Decisión Nº 2015-001000 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 07-08-2018

Emisor:Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expediente:2015-001000
Partes:JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS VS. INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO Y MARIA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO
Ponente:Eder Jesús Solarte
Tipo de proceso:Retracto Legal Arrendaticio
TSJ Regiones - Decisión


Exp. Nº AP71-R-2015-001000.
Definitiva/Civil/Recurso/Retracto Legal Arrendaticio/”D”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.932.377.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTHGLORIS DIAZ MEZA, ODALYS ANAHIR LÓPEZ GIMÉNEZ, OSWALDO JOSE CONFORTI DI GIACOMO y NUBRASKA YEGRES STELLA, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.762.759, V-10.635.534, V-4.170.625 y V-18.291.724, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.889, 69.569, 20.424 y 186.225, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO y MARIA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.666.675 y V-3.181.998, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: REINALDO GADEA PÉREZ, ALFREDO ALTUVE GADEA, ERNESTO LESSEUR RINCÓN, GUALFREDO BLANCO PÉREZ, FERNANDO GONZALO LESSEUR y DANIELA CARUSO GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.935.883, V-4.083.560, V-3.189.906, V-6.233.857, V-9.120.339 y V-14.689.906, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.569, 13.895, 7.558, 53.773, 62.223 y 117.758, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 5 de junio de 2018, por el abogado GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO e INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO, en contra de la decisión dictada el 1º de junio de 2018, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, en contra de las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 19 de junio de 2018 (fs. 222-223), la dio por recibida, entrada, asumió la competencia para conocer del presente asunto en segunda instancia, conforme a la Resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, así como en la interpretación de ésta, efectuada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 10 de marzo de 2010, en sentencia dictada en el expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA; y, fijó los trámites para su instrucción, en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Practicadas las notificaciones de las partes, el 31 de julio de 2018, se llevó a cabo la audiencia de apelación, en la cual estuvieron representadas ambas partes, por los abogados ANTHGLORIS JOSEFINA DIAZ MEZA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora; y, GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, oídas las exposiciones de las partes, el juez se consideró suficientemente ilustrado y dictó el dispositivo del fallo, reservándose cinco (5) días de despacho, para la publicación del fallo en extenso.

III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de retracto legal arrendaticio, mediante libelo de demanda presentado el 12 de agosto de 2014, por la abogada ANTHGLORIS DÍAZ MEZA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, en contra de las ciudadanas INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO y MARIA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por decisión del 26 de septiembre de 2014, la declaró inadmisible.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación el 1º de octubre de 2014, por la representación judicial de la parte actora; alzamiento que llevó las actuaciones al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que luego de su instrucción en segunda instancia, por decisión del 6 de noviembre de 2014, declaró con lugar la apelación; y, ordenó se admitiera la demanda.
Remitidas las actuaciones al Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde, el 8 de diciembre de 2014, el abogado CESAR LUIS GONZÁLEZ PRATO, en su carácter de juez, se inhibió de conocer de la causa.
Remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa distribución, le asignó el conocimiento al Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por auto del 9 de febrero de 2015, admitió al demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme el procedimiento especial establecido en los artículos 98 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Efectuados los trámites de citación, por diligencia del 25 de septiembre de 2017, el abogado GUALFREDO BLANCO PÉREZ, consignó instrumentos poderes que le acreditan la representación judicial de la parte demandada; y, en tal carácter se dio por citado.
Previa notificación de las partes, el 1º de diciembre de 2017, se llevó a cabo la audiencia de mediación, la cual contó con la presencia de los abogados OSWALDO CONFORTTI, ODALYS ANAHIR LÓPEZ GIMÉNEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora; y, GUALFREDO OSWALGO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; en dicho acto el tribunal dejó constancia que no hubo conciliación alguna entre las partes; y, fijó la oportunidad para la contestación de la demanda.
El 14 de diciembre de 2017, los abogados FERNANDO GONZALO LESSEUR y GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación. Asimismo, por actuación aparte, consignaron escrito de promoción de pruebas.
El 12 de enero de 2018, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a los escritos de demanda y de contestación, fijando los límites de la controversia y abrió la causa a pruebas.
El 16 de enero de 2018, los abogados FERNANDO GONZALO LESSEUR y GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de promoción de pruebas.
El 18 de enero de 2018, la abogada ODALYS A. LÓPEZ GIMÉNEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 1º de febrero de 2018, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes; librando oficio a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, a los fines de evacuar prueba de informes.
El 8 de febrero de 2018, el abogado GUALFREDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haber puesto a la orden del alguacil, los emolumentos necesarios para su traslado a los fines de la evacuación de la prueba de informes.
El 5 de marzo de 2018, el ciudadano ANTONIO GUILLEN, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber entregado en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el oficio con motivo de la prueba de informes.
El 23 de marzo de 2018, el tribunal de la causa se abstuvo de emitir pronunciamiento en relación al mérito de la presente causa, hasta tanto constase en autos las resultas de la prueba de informes.
El 17 de mayo de 2018, el juzgado de la causa, consideró que se había concedido un tiempo prudencia para la evacuación de la prueba de informes; y que la parte demandada había mostrado desinterés en la obtención de sus resultas, por lo que, revocó por contrario imperio el auto del 23 de marzo de 2018; y, fijó la oportunidad para que se llevase a cabo la audiencia de juicio.
Practicadas las notificaciones de las partes, el 28 de mayo de 2018, se llevó a cabo la audiencia de juicio, la cual contó con la presencia de los abogados ANTHGLORIS JOSEFINA DÍAZ MEZA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora; y, FERNANDO LUIS GONZALO LESSEUR, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; efectuadas las exposiciones de las partes, el tribunal se consideró suficientemente ilustrado y dictó el dispositivo del fallo, reservándose el lapso de tres (3) días de despacho para su publicación en extenso.
El 1º de junio de 2018, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, en contra de las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación el 5 de junio de 2018, por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para emitir pronunciamiento observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO

Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en donde se expresó:

“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-

Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, en contra de las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO, fue instaurada el 12 de agosto de 2014, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto del 19 de junio de 2018, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.

*
Se defiere al conocimiento de esta alzada, la apelación interpuesta el 5 de junio de 2018, por el abogado GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO e INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO, en contra de la decisión dictada el 1º de junio de 2018, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, en contra de las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO.
Fijados los extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 1º de junio de 2018; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…Se recibió por distribución demanda intentada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS (…) mediante la cual demanda por Retracto Legal Arrendaticio a las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO E INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, con el objeto de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta suscrito entre la ciudadana MARIA ELISA PEREZ TEPEDINO, en su carácter de vendedora, por una parte y por la otra, la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, en su condición de compradora, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 22 de octubre de 2004, bajo el No. 20, Tomo 03, Protocolo primero, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Numero 11-B, que forma parte del Edificio Residencias Los pinos, ubicado en la Calle B de la Urbanización Los Pinos, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en virtud del alegado desconocimiento de su derecho de preferencia para adquirir en primer lugar y ante cualquier tercero dicho inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, con base al contrato de arrendamiento que suscribió privadamente con la ciudadana MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO en fecha 1 de septiembre de 2001.
Por su parte, los comandatario FERNANDO GONZALO LESSEUR Y GUALFREDO BLANCO PEREZ, de las codemandadas INES ISABEL PEREZ CASTRILLO Y MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, identificadas, alegaron la caducidad de la acción propuesta, por cuanto la venta cuyo retracto se demanda se realizó en fecha 22 de octubre de 2004, siendo falso que el actor haya tenido conocimiento de la venta en fecha 02 de abril de 2014.
Señalan que al momento en que se procedió a la protocolización del documento de compraventa la Ley especial que regla la materia era el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios el cual establece en su artículo 47 que el Derecho de Retracto debe ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (409 días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación celebrada.
Destacaron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, no le canceló a ninguna de las codemandadas los cánones de arrendamiento del inmueble correspondientes a los años 2010, 2011, 2012, y 2013 empezando a consignar desde el mes de marzo de 2014 ante estos tribunales de Municipio los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero del mencionado año, es decir, no se encontró solvente en su obligación principal de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento.
Por otra parte, alegaron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS comenzó a consignar los cánones de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el día 23 de marzo de 2014, fecha en la cual aportó los cánones de enero y febrero de ese mismo año, permitiéndose así percatar su insolvencia para marzo de 2014, pagando enero y febrero.
Indicaron que el hecho de pagar el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS los cánones de arrendamiento por vía de consignación durante los años 2014, 2015 y 2016 no lo exime de su obligación de pagar la totalidad de los años 2010, 2012, y 2013, los cuales a la presente fecha se encuentran vencido y no pagados, de tal manera que el ciudadano antes mencionado no puede considerarse solvente.
Concluyeron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, tuvo pleno conocimiento de la venta del inmueble objeto del presente juicio, por cuanto tuvo múltiples conversaciones con la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO quien le solicitó la entrega del inmueble objeto del presente juicio.
…Omissis…
A los fines de decidir la acción de retracto legal arrendaticia, este Juzgador considera pertinente analizar los criterios doctrinales y jurisprudenciales al caso en estudio, de la forma siguiente:
En el caso sub iúdice, se observa del escrito libelar que la acción interpuesta por la parte actora se refiere al ejercicio del derecho de retracto legal, de conformidad con el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y siguientes, observándose al ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, el cual demanda por Retracto Legal Arrendaticio a las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO E INES ISABEL PEREZ CASTRILLO con el objeto de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta suscrito entre la ciudadana MARIA ELISA PEREZ TEPEDINO, en su carácter de vendedora, por una parte y por la otra, la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, en su condición de compradora, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 22 de octubre de 2004, bajo el Nº 20, Tomo 03, Protocolo primero, sin otorgarle a la parte actora el derecho de preferencia, ante la ciudadana que adquirió ajena a la relación arrendaticia, indicando el accionando en su libelo que se percató de la mencionada venta en fecha 02 de abril de 2014, cuando solicitó copia certificada al Registro de dicho documento de venta.
El retracto legal es definido por el artículo 1.546 del Código Civil como: el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o nación (sic) en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar el retracto solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
…Omissis…
El derecho de retracto legal presupone
1. La adquisición de un derecho en la comunidad. Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común; no comunidad conyugal ni la comunidad existente en el caso de propiedad horizontal.
2. Que la adquisición sea hecha por venta o dación en pago.
3. Que la adquisición sea hecho por un extraño, Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero.
4. Que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, pues, caso contrario, la simple división de la cosa (o de derecho) permitiría a los comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.
Se determinaría que el objeto de la presente acción, es decir el retracto legal, se trata de asumir la propiedad de la cosa vendida a un tercero, frente a quien la tenga en su poder a título de propietario, entendiéndose que la acción se dirige en contra de aquel extraño que haya adquirido la propiedad de los derechos y acciones del inmueble que se encuentra en comunidad, siendo el principal objetivo de esta acción rescatar la propiedad de la cosa vendida a un tercero, frente a quien la tenga en su poder a título de propietario, es decir, el retracto exige que el propietario comunero haya transmitido el bien a otra persona distinta de aquél que tiene según la ley el derecho de preferencia para adquirirlo.
Como conclusión de lo anterior, nuestra legislación, regula el derecho de preferencia en fase de retracto, cuando ya ha sido perfeccionada la enajenación de derecho pro indivisos a un extraño, en cuyo caso el titular del derecho de adquisición preferente, esto es, el comunero no enajenante tiene derecho a subrogarse en los derechos del adquirente, excluyendo a éste del dominio de la parte de la cosa común adquirida.
Por las razones anteriores, debe tratarse de una venta que realiza un arrendador a un extraño que no pertenece a la relación arrendaticia, pretendiendo la parte actora subrogarse en lugar del extraño bajo las mismas condiciones en que adquirió el derecho sobre la cosa común.
…Omissis…
Por ende, al subrogarse en las mismas condiciones del extraño debe pagar el precio pactado en el documento de compra venta, por cuanto en ese momento es que se produce ciertamente el acto traslativo de propiedad.
…Omissis…
Al respecto, este tribunal al entrar a dilucidar los argumentos expuestos por las partes en juicio, correspondientes al lapso de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto, considera que el alegato de la parte actora por el cual sostiene que dicho lapso aplicable se encuentra previsto en el artículo 138 ejusdem, por una parte, y por la otra, la posición de las demandadas en su contestación a la demanda negando la posición del demandante para contradecirlo, señalando que dicho lapso es indicado por el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 21 de octubre de 1999, por haberse celebrado dicho contrato de venta en fecha 22 de octubre de 2004, bajo el régimen inquilinario anterior según lo cual ya habría corrido el lapso, cobre lo cual este tribunal observa lo siguiente:
Conforme a los citados artículos 138 y 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el derecho de retracto presenta un lapso de caducidad, contado desde la notificación cierta según la ley, que de dicha negociación celebrada deberá hacerles el adquirente al arrendatario mediante documento autentico, igualmente espátula la norma el deber de anexar copia certificada de la negociación quedando en poder de los notificados.
De acuerdo al texto de la norma transcrita, constituye una formalidad esencial para que corra el plazo de los ciento ochenta (180) días para el ejercicio del retracto que se hayan cumplidos los deberes y requisitos indicados en la norma respectiva, de lo contrario no podrá correr el lapso indicado en la mencionada ley.
Igualmente considera quien aquí decide que con la puesta en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda la disposición derogatoria antes citada, por emanar de una ley especial en materia de vivienda derogó el anterior decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consecuencia todas las disposiciones en materia de retracto y lapso de ley teniendo preferente aplicación la disposiciones de la nueva Ley para La Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, por el principio de que las leyes se derogan por otra ley de igual materia y jerarquía, en tal sentido, la materia de retracto quedo establecida en la nueva ley antes citada y el artículo 138 y 139 constituyen el régimen legal aplicable al presente caso, declarando procedente el alegato de la parte actora, mediante el cual señaló que en aplicación del artículo 138 ejusdem antes transcrito no fue notificado de manera cierta de la negociación celebrada por los adquirentes en la fecha supra citada y que como consecuencia de ello no ha podido válidamente correr el lapso de los ciento ochenta días para el ejercicio de la acción legal del retracto y así se declara.
Observa el Tribunal que el conjunto de derechos, principios y obligaciones indicados en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda sobre el retracto y el lapso de ley en el sub iudice par su ejercicio es el previsto en los artículos 138 y 139 supra transcritos que aplicados al caso y luego de su estudio comparativo, se evidencia que los demandados adquirentes no cumplieron con los requisitos establecidos en dichas normas, es decir no agotaron la notificación cierta, para que pudiera comenzar el lapso de ciento ochenta días, contados a partir de la notificación cierta, de la negociación celebrada, haciéndolo el adquirente por documento público, lo cual no se pudo demostrar en el presente caso por las demandadas. Así se declara.
En consecuencia de las razones expuestas, se infiere que el nuevo criterio legal y jurisprudencial de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda indica que el lapso en materia de retracto arrendaticio de ciento ochenta días hábiles comenzará a correr a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquirente mediante documento público, en los supuestos indicados del artículo 138 ejusdem.
Por contrato arrendaticio debe entenderse aquel por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, siendo el legitimado activo el arrendatario afectado, dirigiendo la acción en contra del extraño adquirente, logrando con el ejercicio del derecho de retracto legal subrogarse en lugar del extraño, trayendo como consecuencia, que el contrato que producía transferencia de la propiedad del extraño, ahora con efecto retroactivo, la produce a favor del retrayente, este último, debiendo pagar el precio pactado en la venta, gastos y costos de la venta, los gastos sobre reparaciones necesarias y mejoras si las hubiere.
Se puede concluir en un breve resumen, que la figura del retracto legal arrendaticio, favorece al arrendatario el cual puede subrogarse en lugar del extraño adquirente de la propiedad del inmueble que se encuentra en arrendamiento, cumpliendo los requisitos indicado en el artículo 136 ejusdem, para tal fin, en el lapso indicado en el artículo 139 ibidem de ciento ochenta días, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, siempre que se cumplan los requisitos establecidos, a saber, el derecho del arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones en el mismo instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier tipo de transferencia de la propiedad en arrendamiento, a saber cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos indicados en el artículo 132 de la presente ley y, efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios.
Ahora bien, en el caso sub judice se observa que la presente acción, se encuentra estipulada en los artículos 138, 139 y 140 de la presente Ley, en los cuales se mencionan los supuestos de procedencia de la acción, la adquisición de un derecho en la relación arrendaticia, y que la misma debe ser intentada por el arrendatario, observándose de los documentos consignados como prueba, que se trata de un contrato de arrendamiento, donde el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS antes identificado, ostenta el derecho de retracto que se haya realizado por venta del inmueble identificado en la demanda.
En atención a este punto, se verifica que la venta de los derechos fue realizada mediante documento de venta debidamente protocolizado por ante la Ofician del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda ahora Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 22 de octubre de 2004, bajo el No. 20, Tomo 03, Protocolo Primero. Que dicha adquisición fue realizada por un extraño a la relación arrendaticia, configurándose este requisito, por cuanto mediante el documento antes citado la ciudadana MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO (…) y cu cónyuge MARIO TEPEDINO RAVEN (…) venden a la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO…
…Ahora bien, se hace necesario verificar lo referente a la oportunidad para el ejercicio de la acción, encontrándose previsto en la ley un solo supuesto: El vendedor o el comprador deben notificar al que ostente este derecho o a su representante legal. En el caso de darse este supuesto, el lapso sería de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación cierta celebrada deberá hacerles el adquirente mediante documento publico, anexando obligatoriamente copia certificada del documento de la negociación, quedando en poder de los notificados según la norma supra transcrita.
En cuanto a la interpretación del lapso de caducidad la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha señalado, como anteriormente se indicó en sentencia No. 260 del 20 de mayo de 2005, reiterada en sentencia de fecha 21-02-2013, Nro. RC.000040, que se trae nuevamente a colación, lo siguiente:
…Omissis…
En el caso sub iúdice, se observa que la caducidad de la acción ya fue alegada por las coapoderadas de las ciudadanas MARIA ISABEL PEREZ DE TEPEDINO E INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, ut supra identificadas, en la contestación a la demanda, por haber transcurrido cuarenta (40) días del plazo establecido en el decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operando a su decir, la caducidad de la acción.
Por otra parte, la parte actora alegó en relación a la caducidad de la acción, que en fecha 02 de abril de 2014, solicitó copia certificada del documento de compra venta (…) consignando dicha prueba con el libelo, en consecuencia, de conformidad con el criterio jurisprudencial referente a la caducidad de la acción, debe ser declarada sin lugar la misma, por cuanto la fecha cierta demostrada en autos, que tuvo conocimiento el actor de la negociación realizada fue el día 2 de abril de 2014, fecha en que solicitó copia certificada del documento de venta, y por cuanto la parte demandada no demostró una fecha anterior, se concluye que la demanda fue interpuesta en tiempo hábil, es decir, dentro del lapso de los ciento ochenta días para ejercer el retracto indicado en el artículo 138 ejusdem. Así se declara.
En el sub iúdice objeto de análisis por parte de este órgano jurisdiccional, se observa que la demanda fue admitida el 9 de febrero de 2015 (…) en consecuencia desde la fecha de la solicitud de la copia certificada del documento: 2 de abril de 2014) (…) hasta la fecha de la recepción de la demanda en el Juzgado 19 de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Área Metropolitana de Caracas, transcurrieron 133 días calendarios consecutivos, hasta la fecha de la sentencia que declaró inadmisible la demanda en fecha 26 de septiembre de 2014, luego objeto del proceso de apelación como consta en dicho expediente, de lo cual se infiere que dicha demanda fue incoada dentro del lapso a que alude el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el criterio sobre la caducidad de retracto de la Sala de Casación Civil en fecha 21-02-2013, Sentencia Nº. 000040. Así se decide.
Por ende, en el caso que el vendedor o comprador omitan el deber de notificar al arrendatario, encontrándose presente o no, el derecho de retracto a que se refiere el artículo 139 ejusdem, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, no a partir de la fecha de registro, sino desde el momento en que el arrendatario tenga conocimiento de dicha venta y quede demostrado con una prueba fehaciente como en el presente caso. Así se decide.
…Omissis…
Observándose en el caso bajo análisis, que la transferencia de dicha propiedad surtió todos sus efectos legales en fecha 22 de octubre de 2004, fecha en la que se registró la venta pura y simple que realizó la ciudadana MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO a INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, consistente en un apartamento destinado a vivienda y sus accesorios, ubicado en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, por un precio real de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00)
Este Juzgador observa, que la prueba fehaciente que cumple con las exigencias registrales y por lo tanto oponible a terceros, se trata del documento definitivo de venta, debidamente suscrito entre las codemandadas del presente juicio, por medio del cual se realiza la venta pura y simple del inmueble dado en arrendamiento previamente al arrendatario, es decir sale de la esfera patrimonial de la arrendataria MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO considerándose este un requisito para ejercer el retracto, que el bien del cual se pretende el retracto ya hubiese enajenado a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, razón por la cual el precio de venta que toma este Juzgador, es el estipulado en el contrato definitivo de venta debidamente suscrito y protocolizado ante el Registro correspondiente.
En tal sentido, este jurisdicente ante lo alegado por la parte codemandada en cuanto al precio del inmueble, objeto del presente juicio, concluye que el monto que se considera como real para los efectos traslativos de la propiedad, es el indicado en el documento definitivo de compra venta, el cual cumplió con los requisitos legales y solemnes requeridos para que el inmueble soliera del patrimonio personal de la arrendadora e ingresar al patrimonio de la compradora INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, persona ajena a la relación arrendaticia, por lo cual este Tribunal desecha lo alegado por las codemandadas en cuanto al precio pactado de la venta. Así se decide.
Por otra parte, en relación a lo alegado en la contestación a la demanda en la cual señalaron expresamente, la insolvencia del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento en los términos siguientes:
…Omissis…
Al respecto, sobre los requisitos para la preferencia ofertiva prevista en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, prescribe lo siguiente sobre la solvencia del pago del arrendatario:
…Omissis…
En este sentido el arrendatario en oportunidad de promoción de pruebas, mediante la prueba de documentales indicada en su escrito del 18 de enero de 2018 presento ciento veinte (120) folios útiles contentivo de los recibos de pago originales correspondientes a los años 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 y 2016, todos por concepto de los pagos de arrendamiento identificados a nombre de Julio Williams Rosales Rojas emitidos por la Administradora Frien-Her, C.A. durante los años 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 y 2013 ninguno de los cuales fue impugnado por las codemandadas, quedando demostrada la solvencia del arrendatario sobre los períodos de tiempo indicados y cumplido dicho requisito por el arrendatario en referencia, y a las cuales se les confiere pleno valor probatorio, conforme al artículo 429 en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil vigente. Así se declara.
Asimismo, a los folios 88 y 124 se encuentran los comprobantes de Afiliación al Sistema Savil y recibos de pago del año 2014, 2015 y 2016 donde se demuestra el registro y solvencia del arrendatario antes identificado en el Sistema de Arrendamiento de Viviendas en Línea (Savil) sin que dichos documentales hayan sido impugnados o tachados en ningún momento, por lo que deben valorarse respecto del cumplimiento de los deberes del inquilino sobre el pago de los cánones de arrendamientos indicados, cuyo efecto inmediato sería su carácter de acreedor a la preferencia ofertiva como consecuencia de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento en referencia. Y Así se declara.
Por lo antes expuesto, este Tribunal deberá declarar CON LUGAR la demanda intentada por Retracto Legal por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, contra las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, MARIO TEPEDINO RAVEN y ANA ISABEL PEREZ CASTRILLO y así se declarará en el dispositivo del fallo. Así se decide.
En atención al supuesto del vencimiento total establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal deberá condenar en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, en la dispositiva del presente fallo. Así se decide…”.

De acuerdo a lo expuesto por las partes en la audiencia de apelación llevada a cabo ante esta alzada y lo expuesto por el juzgador de primer grado en la decisión recurrida, no se observa que la parte recurrente, haya efectuado denuncias de violaciones de forma, sino defensas de fondo; por lo que este jurisdicente, con la finalidad de resolver el mérito del presente asunto, considera prudente traer a colación lo indicado por las partes, en la demanda y su contestación. Para ello, se tiene que la parte actora, señaló textualmente lo siguiente:

“…Mi representado es arrendatario de un (1) inmueble, tipo apartamento distinguido con el No. 11-B, que forma parte del edificio Residencias Los Pinos, en la calle B, ubicado en la Urbanización Los Pinos, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA DECÍMETROS CUADRADOS (88,70 mts2), consta de recibo comedor, terraza, cocina, lavadero, cuatro dormitorios y dos salas de baños dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el apartamento Nro. 11-A, foso de ascensores y pasillo de circulación; SUR: con la parte lateral del edificio, que es su fachada sur; ESTE: con la parte trasera del edificio, que es su fachada este; y OESTE: con el apartamento Nº 11-C, le corresponde (01) puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. 12 el porcentaje de condominio sobre las cosas comunes es de cero coma veintiún mil setecientas treinta y nueve milésimas por ciento (0,021739%), de conformidad a lo previsto en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre ahora Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de diciembre de 1983, bajo el No. 41, Tomo 15 protocolo Primero.
Dichas relaciones locativas vigentes se verifican en el caso de mi representado ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, identificado anteriormente, mediante contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana MARIA ELISA PEREZ de TEPEDINO, up supra identificada, de forma privado pero suscrito por ambas partes, que acompaño en original marcado “B” y constancia emitida por la Sociedad Mercantil Administradora Partner C.A, de fecha 11 de agosto del 2006 la cual consignó en original marcada “C” en la que se evidencia la relación contractual por arrendamiento; así como Planilla de Pago Sistema de arrendamiento de vivienda en línea SAVIL, correspondiente al mes de Junio de 2014, de fecha 25 de julio de 2014, efectuado ante la Oficina del Banco del Tesoro, y planilla de pago Sistema de arrendamiento de vivienda en línea SAVIL, correspondiente al mes de Julio de 2014, de fecha 23 de julio de 2014, efectuado ante la Oficina del Banco del tesoro marcadas amabas a nombre de MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO “D y E”, depósitos que permiten demostrar que el ciudadano que represento se encuentra hasta el día de hoy solvente en sus obligaciones inquilinarias.
…Omissis…
Ante esta incuestionable cualidad que legitima la interposición de la presente acción, mi poderdante tiene pleno conocimiento que la arrendadora aquí co-demandada ha suscrito un contrato de venta del referido inmueble (ocupado por mi patrocinado), por el monto total de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), que represados a esta fecha seria el monto de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), con la codemandada ISABEL PEREZ CASTRILLO, el cual acompaño en copia certificada marcado “F”, como instrumento fundamental de la presente demanda, documento que evidencia que la vendedora recibió la cantidad de de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), que represados a esta fecha seria el monto de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), la cual declara que recibió conforme, por la venta del inmueble que ocupa mi representado hasta los actuales momentos.
…Omissis…
CUARTO: Siendo que el contrato de compraventa fue suscrito en fecha 02 de Octubre de 2004, ahora bien mi representado se entera de esta situación el día 02 de abril de 2014, por cuanto acude ante la oficina de registro donde se encuentra registrado el inmueble donde él está arrendado en virtud de que como la empresa donde el cancelaba el canon de arrendamiento se había negado a recibir el mismo por órdenes de la propietaria, el acudió al órgano competente, Superintendencia nacional de Arrendamiento de Viviendas, para efectuar la consignación del respectivo pago del canon de arrendamiento, efectuada la mismo, ahí le solicitaron el documento de propiedad, viéndose, mi representado en la obligación de ubicarlo en la oficina de Registro y solicitar el tomo y percatándose que existía una nota marginal, que señalaba que el apartamento había sido vendido hecho que lo sorprendió por cuanto y a él no le notificaron, por ello la hija de mi representado la ciudadana JHUVY ROSALES BLACO, en esa misma fecha 02-04-2014, solicita copia certificada del documento de venta efectuada por la arrendadora, desde esa fecha cierta fue que mi representado tuvo conocimiento de la venta, es evidente que la interposición de la presente demanda se corresponda al tiempo hábil para ello previsto en la Ley de Alquileres de Vivienda Vigente (Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda).
…Omissis…
QUINTO: De conformidad con la Ley de Alquileres de Vivienda Vigente, instrumento que regula la relación contractual arrendaticia descrita en el Particular Primero del presente escrito, y específicamente en su artículo 131, todo arrendatario que mantenga su condición de tal y se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, tiene atribuido el derecho a que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa como arrendatario. Y, en el presente caso, afirmo y sostengo que mi representado es titular del derecho de tal preferencia Ofertiva por cubrir los requisitos a que se contrae el artículo 138 y 139 de dicho instrumento legal, ya que mantienen una relación de arrendamiento vigente con la vendedora, y se encuentra solvente con los respectivos pagos de los cánones de arrendamiento
SEXTO: En atención al derecho a la preferencia Ofertiva de la cual es titular mi representado, conforme lo señalado en el Particular anterior, y según lo estipulado en el artículo 138 de la Ley de Alquileres de Vivienda Vigente, y habiendo faltado el arrendador a su deber de cumplir los requisitos de la preferencia Ofertiva prevista en el artículo 132 eiusdem, no queda otra vía procesal que agotar para la satisfacción y cobertura judicial de los legítimos derechos e intereses de mi patrocinado que interponer la presente acción, vista la existencia de venta propiamente dicha, entonces bajo la condición de arrendatario por mi patrocinado, debe instar el Poder Judicial a través de la sentencia que haya de recaer en la presente causa que mi representado se subrogue en el comprador en las mismas condiciones y precio estipulados por la vendedora, quien en la ocurrencia es la arrendadora de mi mandante. SEPTIMO: De igual manera, asiste a la legitimidad y prosperabilidad de la presente acción que la arrendadora y la vendedora jamás notificó o participó a mi mandante, en los términos legales correspondientes, su manifestación de voluntad de vender el inmueble arrendador, y, sin cumplir tal obligación, dio en venta a la co-demandada arriba identificada, el inmueble en cuestión, sin conocimiento previo de mi representado.
OCTAVO: De conformidad con el artículo 138 de la Ley de Alquileres de Vivienda Vigente, mi patrocinado es titular del derecho a subrogarse en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado por vía de compraventa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad. En consecuencia, mi mandante se encuentra facultada para subrogarse en el lugar que ocupa la tercera adquirente, ciudadana ISABEL PEREZ CASTRILLO, sobre el inmueble arrendado e identificado en el Particular Primero del presente escrito.
El ejercicio del derecho a retracto que asiste a mis representados se encuentra tipificado en el artículo 138 de la Ley de Alquileres de Vivienda Vigente, toda vez que nunca se le efectuó la notificación mediante documento autentico conforme lo previsto en el artículo 132 de dicho cuerpo legal.
NOVENO: Ahora bien, de lo anteriormente narrado, se desprende que la co demandada MARIA ELISA PÈREZ de TEPEDINO, NO cumplió con la debida notificación y/u oferta a mi mandante, en los términos previstos en el artículo 132 de la Ley de Alquileres de Vivienda Vigente; y que mis representado apena han tenido conocimiento de la menciona operación de venta antes señalada sobre el inmueble en referencia, es por ello que la presente acción se interpone en tiempo oportuno, en virtud que NO ha concluido el plazo de ciento ochenta (180) días hábiles para su ejercicio de conformidad con lo señalado en el artículo 139 de la mencionada Ley. Ello en razón del pacífico y reiterado criterio jurisprudencial emanado de la extinta Corte Suprema de Justicia, que aún se mantiene vigente, conforme al cual “El conocimiento del contrato de venta motivo del retracto … aunque no se le haya dado aviso, ni haya conocido el registro del instrumento, es suficiente para que a partir de dicho conocimiento comience a correr el lapso de caducidad de la acción de retracto…
…DECIMO: De la narración de los hechos antes expuestos y de su correspondiente adecuación al derecho alegado, forzoso es concluir con las siguientes aseveraciones:
1.- Que mi representado es titular del derecho preferencial para adquirir en propiedad, contra el pago o reembolso del precio legalmente correspondiente, el inmueble identificado en el Particular Primero del presente escrito, por ser arrendatario del referido inmueble desde hace más de Doce (12) años y encontrarse solventes con los respectivos cánones de arrendamiento tanto para el momento en que se efectuó la venta que fue en el 22 de Octubre del 2004, como se evidencia de recibos de pago de los meses de Octubre y Noviembre marcado “G y H”.
2.- Que al no haberse efectuado a mi mandante la oferta y/o notificación legal correspondiente a los efectos de la adquisición del aludido bien inmueble, le fue vulnerado y conculcado su derecho preferente para adquirirlo.
3.- Que mi representado se encuentra legitimado y así lo solicita sea judicialmente declarado, para subrogarse en la posición de la ciudadana ISABEL PEREZ CASTRILLO (tercera adquirente), quien, por documento Registrado ante la Oficina de Registro correspondiente tienen celebrado compraventa con la codemandada arrendadora del inmueble identificado en el particular primero del presente escrito y, que con motivo de tal subrogación y pago o reembolso de las cantidades erogadas por la mencionada ciudadana para adquirir tal inmueble, asuman mi representado la posición y cualidad de legítimos propietarios del mismo…”.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, se excepcionó en los siguientes términos:

“…Nuestra representada INES ISABEL PEREZ CASTRILLO (…) es en efecto propietaria del inmueble distinguido con el Nro. 11-B del Edificio Residencias Los Pinos, ubicado en la calle B de la Urbanización Los Pinos en jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
Lo anterior se evidencia del respectivo documento de propiedad mediante el cual su hermana MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, le dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable el identificado inmueble. Dicho documento se encuentra registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda en fecha 22 de Octubre de 2004, anotado bajo el Nro. 20, tomo 3, Protocolo Primero.
…Omissis…
En relación a la situación planteada, esta representación opone en primer lugar LA CADUXCIDAD DE LA ACCIÓN, por cuanto la venta cuyo retracto se demanda se verificó en fecha 22 de octubre de 2004, no siendo cierto sino por el contrario absolutamente falso que el actor haya tenido conocimiento de ella hasta el 2 de abril de 2014, lo cual rechazamos, negamos y contradecimos expresamente en nombre de nuestras representadas.
En efecto Ciudadano Juez, resulta evidente que la fecha en que la parte actora alega haberse enterado de la venta hecha entre nuestras mandantes no es mas que una fabricación dirigida a fundamentar el ejercicio de una acción que ha caducado fatalmente para el inquilino, toda vez que demostraremos en el curso del proceso el conocimiento absoluto y pleno que tuvo el referido inquilino-actor de la venta realizada desde el mismo momento de su otorgamiento.
A los fines de hacer valer la caducidad de la acción que aquí invocamos, señalamos que la oportunidad para ejercer la acción contenida en la pretensión deducida, esta claramente establecida en la Ley especial que regía a materia para la fecha en que se protocolizó el documento de venta a saber el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, el cual en su artículo 47 establece:
…Omissis…
Como puede claramente apreciarse, el transcrito artículo otorgaba para la fecha de la venta que nos ocupa, un plazo de 40 días a partir de la fecha de la notificación al inquilino, sin establecer nada en cuanto al supuesto de ausencia o falta de dicha notificación, para lo cual la jurisprudencia y doctrina señaló reiteradamente que dicho lapso correría a partir de haber tenido conocimiento el inquilino de la operación realizada.
A todo evento, y aún en el supuesto NEGADO de que lo alegado por la Actora en cuanto a la fecha en que tuvo conocimiento de la operación de venta realizada entre nuestras mandantes fuere cierto, se deduce que habiéndose enterado según su dicho en fecha dos (2) de abril de 2014, tales 40 días habrían vencido el 12 de mayo de 2014, es decir, noventa y un (91) días antes del 13 de agosto – fecha en que es introducida el libelo de la demanda que nos ocupa – y mas 270 días antes de la fecha de admisión de la presente acción.
En virtud de lo anterior solicitamos respetuosamente que con base a los argumentos expuestos, se declare la caducidad de la acción en razón a lo dispuesto en el artículo 47 del referido Decreto-Ley, toda vez que para el momento en que se ejerció la acción que nos ocupa, había transcurrido con creces el plazo de cuarenta (40) días que establecía la Ley vigente para el momento en que se hizo la venta cuyo retracto es aquí demandado.
Ahora bien, fundamenta erróneamente la parte actora su pretensión, en lo que define como “Ley de Alquileres de Vivienda Vigente” (sic), que no es otra que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (…) la cual en su artículo 139 otorga al Arrendatario un plazo de ciento ochenta (180) días desde que tuvo conocimiento de la venta, para accionar su pretensión de retracto legal arrendaticio.
Como ya ha quedado dicho, la Ley vigente para el momento en que se realiza la operación de compra venta entre nuestras mandantes es el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, el cual otorgaba 40 días al inquilino para el ejercicio de la acción de retracto. En consecuencia, mal podría aplicarse a unos hechos ocurridos en 2004, las previsiones de una Ley que rige a partir del 2011 pues ello contravendría el principio cardinal del derecho a la irretroactividad de la ley.
Es por ello que solicitamos se declare la caducidad de la acción en la presente solicitud de retracto legal arrendaticio pues para la fecha de su introducción había transcurrido con creces el plazo de 40 días previsto en la Ley vigente para la fecha de la venta.
…Omissis…
Sin perjuicio de los argumentos que antecedente relativos a la caducidad de la acción planteada, existen tres (3) requisitos previos cuya concurrencia constituye condición “sine qua non” para que el ARRENDATARIO pueda ejercer la acción de retracto legal arrendaticio prevista en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dichos requisitos son los mismos establecidos para el acreedor del derecho de preferencia ofertiva previsto en el artículo 42 ejusdem.
…Omissis…
En el caso que nos ocupa, señalamos que EL ARRENDATARIO ACTOR, NO PAGO a ninguna de nuestras representadas los cánones de arrendamiento del inmueble de marras correspondientes a los años 2010, 22011, 2012 y 2013 y que no es sino hasta el mes de marzo de 2014 cuando empezó a consignar ante Tribunal de Municipio los cánones correspondientes a los meses de enero y febrero de dicho año, todo en preparación de la fraudulenta acción que aquí rechazamos.
Respecto al texto legal citado el demandante (arrendatario) no se encontraba solvente, en su obligación principal de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, tal y como se desprende de los instrumentos que el propio accionante acompaña al libelo, como lo son, una constancia de solvencia y recomendación marcada “C” del once (11) de agosto de 2006, en la cual se afirma que el ciudadano Julio Rosales, hasta aquel momento había cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento y luego acompaña dos (2) recibos correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2004, fíjense que el actor para tratar demostrar su supuesta solvencia, solo trae a los autos solo dos meses de el año 2004 y una constancia de agosto de 2006 y luego tratando se sorprender en su buena fe al Tribunal pretende con una extemporáneas consignaciones aparecer como solvente en el pago del arrendamiento del inmueble de autos.
Es menester analizar la truculenta maniobra que pretende el actor quien no pagó arrendamiento por mas de siete (7) años aparecer como una persona solvente a quien se le conculcó algún derecho.
En efecto Ciudadano Juez, resulta evidente al analizar la relación de depósitos expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 17/11/2016 y que promoveremos oportunamente en este proceso, que JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS comenzó a consignar ante dicha dependencia del Ministerio del PP para Vivienda y Hábitat el día 23 de marzo de 2014, fecha en la cual aportó los cánones de enero y febrero de ese mismo año, procediendo a partir de entonces a realizar sus consignaciones mensuales hasta la presente fecha. Aquí queda al desnudo su insolvencia para marzo de 2014, cuando como ya hemos dicho, pagó enero y febrero.
Sin embargo, el hecho de haber pagado por vía de consignación durante 2014, 2015 y 2016 no lo exime de su obligación de pagar la totalidad de los años 2010, 2011, 2012 y 2013 mismos que a la presente fecha se encuentran por supuesto vencidos y NO PAGADOS por el ACTOR. De manera que mal puede considerarse solvente un inquilino que estuvo 4 años sin pagar y que apresuradamente trata –sin éxito- de aparentar solvencia pagando extemporáneamente a partir del año 2014, causalmente justo antes de introducir su demanda para retraer la venta hecho entre nuestras mandantes.
Lo anterior, es evidencia clara de la maniobra que pretende aplicar EL ARRENDATARIO – ACTOR para apropiarse el inmueble por la irrisoria suma de Bs. 80.000 intentando una acción evidentemente prescrita y que NO cumple los extremos del artículo 42 de la LAI, toda vez que JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS NO está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por ende NO puede retraer la venta realizada entre nuestras mandantes.
La verdad Ciudadano Juez, es que Julio Rosales, tuvo pleno conocimiento de la venta que ahora pretende retraer por múltiples conversaciones que tuvo con nuestra mandante propietaria del inmueble la ciudadana INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO, quien le solicitó la entrega del inmueble e incluso se lo ofreció en venta. No contento con esto el identificado ARRENDATARIO- ACTOR dejó de pagar completamente los cánones de arrendamiento por más de CUATRO AÑOS.
…Omissis…
Negamos rechazamos y contradecimos tanto en los hechos como en el derecho la demanda planteada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROSAS, suficientemente identificado en autos, contra nuestra mandantes las ciudadanas INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO y MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, por ser falsos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado en tal sentido procederemos en efecto a negar, rechazar y contradecir punto por punto en los que se fundamenta la demanda que nos ocupa.
a.- Negamos, rechazamos y contradecimos que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS (…) se encontrara solvente en su obligación principal como arrendatario, como lo es pagar oportunamente el canon de arrendamiento del inmueble que en calidad de inquilino ocupa. Pues en efecto el arrendatario JULIO WILLAMS ROSALES ROJAS, para el momento en que introduce la demanda no había pagado los cánones de arrendamiento desde el mes de enero año 2010, hasta el día 23 de marzo de 2014, es decir que tenía más de cincuenta (50) meses de insolvencia. Lo que nos obliga a rechazar su argumento de solvencia con el que se presenta en el libelo de la demanda y así expresamente solicitamos se declare.
b.- Negamos, rechazamos y contradecimos que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSAJES ROJAS, se haya enterado de la venta entre las hermanas INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO y MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, del inmueble de autos en fecha 02 de abril de 2014, en primer lugar por que nuestras mandantes conversaron con el demandante en múltiples oportunidades y hasta le ofrecieron el apartamento en venta, pero este nunca manifestó interés alguno en adquirirlo, en segundo lugar, es evidente que el demandante comienza su entramado para aparentar solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento en fecha 23 de marzo de 2014, es decir, después de mas de dos (2) años de insolvencia, tiempo durante el cual no se preocupo ni manifestó en modo alguno voluntad de cumplir con su obligación de pagar el alquiler, pero si se evidencia que una vez que ya había tejido su plan de tratar de despojar a nuestra mandante INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO, de su propiedad, es cuando comienza de manera intempestiva y apresurada a consignar, pero como trampa al fin no es perfecta y comienza solo con las mensualidades desde enero de 2014, es decir paga en ese momento dos mensualidades la de enero y febrero de 2014, omitiendo la prueba de su solvencia de los al menos dos (2) años anteriores al 23 de marzo de 2014. En razón de lo expuesto solicitamos se declare sin lugar la demanda.
c.- negamos, rechazamos y contradecimos la afirmación de la actora respecto a que la interposición de la acción se haya realizado en tiempo hábil es menester señalar que para el momento en que se protocoliza la venta entre las hermanas PEREZ-CASTRILLO, es decir para el día 02 de octubre de 2004, la ley aplicable al caso concreto es DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, establecía un plazo de 40 días contados a partir de la fecha de la notificación al inquilino, y para los supuesto de la falta de notificación la jurisprudencia establecida sobre el tema fijaba posición al respecto tres supuestos
1) Si el inquilino es notificado por el “vendedor o comprador” con posterioridad a la “enajenación (venta perfeccionada”, le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la “acción” de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación”.
2) Si el inquilino no ha sido notificado por el “vendedor o comprador” con posterioridad a la “enajenación (venta) perfeccionada”, por la específica circunstancia de que “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva”
3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el “vendedor o el comprador” con posterioridad a la “enajenación (venta) perfeccionada”, por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá a aplicar la solución enunciada en el numera 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva”.
En ningún caso la interposición de la acción se ha realizado oportunamente y así pedimos se declare en la sentencia que al efecto se dicte.
d.- Negamos, rechazamos y contradecimos que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS (…) tuviese el derecho a retracto y consiguiente subrogación, pues ya le había caducado la acción en virtud de que desde que se protocolizó la venta hasta la fecha que se interpone la demanda habían transcurrido mas de diez (10) años, su derecho a intentar una acción ya había caducado y así pedimos se declare.
e.- Negamos, rechazamos y contradecimos que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS (…) tuviese el derecho a la preferencia ofertiva para el momento en que supuestamente se enteró de la venta del inmueble de autos y ello derivado de su insolvencia el inquilino tenía mas de dos (2) años insolvente para el momento en que interpone la demanda. En razón de su insolvencia no tenía ni tiene derecho a la preferencia ofertiva y así pedimos expresamente se declare.
f.- Negamos, rechazamos y contradecimos que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, tuviese el plazo de ciento ochenta (180) días para ejercer la acción en razón de que la venta en la que pretende retractarse se realizó bajo el amparo de otra ley y en su oportunidad ese derecho caduco y pretende la actora aplicar al caso concreto la ley actual de manera retroactiva para “resucitar” un derecho que él dejó fenecer.
g.- Negamos, rechazamos y contradecimos que nuestra patrocinadas INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO y MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, en modo alguno hayan vulnerado los derechos del ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS…”.

En razón del recurso de apelación se llevó a cabo la audiencia de apelación, el 31 de julio de 2018, en la cual estuvieron representadas ambas partes, por los abogados ANTHGLORIS JOSEFINA DIAZ MEZA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora; y, GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, la cual quedó plasmada en los términos que siguen:

“…En horas de despacho del día de hoy treinta y uno (31) de julio de dos mil dieciocho (2018), siendo la una post meridiem (1:00 p.m.), hora y fecha fijada previamente por este despacho por auto del 19 de junio de 2018, para que tenga lugar la audiencia de apelación, ello en razón del recurso interpuesto el 5 de junio de 2018, por el abogado GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO, en contra de la decisión dictada el 1º de junio de 2018, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda de retracto legal, incoada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, en contra de las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO. Anunciado el acto por parte del Alguacil del Tribunal y aperturado el mismo se dejó constancia de la presencia de los abogados ANTHGLORIS JOSEFINA DIAZ MEZA, titular de la cédula de identidad Nº V-8.762.759, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 43.889, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora; y, GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, titular de la cédula de identidad Nº V-6.233.857, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.773, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. En este estado y previa instrucción a las partes sobre la forma en que se llevaría el acto, se le concedió el derecho de palabra a la parte actora, a través de su apoderada judicial, quien ratificó en todas y cada una de sus partes la demanda de retracto legal arrendaticio ejercida; alegó la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento; ser arrendatario del inmueble vendido, por más de dos (2) años, previos a la demanda y la venta cuyo retracto solicitó; que no se le notificó la venta, habiéndose enterado de la misma, cuando se traslado a la Oficina de Registro Público correspondiente, con la finalidad de solicitar copias certificadas del documento de propiedad, el cual le había sido requerido por el ente administrativo, cuando inició el proceso de consignaciones arrendaticias; que la acción de retracto legal fue ejercida dentro del lapso que prevé la ley; solicitó se declare sin lugar la apelación y con lugar la demanda. Terminada la exposición de la parte actora, el representante judicial de la parte demandada, ejerció su derecho de palabra, donde alegó que la venta se verificó entre hermanas, lo cual no consta en el expediente, puesto que el padre de ellas así lo quiso; que el actor estaba en conocimiento de la venta en cuestión, y que la ley vigente para la fecha, no exigía que dicha notificación se efectuase de manera auténtica; igualmente alegó la insolvencia del actor en el pago de las pensiones locativas, para el momento en que ejerció la acción de retracto; expresando que los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2013, enero, febrero y marzo de 2014, fueron pagados de manera extemporánea; que hubo violación al derecho a la defensa y al debido proceso, por parte del juzgador de primer grado, puesto que no le estaba dado, una vez admitida la prueba de informes, negar su evacuación; alegó el transcurso de los cuarenta (40) días que prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que operase la caducidad de la acción, puesto que el actor ejerció la acción transcurridos 90 días después aproximadamente; que la ley aplicable al caso es la establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que era la ley vigente para el fecha en que se verificó la venta; solicitó se declare con lugar la apelación y sin lugar la demanda. Hubo réplica, donde la representante judicial de la parte actora, expresó que no constaba en autos prueba alguna, que al menos hiciese presumir que su representado había sido notificado de la venta en cuestión al tiempo de la misma; que para el momento en que dicha venta se verificó, se encontraba solvente en el pago de las pensiones locativas, lo cual también se verificó al tiempo de la demanda; que la presunta insolvencia en el pago de las pensiones locativas alegadas por la parte demandada, no podía imputársele, puesto que ello es el tiempo que le tomó el inicio del procedimiento administrativo de consignaciones arrendaticias por ante el Sistema SAVIL; que no hubo violación al derecho a la defensa o al debido proceso de la parte demandada, puesto que el juzgador de primer grado consideró que no había necesidad de evacuar la prueba de informes, ya que en el expediente estaba plenamente comprobado el hecho de las consignaciones y pagos de los cánones de arrendamientos. Al momento de hacer uso de la palabra, el representante judicial de la parte demandada, en su contrarréplica, expresó que el procedimiento administrativo, con respecto a las consignaciones locativas, no dura seis (6) meses, sino mucho menos; ratificó en todas y cada una de sus partes sus alegatos; expresó el principio de la comunidad de la prueba, para fundamentar el hecho que el juzgador de primer grado, una vez admitida la prueba, no podía negar su evacuación; que ello era potestad de las partes, en el sentido de desistirla, contando con la anuencia del antagonista. En este estado, el juez, luego de realizar las precisiones orales que al caso en concreto se ciñen, estableció que no hubo violación al derecho a la defensa o al debido proceso, puesto que la demanda fue instaurada y comunicada al demandado, quien se hizo parte en el juicio, ejerció todas las defensas que consideró conducentes y estuvo presente en todas y cada una de las etapas procesales del mismo; que tal violación no pudo ocurrir, por el hecho de no evacuarse oportunamente una prueba, que si bien podría considerarse relevante en el proceso, existen otros medios de prueba (documentales), que lograron establecer la solvencia del demandante en el pago de las pensiones locativas; asimismo, efectuó otras precisiones orales al caso en concreto, en cuanto a la caducidad y la ley aplicable, las cuales se indicó se desarrollarían en el fallo en extenso. Declaró cumplidos los extremos legales para que se consolide el retracto legal arrendaticio demandado, pues la parte actora, no sólo demostró haber sido arrendatario del inmueble por más de dos (2) años al tiempo de la venta, sino que estaba solvente en el pago de las pensiones locativas y que no constaba en autos notificación alguna, que permitiese llevar a la convicción del juzgador que el demandante estaba en conocimiento de la misma y que, por su silencio, no la había aceptado. Se efectuaron ciertas consideraciones con respecto al monto del retracto, pues se consideró que independientemente del derecho que le asiste al demandante, no es menos cierto que la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,oo), hoy ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 80.000,oo), era un precio muy por debajo del mercado para el inmueble cuyo retracto se peticionó; puesto que no es culpa de las partes, la depreciación que ha sufrido nuestro signo monetario, por el transcurso del tiempo; y, que en vista de la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en torno a la indexación de oficio, como medio para garantizar la verdadera justicia, se ordenaría la actualización de dicho monto, a la fecha en que quede definitivamente firme el fallo. Por tanto, resulta necesario para este tribunal declarar:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 5 de junio de 2018, por el abogado GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO, en contra de la decisión dictada el 1º de junio de 2018, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de retracto legal, incoada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, en contra de las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO. En consecuencia, se condena el retracto legal de la venta efectuada el 22 de octubre de 2004, entre las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO, a favor del ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, quien se subroga en la posición de comprador, previo el reembolso a la compradora de la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,oo), hoy ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F 80.000,oo). Suma que será actualizada a su valor real, a través de la indexación judicial, de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor, fijados por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas, desde la fecha de la enajenación del inmueble, hasta el día en que quede definitivamente la presente decisión, dando así el valor exacto de lo pagado con lo que debe reembolsarse;
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se ordena el registro de la decisión, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, con la finalidad que la misma sirva de título;
CUARTO: Queda CONFIRMADA, la decisión dictada el 5 de junio de 2018, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y,
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente. Establecido el dispositivo del fallo se informó a las partes, que este tribunal se reserva el lapso de cinco (5) días despacho siguientes para la publicación del fallo en extenso…”.

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Conforme con los argumentos expuestos, corresponde determinar si el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, en su carácter de arrendatario del inmueble constituido por apartamento distinguido con el No. 11-B, que forma parte del edificio Residencias Los Pinos, en la calle B, ubicado en la Urbanización Los Pinos, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del estado Miranda, tiene derecho de retractarse subrogándose en la posición del comprador, ello en razón del ejercicio de la demanda de retracto legal arrendaticio que ejerció, en contra de las ciudadanas INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO y MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, en su carácter de compradora y vendedora, respectivamente. Asimismo, establecer si la venta que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, pretende retractar, debe dilucidarse conforme lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos de Viviendas, vigente para el momento en que la misma se celebró; ó por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente para el momento en que se ejerció la demanda; ello, para establecer si operó la caducidad de la acción. En el entendido anterior, pasa quien juzga a realizar las siguientes consideraciones:

I
DE LA LEY APLICABLE

Antes de pasar a emitir pronunciamiento en relación al mérito de la presente controversia; y, por ser un pronunciamiento de mero derecho, pasa este jurisdicente a verificar la ley aplicable al caso en concreto, ya que la parte demandada señala que el presente conflicto debe ser dilucidado conforme las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento en que se verificó la venta y no por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente para el momento en que se ejerció la demanda de retracto legal arrendaticio que nos ocupa.
En tal sentido, la Disposición Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:

“Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda”.

De la disposición transcrita, se colige que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, quedó derogado con la publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 Ext. del 12 de noviembre de 2011 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por otra parte, tenemos que el artículo 6 de dicha Ley, establece el carácter de orden público y de obligatorio cumplimiento y aplicación de las normas que contiene, en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela.
Con la derogación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mal podría pensarse su aplicación al caso en concreto, puesto que no sólo no se encontraba vigente para el momento en que fue interpuesta la presente acción de retracto legal arrendaticio, sino que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 139, establece un mayor tiempo para el ejercicio de la acción de retracto, al indicar:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, del ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados”.

Ahora bien, siendo que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no solo derogó las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concediendo más tiempo para que el arrendatario pudiese ejercer el retracto legal arrendaticio al que establecía aquella; y, siendo que el objeto de la ley es establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente, en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, con un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado al colectivo; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de ese derecho a toda la población. Promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, procurando el bienestar social y seguridad jurídica de las partes en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando deberes y derechos de arrendadores y arrendatarios, como sujetos beneficiarios y corresponsables del sistema público para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Con su finalidad de brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios, siendo considerado como un sector vulnerable en tanto no tengan acceso a la propiedad de la vivienda; considerándolos como débil económico y por ende jurídico, susceptible de soportar relaciones de explotación, discriminación o sometimiento para acceder a una vivienda; todo lo cual, se encuentran intrínsecamente ligado el orden público, mal pudiese considerarse que en el presente caso, la norma aplicable sería la contenida en los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
Aunado a ello, tenemos que el Decreto derogado, establecía un menor tiempo para el ejercicio del retracto legal arrendaticio; y, siendo que la vigente Ley en su artículo 139, prevé un mayor tiempo para su ejercicio; no puede aplicarse una ley derogada, a una situación patentizada luego de haber perdido vigencia, cuando el tiempo concedido fue establecido en beneficio de los arrendatarios, que eventualmente hayan sido objeto de alguna vulneración en sus derechos. Recordemos que la ley, los califica, como débiles económicos y jurídicos en la relación locativa. Así se establece.
Profundizando en el tema, cuando la ley vigente otorga mayor plazo para el ejercicio de un derecho, no puede interpretarse que la derogada beneficie al débil jurídico, por un menor tiempo. Por lo que, este jurisdicente, considera, que el presente caso debe ser resuelto tomando en cuenta las disposiciones legales previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y no como lo alegó la parte demandada. Recordamos que la retroactividad de la ley, sólo procede cuando beneficia al débil. Así se establece.
II
DEL MERITO:

Resuelto lo anterior y con la finalidad de emitir pronunciamiento en relación al mérito de la controversia; pasa este jurisdicente al análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes al proceso, para lo cual tenemos que la parte actora, promovió:

1) Marcado “B”, documento privado suscrito por la ciudadana MARÍA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, en su condición de arrendadora y, JULIO ROSALES ROJAS, en su condición de arrendatario. De dicha documental se evidencia la existencia de la relación locativa, entre el actor y la ciudadana MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, la cual versa sobre un apartamento distinguido con las siglas 11-B y el estacionamiento Nº 12, de las Residencias Los Pinos, ubicado en la calle B de La Boyera, Municipio El Hatillo. En la cláusula segunda, establecieron que el canon de arrendamiento sería la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), los cuales el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes. En la cláusula cuarta, dispusieron que la duración de la relación locativa, sería de un (1) año fijo y prorrogable, a partir del 1º de octubre de 2001. Documental que no fue desconocida o impugnada por la parte contra quien fue opuesta, por lo que se tiene por reconocida; y, por tanto se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil. Así se establece.
2) Marcado “C”, documento suscrito por la ciudadana ANA LUCIA CHACON, en representación de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA PARTNER, C.A. En principio tal documental carecería de valor probatorio, por emanar de un tercero ajeno al juicio, que no lo ratificó de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, dado el principio de exhaustividad de la prueba, y dando cumplimiento con el deber de concatenarla con las demás pruebas aportadas al proceso, este jurisdicente observa que en el mismo se trata un punto relacionado con respecto a la solvencia del arrendatario en el pago de las pensiones locativas por el arriendo del inmueble identificado en el contrato de arrendamiento antes analizado; incluso se logra evidenciar que el canon de arrendamiento al cual se refiere fue establecido en la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo) mensuales. Ahora bien, siendo que la parte demandada, no desconoció o impugnó tal documental, aceptó la condición de administradora del inmueble arrendado de dicha sociedad mercantil; y, por tanto, en la misma se dejó constancia que para el 11 de agosto de 2006, el ciudadano JULIO ROSALES, parte actora, se encontraba solvente en el pago de las pensiones arrendaticias. Por tanto, se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3) Marcados “D” y “E”, recibos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fechas 25 de junio y 23 de julio de 2014. De dichos documentos se evidencia que el 25 de junio y el 23 de julio de 2014, el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, por medio del procedimiento de consignaciones arrendaticias, pagó por ante dicha Superintendencia, las cantidades de mil novecientos noventa y tres bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 1.993,51), correspondiente al pago de las pensiones locativas de los meses de junio y julio de 2014. Documentales que son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, como documentos públicos administrativos, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.
4) Marcada “F”, copias certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el 22 de octubre de 2004, bajo el Nº 20, Tomo 03, Protocolo Primero. De dicha documental, se evidencia que el 22 de octubre de 2004, la ciudadana MARÍA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, vendió a la ciudadana INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO, representada por su apoderada HILDA CASTRILLO PAZ, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 11-B, que forma parte del edificio Residencias Los Pinos, en la calle B, ubicado en la Urbanización Los Pinos, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA DECÍMETROS CUADRADOS (88,70 mts2), consta de recibo comedor, terraza, cocina, lavadero, cuatro dormitorios y dos salas de baños dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el apartamento Nº 11-A, foso de ascensores y pasillo de circulación; SUR: con la parte lateral del edificio, que es su fachada sur; ESTE: con la parte trasera del edificio, que es su fachada este; y OESTE: con el apartamento Nº 11-C. Le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 12. El porcentaje de condominio sobre las cosas comunes es de cero coma veintiún mil setecientas treinta y nueve milésimas por ciento (0,021739%); el cual es el mismo objeto del contrato de arrendamiento. Asimismo, se constata que las copias certificadas en cuestión, fueron expedidas el 2 de julio de 2014. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.
5) Marcadas “G” y “H”, recibos Nros. 17757 y 18600, emanadas de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA PARTNER, C.A. En principio tal documental carecería de valor probatorio, por emanar de un tercero ajeno al juicio, que no lo ratificó de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, dado el principio de exhaustividad de la prueba, y dando cumplimiento con el deber de concatenarla con las demás pruebas aportadas al proceso, este jurisdicente observa que en las mismas no solo se identifica el inmueble objeto del contrato; amen que, como anteriormente se expresó, la parte demandada aceptó la condición de dicha sociedad mercantil como administradora del inmueble arrendado; de dichas documentales se evidencia que el 25 de octubre de 2004, el ciudadano JULIO ROSALES, pagó las pensiones locativas correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2004, por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo) cada una. Por tanto, se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6) En la etapa probatoria, marcadas de la letra “A”, recibos Nros. 32275, 33144, 33499, 33794, 34121, 34422, 34813, 35012, 35292, 35576, 35652, 36064, 36336, 36577, 36826, 37076, 37331, 37577, 37838, 38096, 38357, 38651, 38673, 39043, 39072, 39327, 39336, 40129, 40154, 40436, 40952, 41231, 41497, 41782, 42063, 42321, 45593, 42625, 43139, 43407, 43676, 43955, 44229, 44504, 44775, 45052, 45325, 45586, 45595, 45872, 46144, 46412, 46694, 46961, 47235, 47504, 47778, 47779, 48260, 48699, 48727, 48938, 49179, 49402, 49621, 49880, 50075, 50076, 50597, 50598, 51038, 51039, 51303, 51577, 51578, 51579, 51783, 52229, 52232, 52450, 52439, 52440, 52452, 52453, emanados de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA FRIEND-HER, C.A. De dichas documentales, se evidencia que en principio tales documentales carecerían de valor probatorio, por emanar de un tercero ajeno al juicio, que no lo ratificó de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, dado el principio de exhaustividad de la prueba, y dando cumplimiento con el deber de concatenarla con las demás pruebas aportadas al proceso, este jurisdicente observa que en las mismas no solo se identifica el inmueble objeto del contrato; amen que la parte demandada aceptó la condición de dicha sociedad mercantil como administradora del inmueble arrendado; de dichas documentales se evidencia el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, efectuó el pago de las pensiones locativas correspondientes a los años 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, las cuales fueron aceptadas por la administradora. Por tanto, se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
7) Comprobante de afiliación al SISTEMA SAVIL, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. De dicha documental se evidencia que el 26 de marzo de 2014, el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, se afilio al sistema de pago en línea para el procedimiento de consignaciones arrendaticias por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; efectuando el pago, según recibos cursantes del folio 89 al 124 de la segunda pieza del expediente, de las pensiones locativas, a través de dicho procedimiento, para los períodos de los años 2014, 2015, 2016. Documentales que son valoradas y apreciadas como documentos públicos administrativos, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.
8) Marcada “B”, copia fotostática de cheque de gerencia. Con respecto a dicha documental, este jurisdicente observa que, aún cuando la misma en principio pudiese considerarse como tarja, no es menos cierto que fue producida en copia fotostática, lo cual carece de valor probatorio. Amén que la misma se refiere al pago de condominio, lo cual no se encuentra discutido en autos; razón por la cual se considera impertinente. Así se establece.
9) Igual ocurre con los recibos de caja, cheques, depósitos bancarios, cursantes del folio 126 al 153 de la segunda pieza del expediente; los cuales, se refieren al pago de gastos de condominio, y cuyos pagos no se encuentran discutidos en autos; puesto que la solvencia del inmueble en dichos gastos comunes, no forman parte del thema decidendum del presente proceso; por lo que, se considera tal promoción impertinente al proceso. Así se establece.

La parte demandada, conjuntamente con la contestación, promovió como prueba certificado electrónico de solvencia Nº 00014844, del 17 de noviembre de 2016, expedido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; y, en la etapa probatoria, con la finalidad de obtener su ratificación por el ente en cuestión, promovió la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En razón de ello, tenemos que el certificado electrónico de solvencia, debe tenerse como documento público administrativo, el cual no era necesario que fuera objeto de ratificación por parte de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; por lo que debe tenerse por cierta la solvencia del arrendatario en el pago de las pensiones locativas efectuadas mediante el procedimiento de consignaciones arrendaticias; por tanto, tal documental debe ser valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1357 del Código Civil. Así se establece.

De la caducidad de la acción:

Habiéndose establecido que la ley aplicable al caso concreto es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y, efectuado el análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso, en este punto es menester pronunciarse en relación a la caducidad de la acción argüida por la parte demandada; para lo cual se observa:
Estando probada la relación locativa, se observa que la parte demandada, no aportó a los autos elemento probatorio alguno, que haga presumir, que se le haya efectuado la notificación al ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, de la venta del inmueble; o que éste haya tenido conocimiento de dicha venta, en fecha anterior al 2 de julio de 2014, cuando fueron expedidas las copias certificadas del documento de venta, por la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda. Así se establece.
Por lo anterior, es a partir de la verificación del conocimiento del contrato de compraventa motivo del retracto, para que comience a correr el lapso de caducidad de la acción; y, por tanto, es a partir del 2 de julio de 2014, fecha en la cual el arrendatario tuvo conocimiento de la venta efectuada entre las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO, cuando debe comenzar a computarse el lapso de caducidad a que se refiere el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, debe ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados”.

No habiéndose notificado al arrendatario de forma autentica, al cual debió anexarse copia certificada del documento de la venta, y siendo que éste tuvo conocimiento pleno de dicha negociación el 2 de julio de 2014, es a partir de esa fecha en que debe computarse el lapso de caducidad a que se refiere la norma; y, siendo que la demanda de retracto legal arrendaticio, fue ejercida el 12 de agosto de 2014; debe este jurisdicente establecer que la misma fue interpuesta dentro del lapso legal señalado; y, por tanto, no transcurrió la caducidad argüida. Así expresamente se establece.

Del retracto legal:

El artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso”.

De la norma transcrita, se deduce que el retracto legal es considerado un derecho que tienen los arrendatarios a subrogarse en la operación de compraventa del inmueble que ocupan, en la posición del comprador; para lo cual debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que dispone:

“Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante documento autentico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación. En caso de ser una persona jurídica, presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga mención del otorgamiento del poder y última declaración de Impuesto Sobre la Renta. Además determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación, según lo establece la presente Ley”.

Aparte de los requisitos mencionados en la norma transcrita, debe tenerse en cuenta el artículo 131 de la Ley mencionada, el cual establece:

“En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”.

De las normas transcritas, se infiere que el arrendatario que ocupe un inmueble destinado a vivienda tiene el derecho para adquirirlo preferentemente a cualquier tercero, siempre que se encuentre solvente en el pago de las pensiones locativas; requisitos que también se corresponden al retracto, por medio del cual el arrendatario solvente en el pago de las pensiones, tiene derecho a subrogarse en las mismas condiciones que el adquiriente, en dicha posición. Así se establece.
Así pues, corresponde entonces, determinar si el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, cumple con los requisitos exigidos para poder subrogarse en la posición del comprador en la enajenación que efectuó la ciudadana MARIA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO a la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO. En tal sentido, se evidencia que el accionante es arrendatario del inmueble objeto de la negociación, conforme al contrato de arrendamiento que celebró con la ciudadana MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, desde el 1º de octubre de 2001; se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamientos para el momento en que se efectuó la venta que quiere retractar; ello, por cuanto, aún cuando fue alegada su insolvencia, no es menos cierto que fueron producidas en juicio constancias de pago de las pensiones locativas, emanadas de las empresas que fungieron como administradoras del inmueble, sociedades mercantiles ADMINISTRADORA PARTNER, C.A., y ADMINISTRADORA FRIEND-HER, C.A., quienes no cuestionaron el pago efectuado; y siendo que la parte demandada, no produjo a los autos, prueba alguna que desvirtuara que los pagos efectuados no fueron aceptados, debe considerarse que el referido ciudadano se encontraba solvente en la ejecución de su obligación principal. Así se establece.
Por otra parte, el arrendatario JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, al momento de interponer la presente acción, no sólo cumplió con los requisitos de ser arrendatario y estar solvente en el pago de las pensiones locativas, sino que manifestó su intención de reembolsar a la compradora, ciudadana INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO, el monto de la operación de compraventa; lo cual se corresponde con la justa subrogación de posiciones en la pretensión. Así se establece.
Cumplidos los extremos de ley, el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, es titular del derecho de retracto y por ende debe subrogarse en la posición de comprador del inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento. No obstante ello, observa este jurisdicente, que el precio por el cual se dio en venta el inmueble y transcurridos trece (13) años aproximadamente de la enajenación, constituye un precio nominativamente ínfimo, por un inmueble que a todas luces, con el transcurrir del tiempo no sólo ha adquirido mayor valor, sino que el signo monetario sufrió desvalorización. Es decir, ordenar el reembolso de la cantidad de dinero que la ciudadana INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO, pagó para el momento en que se efectuó la venta, no constituiría un justo y equilibrado reembolso; puesto que dicha suma de dinero por el proceso inflacionario acaecido desde el tiempo de la negociación, perdió su poder adquisitivo; lo cual se puede corregir y medir mediante el ajuste monetario. Así se establece.
En torno a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 3 de julio de 2017, con ponencia del Magistrado Dr. GUILLERMO BLANCO VAZQUEZ, dictada en el expediente Nº AA20-C-2016-000594, expresó:

