REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de Diciembre de 2017
207º y 158º
Asunto: AP11-V-2015-000594
Parte Demandante: Ciudadano Félix Alberto Villamizar Durán, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-11.158.022.
Defensores Públicos de la Parte Demandante: Ciudadanos Oscar José Damaso Gonnella y Veriuska Y. Granado Rúgeles, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 170.206 y 212.267, el primero en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional y la segunda en su condición de Defensora Pública Auxiliar Segunda en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, Extensión Sede Central.
Parte Demandada: Ciudadanos Aníbal Rafael Eizaga Páez, Yesenia Maribel Simanca Palacios y Yobany Alejandro Palacios, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-2.991.493, V-12.641.891 y V-13.979.929, respectivamente.
Apoderados de la Parte Demandada: ciudadana Yosmar Del Valle Castro Toro, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.129.
Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
DE LA SÍNTESIS DE LOS HECHOS
Por recibido en fecha 11 de Mayo de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, libelo de demanda contentivo de la pretensión por Retracto Legal Arrendaticio incoada por los ciudadanos Oscar José Damaso Gonnella y Veriuska Y. Granado Rugeles, en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional, el primero y Defensora Pública Auxiliar Segunda en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, la segunda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, Extensión Sede Central, asistiendo al ciudadano Félix Alberto Villamizar Duran.
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa, previa distribución, a este Juzgado, a los efectos de emitir pronunciamiento sobre su admisión o no, en fecha 13 de mayo de 2015, declaró inadmisible la demanda, sentencia que fue revocada por el Juzgado Décimo Superior, de esta misma circunscripción judicial, revocó la sentencia que declaró inadmisible y ordenó la admisión de la misma.
En acatamiento a ello en fecha, 11 de enero de 2016, el tribunal admitió la demanda interpuesta, y ordenó el emplazamiento de la parte demanda conforme lo establecido la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, en concordancia con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien cumplido el trámite citatorio, en fecha 20 de junio de 2017 el tribunal fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, la cual se llevó a cabo en fecha 28 de junio de 2017.
En este sentido, en fecha 13 de julio de 2017, la representación demandada dio contestación a la demanda incoada en su contra, y el tribunal a través de sentencia interlocutoria de fecha 28 de julio de 2017, dictó la fijación de lo hechos y conforme lo pauta el artículo 868 de la ley adjetiva procesal, fijó el lapso para la promoción de la pruebas, las cuales fueron consignadas por ambas partes en fecha 09 y 10 de agosto de 2017, y admitidas por el Tribunal en fecha 20 de septiembre de 2017.
Ahora bien, durante el lapso de evacuación de pruebas, se evacuó la testimonial de los ciudadanos Alvarado julia, Luisa Alvarado, Nelly Montoya, demandado Carolina Colombani, Henry Contreras, Fanny Ortiz, Lermis Lara.
En fecha 30 de noviembre de 2017, tuvo lugar la audiencia oral y publica en el presente juicio, a la cual comparecieron las partes y sus apoderados, y el Tribunal tal y como lo pauta la ley dicto el dispositivo del fallo.
Ahora bien estando dentro de la oportunidad procesal, este juzgado dicta el extensos de la sentencia en lo siguientes términos.
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
“Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”
“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
“Artículo 509. Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510. Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
En ese sentido pauta la Ley de Regulación del Arrendamiento de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas dispone:
“Artículo 98.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil...” (Resaltado de este Juzgado)
Analizada la normativa que rige el presente asunto, es menester para éste Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteado el mismo, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Del contenido del escrito libelar se evidencia que los Defensores Públicos anteriormente mencionados, sostienen que su asistido en fecha 16 de Septiembre de 1995, celebró un contrato de arrendamiento verbal con la hoy de cujus Elba Socorro Vargas Medina, sobre una habitación ubicada en la Urbanización Raúl Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, Edificio Residencias Mara, Bloque 5, Piso 6, Apartamento 06-05, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un canon inicial hoy equivalente a Dos Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 2.50), hasta llegar a la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs.F 300,00); siendo el caso que para el día 14 de Diciembre de 2012, le fue informado que la arrendadora había fallecido y que le había vendido el referido bien en fecha 15 de Abril de 2003, al ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez y que sin embargo continuó ocupando el inmueble, realizando los pagos de alquiler mediante transferencia bancaria a la cuenta de la ciudadana Gladis Josefina Lara de Lara, por cuanto dicho propietario nunca se apersonó al mismo.
Afirman que en fecha 04 de Marzo de 2013, el ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez, le hizo entrega a su asistido de un documento privado donde le ofertaba en venta el inmueble de marras en la cantidad de Trescientos Setenta Mil Bolívares (Bs.F 370.000,00) y que en señal de aceptación, mediante acuerdo verbal pactaron la forma de pago, haciéndole entrega el vendedor del certificado de solvencia del Aseo Urbano y Cédula Catastral, a fin que con los mismos conformara la carpeta que iba a consignar en el Banco a través del cual solicitaría el Subsidio Habitacional.
Señalan que previa formalidades se realizó el documento de compraventa, del cual el vendedor aunque estuvo de acuerdo con el mismo, no lo firmó por cuanto faltaban por consignarse algunos recaudos, quien posteriormente le comunicó a su asistido que no le vendería el bien por cuanto se mudaría al mismo, aumentándole el canon de alquiler a la suma de Quinientos Bolívares (Bs.F 500,00), pagando de manera adelantada los cánones relativos a los mes de Julio a Diciembre de 2014 y Enero a Mayo de 2015, aparte del pago de los servicios básicos de luz, agua, teléfono, gas y condominio, acondicionándolo de acuerdo a las necesidades básica de su persona y su grupo familiar.
Concluyen indicando que en fecha 09 de Enero de 2015, le es notificado que el ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez vendió el inmueble de autos al ciudadano Yobany Palacio, finiquitando la venta del apartamento y le solicitó la desocupación del mismo, para hacerle entrega de manera satisfactoria el bien a su nuevo propietario, por lo que se inscribió en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda y Hábitat, ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y que en razón de todo lo anterior es que en nombre del actor, dichos Defensores Públicos proceden a demandar por Retracto Legal Arrendaticio a los ciudadanos Aníbal Rafael Eizaga Páez, Yesenia Maribel Simanca Palacios y Yobany Alejandro Palacios, fundamentando su pretensión en los Artículos 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138 y 139 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los Artículos 1.163, 1.603 y 1.618 del Código Civil.
DE LAS DEFENSAS DE FONDO
La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de sus mandantes, toda vez sus representados no han violentado derecho alguno al actor, indicó entre otras consideraciones de igual importancia que el demandante no mantenía ninguna relación contractual con los demandados, y que este ocupaba en forma esporádica el inmueble objeto de la demanda. Rechazó que los pagos que hacia el demandante fuesen por concepto de canon de arrendamiento, sino que los mismos eran en virtud de contraprestación por el pago de gastos fúnebres de la titular principal del inmueble.
DEL MATERIAL PROBATORIO
Pruebas de la demandante:
• Consta del folio 16 al 19 de la primera pieza del expediente, original de Justificativo, evacuado ante Notaría Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de noviembre de 2013. en relación a dicha instrumental este Tribunal señala lo siguiente, se trata de un documento autenticó el cual fue evacuado ante un funcionario competente para ello, sin embargo en vista de que para que el mismo tenga valor probatorio las testimóniales ha debido ser promovida conforme lo establece el Artículo 431 del código adjetivo, y en vista de que de la revisión de los autos no se evidencia ello, lo ajustado a derecho es desechar dicha prueba, y así se decide.
• Consta al folio 20 del expediente, Constancia de Residencia, expedida por el Consejo Nacional Electoral, a nombre de Félix Alberto Villamizar Duran, a dicha instrumental se le otorga valor probatorio conforme lo establecido en los Artículos 12, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los Artículos 1357 del Código Civil, y de la misma se aprecia que el referido ciudadano reside desde septiembre de 1995, en la Urbanización Raul Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, Edificio Residencias Mara, Bloque 5, piso 6 apartamento 06-05, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, y así decide.
• Consta del 21 al 25 del expediente Acta de defunción, expedida por la Comisión de Registro Civil y Electoral del estado Bolivariano de Miranda, Municipio Guiacaipuro parroquia Los Teques, el cual quedo inserta en el Tomo V, Acta Nro. 1172, de fecha 15 de Diciembre de 2012.En relación a la instrumental bajo estudio, este Juzgado le otorga valor probatorio conforme lo dispone los Artículos 12, 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1357, y de la misma se aprecia que la ciudadana Elba Socorro Vargas Medina, falleció en fecha cierta a causa de Carcinoma de Mamas ST III, sin embargo en relación a dicha prueba quien suscribe señala que dicha documental no guarda relación con la relación contractual que se discute con la presente controversia por lo cual lo ajustado a derecho es que se deseche del proceso y así se decide.
• Consta del folio 26 al 28 del expediente Documento de venta suscrito entre la ciudadana Elba Socorro Vargas Medina y el ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez, en fecha 15 de Diciembre de 2003, ante la Oficina subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el Nro 388, tomo 19, protocolo 1, a dicha instrumental se le adminicula borrador de la opción de compra venta el cual iba hacer suscrita entre el ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez y el ciudadano Félix Alberto Villamizar Durán, el cual cursa del folio 36 al 37 del expediente y copia certificada del documento de venta suscrito entre el ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez y los ciudadanos Yesenia Maribel Simanca Palacio y Yobany Alejandro Palacio, el cual fue protocolizado en fecha 29 de enero de 2015, bajo el Nro. 2015-48, tomo AR1, Matricula 214.1.1.10.6062, ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; en relación a dichas instrumentales, este Juzgado le otorga calor probatorio conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los Artículos 1357, 1360, 1363 y 1384 del Código Civil, y de los mismos se aprecia que el ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez, en su condición de propietario del inmueble constituido un apartamento identificado con el Nro. 06-05, situado en el piso 6, del Edificio Residencias Mara, Bloque 5, ubicado en la Urbanización Raul Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital al ciudadano Félix Alberto Villamizar Durán, por un monto de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (BS. 350.000,00) y en vista de que no se materializó la opción de compra venta; este en su condición de propietario vendió el referido inmueble en fecha cierta a los ciudadanos Yesenia Maribel Simanca Palacio y Yobany Alejandro Palacio, por un monto de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) y así se decide.-
• Consta al folio 38 y 39 del expediente, Depósitos bancarios efectuados por el ciudadano Felix Villamizar en la cuenta Nro. 0102-0501-820109293819 de la ciudadana Gladis Josefina Lara de Lara, ahora bien, en relación a dichas documentales quien suscribe señala que con los referidos depósitos no se evidencia el concepto del pago, y en vista de que no aporta nada en relación al hecho controvertido bajo estudio lo ajustado a derecho es desechar dichas documentales del proceso, y así se decide.-
• Consta al folio 31 del expediente Cartas Misivas, suscrita por el ciudadano Félix Villamizar Duran, al ciudadano Aníbal Rafael Eizaga, en fecha 04 de marzo de 2013, el cual se valora conforme los Artículos 12, 507 y 510 del Código adjetivo en concordancia con lo establecido en el Artículos 1357 del Código Civil y aprecia de la misma que el emisor de la carta notificó al arrendatario que ofrecía la primera opción de venta de acuerdo a lo establecido en la ley de arrendamiento inmobiliario, y requería de su respuesta en un lapso de 15 días hábiles, y así de decide.
• Consta del folio 32 del expediente carta de fecha 02 de marzo de 2015, suscrita por Gladys Lara de Lara, a dicha instrumental se le adminicula Carta Privada suscrita por el Consejo comunal “Mara Casalta III” en el cual certifica que el ciudadano Félix Villamizar, es residente del apartamento distinguid con el Nro 06-05, de las residencias Mara, edificio 5 de la Urbanización Raúl Leoni Casalta III, y que el referido ciudadano se encuentra solvente hasta el mes de marzo de 2015, y que ha venido efectuando el pago desde enero de 2013; copia simple de control de pago, expedido por la referida junta comunal, el cual cursa del folio 45 al 46 del expediente; Recibos de pago de Condominio emitidos por la Administradora Residencias Mara, los cuales cursan del folio 39 al 43.Ahora bien en relación a dichas instrumentales, quien suscribe, señala que en vista de que las mismas emanan de terceros ajenos al juicio, han debido haber sido promovidas conforme lo establecido en el Artículos 431 del Código adjetivo, y en vista de que de la revisión del expediente no se aprecia la evacuación de las testimóniales que ratifique el contenido de las documentales promovidas lo ajustado a derecho es desecharlas del proceso y así se decide.
• Consta al folio 71 del expediente original del Certificado De Registro De Vivienda Principal, expedido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, al ciudadano Félix Alberto Villamizar Durán, a dicha documental el tribunal le otorga valor probatorio en vista de que no fue cuestionado por la parte antagónica conforme lo establecido en los Artículos 12, 507 y 510 del Código adjetivo en concordancia con lo establecido en el Artículos 1357 del Código Civil y aprecia del mimos que dicho organismo certifico que el demandante habita el inmueble objeto de la pretensión en calidad de arrendatario desde el 18 de agosto de 2014, y que dicho certificado tiene vigencia hasta el 19 de agosto de 2015, y así se decide.-
• Consta del folio 34 al 35 del expediente, Planilla de requisititos para solicitar créditos de la ley de política habitacional en relacionó a dicha instrumental, quien suscribe señala que se trata de papel común o domestico el cual conforme lo establecido en el Artículo 1378 del código de procedimiento civil, el mismo debe ser desechado del proceso y así se decide.-
• Consta del folio 72 copia simple del Acta de nacimiento, signada con el Nro. 1711, expedida por la Primera autoridad Civil del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en el cual si bien se trata de un documento publico en el cual se deja constancia que el niño Leander Manuel es hijo de Félix Alberto Villamizar y Jaribel de las Mercedes Hernández, y que le mismo nació en fecha cierta no es menos cierto que con dicha prueba no se ayuda a la resolución del thema desidendum.-
• En la oportunidad probatoria la representación judicial de la parte actora consignó cuadernos de control de pagos, los cuales cursan del folio 400 al 540 del expediente, en relación a dicha prueba, el tribunal le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el Artículo 507 del Código adjetivo en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 1378, por cuanto si bien se trata de papel domestico no es menos cierto que en los mismo se enuncia formalmente que el ciudadano Felix Villamizar, sin embargo, con dichas pruebas la parte actora no logra demostrar el retracto legal arrendaticio demandado, y así se decide.
• Consta del folio 541 al 547 Constancia de trabajo y Carnet de Trabajo emitidas por las distintas empresas donde laboró el demandado, sin embargo en vista de que dicha documentales han debido ser promovidas conforme lo establece el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y en vista de que de la revisión de las actas no se aprecia la evacuación de dicha pruebas, este Juzgado desecha las mismas y así se decide.-
• Consta del folio 548 del expediente, Cuestionario de inscripción militar del ciudadano Félix Villamizar, en relación a ello, quien suscribe señala que aun y cuando de trata de un documento de carácter publico valorable conforme lo establecido en los Artículos 12, 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los Artículos 1357 del Código Civil, no es menos cierto que dicha instrumental no guarda relación con el thema decidendum, y así de decide.-
• Consta del folio 549 al 574 del expediente, Facturas que se encuentran en el inmueble, en relación a dichas documentales este Juzgado señala que se tratan de papel común o domestico el cual conforme lo establecido en el Artículo 1378 del Código Civil, aunado a que para que los mismos surtan efecto frente a terceros han debido ser promovidos conforme lo establecido en el Artículo 431 de Código de Procedimiento Civil, y en vista de que de la revisión de las actas no se evidencia su evacuación a los fines de la ratificación del contenido de los mismos, deben ser desechados del proceso, y así se decide.-
• Consta del folio0 575 y 576 del expediente Acta Conciliatoria de fecha 09 de marzo de 2016, suscrita entre las partes en la defensoría pública segunda con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la vivienda, en la cual se discutió en relación a la cancelación del pago del condominio, ahora bien, con dicha instrumental no se resuelve el thema bajo estudio el cual es el derecho de preferencia del actor, por lo cual lo ajustado a derecho es desechar dicha prueba del proceso y así se decide.-
• Consta del folio 377 al 382 y del folio 371 al 375 del expediente copia simple de Reproducciones Fotográficas de de lo cual el Tribunal observa que si bien las mismas otorgan una presunción de indicio de veracidad ya que de ellas se visualizan partes del inmueble objeto de la demanda, también es cierto que este tipo de probanzas debe ser promovida en original y copia, teniendo en cuenta que el original es el negativo mientras que la copia es la fotografía revelada y en caso de fotos digitales el chic de memoria de la cámara o en su defecto el disco compacto o el disquete contentivo de la misma es el original y la copia es la impresión y tomando en cuenta que ellas resultan ser fácilmente alterables, dadas las innovaciones tecnológicas en materia de informática, se debe concluir que al no haberse acompañado las impresiones fotográficas en comento con sus respectivos originales tal como lo ordena la Ley, resulta forzoso desecharlas del proceso. ASÍ SE DECIDE.
• En cuanto a la prueba de inspección judicial y la prueba de informe, quien suscribe señala que si bien las mismas fueron admitidas conforme a derecho, no es menos cierto que de autos no se evidencia su evacuación.-
• En la oportunidad legal se evacuó la Prueba Testimonial de los ciudadanos Alvarado julia, Luisa Alvarado, Nelly Montoya, Henry Contreras, Fanny Ortiz, Lermis Lara, de los cuales comparecieron a cumplir bajo juramento, fechas 26 y 27 de septiembre y 16 de octubre de 2017, respectivamente. En relación a la declaración de los testigos si bien no fueron tachadas por la parte demandante, cierto es también que al responder al interrogatorio entre otras consideraciones de igual importancia señalaron lo siguiente: “…que conocen a Felix Alberto Villamizar, de vista trato y comunicación, que el mismo vive en condición de inquilino en el inmueble objeto de la demanda, desde el año 1995, que pagaba alquiler, que el inmueble fue vendido a los co demandados…”; de las declaraciones se evidencia que conocen a las partes y los hechos sobre los cuales declararon; también se observó que los testigos no incurren en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que puedan invalidar su testimonio, por lo cual se les otorga pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que existe una concordancia entre el conocimiento de los testigos, la razón de sus dichos y la acción bajo estudio, siendo concurrentes en el interrogatorios propuestos y los hechos de autos, aun y cuando no se esta en discusión la condición de inquilino del actor, si no el derecho de preferencia de la parte, y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Consta al folio 351 del expediente Fe de bautismo del ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez, el cual fue expedida por la Arquidiócesis de Coro, sin embargo en vista dicha prueba no guarda relación con el tema bajo estudio, por lo cual se desecha del proceso, por impertinente.-
• Consta del folio 352 al 370 del expediente, Constancia de Hidrocapital, Recibos de luz, en relación a dichas documentales este Juzgado señala que se tratan de papel común o domestico el cual conforme lo establecido en el Artículo 1378 del Código Civil deben ser desechados del proceso, y así se decide.-
• En la oportunidad legal se evacuó la Prueba Testimonial de la ciudadana Carolina Colombani, a cual compareció a cumplir bajo juramento, fechas 04 de octubre de 2017, En relación a la declaración de la testigo si bien no fueron tachadas por la parte demandante, cierto es también que al responder al interrogatorio entre otras consideraciones de igual importancia señalaron lo siguiente: “…que conocen a Felix Alberto Villamizar, de vista trato y comunicación, que el mismo vive en condición de inquilino en el inmueble objeto de la demanda, desde el año 1995, que pagaba alquiler, que el inmueble fue vendido a los co demandados…”; ahora bien en vista de que se trata de un solo testimonial el cual para quien suscribe solo se trata de un testimonio referencial, por lo cual lo ajustado a derecho es desecharla del proceso y así se decide.-
Ahora bien, planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:
La Acción de Preferencia Ofertiva, a tenor de lo pautado en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario; siempre que éste tenga más de dos (2) años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario.
De igual forma es necesario determinar que acuerdo con el contenido de la ley especial arrendaticia existen tres razones para que se proceda la interposición de esta acción, a saber:
a.- Cuando se notifica de la operación realizada con el tercero, por parte de éste al arrendatario, con la característica de que deberá notificar acompañado de la copia certificada de la operación realizada;
b.- Cuando no se haga la notificación prevista en el literal anterior o no se haya acompañado copia certificada de la operación;
c.- Cuando de hayan modificado las condiciones de la venta, en cuanto al precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favoreciendo al nuevo comprador.
En este orden de ideas se tiene que, el Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
Ahora bien, de las actas que conforman la presente causa se observa que el ciudadano Ánibal Rafael Eizaga dio en venta a los ciudadanos Yesenia Maribel Simanca Palacio y Yobany Alejandro Palacio, el inmueble objeto de la demanda, en fecha 29 de enero de 2015, bajo el Nro. 2015-48, tomo AR1, Matricula 214.1.1.10.6062, ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; tal como quedó probado ut supra.
Asimismo, se aprecia que la parte demandante ocupa el mismo en su condición de inquilino tal como se desprende de la afirmación contenida en el libelo de la demanda, valorado ut supra. Aunado a ello el Tribunal, conforme a las pruebas producidas en el presente proceso observa del acervo probatorio bajo estudio que, quedo demostrado efectivamente que el accionante, ocupa el inmueble objeto de la demanda, en su condición de inquilino, ahora bien, en el caso bajo estudio es la procedencia o no de la preferencia ofertiva que le corresponde por derecho, es menester señalar que el mismo se encuentra satisfecho con la aceptación del contrato primigenio de compra venta otorgado al co-demandado ANIBAL EIZAGA, y con la Comunicación aceptada por el demandante que consta en autos al folio 31 del expediente; el cual el Tribunal le otorgó pleno valor probatorio, en consecuencia, se declara Sin lugar la demanda interpuesta, y así debe emitirse de forma expresa en la parte Dispositiva. ASI SE DECIDE.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la señalada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar sin lugar la demanda de Preferencia Ofertiva, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina éste Operador de Justicia.
DE LA DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por el ciudadano FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR, contra los ciudadano ANÍBAL EIZAGA, YOBANY PALACIOS Y YESENIA SIMANCA, ya identificados.
SEGUNDO: Se condena a la parte perdidosa a hacer entrega del bien inmueble constituido objeto de la pretensión, el cual se identifica ampliamente en el extenso de la presente sentencia, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 del Código Adjetivo Civil.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de Diciembre de Dos Mil Diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
ABG. GUSTAVO HIDALGO BRACHO
EL SECRETARIO
ABG. DIEGO CAPPELLI
En esta misma fecha, siendo las 11:54 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO
ABG. DIEGO CAPPELLI
