REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 28 de febrero de 2018
207º y 159º
ASUNTO: AP11-V-2014-000101
PARTE ACTORA RECONVENIDA: LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-12.957.444.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: MARIO HOLLSTEIN ROLDAN, IRIS CARVAJAL y MIGUEL SOLIS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 38.950, 137.246 y 137.237, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ALBERTO JOSE BETANCOURT, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-8.214.685.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: RAIZA SALAZAR AROCHA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 35.433.
MOTIVO PRINCIPAL: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
RECONVENCIÓN: RESOLUCION DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
Antecedentes
Se inició la presente causa por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR contra el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, anteriormente identificados, en fecha 29 de enero de 2014, correspondiéndole conocer de la misma a este Juzgado.
Por auto de fecha 04 de febrero de 2014, este Tribunal le dio entrada a la presente demanda y admitió la misma, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 19 de febrero de 2014 compareció la parte actora y confirió poder apud acta al abogado MARIO HOLLSTEIN ROLDAN, y en esa misma fecha la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 24 de febrero de 2014 fue librada la compulsa de citación.
En fecha 11 de marzo de 2014 la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos requeridos para la práctica de la citación. Asimismo consignó los fotostatos requeridos para la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 28 de marzo de 2014 el ciudadano JOSE F. CENTENO, Alguacil Accidental de este Circuito, dejó constancia de haber entregado la compulsa de citación al demandado, negándose sin embargo a firmar el recibo.
Por auto de fecha 07 de mayo de 2014 este Juzgado ordenó abrir cuaderno de medidas.
Mediante diligencia de fecha 14 de mayo de 2014 la representación judicial de la parte actora solicitó la citación del demandado mediante cartel.
Por auto de fecha 28 de mayo de 2014 este Juzgado negó el anterior pedimento y ordenó librar boleta de notificación al demandado, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de mayo de 2014 la Secretaria del Juzgado dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación librada al demandado.
En fecha 20 de junio de 2014 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas.
En fecha 02 de julio de 2014 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
En fecha 22 de enero de 2015 este Juzgado dictó sentencia por medio de la cual declaró subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con respecto al requisito exigido en el ordinal cuarto del artículo 340 ejusdem. Igualmente declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con respecto al requisito exigido en el ordinal cuarto del artículo 340 ejusdem, por lo que se ordenó a la parte actora su subsanación. Se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 05 de octubre de 2015 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de reforma parcial de la demanda con subsanación de cuestión previa.
En fecha 13 de octubre de 2015 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.
En fecha 20 de octubre de 2015 este Juzgado admitió la reconvención propuesta por la parte demandada y fijó oportunidad para su contestación.
En fecha 14 de diciembre de 2015 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 26 de enero de 2016 este Juzgado ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas promovido por las partes del presente juicio.
En fecha 03 de febrero de 2016 este Juzgado se pronunció con respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas en la presente causa.
En fecha 11 de febrero de 2016 la representación judicial de la parte demandada impugnó las documentales promovidas por la parte actora reconvenida. Por auto de fecha 15 de febrero de 2016 este Juzgado declaró intempestiva dicha impugnación.
En fecha 28 de marzo de 2016 tuvo lugar la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos MARCOS TULIO BASTIDAS VILLANUEVA y PEDRO BENITO SIMONIT ERAZO.
En fecha 3 de mayo de 2015 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de Informes.
En fecha 05 de mayo de 2017 el Juez que suscribe la presente decisión se abocó al conocimiento de la causa, ordenándose asimismo la notificación de la parte demandada.
En fecha 28 de julio de 2017 el Secretario del Tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
Arguyó la representación judicial de la parte actora reconvenida que en septiembre del año 2012 vendió su vivienda principal ubicada en la Urbanización Ciudad Casarapa, Parcela número 26, Edif. 2, Piso 3, Apartamento 3-B, con el propósito de adquirir un apartamento en la ciudad de Caracas; que en virtud de ello procedió a realizar las negociaciones respectivas con el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, para que este le vendiera un bien inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento identificado con el número PB-02A, ubicado en el Edificio Santo Domingo, situado este en la Avenida Norte Tercera de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, fijándose el monto de la operación en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00)
Que el día 5 de diciembre de 2012, suscribieron un contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en dicho acto le entregó al vendedor la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) acordada como garantía de la negociación. Dicho documento quedó anotado bajo el número 08, Tomo 258 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que la hoy demandante cumplió con todas las gestiones necesarias para la firma del contrato definitivo de venta, gestionó el crédito bancario respectivo por ante el Banco Mercantil, siendo aprobado el mismo, y que en el mes de marzo de 2013, entregó al vendedor la documentación de aprobación del crédito, quedando a su cargo todos los trámites adicionales pendientes, entre ellos, el otorgamiento por parte de Banavih del visto bueno de la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, lo cual ocurrió finalmente en el mes de julio de 2013.
Que en el mes de octubre de 2013, una semana antes de la firma del documento definitivo de venta, el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT le informó a la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, que no vendería el inmueble porque traería a su papá para que viviera allí, negándose a devolverle el dinero que le fue entregado como garantía más las penalidades correspondientes, hechos que le obligan a presumir la mala fe del vendedor.
Que para buscar vivienda con su menor hijo y evitar posibles complicaciones económicas al asumir la negociación, vendió su única vivienda, y que al no concretarse la compra venta en la fecha estipulada, tal hecho le causó daños y perjuicios, los cuales detalló como se especifica a continuación:
1. Causado al hecho de haberse quedado en la calle literalmente con su menor hijo desde el 12/12/2013, fecha en que debía ocupar el inmueble objeto del presente juicio, el hoy demandante tuvo que alquilar una habitación en el sector La Vega de Caracas, para habitarla con su hijo pero sin derecho a cocina o demás dependencias. Dicho alquiler para el momento fue estimado en la suma de Bs. 8.000 mensuales.
