Exp. No. AP71-R-2016-000906
Definitiva/Recurso/Resolución de Contrato/Civil/Sin Lugar/Confirma/“F”
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: ROSA D’ADAMO VILANI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-5.141.621.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JULIO BACALAO DEL CASTILLO y GOZÁLO SALIMA HERNÁNDEZ, abogados en ejercicio, matriculados en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.619 y 55.950, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES PAT CHUAY, C.A., sociedad mercantil inscrita por ente el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda el 26 de julio de 2007, bajo el Nº 92, Tomo 1628-A-Qto., en la persona del ciudadano WILMER ANTONIO HERRERA FLORES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 13.409.673.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, abogado en el libre ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 124.609.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL.
I. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Llegan las presentes actuaciones ante esta alzada en razón del recurso de apelación incoado el 29 de julio y ratificado el 12 de agosto de 2016, por el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, en contra de la decisión dictada el 4 de julio de 2016, por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, planteada por la representación judicial de la parte demandada; CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial, introducida por la ciudadana ROSA D’ADAMO VILANI, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES PAT CHUAY, C.A.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 4 de octubre de 2016, la dio por recibida, entrada, asumió la competencia para conocer del asunto, de conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dándole entrada y fijando los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia a lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 eiusdem.
El 15 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de informe constante de doce (12) folios útiles. En esa misma fecha, el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ presentó escrito de informes constante de dos (2) folios útiles.
El 29 de noviembre de 2016, el abogado JULIO BACALAO DEL CASTILLO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones constante de cinco (5) folios útiles.
Por auto del 16 de febrero de 2017, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, contados a partir de la referida fecha, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencias del 31 de marzo y 25 de abril del 2017, la representación judicial de la parte actora solicitó a este Juzgado se sirviera de dictar sentencia.
No habiéndose publicado la decisión en la oportunidad correspondiente, se pasa a resolver la presente causa en los términos que quedaran expresados en la presente decisión, para ello se observa previamente:
II. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inicio el presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial, mediante libelo de demanda incoado por la ciudadana ROSA D’ADAMO VILANI, asistida para ese acto por el abogado JULIO BACALAO DEL CASTILLO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 14 de abril de 2014, en el cual la actora presentó sus argumentos de la forma siguiente:
Del Libelo de Demanda:
Que el 23 de julio de 2013, celebró un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, sobre un local comercial de su propiedad distinguido con el número 325, ubicado en el Nivel Galería del Centro Comercial City Market, ubicado en la Av. Abraham Lincoln, entre calles Unión y Villaflor, Sábana Grande Municipio Libertador, Parroquia el Recreo, Distrito Capital, con la sociedad mercantil INVERCIONES PAT CHUAY, C.A., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, quedando anotado bajo el Nº 12, Tomo 231, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria; Que el término del contrato fue pactado por un año, contado a partir del 1º de julio de 2013, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 12.690.00), pagaderos los cinco primeros días de cada mes, mediante deposito bancario a su nombre, en la cuenta corriente Nº 01080027710100150287, del Banco Provincial, estableciéndose además que en caso de retardo, se obligaría a pagar la tasa de interés por mora por cada día de retraso, calculados a partir del promedio de las tasas de las seis principales entidades financieras conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, más tres (3) puntos porcentuales, obligándose la actora a efectuar con el pago de los cánones, la entrega del recibo dentro de los cinco (5) primeros días del pago efectivo de la arrendataria, quedando obligada la arrendataria a conservar dichos recibos como prueba del cumplimiento del mencionado pago; Que conforme a lo dispuesto en la cláusula vigésima tercera del contrato, acordaron que seria causal de resolución del contratote arrendamiento, entre otras, el atraso por mas de dos (2) meses o más en el pago de los cánones de arrendamiento, además de cualquier otro incumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato, que ante dichos supuestos, la arrendadora estaría facultada para demandar la resolución judicial del contrato; Que por Decreto Presidencial Nº 602 del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial de la República Nº 40.305, de la misma fecha, se fijó que los cánones de arrendamiento en inmuebles destinados al uso comercial en centros comerciales, no podían exceder de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) por metro cuadrado, en razón de ese hecho, el canon al cual estaba obligada a pagar la arrendataria quedó establecido en TRES MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 3.255,00), por cuanto el local objeto del contrato tiene una extensión de trece metros con dos centímetros cuadrados (13,02 mts2), cantidad a la cual debía sumársele el monto de TRECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 390,60) 12% cantidad correspondiente al IVA, quedando el pago del canon en TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.645,60); Que a pesar de la rebaja del canon, la arrendataria ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto afirmó que el 1º de marzo de 2014, la arrendataria había depositado de forma atrasada la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.500,00), pagó que afirma corresponde al pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2013 y enero de 2014, más que dicho pago del mes de febrero de 2014, alegando que tal circunstancia fue informada a la sociedad mercantil INVERCIONES PAT CHUAY, C.A., en la persona de su representante legal WILMEN ANTONIO HERRERA FLORES, afirmando que a la fecha de interposición de la demanda, la arrendaría le adeudaba por concepto de cánones de arrendamiento lo correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril del 2014, sumado a los intereses moratorios por cada día atrasado, monto determinable a partir del promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, más tres (3) puntos porcentuales, sobre los cánones de arrendamientos pagados con atraso –diciembre de 2013 y enero de 2014); Sustentando su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1579 y 1592 del Código Civil, en lo establecido en la Cláusulas Segunda, Tercera, Quinta y Vigésima Tercera del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, y en lo establecido en el artículo 2 del Decreto Presidencial Nº 602 del 29 de noviembre de 2013, publicado en la Gaceta Oficial de la República en la misma fecha; pretendiendo en consecuencia, Primero: la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por ella, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 23 de julio de 2013, bajo el Nº 12, Tomo 231 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaría, Segundo: la entrega material del local comercial distinguido con el Nº 325 ubicado en el Nivel Galería del Centro Comercial City Market, situado en la Av. Abraham Lincoln, entre las calles Unión y Villaflor, Sábana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, Tercero: sea condenada su contraparte al pago de las costas y costos del juicio; Estimando su pretensión en la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (6.555,00) equivalentes a CUARENTA Y NUEVE COMA VEINTICINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (49,27 UT).
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que en fecha 22 de abril de 2014, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de la parte demandada dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
Mediante diligencia del 6 de mayo de 2014, el abogado JULIO BACALAO DEL CASTILLO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigno los fotostátos requeridos para la elaboración de la compulsa, ello en cumplimiento a lo ordenado por el a-quo mediante auto del 22 de abril de 2014.
Por auto del 12 de mayo de 2014, el a-quo libró la compulsa dirigida a la parte demandada, sociedad mercantil INVERCIONES PAT CHUAY, C.A., en la persona de su representante legal, ciudadano WILMEN ANTONIO HERRERA FLORES. En esa misma fecha cumplió con lo ordenando.
Por actuación del 26 de mayo de 2014, el ciudadano RICARDO TOVAR en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la imposibilidad de la citación personal del representante legal de la demandada, ciudadano WILMEN ANTONIO HEREDERA FLORES, por cuanto el referido ciudadano se negó a firmar la compulsa de citación.
Mediante diligencia del 9 de junio de 2014, la representación judicial de la parte actora, solicitó boleta de citación a tenor de lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del 17 de junio de 2014, en razón del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el a-quo en garantía del debido proceso, reorganizó el procedimiento y determinó que el mismo continuaría según las reglas del procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando en consecuencia la comparecencia de la parte demandada dentro de veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Mediante diligencia del 26 de junio de 2014, la representación judicial de la parte actora, solicitó la citación personal de la parte demandada, consignando los fotostátos respectivos a los fines de librar nueva compulsa. En fecha posterior, el 30 de junio de 2014, el a-quo acordó lo peticionado por la referida parte, ordenando en consecuencia librar la compulsa de citación de la parte demandada. En esa misma fecha libró compulsa.
Por actuación del 13 de agosto de 2014, el ciudadano MIGUEL BAUTISTA ANDRADE, en su carácter de Alguacil Adscrito a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial del Edificio José María Vargas, dejó constancia de la imposibilidad de la citación personal de la parte demandada, por cuanto su representante legal WILMEN ANTONIO HEREDERA FLORES, se negó a firmar la compulsa de citación.
Mediante diligencia del 1º de octubre de octubre de 2014, el abogado JULIO BACALAO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó a tenor de lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, boleta de citación de la parte demandada. En fecha posterior, el 6 de octubre de 2014, el a-quo acordó lo peticionado por el referido abogado. En esa misma fecha libró boleta de citación.
Por actuación del 12 de noviembre de 2014, la abogada ARELIS FALCON, en su carácter de Secretaria Titular del Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Mediadas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada mediante boleta de citación librada a tenor de lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 16 de diciembre de 2014, el ciudadano WILMER ANTONIO HERRERA FLORES, asistido del abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, consignó escrito de impugnación de la cuantía de la demanda y contestación al fondo, en los términos siguientes:
De la Impugnación de la Cuantía y Contestación a la Demanda:
Impugnó la cuantía estimada por la actora en SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 6.555,00), la cual consideró insuficiente, por cuanto consideró que la misma fue fundada de manera errónea en lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando consideró que lo correcto era fundarla en lo dispuesto en el artículo 36 eiusdem, afirmando que en el segundo supuesto de la referida norma, la misma contempla la fijación correcta de la cuantía de las pretensiones cuya naturaleza sea arrendaticia; Que la forma correcta de fijación de la cuantía de la pretensión incoada en su contra debió hacerse sumando las pensiones que se produjeron durante la duración total del contrato, es decir, el resultado de la sumatoria de las doce mensualidades, considerándose como valor de la demanda las doce mensualidades insolutas o no, más los accesorios, afirmando en el caso sub-iudice, que la cuantía debió ser el resultante de las cinco primeras mensualidades fijadas en la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 12.690,00), más el Impuesto al Valor Agregado del 12%, relativo a esas mensualidades, y los cánones fijados en TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 3255,00), más el Impuesto al Valor Agregado del 12%, relativo a esas mensualidades, en razón del decreto presidencial Nº 602, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, determinando mediante una operación matemática que la cuantía correcta era de NOVENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS DIECINUEVE BOLÍVARES (Bs. 96.519,00), solicitando en consecuencia al a-quo la declaratoria definitiva de la cuantía correcta.
De la Contestación al Fondo de la Demanda:
Rechazó y contradijo deber alguna cantidad dineraria causada por el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril, afirmando que las mismas fueron pagadas; Que la actora se contradice en sus dichos, por cuanto afirmo que del escrito libelar se desprende el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero, hecho que consideró no contradicho, mas que no obstante a ello demostraría el pago del referido mes; Que como afirma la actora, efectuó el 1º de marzo de 2014 un pago por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7000), los cuales son imputables a los cánones de los meses de enero y febrero del año 2014, los cuales presuntamente se reflejan en los comprobantes de transacción de cajero Nº 1338-of. Panamericana-Operación: Depósito en Cheques A: 0108-0027-71-0100150287: de: ROSA MARIA DADAMO VILANI-REF: 634031, por la cantidad de Bs. 7.000,00, del Banco Provincial, asimismo afirmo que el 22 de abril de 2014, efectuó otro pago según presuntamente consta en el comprobante de transacción de cajero Nº 0632-of, Sabana Grande-Operación: Depósito en Cheques A: 0108-0027-71-0100150287: de: ROSA MARIA DADAMO VILANI-REF: 478349, por la cantidad de Bs. 7.420.00, del Banco Provincial, correspondiendo al pago del canon del mes de marzo y abril cada uno por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO (Bs. 3.645,00) y la diferencia del mes de febrero, hechos que afirma demuestran su cabal cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, los cuales presuntamente a continuado honrando, considerando que la aceptación de dichos pagos por la actora implican una renuncia tácita a la acción propuesta en su contra; Por último señalo que el motivo del conflicto existente en la relación arrendaticia fue causado por la regularización del canon de arrendamiento por la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalando en tal sentido, que los cánones cuyo pago se discute y son causa de la resolución de contrato incoada, deben ser analizados en la vigencia de la referida Ley y no en las disposiciones del contrato.
Por auto del 18 de diciembre de 2014, el a-quo de conformidad al dispositivo del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó al tercer día de despacho siguiente, a las 11:00 antes meridiem, la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
El 19 de enero de 2015, el a-quo estando en la oportunidad y hora fijada por auto del 18 de diciembre de 2014, para la celebración de la audiencia preliminar, dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora, abogado JULIO BACALAO DEL CASTILLO, asimismo dejó constancia de la incomparecía de la parte demandada o de representante judicial alguno. Procediendo el a-quo a la celebración de la audiencia preliminar, en la cual la representación judicial de la parte actora ratificó en todas y cada una de sus partes los hechos y derechos en que se funda su pretensión, de igual modo, hizo valer la presunta confesión judicial de la parte demandada, al considerar que confesó en su escrito de contestación el pago extemporáneo de los cánones correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril del 2013, momento en el cual ya se había consolidado la causal de resolución; rechazó la presunta convalidación o renuncia de la pretensión aludida por la demandada en la contestación, afirmando que su cliente nunca llegó a cobrar los cánones manifiestamente vencidos.
Por auto del 26 de enero de 2015, el a-quo fijó los hechos controvertidos por las partes tanto en el escrito libelar como en la contestación al fondo de la demanda.
Mediante diligencia del 30 de enero de 2015, el ciudadano WILMER ANTONIO HERRERA FLORES, en su condición de representante legal de la parte demandada, INVERSIONES PAT CHUAY, C.A., confirió poder apud-acta al abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, en esa misma fecha, la abogada ARELIS FALCON LIZARRAGA, en su carácter de secretaria del Tribunal de la causa, certificó el otorgamiento del mencionado poder.
Por diligencia del 4 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 5 de febrero de 2015, el a-quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora el 4 de febrero de 2015, admitiéndolas por no ser contrarias a derecho o impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, fijando a tenor de lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, un lapso de treinta (30) días de despacho siguientes a los fines de la evacuación de las pruebas promovidas. En esa misma fecha libro boleta de intimación dirigido a la parte demandada, y oficio Nº 0046-15 dirigido a la sociedad mercantil Banco Mercantil, agencia de los Palos Grandes.
Mediante diligencia del 12 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandada, presentó alegatos de impugnación a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora y apeló del auto de admisión de pruebas, dictado por el a-quo el 5 de febrero de 2015.
Por diligencia del 18 de febrero de 2015, la represtación judicial de la parte actora, consigno los fotostátos requeridos por el a-quo mediante auto del 5 de febrero de 2015.
Por auto del 5 de marzo de 2015, el a-quo negó la nulidad y reposición de la causa peticionada por la parte demandada el 12 de febrero de 2015. En esa misma fecha, por auto separado, negó la apelación interpuesta por el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, el 12 de febrero de 2015.
Por actuación del 24 de marzo de 2015, el ciudadano MIGUEL BAUTISTA ANDRADE, actuando en su carácter de Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial del Edificio José María Vargas, consigno oficio Nº 0046-15, debidamente firmado y sellado. En fecha posterior, el ciudadano FIDEL ESTACIO, en su carácter de Alguacil adscrito al referido Circuito Judicial, dejó constancia de haber practicado la boleta de intimación dirigida a la parte demandada, en la persona de su representante judicial, abogado EDUARDO JOSÉ GUTIEREZ.
El 27 de marzo de 2015, en la hora y oportunidad fijada para la celebración del acto de exhibición de documento ordenada por auto del 5 de febrero de 2015, el a-quo dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora, y la inasistencia al mismo de la parte demandada. Seguidamente, la representación judicial de la parte actora, solicitó que en razón de la incomparecencia de la demandada, fuera declarado en la definitiva, a tenor de lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, como exactos el texto contenido en los documentos objeto de la referida exhibición.
Por auto del 8 de abril de 2015, el a-quo fijó la oportunidad de celebración de la audiencia oral dentro de los veinticinco (25) días de despacho siguientes a las diez antes meridiem (10:00 a.m.).
Por auto del 20 de mayo de 2015, el a-quo difirió la oportunidad para la celebración de la audiencia oral al noveno (9º) día de despacho siguiente.
El 26 de mayo de 2015, el a-quo mediante decisión interlocutoria declaró la NULIDAD del auto mediante el cual el referido tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora, en consecuencia, REPUSO la causa al estado de admisión de las pruebas promovidas por la actora por las reglas del procedimiento oral.
Por auto del 22 de septiembre de 2015, el a-quo reformó la decisión dictada el 26 de mayo de 2015, admitiendo la prueba de exhibición de las misivas fechadas el 29 de abril, 10 de junio, 30 de septiembre, todas del año 2014, y las fechadas el 22 de enero y 4 de febrero de 2015, ordenando en consecuencia la intimación de la parte demandada, a los fines de la celebración del acto de exhibición de documentos, para ser practicada dentro del debate oral.
Por auto del 26 de noviembre de 2015, el a-quo fijó la celebración del acto de exhibición de documento para el décimo (10º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la intimación del demandado. En fecha posterior, mediante actuación del 17 de mayo de 2016, el abogado ADNALOY TAPIAS, actuando en su carácter de Secretario del Tribunal de la causa, dejó constancia de haberse cumplido los extremos previsto en lo artículo 223, en relación a la consignación del 3 de mayo de 2016, efectuada por el ciudadano ARMANDO DUQUE, actuando en su carácter de Alguacil Adscrito a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial con sede en la Torre Norte del Centro Simón Bolívar, mediante la cual dejó constancia de la notificación de la parte demandada sobre la celebración de la audiencia oral; en esa misma fecha el mismo Secretario dejó constancia de haberse llenado los extremos previstos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, en relación a la consignación del mencionado alguacil el 3 de mayo de 2016, mediante la cual dejó constancia de la notificación de la parte demandada para el acto de exhibición de documentos.
Por auto del 16 de junio de 2016, el a-quo difirió la oportunidad para la celebración de la audiencia oral para el noveno (9º) día de despacho siguiente, a las diez antes meridiem (10:00 a.m.).
El 4 de julio de 2016, el a-quo celebró la audiencia fijada por auto del 16 de junio de 2016, en la cual como acto conclusivo se pronunció oralmente sobre el asunto de merito, declarando SIN LUGAR la impugnación de la cuantía; CON LUGAR la oposición formulada en el debate oral contra la prueba de exhibición promovida por la parte actora; CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial, incoada por la ciudadana ROSA D’ADAMO VILANI, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES PAT CHUAY, C.A. En fecha posterior, el a-quo difirió la oportunidad para la publicación del fallo in extenso por diez (10) días de despacho siguientes.
Mediante diligencia del 29 de julio de 2016, la representación judicial de la parte demandada, apeló del dispositivo explanado en la audiencia oral celebrada el 4 de julio de 2016. En fecha posterior, el 1º de agosto de 2016, el a-quo difirió la oportunidad para pronunciarse sobre el referido recurso en la oportunidad legal correspondiente. En esa misa fecha, por acto separado, el a-quo publicó el fallo in extenso de la audiencia oral celebrada el 4 de julio de 2016.
Mediante diligencia del 12 de agosto de 2016, el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión dictada el 4 de julio de 2016.
Por auto del 22 de septiembre de 2016, el a-quo oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el 29 de julio y ratificado el 12 de agosto de 2016, ordenando en consecuencia la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de este mismo Circuito Judicial; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir, observa:
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR:
Se defiere al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación interpuesto por el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES PAT CHUAY, C.A., en contra de la decisión dictada el 4 de julio de 2016, por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró SIN LUGAR la impugnación de la cuantía estimada en el valor de la demanda, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada; CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial, incoada por la ciudadana ROSA D’ADAMO VILANI, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES PAT CHUAY, C.A.
I
Fijados los términos del recurso, para resolver se considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 4 de julio de 2016; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:
“…La representación de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda rechazó el valor de la demanda estimada en Seis Mil Quinientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 6.555,00) por considerarlo insuficiente ya que el monto real de la cuantía en la presente acción de resolución de Contrato de Arrendamiento debió hacerse por la duración total del contrato (…), es decir, (…) un total de Bs 96.519,00.
A los fines de resolver este Tribunal observa:
(…) Como se evidencia de la simple lectura del artículo 38 del Código Adjetivo Civil, el actor tiene las más amplias facultades de estimar su demanda, cuando el valor de la cosa litigada no conste pero sea apreciable en dinero, sobre lo cual es menester acotar, que dicha facultad se transforma en una carga procesal, cuando se procede a analizar los motivos y elementos que inspiraron al Legislador en todo cuanto se vincule a la regulación de la competencia por la cuantía, al régimen de las costas procesales, al acceso al recurso de casación y a los honorarios profesionales, entre otros casos.
...omissis…
En este orden de ideas debe señalarse, que esta cuestión incidental que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, no está exenta de aplicación de todas cuantas normas positivas y principios doctrinales y jurisprudenciales, se hayan establecido a los efectos de regir las conductas que deben desplegar las partes en juicio; una de las cuales, es la relativa a la carga que tienen las partes de probar cada una de las afirmaciones de hecho que realicen como fundamento de sus pretensiones, carga ésta que prevalece incluso con la controversia que se plantea con respecto al rechazo o impugnación que la demanda ejerza en contra de la estimación realizada libremente por su contraparte.
Al respecto, el Tribunal observa luego de analizado el libelo de demanda, que la causa petendi del asunto subiudice es la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por falta de pago de las pensiones de arrendamiento, de tal manera que sin lugar a dudas se discute sobre la continuación o no del arrendamiento; por lo tanto, le es aplicable la regla consagrada en el artículo 36 ibídem según la cual el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios y no, como lo señala la parte demandada en su impugnación, que se debe acumular el total de las pensiones de un año, ya que esa regla solo se aplica en los casos de contratos a tiempo indeterminado lo cual no es el presente caso toda vez que el contrato cuya resolución es la causa se demanda es un contrato a tiempo determinado. Así se decide…omissis…
Este Tribunal en acatamiento a los establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil acoge la Jurisprudencia parcialmente transcrita y la hace suya para aplicarla al caso subexamine en aras de la integridad de la legislación, de la seguridad jurídica y de la uniformidad de criterios judiciales; y al respecto observa que la parte demandada no aportó al proceso prueba alguna que pueda demostrar su impugnación a la cuantía establecida por la parte actora en el libelo de la demanda. Así se decide.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que lo procedente en este caso es desechar la impugnación de la cuantía en que fue estimado el valor de la demanda, propuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda y así debe ser declarado. Así se decide
…omissis…
Luego de analizadas las alegaciones formuladas por las partes, así como las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal para decidir observa:
Ha quedado plenamente demostrada la relación de arrendamiento que existe entre las partes, la cual se inició bajo la vigencia del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y luego regida por el Decreto N° 602 que estableció el régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción del 29 de Noviembre de 2.013, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.305 de la misma fecha. El Decreto N° 929 del 24 de Abril de 2.014 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de Mayo de 2.014, entró en vigencia después de haber sido introducida la demanda. Así se declara.
Igualmente ha quedado plenamente demostrado, con el contrato de arrendamiento y por haberlo alegado la demandante y admitido por la demandada, que el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de doce mil seiscientos noventa Bolívares mensuales (Bs. 12.690,00) más el I.V.A., así como los intereses en caso de mora calculados a la rata promedio de los seis primeros bancos, pagadero por adelantado dentro de los primeros cinco días de cada mes a través de depósitos bancarios mensuales en la cuenta número 01080027710100150287 a nombre de la demandante ROSA D` ADAMO VILANI, en el Banco Provincial. Que con motivo de la entrada en vigencia el Decreto N° 602, (…) reguló el canon de arrendamiento de los locales comerciales hasta por la cantidad de 250,00 Bolívares por cada metro cuadrado, lo que trajo como consecuencia que el canon de arrendamiento que en un principio fue de 12.690,00 Bolívares más I.V.A. quedara en 3.255,00 Bolívares más I.V.A.(…). Que en caso de la falta de pago del canon de dos mese consecutivos dará derecho a la arrendadora a demandar la resolución del contrato. Así se declara.
La parte demandante alega que para el 1° de Marzo de 2.014 la demandada había depositado 10.500,00 Bolívares, discriminados así:
Bs. 3.500,00 depositado el 27 de Enero de 2.014 y, Bs. 7.000,00 el 1° de Marzo de 2.014; con todo lo cual hizo los siguientes pagos: 1° el canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2.013, es decir, Bs. 3.255,00+390,60 por I.V.A.= Bs. 3.645,60. 2° el canon de arrendamiento del mes de Enero de 2.014, es decir, Bs. 3.255,00+390,60 por I.V.A.= Bs. 3.645,60. 3° parte del canon del mes de Febrero 2014, es decir, Bs. 3.208,80, faltando por ese concepto la cantidad de Bs. 437,60 diferencia que no ha pagado para completar lo relativo al mes de Febrero 2.014.
Que no ha pagado tampoco el canon del mes de Marzo y Abril de 2.014 (…), ni los respectivos intereses de mora convenidos en el contrato.
La parte demandada se excepcionó alegando el pago y trajo al proceso a los fines de demostrar su excepción, copias de comprobantes de depósitos bancarios realizados en cajeros automáticos, ya valorados anteriormente; a favor de la parte actora en la cuenta bancaria convenida, uno por Bs. 7.000,00 realizado el día 1 de Marzo de 2.014 y, el otro por Bs. 7.420,00 de fecha 22 de Abril de 2.014.
La parte actora dijo que con ese depósito de los primeros Bs. 7.000,00 la parte demandada pagó con retraso el canon de los meses de Diciembre de 2.013 y de Enero de 2.014, y Bs. 3.208,80 como parte del mes de Febrero 2014, faltando por ese concepto la cantidad de Bs. 437,60; pago éste que no demostró la parte demandada. En cuanto al segundo depósito realizado el 22 de Abril de 2.014 por la cantidad de Bs. 7.420,00, este Tri9bunal lo desecha toda vez que fue realizado después de haber sido presentada la demanda. Así se decide.
Del análisis que antecede el Tribunal observa que la parte demandada no demostró que pagó el canon de arrendamiento en los términos convenidos. Así se decide.
Así las cosas, en el caso subiudice la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada por incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento en los términos convenidos, por lo tanto, se hacen aplicables las normas contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil que disponen:…omissis…
Cabe destacar a este respecto, el siguiente criterio doctrinario:
“(...) El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes (...)” (HENRY DE PAGE, “TRATE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”- Tomo II, No 467, pág. 434).
En este orden de ideas, se observa que la parte actora cumplió con la carga que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil al demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en consecuencia, la obligación que contrajo la parte demandada de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, siendo que ésta no demostró en modo alguno el pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas como no pagadas, así como ningún hecho extintivo de esa obligación. Por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada incurrió en la causal de la resolución del contrato de arrendamiento demandada por la actora, lo que trae como consecuencia, que este pedimento deba prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide. (…)”
Por su parte, el 15 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte actora, abogado JULIO BACALAO DEL CASTILLO, sustentó en los informes la sentencia recurrida, en los términos siguientes:
“...En la parte medular de la motiva, la sentencia establece, muy conforme a los hechos, que con el depósito hecho por la demandada en fecha 1º de marzo de 2014 la parte demandada no demostró haber pagado el saldo de canon arrendaticio correspondiente al mes de febrero de 2014, ya pagado con atraso, junto con los pretendidos pagos de diciembre 2013 y enero 2014, ya pagados con atraso y que el depósito hecho en fecha 22 de abril de 2014, pretendido pagar saldo del mes de febrero, marzo y abril, los hizo luego de intentada la demanda. En virtud de lo expuesto, teniendo en cuenta la distribución de la carga probatoria, concluye el Tribunal que la arrendataria demandada no demostró el pago de los cánones de arrendamiento en la forma en que habían sido convenidos por lo que procede a declarar con lugar la demanda, dictaminando la resolución del contrato de arrendamiento y a la devolución del local de arrendado a mi representada, previa desocupación de bienes y personas.
Es manifiesto y así, respetuosamente, me permito señalarlo que esta sentencia está ajustada a derecho.
…Omissis…
(…) Con las referidas confesiones queda patentizado que la arrendataria demandada no sólo no probó el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, lo cual era su carga, sino que, por las razones explicadas ut supra, confesó que el pretendido pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2014 los pretendió hacer en marzo de 2014 y el pretendido pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero de 2014 (saldo), marzo y abril de 2014 los hizo tardíamente y con posterioridad a haberse intentado la demanda…”
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada, abogado EDUARDO JOSÉ GUTIERREZ, con la finalidad de enervar el fallo recurrido, expuso ante esta alzada lo siguiente:
“…Consta a los folios 28 y 29 auto de admisión de fecha: 22-04-2014, en la cual se admite ka presente relación jurídico procesal a través del Juicio Breve de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, posteriormente riela al folio 47 auto de fecha: 17-06-2014, mediante el cual el a quo sorpresivamente cambia el curso del procedimiento alegando la entrada en vigencia del nuevo Régimen Jurídico denominado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia en fecha: 23-05-2014, violentando así el Principio tempos regit actum, es decir, debió seguirse con el trámite que inicialmente tomo el Tribunal de cognition, considerando quien aquí suscribe que se ha violentado normas de Orden Público y en virtud de ello solicito del ciudadano Juez Superior que haga pronunciamiento expreso del mismo.
II
DEL FONDO DEL ASUNTO
(…) el dispositivo del fallo emitido por el a quo declaró Con Lugar la demanda de Resolución del Contrato de Arrendamiento respecto al contrato otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas, de fecha: 23-07-2013, el cual quedó anotado bajo el Nº 12 del Tomo 231 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría y por lo tanto resuelto del mismo de acuerdo a las consideraciones llevados por esa notaría y por lo tanto resuelto del mismo de acuerdo a las consideraciones de derecho que motivó tal decisión, es por lo que esta Defensa en nombre y representación de mi poderdante no comparto la misma, ya que no tomó en consideración los pagos que deducen la solvencia en los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos, en virtud de que desechó tales pagos, tal como se aprecia al primer párrafo del folio 99, sin tomar en consideración que del mismo contrato se desprende a la Cláusula Tercera que mi representado paga por mensualidades anticipadas y en consideración a ello, no se da el supuesto del pago atrasado que esgrimió como supuesto de hecho la parte actora en su escrito libelar y durante la secuela del proceso, toda vez, que se le ha efectuado los pagos en a la accionante de autos tal y como consta en la presente relación jurídico procesal y de los cuales ordenó emitir cheques de gerencia a los fines de reintégralo as mi mandante, cosa da que no fue un hecho controvertido en la secuela de este proceso tratando de devolver los pagos que ya se habían generado en su cuenta y que hacían ver la solvencia de mi representado, por lo que el a quo al haber declarado la presente demanda con lugar afecto derechos de orden público inquilinario por cuanto que si se busca el pago de las pensiones arrendaticias, allí estaban acreditadas probando la solvencia de la Sociedad Mercantil “Inversiones Pat Chay”, por lo que solicito respetuosamente que solicito respetuosamente que el presente recurso sea declarado Con Lugar…”
Por último, el abogado JULIO BACALAO DEL CASTILLO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, observó los informes de la parte demandada, en la forma siguiente:
“…Bajo el título referido (…), la demandada solicita de este Tribunal que “haga pronunciamiento expreso” con relación a una pretendida infracción de normas de orden público motivada, en criterio de la demandada, en que habiéndose admitido la demanda que dio origen al presente juicio pro el trámite del juicio breve de conformidad con lo previsto en los artículos 881 y siguientes del Código Civil, mediante auto de fecha 22 de abril de 2014, a través de auto de fecha diecisiete de junio del mismo año estableció que el procedimiento a seguirse era el del juicio oral de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
…omissis…
Ahora bien, como es sabido por el ciudadano Juez, en fecha 23 de mayo de 2014, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual, en su artículo 43, único aparte, dispuso que “El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión” (…)
Por si parte (…), la disposición derogatoria primera contenida en este mismo Decreto Ley, establece: “Se desaplican, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Número 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”.
(…) en consecuencia, que el Tribunal de Municipio, actuando como Tribunal de Primera Instancia, procedió plenamente apegado a derecho cuando estableció, a raíz de la entrada en vigencia de este decreto ley sobre arrendamientos inmobiliarios para fines comerciales, el procedimiento oral previsto y sancionado en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
La aplicación del principio conocido como la perpetuatio iurisdiccionis no procedía en el caso que se ventila por cuanto, en virtud de la disposición derogatoria tajante que hemos trascrito a fines ilustrativos, hubiera implicado la aplicación de normas procedimentales expresadamente ordenadas desaplicar. Además, la litis no se había trabado y el Tribunal de Primera Instancia, a través de su auto de reordenación del proceso, de fecha 17 de junio de 2014, procedió a emplazar, nuevamente, a la parte demandada, cuya citación no se había producido por el procedimiento oral a ser aplicado y con este pleno conocimiento del procedimiento que correspondía fue citada la demandada INVERSIONES PAT-CUAY, C.A.
En consecuencia, esta parte no sufrió indefensión de ninguna índole con ocasión de la reordenación acordada del proceso por cuanto la misma se produjo dicha parte demandada no estaba aún a derecho y desde el memento en que quedó formalmente citada ya estaba el juicio tramitándose por el procedim9ent del juicio oral (…omissis…)
II Del Fondo del Asunto
…omissis….
Como se puede observar (…), el aquo sí tomó en cuenta los alegados depósitos hechos por la parte demandada, por Bs. 7000,00 realizado el 1-3-15 y por Bs. 7420,00 realizado el 22 de abril de 2014, dictaminando, sin embargo, que dichos alegatos pagados no habían sido hechos de acuerdo a lo previsto en el contrato, mediante mensualidades adelantadas, pagando con retraso los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2014 y enero de 2015 y con retardo e incompleto el del mes de febrero de 2015, agregando, que con el depósito hecho en fecha veintidós de abril, pretendió el pago de los cánones de arrendamiento de saldo de febrero, marzo y abril, cuando ya se había intentado la demanda.
Alega, asimismo, la demandada que el contrato se estableció el pago por mensualidades adelantadas de los cánones de arrendamiento “y en consideración a ello, no se da el supuesto de pago atrasado que esgrimió como supuesto de hecho la parte actora en su escrito libelar (…)”.
Es cierto y evidente, al contrario de lo alegado por la parte demandada, que, precisamente, por haberse pactado el pago de los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas, INVERSIONES PAT-CHUAY, C.A., debió haber pagado el canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2014 en los primeros cinco días de este mes y, sin embargo, pretendió pagarlo el 27 de enero de 2015, estando vencido ya, además, el canon de arrendamiento de enero de 2015, que había que pagar en los primeros cinco días del mes de enero. El canon de arrendamiento del mes de enero y el de febrero de 2015 debiéndolos hacer en los primeros cinco días del mes, los pretendió pagar mediante depósito hecho en fecha primero de marzo del mismo año, quedando un saldo impago del mes de febrero. El saldo de febrero de 2015 y (…) los meses de marzo y abril de 2015, (…) los pretendió realizar el veintidós de abril de dicho año (…), habiéndose producido con creses el supuesto de hecho que autoriza la resolución del contrato (…).
Alega la parte demandada, igualmente, que mi representada “ordenó (sic) emitir cheques de gerencia” a favor de la demandada (…) que pretendió pagarle a cuenta de cánones de arrendamiento, tratando de devolver los pagos.
Consta en autos que la parte demandada, en su contestación de demanda, pretende alegar un sin fundamente e inexistente desistimiento tácito de la demanda por causa de los alegados depósitos hechos en la cuenta de mi representada (…). En razón de ello mi representada promovió, entre otras, pruebas de informes que demostraron que se libraron a favor INVERSIONES PAT-CUAY C.A., cheques de gerencia por los montos depositados extemporáneamente en la cuenta de mi representada los cuales ésta ya no tenía el más mínimo interés en conservar por cuanto ya había procedido a demanda la resolución del contrato por falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento. La parte demandada, en la oportunidad de la audiencia o debate oral (…), no negó ni el recibo, ni el cobro de dichos cheques de gerencia librados a favor, por lo que está probado: 1) que mi representada no cobró las sumas depositadas (…); 2) que INVERSIONES PAT-CHUAY C.A., cobró los referidos cheques contentivos de las sumas que extemporáneamente pretendió pagarle a mi representada a título de supuestos pagos de cánones de arrendamiento…”
Vistos los informes y observaciones explanadas por las partes ante esta alzada, se pasa a examinar el caudal probatorio aportado por las partes en el decurso del juicio, en los términos que siguen:
II
Del Caudal Probatorio Aportado por las Partes
El presente juicio se inicio por los trámites del procedimiento oral contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia a lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en razón de ello, se procede a examinar a tenor de lo dispuesto en los artículos 864 y 865 del Código Adjetivo, las pruebas acompañadas por las partes en la demanda y la contestación, respectivamente, y las pruebas promovidas dentro del lapso probatorio dispuesto en el dispositivo del artículo 868 eiusdem.
Conforme a lo anterior, se aprecia del caudal probatorio lo siguiente:
De las Pruebas Promovidas por la parte actora:
Promovió junto al escrito libelar:
• Marcado “A” (f.9 al 21, pieza Nº 1), copia simple de documento autenticado el 23 de julio de 2013, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 12, Tomo 231 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría. Del mismo de desprende que la ciudadana ROSA MARÍA D’ADAMO VILANI, en su condición de propietaria, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES PAT CHUAY C.A., un bien inmueble destinado al uso comercial, distinguido con el Nº 325, ubicado en el Nivel Galería del Centro Comercial City Market, situado en la Av. Abraham Lincoln, Parroquia el Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual le pertenece a la referida ciudadana, según consta en el contrato de venta registrado el 1º de diciembre de 2009, bajo el Nº 2009.1636, Asiento Registral 1º, matriculado con el Nº 215.1.1.13.2367, correspondiente al libro de folio real del año 2009, constando dicho inmueble de dos niveles en un área de extensión de trece metros con dos centímetros cuadrados (13,02 Mts.2); fijando en dicho contrato, que el tiempo de duración del mismo sería de un año contado a partir del 1º de julio de 2013, y que terminado el año el contrato estaría terminado, obligándose la arrendataria a la entrega material del bien libre de bienes y personas, en las perfectas condiciones en las que fue entregado al inicio del arrendamiento; estableciendo como canon de arrendamiento, la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 12.690,00) mensuales, el cual seria pagado por la arrendataria a favor de la arrendadora dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, mediante depósito bancario, obligándose la arrendadora al pago del condominio, y excluyéndose del pago del canon de arrendamiento la erogación del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A); de igual modo, se estableció la obligatoriedad del pago puntual del canon de arrendamiento, y que en caso de mora, la arrendataria estaría obligada además del pago del canon, a la erogación de los intereses por mora por cada día de retraso calculados a la rata de las seis (6) entidades financieras, conforme a la información publicada por el Banco Central de Venezuela, más tres puntos porcentuales, calculados diariamente sobre el saldo de los cánones adeudados, así como, que la ocurrencia por una segunda o tercera oportunidad del atraso en el pago de los cánones, traería como consecuencia la resolución de pleno derecho del contrato, no teniéndose como el pago posterior de dichos cánones como una novación ni efectos liberatorios de las obligaciones y consecuencias del contrato; asimismo, se pacto que los gastos de cobranza judicial o extrajudicial, incluidos los honorarios de abogado, correrían por cuenta de la arrendataria; aunado a las anteriores condiciones, pactaron que en caso de incumplimiento de la arrendataria de cualquiera de las cláusulas del contrato, la arrendadora, estaría facultada a demandar la resolución del contrato y exigir la inmediata desocupación, así como la arrendataria exigir el cumplimiento del contrato en caso que el incumplimiento recayera en la arrendadora; por último; en relación a lo anterior, las partes pactaron que las causales de resolución del contrato serian: 1) Si la arrendataria se atrasa con el pago de dos (2) mensualidades o más del pago del canon de arrendamiento; 2) si la arrendataria incumpliera con cualesquiera de las obligaciones del contrato y de las previstas en la ley; 3) si solicitare ante los tribunales o es declarada judicialmente, el estado de atraso o quiebra, según sea el caso respectivamente; 4) si la arrendataria cediere o traspasare sus bienes a sus acreedores, quedando en estado de insolvencia ante la arrendadora; 5) si la arrendataria incumpliere con los horarios de comercio del Centro Comercial City Market y fuera amonestada o multada; y, 6) por cualquier otra causal contenida en el contrato y la ley. Documental sobre la cual ambas partes están contestes en su suscripción, por lo que es valorado y apreciado por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.
• Marcado “B” (f. 22 al 27, pieza Nº 1), copia simple de documento registrado bajo el Nº 2009.1636, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.2367 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual se desprende que los ciudadanos MARIO AGUSTO LISSON MORALES y ALCIRA MOIRA ORTEGA DE LISSON, titulares de las cédulas de identidad Nros: V.12.562.971 y V-13.887.838, respectivamente, dieron en venta pura y simple a la ciudadana ROSA MARIA D’ADAMO VILANI, titular de la cédula de identidad Nº V-5.141.621, un bien inmueble de su propiedad, constituido por un Local Comercial distinguido por el Nº 325, ubicado en la Planta Galería, que forma parte del Centro Comercial CITY MARKET, ubicado en la Av. Abraham Lincoln, entre las calles Unión y Villaflor de Sabana Grande, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, local identificado con el número de cédula catastral: 01-01-09-U01-024-005-007-000-0PG-025, constando el mismo de dos (2) niveles con un área aproximada de TRECE METROS CUADRADOS CON DOS DECÍMETROS (13,02 Mts2) de los cuales le corresponde a la Planta Baja un área aproximada de SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (6,51 Mts2) y en la Planta Mezzanina un área aproximada de SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (6,51 Mts2), comprendido en los siguientes linderos: por el NORTE: con Mezzanina auxiliar del local comercial Nº 324; SUR: con el local comercial Nº 326; ESTE: con fachada Este del edificio, y OESTE: con vacío sobre pasillo. Documento que es tenido como fidedigno de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias fotostáticas de documento público. Así se establece.
En la etapa probatoria promovió:
• En la etapa probatoria, promovió el merito favorable de autos. En relación con ello, debe reiterarse el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide.
• Reprodujo e hizo valer el valor probatorio de los documentos marcados “A” y “B”, anexos al escrito libelar, siendo el primero consistente de reproducción fotostática del documento autenticado el 23 de julio de 2013, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 12, Tomo 231 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría; y el segundo constitutivo de la copia simple del documento registrado bajo el Nº 2009.1636, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.2367 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. En relación a dicha promoción, este jurisdicente observa que ya se emitió pronunciamiento en relación a la valoración y apreciación de dicha documental, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.-
• Prueba de Informes al Banco Mercantil. Al respecto de la misma, se aprecia que la misma cursa a los folios (f. 158 al 161) de la primera pieza del cuaderno principal del presente juicio, la cual fue practicada mediante comunicación fechada el 25 de marzo de 2015, Nº 109965 remitida por el Banco Mercantil C.A, Banco Universal, al Tribunal de la causa, de la misma se desprende que la ciudadana ROSA MARIA D’ADAMO posee ante dicha institución bancaria dos instrumentos financieros: el primero, una cuenta máxima Nº 8161-00206-1, abierta el 18 de junio de 2010, y el segundo, una cuenta de ahorros Nº 0710-00111-8, abierta 10 de septiembre de 2010, ambas activas, de las cuales se debitaron los cheques de gerencia: Nº 10088584, el 6 de junio de 2014, por el monto de Bs. 3.960,00, de la cuenta Nº 8161-00206-1; Nros: 02087992, 82088645, 58090036 y 03090037, fechados los días 28 de abril y 15 de agosto del año 2014, y e 21 de enero de 2015, por los montos en bolívares: 7.420,00, 7.300,00, 7.400,00 y 7.800,00, respectivamente. Documentales que son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Promovió testimonial del ciudadano WILSON VALERA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-12.563.713. Sobre dicha testimonia, no se aprecia que la misma haya sido practicada, no hallando quien Juzga mérito que valorar. Así se establece. -
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
Promovió junto a la contestación de la demanda:
• Marcada “A” copia simple del comprobante de transacción cajero Nº 1338 of. Panamericana. Documental que es desechada por este jurisdicente, por tratarse de copia fotostática de documento privado, lo que carece de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico. Así se establece.
• Marcado “B” copia simple del comprobante de transacción cajero Nº 0632 of. Sabana Grande. Documental que es desechada por este jurisdicente, por tratarse de copia fotostática de documento privado, lo que carece de valor probatorio en nuestro ordenamiento jurídico. Así se establece.
III
PUNTO PREVIOS
Del Debido Proceso
Previo al pronunciamiento de mérito en la presente causa, corresponde a este sentenciador, juzgar como punto previo, la solicitud de pronunciamiento de este Juzgado en relación a la validez del auto dictado por el a-quo el 17 de junio de 2014, mediante el cual afirma la parte demandada sorpresivamente el juzgado de la causa cambió el curso del procedimiento por el cual se había tramitado el presente juicio, sustentando su decisión en la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, violentando a juicio de la recurrente el Principio tempos regit actum -el tiempo rige el acto- o de irretroactividad de los actos, por cuanto afirma que la ocurrencia de dicho hecho es violatorio del Orden Público, y que al contrario de modificar el procedimiento fijado, debió continuar con el procedimiento por el cual inicialmente se había iniciado el juicio, es decir, acorde a las reglas que rigen al procedimiento breve.
Ahora bien, en relación a la presunta violación del Orden Público Procesal, observa quien decide el contenido del artículo 24 Constitucional, el cual establece lo siguiente:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron”
De la norma Constitucional citada, se aprecia el principio de la irretroactividad de la ley consagrado como garantía del debido proceso; la irretroactividad como la ultractividad de la ley, son las dos vertientes opuestas del concepto de extractividad de la ley, el cual según la doctrina y jurisprudencia patria, determinan bajo que supuestos establecidos por el Constituyente y el Legislador la ley vigente debe aplicarse a hechos ocurridos antes de su entrada en vigencia, en caso de retroactividad, y cuando en lugar de aplicarse la ley vigente debe aplicarse la ley derogada, distinguiéndose en este sentido una marcada diferencia entre la ley material o sustantiva y la ley procesal o adjetiva, por cuanto en materia civil, la ley material en determinados supuestos puede ser aplicada por el Juez aun derogada, si el hecho sometido a su conocimiento ocurrió durante la vigencia de la ley derogada; en contraposición de la ley procesal, la cual es de aplicación inmediata durante el tiempo de su vigencia y en consecuencia la desaplicación de la ley derogada, inclusive en los juicios iniciados en la vigencia de la ley anterior.
Ahora bien, se observa que la pretensión actoral incoada el 14 de abril de 2014, recae sobre la resolución de un contrato de arrendamiento de local comercial, suscrito el 23 de julio de 2013, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 12, Tomo 231 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría, sobre un bien inmueble destinado al uso comercial, distinguido con el Nº 325, ubicado en el Nivel Galería del Centro Comercial City Market, situado en la Av. Abraham Lincoln, Parroquia el Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo se aprecia que el a-quo le dio entrada y fijo su trámite por las reglas del procedimiento breve por auto del 22 de abril, y que en fecha posterior, por auto del 17 de junio de 2014, reorganizó el curso del presente juicio y fijó para su trámite las reglas del procedimiento oral, ordenando en consecuencia la citación de la parte demandada, la cual quedó citada el 12 de noviembre de 2014, compareciendo la parte demandada a la causa por primera vez el 16 de diciembre de 2014, fecha en la cual procedió a impugnar la cuantía y contestar al fondo de la demanda.
Del iter procesal ut-supra señalado se aprecia que el a-quo modificó el procedimiento inicialmente fijado por las reglas del procedimiento breve, cambiando el trámite del juicio al procedimiento oral, sustentando su decisión a tenor de lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, aplicando de ese modo de manera inmediata y sobrevenida un trámite procesal distinto al inicialmente fijado, que contrario de lo afirmado por la recurrente, dicha actuación en vez de representar una contravención al Orden Público Procesal, acredita que el a-quo actuó ajustado a derecho, por cuanto del dispositivo del referido artículo, se colige que las controversias en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, se tramitaran por las reglas del procedimiento oral contenido en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose que el a-quo aplicó de manera inmediata la ley procesal vigente, acatando de ese modo el mandato contenido en el artículo 24 Constitucional, aunado al hecho que la parte demandada-recurrente había quedado citada con posterioridad al cambio del procedimiento efectuado por el a-quo, y que la misma contestó y prosiguió con la consecución del resto de actos procesales durante el decurso del procedimiento, no evidenciándose lesión o desventaja alguna al derecho a la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva de las partes, consagrados en los artículos 26 y 49 Constitucional, en consecuencia se desecha la denuncia efectuada por la parte demanda, por cuanto no se evidenció lesión alguna a las garantías constitucionales antes mencionada. Así expresamente se decide.
Establecido lo anterior, se advierte del contenido de las disposiciones Transitorias del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en la disposición Primera, en la cual el legislador dispuso que a la entrada en vigencia de la referida Ley, todos los contratos vigentes tendrían un lapso de seis (6) meses para adecuarse a la nueva ley, asimismo se observa de los propios alegatos de las partes, que son contestes en afirmar que la relación arrendaticia mantenida por fue regularizada a tenor de las disposiciones de la mencionada Ley, motivo por el cual la presente relación arrendaticia en cuanto al mérito sustantivo deberá ser valorada conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se establece.
Verificado lo anterior, también debe precisarse que la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES PAT CHUAY C.A., impugnó la cuantía estimada en la demanda de resolución de contrato interpuesta en su contra por la ciudadana ROSA MARIA D’ADAMO, al considerar que la cuantía fijada era insuficiente, en tal sentido resulta imperioso a esta alzada resolverlo previamente, lo que resuelve incontinente en los términos siguientes:
De la Cuantía
En relación a la impugnación de la estimación de la demanda, advierte quien decide que nuestro ordenamiento jurídico le permite al demandado rechazar la estimación de la demanda cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda, quedando el Juez obligado a pronunciarse sobre ello en punto previo al fondo de la decisión de mérito. En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia Nº RH.01353, del 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe:
“…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…” (Subrayado y negrillas de este Juzgado)
De la jurisprudencia citada, se colige que en los casos que el demandado rechace o impugne la estimación de la demanda realizada por la parte actora en su libelo de demanda, por considerarla exigua o exagerada, deberá éste aportar un hecho nuevo y los elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, es decir, determinar a su juicio la cuantía correcta y los hechos que demuestren su determinación cuantitativa, siendo que en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte accionante. En este sentido, el rechazo realizado por la demandada al monto de la cuantía, si bien se aprecia sustentó su impugnación con hechos nuevos en sustento de su impugnación, no menos cierto es que junto a su afirmación no promovió medio de prueba alguno que contraríe la fijación realizada por la demandante en base al contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, aunado al hecho que al contrario de lo afirmado por la demandada, al interponerse la demanda por resolución del contrato, como en el caso sub-iúdice, la cuantía la conformaran los cánones que presuntamente son insolutos más sus accesorios, y no la totalidad de los cánones comprendidos en la relación arrendaticia a tiempo determinado, por cuanto, el motivo mismo de la pretensión subyace en el presunto incumplimiento que imputa una de las partes contratantes a la otra, constituyéndose de ese modo el objeto mismo de la litis, es decir, el contrato cuya resolución se pretende motivado al impago de la pensión arrendaticia, siendo precisamente las mensualidades insolutas la cuantía de lo litigado. Analizado el contrato, instrumento de la demanda, se puede constatar que la cuantía determinada en el libelo de demanda, se fundó en la estimación del canon de arrendamiento fijado por los contratantes, en razón de ello, y no habiendo algún medio de prueba que modifique, altere o cambie dicha mensualidad, en conjunción con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe rechazarse la impugnación de la cuantía actoral, por no existir probanza alguna del hecho alegado por la parte demanda; en consecuencia, se declara improcedente la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada. Así expresamente se decide.
DEL MERITO DEL RECURSO
Ahora bien establecido lo anterior, debe este sentenciador precisar que lo sometido al conocimiento de esta alzada, es el recurso de apelación del 12 de agosto de 2016, por el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, en contra de la decisión dictada el 4 de julio de 2016, por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró entre otros pronunciamientos SIN LUGAR la impugnación de la cuantía estimada en el valor de la demanda, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada; CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial, incoada por la ciudadana ROSA D’ADAMO VILANI, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES PAT CHUAY, C.A.
La pretensión de autos, trata sobre la resolución del contrato del 23 de julio de 2013, suscrito por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 12, Tomo 231 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría, mediante el cual, la actora dio en arrendamiento un bien inmueble de su propiedad destinado al uso comercial, distinguido con el Nº 325, ubicado en el Nivel Galería del Centro Comercial City Market, situado en la Av. Abraham Lincoln, Parroquia el Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, constando el mismo de dos (2) niveles con un área aproximada de TRECE METROS CUADRADOS CON DOS DECÍMETROS (13,02 Mts2), de los cuales le corresponde a la Planta Baja un área aproximada de SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (6,51 Mts2) y en la Planta Mezzanina un área aproximada de SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (6,51 Mts2), comprendido en los siguientes linderos: por el NORTE: con Mezzanina auxiliar del local comercial Nº 324; SUR: con el local comercial Nº 326; ESTE: con fachada Este del edificio, y OESTE: con vacío sobre pasillo; fijándose como canon de arrendamiento mensual, el monto de DOCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 12.690.00), pagadero dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, mediante depósito bancario en la cuenta corriente Nº 01080027710100150287, del Banco Provincial; monto que sobrevenidamente fue modificado en razón de la entrada en vigencia del Decreto Presidencial Nº 602 del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial de la República Nº 40.305, de la misma fecha, mediante el cual se regularizó los cánones de arrendamiento en los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, quedando el arrendamiento del caso sub-iúdice en la cantidad más el I.V.A de 12% de TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.645,60) -cantidad determinada por la extensión en metros cuadrados del local, más la suma del I.V.A-; afirmando la actora que a pesar de la rebaja del canon de arrendamiento, la demandada incumplió con el pago de los cánones de los meses de febrero, marzo y abril del 2014, por cuanto afirmó que el 1º de marzo del mismo año, la demandada había pagado de manera atrasada la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.500,00), pago correspondiente a los cánones del mes de diciembre de 2013 y enero de 2014, quedando insoluto los meses antes mencionados, aunado al hecho que dicho pago no fue refrendado con los intereses moratorios pactados en el contrato, monto determinable a partir del promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, más tres (3) puntos porcentuales, sobre los cánones de arrendamientos pagados con atraso -diciembre de 2013 y enero de 2014-; hechos por los cuales pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil PAT CHUAY, C.A., y sea condenada su contraparte al pago de las costas y costos del juicio.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada negó el incumplimiento endilgado a su representada, afirmando que su representada cumplió cabalmente con el pago de los cánones presuntamente insolutos, por cuanto alegó que el 1º de marzo de 2014, su cliente erogó la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7000), los cuales son imputables a los cánones de los meses de enero y febrero de ese mismo año, y otro pago efectuado el 22 de abril de 2014, por la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 7420) , correspondientes a los cánones del mes de marzo y abril del 2014 y la diferencia del mes de febrero, hechos que afirmó demuestran que su cliente ha continuado honrando el contrato, señalando a su vez que la aceptación del pago de dichos cánones implican la presunción de renuncia tácita a la acción propuesta en su contra; Por último señalo que el motivo del conflicto existente en la relación arrendaticia fue causado por la regularización del canon de arrendamiento por la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalando en tal sentido, que los cánones cuyo pago se discute y son causa de la resolución de contrato incoada, deben ser analizados en la vigencia de la referida Ley y no en las disposiciones del contrato.
De lo expuesto, se colige que las partes han convenido en los siguientes hechos:
1. La celebración de un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble destinado al uso comercial, comprendido por un local comercial distinguido con el Nº 325, ubicado en el Nivel Galería del Centro Comercial City Market, situado en la Av. Abraham Lincoln, Parroquia el Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, constando el mismo de dos (2) niveles con un área aproximada de TRECE METROS CUADRADOS CON DOS DECÍMETROS (13,02 Mts2), de los cuales le corresponde a la Planta Baja un área aproximada de SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (6,51 Mts2) y en la Planta Mezzanina un área aproximada de SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (6,51 Mts2), comprendido en los siguientes linderos: por el NORTE: con Mezzanina auxiliar del local comercial Nº 324; SUR: con el local comercial Nº 326; ESTE: con fachada Este del edificio, y OESTE: con vacío sobre pasillo; contrato suscrito el 23 de julio de 2013, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 12, Tomo 231 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría.
2. Que el monto fijado del canon de arrendamiento inicialmente fue establecido por la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 12.690.00), pagadero dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes en la cuenta bancaria señalada por la actora; cantidad que fue sobrevenidamente modificada a consecuencia del Decreto Presidencial Nº 602, publicado en gaceta oficial Nº 40.305 del 29 de noviembre de 2013, quedando el monto del canon más accesorios –Impuesto al Valor Agregado del 12%- en TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.645,60).
*
Establecido lo anterior, y examinado el caudal probatorio aportado en autos por las partes, así como los alegatos y defensas explanados en el transcurso del proceso, como de las posiciones asumidas ante esta instancia, para decidir se observa:
El contrato de arrendamiento es aquel mediante el cual el propietario de un bien mueble o inmueble, en el ejercicio de su derecho de propiedad, hace gozar a otro de dicho bien, en principio, pactado por un periodo de tiempo determinado a cambio de una contraprestación dineraria, en este sentido se colige del contenido del artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que cuando el inmueble objeto del contrato y la destinación del bien inmueble arrendado sean de naturaleza comercial, además de estar sujetos a las condiciones generales del arrendamiento –contenidas en el Código Civil- también están sujetas a las condiciones especiales de dicho Decreto Ley, las cuales regulan tanto el elemento material como procesal de este tipo de relaciones arrendaticias; no obstante a lo anterior, se advierte que como todo contrato, el mismo está sujeto al cumplimiento de los requisitos formales que deben reunir todo contrato, ello de conformidad a lo establecido en el dispositivo del artículo 1140 del Código Civil, ello sin menoscabo que el contrato pueda ser verbal o escrito, es decir, en él deben concurrir la existencia de: 1) un consentimiento, creado este a partir de la mutua voluntad de ambas partes en querer contratar en los términos y condiciones pactadas; 2) un objeto que pueda ser materia de contrato, que en el caso concreto sería la determinación precisa del bien inmueble dado en arrendamiento y la determinación expresa del canon, aunado a que el mismo no debe ser ilícito o estar fuera del comercio; y, 3) una causa, entendiendo a la misma como el fin último perseguido por las partes contratantes.
Conforme a lo anterior, se aprecia que el contrato de arrendamiento constituye un contrato bilateral, al existir obligaciones reciprocas a las cuales las partes se deben mutuamente su cumplimiento, que en el caso especifico, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil, las mismas son de tracto sucesivo, por cuanto el arrendador no solo esta obligado a la entrega del inmueble para su uso y goce, sino que como parte de esa obligación, también está obligado a mantenerlo en esa posesión sin perturbaciones ajenas o propias, asimismo, como contraprestación el arrendatario está obligado a continuar con el pago de la pensión o canon arrendaticio en los términos y condiciones pactadas. En tal sentido, se aprecia que ante el incumplimiento por alguna de las partes, puede la parte que haya cumplido su obligación, puede conforme al dispositivo del artículo 1167 eiusdem, demandar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
Ahora bien, del caso de marras se aprecia que lo pretendido por la actora es la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 23 de julio de 2013, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el Nº 12, Tomo 231 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría, mediante el cual dio en arrendamiento un bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 325, ubicado en el Nivel Galería del Centro Comercial City Market, situado en la Av. Abraham Lincoln, Parroquia el Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, por cuanto afirma que la arrendataria dejó de cumplir con el pago puntual de los arrendamientos en los términos y condiciones pactadas en el contrato, afirmando que dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de febrero, marzo y abril de 2014, hecho que negó la demandada, quien afirma que a la fecha de la interposición de la demanda, ésta se encontraba solvente con relación al pago de los cánones que le endilga su contraparte como insolutos. En atención a lo anterior, se trae parcialmente al presente fallo las cláusulas que afirma la actora han sido incumplida por la demandada, en los términos que siguen:
“…TERCERA: El canon mensual de arrendamiento se establece en la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 12.690,00) mensuales, el cual será pagado puntualmente por LA ARRENDATARIA, mensualmente por adelantado cada mes, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; mediante depósito en la cuenta y banco que LA ARRENDADORA indique a LA ARRENDATARIA (…)
QUINTA: LA ARRENDATARIA se obliga a pagar puntualmente el canon de arrendamiento, en la forma prevista en la Cláusula Tercera, y en caso de atraso, LA ARRENDATARIA se obligan a pagar intereses de mora por cada día de retraso, calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (06) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, más tres (3) puntos porcentuales, los cuales serán calculados diariamente sobre el saldo de los cánones de arrendamiento adeudados (…)
VIGÉSIMA SEGUNDA: En caso de que LA ARRENDATARIA incumpliere cualquiera de las obligaciones pactadas en el presente contrato, LA ARRENDADORA estará facultada para demandar la Resolución del mismo y exigir la inmediata desocupación de EL INMUEBLE por parte de LA ARRENDATARIA o exigir judicialmente el cumplimiento del contrato (…)
VIGÉSIMA TERCERA: Son causas de resolución del Contrato, las siguientes: 1.- Si LA ARRENDATARIA se atrasare en el pago de dos (2) mensualidades o más en el pago del canon de arrendamiento (…).
Conforme a lo anterior y del caudal probatorio aportado, que ambas partes son contestes en relación a la existencia y validez del contrato cuya resolución se pretende, de igual modo, se aprecia de dicho contrato que la arrendataria estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento fijado dentro de los cinco primeros días de cada mes, el cual de manera sobrevenida fue regularizado por la nueva Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, quedando el canon establecido en TRES MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 3.255,00), cantidad a la cual debía sumarse la cantidad de DOSCEINTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250,00), correspondiente al 12% del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), debiendo pagar TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.645,60).
Ahora bien, la parte demanda en defensa de sus afirmaciones, alegó haber cumplido con el pago de los cánones que la parte actora le endilga incumplió, afirmando que el 1º de marzo de 2014, su cliente erogó la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7000), los cuales son imputables a los cánones de los meses de enero y febrero de ese mismo año, y otro pago efectuado el 22 de abril de 2014, por la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 7420), correspondientes a los cánones del mes de marzo y abril del 2014 y la diferencia del mes de febrero, contra lo expuesto por la parte actora quien pretende la resolución del contrato por estar presuntamente la demanda insolvente con el pago de más de dos mensualidades -mes de febrero, marzo y abril- más la cantidad correspondiente por compensación por mora dispuesta a tenor de la Cláusula Quinta del referido contrato; en tal sentido, se aprecia de las actas que corren insertas al presente expediente, que la demandada no demostró el pago oportuno de los meses de febrero, marzo y abril del 2014, dentro del lapso pertinente para su cumplimiento, es decir, no demostró haber cumplido con el pago conforme a los términos y condiciones expresamente pactados en el contrato, hecho que se subsume en el supuesto contenido en el artículo 1354 del Código Civil, por cuanto al afirmar esta el hecho que había cumplido con su obligación y se hallaba liberada de la misma, debía probar su solvencia en relación al pago de los cánones de arrendamiento en los meses en los que la actora le imputó su incumplimiento, es decir, debía demostrar haber pagado dentro del lapso oportuno los meses de febrero, marzo y abril de 2014, por cuanto asumió la carga de demostrar sus afirmaciones, hechos que no logró demostrar, incurriendo de ese modo en la causal de desalojo contenida en el artículo 40 literal (A) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, acarreando en consecuencia la procedencia en derecho de la pretensión de resolución incoada y consecuente desalojo del local comercial arrendado. Así expresamente se decide.
Establecido lo anterior, debe concluir este Juzgador, que el a-quo actuó ajustado a derecho al declarar con lugar la procedencia en derecho de la pretensión incoada por la parte actora, por cuanto del mérito probatorio no se desprendió elemento alguno que condujera a la probidad de la demandada en cuanto al cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento pactados en el contrato cuya resolución se pretende, conforme a los términos y condiciones pactados - pacta sunt servanda -, ello en razón que la parte demandada al pretender hallarse liberada del incumplimiento atribuido por la actora, se atribuyó la carga de probar su afirmación, la cual debió demostrar en la oportunidad procesal correspondiente mediante prueba fehaciente su cumplimiento. Estando así las cosas, debe quien decide declarar SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el 29 de julio y ratificado el 12 de agosto de 2016, por el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, en contra de la decisión dictada el 4 de julio de 2016, por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial, incoada por la ciudadana ROSA D’ADAMO VILANI, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES PAT CHUAY, C.A. Así formalmente se decide.-
V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el 29 de julio y ratificado el 12 de agosto de 2016, por el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 124.609, actuando en su carácter de apoderado judicial de INVERSIONES PAT CHUAY, C.A., sociedad mercantil inscrita por ente el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda el 26 de julio de 2007, bajo el Nº 92, Tomo 1628-A-Qto; en consecuencia, en contra en contra de la decisión dictada el 4 de julio de 2016, por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: IMPROCEDENTE, la impugnación de la cuantía de la demanda, interpuesta por el ciudadano WILMER ANTONIO HERRERA FLORES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 13.409.673, en su condición de representante legal de la sociedad mercantil demandada, asistido por el abogado EDUARDO JOSÉ GUTIÉRREZ;
TERCERO: CON LUGAR, la demanda de resolución de contrato -arrendamiento de local comercial- incoada por la ciudadana ROSA D’ADAMO VILANI, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-5.141.621, en contra de la referida sociedad mercantil; en consecuencia, se condena a la parte demandada a la entrega material del bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el Nº 325, ubicado en el Nivel Galería del Centro Comercial City Market, situado en la Av. Abraham Lincoln, Parroquia el Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, constando el mismo de dos (2) niveles con un área aproximada de TRECE METROS CUADRADOS CON DOS DECÍMETROS (13,02 Mts2), de los cuales le corresponde a la Planta Baja un área aproximada de SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (6,51 Mts2) y en la Planta Mezzanina un área aproximada de SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (6,51 Mts2), comprendido en los siguientes linderos: por el NORTE: con Mezzanina auxiliar del local comercial Nº 324; SUR: con el local comercial Nº 326; ESTE: con fachada Este del edificio, y OESTE: con vacío sobre pasillo;
CUARTO: se CONFIRMA la decisión recurrida; y,
QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil y dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.
Líbrese oficio de participación al Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2016-000906
Definitiva/Recurso Apelación
Demanda Civil.
Resolución de Contrato/Sin Lugar “Confirma”/”F”
EJSM/AMVV/Manuel.-
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo la una y cinco post meridiem (1:05 p.m.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
