Exp. Nº AP71-R-2018-000605.
Desalojo/Sin Lugar La Apelación
Parcialmente Con Lugar La Demanda/CONFIRMA/”D”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: JOSÉ ALVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.033.594 y V-11.936.206, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NATACHA CAROLINA DANILOW RON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-14.261.880, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 129.680.
PARTE DEMANDADA: MANUEL PITA DE SOUSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.391.992.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: IRMA ENRIQUETA GÓMEZ LOBO y MARÍA ANTONIETA BENAVIDES GÓMEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.132.519 y V-14.452.365, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.208 y 126.539, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación ejercida el 17 de septiembre de 2018, por la abogada MARÍA BENAVIDES, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 10 de agosto de 2018, por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, en contra de la ciudadana MANUEL PITA DE SOUSA.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto del 11 de octubre de 2018 (f. 496-497), asumió la competencia para conocer del presente asunto, en segunda instancia, conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, del 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), en relación con la interpretación realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión del 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA; y, fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, mediante la notificación de las partes, para la celebración de la audiencia de apelación.
Practicada la notificación de las partes, el 17 de octubre de 2018, la abogada ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS, secretaria de este tribunal, dejó constancia de la oportunidad en que se llevaría a cabo la audiencia de apelación.
El 22 de octubre de 2018, oportunidad fijada para la celebración de la audiencia de apelación, dicho acto fue anunciado a las puertas del tribunal, estando presentes los abogados IRMA ENRIQUETA GÓMEZ DE BENAVIDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y, NATACHA CAROLINA DANILOW RON, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora. Dicho acto fue reseñado en acta, la cual fue plasmada en los siguientes términos:
“…En horas de despacho del día de hoy veintidós (22) de octubre de dos mil dieciocho (2017), siendo la una post meridiem (1:00 p.m.), hora y fecha fijada previamente por este despacho el 11 de octubre de 2018, para que tenga audiencia de apelación, ello en razón del recurso interpuesto el 17 de septiembre de 2018, por la abogada IRMA ENRIQUETA GOMEZ DE BENAVIDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, en contra de la decisión dictada el 10 de agosto de 2018, por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con Lugar la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ALVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, en contra del ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA. Anunciado el acto por parte del Alguacil del Tribunal y aperturado el mismo se dejó constancia de la presencia del ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.391.992, parte demandada, asistido por la abogada IRMA ENRIQUETA GOMÉZ DE BENAVIDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 15.208; y la ciudadana MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.936.206, parte actora, asistida por la abogada NATACHA CAROLINA DANILOW RON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 129.680. En este estado y previa instrucción a la parte sobre la forma en que se llevaría el acto, se le concedió el derecho de palabra a la parte actora, quien a través de su abogada asistente, ratificó todas y cada una de las actuaciones efectuadas, tanto en el procedimiento administrativo como en el presente juicio; alegó la falsedad de los alegatos esbozados por la parte demandada; y, solicitó que se declarase sin lugar la apelación, confirmándose la decisión apelada. Terminada la exposición de la parte actora, hizo uso de su derecho de palabra la representación judicial de la parte demandada-recurrente, quien alegó que la sentencia apelada violentaba los derechos de su representado, al no efectuar un exhaustivo análisis de las pruebas promovidas por las partes, en especial con respecto al agotamiento de la vía administrativa y con los pagos de las pensiones de arrendamiento por ante la Superintendencia Nacional de los Arrendamientos de Vivienda; alegó que el presente proceso violentaba derechos humanos de su representado; y ratificó los argumentos esbozados en la diligencia de apelación, solicitando se declarase con lugar la apelación y se declarase inadmisible la demanda, con la respectiva nulidad de todo lo actuado, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Hubo réplica y contrarréplica. El juez, luego de realizar las precisiones orales que al caso en concreto se ciñen, donde se consideró suficientemente ilustrado, desechando los argumentos esbozados por la parte demandada-recurrente, en cuanto a la falta de pago de las pensiones locativas y demás consideraciones en relación al mérito del asunto; por lo que, resulta necesario para el tribunal declarar:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 17 de septiembre de 2018, por la abogada IRMA ENRIQUETA GOMEZ DE BENAVIDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, en contra de la decisión dictada el 10 de agosto de 2018, por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ALVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.033.594 y V-11.936.206, respectivamente, en contra del ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.391.992. En consecuencia, se declara extinguida la relación arrendaticia; se condena a la parte demandada, al desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 19, letra “D”, de la torre “B”, construida en la parcela Nº 14 del sector MC, Urbanización Guaicay, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda; así como al pago de la cantidad de doscientos cincuenta y nueve mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 259.325,00), por concepto de daños y perjuicios, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos;
TERCERO: CONFIRMADA, la decisión dictada el 10 de agosto de 2018, por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y,
CUARTO: Establecido el dispositivo del fallo se informó a las partes, que este tribunal se reserva el lapso de cinco (5) días despacho siguientes para la publicación del fallo en extenso. En este estado, siendo las tres y veinte post meridiem (3:20 p.m.), se da por concluido el acto. Es todo, se leyó y conformes firman…”.
Estando en la oportunidad para publicar el fallo en extenso, pasa este jurisdicente a emitir el pronunciamiento definitivo, previa las siguientes consideraciones:
III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado el 11 de agosto de 2016, por la abogada NATACHA CAROLINA DANILOW RON, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, en contra del ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió su conocimiento al Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 21 de septiembre de 2016, la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a fin que se llevase la audiencia de mediación, así como para la contestación de la demanda.
Efectuados los trámites de citación, el 28 de abril de 2017, compareció ante el tribunal de la causa, el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, asistido por la abogada IRMA E. GÓMEZ LOBO, y se dio por citado.
El 8 de mayo de 2017, se celebró la audiencia de mediación, en la cual no hubo acuerdo entre las partes.
El 23 de mayo de 2017, la abogada IRMA E. GÓMEZ LOBO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
El 26 de mayo de 2017, el juzgado de la causa, fijó los hechos controvertidos y abrió la etapa probatoria.
El 30 de mayo de 2017, la abogada NATACHA CAROLINA DANILOW RON, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se opuso a la admisión de las pruebas presentadas por la parte demandada con la contestación de la demanda y ejerció tacha de falsedad.
El 1º de junio de 2017, la abogada IRMA GÓMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó diligencia de alegatos.
El 2 de junio de 2017, la abogada NATACHA CAROLINA DANILOW RON, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas y formalizó la tacha de falsedad.
El 5 de junio de 2017, el juzgado de la causa, ordenó el desglose de los escritos de tacha y formalización, abrir el cuaderno de tacha y agregarlos al mismo.
El 7 de junio de 2017, la abogada IRMA GÓMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 8 de junio de 2017, la abogada NATACHA CAROLINA DANILOW RON, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó diligencia de promoción de pruebas. Asimismo, por actuaciones apartes, consignó copia del escrito de tacha y alegatos.
El 9 de junio de 2017, la abogada NATACHA CAROLINA DANILOW RON, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se opuso a la admisión de las pruebas de su contraparte.
El 26 de junio de 2017, la abogada IRMA GÓMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de ampliación de pruebas.
El 7 de julio de 2017, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la reposición de la causa peticionada por la parte demandada y en relación a las pruebas promovidas por las partes.
El 26 de julio de 2017, la abogada MARIA ANTONIETA BENAVIDES GÓMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, apeló del auto de admisión de las pruebas.
El 5 de febrero de 2018, el juzgado de la causa, agregó a los autos, las resultas de la apelación ejercida por la parte demandada, en contra del auto de admisión de las pruebas.
Transcurrido el lapso para la evacuación de las pruebas, el 31 de julio de 2018, se llevó a cabo la audiencia de juicio, la cual contó con la presencia de las partes y donde el tribunal de la causa, difirió su continuación, para el primer día de despacho siguiente.
El 1º de agosto de 2018, siendo la oportunidad fijada para la continuación de la audiencia de juicio, el tribunal, una vez oída las exposiciones de las partes y tomadas las declaraciones de los testigos, difirió la oportunidad para la continuación de la audiencia para el primer día de despacho siguiente.
El 2 de agosto de 2018, oportunidad fijada para la continuación de la audiencia de juicio, el tribunal, una vez oída la exposición de las partes, dictó el dispositivo del fallo, reservándose su oportunidad para la publicación del fallo en extenso.
El 7 de agosto de 2018, el tribunal de la causa, difirió la oportunidad para la publicación del fallo en extenso.
El 10 de agosto de 2018, el juzgado de la causa, público el fallo en extenso, mediante el cual declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, en contra de la ciudadana MANUEL PITA DE SOUSA; condenó a la parte demandada en la entrega del bien inmueble arrendado y a pagar a la parte actora, la cantidad de doscientos cincuenta y nueve mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 259.325,oo), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos.
Contra dicha decisión fue ejercida apelación, por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO
Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó:
“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-
Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, en contra de la ciudadana MANUEL PITA DE SOUSA, fue instaurada el 11 de agosto de 2016, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior por auto del 11 de octubre de 2018, asumió la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la denuncia fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.
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Se defiere al conocimiento de esta alzada, la apelación interpuesta el 17 de septiembre de 2018, por la abogada IRMA BENAVIDES, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 10 de agosto de 2018, por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, en contra del ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA; condenó a la parte demandada en la entrega del bien inmueble arrendado y a pagar a la parte actora, la cantidad de doscientos cincuenta y nueve mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 259.325,oo), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos.
Fijados los términos y extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 10 de agosto de 2018; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:
“…De conformidad con lo previsto en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentan la presente decisión, tomando en consideración las normativas legales de valoración tarifada y sana critica y las pretensiones expuestas por los demandados y así observa:
En el estricto orden de las cosas es de suma importancia para esta sentenciadora, medir con detenimiento el alcance de las normativas legales de valoración tarifada y la sana critica.
Por valoración o apreciación de la prueba judicial se entiende la operación mental que tiene por fin conocer el mérito o valor de la convicción que pueda deducirse de su contenido; se trata de una actividad procesal exclusiva del Juez, pues las partes y sus apoderados tienen únicamente una función de colaboradores, cuando presentan su punto de vista en alegaciones o memoriales. Tres aspectos básicos de la función valorativa son la percepción, representación y reconstrucción y razonamiento; el juez debe percibir los hechos por la vía directa de la percepción u observación, pero algunos otros por la vía de la inducción o deducción, es decir, infiriéndolos de otros hechos porque solo los primeros han sido percibidos por el Juez. Sin lógica no puede existir valoración de la prueba, se trata de razonar sobre ella, así sea prueba directa, y la lógica es indispensable para el correcto razonamiento; esa actividad lógica debe basarse en las reglas de la experiencia, (físicas, morales, sociales, psicológicas, técnicas, científicas y las corrientes a que todos enseña la vida) que en conjunto forman la llamada regla de la sana crítica, gracias a la valoración podrá saber el juez, si en el proceso, la prueba ha cumplido su fin propio, sí su resultado corresponde o no a su fin, pero en ambos caso la actividad valorativa ha cumplido el fin que le corresponde. (Devis Echandia, Hernando, Compendio de Derecho procesal I. II. Pág. 99 y ss.).
…Omissis…
Así las cosas el tribunal pasa a examinar cada una de las pretensiones alegadas y observa:
…Omissis…
El primer elemento a analizar es la falta de pago de 4 o más de los cánones de arrendamientos debidos tal como lo estipula el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo que en el presente caso el arrendatario ha sido demandado por concepto de cánones de arrendamiento a razón de seis mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 6.325,00) mensual, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio julio, año 2016, para un total de cuarenta y uno (41) recibos que totalizan un valor de lo adeudado en doscientos cincuenta y nueve mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 259.325,00), a los efectos que corresponde a lo previsto en el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Cuando la parte demandada, no logró imponer los elementos necesarios para demostrar el pago hecho extintivo de la obligación, conforme a los alcances del artículo 1354 del Código Civil, ya que no consignó medio de pago alguno, en la oportunidad legal de promoción y evacuación de pruebas, mas los documentos concernientes a las consignaciones consignadas en la oportunidad de celebración de la audiencia oral de juicio, carecen de valor probatorio alguno por cuanto de pruebas los mismos demuestran que los pagos fueron efectuados de manera extemporánea y no probó la parte demandada que se hubiese dirigido por algún medio idóneo a la arrendadora para hacerle saber de su atención por el pago pendiente o exigirle el establecimiento del medio adecuado para proceder al pago, es por ello que este tribunal declarar con lugar la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados y por ende configurado el incumplimiento al numeral 1 del artículo 91 citado. Así se declara.
…Omissis…
Esta causal se refiere a la determinación de la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble arrendado, dicha necesidad de ocupación debe estar dada por una especial circunstancia que obligue al propietario de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino también en el orden social o familiar, o de cualquier otra categoría o circunstancia capaz de obligar al necesitado a ocupar el inmueble y satisfacer esa exigencia que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.
De la misma norma sustantiva se deriva el establecimiento de los tres requisitos concurrentes para la configuración de dicho supuesto. Cuales son: 1) Existencia de la relación arrendaticia.- 2) Propiedad del inmueble o ser pariente consanguíneo de segundo grado del propietario.- 3) La necesidad de ocupar el inmueble. Además de esta recurrencia, dichos requisitos, a tenor de lo señalado en el Parágrafo Única del citado artículo 91 deben ser probados de manera contundente, tanto en vía administrativa como judicial.
Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable del necesitado de ocupar dicho inmueble y no otro particular o causal; entonces la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestra que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría como propietario.
…Omissis…
Durante el desarrollo del presente juicio quedó plenamente demostrado la existencia de la relación arrendaticia entre los demandantes y el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, de manera escrita; ya que ella fue reconocida por el demandado, quien se pronunció en admisión y negación de los hechos imputados para su desalojo en el punto previo a la contestación de la demanda, que rielan a los folios veintiséis (26) hasta el treinta y dos (32).
En cuanto a la cualidad de los demandantes como propietarios del inmueble dado en arrendamiento, en este proceso, se pudo constatar que el inmueble arrendado al demandado le pertenece a los demandantes tal como consta del documento traído a los autos, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao, en fecha 21 de mayo de 1.993, bajo el Nº 10, Tomo 31, Protocolo Primero, acompañado con el libelo de demanda y riela a los folios cinco (05) hasta el folio once (11).
Con relación al requisito de necesidad del inmueble, tenemos que no fue suficientemente demostrada la necesidad por los demandantes, de la manera contundente que exige la Ley y la jurisprudencia reiterada al efecto, ya que el cúmulo de pruebas promovidas y evacuadas por los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA de RODRÍGUEZ, pues no fue en ningún momento alegada la necesidad que tiene los propietario de requerir del inquilino la restitución de la vivienda. Todo lo cual permite concluir que en el caso de autos no se han configurado los tres requisitos necesarios para ejercer la pretensión de desalojo, fundamentada en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.
En razón de los elementos de hecho y de derecho considerados, resulta forzoso para este Tribunal, concluir que se encuentran comprobados en juicio los elementos necesarios para declarar parcialmente con lugar la presente demanda de Desalojo, tal como se dejará expreso en el dispositivo del fallo. Así se decide…”.
Conforme lo expuesto por las partes y por el a-quo en la decisión recurrida, corresponde determinar la justeza en derecho de la sentencia proferida el 10 de agosto de 2018, por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, en contra de la ciudadana MANUEL PITA DE SOUSA.
Así las cosas, dado que los argumentos de las partes ante esta alzada, en la audiencia de apelación, se ciñen al mérito del controvertido, este jurisdicente, con la finalidad de emitir un pronunciamiento en torno a ello, considera prudente traer a colación los argumentos expuestos por la parte actora, en su escrito libelar, los cuales fueron plasmados en los términos que siguen:
“…El inmueble objeto de la presente demanda es la vivienda principal de mis representados tal como consta de Registro de vivienda principal que anexo a la presente marcado con la letra “C”. En fecha 15 de Diciembre de 2009, la propietaria MARIA CRISTINA BAUTISTA DE RODRIGUEZ, antes identificada, otorga mandato de administración nro. 059, del referido inmueble a la Inmobiliaria ABRAHATILLO C.A., quien dio en alquiler el inmueble objeto de la presente demanda al ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, antes identificado, y le revoca dicho mandato de administración en fecha 19 de Octubre de 2012, según consta de liberación del convenio de administración que anexo a la presente marcado con la letra “D”, subrogándose mis representados en la figura de PROPIETARIOS-ARRENDADORES, y por ende en todas las reclamaciones que derivan de los contratos de arrendamiento suscritos por la mencionada inmobiliario durante el período de su gestión. Es el caso, que en fecha 21 de Diciembre de 2009, la Inmobiliaria ABRAHATILLO C.A., mediante su apoderado judicial, suscribe Contrato de Arrendamiento con el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA (…) por un apartamento que forma parte del edificio Conjunto residencial Flor de Luna, apartamento distinguido con el número y letra Diecinueve raya D (19-D), de la torre B, construida sobre la parcela Nro. 14 del Sector MC, de la Urbanización Guaicay, ubicado en la Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, y del cual son únicos y exclusivos propietarios los ciudadanos JOSÉ ALVARO RODRIGUEZ GARCIA y MARIA CRISTINA BAUTISTA DE RODRIGUEZ, antes identificados, dicho contrato estableció un canon de arrendamiento de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,oo) mensuales, y tuvo una duración de Seis (06) meses, según consta de Contrato de Arrendamiento marcado con la letra “E”, al término de ese contrato la administradora Inmobiliaria ABRAHATILLO C.A., procedió a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL PITA de SOUSA, antes identificado, en fecha 01 de enero de 2011, según consta de contrato de arrendamiento que anexo con la letra “F”, y que el mismo se negó a firmar pero sin embargo acotó el pago del canon allí establecido tal como consta de acuerdo extrajudicial de fecha 10 de noviembre de 2012 y que anexo a la presente marcado con la letra “G”, ese contrato de fecha 01 de Enero de 2011, estableció un canon de arrendamiento de SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 6.325,oo), y una duración de seis (06) meses, siendo que el mismo finalizó en fecha 31 de Diciembre de 2011, fecha para la cual quedo resuelto de pleno derecho el referido Contrato de Arrendamiento, teniendo el Arrendatario que desocuparlo sin necesidad de notificación alguna, más sin embargo, la propietaria del inmueble procedió a notificar al Arrendatario MANUEL PITA DE SOUSA, antes identificado, mediante Correo Certificado, la NO RENOVACION, del Contrato de Arrendamiento, según consta de nota de entrega debidamente sellada por IPOSTEL y que anexo a la presente marcado con la letra “H”. Es el caso, que el arrendatario Manuel pita de Sousa, hizo caso omiso a la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, a pesar que ya se había vencido el término del mismo, y metió a 5 personas que no son familia consanguínea del mencionado ciudadano Manuel Pita de Sousa, quienes alegaron que el mencionado ciudadano nunca había vivido en el inmueble, tal como consta de entrevista efectuada por el juez al ciudadano RICARDO DAVID TASCON NOUEL, QUIEN DIJO HABITAR EL INMUEBLE CON EVELYN NOUEL DÍAZ, DIANA GARCÍA DE TASCON, SUS HIJOS LUIS TASCON GARCIA Y MIGUEL ALEJANDRO TASCON, Y MARIA TASCON, quienes actualmente habitan el inmueble sin ningún tipo de contrato de arrendamiento, según consta de inspección judicial de fecha 19/02/2013, que anexo a la presente marcada con la letra “I”, y quienes nunca han pagado un canon de arrendamiento, y el ciudadano Manuel Pita de Sousa, dejó de pagar el canon de arrendamiento desde hace más de tres (03) años, deben cuarenta (41) y un meses, a razón de SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 6.325,00) cada canon, deuda que asciende a DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 259.325,00), además de ello las personas que habitan el inmueble causan ruidos molestos con la música a alto volumen durante toda la madrugada, es por lo anteriormente narrado los contratos de arrendamiento de fecha 01 de enero de 2011, y 21 de diciembre de 2009, fueron incumplidos en sus cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta, séptima, décima primera, décima tercera, Decimo Sexta, Décima Novena, de los referidos contratos de arrendamiento, por el ciudadano Manuel Pita de Sousa, al introducir a las otras personas antes descritas sin la autorización de los propietarios, al hacer modificaciones al balcón del inmueble cerrándolo por completo, al no entregar en la fecha prevista el inmueble, al dejar de pagar más de un año de cánones de arrendamiento, exactamente dejó de pagar desde el mes de febrero del año 2013, sin justificación alguna y con una actitud contumaz, pues el ciudadano Manuel Pita de Sousa es accionista y director de una ferretería en parque central de nombre Representaciones ARCA S.R.L, y cuyo documento de registro mercantil anexo marcado con la letra “J”. Es por lo anteriormente expuesto que demandamos por DESALOJO DEL INMUEBLE AL CIUDADANO MANUEL PITA DE SOUSA, ANTES MENCIONADO, POR FALTA DE PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO Y LA NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE QUE TIENEN MIS REPRESENTADOS. Ciudadano Juez la situación actual de vivienda de mi representada es bastante difícil en este momento y mucho más por ser personas con dos hijos estudiantes en la universidad, por ello hemos decidido además de la resolución del contrato de arrendamiento solicitar la subsidiariedad de la acción fundada en las causales de DESALOJO del artículo 91 numeral 1, 2 y 4 de la ley para la regularización de viviendas. Ciudadano Juez mis representados firmaron acuerdo extrajudicial con el ciudadano Manuel Pita de Sousa donde recibieron un año de cánones retrasados pues la junta de condominio necesitaba hacer unas reparaciones a un muro de contención y usaron el dinero de los alquileres retrasados para pagar esta acreencia, anexo recibo de junta de condominio marcada con la letra “K”, desde el mes de marzo de 2013 el ciudadano Manuel Pita de Sousa dejó de pagar los cánones arbitrariamente, por lo que actualmente debe los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre noviembre y diciembre de 2013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, de 2016, ese decir hasta la presente fecha dejó de pagar el canon de arrendamiento desde hace más de tres (03) años, deben cuarenta (41) y un meses, a razón de SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 6.325,00) cada canon, deuda que asciende a DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 259.325,00); que equivalen a mil quinientas treinta y cinco unidades tributarias, (1.535 U.T) siendo la actitud del demandado totalmente contumaz e irresponsable dejando de pagar los cánones sin motivo alguno a pesar de ser una persona solvente para efectuar los pagos porque es dueño de una ferretería en parque central Representaciones ARCA S.R.L, que arribe identifique, cumpliéndose de esta forma la primera causal del artículo 92 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Por otro lado, es importante hacer saber a este tribunal que el inmueble objeto de la presente demanda es la vivienda principal de mis representados, es por lo que ya habiendo agostado la vía administrativa para llegar a un acuerdo con el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, el mismo resulto infructuoso y contumaz durante el procedimiento administrativo que anexo a la presente en copia certificada marcado con la letra “L”, y estando totalmente habilitados para aperturar la vía judicial, es por lo que ocurrimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto demandamos en este acto DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO y NECESIDAD DE LOS PROPIETARIOS PARA HABITAR EL INMUEBLE QUE ES SU VIVIENDA PRINCIPAL, contra el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, antes identificado…”.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, contestó la demanda, excepcionándose en los términos que siguen:
“…Previó a dar contestación al fondo de la demanda intentada por los ciudadanos José Álvaro Rodríguez García y María Cristina Bautista de Rodríguez, contra mi representado Manuel Pita de Sousa, INFORMO AL TRIBUNAL QUE EN EL INMUEBLE OBJETO DE ESTE LITIGIO, por desalojo del inmueble por falta de pago de pago de los cánones de arrendamiento y necesidad de los propietarios de habitar el inmueble COHABITAN DOS (2) MENORES DE EDAD, cuyos nombres son: MIGUEL ALEJANDRO TASCON NOUEL, nacido el 06/08/2002, de quince (15) años de edad y LUIS DAVID TASCON GARCIA, nacido el día 10/02/2008, de nueve (09) años de edad, hijo y nieto respectivamente de la señora EVELYN CRISTINA NOUEL DIAZ (…) quien a su vez es pareja de mi representado MANUEL PITA DE SOUSA.
Fundamento como apoyo a la protección de los menores el siguiente orden jurídico: 1) La Doctrina de Protección Integral sobre el Interés Superior del Niño consagrado en el Artículo 3, numeral 1 y 2 de la Convención de los Derechos del Niño; 2) Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 78; 3) Ley Orgánica Para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA) Artículo 7: (Prioridad Absoluta) que expresa…
…Señora Juez, ¿A dónde irían a parar estos menores si su papá/abuelo y mamá/abuela son desalojados de la vivienda que actualmente ocupan? Ya en el año 2009 fueron desalojados los hijos de la pareja de mi mandante, sus pertenencias fueron lanzadas por las ventanas del apartamento que ocupaban como arrendatarios en el edificio Residencias La Colina, Apartamento 9-C ubicado en el Conjunto Residencial La Bonita, Torre B, Av. Principal de La Bonita, Municipio Baruta, Estado Miranda. Sin haber tenido deuda pendiente por pagar
Señora JUEZ, con el debido respeto, usted lo sabe, y todo el país lo sabe, que todo este atropello comenzó cuando los arrendadores, avisaron que venían nuevas regulaciones en materia inquilinaria que no favorecería su voraz apetito de aumentos desmedidos. Entonces comenzó la cacería de brujas, los arrendadores procedieron en una gran mayoría a desalojar a sus arrendatarios de manera salvaje, atropellada y valiéndose de funcionarios y jueces corruptos echando a la calle a muchas familias. Algunos lo lograron, otros quedaron a mitad de camino, como es el caso que nos ocupa.
INFORMO ADEMAS, que en el año 2014, los accionantes ya habían intentado demanda por ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente Nº AP31-V-2014-001402 con el mismo argumento de necesidad de los propietarios de habitar el inmueble sin haber demostrado mediante prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial tal necesidad. La misma fue declarada desistida por la no comparecencia de la parte actora a la audiencia de juicio. Anexo copia debidamente certificada en noventa y ocho (98) folios útiles de documentos del citado expediente y de la sentencia que declara desistida la acción; en el mismo expediente consta inspección judicial promovida por mi mandante a los fines de desvirtuar lo alegado por los actores, así mismo los recibos de pagos de alquileres y el convenio extrajudicial suscrito entre el arrendador y arrendatario entre otros. Marcada “B”. …Omissis…
PRIMERO: Admito que los ciudadanos JOSE ALVARO RODRIGUEZ GARCIA y MARIA CRISTINA BAUTISTA de RODRIGUEZ, sean los propietarios del inmueble objeto de esta litis, según el documento que han presentado, registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre y Estado Miranda, Chacao, en fecha 21/05/1993, anotado bajo el Nº 10, Tomo 31, Protocolo Primero, anexo copia de documento marcada “C”
SEGUNDO: Admito que mi representado MANUEL PITA DE SOUSA firmo un primer contrato de arrendamiento sin notariar por el inmueble objeto de esta litis, con la empresa mercantil Inmobiliaria ABRAHATILLO, C.A., en representación de su propietaria MARIA CRISTINA BAUTISTA DE RODRIGUEZ (…) pagando un canon de arredramiento mensual de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,00); y en un segundo contrato no suscrito por mi representado empieza a pagar a partir de enero del año 2011 la cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 6.325,00) mensuales. Anexo copia de ambos contratos marcados “D”
Este aumento se dio en flagrante violación a los Decretos presidenciales Nº 2.304 de fecha 5 de Febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial Nº 37.626 donde habían sido declarados bienes y servicios de primera necesidad los cánones de arrendamiento y por consiguiente congelados dichos alquileres.
Decreto 8190 publicado en Gaceta Oficial Nº 39668 de fecha 06/05/2011 mediante el cual se dicta el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Vivienda, cuyo objeto es la protección de los arrendatarias y arrendatarios (…) contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítimo que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Pese a que por el segundo contrato de arrendamiento no suscrito por el arrendatario, éste se ve en la situación de pagar la cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 6.325,00) mensuales como nuevo canon de arrendamiento, no implica una renuncia a la disposición anterior referida a, declarados bienes y servicios de primera necesidad los cánones de arrendamiento y por consiguiente congelados dichos alquileres. Cualquier estipulación en contrario a estas disposiciones legales no es eficaz y por ende, afectada de nulidad; pues la autonomía de la voluntad de las partes en ese sentido, es superada por la noción de orden público, ya que las disposiciones legales por razón de la materia inquilinaria son irrenunciables. Estas disposiciones están inspiradas en el deber de garantía del bienestar de la población en general y de salvaguardar los derechos e intereses de usuarios, habida cuenta de la declaratoria como servicio de primera necesidad de los alquileres de vivienda. Los derechos de los arrendatarios son irrenunciables.
Existe además desde el 06/05/2014 REGULACIÓN ORDENADA DE OFICIO por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda sobre el inmueble que nos ocupa, donde fija un canon de arrendamiento de DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BIOLIVAR CON CERO TRES CENTIMOS (Bs. 2.781,03) mensual.
TERCERO: Admito en nombre y representación del señor MANUEL PITA DE SOUSA, que su núcleo familiar son las personas que junto a él han ocupado desde diciembre del año 2009 y siguen ocupando junto a MANUEL PITA DE SOUSA, el inmueble objeto de esta litis, compuesto por:
Por su pareja sentimental señora EVELYN CRISTINA NOUEL DIAZ (…) y los hijos y nieto de la señora EVELYN CRISTINA NOUEL DIAZ.
Hija: MARIA ELEJANDRA TASCON NOUEL…
…Hijo: MIGUEL ALEJANDRO TASCON NOUEL (menor de edad)…
…Hijo y padre de menor: RICARDO DAVID TASCON NOUEL…
…Esposa de Ricardo y madre de menor: DIANA CAROLINA GARCIA DE TASCON…
…Hijo de los antes mencionados y nieto de la Sra. EVELYN: LUIS DAVIS TASCON GARCIA (menor de edad) de manera continua, ininterrumpida, pública y no equivoca. Se acompañan Partidas de Nacimiento donde se demuestra el vínculo consanguíneo de la familia con la señora EVELYN CRISTINA NOUEL DIAZ pareja del señor MANUEL PITA DE SOUSA, marcadas “E”. Y Constancia de Residencia de fecha 25/04/2017 marcada “F”. …Omissis…
Rechazo niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada por los ciudadanos JOSE ALVARO RODRIGUEZ GARCIA y MARIA CRISTINA BAUTISTA de RODRIGUEZ contra mi representado MANUEL PITA DE SOUSA tanto en los hechos como en el derecho por ser incierto lo alegado en la temeraria, infundada, improcedente y amañada reclamación entablada en su contra.
Rechazo niego y contradigo que mi representado MANUEL PITA DE SOUSA y su núcleo familiar estén habitando el inmueble objeto de esta litis sin ningún tipo de contrato de arrendamiento y que además lo haya subarrendado. Mi mandante pagó desde enero 2010 hasta el mes de febrero del año 2013, última fecha en la que ya no pudo continuar pagando los cánones de arrendamiento debido a que la cuenta que la Inmobiliaria ABRAHATILLO, C.A., le había asignado una vez que la propietaria MARIA CRISTINA BAUTISTA de RODRIGUEZ le revoca el poder a esta empresa cierran la cuenta bancaria, con el agravante que la arrendadora después se negó a abrir nueva cuenta y recibir los cánones de arrendamiento, todo lo cual consta en documentos que anexo expediente marcado como “B”.
Ante esta situación mi mandante se va a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), obtiene la resolución Nº 000838 de fecha 06/05/2014 y procede a registrarse en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), la cual le asigna el número de expediente 13062000301178, cumple con las formalidades de ley para continuar pagando; y sin embargo y pese a ello, cada vez que el señor MANUEL PITA DE SOUSA se ha presentado en ese Organismo a pagar el alquiler, le informan que no puede hacerlo porque no tienen sistema ¡QUE INFORTUNIO TAN CONVENIENTE PARA LOS ARRENDADORES!
Entiéndase que las gestiones que ha hecho mi mandante ante SUNAVI, ha sido consecuencia del atropello a que ha sido sometido por la arrendadora y su abogada judicial. Mi mandante en ningún momento ha tenido el ANIMUS o intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad, como tampoco el de no pagar el canon de arrendamiento.
Tal proceder de los Arrendadores ha dejado claro, la intención de fabricar pruebas en su contra, alegando “falta de pago de cánones de arrendamiento”; sin percatarse que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda expresa en su artículo 68…
…Rechazo los intentos a que han apelado los accionantes en ese afán obsesivo de despojarlo a él y a su familia, (incluido dos menores de edad), del apartamento objeto de este litigio; por cierto todos fallidos por ser totalmente falso lo alegado.
2. Han sido los accionantes quienes incumplieron lo estipulado en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda.
3. Han sido los accionantes quienes pretenden que nuevamente sea humillado el menor MIGUEL ALEJANDRO TASCON NOUEL con un nuevo desalojo, cuando ya sus habían sido desalojados del Apartamento que ocupaban en La Bonita, Municipio Baruta, Estado Miranda lanzándole las pertenencias por las ventanas, SIN HABER TENIDO DEUDA PENDIENTE POR PAGAR, O INCUM0PLIMIENTO DE CONTRATO, etc, etc, etc.
4. La arrendataria ha difamado e injuriado a mi mandante MANUEL PITA DE SOUSA, conjuntamente con su apoderada, mintiendo de manera descarada, y sin medir las consecuencias penales que tal acción les acarrearía, con la temeraria solicitud de inspección judicial, donde le acusan de tener una siembra de sustancias ilícitas en el apartamento que ocupa como arrendatario. ¡INSOLITO!; o de no vivir en el apartamento, o de subarrendar.
Gracias a dios y la inspección solicitada quedó contradicho lo expuesto en la solicitud con el resultado de la indagación practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde quedó demostrado que todo lo alegado por la representación de la parte actora era y es totalmente falso. Y en cuanto a la filtración de la azotea, es una reparación mayor, que sólo corresponde reparar al arrendador (ra).
Pero ya el 29/07/2013 la representante de los demandantes solicitó contra mi mandante en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda un procedimiento administrativo sancionatorio de conformidad con el artículo 44 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda por sub-arrendar el apartamento objeto de esta controversia sin autorización del arrendador; y en fecha 26/06/2014 este organismo resolvió no sancionar a mi representado, DECLARANDO SIN LUGAR la solicitud interpuesta por la presunta violación del artículo antes citado. Como si fuese necesario pedir permiso al arrendador para que acepte que su propia familia viva con él.
Mi mandante y su familia fueron sometidos al desprecio y escarnio público, no sólo con respecto a sus vecinos en el edificio donde habitan, sino en su lugar de trabajo en Parque Central. A tales efectos, mi representado se reserva las acciones civiles y penales a que hubiere lugar contra los accionantes.
…Omissis…
Niego además, que la vivienda objeto de la presente controversia, sea el único inmueble propiedad de los accionantes. Desafiando el sentido común, es inconcebible pensar que alguien en su sano juicio, alquile su vivienda principal para irse a vivir arrimado.
Niego, rechazo y contradigo que mi mandante deba pagar costas y costos que genere este proceso judicial, por cuanto no se ha iniciado a su instancia ya que mi mandante no ha dado causa para ello; mi representado siempre ha mantenido una conducta apegada a las leyes venezolanas, en cualquier caso quien debe pagar los costos, costas y gastos que se presenten en este proceso es la parte actora, que de manera temeraria, y fingiendo una necesidad que no tiene se atreve a iniciar un proceso judicial, sólo porque legalmente no le es permitido de acuerdo a nuestra legislación aumentar el canon de arrendamiento cada vez que se le antoje.
Niego, rechazo y contradigo, que mi mandante esté en mora en el pago de los alquileres, pues han sido los arrendadores quienes han incumplido lo estipulado en al artículo 68 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda; a todas luces se evidencia que lo esgrimido por los accionantes en su temeraria demanda, no es más que un acto de Simulación…
…Ahora bien, el 10 de noviembre del año 2012 por un acuerdo extrajudicial que suscribieron las partes en litigio, el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, ya que el arrendatario continuaba pagando los cánones de arrendamiento vencidos y por vencer, solo que esta vez, fue mediante cheques de gerencia contra el Banco Mercantil a nombre de la arrendadora MARIA CRISTINA BAUTISTA de RODRIGUEZ y por consiguiente el arrendatario ocupando el inmueble en forma continua e ininterrumpida; y la arrendadora continuaba percibiendo y aceptando los cánones de arrendamiento.
Sólo que cuando la arrendadora y su representante, se informan que el canon de arrendamiento iba a ser regulado, se negaron rotundamente a seguir recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, incumpliendo nuevamente, esta vez, el acuerdo extrajudicial.
Es a partir del 06/05/2014 que mediante resolución que se encuentra anexa al EXPEDIENTE marcado “B” se fija el canon de arrendamiento para el inmueble objeto de este litigio en la cantidad DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON 03 CENTIMOS (Bs. 2.781,03).
…Omissis…
En virtud de los hechos anteriormente señalados, que evidencian la ocurrencia de una causa ilícita, por ser sólo una simulación de acontecimientos, he procedido a dar contestación a la demanda, y solicito al Tribunal 1) que de conformidad al artículo 1980 del Código Civil, este Tribunal declare la prescripción de las pensiones de arrendamiento demandadas insolutas desde marzo del año 2013 hasta la presente fecha mayo 2017, ya que no fue mi mandante quien se negó a pagar, sino la arrendadora quien se negó a recibir o abrir cuenta bancaria para que el demandado consignare los cánones de arrendamiento; 2) Que este tribunal oficie al Registro Público SAREN, Municipio El Hatillo Estado Miranda, ubicado en la calle primero de mayo, Centro SOMAGER, P.A. El Hatillo Estado Miranda para que se sirvan dar razón ¿A QUIEN PERTENECEN? los inmuebles que se señalan a continuación:
1) Un apartamento ubicado en la Av. Intercomunal de La Trinidad, Conjunto Residencial La Boyera II, segunda etapa, piso 4, Suite 425, Municipio El Hatillo, Estado Miranda;
2) Quinta La Escondida, ubicada en la Urbanización El Hatillo, carretera vía La Unión, Sector El otro Lado, calle Don Pedro, como posibles propiedades de los accionantes…
… c) La condena en costas a los accionantes del pago que genere el presente proceso calculados prudencialmente por este digno Tribunal…”.
De los argumentos expuestos por las partes en la demanda y su contestación, se colige que corresponde al conocimiento de esta alzada, la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, en contra de la ciudadana MANUEL PITA DE SOUSA, en el sentido de determinar si éste se encuentra obligado a pagar a la parte actora, la cantidad de seis mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 6.325,oo), mensuales, por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, correspondientes al período comprendido desde el mes de marzo de 2013, hasta julio de 2016, ambos inclusive, lo cual arroja la cantidad de doscientos cincuenta y nueve mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 259.325,oo); ello en razón que la parte demandada, alega que la falta de pago de los meses insolutos, son por causa de la negativa de su arrendadora de abrir cuenta bancaria donde efectuar el depósito de las cuotas locativas y ante la imposibilidad de efectuar tales consignaciones por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI); debiendo entonces determinar si dichas pensiones de arrendamiento se encuentran prescritas, también verificar si la pretensión de desalojo incoada, sometió al demandado al escarnio público, causándole violaciones a sus derechos y garantías constitucionales. Asimismo, determinar si la necesidad de ocupar el inmueble arrendado que alegan los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, es capaz de provocar el desalojo del demandado y obligarlo en la entrega del inmueble constituido por el apartamento que forma parte del edificio Conjunto Residencial Flor de Luna, distinguido con el número y letra Diecinueve raya D (19-D), de la torre B, construida sobre la parcela Nº 14 del Sector MC, de la Urbanización Guaicay, ubicado en la Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda; y, por último verificar si acordar el desalojo del inmueble en cuestión, comportaría la violación al interés superior del niño, niña y adolescente y sus derechos a una vivienda digna, pues, se alega que el inmueble es habitado por el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, conjuntamente con su núcleo familiar, el cual comprende dos (2) menores de edad, quienes son hijo y nieto de su pareja sentimental, ciudadana EVELYN CRISTINA NOUEL DIAZ.
Todo lo anterior, por cuanto son hechos aceptados por ambas partes, la relación locativa que los une, que data desde el 21 de diciembre de 2009, con la celebración de contrato de arrendamiento por el referido inmueble, por la sociedad mercantil INMOBILIARIA ABRAHATILLO, C.A., por mandato de administración que le otorgó la ciudadana MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRIGUEZ, en su carácter de arrendadora y el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, en su condición de arrendatario; así como la celebración de acuerdo extrajudicial, de continuación de la relación, celebrado entre MARIA CRISTINA BAUTISTA DE RODRIGUEZ y MANUEL PITA DE SOUSA, en donde se acordó un canon de arrendamiento por la cantidad de seis mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 6.325,oo), mensuales; así como la propiedad que ostentan los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, sobre el inmueble en cuestión.
Con la finalidad de emitir pronunciamiento al respecto, este jurisdicente pasa de seguidas al análisis, apreciación y valoración de las pruebas aportadas por las partes al proceso, para lo cual se tiene que la parte actora promovió:
1) Copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, el 21 de mayo de 1193, bajo el Nº 10, Tomo 31, Protocolo Primero. De dicha documental se evidencia que la ciudadana MARÍA CRUZ JOSEFINA FADUL GÓMEZ, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos MARIA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ y JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA, un inmueble constituido por un (1) apartamento que forma parte del edificio Conjunto Residencial Flor de Luna, distinguido con el Nº 19-D, de la torre B, construido sobre la parcela Nº 14 del sector MC, de la Urbanización Guaicay, Municipio Baruta del estado Miranda, y tiene una superficie aproximada de noventa y cuatro metros cuadrados con ochenta y seis centímetros cuadrados (94.86 mts2), con las siguientes dependencias: un (1) recibo comedor, cuatro (4) habitaciones, una (1) cocina lavandero, dos (2) salas de servicios sanitarios y un (1) balcón con jardinera. Documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por ser copia certificada de documento público, expedida por funcionario público con facultades para dar fe pública; y, que no fue tachado por la parte contra quien fue opuesto. Así se establece.
2) Copia fotostática de documento privado, suscrito el 19 de octubre de 2012, entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA ABRAHATILLO, C.A., y la ciudadana MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ. De dicha documental, la cual se encuentra aceptada y reconocida por la parte demandada, se constata que la sociedad mercantil INMOBILIARIA ABRAHATILLO, C.A., cedió todo el derecho a la ciudadana MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, el mandato especial de administración Nº 059, del 15 de diciembre de 2009, sobre el inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Urbanización Guaicay, Residencias Flor de Luna, Torre B, piso 19, Apartamento D, Municipio Baruta del estado Miranda. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de acuerdo a la sana crítica, conforme con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3) Copia fotostática de solicitud de registro de vivienda principal. Documental que es desechada por este jurisdicente, toda vez que, a pesar que en la misma conste sello húmedo de recepción por ante la Administración de Hacienda del Ministerio de Hacienda, no consta que el inmueble al cual se refiere haya sido declarado vivienda principal de la parte actora. Así se establece.
4) Planilla de Entrega Especial Expresa Nº EE027023361VE. Dicha documental es desechada por este jurisdicente, toda vez que, aun cuando, conste el sello húmedo de recepción por parte del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), no consta que se le haya dado cumplimiento a la misma, por medio de su acuse de recibo. Así se establece.
5) Marcado “E”, documento privado suscrito el 21 de diciembre de 2009, entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA ABRAHATILLO, C.A. y el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA. Documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 1367 del Código Civil, 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se evidencia que la referida sociedad mercantil, le dio en arrendamiento al demandado, el inmueble constituido por un (1) apartamento, ubicado en la calle Uribante con Manaure, Conjunto Residencial Flor de Luna, Torre “B”, piso 19, apartamento “D”, Urbanización Guaicay, Municipio Baruta del estado Miranda, para ser destinado única y exclusivamente para vivienda de tres (3) personas; asimismo se constata que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500,oo) mensuales; con una duración de seis (6) meses fijos, desde el 1º de enero de 2010, más la prórroga legal de seis (6) meses, en el entendido que debía hacer entrega del mismo el 31 de diciembre de 2010. Dicha relación locativa quedó aceptada y reconocida por la parte demandada, en la contestación de la demanda. Así se establece.
6) Marcada “F”, copia fotostática de documento suscrito por la sociedad mercantil INMOBILIARIA ABRAHATILLO, C.A. Dicha copia es valorada y apreciada por este jurisdicente, de acuerdo a las reglas de la sana crítica, conforme lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, del cual se evidencia que la relación locativa entre dicha sociedad mercantil y el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, sobre el referido inmueble, se renovó por un plazo de duración de seis (6) meses a partir del 1º de enero de 2011, más la prórroga legal de seis (6) meses, debiendo entregar el inmueble el 31 de diciembre de 2011, con un canon de arrendamiento de seis mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 6.325,oo) mensuales; ello, por cuanto la parte demandada, en su contestación, aún cuando no suscribió tal acuerdo, lo reconoció y aceptó. Así se establece.
7) Marcado “G”, acuerdo extrajudicial del 10 de noviembre de 2012, documental que la parte demandada en la contestación, aceptó y reconoció; por tanto, de ella se evidencia que hubo un acuerdo entre los ciudadanos MARÍA CRISTINA DE RODRÍGUEZ, JOSÉ ÁLVARO RODRIGUEZ GARCÍA y MANUEL PITA DE SOUSA, en relación al pago de once (11) pensiones locativas, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2012, por la cantidad de seis mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 6.325,oo) cada una, para arrojar un monto de sesenta y nueve mil quinientos setenta y cinco bolívares (Bs. 69.575,oo), de los cuales los propietarios acordaron disminuir el depósito dado en garantía por la suma de dieciséis mil quinientos bolívares (Bs. 16.500,oo), para arrojar un monto adeudado de cincuenta y tres mil setenta y cinco bolívares (Bs. 53.075,oo), los cuales se comprometió el demandado a pagar, la primera cuota de veintiséis mil quinientos treinta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 26.537,50), el 20 de diciembre de 2012; la segunda y tercera cuota, de trece mil doscientos sesenta y ocho bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.268,75), el 20 de enero de 2013; asimismo, se constata que el demandado, reconoció y aceptó continuar pagando la cantidad de seis mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 6.325,oo), por concepto de cánones de arrendamiento mensuales, los primero cinco (5) días de cada mes; asimismo, se acordó que dicho pagos serían efectuados mediante cheques de gerencia a nombre de la propietaria del inmueble. Por otra parte, se constata que los propietarios se comprometieron a pagar la totalidad de la deuda por concepto de condominio, de manera progresiva al pago de las cuotas mencionadas; y, por último, constata este jurisdicente, que el demandado se comprometió en la entrega del inmueble a los propietarios, en ese año 2013. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de acuerdo a las reglas de la sana crítica, conforme lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
8) Marcadas “I”, copias certificadas de expediente Nº AP31-S-2013-001313, contentivo de la solicitud de inspección judicial efectuada por los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRIGUEZ. Documental que es desechada por este jurisdicente, toda vez que lo discutido en el presente asunto es la presunta falta de pago de pensiones locativas y la necesidad de sus propietarios de ocuparlo; no el estado de conservación en que el mismo se encuentra, ni las personas que los habiten; razón por la cual se considera impertinente. Así se establece.
9) Marcada “J”, copia certificada de documento inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda. Dicha documental es desechada por este jurisdicente, por considerarle impertinente, toda vez que lo discutido en el presente asunto es el desalojo de la parte demandada, por la presunta falta de pago de pensiones locativas y necesidad de sus propietarios de ocuparlo; no el capital accionario del que pudiera ser titular el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, en la sociedad mercantil AGENCIA DE REPRESENTACIONES ARCA, S.R.L. Así se establece.
10) Marcada “K”, Recibo de condominio. Documental que es desechada por este jurisdicente, por considerarle impertinente, toda vez que lo discutido en el presente asunto es el desalojo de la parte demandada, por la presunta falta de pago de pensiones locativas y necesidad de sus propietarios de ocuparlo. No la solvencia del inmueble en el pago de cuotas de condominio. Así se establece.
11) Marcadas “L”, copias certificadas del asunto Nº MC-00740/12-11, de la nomenclatura llevada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; de dicha documentales se evidencia que no hubo acuerdo entre las partes, para lo cual se solicitó se habilitara la vía judicial, para que los ciudadanos MARÍA CRISTINA DE RODRÍGUEZ, JOSÉ ÁLVARO RODRIGUEZ GARCÍA y MANUEL PITA DE SOUSA, dirimieran sus controversia. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil, por ser copias certificadas de documentos públicos administrativos. Así se establece.
12) Constancia de residencia, expedida el 20 de febrero de 2017, por la Oficina de Registro Civil del Municipio Baruta del estado Miranda. Con respecto a dicha documental, la misma se desecha, por impertinente, puesto que lo discutido en el presente asunto es el desalojo de la parte demandada, por la presunta falta de pago de pensiones locativas y necesidad de sus propietarios de ocuparlo. No el lugar de residencia de la parte actora. Así se establece.
13) Informe médico suscrito por la ciudadana ADRIANA LÓPEZ, expedido el 3 de junio de 2017. Dicha documental es desechada, toda vez que la misma responde a documento privado emanado de tercero ajeno al proceso, que debió ser ratificado, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
14) Recibos, cursantes del folio 211 al 214 de la segunda pieza del expediente. De dichas documentales, aún cuando sean emanadas de la abogada NATACHA DANILOW, las mismas se corresponde a las constancias de pago por parte del ciudadano MANUEL PITA, a favor de la ciudadana MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, de las cuotas a que se refieren el acuerdo extrajudicial celebrado entre las partes; donde se dejó constancia del pago de la primera cuota, por veintiséis mil quinientos treinta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 26.537,50); la segunda cuota, por la cantidad de trece mil doscientos sesenta y ocho bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.268,75); la cantidad de doce mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 12.650,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2012 y enero de 2013; y la tercera y última cuota y el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2013, por la cantidad total de diecinueve mil quinientos noventa y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 19.593,75). Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1367 del Código Civil. Así se establece.
15) Del folio 215 al 219, Resolución Nº 00848 del 7 de mayo de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), de la cual se evidencia que dicho ente, habilitó la vía judicial para que los ciudadanos MARÍA CRISTINA DE RODRÍGUEZ, JOSÉ ÁLVARO RODRIGUEZ GARCÍA y MANUEL PITA DE SOUSA, dirimieran sus controversia. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público administrativo. Así se establece.
16) Informes a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Prueba que fue admitida y evacuada por el juzgado de la causa, recibiéndose respuesta mediante memorandum Nº SUNAVI-OPA-2017-0475, del 27 de septiembre de 2017; de la cual se constata, que según los archivos llevados por dicho ente, el ciudadano MANUEL PITA SE SOUSA, no aparece registrado en dicho sistema, pero si posee procedimientos de adecuación para la consignación temporal de canon de arrendamiento. Prueba que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
17) Prueba testifical del ciudadano JUAN PAULO ZAMBRANO AMADO. Con respecto a dicha prueba, se constata que la misma fue admitida por el tribunal de la causa y evacuada el 1º de agosto de 2018. Sin embargo, es desechada por este jurisdicente, por ser impertinente, toda vez que las causales de desalojo invocadas por la parte actora, no se corresponden con las supuestas molestias que causan las personas que habitan en el inmueble objeto de la demanda. Así se establece.
La representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas:
1) Marcado “B”, conjuntamente con la contestación, copias certificadas de actuaciones contenidas en el expediente Nº AP31-V-2014-001402, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De dichas documentales se evidencia por ante dicho juzgado se instruyó demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos MARÍA CRISTINA DE RODRÍGUEZ y JOSÉ ÁLVARO RODRIGUEZ GARCÍA, en contra del ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA; que fue producida en dicha demanda, resolución Nº 0000838 del 06 de mayo de 2014, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual reguló el inmueble ubicado en el estado Miranda, Municipio Baruta, Parroquia Baruta, Avenida la Guairita, Urbanización Guaicay, Conjunto Residencial Flor de Luna, Torre B, Nº 19-D, en la cantidad de dos mil setecientos ochenta y un bolívares con tres céntimos (Bs. 2.781,03) mensuales. Asimismo, se constata que dicho juicio fue declarado desistido, por inasistencia de la parte actora a la audiencia de juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 117 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el 10 de diciembre de 2015. Pruebas que son valoradas y apreciadas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil, 1357 y 1384 del Código Civil. Así se establece.
2) Marcadas “C” y “D”, copias fotostáticas del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente litis, así como contratos de arrendamiento celebrados entre las partes. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
3) Marcadas “E”, copias fotostáticas de actas de nacimiento Nros. 225, 047, 389, 74, emanadas de las primeras autoridades Civiles del Municipio Libertador del estado Táchira; Municipio Independencia del estado Táchira; Municipio Baruta del estado Miranda, así como copia de acta de nacimiento emanada del Registro Civil de la Provincia de Santa Fe de la República de Argentina; y, copias fotostáticas de carnets, emanados de la Universidad Católica del Táchira y Universidad Central de Venezuela. Documentales que son desechadas por este jurisdicente, por ser impertinentes, toda vez que lo discutido en autos es la continuidad o no de la relación locativa existente entre los ciudadanos MARÍA CRISTINA DE RODRÍGUEZ, JOSÉ ÁLVARO RODRIGUEZ GARCÍA y MANUEL PITA DE SOUSA, no la identidad o nacimiento de terceros ajenos a dicha relación. Así se establece.
4) Marcada “F”, constancia de residencia, emanada de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Baruta del Municipio Baruta. De dicha documental se evidencia que el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, declaró ante dicho ente estar residenciado en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y de este proceso. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser documento público administrativo. Así se establece.
5) Marcada “G”, copias certificadas de solicitud de inspección judicial, efectuada por la abogada NATACHA CAROLINA DANILOW RON, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ. Con respecto a dicha promoción, se constata que ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación ut supra, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
6) A los folios 203 y 204, marcados “H” e “I”, certificado de registro nacional de arrendamiento de vivienda y constancia de cita, emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. De dichas documentales, se constata que el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, se encuentra inscrito por ante dicho ente como arrendatario y que se le dio cita para el 14/02/2017, con la finalidad de tratar el status de solicitud de consignación. Documentales que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser original y copia de documentos administrativos. Así se establece.
7) Folio 254 al 257, marcadas “A”, “B” y “C”, copias fotostáticas de impresión de página WEB, y transcripción de providencia del 12 de agosto de 2013, dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Documentales que son desechadas, por impertinentes, toda vez que las mismas versan sobre asuntos y personas distintas a las partes involucradas en el presente asunto. Así se establece.
8) Mediante diligencia del 1º de agosto de 2017, la representación judicial de la parte demandada, consignó copias fotostáticas de documentos protocolizados por ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el 11 de marzo de 2014, bajo el Nº 2014-262, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 243.13.19.1.12316; y, el 9 de diciembre de 2005, bajo el Nº 2, Tomo 16, Protocolo Primero. Documentales que son desechadas del proceso, al haber sido promovidas de forma extemporáneas por tardía. Así se establece.
9) Al momento de celebración de la audiencia de juicio, la representación judicial de la parte demandada, consignó en 67 folios útiles, comprobante de afiliación al Sistema SAVIL, Cartel de Notificación y comprobantes de pagos, emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente observa que la presente demanda de desalojo, por falta de pago fue incoada el 11 de agosto de 2016; y, por el propio alegato de la parte demandada, dichas consignaciones se verificaron en marzo de 2018; por lo que, las mismas carecen de valor probatorio y se desechan del proceso por ilegales. Así se establece.
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Del elenco probatorio aportado por las partes y en vista de las defensas opuestas, debe este jurisdicente resolver previamente el alegato esgrimido por la parte demandada, referido a la presunta violación de su derecho a la defensa, debido proceso, así como los presuntos daños y perjuicios causados por la parte actora, con la instauración del presente juicio; para lo cual, este jurisdicente considera, que en el presente proceso, ambas partes contaron con oportunidades para ejercer su derecho a la defensa; tan es así, que no consta en autos actuación alguna, por parte del tribunal o de alguna de ellas, tendiente al menoscabo del derecho de la otra. El hecho que la parte actora haya recurrido a la incoación de la demanda de desalojo, fundamentada en la falta de pago de las pensiones locativas y en su presunta necesidad de ocupar el inmueble arrendado, no puede ser considerado suficiente para violentarle sus derechos y garantías a la parte demandada, ni mucho menos que ello le haya causado daños y perjuicios materiales o morales; ni que ello constituya exposición alguna al escarnio público de su antagonista; al contrario, el legislador expresamente estableció los mecanismos administrativos, judiciales y procesales para que los justiciables dirimieran sus controversias; y, en este procedimiento se puede observar, que tales mecanismos fueron cumplidos, tanto el procedimiento administrativo, como el judicial, los cuales contaron con la presencia de las partes, con la debida asistencia letrada y con las oportunidades para alegar sus descargos, por ambas partes. No encuentra este sentenciador, en las actas que conforman el presente expediente, por tanto, actuación alguna que denote vulneración a los deberes del juez de mantener a las partes en igualdad de condiciones, ni que se le hayan menoscabado sus garantías procesales con la finalidad de impedirle ejercer su defensa y/o promover sus respectivas pruebas, con la finalidad de defender y enervar la acción impetrada; por lo que, mal puede considerarse que la demanda incoada por los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, le haya causado detrimento alguno al ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, cuando su ejercicio es precisamente lo que norma nuestro derecho sustantivo y adjetivo, para que éstos obtengan la satisfacción o no del derecho alegado, por lo que, tal alegato no debe prosperar en derecho. Así se establece.
Por otra parte, tenemos que la presente demanda se encuentra fundamentada en la falta de pago de cuarenta y un (41) pensiones locativas, a razón de seis trescientos veinticinco bolívares (Bs. 6.325,oo) cada una, correspondientes al período comprendido entre el mes de marzo de 2013, hasta el mes de julio de 2016, ambos inclusive; hecho que fue negado por la parte demandada, bajo el argumento que la falta de pago en cuestión, no le era imputable a su persona, puesto que la parte actora, al revocarle el mandato de administración a la sociedad mercantil INMOBILIARIA ABRAHATILLO, C.A., se negó a recibirle las pensiones locativas; que posteriormente, a través de acuerdo extrajudicial, procedió al pago de las pensiones locativas, mediante cheques de gerencia; y, habiéndose negado nuevamente a percibir las pensiones arrendaticias y ante la contumacia de su arrendadora en abrir la cuenta bancaria donde efectuar los depósitos de los cánones de arrendamiento, recurrió por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, solicitando se abriera el procedimiento de consignaciones, el cual dado por fallas en el sistema, no se pudo proceder al pago por esa vía. Sin embargo, si bien es cierto la existencia del acuerdo extrajudicial habido ente las partes, y del cual quedó demostrado su cumplimiento, en cuanto al pago de las pensiones locativas atrasadas correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2012, mediante cuotas y cheques de gerencia; no es menos cierto que el período que se alega como insoluto, se corresponde a meses distintos; es decir, marzo de 2013, hasta julio de 2016; por lo que, la parte demandada, no dio cumplimiento con la inversión de la prueba, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, en cuanto al pago de los referidos cánones arrendaticios. Así se establece.
No consta en autos medio prueba que permita a este jurisdicente, determinar que la parte actora se haya negado a abrir cuenta bancaria donde se efectuarían los pagos de los cánones; y, en todo caso, ante el hecho afirmado, la parte demandada tenía la vía administrativa de consignaciones locativas, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Tampoco consta en autos que en dicho ente administrativo, hayan ocurrido distintas fallas en el sistema de afiliación en el sistema SAVIL, que impidiera abrir la cuenta y posterior consignación de las pensiones locativas en la misma. Simplemente consta, que el ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, recurrió ante dicho organismo y que “…posee procedimientos de adecuación para la consignación temporal de canon de arrendamiento…”; sin indicarse si se llevaron o no a cabo las consignaciones respectivas. Por lo que, mal podría eximirse de su responsabilidad en el pago de los cánones de arrendamiento, aduciendo un hecho que no demostró y pretendiendo endilgarle su incumplimiento por responsabilidad ajena. Así se establece.
En cuanto a la existencia de regulación en el canon máximo permitido, este jurisdicente observa, que si bien es cierto que fue dictada providencia administrativa, mediante la cual se estableció que el inmueble arrendado se encontraba regulado en la cantidad de dos mil setecientos ochenta y un bolívares con tres céntimos (Bs. 2.781,03) mensuales, no es menos cierto que no consta en autos, que la parte actora haya estado notificada de dicha resolución; y, mucho menos, que la parte demandada haya dado cumplimiento a la misma, mediante el pago de las pensiones locativas a razón de dicha cantidad. Al contrario, no existe medio de prueba que, al menos presuntivamente, denote el pago de los cánones de arrendamiento demandados, ni a razón del monto máximo regulado, ni el establecido convencionalmente entre las partes; faltando así, con la carga probatoria que le imponían los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Así se establece.
Ahora bien, con respecto al alegato de la parte demandada, referente al interés superior del niño, niña y adolescente, que deben ser resguardado en todo proceso, fundamentado en el hecho que en el inmueble objeto de la convención locativa y del presente proceso, habitan menores de edad; este jurisdicente observa, que ello no es obstáculo para la resolución del presente asunto; puesto que lo discutido en el presente proceso, es la continuación o no de la relación locativa existente entre los ciudadanos JOSÉ ÁLVARO RODRÍGUEZ GARCÍA, MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ y MANUEL PITA DE SOUSA; máxime, cuando los niños, niñas y adolescente, que presuntivamente habitan en el inmueble, no formaron parte de dicha convención. Mucho menos puede considerarse que una relación contractual, contraída por una persona de la cual no se demostró vínculo alguno con los presuntos menores de edad, sea soportada por otras personas con quien no mantienen ningún lazo. El deber de proveerle a los menores de edad una vivienda digna y buen ambiente habitacional, no se corresponde sino a sus representantes legales, de acuerdo con la normativa que rige la materia. Así se establece.
En cuanto a la prescripción de las pensiones arrendaticias, alegada por la parte demandada, se observa que el cumplimiento de la obligación de pago de las pensiones arrendaticias es de tracto sucesivo; y, una vez demandado el pago de las mismas y citada la parte, la prescripción quedó interrumpida. Aunado a ello, la relación locativa no ha terminado, por lo que no ha transcurrido lapso de prescripción. Con tal alegato, la parte demandada reconoce la inejecución de la obligación; y, por tanto, su exigibilidad, por lo que, tal defensa no debe prosperar en derecho. Así se establece.
Por otra parte, en nuestro ordenamiento jurídico anteriormente la jurisprudencia establecía que cuando el arrendador, con la finalidad de obtener la desocupación del inmueble arrendado, alegare su necesidad de habitarlo o la de algún pariente dentro del segundo grado de consanguinidad, el mismo estaba exento de prueba; es decir, que sólo bastaba tal alegato y que se le concediera al arrendatario el tiempo estipulado, para acordarse el desalojo. Sin embargo, con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal necesidad debe ser justificada, tal como lo prevé el numeral 2º del artículo 91, que dispone:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: …Omissis…
2º En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguna de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…”.
Así pues, estando en esta época ante un cambio en cuanto a la carga de la prueba para la necesidad de ocupar el inmueble, el arrendador que la alegue debe probarla. En el caso en concreto, tenemos que la parte actora no produjo en autos elemento probatorio alguno, que denotase la existencia de la necesidad justificada que tiene para ocupar el inmueble arrendado al ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, con lo cual faltó con su carga probatoria que, no sólo le impone el artículo transcrito, sino los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Por tanto, no debe ser procedente tal causal de desalojo. Así se establece.
En razón de ello, en vista de la procedencia de la causal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, alegada por la parte actora, relativa a la falta de pago de más de cuatro (4) pensiones locativas, sin causa justificada, debe este jurisdicente, declarar sin lugar la apelación interpuesta el 17 de septiembre de 2018, por la abogada IRMA ENRIQUETA GOMEZ DE BENAVIDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, en contra de la decisión dictada el 10 de agosto de 2018, por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ALVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.033.594 y V-11.936.206, respectivamente, en contra del ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.391.992. En consecuencia, se declara extinguida la relación arrendaticia; se condena a la parte demandada, al desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 19, letra “D”, de la torre “B”, construida en la parcela Nº 14 del sector MC, Urbanización Guaicay, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda; así como al pago de la cantidad de doscientos cincuenta y nueve mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 259.325,00), por concepto de daños y perjuicios, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos; quedando confirmada la decisión apelada. Lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
V. DISPOSITIVA.
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 17 de septiembre de 2018, por la abogada IRMA ENRIQUETA GOMEZ DE BENAVIDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, en contra de la decisión dictada el 10 de agosto de 2018, por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y,
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos JOSÉ ALVARO RODRÍGUEZ GARCÍA y MARÍA CRISTINA BAUTISTA DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.033.594 y V-11.936.206, respectivamente, en contra del ciudadano MANUEL PITA DE SOUSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.391.992. En consecuencia, se declara extinguida la relación arrendaticia; se condena a la parte demandada, al desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 19, letra “D”, de la torre “B”, construida en la parcela Nº 14 del sector MC, Urbanización Guaicay, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda; así como al pago de la cantidad de doscientos cincuenta y nueve mil trescientos veinticinco bolívares (Bs. 259.325,00), por concepto de daños y perjuicios, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos;
Queda CONFIRMADA, la decisión dictada el 10 de agosto de 2018, por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2018, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
Exp. Nº AP71-R-2018-000605.
Definitiva/Civil/Recurso
Desalojo/Sin Lugar La Apelación
Parcialmente Con Lugar La Demanda/CONFIRMA/”D”
EJSM/AMVV/carg.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
