elemento probatorio del cual fehacientemente se desprenda que la demandada, ciudadana María Gregoria Romero, haya dado cumplimiento a las OBLIGACIONES PACTADAS, pues a los autos trajo solo pruebas que evidencian solo su intención de Resolver el Contrato de Opción de Compra Venta: 1.- Copia de documento autenticado, por ante la Notaría Pública de Notificación de Resolución y Extinción de pleno derecho del Contrato de Opción de Compra-Venta, con lo cual no prueba que dio Cumplimiento a La Obligación, sino manifiesta un aparente incumplimiento de los hoy actores, señalando que el plazo de venta se encontraba vencido por lo cual a criterio de la vendedora, “Quedó el referido contrato RESUELTO y EXTINGUIDO de pleno” Derecho, a pesar de ser estas declaraciones decretadas por un órgano jurisdiccional, y no unilateralmente por uno de los contratantes. 2.- Comprobantes de Recepción de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se evidencia que la demandada, ciudadana María Gregoria Romero, presentó una Solicitud de Oferta Real, por ante el Tribunal Vigésimo con lo cual tampoco probó que dio Cumplimiento a la obligación como vendedora. 3.- NO trajo a los autos como Valor Probatorio la Liberación de la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el Bien Inmueble objeto de la querella. 4.- No consta, ni probó la demandada (…) haya hecho entrega formal y por escrito, en algún momento a los optantes compradores Simón Simanca Vera o Yeraldin Richswill Manzano Uzcátegui, los documentos necesarios, exigidos y requeridos por el Registro Público correspondiente para el Otorgamiento de la Escritura de Venta Definitiva. 5.- No consta ni probó haber entregado a los compradores el Documento Definitivo de Venta visado y revisado por el Departamento de Crédito Hipotecario, del Banco Central de Venezuela, como el beneficiario de la Hipoteca de Primer Grado, en el acervo probatorio ningún elemento con el cual demostró fehacientemente el CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN.- El ciudadano Juez a quo desestimó el pago que efectivamente mis representados, realizaron a la Vendedora, como una de sus Principales Obligaciones convenida entre las partes, la cual fue el pago del 46,9% del valor total del Inmueble objeto de la querella, representados en dos (02) cheques (…) del Banco de Venezuela, cuyo titular es la ciudadana Yeraldin Manzano Uzcátegui, a favor de María Gregoria Romero, por un monto de Bs. 275.000,00; el segundo (…) girado contra la cuenta corriente (…) del Banco Provincial, cuyo titular es la ciudadana Yeraldin Manzano Uzcátegui, a favor de María Gregoria Romero, por un monto de Bs. 93.000,00., y un depósito bancario realizado a la cuenta corriente (…) del banco Provincial cuya titular es la ciudadana vendedora, María Gregoria Romero, por la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,00), en fecha 20 de marzo de 2013, los cuales serán imputados al precio total del inmueble, una vez que se llevara a cabo la venta definitiva por ante el REGISTRO PÚBLICO INMOBILIARIO respectivo.-
…Omissis…
El ciudadano Juez a quo, trato de suplir argumentos y dirigir sus esfuerzos hacía la resolución del Contrato de Contrato, y tomó como primer requisito para la teoría de la resolución: la Existencia del Contrato bilateral, del cual efectivamente hubo reconocimiento de la existencia, la validez del documento y su contenido por ambas partes.- Como segundo requisito de la teoría tomada para decidir, el ciudadano Juez argumenta con hecho no traídos, ni alegados, ni probados en el proceso, deduciendo que la ciudadana Vendedora-demandada, cumplió con la entrega de documentos, por habérsele aprobado efectivamente el Crédito Hipotecario a los Compradores, para finiquitar el negocio jurídico en desarrollo, en el mundo jurídico-administrativo real, finaliza con la presentación ante el Registro Público correspondiente del Documento de Venta Definitiva emitido por el ente Bancario que concedió el préstamo, visado y aprobado por el Banco Central de Venezuela, por ser el acreedor hipotecario, acompañado de sus solvencias actualizadas y otros documentos requeridos. Sin embargo, no consta que la ciudadana María Gregoria Romero, la parte demandada haya entregado para este acto jurídico que es la firma ante el respectivo Registro Público, la escritura definitiva, con los documentos necesarios para su otorgamiento ante la Oficina de Registro correspondiente, es decir, fehacientemente no aportó la demandada ningún elemento contundente de fuerte convicción para demostrar los hechos traídos por el ciudadano Juez a quo para decidir, en el acervo probatorio. El ciudadano Juez a quo, para decidir omitió en su motivación la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de Opción De Compra Venta, parte in fine, que existe una pre-venta con una hipoteca constituida sobre el inmueble identificado en autos, y que el objeto de todo contrato debe ser lícito y posible, por lo tanto existiendo un derecho real sobre el inmueble en querella, como lo es la hipoteca, debe existir una manifestación voluntaria por parte del acreedor hipotecario donde consienta o apruebe la negociación o una novación válida con el consentimiento del acreedor hipotecario; en este caso, el Banco Central de Venezuela exige a sus deudores hipotecarios, que presenten previamente cualesquiera de los documentos de venta, para su revisión, aprobación y visado, posteriormente le es devuelto al empleado-vendedor del Banco para la presentación de esa Escritura de venta definitiva, con sus requisitos actualizados ante el Registro Público correspondiente. Como se puede deducir, es de imposible ejecución por parte de los Compradores la presentación de un Documento Definitivo de Venta, sin que medie la entrega de la Vendedora del mencionado documento revisado, aprobado y visado por un funcionario autorizado del Banco Central de Venezuela. El ciudadano Juez, no valoró con lógica jurídica que por efecto, no puede protocolizarse la venta del inmueble si está pendiente el pago de la obligación hipotecaria, siendo ilícito el objeto de contrato de venta y en consecuencia no procede su cumplimiento, “máxima de experiencia”, al respecto, no existe probanza alguna que demuestre sin lugar a dudas que dio cumplimiento a esta OBLIGACIÓN.- No fue considerado, ni valorado por el ciudadano Juzgador, el informe (…) en el cual recibe información suministrada por el área de crédito hipotecario, del Banco de Venezuela en la cual quedó probado que sin lugar a dudas efectivamente le fue aprobado a los compradores el crédito en fecha 13 de febrero de 2013, por el saldo restante, es decir, por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), dentro del lapso suscrito convencionalmente entre las partes, en el contrato de Opción de Compra Venta, en la cláusula Tercera, certificación bancaria que corre al folio 253 del expediente de la causa principal, los compradores están revestidos de la legalidad prevista en el artículo 1, de la Resolución de fecha 05 de febrero de 2013, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40115, en la cual se establece que en los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de VIVIENDA PRINCIPAL, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los Recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación, sin embargo este no es el supuesto.- Finalmente ciudadano Juez, pido que el presente Informe sea agregado a los autos, sustanciados conforme a derecho, revocada la sentencia del a quo, y declarada como sea CON LUGAR la apelación, Decrete la Medida de Prohibición de enajenar y gravar solicitada en el libelo de demanda…”.

La representación judicial de la parte demandada-reconvenida, consignó ante esta alzada, el 13 de octubre de 2015, escrito de informes, apoyando los argumentos de hecho y de derecho esbozados por el juzgador de primer grado, en donde, además, solicitó fuese declarada sin lugar la apelación interpuesta por su antagonista y fuese confirmada la decisión recurrida, declarando sin lugar la pretensión principal y con lugar la reconvencional. Por otra parte, consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, el 23 de octubre de 2015, en donde expresó:

“…Se evidencia del escrito de informe presentado, por los recurrentes donde reiteran que mi representada (…) suscribió un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, con los ciudadanos SIMON ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDI RICHSWILL MANZANO IZCATEGUI por un inmueble ubicado en el Edificio Tamaira, Piso 5, Apartamento 51, del cuerpo “B”, Prolongación San Martín, entre la Quebradita y las Barracas, Parroquia El Paraíso Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 30 de Noviembre de 2012 y que sobre el mismo pesaba una HIPOTECA ESPECIAL DE PRIMER GRADO, situación esta que expresa la parte recurrente como un impedimento para lograr una venta definitiva en el lapso de tiempo estipulado en el contrato bilateral existente. Hago del conocimiento y a manera de ilustración a la parte demandante que dicha LIBERACIÓN DE HIPOTECA se formaliza una vez que los dos operadores financieros en este caso Banco Central de Venezuela quien posee la hipoteca especial de primer grado y el Banco de Venezuela que aprobaría el crédito hipotecario y asumiría a su vez este gravamen una vez se realizara la venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, logrando en este momento la protocolización del documento de venta definitiva del inmueble objeto del contrato de compra venta, a partir de este instante surge como procedimiento bancario que el Banco de Venezuela cancele al Banco Central de Venezuela lo adeudado por concepto de la hipoteca existente y por el resto del dinero se emitiría el pago a mí representada por la cuota restante del valor del inmueble en cuestión; es de hacer notar con mucha preocupación ciudadano Juez que al parecer la parte recurrente no está en conocimiento de los procedimientos vigentes a efectuarse en materia de solicitud de créditos hipotecarios; Dejando expresa constancia que el lapso establecido en dicho contrato de opción de compra venta venció en fecha 01 de Marzo de 2013 por lo cual la protocolización del documento no se llevó a cabo por ante la Oficina Subalterna de registro, razón suficiente para que se extinguiera la obligación entre las partes.
En este sentido los recurrentes arguyen lo contemplado el Artículo 1488 Capítulo 4º del Código Civil
…Omissis…
Nótese ciudadano Juez que en todo momento les fue suministrado a los recurrentes los documentos suficientes para que accionaran a través del sistema bancario y gestionaran la aprobación de un Crédito Hipotecario, cumpliendo así mí representada con la obligación señalada en el Artículo aquí descrito.
Ahora bien ciudadano Juez sucede lo contrario cuando la parte actora incumple con lo establecido en el Artículo 1215 C.C., que expresa:
…Omissis…
(Dejando) expresa constancia que el lapso establecido en dicho contrato de opción de compra venta venció en fecha 01 de Marzo de 2013 por lo cual la protocolización del documento no se llevó a cabo por ante la Oficina Subalterna de registro, razón suficiente para que se extinguiera la obligación entre las partes.
3. Si bien es cierto que los recurrentes hicieron los trámites pertinentes para la obtención de un Crédito Hipotecario, según se evidencia de Oficio del Banco de Venezuela de fecha 13 de enero de 2015, signado con las siglas y números: GRC-2015-47224, no es menos cierto que el mismo se encuentra fuera del lapso para el otorgamiento del documento definitivo de venta ya que venció el 01 de Marzo de 2013.
En relación al pago de los recurrentes por las siguientes cantidades, Banco de Venezuela Bs. 275.000,oo, Banco Provincial Bs. 93.000,oo y un depósito bancario por la cantidad de Bs. 72.000, las mismas fueron desestimadas por el Juez y que en Reconvención incoada por mí representada constan en Oferta de Real y de Depósito a favor de los recurrentes, tal como lo estableció en sentencia el Juez…
…Omissis…
Se deja expresa constancia de que el A quo declara con lugar la acción de reconvención de resolución de contrato de Opción de Compra Venta, acordado bilateralmente entre las partes en fecha 30 de Noviembre de 2012, el cual fue resuelto mediante sentencia de fecha 13 de Marzo de 2015.
…Omissis…
5. Se evidencia del escrito de Informe presentado, por la parte recurrente en los PUNTOS ESPECIFICOS, la manera como cuestiona la decisión del juez a quo cuando este declara mediante sentencia definitiva CON LUGAR la resolución del Contrato de Compra Venta, actuando este apegado a los fundamentos de hecho y de derecho establecido en el proceso civil en el Art. 12 C.P.C.
…Omissis…
Solicitamos que el presente escrito de OBSERVACIONES A LOS INFORMES presentado sea estimado y valorado en la sentencia definitiva, y que se declare Sin Lugar el recurso de apelación intentado contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 13 de Marzo de 2015…”.

Por otra parte, la actora-reconvenida-recurrente, en su escrito de observaciones presentado ante esta alzada, el 23 de octubre de 2015, expresó:

“…La contraparte en el contenido de Los Informes no produjo, como lo hemos venido precisando, prueba alguna o documento fehaciente que Prueba que la demandada-reconviniente aportará elementos de convicción que demostrarán fehacientemente que Cumplió con las Obligaciones Contractuales, plasmadas en el Contrato de Opción de Compra Venta. En el Capitulo II del Derecho y la Pretensión, solo hacen un Bosquejo sobre las Pruebas Promovidas por la demandada-reconviniente, que se encuentran en autos, sin embargo, ninguna indica, salvo mejor apreciación, que su intención estuvo orientada a Cumplir el Contrato o perfeccionar la Venta del Inmueble objeto de la presente querella, sino a todas luces su intención fue Resolver el Contrato de Opción de Compra Venta. Así lo demuestra y ratifica la representación judicial de la demandada-reconviniente en el escrito de Informes
En el contenido del su Escrito de Informes, la contraparte no probó que la Vendedora saneó el Inmueble y que como efecto pudiese hacer la Tradición del Inmueble Vendido, al presentar efectivamente un Documento de Liberación de Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el bien Inmueble, que permitiera a los compradores, mis representados la posibilidad de ejecutar la acción de presentar algún Documento de Venta Definitivo, visado, revisado y autorizado para su enajenación por parte del Banco Central de Venezuela, ante el Registro Público Inmobiliario correspondiente, sin limitación alguna, producido por el Gravamen hipotecario, es decir, que el Documento de Compra Definitiva no podía presentarse sin que mediara las actuaciones o aprobación previa por parte del Banco Central de Venezuela, de estos dicho NADA consta en los autos.
No consta en autos que la ciudadana María Gregoria Romero haya devuelto el original del Documento de Venta definitivo, emanado del Banco de Venezuela, ente crediticio que otorgó el crédito hipotecario, para finalmente pagar el saldo restante, ni consta la existencia de cualquier otro documento de liberación hipotecario debidamente protocolizado en el registro Público Inmobiliario correspondiente, o en su defecto el mencionado Documento de Venta Definitiva debidamente visado, revisado y con autorización expresa para la enajenación por el Banco Central de Venezuela.-
Finalmente reitero, ciudadano Juez, era materialmente NO POSIBLE para mis representados, finalizar unilateralmente el negocio jurídico, que se tradujera en Venta Definitiva del Inmueble objeto de la presente querella.
Es por todo lo antes expuesto que ratificamos que se declare CON LUGAR la presente Apelación, con respecto de la Decisión presentada mediante sentencia, proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fecha 13 de Marzo de 2015.- Y que la Sentencia que sirva proferir este respetable Juzgado sirva como documento de Propiedad, para inscribir en el respectivo Registro Público Inmobiliario, como un Acto de Justicia…”.

De los alegatos expuestos por las partes ante esta alzada, así como los fundamentos expuestos en contra de la sentencia apelada, para apuntalar el recurso de apelación ejercido y su excepción, este jurisdicente observa que la recurrente, se refiere a hechos y motivaciones que atañen al mérito de la controversia y a su juzgamiento por parte del juzgador de primer grado. En tal sentido, siendo que no fue alegado vicio alguno en contra de la referida sentencia, capaz de producir su nulidad y que, como se expresó, los argumentos que fundamentan la apelación, se refiere al fondo del controvertido, este jurisdicente, para resolver, considera prudente traer a colación lo argüido por la parte actora-reconvenida, en la demanda, así como a la excepción y reconvención, expuestas por la demandada. Para ello, la parte actora-reconvenida, en el libelo de demanda expresó:

“…A fin de garantizarnos una vivienda principal para nosotros y nuestro grupo familiar, suscribimos un Contrato de Opción de Compra Venta con la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO (…) por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador, Distrito Capital, con fecha 30 de Noviembre del año 2012, bajo el Nro. 12, Tomo 130, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, co una duración de noventa (90) días continuos, más una prorroga de Treinta (30) días continuos adicionales, cuyo texto reproducimos en su totalidad y formalmente oponemos en su contenida y firma a la vendedora (…) en cuyo documento quedaron nuestros consentimientos legítimamente manifestados con respecto a la obligación venta y la compra del inmueble propiedad de la vendedora; constituido por Un apartamento en propiedad horizontal, destinado a vivienda, que forma parte del Edificio Tamaira, distinguido con el Nro. 51, ubicado en el piso 5, del cuerpo “B”, prolongación San Martín, entre la Quebradita y las Barrancas, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, del Distrito Capital; cuyo linderos, medidas y demás determinaciones constan en el Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nro. 32, folio 168, Tomo 13, Protocolo Primero, en fecha 23 de febrero de 1988. El apartamento objeto de la Opción de Compra-Venta, tiene un área aproximada de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (72,47 mts2); y consta de las siguientes dependencias: Balcón, Salón-Comedor, cocina, lavandero, dormitorio principal con baño, dormitorio secundario, estar íntimo y baño auxiliar, Cédula Catastral: 01-01-08-U01-009-005-003-00B-005-051. Son sus linderos: NORTE: Con el cuerpo “A” (núcleo de circulación), el ducto de ventilación de los baños y la fachada Norte del Edificio; SUR: el ducto de ventilación de los baños y la fachada Sur del Edificio; ESTE: Con fachada este del edificio; y OESTE: Con el dicto de ventilación de los baños y el apartamento Nro. 52. Al inmueble objeto del presente negocio jurídico, le corresponde un porcentaje de condominio de ocho enteros y un mil seiscientas diecinueve millonésimas por ciento (8,041619%), sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios según documento de condominio. La propiedad de la vendedora consta en documentos protocolizados 1.- Cierre de Titularidad, inscrito bajo el número: 2010.10204, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 219.1.1.22.1034, y corresponde al Libro de Folio Real del año 2010, del Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, 2.- procedente del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual quedó inscrito bajo el No. 43, tomo 35, Protocolo primero, de fecha 01 de junio de 2.005, así mismo, consta la existencia de una hipoteca de primer grado que permanece vigente sobre el inmueble aquí citado a favor del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, que quedará liberada al formalizar la compra venta del inmueble tal como lo contempla en su contenido el Documento Definitivo de Venta, emanado del Banco de Venezuela. En el Documento de Opción de Compra-Venta, expresamente las partes convenimos y aceptamos como previo de Venta por el descrito inmueble la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,00); y nosotros como PROMITENTES COMPRADORES procedimos a dar cumplimiento a nuestras obligaciones pagando el día del acto de autenticaciones del Documento de Opción de Venta, en fecha 30 de noviembre de 2012 a LA PROMITENTE VENDEDORA, la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,00), la cual expreso haberlos recibido a su total y entera satisfacción, por concepto de RESERVA (…) que serían imputados al precio de venta convenido entre las partes, así mismo, como es del conocimiento y así fue aceptado por LA PROMITENTE VENDEDORA, que el resto del saldo deudor será pagado con crédito de la banca, como en efecto se produjo para dar cumplimiento a la obligación de pagar el Precio de Venta total, en fecha 13 de febrero de 2013, mediante oficio emanado del Banco de Venezuela, me notifica a mi SIMANCA VERA SIMON ANTONIO (comprador) la afirmación de la aprobación del Crédito Hipotecario, el cual está regido por las disposiciones previstas en la LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA, que son de orden público; noticia que inmediatamente le informamos a LA PROMITENTE VENDEDORA sobre la aprobación del CREDITO BANCARIO PARA PAGAR EL TOTAL DEL VALOR DE LA VIVIENDA, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). Y en fecha 04 de marzo del presente año, le hicimos entrega a la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, del Documento de Venta definitiva que nos suministro el Banco de Venezuela para que lo presentase en el Banco Central de Venezuela, requisito exigido por la Vendedora, posterior a la revisión por parte de este Ente Financiero, nosotros los compradores debíamos presentarlo ante el registro correspondiente para su debida protocolización. Para nuestra sorpresa ciudadano Juzgador, a la fecha de la Presente Demanda POR EJECUCIÓN DE CONTRATO, la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, a pesar de nuestra insistencia y diligencias no devolvió el documento definitivo revisado y aceptad por el Banco Central de Venezuela, ni las respectivas solvencias actualizadas que debemos presentar ante el Registro Público respectivo, contrario a esta obligación, ha manifestado que no dará cumplimiento a lo establecido en el Contrato de Opción de Compra venta señalado, pues se niega a perfeccionar la Venta Definitiva en las condiciones suscritas por ella y contenidas en el Contrato Preliminar de Opción de Venta, imponiéndonos una nueva exigencia de entregarle una suma adicional, no prevista en el contrato de TRESCIENTOS CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 304.000,00). Ante nuestra protesta e imposibilidad económica de cumplir con esa arbitraria condición, manifestó que aceptaba CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 152.000,00) para dar cumplimiento a la venta definitiva, alterando unilateralmente lo pactado en el Contrato Preliminar de Opción de compra-Venta, autenticado en fecha 30 de noviembre de 2012, así las cosas, ciudadano Juez, la vendedora quiere especular con el inmueble, incumplir el contrato y desconocer el precio pactado con anterioridad sobre la venta del inmueble. Ciudadano Juzgador, el lapso de tiempo convenido entre las partes venció el día 30 de marzo de 2013, fecha para la cual nosotros los promitentes compradores hemos dado cumplimiento a cabalidad a todas las obligaciones a las que nos comprometimos para perfeccionar la venta definitiva ante el Registro Público correspondiente. sorteando como es de su conocimiento las dificultades que conllevan a la aprobación de un crédito para la adquisición de vivienda, aprobado como está por el Banco de Venezuela, la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO se niega a dar cumplimiento, colocándonos en estado de incertidumbre. Ciudadano Juzgador, en virtud de las razones esgrimidas es por lo que acudimos ante su competente autoridad, para demandar como en efecto por este instrumento demandados “LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y LOS DAÑOS Y PERJUICIO”, establecidos en la Cláusula Penal, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, a la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, para que convenga o a ello sea condenada por este tribunal en la sentencia definitiva, en lo siguiente: PRIMERO: SIN PLAZO ALGUNO que presente la Vendedora o que nos entregue el Documento Definitivo de Venta emanado del Banco de Venezuela aprobado por el Banco Central de Venezuela, departamento de Beneficios Socioeconómicos, en fecha 14 de marzo de 2013, a los fines de presentarlo nosotros los compradores, con los respectivos recaudos actualizados que exige el Registro Público del Sexto circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital. SEGUNDO: Que la vendedora reciba el cheque de gerencia, aprobado mediante crédito hipotecario por el Banco de Venezuela, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), con la cual queda pagado en forma total la deuda, convenida y aceptada entre las partes, por la venta del señalado apartamento. TERCERO: Solicitamos que ante la negativa del cumplimiento voluntario de la sentencia que ha dictarse en este procedimiento, haga las veces de Documento definitivo de Venta que nos autorice el traslado de la titularidad de la propiedad, y se notifique al Registrador Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de tal decisión. CUARTO: Que la ciudadana Vendedora haga entrega de las llaves correspondientes al Inmueble, para tomar posesión del mismo inmediatamente a la protocolización del documento definitivo de venta ut-supra identificado. QUINTO: que en virtud del incumplimiento del contrato en forma voluntaria, sea condenada al pago de la cláusula penal cuyo monto quedó establecido en la cantidad de DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 18.400,00)…”.

La parte demandada-reconviniente, se excepcionó y reconvino, mediante escrito presentado el 16 de julio de 2013, en los términos que siguen:

“…en observancia del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en nombre y representación de mí representada niego rechazo y contradigo en todo sus puntos la demanda incoada en contra de mi patrocinada. Niego, rechazo y contradigo que mi mandante se encuentre incursa en el incumplimiento de alguna de las cláusulas del Contrato de Opción de Compra-Venta objeto de la actual demanda. Niego rechazo y contradigo que se encuentre en poder de mi patrocina y deba entregar un supuesto documento definitivo de venta emanado del Banco Central de Venezuela. Niego rechazo y contradigo que se encuentre mi representada incursa en alguna causal de incumplimiento que la obligue a recibir un supuesto cheque de gerencia por la cantidad de: QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). Así mismo, rechazo niego y contradigo en nombre y presentación de mi mandante que mediante la presente e infundada demanda se haga de las veces de un título de propiedad de su única y principal vivienda; rechazo niego y contradigo que mi patrocinada deba cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios derivados de un supuesto incumplimiento por su parte; rechazo, niego y contradigo que mi mandante deba pagar las costas procesales, así como de la penalidad establecida en el Contrato objeto de a actual demanda.
…Omissis…
Demanda la parte actora en su escrito libelar la ejecución del Contrato promovido como el documento fundamental de la demanda de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, el cual determina el principio Non Adiplecti Contractus, que instituye que si una de las partes no cumple con su obligación la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con lo cual en prima facie cabe destacar que ni en el libelo de demanda ni autos del expediente consta de forma clara y precisa que cláusula del contrato fue supuestamente incumplida por la parte demandada, con lo cual resulta apropiado hacer referencia al artículo 1.264 ejusdem, el cual establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, en consecuencia, como principio en la defensa de esta representación judicial, considero imprescindible evaluar en primer termino la naturaleza del contrato suscrito, así como examinar las verdaderas obligaciones y compromisos asumidos por las partes en el contrato cuya ejecución se demanda, en los siguientes términos:
a.- De la Naturaleza del Contrato, La cláusula primera del contrato textualmente establece:
…Omissis…
Como se puede apreciar de la cláusula anterior transcrita el contrato configura sólo la obligación de venta del inmueble, con lo cual de forma clara se puede determinar que la naturaleza del contrato suscrito por las partes, es una oferta de venta del inmueble identificado en autos, por lo tanto no estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta propiamente dicho como erróneamente lo describen los demandantes en su escrito libelar, toda vez que el compromiso u obligación de vender el inmueble sólo se estableció a una de las partes, y en ningún momento los demandados se obligaron o comprometieron a comprar el inmueble, ya que para ellos la suscripción del contrato sólo representaba una opción u oferta de venta que podían aceptar o no concretar en definitiva, como efecto ocurrió, por cuando las partes no estaban obligados a ello y eso se denota en la absoluta ausencia de voluntad de los opcionantes de comprometerse u obligarse a comprar el inmueble, por lo tanto pese a la denominación que se haya colocado al contrato suscrito, por la voluntad manifiesta de las partes estamos en presencia de un contrato de oferta de venta de un inmueble, con estipulación de las obligaciones o compromisos de tiempo y forma necesarios para el perfeccionamiento de dicha oferta, por lo cual se puede afirmar sin temor a equívocos que desde la creación de la oferta de venta las partes establecieron sus compromisos de forma alternativa, empezando por la ausencia de compromiso de compra del inmueble por parte de los opcionantes. Sin embargo, y pese a que los demandantes no perfeccionaron la opción por ellos ejercida, señalan de forma infundada el incumplimiento por parte de la propietaria, sin precisar cual cláusula del contrato fue supuestamente incumplida por la demandada; por cuanto, el compromiso de venta de la cláusula primera representa que el propietario del inmueble en virtud del contrato suscrito pierde la libertad de ofrecer o negociar con terceros la venta del inmueble en cuestión durante la vigencia del contrato, pese a que este compromiso de venta no se asumió de forma absoluta pura o simple, sino condicionado y relativo, toda vez que del contenido de contrato se puede apreciar que la consecución de la venta se encontraba supeditada al cumplimiento por parte del optantes de la oferta de cumplir ciertas formalidades que conllevaran a la materialización y perfeccionamiento de la oferta; y por otro lado, decimos que no era absoluto la oferta o compromiso de venta, toda vez que las partes expresaron en la cláusula novena la opción o facultad del oferente de desistir de dicho compromiso y del ofertante de negarse a la venta. Sin embargo, y pese a esta facultad establecida en la cláusula novena del contrato, dentro de la vigencia del mismo la propietaria nunca manifestó su negativa de venta, de hecho proporcionó todos los documentos necesario para la tramitación del crédito y prueba de ello lo constituye el hecho de que los demandantes señalan que su crédito fue aprobado y elaborado el documento respectivo, por lo tanto no se puede hablar de un incumplimiento en relación con esta obligación;
b.- Por otra lado en la Cláusula Tercera del contrato, se estableció que la vigencia del mismo era de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS y tendría una prorroga de TREINTA (30) días sólo si fuese necesario, por lo tanto por disposición de las partes el contrato tuvo vigencia por analogía hasta el 28 de febrero de 2013, ya que en ningún momento esa prorroga se estableció de forma automática sino de forma condicional (“si fuese necesario”), por lo tanto al no cumplir con la respectiva notificación impuesta por las partes en el contrato de conformidad con la Cláusula Décima Segunda, el contrato tuvo su vigencia por noventa (90) días desde la fecha de protocolización, por lo tanto de conformidad con el artículo 1.269 del Código Civil el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del plazo y el caso de mi defendida su obligación de dar y hacer la tradición legal del inmueble sólo era posible si recibía el dinero acordado en la oferta dentro de la vigencia de la misma obligación que no fue cumplida por los opcionantes de la oferta;
c.- En la Cláusula cuarta se estableció el precio de la oferta en la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 940.000,00), monto que debían cancelar los optantes en caso de aceptar la oferta de venta por parte de la propietaria del inmueble para perfeccionar el contrato, cláusula cuya cumplimiento y obtención de los recursos escapa de la responsabilidad y obligaciones de la propietaria del inmueble ya que su obligación como vendedora se estableció en hacer la tradición legal del inmueble al momento de hacerse la aceptación de la oferta y en consecuencia recibir la totalidad del precio, por lo tanto de conformidad con el artículo 1.270 ejusdem, correspondía a los compradores actuar como buen padre de familia y ser diligentes para concretar la protocolización del documento de venta de conformidad con la cláusula décima del contrato ya que la responsabilidad de redacción y el pago de los gastos de protocolización del documento recaiga en la persona de los opcionantes;
d.- En la Cláusula Quinta se estableció la entrega del inmueble libre de todo gravamen, obligación que se encontraba supeditada a la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, lo cual sólo era posible con el pago del precio total de la oferta;
e.- En la Cláusula Séptima del contrato se estableció la obligación de entregar todos los documentos necesarios para la obtención del crédito, obligación cumplida por la propietaria del inmueble y punto no controvertido toda vez que por los dichos de la parte actora en su escrito libelar le fue aprobado;
f.- En la Cláusula Octava, se estableció la obligación de la demandada de darse por notificada de la aprobación del crédito, pero de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Décima segunda del contrato sólo serían válidas las notificaciones realizadas personalmente y de forma escrita, por lo tanto constituye una carga de los demandantes probar que efectivamente emitieron la respectiva notificación tanto de la aprobación del crédito como de la convocatoria para el acto de protocolización en los términos establecidos en la cláusula décimo segunda, y probar igualmente el incumplimiento de esta obligación por partes de mi defendida;
g.- En la Cláusula Novena, se estableció la penalidad convenida por las partes en el caso de no perfeccionarse la oferta de venta, la cual vale acortar que por las máximas de experiencia se puede aseverar que la misma se estimó en un monto conveniente bajo (cinco por ciento), lo cual permitía a quienes no estaban comprometidos a comprar o no tenían la mayor intención de aceptar la oferta de venta, de desistir sin mayores consecuencias económicas de la oferta presentada por la demandada, circunstancias estas que denotan y ratifican una vez más la naturaleza jurídica del contrato y la flexibilidad y alternabilidad de las obligaciones asumidas y pactadas por las partes en el contrato objeto de la demanda. Cabe por demás cotar que dicha cláusula tampoco configura el supuesto e infundado incumplimiento por parte de mi defendida, toda vez que como consecuencia de la inactividad, la falta de comunicación por parte de los opcionantes, así como la ausencia de notificación para acudir al acto de la protocolización para el perfeccionamiento de la oferta de venta durante la vigencia del mismo, mi defendida actuó de conformidad con lo dispuesto en el numeral primero de dicha cláusula y procedió a notificar por los medios legales pertinentes de la extinción y resolución del contrato suscrito por las partes y la consecuente liberación del compromiso de oferta de venta asumido y acordado de conformidad con la cláusula primera del contrato, y actuando consecuentemente se procedió a efectuar oferta real y depósito del dinero entregado den calidad de arras, más los intereses legales, documentos estos que serán promovidos y evacuados en la oportunidad legal dispuesta para ello.
En conclusión, por lo antes expuesto mi representada quedó exonerada de cumplir con su promesa de vender el inmueble, por cuanto los demandantes incumplieron con su compromiso de notificar válidamente de su aceptación expresa de la oferta de venta y de efectuar el pago dentro del plazo convenido.
Igualmente, rechazamos que los hoy demandantes hayan suscrito mediante el documento de fecha 30 de noviembre de 2012, un contrato para garantizarse una vivienda principal, toda vez que tal como se explicó en el primer aparte del presente del presente escrito ellos suscribieron un contrato de oferta de venta y no una opción real de compraventa o un documento preparatorio o preliminar de venta, por lo tanto del contenido del contrato elaborado por ellos y suscrito por ellos no se desprende una voluntad firme e inequívoca de comprometerse a comprar el inmueble, sino que sólo plantearon una expectativa de compra por parte de ellos y un compromiso de venta que sólo era factible si las condiciones y obligaciones de forma y tiempo establecidas en el contrato fueran cumplidas. rechazamos la aseveración de la parte actora al señalar que el tiempo estipulado para perfeccionar la oferta era de noventa (90) días más treinta (30) días de prorroga adicionales, ya que el contrato claramente establece que el lapso era de noventa (90) días y excepcionalmente se iba a extender el mismo si era necesario y de los autos y de las expresiones del libelo no se puede apreciar que las partes hayan acordado esa extensión o prorroga. Rechazamos y contradecimos categóricamente que mi defendida haya especulado y modificado el precio de la oferta, ya que dicho monto consta fehacientemente en el contrato objeto de la demanda, y no consta en autos algún documento distinto donde se modifique el precio.
…Omissis…
En primer término, rechazamos categóricamente los vicios y la falta de probidad ejercida por la parte actora en el acto de la citación de la demanda de mi representada, y solicito se establezca las responsabilidades pertinentes en la persona del Ciudadano Alguacil y se declare la falta de probidad del actor y su apoderado, al presentarse en forma intempestiva, grosera y con expresiones altisonantes en contra de la demandada, sin medir las consecuencias y el daño que ello representaba a la imagen y reputación de mi defendida quien se vio sometida al escarnio público al ser coaccionada y conminada por el Alguacil acompañado de la Abogada actora y la demandante quienes se apersonaron en el sitio de trabajo de mi defendida, a saber en BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, institución que por su envergadura posee un sistema riguroso de seguridad por lo tanto cualquier alteración del orden es objeto de llamado de atención y censura por parte del departamento de seguridad, con lo cual denuncio y solicito se declare la citación personal viciada de violencia y lesión reprochable de la imagen de mi defendida en su sitió de trabajo, circunstancias que serán probadas con respectivos informes levantados in situ y por el departamento de seguridad de la institución, y serán evacuados en la oportunidad procesal consiguiente, hechos que una vez demostrados solicitamos produzcan la declaratoria de citación viciada, ya que en ningún momento la ley establece la citación deba efectuarse por los propios actores, situación esta que acarrearía la reposición de la causa al estado de efectuarse correctamente la citación como penalidad a la parte que incurrió en la falta, porque aunque el acto cometió el fin para el cual ha sido empleado, no obstante un verdadero sistema de justicia no puede ser empleado de forma fraudulenta, con coacción, desleal y con falta de probidad a las partes.
Como segunda impugnación, procedo a señalar la cuantía de la demanda establecida por la actora la cual no coincide ni con el precio cordado de la oferta ni con ningún monto valido para su determinación, lo cual la hace improcedente.
En consecuencia, desglosadas y detalladas las obligaciones asumidas por la autora de la oferta, así como la ausencia del supuesto incumplimiento por la parte demandada, y los vicios e inconsistencia que adolece la demanda procedo a instaurar reconvención en la presente demanda en los siguientes términos.
…Omissis…
Consta de documento suscrito por las partes el 30 de noviembre de 2012 ante la Notaría Publica Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedo inserto bajo el número 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que mí representada suscribió con los Ciudadano: SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDINERICHSWILL MANZANO (…) un contrato bajo la denominación de opción de compra-venta de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por su vivienda principal la cual se encuentra ubicada: Edificio denominado Tamaira distinguido con el numero 51, del piso 5 del cuerpo B, prolongación San Martín, entre La Quebradita y Las Barracas, Parroquia El Paraíso, Municipio Bolivariano Libertador, del Distrito de Capital. Igualmente consta del cuerpo del referido documento que el precio acordado de la oferta o compromiso de venta se estableció en la cantidad de: NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS, (Bs. 940.000,00), los cuales los opcionantes se comprometieron en pagar de la siguiente forma: LA CANTIDAD DE TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS. 368.000,00), al momento de suscribir el documento de opción y la saldo restante, es decir la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 572.000,00), mediante cheque de gerencia con fondos provenientes de crédito hipotecario. Las partes establecieron que la vigencia de la transacción sería de noventa días (90) más treinta días de prorroga si esta era necesaria.
…Omissis…
Ahora bien, es el hecho Ciudadano Juez que en vista del compromiso adquirido con los opcionantes, mi representada se vio en la obligación e imposibilidad de ofrecer en venta a otras personas el inmueble identificado en el contrato; toda vez que si se deban las condiciones de forma y lugar pactada por las partes en la oferta de venta se hubiese perfeccionado la oferta y se habría protocolizado la venta, sin embargo y pese a los diversos intentos de establecer contacto con los opcionantes para conocer la situación del contrato ellos se negaban a conversar y me referían a hablar con su abogado, en consecuencia y en vista de que por mi patrocinada mantuvo el compromiso de venta durante la vigencia del contrato y por cuanto los opcionantes no cumplieron con el pago restante acordado en la oferta suscrita, procedió de conformidad con la Cláusula Novena del contrato a notificar la extinción de la obligación asumida, mediante notificación realizada a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador, del Distrito Capital, la cual anexo en Original a la presente demanda como anexo “B” y posteriormente se efectuó Oferta Real de Depósito del saldo entregado en calidad de arras, cuya Original del Comprobante de Recepción de Documento emanado de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio, anexo a la presente marcada como anexo “C”; siendo para sorpresa de la mi defendida que los opcionantes en lugar de comunicarse con mi patrocinada para materializar la oferta y perfeccionar el contrato simplemente se negaron en aceptar la oferta por alegando una instauración de una demanda de ejecución de contrato desconocida para el momento por mi defendida.
En consecuencia, siendo que los opcionantes no cumplieron con su obligación de pagar la diferencia del precio en el lapso acordado por las partes, así como nunca notificaron siquiera después de vencido dicho lapso la fecha de protocolización del documento de venta, mi defendida de conformidad con lo acordado por las partes en la cláusula novena del contrato procedió a devolver el dinero entregado en calidad de arras porque en todo caso por las estipulaciones del contrato celebrado se puede percibir que la intención de las partes no era celebrar una contrato traslativo de la propiedad sino una promesa unilateral de venta la cual fue respetada por mi defendida durante la vigencia del contrato, pero en vista de la ausencia en el perfeccionamiento de la oferta mediante el pago del precio solicito a este honorable Tribunal se declare judicialmente la resolución de la Oferta.
…Omissis…
• Primero: Solicito a este competente Juzgado DECLARE la Resolución Judicial del Contrato celebrado por las partes en fecha 30 de noviembre de 2012, identificado ut supra.
• Segundo: Solicito se ACUMULE la Oferta Real efectuada por mi defendida, distinguida con la nomenclatura: AP31-V-2013-000713, que por distribución conoce el Juzgado Vigésimo (20º) de Municipio, de esta Circunscripción Judicial, en la presente causa, la cual constituye prueba del cumplimiento de la Cláusula Novena del contrato, y la liberación de mi representada de las obligaciones contraídas en el contrato objeto de la demanda, que la misma sea declarada en la definitiva con lugar.
…Omissis…
• Cuarto: A los fines de establecer la competencia, se estima la presente RECONVENCIÓN en Ocho Mil Setecientas Ochenta y Seis Unidades Tributarias (8786 UT).
…Omissis…
Por las razones de hecho y de Derecho antes expuestas SOLICITO a este honorable Tribunal DECLARE SIN LUGAR LA DEMANDA de ejecución intentada por los opcionantes, y sean condenados en costas. Por otro lado, PIDO que de igual forma SEA DECLARADA CON LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta…”.

La parte actora-reconvenida, dio contestación a la reconvención, en los términos que siguen:

“…Rechazo, niego y contradigo lo alegado por el demandado Reconviniente, en su escrito de contestación de la demanda, en el cual propuso de conformidad con el Artículo 365 en concordancia con la parte final del Artículo 361 Ejusdem, la mutua petición, en este sentido rechazo la reconvención por cuanto la misma no presenta los requisitos de forma del artículo 340, es decir, el objeto de la pretensión el cual deberá determinarse con precisión, y en el caso de autos el reconvincente solo señala, el contenido de los Artículos 1.167 y 1.264 como fundamento de la Reconvención, sin presentar al tribunal la existencia de un documento o instrumento donde se derive pretensión alguna, por lo cual la reconvención está infectada de vicios por defecto de forma, contenida en el numeral sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y del numeral 11 ejusdem del artículo 346, que prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirlas por determinadas causales QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA. Tal como lo prevé el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, no tiene la demandada reconvincente interés jurídico actual, para proponer su reconvención, por ser simplemente la presunta reconvención un pretendido reforzamiento de la contestación de la demanda, al insistirse en las defensas ya alegadas en la contestación, lo cual la hace inexistente, inocua y caprichosa. En definitiva, esta seudo reconvención constituye un fraude procesal que debe ser sancionado conforme a la Ley, porque se ha pretendido utilizar la institución de la reconvención para fines que no le son propios, y de forma impertinente tratar de desvirtuar la correcta administración de la justicia en detrimento de mis mandantes y de la celeridad procesal. Por lo anteriormente expuesto ciudadano Juez, con todo respeto acudo a su Hermenéutica Jurídica, para que declare inadmisible la presunta reconvención. A tal efecto, doy aquí totalmente por reproducido el contenido de la Demanda y rechazo la reconvención, y pido respetuosamente declare CON LUGAR la demanda, e inadmisible la reconvención, finalmente pido que el presente escrito se admitido, agregado a los autos y sustanciado conforme a derecho…”.

Conforme los alegatos de las partes, corresponde determinar a este jurisdicente la procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI, en contra de la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, en razón del presunto incumplimiento de la obligación, de otorgar el documento definitivo de compraventa, mediante la devolución de dicho documento, visado, revisado y aprobado por el Banco Central de Venezuela (acreedor hipotecario), para proceder a su protocolización por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente, así como el incumplimiento en la entrega de las solvencias actualizadas que debían ser presentadas ante el registro público respectivo, negándose a la ejecución de su obligación e imponiendo suma adicional no prevista, de trescientos cuatro mil bolívares (Bs. 304.000,oo), adicionales al precio de venta pactado; por lo que, corresponde establecer si la demandada, alteró unilateralmente la convención celebrada entre las partes, para con ello verificar si hubo incumplimiento de su parte.
Conforme las excepciones alegadas por la demandada, en su contestación, corresponde determinar la naturaleza del contrato objeto de la demanda, en el sentido de verificar si el mismo responde a un contrato bilateral de opción de compraventa, mediante el cual ambas partes hayan asumidos obligaciones recíprocas; o, si por el contrario, el mismo constituye una oferta de venta unilateral, la cual nunca llegó a perfeccionarse, dada la falta de aceptación expresa por los actores, al no haber pagado el precio convenido.
Verificarse si el lapso de duración de la convención, era de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días más, o si dicha prorroga operaba en caso que fuese notificada entre las partes su necesidad.
Por otra parte, determinar si la reconvención propuesta debe cumplir con los requisitos de forma, establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, con la determinación del objeto de la pretensión, al ser presentada sin acreditar la existencia del documento del cual derive la pretensión, para con ello confrontar si la misma se encuentra dentro de la causal de inadmisión, prevista en el numeral 11º del artículo 346 eiusdem. Asimismo, verificar si la demandada-reconviniente, tiene interés jurídico actual, para proponerla, ya que, según lo alegó la actora-reconvenida, la reconvención ejercida es un pretendido reforzamiento de la contestación de la demanda, donde se insistió en las defensas alegadas, lo cual la hace inexistente, inocua y caprichosa. Por otra parte, determinar si la reconvención, constituye fraude procesal, ya que se alega que se pretendió utilizarla para fines que no le son propios, de forma impertinente al desvirtuar la correcta administración de justicia. Por último, en caso de improcedencia de las defensas previas alegadas, determinar si el presunto incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato celebrado, es imputable a los actores, al no haber cumplido con su obligación de notificar de manera expresa y por escrito, la aprobación del crédito hipotecario, la oportunidad en que se llevaría a cabo la protocolización del documento definitivo de compraventa, con el consecuente pago de la diferencia del precio, en el lapso acordado, para con ello, establecer si procede o no la petición reconvencional de resolución de contrato.
Por último, determinar la procedencia de la acumulación del expediente Nº AP31-V-2013-00713, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de oferta real de pago y depósito, instaurada por la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, a favor de los actores, por constituir –según el dicho de la demandada-, prueba autentica de su liberación de las obligaciones contraídas en el documento cuya ejecución y resolución fueron peticionadas en este proceso. También verificar si hubo o no vicios en la citación personal de la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, capaces de producir la reposición de la causa, al estado de practicar nuevamente la misma. Puntos estos que deben ser resueltos con pronunciamientos previos al mérito de la controversia.

I
PUNTOS PREVIOS:
*
DE LOS VICIOS DE LA CITACIÓN:

Dados los efectos que puede producir la denuncia efectuada por la parte demandada, relativa a presuntos vicios en la práctica de la citación personal, los cuales la expusieron al escarnio público, al ser coaccionada y conminada por el alguacil, acompañado de la “abogada” de la parte actora y por la “actora” misma, sin medir las consecuencias y el daño mismo que ello representaba a su imagen y reputación, en su sitio de trabajo, Banco Central de Venezuela, institución que posee un sistema riguroso de seguridad, donde cualquier alteración del orden es objeto de llamado de atención y censura por parte del departamento de seguridad; por lo que considera que la citación personal, se encuentra viciada de violencia y lesión reprochable en su contra.
En tal sentido, para decidir, se observa que el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“La citación personal se hará mediante compulsa con la orden de comparecencia expedida por el Tribunal, entregada por el Alguacil a la persona o personas demandadas en su morada o habitación, o en su oficina, o en el lugar donde ejerce la industria o el comercio o en el lugar donde se le encuentre, dentro de los límites territoriales de la jurisdicción del Tribunal, a menos que se encuentra en ejercicio de algún acto público o en el templo, y se le exigirá recibo, firmado por el citado, el cual se agregará al expediente de la causa. El recibo deberá expresar el lugar, la fecha y la hora de la citación. Si el citado no pudiere o no quisiere firmar el recibo, el Alguacil dará cuenta al juez, y éste dispondrá que el Secretario del Tribunal libre una boleta de notificación en la cual comunique al citado la declaración del Alguacil relativa a su citación. La boleta la entregará el Secretario en el domicilio o residencia del citado, en su oficina, industria o comercio, y pondrá constancia en autos de haber llevado esta formalidad, expresando el nombre y apellido de la persona a quien la hubiere entregado. El día siguiente al de la constancia que ponga el Secretario en autos de haber cumplido dicha actuación, comenzará a contarse el lapso de comparecencia del citado.
La citación personal podrá gestionarse por el propio actor o por su apoderado mediante cualquier otro Alguacil o Notario de la jurisdicción del Tribunal, como se indica en el artículo 345”.

La norma transcrita, trata la citación personal que necesariamente ha de procurarse antes que cualquier otra forma de citación; la cual debe ser gestionada por el alguacil, en la morada del citado, su oficina, industria, comercio o en el lugar donde se le encuentra, siempre dentro de los límites territoriales del tribunal, salvo que esté en ejercicio de un acto público o en el templo.
Corresponde, según lo indica el autor Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho procesal Civil Venezolano”, Tomo II, pág. 227, al demandante, en el caso de la citación personal, indicar la dirección exacta de la morada o habitación del demandado o la de su oficina, industria o negocio, para que el alguacil no lo busque donde sea inútil. La Casación tiene establecido que al solicitar el alguacil al demandado donde no reside, se pidiese la citación supletoria por carteles y se fijasen éstos en aquella falsa morada, la citación quedará viciada por falta de cumplimiento de esta formalidad.
Si no pudiere o no quisiere firmar el recibo, debe llenarse un trámite secundario, por medio del cual el juez ordenará que el Secretario libre una boleta de notificación en la cual comunica al citado la declaración del Alguacil que quedó citado pero no firmó el recibo; y dicha boleta la “entregará” el Secretario en el domicilio, residencia, oficina, industria o comercio del citado. La palabra “entregara” denotada, significa algo más que “dejará”, pues el Secretario no puede pasar la boleta debajo de la puerta del local o vivienda, sino que debe dársela a alguna persona que allí se encuentre, aunque no sea el receptor de la correspondencia a que alude la norma sobre citación por correo. Seguidamente el Secretario dará constancia que ha cumplido esta formalidad, expresando el nombre y apellido de la persona que recibió la boleta, y al día siguiente de dicha constancia comenzará a correr el lapso de emplazamiento. Para este trámite del Secretario la ley no señala plazo, pero en todo caso el texto de la disposición da la garantía de que el emplazamiento no comenzará a contarse mientras no se ratifique la citación que ha sido objeto; o mejor dicho, mientras no conste en autos que se efectuó la notificación adicional.
En el caso de marras, la representación judicial de la parte demandada, alegó vicios en la citación personal de su representada; en tal sentido, mediante diligencia del 20 de mayo de 2013, el ciudadano JEFERSON CONTRERAS BOGADO, en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo de la compulsa, en los términos que siguen:

“…Doy cuenta al Juez y hago constar que el día 17/05/13, siendo las 3:00, p.m. me traslade a la siguiente dirección: Banco Central de Venezuela, Piso 6, Departamento de Reservas Bancarias y Crédito, Caracas Distrito Capital Municipio Libertador, con el fin de hacerle entrega de la compulsa de citación a al ciudadana MARIA GREGORIA ROMRO, cédula de identidad Nº 12.013.054, estando en el lugar me entreviste con la ciudadana por mí solicitado a quien le hice entrega de la compulsa de citación el cual recibió negándose a firmar el recibo de la misma. Con fundamento a lo ante expuesto consignó recibo de citación sin firmar al expediente con el cual se relaciona…”.

Con motivo de la declaración rendida por el alguacil, la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de esa misma fecha, solicitó el complemento de la citación, conforme lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo que fue acordado por el tribunal de la causa, mediante auto del 4 de junio de 2013; y, en cuyo cumplimiento, la ciudadana OSMARY MORILLO, en su carácter de Secretaria Accidental del juzgado de la causa, el 10 de junio de 2013, expresó:

“…hago constar que en fecha 7 de junio del presente año, siendo la Una y media aproximadamente (1:30 p.m) me traslade a la siguiente dirección: Avenida Urdaneta, Banco Central de Venezuela, piso 6, oficina de Reservas y Crédito Bancario, Segunda Oficina, con el fin de hacerle entrega de la boleta de notificación a la ciudadana María Gregoria Romero, estando en el lugar la ciudadana antes mencionada no se encontraba en su oficina, por lo que fui conducida por un guardia de seguridad hasta planta baja del Banco Central de Venezuela, donde me entreviste con la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 12.013.054 a quien le hice entrega de la boleta de notificación, cumpliendo así con las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil…”.

De dichas actuaciones, se constata que habiéndose negado la parte demandada a firmar el recibo de la citación, se le complementó mediante boleta de notificación, conforme lo estatuido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, de la revisión efectuada de las actas que conforman el presente expediente, no se evidencia prueba alguna, que ponga al conocimiento del tribunal, que la actuación referida haya sido efectuada por persona distinta y no autorizada por el órgano jurisdiccional, es decir, no hay constancia en autos, que al momento en que se le practicó su citación, el ciudadano alguacil haya estado acompañado por persona alguna, y, mucho menos por la “abogada” y por la “actora”.
Asimismo, tampoco hay constancia en autos, a través de cualquier medio de prueba, que al momento de efectuarse la citación personal de la parte demandada, haya ocurrido algún hecho o circunstancia capaz de causar daño a la imagen y reputación de la demandada, o que se le haya sometido al escarnio público, o coaccionada y conminada por dicho funcionario. Al contrario, sólo consta en autos el dicho de su representación judicial, al respecto.
Por otra parte, aún cuando, eventualmente, pudiera haberse presentado la situación y circunstancia a la que alude la parte demandada-reconviniente, debe tenerse en cuenta que la actuación, tanto del alguacil, como de la secretaria accidental del juzgado de la causa, cumplieron con el fin para el que estaban destinadas, de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil. Tan es así, que dentro de la oportunidad legalmente establecida para ello; es decir, el 16 de julio de 2013, el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la demandada y presentó escrito de contestación y reconvención. En razón de ello, debe declararse improcedente la solicitud de nulidad y reposición, efectuada por la parte demandada, en su contestación a la demanda, con respecto a la citación personal que se le efectuó en el proceso. Así expresamente se establece.

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DE LA ACUMULACIÓN:

Resuelto lo anterior, debe este jurisdicente examinar la petición de acumulación del expediente Nº AP31-V-2013-000713, contentivo de la solicitud de oferta real y depósito, efectuada por la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, a favor de los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO, por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y de la cual conoce el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente distinguido con el Nº AP11-V-2013-000761.
Para decidir se observa, que la ley admite que en ciertos casos las normas sobre competencia no sean observadas cuando la verificación de ciertas circunstancias de hecho muestre la conveniencia de atribuir el conocimiento de acuerdo a otras reglas con efectos distintos de los que se seguirían con la aplicación de dichas normas. Tales circunstancias vienen determinadas por la relación de total o parcial identidad existente entre dos o más causas; identidad esta que la establecen los elementos de las mismas, de orden subjetivo (eadem personae) u objetivo (eadem res et causa petendi). El artículo 48 del Código de Procedimiento Civil, establece que “En materia de fiadores o garantía y en cualquier demanda accesoria, conocerá el Tribunal donde esté pendiente la causa principal”. De lo cual se denota que prevé la derogación de las reglas de competencia, sea territorial o por valor, en el caso que haya accesoriedad entre ambas causas. La accesoriedad existe cuando la suerte de la segunda demanda depende de la suerte de la demanda principal. Normalmente, la accesoriedad proviene de la relación de fianza o garantía que haya entre las causas, pero no siempre es así. Por ejemplo, habrá una relación puramente accesoria, no deviniente de la fianza o garantía, cuando se demanda reivindicación y la indemnización correspondiente por la imposibilidad de usar la cosa reivindicada: el derecho a la indemnización dependerá de que se tenga el derecho a la propiedad y posesión. Igual si se demanda el pago de capital de una letra de cambio y por separado el de los intereses y comisión del 1/6%: de la procedencia de la primera demanda dependerá la de la segunda. Este último ejemplo muestra como puede quedar prorrogada eventualmente la competencia por valor si la cuantía del juicio accesorio no corresponde al tribunal del juicio principal. El concepto de juicio principal a los efectos del artículo comentado, no depende de la cuantía de la cuestión, sino de la deuda principal, porque puede ocurrir –particularmente cuando los intereses bancarios son excesivamente altos- que el reclamo de los intereses redituados que pretende el instituto bancario como demandante, sea cuantitativamente superior al del capital prestado (bastaría que hubiese transcurrido un tiempo relativamente corto sin abonos a capital). Siendo mayor el valor de la demanda accesoria, y aun pudiendo corresponder en principio a un tribunal superior, el fueron de la causa principal es atrayente, y por tanto conoce del proceso único (simultaneus processus) el juez donde se ventila el pago del capital prestado.
El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente. La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas.
Así, los artículos 78 y 81 del Código de Procedimiento Civil, establecen lo siguiente:

“Art. 78. No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.

“Art. 81. No procede la acumulación de autos o procesos:
1º Cuando no estuvieren en una misma instancia los procesos.
2º Cuando se trate de procesos que cursen en tribunales civiles o mercantiles ordinarios a otros procesos que cursen en tribunales especiales.
3º Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles.
4º Cuando en uno de los procesos que deban acumularse estuviere vencido el lapso de promoción de pruebas.
5º Cuando no estuvieren citadas las partes para la contestación de la demanda en ambos procesos”.

De las normas transcritas, se evidencia que el actor no puede efectuar la acumulación inicial de varias pretensiones en una sola demanda, cuando el juez no tiene competencia por la materia para conocer de todas las pretensiones, salvo que una de ellas la conozca de manera incidental. O que corresponda al contencioso administrativo, el cual es fuero atrayente de aquellas demandas dirigidas contra personas privadas y públicas, ya que el contencioso de las demandas comprende en sí todas las acciones de la jurisdicción civil, ordinaria que sean ejercidas contra la República, Institutos Autónomos y empresas del Estado. En este caso no se trata de diferentes competencias materiales respecto a la pretensión, sino que el fuero personal atrayente de los entes públicos determina la competencia.
Tampoco pueden juntarse varias pretensiones en una misma demanda si deben ser deducidas según procedimientos incompatibles entre sí. Por ejemplo, la acción de cumplimiento de contrato y de rendición de cuentas discurre por procedimientos distintos, inconciliables. Igual prohibición existe respecto a la demanda incoada por vía reconvencional. Pero hay que tener en cuenta que, no es lo mismo incompatibilidad que franca disparidad. Por tanto, el juez debe morigerar si los procedimientos son inconciliables realmente.
En esos casos que impiden la acumulación, deben regir las normas sobre prejudicialidad, y a ultranza, las de cosa juzgada, si esta última se ha producido en el juicio que prejuzga sobre uno de los puntos del thema decidendum del otro.
El segundo acápite del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito, consagra el “principio de eventualidad”, según el cual se puede ejercer desde el comienzo, eventualmente, la propia defensa con la suma de hipótesis jurídicamente viables, aunque sean contradictorias entre sí; la una para el caso de que pueda ser rechazada la otra. Pero si el juez es incompetente para conocer de la pretensión subsidiaria o ésta debe discurrir por un procedimiento diferente, entonces, ni aun la subsidiariedad puede autorizar la acumulación. En otras palabras, tal subsidiariedad sólo excusa la incompatibilidad de las pretensiones entre sí.
La tercera causal del artículo 81 del Código de Procedimiento Civil, transcrito, versa sobre la incompatibilidad de procedimiento, también tiene correspondencia con el artículo 78 analizado. Pero en ambos casos hemos de entender que se refieren a procedimientos inconciliables, incompatibles, y no a procedimientos simplemente distintos o desiguales. Sería permisible, por lo dicho, acumular el juicio de petición de herencia al de partición, ya que éste último discurre por el procedimiento ordinario y ambos difiere sólo en la fase ejecutiva. Asimismo, el juicio de declaratoria de usucapión es compatible con el ordinario de reivindicación: los trámites excepcionales del llamamiento in genere que prevé el primero pueden incluirse perfectamente en el procedimiento ordinario sin interferir su curso, aparte que no podría declararse la acumulación si no ha habido citación para la contestación a la demanda, según el ordinal 5º del artículo 81 eiusdem.
Igualmente, los procedimiento ejecutivos (intimación, ejecución de hipoteca, etc.) son acumulables al ordinario, cuando, habiendo habido la intimación previa que requiere el ordinal 5º, se ha hecho oposición válida al decreto intimatorio, pues tal oposición hace necesaria la sustanciación del procedimiento ordinario, y por ende sólo restaría, para hacer posible la acumulación, aguardar que el juicio más retrasado llegue al estado en que se encuentra el otro.
En el caso de marras, tenemos que la parte demandada-reconviniente, solicitó que fuese acumulado al presente proceso, el expediente Nº AP31-V-2013-000713, contentivo de la solicitud de oferta real y depósito, efectuada por la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, a favor de los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO, por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y de la cual conoce el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente distinguido con el Nº AP11-V-2013-000761, ya que, a su entender, este constituye prueba del cumplimiento de su obligación contractual de la cláusula novena del contrato, cuya ejecución se demandó por vía principal y por vía reconvencional su resolución.
En tal sentido, observa quien decide que el procedimiento de oferta real y depósito, se encuentra regulado en los artículos 1.306 y siguientes del Código Civil, en concordancia con los artículos 819 y siguiente del Código de Procedimiento Civil; es decir, que dicho procedimiento es especial e inconciliable, con el procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Trámites, mediante el cual se sustancia el presente juicio de cumplimiento de contrato. Tan es así que, en aquél, la fase contenciosa del procedimiento, discurre conforme lo establecido en el artículo 824 eiusdem, con un lapso de comparecencia y probatorio, reducido e inconciliable con el procedimiento ordinario. Así se establece.
Por otro lado, se observa que la parte demandada, fundamenta su petición de acumulación, en el hecho que el procedimiento de oferta real y depósito, constituye prueba del cumplimiento de la cláusula novena del contrato y su liberación de las obligaciones contraídas en el mismo; lo cual, a criterio de este juzgador, no puede ser examinado en este procedimiento, a menos que haya habido sentencia definitivamente firme que declaré valida la oferta real y deposito. Por lo que, mal puede ordenarse la acumulación de un procedimiento totalmente incompatible con el que discurre en el presente juicio, con el ánimo de traer elementos probatorios, cuya carga le corresponden a las partes. Por tanto, debe declararse improcedencia la acumulación peticionada. Así formalmente se decide.
II
DEL MÉRITO DE LA DEMANDA PRINCIPAL:

Resueltos los puntos anteriores, pasa este jurisdicente a emitir pronunciamiento sobre el mérito de la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO, en contra de la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, en el sentido de determinar su procedencia, en razón del presunto incumplimiento de la demandada a la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, mediante la devolución de dicho documento, visado, revisado y aprobado por el Banco Central de Venezuela (acreedor hipotecario), para proceder a su protocolización por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente, así como el incumplimiento en la entrega de las solvencias actualizadas que debían ser presentadas ante el registro público respectivo. Negándose a su vez a la ejecución de su obligación, imponiéndoles a los actores suma adicional no prevista, de trescientos cuatro mil bolívares (Bs. 304.000,oo), adicional al precio de venta. En razón de ello, corresponde determinar en este juicio, si la demandada, alteró unilateralmente la convención celebrada entre las partes, para con ello verificar si hubo incumplimiento de su parte. Asimismo, establecer la naturaleza del contrato objeto de la demanda, en el sentido de verificar si el mismo responde a un contrato bilateral de opción de compraventa, mediante el cual ambas partes asumieron obligaciones recíprocas; o, contrario, constituye una oferta de venta unilateral, la cual nunca llegó a perfeccionarse, dada la falta de aceptación de la misma, de forma expresa, por los actores, al no haber pagado el precio convenido. De igual forma, determinar el lapso de duración de la convención, para establecer si la prorroga de treinta (30) días adicionales, operaba en caso que fuese notificada entre las partes su necesidad.
En tal sentido, con la finalidad de emitir pronunciamiento al respecto, este jurisdicente, pasa al análisis, valoración y apreciación de las pruebas aportadas por las partes. Para lo cual se observa que la parte actora, promovió las siguientes:

