Decisión Nº 2016-000547 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 08-12-2017

Emisor:Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expediente:2016-000547
Partes:YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ VS. IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ
Ponente:Eder Jesús Solarte
Tipo de proceso:Cumplimiento De Contrato
TSJ Regiones - Decisión


Exp. Nº AP71-R-2016-000547
Definitiva/Civil/ Sin Lugar Apelación/Con Lugar La Demanda
Cumplimiento de Contrato/Recurso. “F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.837.035.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANDRO RESTAINO RODRÍGUEZ, MELECIO TORO YAJURI, RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, MIGUEL SALAZAR, HOLDA SANABRIA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 179.450, 212.343, 31.682, 202.826 y 246.889, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.035.378.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ARMANDO JOSÉ ARTEAGA BLANCO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 214.324.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 3 de mayo de 2016, por el abogado ARMANDO J. ARTEAGA B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 30 de marzo de 2016, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, en contra del ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto a esta alzada, que por auto del 15 de junio de 2016 (f. 404), lo dio por recibido, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 21 de julio de 2016, los abogados ARMANDO JOSÉ ARTEAGA BLANCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignaron escritos de informes.
El 3 de agosto de 2016, la abogada RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones.
El 3 de noviembre de 2016, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No habiéndose emitido pronunciamiento dentro de la oportunidad establecida, se pasa hacerlo en los términos que siguen:



III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, mediante libelo de demanda presentado el 6 de febrero de 2014, por el abogado MELECIO TORO YAJURI, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN YÁNEZ, en contra del ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la demanda al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 10 de febrero de 2014 (fs. 49-50), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Efectuados los trámites de citación personal y cartelaria de la parte demandada, el 27 de mayo de 2014, compareció ante el tribunal de la causa, el ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ; y, otorgó poder apud-acta al abogado ARMANDO JOSÉ ARTEAGA BLANCO.
El 25 de junio de 2014, el abogado ARMANDO JOSÉ ARTEAGA BLANCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas.
El 15 de octubre de 2014, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
El 8 de enero de 2015, el abogado ANDRO RESTAINO RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de subsanación de la cuestión previa.
El 26 de mayo de 2015, el abogado ARMANDO JOSÉ ARTEAGA BLANCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación.
El 8 de julio de 2015, se agregaron a los autos las pruebas promovidas el 17 de junio de 2015, por el abogado ARMANDO JOSÉ ARTEAGA BLANCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y, el 18 de junio de 2015, por la abogada RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
El 14 de julio de 2015, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por las partes.
En esa misma fecha, el abogado ARMANDO JOSÉ ARTEAGA BLANCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de oposición a las pruebas de su antagonista.
El 15 de julio de 2015, el juzgado de la causa, declaró extemporáneo el escrito de oposición a las pruebas, presentado por la representación judicial de la parte demandada.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, el 27 de noviembre de 2015, el abogado ARMANDO JOSÉ ARTEAGA BLANCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes.
El 13 de enero de 2016, el juzgado de la causa, difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
El 30 de marzo de 2016, el juzgado de la causa, dictó sentencia, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, en contra del ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación ejercido el 3 de mayo de 2016, por el abogado ARMANDO J. ARTEAGA B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 30 de marzo de 2016, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, en contra del ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ.
Fijados los extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 30 de marzo de 2016; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…Explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:
…Omissis…
Tenemos así, que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
…Omissis…
Este Juzgador observa que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de un CONTRATO denominado “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA”, sobre cuya existencia y contenido no existe controversia, celebrado entre las partes del proceso, en fecha 24 de Septiembre de 2013, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 21, Tomo 153 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (…) con un plazo de noventa (90) días continuos calendarios y una prorroga de treinta (30) días continuos.
Ambas partes, establecieron condiciones en la negociación celebrada, por lo que, una vez cumplidas en la forma pactada conducirían a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo cuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
Este Juzgador observa que la controversia entre las partes se reduce a determinar quien ha incumplido o no en las obligaciones del Contrato de Opción a Compra, pues la parte actora (compradora) alega que la parte demandada (vendedora) no suministró el recaudo de Liberación de Hipoteca para la correspondiente protocolización de la venta definitiva; señalando por su parte el demandado, que la compradora no contaba con los recursos financieros que le permitieran a esa parte cumplir con su obligación de pagar el precio convenido en el lapso estipulado en el contrato.
De una síntesis de la actividad probatoria se puede precisar, conforme a lo reconocido por las partes y al análisis de todas las probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, que quedó demostrado lo siguiente:
o Que el demandado es propietario del inmueble objeto del Contrato de Opción cuya ejecución se demanda, según documento público de propiedad, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de Diciembre de 2009, inscrito bajo el Nº 2009.11958, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.4947, correspondiente al Libro del Folio real del año 2009, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número B-112, situado en la planta piso 11, Apartamento tipo dos (2) de la Torre B del Conjunto residencial Jardín de los Olivos, Torre B y Torre C, construido sobre la parcela de terreno distinguida con el Nº ocho (8) de la manzana 541-22, que forma parte de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicada hacía el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare – Santa Lucia, de la Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; (f. 27, Marcado con la letra “C”).
o La existencia del contrato de opción de compra autenticado celebrado el 24 de Septiembre de 2013; que contiene un plazo y una prórroga.
o La existencia de un contrato de reserva, de carácter privado, sustituido por el contrato de opción de compra autenticado celebrado el 24 de Septiembre de 2013.
o Que conforme a la cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra celebrado en fecha 24 de Septiembre de 2013, cuyo cumplimiento se demanda, la actora le entregó al demandado, la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), restando el saldo de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), que serían pagados en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
o Que sobre el inmueble objeto de la demanda pesa gravamen hipotecario, hecho que es reconocido en el contrato cuyo cumplimiento se demanda y su subsistencia hasta la actualidad no controvertida, en este proceso.
Constituye un punto controvertido, el hecho que la parte demandada afirma que no ha incumplido con la obligación establecida en el contrato, especialmente liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble de su propiedad, en virtud de lo estipulado en la cláusula Décima del contrato de Opción de Compra, ya que es práctica de las negociaciones inmobiliarias que el Banco acreedor de la hipoteca, libera ésta una vez que recibe el cheque por el monto de la deuda de manos de los representantes del banco que otorga el crédito al comprador, quien se convierte en el nuevo acreedor hipotecario, y que esto no sucedió porque a la demandante no se le otorgó un crédito bancario necesario para cumplir con el pago del monto restante.
Se estableció en la CLÁUSULA DÉCIMA, lo siguiente:
…Omissis…
Para dilucidar la intención que establecieron las partes en la cláusula in comento, nuestro Código de Procedimiento Civil en su Artículo 12, establece en lo atinente a la interpretación del contrato lo siguiente:
…Omissis…
De la lectura de la CLÁUSULA DÉCIMA analizada, tenemos que en la misma se estableció que el trámite de la Liberación de Hipoteca se realizaría de manera paralela al de protocolización del documento definitivo de venta, observándose que no se condicionó este al otorgamiento a algún crédito hipotecario a favor de la opcionante compradora; por otra parte no aparece probado en autos que se hubiere hecho las gestiones pertinentes para el trámite de Liberación de Hipoteca, lo que a la luz del pensamiento racional y lógico impedía la celebración del acto traslativo de propiedad, ya que este, necesariamente, depende de la presentación de todos los recaudos necesarios solicitados por el Registro para que se lleve a cabo la transferencia de la propiedad.
Se constata que, las obligaciones asumidas por la parte demandada, no fueron debidamente atendidas, quien debió producir los medios de pruebas adecuados, que efectivamente comprobaran sus afirmaciones de hecho, especialmente que la liberación de la hipoteca estuviera condicionada a la aprobación de un crédito hipotecario. Por el contrario, la parte demandada sobre este aspecto consideró que, al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, se liberaría la hipoteca que pesa sobre el inmueble, lo cual es contrario a la voluntad manifestada por las partes en el contrato analizado, ya que conforme a la Cláusula Décima el accionado quedó obligado a gestionar la extinción de la hipoteca paralelamente a los trámites de protocolización, circunstancias estas que no aparecen plenamente satisfechas o cumplidas por el vendedor, para que el acto traslativo de propiedad pudiera llevarse a cabo en los términos convenidos, lo que comporta una violación a lo establecido en el Artículo 1.491 del Código Civil Venezolano, que establece:
…Omissis…
Lo que significa que el vendedor debió ser diligente en las gestiones de tradición, entre ellas, la obtención de las solvencias necesarias para el registro del documento definitivo, y especialmente en el caso que nos ocupa, como punto controvertido, los trámites de liberación de hipoteca para la transferencia de la propiedad libre de todo gravamen; por tanto debió ser previsivo y garantizarle a la parte accionante la posibilidad de adquirir el inmueble; quedando en evidencia del material probatorio que no se efectuó actividad al respecto. Se observa entonces que la parte demandada no fue diligente en prever y efectuar el trámite de Liberación de Hipoteca, paralelamente a las gestiones tendiente a la protocolización que le correspondían, con lo cual obstaculizó totalmente la celebración del otorgamiento de la venta definitiva. Así se declara.
De la lectura realizada a los instrumentos fundamentales de la pretensión, al igual que del cúmulo de probanzas promovidas, se constata que, la parte demandada no gestionó la extinción de la hipoteca que pesa sobre el inmueble de su propiedad de manera oportuna, para que finalmente se produjese el otorgamiento de venta definitiva; sin lo cual no era posible llevar a cabo la venta definitiva del inmueble; mal podría entenderse entonces que el actor incumplió con su obligación, porque tal como ha quedado evidenciado, el objeto del contrato era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio mediante el pago del SALDO del precio, otorgándose el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador correspondiente, para lo cual es necesario que estuviese libre de cualquier gravamen, siendo que tal hecho ha dado motivo a la procedencia de la reclamación efectuada por la actora por cumplimiento de contrato. Así se declara.
En tal sentido, en vista que, el artículo 1.264 del Código Civil prevé que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que la parte demandada no demostró en autos, que diera cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de Opción de Compra Venta, resulta forzoso concluir que el otorgamiento definitivo de la venta del inmueble objeto de la demanda, no se protocolizó por el incumplimiento del demandado en cuya virtud la demanda debe ser declarada Con Lugar. Así se declara.
En cuanto a la naturaleza del Contrato cuyo cumplimiento se demanda, necesario es traer a colación la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, la cual es del tenor siguiente:
…Omissis…
Este sentenciador asume el anterior criterio jurisprudencial y concluye que el contrato cuyo cumplimiento se demanda es un contrato preliminar de compraventa porque para el momento de su estipulación, se aceleraron los efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio por parte del promitente comprador, lo cual difiere a la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes, de moto que ante la negativa de alguna de ellas de suscribir el documento definitivo de venta, es necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado y para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante…”.

