REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP11-V-2013-000437
En el juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, intentado por la ciudadana MARCYS ELENA GOMÉZ ALVAREZ, titular de la cédula de identidad Nº 13.801.893, representada judicialmente por los abogados Juana Margarita Lamk Álvarez, José de Jesús Blanca Arcila y Jonathan Oswaldo Román Lamk, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 41.326, 74.234 y 105.069, respectivamente, contra la ciudadana SUHEILY DEL VALLE GUZMAN MANZO, venezolana, titular de la cédula de identidad número 11.555.286, representada en juicio por el abogado Nelson Italico Paredes Rivera, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 149.667, se inició por libelo de demanda incoada el 03 de mayo de 2013 y se admitió el 09 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio ordinario.
El 29 de abril de 2013, el abogado Nelson Paredes Rivera, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia mediante la cual se dio por “citado” y aportó poder con facultad expresa para ello, y el 21 de mayo de 2014, contestó a la pretensión de la actora.
DE LA CONTROVERSIA
La parte actora en su escrito libelar pretende el cumplimiento de contrato que denominaron de opción de compra venta, suscrito el 10 de mayo de 2012, sobre un apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas B-1503, situado en el Nivel Planta Típica Décima Quinta del Conjunto Residencial del Este del edificio Amapola”, ubicado en la Urbanización Boleíta Norte, con frente a la Avenida Rómulo Gallegos, a la Avenida Principal de Boleíta y a la Quinta (5ta) Transversal, Parroquia Leoncio Martínez del Municipio Sucre del estado Miranda, por la cantidad de ochocientos ochenta mil bolívares exactos (Bs. 880.000,00), del cual el vendedor recibió las cantidades de: i) veinte mil (Bs.20.000,00) entregados al momento de la suscripción de un contrato de reserva; ii) doscientos cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 244.000,00), que se entregaron al momento de la suscripción del contrato de opción de compra-venta y iii) seiscientos dieciséis mil bolívares (Bs. 616.000,00), al momento de la firma del contrato de compra venta definitiva ante la oficina de registro correspondiente. Que el lapso para ejercer la opción era de 90 días continuos, desde la firma de dicha opción, más 30 días de prórroga luego del vencimiento de aquel lapso.
Que transcurrido esos lapsos, la promitente-compradora no tenía respuesta de la promitente-vendedora si entregó el registro de Vivienda Principal o el pago del impuesto, liberación del bien de los gravámenes, es decir, la entrega de los recaudos exigidos para la celebración del contrato de compra-venta definitivo, que debió ser hasta el 27 de agosto de 2012.
Que el 24 de agosto de 2012, se materializó la entrega de los documentos solicitados por el registro, siendo que el 28 de agosto de 2012, el Registro indicó que para introducir dicho trámite, se necesitaba la copia simple del poder otorgado del Banavih; por ello el 29 de agosto de 2012, se introdujo nuevamente el documento de liberación de gravamen, pero vencido el plazo para la materialización del contrato de compra-venta definitivo ante el Registro Público II del Municipio Sucre del estado Miranda, lo devolvió por presentar errores en la titularidad y respecto al Registro de Vivienda Principal, por lo que se evidencia el incumplimiento contractual de la precitada ciudadana Shueily Guzmán Manzo, por lo cual debe devolver la cantidad de doscientos sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 264.000,00), más el cincuenta por ciento (50%) de las sumas recibidas por ésta en calidad de arras señaladas en la cláusula segunda como única indemnización por concepto de daños y perjuicios que es ciento treinta y dos mil bolívares (Bs.132.000,00). Fundamentó su pretensión, en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.196 del Código Civil.
El valor de la demanda la estimó en la cantidad de trescientos noventa y seis mil bolívares (Bs. 396.000,00).
Entre tanto, la parte demandada en su contestación, rechazó la pretensión de la actora en todos sus hechos. Que los errores existentes en los documentos emitidos y revisados por la División de Tramitación Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, del Registro de Vivienda Principal y por la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, son imputable a los organismos del Estado, ya que fueron negligentes al presentarlos adecuadamente. Que la parte actora utilizó como excusa dichos errores en la documentación, ya que tiene en su poder los documentos ya corregidos.
Que no incumplió con la cláusula sexta del contrato de opción compra-venta por cuanto procedió de buena fe a consignar los documentos requeridos por el Registro Público antes del vencimiento del lapso previsto en dicha cláusula. Que es falso que no hubiere presentado adecuadamente el documento de liberación de hipoteca, por presuntas anomalías en la titularidad, ya que la verificación y responsabilidad correspondía a la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, por cuanto fue consignado antes del vencimiento del contrato de opción compra venta.
DE LAS PRUEBAS
De acuerdo a los hechos alegados por ambas partes, queda por determinar cuál de ellas incumplió con las obligaciones asumidas, dado que la existencia del contrato, el inmueble y el precio no hay discusión alguna.
Sin embargo, se aprecia que junto al libelo de demanda, la parte actora aportó original del instrumento autenticado el 10 de mayo de 2012, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, en el cual se evidencia que las partes efectivamente se ligaron jurídicamente, mediante ese contrato que denominaron de opción de compra venta, sobre el inmueble arriba descrito y por el precio también admitido, de los cuales la parte actora pagó, para ese momento, la cantidad de 264.000 bolívares. Expresamente, en la cláusula tercera, se pactó que el plazo para ejercer la opción era de noventa (90) días continuos, contados desde el otorgamiento, más treinta (30) días de prórroga, contados desde el vencimiento del lapso inicial.
También aportó copia de la constancia de recepción de documento expedido por Banavih Consultoría Jurídica, inserto a los folios 24 al 30, siendo ratificado en fecha 09 de junio de 2014 folios 152,153 y 165, 161, 162 y 163. Dicha documental se tiene como válidamente promovida al no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente, siendo pertinente acreditar que los documentos de liberación de hipoteca y del Registro de vivienda principal, presentaron errores en la titularidad y en la indicación de la parroquia.
Copia certificada del instrumento registrado el 06 de julio de 2010, donde consta que la demandada es propietaria del inmueble objeto material del juicio y objeto de la opción de compra venta, sobre cuyo hecho no hay discusión alguna.
Se observa asimismo, un conjunto de e-mails enviado entre marcys.gomez@gmail.com y suheilyguzman@hotmail.com. Al respecto, se aprecia que conforme a lo previsto en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realiza conforme a lo previsto para las pruebas libres del Código de Procedimiento Civil. Se debe tratar entonces como un documento privado simple al que debe dársele el mismo tratamiento de toda prueba documental de esa categoría, que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 no tiene ningún valor probatorio.
Comunicación signada con el oficio número CJ/O/2014 0000017, expedida por la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) de fecha 20 de enero de 2015. Al respecto, siendo documento público administrativo al no ser desvirtuado por la contraria se tienen como legalmente promovido y con valor probatorio por analogía, conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual informaron que no existe información relacionada con la fecha de liberación de hipoteca, ya que le corresponde únicamente al propietario del inmueble la labor de presentar el documento ante la oficina del registro.
Comunicación signada con el oficio número SNAT-INTI-GRTI-RCA-DT-AG/CC-2016-Al 721, emitido por el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria de fecha 02 de marzo de 2016, remitiendo certificado de vivienda principal del inmueble de marras. Siendo documento público administrativo al no ser desvirtuado por la contraria se tienen como legalmente promovido y con valor probatorio por analogía, conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
CONCLUSIONES
En el presente proceso debemos puntualizar que estamos ante una pretensión civil que nace de un contrato sinalagmático perfecto, que se formó como se dijo antes, de la voluntad de contratación de las partes (art. 1.159 CC). Adicionalmente, observamos que la representación judicial de la parte demandada durante la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió a reconocer: a).- La titularidad del inmueble objeto de contratación; b).- La suscripción del contrato sobre el cual versa esta pretensión; c).- El haber recibido la cantidad de dinero (Bs. 264.000,00) por concepto de arras pactado en la cláusula segunda del contrato, y d).- Que el 24 de agosto de 2012, se materializaría la entrega de los documentos solicitados por el registro, siendo que el 28 de agosto de 2012, el Registro indicó que a los fines de introducir dicho trámite, se necesitaba la copia simple del poder otorgado del Banavih, a los firmantes de la hipoteca que pesa sobre el inmueble en negociación; por ello el 29 de agosto de 2012, se introdujo nuevamente el documento de liberación de gravamen, pero vencido el plazo para la materialización del contrato de compra-venta definitivo, el Registro Público II del Municipio Sucre del estado Miranda, lo devolvió por presentar errores en la titularidad y en cuanto al Registro de Vivienda Principal, todos estos hechos, una vez analizados y adminiculados traen como consecuencia procesal que el quid del asunto radique únicamente en resolver según las cláusulas pactadas quien inejecutó su obligación derivada del contrato de opción de compra venta.
Con respecto a la consecuencias derivada del incumplimiento de contrato, el Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas. Sin embargo, el juez debe intervenir para interpretar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre ellas.
De acuerdo a los hechos afirmados por las partes y de las pruebas aportadas, tenemos que ellas se ligaron jurídicamente, a través del contrato que denominaron de opción de compra venta, uno en vender y el otro en comprar el inmueble arriba descrito por el precio también señalado, de los cuales la parte demandante entregó en calidad de reserva, la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000), y la cantidad de doscientos cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 244.000), como arras para el momento de la firma de dicho contrato y el saldo restante sería pagado para el momento de la protocolización del documento definitivo.
Esa opción de compra venta se ejercería dentro de los noventa (90) días continuos siguientes al 10 de mayo de 2012, fecha de autenticación de contrato de opción, más una prórroga de treinta (30) días. Siendo así, de acuerdo a lo contractualmente fijado, la protocolización del documento debió llevarse a cabo en un plazo que venció el 07 de septiembre de 2012.
No obstante ello, se observa que el 24 de agosto de 2012, se materializó la entrega de los documentos solicitados por el registro y el 28 de agosto de 2012, el Registro indicó que a los fines de su trámite, se necesitaba la copia del poder otorgado por Banavih, a los firmantes de la hipoteca que pesa sobre el inmueble en negociación. El 29 de agosto de 2012, se introdujo nuevamente el documento de liberación de gravamen, ya vencido el plazo para la materialización del contrato de compra-venta definitivo en el Registro Público II del Municipio Sucre del estado Miranda, según lo pactado, por lo que se devolvió nuevamente por presentar errores en la titularidad y en cuanto al Registro de Vivienda Principal. De acuerdo a ello, no se protocolizó el contrato de venta definitivo en el plazo acordado, por causas imputables a la vendedora, sin que, conste prueba alguna que permita inferir que las partes hubiesen modificado dicho acuerdo en lo que a ese plazo se refiere.
Es que, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1133 del Código Civil, el contrato es una convención pactada entre dos o más personas con el fin de constituir, reglar, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De modo que si entre esas partes medió el consentimiento para formar el contrato, de ese mismo modo, sólo mediante el consentimiento libremente manifestado podían modificarlo, por lo que se requiere prueba de ese consentimiento para tener que ellas cambiaron el plazo para la protocolización del documento definitivo de la venta y ello no consta que así lo hubiesen hecho.
De acuerdo al contenido del documento relativo al contrato que denominaron “contrato de opción a compraventa”, la actora se comprometió a comprar y la demandada a vender el apartamento arriba señalado, por el precio de ochocientos ochenta mil bolívares (Bs. 880.000,00), de los cuales para el momento de la autenticación del mismo, la compradora entregó la cantidad de doscientos sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 244.000,00) que sumados a los veinte mil (Bs. 20.000) entregados como reserva, alcanzan la suma de trescientos sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 364.000) y, para el momento de la protocolización se pagaría el saldo restante. Sin embargo, de acuerdo a lo probado, se tiene que la demandada no tramitó la documentación necesaria para firmar el documento definitivo de la venta en el lapso que venció el 07 de septiembre de 2012.
No se discute, el hecho que la compradora haya tenido el dinero a los fines del pago del precio restante, pues en el momento de la autenticación del contrato las partes quedaron comprometidas en cumplir con las cláusulas tercera y quinta, a los fines de la protocolización, por lo cual no se probó que las partes hubiesen acordado nuevo plazo a esos fines, y el no cumplimiento por parte de la vendedora, debe tenerse como una inejecución que le es imputable, pues la fecha interpela por el hombre y conforme a lo dispuesto en el artículo 1269 del Código Civil, en las obligaciones de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.
Por ello, debe ser atribuida como culpa de la compradora la no protocolización del documento definitivo, pues no consignó los documentos corregidos en cuanto a la titularidad y el registro de vivienda principal exigidos por el registro a objeto de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
En este caso no puede pretender la parte demandada exonerarse válidamente de las consecuencias derivadas de su incumplimiento bajo el argumento de que la firma del documento definitivo no se dio por hecho imputable a los organismos del Estado, cuando se pretendió que aquella acudiese a la División de Tramitación Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, en cuanto a la emisión del Registro de Vivienda Principal y ante la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en cuanto a la revisión y otorgamiento del visto bueno al documento de liberación con la documentación corregida a los fines de la protocolización .
En todo caso, si hubo dos voluntades para la formación del contrato, por el principio de igualdad de formas, se requiere la intervención de esas dos voluntades para modificarlo y ello no consta que hubiese ocurrido, por lo que la protocolización debió efectuarse en el plazo de 90 días continuos más 30 de prórroga, lo cual venció el 07 de septiembre de 2012, sin que conste otra culpa más que de la vendedora.
Por tanto, tratándose de un contrato bilateral, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra tiene la opción de solicitar judicialmente la resolución del mismo, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. Pues los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 eiusdem, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar esa petición de la actora, respecto al cumplimiento de contrato de opción compra venta.
Consecuencia de esa inejecución de las obligaciones por parte de la vendedora, le acarrea las consecuencias pactadas por las partes en la cláusula quinta del contrato, esto es, devolver a la parte actora la cantidad de doscientos sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 244.000,00) como arras que sumados a los veinte mil (Bs. 20.000) entregados como reserva, alcanzan la suma de trescientos sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 364.000) más la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares (Bs. 132.000), como indemnización por daños y perjuicios por concepto de cláusula penal, de acuerdo al aparte único del artículo 1276 del Código Civil.
Respecto a la petición de pago de la suma de dinero que resulte de la indexación, se estima que dicho procedimiento tiene por objeto restablecer el poder adquisitivo del dinero que se deteriora en virtud del fenómeno inflacionario, muy a pesar del principio nominalístico previsto en el artículo 1737 del Código Civil. En tal sentido, existiendo mora del deudor en el pago de la obligación dineraria, debe pagar la suma de dinero causado por la inflación.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato opción de compra-venta interpuesta por la ciudadana MARCYS ELENA GÓMEZ ÁLVAREZ contra la ciudadana SHUEILY GUZMAN MANZO. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a cumplir con el contrato en cuanto al pago a la actora de la cantidad de doscientos sesenta y cuatro mil bolívares (Bs. 264.000,00), que le fuese entregado como reserva y arras al momento de la firma del contrato más la cantidad de ciento treinta y dos mil bolívares (Bs. 132.000,00), pactados como indemnización por daños y perjuicios. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la actora la cantidad de dinero que resulte por la corrección monetaria sobre ambas sumas de dinero, de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco Central de Venezuela, para lo cual se practicará experticia complementaria del fallo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde la fecha de admitirse la demanda, 09 de mayo de 2013, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo.
Se condena al pago de las costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO GUERRA.
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE.
En esta mima fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley.
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE
MG/EO
