Exp. Nº AP71-R-2017-000220/Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato/Sin Lugar Apelación
Parcialmente Con Lugar la demanda/CONFIRMA/”D”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: MARIELA SOSA CARDENAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.940.104.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANIBAL LAIRET VIDAL y ERIKA LAIRET NORIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.538.625 y V-17.285.708, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.882 y 145.922, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 16 de marzo de 2008, bajo el Nº 60, Tomo 810-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: AGUSTÍN BRACHO y ALEJANDRO MATA BENITEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.318.355 y V-1.874.192, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.286 y 13.471, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta los días 15 y 17 de febrero de 2017, por el abogado AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 8 de febrero de 2017, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la cuestión previa de defecto de forma; parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, en contra de la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 14 de marzo de 2017 (f. 328), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 20 de abril de 2017, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes.
El 3 de julio de 2017, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, pasa este jurisdicente hacerlo, en los términos que siguen:
III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por libelo de demanda presentado el 22 de febrero de 2008, por las abogadas VIOLETA SÁNCHEZ MORAN y AURA RODRÍGUEZ PAREDES, en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, en contra de la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que previa la consignación de los recaudos fundamentales, por auto del 28 de febrero de 2008 (f. 24), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
El 3 de marzo de 2008, la abogada AURA RODRÍGUEZ PAREDES, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa. En la misma fecha, el ciudadano JOSÉ RUIZ, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber recibido los medios y recursos necesarios para su traslado para la práctica de la citación de la parte demandada.
Por diligencia del 9 de abril de 2008, el abogado AGUSTIN BRACHO, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada; y, en tal carácter se dio por citado. Asimismo, por actuación aparte, consignó escrito de contestación de la demanda. Escrito que consignó nuevamente el 21 de abril de 2008.
El 2 de mayo de 2008, las abogadas VIOLETA SÁNCHEZ MORAN y AURA RODRÍGUEZ PAREDES, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito de solicitud de reposición de la causa.
El 16 de mayo de 2008, la abogada AURA RODRÍGUEZ PAREDES, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó pronunciamiento en relación a la reposición de la causa peticionada.
El 21 de mayo de 2008, los abogados AGUSTIN BRACHO y ALEJANDRO MATA BENITEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de promoción de pruebas.
El 30 de mayo de 2008, las abogadas VIOLETA SÁNCHEZ MORAN y AURA RODRIGUEZ PAREDES, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas.
El 16 de junio de 2008, el abogado AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas presentadas por su contraparte.
El 14 de julio de 2008, las abogadas VIOLETA SÁNCHEZ MORAN y AURA RODRIGUEZ PAREDES, renunciaron a la representación que ejercían de la parte actora.
El 21 de julio de 2008, la abogada ZULEIMA HERNÁNDEZ H., consignó instrumento poder conjuntamente con el abogado JOSÉ BENITEZ, le acreditó la representación judicial de la parte actora. Asimismo, por actuación aparte, solicitó sentencia.
El 22 de septiembre de 2008, el juzgado de la causa dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
El 8 de octubre de 2008, el abogado JOSÉ BENITEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado y solicitó la notificación de la parte demandada; lo cual fue acordado por el juzgado de la causa, mediante auto del 13 de octubre de 2008.
El 29 de octubre de 2008, el ciudadano JOSÉ RUIZ, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada.
El 17 de noviembre de 2008, la abogada ZULEIMA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.
Los días 25 de mayo, 28 de septiembre y 25 de noviembre de 2009, la abogada ZULEIMA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó sentencia.
El 22 de enero de 2010, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, en contra de la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por el abogado AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Recurso que fue conocido por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien, luego de su instrucción en segunda instancia, dictó decisión el 15 de noviembre de 2010, mediante la cual declaró con lugar la apelación; y repuso la causa al estado de emitir pronunciamiento sobre la tacha incidental propuesta por la parte demandada, para luego dictar decisión con respecto al mérito de la causa.
Definitivamente firme dicha decisión y remitidas las actuaciones al juzgado de la causa, el 15 de marzo de 2011, el abogado LUIS RODOLFO HERRERA G., en su carácter de juez titular, se inhibió de continuar conociendo de la causa, de conformidad con lo establecido en el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
Remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa, al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 8 de abril de 2011, la dio por recibida; y, la abogada BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ, en su carácter de juez, se aboco a su conocimiento.
El 17 de mayo de 2011, el abogado JOSÉ BENITEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia.
En esa misma fecha, el abogado AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó certificación de consignaciones emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 8 de julio de 2013, el abogado TOMAS E. ZAMORA SARABIA, consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la parte actora; y, solicitó abocamiento; lo cual realizó nuevamente el 5 de agosto de 2013.
El 14 de agosto de 2013, la abogada BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ, en su carácter de juez del juzgado de la causa, se abocó nuevamente al conocimiento de la causa.
El 13 de mayo de 2014, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte actora; y, en actuación aparte, solicitó la notificación de la parte demandada; lo cual fue acordado por el juzgado de la causa, mediante auto del 9 de junio de 2014.
El 9 de julio de 2014, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, consignó escrito de alegatos.
El 29 de julio de 2014, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó boleta de notificación a la parte demandada.
El 12 de agosto de 2014, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haber entregado al alguacil, los emolumentos necesarios para su traslado para la práctica de la notificación de la parte demandada; y, la ciudadana YURITSELA CAMPOS, dejó constancia de haberlos recibido.
El 24 de septiembre de 2014, el ciudadano OSCAR OLIVEROS, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada.
El 28 de octubre de 2014, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de consideraciones.
El 27 de enero de 2015, el juzgado de la causa, libró oficio al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solicitando cómputo.
El 3 de junio de 2015, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se ratificara el oficio al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; lo cual fue acordado por auto del 1º de junio de 2015.
Los días 7 y 27 de julio de 2015, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó pronunciamiento en relación a la tacha incidental.
El 21 de noviembre de 2016, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó abocamiento y notificación de la parte demandada.
El 22 de noviembre de 2016, el abogado WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA, en su carácter de Juez Provisorio, se abocó al conocimiento de la causa; y ordenó la notificación de la parte demandada.
El 25 de noviembre de 2016, el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haber entregado los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil para la práctica de la notificación de la parte demandada; y, el ciudadano ARNALDO ARTEAGA, dejó constancia de haberlos recibido.
