Decisión Nº 2016-001037 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 30-11-2017

EmisorJuzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEder Jesús Solarte
PartesNELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA Y SIXTA MARIA FERREIRA BATISTA, CONTRA EL CIUDADANO MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH.
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento
Número de expediente2016-001037
TSJ Regiones - Decisión


Exp. No. AP71-R-2016-001037
Definitiva/Recurso/Cumplimiento de Contrato/Civil/Sin Lugar/Confirma/“F”
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y SIXTA MARÍA FERREIRA BATISTA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 10.543.620 y V- 6.263.042, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: YASMÍN CORDOBA BARRIOS, abogada en el libre ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.: 32.804.
PARTE DEMANDADA: MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.249.779.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ SIRIT MONTILLA, abogado en el libre ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.281.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Llegan las presentes actuaciones a esta alzada en razón del recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ SIRIT MONTILLA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 17 de octubre de 2016, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y SIXTA MARIA FERREIRA BATISTA, contra el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH.
Por auto del 14 de noviembre de 2016, asumió la competencia de conformidad Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, así como de su interpretación realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, dándose por recibida la presente causa, entrada y fijando su trámite conforme lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 12 de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes.
El 14 de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de informes.
Por auto del 17 de marzo de 2017, se difirió la oportunidad para dictar decisión, por treinta (30) días consecutivos, contados a partir de la referida fecha exclusive, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No habiéndose publicado la decisión en el lapso correspondiente, se pasa a resolver la presente causa en los términos que quedaran expresados en la presente decisión, para ello se observa previamente:
III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inicio el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado por la abogada YASMIR CORDOBA BARRIOS, en su carácter de apoderada judicial de las NELLY DIONAY FERREIRA BATISTA y SIXTA MARIA FERREIRA BATISTA, en contra del ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 7 de agosto de 2014, en el cual la actora alegó en su libelo de demanda lo siguiente:
Del Libelo de Demanda:
Consta de Certificado de Solvencia de Sucesiones Nº 1240413 de fecha 30 de junio del 2014, y de Declaración Definitiva de Impuesto Sobre Sucesiones Nº 1490016614, de fecha 26 de mayo del 2014, expediente Nº 80140222 de fecha 26 de mayo del 2014, ambos documentos emitidos por el Seniat-Sucesiones, Región Capital, que mis mandantes son propietarias de los derechos y acciones de un local comercial distinguido con la letra “A”, ubicado en la avenida O`Higgins, edificio O`Higgins, piso PB, de la Urbanización Montalban, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. Consta también de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 11 de mayo de 2011, inserto bajo el Nº 41, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, que unas de mis mandantes, Nelly Dionay Ferreira Batista, supra-identificada, dio en arrendamiento al ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, quien es venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.249.779, EL LOCAL COMERCIAL DISTINGUIDO CON LA LETRA “A”, UBICADO EN LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO O`HIGGINS DE LA AVENIDA O`HIGGINS URBANIZACIÓN MONTALBAN MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL (…). Ciudadano Juez, mi representada, ha agotado, todas las vías extrajudiciales y amistosas, para que el arrendatario le haga entrega del inmueble, después de este haber gozado de su prórroga de Ley, iniciada el 01-12-2011 y vencida el 30-11-2013, pero ha sido imposible, incluso mi representada ha tratado en todo este tiempo de establecer una buena comunicación con el arrendatario, a los fines de buscar una salida sin tener que acudir a la vía judicial, pero ha sido imposible, se niega rotundamente a hacer la entrega material, real, física y efectiva del local, es por ello que en nombre de mi mandante, acudo ante su competente autoridad, para demandad como en efecto lo hago al ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH (….), por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL (…).
PETITORIO Y CUANTIA DE LA DEMANDA
En base a los razonamientos antes expuestos y acorde a lo previsto en el artículo 26, literal 3 (más de 5 años y menos de 10 años), del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…), para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: a) Hacer la entrega material, real, física y efectiva del local distinguido con la letra “A”, planta baja, del edificio O`Higgins, avenida O`Higgins, Urbanización Montalban, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital y b) el pago de las costas y cotos que se ocasionen con motivo del presente juicio. Estimo la cuantía de la presente demanda, a los solos efectos de la competencia del Tribunal en la cantidad de Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs 54.000,oo), equivalente a Cuatrocientas Veinticinco con veinte unidades tributarias (U.T, 425,20) (…)”.

Cumplida la distribución correspondió el conocimiento de la causa al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que en fecha 13 de agosto de 2014, admitió la demanda, conforme las reglas del procedimiento oral, ordenando el emplazamiento de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
Cumplido el tramite citatorio, la parte demandada ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, quien quedó citada en el presente juicio, según actuación del 29 de octubre de 2014, suscrita por el ciudadano CRISTIAN DELGADO en su carácter de Alguacil de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la citación personal de la parte demandada.
El 5 de noviembre de 2014, el abogado JOSÉ SIRIT MONTILLA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, consignó escrito de contestación al fondo, en los términos siguientes:

De la Contestación al Fondo de la Demanda:
Rechazo, Niego y contradigo la Demanda presentada en contra de mi mandante ABDUL FATTAH MOHAMAD AHMAD en todas y cada una de sus partes, por considerar que los hechos narrados por las partes son falsos y en tal sentido por considerar que el contrato firmado en fecha: 1 de Diciembre del 2.003 y el 1 de Diciembre de 2.010 todos debidamente autenticados que anexo a la presente marcados con las letras “B” y “C”, opero la TACITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO fijándole cada año que pasaba un canon de arrendamiento mayor y por adelantado a una de las demandantes que fueron cancelados y cobrados uno en efectivo, y los demás meses con cheques personales de mi mandante del BANCO EXTERIOR, CUENTA CORRIENTE Nº-01150015310150113640 a nombre de la demandante ciudadana: NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, todos, en fecha 3 de Febrero del 2.013, es decir el año completo y que se detallan de la siguiente manera: Cheques Números 30-52341161, 48-52341162, 74-52341163, 08-52341164. 50-52341165, 00-52341166, 58-52341167, 24-52341168, 98-52341169, 28-52341170 todos por un monto de (Bs 6500) SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES, (…) alega el demandante en su demanda que le otorgo una prorroga legal al demandado ABDUL FATTAH MOHAMAD AHMAD lo cual es totalmente falso, solamente se limito a negarse a recibir el referido canon aumentando dando origen a consignar personalmente mi mandante por ante el Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en los Cortijos de Lourdes Tribunal, Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) (…) donde le depositaba el canon de arrendamiento en el contrato reconducido tácitamente, mi mandante ABDUL FATTAH MOHAMAD AHMAD trato de hablar con la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, para que recibiera el canon de arrendamiento negándose, quien desde hace aproximadamente 11 años, le cancela su canon de arrendamiento sin ningún tipo de problema y aumentado en tal sentido la conducta de mi mandante siempre fue y seguirá siendo ajustada a derecho y adecuada a lo establecido en el artículo; 27 ultimo aparte de lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercia. Igualmente el propietario o demandantes infringe lo establecido en los artículos 17 del mencionado Decreto Ley que prohíbe cobrar cánones que no sean aquellos calculados según los métodos que el Decreto Ley ofrece, además es de hacer notar que la demandante cobro en exceso el canon máximo establecido, por lo que lo cobrado por conceptos contrarios al presente Decreto Ley quedara sujeto a reintegro por parte del propietario, al demandado ABDUL FATTAH MOHAMAD AHMAD, además al propietario le esta prohibido de conformidad articulo: 41 literal D y el literal I del Decreto Ley, dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados a la relación arrendaticia sin haberse agotado la vía administrativa correspondiente (…) el demandado ABDUL FATTAH MOHAMAD AHMAD no esta incurso en ninguna de ellas mas bien, esta solvente en sus canon de arrendamiento con las demandantes quienes actúan contraria a la ley.

Mediante diligencia del 26 de noviembre de 2014, el abogado JOSÉ SIRIT MONTILLA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó el desistimiento del demandante.
Por auto del 5 de diciembre de 2014, el a-quo de conformidad al dispositivo del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó al tercer día de despacho siguiente, a las 10:00 antes meridiem, la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
Mediante diligencia del 17 de diciembre de 2014, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 8 de enero de 2015, el a-quo mediante decisión interlocutoria ordenó la REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al estado en el que el mismo se pronuncie en relación a las Cuestiones Previas.
Mediante diligencia del 21 de enero de 2015, la representación judicial de la parte demandada recusó a la Juez.
Por auto del 22 de enero de 2015, el a-quo ordenó abrir cuaderno de recusación. En fecha 6 de febrero de 2015, el Tribunal de la causa, ordenó remitir el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del circuito Judicial Civil de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto del 5 de marzo de 2015 el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le da entrada y se aboca al conocimiento de la causa, estableciendo el lapso de tres (3) días de despacho para que las partes ejerzan los derechos y recursos pertinentes, de acuerdo a lo previsto en el articulo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia del 13 de octubre de 2015, la abogada YASMIR CORDOBA BARRIOS, en representación judicial de la parte actora, consignó escrito sobre las cuestiones previas promovidas por su contraparte.
El 6 de noviembre de 2015, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante decisión interlocutoria declaró IMPROCEDENTE las Cuestiones Previas 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia del 13 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte actora, se dio por notificada y solicitó la notificación de la parte demandada.
Por auto del auto del 28 de febrero de 2016, el a-quo ordenó la remisión de la causa al tribunal de origen, en razón de haberse consignado a instancias de la demandada, oficio Nº 15-121, fechado el 9 de marzo de 2015, emanado del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se comunicó al Juzgado de la causa, las resultas del incidente de recusación. En esa misma fecha libró oficio.
Por auto del 7 de abril de 2016, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, dio por reingresado el presente expediente, abocándose al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
El 18 de julio de 2017, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
Mediante providencia del 25 de julio de 2016, el a-quo se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por la parte actora, declarándolas inadmisibles por anticipadas, estableciendo que se encontraba en la etapa de fijación de Audiencia Preliminar.
El 1º de agosto de 2016, estando en la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, el a-quo dejó constancia de la comparecencia del ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, parte demandada y su representación judicial, abogado JOSÉ SIRIT MONTILLA, asimismo de la incomparecencia de la parte actora o de representante judicial alguno.
Mediante providencia del 4 de agosto de 2016, el a-quo procedió a la fijación de los hechos controvertidos en la presente causa, dejando la causa abierta a pruebas a tenor de lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante providencia del 11 de agosto de 2016, el a-quo declaró inadmisible la prueba de inspección judicial promovidas por la parte demandada, el 9 de agosto de 2016.
Por auto del 22 de septiembre de 2016, el a-quo fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia oral, para el vigésimo quinto (25º) día siguiente de esa fecha.
El 17 de octubre de 2016, estando en la oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral, el a-quo dejó constancia de la comparecencia de los abogados CARMEN CORDOBA y JOSÉ SIRIT MONTILLA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y demandada, respectivamente, asimismo una vez oída a las partes en sus posiciones, el a-quo dictó el dispositivo del fallo en forma oral, en el cual declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento (prorroga legal) que incoaron las ciudadanas NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y SIXTA MARÍA FERREIRA BATISTA, en contra el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, en consecuencia, declaró extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por los referidos ciudadanos, el 11 de mayo de 2011, ordenando al demandado la entrega material del bien inmueble objeto del litigio a la parte actora. En fecha 25 de octubre de 2016, el a-quo dictó el fallo in-extenso. Contra dicha decisión, fue ejercido recurso de apelación por la parte demandada, el 26 de octubre de 2016, el cual fue oído por el a-quo en ambos efectos en esa misma fecha, ordenando en consecuencia la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de este mismo Circuito Judicial; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir, observa:
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR:
Se defiere al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSÉ SIRIT MONTILLA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 17 de octubre de 2016, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y SIXTA MARIA FERREIRA BATISTA, contra el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH.
I
Fijados los términos del recurso, para resolver se considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 4 de julio de 2016; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria el inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con la letra “A”, ubicado en la avenida O’ Higgins, edificio O’ Higgins, planta baja, de la urbanización Montalban, parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, pretende el cumplimiento del último de los contratos de arrendamiento, celebrado en fecha 11 de mayo de 2011, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos.
Adujo la actora que la parte demandada, en su carácter de arrendataria ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud de que en fecha 30 de Noviembre de 2013, venció el lapso de dos años que le asistía por prórroga legal; la cual comenzó a computarse desde el día 30 de Noviembre de 2011, exclusive, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia.
Frente a dicha pretensión, la parte demandada alegó –entre otros, lo siguiente:
1.- Como principal defensa, la indeterminación del contrato de arrendamiento, bajo el argumento de que la co-demandante, ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, cobró por adelantado mediante cheques personales, los cánones correspondientes; y que posteriormente, se consignaron por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, expediente No. 201-0041.
2.- Que la arrendadora cobraba cánones, no calculados conforme a la Ley de Regularización del Arrendamiento para el Uso Comercial; por lo que están sujetos a reintegro.
Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, texto vigente para el desarrollo de los hechos en los que se sustenta la pretensión accionada; y actualmente, conforme a las disposiciones consagradas en la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que sea estimada favorablemente al actor, una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas (…).
…omissis…
En materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, consagrada inicialmente en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios e igualmente en la vigente Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De modo pues, que llenos los extremos para su procedencia, solo debe precisarse el tiempo de duración de la relación, para determinar el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, vencido el contrato, por dicho beneficio.
En el caso analizado se constata, la existencia de una RELACIÓN ARRENDATICIA, que se inició con el contrato que riela a los folios 37 al 42 del expediente, suscrito el día 28 de Noviembre de 2003, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, por la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA (como arrendadora) y el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDL FATTAH, en calidad de arrendatario.
Posteriormente, los contratantes, hoy litigantes, continuaron celebrando contratos, siendo el último –según las pruebas producidas en autos- el suscrito por ante Notaría Pública, el día 11 de mayo de 2011, en cuya cláusula tercera, se lee:
…omissis…
Analizados todos los contratos aportados, este Tribunal, tal como previamente lo indicara, declara que en autos, quedó debidamente demostrado, que la relación arrendaticia, se inició el día 1º de Diciembre de 2003, y finalizó el día 30 de Noviembre de 2011; por tanto, con una duración de ocho (8) años, le resulta aplicable –inicialmente- el supuesto consagrado en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el contenido en el artículo 26 de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vale decir, le asiste al arrendatario, una prórroga legal de dos (2) años y así se establece.
Establecido ello, se establece que dicho lapso de prorroga legal, se inició el día 1º de Diciembre de 2011 al 30 de Noviembre de 2013; vencido dicho lapso, correspondía al demandado realizar la entrega del inmueble arrendado, por haber expirado el tiempo de su duración, tanto contractual como legal.
No obstante ello, la representación del demandado alegó la indeterminación del contrato, hecho éste que no fue demostrado en el caso de autos, pues para que ello ocurriera, se requería que luego del 30 de Noviembre de 2013, el arrendatario, no solo permaneciera en el inmueble sino que, la arrendadora o propietaria le hayan recibido pago de pensiones por mensualidades causadas con posterioridad al citado vencimiento; o en tal caso, haya desarrollado alguna conducta tácita o expresa, que patentizarán su voluntad de mantenerse vinculada en arrendamiento.
En ese sentido, dicha representación judicial, hizo valer legajo de consignaciones realizadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), con las cuales, si bien se determina la consignación de cánones por el período con posterioridad a la finalización del lapso de prorroga legal, no se constata, el retiro de las mismas por parte de su beneficiario.
Igualmente, aseveró la parte demandada, por intermedio de su apoderado, primero, que la relación arrendaticia tenía una duración de diez y luego, afirmaba que tenía una data de 13 años, no aportando a los autos, ninguna prueba de ello; pues –como se dijo- los únicos contratos producidos en autos, demostraron que la relación arrendaticia bajo análisis, tuvo una duración efectiva de ocho (8) años, desde el 2003 al 2011, y así se establece.
De modo pues, que luego de realizarse el análisis que antecede, este Tribunal declara que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, es determinado en cuanto a su duración, siendo –en consecuencia- la acción de cumplimiento incoada la procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida, y así se declara.
En tal sentido, habiendo vencido el lapso de 2 años correspondiente a la prórroga legal, el 30 de Noviembre de 2.013, se reitera la obligación que tenía el arrendatario de entregar, el día 1º de Diciembre de 2013, el inmueble dado en arrendamiento, y así se establece.
Con respecto al argumento del demandado, de que en autos no se cumplió con el procedimiento previo consagrado en el artículo 41 literal d) de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe necesariamente señalarse, que dicho procedimiento está consagrado para el decreto de medidas cautelares de secuestro de los inmueble arrendados; medida que en ningún caso, tal como se determina del expediente, ha sido ni solicitada ni menos aún decretada. Siendo importante añadir, que el presente juicio, se tramitó conforme a derecho y en plena garantía, tanto del debido proceso, como de todos los principios procesales que lo amparan (…).

Por su parte, el 12 de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte actora, abogada YASMÍN CÓRDOBA BARRIOS, sustentó en los informes la sentencia recurrida, en los términos siguientes:

“...El 07 de agosto de 2014, en nombre de mis representadas introduje demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal por el local comercial distinguido con la letra “A” ubicado en la avenida O’Higgins, edificio O’Higgins, planta baja, Urbanización Montalban, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. (…). Al libelo de demanda acompañe entre otros (…) la notificación practicada el 24-10-2011, al arrendatario en el local de autos, con la Notaría Interina Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital contentiva de la de no renovación del contrato y del uso de su prorroga legal (para entonces, se encontraba vigente, la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, artículo 929, (…). Acompañe copia certificada proveniente de la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador de fecha 28-11-2003, bajo el Nº 19, Tomo 57 el primer contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado por las partes por el local de autos, motivo de esta demanda. Se acompaño el último contrato de arrendamiento celebrado por las partes en la Notaría 15 del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 11-05-2011 bajo el Nº 41, Tomo 48, donde se evidencia a tiempo determinado como todos los otros contrato siempre autenticados en la Notaría y siempre a tiempo determinado.
…omissis…
3.-En fecha 8-01-2015 el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas repone la causa al estado de que se emita una decisión de las cuestiones previas opuesta por el demandado, quedando anulada las actuaciones del expediente a partir del 05-12-2015.
4.- En fecha 22-01-2015 se produce escrito de recusación contra la ciudadana Juez que viene conociendo del juicio. Se distribuye el expediente y le toca conocer de la de cuestiones previas opuestas por el demandado, al Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial; quien en fecha 06-11-2015, declaró improcedente las cuestione3s previas del ordinal 8 y 11 del art. 346 del Código de Procedimiento Civil.
5.- En su oportunidad procesal correspondiente, el demandado no tacho en forma alguna los documentos anexados por mi al libelo de demanda y corren por igual en el expediente todos y cada uno de los contratos de arrendamiento que se celebraban por cada año por el local de autos, todos autenticados que determinan la existencia de contratos todos a tiempo determinado quedando demostrado que la relación arrendaticia se inicio el 01-12-2003 y finalizó el 30-11-2011, de manera que por 8 años de arrendamiento a tiempo determinado, no puede haber operado la tácita reconducción del contrato (…)”•

Asimismo, la representación judicial de la parte demandada, abogado JOSÉ SIRIT MONTILLA, con la finalidad de enervar el fallo recurrido, expuso ante esta alzada lo siguiente:

