REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP11-V-2016-000686.
PARTE ACTORA: WILLIAM JOSÉ MÁRQUEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 10.467.069, representado judicialmente por los ciudadanos Ricardo Alejandro Avalos Salazar, Tailandia Márquez Rodríguez y Yelirie Yenai Polanco Toledo, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 224973, 87.317 y 261.580, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ ANTONIO MARCOS ALONSO, titular de la cédula de identidad número 81.302.826, representado judicialmente por la ciudadana Vanessa Hoyer Rivas, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 117.225.
MOTIVO DEL JUICIO: Cumplimiento de contrato de opción compra venta de inmueble destinado a vivienda.
SENTENCIA: definitiva.
I
DESARROLLO DEL JUICIO
El escrito de la demanda fue presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos el 23 de mayo de 2016, correspondiendo a este Juzgado quien la admitió el 31 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio ordinario y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Una vez efectuado los trámites de citación personal de la parte demandada, siendo infructuosas tales gestiones, previa petición de la parte, se acordó el emplazamiento mediante carteles ex artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, tal como se evidencia del auto de fecha 03 de agosto de 2016. Sin embargo, el 21 de septiembre de 2016, compareció la abogada Vanessa Hoyer Rivas, y se dio por citada en la causa (art. 216 CPC) consignando instrumento poder otorgado por la parte demandada. Asimismo, prsentó escrito promoviendo la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, este Juzgado dictó sentencia interlocutoria el 25 de noviembre de 2016, mediante la cual la declaró sin lugar.
El 16 de enero de 2017, compareció la representación judicial de la parte demandada y presentó escrito mediante el cual contestó a la pretensión de la actora.
El 07 de marzo de 2017, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas. Asimismo, en fecha 10 de marzo de 2017, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas. Por escrito de fecha 15 de marzo de 2017, la representación judicial de la parte actora se opuso a las pruebas promovidas por su contraparte.
Es así, que por auto del 20 de marzo de 2017, este juzgado se pronunció en cuanto a la oposición formulada, desechando la misma y admitiendo las pruebas promovidas por ambas partes.
Por escrito de fecha 24 de mayo de 2017 y el 06 de junio de 2017, ambos representaciones judiciales consignaron escritos de informes.
Por escrito de fecha 13 de junio de 2017, la parte demandada consignó observaciones.
Vencida la oportunidad para decidir en el presente juicio, este Tribunal procede a dictar la correspondiente sentencia en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alegatos en que se fundamenta la pretensión de la parte actora:
Alegó que el 14 de mayo de 2015, celebró contrato de opción compra-venta con el ciudadano José Antonio Marcos Alonso, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 47, tomo 67, folios 168 hasta 171, con el fin de materializar la compra de un inmueble propiedad de la demandada, constituido por un inmueble que forma parte del edificio denominado “Residencias Belair”, ubicado en el Municipio Caraballeda, del estado Vargas, situado en el primer piso, apartamento 1D tiene una superficie aproximada de ochenta y cinco metros cuadrados (85,00 m2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte del edificio; Sur: pasillo de circulación; Este: con el apartamento tipo “E” y Oeste: con la escalera general del edificio, pasillo de circulación y vacío. Igualmente, está incluido el puesto de estacionamiento identificado con las siglas y números 1-D. El apartamento le corresponde un porcentaje de condominio equivalente al un entero con nueve mil doscientas treinta diez milésimas por ciento (1,9230%).
Que el referido inmueble es propiedad del ciudadano José Antonio Marcos Alonso, según se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del estado Vargas, en fecha 15 de noviembre 2007, bajo el Nº 26 del protocolo 1 tomo 11, número de Catastro signado con el código número 06050101.
Que ambas partes acordaron en el contrato de opción de compra-venta, en la cláusula tercera que el monto de dicha venta sería por la cantidad de quince millones de bolívares sin céntimos (Bs. 15.000.000,00), cantidad que se pagaría de la siguiente manera: La cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), entregados en calidad de arras y que dicha cantidad fue pagada mediante cheque del banco provincial Nº 00066041, la suma de ciento sesenta y cinco mil bolívares )Bs. 165.000,00) al noveno mes de la firma de este contrato como complemento del pago en calidad de arras. La cantidad restante, es decir, la suma de catorce millones doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 14.235.000,00), serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno del Registro correspondiente y, según la cláusula segunda, ambas partes convinieron que para materializar la protocolización la negociación celebrada no superaría el lapso de trescientos sesenta y cinco (365) días hábiles contados a partir de la fecha autenticación, más treinta (30) días de prórroga pudiendo ampliarse esta prórroga de mutuo acuerdo entre las partes por un período máximo de trescientos sesenta y cinco (365) días adicionales, durante los cuales el oferente está obligado a vender al optante el inmueble descrito, y que las cláusulas cuarta y quinta establecieron las penalidades que hubiera lugar si alguna de las partes incumplía en su obligación contraída en el contrato.
Que la parte demandada debía hacer entrega a la parte actora de la documentación del inmueble, con el propósito que la demandante tramitara ante el Registro Principal Inmobiliario correspondiente, a los fines de proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Que la parte demandada manifiesto que para continuar la negociación de la opción de compra-venta de inmueble debe ser considerado el dólar today, afirmando que el precio del apartamento es de setenta y siete millones de bolívares (Bs.77.000,000,00).
Que el ciudadano José Antonio Marcos Alonso (demandado) ofertó otro inmueble distinto al pautado en el documento de la opción de compra-venta, ubicado en el sector de Macuto, al lado de las 15 letras, estado Vargas, por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs.30.000).
Que el 10 de mayo de 2016, la parte demandante le envió correo electrónico al demandado copia del cheque Nº 06650142, librado de la cuenta signada con el Nº 0175-06-18-81-0073008570, girado del Banco Bicentenario del Pueblo por la cantidad de catorce millones doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 14.235.000,00), por concepto del pago de la totalidad del monto adeudado en los términos y condiciones señalados en la cláusula tercera del documento de compra-venta.
Que la parte demandada no tiene intención de continuar con la venta del inmueble manifestando rescindir el mismo.
Que se recabó copia del documento de compra del inmueble ubicado en el Municipio Caraballeda, por parte de la ciudadana Marianella Bortot, a los administradores de la empresa Venzara.
Que luego de comunicarse con el propietario en relación a los recaudos por cuanto se acercaba el plazo para el cumplimiento de la obligación, el demandado el 14 de mayo de 2016, procedería a devolver las arras, exigiendo la desocupación del inmueble de inmediato, alegando que el contrato estaba resuelto de pleno derecho por causa imputable al oferente; sin pagar monto por indemnización.
Que en vista del incumplimiento por parte del propietario, es por lo que procedió a demandarla ante este órgano jurisdiccional por el cumplimiento definitivo del contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes y como consecuencia el traslado de la titularidad del inmueble objeto de litigo conforme lo previsto en los artículos 1.133, 1.167, 1.159, 1.160 y 1.168 del Código Civil.
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada
En la contestación, la parte demandada alegó que es propietario del inmueble objeto del contrato de opción compra venta que sustentan esta pretensión (folio 23), y por tener esa titularidad, suscribió con la parte demandante el contrato de opción de compra-venta el 14 de mayo de 2015, suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 47, tomo 67, folios 168 hasta 171 (folio 27).
Que al momento de la firma del contrato el ciudadano William José Márquez, giro cheque del banco provincial Nº 00066041, por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), por concepto de arras y al noveno mes la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), el cual fue pagado vía transferencia bancaria del BBVA Provincial. Sin embargo, el contrato contiene errores de forma que bien puede hacer poco claro el contenido del mismo, ya que en la nota de la notaría no menciona la cantidad de los seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), que fungen en calidad de arras.
Que ambas partes convinieron que para materializar la protocolización la negociación celebrada no superaría el lapso de trescientos sesenta y cinco (365) días hábiles contados a partir de la fecha autenticación, más treinta (30) días de prórroga pudiendo ampliarse esta prórroga de mutuo acuerdo entre las partes por un período máximo de trescientos sesenta y cinco (365) días adicionales.
Que solicitaron la documentación respectiva para proceder al registro de la venta definitiva, por cuanto se acercaba el vencimiento del plazo, lo cual no es cierto ya que los días a ser contados eran hábiles y no continuos.
Que el demandante muestra un comportamiento de usurpación y de apropiación indebida del inmueble, por cuanto arrendó el inmueble a un tercero.
Que mi representado negocia y oferta inmueble a terceros, dada esa actividad procede por vía de correo electrónico o por otro medios de comunicación (whatsApp) por lo cual no es preciso señalar como lo hace el demandante que se le envió un mensaje, con el fin de cambiar el objeto del contrato, lo cual es poco fiable, lo que se pueda recabar como prueba por vía de mensajería, por cuanto se puede crear perfectamente el remitente sin que este sea el que efectivamente envía el mensaje.
Que no se ha negado de entregar la documentación para el registro y que se encuentra insolvente en los pagos en otros entes, por lo cual no puede ser imputable a mi representado, ya que ha hecho todas las diligencias correspondiente a los fines que le sean entregado dichos instrumentos, los cuales se encuentran en el área de catastro en la alcaldía que lleva inactiva aproximadamente dos (02) años, razón de la cual no se ha realizado tales actualización.
Con respecto a la insolvencia en el pago del condominio, alegó no era cierto por cuanto no se había procedido a relacionarse algunos pagos realizados a la administradora del edificio. Por lo tanto, solicitó se deseche y desestime ya que la pretensión versa sobre el cumplimiento único del de la venta definitiva.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, lo explanado por la demandante en su libelo, referido a la imposibilidad de materializar la venta sobre el inmueble objeto de contratación.
De acuerdo con todo lo antes expuesto, es de suyo evidente que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe a juzgar y decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia o no de la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada, con relación a la entrega de los documentos necesarios para la tramitación en el registro, la venta definitiva sobre el inmueble objeto del presente juicio.
III
DE LAS PRUEBAS
Consta del folio 23 al 27 en copia simple el contrato de opción de compra-venta con fecha 14 de mayo de 2015, suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 47, tomo 67; folios 169 hasta 171. Esta documental de índole auténtica, al no haber sido tachada por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio conforme el artículo 1357 del referido código y resulta pertinente acreditar que el referido convenio, además no constituye un hecho controvertido por haber sido admitido por la parte demandada.
Consta en copia simple de instrumento privado, e-mails marcado con el anexo “4” transferencia banca en línea-BBVA Provincial de la cuenta PROVINET@provincialgmail.com a la cuenta marquezguanche@gmail.com, que corre inserto a los folios 29 y 30. Al respecto, se aprecia que conforme a lo previsto en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realiza conforme a lo previsto para las pruebas libres del Código de Procedimiento Civil, por lo que perteneciendo al género de documentos y dentro de ellos a los privados, y habiéndose producido en copia simple se desecha en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los instrumentos de este tipo a los fines de su eficacia probatoria deben promoverse en sus originales.
Consta en copia simple instrumento privado, e-mails marcado con los anexos “5”, “9”, “10” y “11” enviado de la cuenta marquezguanchea@gmail.com a seleccionmedica@mmservicom.com, que corre inserto a los folios 32, 39, 41, 43, 45, 46 y 47. Al respecto, se aprecia que conforme a lo previsto en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realiza conforme a lo previsto para las pruebas libres del Código de Procedimiento Civil, por lo que perteneciendo al género de documentos y dentro de ellos a los privados, y habiéndose producido en copia simple se desecha en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los instrumentos de este tipo a los fines de su eficacia probatoria deben promoverse en sus originales.
Consta del folio 34, 36, y 38 mensajería de texto (whatsApp) marcado con los anexos “6”, “7” y “8” remitidos por el ciudadano William José Márquez Rodríguez (legible) al ciudadano José Antonio Marcos Alonso, con destino a la dirección del inmueble objeto de contratación, estos documentos acompañan el contenido de los presuntos mensajes que la parte actora dice haber remitido, situación que sólo demuestra que se enviaron varios mensajes por medio electrónico, de cual se trata o que hace alusión su contenido, respecto al inmueble de marras. Sin embargo, no constan las características del medio electrónico a través de los cuales se enviaron los mensajes, que permitan establecer autenticidad, necesarias para tener como ciertos dichos mensajes, lo que impide darle credibilidad a los mismos, por lo cual se desechan por no aportar mayor elemento de convicción al proceso.
Consta a los folios 48 y 49, copia simple del cheque número 06650142, girado contra la cuenta bancaria número 0175-0671-81-0073008570, del Banco Bicentenario del Pueblo por el monto de catorce millones treinta y cinco mil bolívares (Bs. 14.235.000,00), saldo restante de la totalidad del precio de venta del inmueble. En tal sentido, la propia parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo de haber recibido la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), por cuanto el contrato contiene errores de forma que bien puede hacer poco claro el contenido del mismo, ya que en la notaría no menciona la cantidad de los seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), que fungen en calidad de arras, solo mencionan la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00) como complemento del pago de calidad de arras. Sin embargo, se aprecia, en la misma contestación alegó: “… en su carácter de oferente, quiera ejercer su derecho al cobro de las arras establecidas de forma ilícita, ya que no se trata en el caso supuesto de una resolución (sic) sino de pleno derecho por el incumplimiento de las obligaciones probablemente de pago por parte del optante (sic) que el oferente quiera hacer valer su derecho podría este tomar las arras y no cancelar daños y perjuicios al demandante. Por el contrario está dispuesto a la devolución de las arras íntegramente en el caso de no realizar definitivamente la venta del inmueble…”. Por consiguiente, se evidencia que recibió la cantidad de dinero por concepto de arras establecida entre las partes (cláusula tercera), razón por la cual se releva de prueba este hecho, toda vez no existe controversia alguna al respecto y se le aprecia como plena prueba a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código Procesal Civil, ya que se trata de copia simple de un instrumentos mercantil de índole privado. La declaración de la parte demandada durante el acto de contestación, adminiculada a la copia simple ante tasada conllevan a este Juzgador a la convicción que la optante entregó al propietario vendedor la cantidad de dinero pactada en el contrato por concepto de arras.
A los folios 51 al 54, riela copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, debidamente protocolizado. Dicha documental se tiene como válidamente promovida por no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente, siendo pertinente para acreditar que el inmueble objeto de litigio, constituido por un apartamento que forma parte del edificio Residencias Belair, ubicado en la jurisdicción del Municipio Caraballeda del estado Vargas, ubicado en el piso 1, distinguido con la letra y número 1-D, fue adquirido en propiedad por el ciudadano José Antonio Marcos Alonso, titular de la cédula de identidad número. E-81.302.826 en fecha 25 de mayo de 1986.
A los folios 57 al 61, riela copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, debidamente protocolizado. Dicha documental se tiene como válidamente promovida al no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente, siendo pertinente para acreditar la venta que realizara los ciudadanos Doménico Lombarda Bidetti y Eugenio Sánchez actuando en su carácter de Directores Administradores de “VENZARA S.A” a la ciudadana Marianella Bortot Díaz, siendo el mismo inmueble objeto del litigio.
Riela a los folios 63 al 67, documentales emitidas por la Administradora Integral Caribe, C.A., la cual constituye el pago de condominio del inmueble de marras. Estos instrumentos siendo documento privado emanado de tercero, debió ser ratificado en juicio, tal como lo indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pero no fue así, en consecuencia, se desecha por ilegal.
La parte demandada promovió el mérito favorable de aquellas actuaciones y documentos que le beneficien. En tal sentido, es criterio reiterado que el mérito de los autos no es una prueba per se, siendo obligación del Juez analizar cuanto material probatorio se haya producido en juicio y ceñirse a la verdad de lo alegado y probado en autos, sin necesidad que las partes así lo soliciten, y las pruebas pertenecen al proceso y no a las partes que las haya producido.
Promovió y reconoció el contrato de opción de compra-venta de fecha 14 de mayo de 2015, suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 47, tomo 67; folios 169 hasta 171. Al respecto, siendo documento auténtico, al no haber sido tachado por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio conforme el artículo 1357 del referido código y resulta pertinente acreditar que los ciudadanos José Antonio Marcos Alonso y William José Márquez Rodríguez, suscribieron dicho contrato, lo cual ya se había analizado.
Riela a los folios 160, declaración de la ciudadana Zenia López, marcada con la letra “A” la cual constituye una presunción que la ciudadana anteriormente mencionada vivió en el inmueble identificado por un apartamento que forma parte del edificio Residencias Belair, ubicado en la jurisdicción del Municipio Caraballeda del estado Vargas, ubicado en el piso 1, distinguido con la letra y número Este instrumento siendo documento privado emanado de tercero, debió ser ratificado en juicio, tal como lo indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pero no fue así, en consecuencia, se desecha por ilegal.
Consta de los folios 162 y 163 comunicación marcada con las letras “B” y “C” enviadas por la ciudadana Estrella Benítez García, del 12 de abril de 2016, la cual comunica que el ciudadano William José Márquez Rodríguez, mantiene un comportamiento no adecuado en el inmueble de marras. Estas documentales se desecha por cuanto no guarda relación con el hecho debatido en juicio, es decir, respecto al cumplimento o no del contrato de opción a compra.
Riela a los folios 164 al 172, marcada con la letra “D” copia certificada expedida por la Gobernación Bolivariana del estado Vargas Prefectura del Municipio Vargas Jefatura Civil de Caraballera, relativo a denuncia común y acuerdo entre las partes de la denuncia expediente número 8462 del 20 y 21 de junio de 2016 y siendo instrumentos públicos, merecen fe su contenido.
En ella consta declaración de los ciudadanos William José Márquez Rodríguez y José Antonio Marcos Alonso, del 20 de junio de 2016, mediante la cual denunció al hoy demandado, así: “…En virtud del incumplimiento por parte del Sr. José Marcos del contrato de opción de compra venta (sic) introduje demanda en los tribunales civiles por cumplimiento de contrato, razón de esta situación el demandado se presentó en compañía de un ciudadano, sin mi consentimiento intentaron abrir las puertas del apartamento sin esperar el dictamen de los tribunales...”.
De acuerdo a ello, la parte demandada admitió los hechos de la denuncia formulada por la parte actora, salvo no intento entrar solo me puse a probar las llaves para saber si había cambiado el cilindro. Acto seguido, ambas partes se comprometieron a respetarse, adaptar un comportamiento acorde a la moral y a las buenas costumbres. Asimismo, el demandado se comprometió no ingresar al inmueble hasta que el tribunal decida.
Consta al folio 173 copia simple del comprobantes de solicitud sobre tramitación emitido por la Alcaldía del Municipio Vargas Dirección General de Planeamiento y Control Urbano Dirección de Catastro Municipal del 19 de julio de 2016, relativo en que el día 28 de julio 2016, debía presentarse en la oficina a los fines de retirar el certificado catastral correspondiente, situación que sólo demuestra una presunción de los tramites de la documentación del inmueble, más no de que se trata o a que hace alusión su contenido, lo cual no aporta mayor elemento de prueba al proceso, siendo así se desechan por no aportar elemento de convicción al proceso.
Riela a los folios 174 y 175, documentales emitidas por la Administradora Integral Caribe, C.A., marcada con la letra “F”, la cual constituye la resulta mensual de los pagos de condominio del inmueble de marras. Estos instrumentos siendo documento privado emanado de tercero, debió ser ratificado en juicio, tal como lo indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pero no fue así, en consecuencia, se desecha por ilegal.
Consta en copia simple de instrumento privado, e-mails marcado con la letra “G” que corre inserto a los folios 176 al 178. Al respecto, se aprecia que conforme a lo previsto en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realiza conforme a lo previsto para las pruebas libres del Código de Procedimiento Civil, por lo que perteneciendo al género de documentos y dentro de ellos a los privados, y habiéndose producido en copia simple se desecha en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los instrumentos de este tipo a los fines de su eficacia probatoria deben promoverse en sus originales.
IV
DEL MERITO
En el presente proceso se debe puntualizar que estamos ante una pretensión civil que nace de un contrato sinalagmático perfecto, que se formó de la voluntad de contratación de las partes (art. 1.159 CC), adicionalmente observamos que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, admitió de manera Expresa: a).- La titularidad del inmueble objeto de contratación; b).- La suscripción del contrato sobre el cual versa esta pretensión y siendo estos mismos documentos en los cuales basa la reclamación de su derecho (art. 1.354 CC) y c).- De haber recibido el pago de arras pactado y de gestionar la documentación los trámites en el registro correspondiente, en la cláusula tercera del contrato todos estos hechos, una vez analizados y adminiculados traen como consecuencia procesal que el quid del asunto a debatir radique únicamente en resolver, según las cláusulas pactadas, quien inejecutó su obligación derivada del contrato de opción de compra venta.
Respecto a la fuerza de los contratos el Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas. Sin embargo, el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
La doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
Así, el Dr. José Melich Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, llegó a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
En este caso, el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil), situación que pretendió desconocer el demandado José Antonio Marcos Alonso, en su escrito de contestación alegando que el contrato de opción de compra venta presenta errores, por cuanto en la nota de notaria sólo existe el pago de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000,00) sin señalar la cantidad de los seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00) por concepto de las arras; que ha tramitado la documentación en el registro, a los fines le sea otorgado el documento de la venta definitivo, sin embargo el ente que otorga dicha documentos se encuentra inactivo hace 2 años, por lo que no es su negligencia ni se le pueden imputar dicha obligaciones, por cuanto es un incumplimiento del estado, ya que depende un acto a través de la alcaldía. Asimismo, manifestó que la parte demandante incumplió con la cláusula sexta del contrato de opción de compra, como buen padre de familia para honrar esa obligación, por lo que considera la posibilidad de la extinción de la obligación contractual de pleno derecho, situación que es contraria a derecho, ya que mal puede una de las partes dejar “sin efecto” de manera unilateral un convenio bilateral como es el caso del contrato de opción de compra venta, que nació del acuerdo y capacidad de contratación de las partes, que debe ser resuelto por un Juez competente mediante un sentencia de mérito, amen de las propias partes que hayan intervenido en el negocio jurídico.
Siendo que ambas partes pactaron un contrato de opción de compra venta en el cual se establecieron obligaciones que debían cumplirse, y siendo que el ciudadano William José Márquez Rodríguez, cumplió con la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, ya que pagó el precio del inmueble y aceptado por la parte demandada a pesar de no haberse efectuado la protocolización del documento, es evidente el interés de seguir con la contratación y tomando como partida del contrato de fecha 14 de mayo de 2015 (folio 23 al 27), podemos observar que en su cláusula tercera se convino:
“…El precio pactado por las partes para la operación de compra venta del ya mencionado inmueble es de la cantidad de quince millones de bolívares (bs.15.000.000,00) que serán cancelados por el “LA OPTANTE”,de la siguiente manera: la suma de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00) en calidad de arras, al momento de la firma del presente contrato por ante la Notaría Pública, el cual es cancelado en este acto por medio de cheque del banco Provincial Nº 00066041, la suma de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000) al noveno mes de la firma de este contrato como complemento del pago en calidad de arras y el saldo restante, es decir, la suma de catorce millones doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.14.235,000,00), serán pagados por EL OPTANTE a EL OFERENTE en el mismo acto de protocolización del documento definitivo de compra venta …”
Del contenido de la cláusula antes transcrita se evidencia que la parte demandante “EL OPTANTE”, cumplió con el pago inicial por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000, 00) por concepto de arras, más la suma de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000) como complemento del pago de arras y el saldo restante, es decir, la suma de catorce millones doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs.14.235,000,00), pues la parte actora alegó haber pagado la totalidad del precio a los fines de proseguir con la negociación y el demandado nada dijo respecto al pago de ese saldo del precio, a pesar que contractualmente se tenía previsto pagarse para el momento de la protocolización.
Por otra parte, se destaca de la lectura detallada del contrato “EL OPTANTE”, pagó la suma de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00) en calidad de arras, al momento de la firma del presente contrato por medio de cheque del banco Provincial Nº 00066041 y la suma de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000) al noveno mes de la firma de este contrato como complemento del pago en calidad de arras. Sin embargo, en el mismo contrato en la nota de autenticación (ver folio 27) el cual se encuentra firmado por las partes “aparece” solamente la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000) pagado en este acto por medio de cheque del banco Provincial Nº 00066041, siendo que dicha cantidad fue efectuada por transferencia banca en línea BBVA provincial el 19 de febrero de 2016, la cual presenta una incongruencia dejando en duda la obligación del optante-comprador, pero con su conducta se tiene que efectivamente lo recibió, de lo contrario no hubiese firmado el documento.
De allí se pudo deducir, que el accionado centró su defensa en negar rechazar y contradecir que el contrato contiene errores de forma que bien puede hacer poco claro el contenido del mismo, ya que en la nota de la notaría no menciona la cantidad de los seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), que fungen en calidad de arras y que no incumplido con la entrega de la documentación necesaria para la tramitación en el registro, ya que corresponde otorgar dichos instrumentos es la alcaldía la cual está inactiva 2 años, por lo que no se le puede imputar un acto del estado, cumpliéndose la cláusula cuarta del contrato, del cual hace alusión su antagonista jurídico en el libelo de la demanda.
Cabe acotar que la conducta asumida por la demandada se tiene: i) con respecto al contrato de opción de compra venta que suscribió en fecha 14 de mayo de 2015, con el ciudadano William José Márquez Rodríguez, por cuanto se observó que el contrato contiene errores de forma, debió notificarlo al momento, hecho que no fue delatado en modo alguno, por lo cual se presume que recibió la cantidad seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), que señala en el mismo por concepto de arras; ii) en cuanto a la documentación para gestionar los trámites en el registro, ya que corresponde otorgar dichos documentos a la alcaldía la cual está inactiva 2 años, y no se le puede imputar esa obligación, porque es un acto del estado. Ahora bien, para este sentenciador, se evidencia que la parte demandada tenía trescientos sesenta y cinco (365) días hábiles contados a partir de la fecha autenticación (14 de mayo de 2015), más treinta (30) días de prórroga, pudiendo ampliarse esta prórroga de mutuo acuerdo entre las partes por un período máximo de trescientos sesenta y cinco (365) días adicionales, lo cual la parte oferente, nunca notificó a la parte optante que no pudo aligerar toda la tramitación para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta, es decir, el oferente contaba con dos (02) años y un (01) mes desde haberse celebrado el contrato de opción de compra-venta para cumplir, por tal motivo, no puede el vendedor manifestar que el comprador no cumplió con sus obligaciones contractuales ya que era de su responsabilidad cumplir con la entrega de los documentos a los fines de concretar la venta.
Existiendo plena prueba de los hechos alegados a favor el ciudadano William José Márquez Rodríguez, conforme a lo dispuesto en el artículo 254 del Código Procesal Civil, en fuerza de los razonamientos expuestos, este Tribunal considera procedente la pretensión por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta pretendido.
V
DISPOSITIVA.
En virtud de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, interpuso el ciudadano William José Márquez Rodríguez contra el ciudadano José Antonio Marcos Alonso ambas partes identificadas en autos. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a cumplir con el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 14 de mayo de 2015, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 47, tomo 67, folio 168 hasta 171, mediante el otorgamiento del documento definitivo ante la Oficina de Registro correspondiente, el cual tiene por objeto la compra venta del inmueble propiedad del ciudadano José Antonio Marcos Alonso, constituido por un apartamento que forma parte del edificio denominado “Residencias Belair”, ubicado en el Municipio Caraballeda, del estado Vargas, situado en el primer piso, apartamento 1D tiene una superficie aproximada de ochenta y cinco metros cuadrados (85,00 m2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada norte del edificio; Sur: pasillo de circulación; Este: con el apartamento tipo “E” y Oeste: con la escalera general del edificio, pasillo de circulación y vacío. Igualmente, está incluido el puesto de estacionamiento identificado con las siglas y números 1-D. El apartamento le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a un entero con nueve mil doscientas treinta diez milésimas por ciento (1,9230%). El inmueble le pertenece al demandado según consta de documento de compra venta protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del estado Vargas, en fecha 15 de noviembre 2007, bajo el Nº 26 del protocolo 1 tomo 11, número de Catastro signado con el código número 06050101, el cual deberá emitir el documento definitivo de venta, para su protocolización en la Oficina de Registro correspondiente.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para legal, se hace necesaria la notificación de las partes.
Regístrese, publíquese.
Déjese copia certificada de la presente decisión por ante la Secretaría del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) día del mes del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE OCANTO
En la misma fecha, siendo las ______________________ se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE OCANTO.
