Exp. U.R.D.D. Nº AP71-R-2018-000488.
Definitiva/Civil/Recurso
Sin lugar la apelación/Confirma/Desalojo/”D”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, sociedad mercantil de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 24 de marzo de 1960, bajo el Nº 39, Tomo 11-A; y, LOCOMER, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 5 de diciembre de 1975, bajo el Nº 39, Tomo 121-A-Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ROMAN ELOY ARGOTTE MOTA, ALFONSO ALBORNOZ NIÑO y PEDRO VICENTE RIVAS MOLLEDA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.887.722, V-5.426.263 y V-14.532.206, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.674, 18.235 y 101.799, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.819.804, en su carácter de arrendatario; UNIFORMES JACQUELINE, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 1º de julio de 2005, bajo el Nº 58, Tomo 528-A-VII., en su carácter de ocupante; y, CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 27 de noviembre de 2009, bajo el Nº 44, Tomo 264-A-Sgdo., en su carácter de ocupante.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FELIX ALBERTO HERRERA, JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, MERCEDES R. SEGREDO HENRIQUEZ y ROSA AMELIA BRACAMONTE GUERRERO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-344.549, V-3.712.678, V-6.017.210 y V-3.722.421, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.193, 15.563, 25.038 y 32.912, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 6 de julio de 2018, por el abogado JOSE VELAZCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 2 de julio de 2018, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por las sociedades mercantiles C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY y las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A., y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 25 de julio de 2018 (f. 70 y Vto.), asumió la competencia para conocer del presente asunto, en segunda instancia, conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, del 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), en relación con la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión del 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA; y, fijó los trámites para su instrucción, conforme lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 30 de julio de 2018, el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
El 8 de agosto de 2018, este juzgado de pronunció en relación a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
El 3 de octubre de 2018, los abogados ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, ROMÁN ELOY ARGOTTE MOTA y PEDRO VICENTE RIVAS MOLLEDA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora; y, el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignaron escritos de informes.
El 16 de octubre de 2018, los abogados ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, ROMÁN ELOY ARGOTTE MOTA y PEDRO VICENTE RIVAS MOLLEDA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de observaciones.
Estando dentro de la oportunidad para emitir pronunciamiento en relación al recurso de apelación elevado al conocimiento de esta alzada, pasa este jurisdicente hacerlo, previa las siguientes consideraciones:
III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de desalojo, por libelo de demanda presentado el 20 de julio de 2016, por el abogado JOSÉ A. MASSA G., en su carácter de apoderado judicial de las sociedades mercantiles C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 25 de julio de 2016 (fs. 27-28), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral.
El 28 de julio de 2016, el abogado JOSÉ A. MASSA G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda.
El 3 de agosto de 2016, el abogado JOSÉ A. MASSA G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda, donde entre otras cosas, incluyó como demandadas, a las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A., y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., conjuntamente con el ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY.
Por auto del 9 de agosto de 2016, el juzgado de la causa, admitió la reforma de la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral.
Efectuados los trámites de citación personal y cartelaria de la parte demandada, mediante escrito presentado el 27 de marzo de 2017, el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada y se dio por citado.
El 4 de mayo de 2017, el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito donde opuso cuestiones previas y contestó la demanda.
El 12 de mayo de 2017, el abogado JOSÉ A. MASSA G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, rechazó las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Sustanciado el incidente, el 15 de junio de 2017, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 8º y 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada.
El 16 de junio de 2017, el juzgado de la causa fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
El 19 de junio de 2017, el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada apeló de la decisión que resolvió las cuestiones previas.
El 21 de junio de 2017, el juzgado de la causa oyó en el solo efecto devolutivo, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, sólo en lo que respecta a la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El 26 de junio de 2017, se celebró la audiencia preliminar del juicio, difiriéndose la oportunidad para dictar la providencia mediante la cual se fijasen los limites de la controversia.
El 29 de junio de 2017, el juzgado de la causa, dictó providencia mediante la cual fijó los límites de la controversia y declaró abierto a pruebas el juicio.
El 6 de julio de 2017, el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 11 de julio de 2017, el abogado JOSÉ A. MASSA G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En esa misma fecha, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
Vencida la etapa probatoria, el 25 de junio de 2018, se llevó a cabo la audiencia de juicio, donde el tribunal una vez oída las exposiciones de las partes y evacuadas las declaraciones testimoniales, se consideró suficientemente ilustrado y dictó el dispositivo del fallo; reservándose la oportunidad para publicar el fallo en extenso.
El 2 de julio de 2018, el juzgado de la causa publicó el fallo en extenso, mediante el cual declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por las sociedades mercantiles C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY y las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A., y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO
Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó:
“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-
Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de desalojo, incoada por las sociedades mercantiles C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY y las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A., y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., fue instaurada el 20 de julio de 2016, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior por auto del 25 de julio de 2018, asumió la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.
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Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto el 6 de julio de 2018, por el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 2 de julio de 2018, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por las sociedades mercantiles C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY y las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A., y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.
Fijados los términos y extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 2 de julio de 2018; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:
“…De la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte actora demanda el desalojo de un local comercial “Mezzanina II” del Edificio 31, que a su vez esta integrado por las dos dependencias Comerciales ubicadas que forman parte respectivamente de los locales 2 y 3, individualizadas como “PMII-2” y “PMII-3” las cuales poseen una superficie aproximada de ciento veintiún metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros (121,34 mts2) respectivamente, ubicadas en la Mezzanina II del edificio 31 situado con frente a la Avenida Este, entre las esquinas de La Marrón y Las Matrices en jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta Ciudad de Caracas y correspondiente entrega material, así como el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2016 por un monto de nueve mil cuatrocientos cincuenta con cero céntimos mensual así como los daños y perjuicios de forma subsidiaria por cada uno de los meses que continúen ocupando los demandados el inmueble.
La pretensión deducida por la parte actora se fundamenta principalmente en el presunto incumplimiento por parte del ciudadano José Manuel Redondo Goy de las cláusulas tercera, quinta y décima cuarta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 2005 por ante la Notaría Segunda del Municipio Libertador bajo el Nº 64, tomo 70 de los libros de autenticaciones de dicha notaría que prohíbe al ciudadano José Manuel Redondo Goy, en su condición de arrendatario subarrendar el inmueble objeto de la presente litis ni parte de él.
Afirma la parte actora que el ciudadano José Manuel Redondo Goy igualmente incumplió con la cláusula décima cuarta del referido contrato en la que se obliga a tomar medidas preventivas a evitar fuegos y explosiones, por lo que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad correspondiente a la audiencia oral en el presente juicio manifestó que como se desprendía del contenido de la fianza constituida, la misma estaría vigente aun para el caso de que operaran modificaciones en el canon de arrendamiento lo que hace innecesaria la obligación de actualizar y aumentar la fianza adecuándola al canon de arrendamiento actual y que la póliza fue contratada con seguros caracas que ya no existe.
Ahora bien, del análisis realizado por este Tribunal a las actas procesales y de los argumentos esbozados por las partes con relación a este punto en la audiencia oral se desprende claramente que el apoderado judicial de la parte demandada no trajo a los autos elementos ni argumentos suficientes que demostrasen la existencia de renovación o actualización de la póliza de seguros denunciada como no adquirida por lo que considera incumplida este tribunal la cláusula décimo cuarta denunciada. Y así se establece.
Asimismo, la representación judicial de la parte actora solicito el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2016, y desde el mes de agosto de 2016 hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble objeto de la presente litis a razón de trece mil bolívares (Bs. 13.000) mensuales.
Dicho pedimento es desechado en virtud que de actas se desprende que la parte demandada realizó la cancelación de dichos aranceles mediante el procedimiento sustitutivo de la consignación de alquileres a que se contrae el artículo 27 del Decreto con Tango, valor y Fuerza de Ley de Regulación el Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial según Expediente Nº 2015-0321 llevado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Y así se establece.
Con relación a la solicitud de reparación de los daños ocasionados en las paredes y el Drywall de la mezzanina objeto de la presente litis, a la cual hace mención la parte actora en su escrito de reforma de la demanda de fecha 03 de agosto de 2016 cursante en la pieza uno del expediente AP31-V-2016-000731, se evidencio de las deposiciones en la audiencia oral y de los instrumentos agregados a los autos, que el daño denunciado fue producto de la extracción de un equipo de refrigeración central (aire acondicionado) al cual no tenían acceso los demandados, por lo que mal puede esta sentenciadora condenarles a la reparación de un daño cuyo origen no se demostró en autos que fuese producido por los demandados, y así se establece.
Ahora bien, con relación al presunto subarrendamiento, la parte actora se fundamenta en el hecho de que, quien ocupa el inmueble objeto de la presente litis no es el arrendatario José Manuel Redondo Goy sino que son la empresa Corpfrat de Venezuela C.A. y Uniformes Jacqueline C.A. y como prueba de ello presento documento constitutivo estatutario de la empresa Corpfrat de Venezuela C.A. en el cual la mencionada sociedad mercantil establece como su domicilio fiscal el inmueble de marras.
Este elemento puede acreditar el subarrendamiento denunciado por sí solo, más cuando en autos existe constancia a través de la inspección judicial Extra-litem que las sociedades mercantiles demandadas ocupan el local y no el arrendatario original ya que a pesar de que el ciudadano José Manuel Redondo Goy fue agregado según acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 07 de abril de 2016 como accionista de la sociedad mercantil Corpfrat de Venezuela C.A., dicho hecho fue realizado con posterioridad a la infracción de la cláusula quinta del contrato objeto de estudio y evidencia que fue constituido un subarrendar ya que es una actividad realizada con un tercero.
…Omissis…
Ahora bien, observa esta Juzgadora que con su proceder el ciudadano José Manuel Redondo Goy, se encontró ineluctablemente inmerso en violación directa de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de agosto de 2005, por lo que considerando que el artículo 1.159 del Código Civil establece que (…) y el artículo 1.160 ejusdem que plantea (…) esta sentenciadora considera forzoso declarar con lugar el desalojo del inmueble constituido por un local comercial “Mezzanina II” del Edificio 31, que a su vez esta integrado por las dos dependencias Comerciales unidas que forman parte respectivamente de los locales 2 y 3, individualizadas como “PMII-2” y “PMII-3” las cuales poseen una superficie aproximada de ciento veintiún metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros (121,34 mts2) respectivamente, ubicadas en la Mezzanina II del edificio 31 situado con frente a la Avenida Este, entre las esquinas de La Marrón y Las Matrices en jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta Ciudad de Caracas totalmente desocupado de bienes y personas en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece…”.
Con la finalidad de apuntalar el recurso ejercido, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes ante esta alzada, en los términos que siguen:
“…DENUNCIO EL VICIO DE INCONGRUENCIA en que incurre el fallo impugnado, de conformidad con lo previsto en el Ordinal 5to., del artículo 243 en relación con los artículos 12 y, 15 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, por cuanto el Sentenciador de la Primera Instancia omitió todo pronunciamiento, respecto de varios ALEGATOS Y, PETITORIOS contenidos en nuestro ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA de fecha 04 de mayo del 2.017, en específico los siguientes:
PRIMERO: El PARTICULAR SEGUNDO DEL CAPITULO PRIMERO, denominado IMPUGNACION DE COPIAS FOTOSTATICAS DE DOCUMENTOS PUBLICOS de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, referido a:
…Omissis…
2.-) El Acta Constitutiva Estatutaria de la Sociedad Mercantil “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”; Actas de Asambleas Extraordinarias de Accionistas de fechas 30/06/2010; 18/04/2013 y, 05/03/2015 y, Registro de Información Fiscal (RIF), contenidos a los folios 95 al 120 de la Primera Pieza del Cuaderno Principal del Expediente; producido en legajo como anexo marcado “F” de la Primera Reforma del Escrito Libelar NO ADMITIDA POR EL TRIBUNAL.
En aplicación del dispositivo de la norma citada, pido se tengan como NO FIDEDIGNAS LAS DESCRITAS Y, CITADAS COPIAS FOTOSTÁTICAS IMPUGNADAS…”.
SEGUNDO: El CAPITULO SEGUNDO, denominado IMPUGNACIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, referido a:
…Omissis…
TERCERO: Los PARTICULARES 1, 2, 3, 4, 6 y, 8 al 15 ambos inclusive del CAPITULO QUINTO denominado RECHAZO Y CONTRADICCIÓN, los cuales no obstante de ser citados en el contenido del fallo que se impugna, fueron transcritos parcialmente, en forma acomodaticia, omitiendo la demostración de los hechos que se alegan y, tergiversando su contenido; como se evidencia de la siguiente transcripción:
…Omissis...
CUARTO: Las pruebas instrumentales contenidas en los particulares 3 al 9, ambos inclusive del CAPITULO SEXTO denominado DE LOS MEDIOS PROBATORIOS DE QUE SE DISPONE, especificadas de la siguiente manera:
…Omissis…
QUINTO: Las pruebas de INSPECCIÓN JUDICIAL, EXPERTICIA Y, DE INFORMES promovidas en los CAPITULOS PRIMERO, SEGUNDO Y TERCERO de nuestro ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS de fecha 06 de julio del 2.017.
En efecto, conforme se desprende de la lectura y, revisión de LOS ALEGATOS, PETITORIOS Y, PRUEBAS anteriormente explanados; ninguno de ellos fue resuelto por la Sentenciadora de la Primera Instancia en la Sentencia que se impugna, por lo que al omitir todo pronunciamiento sobre esos términos del problema judicial, ello se traduce en LA OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO POR PARTE DEL JUEZ, SOBRE DEFENSAS OPORTUNAMENTE FORMULADAS, a que según el PRINCIPIO DE LA EXHAUSTIVIDAD DE LA SENTENCIA, hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia no otorga la debida tutela jurídica sobre alguno de los alegatos de las partes.
Lo más grave de la situación descrita, se configura, cuando EL ACTOR, no rechaza ni contradice ninguna de esas defensas y, alegatos y, adicionalmente en el caso de la IMPUGNACÓN DE LAS COPIAS FOTOSTATICAS no instauro ninguno de los mecanismos establecidos en el artículo 429 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, para demostrar la autenticidad de las mismas y, en el caso de la IMPUGNACIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO, la IMPUGNACIÓN ejercida trae como consecuencia el desconocimiento del medio que se pretende hacer valer, de modo que al mismo se le está restando la eficacia probatoria invocada, ya que el documento privado sin la intervención de un Funcionario Público, constituye un documento privado simple, el cual no contiene certeza legal respecto de la autoría del mismo y, al producirse el desconocimiento se abre una incidencia ope-legis (sin necesidad de decreto del Juez), destinada a la comprobación de la autenticidad del documento.
En esta oportunidad, la parte promovente del documento impugnado y, sobre quien recae por expresa disposición del artículo 445 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, la carga probatoria respecto de la autenticidad del mismo, podrá promover la prueba de cotejo y, ante la imposibilidad de practicar ésta, si fuese el caso, utilizar testigos.
Pues bien, ciudadano Juez de Alzada, ninguno de esos alegatos, defensas, petitorios y, pruebas fueron resueltos por la Sentencia que se impugna, ya que el fallo solo se refirió y, dio respuesta a los alegatos del Actor relacionados con “la presunta” violación de las Cláusulas tercera, quinta y, décimo cuarta del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 01 de agosto del 2.005 por ante la Notaría Segunda del Municipio Libertador bajo el No. 64, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones sin tomar en consideración ni los alegatos, ni los argumentos, ni las explicaciones, ni los razonamientos ni las pruebas promovidas por los demandados, de todo lo cual se deduce, que en ninguna parte del mismo, el Sentenciador de Primera Instancia hizo la más mínima mención a lo peticionado por mis Representados en el presente juicio, guardando absoluto silencio sobre tales extremos de hecho, quedando insolutos esos puntos del problema judicial.
Con esa abstención del Sentenciador de la Primera Instancia en pronunciarse en su verdadero sentido, de forma integral sobre esos puntos alegados, peticionados y, probados por los demandados en sus diferentes ESCRITOS contenidos en las Actas del Expediente que nos ocupa (CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y, ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS), se configura un claro menoscabo al derecho a la defensa y, a la igualdad de condiciones de las partes en el juicio, incumpliendo con EL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD que rige las sentencias, ya que al no darle respuesta, las mismas pudieran resultar determinantes en el dispositivo del fallo.
Esa omisión del debido pronunciamiento sobre los hechos alegados por los Demandados, sobre gran parte de los términos del problema judicial, conlleva a no otorgar a debida tutela jurídica sobre los alegatos explanados, con lo cual incumple lo ordenado en el artículo 12 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, que lo obliga indefectiblemente a decidir conforme a lo alegado y, probado por ambas partes en el proceso.
Como consecuencia de lo expuesto, al obviar la Sentenciadora de la Primera Instancia, todos aquellos alegatos del Escrito de Contestación a la Demanda y, de las probanzas traídas al juicio, relacionadas con:
1.-) La demostración de que el Local Comercial cedido en arrendamiento al ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY EN NINGUNA PARTE DEL INTERIOR DE SU ESPACIO FÍSICO se puede evidenciar la conexión o la comunicación interna que existe ente tales dependencias con los Locales Comerciales Dos (2) y, Tres (3) que se ubican en la Planta Baja del Edificio, situación está que data desde HACE MÁS DE VEINTIDOS (22) AÑIOS, esto es, desde el día 01 de Octubre del año 1.994, cuando nació la RELACIÓN CONTRACTUAL ARRENDATICIA, con el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, concatenado con las resultas de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado de la causa en fecha 29/09/2017, del contenido del anexo marcado con la letra “E”, contentivo del original de la PATENTE C-181885 de fecha 17 de mayo del 2.016, expedida por la SUPERINTENDENCIA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SUMAT) DE LA ALCALDIA DE CARACAS a favor de la Sociedad Mercantil “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”, que funciona en el Local Mezzanina del Edifico 31, ubicado entre las esquinas de Matrices a Marrón, Parroquia Catedral de esta ciudad de Caracas y, que se encuentra en estado de Pendiente, por falta de CONFORMIDAD DE USO.
Con esa documental se demuestra, que al Local Comercial arrendado no se le otorga CEDULA CATASTRAL, por cuanto físicamente constituye una unidad separada de los locales 2 y 3 del Edificio 31, como contrariamente se expresa (…) en el Documento de Condominio del mismos.
2.-) La demostración de que el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, no haya incurrido en la violación de la disposición contenida en la CLAUSULA QUINTA del Contrato de Arrendamiento, según la cual hay PROHIBICIÓN EXPRESA de sub-arrendar, ceder o traspasar parte del Local Comercial Arrendado, a las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, siendo que se DESCONOCE el dispositivo de los artículos 52 y, 112 de LA CONSTITUCIÓN DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y, que la Sociedad Mercantil “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”, conforme se desprende del contenido de su Acta Constitutiva y Estatutos Sociales, fue creada por las hijas del Co-demandado JOSE MANUEL REDONDO GOY, ciudadanas JACQUELINE DEL CARMEN REDONDO CABEZAS Y, CHARLY CATHERINE REDONDO CABEZAS (…) tal como se desprende del contenido de sus Actas de Nacimiento, en las cuales se establece la relación filial mediante la cual se demuestra que son hijas de JOSE MANUEL REDONDO GOY Y, DE SU ESPOSA, MIRIAM DEL CARMEN CABEZAS DE REDONDO.
En dicha Sociedad, el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, desempeña el cargo de GERENTE GENERAL de la Empresa, sin formar parte del paquete accionario de la misma, de todo lo cual; se desprende que estamos en presencia de un NEGOCIO FAMILIAR, dirigido por el propio ARRENDATARIO, ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, como BUEN PADRE DE FAMILIA.
La Sociedad Mercantil “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, es un Socio Comercial del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, cuyo objeto mercantil es la venta al detal y, depósito de apliques, botones, hebillas y, “transfer” relacionados a lo textil, razón por la cual; se encuentra estrechamente e íntimamente vinculada con la actividad que realiza la Sociedad Mercantil “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”, que consiste en la exhibición y, venta al detal de prendas de vestir para damas, caballeros y, niños.
Todo lo cual se demuestra con la abundante Prueba Documental producida como anexos marcados con las letras “C”, “D”, “G”, “H”, “I” y, “J” del Escrito Libelar.
3.-) La demostración de que el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, no haya incurrido en la violación de la disposición contenida en la CLAUSULA DECIMO CUARTA del Contrato de Arrendamiento, según la cual tiene la obligación de mantener vigente una póliza de seguro contra incendio que cubra los riesgos y daños que pueda ocasionar un incendio, tanto a los bienes como a las personas incluyendo el Local Comercial arrendado siendo que los alegatos y, las probanzas promovidas a tal efecto no fueron considerados de ninguna manera por la Sentenciadora de la Primera Instancia.
Como elementos demostrativos de los argumentos explanados, se trajo a los autos del Expediente, en el Particular SEXTO del Capítulo Sexto de nuestro citado Escrito de Contestación a la Demanda, la siguiente documental:
…Omissis…
Así mismo en el Literal “D” del Particular Segundo del Capítulo Primero de nuestro Escrito de Promoción de Pruebas de fecha 06 de julio del 2.017, se promovió la Prueba de Inspección Judicial practicada por el Juzgado de la causa en fecha 29/09/2017 en los siguientes términos:
…Omissis…
Como consecuencia de lo expuesto, el fallo que se impugna no es equitativo ni imparcial, ya que no resuelve expresamente todos los puntos objeto de la controversia, traídos y, demostrados por los Demandados en el proceso, los cuales debieron haber sido resueltos de manera expresa, positiva y, precisa, por todo lo cual, al cobijo de la doctrina jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, solicito respetuosamente, que la presente denuncia sea declarada CON LUGAR, declarando LA NULIDAD DEL FALLO IMPUGNADO y, así pido se declare, con todos los pronunciamientos de Ley.
…Omissis…
Denunció la infracción de la Sentencia impugnada de los artículos 243 en su Ordinal Cuarto (4to.) y, 12 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, haciéndose pasible como consecuencia de la infracción de la primera de estas normas de la sanción de NULIDAD, que establece el artículo 244 EJUSDEM.
El vicio de que adolece la Recurrida, es el denominado por La Jurisprudencia pacífica y, consolidada del Alto Tribunal de la República, como INMOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN, previsto en el Ordinal Cuarto del artículo 243 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, según el cual: Toda sentencia debe contener: Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
…Omissis…
Ciudadano Juez de Alzada, al amparo de los dispositivos legales citados que fundan la INMOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN QUE SE IMPUGNA, la misma en su Parte Motiva, expresa lo siguiente:
…Omissis…
Se desprende la transcripción anterior, que la Sentenciadora de la Primera Instancia, mezcla en su análisis de la Cláusula Decima Cuarta del Contrato de Arrendamiento la denuncia de violación contenida en el Libelo de Demanda con la Cláusula Décimo Tercera, siendo que como expresa se claramente en los Particulares OCTAVO Y NOVENO del Capítulo Quinto denominado RECHAZO Y CONTRADICCIÓN de nuestro Escrito de Contestación a la Demanda de fecha 04 de mayo del 2.017, que ambas denuncias fueron tratadas separadamente, en la siguiente forma:
…Omissis…
Como elementos demostrativos de los argumentos explanados, se trajo a los autos del Expediente, en el Particular SEXTO del Capítulo Sexto de nuestro citado Escrito de Contestación a la Demanda, la siguiente documental:
…Omissis…
Así mismo en el Literal “D” del Particular Segundo del Capitulo Primero de nuestro Escrito de Promoción de Pruebas de fecha 06 de julio del 2.017, se promovió la Prueba de Inspección Judicial practicada por el Juzgado de la causa en fecha en los siguientes términos:
…Omissis…
Ciudadano Juez de Alzada, el texto de la CLAUSULA DECIMA CUARTA del Contrato de Arrendamiento de Marras expresa claramente que:
…Omissis…
Del contenido de tal acuerdo, no se desprende en forma alguna la obligación de presentar o exhibir póliza de seguro de incendio, como lo expresa la Sentencia impugnada, lo que caracteriza la expresión de los motivos de hecho y, de derecho de fallo, es precisamente la subsunción de los hechos alegados y, probados en el juicio, con las normas jurídicas que las prevén, a través del enlace lógico de una situación particular, específica y, concreta, con la previsión abstracta, genérica e hipotética contenida en la Ley. Es que el Juez muestre las razones que fundamentan el enlace lógico entre los hechos establecidos y, las normas jurídicas seleccionadas para resolver la controversia y, que justifican la decisión.
…Omissis…
De la transcripción parcial de la parte motiva del fallo impugnado, es evidente que no se puede verificar el control de la legalidad, puesto que la Sentenciadora de la Primera Instancia comienza el análisis del incumplimiento de la Cláusula Décimo Cuarta del Contrato de Arrendamiento, referido conforme al seguro contra incendio que cubra los riesgos y daños que pueda ocasionar tanto a los bienes como a las personas, incluido el Loca Comercial, pero en su razonamiento habla y, se refiere al contenido de las Observaciones de la Cláusula Décimo Tercera del mismo Contrato, referida a la obligación de actualizar y aumentar la fianza, adecuándola al canon de arrendamiento actual.
No obstante ello, en el párrafo siguiente manifiesta que la parte demandada no trajo a los autos elementos ni argumentos suficientes que demostrasen la renovación o actualización de la póliza de seguros denunciada como no adquirida, para concluir incumplida la Cláusula Décimo Cuarta denunciada.
Conforme al PRINCIPIO DE LA UNIDAD PROCESAL DEL FALLO, la Sentencia forma un todo indivisible, de modo que todas las partes que integran su estructura tradicional (NARRATIVA, MOTIVA Y, DISPOSITIVA) se encuentran vinculadas por lo que se ha dado en llamar “…UN ENLACE LÓGICO…”, que no es otra cosa que la expresión de la fuerza del pronunciamiento judicial en toda su integridad.
…Omissis…
Finalmente al cobijo de la doctrina jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, solicito respetuosamente, que la presente denuncia sea declarada CON LUGAR, declarando LA NULIDAD DEL FALLO IMPUGNADO.
…Omissis…
Denunció la infracción por la Sentencia Impugnada de los artículos 12 y, 243 Ordinal Cuarto en relación con el artículo 509, todos ellos del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, éste último por violación de norma legal expresa; haciéndose pasible como consecuencia de las infracciones de estas normas de la sanción de NULIDAD, que establece el artículo 244 EJUSDEM.
El vicio de que adolece la Sentencia Impugnada, es el denominado por La jurisprudencia pacífica y, consolidada del Tribunal Supremo de Justicia, como INMOTIVACIÓN, que consiste en la ausencia de los motivos de hecho e, de derecho en los cuales el Juez funda su decisión y, que puede presentar diversas modalidades a saber:
…Omissis…
Ciudadano Juez de Alzada la Sentencia Impugnada exhibe una defectuosa e incompleta motivación fáctica, en el cual se omite en forma absoluta, todo análisis y, examen de pruebas promovidas por los demandados, tanto documentales producidas como anexos, conjuntamente con el ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA de fecha 04 de mayo del 2.017 como del ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS de fecha 06 de julio del 2.017 las cuales fueron promovidas y, evacuadas oportunamente durante la secuela de la litis y, que por supuesto, cursan en los autos del Expediente.
Así nos encontramos que, se omite en forma absoluta toda mención y, examen de las siguientes pruebas:
PRIMERO: Las pruebas instrumentales contenidas en los particulares 3 al 9, ambos inclusive del CAPITULO SEXTO denominado DE LOS MEDIOS PROBATORIOS DE QUE SE DISPONE, de nuestro Escrito de Contestación a la demanda de fecha 04 de Mayo del 2.017, especificadas de la siguiente manera:
…Omissis…
SEGUNDO: Las pruebas de INSPECCIÓN JUDICIAL, EXPERTICIA Y, DE INFORMES promovidas en los CAPITULOS PRIMERO, SEGUNDO Y TERCERO de nuestro ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS de fecha 06 de julio del 2.017, así:
…Omissis…
En efecto, ciudadano Juez de Alzada, en abierta infracción del deber judicial de analizar y, juzgar las pruebas constantes en autos, establecido en el artículo 509 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CICIL, la Sentenciadora de la Primera Instancia no analizó ni examinó ninguna de las probanzas anteriormente enumeradas, ni siquiera para desechar su eficacia probatoria, con lo cual pronuncia una sentencia, que no se atiene a lo alegado y, probado en autos y, que renuncia al escudriñamiento de la verdad, traicionando de este manera el postulado fundamental de la función judicial que consagra el artículo 12 EJUSDEM, porque en este caso, se deja sin cabal fundamentación el fallo en uno de sus aspectos esenciales, como lo es, la muy importante labor critica de valoración de los elementos de convicción que obran en autos.
Vale acotar que la totalidad de la PRUEBAS SILENCIADAS por el Ad Quem, relativas todas ellas a los alegatos explanados en el Escrito de Contestación a la Demanda de fecha 04 de mayo del 2.017 y, que fueras producidas dentro de las precisas oportunidades que la Ley señala, no obstante de que el fallo que se impugna cita y, relaciona las mismas en la parte motiva del mismo, expresando claramente que las instrumentales no fueron impugnadas, atacadas o tachadas de falsas por la Parte Actora, por lo que las aprecia a tenor de lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 1.357 y, 1.359 del Código Civil; mientras que a la Inspección Judicial le otorga valor de conformidad con lo establecido en el artículo 898 de la Ley Adjetiva y, la de Experticia el valor indiciario conforme a lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil; razón por la cual se trata de elementos probatorios que se encuentran firmes y, que demuestran los alegatos explanados en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA EMANDA, sin embargo no las analiza, ni las examina ni las toma en consideración al momento de emitir su fallo no obstante de dejar constancia de su existencia en el Expediente. Alego en nombre de mis Representados que esa ligera mención de las pruebas indicadas, no significa el análisis de tales probanzas.
El objeto de la pretensión es que niegue la violación de las Cláusulas del Contrato de Arrendamiento denunciadas como infringidas por la Parte Actora en su Reformado Escrito Libelar y, en razón de ello se alegaron hechos explanados en el Escrito de Contestación a la Demanda de fecha 04 de mayo del 2.017, conjuntamente con la prueba instrumental que en tal oportunidad se trajo a los autos así como las probanzas promovidas en el Escrito de Contestación a la Demanda de fecha 06 de julio del 2.017.
Respecto a la ausencia de análisis de esas pruebas, el Sentenciador de la Primera Instancia expresa en el fallo impugnado, lo siguiente:
…Omissis…
El Juez de la Recurrida debió aplicar y, no lo hizo el artículo 509 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, que dispone:
…Omissis…
Del texto de la Sentencia Impugnada se evidencia que la Alzada silenció en su totalidad, todo examen, análisis y, consideración de las pruebas aportadas por la Parte Accionante con su Libelo de Demanda y, su Escrito de Promoción de Pruebas y, decidió dar por demostrados hechos sin expresar en la parte motiva de la sentencia, el proceso intelectual mediante el cual se hizo posible su declaratoria, por lo que no decidió conforme a lo alegado y, probado en autos, que establece el artículo 12 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL y, siendo consecuente con el Adagio latino JUS ALLEGATA ET PROBATA JUDEX JUDICARE DEBET y, solamente sobre todo lo alegado, en correspondencia con el PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD del artículo 509 EJUSDEM, que impone a los jueces el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial, para no incurrir en omisión de pronunciamiento.
La infracción en que incurre la Juez de la Sentencia Impugnada, fue concluyente y, determinante en el dispositivo de la Sentencia, puesto que si hubiere procedido correctamente, habría declarado SIN LUGAR las violaciones denunciadas en el Reformado Libelo de Demanda, por corresponderse la hipótesis jurídica con los supuestos de hecho señalados y, probados por los demandados.
…Omissis…
En efecto, las pruebas que evidencian la NO INFRACCIÓN por parte del Demandado José Manuel Redondo Goy de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, encuentran su correlación con los hechos expresados en nuestro Escrito de Contestación a la Demanda de fecha 04 de mayo del 2.017, referidos a:
A.-) En primer lugar, que del contenido de los Particulares PRIMERO, SEGUNDO Y, TERCERO DE LA INSPECCIÓN OCULAR EXTRA-LITEM, practicada en fecha 08 de diciembre del 2.015, por el Juzgado DECIMO NOVENO de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, de lo que se deja constancia es de que, el Local Comercial inspeccionado, consta de dos (2) dependencias, donde funcionan separadamente las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, anexando los Registros Mercantiles de cada una de ellas, así como señalando la existencia de las Carteleras contentivas de los documentos requeridos por la Ley, para el funcionamiento de las mismas y, del CONTENIDO DE ESOS TRES (3) PARTICULARES, NO SE DESPRENDE, NO SE DEDUCE NO SE EXPRESA NI SE DEJA CONSTANCIA, DE QUE ALGUNA DE LAS DOS (2) EMPRESAS INDICADAS, OCUPE EL LOCAL COMERCIAL POR VIRTUD DE UN SUB-ARRENDAMIENTO, CESIÓN O TRASPASO ALGUNO QUE SE HAYA VERIFICADO EN SU FAVOR.
B.-) En segundo lugar manifiesto que, la falsedad del alegato formulado por EL APODERADO GENERAL DE LAS DEMANDANTES, se pone en evidencia cuando el mismo DESCONOCE el dispositivo de los artículos 52 y, 112 de LA CONSTITUCIÓN DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
C.-) La Sociedad Mercantil “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”, conforme se desprende del contenido de su Acta Constitutiva y Estatutos Sociales, fue creada por las hijas del Co-demandado JOSE MANUEL REDONDO GOY, ciudadanas JACQUELINE DEL CARMEN REDONDO CABEZAS Y, CHARLY CATHERINE REDONDO CABEZAS (…) tal como se desprende del contenido de sus Actas de Nacimiento, en las cuales se establece la relación filial mediante la cual se demuestra que son hijas de JOSE MANUEL REDONDO GOY Y, DE SU ESPOSA, MIRIAM DEL CARMEN CABEZAS DE REDONDO.
En dicha Sociedad, el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, desempeña el cargo de GERENTE GENERAL de la Empresa, sin formar parte del paquete accionario de la misma, de todo lo cual; se desprende que estamos en presencia de un NEGOCIO FAMILIAR, dirigido por el propio ARRENDATARIO, ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, como BUEN PADRE DE FAMILIA.
La Sociedad Mercantil “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, es un Socio Comercial del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, cuyo objeto mercantil es la venta al detal y, depósito de apliques, botones, hebillas y, “transfer” relacionados a lo textil, razón por la cual; se encuentra estrechamente e íntimamente vinculada con la actividad que realiza la Sociedad Mercantil “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”, que consiste en la exhibición y, venta al detal de prendas de vestir para damas, caballeros y, niños.
D.-) Ciertamente para la fecha 08 de Diciembre del 2.015m, cuando se practico LA INSPECCIÓN OCULAR EXTRA-LITEM, por el Juzgado DECIMO NOVENO de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial y, que el APODERADO JUDICIAL DE LAS DEMANDANTES acompaño como anexo “E” del Primer Escrito de Reforma del Escrito Libelar, que riela inserta a los folios 129 al 284 de la Primera Pieza del Cuaderno Principal del Expediente, NO EXISTÍA DOCUMENTO PUBLICO ALGUNO QUE ACREDITARA LA EXISTENCIA DE LA RELACIÓN INDICADA, sin embargo ya existía la RELACIÓN SOCIETARIA entre los ciudadanos JOSE MANUEL REDONDO GOY y, ANGEL AUGUSTO VILLAVA JACOME contenida en un DOCUMENTO PRIVADO que data del año 2.008, cuando fue puesta en ejecución la misma, en los términos que señala el artículo 1.649 del CÓDIGO CIVIL; el artículo 110 en relación con el artículo 211, ambos del CODIGO DE COMERCIO y, los artículos 52 y, 112 de la CARTA MAGNA.
Relación Societaria que fuera formalizada por ante el Registro Mercantil respectivo, conforme se desprende del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 07 de abril del 2.016 y, que se acompaña con el presente Escrito.
E.-) Conforme a lo expuesto, las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, no se les ha sub-arrendado, ni cedido ni traspasado parte o la totalidad del Local Comercial arrendado al ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY y, en consecuencia NO SON OCUPANTES ILEGITIMAS del mismo, ya que para el ejercicio de su comercio, el Arrendatario fatalmente requiere del uso y, la constitución de un negocio de figura mercantil, debidamente regulado por las disposiciones contenidas en el CODIGO DE COMERCIO, advirtiendo igualmente que EN NINGUNA DE LAS ESTIPULACIONES CONTENIDAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, producido con el Escrito contentivo de la Primera reforma del Escrito Libelar de fecha 26 de julio del 2.016, contiene alguna PROHIBICIÓN EXPRESA de que no pueda asociarse con fines lícitos con otras personas, incluidos familiares ni dedicarse a la actividad económica de su preferencia, en contravención a lo taxativamente señalado en los artículos 52 y, 112 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
F.-) Finalmente considero pertinente destacar, que durante los más de VEINTIDOS (22) de ocupación que como Arrendatario, ha tenido el ciudadano JSOE MANUEL REDONDO GOY, en forma ininterrumpida y, continua, sin ningún tipo de interrupción del Local Comercial arrendador, SIEMPRE HA SIDO ENCONTRADO AL FRENTE DE SUS ACTIVIDADES COMERCIALES Y, RESPONDIDO OPORTUNAMENTE A LAS OBLIGACIONES QUE SE DERIVAN DE SU RELACIÓN ARRENDATICIA con las Demandantes y, en consecuencia insisto, NO HA SUB-ARRENDADO, CEDIDO NI TRASPASADO a las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, parte o la totalidad del Local Comercial arrendado ni a ninguna otra persona o entidad mercantil, como absurdamente lo alega EL APODERADO JUDICIAL DE LAS DEMANDANTES.
En apoyo de tales argumentaciones, se consignaron como elementos probatorios en esta Alzada destinados a probar que las Propietarias del Edificio 31, sabían y, conocían y, en consecuencia permitieron LA COSTUMBRE de que mí Representado JOSE MANUEL REDONDO GOY, utilizará el inmueble arrendado para el desarrollo de su actividad comercial con la utilización de Personas Jurídicas durante todos los años en que ha sido arrendatario de la Mezzanina del referido inmueble y, NUNCA SE OPUSIERON AL DESARROLLO DE TAL ACTIVIDAD NI RECLAMARON NI FORMULRON OBJECIÓN ALGUNA DURANTE LA VIGENCIA DE LA RELACIÓN CONTRACTUAL ARRENDATICIA y, en aplicación del dispositivo de los artículos 52 y, 112 de LA CONSTITUCIÓN DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, se promovió la PRUEBA DE DOCUMENTO PUBLICO y, a tales efectos se produjo legajo de documentos mercantiles de la Compañía “CREACIONES TRILL, C.A.” de fecha 20 de agosto de 1.986, cuando fue constituida, así como las diferentes Actas de Asambleas de Accionistas de fechas 17 de agosto de 1.990; 01 de Noviembre de 1.990; 04 de septiembre de 1.991; 29 de marzo de 1.996 y, 21 de julio de 1.997 donde el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY era socio con los ciudadanos GASPAR HERMIDA MOREIRA Y, JOSE PEREIRA PESTANA y, que funcionaba en el mismo Local Comercial arrendado y, mencionado en autos, como se desprende del REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) de la Empresa que se acompaña.
De igual manera, se produce marcado con la letra “B”, Acta Constitutiva de la Empresa “INDUSTRIAS TRILL, C.A.”, de fecha 14 de Diciembre del año 2.000 y, que funcionaba en el mismo Local Comercial arrendado y, mencionado en autos, como se desprende del REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) de la Empresa que se acompaña.
De todo lo cual se desprende que la omisión en que incurrió la Juzgadora de la Primera Instancia al SILENCIAR LAS PRUEBAS indicadas impidió a mis Representados demostrar los hechos que habrían de cambiar la suerte de la controversia, puesto que eran demostrativos de los argumentos explanados por mis Mandantes, en el Escrito de Contestación a la Demanda de fecha 04 de mayo del 2.017.
…Omissis…
Denuncio pues, que la Sentencia Impugnada incurre en el vicio de SILENCIO DE PRUEBAS, por no examinar ni analizar las pruebas expresamente indicadas consignadas oportunamente en las Actas del Expediente, ello a pesar de que el examen de todo ese material probatorio, resultaba indispensable para poder resolver sobre la procedencia de las defensas invocadas por mis Representados.
…Omissis…
En fuerza de las consideraciones que anteceden y, al cobijo de las citadas doctrinas jurisprudenciales, solicito respetuosamente que la presente denuncia sea declarada CON LUGAR, declarando la NULIDAD DEL FALLO IMPUGNADO.
…Omissis…
Denuncio la infracción del artículo 15 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL en relación con los artículos 2, 26, 49, 51, 112, 253, 257 y, 299 de la CONSTITUCION DE LA REPUBLICABOLIVARIANA DE VENEZUELA, por violación de los derechos constitucionales de igualdad, expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica, tutela judicial efectiva, libertad económica, asociación, defensa y, debido proceso de conformidad con los criterios establecidos por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sus sentencias Números 3180/15.12.2004; 1310/16.10.2009; 167/26.03.2013; 1588/14.11.2013; 317/05.05.2014; 805/07.07.2014; 117/06.02.2001; 487/06.04.2001 y, 264/30.09.2003, entre otras, lo cual explico de la manera siguiente:
La sentencia Impugnada no toma en cuenta los argumentos y, alegatos explanados en nuestro Escrito de Contestación a la Demanda de fecha 04 de mayo del 2.017 ni las pruebas oportunamente consignadas en el Expediente, donde se evidencian la NO INFRACCIÓN de las Cláusulas del Contrato de Arrendamiento denunciadas como violadas por parte del ciudadano José Manuel redondo Goy.
Como parte del legajo probatorio, se consignó conjuntamente con el Escrito de Contestación a la Demanda marcados con las letras “C” y, “D” respectivamente, ejemplar del periódico “EL REPORTE COMERCIAL” de fecha 11 de diciembre de 1.991, en cuyas páginas 14 y 15, aparece publicado el Acta de Asamblea de la Compañía “CREACIONES TRILL, C.A.”, de fecha 04 de septiembre de 1..91 y, la cual fue constituida en fecha 20 de agosto de 1.986, donde el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY era socio con los ciudadanos GASPAR HERMIDA MOREIRA Y, JOSE PERIORA PESTANA y, que funcionaba en el mismo Local Comercial arrendado y, mencionado en autos.
Como complemento de esta probanza dentro de la oportunidad legal y, procesal correspondiente, se promovió por ante esta instancia con el único y, exclusivo objeto de demostrar y, traer al Expediente AMPLIOS, BASTANTES Y, SUFICIENTES ELEMENTOS, DESTINADOS A PROBAR QUE LAS PROPIETARIAS DEL EDIFICIO 31, SABÍAN Y, CONOCÍAN Y, EN CONSECUENCIA PERMITIERON LA COSTUMBRE DE QUE MÍ REPRESENTADO JOSE MANUEL REDONDO GOY, UTILIZARÁ EL INMUEBLE ARRENDADO PARA EL DESARROLLOS DE SU ACTIVIDAD COMERCIAL CON LA UTILIZACIÓN DE PERSONAS JURÍDICAS DURANTE TODOS LOS AÑOS EN QUE HA SIDO ARRENDARARIO de la Mezzanina del referido inmueble y, nunca se opusieron al desarrollo de tal actividad ni reclamaron ni formularon objeción alguna durante la vigencia de la relación contractual arrendaticia y, en aplicación del dispositivo de los artículos 52 y, 112 de LA CONSTITUCION DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, se promovió la PRUEBA DE DOCUMENTO PUBLICO y, a tales efectos se consignó, legajo de documentos mercantiles de la Compañía “CREACIONES TRILL, C.A.” de fecha 20 de agosto de 1.986, cuando fue constituida, así como las diferentes Actas de Asambleas de Accionistas de fechas 17 de agosto de 1.990; 01 de noviembre de 1.990; 04 de septiembre de 1.991; 29 de marzo de 1.996 y, 21 de julio de 1.997 donde el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY era socio con los ciudadanos GASPAR HERMIDA MOREIRA Y, JOSE PERIORA PESTANA y, que funcionaba en el mismo Local Comercial arrendado y, mencionado en autos, como se desprende del REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) de la Empresa que se acompaña.
De igual manera, se produce marcado con la letra “B”, Acta Constitutiva de la Empresa “INDUSTRIAS TRILL, C.A.”, de fecha 14 de Diciembre del año 2.000 y, que funcionaba en el mismo Local Comercial arrendado y, mencionado en autos, como se desprende del REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) de la Empresa que se acompaña.
Adicionalmente se deja constancia que, desde el día 01 de julio del año 2.005, oportunidad en la cual se CONSTITUYÓ LA Sociedad Mercantil “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”, la cual conforme se desprende del contenido de su Acta Constitutiva y Estatutos Sociales, fue creada por las hijas del Co-demandado JOSE MANUEL REDONDO GOY, ciudadanas JACQUELINE DEL CARMEN REDONDO CABEZAS Y, CHARLY CATHERINE REDONDO CABEZAS, tal como se desprende del contenido de sus Actas de Nacimiento, en las cuales se establece la relación filial mediante la cual se demuestra que son hijas de JOSE MANUEL REDONDO GOY Y, DE SU ESPOSA, MIRIAM DEL CARMEN CABEZAS DE REDONDO.
En dicha Sociedad, el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, desempeña el cargo de GERENTE GENERAL de la Empresa, sin formar parte del paquete accionario de la misma, de todo lo cual; se desprende que estamos en presencia de un NEGOCIO FAMILIAR, dirigido por el propio ARRENDATARIO, ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, como BUEN PADRE DE FAMILIA.
Destacando igualmente que desde la oportunidad en que fue constituida la Sociedad y, hasta el día de hoy, han transcurrido más de TRECE (13) AÑOS en forma ininterrumpida y, continua funcionando en el Local Comercial cedido en arrendamiento, como se desprende del contenido de los documentos exhibidos en la Cartelera que se menciona en el Particular Tercero de la Inspección Ocular Extralitem, practicada en fecha 08 de diciembre del 2.015, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
Por otro lado, la Sociedad Mercantil “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, es un SOCIO COMERCIAL del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, cuyo objeto mercantil es la venta al detal y, depósito de apliques, botones, hebillas y, “transfer” relacionados a lo textil, razón por la cual; se encuentra estrecha e íntimamente vinculada con la actividad que realiza la Sociedad Mercantil “UNIFORMES JACQUELINE, C.A”, que consiste en la exhibición y, venta al detal de prendas de vestir para damas, caballeros y niños.
La RELACION SOCIETARIA entre los ciudadanos JOSE MANUEL REDONDO GOY y, ANGEL AUGUSTO VILLAVA JACOME consta de documento privado que data del año 2.008, producido como anexo marcado con la letra “I” de nuestro Escrito de Contestación a la Demanda de fecha 04 de mayo del 2.017; cuando fue puesta en ejecución la misma, en los términos que señala el artículo 1.649 del CÓDIGO CIVIL; el artículo 110 en relación con el artículo 211, ambos del CODIGO DE COMERCIO y, los artículos 52 y, 112 de la CARTA MAGNA y, que fuera formalizada por ante el registro Mercantil respectivo, conforme se desprende del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 07 de abril del 2.016.
Es el caso que, la Sociedad Mercantil “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, se constituyó en fecha 27 de noviembre del 2.009 y, hasta la presente fecha tiene funcionando en forma ininterrumpida e, continua en el Local Comercial arrendado NUEVE (9) AÑOS, sin que durante todo ese largo transcurso del tiempo las Propietarias hubiesen hecho reclamo u objeción alguna a tal situación.
Con dichos documentos se pretende demostrar, que desde el año 1.986, el ciudadano JOSE MANUEL EDONDO GOY, ocupaba el local descrito y, deslindado en autos como socio comercial al frente del negocio que regentaba.
De igual manera, se consignó en el Expediente, copia simple del CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 01 de Octubre de 1.994, entre la Sociedad Mercantil “METROPOLIS, C.A.” y, JOSE MANUEL REDONDO GOY, sobre el Local Comercial descrito y, deslindado en autos y, cuyo original se agregó al Expediente, como producto de la Prueba de Informes formulada a las Actas del Expediente AP11-V-2015-001698, del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y, Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, contentivo del juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que cursa por ante ese Tribunal.
Con dicho documento igualmente, se pretende demostrar, que el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, ocupa como Arrendatario el Local Comercial descrito y, deslindado en autos, desde hace más de VEINTIDOS (22) AÑOS en forma continua, pacífica e ininterrumpida sin ningún tipo de interrupción, siempre ha sido encontrado al frente de sus actividades comerciales y, respondido oportunamente a las obligaciones que se derivan de su Relación Arrendaticia con las Demandantes, como se desprende del contenido de los Registro Mercantiles de las diferentes Empresas con las cuales ha funcionado en ese lugar.
Tal situación PERMITIDA, ACEPTADA Y, CONOCIDA POR LAS PROPIETARIAS DEL INMUEBLE ARRENDADO, SE CONVIRTIÓ MATERIALMENTE EN UNA BUENA COSTUMBRE, es decir aquella norma reiterada de conducta que son reguladas por la moral de una comunidad, como lo expresa el artículo 9 del CODIGO DE COMERCIO, al señalar:
…Omissis…
En este punto considero necesario adicionar que EN NINGUNA DE LAS ESTIPULACIONES CONTENIDAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, producido con el Escrito contentivo de la Primera Reforma del Escrito Libelar de fecha 26 de julio del 2.016, contiene alguna PROHIBICIÓN EXPRESA de que no pueda El Arrendatario, asociarse con fines lícitos con otras personas, incluidos familiares ni dedicarse a la actividad económica de su preferencia, en contravención a lo taxativamente señalado en los artículos 52 y, 112 de la CONSTITUCION NACIONAL.
…Omissis…
Se desprende del contenido de las defensas explanadas y, de las pruebas consignadas que, la Sentenciadora de la Primera Instancia viola el PRINCIPIO DE LEGALIDAD DE LOS ACTOS PROCESALES contenido en el artículo 7 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, que expresamente señala que los actos procesales se realizarán en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil y, en las leyes especiales y, el PRINCIPIO DE LA VERDAD PROCESAL contenido en el artículo 12 EJUSDEM, al indicar que el Juez debe atenerse a lo alegado y, probado en autos, SIN SACAR ELEMENTOS DE CONVICCIÓN FUERA DE ESTOS, NI SUPLIR EXCEPCIONES O ARGUMENTOS DE HECHO NO ALEGADOS NI PROBADOS además de que no solo violentó, sino que vulneró groseramente las garantías constitucionales de LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA, EL DERECHO A LA DEFENSA Y EL DEBIDO PROCESO, de mis Representados, contenidos en el artículo 26 y, los Ordinales 1 y 3 del artículo 49 de LA CONSTITUCION DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
…Omissis…
Tales hechos que concuerdan en su totalidad con lo alegado y, probado en el presente juicio, obligan a considerar que la Sentenciadora de la Primera Instancia omitió la consideración total y, absoluta de las defensas opuestas y, el análisis de las pruebas consignadas en el Expediente, violentando groseramente el PRINCIPIO DE LA VERDAD PROCESAL contenido en el artículo 12 del Código Adjetivo, razón que hace procedente en derecho las defensas que se pueden oponer y, los medios de que disponen las partes para atacarlas.
…Omissis…
Como consecuencia de lo expuesto, el fallo que se impugna no se ajusta a la verdad procesal contenida en el Expediente y, no resuelve expresamente todos los puntos objeto de la controversia, traídos y, demostrados por los Demandados en el proceso, los cuales debieron haber sido resueltos de manera expresa, positiva y, precisa, en expresa infracción de lo ordenado en el artículo 509 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, por todo lo cual se hace procedente en derecho la Nulidad del Fallo impugnado y, así pido se declare, con todos los pronunciamientos de Ley.
Se desprende del conjunto de denuncias precedentemente descritas, que no se dio cumplimiento al derecho constitucional de mis Representados, para obtener una Tutela Judicial Efectiva, Acceso a la Justicia y, Principio pro actione (a favor de la acción); según las cuales todo ciudadano tiene derecho a acceder a la justicia, al juzgamiento con las garantías debidas, a la obtención de una sentencia cuya ejecución no sea ilusoria y, a que los requisitos procesales se interpreten en el sentido más favorable a la admisión de las pretensiones procesales.
Era deber ineludible del Juzgado de la Causa, garantizar la preeminencia del respecto de los derechos y, garantías constitucionales, con el fin de asegurar el orden social justo consagrado en la Carta Magna y, que prevalezca la verdad como elemento consustancial de la justicia.
…Omissis…
De todo lo precedentemente alegado, se observa que la aplicación de la Ley debe hacerse de manera responsable y, transparente y, sin que el Juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso.
En el presente caso, el agravio a este principio es notorio, por cuanto es la propia Ley, la que dispone, con la mayor claridad lo procedente respecto a LA OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO Y, LA FALTA DE ANALISIS DE LAS PRUEBAS TRAIDAS A LOS AUTOS POR LOS DEMANDADOS en que incurre la Sentenciadora de la Primera Instancia en el fallo que se impugna.
La decisión impugnada revele un desconocimiento de la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en cuanto al respeto del PRINCIPIO DE LA SEGURIDAD JURÍDICA, que impone la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y, 336 de la CONSTITUCION DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, para unificar y, mantener la interpretación de los principios constitucionales, por lo que lo procedente es declarar la nulidad del fallo impugnado y, así pido al Tribunal lo declare, con todos los pronunciamientos de Ley.
Finalmente al cobijo de la citada doctrina jurisprudencial y, de las normas citadas, solicito respetuosamente de este Juzgado de Alzada, que la presente denuncia sea declarada CON LUGAR, declarando LA NULIDAD DEL FALLO APELADO.
…Omissis…
En fuerza de las consideraciones que anteceden y, en cumplimiento de expresas instrucciones recibidas por mis Representados, es por lo que ocurro por ante su competente autoridad, ciudadano Juez, para solicitar:
PRIMERO: Se declare CON LUGAR el Recurso de Apelación incoado en la presente Causa.
SEGUNDO: Se decrete LA NULIDAD TOTAL Y ABSOLUTA DE LA SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA POR EL JUZGADO VIGESIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE ESTA MISMA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL EN EL JUICIO QUE POR DESALOJO, han incoado las Sociedades Mercantiles “C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM” y, “LOCOMER, COMPAÑÍA ANONIMA (LOCOMER, C.A.)”, en contra de mis Representados.
TERCERO: A tenor de lo previsto en el artículo 209 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, solicito que decretada como sea la NULIDAD DEL FALLO IMPUGNADO, este Juzgado de Alzada proceda a RESOLVER EL FONDO DEL LITIGIO.
CUARTO: Se imponga la respectiva condenatoria en costas…”.
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Conforme los argumentos expuestos por la parte demandada-recurrente, en su escrito de informes, observa este jurisdicente que se solicita la nulidad de la decisión dictada el 2 de julio de 2018, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la demanda de desalojo, incoada por las sociedades mercantiles C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY y las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A., y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por no haber cumplido con los requisitos exigidos en los ordinales 4º y 5º del artículo 243 eiusdem, en relación con los artículos 7, 12, 15, 509 ibídem, 2, 26, 49, 52, 112, 253, 257 y 299 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En tal sentido, con la finalidad de apuntalar la nulidad del fallo peticionada, la parte demandada, alegó que en el fallo impugnado y objeto de revisión de esta alzada, se incurrió en el vicio de incongruencia, por omisión de pronunciamiento, con respecto de varios alegatos y petitorios contenidos en la contestación de la demanda, específicamente en cuanto a la impugnación de copias fotostáticas de documentos públicos y privados, así como en relación a los rechazos y contradicciones, omitiendo la demostración de los hechos que alegaron y tergiversando su contenido, omitiendo pronunciamiento sobre los términos del problema judicial, violentando el principio de exhaustividad de la sentencia. Expresó que el juzgador de primer grado, no emitió pronunciamiento sobre la presunta violación de las cláusulas Tercera, Quinta y Decimocuarta del contrato de arrendamiento, conforme a lo alegado y probado en el expediente, por lo que, no emitió pronunciamiento en su verdadero sentido, de forma integral; pues en autos, según su dicho, se demostró que en los locales objeto de la litis, no existe ni ha existido comunicación interna, desde que nació la relación contractual entre las partes; que con dicha abstención de la sentenciadora de primer grado, se configuró el menoscabo de su derecho a la defensa y la igualdad de las partes, al no darle respuesta a los alegatos expuestos y probados en la contestación de la demanda y escrito de promoción de pruebas.
Denunció la inmotivación de la sentencia, argumentando que la decisión recurrida, mezclo el análisis de la cláusula Decimocuarta con la cláusula Decimotercera del contrato de arrendamiento; pues, de dicha cláusula no se evidenciaba obligación de contratar o exhibir póliza de seguro contra incendio, por lo que, en las motivaciones contenidas en el fallo, no se puede verificar el control de la legalidad, que toda decisión debe contener; por lo que no se cumplió con el principio de la unidad procesal del fallo, dando una ausencia, insuficiente, defectuosa e incompleta motivación, por silencio de pruebas.
Por otra parte, denunció que la sentencia apelada es violatoria de su derecho constitucional de Asociación, pues las empresas UNIFORMES JACQUELINE, C.A., es una empresa familiar, constituida por las hijas del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, en donde él ocupa el cargo de gerente general; por lo que, regenta dicha empresa, como buen padre de familia; y, CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., es socio comercial del referido ciudadano, que se dedica a la venta al detal y depósito de apliques, botones, hebillas y “transfer” relacionados con lo textil, por lo que se encuentra estrechamente vinculadas con la actividad que realiza la primera, que consiste en la exhibición y venta al detal de prendas de vestir para damas, caballeros y niños; y, por cuanto, desde su constitución, las mismas han ocupado los locales objeto de la relación locativa, sin interrupción, ni reclamo por parte de sus propietarias, por lo que ello, se constituyó en costumbre permitida, aceptada y conocida por las arrendadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 9 del Código de Comercio; por lo que, al haberse condenado el desalojo, se le violentó su derecho de Asociación; el cual, no sólo ha ejercido con dichas empresas, sino con las sociedades mercantiles CREACIONES TRILL, C.A., donde el ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, era socio comercial conjuntamente con los ciudadanos GASPAR HERMIDA MOREIRA y JOSÉ PEREIRA PESTANA; e, INDUSTRIAS TRILL, C.A.; sociedades mercantiles, que también ocuparon los locales comerciales objeto del presente proceso. Por lo que, a lo largo de la duración de la relación locativa, tal situación se constituyó en costumbre, entre el ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY y la parte actora.
Ahora bien, de los alegatos de la parte recurrente, con la finalidad de apuntalar la nulidad del fallo apelado, se observa que se encuentran referido al fondo de la controversia, en el sentido de determinar la justeza en derecho de la decisión sometida a la revisión, en razón del recurso ejercido; por lo que, las mismas serán objeto de análisis en las motivaciones fondo de la presente decisión. Así se establece.
***
Establecido lo anterior y con la finalidad de emitir pronunciamiento en relación al mérito de la controversia, se trae a colación los argumentos expuestos por la parte demandada, en su escrito de reforma de la demanda, presentado el 3 de agosto de 2016; ello, por cuanto siendo la última reforma, es la que debe ser tomada en cuenta para la resolución del conflicto de intereses planteado entre las partes; el cual fue plasmada en los términos que siguen:
“…Mis representadas son propietarias, respectivamente, el “EDIFICIO 31”, situado con frente a la Avenida Este, entre las esquinas de La Marrón y Las Matrices, en jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Libertador, del Distrito Capital, de esta Ciudad de Caracas…
…En conformidad con Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital. Caracas, en fecha Primero (01) de Agosto d2 2005, bajo el No. 64, Tomo 70, de los respectivos Libros de autenticaciones (…) ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A. (…) actuando en su condición de Administradora del referido “Edificio 31” para ese entonces, dio en arrendamiento al ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY (…) quien actuó en ese acto como arrendatario, un (01) local para uso comercial conformado por la “Mezzanina II del Edificio 31”, que a su vez está integrado por las dos dependencia Comercial unidad que forman parte, respectivamente, de los “Locales 2 y 3”, individualizadas como “PMII-2” y PMII-3”, respectivamente, ambas ubicadas en la Mezzanina II del referido “Edificio 31”, como se indicó supra, pero que por error material, en el referido contrato de arrendamiento, en la Cláusula Primera del mismo, se identificó como “Local Mezzanina del Edificio No. 31”. Ese contrato de arrendamiento, establece en su clausulado, lo siguiente…
… TERCERO: En este orden de ideas, en fecha 8 de diciembre del año 2015, el Tribunal Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trasladó y constituyó en el local identificado como Mezzanina II, del Edificio 31, ubicado en la Esquina de Matrices a Marrón, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital (…) con la finalidad de practicar Inspección Ocular extra-litem, a requerimiento de mis representadas (…) En esa Inspección Ocular extra-litem, el Tribunal dejó constancia que fue recibido por el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY (…) quien libre de todo apremio y coacción, y quien al finalizar esa Inspección Ocular extra-litem, la suscribió en señal de aceptación de los puntos en ella evacuados, permitió el acceso al interior del inmueble, en razón de lo cal, se procedió con la práctica de esa actuación extrajudicial con base en los particulares contenidos en el respectivo escrito de solicitud. Seguidamente, el tribunal en referencia, pasó a dar respuesta a los particulares de dicha solicitud de Inspección Ocular extra-litem, en los siguientes términos: …Omissis…
Debe reseñarse, que la indicada Inspección Ocular Extra-Litem no requiere ratificación en juicio, como lo tiene establecido la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia proferida el 9 de mayo de 2013, en el expediente AA20C-2012-000744 así: …Omissis…
Ahora bien, de la citada Inspección Ocular extra-litem, se evidencia de forma fehaciente los siguientes incumplimientos por parte de EL ARRENDATARIO del contrato de arredramiento que se acompaña marcado con letra “B”, de la siguiente manera:
A) Se evidencia el deterioro del inmueble arrendado, y con ello la violación de la Cláusula TERCERA del citado contrato de arrendamiento, toda vez que EL ARRENDATARIO, declaró que recibió el inmueble en perfecto estado de aseo y conservación y que serán por su cuenta todas las reparaciones menores o locativas que requiera el inmueble, especialmente en cuanto se refiere a pintura, sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, instalaciones de agua, comprometiéndose formalmente EL ARRENDATARIO a conservar el inmueble objeto de este contrato en las mismas condiciones de aseo y buen estado en que lo recibe; igualmente, en ésta cláusula EL ARRENDATARIO declara conocer el inmueble que recibe en alquiler por haberlo examinado y comprobado que se halla en buen estado, sirviendo el presente contrato de comprobante, sin que pueda admitirse prueba de lo contrario, y se obliga a indicar al propietario las reparaciones mayores, que son las únicas que quedan a cargo de LA ARRENDADORA del inmueble, cuando en el Particular Primero, de la referida Inspección Ocular extra-litem, el Tribunal deja constancia que no se no se observan varias láminas del techo raso o dry-wall, mientras que algunos se visualizan con signos de humedad, siendo que por el dicho del notificado, quien admite que conoce el origen de esa humedad, que según su decir, es producto de filtraciones que provienen del goteo constante de un tubo de ventilación proveniente de la terraza del Edificio, es decir, El Arrendatario conoce el origen de esas humedad, pero no las repara, ni mucho menos lo notifica a La Arrendadora, para que haga las reparaciones necesarias, si es que considera que ese tipo de reparaciones no le competen a él como Arrendatario, en un acto irresponsable y violatorio de la relación contractual de marras. Del mismo modo señala, que las paredes se visualizan sucias en varias zonas, así como que en la zona superior de una de las paredes del área destinada a depósito, se observa manchada y con signos de humedad y filtración; de igual manera, se observan varias láminas del techo raso o dry-wall manchados y con signos de humedad.
El incumplimiento de ésta Cláusula TERCERA del contrato de arrendamientos sub examine por parte de EL ARRENDATARIO, no solo viene dada por su falta de responsabilidad en mantener en buen estado el inmueble que se le confió, para que lo usara dentro de los límites de la buena fe, de la Ley y del contrato, sino, que si fuera el caso, de que él no pudiera hacer las reparaciones adecuadas para detener las filtraciones por de agua en referencia, debía Notificar al propietario del inmueble de tal situación, cosa que no hizo, incumpliendo con su obligación de mantener el inmueble arrendado en las buenas condiciones, como un buen padre de familia. …Omissis…
B) Se puede evidenciar ciudadano Juez, que EL ARRENDATARIO, ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, antes identificado, violó la disposición de Prohibición Expresa contenida en la cláusula QUINTA del contrato locativo, al subarrendar y/o ceder y/o traspasar parte del referido “Local Mezzanina II del edificio 31”, local éste que por error material, allí se identificó como “Local Mezzanina del edificio 31”, tanto a las sociedades mercantiles Uniformes Jacqueline C.A. (…) como a CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A. (…) como se puede probar sin mayores complicaciones, de la Inspección ocular extra-litem antes citada, cuando el ciudadano Juez Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio respuesta a los particulares solicitados en ella, de la siguiente forma: …Omissis…
La violación de esta Cláusula Quinta, es palmaria y evidente y no deja lugar a dudas, cuando se observa y prueba sin mayores complicaciones, que en ese Local funcionan tanto la empresa Uniformes Jacqueline, C.A., como la empresa “Corpfrat De Venezuela, C.A.”, ambas identificadas, sin poseer ellas el carácter de Arrendatarias. En este mismo orden de ideas, debo señalar, que tanto del Documento Constitutivo Estatutario de la empresa “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.” (…) así como de las actas de asambleas extraordinarias de accionistas de esa empresa (…) el único accionista que posee actualmente esa sociedad, para el momento en que se practicaba esa Inspección ocular, es el ciudadano ANGEL AUGUSTO VILLAVA JACOME (…) quien es su único Director, y quien recibió al juzgado que practicó la Inspección Ocular, en la “dependencia interna” del “Local Mezzanina II” del Edificio 31, en el espacio que le fue cedido y/o traspasado de manera arbitraria e ilegal a la empresa “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, antes identificada, por EL ARRENDATARIO ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, antes identificado. Es importante señalar, que tanto la referida empresa “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, como su único accionista y Director, para el momento cuando se practicó la Inspección ocular Extra-Litem antes citada, ciudadano ANGEL AUGUSTO VILLALVA JACOME, antes identificado, no son Arrendatarios del Contrato locativo que se acompañó al primer escrito de reforma de demanda marcado letra “B”. Así que la empresa “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.” está ocupando parte del “Local Mezzanina II del Edificio 31”, sin ser arrendataria, violando de esta manera el ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, lo pactado en la cláusula QUINTA del contrato locativo en referencia.
En este mismo orden de ideas, específicamente, en el documento constitutivo-estatutario de esa empresa “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, antes citada, en su Cláusula SEGUNDA, se establece su domicilio, en la siguiente dirección: “El domicilio será la ciudad de Caracas, y su domicilio fiscal es la Catedral, Matrices a Marrón, edificio 31, Mezzanina, Municipio Libertador…” Nos preguntamos ¿Cómo es que una empresa, como lo es “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, antes identificada, coloca como Domicilio Fiscal, la correspondiente al Local Comercial “Mezzanina” del Edificio 31, antes citado, si no es porque esté ocupando parte de ese inmueble?
No hay duda, ciudadana Juez, que queda demostrado así, sin atisbo de duda alguna, que EL ARRENDATARIO del “Local Mezzanina II” del Edificio 31, ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, antes identificado, abusando de la buena fe del propietario del inmueble-mis mandantes- pudo haber subarrendado y/o cedido y/o traspasado parte de ese “Local Mezzanina II”, a unos terceros, esto es, a las empresas “Uniformes Jacqueline C.A.” y “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, antes identificadas, respectivamente, sin la autorización del arrendador.
Para abundar más en las pruebas de ésta afirmación, valga decir, que en el Registro de Información Fiscal de la empresa “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A”, antes identificada, aparece como su domicilio fiscal, la siguiente: “V ESTE EDIF 31 PISO M2 LOCAL 1 URB CATEDRAL CARACAS DISTRITO CAPITAL ZONA POSTAL 1030”…
…C) En este mismo sentido y dirección, EL ARRENDATARIO, ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, antes identificado, incumplió con la Cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento antes citado, pues ha dejado de pagar nueve (9) cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2015, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, y julio del año 2016, por un monto cada uno de Trece Mil con Cero Céntimos (Bs. 13.000,00), que suman la cantidad de bolívares CIENTO DIECISIETE MIL CON CERO CENTIMOS (Bs. 117.000,00).
D) EL ARRENDATARIO ha violentado el contrato de arrendamiento en referencia, al incumplir la obligación que le impone en su Cláusula DECIMA TERCERA, que se transcribió el punto SEGUNDO de “Los Hechos” aquí narrados, como es su obligación de actualizar y aumentar La Fianza, adecuándola al canon de arrendamiento actual.
E) Igualmente, EL ARRENDATARIO ha violando el contrato de arrendamiento en referencia, al incumplir la obligación que le impone en su Cláusula DECIMA CUARTA, que se transcribió el punto SEGUNDO de “Los Hechos” aquí narrados, como es su obligación de mantener vigente una póliza de seguro contra incendio que cubra los riesgos y daños que pueda ocasionar un incendio tanto a los bienes como a las personas, incluyendo el Local Mezzanina II, objeto de ese contrato, pues nunca la presentó la propietario. Esa estipulación contractual –incumplida por EL ARRENDATARIO perseguía dar tranquilidad a mis mandantes en sus condiciones, respectivamente, de arrendadoras, de que la estructura física del inmueble de su propiedad, no se encontrara en riesgo de daño y pérdida y procurar con esa póliza de darse algún siniestro, se le indemnice por las pérdidas o los perjuicios que puedan sobrevenir a la cosa arrendada, y de evitar erogaciones de dinero de su propio peculio, para satisfacer el pago de eventuales daños y perjuicios que se causaren a los vecinos propietarios de inmuebles colindantes y sus ocupantes, esto es, liberarse mis mandantes de reclamo que pudieran plantearle terceros por la posible siniestralidad ocasionada tanto por incendio, como implosión o explosión…”.
Por su parte, la representación judicial de las demandadas, al momento de contestar la demanda, opuso las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 8º y 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la prejudicialidad y la caducidad de la acción, las cuales fueron resueltas en decisiones dictadas los días 10 de junio de 2017 y 25 de octubre de 2017, por los Juzgados Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial; razón por la cual, tales defensas previas, quedan fuera de la esfera de conocimiento de este jurisdicente, la primera, por los efectos del artículo 357 eiusdem; y, la segunda, por haber quedado firme; asimismo, en dicho escrito expresó, en relación al fondo de la controversia, lo siguiente:
“…De conformidad con la previsión contenida en el artículo 429 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, formalmente IMPUGNO LAS COPIAS FOTOSTATICAS DE LOS DOCUMENTOS PUBLICOS, producidos como anexos de la Primera Reforma del Escrito Libelar y, que seguidamente se detallan:
1.-) Los documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fechas 16 de agosto de 1.985 y, 28 de noviembre de 1.985 el primero, bajo el No. 20, Tomo 18, protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1.985 y, el segundo, bajo el No. 31, Protocolo primero, Tomo 29, Cuarto trimestre del año 1.985; contenidos a los folios 61 al 71 y, 72 al 94 respectivamente de la Primera Pieza del Cuaderno Principal del Expediente, producido como anexos marcados con las letras “C” y “D” respectivamente de la Primera reforma del Escrito Libelar NO ADMITIDA POR EL TRIBUNAL.
2.-) El Acta Constitutiva Estatutaria de la Sociedad Mercantil “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”; Actas de Asambleas Extraordinarias de Accionistas de fecha 30/06/2010; 18/04/2013 y, 05/03/2015 y, Registro de Información Fiscal (RIF), contenidos a los folios 95 al 120 de la Primera Pieza del Cuaderno principal del Expediente, producido en legajo como anexo marcado “F” de la Primera Reforma del Escrito Libelar NO ADMITIDA POR EL TRIBUNAL.
…Omissis…
No obstante de que el anexo “H” de la Primera Reforma del Escrito Libelar NO ADMITIDA POR EL TRIBUNAL, se encuentra dirigido a la UNIDAD DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, VICEMINISTERIO DE GESTION COMERCIAL, MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL COMERCIO y, contenido a los folios 121 al 128 de la Primera Pieza del Cuaderno Principal del Expediente, sin embargo el mismo solo se encuentra suscrito, con la firma de la persona que lo presenta MAS NO POSEE SELLO ALGUNO DE ESA OFICINA PUBLICA, QUE ACREDITE QUE EL MISMO FUE DEBIDAMENTE RECIBIDO, INDICANDO LA FECHA EN QUE OCURRIO TAL HECHO AMEN DE QUE CARECE DE LA INFORMACIÓN DEL EXPEDIENTE DONDE SE ENCUENTRA CONTENIDO, razón por la cual y, hasta tanto no se demuestre lo contrario, se trata de un DOCUMENTO PRIVADO, que no emana de ninguno de mis Representados ni de sus Causantes, razón por la cual, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, formalmente LO DESCONOZCO EN SU CONTENIDO Y FIRMA.
…Omissis…
A tenor de lo previsto en el artículo 361 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, en forma expresa ADMITO COMO UN HECHO CIERTO y, en consecuencia no serán objeto de prueba, los siguientes hechos y, alegatos contenidos en la SEGUNDA REFORMA DEL LIBELO DE DEMANDA:
PRIMERO: Que las Sociedades Mercantiles “C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM” y, “LOCOMER, C.A.”, se encuentran formalmente inscritas por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, conforme a la información suministrada por el APODERADO GENERAL ACTOR en el primer folio de la Segunda Reforma del Escrito Libelar.
SEGUNDO: Que las Sociedades Mercantiles “C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM” y, “LOCOMER, C.A.”, son CO-PROPIETARIAS respectivamente del inmueble denominado “EDIFICIO 31”, situado con frente a la Avenida Este, entre las Esquinas de La Marrón y, Las Matrices, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Que conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fechas 16 de agosto de 1.985 bajo el No. 20, Tomo 18, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1.985 contenido a los folios 72 al 94 respectivamente de la Primera Pieza del Cuaderno principal del Expediente, producido como anexo marcado con la letra “C” de la Primera Reforma del Escrito Libelar NO ADMITIDA POR EL TRIBUNAL; las Sociedades Mercantiles “C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM” y, LOCOMER (en ese entonces) SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA (LOCOMER S.R.L.)”, otorgaron EL DOCUMENTO CONDOMINIO, sobre el inmueble denominado “EDIFICIO 31”.
…Omissis…
QUINTO: Que mí Representado JOSE MANUEL REDONDO GOY, es Arrendatario desde hace más de VEINTIDOS (22) AÑOS del citado Local Comercial, como se desprende del contenido del CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 01 de Octubre de 1.994, con la Sociedad Mercantil “METROPOLIS, C.A.” y, posteriormente el suscrito con la Sociedad Mercantil “ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A.” que se encuentra vigente y, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 01 de agosto del 2.005, anotado bajo el No. 64, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones.
SEXTO: Que ciertamente el contenido de las CLAUSULAS TERCERA, QUINTA, SEXTA, SEPTIMA, DECIMA TERCERA CON LA DENOMINADA OBSERVGACIONES, DECIMA CUARTA Y, DECIMA QUINTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y, que se transcriben en el cuerpo de la Segunda Reforma del Libelo de Demanda, se corresponden “mutatis mutante” con las señaladas en el citado Contrato de Arrendamiento que JOSE MANUEL REDONDO GOY, suscribió con la Sociedad Mercantil “ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A.” que se encuentra vigente y, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 01 de agosto del 2.005, anotado bajo el No. 64, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones.
SEPTIMO: Que ciertamente en fecha 08 de diciembre del año 2.015, el Juzgado DECIMO NOVENO de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, práctico INSPECCIÓN JUDICIAL EXTRA-LITEM en el Local Comercial que ocupan mis Representados y, que los ciudadanos JOSE MANUEL REDONDO GOY Y, ANGEL AUGUSTO VILLALVA JACOME fueron las personas que recibieron y, permitieron al Tribunal el acceso al interior de la edificación, actuaciones contenidas en el Expediente Solicitud No. AP31-S-2015-011349, de la nomenclatura llevada por la COORDINACIÓN DE ARCHIVO de ese Circuito Judicial de Municipio y, que riela inserto a los folios 129 al 184 de la Primera Pieza del Cuaderno Principal del presente Expediente.
…Omissis…
En cumplimiento de expresas instrucciones recibidas de mis Representados y, salvo lo expresamente admitido como cierto en el Capítulo que antecede, a tenor de lo previsto en el artículo 361 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, formalmente NIEGO, RECHAZO, CONTRADIGO, tanto en los hechos como en el derecho, el resto del contenido total de la temeraria e infundada SEGUNDA REFORMA DEL LIBELO DE DEMANDA, en los hechos por no ser ciertos y, en el derecho por no tener asidero legal alguno y, en consecuencia:
PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo que, NO OBSTANTE DE QUE CONFORME DOCUMENTO PROTOCOLIZADO POR ANTE LA OFICINA SUBALTERNA DEL PRIMER CIRCUITO DE REGISTRO DEL DEPARTAMENTO LIBERTADOR DEL DISTRITO FEDERAL en fecha 16 de agosto de 1.985, mediante el cual; las Sociedades Mercantiles “C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM” y, “LOCOMER (en ese entonces) SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA (LOCOMER S.R.L.)”, otorgaron EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO, sobre el inmueble denominado “EDIFICIO 31”, a través del cual se deja constancia que el Local Comercial arrendado que ocupan mis Representados, identificado como PLANTA MEZZANINA II, forma parte de los Locales 2 y 3 del mismo Edificio, SIN EMBARGO EN LA VIDA REAL, ELLO NO OCURRE ASÍ, PUESTO QUEEN NINGUNA PARTE DEL INTERIOR DEL ESPACIO FÍSICO DE ESE MISMO LOCAL COMERCIAL se puede evidenciar la conexión o la comunicación interna que existe entre tales dependencias, situación está que data desde HACE MÁS DE VEINTIDOS (22) AÑOS, esto es, desde el día 01 de Octubre del año 1.994, cuando nació la RELACIÓN CONTRACTUAL ARRENDATICIA a que se contraen las actuaciones del presente Expediente y, como consecuencia de ello, niego, rechazo y, contradigo que en forma física, como lo pretende hacer ver el APODERADO GENERAL DE LAS DEMANDANTES en el inicio del CAPITULO PRIMERO DEL SEGUNDO ESCRITO DE REFORMA DEL LIBELO DE DEMANDA, denominado LOS HECHOS que el Local Comercial arrendado al ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY forme parte o se encuentre incluido como integrante de los Locales 2 y, 3 del citado “Edificio 31”, tal y, como oportunamente lo demostrare.
Son tan ciertas las afirmaciones descritas, que el local comercial arrendado al ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, es el único que carece de CEDULA CATASTRAL en el cuerpo del “EDIFICIO 31” y, como consecuencia de ello, la DIRECCIÓN DE CONTROL URBANO de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador no le otorga CONSTANCIA DE CONFORMIDAD DE USO y, por ello forma parte del REGISTRO DE CONTRIBUYENTES SIN LICENCIA, llevado por la SUPERINTENDENCIA MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SUMAT), de conformidad con lo previsto en los artículos 18 al 20 de la ORDENANZA DE IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONOMICAS DE INDUSTRIA, COMERCIO, SERVICIOS O DE INDOLE SIMILAR vigente en el Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Niego, rechazo y, contradigo que el inmueble arrendado se encuentre deteriorado y, que por tal motivo el ARRENDATARIO, ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY; haya incurrido en la violación de la CLAUSULA TERCERA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Ello en razón de que, la ausencia de las láminas del techo raso o drywall, que el Juzgado DECIMO NOVENO de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, deja constancia en el PARTICULR PRIMERO de la INSPECCIÓN OCULAR EXTRA-LITEM, practicada en fecha 08 de Diciembre del 2.015, se debe, conforme a lo alegado por el Notificado de la misma, ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY; al goteo constante de agua de un tubo de ventilación proveniente de La Terraza del Edificio, así como las aguas que se producen en época de lluvia.
En efecto, siendo que conforme a la información suministrada por EL APODERADO GENERAL DE LAS DEMANDANTES, al momento de introducir la Solicitud de Medida Judicial de INSPECCION OCULAR EXTRA-LITEM, que nos ocupa, manifestó claramente que durante el curso del mes de Diciembre del año 2.014, fueron inscritas en los Expediente Administrativos del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda; correspondientes a las Sociedades Mercantiles “C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM” y, “LOCOMER COMPAÑÍA ANONIMA (LOCOMER C.A.)”; sendas Actas de Asambleas Generales Extraordinarias de Accionistas, por medio de las cuales el ciudadano AHMAD ALI MAZLOUM, adquirió la totalidad del paquete accionario de cada una de las citadas Empresas y, siendo que las mismas son las Propietarias del inmueble conocido como “EDIFICIO 31”, situado con frente a la Avenida Este, entre las Esquinas de La Marrón y, Las Matrices, jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, por ende el mencionado ciudadano, paso a ser a su vez, el Propietario del inmueble citado, tal y, como expresamente fuese ADMITIDO COMO UN HECHO CIERTO Y EN CONSECUENCIA NO SERA OBJETO DE PRUEBA; en los PARTICULARES PRIMERO Y SEGUNDO DEL CAPITULO CUARTO del presente ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, denominado HECHOS ADMITIDOS.
Es el caso, que el Dr. JOSE A. MASSA G., en ejercicio de la Representación Judicial, a mediados del mes de julio del año 2.015; se presentó en las instalaciones del inmueble denominado “EDIFICIO 31”, con una cantidad indeterminada de personas a quienes no identificó y, a la vista de propios y, extraños desincorporó y, desmanteló en su totalidad, el Equipo Central del Aire Acondicionado que existía en La Terraza del Edificio y, se lo llevó con destino desconocido.
Como consecuencia de esa actividad, un tubo de la ventilación del equipo retirado, quedó con un continuo bote de agua que, a consecuencia del retiro del compresor que se encontraba adherido al piso de La Terraza del Edificio, ocasionó el levantamiento de la capa de la impermeabilización del mismo piso, dejando a la intemperie los huecos de las bases del citado compresor permitiendo la filtración a través de la placa de concreto que constituye el techo del Local Comercial que ocupan mis Representadas, del agua que emanaba del mencionado tubo de ventilación así como de las aguas producidas en época de lluvia o de cualquier otro origen; produciendo el daño de los paneles del techo raso o drywall, habiéndose ocasionado el daño material que destruye los paneles faltantes y, ocasionando las manchas de humedad que exhiben los que se ubican alrededor del sitio de la filtración; DESTACANDO ADEMÁS COMO HECHO CIERTO, NOTORIO Y, EVIDENTE DE IMPORTANCIA CAPITAL, QUE MIS REPRESENTADOS NO TIENEN LAS LLAVES QUE APERTURAN LAS PUERTAS QUE PERMITEN EL ACCESO DESDE EL INTERIOR DEL EDIFICIO A LA TERRAZA DEL MISMO ADEMÁS DE QUE EN EL INMUEBLE CITADO NO EXISTE CONSERJERÍA.
De igual manera, la humedad de la que deja constancia el Tribunal que practico la medida judicial referida a, que en la zona superior de una de las paredes del área destinada a depósito, se observa manchada y, con signos de humedad y filtración, de igual manera observa varias láminas del techo raso o drywall manchadas y, con signos de humedad, es una situación que data en el Local Comercial desde hace mucho tiempo y, de la cual debida y, oportunamente se formularon los reclamos respectivos en forma verbal, por ante la persona encargada de la administración de la Sociedad Mercantil Arrendadora, esto es; “ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A.”, como oportunamente se demostrará.
El daño en comento se produce como consecuencia de que la construcción del Edificio RSM e identificado con el No. 29, que actualmente se encuentra ocupado por personas que conforman un denominado “Colectivo”; colindante por el Lindero Oeste del “Edificio 31” fue adherida materialmente a la pared de éste último y, no existe la franja de separación que debe existir entre paredes medianeras, de conformidad con lo previsto en el Ordinal Primero del artículo 685 del CODIGO CIVIL, que en época de lluvia ocasiona que las aguas pluviales se desplacen a todo lo largo de este lindero, penetrando la pared y, ocasionando el daño evidenciado por el Tribunal y, que afecta los pisos cinco (5) y, seis (6) del “Edificio 31” hasta el lugar donde se ubica el Local Comercial arrendado.
Se desprende de lo alegado, que como consecuencia de la propia conducta de las Propietarias, a través de la persona de su APODERADO GENERAL, el Dr. JOSE A. MASSA G., ocasionó el daño por agua que causa la ausencia y, las manchas de humedad del techo raso o drywall del Local Comercial arrendado, que mis representados se encuentran en LA IMPOSIBILIDAD DE REPARAR, EN VIRTUD DE QUE ELLOS NO POSEEN LAS LLAVES QUE APERTURAN LAS PUERTAS, QUE PERMITEN EL ACCESO A LA TERRAZA DEL EDIFICIO y, además el agua que penetra a través de las paredes contiguas del Edificio 31 con su vecino colindante por el lindero oeste, CONSTITUYEN DEFECTOS Y, VICIOS QUE AFECTAN LA COSA ARRENDADA IMPIDIENDO SU USO, QUE SON RESPONSABILIDAD ÚNICA Y, EXCLUSIVA DE LAS PROPIETARIAS DEL INMUEBLE en los términos que establece el artículo 1.587 del CODIGO CIVIL.
TERCERO: Niego, rechazo y, contradigo que la actitud del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, sea un acto irresponsable y, violatorio de la relación contractual de marras.
Ello en razón de que como oportunamente se demostrará, a tenor de lo previsto en el único aparte del artículo 1.586 del CODIGO CIVIL; losadnos indicados no se resuelven como “pequeñas reparaciones” y, corresponde al Propietario mantener la cosa arrendada en buen estado saneando los vicios y, defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, como lo expresa el artículo 1.587 EJUSDEM, además de que los reclamos fueron formulados tempestivamente y, la Sociedad Mercantil Arrendadora no realizó ninguna actividad para solventar los mismos y, ellos son consecuencia de la actividad del propio APODERADO GENERAL DE LAS DEMANDANTES, al retirar el Equipo Central de Aire Acondicionado que se encontraba en La Terraza del Edificio y, de las aguas pluviales o de cualquier otro origen, que penetra a través de las paredes contiguas del Edificio 31, con su vecino colindante.
CUARTO: Niego, rechazo y, contradigo que haya incumplido la CLAUSULA TERCERA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por parte del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, por su “presunta” falta de responsabilidad en mantener en buen estado el inmueble que se le confió, para que lo usará dentro de los límites de la buena fe, la Ley y, el Contrato y, así mismo de que no notificará al propietario del inmueble de tal situación, como un buen padre de familia.
Ello en razón de que, siendo como consecuencia de la propia conducta de las Propietarias, a través de la persona de su APODERADO GENERAL, el Dr. JOSE A. MASSA G., que se ocasionó el daño por agua que causa la ausencia y, las manchas de humedad del techo raso o drywall del Local Comercial arrendado, que mis Representados se encuentran en la imposibilidad de reparar, en virtud de que ellos no poseen las llaves que aperturan las puertas, que permiten el acceso a La Terraza del Edificio y, además el agua que penetra a través de las paredes contiguas del Edificio 31 con su vecino colindante, CONSTITUYEN DEFECTOS Y, VICIOS QUE AFECTAN LA COSA ARRENDADA IMPIDIENDO SU USO, QUE SON RESPONSABILIDAD ÚNICA Y, EXCLUSIVA DE LAS PROPIETARIAS DEL INMUEBLE, en los términos que establece el artículo 1.587 del CODIGO CIVIL.
QUINTO: Niego, rechazo y, contradigo que los daños descritos, esto es ausencia de paneles del techo raso o drywall, así como los que se encuentran manchados y, presentan signos de humedad además del daño que se presenta en la zona superior de una de las paredes del área destinada a depósito, que igualmente se observa manchada y, con signos de humedad; se hayan producido como consecuencia de la culpa del arrendatario y, que las mismas sean urgentes y exigibles en el mismo momento en que se produzcan.
Ello en razón de que como oportunamente se demostrará, a tenor de lo previsto en el único aparte del artículo 1.586 del CODIGO CIVIL; los daños indicados no se resuelven como “pequeñas reparaciones” y, corresponde al Propietario mantener la cosa en buen estado saneando los vicios y, defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, como lo expresa el artículo 1.587 EJUSDEM, además de que los reclamos fueron formulados tempestivamente; la Sociedad Mercantil Arrendadora no realizó ninguna actividad para solventar los mismos y, ellos son consecuencia de la acción del propio APODERADO GENERAL DE LAS DEMANDANTES, al retirar el equipo central de aire acondicionado que se encontraba en La Terraza del Edificio y, del agua que como producto de las aguas pluviales o de cualquier otro origen, que penetran a través de las paredes contiguas del Edificio 31, con su vecino colindante.
SEXTO: Niego, rechazo y, contradigo que el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, haya violado la disposición contenida en la CLAUSULA QUINTA del Contrato de Arrendamiento, según la cual hay PROHIBICIÓN EXPRESA de sub-arrendar, ceder o traspasar parte del Local Comercial Arrendado, a las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES AJCQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, como se puede probar de los particulares PRIMERO, SEGUNDO Y, TERCERO DE LA INSPECCIÓN OCULAR EXTRA-LITEM, practicada en fecha 08 de diciembre del 2.015, por el Juzgado DECIMO NOVENO de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de esta misma Circunscripción Judicial.
Ello en atención a las siguientes consideraciones de hecho y, de derecho:
A.-) En primer lugar, es mi deber en ejercicio de la representación de mis Mandantes, dejar clara, notoria y, evidente constancia de que el contenido de los Particulares PRIMERO, SEGUNDO Y, TERCERO DE LA INSPECCIÓN OCULAR EXTRA-LITEM, practicada en fecha 08 de diciembre del 2.015, por el Juzgado DECIMO NOVENO de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, de lo que se deja constancia es de que, el Local Comercial inspeccionado, consta de dos (2) dependencias, donde funcionan separadamente las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, anexando los Registros Mercantiles de cada una de ellas, así como señalando la existencia de las Carteleras contentivas de los documentos requeridos por la Ley, para el funcionamiento de las mismas y, del CONTENIDO DE ESS TRES (3) PARTICULRES, NO SE DESPRENDE, NO SE DEDUCE NO SE EXPRESA NI SE DEJA CONSTANCIA, DE QUE ALGUNA DE LAS DOS (2) EMPRESAS INDICADAS, OCUPE EL LOCAL COMERCIAL POR VIRTUD DE UN SUB-ARRENDAMIENTO, CESIÓN O TRASPASO ALGUNO QUE SE HAYA VERIFICADO EN SU FAVOR, por lo que de la manera más enfática y, categórica NIEGO, RECHZO Y CONTRADIGO en toda forma de derecho, la absurda conclusión del APODERADO JUDICIAL DE LAS DEMANDANTES, según la cual el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, viola la CLAUSULA QUINTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al permitir el funcionamiento de aquellas en el interior del Local Comercial, sin ser arrendatarias y, que ocupan los indicados espacios que le fueran cedidos y/o traspasados de manera arbitraria e ilegal por el ARRENDATARIO.
B.-) En segundo lugar manifiesto que, la falsedad del alegato formulado por EL APODERADO GENERAL DE LAS DEMANDANTES, se pone en evidencia cuando el mismo DESCONOCE el dispositivo de los artículos 52 y, 112 de LA CONSTITUCIÓN DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, según los cuales…
…C.-) La Sociedad Mercantil “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”, conforme se desprende del contenido de su Acta Constitutiva y Estatutos Sociales, fue creada por las hijas del Co-demandado JOSE MANUEL REDONDO GOY, ciudadanas JACQUELINE DEL CARMEN REDONDO CABEZAS Y, CHARLY CATHERINE REDONDO CABEZAS…
…En dicha Sociedad, el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, desempeña el cargo de GERENTE GENERAL de la Empresa, sin formar parte del parquete accionario de la misma, de todo lo cual; se desprende que estamos en presencia de un NEGOCIO FAMILIAR, dirigido por el propio ARRENDATARIO, ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, como BUEN PADRE DE FAMILIA.
La Sociedad Mercantil “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, es un Socio comercial del ciudadano JSOE MANUEL REDONDO GOY, cuyo objeto mercantil es la venta al detal y, depósito de apliques, botones, hebillas y, “transfer” relacionados a lo textil, razón por la cual; se encuentra estrecha e íntimamente vinculada con la actividad que realiza la Sociedad Mercantil “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”, que consiste en la exhibición y, venta al detal de prendas de vestir para damas, caballeros y, niños.
D.-) Ciertamente para la fecha 08 de Diciembre del 2.015, cuando se practico LA INSPECCIÓN OCULAR EXTRA-LITEM, por el Juzgado DECIMO NOVENO de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial (…) NO EXISTÍA DOCUMENTO PUBLICO ALGUNO QUE ACREDITARA LA EXISTENCIA DE LA RELACION COMERCIAL INDICADA, sin embargo ya existía la RELACIÓN SOCIETARIA entre los ciudadanos JOSE MANUEL REDONDO GOY y, ANGEL AUGUSTO VILLALVA JACOME contenida en un documento privado que data del año 2.008, cuando fue puesta en ejecución la misma, en los términos que señala el artículo 1.649 del CODIGO CIVIL; el artículo 110 en relación con el artículo 211 ambos del CODIGO DE COMERCIO y, los artículos 52 y, 112 de la CARTA MAGNA.
Relación Societaria que fuera formalizada por ante el Registro Mercantil respectivo, conforme se desprende del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 07 de Abril del 2.016 y, que se acompaña con el presente Escrito.
E.-) Conforme a lo expuesto, las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, no se les ha sub-arrendado, ni cedido ni traspasado parte o la totalidad del Local Comercial arrendado al ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY y, en consecuencia NO SON OCUPANTES ILEGITIMAS del mismo, ya que para el ejercicio de su comercio, el Arrendatario fatalmente requiere del uso y, la constitución de un negocio de figura mercantil, debidamente regulado por las disposiciones contenidas en el CODIGO DE COMERCIO, advirtiendo igualmente que EN NIINGUNA DE LAS ESTIPULACIONES CONTENIDAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, producido con el Escrito contentivo de la Primera Reforma del Escrito Libelar de fecha 26 de julio del 2.016, contiene alguna PROHIBICIÓN EXPRESA de que no pueda asociarse con fines lícitos con otras personas, incluidos familiares ni dedicarse a la actividad económica de su preferencia, en contravención a lo taxativamente señalado en los artículos 52 y, 112 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
F.-) Finalmente considero pertinente destacar, que durante los más de VEINTIDOS (22) de ocupación que como Arrendatario, ha tenido el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, en forma ininterrumpida y, continua, sin ningún tipo de interrupción del Local Comercial arrendado, siempre ha sido encontrado al frente de sus actividades comerciales y, respondido oportunamente a las obligaciones que se derivan de su Relación Arrendaticia con las Demandantes y, en consecuencia insisto, NO HA SUB-ARRENDADO, CEDIDO NI TRASPASADO a las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, parte o la totalidad del Local Comercial arrendado ni a ninguna otra persona o entidad mercantil, como absurdamente lo alega EL APODERADO JUDICIAL DE LAS DEMANDANTES.
SEPTIMO: Niego, rechazo y, contradigo que el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, haya violado la disposición contenida en la CLAUSULA SEXTA del Contrato de Arrendamiento, puesto que ha dejado de pagar NUEVE (9) CANONES DE ARRENDAMIENTO, correspondientes a los meses de Noviembre y, Diciembre del 2.015 y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y, julio del año 2016, por un monto cada uno de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00), que suman la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 117.000,00).
Ello en razón de que, todos y cada uno de los pagos indicados se encuentran cancelados oportunamente a través del procedimiento sustitutivo de la CONSIGNACION DE ALQUILERES, a que se contrae el Tercer Aparte del artículo 27 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, como se evidencia de LOS COMPROBANTES DE INGRESOS DE CONSIGNACIONES contenidos en las Actas del Expediente No. 2015-0321 de LA OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO (OCCAI) DEL CIRCUITO JUDICIAL DE LOS TRIBUNALES DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, correspondientes a los meses de NOVIEMBRE Y, DICIEMBRE DEL AÑO 2.015, ENERO A DICIEMBRE DEL AÑO 2.016 y, ENERO A ABRIL DEL AÑO 2.017 que se acompañan con el presente Escrito y, de los cuales se evidencia que se cancela un CANON MENSUAL DE ARRENDAMIENTO de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00).
…Omissis…
OCTAVO: Niego, rechazo y, contradigo que el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, haya violado la disposición contenida en la CLAUSULA DECIMA TERCERA del Contrato de Arrendamiento, como es su obligación de actualizar y aumentar la Fianza, adecuándola al canon de arrendamiento actual.
En razón de que, conforme se desprende del contenido de LAS OBSERVACIONES contenidas en la misma CLAUSULA DECIMA TERCERA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contentiva de la declaración que formula el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, en su carácter de GERENTE GENERAL de la Sociedad Mercantil de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”, a la cual constituye como su FIADORA SOLIDARIA Y, PRINCIPAL PAGADORA de todas y, cada una de las obligaciones que por el Contrato de Arrendamiento contrae como ARRENDATARIO y, en la cual manifiesta en forma clara y, determinante que LA FIANZA QUEDARA VIGENTE AUN PARA EL CASO DE QUE EXISTA TACITA RECONDUCCIÓN O MODIFICACIÓN EN EL CANON DE ARRENDAMIENTO Y HASTA LA OPORTUNIDAD EN QUE HAYA SIDO ENTREGADO EL INMUEBLE ARRENDADO A LA ARRENDADORA.
Como se desprende del contenido de la FIANZA CONSTITUIDA y, que evidentemente EL APODERADO GENERAL DE LAS DEMANDANTES NO LEYO NI INTERPRETO, la misma estaría VIGENTE AÚN PARA EL CASO DE QUE OPERARAN MODIFICACIONES EN EL CANON DE ARRENDAMIENTO, lo que hace innecesario, francamente impertinente y, totalmente absurdo, el alegato referido a “La obligación de actualizar y aumentar la Fianza adecuándola al canon de arrendamiento actual”, puesto que en forma especifica esa obligación no es la prevista en el contenido de la CLAUSULA DECIMO TERCERA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sino que en forma automática la actualización y, aumento de la fianza adecuada al canon de arrendamiento, opera en forma inmediata sin necesidad de que sea otorgada una nueva fianza que cumpla con los parámetros indicados, lo que hace improcedente en derecho EL ALEGATO formulado por EL APODERADO JUDICIAL DE LAS DEMANDANTES y, así pido al Tribunal lo declare, con todos los pronunciamientos de Ley.
OCTAVO: Niego, rechazo y, contradigo que el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, haya violado la disposición contenida en la CLAUSULA DECIMA CUARTA del Contrato de Arrendamiento, como es su obligación de mantener vigente una póliza de seguro contra incendio, que cubra los riesgos y, daños que pueda ocasionar un incendio, tanto a los bienes como a las personas incluyendo el Local Mezzanina II, objeto del contrato, pues nunca la presentó al Propietario.
Ello en razón de las siguientes consideraciones de hecho y, de derecho:
A.-) Por cuanto, como es la característica que distingue al Dr. JOSE A. MASSA G., en su carácter de APODERADO GENERAL DE LAS DEMANDANTES, de incluir en los contenidos de las CLAUSULAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito, obligaciones que no fueron pactadas ni convenidas por las partes que suscribieron el mismo, que equivale a decir que “pone en boca de otras personas, palabras que nunca han dicho”, lo que evidencia su malsana intención de perjudicar a mis Representadas, contrariando el dispositivo contenido en el artículo 8 del CODIGO DE ETICA PROFESIONAL DEL ABOGADO VENEZOLANO en relación con los ordinales 1, 2 y 3 del PARAGRAFO UNICO del artículo 170 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, al incluir como parte del contenido de la CLAUSULA DECIMA CUARTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la “presunta” obligación del ARRENDATARIO, ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, de presentar al Propietario del inmueble la póliza de seguro contra incendio que se obligó a suscribir, lo cual NO FORMA PARTE DE LA MISMA Y, POR SUPUESTO CONSTITUYE UNA ASEVERACIÓN QUE NO SE MENCIONA NI SE HACE REFERENCIA A ELLA EN EL TEXTO DE LA CITADA CLAUSULA.
B.-) Por cuanto consta del texto mismo de la SEGUNDA REFORMA DEL ESCRITO LIBELAR, en el PUNTO SEGUNDO denominado de LOS HECHOS, que según las propias palabras del APODERADO GENERAL DE LAS DEMANDANTES, la RELACIÓN ARRENDATICIA del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, deviene de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado por ante la Notaría Pública SEGUNDA del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de Agosto del 2.005, bajo el No. 64, Tomo 170 de los Libros de Autenticaciones.
…Omissis…
Se desprende entonces de las citas indicadas que, para el mes de Diciembre del año 2.014, en que operó el cambio de Propietarios de las Acciones de las Sociedades Mercantiles “C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM” y, “LOCOMER COMPAÑÍA ANONIMA (LOCOMER C.A.)”, habían transcurrido NUEVE (9) AÑOS Y, CUATRO (4) MESES DE LOS MÁS DE VEINTIDOS (22) AÑOS del tiempo que tiene el ARRENDATARIO, ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, ocupando el Local Comercial arrendado, mientras que para el día 22 de marzo del 2.017, cuando opera formalmente su Citación para la litis contestación en esta Causa, han transcurrido ONCE (11) AÑOS, SIETE (7) MESES Y VEINTIUN (21) DIAS, para que el nuevo Propietario exija el cumplimiento de una obligación que operó mucho tiempo antes de su exigencia, por lo que lo lógico sería exigirle a los Propietarios anteriores de las Acciones de las Sociedades Mercantiles “C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM” y, “LOCOMER COMPAÑÍA ANONIMA (LOCOMER C.A.)”, que el informen al ciudadano AHMAD ALI MAZLOUM y, a su APODERADO GENERAL, el Dr. JOSE A. MASSA G., si mi Representado dio o no cumplimiento a tal obligación y, exigirles la presentación de los documentos demostrativos del cumplimiento de la misma.
C.-) Por cuanto mi Representado, el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, si dio cumplimiento real y efectivo a la obligación que se le imputa y, procedió a la instalación de los equipos necesarios del sistema de detención de incendios, alarmas, extintores de incendio de acuerdo a la normativa legal vigente, requisitos y, elementos estos necesarios para la contratación del seguro de incendio del Local Comercial arrendado, todo lo cual me reservo demostrar durante el lapso probatorio del presente juicio.
D.-) Finalmente invoco a favor del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY el dispositivo contenido en el artículo 44 del CODIGO DE COMERCIO, según el cual los libros de contabilidad y, sus comprobantes deben ser conservados durante diez (10) años, a partir del último asiento de cada libro y, la correspondencia recibida y, las copias de las cartas clasificadas y conservadas por el mismo lapso de tiempo y, siendo que como ya se ha asentado reiteradamente, EL ARRENDATARIO tiene más de VEINTIDOS (22) AÑOS, ocupando el Local Comercial arrendado, no tiene forma ni manera de acreditar documentalmente la existencia del CONTRATO DE SEGURO, por cuanto a la presente fecha han transcurrido en exceso los diez (10) años en que fueron contratados tales servicios y, legalmente no se le puede exigir la presentación de un recaudo que materialmente resulta inexistente.
NOVENO: Niego, rechazo y, contradigo que el contenido de la disposición del artículo 1.167 del CODIGO CIVIL, exprese que: “El arrendatario tiene derecho a subarrendar y ceder, si no hay convenio expresa en contrario”, tal como se expresa en el CAPITULO TERCERO DE LA SEGUNDA REFORMA DEL ESCRITO LIBELAR, denominado EL DERECHO.
DECIMO: Niego, rechazo y contradigo que el ARRENDATARIO, ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, haya incumplido las CLAUSULAS TERCERA, QUINTA, SEXTA Y DECIMA CUARTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y, los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y, 1.583 del CODIGO CIVIL, para que proceda la acción de desalojo, conforme al artículo 40, literales a, c, f e i del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIA PARA EL USO COMERCIAL, tal como se expresa en el CAPITULO TERCERO DE LA SETUNDA REFORMA DEL ESCRITO LIBELAR, denominado EL DERECHO.
…Omissis...
DECIMO PRIMERO: Niego, rechazo y, contradigo que las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, sean OCUPANTES ILEGITIMAS de parte del Local Comercial arrendado al ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, tal como se expresa en el CAPITULO TERCERO DE LA SEGUNDA REFORMA DEL ESCRITO LIBELAR, denominado CONCLUSIONES Y PETITUM.
…Omissis…
DECIMO SEGUNDO: Niego, rechazo y, contradigo que el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY y, las Sociedades Mercantil de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.” Y, “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.”, deban convenir en forma solidaria o ser condenadas por el Tribunal, en el Desalojo del Local Comercial arrendado.
…Omissis…
DECIMO TERCERO: Niego, rechazo y, contradigo que mi Representado, el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY deba pagar a LAS DEMANDANTES a título de DAÑOS Y PERJUICIOS la suma de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00) por cada uno de los meses de NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL 2.015, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO Y JULIO DEL 2.016, cuyo monto es equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de pagar.
…Omissis…
En fuerza de las consideraciones que anteceden y, en cumplimiento de expresas instrucciones recibidas de Mis Representados, ocurro por ante su competente autoridad, ciudadano Juez, para solicitar, como en efecto, formalmente solicito:
PRIMERO: Se declaren NO FIDEDIGNAS las copias fotostáticas de los documentos públicos señalados en el CAPITULO PRIMERO del presente ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
SEGUNDO: Se declare CON LUGAR el desconocimiento del contenido y, la firma del documento privado a que se contrae el CAPITULO SEGUNDO del presente ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
…Omissis…
QUINTO: Se declare SIN LUGAR, la acción que por DESALOJO incoaron las Sociedades Mercantiles “INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, C.A.” Y, “LOCOMER, C.A.” en contra de mis Representados las Sociedades Mercantiles de este domicilio “UNIFORMES JACQUELINE, C.A.”; “CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.” y, el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY.
SEXTO: Se condene a la Parte Actora, al pago de las costas, costos y, Honorarios Profesionales que se puedan ocasionar con motivo de la acción que nos ocupa…”.
Conforme los argumentos expuestos, corresponde determinar si el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, en su condición de arrendatario, se encuentra incurso en las causales de desalojo, establecidas en los literales “a”, “c”, “f” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2016, a razón de trece mil bolívares (Bs. 13.000,oo) cada uno, para un total de ciento diecisiete mil bolívares (Bs. 117.000,oo); al causar deterioros al inmueble dado en arrendamiento; y, por haber subarrendado, cedido o traspasado parcialmente el inmueble a las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A. y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.; incumpliendo las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A., en su carácter de administradora, el cual contiene el inmueble conformado por el local comercial “Mezzanina II” del edificio 31, que a su vez está integrado por las dos dependencias unidas que forman parte, respectivamente, de los locales 2 y 3, individualizados como “PMII-2” y “PMII-3”, las cuales poseen una superficie aproximada de ciento veintiún metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros (121,34 Mts.2), respectivamente, ambas ubicadas en la mezzanina II del referido “Edificio 31”, situado con frente a la Avenida Este, entre las esquinas de La Marrón y Las Madrices, en jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital.
En razón de lo anterior, examinar si el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY y las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A. y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., se encuentran obligadas a entregar a las sociedades mercantiles C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., en su condición de propietarias, el inmueble así como a pagarles la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,oo) mensuales, por la falta de pago de las pensiones arrendaticias durante el período comprendido entre el mes de noviembre de 2015, hasta el mes de julio de 2016, ambos inclusive, más los que se siguiesen causando hasta la entrega material del inmueble, por concepto de daños y perjuicios. Por cuanto la parte demandada, se excepcionó argumentando que no ha dejado de pagar las pensiones locativas reclamadas, que los deterioros que presenta el inmueble arrendado no fueron causados y/o sufridos en el mismo por su culpa, sino por culpa de las propietarias del inmueble, al retirar equipo de aire acondicionado central ubicado en la terraza del edificio; y, que las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A. y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., son socios comerciales del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, donde éste desempeña el cargo de gerente general de la primera, dirigiéndola como buen padre de familia, por ser una empresa familiar constituida por sus hijas, ciudadanas JACQUELINE DEL CARMEN y CHARLY CATHERINE REDONDO CABEZAS, cuyo objeto consiste en la exhibición y venta al detal de prendas de vestir para damas, caballeros y niños; y, la segunda tiene como objeto la venta al detal y depósito de apliques, botones, hebillas y “transfer” relacionados con lo textil, por lo que se encuentran estrecha e íntimamente vinculadas entre sí, por lo que, no pueden ser consideradas ocupantes ilegitimas del inmueble.
En relación a lo establecido, observa quien juzga que la parte demandada, en la contestación de la demanda, impugnó y desconoció en contenido y firma, las documentales aportadas por la parte actora, conjuntamente con la demanda, concernientes a las copias fotostáticas de los documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, los días 16 de agosto y 28 de noviembre de 1985, bajo los Nros. 20 y 31, Tomos 18 y 29, Protocolos Primeros; así como del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., y actas de asambleas extraordinarias de accionistas de los días 30 de junio de 2010, 18 de abril de 2013 y 5 de marzo de 2015, así como del Registro de Información Fiscal (RIF) de dicha empresa; y, del anexo “H”, por ser un documento privado del cual no consta sello alguno de recepción por parte de la Unidad de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, Vice-ministerio de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio. Sin embargo, en el capítulo Cuarto de su escrito de contestación, aceptó expresamente que las sociedades mercantiles C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A. (en ese entonces Sociedad de Responsabilidad Limitada), mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 16 de agosto de 1985, bajo el Nº 20, Tomo 18, Protocolo Primero, otorgaron el documento de condominio del inmueble denominado Edificio 31; y, que mediante documento protocolizado por ante dicha Oficina Subalterna de Registro, el 28 de noviembre de 1985, bajo el Nº 31, Tomo 29, Protocolo Primero, dichas empresas realizaron la partición del inmueble en cuestión. Por tanto se tienen por aceptadas tales documentales; estando exento de prueba, la propiedad que sobre el inmueble denominado Edificio 31, ejercen las sociedades mercantiles C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., y, por tanto, legitimadas para ejercer la presente demanda de desalojo, en contra del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY y las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A. y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A. Así se establece.
También está aceptada la existencia de la relación locativa entre el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY y la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A., en su carácter de administradora del inmueble identificado como Edificio 31; relación arrendaticia que data desde hace más de veintidós (22) años, primero, por documento privado que suscribió el 1º de octubre de 1994, con la sociedad mercantil METROPOLIS, C.A., también en su carácter de administradora; y, segundo, por documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital el 1º de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 64, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; reconociendo, asimismo, como cierto el contenido de las cláusulas Tercera, Quinta, Sexta, Séptima, Decimotercera con las denominadas observaciones, Decimocuarta y Decimoquinta del contrato de arrendamiento. Así se establece.
Así pues, con la finalidad de emitir pronunciamiento de mérito pasa este jurisdicente al análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes; para lo cual se tiene que la parte actora promovió:
1) Copia certificada expedida por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 1º de agosto de 2005, anotado bajo el Nº 64, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicha documental responde al contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A., y el ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY. De la cláusula primera se evidencia que a éste le fue arrendado el local mezzanina del edificio 31, ubicado entre las esquinas de Matrices a Marrón. De la cláusula tercera, se constata que el arrendatario declaró recibir el inmueble en perfecto estado de aseo y conservación, siendo pos su cuenta todas las reparaciones menores que requiriese el inmueble, obligándose a conservarlo y entregarlo en las mismas condiciones en que declaró recibirlo; asimismo se obligó a notificar al propietario, las reparaciones mayores que fuesen necesarias. De la cláusula cuarta, se constata la prohibición de efectuar cambios en las condiciones del inmueble, ni construir o agregar nada, sin el consentimiento de la arrendadora dado por escrito. De la cláusula quinta, se evidencia que el contrato fue celebrado estrictamente intuito persone, por lo que, el arrendatario no podía subarrendar, ceder o traspasar, parcial o totalmente, el inmueble, sin el consentimiento expreso de la arrendadora, por escrito. De la cláusula sexta, se evidencia que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y la entrega del inmueble arrendado. De la cláusula décima tercera, se evidencia la obligación del arrendatario, de constituir fianza solidaria, quedando obligado a, en caso de aumento del canon de arrendamiento, adecuarla al nuevo monto. De la cláusula décima cuarta, se evidencia que el arrendatario se obligó a tomar las medidas preventivas que fuesen necesarias, tendientes a evitar fuegos o explosiones, para lo cual debía dar cumplimiento al Decreto Nº 46 del 16 de abril de 1974, emanado de la Presidencia de la República, instalando equipos necesarios de sistema de detención, alarma de extintores de incendios con las normas legales; asimismo, se obligó a mantener una póliza de seguros de incendio que cubriese los riesgos y daños que pudiera ocasionar un incendio tanto a los bienes como a las personas, incluyendo el inmueble arrendado. Asimismo, se evidencia que el ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, actuando en sus propios derechos por la compañía UNIFORMES JACQUELINE, C.A., constituyó a su representada en fiadora solidaria y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones que asumía en virtud del referido contrato de arrendamiento, bien fuese durante el plazo fijo, cualquiera de sus prórrogas o mora del contrato; quedando vigente dicha fianza aún para el caso que existiere tácita reconducción o modificación en el canon de arrendamiento y hasta la oportunidad en que fuese entregado totalmente desocupado el inmueble arrendado, a la plena satisfacción de la arrendadora. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1363 y 1384 del Código Civil, al haber sido aceptada expresamente por la parte demandada la relación arrendaticia. Así se establece.
2) Marcadas “C” y “D”, copias fotostáticas, posteriormente consignadas en copias certificadas de documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 16 de agosto de 1985 y 28 de noviembre de 1985, bajo los Nros. 20 y 31, Tomos 18 y 29, Protocolo Primero. Con respecto a dichas documentales, se estableció que la parte demandada, a pesar de haber impugnado dichas documentales, posteriormente aceptó como cierto el hecho que las sociedades mercantiles C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A. (en ese entonces Sociedad de Responsabilidad Limitada), mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 16 de agosto de 1985, bajo el Nº 20, Tomo 18, Protocolo Primero, otorgaron el documento de condominio del inmueble denominado Edificio 31; y, que mediante documento protocolizado por ante dicha Oficina Subalterna de Registro, el 28 de noviembre de 1985, bajo el Nº 31, Tomo 29, Protocolo Primero, dichas empresas realizaron la partición del inmueble en cuestión. Por tanto se tienen por aceptadas tales documentales; estando exento de prueba, la propiedad que sobre el inmueble denominado Edificio 31, ejercen las sociedades mercantiles C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A.; razón por la cual, las mismas se valoran y aprecian, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
3) Marcada “F”, copia fotostática de documento inscrito por ante la Oficina de Registro Mercantil Segunda del Distrito Capital, el 27 de noviembre de 2009, bajo el Nº 44, Tomo 264-A-Sgdo.; copia de acta de asamblea extraordinaria de accionistas, celebrada el 30 de junio de 2010, inscrita por ante la mencionada Oficina de Registro Mercantil, el 21 de julio de 2010, bajo el Nº 35, Tomo 202-A-Sgdo.; copia de acta de asamblea extraordinaria de accionistas, celebrada el 18 de abril de 2013, inscrita el 6 de agosto de 2013, bajo el Nº 193, Tomo 75-A-Sgdo.; copia de acta de asamblea extraordinaria de accionistas, celebrada el 5 de marzo de 2015, inscrita el 26 de marzo de 2015, bajo el Nº 36, Tomo 67-A-Sgdo. De dichas documentales, se constatan el documento constitutivo-estatutario de la sociedad mercantil CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., reportando en la cláusula segunda, que su domicilio fiscal se encuentra en la Parroquia Catedral, entre las esquinas de Madrices a Marrón, edificio 31, Mezzanina, Municipio Libertador; asimismo, se constata que las asambleas extraordinarias de accionistas, fueron efectuadas en la sede social de dicha empresa. Documentales que son tenidas como fidedignas, de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4) Copia fotostática de comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F.), emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). De dicha documental se constata que la sociedad mercantil CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., reportó como su domicilio fiscal ante el organismo administrativo tributario, el siguiente: “AV ESTE EDIF 31 PISO M2 LOCAL 1 URB CATEDRAL CARACAS DISTRITO CAPITAL”. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5) Marcado “H”, escrito suscrito por el abogado JOSE A. MASSA G., en su carácter de apoderado judicial de las sociedades mercantiles C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., presentado por ante la Unidad de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del Viceministerio de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para El Comercio; recibido el 15 de marzo de 2016. De dicha documental se evidencia que las sociedades mercantiles C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., representadas por el abogado JOSE A. MASSA G., intentaron la vía administrativa por ante la Unidad de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del Viceministerio de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para El Comercio. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6) Inspección judicial evacuada el 8 de diciembre de 2015, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Con respecto a dicha prueba, se observa que la parte demandada, en su escrito de contestación, aceptó y reconoció que dicha inspección fue realizada en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento de marras. Asimismo, se constata de los particulares contenidos en ella, que (1) luego de un recorrido por las instalaciones del inmueble, el tribunal visualizó que el mismo estaba compuesto por dos (2) dependencias, donde funcionaban la sociedad mercantil UNIFORMES JACQUELINE, C.A., la cual esta destinada para la exhibición y venta al detal de prendas de vestir de damas, caballeros y niños, asimismo constató el faltante de varias láminas del techo raso o drywall, mientras que otras se observaban con signos de humedad y, que según lo indicado por el notificado, dicha filtración provenía del goteo constante de un tubo de ventilación proveniente de la terraza del edificio; que en la segunda dependencia, funcionaba la sociedad mercantil CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., a la cual se accedía a través de una reja metálica, separada por tabiquería y donde el ciudadano ANGEL AUGUSTO VILLALVA JACOME, le permitió el acceso e indicó que dicha empresa estaba destinada a la venta al detal y depósito de apliques, botones, hebillas y “transfers” relacionados con lo textil; que visualizó las paredes sucias en distintas zonas, así como en la zona superior de una de las paredes, se observó manchada y con signos de humedad y filtración; que observó varías láminas del techo raso y drywall manchadas y con signos de humedad. En los particulares segundo y tercero, dejó constancia de haber observado que las empresas UNIFORMES JACQUELINE, C.A. y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., funcionaban en las dos dependencias que componen el inmueble, así como carteleras con los datos de Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de cada una de ellas, horarios de trabajo y documentos relacionados con declaraciones impuestos nacionales y municipales, así como del personal que laboraba para dichas empresas. Inspección judicial que fue aceptada y reconocida por la parte demandada, contra quien fue opuesta, quien manifestó que la misma había sido efectuada en el local comercial objeto del contrato de arrendamiento y, que es valorada, conjuntamente con las reproducciones fotográficas que la conforman, de conformidad con lo establecido en los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil, segundo aparte del artículo 429 eiusdem, 1428, 1429 y 1430 del Código Civil. Así se establece.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas:
1) Copia certificada de libelo de demanda de retracto legal, presentado por los abogados MERCEDES R. SEGREDO HENRIQUEZ y JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos JOSE MANUEL REDONDO GOY, ERNESTO DORFMAN LERNER y JOSÉ MANUEL ANTOLIN MARTÍNEZ, en contra de la sociedad mercantil LOCOMER, C.A., y los ciudadanos REBECA STAROSTA DE FOGEL, FANNY RUBINSTEIN DE STAROSTA, SIMÓN STAROSTA RUBINSTEIN, MOLKA STAROSTA DE EPELBOIM, ZINA STAROSTA RUBINSTEIN, BEATRIZ STAROSTA DE NIVSCH, DANY HARATS STAROSTA, LUIS HARATZ STAROSTA, RIVEN HARATZ STAROSTA, RAQUEL STAROSTA KUPERMAN y AHMAD ALI MAZLOUM; auto de admisión del 11 de enero de 2016, dictado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; escritos presentados los días 23 de febrero y 12 de abril de 2016, por el abogado JOSE MASSA GONZALEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; instrumento poder que acredita la representación de dicho abogado de la parte demandada; diligencia del 9 de enero de 2017, presentada por el abogado JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y auto del 18 de enero de 2017, emanado del referido juzgado. Dichas copias certificadas fueron promovidas con la finalidad de fundamentar la cuestión previa referida a la prejudicialidad, opuesta por la parte demandada. Ahora bien, por cuanto se constató de la revisión efectuada de las actas que conforman el presente expediente, que la cuestión previa en cuestión fue decidida el 15 de junio de 2017, la misma quedó fuera de la esfera de conocimiento en relación al mérito de la controversia; razón por la cual, no existe mérito alguno que valorar y apreciar al respecto. Así se establece.
2) Marcadas “B”, copias certificadas de expediente Nº AP31-V-2016-000727, nomenclatura llevada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del juicio de desalojo, incoado por las sociedades mercantiles C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., en contra del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY. Dichas copias certificadas fueron promovidas con la finalidad de fundamental la cuestión previa referida a la caducidad de la acción, opuesta por la demandada; cuestión previa que fue resuelta, por decisión del 25 de octubre de 2017, dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; con lo cual, dicha cuestión previa quedó fuera de la esfera de conocimiento en relación al mérito de la controversia; razón por la cual, no existe mérito alguno que valorar y apreciar al respecto. Así se establece.
3) Marcado “C”, ejemplar del diario “El Reporte Comercial”, del 11 de diciembre de 1991. De dicha documental se evidencia que se refiere a la publicación del acta de asamblea de accionistas de la sociedad mercantil CREACIONES TRIL, C.A., el 4 de septiembre de 1991, celebrada en lo que denominaron su sede social situada entre las esquinas de Madrices a Marrón, Edificio 31, mezzanina. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4) Marcada “D”, copia fotostática de documento privado suscrito el 1º de octubre de 1994, entre la sociedad mercantil METROPOLIS, C.A., en su carácter de arrendadora; y, los ciudadanos JOSE MANUEL REDONDO GOY y JOSÉ PEREIRA. De dicha documental se evidencia que la misma trata de contrato de arrendamiento, que versó sobre el mismo inmueble objeto de la presente controversia. Relación locativa que tuvo una duración de un (1) año, contado a partir de su fecha de suscripción. Documental fue producida en copia certificada, mediante prueba de informes dirigida al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que es valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429, 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
5) Marcada “E”, patente Nº C-181885, emanada de la Superintendencia Municipal de Administración tributaria de la Alcaldía de Caracas. Constancia de Liquidación Nº 884108 y Planilla de Liquidación Nº CBDC-GP-064722. Documentales que son desechadas por este jurisdicente, por impertinentes, toda vez que las mismas tratan sobre el cumplimiento de la sociedad mercantil UNIFORMES JACQUELINE, C.A., con sus cargas tributarias municipales. Así se establece.
6) Marcada “G”, copias fotostáticas de documentos inscritos por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 1º de julio de 2005, bajo el Nº 58, Tomo 528-A-VII; 5 de mayo de 2016, bajo el Nº 6, Tomo 80-A-VII, los cuales se corresponde a documentos constitutivo-estatutario y acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil UNIFORMES JACQUELINE, C.A. De dichas documentales se constata que la empresa en cuestión fue constituida por las ciudadanas JACQUELINE DEL CARMEN y CHARLY CATHERINE REDONDO CABEZAS, con domicilio en el Boulevard Catedral, de Madrices a Marrón, Edificio 31, Mezzanina 2; y, que se celebró asamblea de accionistas, en su sede social. Documentales que son tenidas como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
7) Copia certificada de documento inscrito por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 25 de abril de 2017, bajo el Nº 1, Tomo 70-A-VII. De dicha documental se evidencia que se celebró asamblea de accionistas de la sociedad mercantil UNIFORMES JACQUELINE, C.A., el 19 de septiembre de 2016, en la sede social de la empresa, ubicada en el Boulevard Catedral, entre las esquinas de Madrices a Marrón, Edificio 31, Mezzanina 2. Documental que es valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
8) Marcada “H”, copia certificada de acta de nacimiento, expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia San José del Consejo Municipal del Distrito Federal. De dicha documental se evidencia que la ciudadana JACQUELINE DEL CARMEN REDONDO CABEZAS, es hija de la ciudadana MIRIAM DEL CARMEN CABEZAS DE REDONDO y del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY. Documental que es valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
9) Copia fotostática de cédula de identidad Nº V-15.804.567, correspondiente a la ciudadana JACQUELINE DEL CARMEN REDONDO CABEZAS. Documental que es desechada por impertinente, toda vez que la identidad de la referida ciudadana, no es punto controvertido en el presente proceso. Así se establece.
10) Copia certificada de acta de nacimiento, expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Rosalía del Consejo Municipal del Distrito Federal. De dicha documental se evidencia que la ciudadana CHARLY CATHERINE REDONDO CABEZAS, es hija de la ciudadana MIRIAM DEL CARMEN CABEZAS DE REDONDO y del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY. Documental que es valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
11) Copia fotostática de cédula de identidad Nº V-17.148.569, correspondiente a la ciudadana CHARLY CATHERINE REDONDO CABEZAS. Documental que es desechada por impertinente, toda vez que la identidad de la referida ciudadana, no es punto controvertido en el presente proceso. Así se establece.
12) Documento suscrito entre los ciudadanos ANGEL AUGUSTO VILLALVA JACOME, en su carácter de director de la empresa CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., y JOSE MANUEL REDONDO GOY. De dicha documental, se evidencia que entre la sociedad mercantil CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., y el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, existió una relación mercantil de hecho. Documental que es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
13) Marcada “J”, copia certificada de documento inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 13 de febrero de 2017, bajo el Nº 1, Tomo 26-A-Sgdo. De dicha documental se constata que el ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, es accionista en la sociedad mercantil CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A. Documental que es valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
14) Marcadas “K”, copias fotostáticas de expediente Nº 2015-0321, de la nomenclatura llevada por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. De dichas copias se constata que por ante dicho organismo, el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, efectuó consignaciones arrendaticias. Sin embargo, de dichas copias no puede este jurisdicente establecer la persona a favor de quien fueron efectuadas tales consignaciones, ni el concepto de las mismas. Razón por las cuales se desechan del proceso. Así se establece.
14) Prueba de informes a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual fue admitida por el juzgado de la causa y evacuada por dicho organismo, mediante oficio Nº CJ-548-2017, del 2 de agosto de 2017. De dicha prueba se constata que, el ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, efectuó consignaciones locativas en dicha oficina, a favor de la sociedad mercantil LOCOMER, C.A., a razón de trece mil bolívares (Bs. 13.000,oo), cada una, desde el mes de noviembre de 2015, hasta el mes de julio de 2017. Prueba que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429, 433 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1384 del Código Civil. Así se establece.
15) Prueba de experticia, la cual fue admitida por el tribunal de la causa y evacuada, mediante informe presentado el 25 de septiembre de 2017, por los ingenieros JOSÉ NAJUL, JOSÉ ANTONIO GÓMEZ TOVAR y CÉSAR RODRÍGUEZ. De dicha prueba se constata que, luego que los ingenieros efectuaren una revisión de la estructura del inmueble, llegaron a la conclusión de la existencia del local comercial denominado LOCAL MEZZANINA o LOCAL MEZZANINA II, como también de los locales comárcales situados en los niveles uno (terraza descubierta), tres, cinco y seis (Pent-House), todos asentados en el edificio 31, el cual se encuentra ubicado en la avenida Este, entre las esquinas de La Marrón a Madrices, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que existen daños dentro del local comercial denominado LOCAL MEZZANINA o LOCAL MEZZANINA II y que los mismos se encontraban presente en los techos internos del mismo, los cuales consistían en filtración de las aguas de lluvia proveniente de la terraza no techada, ubicada en el nivel piso 1 del edificio, producto del mal estado de conservación y del finiquito de la vida útil de la impermeabilización de la losa piso que se encontraba en parte encima del indicado local comercial. Asimismo, indicaron que existencia de daños en las paredes internas del local comercial en cuestión, como también en las paredes internas de los locales comerciales denominados uno (terraza descubierta), tres, cinco y seis (pent-house), los cuales eran producto de la acumulación, estancamiento de aguas de lluvia proveniente del nivel superior (planta techo), antes de la reparación del manto asfáltico, lo cual producía una barrera de vapor (gas) que buscaba salida, deteriorando así la capa de la pintura en las paredes internas de los referidos locales. Prueba que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 451 y 467 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
16) Inspección judicial. Prueba que fue admitida por el juzgado de la causa y evacuada el 29 de septiembre de 2017. De dicha prueba se constata que el tribunal, en el particular segunda, dejó constancia que el inmueble inspeccionado, objeto de la controversia, funcionaban separadamente dos (2) sociedades mercantiles, la primera denominada UNIFORMES JACQUELINE, C.A., y la segunda, CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.; que luego de recorrer el área del local comercial, constató que no existía acceso a la planta mezzanina I, ni al área descubierta ubicada en techo del edificio, tampoco a los locales 2 y 3, ubicados en la planta baja; que observó una central contra incendio, aparatos para detección de humo, alarmas y cuatro (4) extintores de incendio, destacando que en el área donde funciona la empresa CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., observó la existencia de tres (3) extintores de incendio, tres (3) lámparas de emergencia, cinco (5) detectores de humo y circuito cerrado de televisión; que en área donde estaba ubicada la empresa UNIFORMES JACQUELINE, C.A., observó cuatro (4) detectores de humo, tres (3) lámparas de emergencia y tres (3) extintores de polvo químico seco; que en el área donde se encontraba la empresa UNIFORMES JACQUELINE, C.A., observó humedad en parte del cielo raso, así como en parte del mismo (área de exhibición de prendas de vestir); que en área donde se encontraba la empresa CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., observó humedad en la pared oeste; que observó en el área de la mezzanina II, humedad en el techo falso o drywall, así como parte del mismo en mal estado. En el particular tercero, dejó constancia que entre el edificio 31 y su colindante, por el lindero oeste, no existía separación alguna. Inspección judicial que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1428 del Código Civil. Así se establece.
17) Declaraciones testimoniales de los ciudadanos TORIBIO LOPEZHAYA y YORMAN VELERA ELIAS SALSA. Ahora bien, independientemente la orden del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 15 de enero de 2018, mediante la cual ordenó la evacuación de la prueba de testigos; este jurisdicente las desechas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil, pues las mismas fueron promovidas con la finalidad de probar la existencia de una obligación superior a los dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo). Así se establece.
Establecido lo anterior, se puede concluir que se encuentra aceptada –como anteriormente se expresó-, la relación locativa existente entre las partes. Ahora bien, la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, estableció que la relación sería intuito personae, es decir, rigurosamente personal; por lo que, estando probado en autos y aceptado por la parte demandada, que las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A., y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., ocupan una porción del inmueble, considera quien aquí decide, que constituye una violación a lo establecido y acordado en dicha cláusula; pues, el hecho que la primera haya sido constituida por las ciudadanas JACQUELINE DEL CARMEN y CHARLY CATHERINE REDONDO CABEZAS, hijas del ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, donde ocupa el cargo de gerente general, no implica que sea éste quien ejerza la posesión precaria del inmueble; al contrario, ello determina que hubo una cesión de hecho del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a una sociedad mercantil, que conforme con lo establecido en el Código de Comercio, una vez constituida, adquirió personalidad jurídica propia, distinta a la de sus accionistas y órgano administrativo; por lo que, independientemente del estrato personal de sus accionistas, la ocupación del inmueble por parte de dicha empresa, debe ser considerada como violatoria a la cláusula contractual referida. Así se establece.
Lo mismo ocurre con la ocupación que efectúa la sociedad mercantil CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., pues el hecho que el ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, haya mantenido una sociedad de hecho con el ciudadano ANGEL AUGUSTO VILLALVA JACOME, para posteriormente constituirse en accionista de la misma, formalizando en derecho dicha sociedad, no quiere decir que la posesión precaria del inmueble sea ejercida por el arrendatario, pues quedó demostrado que la sociedad mercantil en cuestión, es la que ocupa una porción del inmueble; siendo ésta persona jurídica, con personalidad jurídica distinta a la sus accionistas. Así se establece.
En el presente caso, no podríamos referirnos a dicha situación, bajo la figura del sub-arrendamiento, puesto que tal circunstancia no quedó probada en autos; sin embargo, el hecho que las referidas sociedades mercantiles ocupen una porción del inmueble, conlleva a la cesión parcial; lo cual constituye, como anteriormente se expresó, la violación a la cláusula Quinta del contrato. Así se establece.
En la cláusula Sexta, se estableció que la falta de pago de dos (2) pensiones locativas por parte del arrendatario, daría lugar al arrendador para pedir la resolución del contrato, con la inmediata entrega del inmueble. Siendo alegada la falta de pago por parte de las propietarias del inmueble, se invirtió la carga de probar el pago, en la persona del arrendatario-demandado. Ahora bien, en autos quedó demostrado que el ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, acudió por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), donde efectuó las consignaciones locativas, a favor de la parte actora, por la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,oo) mensuales, a partir del mes de noviembre de 2015, hasta el mes de abril de 2017. Con tal probanza, considera quien aquí decide, que quedó desvirtuada la falta de pago argüida por la parte actora. Por lo que, tal causal de desalojo, no debe prosperar en derecho. Así se establece.
Con respecto a la causal de desalojo invocada por la parte actora, relacionada con el deterioro del inmueble, este jurisdicente observa, que la juzgadora de primer grado, en la decisión recurrida, estableció la improcedencia de la misma; bajo el argumento que los daños causados por filtraciones en el inmueble, no fueron ocasionados por la parte demandada. De la revisión efectuada de las actas que conforman el presente expediente, observa quien aquí decide, que la parte actora, no ejerció recurso de apelación alguno en contra del fallo sometido a la revisión de esta alzada. Por tanto, de acuerdo al principio de la non reformatorio in peius, este sentenciador esta impedido de desmejorar la condición del apelante, cuando su contraparte no se rebeló en contra del fallo que le fue adverso. Por lo tanto, dicha causal, no debe prosperar en derecho. Así formalmente se decide.
En cuando a la causal de desalojo, fundamentada en la falta por parte del demandado, ciudadano JOSÉ MANUEL REDONDO GOY, de actualizar la fianza otorgada, conforme al canon de arrendamiento vigente; este jurisdicente observa que la juzgadora de primer grado, no emitió pronunciamiento al respecto; sin embargo, observa quien aquí decide, que la parte actora, no ejerció recurso de apelación alguno en contra del fallo sometido a la revisión de esta alzada. Por tanto, de acuerdo al principio de la non reformatorio in peius, este sentenciador esta impedido de desmejorar la condición del apelante, cuando su contraparte no se rebeló en contra del fallo que le fue adverso. Por lo tanto, no causal, no debe prosperar en derecho. Así formalmente se decide.
En lo referente a la causal de desalojo, referida a la falta del demandado, ciudadano JOSÉ MANUEL RENDONDO GOY, de mantener una póliza de seguros contra incendió, que amparase los bienes, personas y el local comercial arrendado; este jurisdicente observa, que el demandado, se excepcionó en la misma, en el cumplimiento de la cláusula Decimocuarta, al haber tomado las medidas preventivas que fuesen necesarias, tendientes a evitar fuegos o explosiones, mediante la instalación de sistemas contra incendio y extintores en el inmueble. Sin embargo, de la lectura efectuada la cláusula Decimocuarta del contrato, se observa que la misma contiene dos (2) obligaciones no excluyentes una de la otra; por una parte tenemos que se le impuso al arrendatario la obligación de tomar las medidas necesarias tendientes a evitar fuegos o explosiones en el mismo, de acuerdo al Decreto Nº 46 del 16 de abril de 1974, emanado de la Presidencia de la República, instalando equipos de sistema de detección de incendios, alarmas y extintores; y, por la otra, la de mantener vigente una póliza de seguros contra incendios que cubriese los riesgo y daños que pudiera ocasionar un incendio, tanto en los bienes, como en las personas, incluyendo el local arrendado. En el caso concreto, quedó demostrado que el demandado ejecutó su obligación de instalación de sistemas contra incendio, a través de alarmas, extintores y sistemas de riego. Sin embargo, no aportó a los autos la prueba idónea que conllevase a la ejecución de su obligación de mantener vigente la póliza de seguros requerida. Así se establece.
Al pretender excepcionarse en la adquisición de la póliza, bajo el argumento que la misma fue contratada, pero que dada la data de la relación arrendaticia, la misma era de imposible presentación al tribunal, dado que su obligación de resguardo de sus documentos mercantiles, según lo indicada el Código de Comercio, era de mantener los correspondientes a los últimos diez (10) años, no es fundamento viable alguno, puesto que bien es sabido que las pólizas de seguros, deben renovarse normalmente, considerándose cada renovación, como contrato independiente, aún haya existido tracto sucesivo entre uno y otro. Por tanto, al no haber aportado la parte demandada, el contrato de póliza de seguros, debe este jurisdicente establecer la procedencia de ésta causal de incumplimiento que conlleva al desalojo. Así se establece.
En razón de los argumentos expuestos, se llega a la convicción que debe declararse parcialmente con lugar la demanda de desalojo incoada por las sociedades mercantiles C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM y LOCOMER, C.A., en contra del ciudadanos JOSE MANUEL REDONDO GOY y las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A., y CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A.; y, en consecuencia, condenarse a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un local comercial “Mezzanina II” del Edificio 31, que a su vez esta integrado por las dos dependencias Comerciales ubicadas que forman parte respectivamente de los locales 2 y 3, individualizadas como “PMII-2” y “PMII-3” las cuales poseen una superficie aproximada de ciento veintiún metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros (121,34 Mts.2) respectivamente, ubicadas en la Mezzanina II del edificio 31 situado con frente a la Avenida Este, entre las esquinas La Marrón y Las Madrices en jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta Ciudad de Caracas. Así formalmente se decide.
Debiendo entonces, declararse sin lugar la apelación interpuesta el 6 de julio de 2018, por el abogado JOSE VELAZCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 2 de julio de 2018, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 6 de julio de 2018, por el abogado JOSE VELAZCO, en el libre ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.563, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 2 de julio de 2018, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y,
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo incoada por las sociedades mercantiles C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 24 de marzo de 1960, bajo el Nº 39, Tomo 11-A; y, LOCOMER, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 5 de diciembre de 1975, bajo el Nº 39, Tomo 121-A-Sgdo., en contra del ciudadano JOSE MANUEL REDONDO GOY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.819.804, en su carácter de arrendatario; y, las sociedades mercantiles UNIFORMES JACQUELINE, C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 1º de julio de 2005, bajo el Nº 58, Tomo 528-A-VII., en su carácter de ocupante; y, CORPFRAT DE VENEZUELA, C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 27 de noviembre de 2009, bajo el Nº 44, Tomo 264-A-Sgdo., en su carácter de ocupante; y, en consecuencia, condenarse a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un local comercial “Mezzanina II” del Edificio 31, que a su vez esta integrado por las dos dependencias Comerciales ubicadas que forman parte respectivamente de los locales 2 y 3, individualizadas como “PMII-2” y “PMII-3” las cuales poseen una superficie aproximada de ciento veintiún metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros (121,34 mts2) respectivamente, ubicadas en la Mezzanina II del edificio 31 situado con frente a la Avenida Este, entre las esquinas de La Marrón y Las Matrices en jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta Ciudad de Caracas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.
Queda así CONFIRMADA la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2018, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. U.R.D.D. Nº AP71-R-2018-000488.
Definitiva/Civil/Recurso
Desalojo/Sin Lugar La Apelación
Parcialmente Con Lugar la Demanda/CONFIRMA/”D”
EJSM/AMVV/carg.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos post meridiem (2:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