Con la finalidad de apuntalar el recurso que ejerció, la representación judicial de la parte demandada, consignó el 21 de julio de 2016, escrito de informes, en los términos que siguen:

“…Por todos los hechos narrados anteriormente, muy especialmente por la valoración que realizó el ciudadano Juez, de acuerdo a lo que debió ser una valoración conforme a la sana crítica, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta en contra de mi representado IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ, por la ciudadana YASMILDREC DEL CARMEN CHACIN YANEZ debió ser declarada SIN LUGAR en la sentencia definitiva y de igual manera debió acordar la RESOLUCIÓN del Contrato de Opción Compra Venta que se estableció entre las partes y la condena CON LUGAR por DAÑOS Y PERJUICIOS en contra de la demandante por movilizar temerariamente a la Jurisdicción y ocasionar daños irreparables al demandado y a su grupo familiar, con todos los pronunciamiento de Ley, y muy especialmente con la condenatoria en costas en contra de la demandante, sin embargo el Ciudadano Juez de Primera Instancia yendo en contra de toda lógica, condenó a mi patrocinado sin evaluar las condiciones en las cuales se dieron los hechos y además de ello favoreció a la demandante, quien no probó suficientemente que disponía de los fondos para honrar el pago del saldo correspondiente al precio en el lugar y la oportunidad indicada para ello y no tomó en cuenta que para el momento del perfeccionamiento del Contrato de Compra Venta la misma no demostró de manera alguna contar con esos recursos, además interpretó, a nuestra manera de ver, erróneamente la Cláusula Décima del Contrato de Opción Compra Venta que claramente establece lo siguiente:
…Omissis…
Es claro que el espíritu y propósito de los obligados en el Contrato materia de la presente controversia rige todos y cada uno de los aspectos inherentes a su desarrollo y debe cumplirse tal y como se desprende del significado propia de las palabras y la conexión entre ellas entre sí, además de esto, el artículo 1.159 de nuestro Código Civil establece:
…Omissis…
De manera tal que siguiendo este precepto, por analogía también podemos aplicar el artículo 4 del mismo Código Civil:
…Omissis…
La cláusula décima es clara en cuanto a su significado y no puede el juez extralimitarse a interpretar la misma favoreciendo a quien nada probó, especifica claramente que la Hipoteca que pesa sobre el inmueble sería liquidada y protocolizada en el mismo momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta y en ningún caso antes de esto, tal y como erróneamente lo interpretó el juzgador de Primera Instancia, no entendemos que interpretó el juzgador en cuanto al significado de lo contenido en la Cláusula Décima, tomemos en cuenta también que la demandante se mantuvo ausente en el momento y lugar en que debió presentarse para protocolizar el documento de Compra Venta y que vencido este plazo (22 de enero de 2014), ¿Cómo podría haber exigido el cumplimiento del contrato? ¿Acaso pagó lo adeudado por concepto de saldo del precio? A partir de ese mismo instante opera la extinción de la obligación de vender por parte de mi representado, cuando la demandante no cumplió con el pago del saldo adeudado, ella excusándose sobre el supuesto de que no se había realizado la gestión de la Liberación de la Hipoteca que sobre el inmueble objeto de la negociación pesa, así el juez toma el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para justificar su decisión arbitraria y gravosa para los intereses de mi patrocinado y así elude la correcta aplicación de la justicia en el caso que nos compete.
Es por ello ciudadano Juez que esta representación judicial, solicita se deje sin efecto la Sentencia emanada del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 30 de marzo de 2016 y sea declarada SIN LUGAR por la sentencia de este Juzgado Superior y acordar la RESOLUCIÓN del Contrato de Opción Compra Venta que se estableció entre las partes y la condena CON LUGAR por DAÑOS Y PERJUICIOS en contra de la demandante por movilizar temerariamente a la Jurisdicción y ocasionar daños irreparables al demandado y a su grupo familiar, con todos los pronunciamientos de Ley, y muy especialmente con la condenatoria en costas en contra de la demandante…”.

Apoyando los fundamentos de la decisión de primer grado, la representación judicial de la parte actora consignó el 21 de julio de 2016, escrito de informes, donde expuso:

“…Las partes pactaron la compra venta del inmueble propiedad del demandado, en fecha 24 de Septiembre de 2013, por un precio de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00), cantidad de la cual pagó mi representada UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) según consta del mismo contrato cuyo cumplimiento se demanda; estipularon que el plazo de la venta definitiva del inmueble sería en noventa días más treinta de prórroga por lo que el 24 de Enero de 2014, debió protocolizarse la venta definitiva. Es un hecho admitido que no se verificó la venta del inmueble, quedó plenamente demostrado que el vendedor no cumplió con su obligación de pagar la deuda garantizada con hipoteca y obtener su liberación para poder protocolizar la venta, no obstante que al momento de la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda, mi representada le entregó la suma de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), suma que alcanzaba holgadamente para pagar el saldo del crédito hipotecario, cuyo monto total fue de DOSCIENTOS TREINTA Y DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 232.740,00), por lo que es evidente el incumplimiento del vendedor de una obligación contractual fundamental, sin la cual no podía protocolizarse la venta definitiva del inmueble. Trató de justificar su incumplimiento el demandado con el alegato de que a mi representada le fue negado un crédito bancario, pero no consta del contrato que esta haya sido condición para el otorgamiento del documento de venta definitivo, ni consta de autos que el vendedor se haya presentado en el Registro a efectuar la protocolización de la venta ni que haya efectuado trámite alguno orientado a la ejecución de la obligación de protocolizar la venta. Alegando simplemente que mi representada no disponía de recursos para pagar el saldo del precio, lo cual no es cierto toda vez que a mi representada le fue otorgado un préstamo por PDVSA, su patrono, tal como consta de autos.
…Omissis…
Por todos los razonamientos anteriormente, expuestos, solicito respetuosamente, sea confirmada la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de Marzo de 2016, la declaró con lugar la demanda instaurada por mi representada y SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, y en consecuencia se condene al demandado a OTORGAR el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y numero B-112, situado en la planta piso once (11), apartamento tipo dos (02) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIN LOS OLIVOS, Torre B y Torre C, que forma parte de la Tercera Etapa la de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicada hacia el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare-Santa lucia, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya superficie aproximada es de CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS (52,00 M2), y consta de: Acceso estar terraza cubierta, cocina-pantry, lavadero, jardinera cubierta, un (01) dormitorio y un (01) baño, posee los siguientes linderos: NORTE: con fachada Norte de la Torre B; SUR: con pasillo de circulación ductos de servicios y escalera de la torre B; ESTE: con el apartamento B-111; y OESTE: con el apartamento B-113, ductos de servicios y escalera de la Torre B. Le corresponde en propiedad de forma indivisible y uso exclusivo un maletero ubicado en Planta Sótano 2, identificado con la letra y número D-246, así mismo le corresponde un (1) puesto de estacionamiento sencillo cubierto, ubicado en la Planta Sótano 2 identificado con la letra y numero P-377. El referido inmueble se encuentra identificado con el Número de Catastro 15-19-01-U01-028-016-013-002-P11-002; y es propiedad del ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre Estado Miranda en fecha veintidós (22) días del mes de diciembre de 2009, inscrito bajo el No 2009.11958, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el No 238.13.9.1.4947 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, previo el pago del saldo previsto en el contrato, es decir la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00). Solicito así mismo, que se condene en costas a las parte demandada…”.

Siendo que ninguna de las partes alegó vicios que pudieran conllevar la nulidad del fallo apelado, establecidos en los artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; lo sometido al conocimiento de esta alzada, es la justeza en derecho de la decisión apelada, en relación al mérito de la controversia. Por tanto, a los fines de dirimir el controvertido, este jurisdicente, se permite traer a colación, los argumentos expuestos por la parte actora, en su escrito libelar, el cual fue plasmado en los términos que siguen:

