REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 27 de Octubre de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AH12-X-2017-000036 (CUADERNO DE MEDIDAS).
AP11-V-2017-000511 (ASUNTO PRINCIPAL).
Visto el escrito presentado en fecha 03 de julio de 2017, por el ciudadano YIRIS J. SEMERENE C, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.499, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos EUSEBIO DAVIDE ZAVATTI TOLLIS, GABRIELA LORELA FRATONI DE ZAVATTI y GRAZIA FERRI DE FRATONI, los dos primeros venezolanos, mayores de edad, casados, y la ultima nombrada de nacionalidad italiana y viuda, todos de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.662.117, V-5.535.056 y E-805.656, respectivamente; así como la solicitud cautelar formulada en el mismo; y vista esta acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los referidos ciudadanos contra la CORPORACIÓN E-TENBUY, C.A, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 10 de septiembre de 2012, inserto bajo el Nº18, Tomo 259-A-Sdo, este tribunal con el fin de pronunciarse acerca de dicha solicitud pasa hacer las siguientes consideraciones:
- I -
SOBRE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL DE LA ACTORA
Como hechos constitutivos de la pretensión, la actora afirma en el escrito de demanda lo siguiente:
1. Que los ciudadanos EUSEBIO DAVIDE ZAVATTI TOLLIS, GABRIELA LORELA FRATONI DE ZAVATTI y GRAZIA FERRI DE FRATONI acuden de conformidad con lo preceptuado en los artículos 2, 3, 26, 49, 51, 115, 253 y 257 Constitucional en concordancia con el articulo 4 de la Ley de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; artículos 40, 33, 1º de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (Decreto Nº 427) y articulo 1.167 del Código Civil, a los fines de interponer demanda por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado e indemnización de los daños y perjuicios producidos como consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de una obligación contractual, en contra de la sociedad mercantil CORPORACIÓN E-TENBUY, C.A.
2. Que los accionantes son propietarios de un local, destinado a oficina, ubicado en esta ciudad de Caracas, zona Metropolitana, Estado Bolivariano de Miranda, Jurisdicción del Municipio Chacao, Avenida Francisco de Miranda, en la Calle Real de Chacao, entre la calle La Joya y la Avenida Elice, Edificio Centro Residencial Miranda, piso cuatro (04) signado con el número y letra “4-D” y tiene una superficie de ochenta y tres metros cuadrados (83 Mts 2), cuyos linderos y demás características se evidencian de documento de adquisición de propiedad, que cursa por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1996, inserto con el Nº 16, Tomo 12 del Protocolo Primero.
3. Que en fecha 26 de enero de 2016, los demandantes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, que consta en instrumento otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto con el Nº 15, Tomo 4, Folios 90 hasta el 95, sobre un local, constituido por la indicada oficina, sobre la cual mantuvieron una relación contractual desde el día 14 de enero de 2013.
4. Que el inmueble fue arrendado a tiempo determinado conforme a su última prórroga, por un (01) año fijo, desde el día 15 de enero de 2016 hasta el día 14 de enero de 2017.
5. Que desde el 15 de octubre de 2016 al 14 de enero de 2017 la demandada se encuentra en mora en tres (03) cánones de arrendamiento, a razón de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) cada uno, más el doce por ciento (12%) anual sobre cada canon, ascendiendo a un total de DOSCIENTOS NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 209.664,00).
6. Que el representante de la hoy demandada giró cuatro (04) cheques por concepto del pago de los cánones de arrendamiento y fue infructuoso su cobro ya que no poseían provisión de fondos.
7. Que desde el vencimiento del primer mes de arrendamiento, insistentemente y mediante terceros, procuraron agotar las gestiones conciliatorias para el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos, resultando infructuoso el pago de los mismos.
8. Que las partes arrendadores y arrendataria, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento pactaron que el mismo era a tiempo determinado por un (01) año, por lo que en virtud que fue suscrito en fecha 26 de enero de 2016 tuvo su vencimiento en fecha 14 de enero de 2017.
9. Que ante el incumplimiento de la arrendataria, al dejar de pagar tres (03) meses de cánones de arrendamiento, se encuentra frente a la culminación del contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (01) año fijo, y siendo así se han cumplido los extremos legales para pedir la resolución de dicho contrato por falta de pago, conforme lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
10. Que por todos los argumentos de hecho y de derecho antes expuestos, y por cuanto se han cumplido todos los extremos de Ley para acudir a dirimir la presente causa por la vía judicial, es por lo que interponen la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por insolvencia en el pago, en contra de la arrendataria, CORPORACIÓN E-TENBUY, C.A; a los efectos que convenga en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, entregue el inmueble desocupado libre de bienes y personas en la forma que lo recibió, con los bienes muebles descritos en el referido contrato, y sea condenada al pago por indemnización de los daños y perjuicios ocasionados; o en defecto a ello sea condenada por el tribunal, en: A) La resolución del contrato de arrendamiento; B) Al pago a la fecha de interposición de esta acción de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), a razón de BOLÍVARES SEIS MIL (Bs. 6.000,00) diarios por cincuenta días de ocupación ilegitima del inmueble desde la fecha del 14-01-2017 en que tenia que entregar el inmueble desocupado de bienes y personas, hasta la fecha del 03 de abril de 2017, y los pagos por los días que sigan transcurriendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Ello conforme la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto de este juicio; C) Al pago de UN MILLÓN VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.000.020,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios hasta la entrega definitiva del inmueble desocupado de bienes y personas. D) Al pago de las costas y costos del juicio.
Asimismo, en el escrito consignado en fecha 03 de julio de 2017, la parte actora alegó lo siguiente:
1. Que para sustentar la medida de secuestro solicitada sobre el inmueble objeto de esta acción, alegan que no existe ninguna disposición legal en materia arrendaticia que favorezca a la arrendataria, motivado a que si se interpreta el articulo 2º primer aparte de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial (Dcto. 929) presumiendo salvo prueba en contrario que en razón que la oficina estaba arrendada, se encuentra en un edificio de oficinas, igual estaría incursa en la violación del articulo 40 letras literales A, F, G, I, en concordancia con el articulo 41 literal “L”, y fue por lo cual a los fines de una mediación interpusieron ante la Superintendencia Inmobiliaria de locales Comerciales, un procedimiento administrativo que fue agotado y resultó infructuoso.
2. Que informaron telefónicamente a la abogada de la parte demandada, en diferentes oportunidades, sobre la existencia del procedimiento administrativo agotado, así como de la presente demanda, indicándole el número de ambos expedientes. Lo anterior, a los fines de poner en conocimiento al tribunal que no se le han violado el derecho a la defensa y al debido proceso de la demandada.
3. Que está suficientemente demostrada la insolvencia contractual de la parte demandada y los demás elementos legales.
4. Que a los fines de evitar que se les sigan ocasionando gravísimos daños y perjuicios que se extiendan a los gastos que tienen por sufragar mensualmente y en el interés que tienen para ocupar dicho inmueble, es por lo que solicitan se decrete medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto de esta acción.
5. Que la medida solicitada la fundamentan conforme a las disposiciones legales contendidas en el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Dcto. 529), sobre el vencimiento del término del contrato y su incumplimiento.
- II -
DE LOS RECAUDOS CONSIGNADOS
JUNTO A LA DEMANDA
• Marcado “A” Copia simple del mandato poder otorgado por los ciudadanos EUSEBIO DAVIDE ZAVATTI TOLLIS, GABRIELA LORELA FRATONI DE ZAVATTI y GRAZIA FERRI DE FRATONI, los dos primeros de los prenombrados, venezolanos, mayores de edad, casados, y la ultima nombrada de nacionalidad italiana y viuda, todos de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.662.117, V-5.535.056 y E-805.656, respectivamente, al ciudadano YIRIS J. SEMERENE C, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el Nº14.499, ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Chacao del Municipio Libertador, en fecha 03 de febrero de 2017, anotado bajo el Nº15, Tomo 10, Folios 73 hasta el 75.
• Marcado “B” Copia simple del documento de propiedad de un local, destinado a oficina, ubicado en esta ciudad de Caracas, zona Metropolitana, Estado Bolivariano de Miranda, Jurisdicción del Municipio Chacao, Avenida Francisco de Miranda, ante Calle Real de Chacao, entre la calle La Joya y la Avenida Elice, Edificio “Centro Residencial Miranda”, piso cuatro (04) signado con el número y letra “4-D”, y tiene una superficie de ochenta y tres (83 Mts 2), cuyos linderos y demás características se evidencian de documento de adquisición de propiedad, que cursa por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 14 de noviembre de 1996, inserto con el Nº16, Tomo 12 del Protocolo Primero.
• Marcado “C” Copias simples del documento contentivo de contrato de arrendamiento de fecha 26 de enero de 2016, suscrito por ante la Notaría Publica Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto con el Nº15, Tomo 4, Folios 90 hasta el 95.
• Marcados “D, E, F, G” legajo de cheques emitidos por la arrendataria y devueltos por falta de fondos.
• Marcados “H, I, J” Recibos frutados entregados a la arrendataria que se le entregaron a la arrendataria cuando entrego los cheques que hoy se encuentran con insuficiencia de fondos.
• Marcado “K” copia simple del escrito contentivo de la acción administrativa dirigida por los hoy demandantes al Director General de Operaciones Comerciales del Ministerio del Poder Popular para la Economía y Finanzas ciudadano JOSÉ RAFAEL FERNÁNDEZ HERNÁNDEZ.
• Marcado “L” misiva dirigida a la arrendataria por parte de la actora en virtud de los atrasos paulatinos de pagos de arrendamientos.
• Marcado “C2” Acta Constitutiva de la “CORPORACIÓN ETENBUY, C.A”, R.I.F Nº401404553, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 10 de septiembre de 2012, inserto bajo el Nº18, Tomo 259-A-Sdo, denominación esta que sustituyó a “Corporación E-TENBUY, C.A”, conforme Asamblea General Extraordinaria de fecha 28 de mayo de 2013, inserta bajo el Nº667, Tomo 76-A-Sgdo.
• Marcado “C3” Registro de Información Fiscal de la “CORPORACIÓN ETENBUY, C.A”, R.I.F Nº401404553.
- III -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Luego de revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora, este juzgador pasa a resolver la solicitud que aquí se ventila en los siguientes términos:
De revisión efectuada al escrito de demanda que inició esta causa judicial, este tribunal observa que el apoderado actor no describe en forma totalmente clara e inequívoca la naturaleza, así como el uso o actividad para la cual está destinado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 26 de enero de 2016, toda vez que en algunos párrafos del libelo se emplea el término “oficina” y en otros el término “local”.
De igual forma, con alguna ambigüedad, en CAPÍCUTO VII de la demanda, cuando se describe el derecho aplicable como fundamento de las pretensiones, se invocan conjuntamente normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Adicionalmente, los demandantes alegaron en la demanda que presuntamente agotaron un procedimiento ante la Superintendencia Inmobiliaria de locales Comerciales, ente administrativo encargado de emitir actos administrativos respecto de inmuebles destinados al uso comercial, todo lo cual evidentemente genera algunas dudas respecto de la naturaleza de la actividad desarrollada en dicho inmueble.
En virtud de lo anterior, este tribunal debe traer a colación el contenido del literal “l” del artículo 41 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual literalmente establece lo siguiente:
“…En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa…”.
En ese sentido, de la revisión de las actas que conforman el expediente, este tribunal observa que en virtud de las circunstancias precisadas anteriormente, no existe total certeza respecto de la naturaleza y destino o uso de la cosa arrendada, la cual probablemente pueda encontrarse regulada por las disposiciones contenidas en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, invocada por la misma parte actora en el libelo de demanda y en el escrito de solicitud de la cautelar de secuestro. Pese a lo anterior, no cursa en autos prueba alguna que evidencie que se haya agotado la instancia administrativa como expresamente se exige en la norma especial antes transcrita. Así se hace constar.
Así las cosas, este tribunal considerando que hay duda respecto de la naturaleza, así como respecto del uso o actividad para el cual está destinado el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, y en virtud de lo expresamente ordenado en el literal “l” del artículo 41 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe negarse por improcedente la medida de secuestro solicitada por la representación judicial de la parte actora, con arreglo a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- IV -
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley NIEGA la medida cautelar de secuestro solicitada por la representación judicial de la parte actora. Y ASÍ SE DECLARA.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de 2017. 207º y 158º.
EL JUEZ,
ABG. LUIS R. HERRERA G.
EL SECRETARIO,
ABG. JONATHAN A. MORALES J.
En esta misma fecha, siendo las 3:22 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,
ABG. JONATHAN A. MORALES J.
Asunto: AH12-X-2017-000036