2. En vista de no tener derecho a cocina ni ninguna otra dependencia que la habitación alquilada, fueron generados gastos de alimentación personal y de su menor hijo, equivalentes a Bs. 1.100,00 diarios.
3. Causado por la no entrega del inmueble, se generó el depósito privado de todos los enseres adquiridos para el mismo, a un monto de Bs. 15.000 mensuales.
4. Que por cuanto su menor hijo estudia en el Colegio Tirso de Molina en la Urbanización San Bernardino, motivo por el cual adquirió un inmueble; y al tenor que alquilar una habitación en la Urb. La Vega, ya que en San Bernardino o cerca no podía pagarla por el elevado costo, le generó un gasto de transporte diario a razón de Bs. 400,00, los primeros 49 días, luego a Bs. 500 diarios.
5. Que al no poder tener su ropa en el lugar de habitación, le generó gastos de Bs. 300,00 durante la semana.
Que dichos gastos fueron calculados para el momento de introducir la demanda en febrero de 2014 y daban un total:
A.- Depósito y alquiler a Febrero 2014…………………………………….Bs. 48.000
Alquiler de febrero 2014 a octubre 2015……………………………..Bs. 160.000
B.- Alimentación Bs. 1.100 x 117 días a febrero 2014…………………Bs. 128.700
C.- Depósito de enseres octubre 2014 a febrero 2015………………...Bs. 160.000
D.- Transporte a febrero 2014 a Bs. 400 diarios………………………….Bs. 19.600
Transporte feb. 2014 a oct. 2015 (500 diarios)…………………....Bs. 180.000
E.- Lavado y secado de ropa (lavandería automática)...Bs. 4.800 en febrero 2014
Bs. 21.600 a octubre 2015
Teniendo un total de perjuicio y daño económico ya causado de Bs. 1.932.700 más los que se continúen generando hasta la culminación del presente juicio con la entrega material del inmueble objeto del mismo, además del daño psicológico y moral sufrido por su poderdante al quedar con su mejor hijo totalmente desamparada y en la calle, la cual tuvo que recibir tratamiento de terapia psicológica y medicamentosa que aún se mantiene, afectando inclusive su trabajo en la Clínica Unidad Quirúrgica Cinco en la Urb. San Bernardino y teniendo que tomar acciones también a la Fiscalía Pública 69, los cuales estimo en la suma de Bs. 1.000.000.
Que fundamenta la presente demanda lo dispuesto en los artículos 1.160, 1.167, 1.184 y 1.264 del Código Civil.
Que por todas las razones de hecho y de derecho expuestas, así como la evidente mala fe en el incumplimiento del contrato de compra venta suscrito entre las partes, es por lo que procede a demandar al ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, para que convenga o en su defecto, sea condenado por el Tribunal a: 1. La ejecución del contrato de compra venta objeto de la presente demanda, protocolizando la misma. 2. Al pago de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. 3. Al pago de las cosas y costos del presente procedimiento.
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
Negó y rechazó que su representado no hubiere cumplido con todas y cada de las obligaciones contenidas en el contrato, el incumplimiento se derivó de la falta de interés que sostuvo la demandante, al no realizar en forma efectiva los trámites necesarios para culminar dentro del término contractual el otorgamiento del documento de compra venta, en contrapartida su representada entregó dentro del lapso a la optante todos los documentos necesarios para que la demandante obtuviera el crédito hipotecario y pudiese adquirir el inmueble.
Que la demandante no cumplió con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta y ahora pretende no solo que este Tribunal ordene la protocolización del documento de compra venta sino que además se le pague unos supuestos daños y perjuicios que nunca fueron ocasionados por su representado.
Negó y rechazó que su representado tuviere la obligación contractual y legal de devolver a la demandante la cantidad íntegra entregada como parte del precio, alegando para ello lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta.
Negó y rechazó por ser incierto que su representado se negare a devolverle la suma de 30.000 Bs, afirmando que lo que si es cierto es que la demandante amenazó a su representado con iniciar una acción penal en su contra, como efectivamente lo hizo ante la Fiscalía 69 del Área Metropolitana de Caracas por una supuesta estafa, hecho confesado en el escrito de subsanación de cuestiones previas presentado por ante este Tribunal en fecha 05 de octubre de 2015, por el apoderado judicial de la parte actora.
En relación a los daños y perjuicios, la representación judicial de la parte demandada ratificó el contenido de la cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta donde se determinó claramente el límite de los daños y perjuicios que las partes acordaron por el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, por lo que resulta improcedente que la actora pretenda estimar unos daños y perjuicios ignorando dicha cláusula.
Negó, rechazó y contradijo que su representada deba unos daños y perjuicios a futuro, es decir, los que se causen hasta la terminación del juicio, porque de manera inequívoca las partes pactaron el máximo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se pudiesen ocasionar en caso del incumplimiento del contrato.
Que el Artículo 1.160 del Código Civil contempla que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a las partes a cumplir lo expresado en ellos y a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley.
Que es imperioso señalar que la parte actora fundamenta su pretensión en normas de carácter contractual y extracontractual, y que en este sentido la doctrina es clara al afirmar que la responsabilidad por daños y perjuicios contractual no permite ejercer de forma conjunta la acción de reclamo de daños y perjuicios contractuales y extracontractuales, la primera excluye a la segunda.
Que el apoderado de la parte actora pretende unos daños y perjuicios extracontractuales, cuando las partes delimitaron esos daños en el contrato de opción de compra venta.
Que el artículo 1.168 ejusdem estipula que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se haya fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
Que mi representado no está obligado a ejecutar el contrato de opción de compra venta en lo relativo al otorgamiento del contrato de compra venta porque la optante hoy demandante, infringió flagrantemente las estipulaciones del mismo, la trasgresión de las cláusulas contractuales causadas por la negligencia en tramitar en tiempo útil todas las gestiones para lograr el objetivo de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna respectiva, privó a su representado de poder cumplir el fin del contrato de opción de compra venta.
Que en este orden tenemos que en jurisprudencia pacífica y reiterada se ha determinado que las promesas bilaterales de venta, opciones de venta o cualquier otra denominación, no pueden considerase contratos de venta, aunque allí se encuentren los tres elementos como lo son; consentimiento, objeto y causa, criterio plasmados en las decisiones números 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699 C.A., Nº 460 del 27 de octubre de 2010 , caso Tomar contra Sucesión Capuzzi y Nº 198 del 12 de mayo de 2011, caso Luis Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Asimismo, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial del ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT reconvino a la parte actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, alegando que en la mencionada cláusula Tercera se contempló el término del contrato, que no otro que noventa (90) días contados a partir del 5 de diciembre de 2012, fecha de la autenticación más una prórroga de 30 días, es decir, que los 90 días se vencieron el 06 de marzo de 2013, más la única prórroga cuyo vencimiento el 05 de abril de 2013, dentro de dicho lapso la parte reconvenida tenía dentro de sus obligaciones contractuales hacer efectivo el pago del precio, su obligación principal dentro del plazo que fue pactado en la aludida opción de compra y venta, y como lo determina el artículo 1.527 del Código Civil, acto que no ejecutó y que da como resultado la petición de su representado la resolución de contrato.
Que este derecho está concretamente determinado en el artículo 1.167 del Código Civil, en el cual su representado podrá a su elección solicitar la resolución del contrato o el cumplimiento.
Que en el presente caso la demandada reconviniente solicita la resolución del contrato por incumplimiento de la cláusula tercera de la opción de compra venta ya citada.
Que la conducta de la reconvenida durante el término establecido en el contrato de opción de compra venta fue negligente al no procurar dentro de ese lapso no solo la obtención de la aprobación del crédito hipotecario sino también la consecución de todas aquellas diligencias concernientes a la protocolización del documento de compra venta, no hay evidencia que la optante hoy reconvenida hiciera todo lo necesario para cumplir dentro del lapso tales obligaciones que le son propias, más si hay pruebas que fue indiferente para lograr el objetivo, con la agravante que intentó obligar a su representado mediante amenazas a firmar un documento de compra en el mes de octubre de 2013, después de transcurridos ciento ochenta y nueve (189) días de vencido el término determinado en el ya varias veces aludido contrato de opción de compra venta.
Que esta conducta omisiva, negligente y lesiva de la parte reconvenida trae como consecuencia que por vía de excepción le sea aplicable la teoría de la imprevisión, por la excesiva onerosidad sobreviviente, es evidente la situación inflacionaria que vive nuestro país, el retraso en el cumplimiento de la obligación contractual de la accionante ocasionó a su representado la imposibilidad de cumplir el contrato fuera del término establecido en el mismo, porque ese cumplimiento derivaría en la devastadora situación de recibir una cantidad de dinero que está modificada por la pérdida del valor monetario y como consecuencia la imposibilidad real de la reposición de una vivienda digna.
Que en el presente caso debe aplicarse la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra venta, por lo que no hay duda que su representado debe devolver a la reconvenida la suma de Bs. 30.000, suma que será consignada en la forma que ordene el Tribunal.
Por último, solicitó que sea desestimada la acción de ejecución de contrato y declarada sin lugar, y asimismo que sea admitida la reconvención y declarada con lugar en la definitiva.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
La representación judicial de la parte actora reconvenida alegó en su escrito de contestación a la reconvención lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por el demandada, por el supuesto incumplimiento de la cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 05 de diciembre de 2012, ya que si bien es cierto que en dicha opción se estableció un término de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días más para la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, término que finalizaría el 05 de abril de 2013, primero no era dentro de dicho plazo que su mandante debía hacer efectivo el pago del precio, sino que para el 05 de abril de 2013 era la oportunidad de dicho pago.
Que las causas que determinaron que la protocolización acordada no se realizara en la fecha estipulada, no fueron imputables a la compradora, por lo que la petición de resolución del contrato por parte del accionante reconviniente, no debe prosperar, como si debe prosperar la demanda de cumplimiento de contrato hecha por su representada, siendo dichas causas las siguientes:
La falsa afirmación de la parte reconviniente en cuanto a que el vendedor haya cumplido fielmente el contrato suscrito con su poderdante, puesto que el mismo no compareció en el lugar, día y hora fijados para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente acción.
Que para el 05 de abril de 2013 su poderdante no solo había realizado los actos que le correspondían, como lo son la solicitud del crédito de política habitacional que por ley le correspondía, los cuales fueron introducidos en fecha 11 de diciembre de 2012 y el 14 de diciembre de 2012, el Banco Mercantil notifica la aprobación de dicho crédito a favor de su poderdante, con sesenta y ocho (68) días de antelación a la protocolización- .
Que es falso que su representado en una supuesta muestra de colaboración con su representada le hubiere ayudado para la obtención de su crédito llevando personalmente el documento para su revisión ante el Banavih, siendo que el documento a presentar era el de la hipoteca a cargo del Sr. Betancourt, por lo que era un trámite a su cargo y obligación, por el contrario su representada fue quien colaboró en acompañar al vendedor en dicho trámite.
Rechazó, negó y contradijo la afirmación de la reconviniente en cuanto a que la conducta de su poderdante durante el término establecido en el contrato de opción de compra venta hubiere sido negligente al no procurar dentro del lapso, no solo la obtención de la aprobación del crédito hipotecario sino también la consecución de todas las diligencias concernientes a la protocolización del documento de compra venta, que no hay evidencia que el optante hiciera todo lo necesario para cumplir dentro del lapso tales obligaciones que le eran propias, y que si hay pruebas que fue indiferente para lograr el objetivo. Asimismo, negó y rechazó la afirmación de que su defendida hubiere intentado obligar al vendedor mediante amenazas a firmar un documento de compra venta en el mes de octubre de 2013.
Que su poderdante actuó en todo momento como un buen padre de familia, al realizar los actos que le correspondían en el tiempo útil, y que la única omisión y retardo fue del vendedor en la obtención del borrador de su hipoteca, para lo cual dejó pasar dos meses y medio para solicitarla.
Finalmente, solicitó se desestime la presente reconvención y se declare con lugar la presente demanda.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Trabada la controversia en los términos anteriormente expuestos, pasa este Juzgador a emitir el pronunciamiento respectivo con respecto al fondo y para ello observa:
Tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete a vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado y previo el cumplimiento de ciertos plazos y obligaciones, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, los daños y perjuicios ha lugar en los términos pactados o libremente si la autonomía de la voluntad contractual de las partes no lo hubiere limitado.
Así las cosas, el incumplimiento de cualquiera de las partes, comprador o vendedor, de alguna de las condiciones pactadas da lugar al ejercicio de las acciones judiciales respectivas, bien de cumplimiento o resolución con las consecuencias contractuales y legales previamente existentes.
Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
En este sentido el Artículo 1.264 del código en comento, contempla dos formas básicas del cumplimiento de una obligación, el cumplimiento en especie, el cual no es otro que la ejecución de la obligación tal como fue contraída; y el cumplimiento por equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación.
Por otra parte, también regla el citado Código que perfeccionándose el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpletti contractus contenida en el Artículo 1.168 de dicho Código.
Con vista a los anteriores lineamientos, este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:
Pruebas promovidas por la parte actora reconvenida:
- Promovidas conjuntamente con el libelo de demanda:
a) Original del contrato de opción de compraventa suscrito entre el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT y LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de diciembre de 2012, bajo el número 08, Tomo 258 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT y LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, en fecha 5 de diciembre de 2012, acordaron una promesa bilateral de venta sobre el inmueble objeto de la demanda, desprendiéndose del mismos las reglas que la rigen. Y así se establece.
b) Copia simple del cheque de gerencia identificado con el número 69006840, del Banco Mercantil Banco Universal, emitido a nombre de ALBERTO JOSE BETANCOURT por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES, con cargo a la cuenta identificada con el número 0105-0604-2506-0401-4546 a nombre de la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR entregó al ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) acordada como adelanto de pago de a compraventa pactada. Y así se establece.
c) Constancia de Registro de Vivienda Principal expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) sobre el inmueble objeto del presente juicio, a favor del ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT constituyó el inmueble objeto de la presente demanda como su vivienda principal. Y así se establece.
d) Copia Certificada del documento de compraventa celebrado entre los ciudadanos ARGENIS JOSE OSTEICOECHEA PEREIRA y ALBERTO JOSE BETANCOURT, sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual fue protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de noviembre de 2005, bajo el número 46, Tomo 2, Protocolo Primero del Primer Trimestre del año 2005. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT adquirió el inmueble objeto de la demanda en fecha 08 de noviembre de 2005, observándose adicionalmente la hipoteca constituida sobre el precitado inmueble. Y así se establece.
e) Borrador del documento de venta a celebrarse entre el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT y la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual fue presentado para su revisión al Banco Mercantil, entidad que otorgó un préstamo para la adquisición del referido inmueble. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 21 de agosto de 2013 fue presentado para su revisión ante el Registro respectivo el borrador del documento definitivo de venta, en el cual no solo se refleja la venta que se había pactado realizar sino inclusive, la redacción del mismo supone que en el mismo acto, el demandado pagaría el saldo restante de la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble de autos a favor de BANESCO BANCO UNIVERSAL y dicha entidad financiera declararía la extinción de la garantía otorgada para que así el demandado pudiese acto seguido proceder a vender el precitado inmueble. Y así se establece.
f) Constancia de recepción de solicitud de certificación de gravámenes del inmueble objeto de la demanda, de fecha 05 de diciembre de 2012, la cual este juzgado desecha como medio probatorio por considerarla impertinente en razón de no aportar elementos para dirimir el fondo de la presente controversia. Y así se establece.
g) Instructivo elaborado por Mercantil Banco Universal para la protocolización de los documentos de créditos con recursos provenientes del Fondo de Ahorro para la Vivienda, Deudor Hipotecario con Subsidio. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar los requisitos exigidos por la entidad bancaria MERCANTIL BANCO UNIVERSAL para el otorgamiento de créditos con recursos provenientes del Fondo de Ahorro para la Vivienda, Deudor Hipotecario con Subsidio. Y así se establece.
h) Copia simple de la constancia de recepción expedida por el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital del documento de cancelación de Hipoteca de 1er Grado que pesa sobre el inmueble de autos, señalándose como fecha de otorgamiento el día 19 de julio de 2013. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 16 de julio de 2013 fue presentado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador el documento de liberación de la garantía antes mencionada. Y así se establece.
i) Copia simple de la constancia de recepción expedida por el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital del documento de cancelación de Hipoteca de 1er Grado que pesa sobre el inmueble de autos, señalándose como fecha de otorgamiento el día 26 de agosto de 2013. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 21 de agosto de 2013 fue nuevamente presentado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador el documento de liberación de la garantía antes mencionada. Y así se establece.
j) Consulta beneficiarios de créditos hipotecarios FAOV-Subsidio emanado de la página de Internet por BANAVIH. Con respecto a este medio probatorio se observa que el mismo presenta enmendaduras y en consecuencia no puede ser apreciado para los efectos de la presente decisión. Y así se establece.
k) Comprobante de solicitud de estado de cuenta para liberación de hipoteca presentado por el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT en fecha 08 de octubre de 2013. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 08 de octubre de 2013 el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT solicitó por ante la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL un estado de cuenta para la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del presente juicio, de lo que se puede inferir que aun para esa fecha dicha hipoteca no había sido cancelada. Y así se establece.
l) Copia simple de comunicación emanada de la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR y dirigida al BANCO MERCANTIL. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 14 de octubre de 2013 la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR comunicó al Banco Mercantil la imposibilidad de celebrar la venta pactada con el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT. Y así se establece.
En la oportunidad probatoria la representación judicial de la parte actora reprodujo el mérito favorable de los autos en cuanto favorecieran a su representado. Con respecto al mérito favorable de los autos, este tribunal considera necesario recordar que es jurisprudencia reiterada de nuestro mas Alto Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, que el mérito favorable de los autos, no es admisible como prueba, toda vez que los elementos de convicción que el juez evaluará a la hora de dictar su fallo, tal y como se ha realizado en la presente decisión. Y así se establece.
Adicionalmente promovió la parte actora reconvenida:
a) Copia simple de comunicación suscrita por la ciudadana NORBI ALEIDA MORALES MENDEZ, actuando en su carácter de Abogado Adjunto de la Oficina de Orientación al Ciudadano del Ministerio Público, por medio de la cual dejó constancia de la comparecencia voluntaria de la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, parte demandante en la presente causa. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 21 de octubre de 2013 la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR compareció por ante la Oficina de Atención al Ciudadano del Ministerio Público del Área Metropolitana. Y así se establece.
b) Copia simple de comunicación suscrita en fecha 06 de noviembre de 2013 por la Fiscalía Sexagésima Séptima del Ministerio Público, y dirigida a la Sub-Delegación Simón Rodríguez del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, a los fines de solicitarle inspección técnica en el inmueble objeto del presente juicio, así como entregar citación al ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 06 de noviembre de 2013 la Fiscalía Sexagésima Séptima del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas ordenó realizar una inspección técnica en el inmueble objeto del presente juicio, y asimismo citó al ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT para que rindiera declaración en calidad de testigo, en la causa penal signada bajo el número MP-437372-2013. Y así se establece.
c) Tres (3) borradores del documento de liberación de hipoteca que mantiene el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT sobre el inmueble objeto del presente juicio. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
d) Instructivo para la protocolización de los documentos de créditos con recursos provenientes del Fondo de Ahorro para la Vivienda, Deudor Hipotecario con Subsidio. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar los requisitos exigidos por la entidad bancaria MERCANTIL BANCO UNIVERSAL para el otorgamiento de créditos con recursos provenientes del Fondo de Ahorro para la Vivienda, Deudor Hipotecario con Subsidio. Y así se establece.
e) Constancia de entrega del documento de adquisición del inmueble objeto del presente juicio, con el objeto de que el hoy demandante lo introdujera en el Registro correspondiente a los fines de su protocolización. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 13 de marzo de 2013 le fue entregado a la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR el documento de adquisición del inmueble a los fines de presentarlo ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador. Y así se establece.
f) Estado de cuenta correspondiente a la cuenta número 0105-0695-6816-9500-1850 en la entidad bancaria MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, cuyo titular es la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado evidencia que la parte promovente no indicó claramente el objeto de dicha documental, por lo tanto, este Juzgado no puede determinar su pertinencia y en consecuencia no lo aprecia para los efectos de la presente decisión. Y así se establece.
g) Copia simple de correo electrónico suscrito por la ciudadana LISBETH QUINTERO, y dirigida a la ciudadana ARIYURI CARDENAS DE CARRILLO, por medio del cual envía el expediente número 621306800 a nombre de la hoy demandante. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 11 de junio de 2013 todavía se estaban realizando los trámites necesarios para la firma del documento definitivo de venta, ello en razón de los cambios d apoderado de las entidades financieras. Y así se establece.
h) Copia simple de correo electrónico emanado de la Unidad de Protocolizaciones del Banco Mercantil y dirigido a la hoy demandante por medio del cual le informan a la mencionada ciudadana que podía pasar a retirar el documento de crédito el día 13 de agosto de 2013. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que para el día 13 de agosto de 2013 estaba fijada la entrega del documento de crédito con las correcciones realizadas por la Unidad de Protocolizaciones del Banco Mercantil. Y así se establece.
i) Listado de Consulta de Beneficiarios de Créditos Hipotecarios FAOV Subsidio, donde se evidencia que en fecha 23 de septiembre de 2013 fueron transferidos los recursos al Banco Mercantil, a favor de la hoy demandante. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 23 de septiembre de 2013 el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat transfirió al Banco Mercantil los recursos asignados a la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR para la adquisición del inmueble. Y así se establece.
j) Carta de notificación de firma del documento de liberación de hipoteca, suscrita por el hoy demandado. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar el trámite de la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del presente juicio. Y así se establece.
k) Copia simple de estado de cuenta de crédito elaborado en fecha 08 de octubre de 2013 con relación al crédito hipotecario que mantiene el demandado en la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, observándose que para el día de su elaboración el hoy demandado debía la cantidad de Bs. 40.160,21. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que para el día 08 de octubre de 2013 el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT aun no había cancelado el préstamo otorgado por BANESCO sobre el inmueble objeto del presente juicio. Y así se establece.
l) Dieciséis (16) recibos emanados de la Junta de Condominio del Conjunto Parque Residencial Terrazas de la Vega, a favor de la hoy demandante, por concepto de alquiler de habitación. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado no lo aprecia para los efectos de la decisión, en virtud de que se trata de un documento emanado de un tercero, no ratificado en juicio. Y así se establece.
m) Nota de envío emanada de la empresa ARTE MUEBLES JL C.A., a favor de la hoy demandante, por concepto de un dormitorio y un recibo. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado no lo aprecia para los efectos de la decisión, en virtud de que se trata de un documento emanado de un tercero, no ratificado en juicio. Y así se establece.
n) Cursantes del folio 188 al 201, facturas varias por concepto de compra de electrodomésticos, muebles e instalación de cocina empotrada, las cuales este Juzgado desecha del análisis probatorio en virtud de emanar de terceros, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado no lo aprecia para los efectos de la decisión, en virtud de que se trata de un documento emanado de un tercero, no ratificado en juicio. Y así se establece.
o) Testimoniales de los ciudadanos MAIGUALIDA CARRILLO, DINORAH MARGARITA ROBLES DE ARRIOJAS, MARCOS TULIO BASTIDAS VILLANUEVA y PEDRO BENITO SIMONIT ERAZO.
Con respecto a las testimoniales de los ciudadanos MAIGUALIDA CARRILLO y DINORAH MARGARITA ROBLES DE ARRIOJAS, se evidencia que en la oportunidad fijada para su evacuación los testigos no comparecieron, declarándose desiertos. En consecuencia, este Juzgado no tiene nada que analizar con respecto a dichas testimoniales.
En fecha 28 de marzo de 2016 tuvo lugar el acto de evacuación de la testimonial del ciudadano PEDRO BENITO SIMONIT ERAZO, titular de la cédula de identidad numero 7.999.720, quien luego de haber rendido juramento, manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Lolimar Bracho y desde hace aproximadamente once (11) años; que no tiene conocimiento de una problemática entre la ciudadana Lolimar Bracho y el ciudadano Alberto Betancourt con respecto a la venta de un apartamento; que es vecino de la ciudadana LOLIMAR BRACHO; que dicha ciudadana estuvo viviendo en su apartamento en calidad de inquilina, le tuvo que alquilar una habitación por la problemática que tuvo con el otro apartamento que ella iba a comprar; que tuvo que vender sus enseres electrodomésticos, que su único interés es que se haga justicia.
En esa misma oportunidad, tuvo lugar el acto de evacuación de la testimonial del ciudadano MARCOS TULIO BASTIDAS VILLANUEVA, titular de la cédula de identidad numero 11.666.351, quien luego de haber rendido juramento, manifestó que estaba presente en la reunión realizada entre el señor Alberto Betancourt y la señora Lolimar Bracho; que el señor Alberto Betancourt le informó que ya no le iba a vender el apartamento porque tenía al papa enfermo y se lo tenía que traer desde el estado Falcón, ella le dijo que le devolviera el dinero que le había pagado por la compra del apartamento, él le dijo que no lo tenía, que lo había gastado y que no se lo iba a pagar, ella le dijo que se lo devolviera porque sino lo iba a denunciar, el le contestó que lo denunciara, que lo demandara, que hiciera lo que le diera la gana pero que no le iba a pagar porque no tenía el dinero; que el día que iban a realizar la firma de la venta del apartamento, los apoderados del banco y los representantes del registro así como la señora Lolimar se cansaron de llamarlo y el nunca respondió las llamadas ni se presentó al acto de venta del apartamento, allí se encontraban con los documentos de la venta los cheques de la liquidación de las deudas que él tenía y el representante del registro; que la ciudadana Lolimar Bracho le pagó señor Alberto Betancourt mas del treinta por ciento (30%) del valor del apartamento porque el señor Alberto Betancourt le manifestó que tenía una deuda grande que cancelar y necesitaba el dinero con urgencia, que no se preocupara que ya el apartamento era de ella y que con ese dinero cancelaba la deuda y buscaba donde vivir alquilado en los meses que se tramitara el resto del pago de la venta; que su único interés es que se haga justicia en nuestro país; que en todo momento el señor Alberto Betancourt, mantuvo comunicación con la señora Lolimar Bracho, diciéndole que ese era su apartamento y que no se preocupara, que él solo se lo estaba cuidando e incluso permitió que ella entrara con personas para hacer remodelaciones del área de la cocina y le ofreció en venta parte de lo que tenía de muebles porque no le lo iba a llevar y recuerdo también que le dijo que le iba a dejar los aires acondicionados. Repreguntado como fue manifestó que la señora Lolimar Bracho le pidió que la acompañara en virtud del tono de voz que uso el señor Alberto Betancourt y por su condición de ser una mujer soltera y no sentirse representada siendo el señor Alberto un hombre y la citó en un restaurante aparte situación que antes no se había presentado; que el señor Alberto Betancourt, cuando le vendió el apartamento a Lolimar le garantizó que él simplemente se lo estaba cuidando, que no desconfiara de él, que ese era su apartamento, cuando ella le dijo que le devolviera el dinero molesta, él le respondió que no lo tenía, que lo había gastado, que si quería que lo denunciara, lo demandara, pero no tenía el dinero. Ella nunca le pudo haber pedido el dinero en la compra del apartamento porque él no asistió; que el señor Alberto Betancourt, le manifestó en esa reunión que no tenía el dinero y que no se lo iba a pagar, que lo denunciara, que lo demandara pero que no tenía dinero para pagar, se levantó de la mesa y se fue, que la señora Lolimar Bracho es la mama de uno de mis hijos, específicamente el mayor; y que su interés en el juicio es que se haga justicia y que confío en nuestras leyes.
Con relación a dichas testimoniales, este Juzgado observa que los testigos fueron contestes y no incurrieron en contradicción, por lo tanto, se les confiere pleno valor probatorio, para acreditar que el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT no cumplió con lo pactado en el contrato de opción de compra venta celebrado con la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, no lográndose la firma del documento definitivo de venta. Y así se establece.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
- En la oportunidad probatoria:
• Marcada “A”, copia simple de comunicación emanada de la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR en fecha 11 de junio de 2013, y dirigida al Departamento de Protocolización del Banco Mercantil, por medio de la cual dicha ciudadana autorizó al ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT a retirar el documento de liberación de hipoteca. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que en fecha 11 de junio de 2013 la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR autorizó al ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT para retirar el documento de liberación de hipoteca corregido. Así se decide.
• Marcado “B”, impresiones de mensajes de texto enviados entre las partes del presente juicio. Con respecto a dicha prueba, se evidencia que se trata de impresiones de mensajes de texto, los cuales se encuentran regulados por la Ley sobre Mensajes de Datos y Firma Electrónica.
En ese sentido, dispone el artículo 4º del mencionado decreto que la promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba de los mensajes de datos se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil y lo cual así ha venido siendo considerado por la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia N° 460 del 5/10/11).
Según la sentencia en referencia, el artículo 395 de la norma adjetiva civil recoge el principio de la libertad de los medios de prueba, el cual está subordinado al principio dispositivo civil, permitiendo que las partes pueden valerse de cualquier medio previsto nominalmente en el Código Civil, en el Código de Procedimiento Civil o en otras leyes de la República, entre los que se incluyen los registros, discos o cintas o cualquier otro medio que permita la programación, registro y acceso a la información almacenada a través de la memoria o base de datos de la computadora. Así mismo consideró la Sala, la posibilidad de promover la prueba mediante la reproducción en formato impreso, para lo cual asemeja su eficacia y el valor probatorio que pueda dársele a las copias o reproducciones fotostáticas conforme lo señala el artículo 4° de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.
En cuanto a la forma de la promoción, es menester señalar que la misma y en relación con todos los sujetos que en condición de partes (demandante, demandado, tercero interviniente), actúen en el proceso, debe estar debidamente razonada y en el sentido que debe expresar los hechos que pretendan demostrarse con tales documentos electrónicos. Así se tiene, que la doctrina de casación ha venido señalando que la falta de indicación del objeto de la prueba, no causa por sí sola su nulidad sino que en todo caso el juez debe determinar su pertinencia; esa pertinencia, lógicamente ha de ser establecida tomando en cuenta lo que las partes (actor, demandado, tercero) hayan señalado al exponer sus argumentos de hecho en la respectiva oportunidad procesal.
En ese sentido, el maestro Antonio Bello, sostiene que el promovente de la prueba debe procurar que el aporte del medio a los fines de su incorporación al proceso, se realice de la mejor forma posible y especialmente en cuanto a la acreditación de su autenticidad. De allí pues, resulta conveniente que cualquier documento o comunicación electrónica –correo electrónico, whatsapp, sms, etc- conste, en la medida que eso sea posible para el aportante, además de la reproducción en formato impreso, en soporte electrónico y el cual será puesto a la disposición del tribunal.
En base a todo lo anterior, siendo que la parte promovente consignó las impresiones de los correos electrónicos, las cuales no fueron impugnadas por la parte accionante, en consecuencia dichas impresiones se aprecian de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que para el día 19 de diciembre de 2013, las partes no habían logrado llegar a un acuerdo para la firma del documento definitivo de venta. Y así se establece.
• Marcada “C”, copia simple del Registro de Vivienda Principal emanado del Seniat a favor del ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT constituyó el inmueble objeto de la presente demanda como su vivienda principal. Y así se establece.
• Marcado “D”, copia simple de comunicación emanada del Sub Gerente del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y dirigida al ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, en fecha 19 de junio de 2013, por medio de la cual remitió anexo dos ejemplares del documento de liberación de hipoteca con sus respectivos soportes, a los cuales se les otorgó el visto bueno. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que para el día 19 de junio de 2013, la hipoteca que pesaba sobre el inmueble propiedad del ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT aún no se encontraba liberada. Y así se establece.
• Prueba de Informes al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH); a la telefónica Movilnet; a la telefónica Movistar; al Juzgado Séptimo de Primera Instancia Municipal en Funciones de Control del Circuito Penal del Área Metropolitana de Caracas, las cuales pese a ser admitidas, la parte promovente no consigno las copias requeridas para su evacuación, razón por la cual nada tiene este juzgado que valorar al respecto. Y así se establece.
Analizadas como han sido las probanzas aportadas a los autos por las partes, este Sentenciador pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a consideración, y siendo que tanto la acción como la reconvención aquí vertidas, las cuales se contraponen e derecho y argumentos, excluyéndose mutuamente, aun y cuando se encuentran íntimamente vinculadas al cumplimiento o no de las mismas condiciones contractuales establecidas por las partes, a los fines de evitar contradicciones en la parte valorativa del presente fallo, serán analizadas en conjunto, en la siguiente forma:
El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación.
En ese sentido, resulta necesario a los fines del presente fallo recordar las normas del Código Civil que rigen la materia, así tenemos:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
En el caso de marras, la parte accionante demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta del inmueble identificado en autos, suscrito y autenticado junto a su contendor judicial en fecha 5 de diciembre de 2012, alegando que el hoy demandado, no cumplió con su obligación final de, llegada la oportunidad correspondiente, suscribir el contrato de venta pactado contractualmente, arguyendo como fundamento de su negativa la necesidad que tenia de inmueble.
Por su parte en la reconvención incoada por la representación judicial del ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT contra la parte actora, el demandado solicita la resolución del contrato de opción de compraventa en virtud del incumplimiento que le atribuye a la accionante de lo establecido en la Cláusula Tercera del mismo, toda vez que en su criterio, en el lapso de vigencia acordado por las partes para el contrato la conducta de la reconvenida fue negligente al no procurar dentro de ese lapso no solo la obtención de la aprobación del crédito hipotecario sino también la consecución de todas aquellas diligencias concernientes a la protocolización del documento de compra venta, no encontrándose obligado fuera del lapso de vigencia a suscribir la venta demandada.
En ese sentido, debe este juzgado en principio establecer claramente la vigencia del vínculo jurídico existente entre las partes, siendo evidente que el mismo inicia con la suscripción de la opción de compra venta en fecha 5 de diciembre de 2012, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, observándose de su clausula tercera que tendría una vigencia de noventa (90) días contados a partir de la fecha de autenticación, los cuales según debían vencer en fecha 4 de marzo de 2013, siendo igualmente pactada una prórroga de treinta (30) días que inició el día 5 de marzo y feneció el 3 de abril de 2013, verificándose así la vigencia de la relación contractual desde el día 5 de diciembre de 2012 hasta el día 3 de abril de 2013, ambos inclusive. Y así se establece.
Ahora bien, en relación con la negligencia de la parte accionante reconvenida alegada por la parte demandada reconviniente, observa quien suscribe que del material probatorio traído a los autos se desprende con claridad, que la parte accionante, luego de suscribir el contrato de opción de compra venta y adelantar la mitad del precio pactado para la venta a su contraparte en juicio, tramitó el crédito respectivo ante el Banco Mercantil y el Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH) e inició aun dentro del lapso del contrato suscrito, los trámites para la firma ante el Registro respectivo, siendo evidente que el Banco Mercantil, habiendo aprobado el crédito respectivo, en fecha 13 de marzo de 2013, le entregó a la accionante reconviniente el documento para su protocolización, comenzando a partir de esa fecha la tramitación de la liberación de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble y la correspondiente protocolización del documento conjunto, la cual se extendiera en el tiempo en base a los distintos cambios de apoderado judicial del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), sin que la demora en dicho trámite, en criterio de quien suscribe pueda atribuírsele al promitente comprador, toda vez que aún y cuando contractualmente no se estableció a quien correspondía cada carga para la materialización del negocio jurídico pactado, todo lo relativo a solvencias, liberaciones y demás documentos necesarios para la obtención de los créditos respectivos y posterior protocolización debe el promitente vendedor ponerlo a disposición del promitente comprador dentro del lapso establecido contractualmente, razón por la cual no comparte quien suscribe el criterio expuesto por el promitente vendedor, según el cual la conducta de su contendor judicial se tradujo en negligente en el lapso de vigencia del vinculo jurídico existente. Y así se establece.
No obstante a ello, aún y cuando lo anterior no desvirtúa el lapso contractualmente acordado por las partes para la vigencia de las obligaciones que emergen del contrato de opción de compra venta por ellos suscrito, debe quien suscribe traer a colación la Resolución Nº 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 del 21 de febrero de 2013 que la cual establece entre otras cosas lo siguiente:
“(…) Artículo 1.: En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.
La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat.
Artículo 2.: En los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se considerarán cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de más del 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda, tampoco podrá aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente artículo y solo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta.
Artículo 3.: Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes. (Destacado del presente fallo.
Desprendiéndose de dicha norma, no solo que en ningún caso se considerara responsabilidad de la parte, el retardo en la protocolización cuando ella dependiera de un tercero en la relación, sino que inclusive para rescindir el contrato de manera unilateral, debe necesariamente mediar responsabilidad de una de las partes contratantes.
En ese sentido, en el caso de marras el accionado reconviniente sostiene que su contraparte en el lapso de vigencia fue negligente a los fines de materializar el objeto del contrato reconocido, hecho este que fuera desvirtuado en la motivación que precede, no encontrando quien suscribe en el caso de marras argumentos suficientes o elementos probatorios que le hagan presumir algún incumplimiento atribuible a la promitente compradora, razón por la cual, siendo que la demora en la suscripción del contrato de venta no le resulta atribuible a la parte accionante, mal podría prosperar en el caso de marras la pretendida resolución de contrato en atención a la Resolución supra trascrita. Y así se decide.
En relación con el cumplimiento demandado por la accionante, motivado en que el hoy demandado no cumplió con su obligación final suscribir el contrato de venta pactado contractualmente, arguyendo como fundamento de su negativa la necesidad que tenia del inmueble, hecho contra el cual el accionado sostuvo no tener la obligación legal de suscribir la precitada venta en razón de haber vencido el lapso de vigencia del contrato, lo cual como ya se estableciera no resulta suficiente para rescindir el contrato suscrito, ello en base a la protección que el Estado Venezolano le diera a los promitentes compradores de inmuebles destinados vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, quienes habiendo cumplido con todas sus obligaciones para la materialización de la compra venta pactada, su protocolización se hubiese demorado por causas imputables a un tercero, lo cual en el caso de marras se patentiza en la consecutiva modificación del documento final de venta que tuvo lugar en base al cambio de apoderado judicial del Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), razón por la cual, subsistiendo la obligación de la parte demandada de suscribir el contrato de venta definitivo pactado, sin que demostrara una justificación valida que lo eximiera de la obligación legal de otorgar el referido documento, resulta forzoso para quien suscribe declarar PROCEDENTE el cumplimiento de contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, debiendo en consecuencia condenar al demandado a otorgar el documento definitivo de compraventa y hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del referido contrato, constituido por un apartamento identificado con el número PB-02A, ubicado en el Edificio Santo Domingo, situado este en la Avenida Norte Tercera de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, momento en el cual la parte accionante deberá cancelar el monto restante del precio total pactado. Y así se establece.
Ahora bien, con respecto a los daños y perjuicios alegados por la parte actora, los cuales fueron causados por el incumplimiento del demandado, este Juzgado evidencia que los mismos fueron sustentados en una serie de documentales emanadas de terceros, que no fueron ratificados en juicio, por lo que al no haber quedado acreditada fehacientemente la ocurrencia de los daños alegados, resulta forzoso para quien aquí administra justicia declarar IMPROCEDENTE la indemnización de daños alegada por la parte actora, aunado al hecho que dicha pretensión no se corresponde con los términos indemnizatorios contractuales suscritos por las partes. Y así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242 y 243, del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la RECONVENCION propuesta por el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT contra la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR contra el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, todo suficientemente identificados en autos. En consecuencia, se condena al demandado a otorgar el documento definitivo de compraventa y hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del referido contrato, constituido por un apartamento identificado con el número PB-02A, ubicado en el Edificio Santo Domingo, situado este en la Avenida Norte Tercera de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, previo el pago del monto restante pactado. En caso de que la parte demandada, ALBERTO JOSE BETANCOURT, no concluya el contrato y no cumpla con su obligación de transferir la propiedad del inmueble objeto de la opción de compra venta, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, por lo que la misma servirá de título de propiedad a la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: IMPROCEDENTE la indemnización de daños pretendida por la ciudadana LOLIMAR MARGARITA BRACHO SALAZAR contra el ciudadano ALBERTO JOSE BETANCOURT, todos suficientemente identificados en autos.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 28 días del mes de febrero de 2018. 207º y 159º.
EL JUEZ,
WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,
JAN LENNY CABRERA PRINCE.
En esta misma fecha, siendo las 1:06 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,
JAN LENNY CABRERA PRINCE.
WGMP/JLCP
Asunto: AP11-V-2014-000101