“…Mi representada, celebró en fecha 24 de Septiembre de 2013, un contrato denominado “Opción de Compra”, con el ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ (…) En el mencionado contrato, el ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, en su carácter de propietario del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y numero B-112, situado en la planta piso once (11), apartamento tipo dos (02) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIN LOS OLIVOS, Torre B y Torre C, que forma parte de la Tercera Etapa la de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicada hacia el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare-Santa lucia, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya superficie aproximada es de CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS (52,00 M2), y consta de: Acceso estar terraza cubierta, cocina-pantry, lavadero, jardinera cubierta, un (01) dormitorio y un (01) baño, posee los siguientes linderos: NORTE: con fachada Norte de la Torre B; SUR: con pasillo de circulación ductos de servicios y escalera de la torre B; ESTE: con el apartamento B-111; y OESTE: con el apartamento B-113, ductos de servicios y escalera de la Torre B. Le corresponde en propiedad de forma indivisible y uso exclusivo un maletero ubicado en Planta Sótano 2, identificado con la letra y número D-246, así mismo le corresponde un (1) puesto de estacionamiento sencillo cubierto, ubicado en la Planta Sótano 2 identificado con la letra y numero P-377. El referido inmueble se encuentra identificado con el Número de Catastro 15-19-01-U01-028-016-013-002-P11-002; y es propiedad del ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre Estado Miranda en fecha veintidós (22) días del mes de diciembre de 2009, inscrito bajo el No 2009.11958, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el No 238.13.9.1.4947 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.
En la cláusula Segunda del denominado contrato opción de compra venta, se convino que el precio de venta del apartamento sería de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00), los cuales serían pagados por mi representada de la siguiente forma: entrego en la fecha de autenticación de dicho instrumento la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), mediante cheque del banco Venezuela No. 000004888; y las partes hicieron constar en el instrumento autenticado contentivo del contrato, que mi representada, en fecha 11 de septiembre de 2013, le había entregado al propietario la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), en calidad de reserva, mediante cheque de gerencia No 00224858 del Banco Provincial, por lo tanto el ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, recibió en total la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), y el monto restante es decir la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), que serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. En la cláusula tercera del contrato, las partes estipularon que mi representada adquiriría el inmueble dentro de un plazo de noventa (90) días continuos siguientes a la firma de dicho contrato más treinta (30) días de prórroga, por lo que el plazo máximo en el cual debió efectuarse la venta definitiva era el día 22 de Enero de 2014. Comprometiéndose además en el mencionado contrato, el propietario vendedor a registrar la cancelación de la hipoteca de primer grado al momento de la protocolización de la venta definitiva.
Es el caso, Ciudadano Juez, que llegada la fecha de la protocolización de la venta definitiva, 22 de enero de 2014, el ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, se negó a protocolizar el documento definitivo de compra-venta, negándose a vender el inmueble a mi representada, no obstante mi representada haber cumplido con sus obligaciones contractuales, incumplió además el vendedor con su obligación de obtener la liberación de la hipoteca constituida a favor de según lo convinieron las partes en la cláusula Décima del contrato.
…Omissis…
Siendo que el demandado, ha incumplido con su obligación contractual de efectuar la compra venta definitiva del inmueble, mi representada, pese a que ella si cumplió con sus obligaciones contractuales, lo cual además de ser un incumplimiento es contrario a la buena fe que debe prevalecer en la ejecución de todo contrato; y debe además indemnizar a mi representada de acuerdo a lo previsto en el contrato, pagándole la cantidad acordada por concepto de cláusula penal.
…Omissis…
La venta es un contrato consensual, es decir que se perfecciona a partir del momento en que las partes han convenido en la compraventa de una cosa determinada por un precio. El contrato celebrado entre mi representada y el ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, denominado opción de compra, es un verdadero contrato de compraventa, pues se trata de una promesa bilateral de compra venta, donde el ciudadano propietario se compromete a vender a mi representada el ya identificado apartamento, estableciéndose que la venta definitiva se efectuaría a más tardar a los ciento veinte días (120) continuos siguientes a la autenticación del contrato denominado opción de compra; donde mi representada al momento de la celebración del contrato, pagó UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) del precio total de la venta que se pacto en UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00), quedando el saldo para ser pagado al momento de la protocolización de la venta. Este contrato, cumple con todos los elementos de un contrato de compra venta como lo son el consentimiento, pues el vendedor actúa en su carácter de propietario del inmueble; el objeto determinado, plenamente identificado en el contrato, es un objeto lícito; y el precio, el cual para el momento de la celebración del contrato, fue determinado y pagado por la compradora en un sesenta y uno por ciento (61%), quedando diferido en el tiempo solo la protocolización de la venta definitiva y la tradición del inmueble.
Este es el criterio acogido por la doctrina de la Sala de Casación Civil, expresada en reciente sentencia No 116, del 22 de Marzo de 2013, con ponencia de la Magistrado Yraima Zapata, expresa el fallo:
…Omissis…
Mi representada, en fecha 24 de Septiembre de 2013, celebró el ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, un contrato denominado “Opción de compra”, cuyo objeto fue la venta del apartamento distinguido con el Número y letra B-112, situado en la planta 11, Apartamento Tipo Dos de la Torre B del Conjunto Residencial Jardín Los Olivos, Torre B y Torre C, Urbanización Palo Verde, Tercera Etapa, Municipio Sucre del Estado Miranda, que le precio de venta fue la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00), habiendo pagado mi representada el sesenta y uno por ciento (61%) del precio de venta, quedando por pagar el treinta y nueve por ciento (39%) el cual debe pagar mi representada al momento de la protocolización de la venta, la cual debió tener lugar a más tardar, el 22 de Enero de 2014, es decir dentro de los ciento veinte (120) días siguientes al otorgamiento del documento autenticado en fecha 24 de Septiembre de 2013. El contrato celebrado entre las partes, denominado Opción de compra, es un contrato bilateral, donde IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, se comprometió a vender a mi mandante el mencionado apartamento, se fijó el precio, mi poderdante, pago el sesenta y uno por ciento (61%) del precio de venta, por lo que se trata de un contrato de compraventa, donde mi representante cumplió con todas sus obligaciones, mientras que el demandado incumplió, por lo que de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, mi representada, puede optar por exigir la resolución del contrato o el cumplimiento, con los daños y perjuicios, acordados en la cláusula penal, en ambos casos.
…Omissis…
En razón de todo lo anteriormente expuesto, acudo a su competente autoridad en nombre de mi representada, ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YANEZ, a demandar, como en efecto demando por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS al ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, para que convenga o en su defecto sea condenado a:
PRIMERO: Otorgar de inmediato el documento definitivo de compra-venta del apartamento distinguido con la letra y numero B-112, situado en la planta piso once (11), apartamento tipo dos (02) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIN LOS OLIVOS, Torre B y Torre C, que forma parte de la Tercera Etapa la de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicada hacia el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare-Santa lucia, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya superficie aproximada es de CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS (52,00 M2), y consta de: Acceso estar terraza cubierta, cocina-pantry, lavadero, jardinera cubierta, un (01) dormitorio y un (01) baño, posee los siguientes linderos: NORTE: con fachada Norte de la Torre B; SUR: con pasillo de circulación ductos de servicios y escalera de la torre B; ESTE: con el apartamento B-111; y OESTE: con el apartamento B-113, ductos de servicios y escalera de la Torre B. Le corresponde en propiedad de forma indivisible y uso exclusivo un maletero ubicado en Planta Sótano 2, identificado con la letra y número D-246, así mismo le corresponde un (1) puesto de estacionamiento sencillo cubierto, ubicado en la Planta Sótano 2 identificado con la letra y numero P-377. El referido inmueble se encuentra identificado con el Número de Catastro 15-19-01-U01-028-016-013-002-P11-002; y es propiedad del ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre Estado Miranda en fecha veintidós (22) días del mes de diciembre de 2009, inscrito bajo el No 2009.11958, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el No 238.13.9.1.4947 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. Por el precio de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00), de los cuales mi representada ya ha pagado la suma de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), debiendo pagar mi representada al momento de la venta definitiva del inmueble la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), los cuales en este momento pongo a disposición del demandado, mediante cheque de gerencia que será consignado en el Tribunal.
SEGUNDO: Para el caso en que el demandado, no de cumplimiento voluntario a la sentencia, que le ordene la protocolización del documento e compra venta, pido que se ordene el registro de la decisión que recaiga en el presente juicio.
TERCERO: Se condene al demandado a efectuar la tradición legal del inmueble a mi representada…”.

La representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda, en los siguientes términos:

“…Primero: Admito que mi representado IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ (…) en su carácter de propietario del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y números B-112, situado en la planta piso once (11), Apartamento Tipo Dos (2) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDÍN LOS OLIVOS, Torre B y C, que forma parte de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicada en el sector denominado “Filas de Mariches” antigua carretera Petare-Santa Lucia del Municipio Sucre del Estado Miranda, y que esta suficientemente identificado en autos de la presente causa, un contrato preparatorio de “Opción a Compra” con la Ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ (…) el día 24 de Septiembre del año 2013.
Segundo: Es cierto y admito que se fijo para el contrato preparatorio de “Opción de Compra” un precio de venta de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), de los cuales recibió CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en fecha 11 de Septiembre de 2013, según consta en el contrato preparatorio de “Reserva de Venta” marcado con la letra “A” y que fue firmado por las partes en esa misma fecha, además que también recibió posterior a este contrato al momento de la autenticación del contrato preparatorio de “Opción a Compra” UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) como arras a fin de constituir garantía del cumplimiento del mismo en el tiempo para ello estipulado y que en total suman un monto de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00).
Tercero: Es cierto que el monto restante del precio pautado es decir SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), serían pagados por la Promitente Compradora YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, al momento de Protocolizar el Documento definitivo de venta.
Cuarto: Es cierto que se estipulo entre las partes involucradas en el contrato preparatorio de “Opción a Compra” un plazo de noventa (90) días continuos siguientes a la firma de este contrato preparatorio de “Opción de compra”, más treinta (30) días de prórroga, por lo cual el plazo del vencimiento de dicho contrato es el día 22 de enero de 2014.
…Omissis…
Primero: A todo evento niego, rechazo y contradigo que llegada la fecha de otorgamiento del “Contrato de Venta” definitivo, mi representado se haya negado a protocolizar el mismo puesto que tal y como consta en el contrato de “Reserva de Venta”, se puede constatar que el ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, cumplió con las obligaciones estipuladas en los contratos preparatorios de “Reserva de Venta” y de “Opción de Compra” respectivamente, entregando a la promitente compradora toda la documentación requerida por esta en el primer contrato que maliciosamente obvio en su libelo de demanda y que serviría para tramitar un “CRÉDITO BANCARIO” (…) tal y como quedó establecido en la cláusula 3 y que a continuación extraemos:
…Omissis…
Segundo: A todo evento niego, rechazo y contradigo que el patrocinado por esta representación judicial se haya negado en ningún momento a vender el inmueble a la demandante, puesto que el ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, era el primer interesado en concretar la venta del inmueble en cuestión, ya que el a su vez estaba tramitando un contrato de Opción de Compra-Venta de un inmueble en la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, según consta en el anexo marcado con la letra “B” y que fue iniciado gracias a los fondos obtenidos de la negociación sobre la cual se traba la presente litis, ya que mi representado tenía planes para el momento de establecerse definitivamente en esa localidad por razones de trabajo junto con su grupo familiar. Además de todo eso, mi representado entregó oportunamente los documentos requeridos por la demandante para efectuar la solicitud del “CRÉDITO BANCARIO”, según consta en la Solvencia de Hidrocapital marcado con la letra “C”, Solvencia del Servicio de Electricidad marcado con la letra “D”, Copia del Documento de Condominio o parcelamiento protocolizado marcado con la letra “E”, fotocopia de la Solvencia Municipal de Impuesto de Inmuebles Urbanos marcado con la letra “F”, fotocopia de la Ficha Catastral del inmueble vigente y a nombre de la persona que está vendiendo el inmueble marcado con la letra “G”, fotocopia vigente y legible del RIF y Cédula de Identidad del vendedor así como los documentos que acrediten su estado civil marcado con la letra “H”, borrador de la Liquidación de Hipoteca expedido por el Banco BBVA Provincial, quien es el acreedor del inmueble, marcado con la letra “I”; y Certificado de Registro de Vivienda principal expedido por la Superintendencia de Administración Tributaria y Aduanera SENIAT marcado con la letra “J”, todos estos documentos requeridos por la demandante para poder tramitar el “CRÉDITO BANCARIO” que permitiría cumplir con su obligación del pago llegado el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Tercero: A todo evento niego, rechazo y contradigo que la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ haya cumplido con todas sus obligaciones, pues que llegado el día de la protocolización no constaba con los recursos financieros para terminar de honrar el compromiso adquirido en el contrato preparatorio de “Reserva de Venta” ya que según llamada que ella misma realizo a mi representado el día veinte (20) de enero de 2014, esta le manifestó que no le había aprobado el “CRÉDITO BANCARIO” (…) solicitado con el fin de otorgar el documento definitivo de venta, solicitando verbalmente a mi representado una prórroga de un (01) mes para la consecución de los fondos necesarios para concretar la negociación a través de un “CRÉDITO EN PDVSA” (…) prórroga que fue otorgada hasta el día treinta y uno (31) de enero de 2014 que era la fecha límite para cerrar la negociación de mi representado con respecto al inmueble situado en la ciudad de Barcelona, ese día treinta y uno (31) de enero la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, volvió a llamar a mi representado solicitando un mes más de prórroga porque no había podido reunir el dinero y que le permitiría solicitar un “CRÉDITO en PDVSA”, sin embargo no se negó totalmente dicha posibilidad y se le comunicó que se haría el intento de llegar a un acuerdo con el propietario del inmueble en Barcelona, a pesar de que se le vencería el plazo ese mismo día, la Ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ inclusive ofreció vender su vehículo Toyota Corolla 2008 porque según sus palabras textuales: “Tenía un comprador, y que con el resultado de esa venta podría pagarme el monto restante, pero que negociara con el propietario del apartamento en Anzoátegui, porque no quería quedarse sin carro y sin apartamento”, a los cual contesto mi representado que no vendiese el carro hasta tanto el no tuviese un acuerdo firme con el propietario del apartamento en Barcelona, una vez aclarado esto el Ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, pudo acordar la firma del inmueble en Barcelona para el día 06 de febrero de 2014, y se le comunicó a la demandante, de tal hecho y se le dijo que vendiera el carro para firmar el día 04 de febrero, ella contesto que lo tenía negociado en SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), que como haría con el monto restante CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que si se firmaría algún otro documento, siendo positiva esta condición, ella dijo que devolvería la llamada para confirmar, y luego de treinta (30) minutos aproximadamente llamó de vuelta solo para decir que no podría hacer la negociación puesto que contaba con muy pocos días para ello. A pesar de que se había propuesto la firma del apartamento de Barcelona para la fecha 6 de febrero, mi representado recibió un correo electrónico donde se le informó que la fecha definitiva para la firma era el día 10 de febrero, y él de manera inmediata se comunico con la demandante y la misma no ofreció respuesta alguna, luego por falta de algunos trámites, tampoco se concretó la firma el día 10 de febrero y se postergó para el día 17 del mismo mes, mi representado de nuevo trató de ponerse en contacto con la Ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, y al resultar infructuosos sus intentos, se comunicó con el Ciudadano ANÍBAL ENRIQUE ACUÑA MAGO (…) quien se desempeña como Corredor Inmobiliario y cuya declaración ante este Honorable Tribunal será promovida como prueba testimonial en la presente causa cuando corresponda, y que había sido el intermediario de la negociación entre mi representado y la demandante, para que se comunicara con esta última y le informara de la nueva fecha de la firma en Barcelona, lo cual le daba otro chance de concretar la negociación del inmueble en Caracas, sin embargo sus esfuerzos fueron infructuosos, puesto que nunca pudo comunicarse con la Ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, todavía para mediados del mes de Marzo de 2014, no se había tenido algún tipo de comunicación con la demandante y para el día 18 de marzo de 2014 se sostuvo una reunión en la Inmobiliaria Rent-a-House con los corredores inmobiliarios de ambas partes para llegar a un acuerdo, si se concretaba la venta, lo cual no sucedió porque ella no contaba con el dinero restante, o si se le devolvería el monto que hasta ese momento había pagado del precio, a lo cual se accedió, haciendo la salvedad de que no se concretó la negociación porque ella no tenía el dinero restante correspondiente al precio total del inmueble, lo cual trajo como consecuencia directa que el Ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, tuviese que cancelar la negociación en Barcelona, solo faltaba esperar que le devolviesen a mi representado el dinero que por concepto de adelanto había abonado en la negociación de Barcelona, y en cuanto esto sucedió se intentó establecer comunicación con la Ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, siendo estos intentos infructuosos, hasta que se tuvo noticia de la demanda que intento en contra de mi representado y que una vez poniéndose a derecho esta representación judicial estableció contacto telefónico con la demandante con la finalidad de llegar un arreglo donde se le devolviera lo otorgado en calidad de adelanto del precio, mas sin embargo, la demandante se negó y mantuvo su decisión de continuar el presente litigio.
Cuarto: A todo evento niego, rechazo y contradigo que mi representado haya incumplido con la obligación de obtener la liberación de la hipoteca que sobre el inmueble involucrado en el presente litigio pesa, puesto que mal puede pedir quien ha incumplido con el pago del precio total acordado para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta, la cancelación y registro del finiquito de tal hipoteca, cuando el contrato preparatorio de “Opción de Compra” en su cláusula décima es clara tal y como quedo establecida:
…Omissis…
Práctica que por demás es harto conocida en las negociaciones inmobiliarias donde se involucra la banca, donde el Banco acreedor de la hipoteca, libera esta una vez que recibe el cheque por el monto correspondiente a la deuda de manos de los representantes del banco que otorga el crédito al comprador, quien de estas manera se convierte en el nuevo acreedor hipotecario, pero está vez el deudor pasa a ser el comprador del inmueble en cuestión, ya que esto no sucedió puesto que a la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, no le fue otorgado el crédito, mal puede exigir tal cumplimiento si no se materializaron las condiciones para la formación de este finiquito.
Tal y como se desprende de los hechos aquí narrados, se puede observar claramente que la demandante, Ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, incumplió con la obligación de pago prevista en el contrato preparatorio de “Opción a Compra” para la fecha en que se tenía estipulada la protocolización del documento definitivo de compra venta, y ocultando de manera mal intencionada las condiciones previstas en el contrato preparatorio de “Reserva de Venta” donde se habla del “CRÉDITO BANCARIO” necesario para ella poder cumplir con la obligación del pago del monto restante, DEMANDA TEMERARIAMENTE a mi representado, causando un gravamen irreparable tanto en lo patrimonial como en lo moral a el y a su grupo familiar. Debo recordarle a la representación judicial de la demandante que el contrato preparatorio de “Opción a Compra” tenía una duración de noventa (90) días continuos, mas una prorroga de treinta (30) días continuos para finiquitar el primer plazo acordado no se había protocolizado el documento definitivo de compra venta, tiempo este donde mi poderdante, cumplió con su obligación de no enajenar el inmueble en cuestión, es por ello que esta representación legal insiste en contradecir contundentemente la supuesta negativa del ciudadano INVIRGIN JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ a concretar el negocio jurídico al cual se había comprometido en el tiempo y los términos establecidos claramente en el contrato preparatorio de “Opción a Compra”.
…Omissis…
De la lectura y análisis de los contratos preparatorios de “Opción de Reserva” y “Opción de Compra” respectivamente, se observa que la parte actora habiendo cumplido parcialmente sus obligaciones, exige total cumplimiento a el patrocinado por esta representación judicial, contraviniendo toda lógica y razón, en aras de satisfacer sus necesidades en detrimento del patrimonio del Ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, cuando la parte actora no verificó el pago del precio total en el día y lugar indicados, dejó que el Término convencional establecido en la cláusula Tercera del contrato preparatorio de “Opción a Compra” se cumpliera, de manera tal que cumplidos los noventa (90) días de duración de la “Opción a Compra”, más los treinta (30) días de prórroga de la misma dejan la obligación de mi representado de venderle el inmueble sin eficacia por acción del tiempo transcurrido cuyo concepto transcribimos del Profesor Alberto Miliani Balza:
…Omissis…
Llegado el día para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta, la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, tendría que haber pagado el monto de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), correspondiente al precio del inmueble y los cuales junto con el monto dado en Garantía de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (1.100.000,00), sumaría el total de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.800.000,00), estipulado como precio, pero al no verificarse ese pago en el día y lugar indicados, no por la negativa de mi representado, sino por la ausencia de la demandante, el pago debió verificarse tal y como fue estipulado en el contrato en sus cláusulas segunda y tercera respectivamente:
…Omissis…
Este incumplimiento por parte de la demandante va en contra de los principios generales que rigen el pago y que desarrolla el autor Emilio Calvo Bacca en su Código Civil Venezolano comentado y concordado:
…Omissis…
Además de todo lo expuesto anteriormente, debemos aclarar que los contratos deben cumplirse tal y como lo expresa su contenido, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano, y los contratos fuentes de esta controversia son claros en todas y cada una de sus cláusulas, es por ello que a esta representación judicial le parece que la demandante a través de sus apoderados comete una temeridad al demandar al ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, siendo que ella incumplió al no presentarse con el dinero correspondiente al precio una vez transcurrido el tiempo estipulado para concretar la venta del inmueble descrito en la Cláusula Primera del contrato de “Opción a Venta” y tampoco accedió a recibir el dinero estipulado a la garantía en el momento en que se ofreció.
El principal motivo por el cual el consentimiento de mi representado se movilizó para llevar a cabo la venta de su inmueble, patrimonio que por demás representa la seguridad de su familia; era vender este inmueble para adquirir otro en el Oriente del país y trasladarse allí con su familia para desarrollar sus intereses económicos y sociales en esa región, sin embargo al no concretarse la venta en los términos y condiciones planteadas claramente en el contrato preparatorio de “Opción a Compra”, es de observar que este incumplimiento por demás afecta de manera esencial uno de los elementos inherentes a la existencia en si del acuerdo. Y por no haberse concretado este “Contrato de Compra” se perdió la oportunidad de empleo en el Oriente del país, lo cual hizo que mi representado desistiese de trasladarse a esta zona. Si bien esta es una manera subjetiva de interpretar el presente contrato, esta manera subjetiva es válida puesto que forma parte del interés volitivo para llevar a cabo el mismo. El maestro Eloy Maduro Luyando en su obra de consulta obligatoria, “Curso de obligaciones”, en el capítulo correspndiente a la Causa explica:
…Omissis…
Tal como indica la parte in fine de la obra citada, al adolecer el contrato objeto de esta litis con la común intención de las partes, puesto que una de ellas no cumplió con lo establecido como obligación primordial para la materialización del mismo, como es el pago total del precio según lo establecido en el contrato preparatorio de “Opción a Compra”, releva de su obligación a mi representado, la cual es hacer entrega del inmueble. En el estudio hecho por el maestro Maduro Luyando también explica lo siguiente:
…Omissis…
Siendo en este caso que la ausencia de causa es sobrevenida, queda mi representado, Ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, relevado de su obligación a tenor de lo establecido en el artículo 1.157 del Código Civil:
…Omissis…
En el extracto ut supra se puede observar que la cantidad estipulada como precio se debió verificar al momento de la protocolización del documento de venta, pero al no verificarse esta acción, no se completó el precio de venta, lo cual deja a mi representado en desventaja, la parte actora declara que mi representado se negó a protocolizar el documento definitivo de compra, pero no deja claro el hecho de haber realizado la oferta real de pago en su oportunidad, lo que no dejaría lugar a dudas del hecho alegado, sin embargo el compromiso de mi patrocinado de tener toda la documentación al día para el momento previsto para el perfeccionamiento del contrato de venta, puede ser verificado ya que se entrego en su totalidad a la parte actora cuando fue requerida con la finalidad de tramitar un CRÉDITO HIPOTECARIO que tendría como fin, terminar de honrar el monto estipulado como precio. El monto entregado como GARANTÍA, tal y como consta en el contrato preparatorio de “Opción a Compra” sería imputado al precio una vez recibido el monto restante, lo que traería como consecuencia directa la protocolización del documento definitivo de venta y no al contrario, que se verificará la protocolización y luego se entregase el monto adeudado, además de no enajenar el inmueble mientras tuviese validez el contrato, de hecho así se pudo constatar por este honorable tribunal, en la oportunidad de constituir una prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble en cuestión, a solicitud de la parte actora, que suponiendo la mala fe, y sin probarla, hizo su petición en base a una suposición sin fundamento, puesto que en caso de algún fraude, tuvo el demandado tiempo suficiente para enajenar el inmueble mientras la actora no pudo ubicar los recursos para concretar la negociación.
Es por esto y todo lo alegado que esta representación judicial siguiendo instrucciones de su patrocinado solicita la resolución del presente contrato a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano. Esto sin perjuicio de los daños morales que causo la presente demanda al Ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ y su grupo familiar, los cuales no pudieron concretar sus planes de trasladarse al Oriente del país en detrimento del futuro de sus hijos y con la inseguridad y el temor cierto de que la temeridad de una persona que incumplió sus obligaciones pudiese dar al traste con el único bien de fortuna con el que cuenta su familia y que constituye la seguridad de sus descendientes para días futuros de acuerdo a lo establecido en nuestra Carta Magna en su artículo 78:
…Omissis…
Además y tal como consta en el Registro de Vivienda Principal expedido por la Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT de fecha 12 de enero de 2010, el inmueble objeto de la presente controversia, es el lugar de habitación del grupo familiar del Ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, por lo cual en este tiempo que ha permanecido involucrado en la misma, su psiquis se ha visto alterada de manera tal que ha causado malestar e inquietud en todos ellos, causándole un gravamen irreparable, allende todos los esfuerzos por mantener dentro del patrimonio familiar el único bien con el que cuentan. Todo ello dentro de lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano:
…Omissis…
En virtud de los hechos anteriormente señalados, que evidencian un incumplimiento de la obligación de pagar el precio en el momento indicado claramente en el contenido del contrato preparatorio de “Opción a Compra” por parte de la demandante YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ y que constituye el incumplimiento de una obligación primordial en dicho contrato, he recibido expresas instrucciones de mi representado y por mandato de la ley para proceder a contestar como formalmente lo hago a la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ…
1) Para que convenga o así lo declare este Tribunal, resuelto el Contrato de Opción a Compra alegado por la parte actora, por no cumplir con su obligación esencial de pagar el precio en el momento debido y dejar que se extinguiera la eficacia del contrato una vez llegado el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, cumpliéndose de esta manera el término establecido en su cláusula tercera.
2) La indemnización por daño moral causado por la temeraria demanda interpuesta y que carecía de fundamentos válidos, puesto que nunca quiso la demandante acceder a recibir el dinero que dio en garantía, y sin embargo solicitó a este Tribunal una prohibición de enajenar y gravar innecesaria puesto que mi representado en todo momento, mientras duró el contrato, estuvo en la mayor disposición de concretar la venta a pesar de la mora de la accionante, este daño moral lo cálculo en un estampado de TRES MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 3.895.000,00).
3) Que este Tribunal designe una de sus cuentas para que sea depositado el dinero recibido por mi representado, UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) en calidad de garantía, ya que la demandante se negó a recibirlo en reiteradas ocasiones y retenerlo hasta tanto este digno tribunal decida la presente litis para que no exista el temor cierto de que quede ilusoria la ejecutiva del fallo en caso de que la parte patrocinada por esta representación judicial salga gananciosa en la presente controversia…”.


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Conforme los planteamientos efectuados por las partes, corresponde verificar si el ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, cumplió con las obligaciones que asumió en el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 24 de septiembre de 2013, anotado bajo el Nº 21, Tomo 153 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, ello con la finalidad de verificar la petición actoral de cumplimiento de contrato, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y números B-112, situado en la planta piso once (11), Apartamento Tipo Dos (2) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDÍN LOS OLIVOS, Torre B y C, que forma parte de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicada en el sector denominado “Filas de Mariches” antigua carretera Petare-Santa Lucia del Municipio Sucre del estado Miranda; en tal sentido, corresponde determinar si el contrato cuya ejecución se demandó, es un contrato preparatorio de venta o en el mismo constan el consentimiento de las partes, el objeto y su precio, constituyendo un verdadero contrato de compraventa. Por tanto, determinar si el ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, está obligado al otorgamiento del documento traslativo de propiedad del referido bien inmueble, en razón de no haber efectuado las diligencias tendentes a la liberación de la hipoteca, para la protocolización y tradición del inmueble. Ello en razón, que la parte demandada se excepcionó argumentando que la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, no cumplió el contrato en cuestión, al no obtener el crédito hipotecario para pagar el saldo del precio convenido, dentro de la oportunidad fijada contractualmente; y, por tanto el contrato debía ser objeto de resolución.
Así las cosas, con la finalidad de emitir pronunciamiento al respecto, pasa este jurisdicente al análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes. Para lo cual, se tiene que la parte actora, promovió:

1) Conjuntamente con el libelo de demanda, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 24 de septiembre de 2013, anotado bajo el Nº 21, Tomo 153 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Con respecto a dicha documental, se constata que trata de contrato que las partes denominaron “Opción de Compra”, el cual se encuentra aceptado por ambas; de la cláusula primera se constata que el ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, se comprometió a venderle a la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, quien se comprometió a comprar, el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra y números B-112, situado en la planta piso once (11), apartamento tipo dos (2) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDÍN LOS OLIVOS, Torre B y Torre C, que forma parte de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicado hacia el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare-Santa Lucia, Municipio Sucre del estado Miranda, con una superficie aproximada de cincuenta y dos metros cuadrados (52 Mts2), consta de: acceso estar terraza cubierta, cocina-pantry, lavadero, jardinera cubierta, un (1) dormitorio y un (1) baño, dentro de los siguientes linderos NORTE, con fachada norte de la Torre B; SUR, con pasillo de circulación, ductos de servicios y escaleras de la torre B; ESTE, con apartamento B-111; y, OESTE, con el apartamento B-113, ductos de servicios y escalera Torre B. Le corresponde en propiedad de forma indivisible y uso exclusivo un (1) maletero ubicado en la planta Sótano 2, identificado con la letra y números D-246, así como un (1) puesto de estacionamiento sencillo cubierto, ubicado en la planta Sótano 2, identificado con la letra y números P-377; inmueble identificado con el número de catastro 15-19-01-U01-028-016-013-002-P11-002. Que dicho inmueble pertenece al ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el 22 de diciembre de 2009, bajo el Nº 2009.11958, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.4947, correspondiente al Libro de Folio Real del 2009. En la cláusula segunda, las partes establecieron que el precio de la venta del referido inmueble, era la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000, oo). En la cláusula tercera, dispusieron que la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACÍN YÁNEZ, se comprometía a adquirir el inmueble, dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la firma de dicho documento, más treinta (30) días de prórroga. En la cláusula cuarta, establecieron que la promitente compradora entregó la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), mediante cheque del Banco de Venezuela; asimismo, establecieron que estaba entendido que al monto antes referido se le sumaría la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), que fueron entregados como reserva el 11 de septiembre de 2013, todo ello a los fines de garantizar el cumplimiento de la opción de compra; que el monto restante, es decir, la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo), serían entregados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; cantidades que no devengarían intereses. En la cláusula quinta, dispusieron que si por razones imputables a cualquiera de las partes, la venta pactada no llegase a perfeccionarse con el otorgamiento del documento definitivo, la parte que incurriera en tal incumplimiento, debía pagarle a la otra por daños y perjuicios, la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000, oo). En la cláusula sexta, el propietario se obligó hacer entrega a la compradora, al momento de la firma de dicha opción, los siguientes recaudos: 1) Solvencia de Luz; 2) Copia de Documento de condominio o parcelamiento; 3) Solvencia de Hidrocapital; y, cualquier otro documento de venta exigido por el Registro correspondiente; asimismo, se obligó hacer entrega de los últimos recibos de pago de: condominio, electricidad, aseo urbano, gas, teléfono y cualquier otro documento inherente al inmueble, al momento de la entrega del inmueble a la compradora. En la cláusula octava, el propietario se obligó a entregar el inmueble, con sus accesorios, en las mismas condiciones en que se mostró, totalmente desocupado, libre de personas y bienes, así como de cualquier relación contractual preexistente, tales como arrendamientos, comodatos y solvente en los impuestos municipales, nacionales o estadales, así como en los servicios públicos inherentes al inmueble, libre de todo gravamen. En la cláusula novena, las partes establecieron que mientras durase la opción, ninguna de las partes podría enajenar, gravar o traspasar el inmueble, ni derechos u obligaciones contenidas en dicha convención. En la cláusula décima, las partes establecieron que sobre el inmueble pesaba hipoteca de primer grado, la cual sería cancelada y registrada por el propietario paralelamente al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento autentico, reconocido por la parte contra quien fue opuesto. Así se establece.
2) Copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el 22 de diciembre de 2009, bajo el Nº 2009-11958, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.4947 y correspondiente al Libro de Folio Real del 2009. De dicha documental se evidencia que el ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, es propietario del inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra y números B-112, situado en la planta piso once (11), apartamento tipo dos (2) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDÍN LOS OLIVOS, Torre B y Torre C, que forma parte de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicado hacia el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare-Santa Lucia, Municipio Sucre del estado Miranda, con una superficie aproximada de cincuenta y dos metros cuadrados (52 Mts2), consta de: acceso estar terraza cubierta, cocina-pantry, lavadero, jardinera cubierta, un (1) dormitorio y un (1) baño, dentro de los siguientes linderos NORTE, con fachada norte de la Torre B; SUR, con pasillo de circulación, ductos de servicios y escaleras de la torre B; ESTE, con apartamento B-111; y, OESTE, con el apartamento B-113, ductos de servicios y escalera Torre B. Le corresponde en propiedad de forma indivisible y uso exclusivo un (1) maletero ubicado en la planta Sótano 2, identificado con la letra y números D-246, así como un (1) puesto de estacionamiento sencillo cubierto, ubicado en la planta Sótano 2, identificado con la letra y números P-377; inmueble identificado con el número de catastro 15-19-01-U01-028-016-013-002-P11-002, por venta que le hiciera el ciudadano MARCO GOLDENTAIER SCHNEIDER. Asimismo, se constata que dicho bien inmueble, el ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, constituyó hipoteca de primer grado, a favor del Banco Provincial S.A., Banco Universal, hasta por la cantidad de doscientos treinta y dos mil setecientos cuarenta bolívares (Bs. 232.740, oo). Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Así se establece.
3) En la etapa probatoria, hizo valer el valor probatorio del contrato de opción de compraventa que acompañó al libelo de demanda, sobre el cual ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
4) Prueba de informes a la sociedad mercantil PETRÓLEOS DE VENEZUELA, S.A. (PDVSA). Prueba que fue admitida por el juzgador de primer grado y de la cual se recibió respuesta el 10 de marzo de 2016, mediante oficio Nº GCLyR/2016/, del 23 de febrero de 2016. De dicha prueba se evidencia, que el Centro de Atención Integral al Trabajador, le aprobó a la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACÍN YÁNEZ, un préstamo para adquisición de vivienda por un monto de seiscientos diez mil bolívares (Bs. 610.000,oo), para la adquisición del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número B-112, apartamento tipo dos (2) de la Torre B, ubicado en el piso 11 del Conjunto Residencial Jardín Los Olivos, Torre B y Torre C, construido sobre la parcela de terreno distinguida con el Nº 8 de la manzana 541-22 que forma parte de la tercera etapa de la Urbanización Palo Verde, el cual está situado en la avenida principal, ubicada hacía el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare-Santa Lucia, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda. Prueba que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

La representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas:

1) Conjuntamente con la contestación, marcada “A”, copia fotostática de documento privado. Siendo un hecho aceptado por ambas partes, que la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACÍN YÁNEZ, le entregó, previamente, al ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000, oo), por concepto de reserva de venta; lo cual fue estipulado en el contrato cuya ejecución se demandó. Ahora bien, siendo que la parte actora alegó haber entregado al demandado la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,oo), como parte del precio establecido para el bien inmueble objeto del contrato cuya ejecución se demando; y que en el contrato en cuestión se estipuló que el demandado recibió un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), mas cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) previos, se tiene como un hecho aceptado; en razón de ello, se valora y aprecia dicha documental, aún cuando haya sido aportada en copia simple de documento privado, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2) Conjuntamente con la contestación, marcadas “B”, copias fotostáticas de documento suscrito entre los ciudadanos DEYANIRA DEL VALLE JIMÉNEZ QUIARO y FREDDY ALEXIS VEGAS GIL, en su carácter de promitentes vendedores; e, IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, en su carácter de promitente comprador. Documental que también fue promovida en copia fotostática, en la etapa probatoria. De la cual se evidencia que el ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, suscribió con los ciudadanos DEYANIRA DEL VALLE JIMÉNEZ QUIARO y FREDDY ALEXIS VEGAS GIL, contrato, por medio del cual éstos le ofrecieron en venta y él lo aceptó, un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con las siglas diez guión uno guión uno (10-1-1), ubicado en la planta uno (1) del edificio diez (10), que forma parte de la Urbanización Las Aves Suites, primera etapa, situada en la avenida principal Los Cortijos, entre Puente la Volca y la Redoma de Los Pájaros, sector Barbacoa pequeña y mediana Industrial, Barcelona, Municipio Simón Bolívar, estado Anzoátegui. Que el precio de la venta fue estipulado en la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.350.000, oo). Que la oferta de compraventa, tendría una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la autenticación de dicha convención. Convención que fue autenticada por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, el 30 de octubre de 2013, anotada bajo el Nº 42, Tomo 233 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento autenticado. Así se establece.
3) Conjuntamente con la contestación, copia fotostática de recibo emanado de Administradora Serdeco, C.A., distinguido con el Nº 000489445663; marcado con la letra “C”. Copia fotostática de documento que debió ser producido en original; pues, en todo caso, siendo producido en de dicha forma, podría otorgársele el valor de tarjas. Por tanto, al ser producido en copia fotostática, carece de valor probatorio; y, en tal sentido, se desecha del proceso. Así se establece.
4) Conjuntamente con la contestación, marcada “D”, copia fotostática de recibo emanado de Administradora Serdeco, C.A., distinguido con el Nº 000489572722. Documental que fue producida en original, en la etapa probatoria, marcada con la letra “F”. De la cual se evidencia que para el 13 de septiembre de 2013, fue pagada la suma de cinco bolívares (Bs. 5,oo), a dicha administradora, por concepto de servicio de electricidad. Asimismo, se observa que en dicha documental, consta sello húmedo que dice “SOLVENCIA ENTREGADA, Forma AS-8 Nº 715113, Fecha de Entrega: 18/09/13, Entregada por: MG138, CORPOELEC, LOS PALOS GRANDES, Electricidad de Caracas”. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, como tarja, de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil. Así se establece.
5) Conjuntamente con la contestación, copia fotostática de “Solvencia de Condominio”, emanada de la sociedad mercantil Administradora SAC, C.A. Documental que debió producirse en original, pues las copias fotostáticas de documentos privados carecen de valor probatorio; razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece.
6) Conjuntamente con la contestación, marcada “G”, copia fotostática de “Constancia de Solvencia”, emanada del Instituto Autónomo Municipal de Aguas y Acueductos de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda. Documental que fue consignada en original en la etapa probatoria, marcada con la misma letra. De la cual se evidencia que el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se demanda, para el 20 de septiembre de 2013, estaba solvente en el pago del servicio de agua. La cual se valora y aprecia, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público administrativo. Así se establece.
7) Conjuntamente con la contestación, marcadas “I”, copia fotostática de documento, que denominó en su escrito, borrador de liberación de hipoteca. Documental que fue producida en impresión original, marcada “F”, en la etapa probatoria. Dicha documental no se encuentra suscrita por persona alguna, a quien pueda atribuírsele su autoría; razón por la cual carece de valor probatorio y es desechada del proceso. Así se establece.
8) Conjuntamente con la contestación, marcada “J”, copia fotostática de formato de “Registro de Vivienda Principal”. Producida igualmente, marcada “B”, en copia fotostática, en la etapa probatoria. De dicha documental, se constata que el inmueble objeto del contrato cuya ejecución se demandó, fue registrado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), como vivienda principal del ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público administrativo. Así se establece.
9) En la etapa probatoria, marcada “C”, copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del estado Miranda, el 11 de noviembre de 2008, bajo el Nº 46, Tomo 43, Protocolo de Transcripción. Dicha documental responde al documento de condominio del “Conjunto Residencial Jardín Los Olivos, Torre B y Torre C”, en el cual se constata que la identificación dada al inmueble objeto del contrato cuya ejecución se demandó, es la misma que aparece en el documento de condominio en cuestión. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público, expedida por funcionario publico con facultades para dar fe pública. Así se establece.
10) En la etapa probatoria, promovió la demandada la declaración testifical del ciudadano ANIBAL ENRIQUE ACUÑA MAGO, la cual fue admitida por el juzgado de la causa y evacuada el 7 de octubre de 2015 (fs. 320-321), de la cual se evidencia que dicha testifical fue promovida con la finalidad de probar la modificación de la convención cuya ejecución se demandó, así como para justificar lo que ambas partes, eventualmente, pudieron acordar al tiempo o después de su otorgamiento; ello, por cuanto de la décima primera pregunta, se constató que se le había concedido a la demandante una prórroga para el perfeccionamiento del negocio jurídico, una vez vencido el tiempo de la convención; asimismo, se pretendió justificar la ejecución o no de dicha convención; lo que precisamente, es materia de fondo de la controversia; en razón de ello, aún cuando en nuestro ordenamiento jurídico es válida la declaración del testigo único; con fundamento en lo anterior, conlleva a dicha testimonial sea inadmisible, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 1387 del Código Civil. Así se establece.

Efectuado el análisis y valoración del elenco probatorio aportado por las partes, se pasa a emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la controversia; para lo cual se considera prudente hacer las siguientes consideraciones con respecto a la noción del contrato de opción de compraventa, como contrato preparatorio y el contrato de compraventa, propiamente dicho. En tal sentido, se ha dicho que los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
A) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
B) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
C) Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
D) Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
E) Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).
Por otra parte, nuestra ley civil sustantiva prevé un sistema para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios, mediante una cláusula penal, por la inejecución de la obligación principal (Artículo 1.258 del Código Civil).
Es muy común en lo contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.
Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”.
Según el doctor José Luis Aguilar Gorrondona, la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva y esta última puede ocurrir de diversas maneras:
a) Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.
b) Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.
c) A través de una invitación a ofrecer.
d) Mediante subasta pública.
e) Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.
Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.
Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567).
En atención a ello, encontramos la existencia de criterios encontrados en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de opción de compraventa. En tal sentido es preciso señalar, que tales divergencias, fueron disipadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, pues la doctrina imperante en la actualidad, es que los contrato de opción de compraventa son considerados como verdaderos contratos de venta, basado en la sentencia Nº 116 del 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, expediente Nº 12-274, que dejó establecido lo siguiente:

“…Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…” (Negrillas y subrayado de la Sala).
De acuerdo con lo señalado en la jurisprudencia antes transcrita, la Sala retomó su antiguo criterio y estableció nuevamente que los contratos de opción de compra-venta se deben equiparar a la venta pura y simple, cuando se cumpla el consentimiento o voluntad de los contratantes y se encuentren presentes de manera clara los requisitos del objeto y precio.
En sintonía con lo anterior, la Sala en caso análogo al de estudio, se pronunció en sentencia Nº RC-818, del fecha 8 de diciembre de 2014, caso de Elda Guevara contra Cira Hernández y otros, expediente N° 2014-459, de la siguiente manera:
“…Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Ana Morella Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció lo siguiente:
…Omissis…
El criterio antes reseñado fue abandonado en las sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; y en la N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, que establecían lo contrario y señalaban que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, en el que intervino como tercera Dernier Cosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.
Dicho criterio quedó plasmado de la siguiente manera:
…Omissis…
Acorde con los planteamientos antes expuestos, esta Sala advierte en el contrato del caso concreto la existencia de los elementos previstos y señalados en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y precio.
Por tal motivo esta Sala considera que el sub iudice se encuentra efectivamente en la misma situación planteada y establecida en la jurisprudencia que se retomó y que consideraba que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Al respecto, estima la Sala que en el juicio bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado que consideraba la opción de compra venta como una verdadera venta, visto que para la fecha de interposición de la demanda, es decir, para el día 8 de marzo de 2007, el criterio jurisprudencial vigente era el plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento.
Acorde con los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio, expresando que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil…”.(Negrillas y subrayado de la Sala).
Así las cosas, esta Sala considera que en el presente asunto acaeció la misma situación establecida en la jurisprudencia retomada, en la cual, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta, y de esa manera debe valorarse…”.

Conforme al criterio sentado por la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia parcialmente transcrita, de la cual se hace eco este jurisdicente, con la finalidad de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se constata que siempre que en el contrato de opción de compraventa, se den los requisitos del consentimiento de las partes en el objeto del contrato y su precio, éste debe ser asimilable al contrato de compraventa; siempre que la demanda haya sido ejercida, durante la vigencia de dicho criterio, pues, como anteriormente se expresó, existieron criterios disímiles en el tiempo, por lo que, es insostenible exigirle a la parte demandante que adecuara su pretensión procesal a un criterio abandonado.
Habiendo demandado la parte actora la ejecución del contrato de opción de compraventa, toca a este jurisdicente verificar si en el mismo se da el consentimiento, el objeto y su precio; con la finalidad de determinar si el mismo es una operación de compraventa; ó, contrario, es un contrato preparatorio de compraventa. En tal sentido, en la cláusula primera, las partes convinieron:

“…EL PROPIETARIO, se compromete a vender a LA PROMITENTE COMPRADORA y esta se compromete a comprar, el siguiente bien inmueble: constituido por un Apartamento distinguido con la letra y números B-112, situado en la planta piso once (11), Apartamento Tipo Dos (2) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDÍN LOS OLIVOS, Torre B y Torre C, que forma parte de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicada hacía el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare-Santa Lucia, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya superficie aproximada es de CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS (52,00 M2), y consta de: Acceso estar terraza cubierta, cocina-pantry, lavadero, jardinera cubierta, un (1) dormitorio y un (1) baño, posee los siguientes linderos: NORTE: con fachada Norte de la Torre B; SUR: con pasillo de circulación, ductos de servicios y escalera de la torre B; ESTE: con el apartamento B-111; y OESTE: con el apartamento B-113, ductos de servicios y escalera de la Torre B. Le corresponde en propiedad de forma indivisible y uso exclusivo de un (1) maletero ubicado en la Planta Sótano 2, identificado con la letra y números D-246, así mismo le corresponde un (1) puesto de estacionamiento sencillo cubierto, ubicado en la Planta Sótano Dos (2), identificado con la letra y número P-377. El referido inmueble se encuentra identificado con el No. de catastro 15-19-01-U01-028-016-013-002-P11-002. Y le pertenece a EL PROPIETARIO según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre Estado Miranda en fecha veintidós (22) días del mes de diciembre de 2009, quedo inscrito bajo el Nro. 2009.11958. Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 238.13.9.1.4947 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009…”.

De la cláusula transcrita, se constata que hubo acuerdo entre los ciudadanos IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ y YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, mediante el cual el primero se comprometió a vender y, ésta, a comprar el referido inmueble. En las cláusulas segunda, tercera y cuarta, dispusieron:

“…SEGUNDA, PRECIO DE VENTA: El precio de venta del inmueble es la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), que LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar a EL PROPIETARIO. TERCERA, PLAZO: LA PROMITENTE COMPRADORA, se compromete a adquirir el inmueble descrito en la Cláusula Primera, dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la firma del presente documento, más treinta (30) días de prórroga. CUARTA, GARANTÍA: A los fines de garantizar el cumplimiento de la presente Opción de Compra LA PROMOTENTE COMPRADORA entrega en este acto, la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), mediante cheque del Banco Venezuela No. 00004888, de fecha 20-0-2013. Así mismo queda entendido entre las partes que al monto aquí estipulado se le sumara la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) los cuales fueron entregados como reserva en fecha 11-09-2013, mediante cheque de gerencia No. 00224858 del Banco Provincial, por lo que efectivamente EL PROPIETARIO ha recibido en total la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00). Y el monto restante es decir la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) serán entregados a EL PROPIETARIO al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Esta cantidad no devengará intereses…”.

De las cláusulas transcritas, se evidencia que además del acuerdo de voluntades expresados por las partes en la cláusula primera, con respecto al bien inmueble objeto del negocio jurídico, también hubo acuerdo de voluntades en cuanto a su precio (Bs. 1.800.000,oo), el tiempo que duraba la opción (90 días continuos, más 30 de prórroga), así como el haberse efectuado el pago de la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,oo), quedando un saldo restante de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo), los cuales serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo. Así se establece.
Por otra parte, en la cláusula quinta, las partes establecieron:

“…Ambas partes convienen expresamente que, si por razones o causas imputables a cualquiera de las partes, la compra – venta pactada en el presente documento no llega a perfeccionarse con el otorgamiento del documento definitivo de compra – venta, la parte que incurra en tal incumplimiento, deberá pagar a la otra, por una sola vez, a título de Cláusula Penal y como indemnización de los daños y perjuicios que el incumplimiento ocasione, la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), esta cantidad constituye el máximo de la indemnización que pueden reclamarse mutuamente, y procederá según los supuestos que se señalan a continuación:
1. Si LA PROMITENTE COMPRADORA desistiere de comprar, o incumple una cualquiera de las obligaciones asumidas en este convenio, que impida o imposibilite la protocolización del documento de compra-venta, EL PROPIETARIO tendrá derecho a retener de la cantidad recibida, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), conforme a la Cláusula Cuarta, la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), en pago de la Cláusula Penal que aquí se estipula, por los daños y perjuicios ocasionados, y reintegrar a la otra parte la diferencia es decir la cantidad de NOVECIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 990.000,00) en un plazo no mayor a ocho (8) días siguientes a la materialización del incumplimiento.
2. Si por el contrario, EL PROPIETARIO incurriere en incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones asumidas en el presente convenio, que impida o imposibilite la protocolización del documento definitivo de compra – venta, o sea negare a vender, en el plazo convenido en la Cláusula Tercera, está obligado a reintegrar a LA PROMOTENTE COMPRADORA las cantidades recibidas, es decir, la suma de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), más pagar adicionalmente la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por el incumplimiento, dentro de los ocho (8) días siguientes a la materialización del incumplimiento.
3. Queda especialmente convenido entre las partes, que si por motivos de fuerza mayor, caso fortuito o graves hechos, políticos o sociales, ocurridos en el país, que forzosamente impidan la protocolización del documento definitivo de compra venta en la fecha pautada, o que impidan hacer la entrega material del inmueble, no se aplicará la Cláusula Penal pactada, quedando las partes exoneradas de resarcir cualquier daño o perjuicio, causado por el hecho no imputable a ninguna de ellas; en cuyo caso, las partes, de mutuo acuerdo, podrán prorrogar la presente opción de compra o desistir de celebrar la operación convenida…”.