El 5 de diciembre de 2016, el ciudadano JOSÉ DANIEL REYES, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada.
El 8 de febrero de 2017, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa relativa al defecto de forma, opuesta por la parte demandada; parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, en contra de la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto los días 15 y 17 de febrero de 2017, por el abogado AGUSTÍN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 8 de febrero de 2017, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la cuestión previa de defecto de forma, opuesta por la parte demandada; parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, en contra de la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A.
En este punto, es importante dejar constancia que, de conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, la decisión que se dicte, con respecto a la cuestión previa de defecto de forma, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, no tiene apelación; por lo que, se declara la firmeza de la decisión dictada por el juzgador de primer grado con especto a la misma; determinándose, al respecto, que el examen de esta alzada, se limitará a la justeza en derecho a la decisión de mérito, sin entrar al análisis de dicha cuestión previa.
Fijados los extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 8 de febrero de 2017; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:
“…En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1160 del Código Civil:
…Omissis…
Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 1264 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
…Omissis…
Las disposiciones legales anteriormente transcritas, encuentran apoyo en nuestra doctrina cuando señala lo siguiente:
…Omissis…
De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene el deudor de una determinada convención, de darle cumplimiento en los mismos términos en que fue pactada con el acreedor.
Dicho cumplimiento será realizado mediante la ejecución de las diferentes prestaciones contenidas en un contrato determinado. Así mismo, dicho cumplimiento no es facultativo del deudor, es una obligación que ha asumido en virtud de un convenio, y por ello debe ser efectuada voluntariamente, y en defecto de ello, el acreedor puede solicitar la intervención de los órganos jurisdiccionales, a fin de que lograr la ejecución coactiva de la obligación contraída por el deudor.
Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante circunscribe y limita el debate procesal al cumplimiento de la obligación de devolver la cosa arrendada de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
En efecto, en su libelo de demanda, específicamente en el petitorio de la misma, la parte actora solicitó la entrega material del apartamento objeto de dicho contrato, en virtud del convenio establecido y de la prorroga legal que le corresponde conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual ha llegado a su fin.
Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto del mérito de la controversia, este Tribunal procede a examinar los supuestos de hecho necesarios para que sea exigible la obligación que pretende la parte actora, es decir, este Tribunal debe determinar si el contrato de arrendamiento, objeto del presente litigio, es a tiempo determinado, y en caso de que así lo sea, debe determinarse si el contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria han concluido.
Así las cosas, este Tribunal procede a determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en cuanto a la determinación de su duración. Para ello, se observa lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil, el cual dice lo siguiente:
…Omissis…
De la lectura anterior, se desprende los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los cuales culminaran en el día convenido por las partes para ello, más la prórroga legal consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual será potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador. Una vez culminado dicho contrato por expiración del tiempo convenido, el arrendatario se obliga a entregar el inmueble libre de bienes y personas a su arrendador.
En el caso de marras, este Tribunal observa que la parte actora consignó un documento autenticado, en cual contiene el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en la presente causa. Dicho contrato de arrendamiento establecía en una de sus cláusulas que dicho acuerdo tendría una duración de tres años, contados a partir de la firma del mismo.
Habida cuenta lo anterior, puede observarse como un hecho probado en autos que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, es a tiempo determinado, en virtud de lo convenido por las partes.
Una vez dirimido lo anterior, este Tribunal procede a comprobar el cumplimiento del segundo supuesto necesario para que se verifique la exigibilidad de la obligación que pretende la parte actora, es decir, si el lapso del contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios han culminado a la fecha de interposición de la demanda.
Para ello, este Tribunal observa lo acordado por las partes en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las mismas, la cual deja constancia de lo siguiente:
…Omissis…
De la lectura de la disposición contractual anteriormente citada, se desprende que el contrato objeto de la presente causa es a tiempo determinado, con una duración de tres años, prorrogable por mutuo acuerdo entre las partes, teniendo la arrendadora la potestad de exigir un nuevo contrato de arrendamiento a los fines de estipular las nuevas condiciones contractuales.
En el caso de marras, se observa que la parte demandante realizó una notificación judicial por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solicitada por la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, practicada el día 13 de noviembre de 2006, es decir, tres meses antes del vencimiento del contrato suscrito entre las partes, por lo que afirma la demandante que debe reputarse como válida y capaz de surtir los efectos correspondientes, por cuanto cumple con los requisitos exigidos en el contenido del contrato antes mencionado. En ese sentido, observa este sentenciador que el contrato de arrendamiento fue pactado a tiempo determinado, por lo que de conformidad con el artículo 1599 antes citado, resultaba inoficiosa la notificación judicial practicada, por cuanto no había necesidad de desahucio.
Aunado a lo anterior, de dicha cláusula tercera el contrato de arrendamiento también consta la obligación que recae sobre el arrendatario de entregar y devolver el inmueble arrendado una vez culminado dicho contrato.
Ahora bien, por cuanto la relación arrendaticia concluye en fecha 01 de febrero de 2007, se observa que la misma tuvo una duración de tres años. En virtud de ello, este Tribunal pasa a transcribir lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
…Omissis…
Ahora bien, cabe resaltar que el contrato de arrendamiento expiró en fecha 01 de febrero de 2007, por lo que la prórroga legal, consistente en un año a partir del vencimiento del plazo estipulado, se extendió hasta el 01 de febrero de 2008, siendo interpuesta la presente demanda, el día 22 de febrero de 2008, fecha en la cual evidentemente ya había concluido la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, se observa de las actas procesales que el demandado siguió poseyendo el inmueble arrendado y cancelando ante el juzgado de consignaciones los correspondientes cánones de arrendamiento, después de haber concluido el tiempo estipulado en el contrato e arrendamiento, por lo que consideró el demandado que estaba en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto el contrato celebrado con la parte actora, fue renovado tácitamente.
Así las cosas, este Tribunal observa lo dispuesto por el artículo 1600 ejusdem, el cual señala lo que a continuación se transcribe:
…Omissis…
De la lectura anterior, se desprende en caso de que la vigencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado haya expirado, tal y como lo convinieron las partes, el arrendatario se mantiene en posesión del bien inmueble, y presume que se ha renovado el mismo tácitamente y pasa a ser un contrato a tiempo indeterminado.