“…Es el caso Ciudadano Juez que la presente sentencia se encuentra violentando normas de orden público desde el día 10 de Diciembre del 2014, cuando la Juez del Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en autos dejo constancia que la parte actora en la audiencia preliminar no compareció y no resuelve las cuestiones previas presentadas por el demandado, es en fecha 8 de enero de 2015 que se da cuenta del error en el ejercicio de sus funciones y dicta un auto al observar que atendiendo a lo establecido en los artículos 206 y 212 del Código de Procedimiento Civil quebranta el orden público, por no haber decidido las cuestiones previas presentadas por el demandado, vista este auto el demando procede a recusarla y es fecha 9 de marzo que el Tribunal Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la recusación enviándole con oficio No.- 15-121 la decisión y la misma la recibió el día 25 de marzo de 2015, anexo copia a su despacho para que siguiera conociendo y no solicita el expediente que estaba el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que es el 29 de febrero de 2016 cuando comparezco, le notifico mediante diligencia al Juez Décimo Quinto de Caracas de tal decisión, ya que la juez Tercera de Municipio debió pedir el expediente y no esperar que se lo remitiera el Juez Décimo Quinto de Caracas, así las cosas ciudadano Juez en fecha 1 de agosto de 2016 se celebra la audiencia preliminar (…) sin presencia nuevamente de la parte actora. Igualmente la parte actora presenta un escrito de pruebas el día 18 de julio de 2016, ante la Juez Tercera de Municipio de Caracas y ella decide en autos en fecha 25 de julio de 2016 Inadmisibles por Anticipadas, en cambio el demandado presentó sus pruebas dentro del lapso legal las cuales fueron admitidas, (…), motivo por el cual todas estas actuaciones están viciadas de NULIDAD ABSOLUTA, cuando de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, violenta con su actuación nuevamente violenta normas de Orden Publico, que están establecidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la ciudadana Juez debió atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir argumentos de hecho no admitidos ni presentados oportunamente, solamente se refirió a los contratos, anulándolos y en cuanto a las consignaciones del canon de arrendamiento como no fueron recibidas por el demandante, no le da ningún valor probatorio, anula unos contratos donde opera la tácita reconducción ya que el demandado viene de manera pacífica ocupando y cancelando el canon de arrendamiento por más de 10 años, es decir que valoro el juicio sin equidad y sin apego a las normas legales en donde la justicia o tutela judicial no la cumplió, de igual forma También se aparto de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial Gaceta Oficial No.- 40418 del 23 de marzo del 2014, en donde los contratos vigentes a la fecha de entrada de este decreto debieron ser adecuados, por lo que considera que la sentencia contiene vicios de fondo y de forma violatorios al Orden Público y el Debido Proceso, deberá declararse la NULIDAD ABSOLUTA DE LA SENTENCIA, ya que no pueden relajarse por voluntad de las partes dichas normas (…), la ciudadana juez en su sentencia se extralimita al traer al debate elementos no admitidos y no probados por la parte actora, (…), no debió pronunciarse hasta tanto se haya agotado la vía administrativa correspondiente, la ciudadana juez incurre en un error nuevamente inexcusable en el ejercicio de sus funciones. (…).

Vistos los informes y observaciones de las partes, se pasa a examinar el caudal probatorio aportado en el decurso del juicio, en los términos que siguen:
II
Del Caudal Probatorio Aportado por las Partes
El presente juicio se inicio por los trámites del procedimiento oral contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia a lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en razón de ello, se procede a examinar a tenor de lo dispuesto en los artículos 864 y 865 del Código Adjetivo, las pruebas acompañadas por las partes en la demanda y la contestación, respectivamente, y las promovidas dentro del lapso probatorio dispuesto en el dispositivo del artículo 868 eiusdem.
Conforme a lo anterior, se aprecia del caudal probatorio lo siguiente:
De las Pruebas Promovidas por la parte actora
La parte actora, conforme a lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, promovió junto al escrito libelar, las siguientes pruebas:
• Cursante del folio diez al catorce y sus vueltos (f. 10 al 14), documentos públicos administrativos contentivos de los trámites de declaración sucesoral efectuado por las actoras, en su condición de herederas del finado JOAQUIN MARCOS FERREIRA (+), ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en tal sentido, se valora y es tenido como fidedigno de su contenido, por ser documento público administrativo, ello conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece.
• Cursante al folio quince (f. 15), Copia Certificada del Acta de Defunción del finado JOAQUIN MARCOS FERREIRA (+), expedida por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia El Paraíso, el 26 de 2013. Documental que es valorada y tenida como documento público de conformidad a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser reproducción fiel y exacta de su original. Así se establece.
• Cursante al folio diecinueva (f. 19), Copia Certificada del Acta de Defunción de la finada BEATRIZ BAPTISTA DE GOVEIA de FERREIRA (+), expedida por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 2 de noviembre de 2011. Documental que es valorada y tenida como documento público de conformidad a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser reproducción fiel y exacta de su original. Así se establece.
• Cursantes a los folios veintiuno al veintiséis y sus vueltos (f. 21 al 26) Copias Certificadas de Documentos Públicos Administrativos, de los cuales se evidencian la realización de los tramites de la declaración superoral de la sucesión de la finada BEATRIZ BAPTISTA DE GOVEIA de FERREIRA (+), ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en tal sentido, se valora y es tenido como fidedigno de su contenido, por ser copias certificadas de documentos públicos, ello de conformidad a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser reproducción fiel y exacta de su original. Así se establece.
• Cursante al folio veintiocho (f. 28), Copia Certificada del Acta de Nacimiento de la ciudadana SIXTA MARIA FERREIRA BATISTA, de la cual se colige que la mencionada ciudadana es hija de los finados JOAQUIN MARCOS FERREIRA (+) y BEATRIZ BAPTISTA DE GOVEIA de FERREIRA (+), expedida por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador, del Distrito Capital. Documental que se valora y es tenido como fidedigno de su contenido, por ser copias certificadas de documentos públicos, ello de conformidad a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser reproducción fiel y exacta de su original. Así se establece.
• Cursante al folio treinta y uno (f. 31), Copia Certificada del Acta de Nacimiento de la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, de la cual se colige que la mencionada ciudadana es hija de los finados JOAQUIN MARCOS FERREIRA (+) y BEATRIZ BAPTISTA DE GOVEIA de FERREIRA (+), expedida por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador, del Distrito Capital. Documental que se valora y es tenido como fidedigno de su contenido, por ser copias certificadas de documentos públicos, ello de conformidad a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser reproducción fiel y exacta de su original. Así se establece.
• Cursante al folio treinta y dos al treinta y seis con sus vueltos (f. 32 al 36), escritura pública inscrita bajo el Nº 26, Folio 186 y Vto., Protocolo 1º, Tomo 6, inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Tercer Circuito de Caracas, Distrito Federal (hoy Distrito Capital), el 4 de marzo de 1977, del cual se evidencia que el ciudadano Ángelo Pecorelli, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 345.816, dio en venta plena e irrevocable a los ciudadanos LUIS BATISTA DE GOUVEIA, JUAQUÍN MARCOS FERREIRA y MANUEL MONIZ BAPTISTA DE GOVEIA, los primeros venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros: 5.599.234 y 6.184.046, y el tercero de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 1.020.877, un inmueble constituido por los locales “A”, “B” y “C” del Edificio O’Higgins, formando físicamente uno solo, ubicado con frente a la Av. O’Higgins de la Urbanización El Paraíso, Parroquia La Vega, Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Municipio Libertador del Distrito Capital), determinando que el local “A” tiene un área de cuarenta y ocho metros cuadrados con cincuenta y cuatro decímetros cuadrados (48.54 Mts.2), el local “B” con un área de veinticinco metros cuadrados con veintisiete decímetros cuadrados (25.27 Mts.2), y el local “C”, con veintiocho metros cuadrados con cincuenta y nueve decímetros cuadrados (28, 59 Mts.2), correspondiéndole al primer local un porcentaje de condominio de tres enteros con doscientos veinticuatro mil setecientos sesenta y seis millonésimas por ciento (3, 224766 %), teniendo como linderos los siguientes: por el NORTE, con el local comercial “B”, SUR, con la fachada lateral sur del edificio, por el ESTE, con la fachada principal del edificio y el OESTE, con el patio interior del edificio; al local “B”, le corresponde un porcentaje de condominio de dos enteros con setenta y tres mil sesenta y cuatro millonésimas por ciento (2, 073064%), teniendo como linderos por el NORTE: con el local comercial “C”, por el SUR: con el local comercial “A”, ESTE: con la fachada principal del edificio y el OESTE: con el patio interior del edificio; en cuanto el local “C” le corresponde un porcentaje de condominio igual que el local “B”, teniendo como linderos por el NORTE: con el vestíbulo de entrada al edificio, SUR: con el local comercial “B”, por el ESTE: con la fachada principal del edificio y OESTE: con el patio interior del edificio. Documental que se valora y es tenida como fidedigna de su contenido, por ser copias certificadas de documentos públicos, ello de conformidad a lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser reproducción fiel y exacta de su original. Así se establece.
• Al folio treinta y siete al cuarenta y dos, con sus vueltos (f. 37 al 42 Vto.), documento autenticado el 28 de noviembre 2003, bajo el Nº 19, Tomo 57 de los libros llevados por la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, en su condición de propietaria arrendadora y el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDL FATTAH, en su condición de arrendatario, acordándose en su cláusula primera, la obligación de la arrendadora de dar en arrendamiento al arrendatario, un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con la letra “A”, ubicado en la Planta Baja del Edificio O’Higgins, el cual se encuentra ubicado en la Av. O’Higgins de la Urbanización Montalbán, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Declarando que el mencionado inmueble tiene un área aproximada de treinta y dos metros cuadrados (32 Mts.2), pactando en la cláusula segunda, el canon en la cantidad de novecientos mil Bolívares históricos (Bs. 900.000,00), mensuales, –hoy novecientos Bolívares (Bs. 900)-, pagaderos dentro de los cinco días de cada mes, determinando en la cláusula tercera, que la duración del contrato sería de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2003, hasta el 1º de diciembre de 2004. Documental sobre la cual ambas partes están contestes en su suscripción y que es valorado y apreciado por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.
• Cursante al folio cuarenta y cuatro al cuarenta y ocho, con sus vueltos (44 al 48 Vto.), documento autenticado el 11 de mayo de 2011, bajo el Nº 41, Tomo 78 de los libros llevados por Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, en su condición de propietaria arrendadora y el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDL FATTAH, en su condición de arrendatario, acordando en su cláusula primera, la obligación de la arrendadora de dar en arrendamiento al arrendatario, un bien inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial, sin puesto de estacionamiento, el cual esta distinguido con la Letra “A”, ubicado en la Planta Baja del Edificio O’Higgins, el cual se encuentra ubicado en la Avenida O’Higgins de la Urbanización Montalbán, Jurisdicción del Municipio Libertador, el cual tiene una extensión aproximada de treinta y dos metros cuadrados (32 Mts.2), pactándose en la cláusula segunda, que el canon de arrendamiento convenido era la cantidad de cuatro mil quinientos Bolívares (Bs. 4500,00), y en su cláusula tercera, fijando el tiempo de duración del contrato de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2010, hasta el 30 de noviembre de 2011. Documental sobre la cual ambas partes están contestes en su suscripción y que es valorado y apreciado por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece.
• Cursante al folio cincuenta y uno al folio cincuenta y dos (f. 51 al 52), escrito de solicitud planteada ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Municipio Libertador del Distrito Capital, el 19 de noviembre de 2011, en la cual la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, en su condición de arrendataria, requirió a la referida notaría, se trasladara y se constituyera en el local comercial distinguido con la letra “A”, ubicado en la Planta Baja del Edificio O´Higgins, que se encuentra situado en a Av. O’Higgins de la Urbanización Montalbán, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una extensión aproximada de treinta y dos metros cuadrados (32 Mts.2), a los fines que notificara al ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, en su condición de arrendatario, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, informándole al mencionado ciudadano, que a partir del 1º de diciembre de 2011, comenzaría la prorroga legal de conformidad a lo dispuesto en el artículo 38 literal “C” del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debiendo el arrendatario hacer entrega del bien inmueble el 30 de noviembre de 2013, libre de bienes y personas, en buen estado de uso, aseo, conservación, y completo inventario de los bienes especificados en el contrato; asimismo, se evidencia el ingreso de la solicitud por la referida notaría el 24 de octubre de 2011, la cual se observa fue practicada en esa misma fecha, dejando constancia dicho organismo, que se traslado al lugar indicado por la solicitante, identificando en el mismo a un ciudadano que dijo llamarse MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, quien se negó a firmar la notificación, procediendo a consignar el original de la solicitud con sus resultas constantes de cuatro (4) folios a la sede de la Notaría. Documental que se tiene como fidedigno de su contenido, por ser documento autentico, valorándose y apreciándose de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil.
• Cursante al folio cincuenta y cinco (f. 55), copia simple del contrato autenticado el 11 de mayo de 2011, bajo el Nº 41, Tomo 78 de los libros llevados por Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrito entre los ciudadanos NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, en su condición de arrendadora y arrendatario, respectivamente. Sobre dicha documental se aprecia que la misma fue previamente valorada, en tal sentido, se reproduce el pronunciamiento supra efectuado. Así se establece.-

No habiendo promovido la parte actora pruebas dentro del lapso probatorio a tenor de lo establecido en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede este Juzgado a examinar el caudal probatorio promovido por la parte demandada, en los términos siguientes:

De las pruebas promovidas junto a la contestación a la demanda
La parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, promovió junto al escrito junto al escrito de contestación, las siguientes pruebas:
• Marcado “B”, copia simple del documento autenticado el 28 de noviembre 2003, bajo el Nº 19, Tomo 57 de los libros llevados por la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, en su condición de propietaria arrendadora y el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDL FATTAH, en su condición de arrendatario. Sobre dicha documental se aprecia que la misma fue previamente valorada, en tal sentido, se reproduce el pronunciamiento supra efectuado. Así se establece.-
• Marcado “C”, copia simple del documento autenticado el 11 de mayo de 2011, bajo el Nº 41, Tomo 78 de los libros llevados por Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, en su condición de propietaria arrendadora y el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDL FATTAH, en su condición de arrendatario. Sobre dicha documental se aprecia que la misma fue previamente valorada, en tal sentido, se reproduce el pronunciamiento supra efectuado. Así se establece.-
• Cursante al folio noventa y tres al ciento diez (f. 94 al 110), copia simple de actas judiciales, contentivas de la solicitud distinguida bajo el Nº 2014-0041, interpuesta ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Cacarañas con sede en Los Cortijos de Lourdes, de la cual se aprecia los depósitos consignados ante la referida oficina los días –en orden cronológico- 14 de febrero, 6 de marzo, 7 y 30 de abril, 30 de mayo, 1º y 31 de julio, 1º y 30 de septiembre y 31 de noviembre del 2014, trámites efectuados por la parte demandada con objeto de consignar los cánones de arrendamiento pactado en el contrato de arrendamiento autenticado el 11 de mayo de 2011, bajo el Nº 41, Tomo 78 de los libros llevados por Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrito entre la parte demandada y la parte actora. Documental que se valora y es tenido como fidedigno de su contenido, por ser documento público administrativo, ello conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece.

De las pruebas promovidas en la etapa probatoria:

• Promovió mérito favorable de los contratos de arrendamientos suscritos por este y la parte actora en fecha 1º de diciembre de 2003 y 1º de diciembre de 2010. En relación a ello, debe reiterarse el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide.
• Reprodujo e hizo valer las copias simples de actas judiciales cursante al folio noventa y tres al ciento diez (f. 94 al 110), contentivas de la solicitud distinguida bajo el Nº 2014-0041, interpuesta ante la Oficina d Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Cacarañas con sede en Los Cortijos de Lourdes, de la cual se aprecia los depósitos consignados ante la referida oficina los días –en orden cronológico- 14 de febrero, 6 de marzo, 7 y 30 de abril, 30 de mayo, 1º y 31 de julio, 1º y 30 de septiembre y 31 de noviembre del 2014, trámites efectuados por la parte demandada con objeto de consignar los cánones de arrendamiento pactado en el contrato de arrendamiento autenticado el 11 de mayo de 2011, bajo el Nº 41, Tomo 78 de los libros llevados por Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrito entre la parte demandada y la parte actora. Documental que se valora y es tenido como fidedigno de su contenido, por ser documento público administrativo, ello conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece.
• Promovió inspección judicial en la sede del Banco Exterior, a los fines que se verificara que cada uno de los cheques fueron cobrados por la demandante estableciendo las fechas, los días y mes. Sobre dicha prueba se aprecia que el a-quo negó su admisión por resultar inidónea, no hallando este Jugador mérito que valorar. Así se establece.-

PUNTO PREVIO
I
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO

Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como de la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó:

“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado y negrita de este Tribunal).

Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar de los recaudos acompañados a los presentes autos, especialmente el escrito libelar, que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento –vencimiento de prórroga legal-, incoada por las ciudadanas NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y SIXTA MARÍA FERREIRA BATISTA, en contra del ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, fue instaurada el 7 de agosto de 2014, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como tribunales de primera instancia, que estén dentro de los lineamientos establecidos, quedó supeditada a los asuntos que cumplan los presupuestos legales a que alude la Resolución de fecha 18 de marzo de 2009, vigente a partir del 2 de abril de 2009; lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a los presupuestos establecidos, este Juzgado Superior asumió por auto de fecha 14 de noviembre de 2017, la COMPETENCIA para conocer de la incidencia surgida en la presente demanda, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan espacialísima competencia y en el presente caso se cumplen los presupuestos legales establecidos en ella. Así se establece.

II
DEL MERITO DEL RECURSO
Valoradas las pruebas producidas por las partes en su respectiva oportunidad, concluye este juzgador, que lo sometido al conocimiento de esta alzada, es el recurso de apelación ejercido el 26 de octubre de 2016, por el abogado JOSÉ SIRIT MONTILLA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, del 25 de octubre de 2016, que declaró CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por las ciudadanas NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y SIXTA MARÍA FERREIRA BATISTA, en contra del ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH.
Fijados los términos del presente recurso, se aprecia del libelo de demanda interpuesto el 7 de agosto de 2014, que la pretensión trata sobre el cumplimiento de contrato, por vencimiento de la prórroga legal, según contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 11 de mayo de 2011, bajo el Nº 41, Tomo 78 de los libros llevados por la referida notaría, mediante el cual la parte actora dio en arrendamiento el inmueble de su propiedad destinado al uso comercial, distinguido con la letra “A”, ubicado en la Planta Baja del Edificio O´Higgins, que se encuentra situado en la Av. O’Higgins de la Urbanización Montalbán, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una extensión aproximada de treinta y dos metros cuadrados (32 Mts.2); Que en el mencionado contrato, las partes expresamente pactaron el tiempo de duración en un (1) año, contado a partir del 1º diciembre de 2010, hasta el 30 de noviembre de 2011; Que el 24 de octubre de 2011, a través de la Notaria Pública Interina Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, se notificó al ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, la decisión del arrendador de no prorrogar el contrato y que a partir del 1º de diciembre de 2011, comenzaría a contarse el lapso de prorroga legal contemplado para ese momento en el literal “C” del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual fue derogado por el artículo 26 numeral 3º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, concediéndose la misma duración de la prorroga legal para dicha relación arrendaticia; Que a consecuencia del vencimiento de la misma, la parte actora, en reiteradas oportunidades requirieron la entrega del inmueble de manera extrajudicial, siendo dichas diligencias infructuosas, viéndose forzados a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal.
Por su parte, el demandado en su escrito de contestación interpuesto el 5 de noviembre de 2014, rechazó, negó y contradijo los hechos alegados por la parte actora en sustento de su pretensión, por considerar que los mismos son falsos, por cuanto a su criterio, el contrato suscrito el 1º de diciembre de 2003 y el 1º de diciembre de 2010, operó la tácita reconducción del contrato; Que cada año en el cual ha permanecido en la relación arrendaticia, se fijaba un canon mayor el cual debía ser erogado por adelantado, el primero en efectivo y el resto mediante cheques girados por el demandado a favor de la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, todos en fecha 3 de febrero de 2013, pagando el año completo, cheques del Banco Exterior, de su cuenta corriente Nº 01150015310150113640, que detalló con los Nros: 30-52341161, 48-52341162, 74-52341163, 08-52341164, 50-52341165, 00-52341166, 58-52341167, 24-52341167, 24-52341168, 98-52341169 y 28-52341170, todos por el monto de seis mil quinientos Bolívares (Bs. 6500,oo); Que es falso que las demandantes otorgaran al demandado la prorroga legal, por cuanto según sus dichos, éstas se limitaron a negarse a recibir el canon, teniendo que consignar los mismos ante la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, afirmando que dicho hecho implica la reconducción tácita del contrato; Que el demandado intentó hablar con la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, para que este recibiera el canon de arrendamiento que por once (11) años había cancelado, quien se negó recibirlo; Que las demandantes en contravención a lo establecido en el artículo 17 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cobraron cánones en exceso a los parámetros establecidos en el referido Decreto Ley, por lo que a tenor del artículo 34 del mencionado Decreto Ley, las demandantes debieran reintegrar al demandado las cantidades excedentes cobradas en concepto de canon de arrendamiento.
*
Establecido lo anterior, y examinado el caudal probatorio aportado en autos, así como los alegatos y defensas explanados en el transcurso del proceso, como de las posiciones asumidas ante esta instancia, para decidir se observa del contenido del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:

“artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que sería obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo, las variaciones de un procedimiento de regulación.

Por su parte, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…Omissis…
1. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
…Omissis…
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

De igual modo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 11 de marzo de 2016, en el Exp. 15-1373, estableció lo siguiente:

“… Sobre el particular observa la Sala que, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 5.398 Extraordinario de fecha 26 de octubre de 1999, vigente para ese tipo de casos en el momento en que ocurrieron los hechos, establecía en el artículo 39 lo siguiente: “…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
Por su parte, el artículo 38 eiusdem, dispone.
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
2. a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
3. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
4. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
5. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
En virtud de la norma precedentemente transcrita, observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes.
…Omissis…
Por vía de consecuencia, esta Sala constata que tal como lo estableció la sentencia accionada, la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem, que establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
…Omissis…
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, dicha prórroga se inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 2 de febrero de 2011 y se venció el 2 de febrero de 2014, razón por la cual esta Sala considera que el juez de alzada actuó ajustado a derecho, al declarar con lugar la demanda, al verificarse que la demanda se intentó el 24 de febrero del mismo mes y año.
En un caso similar al que se examina, esta Sala Constitucional, entre otras, en sentencia 1271/2012, de fecha 14 de agosto de 2012, caso: Rosa Isabel Palenzuela Lipari, dejó sentado lo siguiente:
“(…) no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
(…)
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, ‘pero’ de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo conforme lo instituye el artículo 7 ejusdem…”.
De allí que, esta Sala constata que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem.
“Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
En virtud de la norma ut supra, el arrendatario no podría renunciar a la prórroga legal y de hacerlo queda el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, asimismo observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes. (…)”

De la norma y jurisprudencia citadas, se colige que la prorroga legal contemplada en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (artículo 38 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), constituye un derecho consagrado en favor del arrendatario, quien llegado el tiempo de terminación del contrato, podrá continuar disfrutando del bien arrendado por el tiempo determinado en la Ley según sea la antigüedad de la relación arrendaticia, permaneciendo vigente durante dicho tiempo las mismas estipulaciones pactadas por las partes en el contrato; en contraposición, para el arrendador, representa una obligación, al estar obligado a garantizar al arrendatario la posesión pacífica del bien arrendado bajo las mismas condiciones contratadas por el tiempo en que esté vigente la prorroga.
Conforme a lo anterior, debe precisarse que, la prorroga legal opera de pleno derecho en el sentido que el derecho es irrenunciable para el arrendatario, siendo nulo cualquier pacto o convención que la contravenga, por cuanto a criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ésta guarda estrecha relación con la materia de orden público, el cual es imperativo para el arrendador, al estar obligado a concederla, pero, relativo para el arrendatario, quien podrá hacer uso o no de ella. La existencia de la prorroga legal se verifica en la sola intención de las partes contratantes en querer determinar la relación arrendaticia, materializándose en la indicación expresa del tiempo que estas acuerden la vigencia del contrato de conformidad a lo establecido en el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En tal sentido, se advierte que la misma sólo opera de pleno derecho en los casos en que el contrato sea determinado, inclusive en los casos en que en el mismo no se constate la fecha en que las partes lo pactaron o en los casos en que se haya pactado un tiempo inicial y una prorroga inmediata al vencimiento del primer término, en ambos casos, luego del desahucio hecho por el arrendador, se entenderá que la misma comenzara a correr por el tiempo correspondiente a la antigüedad de la relación arrendaticia, resaltándose que en todo caso el contrato siempre estará determinado en cuanto las partes expresamente pacten en el contrato una fecha de inicio y fin ciertas de la relación arrendaticia, en consecuencia, la indeterminación del contrato, es un hecho que sólo ocurre en el supuesto que se haya omitido el desahucio, o aun hecho el mismo haya vencido la prorroga y las partes continúen expresa o tácitamente cumpliendo con las obligaciones fundamentales del contrato de arrendamiento, es decir, el arrendatario pagando el precio del canon de arrendamiento y el arrendador manteniendo en posesión pacifica del bien al arrendatario.
Atendiendo a lo expuesto, se aprecia del caso de marras que trata del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, quien se alza en contra de la decisión de mérito dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, por considerar improcedente la condena, por cuanto a su criterio, el contrato cuyo cumplimiento se pretende, en el cual se determinó como tiempo de duración de un año contado a partir del 1º de diciembre de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2011 operó la tácita reconducción del contrato, por cuanto afirma continuo pagando los cánones de arrendamiento, afirmando que pagó en efectivo parte del canon y el resto mediante cheques del Banco Exterior, de su cuenta corriente Nº 01150015310150113640, distinguidos con los Nros: 30-52341161, 48-52341162, 74-52341163, 08-52341164, 50-52341165, 00-52341166, 58-52341167, 24-52341167, 24-52341168, 98-52341169 y 28-52341170, todos ellos por cantidades de seis mil quinientos Bolívares (Bs. 6500,oo) presuntamente librados el 3 de febrero de 2013, y que esta jamás procedió al desahucio, sino que se limitó a rechazar el pago del precio del arrendamiento, motivo por el cual continuo erogando el mismo ante la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes. Igualmente afirmó que la relación arrendaticia se remonta desde aproximadamente once (11) años, rechazando por ello que la relación arrendaticia haya sido a tiempo determinado, por cuanto a consecuencia de los presuntos pagos adelantados de los cánones de arrendamiento, efectuados todos ellos en el transcurso del año 2013 y las erogaciones periódicas ante la OCCAI, demuestran a su criterio la indeterminación del contrato.
Ahora bien, del caudal probatorio validamente presentado por las partes, dentro de sus oportunidades procesales conforme a lo dispuesto en los artículos 864 y 865 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 28 de noviembre de 2003, bajo el Nº 19, Tomo 57 de los libros llevados por la referida notaria, el cual se fijó como término de duración del contrato el tiempo de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2003 al 1º de diciembre de 2004, asimismo, consta del contrato cuyo cumplimiento se pretende, autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 11 de mayo de 2011, bajo el Nº 41, Tomo 78 de los libros llevados por la referida notaria, que las partes determinaron la duración del contrato en (1) año contado a partir desde el 1º de diciembre de 2010, hasta el 30 de noviembre de 2011, por último, se aprecia que mediante comunicación efectuada por la actora a través de la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 24 de octubre de 2011, cursante al f. 51 al 52 del presente expediente, que ésta informó al demandado su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, notificándole que a partir del día siguiente al vencimiento del termino del contrato, el 1º de diciembre de 2011, comenzaría a correr a favor del arrendatario la prorroga legal de conformidad al literal “C” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, una prorroga del contrato de dos años correspondiente a una relación arrendaticia mayor de cinco (5) años y menos de diez (10) años, evidenciándose a su vez que el demandado a pesar de haber sido identificado por el funcionario de la notaria, se negó a recibirla.
Del elenco probatorio se constata que en efecto la parte actora comunicó a la parte demandada su intención de no renovación del contrato, desahuciando con dicha actuación al arrendatario, para quien comenzaría a contar a partir de la fecha de terminación del contrato la prorroga legal correspondiente a la antigüedad de la relación arrendaticia, es decir, que de una relación que se inició el 1º de diciembre del año 2003, determinándose nuevamente en su ultima regulación convencional por un periodo de un año contado desde el 1º de diciembre de 2010, hasta el 30 de noviembre de 2011, demostrándose que la relación arrendaticia se mantuvo de forma ininterrumpida por ocho (8) años, correspondiéndole una prorroga legal de dos años, la cual como bien lo señaló la actora en la referida comunicación notarial, contaría desde el 1º de diciembre de 2011, concluyendo la misma el 1º de diciembre de 2013, fecha en la cual debía hacer entrega del bien arrendado, por cuanto la demandada, a pesar de haber alegado la tácita reconducción del contrato, por presuntamente haber continuado pagando los cánones de arrendamientos aumentados luego de ese periodo, hecho que no demostró con prueba alguna en autos que sustente su afirmación, de igual modo, asimismo alegó que ante la negativa de recepción del canon inicialmente aceptado, continuo efectuado las respectivas erogaciones del canon ante la OCCAI, la cual si bien demostró con copia simple de las gestiones realizadas en la solicitud distinguida con el Nº 2014-0041, interpuesta ante la Oficina d Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos de Lourdes, donde se evidencia las consignaciones efectuadas en concepto de canon de arrendamiento, no menos cierto que no probó que la actora haya retirado dichas cantidades, por cuanto la simple consignación del canon ante una oficina administrativa al servicio de los órganos de justicia, jamás podrá suplir la voluntad de las partes que originaron el contrato, en tal sentido, al no haber demostrando a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que la parte actora recibió efectivamente el canon de arrendamiento luego del vencimiento de la prórroga legal, mal pudiera reconocerse una tácita reconducción del contrato.
De lo anteriormente expuesto se desprenden tres consecuencias:
1.- Que la relación arrendaticia nunca se convirtió a tiempo indeterminado, debido a que la arrendadora comunicó oportunamente a la arrendataria su deseo de no prorrogarla, informándole que de conformidad con lo establecido en la clausula tercera del contrato, el mismo duraría por el tiempo pactado, incoándose después de su terminación el lapso de prorroga legal de dos años correspondiente a una relación arrendaticia de ocho (8) años ininterrumpida;
2.- Que la parte, a pesar de haber alegado que la relación arrendaticia trascurrió por once (11) años, en su actividad probatoria, sólo se limitó a probar la existencia de la relación por ocho (8) años, es decir, por desde el 1º de diciembre del año 2003, determinándose nuevamente en su ultima regulación convencional por un periodo de un año contado desde el 1º de diciembre de 2010, hasta el 30 de noviembre de 2011l; y,
3.- Que no se produjo la tácita reconducción, pues el arrendatario fue debidamente notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento, sujetándose a los lineamientos del propio contrato y otorgándole la prorroga legal correspondiente.
Conforme a lo anterior, concluye este jurisdicente, que el a-quo actuó ajustado a derecho al declarar con lugar la pretensión actoral de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, por cuanto en efecto la parte actora demostró la determinación del contrato y el cumplimiento de su obligación de notificarle al arrendatario con antelación al vencimiento del contrato la no prorroga del mismo, concediendo a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que ocurrieron los hechos, la prórroga de dos (2) años, la cual corrió desde el 1º de diciembre de 2011, concluyendo la misma el 1º de diciembre de 2013, tiempo en el cual según el propio arrendatario se mantuvo en posesión precaria del bien inmueble arrendado. Así se establece.-
Estando así las cosas, debe quien decide declarar, SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido el 26 de octubre de 2016, por el abogado JOSE SIRIT MONTILLA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 17 de octubre de 2016, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; consecuentemente con lo decidido, CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, impetrada por las ciudadanas NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y SIXTA MARÍA FERREIRA BATISTA, en contra del ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, y EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento autenticado el 11 de mayo de 2011, ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 41, Tomo 78, de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaria, sobre el local comercial distinguido con la letra “A”, ubicado en la Planta Baja del Edificio O´Higgins, que se encuentra situado en a Av. O’Higgins de la Urbanización Montalbán, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una extensión aproximada de treinta y dos metros cuadrados (32 Mts.2). Así formalmente se decide.
En cuanto a los alegatos explanados por la demanda atinentes al reintegro de cantidades excesivas del canon de arrendamiento, se advierte que las mismas no forman parte del objeto del presente juicio, por cuanto si bien el reintegro de los arrendamientos cobrados de más o por encima de los parámetros fijados en la Ley, generan en el arrendador la obligación de repetir su pago a favor del arrendatario, no menos cierto es que de la lectura de la contestación de la demanda, el arrendatario se limitó hacer mención de dicho hecho, como si de una defensa de fondo se tratara, cuando lo correcto era haber impetrado la reconvención en sustento de dichos hechos, motivo por el cual este Juzgador no se pronunciara de los mismos, al resultar inoficioso su pronunciamiento. Así se establece.-
Por último, en cuanto a los alegatos expuestos por la parte demandada-recurrente, en relación a la presunta subversión procesal cometida por la recurrida, al esta pronunciarse al fondo del asunto sometido a su conocimiento, sin que se haya agotado la vía administrativa a la que se refiere al literal “L” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Ahora bien, sobre dicho punto, se aprecia que el mismo fue objeto de la decisión dictada el 6 de noviembre de 2015, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta mismas Circunscripción Judicial, la cual declaró IMPROCEDENTE la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, en tal sentido, considera quien decide, que la recurrida obro ajustado a derecho, por cuanto dicho punto ya había sido decidido en una decisión previa sobre la cual operó la cosa juzgada formal, aunado al hecho que de la simple lectura del mencionado articulo, se colige que el mismo dispone que en los casos en los que se pretenda dictar medias cautelares de secuestro de bienes muebles e inmuebles, para la procedencia de las mismas debe agotarse el procedimiento administrativo previo, no evidenciándose ni en el libelo de demanda, ni en los actos subsiguientes durante el decurso del proceso, que la actora halla impetrado pretensión cautelar alguna en contra de la demandada, no encontrándose el caso de autos en el supuesto de hecho establecido en el mencionado artículo. Así formalmente se decide.-

V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido el 26 de octubre de 2016, por el abogado JOSE SIRIT MONTILLA, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el 32.281, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 17 de octubre de 2016, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: CON LUGAR, la pretensión de cumplimiento de contrato Impetrada por las ciudadanas NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y SIXTA MARÍA FERREIRA BATISTA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 10.543.620 y V- 6.263.042, respectivamente, en contra del ciudadano, MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAR, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.249.779, teniéndose extinguido el contrato de arrendamiento autenticado el 11 de mayo de 2011, ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 41, Tomo 78, de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaria, en consecuencia, se condena a la parte demandada a la entrega material del bien inmueble arrendado, un local comercial distinguido con la letra “A”, ubicado en la Planta Baja del Edificio O´Higgins, que se encuentra situado en a Av. O’Higgins de la Urbanización Montalbán, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una extensión aproximada de treinta y dos metros cuadrados (32 Mts.2);
TERCERO: se CONFIRMA la decisión recurrida; y,
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil y dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.
Líbrese oficio de participación al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,

LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.

Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2016-001037
Definitiva/Recurso Apelación
Demanda Civil.
Resolución de Contrato/Sin Lugar “Confirma”/”F”
EJSM/AMVV/Manuel.-

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 p.m.). Conste,
LA SECRETARIA,


Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS