REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 14 de Agosto de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-R-2013-000019
PARTE ACTORA: Ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-5.419.342.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada BLAYNER VEREA SARRIN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 138.439.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, MATEO PULIDO GONZALEZ y ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, titulares de las cédulas de identidad Nº 3.666.224 y 3.665.227; los herederos de la ciudadana: JUANA PAREDES DE PULIDO, ciudadanos: BLANCA LUISA MARTINEZ PAREDES, CARMEN MARTINEZ PAREDES, GISELA MARTINEZ PAREDES, CELINA MARTINEZ PAREDES, ALFONSO MARTINEZ PAREDES y GLADYS MARTINEZ PAREDES, titulares de las cédulas de identidad Nos 1.737.095, 920.990, 1.725.977, 1.729.880, 1.750.884 y 1.755.152, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas YOLIMAR DE JESUS CARPAVIRE NOGALES y VASYURY VASQUEZ YENDYS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 96.107 y 66.855, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)
- I -
ANTECEDENTES
Este juicio de cumplimiento de contrato de compraventa se inició mediante demanda incoada en fecha 4 de abril de 1995 ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Posteriormente, por aplicación de la Resolución N° 619, de fecha 30 de enero de 1996, emanada del Consejo de la Judicatura, publicada en Gaceta Oficial N° 35.890 de esa misma fecha, que estableció nuevas normas atributivas de competencia en razón de la cuantía, la causa fue remitida al Juzgado Duodécimo de Parroquia, hoy Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 12 de abril de 2013, el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda calificada por el A-Quo como de “cumplimiento de contrato de opción de compraventa”, incoada por el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO contra los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES y ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA; los herederos de la ciudadana: JUANA PAREDES DE PULIDO, ciudadanos: BLANCA LUISA MARTINEZ PAREDES, CARMEN MARTINEZ PAREDES, GISELA MARTINEZ PAREDES, CELINA MARTINEZ PAREDES, ALFONSO MARTINEZ PAREDES y GLADYS MARTINEZ PAREDES, y; los herederos del ciudadano MATEO PULIDO GONZALEZ, ciudadanos: MARIA RAMONA MENDOZA DE PULIDO, MARCOS MATEO PULIDO MENDOZA, JOSÉ RAFAEL PULIDO MENDOZA, ROBERTO PULIDO MENDOZA y ARMANDO ERNESTO PULIDO MENDOZA, declarando adicionalmente CON LUGAR la demanda reconvencional de resolución de contrato propuesta por la parte demandada-reconviniente y, en consecuencia, resuelto el contrato contenido en el documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de julio de 1994, anotado bajo el N° 72, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría pública.
Posteriormente, el 14 de mayo de 2013 la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia definitiva dictada el 12 de abril de 2013, motivo por el cual, luego de realizarse el sorteo respectivo, correspondió conocer del recurso ejercido al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
El 3 de noviembre de 2014, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia de fecha 12 de abril de 2013, declaró SIN LUGAR la demanda que dicho juzgado, actuando como alzada, calificó de “cumplimiento de contrato de opción de compraventa”, y declaró CON LUGAR la reconvención propuesta.
Contra el indicado fallo de segunda instancia, la representación judicial de la parte actora anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado, y luego de concluida la sustanciación de dicho recurso, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado, y decretó la NULIDAD de la decisión de segunda instancia, por haber incurrido en el vicio de incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento conforme lo dispuesto en los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Como consecuencia de lo anterior, la Sala ordenó al tribunal superior que resultare competente que dictare nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.
Así las cosas, por cuanto la juez del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, planteó su inhibición y habiéndose declarado la misma CON LUGAR por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, luego de efectuarse el sorteo respectivo, correspondió a este juzgado dictar nueva sentencia de segunda instancia, lo que se procede a efectuar previas las siguientes consideraciones jurídicas y fácticas.
- II -
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Este juicio se inició por demanda de cumplimiento de contrato incoada en fecha 4 de abril de 1995, inicialmente por el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO contra los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ.
En fecha 5 de abril de 1995 el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda y ordenó la citación de los codemandados.
En fecha 6 de febrero de 1996 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda y de reconvención contra el demandante.
En fecha 28 de febrero de 1996 el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente. Seguidamente, el 7 de marzo de 1996 la representación judicial del demandante-reconvenido presentó escrito de contestación de la reconvención.
En fecha 19 de marzo de 1996 la representación judicial de la parte demandada-reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas. Por su parte, en fecha 1° de abril de ese mismo año, la representación judicial del demandante-reconvenido presentó escrito de pruebas.
En fecha 27 de marzo de 1996 el demandante-reconvenido, debidamente asistido de abogado, solicitó se practicara inspección judicial en la Oficina de Rentas Municipales del Municipio Baruta, inspección que fuera acordada y practicada en esa misma fecha por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 18 de abril de 1996 se resolvió lo concerniente a la admisión de las pruebas promovidas por las partes en este juicio.
En fecha 13 de mayo de 1996, en virtud de la Resolución N° 619, de fecha 30 de enero de 1996, emanada del Consejo de la Judicatura, publicada en Gaceta Oficial N° 35.890 de esa misma fecha, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas ordenó la remisión del expediente al entonces denominado Juzgado Duodécimo de Parroquia de la misma Circunscripción Judicial. En tal virtud, en fecha 7 de junio de 1996 el Juzgado Duodécimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas le dio entrada al expediente y se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 21 de noviembre de 1996 las partes presentaron sus escritos de informes.
En fecha 16 de septiembre de 1997 el demandado-reconviniente ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, debidamente asistido de abogado, consignó acta de defunción de la ciudadana JUANA PAREDES DE PULIDO. En tal virtud, el Juzgado Duodécimo de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, en aplicación de lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, suspendió la causa y ordenó la citación de los herederos conocidos y desconocidos de la demandada-reconviniente JUANA PAREDES DE PULIDO, conforme las formalidades de ley.
En fecha 23 de noviembre de 1998 el ciudadano ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, debidamente asistido de abogado, se dio por citado como heredero de la de cujus JUANA PAREDES DE PULIDO, de conformidad con lo previsto en los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en virtud de la eliminación de los Juzgados de Parroquia de la estructura del Poder Judicial y de la posterior constitución del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a través de la Resolución N° 100 del 19 de julio de 1999, estando instalado y constituido dicho Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante acta N° 1 del 30 de julio de 1999, en fecha 2 de agosto de 1999 se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 31 de julio de 2006 la representación judicial de la parte demandada solicitó se decretara la perención de la instancia.
En fecha 13 de diciembre de 2006 el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio decretó la extinción de este proceso por obra de la perención de la instancia.
En fecha 19 de febrero de 2009 el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, debidamente asistido de abogado, apeló de la decisión dictada el 13 de diciembre de 2006. En tal virtud, el 26 de octubre de 2009 el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio oyó libremente el indicado recurso y ordenó la remisión del expediente a la alzada.
En fecha 3 de febrero de 2010 el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaró con lugar el recurso de apelación ejercido contra la decisión dictada el 13 de diciembre de 2006, y ordenó al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial a que dictare sentencia de fondo.
En fecha 15 de noviembre de 2010 la juez del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio se inhibió de seguir conociendo de la causa y remitió el asunto a la distribución respectiva.
En fecha 11 de enero de 2011 el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada y correspondiente curso de ley al presente asunto.
En fecha 14 de abril de 2011 el ciudadano ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, debidamente asistido de abogado, presentó escrito en el cual solicitó se declarara la perención de la instancia.
En fecha 21 de octubre de 2011 la representación judicial del demandante-reconvenido presentó escrito mediante el cual solicitó se declarara sin lugar la perención de las instancia pretendida por los codemandados.
En fecha 12 de abril de 2013 Juzgado Duodécimo de Municipio dictó sentencia de mérito mediante la cual declaró SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa (denominado dicho contrato en esa oportunidad como contrato de opción de compraventa), y CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, por consiguiente, declaró resuelto el contrato de compraventa (denominado en esa oportunidad como contrato de opción de compraventa), celebrado entre las partes intervinientes en este proceso judicial.
El 14 de mayo de 2013, la representación judicial del demandante-reconvenido apeló de la decisión de fecha 12 de abril de 2013. En tal virtud, el 17 de julio de 2013 el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial oyó dicho recurso en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente para la distribución de los juzgados de alzada.
En fecha 7 de agosto de 2013 el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, resultado designado previo sorteo respectivo, le dio entrada a este asunto.
El 3 de noviembre de 2014, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual declaró SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido y confirmó la sentencia apelada, por lo que declaró SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa (denominado dicho contrato como contrato de opción de compraventa), y CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, por consiguiente, declaró resuelto el contrato de compraventa (denominado en esa oportunidad como contrato de opción de compraventa), celebrado entre las partes intervinientes en este proceso judicial.
En fecha 16 de diciembre de 2014 la representación judicial del demandante-reconvenido anunció recurso de casación contra la decisión proferida el 3 de noviembre de 2014 por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Seguidamente, el 11 de febrero de 2015 se admitió el recurso de casación anunciado y ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
El 18 de febrero de 2015 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia le dio entrada al asunto en el Libro de Registros respectivos.
En fecha 11 de diciembre de 2015, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la representación judicial del demandante-reconvenido y decretó la NULIDAD de la decisión de segunda instancia dictada el 3 de noviembre de 2014 por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, por haber incurrido en el vicio de incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento conforme lo dispuesto en los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Como consecuencia de lo anterior, la Sala ordenó al tribunal superior que resultare competente a que dictare nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.
Posteriormente, el 23 de febrero de 2016 la juez del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, planteó su inhibición y habiéndose declarado la misma CON LUGAR por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de efectuarse el sorteo respectivo, correspondió a este juzgado dictar nueva sentencia de segunda instancia, dándosele entrada a esta causa el 1° de marzo de 2016.
En fecha 3 de mayo de 2016 este juzgado ordenó notificar a las partes del abocamiento de quien suscribe, toda vez que el juicio se encontraba en estado de sentencia.
En fecha 7 de octubre de 2016, este juzgado dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades de notificación requeridas por el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de febrero de 2017 el codemandado-reconviniente ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES solicitó se dictare sentencia en este juicio.
- III –
ALEGATOS DE LAS PARTES
RESPECTO DE LA DEMANDA ORIGINARIA
En síntesis, como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora-reconvenida, se afirmó en su escrito de demanda lo enumerado a continuación:
1. Que mediante instrumento otorgado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 1994, inserto bajo el N° 72, tomo 23, el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO celebró con los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ, lo que la parte demandante denominó un contrato de compraventa sobre un inmueble constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts2), así como las bienhechurías en él construidas, que forman parte de un lote de mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el sector denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias Monte Pino, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se enumerarían en el documento definitivo de compraventa, una vez realizado el levantamiento topográfico respectivo por un perito en la materia;
2. Que el precio pautado fue la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), que serían pagados con la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la celebración del referido contrato o compromiso de compraventa y la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda;
3. Que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa debía cumplirse a los sesenta (60) días siguientes a la celebración del contrato o compromiso de compraventa, aproximadamente el 13 de septiembre de 1994;
4. Que el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO no ha recibido por parte de los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, tales como solvencias de derecho de frente, aseo urbano y notificación de enajenación de inmuebles o planilla de pago del respectivo inmueble;
5. Que por razones no imputables al ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO la fecha de otorgamiento del documento de venta definitivo se fue postergando, sin que haya habido comunicación entre las partes acerca de la oportunidad en que se celebraría dicho acto;
6. Que por lo antes expuesto es que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO demandó a los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ, para que convengan o sean condenados por este juzgado a otorgar en la oportunidad respectiva el documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un lote de terreno, así como las bienhechurías en él construidas, ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el sector denominado entrada Monterrey frente a las residencias Monte Pino;
7. Que la obligación debe cumplirse ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, por el precio de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), de lo cuales el demandante alega haber pagado la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000), quedado como suma restante la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00); y,
8. Que la sentencia que eventualmente pronuncie este juzgado declarando con lugar las pretensiones contenidas en la demanda, sirva al ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO como título de propiedad y se ordene su registro en la Oficina de Registro Público respectiva.
Posteriormente, los codemandados en la oportunidad de contestar la demanda, alegaron en síntesis lo siguiente:
1. Que niegan, rechazan y contradicen la demanda incoada en su contra tanto en los hechos como en el derecho alegado y a los efectos jurídicos que las accionantes pretenden sean declarados;
2. Que la cláusula TERCERA del documento cuyo cumplimiento se pretende, evidencia que las partes celebraron un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble identificado por el demandante, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), y no por la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) como se afirma en la demanda;
3. Que el precio indicado por el demandante para cumplir con su obligación no se corresponde con el precio pactado en el documento autenticado antes mencionado; y,
4. Que por cuanto existe discrepancia o falta de identidad manifiesta entre el precio que afirma haber pactado el actor, por la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), y el precio que afirman los codemandados es el que aparece en el contrato que vincula a las partes, por la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), los codemandados sostuvieron que resulta forzoso concluir que el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO demandó sin fundamento a los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ, y que en virtud de esto, afirman que debe declararse sin lugar la demanda temeraria.
- IV -
ALEGATOS DE LAS PARTES
RESPECTO DE LA RECONVENCIÓN
Asimismo, los codemandados propusieron reconvención en contra del demandante, alegando lo enumerado a continuación:
1. Que el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO incumplió como comprador con su obligación asumida en la cláusula QUINTA del contrato denominado por los reconvinientes como de opción de compraventa y que no entregó oportunamente el comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF), documento este indispensable para que los vendedores pudiesen gestionar la documentación de carácter impositivo o fiscal que requiere el Estado en los efectos de enajenación de inmuebles;
2. Que para la fecha de autenticación del documento contentivo del contrato que obliga a las partes, el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO se encontraba ocupando el inmueble objeto del contrato en calidad de arrendatario y que en virtud de esa cualidad, el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO estaba obligado a pagar los servicios de agua, luz, aseo urbano y teléfono que dicho inmueble requiere;
3. Que por cuanto el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO no cumplió con el pago de los servicios antes indicados, los vendedores no pudieron obtener las respectivas solvencias necesarias para protocolizar la venta definitiva, por lo que los demandados alegan que no pudieron cumplir con dicha obligación por causas imputables al comprador; y,
4. Que como consecuencia de los incumplimientos del ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO respecto de sus obligaciones derivadas del contrato de opción de compraventa contenido en documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 1994, inserto bajo el N° 72, tomo 23, es que los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ reconvinieron al ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO para que el tribunal declare la resolución de dicha convención, con la respectiva indemnización por daños y perjuicios en virtud del incumplimiento culposo en el que presuntamente incurrió el demandante-reconvenido.
Seguidamente, la representación judicial del demandante-reconvenido en el momento de contestar la reconvención interpuesta en su contra, alegó lo siguiente:
1. Rechazó, negó y contradijo los hechos y el derecho alegado en la reconvención interpuesta por lo codemandados;
2. Que los codemandados hicieron mal en objetar el precio del inmueble objeto del contrato señalado en la demanda, afirmando en primer lugar que el demandante no se ha negado a pagar el precio del inmueble fijado en el contrato y que dicho precio no es materia de discusión en este juicio, considerando el demandante-reconvenido que lo que se demandó fue el cumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados;
3. Que el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO sabe que el precio pautado en el contrato es la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00);
4. Que los vendedores ya recibieron la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a título de arras y que el saldo restante será cancelado en los mismos términos y condiciones pactados en el contrato que vincula a las partes;
5. Que los demandantes-reconvinientes pretenden confundir al juez con el error de forma en que incurrió la representación judicial del demandante-reconvenido, al transcribir los montos señalados en el contrato, toda vez que el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO conoce del precio fijado por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), así como los términos y condiciones para pagarlo;
6. Que es falso que el demandado haya incumplido con la obligación de entregar el comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF), alegando haber sido entregado al codemandado ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES;
7. Que para efectuar la venta de un inmueble sólo se requiere solvencia de derecho de frente, lo cual corresponde a los propietarios del inmueble, y que la solvencia de aseo urbano que sí correspondía al demandante-reconvenido, sin embargo, rechazó haber incumplido dicha obligación alegando que el inmueble mantenía una deuda anterior a la fecha en que fue ocupado por el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, pero que igual fue debidamente pagada; y,
8. Que por consiguiente debe declararse SIN LUGAR la reconvención propuesta por lo demandados.
- V -
PUNTO PREVIO
DE LA PERENCION DE LA INSTANCIA
De la revisión de las actas que conforman el expediente se constató que el codemandado ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES alegó la perención de la instancia, conforme las disposiciones contenidas en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, antes de pasar a resolver el fondo del controvertido, este juzgador debe verificar si efectivamente operó la Perención de la Instancia en este proceso judicial, lo que pasa a dilucidarse en los siguientes términos:
En primer término, tenemos que en los escritos presentados los días 14 de abril y 27 de julio ambos del año 2011, el codemandado-reconviniente ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, debidamente asistido de abogado, insistió en que de la revisión de las actas se evidenciaba la inactividad del demandante para procurar la continuidad procesal, por el transcurso de más de dos (2) años de haberse abocado la ciudadana Jueza Vigésima Primera de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y de haber ordenado la notificación de las partes, mediante auto dictado el 2 de agosto de 1999, sin haber sido debidamente impulsada, situación que a su decir, conllevaba a subsumir su actuación dentro de los supuestos fácticos del artículo 267 del código de Procedimiento Civil.
Al respecto, de la revisión exhaustiva de los autos, este tribunal constató que en fecha 3 de febrero de 2010 el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, actuando como Juzgado Superior, dictó sentencia mediante la cual revocó el fallo que declaraba la perención de la instancia, dictado por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y le ordenó a que dictara la sentencia de fondo respectiva.
En tal virtud, este tribunal observa que sobre los alegatos esgrimidos por el codemandado-reconviniente ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, previamente señalados, existe providencia dictada el 3 de febrero de 2010 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, actuando como Juzgado Superior, por lo que este juzgado debe concluir que encontrándose definitivamente firme dicha sentencia, mal podría este tribunal emitir nuevo pronunciamiento al respecto. Así se hace constar.
En segundo término, tenemos que en los escritos presentados los días 14 de abril y 27 de julio ambos del 2011, el codemandado-reconviniente ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, debidamente asistido de abogado, también señaló que en fecha 06 de octubre de 2009, la representación judicial de los herederos conocidos del codemandado MATEO PULIDO GONZALEZ, presentaron diligencia mediante la cual consignaron planilla sucesoral 00498, con certificado de solvencia de sucesiones 0040300 de fecha 11 de diciembre de 2003, lo que a su decir, demostró el defunción del codemandado MATEO PULIDO GONZALEZ y, como consecuencia, debió acarrear la paralización de la causa por mandato del artículo 144 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, el codemandado ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES afirmó que las partes no procuraron ni gestionaron en forma alguna la citación de los herederos desconocidos del causante MATEO PULIDO GONZALEZ, lo que considera que acarrea una alteración en el proceso con infracción de los artículos 144, 215 y 218 eiusdem; que en este caso las partes no cumplieron las formalidades de citación de los herederos conocidos y desconocidos; y, que de los autos se puede constatar que el tiempo transcurrido con posterioridad a la diligencia de fecha 6 de octubre de 2009, mediante la cual se consignó el certificado de solvencia de sucesiones 0040300 de fecha 11 de diciembre de 2003, excede al previsto en la ley adjetiva civil, por lo que el codemandado ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES concluye que los hechos sucedidos en este proceso guardan perfecta relación de identidad respecto del supuesto de hecho abstractamente consagrado en el ordinal 3º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, vistos los argumentos que anteceden y analizadas las actas del presente expediente, este tribunal observa que en fecha 6 de octubre de 2009 la abogada YOLIMAR CARPAVIRE NOGALES, con Inpreabogado N° 96.107, alegó representar judicialmente a los herederos del codemandado MATEO PULIDO GONZÁLEZ, esto según el cúmulo de copias fotostáticas de Formularios para Autoliquidación de Impuestos sobre Sucesiones y planillas de pago emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y del poder otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Municipio Iribarren, Estado Lara, consignadas en esa oportunidad a los autos.
Al respecto, este juzgado se adhiere al criterio acogido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 12 de noviembre del año 2015, con ponencia de la Magistrado Isbelia Pérez Velásquez, en la cual se estableció que la declaración sucesoral únicamente debe considerarse como evidencia de pago de una obligación jurídica tributaria, más no demuestra la defunción ni establece la condición de heredero de una persona. En ese sentido, debe concluirse que las copias fotostáticas de los Formularios para Autoliquidación de Impuestos sobre Sucesiones y planillas de pago emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) no son suficientes para demostrar la defunción del codemandado MATEO PULIDO GONZÁLEZ, y menos aún para determinar sus eventuales herederos. Así se establece.
Así las cosas, este tribunal no verificó en el expediente acta del registro civil conducente para probar la defunción del codemandado MATEO PULIDO GONZÁLEZ, por lo que consiguientemente resultaba improcedente proceder conforme al procedimiento establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Adicionalmente, tenemos que con posterioridad a todo lo antes expuesto, en fecha 11 de diciembre de 2015 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia mediante la cual ordenó al Tribunal Superior que resultare designado a que dictara nueva sentencia definitiva de segunda instancia, lo que evidentemente revela que la Sala no consideró que en este juicio haya operado la perención de la instancia alegada por el codemandado ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES. Así se hace constar.
En consecuencia, este tribunal debe necesariamente desechar la solicitud de perención de la instancia que hiciera el codemandado ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, toda vez que efectivamente no se verificó el supuesto establecido en el ordinal tercero del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
- VI -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Para determinar la eventual procedencia de la pretensión contenida en la demanda que originó este proceso, así como de la reconvención interpuesta en el curso del mismo, en primer término este juzgador debe analizar los medios probatorios que cursan en autos.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
La representación judicial del demandante-reconvenido promovió en el juicio los siguientes medios de prueba:
1. Instrumento contentivo del contrato que vincula a las partes de este juicio, autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 1994, inserto bajo el N° 72, tomo 23. Al respecto, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, dicho instrumento debe tenerse como auténtico y goza de fe pública. El mismo, demuestra que en fecha 13 de julio de 1994 los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ celebraron un contrato con el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts2), así como las bienhechurías en él construidas, que pertenecen o forman parte de un lote de mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el sector denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias Monte Pino, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se enumerarían en el documento definitivo de compraventa, una vez realizado el levantamiento topográfico respectivo por un perito en la materia. Así se establece.
2. Copia certificada de documento de propiedad protocolizado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, de fecha 07 de febrero de 1974, anotado bajo el Nº 13, Tomo 33, Protocolo Primero. Al respecto, el tribunal le otorga pleno valor probatorio de documental pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Dicho instrumento demuestra que los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ son propietarios del inmueble constituido por un lote de terreno de dos mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el sector denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias Monte Pino, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan suficientemente en autos. Así se establece.
3. Recibo de fecha 9 de enero de 1995, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), por concepto de pago de alquiler. Al respecto de dicho documento privado, de la revisión de las actas se constató que la representación judicial del codemandado-reconviniente MATEO PULIDO GONZÁLEZ, desconoció su contenido y firma a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se observa que el demandante-reconvenido no probó su autenticidad de conformidad con lo dispuesto en los artículos 445 y siguientes del indicado Código, por lo que dicho instrumento privado carece de valor probatorio en este juicio. Así se establece.
4. Comunicación de fecha 28 de marzo de 1996, proveniente de la sociedad mercantil FOSPUCA BARUTA, C.A. Al respecto, este tribunal observa que dicho instrumento emana de terceros, cuya ratificación no fue solicitada de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que carecen de valor probatorio en virtud de su manifiesta ilegalidad. Así se establece.
5. Copias certificadas del documento contentivo del contrato de opción de compraventa celebrado entre los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES y MATEO PULIDO GONZÁLEZ, ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 1994, anotado bajo el N° 93, tomo 43. Dicho instrumento debe tenerse como auténtico y goza de fe pública inatención a lo establecido en el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil. Al respecto, este tribunal observa que este medio de prueba nada aporta para dirimir el controvertido discutido en este proceso judicial, por lo que debe desecharse dada su impertinencia manifiesta. Así se establece.
6. Copia fotostática del comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, de fecha 28 de diciembre de 1993. Al respecto, este tribunal observa que el mismo no aporta elementos de convicción que permitan resolver el asunto controvertido en este juicio, por lo que debe desecharse dada su impertinencia manifiesta. Así se establece.
7. Promovió posiciones juradas, como mecanismo para obtener la confesión de los codemandados, manifestando disposición de absolverlas recíprocamente. Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el expediente, no se evidenció que se hayan evacuado las posiciones juradas promovidas, por lo que necesariamente quedan excluidas de su respectivo análisis y valoración. Así se hace constar.
8. Inspección extrajudicial consignada por el demandante-reconvenido, evacuada en fecha 27 de marzo de 1996, por el entonces Juzgado Duodécimo de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, en la Oficinas de Rentas Municipales del Municipio Baruta del Estado Miranda. Al respecto, se observa que la misma fue evacuada como una solicitud, advirtiéndose que para el momento de la constitución del tribunal para su práctica, ya se encontraba en curso este juicio, con lo cual se violó el principio de control y contradicción de dicha prueba. Seguidamente, la representación judicial del demandante-reconvenido solicitó se fijara oportunidad para la constitución del tribunal en dichas Oficinas para su ratificación, siendo evacuada la misma en fecha 06 de agosto de 1996, previa la constitución del tribunal de la causa en la Oficina de Rentas Municipales, del Municipio Baruta del Estado Miranda, piso 1 del Centro Comercial Concresa, sobre el Número de cuenta 01-1-001-0600-9, en presencia de las partes intervinientes en el proceso, garantizando así el control y contradicción de la prueba. Así las cosas, al momento de la práctica de dicha prueba, se observó objeción efectuada por la representación judicial de la parte demandada indicando que la misma no se correspondía con el número de código de catastro del inmueble objeto del juicio. En tal sentido, este juzgado constató que efectivamente dicho número de código no coincide con el indicado en la Planilla de Consulta de Códigos de Inmuebles, signada con el Nº 16817, emanada de la Alcaldía del Municipio Autónomo Baruta, ni con el indicado en la Planilla de Preliquidación emanada de la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía de Baruta, de fecha 12 de marzo de 1996, ni con la Planilla de Estado de Cuenta emanada de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía de Baruta con fecha 24/10/1994. En consecuencia, siendo que la prueba de inspección ocular promovida fue practicada sobre documentación que no se corresponde con el inmueble objeto del contrato que nos ocupa, debe desecharse la misma en virtud de su manifiesta impertinencia.
9. Promovió las testimoniales de los siguientes ciudadanos: NELSON QUINTANA QUINTANA y GLORIA INÉS SÁNCHEZ DE MUGARRA. Ahora bien, a los efectos de que el tribunal se pronuncie respecto de este medio de prueba, resulta necesario proceder a una breve revisión de lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, el cual reza:
“Artículo 1.387.- No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…”
De la lectura del precepto normativo previamente trascrito en forma parcial, claramente se evidencia que no se admitirá la prueba de testigos ni para demostrar la existencia de una convención celebrada, que establezca o extinga obligaciones, cuanto el valor del objeto exceda los dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), cantidad que posterior a la reconversión monetaria, debe entenderse dos bolívares (Bs. 2,00); ni para contradecir lo probado por un instrumento público, por lo que evidentemente esta prueba de testigos resulta inadmisible en virtud de su manifiesta ilegalidad. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Los codemandados promovieron en el juicio los siguientes medios de prueba:
1. Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) Estado Miranda, en fecha 2 de noviembre de 1993, inserto bajo el Nº 41, Tomo 01. Al respecto, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, dicho instrumento debe tenerse como auténtico y goza de fe pública. El mismo, demuestra que en fecha 2 de noviembre de 1993 los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ celebraron un contrato de arrendamiento con el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno, así como las bienhechurías en él construidas, ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el sector denominado entrada Monterrey frente a las residencias Monte Pino, cuyos linderos y demás especificaciones constan suficientemente en el autos. Así se establece.
2. Planillas de Consulta de Códigos de Inmuebles signada con el Nº 16817, Preliquidación de fecha 12 de marzo de 1996 y Estado de Cuenta con fecha 24 de octubre de 1994, todas con el número de cuenta 01-1-01-00783-0, emanadas de la Alcaldía de Baruta, correspondientes al lote de terreno de 2.205,80 metros, ubicado en el Sector Los Guayabitos. Las mencionadas planillas se corresponden a documentos administrativos que gozan de una presunción de legalidad, legitimidad y autenticidad, por aplicación progresiva de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Sin perjuicio de lo anterior, este juzgado observa que dichas planillas no son idóneas para demostrar el pago de impuestos por concepto de derecho de frente, como es pretendido por la parte demandada-reconviniente, en consecuencia, debe concluirse que este medio probatorio es inconducente para demostrar la solvencia del derechos de frente del bien inmueble objeto del contrato discutido en este proceso judicial. Así se establece.
3. Comprobantes de cobro signados bajo los N° 0808059 y 0808060, elaborados en fecha 8 de diciembre de 1994, emanados de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SERDECO, C.A. Al respecto, este tribunal observa que dicho instrumento emana de terceros, cuya ratificación no fue solicitada de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que carecen de valor probatorio en virtud de su manifiesta ilegalidad. Así se establece.
4. Comprobantes de Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las sociedades mercantiles LUBRICANTES Y ACCESORIOS R.P.A, C.A. e INVERSIONES VICTORIA P.R., C.A. Dichos instrumentos corresponden a documentos administrativos que gozan de una presunción de legalidad, legitimidad y autenticidad, por aplicación progresiva de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Sin embargo, este juzgado observa que nada aportan para dirimir el controvertido objeto de este proceso judicial, por lo que manifiestamente carece de valor probatorio en este asunto. Así se establece.
- VII -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
LA DEMANDA ORIGINARIA
De la revisión efectuada de los alegatos y pretensiones del demandante, explanados en su escrito de demanda, así como de los hechos rechazados y contradichos por los codemandados en sus escritos de contestación de la demanda, tenemos que el controvertido quedó delimitado y circunscrito a determinar la naturaleza, precio y el cumplimiento de las obligaciones correspondientes a las partes, derivadas del contrato contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 1994, inserto bajo el N° 72, tomo 23, entre los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ, y el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts2), así como las bienhechurías en él construidas, que forman parte de un lote de mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el sector denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias Monte Pino, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se enumerarían en el documento definitivo de compraventa, una vez realizado el levantamiento topográfico respectivo por un perito en la materia.
En síntesis, el demandante arguye que celebró un contrato de compraventa notariado con los codemandados sobre un inmueble ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos; que el precio de dicha venta se fijó en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), de los cuales alegó haber pagado la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000) en la oportunidad de autenticación del referido contrato y que el saldo restante de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro respectiva; y, que dicha protocolización no ha sido posible por causas imputables a los codemandados, alegando que éstos no han cumplido con su obligación de entregar las solvencias de derecho de frente, aseo urbano y notificación de enajenación de inmuebles o planilla de pago del inmueble, requisitos necesarios para otorgar el instrumento definitivo de compraventa ante el registro inmobiliario competente.
Asimismo, los codemandados afirmaron que el contrato celebrado con el demandante es una opción de compraventa y que el precio de venta pautado en esa convención fue la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), monto que debía ser pagado por el prominente comprador en las distintas modalidades establecidas en el documento autenticado.
Luego de ser afirmado este último hecho, en el acto de contestación de la reconvención el demandante reconvenido convino que el precio de venta pactado entre las partes efectivamente era de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).
Establecidos como han sido los límites del controvertido, para resolver el fondo de la controversia, este tribunal observa que la norma rectora de la acción de ejecución (cumplimiento) o resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los tres (3) elementos concurrentes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de obligaciones dimanadas de un contrato bilateral válido;
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales; y,
3. La parte demandante debe haber cumplido sus propias obligaciones o manifestar su disposición a cumplirlas.
Ahora bien, para determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato denominado en la demanda como de compraventa, y la consecuente obligación de proceder a la tradición legal de la cosa, este juzgador debe pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos de validez antes indicados.
En ese sentido, antes de verificar la validez del contrato, primer requisito de procedencia de la acción de ejecución o cumplimiento, resulta controvertido en este asunto determinar el tipo de contrato celebrado entre las partes. Así pues, tenemos que en la demanda, la representación judicial del demandante denominó el contrato celebrado el 13 de julio de 1994, como un contrato de compraventa, mientras que los codemandados en su contestación, lo calificaron como un contrato de opción de compraventa.
Ahora bien, sobre la naturaleza del contrato de opción de compraventa y su asimilación con el contrato de compraventa, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha variado con el transcurrir de los años. Sin embargo, tenemos que para la fecha de interposición de la demanda que dio inicio al proceso que nos ocupa, era sostenido por la Sala de Casación Civil el criterio según el cual, efectivamente, si en el contrato de opción de compraventa concurrían los elementos de consentimiento, objeto y precio, éste debía considerarse una verdadera venta, así fue reiterado y ratificado en la sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”
Como se observa de la citada sentencia en forma parcial, las opciones de ventas deben equipararse a la venta pura y simple, siempre y cuando concurran los elementos de ésta, a saber: consentimiento, precio y objeto. En el caso de marras, tenemos que el contrato cuyo cumplimiento se demandó originariamente, se observa que existen estos tres (3) elementos, el consentimiento libremente manifestado, un precio, cuyo pago fue estipulado en varias partes y el inmueble objeto de la oferta.
Adicionalmente, este juzgador considera que la diferencia mas importante respecto de los efectos de la venta definitiva y la opción de compraventa es que en esta última las partes tienen la alternativa de no cumplir con las obligaciones contractuales inicialmente asumidas (bien sea que el comprador decida no comprar la cosa o que el vendedor decida no enajenarla), asumiendo el consecuente pago de la penalidad pactada en cada caso concreto, usualmente vinculada a las arras. Sin embargo, en este caso ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de eximirse de cumplir con alguna de las obligaciones principales derivadas del contrato celebrado el 13 de julio de 1994, asumiendo la alternativa de pago de la penalidad correspondiente, resultando inoficiosa la discusión recaída en torno a la calificación que en este caso se le dé a dicha convención a los efectos de determinar su validez. Así se hace constar.
En lo concerniente al precio del inmueble objeto de venta, tenemos que el accionante indicó en la demanda que dicho precio se había estipulado en la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00). Por su parte, los codemandados alegaron en el acto de contestación de la demanda que el precio del inmueble se había fijado en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).
Ahora bien, de la lectura realizada del documento contentivo del contrato celebrado entre las partes el 13 de julio de 1994, traído al juicio por el demandante junto al escrito de demanda, se observa que el precio de venta fue estipulado en la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), cantidad que fue admitida por el demandante en el acto de contestación de la reconvención, manifestando su voluntad de pagar el saldo restante en el momento de la protocolización ante la Oficina de Registro respectiva.
Así las cosas, encuentra este tribunal que el precio de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) es un hecho convenido por ambas partes, no constituyendo un controvertido que deba ser dirimido por este tribunal. Así se hace constar.
Determinado lo anterior, con respecto a la existencia de un contrato bilateral, primero de los elementos taxativamente requeridos por el artículo 1.167 del Código Civil para la procedencia de las demandas de cumplimiento de contrato, este tribunal observa que la parte actora trajo junto a su escrito de demanda, un documento notariado en fecha 13 de julio de 1994, ante la Notaría Pública Décima Séptima del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, contentivo del contrato celebrado entre las partes, lo que evidencia la existencia de un contrato bilateral celebrado entre las partes sobre un inmueble constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts2), así como las bienhechurías en él construidas, que pertenecen o forman parte de un lote de mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el sector denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias Monte Pino. Así se establece.
Con respecto al segundo de los requisitos exigidos por la norma, relativo al incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales, tenemos el demandante alegó que los vendedores-codemandados no cumplieron con su obligación de otorgar el título traslativo de propiedad sobre el inmueble cuyo cumplimiento se pretende, obligación de carácter principal establecida en el artículo 1.488 el Código Civil, el cual dispone:
“Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”
En ese sentido, por cuanto no consta de las actas prueba alguna que verifique la existencia de alguna causa extraña no imputable para que los vendedores cumplieran con su obligación principal, es forzoso para este tribunal declarar el incumplimiento culposo de los vendedores respecto de su obligación de otorgar el título traslativo de propiedad en el lapso convenido. Así se establece.
Adicionalmente, tenemos que el demandante de conformidad con lo convenido en el contrato celebrado entre las partes el 13 de julio de 1994, los vendedores se obligaron a suministrar, entre otros recaudos, la respectiva solvencia de aseo urbano, documento que el comprador alegó no haber sido proveído oportunamente por los vendedores.
Por su parte, los vendedores-codemandados en este juicio, afirmaron no haber podido entregar la respectiva solvencia de aseo urbano motivado a que el comprador mantenía una deuda por no efectuar oportunamente los pagos correspondientes a dicho servicio, obligación de pago que le correspondía al comprador, derivada de un contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad sobre el mismo inmueble.
Ahora bien, que los vendedores hayan eventualmente incumplido con su obligación de suministrar la solvencia de aseo urbano, por motivo de una presunta deuda que mantenía el comprador sobre dicho servicio, constituye un hecho nuevo que los codemandados han debido probar a los efectos de justificar su incumplimiento.
En ese sentido, resulta de capital importancia referirse al principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto a la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Debe recordar este juzgador que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el escrito de demanda como en el acto de contestación de la misma, esto a los fines de poder hacer valer su pretensión ante el juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General del Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.
Así las cosas, en el caso vinculado a esta decisión, tenemos que de la revisión de las actas no consta prueba alguna capaz de demostrar la existencia de alguna deuda que presuntamente mantuviera el demandante con el servio de aseo urbano, incumpliéndose la carga procesal establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual conlleva a este sentenciador a evidenciar que los codemandados no cumplieron con su obligación de suministrar la solvencia respectiva de aseo urbano, requisito exigido por el registro inmobiliario para otorgar el instrumento de enajenación de inmuebles. Así se establece.
Finalmente, en cuanto al tercero de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, se observa que constituye un hecho admitido por ambas partes que el precio de la cosa fue establecido en la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), de los cuales el comprador alegó haber pagado quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), en calidad de arras, manifestando que el saldo restante sería pagado en la oportunidad en que se protocolice el documento definitivo de venta. En consecuencia, de esta manera ha quedado satisfecho el segundo de los requisitos exigidos por la norma. Así se establece.
En consecuencia, reunidos todos los requisitos exigidos por el artículo 1.167 del Código Civil, este juzgador debe declarar procedente la pretensión contenida en la demanda que inició esta causa judicial. Así se decide.
- VIII -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
RESPECTO DE LA RECONVENCIÓN
Asimismo, respecto de la demanda reconvencional de resolución de contrato, este tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones.
Por una parte, la representación judicial de los vendedores-reconvinientes alegó que el comprador-reconvenido no cumplió con su obligación de entregar su comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F), documento que los vendedores afirmaron ser indispensable para gestionar la documentación de carácter impositivo o fiscal que requiere el Estado para la enajenación de inmuebles. Igualmente, los reconvinientes alegaron no haber podido entregar la respectiva solvencia de aseo urbano por cuanto el comprador no realizaba oportunamente los pagos de dicho servicio, siendo que en virtud de las obligaciones asumidas como arrendatario del mismo inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende, estaba obligado a realizar el pago oportuno de los servicios básicos, entre ellos el de aseo urbano.
Seguidamente, al momento de dar contestación a la reconvención, la representación judicial del comprador y reconvenido alegó que el comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F) del ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO fue entregado en su oportunidad al ciudadano ORLANDO PULIDO. Asimismo, en la contestación de la reconvención el comprador admitió que la obligación correspondiente al aseo urbano recaía en su persona, sin embargo, alegó en su defensa que el inmueble mantenía una deuda por concepto de dicho servicio de aseo urbano anterior a su ocupación en el inmueble en calidad de arrendatario, deuda que correspondía ser pagada por los propietarios.
Delimitado lo anterior, este juzgado hace constar que aunque anteriormente, en la oportunidad de analizar la procedencia de la pretensión originaria de cumplimiento de contrato de compraventa, se verificaron los elementos que según el artículo 1.167 del Código Civil deben concurrir para la procedencia de las demandas de cumplimiento de contrato o resolución del mismo, el tribunal pasa de nuevo a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos de validez contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, a los efectos de determinar la procedencia de la pretensión de resolución de contrato deducida en la reconvención.
Como primer requisito de procedencia para que prospere la acción de resolución, tenemos que las obligaciones pactadas deben derivar de un contrato válido, elemente de procedencia que ya fue verificado previamente en esta decisión, constatándose que los vendedores tenían poder de disposición sobre la cosa ofrecida en venta y los compradores manifestaron su voluntad de comprarla. Así se establece.
Con respecto al segundo de los requisitos exigidos por la norma, relativo al incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales, tenemos que los vendedores alegaron que el comprador incumplió con sus obligaciones de entregar su comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F) y de pagar oportunamente el servicio de aseo urbano para que el Ente Administrativo respectivo pudiese emitir la solvencia correspondiente, documentos que consideran necesarios para que se procediera a la enajenación del inmueble.
Ahora bien, es menester para este juzgador destacar que para que prospere la pretensión resolutoria es necesario que el incumplimiento culposo por parte del demandado recaiga sobre una obligación principal. Sobre este tema, resulta imperativo traer a colación la doctrina del reconocido autor patrio Eloy Maduro Luyando, recavada en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, donde se explica lo siguiente:
“…En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es principal, o sea, es de la obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución.
Si se trata de incumplimiento de obligaciones accesorias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución de contrato, sino la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes…”
En el caso que concretamente nos ocupa, de la lectura del contrato cuya resolución se pretende, este tribunal observa que la obligación por parte del comprador-reconvenido de entregar oportunamente su comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F), no constituye una obligación principal, sino que mas bien forma parte del conjunto de obligaciones accesorias pactadas para que se materializara dicho contrato.
En ese sentido, siendo que el hecho de que el comprador entregara o no su comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F), no determinaba su consentimiento, tratándose como ya se dijo de un eventual incumplimiento de una obligación accesoria, este tribunal concluye que el incumplimiento alegado por el accionante no satisface el segundo requisito exigido por el artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.
Adicionalmente, los vendedores alegaron que el comprador estaba obligado, por un contrato de arrendamiento previo, a realizar el pago correspondiente al servicio de aseo urbano y que por cuanto éste último mantenía una deuda respecto de dicho servicio, no fue posible para los vendedores presentar la solvencia respectiva. Al respecto, como se evidenció anteriormente, de la revisión de las actas no se verificó prueba alguna capaz de demostrar la presunta falta de pago sobre el servicio de aseo urbano, alegada por los reconvinientes, incumpliéndose la carga procesal establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este tribunal debe concluir que no quedó satisfecho el segundo requisito establecido en el artículo 1.167 del Código Civil para la procedencia de la pretensión resolutoria. Así se establece.
En ese sentido, comoquiera que los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, deben ser alegados y demostrados de forma concurrente; y siendo que luego del análisis que antecede quedó demostrado que no quedó satisfecho el segundo de los requisitos (el incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales), resulta inoficioso la revisión del tercero de los requisitos en referencia. Así se hace constar.
En consecuencia, este tribunal constató la inexistencia del segundo requisito que exige la norma civil para que prospere la pretensión de resolución de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales, por lo que debe declararse su improcedencia. Así se decide.
- IX -
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dispone lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa incoada por el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, en contra de los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, MATEO PULIDO GONZALEZ, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA y JUANA PAREDES DE PULIDO cuyos herederos son los ciudadanos BLANCA LUISA MARTINEZ PAREDES, CARMEN MARTINEZ PAREDES, GISELA MARTINEZ PAREDES, CELINA MARTINEZ PAREDES, ALFONSO MARTINEZ PAREDES y GLADYS MARTINEZ PAREDES, todos plenamente identificados en el encabezado de esta decisión.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada cumplir con la obligación asumida en el contrato celebrado entre las partes el 13 de julio de 1994, haciendo la tradición de la cosa vendida tal como lo establece el artículo 1.488 del Código Civil, otorgando la escritura traslativa de propiedad del inmueble objeto de aquel contrato, el cual se encuentra constituido por “un lote de terreno de SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (600 mts2) que pertenecen o forman parte de un lote de mayor extensión que consta en su totalidad de DOS MIL DOSCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (2.205,80 mts2) ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el sector denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias Monte Pino, así como las bienhechurías en él construidas, cuyos linderos generales constan de documento de propiedad y planos agregados al cuaderno de comprobantes en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre, Estado Miranda”. Dicho inmueble pertenece a la parte demandada según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre, Estado Miranda.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.266 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil, en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, una vez que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato contenida en la reconvención incoada por los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, MATEO PULIDO GONZALEZ, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA y JUANA PAREDES DE PULIDO cuyos herederos son los ciudadanos BLANCA LUISA MARTINEZ PAREDES, CARMEN MARTINEZ PAREDES, GISELA MARTINEZ PAREDES, CELINA MARTINEZ PAREDES, ALFONSO MARTINEZ PAREDES y GLADYS MARTINEZ PAREDES, en contra del ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado totalmente vencida en este juicio, conforme dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de Agosto de 2017. 207º y 158º.
EL JUEZ,
ABG. LUIS R. HERRERA G.
EL SECRETARIO
ABG. JONATHAN MORALES
En esta misma fecha, siendo las 12:13 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO
ABG. JONATHAN MORALES
Asunto: AP11-R-2013-000019
