REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP11-V-2016-001678.
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: sociedad mercantil INVERSIONES VIC-NAY Compañía Anónima, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda bajo el número 5, Tomo 37-A Sdo, de fecha 28 de marzo de 1983, representada judicialmente por los abogados María Teresa Moreno Suárez, Ingrid Borrego León y Henry Sánchez Vallecillos, inscritos en el Inpreabogado bajo los números. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: sociedad de comercio CORPORACIÓN SIGO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 53, Tomo 47-A Qto el 31 de marzo de 1996, representada judicialmente por los ciudadanos Isabel Pinto Rodríguez, Celeste Scarlet Teresa de Meneses Pinto, Raiza Rodríguez Peñaloza y José Luis Villegas, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.862, 31.951, 177.351 y 28.050, respectivamente.
MOTIVO DEL JUICIO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.
ANTECEDENTES
Se inicio el presente juicio, mediante escrito libelar presentado el 27 de enero de 2014, correspondiéndole inicialmente al Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, quien la admitió el 31 de enero de 2014, por el procedimiento breve y por auto del 14 de agosto de 2014, lo adaptó al procedimiento oral, de acuerdo al Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El 31 de octubre de 2016, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; contestó a la demanda en donde presentó formal reconvención. Por lo que el juzgado de municipio dictó decisión sobre dicha incidencia en fecha 14 mediante la cual se declaró incompetente en razón de la cuantía y declinó a los juzgados de Primera Instancia. Siendo que previa distribución le correspondió a este tribunal decidir que planteó conflicto negativo de conocer y por consiguiente, en fecha 22 de febrero de 2017, el Tribunal Superior Noveno de esta misma Circunscripción Judicial, declaró competente a este Juzgado, por ello en fecha 23 de marzo de 2017, dictó sentencia declarando sin lugar la cuestión previa planteada.
Una vez notificadas las partes de la sentencia dictada, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, el 15 de mayo de 2017, presentó escrito apelando de la decisión, siendo que el 18 de mayo de 2017, se oyó el referido recurso en un solo efecto.
La representación judicial de la parte actora, en fecha 08 de junio de 2017, presentó escrito de contestación a la reconvención planteada.
Vista la contestación de la reconvención por auto de fecha 09 de junio de 2017, se fijó la audiencia preliminar.
Estando dentro de la oportunidad para decidir la presente causa este juzgado pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones.
ALEGATOS DE LAS PARTES.
DE LA DEMANDA PRINCIPAL
Parte actora:
Que es propietaria de un inmueble constituido por un local destinado a comercio, distinguido con el número 47L-05, nivel 847,50 C-I del Centro Comercial Tamanaco, segunda etapa, Urbanización Chuao Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda.
Que la primera contratación celebrada con la arrendataria, se pactó para darle inicio el 01 de abril de 1999 y con una duración de tres años, es decir, hasta el 01 de abril del 2002.
Que al terminar el primer lapso de vigencia de la relación arrendaticia, las partes procedieron a celebrar sucesivos contratos hasta llegar al contrato suscrito en fecha 06 de mayo del año 2010, otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado.
Que en el último contrato se estableció en la cláusula tercera que el plazo sería por seis meses fijos de duración, por lo que la relación arrendaticia fenecería el 30 de septiembre del año 2010. Asimismo, en el referido contrato en la cláusula cuarta se estableció el canon de arrendamiento que sería la suma de treinta y seis mil novecientos quince bolívares (Bs.36.915,00).
Que al aproximarse la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, la parte actora informó a la demandada, que contaba con el lapso de prórroga legal a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley sobre Arrendamiento y tendría una duración máxima de tres años.
Que las partes por acuerdo otorgado por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda suscrito el 10 de octubre de 2012 y anotado bajo el número 08, Tomo 124 en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el último año de la prórroga legal de tres años vencería el 30 de septiembre de 2013, en la que la demandada estaba obligada a entregar el local arrendado.
Que llegada la fecha de vencimiento del lapso de prórroga legal, la arrendataria no cumplió con su obligación de entregar el local el 30 de septiembre de 2013 o en el día hábil inmediato siguiente.
Con base en todo lo anteriormente expuesto solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega del inmueble.
Parte demandada:
Admitió como cierto el hecho de haber celebrado con el demandante un contrato de arrendamiento sobre el inmueble cuyo objeto es el local comercial antes descrito resaltándose el contenido de la cláusula tercera, donde indica que el plazo de duración para ese contrato fue estipulado por el término de tres (03) años, contados a partir del 01 de abril de 1.999 hasta el 01 de abril de 2.002.
Que era cierto el hecho de la finalización del primigenio plazo de duración del contrato de arrendamiento, el cual se mantuvo en vigencia en la forma, término y condiciones estipuladas, hasta que mediante documento autenticado el 06 de mayo de 2010, acordaron en sustituir el citado contrato y la única variante es el plazo de duración quedando el lapso de seis (6) meses hasta el día 30 de septiembre de 2010, sin prórroga y modificación del canon de arrendamiento.
Que están en presencia de una misma relación contractual que mantuvo su vigencia por espacio de once (11) años y seis (06) meses consecutivos, de acuerdo a lo que indica el artículo 38, literal d), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo cual le corresponde de pleno derecho el beneficio de la prórroga legal por un término de tres (03) años, contados desde el 01 de octubre de 2010 hasta el 01 de octubre de 2013 ambas fechas inclusive.
Que al vencimiento de la prórroga legal, la permaneció en el inmueble sin oposición de la arrendadora quien recibió el pago de la pensión de noviembre de 2013, por lo que se renovó pero con las cualidades de un contrato a tiempo indeterminado, como lo establece el artículo 1614, por lo que no se puede pretender el cumplimiento del contrato al ser un contrato en que no consta el tiempo de su duración.
Negó, negó y rechazó la demanda por no ser ciertos los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la actora.
DE LA RECONVENCIÓN
Parte demandada-reconviniente:
Pretende que la actora restituya el monto del sobreprecio percibido por los cánones de arrendamiento, desde el 01 de octubre de 2.010 hasta el mes de diciembre de 2.013, ambos inclusive, visto la entrada en vigencia del Decreto Presidencial nº 602 del 29 de noviembre de 2013, todo por la suma de 1.538.500 bolívares.
Parte actora-reconvenida:
Que el reintegro interpuesta por la parte demandada-reconviniente por el supuesto cobro de sobrealquileres sobrevenidos, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto Presidencial 602 de fecha 23 de noviembre de 2013, con lo previsto en la Ley de Regulación del Arrendamiento de Inmobiliario para el uso Comercial, no prospera, ya se debe aplicar la prescripción por la inactividad del arrendatario de ejercer la acción, por cuanto la parte reconviniente tenía hasta el mes de diciembre de 2015, para interponer la acción autónoma de reintegro por sobrealquileres.
Sin embargo, se observa que desde el mes de diciembre de 2013, último mes reclamado, hasta la fecha de la contestación a la demanda e interpuso la presente acción 30 de octubre de 2016, transcurrieron dos (2) años y diez (10) meses transcurriendo el lapso para accionar el cobró del pago excedente del canon de arrendamiento.
Negó y rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto en lo hechos y derechos la reconvención, por ser completamente falsa, ya que no es cierto haber recibido pagos superiores a los pactados de mutuo acuerdo con la parte demandada-reconviniente, ni tampoco a lo establecido en las correspondientes normativas que rigieron la vigencia de la relación arrendaticia.
Que es falso de haber recibido de manos de la reconviniente cánones de arrendamiento vencido el plazo de prórroga legal, por lo que la demanda por reintegro planteada en el presente juicio es improcedente.
Que el Decreto Presidencial invocado no puede aplicarse de manera retroactiva.
Que no consta ni prueba, que vencida la prórroga legal se haya manifestado, expresa o tácitamente voluntad de continuar con la relación arrendaticia y mucho menos haber recibido pago de cánones de arrendamiento de los meses noviembre y diciembre de 2016.
Impugnaron y desconocieron documento de pago realizado la parte demandada a favor de unos terceros, ajenos el cual no guarda relación en la presente causa.
Que con base en lo expuesto solicitó se declarará sin lugar la reconvención planteada y la petición de indexación sobre la suma reclamada por la reconviniente.
DE LAS PRUEBAS.
Consta del folio 09 al 18 de pieza I, original del contrato de arrendamiento con fecha 06 de mayo de 2010, suscrito ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 25, tomo 49. Asimismo, cursa a los folios 19 al 22, original del contrato de arrendamiento con fecha 10 de octubre de 2012 suscrito en la misma Notaría Pública anteriormente mencionada, bajo el No.08, tomo 124. Esta documental de índole auténtica, al no haber sido tachada por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio conforme al artículo 1357 del referido código y resulta pertinente para acreditar que entre la sociedad mercantil Inversiones Vic-Nay C.A., y la Corporación Sigo C.A., pactaron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 47L-05, Nivel 847,50 C-1, del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, segunda etapa, urbanización Chuao, en jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, siendo el mismo inmueble objeto del litigio.
Del folio 20 al 22 consta instrumento autenticado el 10 de octubre de 2012, que merece fe su contenido, respecto a que las partes procesales reconocieron que en virtud de la duración de la relación arrendaticia, al arrendatario le correspondía tres años de prórroga legal y para ese momento transcurría el segundo año y que la misma vencería el 30 de septiembre de 2013 y el arrendatario se comprometió a entregar el inmueble el 30 de septiembre de 2013.
Al folio 119 al 130 de la pieza I, rielan en copia simple de instrumento contentivo del contrato de arrendamiento con fecha 18 de marzo de 1999, suscrito ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 25, tomo 13. Esta documental de índole auténtica, al no haber sido tachada por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio conforme el artículo 1357 del referido código y resulta pertinente para acreditar que entre la sociedad mercantil Inversiones Vic-Nay C.A., y la Corporación Sigo C.A., convinieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial, objeto del litigio.
Hizo valer el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora-reconvenida de fecha 10 de octubre de 2012, suscrito en la misma Notaría Pública anteriormente mencionada, bajo el No.08, tomo 124, el cual riela a los folios 131 al 134, el cual ya fue debidamente valorado.
Consta a los folios 135 al 247, legajo de facturas emitidas por varios establecimientos comerciales; las cuales fueron impugnadas y desconocidas por el antagonista, por lo que se desechan del proceso por cuanto son documentos emanados de terceros y no se ratificaron.
Consta a los folios 72 al 99 de la pieza II información suministrada por Banesco Banco Universal y vista que fue cuestionada por la parte contraria, observa en el anverso y reverso que en los mismos no se refleja los depósitos que alegó haber efectuado la parte demandada-reconviniente en los años 2013 y 2016.
DEL MERITO
La sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
No es un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, ni su tiempo de duración, pues hubo acuerdo incluso que la prórroga legal venció el 30 de septiembre de 2013. Sin embargo, la parte demandada alegó que luego del vencimiento de la prórroga, siguió ocupando el inmueble, incluso pagando la pensión, por lo que el contrato se indeterminó y mal podía la arrendadora pretender el cumplimiento en cuanto a la entrega de la cosa arrendada, cuando en los contratos a tiempo indeterminado sólo se puede demandar el desalojo por determinadas causales.
Así, la arrendataria alegó que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1614 del Código Civil, el contrato se indeterminó, incluso que la actora recibió el pago de la pensión por el mes de noviembre de 2013, hecho que no probó. Sin embargo, se tiene que en los contratos de tracto sucesivo, como es el de arrendamiento, que se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, el arrendatario debe pagar la pensión en la medida que siga ocupando el inmueble y no por ello se convierte en un contrato a tiempo indeterminado.
La institución de la tácita reconducción se da en los casos en que al vencimiento del contrato el arrendatario permanece ocupando el inmueble en su condición de tal, sin oposición de la arrendadora, por lo que se entiende renovado el contrato pero con las condiciones de aquellos sin determinación de tiempo de duración, es decir, resulta necesario una inercia del arrendador, que permita que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, sin oposición alguna.
Esta situación no se ha dado en este caso. Desde los inicios de la relación arrendaticia hasta el último contrato pactado, la voluntad de las partes era la de ligarse mediante un contrato a tiempo determinado, por lo que sabían que vencido el mismo, comenzaba a correr la prórroga legal. Es más, en este caso, a pesar que no era necesario legalmente, en el transcurso de la prórroga legal, las partes mediante acuerdo autenticado, ratificaron las condiciones contractuales especialmente respecto al tiempo de duración de la prórroga y la disposición del arrendatario de entregar el inmueble a su vencimiento, pues de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, “el arrendatario debe devolver la cosa como la recibió” y en caso de no hacerlo, el arrendador queda habilitado para solicitarlo judicialmente, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, destacándose que el citado precepto legal no establece lapso legal para ejercer ese derecho.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
En cuanto a la reconvención, la parte demandada reconviniente pretende que la actora restituya el monto del sobreprecio percibido por los cánones de arrendamiento, desde el 01 de octubre de 2.010 hasta el mes de diciembre de 2.013, ambos inclusive, visto la entrada en vigencia del Decreto Presidencial nº 602 del 29 de noviembre de 2013, todo por la suma de 1.538.500 bolívares.
En tal sentido, la parte actora reconvenida alegó que no puede aplicarse retroactivamente el contenido del citado Decreto.
En efecto, de acuerdo a lo previsto en el artículo 24 Constitucional y 9 del Código de Procedimiento Civil, se tiene que las disposiciones legales tengan aplicación hacia el futuro y no retroactivamente, todo a los fines de la seguridad jurídica. Siendo así, visto que el artículo 2 del precitado Decreto señala que tendría aplicación a partir de su publicación, y visto que la demandada reconviniente pretende se le restituya pensiones que alegó haber pagado en sobreprecio de los meses que van desde octubre de 2010 a diciembre de 2013, cuando el cuerpo legal en referencia entró en vigencia el 29 de noviembre de 2013 y la demanda se intentó en enero de 2014, lo que significaría una aplicación retroactiva de la normativa no tolerada jurídicamente, debe declararse no ha lugar esta petición reconvencional.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, en la audiencia de juicio declaró: : “CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES VIC-NAY COMPAÑÍA ANÓNIMA, contra la sociedad mercantil CORPORACIÓN SIGO, C.A. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a hacer entrega material a la parte actora, del inmueble arrendado, constituido por un local comercial signado con el número y letra: 47L-05, ubicado en el nivel 847,50 C-1, en el Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Urbanización Chuao, Jurisdicción del Municipio Chacao, del estado Miranda. SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN formulada por la parte demandada. SE CONDENA el pago de las costas y costos a la parte demandada tanto de la demanda principal como de la reconvención, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE
En esta misma fecha, siendo las , se publicó el fallo.
LA SECRETARIA,
ENDRINA OVALLE