1) Marcada “A”, conjuntamente con el libelo de demandada, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se constata que la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, en su condición de promitente vendedora, se comprometió a vender a los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, en su carácter de promitentes compradores, un inmueble constituido por un apartamento en propiedad horizontal, destinado a vivienda, que forma parte del edificio Tamaira, distinguido con el Nº 51, ubicado en el piso 5, del cuerpo “B”, Prolongación San Martín, entre la Quebradita y Las Barracas, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital. De la cláusula segunda, se constatan los datos de registro de los documentos de propiedad del referido inmueble, así como el señalamiento de la existencia de hipoteca convencional de primer grado, a favor del Banco Central de Venezuela. De la cláusula tercera, se constata que el tiempo de vigencia convenido entre las partes para el contrato era de noventa (90) días continuos, y una prórroga, en caso de ser necesaria, de treinta (30) días continuos, para la protocolización ante el registro público correspondiente. Conforme a la cláusula cuarta, se estableció el precio de venta del inmueble, en la cantidad de novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 940.000,oo), los cuales, los promitentes compradores, se obligaron a pagar así: La cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 368.000,oo), que fue la reserva, a través de dos cheques de gerencia, el primero de noventa y tres mil bolívares (Bs. 93.000,oo), con el Nº 00206921, girando contra el Banco provincial, del 30 de octubre de 2012; el segundo de doscientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 275.000,oo), con el Nº 00006713, girando contra el Banco de Venezuela del 30 de octubre de 2012; y, la diferencia o saldo restante de quinientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 572.000,oo), igualmente en cheque de gerencia, con fondos provenientes de crédito hipotecario, que sería entregado en el acto de la protocolización del documento definitivo de venta. De la cláusula séptima, se constata que la promitente vendedora, se comprometió en entregar a los promitentes compradores todos los documentos necesarios que requiriera y solicitara la entidad financiera para la solicitud del crédito, tales como: Certificación de Gravamen, Solvencia de Hidrocapital, Cédula Catastral, Solvencia de Aseo Urbano, Registro de Información Fiscal (R.I.F.). De la cláusula novena, se evidencia que las partes convinieron que si por razones o causas imputables a cualquiera de las partes, el contrato de venta pactado no llegare a perfeccionarse con el otorgamiento del documento definitivo, se previo, para la parte que incurra en ello, cláusula penal, como indemnización de los daños y perjuicios por el incumplimiento, según los supuestos que señalaron así: 1) Si los promitentes compradores desistieren de compra o incumplieren una cualquiera de las obligaciones asumidas, que impidiera o imposibilitara la protocolización del documento de compraventa definitivo, la promitente vendedora tendría derecho a retener el cinco por ciento (5%) sobre la cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 368.000,oo), recibidos, en pago por los daños y perjuicios causados, lo que equivale a la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), debiendo devolver a los promitentes compradores, el saldo restante; es decir, la cantidad de trescientos cuarenta y nueve mil seiscientos bolívares (Bs. 349.600,oo), en un lapso no mayor de cinco (5) días verificado el incumplimiento; 2) si el incumplimiento se debiere a causas imputables a la prométete vendedora, por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas, que impidiera o imposibilitara la protocolización del documento definitivo de compraventa o se negare a vender en el plazo convenido, la misma estaría obligada a reintegrar a los promitentes compradores, la cantidad que recibió como reserva; es decir, la cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 368.000,oo), y adicionalmente la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), por concepto de daños y perjuicios, en un lapso que no excedería de cinco (5) días calendario después de verificado el incumplimiento. En la décima cláusula, se estableció que la redacción del documento definitivo de venta y los gastos de autenticación, serían por cuenta exclusiva de los promitentes compradores. De la cláusula décima segunda, se constata que las partes establecieron que cualquier notificación o aviso a efectuarse para todos los efectos derivados directos e indirectos del contrato, debería realizarse personalmente y por escrito en las direcciones que ambas partes declararon conocer. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento autentico expedida por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.

Por su parte, la representación judicial de la demandada-reconviniente, promovió las siguientes pruebas:

1) Hizo valer el valor probatorio del documento producido en copia certificada, conjuntamente con el libelo de demanda, marcado “A”, por la representación judicial de la parte actora-reconvenida, el cual se corresponde al documento fundamental de la demanda, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre el cual ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, lo que se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
2) Recibo de caja, factura Nº 6663, Control de Telegrama Nº 2305 y planilla al carbón de “Consignación de Telegrama a Contado”, emanados del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). De dichas documentales se constata que el 10 de mayo de 2013, la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, envió telegrama a los ciudadanos ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN MANZANO UZCATEGUI, donde les informó de la infructuosidad en las gestiones que realizó con la finalidad de localizarlos; del vencimiento del contrato que los une de promesa “bilateral” recompraventa; de la resolución y extinción del mismo; y, que procedería a la consignación ante el tribunal competente de las cantidades que le fueron dadas, conforme a la cláusula novena. Documentales que son tenidas como fidedignas y tarjas, por ser recibo de caja y copia al carbón de documentos públicos administrativos correspondientes a telegrama, emanadas de Instituto Autónomo del Estado encargado del envió de correspondencia; en las cuales consta sello húmedo de dicho ente, en señal de haber sido recibidos, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1375 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
3) Conjuntamente con la contestación y reconvención, marcado “B”, notificación extra litem, evacuada el 10 de mayo de 2013, por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital. De dicha documental se constata que la ciudadana GERALDINE PADRÓN FERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 18.223.512, fue autorizada por el Notario Público, para efectuar la referida notificación. Que dicha ciudadana se trasladó a la Urbanización La Peña, casa Los Manzanos, Calle Principal, Kilómetro 16, El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la finalidad de notificar a los ciudadanos SIMON ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDI RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, de conformidad con la cláusula décima segunda del contrato que los une, que en vista de la infructuosidad de las diligencias realizadas por dicha ciudadana para localizarlos, en vista que transcurrieron más de ciento veinte (120) días desde la fecha de suscripción de dicha convención; que al momento de practicarse dicha notificación, dicho plazo estaba vencido; que el referido contrato quedó resuelto y extinguido de pleno derecho; y, que en consecuencia, procedería conforme a la cláusula novena. Documental que es valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público contentivo de actuación efectuada por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece.
4) Conjuntamente con el escrito de contestación y reconvención, marcado “C”, comprobante de recepción de un asunto nuevo, emanado de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, del 13 de mayo de 2013, en donde se dejó constancia de la recepción de Oferta Real, constante de tres (3) folios útiles, presentado por la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, a favor de los ciudadanos SIMÓN SIMANCA y YERALDIN MANZANO. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público administrativo. Así se establece.
5) Prueba de informes al Banco de Venezuela, Banco Universal, C.A. Prueba admitida y evacuada por el ente requerido, mediante oficio Nº GRC-2014-47224, del 21 de noviembre de 2014; y por oficio Nº GRC-2015-47224, del 13 de enero de 2015. De dichos informes, se evidencia que el 10 de diciembre de 2012, el ciudadano SIMÓN ANTONIO SIMANCA, realizó solicitud de crédito hipotecario por ante dicha institución; que la misma fue devuelta el 19 de diciembre de 2012, por recaudos; que dicho departamento de crédito hipotecario, recibió nuevamente la solicitud el 3 de enero de 2013; que el 4 de enero de 2013, fue enviada a comité; que el 13 de febrero de 2013, fue aprobado el crédito hipotecario; que el 12 de marzo de 2014, fue revocada la solicitud por expiración del tiempo. Prueba que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6) Prueba de informes al Registrador Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Prueba que fue admitida por el tribunal de la causa, mediante auto del 30 de octubre de 2013. Evacuada mediante oficios Nos. 0811 del 1º de noviembre de 2013; y, 0867 del 21 de noviembre de 2013; de las cuales se constata que el alguacil, al momento de presentarse ante la referida oficina de registro, con la finalidad de entregar el último de los oficios, le fue informado que el mismo debía ser dirigido al Registrador Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que, consignó en autos el oficio librado, el cual no fue recibido. En tal sentido, no existe mérito que apreciar o valorar de la presente prueba. Así se establece.
7) Declaración testifical de los ciudadanos MARCIA DORIA FERNÁNDEZ COVA y ARGENIS JOSÉ PRADA VILORIA. Dicha pruebas fueron admitidas por el tribunal de la causa y al momento de su evacuación, los días 20 y 26 de noviembre de 2013, dichos actos fueron declarados desiertos, dada la incomparecencia de las personas llamadas a testificar. Razón por la cual no existe mérito que valorar o apreciar. Así se establece.
8) Prueba de posiciones juradas. Con respecto a dicha prueba se evidencia que la misma fue admitida por el juzgado de la causa el 25 de julio de 2014. Sin embargo, no se evidencia en autos que la misma siquiera haya sido anunciada por el tribunal de la causa para su evacuación. Razón por la cual, no existe mérito que valorar o apreciar. Así se establece.
9) Dado el principio de exhaustividad, observa este jurisdicente, que la parte demandada-reconviniente, en su escrito de promoción de pruebas, promovió prueba de exhibición de documento, la cual fue inadmitida por el tribunal de la causa. Asimismo, impugnó unos supuestos correos electrónicos, los cuales, luego de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, se constató que los mismos no cursan en autos; razón por la cual no existe mérito que valorar o apreciar, en razón a la impugnación efectuada y/o contenido de correos electrónicos. Así se establece.
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Efectuado el análisis, valoración y apreciación de las pruebas promovidas por las partes, se pasa a emitir pronunciamiento en relación a la naturaleza del contrato objeto de la pretensión, con la finalidad de determinar si el mismo es un contrato bilateral; o, si por el contrario, es una declaración unilateral efectuada por la parte demandada, la cual no fue aceptada por la parte actora.
De una manera general, por negocio jurídico se entiende el acto en virtud del cual un sujeto de derecho regula sus propios intereses en las relaciones con otros, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para determinar sus efectos típicos. La doctrina distingue, entre otras, la clasificación de los negocios jurídicos en unilaterales y bilaterales. Siendo el primero, el que resulta de una sola declaración de voluntad y produce efectos para quien la emite, independientemente de la voluntad de otro sujeto de derecho, y aun en contra de esta última voluntad. Así ocurre con la renuncia a una herencia. Dentro de este orden de ideas, es conveniente aclarar que no toda declaración de voluntad constituye necesariamente un negocio jurídico, porque existen situaciones en que la declaración unilateral de voluntad no produce por sí sola efectos jurídicos, sino que para ello necesita de otra declaración de voluntad que unida a ella forme el negocio jurídico; tal es el caso de la oferta simple de contratar, que necesita de la aceptación de otra persona para que se forme el negocio jurídico.
Así pues, los negocios jurídicos unilaterales se clasifican en recepticios y no recepticios. El primero es el negocio jurídico dirigido a un determinado destinatario y sólo existe cuando se pone en conocimiento de ese destinatario (oferta para contratar); por ello son considerados como revocables mientras no estén en conocimiento de dicho destinatario e irrevocables después de haber tal conocimiento.
El no recepticio es aquel que está caracterizado por no estar dirigido a persona determinada y produce efectos, independientemente de su comunicación a persona alguna (oferta pública de recompensa), basta que la manifestación de voluntad haya sido emitida por su autor. Por tal circunstancia es irrevocable, dadas las necesidades y la seguridad jurídica que rodean a toda la comunidad organizada. Por excepción, el testamento (negocio jurídico unilateral y no recepticio) es por su esencia revocable (artículos 833 del Código Civil).
El negocio jurídico bilateral es aquel que está compuesto o integrado por dos o más manifestaciones de voluntad que conjugadas producen efectos para todas las partes. Como casos típicos de negocios jurídicos bilaterales tenemos el acuerdo, la convención y el contrato.
El acuerdo es un negocio jurídico bilateral que consiste en la manifestación de voluntad de dos o más personas que coinciden en la determinación o solución de un asunto de interés común. En el mismo, si bien se requiere la coincidencia de voluntades de dos o más personas intervinientes que manifiesten idéntica voluntad, basta que esa idéntica voluntad sea manifestada por la mayoría y no por todas las personas que intervienen: acuerdo de la asamblea de accionistas (artículo 289 del Código de Comercio), acuerdo de la mayoría de los comuneros para la administración de la cosa común (artículo 764 del Código Civil). En cambio, la convención y el contrato sí requieren de la voluntad unánime de todos los intervinientes.
La convención significa textualmente un concierto entre dos o más personas para realizar un determinado fin. De manera general, la convención involucra un concurso o coincidencia de voluntades destinadas a la realización de un determinado fin. La naturaleza de ese fin será decisiva para la calificación de la convención como jurídica o no. La concurrencia de voluntades en relaciones de amistad, cortesía, o simplemente sociales, son convenciones que no tiene relevancia jurídica y por lo tanto está fuera del campo del derecho. Cuando coinciden de modo unánime varias voluntades para producir un efecto jurídico, estamos en presencia de una convención jurídica.
El contrato es considerado por la mayor parte de la doctrina moderna como una especie de convención. Se dice que tiene la misma relación que existe entre la especie y el género. Desde este punto de vista, todo contrato es una convención, pero no toda convención es un contrato. Nuestro Código Civil define el contrato como una especie de convención en el artículo 1.133, así: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Según surjan obligaciones para una o para ambas partes de un contrato, se dividen en unilaterales y bilaterales, sinalagmáticos o con prestaciones correspectivas y una categoría intermedia cuya existencia es muy discutida en la doctrina, los contratos sinalagmáticos imperfectos.
El contrato es unilateral cuando surgen obligaciones para una sola de las partes contratantes (artículo 1.134 del Código Civil), se requiere el consentimiento de ambas partes; una sola es deudora y la otra parte es acreedora. Son ejemplos de contratos unilaterales, el mutuo y la donación. Siendo que en el primero sólo una de las partes (el mutuario) se obliga a devolver la cosa recibida en calidad de mutuo; la otra parte, el mutuante, es sólo acreedor de la cosa que ha facilitado en mutuo (artículo 1.735 eiusdem).
En el segundo, es decir, la donación, una sola de las partes (el donante) transfiere gratuitamente bienes de su patrimonio a la otra parte, donatario (artículo 1.431 del Código Civil). El donante es la única parte que se obliga (deudor) y el donatario es el acreedor de aquél.
Por esencia, el contrato unilateral es gratuito; pero puede ser oneroso: el préstamo con intereses, en el cual cada parte obtiene una ventaja, aún cuando solo el mutuario se obliga a restituir la cosa y a pagar los intereses; el mutuante es acreedor de ambas obligaciones.
El contrato es bilateral cuando surgen obligaciones para ambas partes contratantes. Presentan la particularidad que cada una de éstas está obligada frente a la otra; son recíprocamente deudores. El artículo 1.134 del Código Civil, lo define así: “El contrato es bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente”. En el contrato bilateral cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo. Son ejemplos de contratos bilaterales típicos: la venta, el arrendamiento. En la venta el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y el comprador se obliga a pagar una suma de dinero denominada precio (artículo 1.474 eiusdem). En el arrendamiento, el arrendador se compromete a poner al arrendatario en el goce y disfrute de la cosa arrendada y el arrendatario se compromete a pagar el canon o pensión de arrendamiento (artículo 1.579 ibídem). En el contrato bilateral hay ventajas para ambas partes; por lo que es necesariamente oneroso.
La característica fundamental del contrato bilateral es la reciprocidad de las obligaciones, ambas nacen simultáneamente, y generalmente se ejecutan simultáneamente (venta al contado), aún cuando nada impide que alguna de ellas pueda ser exigible después que la otra (venta a crédito). Hay una íntima conexión entre ambas obligaciones.
Según su carácter, existen contratos preparatorios, contratos principales y contratos accesorios. Los primero son los que tiene por objeto crear un estado de derecho que pueda servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores. Ejemplo, la sociedad y el mandato.
En la doctrina y la jurisprudencia se contempla una categoría contractual cuyo objeto es la celebración de un contrato. No se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.
Así, se distinguen dos tipos de precontratos:
a. La promesa unilateral de contratar. En este caso se trata de un contrato en el cual existiendo una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar un contrato, sin que la otra quede obligada a ello. Se puede tratar de una promesa gratuita u onerosa, para celebrar un contrato unilateral o bilateral. Lo importante es que una sola de las partes queda obligada a celebrar el contrato definitivo; la otra no tiene tal obligación.
En la promesa unilateral de venta, el promitente se obliga por ejemplo, a vender una cosa por un precio, durante un tiempo determinado. El otro contratante es acreedor de la obligación de celebrar el contrato; pero no está obligado a comprar, es solo el promitente quien se ha obligado a vender. Esta promesa de contratar puede ser gratuita, aun cuando generalmente es onerosa; el acreedor del contrato de compra venta, el que tiene derecho a comprar, generalmente paga una prima por ese derecho y por ello la promesa unilateral de comprar es en este caso un contrato bilateral. Es contrato porque ambas partes han convenido en ello y es bilateral, porque el promitente se obliga a vender, y el otro contratante a pagar una suma (que no es el precio de la venta); no es una simple oferta, acto unilateral que está sometida a otras reglas.
b. La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato. Por ejemplo, la promesa bimetal de compraventa de una cosa. La doctrina francesa y en virtud de disposición existente en el Código Civil Francés (art. 1583), considera esta promesa equivalente a un contrato de compraventa. En el derecho venezolano existió la misma norma que en el Código Francés (art. 1514 CC 1922), pero desapareció desde el Código de 1942.
Por ello, se considera que la promesa bilateral de compraventa es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determina por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compraventa de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compraventa ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Las promesas unilaterales y bilaterales de contratar, generalmente contratos innominados, permiten que no se produzcan los efectos del contrato definitivo. Así, tratándose de un contrato de compraventa, se hay un enriquecimiento como consecuencia de la venta, se causará el impuesto sobre la renta, aun cuando el contrato se haya resuelto por una condición resolutoria expresa o como consecuencia de la declaratoria con lugar de la acción resolutoria. En cambio, si hay un precontrato no se ha producido el hecho generador del impuesto. Permite el pago de una contraprestación mucho menor que la ventaja que correspondería al contrato definitivo: prima de la opción de compra o de venta en relación al precio de la compraventa. Puede estipularse que se resuelva de pleno derecho al haber transcurrido el término útil para celebrar el contrato definitivo, así como una cláusula penal pagadera por quien incumpla y, entregarse arras para garantizar el cumplimiento del precontrato.
En el caso de marras, tenemos que a la luz de las expresiones efectuadas por los contratantes en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, se constata que estamos en presencia de un contrato contentivo de un negocio jurídico bilateral; ello, por cuanto, si bien es cierto que la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, se comprometió a vender un inmueble de su propiedad a los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, y que dicho compromiso, tendría una vigencia de noventa (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días consecutivos, en caso de ser necesario; no es menos cierto que dichos ciudadanos, no sólo se comprometieron a pagar el precio establecido, sino que pagaron la cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 368.000,oo), a través de dos (2) cheques de gerencia aceptados por la parte demandada al momento de suscripción de dicho documento, reservándose el pago del saldo restante por medio de crédito hipotecario; es decir, los promitentes compradores se comprometieron a tramitar un crédito hipotecario por medio del cual se completaría el pago del precio establecido por la vendedora. De ello, se puede deducir, con meridiana claridad, que ambas partes adquirieron obligaciones recíprocas, dado que por una parte, la opcionante vendedora, se comprometió a vender y los promitentes compradores, se comprometieron a comprar, por un precio determinado de novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 940.000,oo), y mediante las modalidades establecidas. Aunado a ello, tenemos que establecieron en caso de incumplimiento, por cualquiera de los contratantes, en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, cláusula penal, la cual ascendería al cinco por ciento (5%) del monto recibido como arras, es decir, la cantidad de dieciocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 18.400,oo), como pago por los daños y perjuicios causados. Quedando los promitentes compradores obligados a cubrir los gastos de redacción, tanto del documento de promesa de compraventa, como del documento definitivo y su autenticación, entendiéndose también los gastos de protocolización. Por lo que mal podría entenderse que el contrato de marras, es una declaración unilateral por parte de la promitente vendedora, cuando los compradores, también adquirieron obligaciones recíprocas. Así se establece.
Establecido lo anterior, tenemos que la parte actora-reconvenida, comprobó en autos la relación jurídica, en donde ambas partes se comprometieron recíprocamente, a vender y comprar a futuro el bien inmueble. Asimismo, está comprobado que la parte actora, al momento de la autenticación pagó a la parte demandada, la cantidad de trescientos sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 368.000,oo), imputables al precio definitivo de la compraventa, quedando un saldo de quinientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 572.000,oo), los cuales serían pagados mediante un crédito hipotecario bancario entregado en el acto de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Así se establece.
Por otra parte, se observa que quedó comprobado que en la relación jurídica que une a las partes, existe el consentimiento libremente manifestado, en cuanto al objeto y su precio, independientemente, las modalidades que hayan dispuesto para el pago y la oportunidad en que se verificaría el otorgamiento del documentos definitivo; con lo cual, podemos arribar a la conclusión que no estamos en presencia de un contrato de opción de compraventa, sino en una verdadera compraventa; ello, conforme al criterio vigente para la fecha de interposición de la demanda (17 de abril de 2013), establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 116 del 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, expediente Nº 12-274, mediante el cual se retomó el criterio jurisprudencial de la referida Sala de Casación Civil, formulado en la sentencia N° 116, del 12 de abril de 2005; y, reiterado, mediante decisión del 11 de diciembre de 2015, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ, dictada en el expediente Nº AA20-C-2015-000492. Así se establece.
De igual forma, quedó comprobado que a la actora, le fue aprobado crédito hipotecario, por el Banco de Venezuela, C.A., Banco Universal, lo cual se constata de la prueba de informes emanada de dicho entre financiero. Por otra parte, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, no consta prueba alguna, que el documento definitivo de compraventa, haya sido redactado y entregado a la parte demandada, con la finalidad de presentarlo ante las oficinas del Banco Central de Venezuela, para su revisión y aprobación, para proceder a la protocolización; con lo cual, faltó la demandante probar dicha afirmación de hecho, de acuerdo con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Así se establece.
Tampoco fue probado, que la parte actora-reconvenida, haya notificado, conforme lo convenido en las cláusulas Octava y Décima Segunda de la convención, sobre la aprobación el crédito hipotecario, ni mucho menos sobre la oportunidad en que se llevaría a cabo el acto de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Conforme a la aprobación del crédito hipotecario, de acuerdo a la cláusula séptima contractual; por lo que debe presumir quien aquí sentencia, que la parte demandada, entregó a los actores, toda la documentación necesaria y exigida por el ente financiero, para la aprobación del crédito hipotecario; ello, por cuanto el mismo fue aceptado, lo que hace presumir que se cumplió, ante ese organismo, con los recaudos necesarios para el estudio y aprobación del crédito de referencia. Así se establece.
Ahora bien, no mediando la notificación expresa, convenida en las cláusulas octava y décima segunda del contrato, efectuada por la parte actora a la parte demandada, en relación a la aprobación del crédito y la fecha y hora en que se llevaría a cabo el acto de la protocolización del documento definitivo, mal puede alegar la actora, que cumplió con las obligaciones del contrato cuya ejecución demandó. Así se establece.
Así pues, aun cuando la parte actora en su demanda, manifestó la voluntad de cumplir con la totalidad de su obligación, no es menos cierto que ésta no demostró el incumplimiento de la parte demandada, a las obligaciones que asumió, ya que, tampoco hay constancia en el expediente que el documento definitivo de compraventa, haya sido presentado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente, con la finalidad de su otorgamiento y que dicha oportunidad haya sido notificada a la parte demandada. Así se establece.
Con respecto al alegado de la actora sobre la imposibilidad de protocolizar el documento definitivo de compraventa, dada la falta de liberación de la hipoteca convencional de primer grado que pesa sobre el inmueble, constituida a favor del Banco Central de Venezuela, este jurisdicente observa que los artículos 1.896 y 1.897 del Código Civil, establecen:

“Art. 1.896. La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación desde el momento de su registro, aunque se trate de una obligación futura o simplemente eventual”.
“Art. 1.897. Las hipotecas se graduarán según el orden en que se hayan registrado y se registrarán según el orden de su presentación”.

Siendo la hipoteca un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar el cumplimiento de una obligación, tenemos que los caracteres que tipifican la hipoteca, como un derecho real, inmobiliario, accesorio e indivisible particularmente. Entonces, tenemos que en el caso de marras, la parte actora-reconvenida, no aportó a los autos, documento alguno, que demostrase que el Banco Central de Venezuela, siendo acreedor hipotecario de la parte demandada, le impuso alguna prohibición de enajenar o transmitir la propiedad del inmueble en cuestión, ni de constitución de alguna otra hipoteca sobre el mismo bien. Por lo que, nada impedía la protocolización del documento definitivo de compraventa, en razón de la existencia de una deuda entre la demandada-reconviniente y el Banco Central de Venezuela. De allí, que este jurisdicente considere que la existencia de la misma, no era impedimento alguno para que los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, procedieran a notificar a la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, sobre la aprobación del crédito y la oportunidad en que se llevaría a cabo su protocolización. Así se establece.
Empero, partiendo del supuesto que el contrato definitivo que eventualmente se celebraría entre las partes, debía ser aprobado por el Banco Central de Venezuela, en su condición de acreedor hipotecario de la parte demandada, para posteriormente proceder a su protocolización, encuentra quien suscribe, que no hay constancia en autos que el mismo le haya sido entregado a la parte demandada, con la finalidad que ésta lo presentase ante su acreedor hipotecario, para su revisión, visado y aprobación; o que los demandantes lo haya presentado ante dicha institución financiera. Con lo cual, mal puede endilgarse que la parte demandada-reconviniente, haya incumplido sus obligaciones contractuales. Así se establece.
Al no haber constancia en el expediente de la entrega del documento definitivo de compraventa a la parte demandada para su revisión, visado y aprobación; y, de la notificación que se le haya efectuado con la finalidad de ponerla al conocimiento de la oportunidad en que se llevaría a cabo el acto de la protocolización; o de su obligación de presentar las solvencias “actualizadas” ante la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente, mal puede prosperar la pretensión de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI. Por lo que, debe ser desechada la demanda y declarada sin lugar, de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

III
DE LA RECONVENCIÓN:

La reconvención fue propuesta por la parte demandada, fundamentada en el incumplimiento de los actores, en el pago del saldo restante del precio, para proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del lapso establecido para ello en la cláusula tercera de la convención; esto es, noventa (90) días continuos, siguientes a su autenticación, más treinta (30) días continuos, en caso de ser necesarios; ni haberla notificado, aún después de verificado el lapso en cuestión.
La parte demandante, alegó que la reconvención propuesta, no podía considerarse como mutua petición, toda vez que en la misma no se señaló, conforme al artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el objeto sobre el cual versaba, ni se determinó de manera precisa. Por lo que la misma, debía considerarse un simple rechazo a la demanda originaria; que la demandada, no tendría interés jurídico actual, para proponer tal reconvención, por ser ésta un simple reforzamiento de la contestación, al insistirse en las defensas ya alegadas, lo que la hace inexistente, inocua y caprichosa.
Para decidir, se observa que el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

“Podrá el demandado intentar reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Conforme al artículo transcritos, se colige que el demandado, podrá intentar la reconvención, tomando en cuenta que el código distingue y regula las diferentes relaciones entre las pretensiones, determinando las condiciones y modos para su acumulación en un solo proceso; a más de la accesoriedad (artículo 48 del Código de Procedimiento Civil), continencia (artículo 51 eiusdem), litispendencia (artículo 61 ibídem), conexión subjetiva u objetiva (artículo 52 del Código de Trámites), que provocan una acumulación inicial (artículos 49 y 77 del referido código) y sucesivas (artículo 79), existen otras formas de acumulación de demandas o pretensiones: el ejercicio de la excepción perentoria de compensación, que en el fondo es el de la una demanda de cobro de una suma de dinero, y que puede provocar la incompetencia por valor del juez, eventualmente (artículo 50); la conexión impropia de distintas pretensiones basadas en un hecho común o conceptualmente idéntico (verbigracia, la interpretación de una cláusula contractual) que amerita una solución jurídica uniforme para todas ellas. Asimismo, existe la conexión por prejudicialidad entre dos pretensiones, cuando una de ellas interesa al silogismo jurídico de la decisión que ha de dar respuesta a la otra.
La doctrina permite la acumulación, incidental, cuando no hay incompatibilidad de procedimientos ni incompetencia absoluta del juez, no obstante que, en principio, la cuestión prejudicial ameritase la incoación autónoma de una demanda (verbigracia, la determinación de parentesco en juicio de alimentos ante el juez ordinario); aparte de que, el juez puede y debe resolverla, aunque esté pendiente el juicio ad hoc para ello, si el peligro de tardanza hiciese infructuoso el derecho reclamado, como es el caso de la demanda por manutención.
Igualmente, la cita de saneamiento y garantía y la tercería, presuponen la acumulación de pretensiones por vía de “intervención”, la cual es regulada en dos tipos distintos en el Código de Procedimiento Civil.
La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas –la originaria y la deducida reconvencionalmente-, es menester que exista una conexión entre ambas. Esa conexión no es identidad de las personas (eadem personae), pues el actor y el demandado tienen cualidad distinta en una y otra relación sustancial: en la demanda originaria, el actor se reputa acreedor y el demandado deudor, y en la reconvencional ocurre a la inversa; por tanto, no se da la identidad del carácter de las personas que indica el artículo 1.395 del Código Civil. Sin embargo, sí existe la conexión entre las causas en el sentido de que a los dos litigantes les atañen ambas, en orden a la cualidad; por lo que, siendo el juez competente para conocer de las dos, por un mismo procedimiento, la economía procesal aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no haya identidad de sujetos (en el sentido del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil), ni de título ni de objeto.
Ahora bien, si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente “lo determinará como se indica en el artículo 340”. Si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ejemplo, a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro y simple. Así, en el caso que frente a una demanda de reivindicación, el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, pidiendo al juez que declare –con certeza oficial- que el bien es suyo y no del actor, el proceso de la reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos –frente a la reivindicante- con el fallo absolutorio que podría dictar el juez.
En el caso de marras, tenemos que la parte demandada, ejerció la reconvención, fundamentándose para ello, en el incumplimiento de las obligaciones del contrato de compraventa; por lo que, dado ese incumplimiento de la actora, en el pago del saldo restante del precio y de la protocolización del documento definitivo, dentro del plazo establecido convencionalmente, solicitó la resolución del contrato.
Planteadas las cosas así, se puede establecer que la parte demandada ejerció mutua petición, de resolución del contrato; se constata que el objeto de la reconvención, se refiere a la resolución del contrato; lo que nunca se podría declarar en la causa principal sin la reconvención propuesta. Así se establece.
Por tanto, como se estableció en el tema a decidir delimitado, correspondería establecer la parte que incurrió en la inejecución del contrato, para determinar si lo procedente era decretar su cumplimiento o su resolución, lo que determina que aunque las partes y objeto sean los mismos, las peticiones realizadas por las partes, son distintas y conllevan efectos distintos, lo que determina la admisibilidad de la reconvención. Así se establece.
Resuelto lo anterior, con la finalidad de emitir pronunciamiento en relación al mérito de la reconvención, se observa que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Debiendo por tanto, conforme lo dispuesto en el artículo 1.160 eiusdem, ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos derivan, según la equidad, el uso y la ley.
Así pues, el rasgo característico de toda convención consiste en un acuerdo de voluntades, donde las partes son dueñas y soberanas de establecer las normas que han de regir sus relaciones. No obstante ello, en la práctica, resulta muchas veces simbólico el principio de la libertad de contratación. Collin y Capitant explican con lujo de detalle los casos en que tal principio no sólo recibe una ostensible atenuación sino que desaparece casi totalmente, formulando las siguientes observaciones: “En primer lugar, la libertad contractual es frecuentemente más aparente que real. En la mayor parte de los contratos las partes se contentan con prever el efecto esencial de su acuerdo de voluntades. Dejan en la sombra todos los efectos accesorios, todas las consecuencias secundarias que puedan posteriormente desprenderse del acto realizado por ellas”. Ello explica el dominio de las reglas supletorias contempladas en la ley, como bien lo asientan los notables maestros consultados, por ser el resultado de la experiencia de siglos, “se encuentran la mayor parte de las veces tan bien adaptadas a la generalidad de las situaciones contractuales para las cuales han sido establecidos, que las partes se limitan a reproducirlos cuando prevén por sí mismas y precisan todos los efectos de su convención”. En segundo término, aunque el contrato supone el concurso de dos voluntades independientes e iguales que debaten y discuten libremente las condiciones de sus acuerdos, la desigualdad económica entre las partes es de tal alcance que ocasiona hasta la desaparición de la independencia de una de ellas.
En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos indistintamente por las diversas legislaciones, el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas en la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, se consagra que “en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”, y el artículo 1.160 del Código Civil, a su vez establece la buena fe contractual, al momento de su ejecución, así como la obligación no solo de cumplir con lo expresado en los contratos, sino a todas las consecuencias que de ellos derivan, según la equidad, el uso y la ley.
En el caso de marras, tenemos que las partes, de manera libre y voluntaria fijaron que el contrato celebrado, tendría una duración de noventa (90) días continuos, y, que en caso de ser necesario, dicho período se prorrogaría por treinta (30) días continuos adicionales, para que las partes, dentro de dicho plazo, dieran cumplimiento a las obligaciones que asumieron, para protocolizar el documento definitivo de compraventa; es decir, que dentro de dicho plazo, debían realizar las gestiones necesarias que, no solo, conllevasen a la protocolización de la venta definitiva (cláusula tercera), sino también a las demás accesorias de la naturaleza de la compraventa. Así se establece.
Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente, así como se estableció ut supra, en autos se verificó que la parte que incumplió las obligaciones contractuales, al no notificar la aprobación del crédito, entregar el documento definitivo de compraventa, para su aprobación por parte del Banco Central de Venezuela (acreedor hipotecario), ni notificar la oportunidad en que se llevaría a cabo el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa y la oportunidad en que debían presentarse las solvencias del inmueble “actualizadas”, fue la parte demandante; pues, del expediente se constató que la duración convencionalmente establecida, tenía un plazo de noventa (90) días continuos, siguientes a su autenticación, más treinta (30) días continuos adicionales, en caso de ser necesarios; es decir, ciento veinte (120) días continuos. No consta en autos que la parte actora, haya notificado a la demandada, dentro de dicho plazo, sobre la aprobación del crédito hipotecario o que le haya hecho entrega del documento definitivo de compraventa, para su revisión, visado y aprobación, o que le haya notificado sobre su obligación de entregar las solvencias correspondientes al inmueble “actualizadas” requeridas por la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, para proceder a la protocolización del documento definitivo; o, que haya presentado dicho documento, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, para que ésta fijase la oportunidad en que se llevaría a cabo su protocolización y que se le haya notificado a la demandada de tal fijación. Así se establece.
Evidenciado en autos, que el incumplimiento de las obligaciones contractuales, asumidas por las partes, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, se originó por responsabilidad de la parte actora, quien no notificó a la parte demandada, dentro de los ciento veinte (120) días continuos de vigencia de la autenticación del contrato, sobre la aprobación del crédito hipotecario o que le haya hecho entrega del documento definitivo de compraventa, para su revisión, visado y aprobación, o que le haya notificado sobre su obligación de entregar las solvencias correspondientes del inmueble “actualizadas” requeridas por la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, para proceder a la protocolización del documento definitivo; o, que haya presentado dicho documento, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, para la oportunidad de la protocolización y que se le haya notificado a la demandada de tal fijación; conlleva a concluir que la presente reconvención, por resolución de contrato, debe prosperar en derecho; y, declararse con lugar, de manera expresa, positiva y precisa, en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, debe declararse sin lugar la apelación interpuesta el 22 de julio de 2015, por la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 13 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la solicitud de nulidad y reposición de la causa, efectuada por el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.601.316, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.096, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054, en la contestación de la demanda, con respecto a la citación personal que se le efectuó en el proceso;
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud efectuada por el abogado CARLOS DANIEL MORENO BARRIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.601.316, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.096, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, de acumulación de la Oferta Real y Deposito, instaurada por la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054, a favor de los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.386.153 y V-18.459.921, respectivamente, cursante por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al presente proceso;
TERCERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 22 de julio de 2015, por la abogada MERY REBOLLEDO ÁLVAREZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 144.601, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, en contra de la decisión dictada el 13 de marzo de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
CUARTO: SIN LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.386.153 y V-18.459.921, respectivamente, en contra de la ciudadana MARIA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054;
QUINTO: CON LUGAR, la reconvención, por resolución de contrato, impetrada por la ciudadana MARÍA GREGORIA ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.013.054, en contra de los ciudadanos SIMÓN ANTONIO SIMANCA VERA y YERALDIN RICHSWILL MANZANO UZCATEGUI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.386.153 y V-18.459.921, respectivamente. En consecuencia, se declara RESUELTO, el contrato celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría;
SEXTO: Queda así CONFIRMADA, la decisión recurrida; y,
SÉPTIMO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2015-000831.
Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato y Reconvención/CONFIRMA
Sin Lugar Apelación/Sin Lugar Demanda Principal
Con Lugar Reconvención/Sin Lugar La Apelación/”F”
EJSM/AMVV/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y diez post meridiem (3:10 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,


Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS

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