La cláusula transcrita, se refiere a la cláusula penal, en caso que cualquiera de las partes incurriera en incumplimiento de las obligaciones pactadas, por concepto de daños y perjuicios, establecieron la penalidad en la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,oo). Entre las obligaciones que asumió el propietario, estaban las de entregar al momento de la firma de la opción, los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta, a saber: solvencias de luz, hidrocapital; copia del documento de condominio o parcelamiento y cualquier otro documento necesario para la protocolización del documento definitivo. Así mismo al momento de hacer entrega del inmueble, debía entregar, además, los últimos recibos de pago de: condominio, electricidad, aseo urbano, gas, teléfono y cualquier otro servicio inherente al inmueble. Por su parte, la compradora se obligó a pagar el saldo del precio; es decir, la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo). Así se establece.
Por otra parte, observa quien aquí decide, que en la cláusula décima, la cual titularon como “OBSERVACIÓN”, establecieron:

“…Queda entendido entre las partes que el inmueble objeto de la presente negociación posee una hipoteca de primer grado, la cual será cancelada y registrada por EL PROPIETARIO paralelamente al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta…”.

De dicha cláusula se evidencia que al momento de celebrarse el negocio jurídico pesaba sobre el inmueble, hipoteca de primer grado; la cual, de acuerdo a las pruebas aportadas al proceso, esta constituida a favor de la entidad financiera Banco Provincial, C.A., Banco Universal; dicha garantía debía ser liberada, conforme a la cláusula referida en forma paralela al otorgamiento del documento definitivo de compraventa. Ahora bien, al establecerse en dicha convención que la hipoteca iba a ser liberada paralelamente con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, advierte este jurisdicente, que la misma debía verificarse conjuntamente; es decir, con el otorgamiento del documento definitivo. Así se establece.
De acuerdo a la doctrina transcrita, considera quien aquí decide que entre las partes litigantes se perfeccionó el contrato de compraventa, pues, en la convención cuya ejecución se demanda, se encuentran presentes los elementos constitutivos de la compraventa, a saber, el consentimiento, el precio y el objeto; por tanto, ello consolidó una verdadera compraventa, razón por la que debe valorarse el contrato de opción como una verdadera venta. Quedando supeditado el pago del saldo (Bs. 700.000,oo) y la tradición de la cosa, la cual se materializaba con el otorgamiento del documento definitivo. Así se establece.
En el caso de marras, tenemos que la parte actora probó que con la finalidad de efectuar el pago del saldo, le fue otorgado un préstamo inicial del Plan de Vivienda de PETROLÉOS DE VENEZUELA, S.A. (PDVSA), por la cantidad de seiscientos diez mil bolívares (Bs. 610.000,oo); por tanto, la excepción del demandado, que dicha ciudadana no disponía de los recursos necesarios para pagar el saldo del precio; aún cuando dicho monto no llegase a cubrir la totalidad del remanente en cuestión, no es óbice de la resolución del contrato de compraventa; pues, el demandado no demostró que ésta no tuviese a su disposición los recursos necesarios para dar cumplimiento al negocio jurídico al cual estaba obligada. Tampoco demostró el demandado, que en razón de la falta de los recursos necesarios, se haya prorrogado de mutuo acuerdo el tiempo para el otorgamiento del documento definitivo, y que, dicha prórroga haya sido acordada entre las partes. Así se establece.
Se desprende de autos, que es cierto, que las partes convinieron que el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble objeto del negocio jurídico, sería liberado “paralelamente” con el otorgamiento del documento definitivo; lo que denota, que debió procederse a su liberación, al tiempo del contrato cuya ejecución se demanda; esto es, dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a su autenticación, más treinta (30) días de prórroga; lo cual, como antes se expresó, no ocurrió. Por lo que, mal podría endilgarse incumplimiento a la parte actora, cuando la obligación de efectuar las diligencias tendentes para que ocurriese la liberación en cuestión, estaban a cargo del demandado, ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ; quien no probó sus afirmaciones de hecho, establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Así se establece.
Como ciertamente expresó el juzgador de primer grado, observa este jurisdicente que la liberación de la hipoteca que pesa sobre el bien inmueble objeto del negocio jurídico, no fue condicionada al otorgamiento de crédito alguno, por parte del demandado, sino que se expresó que la misma se efectuaría paralelamente al otorgamiento; por tanto, al efectuarse dicha liberación conjuntamente con el otorgamiento del documento definitivo, mal podría endilgarse incumplimiento a la actora; quien, de acuerdo a las pruebas aportadas al proceso, cumplió con su obligación de obtener los fondos necesarios para pagar el saldo del precio, mediante los trámites de un préstamo por parte de PETROLÉOS DE VENEZUELA, S.A. (PDVSA). Así se establece.
Por otra parte, con respecto a la petición formulada por la parte demandada, relacionada con la resolución del contrato, en razón de la inejecución de la actora del pago del saldo, observa este jurisdicente que quedó demostrado el incumplimiento del demandado en la entrega de los requisitos para la protocolización del documento definitivo de compraventa, por lo que, mal podría acordarse la resolución peticionada, por un hecho que causó su propio incumplimiento. Razón por la cual, debe ser desechada. Así formalmente se decide.
En razón de dichos argumentos, la pretensión de cumplimiento de contrato, impetrada por la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACIN YÁNEZ, en contra del ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, debe prosperar en derecho; y, como consecuencia de ello, debe condenarse al demandado, al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y numero B-112, situado en la planta piso once (11), apartamento tipo dos (02) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIN LOS OLIVOS, Torre B y Torre C, que forma parte de la Tercera Etapa la de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicada hacia el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare-Santa lucia, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya superficie aproximada es de CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS (52,00 M2), y consta de: Acceso estar terraza cubierta, cocina-pantry, lavadero, jardinera cubierta, un (1) dormitorio y un (1) baño, posee los siguientes linderos: NORTE: con fachada Norte de la Torre B; SUR: con pasillo de circulación ductos de servicios y escalera de la Torre B; ESTE: con el apartamento B-111; y OESTE: con el apartamento B-113, ductos de servicios y escalera de la Torre B. Le corresponde en propiedad de forma indivisible y uso exclusivo un maletero ubicado en Planta Sótano 2, identificado con la letra y número D-246, así mismo le corresponde un (1) puesto de estacionamiento sencillo cubierto, ubicado en la Planta Sótano 2 identificado con la letra y numero P-377. El referido inmueble se encuentra identificado con el Número de Catastro 15-19-01-U01-028-016-013-002-P11-002; a nombre del ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, estado Miranda, el 22 de diciembre de 2009, inscrito bajo el Nº 2009.11958, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.4947 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. En caso de falta de cumplimiento voluntario, la presente decisión servirá de título, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa consignación, en el tribunal de la causa, del saldo del precio; es decir, la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo), por la parte actora. Todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
Conforme lo arriba expuesto y los razonamientos expresados, debe imputarse que la apelación interpuesta el 3 de mayo de 2016, por el abogado ARMANDO J. ARTEAGA B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 30 de marzo de 2016, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, deba ser declarada sin lugar. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 3 de mayo de 2016, por el abogado ARMANDO J. ARTEAGA B., en el libre ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 214.324, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 30 de marzo de 2016, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACÍN YÁNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.837.035, en contra del ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.035.378. En consecuencia, se condena al ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.035.378, a otorgar el documento definitivo de compraventa, por ante la Oficina Subalterna de de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, estado Miranda, a la ciudadana YAMILDREC DEL CARMEN CHACÍN YÁNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.837.035, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y numero B-112, situado en la planta piso once (11), apartamento tipo dos (02) de la Torre B del CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIN LOS OLIVOS, Torre B y Torre C, que forma parte de la Tercera Etapa la de la Urbanización Palo Verde, Avenida Principal, ubicada hacia el lugar denominado Filas de Mariches, antigua carretera Petare-Santa lucia, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, cuya superficie aproximada es de CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS (52,00 Mts.2), y consta de: Acceso estar terraza cubierta, cocina-pantry, lavadero, jardinera cubierta, un (1) dormitorio y un (1) baño, posee los siguientes linderos: NORTE: con fachada Norte de la Torre B; SUR: con pasillo de circulación ductos de servicios y escalera de la Torre B; ESTE: con el apartamento B-111; y OESTE: con el apartamento B-113, ductos de servicios y escalera de la Torre B. Le corresponde en propiedad de forma indivisible y uso exclusivo un maletero ubicado en Planta Sótano 2, identificado con la letra y número D-246, así mismo le corresponde un (1) puesto de estacionamiento sencillo cubierto, ubicado en la Planta Sótano 2 identificado con la letra y numero P-377. El referido inmueble se encuentra identificado con el Número de Catastro 15-19-01-U01-028-016-013-002-P11-002; a nombre del ciudadano IRVING JOSE MANEIRO MARQUEZ, según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, estado Miranda, el 22 de diciembre de 2009, inscrito bajo el Nº 2009.11958, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.4947 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, recibiendo en dicho acto, el saldo del precio; es decir, la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo); y,
TERCERO: En caso que el ciudadano IRVING JOSÉ MANEIRO MÁRQUEZ, antes identificado, no de cumplimiento voluntario, la presente decisión servirá de título, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa consignación, en el tribunal de la causa, del saldo del precio; es decir, la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo), por la parte actora.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Queda así CONFIRMADA la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2016-000547.
Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato/CONFIRMA
Sin Lugar Apelación/Con Lugar La Demanda/”F”
EJSM/AMVV/carg.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS