Decisión Nº 2018-000200 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 23-07-2018

Exp. Nº AP71-R-2018-000200.
Definitiva/Civil/Recurso
Cumplimiento de Contrato/”D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: ENRIQUETA BESTILLERO PATIÑO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.273.446, en su carácter de accionista y directora de la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., sociedad mercantil e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 7 de marzo de 1975, bajo el Nº 69, Tomo II-A; y, cuya última acta de asamblea de accionistas fue inscrita por ante la precitada oficina de registro, bajo el Nº 34, Tomo 91-A-Sgdo.; AMERICA PATIÑO viuda de BESTILLEIRO y MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO, española y venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-657.536 y 5.224.567, respectivamente, en su carácter de accionistas de la referida empresa.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DANIEL BUVAT DE LA ROSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 6.817.137, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.421.
PARTE DEMANDADA: CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 22 de mayo de 2013, bajo el Nº 25, Tomo 72-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANGEL ROJAS URDANETA, RICARDO TAMAYO BENEDETTI y JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.536.431, 6.101.163 y 11.421.762, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.630, 36.435 y 69.543, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón del recurso de apelación interpuesto los días 5 y 12 de marzo de 2018, por el abogado JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 28 de febrero de 2018, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., y las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO, en contra de la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 23 de marzo de 2018 (f. 353), la dio por recibida, entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 10 de mayo de 2018, el abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y los profesionales del derecho RICARDO JOSÉ TAMAYO BENEDETTI y JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escritos de informes.
El 22 de mayo de 2018, el abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, se pasa al pronunciamiento respectivo, para lo cual observa:

III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato, mediante libelo de demanda presentado el 20 de octubre de 2015, por el abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLERO PATIÑO, AMERICA PATIÑO viuda de BESTILLEIRO y MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO, en su carácter de directora y accionistas de la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., en contra de la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 23 de octubre de 2015 (f. 55), lo dio por recibido y entrada.
El 29 de octubre de 2015, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión, mediante la cual declaró inadmisible la demanda.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, el cual fue conocido por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que luego de su instrucción en segunda instancia, dictó decisión el 9 de marzo de 2016, mediante la cual declaró con lugar la apelación; revocó la decisión apelada; y, ordenó admitir la demanda.
Remitidas las actuaciones al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, el 21 de abril de 2016, el abogado LUIS RODOLFO HERRERA, en su carácter de Juez, se inhibió de conocer del presente asunto.
Remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa distribución, se le asignó el conocimiento de la causa, al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 23 de mayo de 2016 (fs. 104-105), admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento ordinario, establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Efectuados los trámites de citación, tanto personal, como cartelaria, mediante diligencia del 7 de marzo de 2017, el abogado JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada; y, en tal carácter, se dio por citado.
El 30 de marzo de 2017, el abogado JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas.
El 7 de abril de 2017, el abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de réplica a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Sustanciado el incidente preliminar, el 18 de mayo de 2017, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
El 26 de mayo de 2017, el abogado JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
El 13 de junio de 2017, el abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 19 de junio de 2017, los abogados RICARDO JOSÉ TAMAYO BENEDETTI y JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de promoción de pruebas.
El 28 de junio de 2017, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
Transcurrida la etapa de evacuación de pruebas, por auto del 27 de octubre de 2017, el juzgado de la causa, fijó oportunidad para la presentación de informes.
El 21 de noviembre de 2017, los abogados RICARDO JOSÉ TAMAYO BENEDETTI y JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes.
El 22 de noviembre de 2017, el juzgado de la causa, fijó oportunidad para la presentación de observaciones.
El 4 de diciembre de 2017, el juzgado de la causa, dictó auto mediante el cual dijo “vistos”.
El 28 de febrero de 2018, el juzgado de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., y las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO, en contra de la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, el 12 de marzo de 2018, por el abogado JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación ejercido el 12 de marzo de 2018, por el abogado JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 28 de febrero de 2018, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., y las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO, en contra de la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A.
Fijados los extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 28 de febrero de 2018; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se trae parcialmente al presente fallo:

“…El apoderado de las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO, quienes actúan en su condición de Accionistas de las Sociedad Mercantil HOTEL PENT HOUSE C.A., conforme lo establecido en el Artículo 230 del Código de Comercio, señalaron que la referida Sociedad Mercantil recibió en arrendamiento de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER, C.A., un inmueble constituido por una Casa Quinta acondicionada para comercio denominada Evisa, situada en la avenida San Felipe 209-309, de la Urbanización La Castellana, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda; a los fines de que en el mismo funcionara un complejo Turístico y Hotelero denominado HOTEL PENT HOUSE C.A., el cual en la actualidad disfruta de licencia de actividades de comercio.
Señalaron que el contrato suscrito pasó a ser a tiempo indeterminado, que las reparaciones Mayores que requiera el inmueble debían ser sufragados por la arrendadora, previa notificación.
Que notificaron la venta del inmueble a la Sociedad Mercantil SÉPTIMO AMANECER C.A., y la que arrendadora subrogada recibe el pago por concepto de canon de arrendamiento y que no han podido encontrar a la representante legal de la arrendadora subrogada para plantear la imperiosa necesidad que tienen para acometer los trabajos de impermeabilización y sustitución eventual de techo del inmueble objeto de la relación contractual.
Fundamentaron la pretensión con base a lo expuesto en la sentencia proferida por la Sala constitucional de fecha 10 de Octubre de 2014, el cual dispone el uso al que se destine el Inmueble.
Y finalmente solicitaron que se declare el cumplimiento de contrato y por ello pago o en todo caso restituya a HOTEL PENT HPUSE C.A., las cantidades a las que asciendan en las reparaciones mayores sobre el inmueble arrendado, constituidas por sustitución del techo del inmueble e impermeabilización total de este. Todo ello con arreglo a lo previsto en la cláusula séptima del contrato que norma la relación arrendaticia entre demandante y demandada en concordancia con los artículos 1.586 y 1.612 respectivamente, del Código Civil de Venezuela.
…Omissis…
Siendo la oportunidad legal respectiva, la parte demandada, con fundamento a lo dispuesto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó como defensa de fondo la Falta de Cualidad o interés del actor y del demandado para intentar y sostener el juicio, y que por ello se declare la Falta de Cualidad en virtud de no existir contrato válido que los obligue a cumplir exigencias ni por la parte acciónate o la accionada.
Expuesto lo anterior Rechazó, negó y contradijo tanto en el derecho como en los hechos invocados por el actor por ser falsos, en su libelo de demanda y en especial a lo relativo a la reparación o supuesta reparación del techo del HOTEL PENT HPUSE C.A.
Señaló que la relación arrendaticia termino el 31 de enero de 2013, tiempo este convenido y considerado entre las partes como fijo e improrrogable, tal y como quedó pautado en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento, y que la parte actora hizo uso de la prorroga legal que le correspondía de conformidad con la Ley por un lapso de tres años, y que el mismo feneció el 31 de enero de 2016.
Adujo que en la cláusula Sexta del contrato establecieron las partes que la arrendataria estaba obligada a poner en cuenta a la arrendadora por escrito y a la brevedad cualquier novedad dañosa o reparación mayor que amerite el inmueble aquí arrendado siendo responsable en consecuencia la arrendataria de los perjuicios que ocasione su negligencia, por su falta de aviso oportuno.
Indicó que la arrendataria debió enviar al domicilio de la arrendadora por escrito la notificación de reparación mayor, y sin embargo ello no sucedió a pesar de que entre ellas siempre la relación fue de respeto y armonía.
Finalmente y para concluir indicó esta representación que la demanda fue interpuesta en octubre de 2015, y que el último canon de arrendamiento recibido fue en enero de 2016, tiempo suficiente para haberle avisado a la arrendadora sobre la petición que hoy se demanda.
…Omissis…
Siendo la oportunidad legal respectiva, la parte demandada, con fundamento a lo dispuesto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó como defensa de fondo la Falta de Cualidad o interés del actor y del demandado para intentar y sostener el juicio.
…Omissis…
Así las cosas, considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.
En tal sentido, existe Jurisprudencia de la Sala de Casación de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de Noviembre de 1992, que determina que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal, entendiéndose por legitimidad procesal, como la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio y que por otra parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por legitimidad ad-causam, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como un presupuesto para una sentencia favorable.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada en fecha 12 de Abril de 2011, Expediente 10-1390, con Ponencia de la Magistrado Luisa Estella Morales Lamuño, caso: Boanerge Hernández Rodríguez contra Fulgencio Tomas Betancor y Carmen Pilar Rodríguez de Tomas, sostuvo lo siguiente:
…Omissis…
Bajo estos criterios procedentemente señalados y que objetivamente hace suyo este Sentenciador, la pretensión de Cumplimiento de Contrato en estudio, bien puede dirigirla las ciudadanas ENRIQUETA BESLLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO en su condición de accionistas de la SOCIEDAD MERCANTIL HOTEL PENT HOUSE C.A, como la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER, C.A., toda vez que las nuevas tendencias doctrinales definen el acceso a la justicia como la acción de recurrir a los medios disponibles por el Sistema Judicial, para la resolución de controversias, donde el Estado, como garante de la Administración Pública y concretamente de la Administración de Justicia a través del Poder Judicial, a través de los Jueces revestidos de ese poder de imperio que les ha sido conferido, otorguen a cada quien lo que le pertenece bajo un sistema de garantías constitucionales que supongan la conceptualización del proceso como realidad de justicia social y saludable, pleno de equidad y con proporcionalidad e iguales posibilidades de actuar y contradecir las partes ante un Órgano Jurisdiccional imparcial, reconociendo en determinadas circunstancias la posibilidad de que se demanda el reconocimiento de un derecho y que el mismo pueda ser contradicho; lo que consecuencialmente le atribuye tanto a la parte actora como a la parte demandada el carácter de partes interesadas en las resultas del juicio en comento, surgiendo para ellos una válida y eficaz cualidad e el interés jurídico actual que se necesitan para ser sujetos activo y pasivo en este juicio, lo cual trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre la falta de cualidad o legitimación activa y pasiva opuesta por la representación judicial de la parte demandada, independientemente del resultado favorable o no de la pretensión de fondo intentada, y así se decide.
…Omissis…
Planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizados los argumentos esgrimidos por las partes y los instrumentos incorporados a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:
De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, ni las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, y así se decide.
En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto la ejecución o no del contrato la parte accionante dentro de su reclamación demanda el cumplimiento de la obligación de acometer y costear las reparaciones mayores que requeriré el inmueble arrendado a la empresa de la cual sus mandantes son accionistas, relativa a la impermeabilización y sustitución del techo del inmueble objeto del contrato conforme lo establece la cláusula séptima, en el cual se acordó que la Arrendataria no podrá efectuar modificación alguna en el inmueble arrendado.
En este sentido la parte demandada, fundamento su defensa en la determinación o no del contrato que hoy se pretende su cumplimiento, al indicar que el mismo se suscribió por un período improrrogable, que la arrendataria había agotado la prorroga legal que le correspondía, que era obligación de la accionantes poner en conocimiento de las reparaciones mayores que amerite el inmueble, y que a pesar de que las mensualidades del canon de arrendamiento son retiradas de la sede social del HOTEL PENT HOUSE C.A. por una emisaria de la subrogada arrendadora, no ha podido la arrendataria encontrar a la representante legal de la sobrevenida arrendadora.
Ahora bien, se hace necesario destacar lo determinado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:
…Omissis…
Con vista a lo anterior y a fin de pronunciarse sobre el mérito de la litis este Tribunal considera oportuno establecer que el contrato se celebró bajo las normas del Artículo 1.141 del Código Civil, el cual establece los elementos constitutivo de los contratos, siendo el mismo Bilateral y de carácter obligatorio, el cual tiene inmerso una obligación de hacer para las partes, y que al inició fue suscrito por un tiempo determinado, el cual desde su terminación hasta la presente fecha se encuentra indeterminado ya que no hubo prueba en el devenir del proceso que demuestre a este Juzgador que las partes hicieron uso de la prorroga legal, lo cual hace que el contrato objeto de la demanda quede en forma definitiva indeterminado y así queda establecido.
Con vista a lo anterior y ante la petición de la parte accionante en cuanto a que la Arrendadora subrogada costee las reparaciones mayores que requeriré el inmueble arrendado, es preciso indicar que dicha petición es una condición expresa establecida en el contrato suscrito y siendo que es deber de la arrendadora tomando en cuenta que es la titular de la propiedad, conforme las obligaciones asumidas en él ya indicado contrato, las cuales son de estricto cumplimiento para ambas partes, ésta debe efectuar las diligencias necesarias para verificar que el pedimento de la parte arrendataria sea ajustada o no con lo contratado, y si bien en autos no existe documentación alguna de que dicha obligación de hacer haya sido cumplida o no, es menester para quien aquí decide traer a colación la promoción y no evacuación de la Prueba de Juramento Decisorio, el cual su objetivo fundamental es que las personas a quien se defiere tengan conocimiento sobre los hechos alegados, y que la comparecencia a dicho acto produce los efectos de la autocomposición procesal, es decir, que se tiene como ciertos los hechos alegados por la parte accionante en el escrito libelar.
Conforme las anteriores determinaciones éste Sentenciador debe concluir en que, basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual es que demuestre la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumpla con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso se cumplió, ya que la representación demandante alegó la existencia de una obligación de hacer que quedó enteramente probada en este proceso en particular, con la no evacuación del Juramento decisorio, aunado a que la arrendadora no cumplió con la obligación de hacer a que se subrogó en el contrato bajo estudio, no actuó como buen padre de familia ante su propiedad, al no verificar si lo solicitado es verdaderamente cierto o no, lo cual hace determinar la existencia del cumplimiento demandado, y al ser así, la demanda que origina las actuaciones bajo estudio debe prosperar en derecho siendo necesario e impretermitible DECLARAR CON LUGAR la demanda cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y así formalmente queda establecido.
…Omissis…
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar CON LUGAR LA DEMANDA INTERPUESTA por la representación judicial de la parte actora, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al Ordinal 5º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal…”.

Con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación que interpuso la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes en los términos que siguen:

“…Nos encontramos obligados a observar al ciudadano Juez del Despacho que la sentencia recurrida, que es objeto de revisión ante esta superioridad, evidencia estar en defensa de parte, toda vez que realiza pronunciamiento favorables de cuestiones no probadas por ninguna de las partes y menos aún por parte de quien las alega.
Tal es el caso del punto medular de la demanda, cual no es otro que le sean reintegrados a la actora cantidades de dinero que fueron pagadas por concepto de supuestas reparaciones mayores realizadas al inmueble arrendado; i.-) la existencia de los daños objeto de reparación; ii.-) que los mismos fueran notificados a la propietaria arrendadora y de esta manera dar cumplimiento a una exigencia contractual de ineludible cumplimiento que haría procedente la reclamación; iii.-) el pago realizado y que sería objeto de reintegro.
No obstante lo anterior, insistimos en señalar que la recurrida, sin haberse probado lo alegado y en contravención a lo establecido en norma legal expresa, además abarcando otros supuestos no probados y sin tomar en cuenta o analizar pruebas cursantes en autos inherentes al asunto que desechan lo pretendido por el actor, procedió a la declaratoria con lugar de la demanda fundamentando la misma en falsos supuestos.
…Omissis…
Conviene aclarar que el libelo de la demanda está diseminado en VII Capítulos, lo cual lo hace muy extenso y tedioso por intentar abarcar un sin número de puntos –cualidad, tiempo del contrato, domicilio de la arrendadora, entre otros- que en nada atañen a la verdadera intención de la parte actora, la cual no es otra que centrarse única y exclusivamente en una confusa petición centrada en instar al propietario a reparar unos supuestos daños mayores o restituir sumas pagadas por la arrendataria a consecuencia de reparaciones mayores supuestamente realizadas al inmueble arrendado. Aclarado lo anterior, pasamos a sintetizar lo que en realidad representa la acción propuesta por la parte actora, tal y como se expresa seguidamente:
La acción intentada es calificada por la demandante como “ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, y en tal sentido interpretamos –falta de claridad en lo pretendido- la dirige a la restitución de sumas anticipadas por ella con ocasión de reparaciones mayores verificadas o por verificarse en el inmueble que le fuera arrendado por la sociedad mercantil “Corporación Séptimo Amanecer C.A”.
Que “Corporación Séptimo Amanecer C.A” dio en arrendamiento para exclusivo uso comercial a “Hotel Pent House, C.A”, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una casa quinta acondicionada para comercio denominada “Evisa”, situada en la avenida San Felipe, Nº 209-309 de la urbanización La Castellana; Municipio Chacao, Estado Miranda.
Que el pretendido derecho a la restitución de las supuestas cantidades pagadas por concepto de reparaciones mayores lo pretende sustentar en la Cláusula Sexta –y no séptima- del contrato de arrendamiento, que expresamente concibe:
…Omissis…
Continúa indicando, para justificar el ejercicio de su pretensión, en la falta de contacto con LA ARRENDADORA para ponerla en conocimiento de las supuestas reparaciones mayores. A tal efecto expresa al folio tres (3), párrafo cuarto del escrito contentivo de la demanda que:
…Omissis…
En conclusión, habiéndose supuestamente realizado reparaciones mayores en el inmueble arrendado, reparaciones estas de la exclusiva cuenta de la arrendadora por así estar previsto en el contrato de arrendamiento suscrito, no obstante, la imposibilidad de advertir que las mismas debieron de ejecutarse por no tener acceso a comunicarse con la arrendadora, esta deberá reintegrar dichas sumas a la arrendataria y en consecuencia así le solicitan al tribunal lo ordene en la sentencia definitiva.
…Omissis…
La parte demandada se excepciona desvirtuando un sin número de alegatos expresados por la parte actora, tales como: i.- la falta de cualidad para comparecer en juicio; ii.- que el contrato no es a tiempo indeterminado por haberse verificado la prorroga legal de tres años contados a partir del vencimiento, y con ello incursos en el supuesto previsto en la cláusula QUINTA del contrato que establece las formas de terminación del contrato y expresamente que el mismo podrá finalizar por vencimiento del plazo, por resolución o por cualquier causa legal; esta última precisamente la que otorga la ley al arrendatario de acuerdo al tiempo de ocupación del inmueble en tal condición. Es decir, que por cuanto “HOTEL PENTHOUSE C.A”., estuvo ocupando el inmueble en su condición de arrendataria por más de diez (10) años, de conformidad con la ley le corresponden tres (3) años de prorroga legal, y en tal sentido, al ser legal y no obedecer a la voluntad contractual y de estricto orden público, se adecua perfectamente al supuesto de la cláusula QUINTA contractual.
En efecto, al estar prevista la terminación del contrato para el año 2013 y operar de pleno derecho la prorroga legal por mandato expreso de la ley, normas de estricto orden público y de obligatorio cumplimiento al menos para la Arrendadora, sin lugar a dudas ni equívocos mal podría pretenderse interpretar que el contrato se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo.
Finalmente, en cuanto al asunto medular de la demanda, observó que no se acompañó ni produjo elemento probatorio alguno a la demanda que hiciera evidenciar el supuesto daño y menos reparación mayor o pago que de la misma, caso de existir, hubiese verificado la Arrendataria.
Tampoco se produjo evidencia alguna que haga presumir al menos la intención de poner en conocimiento de la Arrendadora esos supuestos daños o reparaciones mayores que requerían hacerse o por verificarse, más aun cuando se realizaban los pagos por parte de la arrendataria en una persona de un “emisario”, descalificativo utilizado por la parte actora para referirse a quien le pagaba el canon de arrendamiento, es decir, la persona que a decir de la actora no es calificada para recibir una notificación pero si, para recibirle el pago y otorgarle un recibo.
En fin, la parte actora demandó el Cumplimiento del Contrato de arrendamiento invocando la cláusula SEXTA que estipula por una parte la obligación de la Arrendataria de notificar a la Arrendadora la novedad dañosa –reparación mayor-; por la otra, proceder a su inmediata reparación o reintegro de las sumas pagadas por el aludido concepto.
En el presente caso ni fue notificada la Arrendadora de la supuesta novedad dañosa considerada como reparación mayor, ni tampoco consta evidencia alguna que al menos lleve a pensar que tal reparación se realizó y que procede el reintegro de las supuestas sumas avanzadas por dicho concepto, tal y como fueron demandadas.
En conclusión, la demanda se centró en solicitar del Tribunal ordenar el reintegro o pago de las cantidades a las que ascienden las reparaciones mayores sobre el inmueble arrendado, para lo cual vale igualmente destacar que al no existir elemento alguno en autos que haga tan solo presumir la existencia de un eventual daño ni menos aún pago alguno verificado por la reparación del mismo, en el supuesto y negado caso de haber existido, sin lugar a dudas la acción contenida en el libelo de la demanda que encabeza las presentes actuaciones deberá ser declarada sin lugar y así expresamente solicitamos del tribunal lo declare.
…Omissis…
La parte actora no produjo documento o prueba alguna que hiciera al menos presumir la existencia de algún hecho dañoso que ameritó o ameritase una reparación mayor en el inmueble arrendado. Sin embargo, hubo de promover durante el lapso de promoción las pruebas de Inspección Ocular y Juramento decisorio para demostrar la existencia de la reparación mayor y pago realizado o por realizarse por la aludida reparación.
A tal efecto vale destacar que no obstante haberse admitido ambos medios probatorios por el Tribunal y sin objeción de parte, las mismas no fueron evacuadas por falta de impulso del promovente, todo lo cual conllevó ineludiblemente a dejar sin elementos probatorio que avalen los alegatos demandados y en consecuencia irrefutable la falta de prueba de lo alegado.
…Omissis…
Por su parte, la demandada promovió para ser evacuada en juicio entre otras pruebas, el contrato de arrendamiento, para demostrar por una parte la relación contractual que existió entre las partes, por la otra, evidenciar la posibilidad que siempre tuvo la parte actora de notificar a la demandada la novedad dañosa que supuestamente implicó la reparación mayor y su supuesto pago cuyo reintegro o devolución demandó, y con ello desvirtuar el falso alegato de imposibilidad de notificar a la arrendadora el hecho en cuestión.
En conclusión, la parte actora demando el cumplimiento del contrato para su supuesto reintegro o pago de una reparación mayor que hubo de verificarse en el inmueble arrendado por ella, sin traer o producir durante la secuela del proceso prueba alguna que justifique o avale sus alegatos, razón por la cual irremediablemente la demanda que encabeza las presentes actuaciones debió ser declarada sin lugar y no fue así.
…Omissis…
Visto que de conformidad con la ley quien alega un hecho debe probarlo, no obstante, en el presente juicio sucedió totalmente lo contrario, es decir, se alegó un hecho confuso e indeterminado bajo la apariencia de ser cierto y nunca fue probada su veracidad y certeza. A tal efecto y con el debido respeto del Juzgador nos permitimos reproducir textualmente la previsión contenida en el Título Preliminar, Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente señala:
…Omissis…
En efecto, al haberse alegado unos supuestos hechos que ameritaron demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento sin que los mismos hubieren sido probados de manera alguna, sin lugar a dudas ni equívocos se hacía improcedente la demanda, no obstante la recurrida en evidencia trasgresión de los postulados exigidos como referencia para dictar sentencia, declaro procedente la pretensión de la actora.
…Omissis…
Para esta representación es importante destacar y poner en evidencia el análisis fuera de contexto establecido en la recurrida, en la cual intenta dejar establecida la índole del contrato en cuanto a si el mismo es a tiempo determinado o indeterminado. Vale destacar que si bien fue un alegato del actor en el libelo de la demanda, el punto medular de la pretensión se concentró en la reclamación de reparaciones mayores que hubo de verificarse o por verificar en el inmueble por parte de la arrendataria y en consecuencia el reintegro de los avances realizados o exigencia inmediata de la reparación.
…Omissis…
Es incuestionable que la recurrida no analizó en su conjunto los alegatos y pruebas producidas por las partes en el juicio, por cuanto no es posible omitir el completo análisis del contenido de la Notificación Judicial de fecha 23 de octubre de 2012, mediante la cual la parte arrendadora, meses antes del vencimiento del término fijo previsto en el contrato de arrendamiento concebido exclusivamente para comercio, le otorgaría a la arrendataria, en razón del tiempo de ocupación real, continuo e ininterrumpido que venía ejerciendo en el inmueble arrendado, tres (3) años de prórroga y en consecuencia la duración del contrato que finalizaría inicialmente el 31 de enero de 2013, ciertamente finalizaría el 31 de enero de 2016.
Sin embargo la sentencia recurrida se limita a observar en parte lo expresado en la Actuación Extrajudicial verificada el 26 de enero de 2015 por la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante la cual en su punto primero se le notifica a la arrendataria que el inmueble arrendado le fue vendido a la sociedad mercantil Séptimo Amanecer C.A., quien en consecuencia quedaba subrogada en los derechos y obligaciones que le imponía la relación contractual arrendaticia. Sin embargo, la recurrida no hizo mención alguna en cuanto a lo expresado en la misma en relativo a la prorroga legal o prorroga concedida y notificada el 23 de octubre de 2012, previo al vencimiento del contrato, indicándole a la arrendataria su derecho a permanecer en el inmueble en su condición de arrendataria por un período de 3 años más contados a partir del vencimiento del tiempo fijo previsto en el contrato cual no era otro que el 31 de enero de 2013. (Ver folio 325 y su vuelto, párrafo segundo)
DE allí que consideramos que la premisa en la cual se sustenta la recurrida para complacer al actor en su tenaz percepción de que la relación contractual arrendaticia se convirtió en una convención sin determinación de tiempo, debido a que la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin ningún tipo de perturbación por parte de la arrendadora, apreciación está absolutamente incomprensible y fuera de lugar por cuánto la notificación de prórroga llevó consigo la voluntad o acuerdo entre las partes de extender la relación contractual por tres (3) años, más aún, cuando tal intención o acuerdo de voluntades quedó plasmado en un documento de fecha cierta, aceptado y por tanto no impugnado ni cuestionado por las partes, que reflejó la verdadera y legítima intención de los contratantes.
…Omissis…
Otro punto muy conveniente develar está evidenciado en el hecho cierto e incuestionable que los cánones de arrendamiento fueron pagados por la arrendataria a la arrendadora personalmente durante la vigencia convenida, es decir, hasta el mes de enero de 2016. De allí en adelante, la arrendataria se encuentra supuestamente depositando las pensiones arrendaticias sin que los mismas sean retiradas por la arrendadora como una prueba más de su decisión y deseo de rescatar u ocupar el inmueble de su propiedad y sin que precisamente pueda ser interpretado de manera alguna su única, legitima y verdadera intención, cual no es otra que la desocupación del inmueble libre de personas y bienes.
…Omissis…
La recurrida ordena pagar a la arrendadora las reparaciones mayores que requiere el inmueble, señaladas y no probadas de manera alguna por la parte actora. En efecto, la demandante expresó en el libelo de la demanda que en el inmueble arrendado existen deterioros que deben ser reparados cuando antes y que dada la magnitud de las mismas, son consideradas como una reparación mayor que debe ser asumida, reparada y pagada por la arrendadora.
Es de resaltar que la parte actora pretendió probar el supuesto daño mediante la promoción de la prueba de Inspección Ocular y del Juramento decisorio, sin embargo, no obstante ser admitidas por el Tribunal y ordena su evacuación las mismas no fueron evacuadas por falta de impulso procesal de la promovente y el fenecimiento del lapso probatorio. –La recurrida se pronuncia en relación a ambos medios de prueba al folio 327, párrafos segundo y tercero de la sentencia-.
…Omissis…
En este particular, estrechamente vinculado al anterior, no podemos dejar pasar nuestro asombro en cuanto a lo expresado al folio 2 párrafo primero de la recurrida cuando textualmente expresa:
…Omissis…
La recurrida pareciera confundir notificación con citación, toda vez que esta última institución es la exigida por el legislador para traer personalmente a juicio a deponer sobre lo cuestionado, no así la notificación que posee carácter impersonal y menos formal.
Es conveniente para esta representación con el respeto merecido por esta superioridad permitirnos reproducir textualmente el artículo 423 del Código de Procedimiento Civil, que claramente concibe:
…Omissis…
Nótese como la transcrita norma otorga formalismo extremo para traer a juicio a quien es requerido o conminado por las partes a prestar juramento en juicio, toda vez que la naturaleza de su deposición es contundente respecto al tema a decidir.
La recurrida insiste en hacer mención a la prueba de Juramento Decisorio cuando en el folio 327 párrafo tercero expresamente indica:
…Omissis…
Como pudo llegar a esa conclusión la recurrida cuando es claro que la ley exige como formalismo de ineludible cumplimiento la citación de quien deba rendir el Juramento Decisorio, más aun cuando la propia recurrida pareciera confundir la notificación con la citación, cuando utiliza la palabra desierto para establecer la incomparecencia de persona alguna al acto.
Es sorprendente como sin mediar prueba alguna de manera ligera y alegre se concibe una premisa falsa y sin soporte jurídico válido para condenar una situación en evidente contravención a los lineamientos que se deben seguir para juzgar.
Si no hubo citación de la persona que debió prestar juramento, mal podría pretenderse ordenar la apertura de un acto que nunca nació precisamente por falta de citación de la persona cuya deposición se pretendía.
Al declararse desierto el acto el Juzgador concluyo que el mismo se debió a la no comparecencia de quien estaba citado para prestar el juramento decisorio y en consecuencia con lugar lo pedido por el actor.
Insistimos en destacar que nunca fue citada la persona cuya deposición pretendió la parte actora, razón por la cual no compareció y menos aún podría la recurrida basar la declaratoria con lugar de la demanda sin incurrir en falso supuesto, toda vez que la premisa sobre la cual se fundamentó es falsa y su conclusión en ningún caso podría ser verdadera.
En razón de lo expuesto, solicitamos que este particular de la sentencia recurrida sea revocado y como consecuencia de ello declarado sin lugar en la definitiva.
…Omissis…
Finalmente, solicitamos de este Tribunal (…) declare: I.- Con lugar el Recurso de Apelación presentado por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; ii.- Sin Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intento “HOTEL PENTHOUSE C.A”, contra “CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A”; iii.- Expresa condenatoria en Costas para “HOTEL PENTHOUSE C.A”…”.

En apoyo con los argumentos expuestos por la decisión apelada, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes, donde expresó:

“…La recurrida ha declarado acertadamente Con Lugar la acción que por cumplimiento de contrato ejercieron mis patrocinadas en procura que la legitimada pasiva acometiera, o de lo contrario permitiera a la empresa HOTEL PENT HOUSE C.A; en su condición de arrendataria de un inmueble denominado “Quinta Evisa”, en el cual funciona el fondo de comercio “HOTEL PENT HOUSE”, a acometer las labores de mantenimiento y sustitución de techos del inmueble que se encuentra en deplorable estado por efecto a filtraciones que amenazan con paralizar las actividades comerciales y operatividad de la arrendataria en cuestión.
En tal sentido, luce patente de la apelada que el ciudadano juez A Quo fundamentó esencialmente su decisión en el efecto que produce la ausencia de la representante legal de la demandada a prestar el juramento decisorio para el cual estuvo legalmente citada, siendo apreciable de autos que el día y hora fijados a tales fines la ciudadana JULIA OROL, representante legal de la demandada CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER C.A”, no acudió a la sede del Tribunal.
Por efecto a ello, y con arreglo al artículo 1.412 del Código Civil de Venezuela el A quo no hizo otra cosa que aplicar el efecto jurídico de la contumacia de la demandada obligada a deferir el juramento decisorio, cual es el de que DEBA SUCUMBIR EN LA DEMANDA que en su contra sea propuesta.
…Omissis…
Respetable jurisdicente, en la medida que un fallo responda a los elevados presupuestos que el Código de Ética del Juez y la Jueza venezolanos proclama, podremos hablar de un fallo con legalidad intrínseca, es decir, deontológicamente plausible al realizar el cometido superior y fin último del proceso judicial.
En la medida después, que la motiva del fallo se ajuste a los presupuestos de hecho que sirvieron para formar la premisa mayor y menor respectivamente del silogismo que resuelve la sentencia de fondo, podremos hablar entonces de un fallo con legalidad intrínseca.
De esta manera desde ambas perspectivas la apelada resulta ajustada a derecho, pues es justa, es congruente, fue exhaustiva y resulta su dispositiva acorde con la consecuencia jurídica que prescribe el artículo 1.412 del Código Civil de Venezuela.
La única mácula que tuvo el apreciable operador de justicia de instancia, es haberle dado a la demandada la oportunidad de presentar informes en Instancia, cuando dicha oportunidad la había perdido, pues con arreglo al artículo 427 del Código de Procedimiento Civil, si llegada la oportunidad de deferir el juramento decisorio, el que estando compelido a ello no lo hiciere, el juez debe proceder a sentenciar la causa, lo que entendemos como un mandato del legislador procesal de SUPRMIR EL ACTO DE INFORMES Y SENTENCIAR DE INMEDIATO LA CAUSA en atención a lo que resulte de tal omisión del deferente.
…Omissis…
Pues bien, ni en esa oportunidad ni posterior a ello, MUCHO MENOS EN SUS ILEGALES INFORMES (pues, repetimos, ni siquiera han debido serle apreciados a la demandada), su representación judicial alego ALGO que pudiere justificar la inasistencia de la ciudadana JULIA OROL a dicho acto, y por supuesto tampoco mencionó ni remotamente los efectos devastadores que para la deferente previene el Código Civil cuando ésta no acude a deferir tal juramento.
Por lo tanto, simplemente la causa ha de examinarse bajo el hecho incuestionable de que la demanda no opuso ni ejerció defensa alguna contra la fórmula del juramento decisorio, ni respecto a la legitimidad de la persona que fue citada para prestarlo.
Tampoco alegó ni siquiera en su escrito de Informes nada que pudiere servir de fundamento al juez de instancia para cuestionar dicha prueba ni mucho menos para pretender justificar la inasistencia al acto en el que debía deferirlo la ciudadana JULIA OROL en tanto y cuanto única representante legal estatutaria de la demandada.
Luego, dicha prueba adquiere la dimensión de todo aquello que en la pregunta estaba inmerso directa e implícitamente, tal como lo era la existencia del contrato entre las partes, la existencia de la obligación de reparación mayor; y el reconocimiento de la existencia de los daños estructurales al inmueble, reclamados en reparación por la parte actora.
…Omissis…
Si al efecto confesorio que tal silencio tiene previsto en el artículo 1.412 del Código Civil añadimos el hecho de la existencia de una decisión previa y definitiva que reconoció que la relación locativa, dado el uso HOTELERO al que se destina el inmueble arrendado Y QUE NO FUE OBJETO DE CONTENCIÓN POR PARTE DE LA DEMANDADA estaba sometida a las previsiones del contrato de arrendamiento contendías en el Código Civil, es evidente que la solución a la naturaleza del contrato, su vigencia como contrato a tiempo indeterminado y la obligación que por ello subsiste en cabeza de la demandada a afrontar los costos de las reparaciones mayores o a que, en caso contrario la arrendataria pueda costearlos con el derecho de reclamarle luego el costo del importe de tales reparaciones, revelan que la declaratoria Con Lugar de la demanda encuentra perfecta armonía con la legalidad intrínseca del fallo.
Adicionaremos a ello que el fallo fue congruente entre la pretensión de la actora para con las defensas de la demandada; fue exhaustivo, pues examinó cada una de ellas que resultaban RELEVANTES PARA EL JUZGAMIENTO DE LA CAUSA; y sobre todo, fue justa por cuanto reconoce el derecho que mis patrocinadas como MUJERES, como ACCIONISTAS DE LA EMPRESA ARRENDATARIA y como ciudadanas, poseen para interponer la acción en SU PROPIO NOMBRE Y PROCURANDO LA DEFENSA DE SUS PROPIOS Y LEGITIMOS INTERESES ECONÓMICOS, de cara a hacer que la arrendadora subrogada, es decir, CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER C.A, acometiera las reparaciones a los daños estructurales que sufre el inmueble arrendado por la empresa HOTEL PENT HOUSE C.A, dado su estado vetusto por los rigores del tiempo y su exposición a la intemperie.
…Omissis…Por las razones que han quedado expuestas, pido el Tribunal que en la definitiva CONFIRME en todas sus partes la apelada, y por efecto a ello DECLARE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato ejercida por mis representada, condenando por ello en costas a la demandada…”.

La representación judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por su antagonista, donde rechazó los argumentos expuestos, en relación a una complacencia del juzgador de primer grado a las peticiones efectuadas por la parte actora, argumentando para ello que de no poner coto a las afirmaciones ofensivas, tanto de sus pares como de las partes, tendríamos procesos judiciales con suerte de torneo de insultos y descalificativos que en nada abonan el camino a los derroteros de excelencia que pregona el Tribunal Supremo de Justicia hacia los operadores de justicia que tienen la labor de juzgar, solicitando al efecto que en el presente fallo se censurase semejantes formas de expresión, por no adecuarse al respeto que se deben los litigantes ni al elemental respeto hacía quienes consuman la labor de juzgar; asimismo, en cuanto a la petición actoral que se desestimase la declaratoria efectuada por el juzgador de primer grado, con respecto a la naturaleza del contrato, observó que la demandada no cuestionó ni contradijo el uso para el cual se estaba destinando el inmueble, que nada adujo respecto al procedimiento mediante el cual se sustanció la demanda, indicando al efecto que el régimen legal que disciplina las relaciones arrendaticias, son muy diferentes y sus efectos sumamente dispares, ya que el Código Civil no concebía prórrogas legales en los contratos a tiempo determinados, sino que el artículo 1.600 eiusdem, disponía que en caso de dejarse al arrendatario en ocupación del inmueble, el contrato se indeterminaba en el tiempo.
Observó que la parte demandada, al parecer no entendía que para el momento en que adquirió el inmueble, el contrato se había indeterminado en el tiempo, no siendo atribuible a la arrendataria el error o ignorancia del derecho en los que pudo incurrir la arrendadora, al desconocer que el uso al que se estaba destinando el inmueble, que lo sustraían de la aplicación de la legislación especial dictada por el Ejecutivo Nacional, que regulan los arrendamientos comerciales y los de vivienda, así como de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, que, la demandada nada adujo al respecto, con la finalidad de contrariar lo afirmado. Igualmente, observó que en ningún momento la parte demandada cuestionó o planteó irregularidad alguna en cuanto a la citación o notificación de la ciudadana JULIA OROL, para la evacuación de la prueba de juramento decisorio; que primeramente, se había acordado la citación de dicha ciudadana, la cual fue gestionada, conllevando el libramiento de cartel de citación, para publicar en prensa, en casos de no llegarse a perfeccionar la personal, el cual también fue gestionado, constando en autos la consignación de las publicaciones, dejando el juzgador de primer grado, transcurrir íntegramente el lapso que le fue concedido; que durante el trámite de tales actuaciones, la demandada no cuestionó, apeló o alegó algo que le favoreciera en relación con dicho argumento; para lo cual adujo que la demandada, convalidó las actuaciones llevadas a cabo en ese sentido, por su inacción, por lo que resultaba extemporáneo cualquier alegato al respecto, así como tampoco interpusieron argumento alguno, en relación a la nulidad del acto de rendir el juramento decisorio; para lo que argumentó que lo procedente era apelar de la declaratoria de desierto de dicho acto.
Expresó que no hizo falta alguna otra prueba para demostrar los hechos que le habilitaron para peticionar el cumplimiento del contrato, pues la incomparecencia al acto de evacuación de la parte cuyo juramento decisorio debe rendir, conforme lo establecido en el Código Civil, es lapidario, respecto al destino que debe surtir en la causa, lo que fue determinado por el juzgador de primer grado al admitir dicha prueba, su pertinencia e instrumentalidad; cuya consecuencia jurídica debía ser aplicada al caso en concreto, debiendo ratificarse el fallo apelado, en todas sus partes.
Ahora bien, en vista que los argumentos expuestos por las partes ante esta alzada, con la finalidad de apoyar y refutar los razonamientos de hecho y de derecho que fundamentan la decisión apelada, se encuentran circunscritos al mérito de la presente controversia; este jurisdicente con la finalidad de emitir pronunciamiento al respecto, considera prudente traer a colación, los argumentos de la demanda y su contestación. Para lo cual tenemos, que la parte actora, en el escrito libelar, expresó:

“…Es el caso ciudadano Juez, que mis representados son accionistas de HOTEL PENTHOUSE C.A, antes identificada, y a la que en lo sucesivo, y a los efectos del presente escrito libelar identificamos como LA ARRENDATARIA, conforme se demuestra del Acta de Asamblea de Accionistas que acompaño y promuevo como anexo “B”, a la presente demanda.
Bajo tal condición ostentan con arreglo al artículo 230 in fine del Código de Comercio la actualidad del interés procesal requerido por el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, y por ello la legitimidad activa como representante de LA ARRENDATARIA para proponer la presente demanda.
Ello así, tenemos que LA ARRENDATARIA tiene por objeto social, la explotación del ramo hotelero y de alojamiento turístico, a cuyos fines tiene arrendado desde el año 1975 un inmueble de manos de la ciudadana JULIA OROL (…) en el cual funciona el establecimiento turístico denominado HOTEL PENTHOUSE, el cual disfruta de Licencia de Actividades Económicas (antes denominada patente de industria y comercio), que acompaño y promuevo anexa en copia fotostática marcada “C” y opongo a la demandada con arreglo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Es el caso que el último contrato de arrendamiento suscrito entre LA ARRENDATARIA y su arrendadora original, ciudadana JULIA OROL, consta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador bajo el Nro. 33 Tomo 04, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual acompaño en copia certificada marcado “D” como instrumento fundamental a la presente demanda y el cual, tras el vencimiento del término originalmente pactado para su vigencia fijado para el 01 de febrero de 2013, y habiéndose quedado en posesión pacífica y continuada LA ARRENDATARIA sobre el inmueble objeto del arrendamiento, PASÓ A SER UN CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO.
En atención a ello, dispone el artículo 1586 primer aparte del Código Civil de Venezuela, asó como la clausula SEPTIMA del referido contrato, que las reparaciones mayores que requiera el inmueble objeto de la relación locativa deberán ser sufragados por LA ARRENDADORA, previa notificación que a ella se haga de la necesidad y naturaleza de tales reparaciones.
Sin embargo y en ese contexto, tenemos que mediante notificación notarial, la antedicha arrendadora original, JULIA OROL, participó a la supuesta Junta Directiva de LA ARRENDATARIA, en fecha 26 de enero de 2015 (…) que el inmueble en cuestión había sido VENDIDO a una empresa con denominación o razón social “CORPORACION SEPTIMO AMANECER C,.A”, a la que infra se identifica, y que tiene la particularidad, por cierto, que el Noventa y Cinco por ciento (…) de su capital social es propiedad de la referida ciudadana JULIA OROL, ya identificada, tal como lo evidencian sus estatutos sociales que acompaño en copia fotostática marcada “F”
Adicionalmente hemos podido verificar de los estatutos sociales de dicha sobrevenida ARRENDADORA SUBROGADA, que sus éstos señalan en la cláusula SEGUNDA, que el DOMICILIO PRINCIPAL de dicha empresa está constituido en EL MISMO INMUEBLE QUE TIENE TOMADO EN ARRENDAMIENTO ACTUALMENTE HOTEL PENT HOUSE C.A; lo que se reafirma de la fotocopia del Registro de Información Fiscal (RIF) de dicha empresa que acompaño anexo y promuevo marcado “G”, lo cual de por si resulta un fraude a la ley, concretamente al Código Orgánico Tributario.
De allí, que a pesar que las mensualidades del canon de arrendamiento son retiradas de la sede social de “HOTEL PENTHOUSE C.A”, por una emisaria de la subrogada arrendadora, NO HA PODIDO LA ARRENDATARIA encontrar a la representación legal de la sobrevenida arrendadora para plantearle la imperiosa necesidad que se tiene de acometer los trabajos de impermeabilización y sustitución eventual de techo del inmueble que sirve de asiento al establecimiento de alojamiento turístico HOTEL PENT HOUSE, que explota LA ARRENDATARIA.
Ello así, ante la evidencia de que el contrato de arrendamiento suscrito por LA ARRENDATARIA es uno a tiempo indeterminado, tal como infra se desarrolla, y que no pueden postergarse sin atentar contra la seguridad, comodidad y excelencia en el servicio hotelero a los huéspedes de HOTEL PENT HOUSE, las reparaciones mayores que son necesarias e indispensables para el cabal uso, goce y disfrute del bien inmueble tomado en arrendamiento, mis representadas se ven precisadas a interponer la presente acción que procura la declaratoria judicial que compela a la arrendadora a acometer las mencionadas reparaciones, o en su defecto, a autorizar a LA ARRENDATARIA que ellas representan legalmente, a hacerlas de inmediato y procurar la restitución posterior de su coste de manos de su arrendadora “fantasma” o inaccesible, precisamente por su condición de desconocida actividad comercial o económica.
…Omissis…
En efecto, por cuanto el objeto del contrato de arrendamiento y el objeto social de mi representada es LA EXPLOTACIÓN DE UN ESTABLECIMIENTO HOTELERO, tal como se demuestra de la licencia de Actividades Económicas que ha sido agregada al presente escrito libelar, y que dicho uso hotelero viene explotándose en y desde el inmueble tomado en arrendamiento por LA EMPRESA desde el año 1975, tenemos que varias situaciones de orden legal, y de trascendente importancia a la prosperabilidad de la presente acción derivan de esta afirmación.
…Omissis…
Siendo que dicha modalidad de alojamiento turístico es la que ofrece HOTEL PEN HOUSE a sus huéspedes, es evidencia que el arrendamiento inmobiliario que tiene pactado tras sucesivos contratos, obliga a sostener que no aplican a su interpretación, solución o ejecución, las normas de la legislación especial inquilinaria, lo que nos lleva entonces a la legislación CIVIL ORDINARIA, concretamente al Código Civil de Venezuela, a través de sus artículo 1580 y siguientes; y consecuencialmente también, NO APLICAN las especificaciones procesales que a las demandas de naturaleza inquilinaria prescribe el Decreto ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
De esta manera NO APLICAN SOBRE EL VENCIMIENTO DE TALES CONTRATOS NI LA PRORROGA LEGAL, ni algún otro instituto jurídico previsto a favor del arrendatario o el arrendador, según el caso, contenidos y dispuestos en la referida legislación especial, sino que ha de tratarse la relación arrendaticia, respecto a su vigencia, de acuerdo a la regla dispuesta en el artículo 1614, según el cual:
…Omissis…
Razón por la cual al expirar el término previsto en el último contrato firmado entre LA ARRENDATARIA y su prístina arrendadora, el 01 de febrero de 2013, tal como lo establece la cláusula PRIMERA de dicha convención locativa, nos hallamos, sin duda alguna, bajo el régimen ordinario arrendaticio a tiempo indeterminado, y por lo tanto, el fundamento normativo que ha de sostener la pretensión de LA ARRENDATARIA frente al incumplimiento de su arrendadora debe expresarse en base y aplicación de la normativa inquilinaria ordinaria y general.
…Omissis…
Bajo este manto principista, el artículo 1585 del Código Civil de Venezuela establece las obligaciones del arrendador t, concretamente en su numeral 2º prevé aquella referida a “conservarla en estado de servir AL FIN para el que se le ha arrendado”.
Ello así, si la finalidad del arrendamiento adoptado por LA ARRENDATARIA era la de destinar y acondicionar el inmueble para la explotación económica de un alojamiento turístico (hotel), bajo la clasificación técnica de motel turístico, tenemos que es un deber como prestador de servicios turísticos ofrecer las mejores condiciones de confort y calidad a sus usuarios; no solo por elementales razones de competitividad, sino por ser ello expreso mandato legal con arreglo a los artículos 46 cardinal 27º de la Ley orgánica del Turismo y 51.6 eiusdem.
En este sentido entonces y dadas las trascendentes consideraciones de índole sancionatorio que previene la referida Ley Orgánica del Turismo para el prestador de tales servicios, en caso de incumplimiento a la comodidad y calidad de servicio que debe proveer a sus usuarios, cobra mayor importancia la situación de INCERTIDUMBRE bajo al cual se sume a LA ARRENDATARIA por efecto a desconocer el paradero real de su arrendadora, la cual no es mas que una fachada para encubrir la acreencia inquilinaria, mas sin embargo, desde el punto de vista real y material, está desprovista de sede social, y directiva accesible a la cual plantear amigable y extrajudicialmente la impostergable necesidad de que AFRONTE de su propio peculio los costos y naturaleza de las reparaciones mayores que requiere el inmueble arrendado, todo lo cual, en el capítulo relativo a la protección cautelar, se solicita a este Tribunal provea benévolamente a mis mandantes.
Pero retomando los fundamentos de derecho que apuntan a la prosperabilidad de la presente acción, tenemos que el artículo 1596 del referido Código Civil establece la obligación del arrendatario de poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones que este deba hacer sobre el bien objeto de la relación locativa; y es precisamente FRENTE A TAL IMPOSIBILIDAD MATERIAL de participarle a la demandada, dada la inoperatividad e inexistencia de sede social conocida de “CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER C.A”; que surge indispensable la interposición de la presente demanda con el doble propósito de ponerla en conocimiento de tal necesidad y que convenga en pagar tales reparaciones, o en su defecto, a ello sea condenada, para restituir a LA ARRENDATARIA el valor y costo de las reparaciones mayores ya señaladas que sean efectuadas efectivamente.
Bajo este manto jurídico, es menester acotar que la regla del artículo 1590 del Código Civil cobra especial importancia en la situación de autos, toda vez que expresa dicha norma:
…Omissis…
Ello así, es menester señalar que las reparaciones totales de sustitución de techos e impermeabilización de éstos de todo el inmueble, puede llegar a tomar más de veinte días, con lo cual no pretende adelantarse LA ARRENDATARIA a una aplicación de “justicia por propia mano” de dicha norma, sino precisamente alertar el grado de vulneración de sus derecho que produce la imposibilidad de “dar con el paradero” de la verdadera sede social de la ARRENDADORA que permita ponerle al corriente de la perentoria necesidad de las tantas veces mencionada necesidad de sustituir el techo del inmueble arrendado el cual que DATA DE MAS DE 50 AÑOS de construcción, y su consecuente impermeabilización.
A dicha norma se la adiciona entonces la regla general establecida en el artículo 1605 del Código Civil, según el cual:
…Omissis…
Luego, siendo el contrato que vincula la relación locativa entre LA ARRENDATARIA y la sobrevenida adquirente del inmueble, uno a tiempo indeterminado, no puede fundarse en causa legal alguna la injustificable incapacidad de la arrendadora de brindar a LA ARRENDATARIA una sede social que permita hacerle llegar a dicho domicilio la perentoria necesidad de acometer las reparaciones ya tantas veces mencionadas.
Al hilo de las consideraciones anteriores queda plenamente justificada la interposición de la presente demanda y su fundamento de prosperabilidad en derecho, tal como respetuosamente pido sea declarado en la definitiva.
…Omissis…
Habida cuenta que quienes la presente demanda intentan lo hacen en su condición de accionistas de LA ARRENDADOTARIA, fundamos en la letra del artículo 230 del Código de Comercio la titularidad del interés procesal actual y directo para proponer la acción, con arreglo al requisito previsto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
…Omissis…
Con lo cual la legislación mercantil provee de un marco amplio de legitimidad activa a los accionistas de la empresa respectiva para obrar en nombre de ella, tal como bajo cuya facultad obran mis representadas en la interposición de la presente causa, y cuya condición se acredita en el acta de asamblea de accionistas de la empresa que ha sido acompañada al presente escrito libelar.
…Omissis…
Por las razones de hecho y de derecho que antecedente, pido al Tribunal respetuosamente que en la definitiva se declare Con Lugar en todas su partes la presente demanda, y por efecto a ello se condene a la demandada “CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER C.A”; al cumplimiento del contrato que aquí se demanda, y por ello pague, o en todo caso restituya a “Hotel Pent House C.A” plenamente identificada en el cuerpo del presente escrito libelar, las cantidades a las que ascienden las reparaciones mayores sobre el inmueble arrendado, plenamente identificado en el cuerpo del presente escrito, constituidas por SUSTITUCIÓN DEL TECHO DEL INMUEBLE impermeabilización total de éste; todo ello con arreglo a lo previsto en la cláusula SEPTIMA del contrato que norma la relación arrendaticia entre demandante y demandada en concordancia con los artículos 1586 y 1.612 respectivamente, del Código Civil de Venezuela; y la condene en costas.
Piso asimismo que la presente demanda sea admitida y tramitada conforme al procedimiento ordinario, por no estar comprendida la relación arrendaticia establecida entre demandante y demandada dentro de los supuestos de la legislación especialísima inquilinaria vigente en la República Bolivariana de Venezuela…”.

La representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual se excepcionó bajo los siguientes argumentos:

“…Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la presente demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la Sociedad Mercantil HOTEL PENT HOUSE C.A, contra nuestra representada CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER, C.A, paso en este acto a contestar la demanda, de conformidad con lo establecido en el ordinal 2º del artículo 358 en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil:
…Omissis…
En el caso que nos ocupa, quiero destacar que, entre ambas partes, existió una relación arrendaticia, la cual terminó el 31 de enero de 2013, tiempo este convenido y considerado entre las partes como fijo e improrrogable, según la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, suscrito ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciocho (18) de enero de dos mil doce (2012), anotado bajo el Nº 33, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual adjuntamos marcado al presente escrito con la letra “D”, en copia simple. igualmente, es importante mencionar que la parte actora hizo uso del beneficio de la prórroga legal que le correspondía de conformidad con la Ley, por un lapso de tres (3) años, que feneció el treinta y uno (31) de enero de 2.016, de lo cual indica que vencida la misma, no existe ninguna relación contractual entre las partes, HOTEL PENT-HOUSE, C.A y CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A, después del vencimiento de dicha prórroga, por haber transcurrido más de un (1) año, sin obtener la intención del arrendatario HOTEL PENT-HOUSE, C.A, la voluntad de entregar el inmueble, por el contrario continua ocupando el mismo de forma ilegal. En corolario, se le implora al ciudadano Juez sea declarada la falta de cualidad de ambas partes, HOTEL PENT-HOUSE, C.A y CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A, por cuanto no existe contrato alguno, que nos obligue a cumplir supuestamente exigencias de una cualquiera de ellas, siendo la presente demanda ilegal y temeraria, y debe ser declarada inoficiosa por contraproducente.
Igualmente, quiero hacer valer el auto de admisión dictada por éste Tribunal en fecha 23 de mayo de 2016, cursante en el folio ciento uno (101) del cuaderno principal del presente expediente, donde se puede apreciar con meridiana claridad en forma innegable que la presente causa fue incoada por la Sociedad Mercantil HOTEL PENT-HOUSE C.A, teniendo dicho auto carácter definitivo en todo su rigor y contenido, siendo de estricto orden público, así como todos los actos procesales sucesivos al mismo, mal pudiera el apoderado judicial invocar a las ciudadanas América Patiño viuda de Bestilleiro, Enriqueta Bestilleiro Patiño y María Isabel Bestilleiro Patiño, como demandantes, cuando en el referido auto de admisión refleja que la parte actora, es la empresa denominada HOTEL PENT-HOUSE C.A, totalmente convalidada en el proceso, impulsado por el abogado judicial de las ciudadanas antes mencionadas. Ahora bien, Ciudadano Juez, quiero hacer valer que mi defensa siempre se ha basado en relación al auto de admisión de este respetuoso Tribunal de fecha 23 de mayo de 2.016, es decir, demanda intentada por la Sociedad Mercantil HOTEL PENT-HOUSE C.A, insisto a este honorable Tribunal, en la falta de cualidad de las ciudadanas América Patiño viuda de Bestilleiro, Enriqueta Bestilleiro Patiño y María Isabel Bestilleiro Patiño, y como de su apoderado judicial para sostener el presente juicio.
A todo evento, rechazo, niego y contradigo tantos el derecho como los hechos invocados por el actor por ser falsos, en su libelo de demanda, y en especial, a lo relativo a la reparación o supuesta reparación del techo del HOTEL PENT-HOUSE C.A, es oportuno señala como se ha reiterado que la relación arrendaticia terminó el 31 de enero de 2013, tiempo este convenido y considerado entre las partes como fijo e improrrogable, según la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento (…) Igualmente, es importante mencionar que la parte actora hizo uso del beneficio de la prórroga legal que le correspondía de conformidad con la Ley, por un lapso de tres (3) años, que feneció el treinta y uno (31) de enero de 2.016. Efectivamente en el referido contrato se estableció en la Cláusula Sexta (…) El colega actor expresa en el libelo de demanda (…) El referido aviso por escrito de tal reparación mayor debió haberse dejado en la sede social del HOTEL PENT-HOUSE C.A. con las mensualidades del canon de arrendamiento, como siempre se hizo, para que una vez, retiradas se colocara en conocimiento a LA ARRENDADORA de las mismas. Es importante destacar que la sobrevenida ARRENDADORA, teniendo dicho conocimiento jamás se hubiese opuesto a realizar las reparaciones del techo a que hubiera lugar, ya que siempre, entre las partes contratantes existió una relación arrendaticia de respeto y armonía. De igual manera, la presente demanda se interpuso en el mes de octubre del 2015 y el canon de arrendamiento se recibió hasta enero de 2016, tiempo suficiente para haberle avisado a LA ARRENDADORA, ya que, su representante legal o autorizada, siempre iba a la sede social de LA ARRENDATARIA a retirar los cánones de arrendamientos, y por ende, así haber evitado la presente demanda.
Finalmente, doy así por contestada la presente demanda, solicitando a este respetuoso Tribunal sea declarada sin lugar la misma en la sentencia definitiva…”.

Conforme con los argumentos expuestos por las partes en la demanda y su contestación, corresponde determinar si la sociedad mercantil CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER, C.A., está en la obligación de realizar las reparaciones mayores o en su defecto autorizar a su arrendataria para efectuarlas y pagarle o restituirle a la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., las cantidades de dinero a las que asciendan las reparaciones mayores consistentes en la sustitución e impermeabilización total del techo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por la casa quinta, acondicionada para comercio, denominada “Evisa”, situada en la avenida San Felipe Nº 209-309, de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del estado Miranda, de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento, en relación con lo establecido en el artículo 1586 del Código Civil, donde la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., desarrolla su actividad económica de explotación del ramo hotelero y de alojamiento turístico.
Es oportuno establecer que siendo lo peticionado por la parte actora, la ejecución del contrato de arrendamiento mediante la realización de reparaciones mayores o el pago o restitución de las sumas de dinero a las que ascienden dichas reparaciones en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no forma parte del thema decidendum sometido al conocimiento del juzgador la naturaleza jurídica del contrato, por tanto, siendo que lo peticionado no guarda ningún tipo de relación en cuanto a la determinación o no del contrato en el tiempo, tales alegatos no deben ser tomados en cuenta para la resolución del asunto, por cuanto desborda el tema sometido al árbitro judicial y desnaturalizaría la decisión en cuanto a la pretensión actoral. En razón de ello, y por cuanto no se relaciona la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento con la ejecución del contrato peticionada, debe desestimarse cualquier determinación realizada en la instancia inferior que pueda inferir la determinación del tiempo o no del contrato de arrendamiento y solo referirse a la resolución de la pretensión actoral que es la finalidad de la presente demanda. Así expresamente se establece.
Por otra parte, corresponde determinar si las sociedades mercantiles HOTEL PENT HOUSE, C.A., y CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A., tienen cualidad e interés en intentar y sostener la pretensión de cumplimiento de contrato; en razón del vencimiento de la relación locativa, presuntamente verificado por el transcurso de la prórroga legal el 31 de enero de 2016. Asimismo, resolver sobre el alegato sobre el auto del admisión del 23 de mayo de 2016, que excluyó del juicio a las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO viuda de BESTILLEIRO, por no tener cualidad para actuar en el presente juicio; y, por tanto, el abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, no tenía el carácter de apoderado judicial de la parte actora en el proceso, solicitando su inadmisibilidad.
El tribunal en base a lo arriba alegado observa:

I
DE LA FALTA DE CUALIDAD Y LA LEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

Constata este jurisdicente que la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó su falta de cualidad e interés así como la de su antagonista, para intentar y sostener el juicio de cumplimiento de contrato, incoado por la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., en contra de la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANENCER, C.A. Argumentando para tal fin que habiéndose verificado el vencimiento de la relación locativa, el 31 de enero de 2013; y, transcurrida la prórroga legal de tres (3) años, hasta el 31 de enero de 2016, no existe contrato. Asimismo, indicó que conforme al auto de admisión del 23 de mayo de 2016, las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO viuda de BESTILLEIRO, quedaron excluidas del juicio, por lo que, no tenían cualidad para actuar en el proceso y por tanto el abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, al no ser apoderado judicial de la sociedad mercantil, sino de dichas ciudadanas, no tenía la legitimación procesal para actuar en nombre de aquella, solicitando su inadmisibilidad.
Así las cosas, para resolver se considera prudente invertir el orden en el cual fueron opuestas las defensas; para emitir pronunciamiento sobre la legitimidad del abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, para intentar la demanda de cumplimiento de contrato, en representación de la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A.; en tal sentido, se observa:
La asistencia letrada en el proceso es de carácter obligatorio. Por tanto, el secretario del tribunal debe rechazar los escritos y diligencias que no lleven firma letrada, según se infiere de lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil y de lo dispuesto en el artículo 4º de la Ley de Abogados, los cuales establecen:

“Artículo 166. Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”.

“Artículo 4º. Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso.
Si la parte se negare a designar abogado esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de lo dispuesto en las Leyes y disposiciones, que regulan las relaciones obrero-patronales.” (Negrillas del tribunal).

Esta capacidad de postulación es común a todo acto procesal, y constituye, a su vez, un presupuesto de validez del proceso, desde que la misma norma especial transcrita sanciona con nulidad y reposición de la causa la omisión del nombramiento de abogado.
El espíritu y razón de ser de la obligatoriedad de asesoramiento es garantizar la validez del juicio, evitando el desgaste innecesario de la actividad jurisdiccional por impericia de los contendores, y asegurar a ultranza la función pública del proceso; evitando así la sustanciación de procesos por personas ignorantes e inexpertas, cuyos derechos correrían el riesgo de ser desconocidos por una utilización inadecuada de la ley adjetiva, perdiéndose toda la actividad procesal en un propósito frustrado de hacer justicia. Por tanto, el ejercicio de la representación en juicio es en beneficio legal y exclusivo de los profesionales del derecho, excluyendo a todos aquellos ciudadanos que no han obtenido el título de abogado, conforme a las leyes de la República.
En el caso de marras, la parte demandada cuestiona la representación judicial que el abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, ejerce de la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., pero no por su falta de capacidad de postulación; sino, por cuanto a su entender, quienes le otorgan tal representación, las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO viuda de BESTILLEIRO, lo hacen a título personal; y, siendo que dichas ciudadanas quedaron excluidas del proceso, por el auto de admisión de la demanda del 23 de mayo de 2016, mal podría dicho profesional del derecho, ejercer la representación judicial de la sociedad mercantil, cuando no fue quien le otorgó el poder de representación.
En atención a lo alegado, observa quien decide, que la parte demandada, conforme a sus argumentos, consideró que el abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, no ejercía la representación judicial de la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., no debiendo argumentar la falta de postulación, sino que debió recurrir al incidente de impugnación del poder, establecido en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, para que fuesen exhibidos los documentos, gacetas, libros o registros, de los cuales deviniera la representación judicial cuestionada; sin embargo, no fue tal defensa la ejercida. Por otra parte, las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO viuda de BESTILLEIRO, le otorgaron poder de representación al abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, para que sostuviera sus derechos e intereses y su representación sin limitación alguna en los asuntos civiles, penales, laborales o de naturaleza contenciosa administrativa en los que como parte actora, demandada o tercero interviniente, les tocara actuar; también dicho poder fue otorgado con la finalidad que las representara, conjunta o individualmente, en asambleas de accionistas, ordinarias o extraordinarias, en aquellas empresas en las que personalmente o como sucesoras del causante JOSÉ ENRIQUE BESTILLEIRO SILVERIA, poseyeran participación accionaría, así como dirigir peticiones en cualquiera de los organismos público para sostener la defensas de sus derechos e intereses que posean individualmente o en comunidad en las empresas donde tuviesen participación accionaría; de lo que podemos deducir que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento fue interpuesta por las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO viuda de BESTILLEIRO, por intermedio del abogado DANIEL BUVAT DE LA ROSA, en su carácter de directora y accionistas de la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A.; es decir, en defensa de los derechos e intereses que les asisten por ser titulares del capital accionario de dicha empresa. El hecho que en el libelo de demanda se haya plasmado tal representación de una manera imprecisa, no quiere decir que el abogado en cuestión no represente los derechos e intereses de la sociedad mercantil; mas cuanto la parte demandada, no cuestionó el instrumento poder, conforme al incidente establecido en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil. Aunado a ello, tal alegato fue resuelto por el juzgador de primer grado, mediante decisión del 18 de mayo de 2017, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, la defensa de falta de legitimidad de la persona que se presenta como apoderado de la parte actora, opuesta por la parte demandada, no debe prosperar en derecho. Así se establece.
Resuelto lo anterior, podemos abordar la falta de cualidad de la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., para intentar la demanda de cumplimiento de contrato; y su falta de interés en sostenerla, fundamentada en el hecho que presuntamente, se verificó la finalización de la relación locativa; por lo que, no existía obligación alguna que ejecutar. En tal sentido, observa quien decide, que tal defensa atañe al mérito de la controversia, igual que la falta de cualidad de la demandada, en razón de ello, se emitirá pronunciamiento en las motivaciones que con respecto al fondo de la presente decisión se determinen al resolver el presente asunto. Así se establece.



II
DEL MÉRITO:

Establecido lo anterior y con la finalidad de emitir pronunciamiento en relación al mérito de la presente controversia, pasa este jurisdicente al análisis, valoración y apreciación de las pruebas aportadas por las partes al proceso. En tal sentido, se tiene que la parte actora promovió:

1.-) Marcadas “D”, copias certificadas de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de enero de 2012, anotado bajo el Nº 33, Tomo 4 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se constata que fue celebrado contrato de arrendamiento, entre la ciudadana JULIA OROL MARTÍN, en su condición de arrendadora, y la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., en su condición de arrendataria, sobre el bien inmueble constituido por una casa-quinta, acondicionada para comercio, denominada “Evisa”, situada en la avenida San Felipe, Nº 209-309, de la urbanización La Castellana, Municipio Chacao del estado Miranda. De la cláusula sexta, se constata que las partes convinieron que la arrendataria se obligó a efectuar en el inmueble arrendado, todas las reparaciones menores y mayores que fuesen necesarias hacer, por inadecuadas o inoportuna ejecución de las menores, para lo cual convinieron que se entendían por reparaciones menores, aquellas cuyo monto no excediera de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo); asimismo, la arrendataria se obligó a poner en conocimiento de la arrendadora, por escrito y a la brevedad posible, cualquier novedad dañosa o reparación mayor que necesitase el inmueble, siendo responsable por los daños y perjuicios que se causaren, por la falta de aviso oportuno. en la cláusula séptima, las partes establecieron que la arrendataria no podría efectuar modificación alguna en el inmueble arrendado, sin el consentimiento previo dado por escrito de la arrendadora, siendo por cuenta de la arrendataria todos los gastos que en caso de autorizarse se ocasionen, estando obligada a restituir el inmueble a su forma original, si así lo deseare la arrendadora a la finalización del contrato; y que, en todo caso, dichas mejoras quedarían en beneficio del inmueble, sin derecho de la arrendataria de pedir resarcimiento alguno por las mismas. En razón de ello, entiende este jurisdicente, que las reparaciones que superasen el monto establecido por reparaciones menores, serían por cuenta de la arrendadora, siempre que las mismas fuesen notificadas por escrito por la arrendataria, a la brevedad posible. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1367 y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento autenticado, el cual tiene, entre las partes, la misma fuerza probatoria del documento público. Así se establece.
2.-) Marcadas “E”, copias certificadas de actuación extrajudicial, realizada por la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de enero de 2015. De dicha actuación se evidencia que por medio de dicha notaría, la ciudadana JULIA OROL MARTÍN, notificó a la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., en la persona de la ciudadana ENRIQUETA BESTILLEIRO, la venta del inmueble arrendado a la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1367 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
3.-) Marcadas “F”, copias certificadas de documento inscrito por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 22 de mayo de 2013, bajo el Nº 25, Tomo 72-A-VII. De dicha documental, se constata que las ciudadanas JULIA OROL MARTÍN y ARELIS MARINA ZAMBRANO, constituyeron la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A., cuyo objeto social, de acuerdo a la cláusula tercera, es la prestación del servicio de hotelería, hospedaje, apart-hotel, hostería, parador turístico, asesoría turística, explotación en general de todas las modalidades de industria hotelera, así como sus servicios conexos, principalmente de restaurante, bar-restaurante, discoteca o night club, catering, comida rápida, cafetería, café-deli, comida gourmet, panadería, pastelería, pastelería gourmet, chocolatería, pudiendo desarrollar cualquier actividad de lícito comercio, relacionada con los rubros descritos. Que el capital social de dicha empresa estría representado por cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), divididos en cien (100) acciones con un valor de quinientos bolívares (Bs. 500,oo) cada una; de las cuales la ciudadana JULIA OROL MARTÍN, suscribió y pagó noventa y cinco (95) acciones, para un noventa y cinco por ciento (95%) del capital social; y, la ciudadana ARELIS MARINA ZAMBRANO, suscribió y pago cinco (5) acciones, para un cinco por ciento (5%) del capital social. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
4.-) Marcada “G”, copia fotostática de comprobante de Registro Único de Información Fiscal. De dicha documental se constata que la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A., se encuentra inscrita por ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), bajo el Nº 3403222690-MVT, desde el 24 de octubre de 2013. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copia fotostática de documento público administrativo. Así se establece.

De acuerdo con el principio de exhaustividad que debe regir en toda decisión emanada de los órganos jurisdiccionales, este sentenciador observa que la parte demandada, en el incidente aperturado con motivo de las cuestiones previas que opuso, promovió:

1.-) Marcadas “B”, copias certificadas de documento inscrito por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 22 de mayo de 2013, bajo el Nº 25, Tomo 72-A-VII; así como documento inscrito en esa misma oficina de registro mercantil, el 26 de diciembre de 2014, bajo el Nº 1, Tomo 200-A-VII. Dichas documentales tratan sobre la constitución de la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A., y asamblea general extraordinaria de accionistas; sobre dicha constitución y posibles reformas estatutarias, se emitió pronunciamiento ut supra, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
2.-) Marcada “D”, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 18 de enero de 2012, anotado bajo el Nº 33, Tomo 4 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Documental que fue producida por la parte actora, en copia certificada y sobre la cual ya se emitió pronunciamiento ut supra, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
3.-) Marcadas “E”, copias certificadas de expediente Nº 68316, de la nomenclatura llevada por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, correspondiente a la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A. De dichas documentales, se constata que el 7 de marzo de 1975, bajo el Nº 69, Tomo 11-A-Sgdo., se constituyó la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., por los ciudadanos TEOFILO SILVESTRE RIGUEIRA RAMOS, BASILIO GAYO SÁNCHEZ, JOSÉ FONTAL PÉREZ y JOSÉ ENRIQUE BESTILLEIRO SILVEIRA; que el 18 de agosto de 1992, bajo el Nº 18, Tomo 86-A-Sgdo., fue inscrita acta de asamblea de accionistas; y, el 16 de abril de 2015, bajo el Nº 34, Tomo 91-A-Sgdo., fue inscrito documento de modificación al documento constitutivo de la empresa, donde las ciudadanas ENRIQUETA BESTILLEIRO PATIÑO, MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO y AMÉRICA PATIÑO DE BESTILLEIRO, pasaron a ser accionistas de dicha empresa. Documentales que son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece.

En la etapa probatoria, la parte actora, aparte de hacer valer el principio de la comunidad de la prueba, el cual es deber del juez aplicar, aún sin alegación de parte, pues el mismo responde al principio de adquisición, por medio del cual, una vez promovidas las pruebas en el proceso, éstas pertenecen al mismo y no a la parte que la hace valer; por lo que no habiéndose promovido, en este punto, un medio de prueba susceptible de valoración, considera inoficioso el examen de tales requerimientos en este punto. Asimismo, promovió:

1.-) Prueba de inspección judicial. Con respecto a dicha promoción, éste jurisdicente observa que tal prueba fue admitida por el juzgado de primer grado, mediante providencia del 28 de junio de 2017; sin embargo, la misma no fue evacuada en el proceso; por lo que, no existe mérito que valorar al respecto. Así se establece.
2.-) Juramento decisorio. Con respecto a dicha prueba, este jurisdicente observa que la misma fue admitida por el juzgado de la causa, mediante providencias del 28 de junio y 13 de julio de 2017; en el sentido, que la ciudadana JULIA OROL, respondiera la formula de interrogatorio sobre si autorizaba a la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., a realizar todas las reparaciones, aún aquellas menores que necesitase el inmueble dado en arrendamiento por la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A. a dicha empresa, denominado Quinta “Evisa”, para el cumplimiento de la actividad hotelera que en él se desarrolla. Con respecto a dicha prueba, este jurisdicente observa que el 26 de octubre de 2017, el tribunal de la causa declaró desierto el acto; lo que impidió la consolidación del precitado juramento decisorio; sin embargo de la fórmula planteada se observa que pretendía materializar la autorización para efectuar reparaciones en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; razón por la cual, debe desecharse tal prueba, puesto que la misma, conforme a la formula en cuestión, no determinaba la finalización de la presente contienda, en razón que no conducía a la confesión de la pretensión actoral, en tal sentido y conforme el auto del a-quo que declaró dicho acto desierto, no puede producir efectos decisorios y así se establece.

La representación judicial de la parte demandada, en la etapa probatoria, promovió las siguientes pruebas:

1.-) Hizo valer el valor probatorio del contrato de arrendamiento. Con respecto a dicha prueba, se observa que ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, ut supra, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
2.-) Hizo valer el valor probatorio del documento constitutivo y última asamblea de accionistas de la empresa HOTEL PENT HOUSE, C.A. Sobre dichas documentales ya se emitió pronunciamiento ut supra, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
3.-) Hizo valer el contenido de los artículos 138 y 155 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que las normas procesales contenidas en nuestro ordenamiento jurídico, no son medios de prueba; al contrario, son de obligatoria aplicación y cumplimiento, por las partes, como por el órgano jurisdiccional. Así se establece.
4.-) Hizo valer el auto de admisión de la demanda, del 23 de mayo de 2016. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que las actas procesales no son medios de prueba susceptibles de valoración en la sentencia definitiva; al contrario, las mismas constituyen actuaciones emanadas de los órganos jurisdiccionales, con la finalidad de llevar a cabo la sustanciación de los juicios, para mantener a las partes en igualdad de condiciones en cuanto al ejercicio de sus respectivos derechos; razón por la cual, tal promoción no es susceptible de valoración y apreciación alguna, en éste contexto. Así se establece.

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Efectuado el análisis y valoración de las pruebas promovidas por las partes, pasa este jurisdicente a emitir pronunciamiento en relación al mérito de la presente controversia, para lo cual se examinará la defensa sobre la falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada; y, en tal sentido, se observa:
De conformidad con lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual; el cual, puede estar limitado, además de los casos previstos en la Ley, a la mera declaración de la existencia o no de un derecho o de una relación jurídica. Así pues, dicho artículo se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio para obtener con la innovación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica.
El interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar, en beneficio de la paz social y de la capacidad coactiva de éste. El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien; el cual es el aspecto medular del derecho subjetivo material, en cuanto se considera un interés protegido por la ley, es decir, legítimo. En el caso de marras, tenemos que la parte demandada, alegó la falta de cualidad de la parte actora para ejercer la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, así como su falta de interés en contradecirla, fundamentándose en la presunta, inexistencia de la relación locativa, dado el vencimiento de la misma. Sobre este planteamiento el tribunal observa:
Conforme al material probatorio arriba establecido y valorado, quedó comprobada en autos la existencia de la relación locativa entre las partes, mediante la cual la ciudadana JULIA OROL MARTÍN, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., un inmueble para comercio, constituido por la casa-quinta denominada “Evisa”, distinguida con el Nº 209-309, ubicada en la avenida San Felipe de la Urbanización La Castellana; lo cual, además de estar comprobado con la consignación en autos del contrato de arrendamiento, es un hecho no controvertido entre las partes. Por tanto, mal podría afirmarse que la parte actora no tiene cualidad para ejercer la presente acción, ni mucho menos la demandada, interés en soportarla, puesto que no existe en autos prueba alguna, por medio de la cual se demuestre la terminación judicial o convencional de dicha relación. De igual forma se constató que la ciudadana JULIA OROL MARTÍN, arrendó a la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., dicho inmueble, el cual posteriormente fue vendido a la sociedad mercantil CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A., subrogándose en la posición del arrendador. Por tanto, debe establecer quien juzga, que tanto la parte actora, HOTEL PENT HOUSE, C.A., como la parte demandada, CORPORACIÓN SÉPTIMO AMANECER, C.A., tienen cualidad e interés para intentar y soportar la presente demanda, puesto que la misma trata sobre el cumplimiento o no de las obligaciones convenidas en dicha convención. Lo que determina la improcedencia de la defensa previa opuesta por la parte demandada, lo que se declarará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se establece.
***
Por otra parte, conforme lo peticionado por la parte actora, que la demandada cumpla con la obligación convenida del contrato locativo, realizando las reparaciones mayores o en su defecto autorice a la arrendataria y el pago o restitución posterior de las cantidades a las que ascienden las reparaciones sobre el inmueble arrendado, constituidas por la sustitución del techo del inmueble e impermeabilización total del mismo, quien juzga para decidir observa, que si bien es cierto que quedó demostrada la obligación de la parte demandada de efectuar las reparaciones mayores, no es menos cierto que la parte actora no demostró efectivamente que las mismas hayan sido necesarias ni su existencia ni notificación. Es decir, la parte actora, no demostró en autos el hecho dañoso o deterioro alegado, que justificase compeler a la demandada al cumplimiento del contrato; es decir, para conminar a su antagonista efectuar las reparaciones o el reembolso de los gastos en los que pueda incurrir la actora con motivo de las mismas; en razón de ello, a falta de justificación de la pretensión actoral no hay posible cumplimiento de la obligación de la arrendadora, dado que no se comprobó de manera fehaciente el deterioro de la cosa arrendada que amerite su reparación, lo que constituye un presupuesto necesario para la condena en la obligación de hacer. Así expresamente se establece.
En conclusión de la resolución de la presente controversia, se establece que la parte actora no cumplió con su carga procesal de demostrar la necesaria reparación de la cosa arrendada y su notificación que forzara a su arrendador a ejecutar las reparaciones necesarias o en su defecto se subrogase al arrendatario la ejecución de las referidas reparaciones con expresa condena en el reembolso de los gastos realizados; puesto que ni siquiera se determinó la existencia del deterioro, ni que excediera de las reparaciones menores, puesto que solo existe a los presentes autos la afirmación actoral de la necesidad de sustituir el techo del inmueble arrendado y/o impermeabilizarlo totalmente; es decir, no demostró su afirmación de hecho, sucumbiendo en el postulado de lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, por lo que su pretensión debe ser desechada procediendo la desestimación de la presente demanda y en consecuencia declarada sin lugar; todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Así formalmente se decide.
Consecuente con lo decidido, debe declararse con lugar la apelación interpuesta el 12 de marzo de 2018, por el abogado JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 28 de febrero de 2018, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se revocará de manera expresa y precisa en el dispositivo de la presente sentencia. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE, la defensa de falta de cualidad e interés, opuesta por los abogados RICARDO JOSÉ TAMAYO BENEDETTI y JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en el libre ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.435 y 69.543, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada;
SEGUNDO: CON LUGAR, la apelación interpuesta el 12 de marzo de 2018, por el abogado JUAN CARLOS YASELLI CAPABLO, en el libre ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.543, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 28 de febrero de 2018, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y,
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por ENRIQUETA BESTILLERO PATIÑO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.273.446, en su carácter de accionista y directora de la sociedad mercantil HOTEL PENT HOUSE, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 7 de marzo de 1975, bajo el Nº 69, Tomo II-A; y, cuya última acta de asamblea de accionistas fue inscrita por ante la precitada oficina de registro, bajo el Nº 34, Tomo 91-A-Sgdo.; AMERICA PATIÑO viuda de BESTILLEIRO y MARÍA ISABEL BESTILLEIRO PATIÑO, española y venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-657.536 y 5.224.567, respectivamente, en su carácter de accionistas de la referida empresa, en contra de la sociedad mercantil CORPORACIÓN SEPTIMO AMANECER, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 22 de mayo de 2013, bajo el Nº 25, Tomo 72-A.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el proceso.
Queda así REVOCADA, la decisión apelada, dictada el 28 de febrero de 2018, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2018, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones al juzgado de la causa.-
Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de julio del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2018-000200.
Definitiva/Mercantil/Recurso
Cumplimiento de Contrato/REVOCA
Con Lugar la Apelación/Sin Lugar demanda/”D”
EJSM/AMVV/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las diez antes meridiem (10:00 a.m.). Conste,
LA SECRETARIA,


Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS