Decisión Nº 2017-000008 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 21-03-2018

Emisor:Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de expediente:2017-000008
Partes:NELSÓN MANUEL MEDINA VS. LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ
Ponente:Eder Jesús Solarte
Tipo de proceso:Cumplimiento De Contrato
TSJ Regiones - Decisión


Exp. Nº AP71-R-2017-000008
Definitiva/Civil
Cumplimiento de Contrato/Recurso/”F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: NELSÓN MANUEL MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.581.688, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 127.971.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARCELINO PADRÓN ALMÉRIDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.984.880, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.473.
PARTE DEMANDADA: LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.293.256.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CECILIA VIVAS PÉREZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.851.793, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 24.892.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 20 de diciembre de 2016, por el abogado NELSÓN MANUEL MEDINA, en su carácter de actor, en contra de la decisión dictada el 5 de diciembre de 2016, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada, como punto previo en la sentencia de mérito, inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano NELSÓN MANUEL MEDINA, en contra de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto a esta alzada, que por auto del 16 de enero de 2017 (f. 65), lo dio por recibido, entrada fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 22 de febrero de 2017, el abogado NELSÓN MANUEL MEDINA, en su propio nombre, consignó escrito de informes.
El 23 de febrero de 2017, la abogada CECILIA VIVAS PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes.
El 9 de marzo de 2017, la abogada CECILIA VIVAS PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó observaciones.
El 8 de mayo de 2017, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No habiéndose emitido pronunciamiento dentro de la oportunidad arriba señalada, pasa este jurisdicente hacerlo en los términos que siguen:

III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato, mediante libelo de demanda presentado el 28 de abril de 2014, por el abogado MARCELINO PADRÓN ALMÉRIDA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, en contra de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ, por ante la Unidad de recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 5 de mayo de 2014, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Efectuados los trámites de citación personal, siendo infructuosa la misma se procedió a la citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; y cumplidos los extremos de dicha norma, el 6 de noviembre de 2014, se designó al abogado PEDRO MARTE NAGEL, como defensor judicial de la parte demandada, ordenándose su notificación.
Practicada la notificación, el 21 de noviembre de 2014, compareció por ante el juzgado de la causa, el abogado PEDRO MARTE NAGEL, quien aceptó el cargo de defensor judicial de la parte demandada y juró cumplirlo bien y fielmente.
El 8 de diciembre de 2015, compareció por ante el juzgado de la causa, la abogada CECILIA VIVAS PÉREZ, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada; y, se dio por citada.
El 20 de enero de 2015, la abogada CECILIA VIVAS PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas.
El 3 de febrero de 2015, el abogado NELSÓN MANUEL MEDINA, en su propio nombre, ratificó el instrumento poder y subsanó voluntariamente la cuestión previa opuesta. Asimismo, por actuación aparte, el abogado MARCELINO PADRÓN ALMÉRIDA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de rechazo de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
El 6 de marzo de 2015, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Notificadas las partes de dicha decisión, el 21 de mayo de 2015, la abogada CECILIA VIVAS PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito, donde opuso, como punto de previo pronunciamiento al mérito, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; y contestó el fondo de la demanda.
El 12 de junio de 2015, la abogada CECILIA VIVAS PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 26 de junio de 2015, el abogado MARCELINO PADRÓN ALMÉRIDA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 29 de junio de 2015, el juzgado de la causa, agregó a los autos, los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
El 6 de julio de 2015, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas, promovidas por las partes.
Durante la sustanciación del juicio, en su etapa de evacuación de pruebas, el 7 de octubre de 2015, comparecieron las partes, por ante el tribunal de la causa, de mutuo y común acuerdo, solicitaron la suspensión del juicio, hasta el 16 de octubre de 2015.
El 17 de febrero de 2016, el abogado RICARDO SPERANDIO ZAMORA, en su carácter de Juez del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de continuar conociendo de la causa.
Vencido el lapso de allanamiento, las actuaciones fueron remitidas a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que luego de efectuada la distribución, le asignó el conocimiento de la causa al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien, a su vez, por auto del 4 de marzo de 2016, las dio por recibida, entrada y la abogada CAROLINA GARCÍA CEDEÑO, en su carácter de Juez, se abocó a su conocimiento, ordenando la notificación de las partes.
Efectuada la notificación de las partes, el 5 de diciembre de 2016, el juzgado de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; e, inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, en contra de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, el 20 de diciembre de 2016, por el abogado NELSÓN MANUEL MEDINA, en su carácter de parte actora; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación ejercido el 20 de diciembre de 2016, por el abogado NELSÓN MANUEL MEDINA, en su propio nombre, en contra de la decisión dictada el 5 de diciembre de 2016, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; e, inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano NELSON MANUEL MEDINA, en contra de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ.
Fijados los extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 5 de diciembre de 2016; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…Planteados como han quedado los hechos, observa quien decide, que la demandada promovió para ser resuelto como punto previo al mérito, la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en virtud de haber omitido el accionante el procedimiento administrativo previo establecido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que el mismo debe ser resuelto, con antelación a cualquier otro aspecto. Así se tiene lo siguiente:
La demandante afirma en el escrito libelar que suscribió con la accionada, contrato privado de opción de compraventa, en fecha 31 de mayo de 2013, sobre un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 13-A, ubicado en la planta 13 del edificio “El Caobo”, situado en la Primera Transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento La Montaña, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas.
Por su parte, la representación judicial de la pretendida, sostiene que su representada es sujeto de protección, conforme al artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, al ser el inmueble objeto de demanda, su vivienda principal, según registro en el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, número de trámite 2020119003114295 y número de registro 202011900-70-13-00326015, de fecha 18 de abril de 2013, emitido en fecha 13 de febrero de 2014, que acompaña a los autos en copia certificada.
De lo anterior no cabe duda para quien decide que el inmueble identificado en autos, es un inmueble destinado a vivienda familiar.
En relación con los inmuebles destinados a vivienda familiar, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció en sentencia de fecha 4 de julio de 2016, Exp. AA20-C-2015-000701, caso Astrid De Los Ángeles Barrios, con ponencia del magistrado Guillermo Blanco, que ratifica la sentencia RI 000175 de fecha 17 de abril de 2013, Exp. AA20-C-2012-0000712:
…Omissis…
En el caso bajo estudio, se desprende de los autos, que la demandada se encuentra ocupando el inmueble que constituye el objeto de la demanda de cumplimiento de contrato, lo que pudiera derivar, para el caso de prosperar la acción interpuesta, en la desocupación de la ciudadana Luis Mercedes Rodríguez Yañez.
Por otra parte se tiene, que si bien las sentencias emanadas de la ala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia no tienen carácter vinculante, los jueces, conforme a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.
Partiendo de esos postulados, como quiera que en el caso que aquí se decide, la accionante no demostró haber agostado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia por parte de la actora sobre el aludido inmueble sea ilícita, la cuestión previa opuesta debe prosperar en derecho, tal como expresamente se indicará en la dispositiva de la sentencia, derivando la pretensión de cumplimiento de contrato en inadmisible. Así se establece.
Decidido lo anterior, resulta inoficioso entrar a resolver el mérito de lo debatido…”.

Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación ejercido, el 22 de febrero de 2017, el abogado NELSON MANUEL MEDINA, en su propio nombre, parte actora, consignó escrito de informes, en los términos que siguen:

“…Antes de profundizar en la argumentación sobre este punto, se debe señalar que la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, decretada el 08 de julio de 2014 por haberse cumplido con los requisitos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en modo alguno conlleva al desalojo o desocupación del inmueble en juicio.
El objeto de la pretensión está dirigido a dar cumplimiento del contrato mediante el otorgamiento y protocolización del documento definitivo tal y como se había pactado previamente entre las partes en el contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 30 de julio de 2013, el cual fue cumplido como consta en autos. En ese contrato se acordó libremente en su Segunda Cláusula que la protocolización de la venta se haría con el resto del pago de la cantidad pautada del precio de venta del inmueble, por lo que se está pidiendo al juzgador en la demanda, que una vez verifique la procedencia de la venta, dicte una sentencia según lo convenido contractualmente y que establezca una obligación de hacer, como es otorgar y protocolizar el documento de venta definitivo, y no una medida judicial que pretenda interrumpir o cesar la posesión o cuya práctica material comporte la desposesión del inmueble en litigio; no cumpliéndose el supuesto de hecho que comporta El Decreto-Ley en relación a la desocupación del inmueble, como lo declaró el a quo en la sentencia recurrida, por lo tanto dicho decreto no es aplicable al presente caso.
La Sala Constitucional, en un caso análogo de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, Expediente Nº 15-0650, Sentencia No. 64 de fecha 02/03/2016, Magistrado Luis Fernando Damián Bustillos, María Victoria Cepeda Barrios vs. Argemar Bartola Vargas Soto, considera que en el caso de una sentencia favorable a la parte demandante, si el vendedor no diera su consentimiento para la protocolización de la venta, la ejecución forzada de la sentencia se efectuaría según lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y sería una obligación de hacer que consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo de venta inicialmente acordado en el contrato de opción de compraventa y que no puede considerarse como de aquellas acciones de las cuales pueda derivar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, por lo tanto, no se puede establecer que sea un requisito ineludible, antes de acudir a la vía jurisdiccional dar cumplimiento del procedimiento administrativo establecido en El Decreto-Ley.
En este mismo sentido es oportuno señalar que la sentencia RC.000397 de la Sala de Casación Civil de fecha 22/06/2016 con Ponencia de Marisela Valentina Godoy Estaba, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbella Esperanza Hernández Sánchez y otro, en un juicio análogo de cumplimiento de contrato de opción de compra venta estableció:
…Omissis…
Aquí es importante resaltar que en el contrato bilateral de opción de compra venta del cual se pide su cumplimiento, ambas partes se comprometieron a cumplir con lo pactado y no se estableció en dicho contrato que con la protocolización de la venta el inmueble debía ser entregado libre de personas o cosas. Así mismo de una simple lectura de la demanda se evidencia que esta parte no solicitó el desalojo o desocupación del inmueble que le sirve de vivienda a la parte demandada-vendedora, sino que la pretensión consiste en el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble.
Además como lo expresa la jurisprudencia citada, en el caso de una declaración sin lugar de la pretensión del presente caso, resultará inoficioso es decir ineficaz e innecesario, haber agotado el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat sobre el desalojo de la vivienda, previsto en su artículo 5 de El Decreto-Ley por estar ocupada por su propietaria legítima hoy vendedora del inmueble objeto del juicio.
En el caso esperado de un fallo favorable a esta parte, el juez en la sentencia ordenará la protocolización del documento de venta definitivo y consecuencialmente, nacerá a continuación el derecho de propiedad del comprador y con ello el derecho a ocupar el bien inmueble, por tanto, luego de cumplidos estos actos si la vendedora no desocupa es que nacería el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes. (Vid. RC.000397 de la Sala de Casación Civil de fecha 22/06/2016).
De lo anterior se deduce que no es posible pedir la restitución de la posesión del inmueble como se estipula en el artículo 6 de El Decreto-Ley, porque esta parte compradora nunca la ha tenido. La restitución de la posesión del inmueble corresponde solicitarse solamente con la adquisición de la propiedad después de la protocolización del documento definitivo de venta.
Por otro lado, se debe observar que el tribunal a quo para basar la decisión apelada, cita la sentencia sobre el caso de Astrid De Los Ángeles Barrios, Exp. 2015-000701, Sentencia No. RC.000411 del 04 de julio de 2016. Astrid De Los Ángeles Barrios demanda la resolución de contrato de compraventa la cual fue declarada con lugar, ordenando a la demandada, entre otras cosas, a restituir a la accionante el inmueble objeto del contrato, habida cuenta que la demandada se encontraba en posesión del mismo.
La declaración con lugar de una acción de resolución de contrato tendrá efectos retroactivos por lo que, el contrato se consideraría como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato; por lo tanto, en el caso de Astrid De Los Ángeles Barrios tenemos que “(los) efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuando no consta en autos que la parte actora haya agostado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas” (Subrayado de esta parte), la Sala Civil la casó de oficio y sin reenvío por habérsele dado curso a una pretensión evidentemente inadmisible.
De manera que este caso citado por el a-quo no es análogo al que se encuentra en apelación, el cual trata de una acción de cumplimiento de contrato y porque entre otras cosas, el cumplimiento de contrato no conlleva la desposesión como se expuso anteriormente.
La Sala para la decisión de resolución de contrato de opción de compra venta y devolución de un inmueble destinado a vivienda que se encuentra ocupada por el opcionante, aplica a su vez al caso, el criterio establecido por esa Sala de Casación Civil en la sentencia Nº 175 de fecha 17 de abril de 2013, en la cual, en ponencia conjunta, resuelve un recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 de El Decreto-Ley en relación a una solicitud de ejecución de hipoteca. De esa interpretación, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva.
Finalmente para terminar este punto, se observa que para justificar la exigencia del procedimiento previo establecido en el artículo 5 de El Decreto-Ley, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
Precisamente, en el derecho Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley se estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5º y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por las cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto.
…Omissis…
Como lo bien lo expresa la Exposición de Motivos de El Decreto-Ley, existe una enorme cantidad de familias que para satisfacer una necesidad básica como lo es la vivienda propia dependen de la compra a crédito de una vivienda en el mercado secundario y el Estado consciente de la coyuntura climática que afectó al sector vivienda y el déficit previamente existente concedió transitoriamente medidas especiales para garantizar que los desalojos forzosos y arbitrarios se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda.
La necesidad básica de vivienda de esta parte demandante estaba medianamente satisfecha, por una vivienda declarada como vivienda principal según Declaración de Vivienda Principal y según original de Registro de Información Fiscal (RIF).
Cuando esta parte decidió por razones de espacio, otras comodidades y en resumidas cuentas por una mejoría en las condiciones de la vivienda, mediante el contrato de opción de compraventa el inmueble que ahora está en litigio, estaba obligado a vender la vivienda principal, anteriormente identificada en el documento de Declaración de Vivienda Principal, porque en primer lugar, esa era una condición con el acreedor hipotecario Banco Mercantil existente con esa vivienda y en segundo lugar, porque con esa venta podía aportar una buena parte del pago del precio de adquisición y la diferencia sería pagada con un nuevo préstamo hipotecario otorgado conforme a la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, con unas condiciones de financiamiento especial, sometido a una vigilancia rigurosa por parte del nuevo banco hipotecario (Bancaribe) y expuesto a ciertas penalidades en caso de incumplimiento de lo acordado en el contrato a firmar con la protocolización de la venta. Esto no quita la connotación de derecho social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional.
El día 21 de agosto de 2013, se protocoliza la venta y la entrega de la que había sido mi vivienda principal según consta en copia certificada del documento de venta. Como ese dinero estaba disponible, fue entregado anticipadamente como parte de pago del apartamento en juicio, llegando a cancelar el 58% del precio total según se detalla en el libelo de la demanda. Con la acción de vender mi vivienda principal estaba consiguiendo los fondos necesarios para cumplir oportunamente con lo pautado contractualmente.
Entonces, no existe algún motivo oculto del lado de esta parte compradora en relación con el inmueble en litigio en el que se utilice como pretexto las causas establecidas en la ley para el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, excepto que se protocolice la venta acordada voluntariamente en el mismo contrato. Igualmente, con la demanda, no se está buscando la desocupación o algún desalojo forzoso.
Por lo expresado, podemos concluir que ambas partes nos encontramos en condiciones de igualdad en cuanto a los derechos constitucionales involucrados y tampoco se puede considerar que alguna de las partes está en situación de debilidad jurídica ante la otra, sino que ambas partes estamos en equilibrio, porque se trata de un negocio bilateral consensual entre dos personas naturales, sobre la compraventa de una vivienda (para uso de vivienda principal) que reúne las condiciones del artículo 82 Constitucional en el mercado secundario, por lo que la vendedora no puede pedir, después de su incumplimiento contractual, una medida adicional de protección del derecho humano a una vivienda como la que concede El Decreto-Ley.
…Omissis…
Como se señaló en su oportunidad en el libelo de la demanda, según el criterio de la Sala de Casación Civil imperante para la fecha de inicio de la relación contractual, la concurrencia del objeto, precio y consentimiento en las opciones de compraventa implicaba la venta del inmueble (vid. Sala de Casación Civil Exp. 2012-000274 del 22 de marzo de 2013). El pago de más de la mitad del precio total acordado ocurrió también de mutuo acuerdo y el pago del resto del precio total se gestionó mediante un crédito hipotecario en la banca nacional, según estaba claramente establecido en la Cláusula Sexta del primer contrato sin autenticar de fecha 31 de mayo de 2013 y luego quedó definitivo en la Cláusula Tercera del contrato de opción de compraventa autenticado el 30 de julio de 2013.
Entonces de acuerdo con el criterio mencionado, la propietaria voluntariamente ya había dado en venta el inmueble de su propiedad, y la posesión del mismo sería entregada después de la protocolización del documento de venta definitivo. La entrega de la posesión de la protocolización de la venta quedó entendida tácitamente porque a lo sumo lo que se acordó expresamente en la Cláusula Cuarta del contrato autenticado fue que el inmueble se mantendría libre de gravámenes y de deudas.
Por lo tanto en su condición de propietaria vendedora no es beneficiaria de protección especial que la ley otorga, no siendo necesario el agotamiento del procedimiento administrativo previo contemplado en El Decreto-Ley.
…Omissis…
La Jurisprudencia pacífica de la Sala Constitucional ha establecido que la conjugación de los artículos como el 2, 26 ó 257 de la Constitución de 1999, significa que la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, al servicio de un proceso cuya meta para alcanzar la justicia es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles. De manera que la amplitud con que la Constitución concibe el derecho a la tutela judicial efectiva hace que las causas de inadmisión de la demanda sean de derecho estricto y de interpretación restringida.
A continuación se exponen las razones por las cuales esta parte considera que se ha violado la tutela judicial efectiva:
…Omissis…
En el presente caso, la apoderada de la parte demandada acogiéndose al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil denunció como punto previo al momento de la contestación al fondo de la demanda, la posibilidad de la infracción de El Decreto-Ley de acuerdo al ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, a pesar del mecanismo idóneo de la promoción de esa cuestión previa, de la misma manera a como fueron planteadas y resueltas las otras incidencias previas.
El juez, haciendo uso de la cualidad de director del proceso según el artículo 14 eiusdem, en concordancia con el artículo 11 eiusdem, puede declarar de oficio en cualquier estado y grado de la causa la inadmisibilidad de la pretensión si se percata que la misma es contraria a alguna disposición expresa de la Ley, o a petición de parte como debió ocurrir por la denuncia de la posibilidad de la infracción de El Decreto-Ley en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Los dos jueces, que en su oportunidad estuvieron conociendo de esta causa, en beneficio del proceso debieron haber declarado oportunamente válida la denuncia realizada por la apoderada de la parte demandada para su resolución temprana, así el primer juez, admitió la demanda y luego después de su contestación dejó avanzar el proceso, y el segundo dejó completar el resto del proceso hasta llegar a la oportunidad de dictar sentencia, y en ese momento no entra a resolver el mérito de lo debatido sino que se pronuncia sobre el Punto Previo I y declara inadmisible la demanda propuesta, teniendo esta parte que recurrir en apelación con lo cual estamos ante una dilación innecesaria y en caso de quedar definitivamente firme, la necesidad de repetir todo un proceso judicial ya realizado.
Estamos en un caso evidente de reposición inútil, pues la repetición del proceso judicial no tiene por corregir quebrantamientos de formas procesales que hayan impedido o limitado a la contraparte el ejercicio de su derecho de defensa en el juicio o violado el debido proceso.
Entonces, la decisión del tribunal a-quo al declarar la inadmisibilidad de la presente acción, luego de haberse recorrido el camino procesal durante dos años y medio, y faltando solamente la decisión final sobre el fondo de lo debatido, viola la garantía a una justicia expedita, sin dilación indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles consagradas en el artículo 26 constitucional, siendo que la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías instauradas en un Estado social de derecho y de justicia consagrada en el artículo 2 constitucional, violándose en definitiva el derecho a la tutela judicial efectiva.
La sentencia firme que declare la inadmisibilidad de esta pretensión, implicaría en primer lugar la realización del procedimiento administrativo establecido en El Decreto-Ley, con el único resultado de la aprobación a pasar o continuar en sede jurisdiccional, lo cual significaría una pérdida de tiempo y de recursos para todos los participantes: particulares, órganos administrativos y jurisdiccionales, gastos asociados y en general un desgaste improductivo del sistema de justicia, aspecto importante actualmente por la situación país.
Durante el tiempo de realización del procedimiento administrativo también surge el riesgo o amenaza asociada a la venta del inmueble, porque con la sentencia firme que declare inadmisible esta pretensión, se procedería a levantar la medida cautelar existente de prohibición de enajenar y gravar, y la vendedora estaría en libertad de vender el inmueble, como el intento de venta fallido ocurrido en fecha 22-07-2014, señalado anteriormente. En ese documento se observa que a la vendedora ya le habían asignado fecha de otorgamiento para el día 23-07-2014, pero afortunadamente la Registradora suspendió ese acto, por cuanto estaba en proceso la anotación de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar el inmueble. Por lo tanto de producirse este evento se estaría violando el derecho a la tutela judicial efectiva porque la justicia, como se sabe, debe ser expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, y además de estar presente la posibilidad de quedar ilusoria la ejecución del fallo esperado como es la protocolización de la venta del inmueble en litigio.
...Omissis…
En primer lugar, en el presente caso el cumplimiento del procedimiento administrativo no constituye una formalidad esencial, porque la finalidad que la ley le ha asignado objetivamente al cumplimiento de ese procedimiento administrativo es la de proteger a la ocupante legítima de un desalojo arbitrario logrado mediante una medida ilegal, lo cual no puede decirse luego de cumplido el largo proceso judicial que se ha seguido y en donde la contraparte ha ejercido cabalmente el derecho a la defensa. Convertido lo anterior en pregunta tendríamos: ¿Si se ha logrado el fin perseguido de proteger a la ocupante ante un posible desalojo arbitrario mediante un debido proceso, qué sentido tendría realizar ahora el procedimiento en sede administrativa para luego repetir nuevamente todo el proceso judicial?
Por otro lado, la Sala de Casación Civil de fecha 22/06/2016, RC.000397, mencionado anteriormente, es de la opinión que con la protocolización del documento de venta, nace el derecho de propiedad del comprador y con ello el derecho a ocupar el bien inmueble, por tanto, luego de cumplido este acto si la vendedora no desocupa el inmueble es que nacería el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación y no antes, con lo cual no tendría sentido alguno actualmente el cumplimiento del procedimiento administrativo y sería una formalidad completamente no esencial ya que en el futuro luego de la protocolización de la venta, eventualmente se tiene que cumplir con dicho procedimiento. No se puede sacrificar la justicia por el cumplimiento del procedimiento administrativo, en atención al artículo 257 constitucional que en su parte final establece que “No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.
En segundo lugar, es importante resaltar que el desalojo no ha estado planteado desde el inicio de esta causa y menos que sea arbitrario por la existencia del contradictorio, porque lo que se busca es la protocolización de la venta según lo acordado libremente en el contrato de opción de compraventa, adicionalmente, como se ha dicho, no ha habido violación de algún derecho fundamental en todo un proceso judicial que ha estado ceñido al debido proceso.
Por lo tanto la omisión de este requisito procesal en nada afectaría los derechos de la vendedora, mientras que en el caso contrario, es decir, en caso de inadmisión de la demanda se trataría de repetir todo el proceso judicial. Por lo que la inadmisión sería una medida absolutamente injustificada y desproporcionada entre la consecuencia jurídica del incumplimiento del procedimiento administrativo, que no hay alguna consecuencia como se expuso, y la consecuencia del rechazo de la pretensión.
Al incumplimiento de esta formalidad o requisito procesal como es el del procedimiento administrativo se debe contraponer el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, específicamente el de acceso a la justicia, que se viola al inadmitir la demanda y en caso de dudas se debe tomar la interpretación que mejor favorezca al accionante, acorde con el principio constitucional pro actione, como lo ha señalado la Sala Constitucional en su sentencia No. 389 del 07 de marzo de 2002, caso Agencia Ferrer Palacios, C.A.
…Omissis…
En razón de lo anterior, no ha debido el Tribunal A-Quo declarar la INADMISIÓN de la demanda, en consecuencia solicito de esta Superioridad declare PROCEDENTE la apelación interpuesta, ANULE el fallo apelado dictado por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por ser contraria a los principios legales y constitucionales…”.

En apoyo con los fundamentos esbozados en la decisión recurrida, la representación judicial de la parte demandada, consignó el 23 de febrero de 2017, escrito de informes, en los términos que siguen:

“…En nombre de mi representada, ratifico en todo su íntegro tenor y contenido los argumentos de hecho y de derecho plasmados en el Escrito de Contestación a la Demanda.
En efecto, ciudadano Juez Superior, mi representada está sujeta a la protección del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ser el inmueble de marras su vivienda principal, la citada norma es del tenor siguiente:
…Omissis…
Ahora bien, en la oportunidad de esgrimir mis alegatos de defensa, en el acto de contestación al fondo de la demanda invoque Jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en ponencia conjunta, Nº RI.000175, de fecha 17 de Abril de 2013, Exp. Nro. AA20-C-2012-0000712, en la que se realiza una interpretación de los artículos , , y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, estableciendo lo siguiente:
…Omissis…
Sentencia que fue ratificada según sentencia de fecha 4 de Julio de 2016, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. AA20-C-2015-000701, caso Astrid DE Los Ángeles Barrios con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, citada por el Tribunal A quo.
Como podrá Usted observar ciudadano Juez Superior, el accionante activo el aparato jurisdiccional, sin haber cumplido previamente el procedimiento previsto en los artículos 5 al 9 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, contienen el procedimiento previo a las demandas.
Por ello, el Juez A Quo al dicta la Sentencia apelada, procedió apegado al Ordenamiento Jurídico dado que de no hacerlo violaba el principio al debido, proceso y consecuencialmente el derecho a la defensa, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por lo que resultaba procedente declarar con lugar la cuestión previa interpuesta por esta representación, como en efecto lo hizo el juez a quo, por ser normas de orden público.
Siendo el Estado garante de los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana, entre ellos el derecho a la vida, alimentación, ecuación, salud y el derecho a la vivienda y, estando la demandada dentro de este marco jurídico integral de protección a los ciudadanos, por encontrarse su derecho a la vivienda al ocupar la vivienda objeto de la demanda conjuntamente con su grupo familiar, y que pudiera esta ser afectada por una decisión cuya práctica material comporte el desalojo forzoso de la demanda y de su familia, por lo que el cumplimiento previo establecido en el mencionado Decreto constituye un requisito de admisibilidad sino qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal protección debe entenderse en forma integral pues la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, como lo es en el caso sub judice.
Por todo lo anterior y dado que son normas de orden público de obligatorio cumplimiento solicito de este Tribunal declare SIN LUGAR la apelación ejercida y consecuencialmente se revoque la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesa sobre el inmueble propiedad de mi mandante y se oficie lo conducente a la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital…”.

La representación judicial de la parte demandada, consignó el 9 de marzo de 2017, observaciones, donde refutó los argumentos expuestos por la parte accionante en contra del fallo apelado y, entre otras cosas, expresó:

“…En fecha 22 de Febrero de 2017, el actor Nelson Manuel Medina (…) presento Escrito de Informes ante esta alzada, extemporáneos por anticipados, infringiendo lo dispuesto en la norma adjetiva consagrada en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, que establece taxativamente lo siguiente:
…Omissis…
Cursa al folio 65 de la Pieza III del expediente auto expreso dictado por el Tribunal Superior Quinto de fecha 16 de Enero de 2017, en el cual además de dar entrada a la causa fija (…) con lo cual quedó determinado el día a quo en el cual comienza el lapso de veinte días de despacho, y cuya finalidad es distinguir el día que culmina el mismo y al cual corresponde la presentación de los Informes. Lapso que no es de libre disposición de las partes, para que estas escojan el día en el cual harán la presentación de sus escritos de informes, sino que es un día fijo y determinado, ya que el legislador no dispuso que se podrá dentro del lapso presentar los escritos de informes, sino que corresponde a un día específico dependiendo si la sentencia es interlocutoria o definitiva, y que la actuación de las partes recae el último día del lapso, computado desde que el tribunal de Alzada dio cuenta de que recibió el expediente, y es partir de su vencimiento cuando las partes ejercieren su derecho a presentar los informes que corre el lapso de ocho días para que las partes presenten observaciones a los informes presentados oportunamente por la contraria, por lo que en el caso de marras, tenemos que el actor recurrente consignó su escrito de informes ante esta alzada de forma extemporánea por anticipado, con lo cual hace nugatorio su derecho a que el Juez deba pronunciarse sobre las alegaciones contenidas en el.
…Omissis…
Con lo cual se evidencia que la Sala Constitucional ratifica el criterio sostenido por la Sala Civil acerca de que los jueces no están obligados a pronunciarse sobre las formulaciones que sean presentadas de manera tempestiva, por lo cual solicito expresamente que los informes de la parte actora recurrente no sean valorados, en virtud de haber sido presentados extemporáneamente, no teniendo ninguna obligación el Juez de alzada de emitir pronunciamiento sobre tales. Y por lo tanto, sea ratificado el fallo dictado por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en fecha 5 de diciembre de 2016, y declarada SIN LUGAR el recurso de apelación ejercida contra dicho fallo…”.

Conforme lo planteado por la representación judicial de la parte demandada, debe este jurisdicente determinar, en primer lugar si los informes presentados por la parte actora, son extemporáneos por anticipados; con la finalidad de establecer si deben ser tomados en cuenta para la resolución del presente asunto; en razón de ello observa este jurisdicente que es criterio reiterado y pacífico de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que las actuaciones efectuadas de manera adelantada, deben ser considerados válidas, puesto que su adelantamiento sólo denota la diligencia del buen padre de familia, con la finalidad de ejercer el derecho a la defensa sin esperar plazo alguno. Este criterio se encuentra plasmado en la decisión dictada el 24 de febrero de 2006, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº AA20-C-2005-000008, caso RENÉ BUROZ HENRÍQUEZ y RITA ELENA TAMICHE SANTOYO, contra la ciudadana DAISIS ANTONIETA SANABRIA y otra, con respecto al adelantamiento de la contestación de la demanda, en los términos que siguen:

“…De acuerdo con la jurisprudencia precedentemente transcrita, todo lo signifique la oportunidad principal que tienen las partes para hacer ejercicio efectivo del derecho a la defensa, como sería la contestación de la demanda, en el caso de la parte demandada, constituye materia de orden público.
…Omissis…
Si bien es cierto que hasta la presente fecha la Sala ha sostenido que los actos procesales deben celebrarse “dentro de una coordenada temporal específica”, de conformidad con los principios de preclusión y tempestividad de los actos y, por tanto, se han reputado como extemporáneos por anticipados los recursos o medios de impugnación ejercidos antes de que se inicie el lapso para interponerlos de acuerdo con la ley, no es menos cierto que, al igual que para el recurso de apelación, el efecto preclusivo del lapso previsto en la ley bien para dar contestación a la demanda, no viene dado por la anticipación de la actuación, sino por el agotamiento del lapso propiamente dicho.
Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir en que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia N° RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: Orlando Rafael de La Rosa Maestre contra Luisa Margarita Fernández de González, exp. N° 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal.
Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil…”. (Resaltado de la Sala).

Del criterio parcialmente transcrito, del cual se hace eco este jurisdicente, con la finalidad de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia que todo acto procesal debe ser realizado dentro de la esfera temporal, previamente fijada para el mismo por nuestro legislador; sin embargo, mal podría castigarse a las partes, por haber efectuado el acto aún antes de su oportunidad prefijada, puesto que dicho adelantamiento no sólo denota la diligencia del buen padre de familia, sino su voluntad de ejercer su derecho a la defensa, con la finalidad que el órgano jurisdiccional los tome en cuenta para la resolución del conflicto de intereses sometido a su conocimiento. Así pues, debe ser considerada válida la contestación de la demanda, dada de manera anticipada; sustrayendo de los efectos de la confesión ficta a la parte por haber obrado en forma adelantada, también dicho criterio es sostenido con la finalidad de fundamentar el ejercicio anticipado del recurso de apelación; por tanto, aquél recurso ejercido de manera anticipado, debe ser considerado válido. Así se establece.
En el caso de marras, tenemos que la parte demandada alegó la extemporáneidad de los informes presentados por su antagonista, al ser consignados al proceso antes de su oportunidad; es decir, de manera adelantada, antes de verificarse el día prefijado para ello. En tal sentido, observa quien decide, que si bien es cierto que la parte actora presentó sus informes antes de la oportunidad prefijada para ello, no es menos cierto que, mutatis mutandi, tal adelantamiento denota la diligencia de dicha parte, en ejercer su derecho a la defensa, como un buen padre de familia; lo cual no puede ser censurado por este jurisdicente y mucho menos castigado con una declaratoria de extemporaneidad, en detrimento de su derecho fundamental a defenderse y que éste órgano esta en el deber de resguardar. Por tanto, este jurisdicente debe considerar válidos los informes presentados el 22 de febrero de 2017, por el abogado NELSÓN MANUEL MEDINA, en su propio nombre, y por ello deben ser tomados en consideración en la presente resolución. Así formalmente se establece.
En tal sentido, observa quien juzga que la parte actora-recurrente, en su escrito de informes estableció argumentos en contra de la decisión apelada, referidos a la inaplicabilidad del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, al caso en concreto, para exigir el agotamiento del procedimiento administrativo previo requerido en sus artículos 5 al 9, para proceder a la vía jurisdiccional, cuando se trate de un proceso donde, eventualmente, pudiera conllevar un desalojo o una desocupación arbitraria de un inmueble, destinado a vivienda principal. En razón de ello, tales planteamientos deben ser objeto de análisis, en las motivaciones concernientes al mérito de la cuestión previa declarada con lugar por el juzgador, como punto previo al fondo. Por eso y a los fines de dilucidar tal meollo, este jurisdicente se permite traer a colación, los argumentos expuestos por las partes, tomando en cuenta que la parte actora, en su escrito libelar expresó:

“…Es el caso, ciudadano (a) Juez (a) que a mediados del mes de mayo de 2013, mi mandante fue informado por la ciudadana Carmen Franco Obregón (…) sobre la venta de un inmueble constituido por un apartamento, que le había encomendado para su venta la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÉZ (…) El día treinta y uno (31) de mayo de 2013, para cerrar la negociación, mi poderdante y la vendedora, antes identificada, firmaron un contrato privado de exclusividad de Opción de Compra-Venta, el cual contenía las directrices por las cuales se iba a regir la futura negociación, sobre el inmueble propiedad de la vendedora, constituido por el apartamento, para vivienda distinguido con el Nº 13 – A y ubicado en la planta décima tercera (13) del Edificio “El Caobo”, situado en la Primera (1.era) Transversal de la urbanización El Paraíso, Parcelamiento La Montaña, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones consta en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 19 de enero de 1978, bajo el Nº 12, folio 50 vto., Tomo 9, Protocolo Primero, que se dan aquí por reproducidos.
El referido apartamento tiene una superficie de CIENTO CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (146 Mts2); y consta de: Hall de entrada, estar-comedor con jardinera, un (1) estudio, un (1) baño auxiliar, cocina, lavadero, un (1) dormitorio principal con vestier y baño privado, dos (2) dormitorios con sus respectivos closets, un (1) baño y pasillo de distribución a los dormitorios con closets de lencerías, le corresponde un (1) puesto de estacionamiento marcado con el número PB-29, ubicado en las áreas de estacionamiento de la planta baja y un maletero distinguido con el número 27 ubicado en la planta sótano del referido edificio. El apartamento tiene los siguientes linderos particulares: NOROESTE: con la fachada Noroeste del Edificio y cuarto para el ducto de basura; NORESTE: con la fachada Noreste del Edificio; SURESTE: con la fachada Sureste del Edificio; y SUROESTE: con el apartamento Nº 13-B, foso de ascensor, pasillo de circulación, escaleras generales y fachada interna. Dicho inmueble le pertenece a la demandada según documento protocolizado en la Oficina subalterna del primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital (antes Distrito Federal), el 17 de julio de 2012, e inscrito bajo el Nº 2012.1089, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.7.3230 correspondiente al libro de Folio Real del año 2012. Se evidencia negociación de documento que se anexa marcado con la letra “B”.
Ahora bien, en el mencionado contrato de opción de compra-venta, se estableció de común acuerdo entre la vendedora y mi mandante, que el precio determinado de venta del referido bien inmueble sería por la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.200.000,oo), por lo que, para garantizar la futura negociación mi poderdante entregó a la vendedora, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,oo) en la forma siguiente:
1º) La cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,oo) mediante cheque número 03002354, girado contra el Banco de Venezuela, asimismo, mi mandante se comprometió que en el plazo de quince días a partir de la firma del referido documento, le entregaría a la vendedora otra cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,oo); también se estableció en el mencionado contrato que las cantidades entregadas serían imputadas al precio de compra-venta en el momento de la protocolización del documento definitivo.
Asimismo, de común acuerdo la vendedora y mi mandante dejaron establecido en el ut supra mencionado contrato, que la opción de compra venta tendría una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de ese documento ante una Notaría Pública, más una prórroga de treinta (30) días continuos si las circunstancias de tramitación del crédito lo ameritare y como cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios se estableció la suma del veinte por ciento (20%) de la cantidad dada en garantía, e igualmente la vendedora y mi mandante acordaron en realizar la autenticación del referido contrato de opción de compra-venta por ante una Notaría Pública para gestionar un crédito hipotecario bancario en un plazo de veinte días.
Ahora bien, ciudadano (a) Juez (a) por cuanto la vendedora no tenía en el plazo de veinte días la documentación completa, requerida por la Institución Bancaria Bancaribe, es que el día 30 de julio de 2013 se otorga por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el contrato privado de opción de compra-venta quedando inserto bajo el Nº 17, Tomo Nº 87 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, para poder gestionar el crédito hipotecario de adquisición de vivienda principal en mercado secundario por la mencionada Institución, con el cual se iba a pagar una parte del precio total de venta. Documento que se anexa marcado Letra “C”.
En este contrato se mantuvieron las mismas condiciones iniciales, excepto que fue necesario disminuir de 20% al 10% la cláusula de penalización para cumplir con la regulación según Gaceta de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, ya que se trataba de una adquisición de vivienda principal en el mercado secundario.
De común acuerdo se estableció que las cantidades entregadas inicialmente, totalizando Bs. 1.090.000,oo, fueran reflejadas con los cheques ya cobrados. Pero como una parte de la inicial había sido realizada en efectivo y por supuesto ya no estaba disponible, se convino reflejar esta cantidad en efectivo como un todo en el cheque Nº 61002355 de la cuenta Nº 0102-0131-45-0000099134 del Banco de Venezuela junto con otro pago de Bs. 60.000,oo realizado con el cheque Nº 03002354, del Banco de Venezuela, para determinar todas las cantidades de pagos tanto en efectivo como en cheques canceladas hasta esa fecha.
De manera que en la opción otorgada en la notaría se estableció en la Cláusula Quinta, que la penalización sería del 10% sobre el monto entregado como inicial para un total de Bs. 1.090.000,oo, con lo cual quedaban todas las cantidades pagadas inicialmente dentro de una sola cláusula contractual. Por lo tanto con la cantidad de dinero antes mencionada y la autenticación del primitivo contrato de opción de compraventa, mi mandante cumple con la segunda parte de la obligación asumida, solo restaba la cantidad de Dos Millones Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 2.110.000,oo) que serían cancelados una vez protocolizado el documento definitivo de compra-venta por ante el respectivo registro Inmobiliario.
Ahora bien, considero que la negociación que se formó mediante el primitivo contrato privado de opción de compra venta, el cual posteriormente fue autenticado, se convirtió en una verdadera venta, debido a la intención realizada por las partes, en especifico en el mencionado contrato autenticado en fecha 30 de julio de 2013, se ratificó el precio por el cual la vendedora se obligó a vender y mi poderdante a comprar el mencionado inmueble en la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.200.000,oo), asimismo, se dejó establecido que la suma recibida por la vendedora hasta la fecha era la cantidad de UN MILLON NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.090.000,oo); posteriormente la vendedor en fecha veinticinco (25) de agosto de 2013 le solicita a mi poderdante otro pago por la cantidad de Setecientos Diez Mil Bolívares (Bs. 710.000,oo) como abono para la compra del mencionado inmueble objeto de la presente demanda, y el día cuatro (04) de septiembre de 2013, nuevamente la vendedora solicita otro pago por la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,oo), como abono para la compra del mencionado inmueble objeto de la presente demanda. Es decir, que sumando todos estos pagos y abonos a cuenta de la venta del referido inmueble, mi mandante canceló a la vendedora en tiempo oportuno dentro del plazo fijado para cumplir con la opción de compraventa la cantidad de Un Millón Ochocientos Sesenta Mil bolívares (Bs. 1.860.000,oo), lo que representa más de la mitad del precio total de venta, más precisamente, un cincuenta y ocho por ciento (58%). Se anexa a la presente recibo de abonos marcados “D” y “E”.
El día 13 de noviembre de 2013, la Institución Bancaria Bancaribe le participa a mi poderdante, que el documento definitivo de venta con crédito hipotecario para la compra del referido inmueble, se encontraba en la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, para su autenticación en señal de aprobación del crédito quedando anotado bajo el Nº 32, Tomo 205 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, entonces mi poderdante se comunica con la vendedora ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, antes identificada, participándole que de parte de la Institución Bancaria y su persona todo estaba listo, para que una vez que la Institución bancaria Bancaribe entregara el documento de venta e hipoteca, la vendedora lo presentada ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Ahora bien, una vez retirado el documento definitivo de venta e hipoteca de la Institución bancaria Bancaribe para ser presentado ante el Registro Inmobiliaria correspondiente, estaba aún pendiente la solvencia de HIDROCAPITAL requisito indispensable para comenzar el inicio del proceso de protocolización de venta. La vendedora manifestó a mi poderdante que se encargaría a partir del día 18 de noviembre de 2013 de la tramitación de dicha solvencia, para lo cual autorizaría a la ciudadana Carmen Franco Obregón para que la gestionara por ante Hidrocapital.
Entonces, el día 26 de noviembre de 2013, la vendedora autorizó a dicha ciudadana para que gestionara por ante HIDROCAPITAL la solvencia, la cual fue retirada el día 27 de noviembre de 2013.
El día veintiocho (28) de noviembre de 2013, la ciudadana Carmen Franco Obregón, presenta ante el Registro Inmobiliario la documentación para su revisión, cálculo y expedición de planillas de derecho de registro, ese mismo día la vendedora se comunica con mi poderdante manifestándole que debe transferir a la cuenta bancaria de dicha ciudadana, la cantidad de Veintidós Mil Cuatrocientos sesenta y seis Bolívares con Ochenta y ocho céntimos (Bs. 22.466,88), para cancelar la planilla de derechos de Registro correspondiente para la protocolización de la compraventa. Mi mandante transfirió electrónicamente ese mismo día a la cuenta bancaria de la ciudadana Carmen Franco Obregón la cantidad necesaria para el pago de la Planilla Única Bancaria (PUB) 21900043272 de fecha 28/11/2013 emitida por el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador por Bs. 22.466,88, la cual fue pagada ese mismo día en el Banco del Tesoro.
El día veintinueve (29) de noviembre de 2013, la ciudadana Carmen Franco Obregón, antes identificada, presenta ante el Registro Inmobiliario Sexto de Circuito del Municipio Libertador todos los recaudos y documentación completa, para que el Registro Inmobiliaria fijara la fecha para el otorgamiento de venta, lo cual hizo para el día seis (6) de diciembre de 2013.
Ahora bien, ciudadano (a) Juez (a), el día seis (06) de diciembre de 2013, la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ no compareció al acto de otorgamiento de venta e hipoteca, en donde estuvo presente mi mandante con los cheques que totalizan la cantidad de Doscientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 290.000,oo), y también estuvo presente la asesora de negocios de la Institución Bancaria Bancaribe, con el cheque a nombre de la vendedora por la cantidad de un Millón Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.050.000,oo), estos dos montos sumaban el saldo restante de Un Millón Trescientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 1.340.000,oo) del precio total de venta, por lo tanto solamente faltaba el cumplimiento por parte de la vendedora en la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral, y entregar el inmueble totalmente solvente para la fecha de su otorgamiento. Anexo Inspección Judicial marcada “G”.
Así las cosas: mi poderdante cumplió con todas las estipulaciones establecidas en la negociación bilateral de opción de compra venta con el fin de adquirir una nueva vivienda principal, teniendo para ello que vender su actual vivienda principal, vender un inmueble de playa, pedir dinero prestado y solicitar un crédito hipotecario bancario; pero lamentablemente la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, a pesar de los muchos años de amistad y de relaciones comerciales con mi mandante, se burló de él, porque luego de recibir más de la mitad del precio total de venta, se negó a cumplir con la obligación asumida de efectuar la venta definitiva del mencionado bien inmueble constituido por el apartamento en cuestión.
…Omissis…
Ahora bien, de los hechos antes narrados se puede evidenciar que la ciudadana LUISA MERCEDES RODRIGUEZ YAÑEZ, antes identificada, suscribió un contrato privado de opción de compra venta, posteriormente ese contrato de opción de compra-venta se autenticó por ante Notaría Pública, luego este contrato de opción de compra-venta mediante abonos posteriores de otra suma mayor de dinero se transformó en una verdadera venta, por cuanto mi mandante canceló más de la mitad del precio total de venta en un cincuenta y ocho (58%), luego tramitó un crédito hipotecario para pagar parte del precio de venta y la institución Bancaria fijó una serie de requisitos, los cuales fueron cumplidos por mi mandante en tiempo oportuno, entonces el mismo día de vencimiento del lapso de prórroga la vendedora da autorización para que gestione en Hidrocapital la solvencia de agua requerida para la protocolización de la venta y finalmente presenta la documentación completa ante el Registro Inmobiliario para la fijación del acto de otorgamiento, por lo que puedo concluir que estamos en presencia de una venta, ya que concurren sus tres elementos como son: el Consentimiento, la Cosa y el precio, pues, es obligación de la vendedora en otorgarle a mi poderdante el documento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por el apartamento en cuestión, dentro de las condiciones que se contrató.
Ahora bien, ciudadano (a) Juez (a), por cuanto la vendedora se ha negado y se niega a cumplir con su obligación de otorgarle el documento definitivo de venta mi mandante, a pesar que se le ha solicitado en forma amigable el cumplimiento de la opción de compra venta, mi poderdante requirió de los organismos del Estado el agotamiento de la vía administrativa, requisito previo para intentar esta acción judicial y poder así acudir ante su competente autoridad para demandar, siendo facultado de acuerdo con la opinión del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), adscrito al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, el cual señal acudir a la vía jurisdiccional. Anexo providencia Nº 0002450 de fecha 26 de marzo de 2014 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Marcada con la letra “H”.
…Omissis…
Solicito muy respetuosamente a este digno Tribunal, que la demandada sea condenada en:
PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de opción compra venta del apartamento, para vivienda distinguido con el Nº 13 – A y ubicado en la planta décima tercera (13) del Edificio “El Caobo”, situado en la Primera (1.era) Transversal de la Urbanización El Paraíso, Parcelamiento La Montaña, Jurisdicción de la Parroquia San Juan Municipio Libertador del Distrito Capital. Caracas, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones consta en el documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 19 de enero de 1978, bajo el Nº 12, folio 50vto., Tomo 9, Protocolo Primero, y se dieron aquí por reproducidos.
SEGUNDO: Costas y costos de la presente demanda…”.

La representación judicial de la parte demandada, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como punto previo al fondo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 eiusdem, en los términos siguientes:

“…De conformidad con el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y previo a la contestación al fondo de la demanda Opongo la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta en virtud que el actor omitió el procedimiento administrativo previo establecido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas, cuyo artículo es del tenor siguiente:
…Omissis…
Y por ser mi representada sujeto de protección de conformidad a lo previsto en el artículo 2 del Decreto Ley al ser su vivienda principal el inmueble objeto de la demanda, y encontrarse el inmueble registrado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria según Trámite No. 2020119003114295 y Número de Registro 202011900-70-13-00326015 de fecha 18 de abril de 2013, según consta de Copia Certificada de Registro de Vivienda Principal emitido en fecha 13 de febrero de 2014 que anexo marcada con el No. 1; cuyo tenor es el siguiente:
…Omissis…
Asimismo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en ponencia conjunta, Nº RI.000175, de fecha 17 de Abril de 2013, Exp. Nro. AA20-C-2012-0000712, realizó una interpretación de los artículos 1º, 3º, 5º y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, estableciendo lo siguiente:
…Omissis…
En consecuencia el accionante ha activado el aparato jurisdiccional, sin haber cumplido previamente el procedimiento previsto en los artículos 6 al 9 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por lo que resultaba procedente negar la admisión de la presente demanda conforme a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por disposición expresa de la Ley. Por todo lo anterior y dado que son normas de orden público de obligatorio cumplimiento solicito de este Tribunal declare inadmisible la demanda in limini litis y se anule el auto de admisión por cuanto existía un impedimento legal para la admisión de la demanda, por lo cual no debió ser admitida por violar expresas disposiciones de orden público. Y consecuencialmente se revoque la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesa sobre el inmueble propiedad de mi mandante y se oficie a la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital…”.

Conforme fue expuesto por la representación judicial de la parte demandada, corresponde determinar si antes de la instauración de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, impetrada por el ciudadano NELSÓN MANUEL MEDINA, en contra de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ, debía cumplirse con el procedimiento previo administrativo, establecido en los artículos 5 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda. Ello con la finalidad de establecer la procedencia o no de la cuestión previa, alegada por la parte demandada como punto previo al fondo, de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; es decir, determinar si en la pretensión de cumplimiento de contrato que nos ocupa, pudiese derivar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de la parte demandada; lo que conllevaría a verificar, si la demanda en cuestión es contraria a la Ley, al no haberse efectuado dicho procedimiento administrativo previo.
Así las cosas, tenemos que en el caso de marras la parte demandada alegó ser sujeto objeto de protección por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, puesto que el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa cuya ejecución se demanda, es su vivienda principal y la de su núcleo familiar y por tanto, en caso de ser declarada con lugar la demanda, la ejecución de la sentencia comportaría la entrega material y eventual desocupación del inmueble, lo cual estaría en contravención con lo establecido en el decreto ley, por no haberse cumplido el procedimiento administrativo previo, que ordena el artículo 5. Establecido esto, debe quien juzga verificar el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribual Supremo de Justicia, del 1º de noviembre de 2011, con ponencia conjunta, expediente Nº AA20-C-2011-000146, caso DHYNEIRA MARÍA BARÓN MEJÍAS, contra la ciudadana VIRGINIA ANDREA TOVAR, al interpretar el sentido y alcance del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, expresó:

“…A partir de la promulgación de la Constitución en 1999, la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un estado social de derecho y de justicia, que protege como Derecho Fundamental a la familia, como centro embrionario del progreso social, ya que resulta difícil concebir que pueda producirse un desarrollo satisfactorio de la vida familiar sin un espacio físico elemental donde pueda desarrollarse y crecer, es decir el derecho de acceder a una vivienda digna tal como lo propugna nuestra constitución; así tenemos que por una parte el constituyente protegió a la familia tal como se desprende del inicio del artículo 75 que a la letra dice: “El Estado protegerá a la familia como asociación natural de la sociedad, y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas...”.
Y por la otra, acorde con esa protección, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé:
…Omissis…
La precitada norma transcrita consagra el derecho de todos los ciudadanos a tener una vivienda digna, y al efecto el estado ha desarrollado políticas sociales a fin de que las familias puedan acceder a esa vivienda digna que indica la constitución, tales como la creación del Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat, la Misión Vivienda y otras.
Este derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de las mayores preocupaciones del estado en beneficio del bienestar social, lo que dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos establece:
…Omissis…
Como puede apreciarse de los fragmentos antes transcritos de la reseñada exposición de motivos, el Ejecutivo Nacional dentro del marco de la Ley Habilitante promulgó el tantas veces indicado Decreto con el propósito de crear un ámbito jurídico de protección a todas las familias que son objeto de desocupación desahucio o desalojos de las viviendas que ocupan o poseen en forma legítima inmuebles destinados a vivienda principal.
En ese sentido, esta Sala de Casación Civil cónsona con la protección constitucional a la familia y al derecho de una vivienda digna ha establecido que todo venezolano tiene derecho «...a la vivienda digna y a la protección de ésta como parte del sistema de seguridad social cuya efectividad se encuentra garantizada por el Estado en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual forma parte del proyecto para la consecución de la verdadera transformación social en pro de la igualdad de los ciudadanos que proclamó nuestro Libertador y ante el riesgo que representa para las familias venezolanas, especialmente aquellas de menos recursos (medios y bajos), perder su vivienda por la aplicación de modalidades financieras que pretendan desconocer tal situación, la misma tiene como finalidad proteger a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, entendidos éstos como los destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda digna, regulando las condiciones fundamentales de los referidos créditos, impidiendo que en algún caso pudiera practicarse el anatocismo y la usura…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 23 de mayo de 2006, caso: Banco Plaza c/ Distribuidora Los Morochos, C.A) (Resaltado de la Sala).
El anterior precedente jurisprudencial nos obliga a los integrantes de esta Sala de Casación Civil, que en aquellos casos sometidos a conocimiento de la Sala mediante el recurso de casación que pudiera resultar afectados la posesión legitima de una familia sobre un inmueble y que se encuentren comprendido dentro de la protección del Decreto ya indicado deben ser estudiados con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad.
De acuerdo a la exposición de motivos del señalado Decreto N° 8.190, el objeto de esas disposiciones legales es la garantía al respeto y protección del hogar, la familia, la seguridad personal, con la intención que las personas no sean desalojadas arbitraria o forzosamente de sus viviendas familiares sin un procedimiento previo que garantice el derecho a la defensa, acompañado de una política de protección de la familia frente a tales desalojos.
…Omissis…
De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
…Omissis…
El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal.
Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.
Seguidamente, el artículo 4 dispone:
…Omissis…
Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.
Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.
…Omissis…
En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley…”. (Resaltado y subrayado de la Sala).

Conforme lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se acata la interpretación de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del Decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dictado por el Ejecutivo Nacional, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.662 del 6 de mayo de 2011; ello en garantía de preservar la integridad de la legislación, la uniformidad de la jurisprudencia, la seguridad jurídica, la tutela judicial efectiva y el proceso debido; pues como dispuso la Sala el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, en los juicios ya iniciados antes de la promulgación de dicho cuerpo normativo, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva, apuntando que su interpretación no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultado, de lo que ha de entenderse que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo que generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley, reiterando que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas analizadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.
Por otra parte, también dispone, que si el juicio aún no ha sido instaurado, el accionante deberá acudir al procedimiento administrativo previo, establecido en los artículos 5 y siguientes del referido Decreto-Ley, en todas aquellas acciones que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comportase la pérdida de la posesión o tenencia de un bien inmueble destinado a vivienda principal.
Así pues, los artículos , , y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, analizada, establecen:

“Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda Interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

“Artículo 2º. Será objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia”.

“Artículo 5º. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

“Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

De las normas transcritas, se colige que toda acción judicial ejercida en contra de arrendatarios, comodatarios, ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como contra los y las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuya eventual decisión pudiera conllevar una práctica material que comportase la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, debe ser precedida por un procedimiento administrativo previo, el cual deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, so pena de inadmisibilidad de la acción judicial.
En estos casos y a modo general, el legislador patrio, en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 11º, dispone como cuestión que obsta la admisión de la demanda, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite su admisión por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, en la cual queda comprendida toda norma legal que impida la atendibilidad de una pretensión determinada, sea de forma absoluta o en atención a la causa de pedir que se invoque. También comprende la denominada inadmisibilidad pro tempore de la demanda, que establecen los artículos 266, 271 y 354 in fine eiusdem, cuando el actor desiste del procedimiento o se produce la perención de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda.
Con la finalidad de fundamentar el alegato la representación judicial de la parte demandada, produjo marcada “A”, copia fotostática de Registro de Vivienda Principal, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), documental que no fue impugnada o desconocida por la parte contra quien fue opuesta, por lo que se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se constata que el bien inmueble objeto del contrato de opción de compraventa cuya ejecución se demandó, se encuentra inscrito ante dicho ente, como vivienda principal de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ, bajo el número de trámite 2020119003114295 y número de registro 202011900-70-13-00926015. Con lo cual, este jurisdicente arriba a la conclusión, que el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demandó, es la vivienda principal de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ y su grupo familiar. Así se establece.
Sin embargo, la representación judicial de la parte actora, conjuntamente con el libelo de demanda, acompañó Resolución Nº CJ/O/2014/0002450, del 26 de marzo de 2014, emanada del Banco nacional de Vivienda y Hábitat, donde le hizo saber al ciudadano NELSÓN MANUEL MEDINA, lo siguiente:

“…Al respecto, esta Unidad Consultora considera necesario recalcar que el derecho a una vivienda digna es un derecho fundamental intrínseco a la dignidad humana que atiende a la necesidad del hombre de habitar una vivienda que permita su desarrollo y crecimiento personal como condición esencial para la existencia y protección del núcleo familiar y, por ende, de la misma sociedad, por lo que es pertinente que el Estado, como manifiesta evolución natural, garantice la protección progresiva de este derecho.
…Omissis…
En este mismo orden de ideas, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat con el propósito de protección por parte del Estado al derecho a la vivienda, mediante Resolución Nº 11 de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, regula los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat; siendo que las operaciones de compraventa constituyen un requisito para optar al crédito y para la celebración del contrato definitivo de compraventa con crédito hipotecario, por lo que siendo así, no pueden ser considerados como contratos aislados ya que forman parte de la misma negociación, aun cuando consten en documentos separados.
…Omissis…
Una vez verificada la celebración de la negociación de opción a compra venta sobre el inmueble antes identificado, podemos determinar a todo evento el alcance de los derechos y obligaciones de cada una de las partes intervinientes, considerando para ello el contrato de opción a compraventa consignado por el comprador ante esta institución financiera, vale decir, el autenticado en fecha 30/07/2013.
…Omissis…
Una vez delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción a compraventa objeto del presente estudio, esta Unidad Legal estima pertinente agregar que la solicitud de crédito hipotecario, según planilla informática de las características del crédito emitida por BANCARIBE, el préstamo fue aprobado el 04 de Octubre del 2013, calificación que ocurrió estando la opción de compraventa vigente.
En este sentido, es preciso indicar que la terminación unilateral de cualquier contrato de opción a compraventa suscrito por las partes, es permitido dentro de los parámetros legales una vez demostrado el incumplimiento contractual previo de alguna de ellas. Así mismo, se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales razonables o excesivas o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar a perder la posibilidad de adquisición de la vivienda, cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario obedezca a causas imputables a las partes, pero no por una situación atribuible a un tercero.
Finalmente, esta Consultoría Jurídica exhorta a las partes a llegar a un arreglo amigable, conforme al mismo espíritu que las animó a celebrar el contrato de opción a compraventa. No obstante, ante cualquier decisión de la vendedora contraria a la recomendación aquí plasmada, pudiesen en su condición de comprador acudir a la vía jurisdiccional y solicitar medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente negociación, así como medida cautelar innominada de ocupación del inmueble, a fin de asegurar los bienes litigiosos y evitar la insolvencia del obligado o demandado antes de la sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, pero siempre en el entendido que quedaría a criterio del Juzgado que le corresponda conocer de la causa, acordar dichas medidas…”.

De la lectura efectuada de la resolución administrativa transcrita, emanada del Jefe del Departamento de Créditos del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, se infiere que les recomendó a las partes intervinientes en el proceso, llegar a un acuerdo amistoso, conforme al espíritu que las animó a celebrar el contrato de opción de compraventa. No obstante ello, ante cualquier decisión contraria a dicha recomendación, podía acudir a la vía jurisdiccional.
De lo anterior se observa, que dicho ente sólo se limitó a realizar un análisis sobre el alcance de los derechos y obligaciones de cada una de las partes intervinientes en el contrato de opción de compraventa cuya ejecución se demanda; y, a exhortar a las partes para llegar a un arreglo amigable con respecto al mismo. En dicho acto, no se evidencia que el órgano administrativo en cuestión, haya realizado un procedimiento administrativo, en el cual se haya contado con la presencia y asistencia legal de ambas partes, ni mucho menos se les haya llamado a llegar a una conciliación, dentro del marco procesal establecido en los artículos 5 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece.
Por otra parte, pero en línea con lo expuesto, el Departamento de Créditos del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, no es el órgano administrativo encargado de llevar a cabo el procedimiento administrativo a que se refiere el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sino que, en todo caso, dicho procedimiento corresponde llevarse a cabo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, donde se les garantice a las partes, su derecho a ser oído y demás garantías constitucionales y legales en ejercicio de su derecho a la defensa. Así se establece.
En razón de ello, estando demostrado en autos, que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, cuya eventual decisión pudiera conllevar una práctica material que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal que posee la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ, antes de acudir a la vía jurisdiccional, debió agostarse el procedimiento previo administrativo por ante el órgano adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, lo que conlleva a este jurisdicente a la conclusión, que la misma, de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo que nos lleva a su inadmisibilidad. Haciendo procedente la cuestión previa alegada, como punto previo al fondo, por la parte demandada. Todo lo cual se declarará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 20 de diciembre de 2016, por el abogado NELSÓN MANUEL MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.581.688, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 127.971, parte actora, en contra de la decisión dictada el 5 de diciembre de 2016, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada, como punto previo en la sentencia de mérito; y,
TERCERO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano NELSÓN MANUEL MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.581.688, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 127.971, en contra de la ciudadana LUISA MERCEDES RODRÍGUEZ YAÑEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.293.256.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Queda así CONFIRMADA, la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiuno (21) días del mes de marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2017-000008.
Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato/CONFIRMA
Sin Lugar Apelación/Con Lugar Cuestión Previa
Inadmisible la Demanda/”F”
EJSM/AMVV/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,


Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS