REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de febrero de 2017
206º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2015-001372.
PARTE ACTORA: LUIS DANIEL HERNÁNDEZ LAMEDA y YANIDA YAKELIN SUAREZ ALBUJAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.031.395 y 13.991.370, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARÍA LORETO y FELIPE SEGUNDO MENESES PÉREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 28.725 y 170, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MÓNICA BEATRIZ MEDINA GUERRERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad No. 10.118.425.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AGUSTÍN BRACHO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 54.286.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
DE LOS HECHOS Y LA PRETENSIÓN
PROCESAL DEL ACTOR
La pretensión objeto de estudio fue presentada en fecha 12/08/2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la misma previa su distribución al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial.
Por medio de sentencia de fecha 05/10/2015, el Juzgado Segundo Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, se declaró incompetente para conocer de la demanda en razón de la cuantía, ordenando su remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Una vez vencido el lapso de ley contenido en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, se remitió la causa y le correspondió su conocimiento a este Juzgado, siendo admitida en fecha 05/11/2015, ordenándose la citación personal de la parte demandada Mónica Beatriz Medina Guerrero.
Mediante diligencia de fecha 18/11/2015, la parte actora consignó copias simples del libelo y del auto de admisión para efectuar la notificación del Fiscal del Ministerio Público, pedimento que le fue acordado en fecha 26/11/2015.
Por medio de diligencia de fecha 17/12/2015, el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo practicó la citación personal de la parte demandada (folios 48 y 49) y por medio de diligencia de fecha 12/01/2016, se dejó constancia de la notificación del Fiscal del Ministerio Público.
En fecha 28/01/2016, el abogado Agustín Bracho, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 54.286, actuando su carácter de apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en el juicio, según poder que le otorgara la demandada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital.
En fecha 12/02/2016, la parte demandada por intermedio de su Apoderado Judicial dio contestación al fondo de la demanda y en fecha 15/02/2016, el Fiscal designado por el Ministerio Público manifestó mediante diligencia, que en virtud de la naturaleza del presente juicio no era necesaria su intervención en el proceso.
Por auto de fecha 29/02/2016, el Tribunal dejó sin efecto los tramites de notificación de la representación fiscal.
En fecha 02/03/2016, la parte actora consignó escrito de pruebas y en fecha 04/03/2016, la parte demandada hizo lo propio durante la fase probatoria, pruebas éstas que se ordenó agregar a los autos por en fecha 03/03/2016, siendo admitidas en fecha 11/03/2016.
Mediante diligencia de fecha 14/03/2016, la representante legal de la parte demandante solicitó la reposición de la causa y se opuso a la admisión de las pruebas presentadas por su contraparte y en fecha 17/03/2016, ejerció recurso de apelación contra auto de admisión de fecha 11/03/2016.
En fecha 29/03/2016, el Tribunal repuso la causa al estado que se encontraba en fecha 09/03/2016, según lo establecido en los artículos 397 y 398 del Código de Procedimiento Civil , declarando la nulidad de la actuación que riela al folio 89 de la causa.
En fecha 08/08/2016 y 07/11/2016, ambas partes se dieron por notificadas de la sentencia repositorio de fecha 29/03/2016 y en fecha 10/11/2016, la parte actora se opuso a las pruebas presentadas por su contraparte.
Por medio de sentencia de fecha 15/11/2016, el Tribunal desechó la oposición a las pruebas planteada por la parte actora al escrito de su contraparte.
En fecha 15/11/2016, el Tribunal procedió admitir las pruebas promovidas por las partes y en fecha 10/02/2017 la parte actora consignó escrito de informes.
II
PARTE MOTIVA
Corresponde a esta Juzgadora analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo y luego la parte demandada en su litis contestación.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Alegan los abogados de los ciudadanos LUÍS DANIEL HERNÁNDEZ LAMEDA y YANIDA YAKELIN SUÁREZ ALBUJAS, que suscribieron en fecha 05/10/2012, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 08, tomo 159, un contrato de opción compra venta con la ciudadana MÓNICA BEATRIZ MEDINA GUERRERO, el cual tuvo por objeto un apartamento propiedad de la demandada, distinguido con el número 146, piso 14, Torre “C”, Centro Residencial Cantoral, situado entre las Esquinas de Candilito a Urapal y Candilito a Avilenes, Jurisdicción de la Parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y demás determinaciones constan en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31/10/1973, bajo el No. 26, tomo 23, protocolo primero.
Según la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta el precio para de venta del inmueble fue por la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00), los cuales serian cancelados por los optantes de la siguiente manera: aproximadamente el 25,7 por ciento del monto total de la venta, equivalente a la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), por concepto de inicial, mediante dos (02) cheques personales de la entidad bancaria Venezolana de Crédito, S.A, Banco Universal, identificados con los números 57370533, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) y el segundo identificado con el número 10370532, por un monto de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), el restante sería entregado al momento de la autentificación del contrato de compra venta con un cheque personal de la misma entidad financiera distinguido con el número 04370534, por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), pagos que serían imputables al pago del precio total al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Subalterno respectivo, restando en ese mismo acto la entrega del saldo restante por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,00), quedando establecido que esta cantidad de dinero debería ser presentada en cheque de gerencia a favor de la oferente.
Según la cláusula cuarta del contrato se fijó como plazo de tiempo para el perfeccionamiento del contrato el lapso de ciento veinte (120) días continuos, los cuales comenzaría a correr una vez se autenticara el contrato de opción compra venta, vencido este lapso se prorrogaría automáticamente por un lapso de treinta (30) días continuos más dentro de los cuales se protocolizaría el documento traslativo de propiedad. Se acordó que la entrega del inmueble en cuestión sería efectuada de los 45 días hábiles.
Posterior a la autenticación del contrato de opción de compra venta los optantes iniciaron las diligencias para la obtención del crédito hipotecario, el cual fue aprobado por el Banco Venezolano de Crédito S.A., Banco Universal, para lo cual se elaboró el documento que contiene la cancelación de hipoteca convencional de primer grado que pesaba sobre el inmueble y había sido constituida por la oferente Mónica Beatriz Medina Guerrero, sobre el citado inmueble dado en venta.
En fecha 11 de enero, se trasladaron ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, oficina 218, para la protocolización, allí le fue entregado a los demandantes una planilla de recaudos que debían ser acompañados al citado documento de compara venta. Siendo así, los demandantes se dirigieron ante la vendedora oferente para solicitar los recaudos necesarios y que ella debía consignar de los cuales la vendedora entregó solamente la solvencia de condominio y el registro de vivienda principal en fecha 01/02/2013, en virtud de la demora de la vendedora en la entrega de los recaudos, los demandantes se dieron a la tarea de obtenerlos para animismos para concretar en forma definitiva la citada operación.
En fecha 08 de marzo de 2013, los demandantes se presentaron ante la vendedora y le solicitaron la autorización para retirar ante la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, la solvencia de inmueble urbano y la vendedora manifestó su voluntad de no querer ya vender el inmueble y que devolvería la suma de dinero de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que le fue dada por concepto de inicial.
DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte la demandada ciudadana Mónica Beatriz Medina Guerrero, representada en juicio por el profesional derecho Agustín Bracho, según poder inserto a los autos, negó, rechazo y contradijo la demanda en toda y cada una de sus partes por no estar adecuada a derecho.
Reconoció la existencia y por ende la suscripción del contrato de opción de compra venta objeto de este proceso, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05/10/2012 anotado bajo el No. 08, tomo 159, que tuvo por objeto el apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 146, piso 14, torre C, Centro Residencias Candoral, situado entre las Esquinas de Candilito a Urapal y de Candilito a Avilanes en la Jurisdicción de la Parroquia del Municipio Libertador.
Alegó que las partes se sometieron a la voluntad de contratación según el contenido de las cláusulas tercera y cuarta en cuyas estipulaciones se fijaron el monto del precio de venta del inmueble y el plazo de vigencia de la negociación para perfeccionar el acuerdo, es decir, un lapso de ciento veinte (120) días, los cuales comenzarían corre con la fecha de protocolización del contrato (05/10/2012) y vencido este lapso sin haberse logrado la negociación se otorgaría un lapso automático de prorroga de treinta (30) días continuos más dentro del cual se debería protocolizar el documento traslativo de propiedad.
Según la cláusula quinta y sexta se estableció que la oferente se comprometía a entregar a la optante en el momento que les sea requerido todos los documentos exigidos por la institución bancaria, asimismo se estableció que los optantes declaran conocer que sobre el inmueble existe pesa un gravamen, el cual será cancelado por la optante con el dinero que reciba al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. En la cláusula sexta quedo convenido que si por cualquier circunstancia imputable a la optante, no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro del plazo estipulado en la cláusula cuarta el diez por ciento (10%) del monto total de la venta queda en beneficio de la oferente como indemnización por concepto de daños y perjuicios, igualmente si el incumplimiento fuere por causa imputable a la oferente ésta se obliga a devolver en forma inmediata a la optante la cantidad recibida por concepto de inicial, estipulada en la cláusula tercera del contrato más el diez por ciento (10%) del monto total de la venta, por concepto de daños y perjuicios.
Negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda, por cuanto su representada le hizo entrega a la optante ciudadanos Luís Daniel Hernández y Yanida Yakelin Suárez Albujas, de la documentación necesaria prevista en la clausula quinta, a saber: 1) copia certificada del contrato; 2) copia de la cédula de identidad; 3) copia del documento de propiedad; 4) cédula catastral de fecha 15-10-2012, copia del certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliaria de fecha de vigencia desde el 24-10-2012 hasta el 31-12-2012; 5) copia del R.I.F, 6) fotocopia de la solicitud de solvencia municipal o solvencia de derecho de frente; 7) Planilla única de pago de Tributos.
Alega la demandada que fueron los demandantes quienes incumplieron con la cláusula tercera del contrato la cual establecía el monto del precio pactado para la venta del inmueble, ya que según su dicho el lapso de ciento veinte (120) días, mas treinta (30) de prorroga vencieron sin que los demandantes pudieran aportar el saldo restante del monto total de la venta del inmueble, ya que la entidad financiara nunca aporto el físico de la cantidad de dinero del crédito hipotecario solicitado por la optante en el término de la duración de la relación contractual y no presentaron el documento al registro para la protocolización dentro del lapso establecido y por ende dejaron vencer dicho lapso.
DE LAS PRUEBAS
Se deben valorar las pruebas presentadas por ambas partes; tanto las presentadas junto con el escrito libelar y el escrito de litis contestación, así como las promovidas en el lapso de pruebas, con el fin de cumplir con el imperativo deber del Juez de analizar los elementos probatorios aportados al proceso conforme lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA PARTE ACTORA
a). Pruebas de la parte actora.
1. Consta del folio 09 al folio 11 original del contrato de opción de compra-venta celebrado entre la ciudadana MONICA BEATRIZ MEDINA GUERRERO (propietaria oferente) venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 10.118.425 con los ciudadanos LUÍS DANIEL HERNÁNDEZ LAMEDA y YANIDA YAKELIN SUÁREZ ALBUJAS (compradores-optantes), venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.031.395 y 13.991.370, respectivamente, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05/10/2012, anotado bajo el No. 08, tomo 159, el cual tuvo por objeto el apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 146, piso 14, torre C, Centro Residencias Candoral, situado entre las Esquinas de Candilito a Urapal y de Candilito a Avilanes en la Jurisdicción de la Parroquia del Municipio Libertador, contrato que fue reconocido de manera expresa por parte de la demandada al momento de trabar la litis, razón por la cual se le confiere pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, de su contenido se aprecian las cláusulas de las cuales se pide su cumplimiento ante este órgano administrador de justicia. Así de decide.-
2. Consta del folio 13 al 19 original del documento definitivo de compra del inmueble objeto del contrato aquí discutido autenticado en fecha 08/01/2013, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 32, tomo 02, el cual no fue tachado por la defensa de la parte demandada durante el acto de contestación a la demanda, situación que le confiere valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, de su contenido se aprecia que la institución BANCO VENEZOLANO DE CREDITO S.A, elaboró en su carácter de acreedor hipotecario el documento definitivo de propiedad del inmueble, este instrumento será analizado durante la fase motivo de este juicio con el propósito de verificara la veracidad de las declaraciones de las partes en el juicio. Así se decide.-
3. Consta del folio 21 al 23, copia de la planilla de recaudos y solicitud de tramites emanada del Servicio Autónomo de Registro y Notarias (SAREN), cuya planilla enuncia los recaudos necesarios ante el Registro Mercantil, para formalizar la protocolización del documento de venta del inmueble, esta copia no fue impugnada por parte de la demandada y se le confiere valor de prueba conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con el propósito de verificar la aseveración de la parte actora en su libelo.
4. Consta al folio 24, copia certificada del Registro de Vivienda Principal forma SENIAT-0638309, tramite No. 2020108002383905, Número de Registro 202010800-70-09-00090997, de fecha 09 de septiembre de 2009, perteneciente al inmueble objeto de litigio, documento que emana del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) adscrita al Ministerio de Fianza, en cuyo contenido se aprecian los datos del inmueble, así como el carácter de propietaria de la ciudadana MONICA BEATRIZ MEDINA GUERRERO, el aludido documento no fue objeto de ataque alguno y se valora conforme lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ya que su contenido posee una presunción de autenticidad y veracidad. Así se decide.
5. Consta al folio 25, constancia de solvencia de pagos de condominio emanada la Junta de Condominio del Centro Comercial Candoral, otorgada por la ciudadana Adriana Jiménez, en su carácter de presidenta, documento que posee fecha 17/01/2013. Al respecto observa este Tribunal que estamos ante un documento privado que emana de un tercero que no es parte en el proceso y necesariamente debe ser ratificado al proceso mediante la prueba testimonial según establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no sucedió, por lo tanto no tiene valor probatorio y se desecha del proceso. Así se decide.-
6. Riela al folio 26, constancia de la condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio de fecha 23/01/2013, signada con el No. 879/13, la cual emana del ente público HIDROCAPITAL, suscrita por el Ing. Heidy Bello, Subgerente Comercial, alusiva al suministro de agua potable del inmueble objeto de contratación signado con el No. 1003029. En tal sentido, aprecia esta Juzgadora que la misma no fue objeto de ataque alguno por parte demandada y se le otorga pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto de su contenido se aprecia una presunción de autenticidad y veracidad de lo explanado en el mismo. Así se decide.
7. Consta al folio 27 copia simple de la cedula catastral No. 01-01-03-U01-003-017-021-00C-014-046, perteneciente al inmueble objeto de litigio, la cual emana de la Oficina de Gestión General y Planificación y Control Urbano, Dirección de Catastro Municipal de fecha 15/10/2012, este documento no fue objeto de impugnación alguna por parte de la demandada y se aprecia positivamente en derecho conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
8. Consta al folio 28 planilla de autoliquidación y pago de tributos municipales No. 6270527 del período comprendido del 01/01/13 al 31/12/13, perteneciente al inmueble de marras, documento que emana de la Alcaldía de Caracas, Superintendencia Municipal de Administración Tributaria, la cual no fue atacada en modo alguno y se le confiere pleno valor probatorio según lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.
b) Pruebas de la parte demandada.
1. Promovió con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba el valor probatorio del documento de opción de compra venta suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05/10/2012 anotado bajo el No. 08, tomo 159, el cual ya fue valorado con antelación por este Tribunal, toda vez que no existe controversia alguna con respecto a su celebración. Así se decide.-
2. Promovió el valor probatorio de los siguiente documentos: 1). cédula de identidad de la demandada; 2). copia del documento de propiedad; 3) copia cédula catastral de fecha 15/10/2012 y copia del certificado de solvencia de aseo urbano y domiciliara de fecha 24/10/2012 hasta el 31/12/2012; 4). copia de registro de información fiscal; 5). copia de la solicitud de solvencia municipal o solvencia de derecho de frente: 6). planilla única de pago de tributos.
En tal sentido, observa esta Juzgadora que a pesar que la parte demandante hizo oposición a las pruebas promovidas por su contraparte, estas constituyen los mismos documentos de los cuales aducen los optantes compradores que no les fueron entregados en tiempo oportuno por la vendedora, razón por la cual la impugnación no prosperó en derecho, durante la oportunidad que fue planteada por la parte actora.
Por otra parte, este Tribunal estima que estos documentos deben necesariamente ser valorados y concatenados con los documentos traídos a los autos por la parte actora en su escrito libelar, ya que de la apreciación de la fecha de emisión de ellos, quien decide en principio podrá verificar o no el presunto incumplimiento que se le imputa a la parte demandada. Así de decide.-
DEL CONFLICTO DE FONDO
El quid del asunto debatido en este proceso, se centra en verificar el contenido de las estipulaciones suscritas por las partes con motivo de la celebración del contrato de opción de compra venta de fecha 05/10/2012, así como el cumplimiento de las obligaciones asumidas por ambas partes con el propósito de lograr el perfeccionamiento del contrato, tomando en consideración que estamos ante un contrato sinalagmático perfecto donde ambas partes infrascritas están sometidas a las leyes y la voluntad de contratación contenida en el artículo 1.159 del Código Civil.
Ambas partes están contestes en la celebración del contrato y por consecuencia la existencia de las estipulaciones que lo componen, el punto de conflicto o quid del asunto, por así decirlo, se centro en verificar quien incumplió la ejecución de la obligación contractual pactada en función de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Sustantivo Civil.
Siendo así tenemos que según el contenido de la cláusula cuarta del contrato las partes contaban con el lapso de ciento veinte (120) días continuos, más un plazo de treinta (30) días continuos más, para lograr el perfeccionamiento de este acuerdo, tendiente a lograr la traslación de la propiedad del inmueble ampliamente descrito en el decurso de este proceso. Sin embargo, esta cláusula debe necesariamente ser interpretada en conjunto con la cláusula tercera, cuya disposición estableció el precio de la venta y el cronograma de pago del monto total del precio pactado entre las partes.
Establece la cláusula tercera:
“…El precio pactado entre las partes para la venta es la cantidad de SETECIENTOS OCHETA MIL BOLIVARES EXACTOS de la manera siguiente: APROXIMADAMENTE EL VEINTICINCO COMA SIETE POR CIENTO DEL MONTO TOTAL DE LA VENTA, lo que equivale a DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00), por concepto de inicial, de los cuales fueron entregados el día 28 de septiembre de 2012, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS, mediante dos cheques personales de la entidad financiera Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal, identificados con los números 57370533 por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00); y el segundo identificado con el número 10370532 por un monto de TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), el restante será entregado al momento de la autenticación del presente documento con un cheque personal de la misma entidad financiera identificado con el número 04370534 por BOLIVARES CIENTO CINCUENTA MIL EXACTOS (Bs. 150.000,00), para lo cual este mismo documento sirve como recibo de cancelación, cantidad dada como garantía del cumplimiento de este contrato y será imputado al pago del precio en el momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del referido inmueble, en la Oficina del Registro Subalterno respectivo, debiendo entregar en ese mismo acto el saldo restante, es decir, la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 580.000,00), quedando establecido previamente que esta cantidad deberá ser presentada en cheque de gerencia a favor de LA OFERENTE, los cuales serán cancelados con un crédito hipotecario que gestionaran los compradores en la institución financiera que estimen conveniente…”
A la luz del contenido de esta estipulación, se infiere que era un requisito en cabeza de la parte demandada (oferente), suministrar a los demandantes (optantes) los documentos requeridos por la institución bancaria, para que ésta otorgará el crédito hipotecario para la firma definitiva del documento de venta.
Sin embargo, según el dicho de los propios demandantes expuesto en el libelo (folio 03) ellos mismos recabaron los documentos, situación que se concatena con el hecho de que la Institución Bancaria Banco Venezolano de Crédito, otorgante del crédito hipotecaria, haya elaborado el documento definitivo de venta y trasladado en fecha 08/01/2013 a la sede del Banco, la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de efectuar la autenticación del mencionado documento (Folios 19 y su vuelto).
En consecuencia, es evidente que la parte actora asumió en nombre de la demandada la obligación de obtener los requisitos que le fueron impuestos en la cláusula quinta del contrato para así lograr la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual lleva al supuesto que indistintamente cumpliera o no la demandada, esta debía acudir a la firma del documento de venta, ya que su elaboración por parte de la institución bancaria acreedora hipotecaria estaba dentro del lapso de tiempo establecido en el contrato de opción compra venta objeto de este litigio, toda vez que si el contrato de opción compra-venta se firmó el fecha 05/10/2012, estableciéndose un lapso de vigencia para concretar la negociación de 150 días, vale decir, cinco (05) meses y el banco otorgando del crédito elaboró y puso a disposición de las partes el documento definitivo en fecha 08/01/2013, eso quiere decir, que sólo trascurrieron tres (03) meses del lapso de vigencia del contrato del cual aquí se discute su cumplimiento.
Ante esta circunstancia irrefutable queda solo por establecer quien incumplió al momento de la suscripción del documento de venta definitivo, ya que si la demandada aportó o no los requisitos, a esta altura es irrelevante ya que la parte actora asumió por ella esa carga u obligación y es tanto así se materializo la elaboración, fijación y fecha de la suscripción del documento de venta definitivo según se aprecia del contenido del documento de fecha 08/01/2013 (folios 14 al 19).
Es lógico presumir, que si fue la parte actora que adjunto al escrito libelar este documento definitivo de venta del inmueble, fue en principio quien acudió al acto de autenticación, ya que el propio ente bancario habilito la Notaría para que se trasladara al banco y suscripción el referido instrumento, más aun cuando la parte demandada no objeto en modo alguno el contenido del documento elaborado por el banco, guardando silencio al respecto, alegando solo en su defensa que el tiempo de vigencia de contrato de opción de compra venta había expirado, cosa que es totalmente falsa como analizamos con antelación.
En conclusión, en virtud a los razonamientos antes expuestos esta Juzgadora luego de un minucioso análisis del contrato objeto del litigio concluye, que las partes celebraron una promesa bilateral de compra venta en razón al consentimiento que existió entre las mismas sobre el objeto y sobre el precio a pagar, tal operación es perfecta ya que se trata de un contrato bilateral y se demuestra que fue la parte demandada Mónica Beatriz Medina Guerrero, quien no cumplió con la obligación que asumió con respecto al contrato opción de compra venta de fecha 05/10/2012 sucrito ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha anotado bajo el No. 08, tomo 159, el cual tuvo por objeto el apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 146, piso 14, torre C, Centro Residencias Candoral, situado entre las Esquinas de Candilito a Urapal y de Candilito a Avilanes en la Jurisdicción de la Parroquia del Municipio Libertador.
Por lo antes expuesto, resulta procedente para esta Juzgadora la acción propuesta por la parte demandante ya que existe plena prueba a su favor de la obligación reclamada conforme lo previsto en los artículo 254 CPC y 1.354 CC, por lo tanto, se declara con lugar la demanda.- Así se decide.-
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, ordena:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpusieron los ciudadanos LUIS DANIEL HERNÁNDEZ LAMEDA y YANIDA YAKELIN SUAREZ ALBUJAS contra la ciudadana MÓNICA BEATRIZ MEDINA GUERRERO, se condena a la vendedora-demandada antes identificados, a cumplir la obligación de protocolizar el documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05/10/2012 anotado bajo el No. 08, tomo 159, que tuvo por objeto el apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 146, piso 14, torre C, Centro Residencias Candoral, situado entre las Esquinas de Candilito a Urapal y de Candilito a Avilanes en la Jurisdicción de la Parroquia del Municipio Libertador, en los mismos términos establecidos en el contrato, con la advertencia que en caso que no cumplieran dicha obligación, la presente sentencia servirá de título de propiedad suficiente a favor de la compradora-demandante, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Civil.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandante pagar a la parte demandada el saldo restante del precio de venta pactado en la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,00), de acuerdo al crédito bancario aprobado por la Institución Banco Venezolano de Crédito, Banco Universal y según lo convenido por las partes en el contrato de marras.
TERCERO Se condena en costas a la parte demandada por resulta totalmente vencida en la presente litis conforme lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en aplicación del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia en el archivo de este Juzgado.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 11º de 1era Inst. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días de febrero de 2017. 206º y 158º.
El Juez,
Abg. Maritza Betancourt Morales
La Secretaria
Abg. Isbel Quintero
En esta misma fecha, siendo las 12:36 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Abg. Isbel Quintero
Asunto: AP11-V-2015-001372