“…Sin perjuicio de haber sido declarada sin lugar la presente denuncia por cuanto la indexación del pago reclamado fue expresamente solicitado por el actor en el libelo de demanda, considera impostergable esta Sala de Casación Civil hacer las siguientes consideraciones con relación a la indexación judicial ordenada de oficio por el Juez Civil, esto es, en los casos en que no haya sido peticionada en el libelo de la demanda, procediéndose a la revisión del estado de la dogmática y la jurisprudencia nacional sobre esta institución en función al rol que desempeñan los jueces en la debida integración de los principios y garantías estatuidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en aras a lograr que la realidad jurídica que rodea la evolución de las conductas y necesidades sociales, se perciban y reflejen en los fallos como lógica conclusión de la expresión de la realidad jurídica y la justicia social de nuestro tiempo.
Ahora bien, el Código Civil venezolano en su artículo 1.282 dispone “…Las obligaciones se extinguen por los medios a que se refiere este Capítulo y por los demás que establezca la Ley…”, y en ese orden de ideas, tenemos maneras generales y especiales de que ello ocurra, como lo son el pago, el cumplimiento de la condición resolutoria, el término extintivo, el mutuo disenso, la muerte en las obligaciones personalísimas, la novación, la confusión, la prescripción, entre otras.
Particularmente, atañe al caso concreto el pago, palabra que viene del latín pacare, que indica apaciguar, hacer la paz, definido, asimismo, como el modo natural y por excelencia de extinguir una obligación por el cumplimiento de lo debido, ya sea que consista en dar, prestar o hacer, dado que extingue totalmente el vínculo obligacional con accesorios y garantías, tal y como lo manifiesta Louis Josserand “…Pagar es ejecutar la prestación misma a que uno estaba obligado, consista esa prestación en la entrega de una suma de dinero o de un cuerpo cierto, en un hecho o una abstención…”. (Josserand, Louis. “Teoría de las Obligaciones”. Editorial Parlamento LTDA. Santiago de Chile. 2008 .Pág. 519). …Omissis…
Por su parte, nuestro Código Civil en el artículo 1.283 establece:
…Omissis…
De tal manera que, de acuerdo con el principio dispositivo previsto en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil el juez se encuentra limitado a decidir solo sobre lo peticionado por el accionante en el libelo y las defensas contenidas en la contestación.
En este orden de ideas, es importante destacar que hoy día el arraigado criterio romanista que considera al proceso como algo propio del ámbito privado (contrato, cuasi contrato) por considerar a la acción lo mismo que un derecho sustantivo no puede sostenerse, por cuanto la prerrogativa del Estado para el ejercicio de la función jurisdiccional lo impide. …Omissis…
De lo anteriormente expresado se desprende que la doctrina procesal universal y por mas de medio siglo, como lo afirma el autor citado, concibe que la finalidad del proceso no solo atiende al carácter individual y privado de los sujetos que actúan en el mismo, no obstante representa una concepción institucional y social en virtud de la cual éste debe servir para la consecución de sentencias “justas”. Dicha noción, se instituye en nuestra Constitución en el artículo 257, cuando se expresa que: “…El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”.
Sobre esta concepción atinente a la justicia como finalidad del proceso coincide el procesalista Piero Calamandrei, al afirmar que: …Omissis…
En este sentido, la incidencia fundamental de la realidad económica en el derecho no puede permanecer inadvertida por los jueces en el ejercicio de su labor pues, la función trascendental y relevante que ejecutan en el proceso como intérpretes del derecho, reconduciendo el nivel abstracto de la norma a lo concreto de la situación planteada conlleva implícitamente un proceso investigativo que debe materializarse a través de la exégesis y ajuste a la realidad social, sin pretensión de irrumpir el campo legislativo, en aras de concebir el Derecho como un medio para fines sociales y no como un fin en sí mismo.
Ciertamente en ese orden de ideas, los jueces en el ejercicio de su función jurisdiccional han estado influidos por esa ineludible vinculación con la realidad tal y como se refleja en la extensa y amplia literatura jurídica que manifiesta la imposibilidad del Poder Judicial de desconocer el contexto político, social, económico e histórico de su entorno al momento de decidir, pues tal y como lo afirmara acertadamente, entre otros autores, Jerzy Wróblewski “…la ideología de la decisión judicial está condicionada por grupos bastantes complejos de factores que influyen el sistema de derecho y la organización del aparato estatal en un determinado tipo de contexto socio-político, en el cual y por el cual los tribunales operan, y en la actitud valorativa del juez…”. (Wróblewski, J. “Silogismo Legal y la Racionalidad de la Decisión Judicial”, trad. por Marisela de Esparza, cuaderno No. 19, Centro de Estudios de Filosofía del Derecho, Facultad de Derecho-LUZ, Maracaibo, 1977). …Omissis…
De lo expuesto, resulta indudable que la continuación de la tradición civilista debe adecuarse al cambio social contemporáneo como fenómeno natural que se supone conduce hacia los nuevos tipos, relaciones y circunstancias y que sólo puede tener lugar a través de un proceso de transformación, el cual no resulta extraño en este campo, pues tenemos como precedente histórico en la edad media, según explica el Dr. Paul Koschaker, “…Los comentaristas [postglosadores] convirtieron los tesoros de la sabiduría jurídica romana, la técnica del Derecho de Roma, en elementos aplicables a su época, en parte viva del Derecho de sus tiempos (…) Calasso también nos señala que los comentaristas sintieron la necesidad de mantenerse adheridos a la realidad de la vida, para edificar sobre sólido…”. (P. KOSCHAKER: “Europa y el Derecho Romano”. Editorial Derecho Privado. Madrid, 1955, p. 150).
La renovación, adecuación y orientación del derecho como producto de la evolución de las necesidades sociales ha constreñido a los órganos encargados de impartir justicia a atemperar la rigurosidad que domina en el profundo sentido privatista del derecho proceso civil a fin de satisfacer el interés de los justiciables.
Ahora bien, tal y como ha sido señalado por esta Sala de Casación Civil, en el libelo de su demanda el actor puede solicitar el ajuste del valor del monto reclamado desde que el deudor incurrió en mora hasta la fecha de presentación de la demanda e igualmente la corrección monetaria a que haya lugar por efecto de la devaluación que sufra la cantidad reclamada durante el transcurso del juicio. En el primer caso, la indexación es perfectamente determinable por el actor, la cual debe fijar en atención a los índices especificados por el Banco Central de Venezuela; pero en el segundo, está presente la dificultad de determinar el tiempo en que terminará el juicio. (Vid. Sentencia N° 5 del 27 de febrero de 2003, caso: Nicola Cosentino Ielpo, Biagio Cosentino Ielpo y Giuseppe Gugliotta Gugliotta contra la sociedad mercantil Seguros Sud América Sociedad Anónima, exp. N° 01-554).
En este orden de ideas, resulta incuestionable que la satisfacción de las deudas pecuniarias adquiere cada vez mayor importancia práctica trascendental porque usualmente todas las relaciones contractuales así como los supuestos de responsabilidad extracontractual y las indemnizaciones por cumplimiento de contrato tienen por objeto la obtención de una suma de dinero siendo el principio legal al cual se aferra y que caracteriza dichas obligaciones dinerarias el nominalista, que consiste en que la obligación monetaria quedará fijada por el importe exacto de unidades monetarias que fue estipulado en el título constitutivo de la obligación, sin tomar en cuenta ningún otro valor que pueda asignársele.
En contraposición al principio nominalista y atendiendo al fenómeno de la depreciación del valor de la moneda que se identifica con la noción de inflación, el principio valorista a fin de contrarrestar sus nocivos efectos, propugna que las deudas pecuniarias deben pagarse atendiendo al valor real-actual de la moneda en curso, tomando en consideración la depreciación que haya experimentado en el curso del tiempo.
El razonamiento antes señalado, parte de que no puede considerarse justo o legal que la persona que se desinterese en pagar oportunamente una deuda, permita obtener al acreedor como resultado el pago nominal de una deuda mermada logrando, de esta manera, extinguir la obligación por ella debida, aprovechándose de la desvalorización de la moneda por el transcurso del tiempo, además de la duración de las reclamaciones legales correspondientes. …Omissis…
El razonamiento antes señalado, parte de que no puede considerarse justo o legal que la persona que se desinterese en pagar oportunamente una deuda logre -aprovechándose de la desvalorización de la moneda por el transcurso del tiempo así como la duración de las reclamaciones legales-, extinguir la obligación por ella debida mediante el pago nominal una deuda mermada.
Con relación específicamente al fenómeno económico conocido indexación, resultan innegables los criterios jurisprudenciales que desde hace ya algún tiempo vislumbraban la necesidad de que los órganos jurisdiccionales tomen en consideración la corrección monetaria apartándose del rigorismo nominalista que se preceptúa en el artículo 1.731 del nuestro Código Civil sobre este aspecto, la extinta Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en sentencia del 30 de septiembre de 1992, caso: INVERSIONES FRANKLIN y PAÚL S.R.L., indicó que la rectificación monetaria procedía, respecto de las obligaciones monetarias al considerar que “… indexar viene a constituir la acción encaminada a actualizar el valor del daño sufrido, al momento de ordenar su liquidación, corrigiendo así la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, por su envilecimiento como efecto de los fenómenos inflacionarios (…) indexación o actualización monetaria no es una nueva indemnización de daños y perjuicios sino que forma parte del cumplimiento de la obligación principal cuando se incurre en mora…”. (Resaltado de la Sala). …Omissis…
El criterio citado, fue reiterado por esa misma Sala Político-Administrativa en su fallos de fecha 7 de junio de 1995 caso: DIMASA; 17 de octubre de 1996, caso: VINCLER C.A., y el 24 de septiembre de 1998, caso: Sajoven, en los cuales sostuvo, que “…con la indexación se trata de evitar que el pago se efectúe con un signo monetario envilecido, en relación a una época en que tenía un valor adquisitivo superior (…) las deudas de dinero sólo darán lugar a daños y perjuicios moratorios, con el principio según el cual la reparación debe ser íntegra, en el sentido de que si la suma de dinero va perdiendo valor por efecto de la inflación, el Tribunal deberá acordar su ajuste o corrección monetaria para la fecha de la sentencia…”.
En ese sentido, cabe destacar que en la jurisprudencia latinoamericana existe un amplio consenso en superar el nominalismo legislativo por considerar que no guarda relación con la situación inflacionaria que atraviesan nuestros países y en ese sentido la Corte Constitucional de Colombia, en términos similares al criterio patrio citado, entre otras, en la sentencia N° C-862 de 2006, precisó que el pago de la actualización monetaria de una deuda no constituía una alteración sustancial de las obligaciones de manera retroactiva o la existencia de doble sanción expresando lo siguiente: …Omissis…
De lo expuesto se desprende, que para que el pago produzca efectos liberatorios como modo de extinguir las obligaciones debe existir equivalencia cualitativa y no simplemente cuantitativa, por lo que con la aplicación de la indexación lo único que se persigue en reconocimiento a los principios universales de “equidad” e “igualdad de la justicia” es condenar justamente lo debido adoptándose así la tesis valorista no a través de normas legislativas, sino por medio de fallos judiciales.
Asimismo, los criterios jurisprudenciales citados, parten de la premisa de que toda reparación debe ser íntegramente pagada y que el retardo culposo en el pago de sumas de dinero ha sido considerado como un daño cierto e indemnizable producto de la depreciación monetaria, afirmando y sosteniendo la necesidad del reajuste de la obligación pactada debiendo entonces acordarse la indexación de la suma debida aceptándose asimismo, la posibilidad de reclamar conjuntamente la indexación y el pago de intereses moratorios, con la única limitación de que los intereses deberán ser calculados sobre el monto original de la obligación debida y no sobre la cantidad que resulte de la actualización o indexación de ese monto, pues lo contrario, supondría por una parte, el desconocimiento de una realidad social y por otra, un enriquecimiento sin causa del deudor.
De lo anterior se desprende claramente que el tema de la indexación está estrechamente vinculado a la aplicación de las teorías nominalistas y valoristas con respecto a las obligaciones, puesto que si se opta por la primera, tal y como está previsto en la mayoría de la legislaciones latinoamericanas, la indexación estaría prácticamente descartada, en cambio sí jurisprudencialmente se permite la revalorización de las prestaciones se estaría asegurando a través de un medio adecuado la seguridad jurídica de los justiciables que en este caso es recibir aquello que realmente se pactó.
En nuestra jurisprudencia, el principio valorista fue relegado a las deudas laborales y las de carácter alimentario en virtud del incumplimiento en su pago por parte del empleador, que en muchas ocasiones oponía defensas sin ningún fundamento con el único objetivo de retardar los juicios por años y así lograr pagar la misma cantidad que hubiese tenido que pagar al momento en que debían cumplir con la obligación. Sin embargo, dicho criterio no era aplicado a las causas donde se ventilaran derechos privados y disponibles, irrenunciables, o de orden público siendo además requisito indispensable, en los casos permitidos, que el ajuste por inflación fuese expresamente solicitado en el libelo de la demanda, tal y como se expresara en sentencia de fecha 3 de agosto de 1994, en el juicio que por cobro de bolívares que incoara el Banco Exterior de Los Andes y de España, S.A. (Extebandes) contra el ciudadano Juan Carlos Sotillo Luna, en la cual la Sala de Casación Civil estableció, lo siguiente: …Omissis…
De los criterios jurisprudenciales citados se desprenden los notorios avances en procura de ampliar la oportunidad procesal para que los justiciables puedan solicitar la corrección monetaria de las obligaciones dinerarias; sin embargo, esta Sala considera necesario continuar con su labor de interpretación progresista en protección de los administrados y de eficiencia en la administración de justicia mediante la entrega de un servicio de tutela judicial equitativa en su distribución, pues lo contrario, significaría negar una realidad económica que afecta a la sociedad en general como lo es la inflación monetaria y la lesión que esta genera.
Lo cierto es, que en muchos casos la certeza sobre la dilación de los procesos judiciales incentiva la litigiosidad motivo por el cual no solo debe incumbir a la parte actora la solicitud de la indexación de las cantidades reclamadas en las oportunidades procesales señaladas en los criterios supra transcritos, sino también en su caso a los juzgadores el establecer los criterios pertinentes dirigidos a efectuar el reajuste monetario de las obligaciones que se ven afectadas por la depreciación de la moneda, aun cuando no haya sido solicitado, siéndoles dable buscar la equivalencia de la obligación dineraria envilecida por el transcurso del tiempo y cuya adopción se sujete a los principios generales del derecho, particularmente a la equidad, privilegiando así la concepción publicista del proceso, que sin duda comparte la Sala.
Conforme a lo reseñado, cabe destacar que el derecho al acceso efectivo a la administración de justicia contemplado como derecho fundamental en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela debe entenderse no sólo como la posibilidad de acudir ante las autoridades judiciales para plantear un problema, sino que su materialización implica que el mismo sea resuelto justamente.
A partir de esta distinción, la creación de nuevos cauces, formas procesales y criterios jurisprudenciales acordes con las nuevas necesidades de los derechos sustanciales en litigio, en pleno reconocimiento a la consagración constitucional del conjunto de principios y garantías que despliegan una tendencia a la optimización del ordenamiento jurídico y valoración de la tutela judicial efectiva como mecanismo eficaz que permita a los particulares restablecer una situación jurídica vulnerada e indefectiblemente conducen a los jueces a determinar el alcance, contenido y finalidad del derecho positivo tomando en consideración el amplio espectro que le presentan las corrientes de pensamiento jurídico y la discusión doctrinal existente, se armoniza y atempera el criterio jurisprudencial imperante hasta la fecha en lo concierne a la posibilidad de que los jueces en acciones de naturaleza privada en las cuales el demandante no haya solicitado expresamente en las oportunidades procesales determinadas por la jurisprudencia la corrección monetaria y sin que el deudor haya incurrido en mora pueda acordarla de oficio, a fin de contrarrestar no solo el fenómeno económico analizado sino también, la disminución los altos índices de litigiosidad en procura de atenuar el pago de una deuda por el transcurso del tiempo dada la lentitud de los procesos judiciales, ampliando de esta manera los límites que deberán ser tomados en cuenta por el juez al momento de establecer la condena a pagar. Así se declara.
Como corolario de lo expresado, esta Sala abandona el criterio imperante acorde las corrientes jurídicas contemporáneas que dan preeminencia a una justicia social y establece que, los jueces podrán en aquellas demandas que se admitan a partir de la publicación del presente fallo ordenar la indexación o corrección monetaria –siempre que ésta sea procedente- de oficio en caso de que el debate judicial consista en intereses y derechos privados (con exclusión del daño moral) y, por tanto, disponibles y aun cuando el demandante no lo haya solicitado expresamente en las oportunidades procesales determinadas por la jurisprudencia. Así se decide…”. (Resaltado del Tribunal).

De la decisión parcialmente transcrita, de la cual se hace eco y acoge quien juzga, con la finalidad de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil; y, estando ante el reconocimiento y constitucionalización de la humanización del derecho y la justicia como valor superior del ordenamiento jurídico, finalidad que se materializa a través del proceso como medio y al juez como promotor de los derechos fundamentales del hombre a fin de obtener el ansiado dinamismo y relación entre lo jurídico y lo humano que reclaman los justiciables, debe establecer la siguiente consideración sobre el reembolso de la pretensión.
Las decisiones judiciales en atención a la doctrina imperante deben manifestar esa relación de los jueces con la realidad de los justiciables y dirigidas a la búsqueda de la verdad y la justicia, tal como lo propugna nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con la finalidad de mantener a las partes en igualdad de condiciones y en estricto apego a los deberes de justicia, de los cuales deben ser garantes los jueces. Encuentra quien juzga, que debe ordenar al demandante, aun cuando haya cumplido con los requisitos de procedencia de su pretensión, al reembolso de la cantidad que hoy resulte equivalente a la cantidad desembolsada en la enajenación que dio vigencia a la presente subrogación, puesto que lo contrario no sería justo y equitativo, por efecto de la inflación, por la desvalorizado en el tiempo de la cantidad pagada en contraprestación del inmueble en la época de la compraventa. Por lo tanto, siendo que estamos ante un proceso civil de carácter privado, en el que se encuentra interesado el orden público, debe ordenarse la adecuación de dicha suma, al valor real que hoy representaría, por efecto de la inflación; es decir, la suma que se reembolse sea el producto de la indexación judicial; lo cual se realizará con experticia complementaria del fallo, con la finalidad que la misma sea adecuada en el tiempo, desde el 22 de octubre de 2004, hasta el día en que quede definitivamente firme la presente decisión. Experticia que será efectuada por expertos contables, designados de conformidad con lo establecido en los artículos 249 y 556 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuentas los Índices de Precios al Consumidor, establecidos por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas. Así se establece.
Siendo así las cosas, en vista que la decisión recurrida, se encuentra ajustada a derecho, este jurisdicente llega a la conclusión que la misma debe ser confirmada, declarándose sin lugar la apelación interpuesta el 5 de junio de 2018, por el abogado GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO, en contra de la decisión dictada el 1º de junio de 2018, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; CON LUGAR la demanda de retracto legal, incoada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, en contra de las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO. En consecuencia, se condena el retracto legal de la compraventa efectuada el 22 de octubre de 2004, entre las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO, a favor del ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, quien se subroga en la posición de comprador del inmueble constituido el apartamento distinguido con el No. 11-B, que forma parte del edificio Residencias Los Pinos, en la calle B, ubicado en la Urbanización Los Pinos, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA DECÍMETROS CUADRADOS (88,70 mts2), consta de recibo comedor, terraza, cocina, lavadero, cuatro dormitorios y dos salas de baños dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el apartamento Nº 11-A, foso de ascensores y pasillo de circulación; SUR: con la parte lateral del edificio, que es su fachada sur; ESTE: con la parte trasera del edificio, que es su fachada este; y OESTE: con el apartamento Nº 11-C. Le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 12, le corresponde el porcentaje de condominio sobre las cosas comunes es de cero coma veintiún mil setecientas treinta y nueve milésimas por ciento (0,021739%), de conformidad a lo previsto en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre ahora Municipio Sucre del Estado Miranda, el 2 de diciembre de 1983, bajo el Nº 41, Tomo 15, Protocolo Primero; cuya propiedad se encuentra protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el 22 de octubre de 2004, bajo el Nº 20, Tomo 03, Protocolo Primero; previo el reembolso a la compradora de la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,oo), hoy ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 80.000,oo), suma que será actualizada a su valor real, a través de la indexación judicial, conforme fue expuesto dando así el valor justo de lo pagado con lo que debe reembolsarse; ordenándose, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el registro de la presente decisión, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, con la finalidad que la misma sirva de título. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 5 de junio de 2018, por el abogado GUALFREDO OSWALDO BLANCO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.233.857, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.773, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO y MARÍA ELISA PÉREZ DE TEPEDINO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.666.675 y V-3.181.998, respectivamente, en contra de la decisión dictada el 1º de junio de 2018, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de retracto legal, incoada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.932.377, en contra de las ciudadanas INES ISABEL PÉREZ CASTRILLO y MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nros. V-3.666.675 y V-3.181.998, respectivamente. En consecuencia, se condena el retracto legal de la compraventa efectuada el 22 de octubre de 2004, entre las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO e ISABEL PÉREZ CASTRILLO, a favor del ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, quien se subroga en la posición de comprador del inmueble constituido el apartamento distinguido con el No. 11-B, que forma parte del edificio Residencias Los Pinos, en la calle B, ubicado en la Urbanización Los Pinos, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA DECÍMETROS CUADRADOS (88,70 mts2), consta de recibo comedor, terraza, cocina, lavadero, cuatro dormitorios y dos salas de baños dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el apartamento Nº 11-A, foso de ascensores y pasillo de circulación; SUR: con la parte lateral del edificio, que es su fachada sur; ESTE: con la parte trasera del edificio, que es su fachada este; y OESTE: con el apartamento Nº 11-C, le corresponde un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 12, y un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes es de cero coma veintiún mil setecientas treinta y nueve milésimas por ciento (0,021739%), de conformidad a lo previsto en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre ahora Municipio Sucre del Estado Miranda, el 2 de diciembre de 1983, bajo el Nº 41, Tomo 15, Protocolo Primero; cuya propiedad se encuentra protocolizada por ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el 22 de octubre de 2004, bajo el Nº 20, Tomo 03, Protocolo Primero; previo el reembolso a la compradora de la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,oo), hoy ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F 80.000,oo), suma que será actualizada a su justo valor, a través de la indexación judicial, de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor, fijados por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas, desde la fecha de la enajenación del inmueble, hasta el día en que quede definitivamente la presente decisión, dando así el valor justo de lo pagado con lo que debe reembolsarse; y,
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se ordena el registro de la presente decisión, una vez definitivamente firme, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, con la finalidad que la misma sirva de título;
Queda CONFIRMADA, la decisión dictada el 5 de junio de 2018, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y,
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2018, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones al juzgado de la causa.-
Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de agosto del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2018-000404.
Definitiva/Civil/Recurso
Retracto Legal Arrendaticio/CONFIRMA
Sin Lugar la Apelación/Con Lugar la Demanda/”D”
EJSM/AMVV/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las diez antes meridiem (10:00 a.m.). Conste,
LA SECRETARIA,


Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS