REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 7 de febrero de 2019
208º y 159º
ASUNTO: AP11-V-2017-001469
PARTE ACTORA: RIQUISIMO D.B.M. S.R.L., sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de octubre de 2004, anotado bajo el Nro. 76, Tomo 166-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DOUGLAS RIVAS, IRIS ACEVEDO y AGUSTIN BRACHO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 59.901, 116.424 y 54.286, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GRUPO CONTRERAS MOTTA y ASOCIADOS.A., soci Sedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2012, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 131-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GENNYS ALBERTO SOSA BERNAL y NESTOR CASTRO GODOY, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 41.402 y 37.555, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (Local Comercial).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
- ANTECEDENTES -
Se inició el procedimiento mediante libelo de demanda, contentivo de la pretensión de desalojo incoada por los ciudadanos Douglas Rivas, Iris Acevedo y Agustín Bracho, todos previamente identificados, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M. S.R.L., presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 03 de agosto de 2017, cuyo conocimiento recayó en el Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa distribución correspondiente.
Mediante Sentencia Interlocutoria de fecha 02 de octubre de 2017, el mencionado Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, declinó la competencia del presente asunto, en razón de la cuantía.
Una vez firme la referida Sentencia Interlocutoria, se ordenó por auto fechado 06 de noviembre de 2017, la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, mediante oficio Nro. 388-2017 de fecha 07/11/2017. Efectuada la correspondiente distribución se le asignó al conocimiento del asunto a este Tribunal.
Por auto fechado 22 de noviembre de 2017, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral, conforme a lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, e igualmente se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante diligencia fechada 28 de noviembre de 2017, la representación judicial de la parte accionante consignó los fotostatos necesarios para la emisión de la compulsa de citación.
Por auto de fecha 29 de ese mismo mes y año, se dejó constancia de la emisión de la compulsa de citación.
Mediante diligencia fechada 14 de diciembre de 2017, el ciudadano Ricardo Tovar, actuando en su condición de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, dejó constancia de la imposibilidad para practicar la citación de la parte demandada, aún cuando se había trasladado en tres (03) ocasiones al domicilio de la parte demandada.
El día 15 de diciembre de 2017, la representación judicial de la parte accionante solicitó que la citación se efectuara mediante cartel, conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Ante la solicitud antes mencionada, efectuada por la parte accionante, este Juzgado acordó en conformidad lo solicitado, a través de auto fechado 20 de diciembre de 2017, fecha en la que además se libró el respectivo cartel de citación.
En fecha 31 de enero de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada consignó mediante diligencia los ejemplares de prensa del cartel de citación mencionado en el párrafo anterior.
Por auto fechado 26 de abril de 2018, quien suscribe se abocó al conocimiento del presente asunto.
A través de nota de secretaría fechada 31 de mayo de 2018, se dejó constancia de la fijación de un ejemplar del cartel de citación en el domicilio de la parte demandada, dando cumplimiento de esa manera a la última de las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia fechada 19 de junio de 2018, la parte accionante solicitó la designación de un defensor judicial para la parte demandada, cuyo pedimento fue proveído en conformidad, mediante auto fechado 21 de ese mismo mes y año, fecha en la cual se designó a la abogada Nancy Tirado Jaramillo, como defensora judicial de la parte demandada.
Al día 06 de julio de 2018, se recibió diligencia presentada por la defensora judicial designada en autos, mediante la cual se dio por notificada del cargo para el cual había sido designada, e igualmente juró cumplir fielmente con las cargas que impone tal designación.
En fecha 12 de julio de 2018, el apoderado judicial de la parte accionante consignó los fotostatos necesarios para la emisión de la compulsa de citación, con el fin de efectuar la citación en la persona de la defensora judicial designada en autos.
Por auto de fecha 16 de julio de 2018, se acordó la práctica de la citación en la persona de su defensora judicial.
Mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2018, el ciudadano Miguel Peña, alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó resultas positivas de la citación de la parte demandada en la persona de su defensora judicial.
En fecha 19 de septiembre de 2018, la defensora judicial designada en autos dio contestación a la demanda.
El día 25 de septiembre de 2018, compareció por ante este Tribunal al ciudadano Luis Enrique Luengo, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil demandada, debidamente asistido de abogado, y presentó escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 03 de octubre de 2018, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar en la presente causa.
El día 09 de octubre de 2018, siendo la oportunidad fijada se celebró audiencia preliminar a la cual compareció la representación judicial de la parte accionante.
A través de auto fechado 15 de octubre de 2018, se fijaron los hechos controvertidos y los limites de la controversia en la presente causa, conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de octubre de 2018, la representación judicial de la parte accionante promovió pruebas en la presente causa.
El día 22 de octubre de 2018, la parte demandada consignó su respectivo escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto fechado 12 de noviembre de 2018, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes.
Por auto fechado 13 de noviembre de 2018, se fijó el trigésimo (30mo) día de despacho siguiente a la aludida fecha, para la celebración del debate oral conforme a lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LAS PARTES
a. Alegatos de la parte actora:
La representación judicial de la parte accionante alegó en su escrito libelar lo siguiente: Que existe contrato de arrendamiento autenticado en fecha 26 de julio de 2016, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 55, Tomo 299 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, suscrito por las sociedades mercantiles RIQUISIMO D.B.M S.R.L, y GRUPO CONTRERAS MOTTA Y ASOCIADOS S.A., ambas empresas antes identificadas.
Que la arrendadora colocó en arrendamiento todos los bienes muebles pertenecientes al activo fijo operacional de la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M S.R.L, para que con ello pueda operar comercialmente y explote así el objetivo principal de la empresa arrendataria, como lo es el ramo de comida rápida y afines, realizándose por separado un inventario de los bienes a que hace alusión en el mencionado activo fijo.
Que en la Cláusula Segunda del aludido contrato, se convino un canon de arrendamiento mensual de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000), cuyo canon de arrendamiento tendría un incremento a partir del séptimo mes, y el monto sería fijado de común acuerdo por las partes, siendo que la arrendataria se había comprometido a cancelar tales montos los primeros cinco (05) días de cada mes, en la dirección suministrada por la arrendadora.
Que la falta de pago de dos de las cuotas de arrendamiento mencionadas en el párrafo anterior, daría derecho a la arrendadora de dar por terminado el contrato objeto de la presente controversia, con la consiguiente entrega de los bienes muebles objeto de la presente negociación, y la desocupación inmediata del lugar donde se encuentran los mismos.
Alegó que mediante misiva remitida en fecha 28 de diciembre de 2016, se le notificó a la sociedad mercantil demandada, en la persona de la ciudadana NINOSKA HERMINIA DÍAZ, en su condición de Presidente de la aludida empresa, que se aumentaría el canon de arrendamiento a la cantidad de cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales, cuya misiva según su dicho fue recibida y firmada por la mencionada ciudadana.
Adujo que la arrendataria no cumplió su obligación de pagar la modificación del canon de arrendamiento planteado por su representada, señalando que la parte demandada ha efectuado consignaciones por ante la correspondiente oficina por el monto del canon de arrendamiento acordado inicialmente, incumpliendo con el aumento por ellos participado, al igual que manifestaron que tales pagos se efectuaron de manera extemporánea porque no fueron consignados los primeros cinco (05) días de cada mes.
Que el objeto de la acción radica en la inmediata terminación del contrato de arrendamiento suscrito por ambas sociedades mercantiles, y por consecuencia extinguida la obligación contractual que nació entre las partes, así como la inmediata recuperación de todos los bienes muebles que componen el activo operacional de la parte accionante, y la desocupación inmediata del local donde se encuentran los mismos, que fue objeto del contrato, fundamentado en el hecho que supuestamente la sociedad mercantil arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2017 inclusive, incumpliendo así lo señalado en la Cláusula Segunda del contrato locativo.
b. Alegatos de la parte demandada:
Que no es cierto que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2017, como lo señaló la parte accionante, ni tampoco los cánones de arrendamiento sucesivos hasta la fecha en que se contestó la demanda, ni que su representada adeudara para ese momento de contestación la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 2.400.000,00).
Que tampoco es cierto que el pago de los meses de mayo y junio de 2017, se haya realizado de manera extemporánea, como lo afirma la parte accionante en su libelo, y que por tal motivo, su representada se encuentre incursa en la causal de desalojo contemplada en el artículo 40 de la Ley especial en materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Señaló que la relación arrendaticia que vinculó a ambas empresa, se trató de una relación de naturaleza inmobiliaria y no mobiliaria como pretende hacer verlo la accionante, pues los bienes objeto del contrato, están indeleblemente unidos al inmueble descrito en la Cláusula Primera del contrato objeto de presente litis.
Luego de citar un extracto del contenido del escrito libelar señaló, que la parte accionante en su escrito libelar contiene una confesión espontánea y presumiblemente involuntaria, del verdadero objeto de la relación arrendaticia en cuestión, el cual consiste realmente (según su dicho) en el arrendamiento de un local comercial completamente equipado con un mobiliario adaptado al cumplimiento del objeto principal de la arrendadora, que no es otro que la explotación comercial del ramo comida rápida.
Manifestó que su representada en ningún momento ha caído en incumplimiento de ningún tipo como para que pueda ser considerada incursa en una de las causales previstas en el artículo 40 de la Ley especial en materia de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Señaló que, conforme a lo previsto en el artículo 24 de la Ley antes mencionada, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 de la misma ley, la oportunidad para modificar el canon de arrendamiento originalmente acordado, debía tener lugar después de un (01) año (duración mínima del contrato), y sólo después de ese tiempo nace para la arrendadora tal derecho.
Manifestó que de la lectura del documento donde consta la relación arrendaticia, se evidencia la ausencia de todas las especificaciones que, como lo exigen los artículos antes mencionados deben estar presentes.
Alegó que es totalmente violatoria de las disposiciones de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, manifestando que la misma es totalmente nula, y por tanto, debe reputarse como no escrita y sin efecto de ninguna naturaleza, dado que la mencionada cláusula establece un incremento en el canon de arrendamiento, pasados seis (06) meses de haber iniciado la relación arrendaticia, indicando que la mencionada ley establece que no puede existir aumento en el canon de arrendamiento si no después de un (01) año.
Manifestó que la relación arrendaticia existente entre las empresas en conflicto data de desde el día 16 de julio de 2012, mediante contrato de arrendamiento el cual siguió vigente hasta el 16 de julio de 2014, e igualmente indicó que con posterioridad se suscribió un nuevo contrato dentro de la relación arrendaticia vigente, desde las fechas 16/06/2014 al 15/06/2016, resaltando que hasta la fecha de la introducción del escrito de contestación a la demanda la relación arrendaticia tenía una duración de 6 años y dos meses, haciendo mención al lapso que le correspondía a su representado por concepto de prórroga legal.
Que de todo el tiempo que llevan las empresas dentro de la relación arrendaticia, ambas partes de mutuo acuerdo establecieron como mecanismo de pago para el canon de arrendamiento, que todas las ventas de comida preparadas para su consumo dentro del local arrendado, debían tramitarse por un punto de venta electrónico asignado al Banco Activo, Código de Afiliación Nro. 01710012246000184100, cuyo uso se encontraba concedido a la empresa RIQUISIMO D.B.M., S.R.L., alegando que al hacer el cierre mensual el ciudadano presidente de la sociedad mercantil arrendadora y administrador de dicho punto de venta, retenía el monto correspondiente al canon de arrendamiento y otros conceptos, según su dicho cobraban el dinero correspondiente al pago del canon de arrendamiento y luego entregaba el resto a la arrendataria, quedando de esa manera cancelado de manera automática el canon de arrendamiento.
Informó que, ese método de pago lo utilizaron hasta el día 24/05/2017, y que en virtud del medio de pago seleccionado, la arrendadora nunca entregó a su representada recibo donde constara que la misma había cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento.
Que el mencionado punto de venta se encontraba sin servicio o deshabilitado por parte de la arrendadora desde el día 24 de mayo de 2017, y habiéndose rehusado la arrendadora a recibir el pago del canon de arrendamiento de ese mes, y por ende a darle constancia de haber recibido el pago; en fecha 29/06/2017, se vieron en la necesidad de acudir por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios a fin de iniciar el procedimiento de consignaciones correspondiente.
Indicó que quedó meridianamente establecido que el retardo para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017, anunciados por la arrendadora, es responsabilidad absoluta de ella misma, quien al suprimir o suspender el mecanismo establecido contractualmente para el pago del canon de arrendamiento y al negarse a recibir el pago de manos de su representada, impidió que el mismo fuese hecho oportunamente.
Dijo que de lo anterior, entre otras cosas se evidencia, que su representada no estaba obligada a pagar la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000,00), monto establecido arbitraria, ilegal y unilateralmente como canon de arrendamiento por esa sociedad mercantil, no pudiendo considerarse que tal negativa constituya una violación por parte de su representada, que la haga encontrase incursa en la causal de desalojo invocada por la actora en su libelo.
Que conforme a lo previsto en el artículo 27 de la mencionada Ley especial, es responsabilidad de la arrendadora mantener activo el medio de pago de los cánones de arrendamiento, por lo tanto la supresión del mismo releva la responsabilidad de su representada “la arrendataria”, en cuanto a la tardanza en el cumplimiento oportuno en los meses de mayo y junio de 2017.
Manifestaron que en relación a la denuncia efectuada por la parte accionante, respecto a unos equipos dañados, de los que conforman el activo operacional de la parte accionante, indicaron que los mismo se encontraban siendo reparados por personal especializado, y aclararon que los equipos de uso continuo permanentemente presentan fallas, que deben ser subsanadas, lo cual no puede ser alegado como una causal de desalojo.
DE LAS PRUEBAS
Visto así los hechos en litigio, pasa a analizar este juzgador las probanzas traídas a los autos:
Pruebas de la parte actora:
• Cursante a los folios 14 al 18, original de contrato de arrendamiento e inventario de activo fijo operacional de la sociedad mercantil accionante (anexo), suscrito entre la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M. S.R.L., representada en dicho acto por el ciudadano DOMENICO BENVENGA MORABITO, en su carácter de presidente (ARRENDADORA), y la sociedad mercantil GRUPO CONTRERAS MOTTA Y ASOCIADOS S.A., representada en dicho acto por la ciudadana DINOSKA HERMINIA DÍAZ MAURERA, en su carácter de presidente (ARRENDATARIA), en fecha 26 de julio de 2016, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, en cual quedó asentado bajo el Nro. 55, Tomo 299 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, por cuanto tal instrumento autenticado no fue impugnado ni tachado de falso por la parte contraria, y por cuanto viene a convalidar los alegatos esgrimidos, se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Comunicación o misiva fechada 28 de diciembre de 2016, enviada a la ciudadana DINOSKA HERMINIA DIAZ y a la sociedad mercantil GRUPO CONTRERAS MOTTA Y ASOCIADOS S.A., por medio de la cual se participó que conforme a la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento valorado en el párrafo anterior, el canon de arrendamiento tendría un incremento tomando en cuenta la inflación que viene presentando el país, por lo cual la parte accionante consideró prudente se establezca dicho canon en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000,00), mensuales, hasta la culminación del referido contrato el 16/06/2017, al respecto del aludido elemento probatorio, se debe resaltar que sobre el mismo se encuentran dos firmas, las cuales son ilegibles, y aún cuando el Tribunal no puede presumir a quien se le otorga la autoría autógrafa de las mencionadas rubricas, se debe resaltar que la misiva iba dirigida a la compañía demandada, sin que emane del contenido de la misma sello, signo o firma de persona identificada y autorizada por la mencionada sociedad mercantil para recibir, indicativo que es imposible para este Tribunal determinar si la misma fue recibida por la parte demandada, y si su contenido es oponible a ella, en tal sentido, al ser la propia parte accionante de donde emana el aludido instrumento probatorio, sin poder verificarse la certeza de su recepción, este Tribunal debe desecharlo. Y así se establece.
• Copia simple del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la empresa GRUPO CONTRERAS MOTTA Y ASOCIADOS S.A., de fecha 17 de enero del año 2017, en cuya copia no constan indicios indicativos de haberse registrado en alguna oficina pública, por lo cual el mismo se equipara a un documento privado, en tal sentido al tratarse de una copia simple de un documento privado, la misma carece de valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo cual se desecha tal elemento probatorio del iter procesal. Y así se establece.
Pruebas de la parte demandada:
• Marcado “A” cursante a los folios 86 y 87 copia simple del documento convenio de la prórroga de arrendamiento, suscrito por las sociedades mercantiles RIQUISIMO D.B.M. S.R.L., y GRUPO CONTRERAS MOTTA Y ASOCIADOS S.A., en fecha 17 de julio de 2013, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, quedando anotado dicho documento bajo el Nro. 21, Tomo 156 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que por tratarse de copias simples de un documento público el cual además no fue tachado de falso, ni impugnado, este Tribunal de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo considera fidedigno de su original.
• Marcado “B”, cursante a los folios 88 al 92, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de febrero de 2015, y el inventario de bienes muebles que conforman el activo fijo operacional de la sociedad mercantil demandante, presentado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó asentado bajo el Nro. 23, Tomo 26, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que por tratarse de copias simples de un documento público, el cual además no fue tachado de falso, ni impugnado, este Tribunal lo considera fidedigno de su original, apreciándolo y valorándolo de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado “C” desde el folio 93 al 96, copia simple del contrato de arrendamiento, e inventario del activo fijo operacional de la sociedad mercantil accionante (anexo), suscrito entre la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M. S.R.L., y la sociedad mercantil GRUPO CONTRERAS MOTTA Y ASOCIADOS S.A., en fecha 26 de julio de 2016, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, en cual quedó asentado bajo el Nro. 55, Tomo 299 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, consignado igualmente por la parte actora, y sobre cuyo documento este Tribunal ya emitió pronunciamiento respecto a su valoración.
• Marcado “D” cursante al folio 97, original de escrito presentado en fecha 29 de junio de 2017, por el presidente de la sociedad mercantil demandada, ciudadano LUIS ENRIQUE LUENGO MENONIS, dirigido a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), mediante el cual se solicitó la apertura del expediente correspondiente para efectuar las consignaciones correspondientes al canon de arrendamiento del local comercial objeto de la presente litis, por cuanto tal instrumento público no fue impugnado ni tachado de falso por la parte contraria, y por cuanto viene a convalidar los alegatos esgrimidos, se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Documental promovida dentro de la etapa probatoria específicamente en fecha 22/10/2018, y cursante a los autos en el folio 113, consistente de copia simple de comprobante de ingreso de consignaciones de fecha 29 de junio de 2017, en la cual se aprecia un Nro. 2017-0231, con el nombre GRUPO CONTRERAS, MOTTA y ASOCIADOS S.A., por el monto de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 240.000,00), de fecha 29/06/2017, en cuyo deposito se especifica que corresponde a las fechas que van desde el 01/05/2017 al 30/06/2017, respecto al aludido medio probatorio la representación judicial de la parte accionante, mediante escrito de fecha 25 de octubre de 2018, impugnó tal documental, esgrimiendo una serie de alegatos de fondos, manifestando que la misma es extemporánea, alegando además su insuficiencia, por cuanto a su decir para la fecha en que se efectuó la consignación el canon de arrendamiento había variado, sin embargo, no utilizó medios procesales para impugnar tal documental, en tal sentido, por cuanto los argumentos utilizados por la parte accionante para impugnar tal documental, serán igualmente analizados, porque atañen al fondo de la controversia, este Tribunal considera que no tiene fundamento jurídico la impugnación de la aludida documental, y en tal sentido por tratarse de una copia simple de un documento público el cual no fue tachado de falso, este Tribunal de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio.
- II -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).
En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos, limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
Primeramente considera necesario este juzgador emitir pronunciamiento respecto al contenido u objeto de la presente controversia, así las cosas, del escrito libelar y del contrato de arrendamiento se trata de hacer ver que la relación arrendaticia que vincula a ambas sociedades mercantiles, versa sobre los bienes muebles que conforman el activo operacional de la sociedad mercantil accionante, no obstante debe este Tribunal advertir que conforme a la doctrina venezolana, mayormente se mantiene o se adopta la premisa, que la suerte de lo accesorio, debe seguir la de lo principal, por lo cual este despacho no concibe la idea que fueron arrendados bienes muebles, que según el uso descrito en el contrato no podían ser movidos del local, y que el inmueble donde se encontraban era un accesorio dentro de la relación arrendaticia.
Sin embargo, observa este Sentenciador que la parte demandante dentro de su escrito libelar fundamenta su acción en el desalojo de inmuebles destinados a locales comerciales, artículo 40 literal “a”, de la mencionada Ley especial, por lo cual, a criterio de este Sentenciador, estamos en presencia de una relación arrendaticia cuyo objeto es un inmueble destinado al comercio, más el mobiliario que dentro del mismo se encuentra, y en tal sentido, de ahora en adelante en el contenido del presente fallo se entenderá que el objeto arrendado es el local comercial. Y así se establece.
Dicho lo anterior tenemos, que el presente juicio versa sobre el desalojo incoado por la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M S.R.L., contra la sociedad mercantil GRUPO CONTRERAS MOTTA Y ASOCIADOS S.A., en virtud del presunto incumplimiento de las cláusulas del contrato suscrito por las mencionadas sociedades mercantiles en fechas 26 de julio de 2016, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio de Chacao del Estado Miranda, el cual quedó asentado bajo el Nro. 55 Tomo 299, de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaria, y cuyo objeto es el local donde funciona la última de las empresas mencionadas, ubicado en la Calle Páez, entre Calle Cecilio Acosta y Avenida Mis Encantos, Edificio Dante, Local “E”, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Dentro de la aludida convención, las partes habían acordado que a partir del séptimo mes de relación arrendaticia, el canon de arrendamiento sería modificado de mutuo y común acuerdo. Al efecto, la parte accionante adujo que la arrendataria no cumplió su obligación de pagar la modificación del canon de arrendamiento planteado por su representada, señalando que la parte demandada ha efectuado consignaciones por ante la correspondiente oficina, por el monto del canon de arrendamiento acordado inicialmente, incumpliendo con el aumento por ellos participado.
En esencia fundamentó su acción en la insolvencia de la parte demandada respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero a julio de 2017, motivo por el cual solicitó la inmediata terminación del contrato de arrendamiento suscrito por ambas sociedades mercantiles, y en consecuencia, extinguida la obligación contractual que nació entre las partes, así como la inmediata recuperación de todos los bienes muebles que componen el activo operacional de la parte accionante, y la desocupación inmediata del local donde se encuentran los mismos, que fue objeto del contrato.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, alegó que no es cierto que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2017. Señaló que, conforme a lo previsto en el artículo 24 de la Ley antes mencionada, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 de la misma ley, la oportunidad para modificar el canon de arrendamiento originalmente acordado, debía tener lugar después de un (01) año (duración mínima del contrato), y sólo después de ese tiempo nace para la arrendadora tal derecho, sin embargo, manifestó que la relación arrendaticia entre ambas empresas inició en fecha 16 de julio de 2012, y no desde 2016, como pretende hacerlo ver la parte accionante, todo ello con el fin de enunciar el lapso que le correspondía por prórroga legal.
Asimismo, indicó que de todo el tiempo que llevan las empresas dentro de la relación arrendaticia, ambas partes de mutuo acuerdo establecieron como mecanismo de pago para el canon de arrendamiento, que todas las ventas de comida preparadas para su consumo dentro del local arrendado, debían tramitarse por un punto de venta electrónico asignado al Banco Activo, Código de Afiliación Nro. 01710012246000184100, cuyo uso se encontraba concedido a la empresa RIQUISIMO D.B.M., S.R.L., alegando que al hacer el cierre mensual el ciudadano presidente de la sociedad mercantil arrendadora y administrador de dicho punto de venta, retenía el monto correspondiente al canon de arrendamiento y otros conceptos, hechos con los cuales según su dicho cobraban el dinero correspondiente al pago del canon de arrendamiento y luego entregaba el resto a la arrendataria, quedando de esa manera cancelado de manera automática el canon de arrendamiento.
Informó que, ese método de pago lo utilizaron hasta el día 24/05/2017, y que en virtud del medio de pago seleccionado, la arrendadora nunca entregó a su representada recibo donde constara que la misma había cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento. Igualmente señalaron que al haberse dañado el mencionado punto de venta y al no haber la arrendadora otorgado constancia de haber recibido el pago; en fecha 29/06/2017, se vieron en la necesidad de acudir por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios a fin de iniciar el procedimiento de consignaciones correspondiente.
Indicó que quedó meridianamente establecido que el retardo para el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017, anunciados por la arrendadora, es responsabilidad absoluta de ella misma, quien al suprimir o suspender el mecanismo establecido contractualmente para el pago del canon de arrendamiento y al negarse a recibir el pago de manos de su representada, impidió que el mismo fuese hecho oportunamente.
Expuesto lo anterior, considera apropiado este Tribunal determinar que los puntos controvertidos en la presente acción son los siguientes: 1. Monto del canon de arrendamiento y la legalidad del aumento contractualmente acordado; 2. Tempestividad respecto al pago de las cuotas de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y julio de 2017; y la solvencia de la parte demandada respecto a los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos.
En ese sentido considera necesario quien aquí suscribe citar el contenido del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial literal “A” cuyo texto reza lo siguiente:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Igualmente el artículo 1167 del Código Civil Venezolano, establece lo que a continuación se transcribe:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Ahora bien, analizadas las alegaciones de las partes así como las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal para decidir observa, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En este sentido, el artículo 1354 del Código Civil dispone lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Así las cosas pasa este Tribunal a analizar cada una de las denuncias efectuadas por la parte accionante, que sirvieron de fundamento para la acción propuesta.
1. Monto del canon de arrendamiento y la legalidad del aumento contractualmente acordado.
Como se dijo anteriormente, la representación judicial de la parte accionante demandó el resarcimiento de la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.400.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de pagar por la parte demandada (de febrero de julio de 2017) en razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000,00) por cada mes; pues según su dicho, a partir del séptimo mes de relación arrendaticia el canon de arrendamiento varió y fue fijado en la cantidad arriba referida.
Sin embargo, la parte demandada a la hora de contestar la demanda impugnó tal aumento catalogándolo de ilegal y de atentar contra el orden público contenido en los artículo 24 y 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, alegando que mal puede la parte accionante aumentar el canon de arrendamiento el séptimo mes de la relación arrendaticia, cuando la referida ley palmariamente establece que las pensiones o cuotas de arrendamiento solo podrían ser aumentadas después de un año de haber iniciado la relación arrendaticia.
En ese sentido, llama la atención de este administrador de justicia, el hecho que la parte demandada en un extracto de su contestación haga ver que no se puede aumentar el canon de arrendamiento, por cuanto la relación arrendaticia data desde el 26 de julio de 2016, sin embargo, más adelante dentro del mismo escrito de contestación, con el fin de referirse a el lapso que le corresponde por concepto de prórroga legal, afirmó que la relación arrendaticia entre ambas empresas inició el año 2012, debe aclararse que mal puede este Tribunal asumir la posición, que la relación arrendaticia inició en el año 2016, para una determinada situación, y en el año 2012 para otra.
Por lo antes expuesto, el argumento utilizado por la parte demandada para impugnar el referido aumento de canon de arrendamiento, fundado en los artículos 24 y 33 de la aludida ley especial, no puede ser apreciado por este órgano jurisdiccional dado que no se cumplen los presupuestos de hecho contenidos en las mencionadas normas.
Sin embargo, de una revisión efectuada a las actas procesales específicamente al contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia se observa que el contenido de la misma es el que a continuación se transcribe:
“…SEGUNDA: Se conviene un canon de arrendamiento mensual de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000), los primeros seis ( 6 ) meses de contrato y a partir del séptimo ( 7mo ) mes el canon tendrá un incremento cuyo monto se fijará de mutuo acuerdo y tomando en cuenta la inflación que viene presentando el país…” (Negritas y subrayado del Tribunal)
De la lectura de la indicada disposición contractual se evidencia que convencionalmente las partes concertaron que el aumento del canon de arrendamiento, sería efectuado de mutuo y común acuerdo, así las cosas, no existe constancia en autos, de tal acuerdo en relación al incremento del canon de arrendamiento, si bien es cierto consta en autos comunicación emitida por la parte accionante y presuntamente recibida por quien para la fecha era la presidente de la sociedad mercantil accionada, no es menos cierto, que la simple remisión de una comunicación (que sea recibida) signifique en modo alguno su automática aceptación en relación a su contenido, aunado al hecho que tal comunicación carece de elementos que verifiquen su completa veracidad.
En tal sentido, dado que el aumento en el canon de arrendamiento no fue, según lo que emana de las actas, fijado de manera bilateral por las partes, se tiene el mencionado aumento como nunca efectuado y a los fines del presente fallo se tiene como único canon de arrendamiento el fijado desde el inicio de esta última convención, es decir la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES MENSUALES (120.000,00). Y así se establece.
2. Tempestividad respecto al pago de las cuotas de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y julio de 2017, y la solvencia de la parte demandada respecto a los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos.
Respecto a este punto, y aclarada la controversia respecto al canon de arrendamiento, este sentenciador se permite realizar un análisis de los alegatos esbozados por ambas partes A. Respecto a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2017, B. En relación a las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017. y; C. Respecto al canon de arrendamiento del mes de julio de ese mismo año, todos denunciados como insolutos por la parte accionante, motivo por el cual conforme a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, la parte demandada tenia la carga de probar haberse libertado de tal obligación.
A. respecto a los meses de febrero, marzo y abril de 2017, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda afirmó lo siguiente: “Que de todo el tiempo que llevan las empresas dentro de la relación arrendaticia, ambas partes de mutuo acuerdo establecieron como mecanismo de pago para el canon de arrendamiento, que todas las ventas de comida preparadas para su consumo dentro del local arrendado, debían tramitarse por un punto de venta electrónico asignado al Banco Activo, Código de Afiliación Nro. 01710012246000184100, cuyo uso se encontraba concedido a la empresa RIQUISIMO D.B.M., S.R.L., alegando que al hacer el cierre mensual el ciudadano presidente de la sociedad mercantil arrendadora y administrador de dicho punto de venta, retenía el monto correspondiente al canon de arrendamiento y otros conceptos”, según su dicho cobraban el dinero correspondiente al pago del canon de arrendamiento y luego entregaba el resto a la arrendataria, quedando de esa manera cancelado de manera automática el canon de arrendamiento, además indicó que la arrendadora nunca le entregó recibo por tal concepto.
Al respecto, se observa que la parte demandada solamente se limitó a esgrimir tal alegato, sin promover judicialmente elementos probatorios que sirvieran de fundamento para demostrar al aseveración, motivo por el cual considera este sentenciador insolutos los meses de febrero, marzo y abril de 2017, denunciados como insolutos.
B. En relación a las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017, resalta este sentenciador que consta a los autos consignación efectuada en fecha 29 de junio de 2017, correspondiente a los meses arriba mencionados, sin embargo, considera necesario quien aquí suscribe citar el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, la cual es del tenor siguiente:
“…SEGUNDA: Se conviene un canon de arrendamiento mensual de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000), los primeros seis ( 6 ) meses de contrato y a partir del séptimo ( 7mo ) mes el canon tendrá un incremento cuyo monto se fijará de mutuo acuerdo y tomando en cuenta la inflación que viene presentando el país. LA ARRENDATARIA se compromete cancelar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, el canon aquí fijado, en la dirección o cuenta que manifestare la arrendadora…” (Negritas y subrayado del Tribunal)
De la lectura de la cláusula que antecede se evidencia que ambas parte pactaron que el canon de arrendamiento correspondiente a cada mes, debía ser cancelado los primeros cinco (5) días, como se mencionó anteriormente adujo la parte demandada que el presunto sistema de pago que ellos mantenían era mediante un punto de venta asignado a la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M., S.R.L., sin embargo a partir del 24 de mayo de 2017, fecha a partir de la cual, el mencionado punto de venta se encontraba sin servicio, la parte demandada se vio imposibilitada de efectuar la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo, y no es, si no hasta el 29/06/2017, fecha en la cual la parte demandada comenzó a efectuar sus consignaciones por ante la respectiva oficina.
De lo anteriormente transcrito se observa, que la parte demandada tenia la obligación a los fines de no incurrir en mora, de cancelar las pensiones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de 2017, antes del cinco (5) de junio del mencionado año, dado que a partir de la aludida fecha, se computa como no cumplida la obligación de no insolventarse por mas de dos (2) pensiones de arrendamiento conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “a” de la referida Ley especial de arrendamiento de locales comerciales.
Dicho lo anterior se debe determinar, que aunque la parte demandada efectuó el pago de las cuotas de arrendamiento referente a los meses de mayo y junio de 2017, las misma se efectuaron a destiempo, motivo por el cual aunque la cantidad consignada se debe tener como el pago correspondiente a tales meses, el mismo se realizó de manera intempestiva en el tiempo. Y así se decide.
C. Respecto a este particular debe resaltar este Tribunal, que la parte demandada no esgrimió alegato alguno respecto a la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2017, motivo por el cual se tiene el mismo como insoluto, dado que conforme a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, la parte demandada tenia la carga de probar haberse libertado de tal obligación.
Por lo antes expuesto considera quien aquí decide que se encuentran llenos los presupuestos legales, para declarar la procedencia de la acción de desalojo incoada por la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M., S.R.L., contra la sociedad mercantil GRUPO CONTRERAS MOTTA Y ASOCIADOS S.A., dado que quedó procesalmente demostrado la insolvencia de la parte demandada, en más de dos cuotas de arrendamiento consecutivos, conforme a lo previsto en el artículo 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial. Y así se establece.
En virtud que la parte accionante solicitó la cancelación de la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.400.000,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento señaladas por ellos como insolutas a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000,00), cada una, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2017, hecho que dentro de este mismo capitulo se declaró incierto por no haber sido acordado entre las partes tal aumento, concatenado con hecho que consta en autos el pago efectuado por la parte demandada respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio del aludido año, obligan a este órgano jurisdiccional a declarar parcialmente con lugar la acción propuesta, y a ordenar el pago del canon de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y julio del año 2017, a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 120.000,00), actualmente UN BOLÍVAR SOBERANO CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 1,2). Y así expresamente se ordena declararlo en el dispositivo del presente fallo.
- III -
- DISPOSITIVA -
Por los argumentos de hecho y derecho, precedentemente expuestos este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le otorga la Ley, en el juicio que por desalojo intentó la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M., S.R.L., contra la sociedad mercantil GRUPO CONTRERAS MOTTA Y ASOCIADOS S.A., ambas empresas previamente identificadas al inicio de este fallo decide así:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO de local comercial interpuso la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M. S.R.L., contra la sociedad mercantil GRUPO CONTRERAS MOTTA y ASOCIADOS S.A.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada sociedad mercantil GRUPO CONTRERAS MOTTA y ASOCIADOS S.A., la inmediata entrega de los bienes muebles que conforman el activo fijo operacional de la sociedad mercantil RIQUISIMO D.B.M. S.R.L., y del bien inmueble dentro del cual se encuentra el mencionado activo operacional, en las mismas condiciones que recibió los mismos.
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad ciento VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 120.000,00) actualmente la cantidad de UN BOLIVAR SOBERANO CON DOS CENTIMOS (Bs. 1,2) mensuales, correspondiente a los meses insolventes es decir febrero, marzo, abril y julio de 2017.
CUARTO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas, por no haber vencimiento total en la presente causa, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 5º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 7 de febrero de 2019. 208º y 159º.
El Juez,
Abg. Miguel Angel Padilla Reyes
La Secretaria,
Abg. Lisbeth Rodríguez González
En esta misma fecha, siendo las 3:02 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Lisbeth Rodríguez González
Asunto: AP11-V-2017-001469
MAPR/LRG/Adrian