En el presente caso, la parte demandada alega que a pesar de que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, venció el 01 de febrero de 2007, la demandante siguió cobrando los cánones de arrendamiento, de manera pacífica y alega que hasta la presente fecha ha pagado los cánones de arrendamiento en la cuenta corriente No. 0030012870001037592, del Banco Industrial de Venezuela, C.A., perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a nombre de la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, razón por la cual, la parte demandada afirma que el contrato suscrito se renovó de manera tácita para la continuación de la relación arrendaticia, por cuanto los arrendatarios han continuado ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora.
Sin embargo, se observa que a pesar que la arrendadora notificó a la parte arrendataria de su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, ésta permitió a la arrendataria ocupar el inmueble arrendado en virtud de la prórroga legal a la que tenía derecho.
Dicha notificación en criterio de quien suscribe, resulta prueba clara de la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato suscrito. Asimismo, se evidencia que las consignaciones arrendaticias realizadas, a excepción de la correspondiente al mes de enero del 2008, fueron consignadas después de la expiración de la prórroga legal, y en vísperas de la interposición de la presente demanda de cumplimiento de contrato, sin que en ningún caso se evidencia de autos, la intención de la hoy accionante de recibir canon alguno, después de fenecida la prorroga legal correspondiente.
Al respecto este Tribunal considera, que el contrato de alquiler objeto de la presente contienda, se considera a tiempo determinado, en virtud de lo convenido entre las partes y en vista de la voluntad de no proseguir su voluntad con el contrato de arrendamiento y en víspera de la terminación de la prórroga legal perteneciente a la arrendataria, se da por satisfecho los requisitos necesarios para la configuración de la obligación del inquilino a realizar la entrega del inmueble arrendado.
Por consiguiente, este Juzgador debe declarar procedente la pretensión incoada por la parte accionante, por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado y vencimiento de la prorroga legal, incoada por la ciudadana Mariela Sosa Cárdena, por cuando se demostró la terminación de dicho contrato y la culminación de la prórroga legal, prevista en la ley especial, debiendo condenar a la parte demandada a hacer entrega del local arrendado en la forma en que fue pactado contractualmente, es decir, entregar de las llaves de el local arrendado a la arrendadora y/o a la persona que éste designe al efecto una vez quede firme el presente fallo. Así se decide.
En cuanto al pago del canon arrendaticio correspondiente al mes de enero de 2008, este juzgador pasa a examinar el pedimento de la parte demandada, específicamente lo señalado por la cláusula tercera del mismo, en el cual se establece que el arrendatario estaba obligado a pagar las pensiones arrendaticias dentro de los primeros cinco días de cada mes por adelantado. Por lo que cabe señalar lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario es del tenor siguiente:
…Omissis…
De lo antes citado se desprende la obligación que tiene el arrendatario de consignar los cánones de arrendamiento a los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Por lo que en este caso, la parte demandada consignó en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2008, el día 25 de enero y en razón de ello, este Juzgado considera cumplida la obligación de la parte demandada de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2008. Y así se decide.-
Por otra parte, la parte accionante solicitó se establezca la suma que por concepto de penalidad le corresponde pagar a la parte accionada, desde el día 01 de febrero de 2008 hasta la fecha de entrega del inmueble de autos, debidamente desocupado de bienes y personas, con ajuste a las condiciones en que el indicado contrato objeto de la presente contienda.
en ese sentido observa quien suscribe que la cláusula DÉCIMA OCTAVA del contrato suscrito y reconocido por las partes en el presente proceso establece al efecto lo siguiente:
…Omissis…
Contra dicho pedimento, la representación judicial de a parte accionante no esgrimió argumento alguno, ni produjo algún elemento probatorio, tendente a desvirtuar la procedencia de tal solicitud de condenatoria, que puede traducirse en la solicitud por vía de cumplimiento de cláusula penal contractual, de un resarcimiento por la mora en el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble dado en arrendamiento.
En tal sentido, declarada la temporalidad del contrato de arrendamiento suscrito entre los sujetos procesales que conforman la presente litis, así como verificado el vencimiento de la prorroga legal, y siendo que la solicitud bajo estudio se fundamenta en el cumplimiento de una cláusula expresa del contrato de arrendamiento tenido por reconocido entre las partes, resulta forzoso para quien suscribe, declarar procedente tal pedimento y en consecuencia condenar a la parte accionada al pago del monto equivalente al 10% del último canon mensual, por cada día de mora en la entrega del local arrendado, contado desde el primero 1º de febrero de 2008, hasta que quede firme la presente decisión. Y así deberá ser expresamente establecido en la parte dispositiva del presente fallo…”.
La representación judicial de la parte demandada, no consignó escrito alguno ante esta alzada, con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación ejercido. Por su parte, la representación judicial de la parte actora, en apoyo al fundamento del juzgador de primer grado, en la decisión recurrida, consignó escrito de informes, el 20 de abril de 2017, en los términos que siguen:
“…Se da inicio a la presente causa en fecha veintidós (22) de febrero de 2008, mediante la cual mi representada MARIELA SOSA CARDENAS interpuso por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en contra de la Sociedad Mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP C.A. (…) Por tanto, el objeto material de la presente acción lo constituye el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha seis (06) de febrero de 2004, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el número 17, tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido como CI-22, situado en el Nivel Santa Fe del Centro Comercial Santa Fe, ubicado en la Avenida José María Vargas de la Urbanización Santa Fe, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Dicho contrato, fue debidamente consignado junto con el libelo de la demanda en copia simple, siendo este no impugnado en la oportunidad legal correspondiente, tal como lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil, que pauta expresamente (…) y en razón de ello el Juagado de la causa considero que a dicho documento le da pleno valor probatorio, concluyendo acertadamente que la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, no podía prosperar en derecho.
Ahora bien, de la lectura y análisis de la Cláusula Tercera del mencionado contrato, el Tribunal de la causa en su sentencia estableció que el contrato objeto de la presente causa es a tiempo determinado, con una duración de tres (3) años, prorrogable por mutuo acuerdo entre las partes, teniendo la arrendadora la potestad de exigir un nuevo contrato de arrendamiento a los fines de estipular las nuevas condiciones contractuales. En ese sentido, observó el Tribunal que el contrato de arrendamiento fue pactado a tiempo determinado, por lo que de conformidad con el artículo 1599 del Código Civil, resultaba inoficiosa la notificación judicial practicada en fecha trece (13) de noviembre de 2006, por cuanto no había necesidad de desahucio.
De allí, que la sentencia objeto del presente recurso se ajusta a lo que pactó contractualmente por las partes, al dejar sentado lo siguiente:
…Omissis…
En conclusión, solicito de esta Alzada, ratifique en todas y cada una de sus partes el fallo apelado, dictado por el Juzgado Décimo Segundo De Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, que declara…
…Finalmente solicitamos que el presente escrito sea agregado a los autos previa su lectura por Secretaria y surta los efectos de Ley…”.
De acuerdo con los planteamientos realizados por el juzgador de primer grado y por la parte actora, conforme al recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a este jurisdicente verificar la justeza en derecho de la decisión dictada el 8 de febrero de 2017, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, en contra de la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., condenando a la parte demandada en la entrega del bien inmueble arrendado, así como al pago del monto equivalente al diez por ciento (10%) del último canon mensual, por cada día de mora en la entrega del inmueble, desde el 1º de febrero de 2008, hasta que quedare firme la decisión.
Es necesario dejar constancia, que el 7 de julio de 2015, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión mediante la cual declaró intempestivo el escrito de formalización de la tacha de falsedad propuesta incidentalmente por la parte demandada; decisión que, conforme el auto dictado por el referido juzgado el 6 de febrero de 2017, quedó firme, al no haberse ejercido recurso alguno en su contra. Razón por la cual, el examen sometido al conocimiento de este jurisdicente, de acuerdo al recurso ejercido, se circunscribe al mérito de la controversia. En tal sentido, con la finalidad de emitir pronunciamiento al respecto, se trae a colación, lo esgrimidos por la parte actora, en su escrito libelar, el cual fue plasmado en los términos que siguen:
“…PRIMERO: Consta de contrato de arrendamiento escrito, que acompañamos y oponemos marcado “B”, que en fecha Primero (01) de Febrero del año Dos Mil Cuatro (2004), nuestra mandante MARIELA SOSA CARDENAS (…) dio en arrendamiento a la empresa HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A. (…) un inmueble constituido por el Local Comercial distinguido con la letra y número C1 VEINTIDOS (C1-22) situado en la Nivel Santa Fe del CENTRO COMERCIAL SANTA FE, ubicado en la Avenida José María Vargas de la Urbanización Santa Fe Norte, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el muro Norte del Centro Comercial en doble altura; SUR: Con el corredor peatonal interno en doble altura; ESTE: En el nivel Santa Fe C-¡, con sanitarios de empleados y en el nivel Mezzanina, con corredor peatonal interno del nivel; y OESTE: Con el local Comercial C1-21, en doble altura. Dicho inmueble es propiedad de la arrendadora tal y como consta de documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta, Estado Miranda, el día Diez y Siete (17) de Agosto del año Dos Mil (2000), bajo el Nº 2, Tomo 15, Protocolo Primero.
SEGUNDO: Consta de la Cláusula TERCERA del indicado instrumento contractual, lo siguiente:
…Omissis…
TERCERO: Consta en Notificación Judicial hecha a través del Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que el día Trece (13) de Noviembre de Dos Mil Seis (2006), nuestra mandante NOTIFICO a la empresa arrendataria “HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A.”, que el contrato de arrendamiento vencía el día treinta y uno (31) de Enero del año Dos Mil Siete (2007), y que de conformidad al Artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios tenía derecho a la prórroga legal de un (01) año. Dicho documento se acompaña y opone en copia signado con la letra “C”.
CUARTO: Consta asimismo, que con fecha diez (10) de Diciembre de Dos Mil Siete (2007), la parte arrendadora envió TELEGRAMA CERTIFICADO URGENTE CON ACUSE DE RECIBO, ratificando a la parte arrendataria la Notificación Judicial antes mencionada, y que la prórroga legal se vencía el día Primero (1º) de Febrero de Dos Mil Ocho (2008), fecha en la cual debería entregar el Local Comercial totalmente desocupado de bienes y personas. Se acompaña y opone marcado “D”.
QUINTO: Que en la fecha Primero (1º) de Febrero del año Dos Mil Ocho (2008), la arrendataria, no hizo entrega del inmueble arrendado, a pesar de que nuestra representada, le envió a la arrendataria representada por sus Directores Clase A y Clase B, respectivamente, LUIS EDUARDO DIAZ HIMIOB y PATRICIA CASTILLO STEFANI, debidamente identificados en este libelo, Telegrama Certificado Urgente con Acuse de Recibo, que marcado con la letra “D”, se acompaña.
SEXTO: Que además de no hacer entrega oportuna del inmueble, la arrendataria, durante el lapso de la prórroga legal, dejó de pagar a nuestra mandante la pensión de arrendamiento del mes de Enero de Dos Mil ocho (2008), incurriendo así en incumplimiento de las Cláusulas contractuales que igualmente permanecen vigentes en el lapso de dicha prórroga, tal y como expresamente lo señala la parte final del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. No obstante, la parte arrendadora esperó el término de la indicada prórroga legal, dando tiempo a que la arrendataria cumpliera con los pagos mensuales a su cargo.
SEPTIMO: Consta asimismo, en la Cláusula DÉCIMA OCTAVA: CLAUSULA PENAL, como sigue…
…De los hechos y el derecho antes expresado, se evidencia, sin lugar a dudas que existe una relación arrendaticia celebrada entre las partes que regula la relación jurídica entre ellas.
Según las obligaciones contraídas en la convención o contrato de arrendamiento y de conformidad con la Ley, las partes ciertamente convinieron por igual, en que debían ejecutarse del modo en que expresamente pactaron de manera voluntaria y las obligaciones adquiridas mantienen su vigencia para ambas partes, como también eran obligantes las Cláusulas pactadas en el instrumento contractual, aplicables todas a la prórroga legal de un año, que de pleno derecho utilizó la arrendataria, sin dar cumplimiento a sus obligaciones.
…Omissis…
En consecuencia, y en base a las consideraciones hechas ut supra, cumplidos en un todo los extremos de Ley, es por lo que ocurrimos respetuosamente ante su competente autoridad, a fin de demandar formalmente, como en efecto lo hacemos en este libelo, en nuestro carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, en su cualidad de Arrendadora, a la empresa “HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A.” (…) en base a la ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PRORROGA LEGAL DE DICHO CONTRATO, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal, a lo siguiente:
PRIMERO: EL CUMPLIMIENTO del contrato de arrendamiento celebrado con fecha Primero (1º) de Febrero de Dos Mil Cuatro (2004), y de la prórroga legal cuyo vencimiento tuvo lugar el día Primero (1º) de Febrero del año Dos Mil Ocho (2008).
SEGUNDO: Que los hechos narrados en este libelo son ciertos y en consecuencia la parte demandada haga entrega inmediata, libre de bienes y de personas, del inmueble objeto de la presente demanda a la parte actora.
TERCERO: Como quiera que la arrendataria “HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A.” no pago a la parte arrendadora durante el plazo de prórroga legal, del cual hizo uso, la mensualidad correspondiente al mes de Enero del año Dos Mil Ocho (2008), a razón de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.400,oo), solicitamos sea condenada al pago de esta cantidad.
CUARTO: Solicitamos asimismo, que este Tribunal, en la oportunidad de dictar el fallo pertinente, con aplicación de la Cláusula DECIMA OCTAVA, del contrato de arrendamiento demandado, establezca la suma que por concepto de penalidad corresponde pagar a la parte accionada, desde el día 1º de Febrero de Dos Mil Ocho (2008) hasta la fecha en que entregue el inmueble de autos, debidamente desocupado de bienes y de personas, con ajuste a las condiciones en que el indicado contrato señala…”.
La representación judicial de la parte demandada, consignó el 9 de abril de 2008, escrito de contestación de la demanda, en los términos que siguen:
“…CONTRADIGO EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES LA PRESENTE DEMANDA TANTO EN LOS HECHOS COMO EN EL DERECHO. Por las siguientes razones:
Aduce la actora en el Contrato de arrendamiento adjuntado con el libelo, tenía una duración de tres (03) años contados a partir del día primero (01) de febrero de dos mil cuatro (2004). Aduce igualmente que efectuó una NOTIFICACIÓN JUDICIAL por medio del Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en donde manifiesta que había notificado a nuestra mandante que el contrato no iba ser prorrogado, todo lo cual IMPUGNO Y TACHO DE FALSEDAD por cuanto mi mandante no ha sido notificada de tal vencimiento.
Así mismo expresa la accionante en su particular cuarto, que había enviado telegrama NOTIFICANDO a mi representada de tal vencimiento de esta manera mi representada no ha recibido tal TELEGRAMA ni la mencionada NOTIFICACIÓN JUDICIAL, por lo cual impugno desconozco y tacho los documentos que en copia consigna la accionante mencionado en los particulares tercero y cuarto de su libelo distinguido con letras “C” y “D”. Por lo cual el contrato de arrendamiento adjuntado con el libelo de la demandante se renovó automáticamente por un tiempo de duración de tres años más, pues se entiende que el mismo sufrió una prorroga de mutuo acuerdo en efecto a partir del primero (01) de febrero de dos mil siete 2007 mi poderdante quedó en posesión del inmueble arrendado de manera pacífica y la arrendadora le siguió cobrando los cánones de arrendamiento correspondientes a partir del primero febrero de dos mil siete (2007), y así transcurrieron normalmente los meses aceptados por la RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO de ARRENDAMIENTO, extendiéndole la arrendadora a mi poderdante recibo por cánones de arrendamiento correspondientes a dicha renovación automática del contrato.
Ahora bien la arrendadora demanda por pago de pensión de arrendamiento que aduce se adeudan según el particular SEXTO de su libelo correspondiente al mes de ENERO de dos mil ocho 2008, haciendo mención a que dichos pagos corresponden al lapso de prorroga todo lo cual contradigo por cuanto OPONGO A LA ARRENDADORA EL RECIBO DE PAGO QUE EXTENDIERA A MI REPRESENTADA POR EL CANON DEL MES DE OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE DOS MIL SIETE (2007), cuya copia adjunto y opongo en el cual no se indica que dicho pago se hubiese hecho por concepto de prorroga legal o concepto de prorroga, sino todo lo contrario dicha cancelación fue efectuada con mi poderdante por normal del mes de OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE DOS MIL SIETE (2007) en virtud de la TACITA RECONDUCCIÓN que experimentó dicho contrato.
Ahora bien como la arrendadora no quiso recibir los cánones de arrendamiento por el local arrendado, mi representada se vio presionada hacer la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2008 y los meses subsiguientes por ante el Juzgado vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas expediente 2008-0157.
IMPUGNAMOAS LA ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LA DEMANDA por considerarla de una demanda en la cual se esta tratando los puntos relativos a la VALIDEZ Y CONTINUACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO lo cual según el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil se determinará ACUMULANDO LAS PENSIONES SOBRE LAS CUALES SE LITIGUE Y SUS ACCESORIOS es el caso ciudadano juez que se esta litigando en la presente acción la TERMINACIÓN O CONTINUIDAD del contrato locativo celebrado entre la ARRENDADORA y el ARRENDATARIO siendo lo procedente la estimarla tomando en cuenta el monto reclamado en consecuencia en la presente causa el actor reclama el mes de ENERO DE 2008, siendo procedente en consecuencia valorar la demanda de en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) o TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.500,00) en consecuencia solicito a este digno Tribunal se sirva declinar su competencia al Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
…Omissis…
Por último, solicitamos que las acciones contenidas en el presente escrito sean declaradas CON LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley y DECLARANDO SIN LUGAR E IMPROCEDENTE LA ACCIÓN INTERPUESTA POR LA PARTE ACTORA…”.
Conforme lo expuesto por las partes, corresponde a este jurisdicente, determinar si la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., se encuentra obligada en la entrega del local comercial distinguido con la letra y número C1-22, ubicado en el nivel Santa Fe del Centro Comercial Santa Fe, ubicado en la avenida José María Vargas de la Urbanización Santa Fe Norte, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, el cual le fuere arrendado por la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS. Así como al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2008. Ello, por cuanto la parte actora, alega el vencimiento contractual de la relación locativa y de la prórroga legal. Por su parte, la demandada, tacho incidentalmente de falso la notificación practicada el 13 de noviembre de 2006, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como el telegrama producido por la parte actora, ambas documentales marcadas con las letras “C” y “D”, conjuntamente con la demanda, por lo cual alegó, no haber sido notificada de la finalización de la relación locativa; y, que, por cuanto la parte actora continuó percibiendo los cánones de arrendamiento que se siguieron causando desde el 1º de febrero de 2007, ocurrió una renovación automática del contrato, por un período de tres (3) años más. Asimismo, opuso la tácita reconducción de la relación.
Por último y como punto previo, resolver sobre la impugnación de la cuantía, efectuada por la representación judicial de la parte demandada.
I
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA:
La representación judicial de la parte demandada, impugnó la cuantía estimada por la parte actora, por considerar que no llenaba los extremos del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, puesto que –según su decir- la presente demanda versa sobre la terminación o continuidad del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; y, siendo que la parte actora reclama el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2008, la demanda debió ser estimada en la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,oo) o su equivalente de tres mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 3.500,oo).
En tal sentido, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
De la norma transcrita se colige que el problema sobre el establecimiento de la cuantía, en las demandas que tienen por objeto la determinación sobre la validez o continuación de un arrendamiento, tiene soluciones diversas, según se trate sobre la resolución (continuación) del arrendamiento, o de aquellas que versan sobre la nulidad (validez) del mismo.
En las demandas de resolución del contrato, la controversia se refiere a las pensiones no vencidas aún y las vencidas en cuanto se reclamare su pago. En cambio, en las demandas sobre la validez (nulidad) del contrato, la controversia se refiere no solamente a las pensiones por vencerse en el futuro sino también a las pagadas desde el inicio del contrato, si la repetición de ellas es solicitada como consecuencia de la inexistencia de la obligación, puesto que la sentencia que acoge la demanda anula la relación arrendaticia.
Así las cosas, el Código de Procedimiento Civil estipula de manera estricta la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda en los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento, disponiendo (ex artículo 36) que se acumularán las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, cuando el contrato sea a tiempo determinado.
En el caso de marras tenemos que la parte actora en su escrito libelar, estimó la demanda en la cantidad de cuarenta mil ochocientos bolívares (Bs. 40.800,oo), lo cual impugnó la parte demandada, aduciendo que la cuantía debió ser estimada, de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,oo), o su equivalente de tres mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 3.500,oo), pues la norma en cuestión indica que cuando se trate de un litigio donde se discuta sobre la terminación o continuidad del arrendamiento, la demanda debe ser estimada en la cantidad que arroje las pensiones locativas que se discuten y sus accesorios. Ahora bien, de la lectura efectuada al libelo de demanda, se evidencia que la parte actora, peticionó la entrega del bien inmueble arrendado, por vencimiento de la prórroga legal, lo cual no encuadra dentro del supuesto de hecho de la norma referida; puesto que se pretende el cumplimiento contractual por vencimiento de la prorroga legal, adicional al pago del canon de arrendamiento insoluto del mes de enero de 2008; sin embargo la pretensión no se fundamenta en el incumplimiento alegado o la falta de pago de la mensualidad arrendaticia; concluyéndose que la pretensión actoral se fundamenta en el cumplimiento contractual y no en la resolución por incumplimiento, alejándose de la norma invocada por la parte demandada y del supuesto de hecho invocado. Razón por la cual, debe ser declarada improcedente la impugnación de la cuantía, efectuada por la representación judicial de la parte demandada. Así formalmente se decide.
II
DEL MÉRITO:
Como anteriormente se expresó, la presente controversia gira en torno a la determinación de la obligación de la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., de hacer entrega a la parte actora, ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, del inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número C1-22, situado en el nivel Santa Fe del Centro Comercial Santa Fe, ubicado en la Avenida José María Vargas de la Urbanización Santa Fe Norte, Municipio Baruta del estado Miranda, en razón de haberse vencido el término contractualmente estipulado, más la prórroga legal, más el pago de la cantidad de tres mil cuatrocientos bolívares (Bs. 3.400,oo), por concepto de pensión locativa correspondiente al mes de enero de 2008 y la aplicación de penalidad, contenida en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demandó. Ello, por cuanto la parte demandada, alegó desconocer la notificación (desahucio), practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 13 de noviembre de 2006, así como el telegrama que dice la actora haberle enviado el 10 de diciembre de 2007; y, que por tanto, la relación locativa fue objeto de tácita reconducción.
Asimismo, se expresó que la formalización de la tacha incidental propuesta por la parte demandada, fue declarada intempestiva mediante decisión del 7 de julio de 2015, dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó firme, al no haberse ejercido recurso alguno en su contra. Así se establece.
En tal sentido, a los fines de emitir pronunciamiento definitivo, pasa este jurisdicente al examen y análisis de las pruebas aportadas al proceso por las partes. Para lo cual, se tiene que la parte actora promovió:
1) Marcada “B”, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, el 6 de febrero de 2004, bajo el Nº 17, Tomo 7 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. la cual cursa en copia certificada del folio 194 al 203 del expediente. De dicha documental se constata que la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número C1-22, situado en el nivel Santa Fe del Centro Comercial Santa Fe, ubicado en la avenida José María Vargas de la Urbanización Santa Fe Norte, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, con un área aproximada de setenta y cinco metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (75,80 Mts2); de acuerdo a la cláusula segunda, se constata que el canon de arrendamiento fue dispuesto en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00) para el primer año de vigencia; dos millones seiscientos mil bolívares (Bs. 2.600.000,00) para el segundo año; y, tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) para el tercer año; los cuales se obligó la arrendataria pagar por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. De la cláusula tercera, se evidencia que el lapso de duración de la relación locativa, fue dispuesto por tres (3) años, contados a partir del 1º de febrero de 2004, conviniendo además, que el mismo podría ser prorrogado de mutuo acuerdo, en cuyo caso, la arrendadora podría exigir la suscripción de un nuevo contrato en donde se especificasen las pensiones que estarían sujetas a modificación, así como la revisión de las demás condiciones estipuladas; y, que la arrendataria se obligó en la entrega del inmueble, totalmente desocupado, al termino del contrato por cualquier causa que sea. En la cláusula décima octava, las partes convinieron en que al vencimiento de la relación locativa, la arrendataria debía entregar las llaves del inmueble arrendado a la arrendadora o la persona que ésta designase, a los fines de la inspección del inmueble, para lo cual se levantaría un acta que suscribirían ambas partes, donde dejaran constancia de las condiciones de mantenimiento y conservación del mismo; quedando entendido que la mora de la arrendataria en la entrega del local, debería pagar a la arrendadora el monto equivalente al diez por ciento (10%) del último canon de arrendamiento mensual por cada día de retraso en la entrega y hasta el día de la entrega, sin que ello implicara prórroga alguna del contrato o tácita reconducción de la relación; cuya penalidad no era sustitutiva de daños y perjuicios ni excluyente de otras acciones de reclamación de daños y perjuicios; reservándose la arrendadora el derecho de reclamar cualquier desperfecto o daño que observare en el inmueble, hasta después de treinta (30) días de haberlo recibido. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1363 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
2) Marcada “C”, copia fotostática de expediente Nº S-597-06, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. La cual consta en original del folio 183 al 193 del expediente. De dicha documental se constata que la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, solicitó al juzgado mencionado, la notificación de la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., sobre la finalización el 31 de enero de 2007, de la relación locativa, que el lapso de la prórroga legal, en caso de acogerse a dicho benefició comenzaría a correr el 1º de febrero de 2007 y que finalizado el año de prórroga, debía entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado, en las mismas condiciones que lo recibió; que en caso de acogerse al beneficio de la prórroga legal, el canon de arrendamiento tendría un incremento sobre el último canon pagado, determinado por el Índice de Precios al Consumidor publicado en el Boletín del Banco Central de Venezuela; y, que en caso de no acogerse al beneficio de la prórroga legal, debía hacer entrega del local arrendado al vencimiento del contrato. Notificación que fue efectuada el 13 de noviembre de 2006, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la dirección donde se encuentra ubicado el local arrendado, en la persona de la ciudadana Mercedes Romero, titular de la cédula de identidad Nº 6.300.611, quien manifestó ser la encargada del establecimiento. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, dada la intempestividad de la tacha, declarada por el juzgado de la causa, en dicho incidente. Así se establece.
3) Marcada “D”, copia fotostática de telegrama certificado con cuse de recibo. Del cual se evidencia que la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, y la abogada VIOLETA SÁNCHEZ MORAN, libraron telegrama a la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., en donde le manifestaron que ratificaban la notificación practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que en virtud de la misma, la prorroga legal vencía el 1º de febrero de 2008, debiendo entregar el inmueble, totalmente desocupado para esa fecha, con sus correspondientes llaves, todo lo cual se haría previa inspección de su parte, de conformidad con lo establecido en la cláusula décima octava del contrato, a los fines de suscribir el acta de finiquito correspondiente. Documental que fue recibida por la Oficina de Chacao del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) el 10 de diciembre de 2007, lo cual se evidencia del reverso de la misma del recibo de caja con respecto al pago de dicho servicio. Documental que es tenida como un indicio, por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4) En la etapa probatoria, marcada “A”, copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, el 17 de agosto de 2000, bajo el Nº 2, Tomo 15, Protocolo Primero, del cual se evidencia que la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, es la propietaria del inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra y números C1-22, situado en la esquina Noreste del Área Comercial del Nivel Santa Fe C1 del Centro Comercial Santa Fe, ubicado con frente a la avenida José María Vargas, Urbanización Santa Fe Norte, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, por venta que le hiciera la sociedad mercantil PROMOTORA VIALDY, C.A. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5) En la etapa probatoria, marcadas “B”, “C” y “D”, copias fotostáticas de contrato de arrendamiento, notificación practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y telegrama consignado por ante la Oficina de Chacao del Instituto Postal Telegráfico. Sobre dichas documentales se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación ut supra, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
6) En la etapa probatoria, marcadas “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “Ñ”, copias fotostáticas de recibos de pago, los cuales según lo expresado en el escrito de promoción de pruebas, fueron consignados en original, para su certificación y devolución. De dichas documentales, las cuales son tenidas como un indicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se colige que la parte demandada, pagó a la parte actora, la cantidad de tres millones cuatrocientos noventa y cuatro mil cuatrocientos once bolívares (Bs. 3.494.411,oo), mensuales, por concepto de pensión locativa correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, donde dejó constancia que los mismos correspondían al período de prorroga legal del contrato de arrendamiento. Así se establece.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la etapa probatoria, consignó planillas de depósitos bancarios Nros. 907140, 1116253, 1116273 y 1116312, emanadas del Banco Industrial de Venezuela, correspondientes a la cuenta Nº 0003-0012-87-0001037592, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (juzgado de consignaciones arrendaticias), de las cuales se constata que la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., depósito la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo) mensuales, los días 25 de enero, 15 de febrero, 1º y 29 de abril de 2008. Igualmente, mediante diligencia del 17 de enero de 2012, el abogado AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó certificación de consignaciones, emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde se dejó constancia de las consignaciones locativas efectuadas por la parte demandada, a favor de la parte actora, por la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo) mensuales, desde el 28 de enero de 2008, hasta el 30 de noviembre de 2011. Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357, 1383 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
Del elenco probatorio aportado por las partes, constata este jurisdicente que quedó comprobada la relación locativa existente entre la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS y la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., la cual versa sobre el local comercial distinguido con la letra y números C1-22, situado en el nivel Santa Fe del Centro Comercial Santa Fe, ubicado en la avenida José María Vargas de la Urbanización Santa Fe Norte, Municipio Baruta del estado Miranda. Así se establece.
La parte demandada, en su contestación no negó la existencia de la relación, alegó la nulidad de la cláusula que establece la prohibición de tácita reconducción, que la misma había operado y por tanto, la relación se había convertido en indeterminada, ya que la arrendadora la mantuvo en la posesión del bien arrendado y continúo percibiendo las pensiones locativas. Ahora bien, de la lectura efectuada a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demandó, se constata que las partes establecieron que la relación tendría una duración de tres (3) años, contados a partir del 1º de febrero de 2004, de lo cual se deduce que la misma finalizaría el 1º de febrero de 2007, pudiendo ser prorrogada de mutuo acuerdo entre las partes, en cuyo caso, la arrendadora podría exigir la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, donde se especificaran las pensiones que estarían sujetas a modificación, así como la revisión de las demás condiciones contractuales. De ello, colige quien sentencia, que la relación locativa que una a las partes, no podía indeterminarse en el tiempo, puesto que la parte demandada-arrendataria, estaba en pleno conocimiento de la fecha en que ocurriría la finalización contractual de la relación; esto es, el 1º de febrero de 2007; y, que en dado la prorroga debía ser acordada, de mutuo acuerdo, con su arrendadora, quien podía exigir un nuevo contrato. Así se establece.
De autos se constata que la intención de la parte demandante, no fue prorrogar la relación contractual a su vencimiento; puesto que practicó notificación (desahucio), por intermedio del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde le manifestó, entre otras cosas, la fecha cierta de finalización de la relación locativa; y, en caso de acogerse al beneficio de la prórroga legal, el comienzo de la misma y la variación del canon de arrendamiento mensual. Asimismo, con los recibos de pago consignados por ésta, en la etapa probatoria, evidencia el indicio de ello, pues en los mismos, se dejó constancia que los pagos efectuados por la parte demandada, de las pensiones locativas correspondientes al período que va desde el mes de febrero de 2007, hasta el mes de diciembre del mismo año, correspondían al período de la prórroga legal. De ello se deduce, con meridiana claridad, que la parte demandada estaba en pleno conocimiento que durante dicho período estaba haciendo uso de la prórroga legal y del deber que tenía de efectuar la entrega del inmueble arrendado, el día 1º de febrero de 2008. Así se establece.
Por lo anterior, mal puede la parte demandada, alegar la nulidad de las cláusulas tercera y décima octava, en lo que se refiere a la prohibición de tácita reconducción de la relación, puesto que la voluntad de ambas partes, era la de mantener la relación determinada y delimitada en el tiempo; estando obligada la parte demandada, en entregar el inmueble arrendado a la finalización del período locativo contractualmente establecido, una vez transcurrida la prórroga legal, la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía el período de un (1) año, cuyo vencimiento se verificaría –como anteriormente se expresó- el 1º de febrero de 2008. Así se establece.
Habiéndose intentado la demanda el 22 de febrero de 2008, denota, aún más, la intención de la parte actora, de mantener la relación delimitada y determinada en el tiempo; por lo que, mal puede la parte demandada, pretender que haya operado la tácita reconducción de la relación, por el hecho que una vez verificado el término contractual; esto es, el 1º de febrero de 2007, se le mantuvo en la posesión precaria del inmueble, cuando de las pruebas aportadas, se constata que fue a partir de esa fecha en que operó la prórroga legal; y, que su deber de entregar el inmueble arrendado debía verificarse el 1º de febrero de 2008. Así se establece.
El hecho que la parte demandada, haya ocurrido al procedimiento de consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para proceder a la consignación del canon locativo correspondiente al mes de enero de 2008 y demás meses subsiguientes, no determina la aceptación de voluntad por parte de la actora, en la indeterminación del contrato; puesto que, como ya se expresó, ésta manifestó dentro de las oportunidades establecidas contractualmente, su voluntad de no prorrogar la relación y que una vez vencido el término contractual y su prórroga legal, se procediese a la entrega del bien arrendado; lo que determina, que la pretensión actoral, con respecto a la entrega del bien inmueble arrendado, como cumplimiento del contrato de arrendamiento, deba prosperar en derecho. Así se establece.
Con respecto al pago del mes de enero de 2008, reclamado por la parte actora en su petitum libelar, este jurisdicente observa que el mismo fue negado por el juzgador de primer grado; a lo cual, ésta no se reveló en contra de dicha negativa. En razón de ello, dado el principio de non reformatio in peius, este jurisdicente está impedido de desmejorar la condición de la parte apelante, cuando su antagonista no se reveló en contra del fallo que le fue adverso. Lo que determina, que la demanda que nos ocupa, deba ser declarada parcialmente con lugar. Así formalmente se decide.
En cuanto a la petición que se establezca el pago de la suma que por concepto de penalidad corresponde a pagar a la demandada, desde el 1º de febrero de 2008, hasta el día que entregue el inmueble arrendado, desocupado de bienes y personas, con ajuste a las condiciones indicadas en el contrato, este jurisdicente observa que la cláusula décima octava de la convención, estipula que el incumplimiento de la arrendataria en la entrega oportuna del inmueble, daría lugar al pago del monto equivalente al diez por ciento (10%) del último canon de arrendamiento, por cada día de retraso; y, siendo que la parte demandada, como quedó comprobado en autos, no hizo entrega real y efectiva del inmueble arrendado el 1º de febrero de 2008 (fecha de vencimiento de la prórroga legal), debe ser condenada al pago de dicha penalidad; cuyo monto deberá ser establecido por expertos contables designados de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, mediante experticia complementaria del fallo, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 249 eiusdem. Así se decide.
En razón de ello, se declara sin lugar la apelación interpuesta los días 15 y 17 de febrero de 2017, por el abogado AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 8 de febrero de 2017, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: FIRME, la decisión dictada el 8 de febrero de 2017, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa, relativa al defecto de forma de la demanda, opuesta por la parte demandada;
SEGUNDO: IMPROCEDENTE, la impugnación de la cuantía, efectuada por la parte demandada;
TERCERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta los días 15 y 17 de febrero de 2017, por el abogado AGUSTIN BRACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.318.355, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.286, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 8 de febrero de 2017, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y,
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana MARIELA SOSA CARDENAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.940.104, en contra de la sociedad mercantil HORUS INTERNATIONAL GROUP, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 16 de marzo de 2008, bajo el Nº 60, Tomo 810-A. En consecuencia, se condena a la parte demandada, al cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito con la parte actora, mediante la entrega del bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra y número C1-22, situado en el nivel Santa Fe del Centro Comercial Santa Fe, ubicado en la Avenida José María Vargas de la Urbanización Santa Fe Norte, Municipio Baruta del estado Miranda. Asimismo, se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, el monto equivalente al diez por ciento (10%) del último canon de arrendamiento, por cada día de retraso, calculado desde el 1º de febrero de 2008 (fecha de vencimiento de la prórroga legal), hasta el día en que se declare definitivamente firme la presente decisión, suma que será calculada por expertos contables designados de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, mediante experticia complementaria del fallo, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 249 eiusdem.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.
SEXTO: Queda así CONFIRMADA, la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de agosto del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
Exp. Nº AP71-R-2017-000220.
Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato/Sin Lugar Apelación
Parcialmente Con Lugar la demanda/CONFIRMA/”D”
EJSM/AMVV/carg.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
