Decisión Nº AP11-V-2016-001800 de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 31-10-2017

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 31 de octubre de 2017
207º y 158º

ASUNTO: AP11-V-2016-001800
PARTE ACTORA RECONVENIDA: LINO ALBERTO MONSALVE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-4.272.234.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: ZORAIDA ZERPA URBINA y EDWIN FRANCISCO HERRERA CLEMENTE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 30.141 y 222.176, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2010, bajo el número 17, Tomo 10-A; y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 18 de agosto de 1992, bajo el Nº 7, Tomo 14-A, y su última modificación efectuada el 16 de julio de 2013, anotada bajo el Nº 15, Tomo 90-A 314 (RECONVINIENTE).
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: 1) De la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A.: CARMEN MAESTRE, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 264.653 2) De la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. (RECONVINIENTE): RITA CECILIA GUILARTE MORALES, TOMAS ALBERTO MEJIAS MARTINEZ, TOMAS LIOVA MEJIAS ALVARADO y RODOLFO ALBERTO MEJIAS GUILARTE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.564, 9.282, 106.616 y 207.668, respectivamente.
MOTIVO PRINCIPAL: RETRACTO LEGAL.
RECONVENCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Vencimiento de Prorroga Legal).-
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
Antecedentes
Se inició la presente causa por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la demanda que por RETRACTO LEGAL incoara el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE contra las sociedades mercantiles INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., supra identificados, en fecha 20 de diciembre de 2016, correspondiéndole conocer de la misma a este Juzgado.
Por auto de fecha 21 de diciembre de 2016, este Tribunal le dio entrada a la presente demanda y admitió la misma, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 16 de enero de 2017 compareció la parte actora y confirió poder apud acta a los abogados Zoraida Zerpa Urbina y Edwin F. Herrera C., y en esa misma fecha la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de las compulsas, y asimismo solicitó copia certificada.
En fecha 17 de enero de 2017 la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos requeridos para la práctica de la citación.
En fecha 20 de enero de 2017 este Juzgado ordenó librar las compulsas de citación y asimismo acordó expedir las copias certificadas solicitadas por la parte actora.
En fecha 07 de febrero de 2017 compareció el ciudadano MIGUEL ANGEL ARAYA, actuando en su carácter de Alguacil Titular del Circuito y consignó la compulsa librada a la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., en virtud de no haber logrado la citación.
En fecha 13 de febrero de 2017 compareció el ciudadano JAVIER ROJAS MORALES, actuando en su carácter de Alguacil Titular de este Circuito y consignó la compulsa librada a la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A en virtud de no haber logrado la citación.
En fecha 02 de marzo de 2017 la representación judicial de la parte actora solicitó al Tribunal la reforma del auto de admisión, bajo el fundamento que el presente asunto debe tramitarse por la vía del procedimiento oral establecido en los artículos 859 al 880 de la norma adjetiva civil, por instrucción del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Igualmente solicitó que la citación de la parte demandada se practicara por correo certificado con aviso de recibo, ordenándose el desglose de las compulsas respectivas.
En fecha 28 de abril de 2017 la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos requeridos para la práctica de la citación.
En fecha 16 de mayo de 2017 comparecieron las representaciones judiciales de las sociedades mercantiles demandadas y consignaron escrito por medio del cual solicitaron la reposición de la causa, a los fines de que se admita el presente procedimiento por el procedimiento oral, todo de conformidad con los artículos 43 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Dicha solicitud fue negada por el Tribunal mediante auto de fecha 18 de mayo de 2017.
En fecha 15 de junio de 2017 la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., parte codemandada en la presente causa, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de junio de 2017 la representación judicial de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., parte codemandada en la presente causa, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de junio de 2017 la representación judicial de la parte actora consignó escritos por medio del cual contradijeron las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2017 la representación judicial de la parte actora consignó copia simple de la decisión dictada en fecha 21 de junio de 2017 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró sin lugar la acción de amparo constitucional incoada por la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., contra el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 20 de julio de 2017 la representación judicial de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., parte codemandada en la presente causa, consignó escrito por medio del cual desistió de la cuestión previa contenida en el ordinal octavo del artículo 346º del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., también desistió de la cuestión previa contenida en el ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por escrito de fecha 20 de julio de 2017 las representaciones judiciales de las partes codemandadas consignaron escrito por medio del cual solicitaron la reposición de la causa al estado de que se tramite por el procedimiento breve, establecido en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 26 de julio de 2017 este Juzgado dictó sentencia por medio de la cual declaró la nulidad de las actuaciones realizadas con posterioridad al auto de fecha 21 de diciembre de 2016, por medio del cual este Juzgado le dio entrada a la presente causa y repuso la presente causa al estado de que se admita nuevamente la misma, según los trámites del procedimiento breve, previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, tal como lo establece el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por cuanto el presente juicio versa sobre un bien inmueble no destinado al uso comercial.
Por auto de fecha 27 de julio de 2017 este Juzgado admitió nuevamente la demanda, según los trámites del procedimiento breve.
Mediante diligencias de fecha 28 de julio de 2017 las representaciones judiciales de las sociedades mercantiles UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. e INVERSIONES PROGRESTAR C.A., parte demandada en la presente causa, se dieron por notificadas de la sentencia de fecha 26 de julio de 2017.
En fecha 07 de agosto de 2017 el ciudadano JAVIER ROJAS, en su carácter de Alguacil Titular de este Circuito, consignó boleta de notificación debidamente firmada y recibida por la parte actora. En esa misma fecha, las representaciones judiciales de las sociedades mercantiles UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. e INVERSIONES PROGRESTAR C.A., parte demandada en la presente causa, se dieron por notificadas del auto de admisión.
En fecha 08 de agosto de 2017 la representación judicial de la parte actora se dio por notificada de las sentencias de fecha 26 de julio de 2017, por medio de las cuales se homologaron los desistimientos formulados por la parte demandada. Asimismo, se dio por notificada de la sentencia que ordenó la reposición de la causa, y apeló de la misma. Finalmente, dicha representación judicial impugnó el auto de admisión.
En fecha 09 de agosto de 2017 la representación judicial de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención. En esa misma fecha, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., consignó escrito de contestación.
Por auto de fecha 10 de agosto de 2017 este Juzgado oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora.
Por auto de fecha 10 de agosto de 2017 este Juzgado admitió la reconvención y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de las partes inmersas en el proceso, a fin de que la parte actora reconvenida de contestación a la misma u oponga las defensas pertinentes.
En fecha 11 de agosto de 2017, se recibió diligencia suscrita por la representación judicial de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., mediante la cual consignó copias simples a los fines de que se sustanciara el respectivo cuaderno de medidas.
En fecha 11 de agosto de 2017, se dictó auto mediante el cual se aperturó el presente cuaderno de medidas.
En fecha 14 de agosto de 2017 la representación judicial de la parte actora reconvenida apeló de las sentencias de fecha 26 de julio de 2017, por medio de las cuales se homologaron los desistimientos formulados por la parte demandada. Dicha apelación fue oída en un solo efecto mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2017.
En fecha 20 de septiembre de 2017 la representación judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación de la reconvención.
Mediante diligencia de fecha 26 de septiembre de 2017 la representación judicial de la parte actora solicitó cómputo. Y en esa misma fecha solicitó aclaratoria del auto dictado en fecha 18 de septiembre de 2017.
En fecha 29 de septiembre de 2017 la representación judicial de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., parte codemandada en la presente causa, consignó escrito de solicitud de desestimación in limine de la denuncia de fraude procesal.
En fecha 04 de octubre de 2017 este Juzgado advirtió que el auto dictado en fecha 18 de septiembre de 2017 comprende los dos recursos de apelación ejercidos por la representación judicial de la parte actora reconvenida contra las sentencias dictadas por este Juzgado en fecha 26 de julio de 2017. Asimismo acordó practicar el cómputo solicitado por dicha representación judicial.
En fecha 04 de octubre de 2017 la representación judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas. Y por auto de fecha 05 de octubre de 2017 este Juzgado ordenó agregar a los autos dicho escrito de pruebas.
Por auto de fecha 05 de octubre de 2017 este Juzgado ordenó abrir una nueva pieza del expediente.
En fecha 09 de octubre de 2017 el Tribunal ordenó agregar a los autos los escritos de pruebas promovidos por las representaciones judiciales de las sociedades mercantiles INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., parte demandada en la presente causa.
En fecha 10 de octubre de 2017 las representaciones judiciales de las sociedades mercantiles demandadas consignaron escrito de conclusiones.
En fecha 16 de octubre de 2017 la representación judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de alegatos.
Siendo la oportunidad para dictar la sentencia correspondiente, este Juzgado pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
Arguyó la representación judicial de la parte actora reconvenida que su representado es arrendatario de un local para oficina signado con el número 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0l7), como consta de contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil ZUMA SEGUROS C.A., en fecha 29 de diciembre de 2010 ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador bajo el número 44, Tomo 209 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que durante la vigencia del contrato la empresa ZUMA SEGUROS C.A., vendió el inmueble arrendado a la empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., según contrato protocolizado en fecha 29 de diciembre de 2011 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 2011.2516, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, hecho que le fue notificado de manera verbal por la empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., a la cual han venido cancelando el canon de arrendamiento de manera regular desde la fecha de la notificación.
Que en fecha 23 de noviembre de 2016 tuvieron conocimiento que la empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., mediante documento de Permuta, protocolizado en fecha 18 de diciembre de 2015, inscrito bajo el número 2011.2516, Asiento Registral 4 del Inmueble matriculado con el número 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, transfirió la propiedad del inmueble arrendado a la empresa UNIVERSAL DE SEGUROS, negociación en la cual se atribuyó al inmueble arrendado un valor de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 489.436.335,00), alegando que dicha transferencia se realizó obviando su derecho de preferencia que posee en su condición de arrendatario.
Fundamentó la demanda en los artículos 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo anteriormente expuesto procedió a demandar por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a las empresas INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., para que convengan o a ello sean condenadas por el Tribunal, para que se subrogue al ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE como condición de propietario del inmueble objeto del presente juicio, en las mismas condiciones en que fue adquirido por la empresa UNIVERSAL DE SEGUROS C.A.
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
De la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A.:
Contradijeron la demanda tanto en los hechos –salvo los que expresamente procederán a convenir- como en el derecho del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE a la adquisición, mediante Permuta del inmueble dado en arrendamiento y, por tanto, para lograr la retroacción de la Permuta celebrada entre las empresas demandadas.
Convinieron en que la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., adquirió un inmueble constituido por un local para oficina ubicado en la Avenida Urdaneta, Esquina Las Ibarras, Edificio Pasaje La Seguridad, PB, Local 7, Municipio Libertador, Distrito Capital, como se evidencia de documento otorgado por ante la Notaría Pública I del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 4 de noviembre de 2011, bajo el número 36, Tomo 455 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría.
Convinieron asimismo en que el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE ocupaba el inmueble antes especificado en virtud de una relación de arrendamiento que se originó con el anterior propietario, como se evidencia del documento otorgado por ante la Notaría Pública XVI del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el número 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que en la Claúsula Segunda del referido contrato de arrendamiento las partes expresamente establecieron que el contrato de arrendamiento tendría una duración de dos (2) años fijos, el cual comenzaría a regir a partir del 01.02.2011 hasta el 31.01.2013, fecha en la cual se entendería por extinguido dicho contrato.
Que siendo así lo anterior, al término del referido contrato la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. notificó al arrendatario su voluntad de terminar la relación arrendaticia cuando el contrato se encontraba a días de vencerse, como se evidencia de documento debidamente inserto por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2012.
Que igualmente, al término de la prórroga legal de un (1) año, INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., procedió a solicitarle al hoy demandante la entrega del inmueble que se le había dado en arrendamiento, como se evidencia de documento debidamente inserto por ante la Notaría Pública VI del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 2014.
Que sin embargo el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE incumplió lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento y permaneció ocupando el inmueble objeto de la relación arrendaticia, por lo que la empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. inició en contra del arrendatario un juicio por cumplimiento de contrato, fundamentando su acción en el vencimiento del término y prórroga legal del contrato de arrendamiento, el cual fue conocido por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho Juzgado dictó sentencia por medio de la cual declaró la falta de cualidad de la demandante, en virtud de haber traspasado la propiedad del inmueble a la empresa UNIVERSAL DE SEGUROS C.A.
Que el término establecido en el contrato de arrendamiento a tiempo determinado que existió entre la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE de dos (2) años, así como el término de un (1) año de prórroga legal, vencieron en fecha 31 de enero de 2014, fecha esa, a partir de la cual, la relación de arrendamiento entre las partes terminó, cesando los efectos y derechos contractuales que se derivaban del contrato anteriormente señalado.
Que la relación arrendaticia mencionada no puede considerarse como tácitamente reconducida por los contratantes, puesto que la empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., no continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento y al haber practicado la notificación con anterioridad al vencimiento de la relación de arrendamiento (a tiempo determinado) expresó su voluntad consistente en no continuar con ésta, no siendo procedente oponer su reconducción como expresamente lo establece el articulo 1601 del Código Civil.
Que no puede el arrendatario después de haber operado la terminación de la relación arrendaticia (a tiempo determinado) invocar un inexistente derecho a ser proferido en contrataciones o enajenaciones que se realizarían a posteriori, y esto se debe simplemente al hecho de que el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE ya no tiene la condición de arrendatario, ni tiene el derecho a una preferencia ofertiva que constituye el fundamento de su demanda.
Por otra parte, convinieron en que se celebró una Permuta a través de la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. transfirió a UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., pura y simplemente, el derecho de propiedad que tenía sobre el inmueble que esta siendo ocupado por el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, como se evidencia de documento otorgado por ante la Notaría Pública IV del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 2015, bajo el número 40, Tomo 401 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que queda claro que no podría MONSALVE derivar un derecho a adquirir preferentemente el inmueble que se encuentra ocupando y que constituyó el objeto de la Permuta que celebraron las sociedades mercantiles PROGRESTAR y UNIVERSAL en fecha 30 de septiembre de 2015, simplemente, porque para la referida fecha, la relación arrendaticia ya había cesado, no teniendo derecho a preferencia ofertiva.
Contradijeron la demanda por carecer de fundamentos de derecho y, particularmente, por no tener el demandante derecho a ser preferido en caso de enajenación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento no pudiendo pretender el retracto de la Permuta que celebraron de arrendamiento, no pudiendo pretender el retracto de la permuta que celebraron INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., en virtud de que el término y prórroga del contrato de arrendamiento –no reconducido tácitamente- vencieron en fecha 31 de enero de 2014, no pudiendo el arrendatario al haber concluido la relación de arrendamiento (a tiempo determinado), derivar un inexistente derecho de adquirir preferentemente el referido inmueble como consecuencia de una contratación que se celebró en fecha 30 de septiembre de 2015.
Por todo lo expuesto, solicitaron se declare no procedente la infundada demanda.
De la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. (reconviniente):
Rechazaron la demanda tanto en sus hechos como en el derecho, y particularmente rechazaron por ser falso y no existir el derecho del arrendatario a adquirir preferentemente el inmueble que se le había dado en arrendamiento y por tanto, señalaron que carece de derecho para pretender el retracto de la permuta que suscribieron la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., y asimismo para pretender sustituirse en el permutante.
Que es cierto que INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., mantenía con el hoy demandante una relación de arrendamiento que nació con el otrora dueño del bien inmueble, como se evidencia del contrato celebrado por ante la Notaría Pública XVI del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el número 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones.
Que es cierto también que el contrato antes señalado versó sobre un bien inmueble constituido por un local para oficina, ubicado en la Avenida Urdaneta, Esquina Las Ibarras, Edificio Pasaje La Seguridad, P.B., Local número 7, Municipio Libertador del Distrito Capital, inmueble en el cual el hoy demandante presta servicios de atención médica.
Que el mencionado contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Segunda, de lo que se evidencia que la relación de arrendamiento concluyó en fecha 31 de enero de 2013, en la oportunidad prefijada por los contratantes, no haciéndose necesario practicar el desahucio del arrendatario, de conformidad con lo establecido en el artículo 1599 del Código Civil.
Que no obstante y que pese a no era necesario, la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., notificó al arrendatario en el domicilio establecido expresamente por los contratantes en la Cláusula Décima Quinta del contrato, manifestándole su voluntad de terminar o no renovar la relación de arrendamiento cuando se encontraba a días de vencerse, como se evidencia de la notificación debidamente inserto por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2012, bajo el número 47 del Libro de Actas.
Que a su vez, la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. procedió a su notificación al vencimiento de la prórroga de un (1) año que correspondía conforme a la Ley, solicitándole al arrendatario la restitución del bien inmueble que se le había dado en arrendamiento, como se evidencia de documento inserto por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 2014.
Que el arrendatario no honró ni cumplió el contrato de arrendamiento y permaneció ocupando el bien inmueble objeto del contrato, por lo cual rechazaron que la relación arrendaticia se haya reconducido tácitamente en virtud de que la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., no continuó recibiendo el pago de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento y asimismo practicó sin ser necesario el desahucio del arrendatario con anterioridad a su vencimiento, expresando inequívocamente su voluntad consistente en no continuar con el contrato en cuestión, por lo tanto, no resulta procedente oponer o considerar procedente su tácita reconducción, tal como lo establece el artículo 1.601 del Código Civil.
Que además INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., inició en el año 2014 en contra del arrendatario un procedimiento por cumplimiento de contrato de arrendamiento fundamentándose en el vencimiento del término y prórroga legal del referido contrato, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual cursó en el expediente signado con el número de asunto AP31-V-2014-000932.
Que no cabe duda acerca de la inexistencia del derecho del arrendatario a adquirir preferentemente el bien inmueble que se le había dado en arrendamiento, así como la carencia de derecho para pretender el retracto de la permuta que suscribieron las empresas hoy demandadas, por cuanto el término establecido en el contrato de arrendamiento que existió entre INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. y el hoy demandante de dos (2) años así como el término de un (1) año de prórroga legal, vencieron en fecha 31 de enero de 2014, fecha en la cual la terminó la relación arrendaticia, perdiendo el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE su condición de arrendatario y cesando todos los efectos y derechos contractuales que se derivaban del contrato en cuestión.
Que no puede el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE después de haberse terminado la relación de arrendamiento a tiempo determinado y cesado sus efectos jurídicos, aducir un falso e inexistente derecho a adquirir preferentemente el bien inmueble frente a contrataciones o enajenaciones que se realizaron posteriormente, esto es, después de la extinción de la relación de arrendamiento, y esto porque simplemente dicho ciudadano ya no tendría la condición de arrendatario, ni tendría el derecho a que le sea ofertado preferentemente el bien inmueble que constituye el fundamento de su demanda.
Convinieron por ser un hecho cierto, y por tanto no controvertido, la suscripción de una permuta a través de la cual INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. transfirió a UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., pura y simplemente, el derecho de propiedad que tenía sobre el bien inmueble ocupado por el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, y que le daría el arrendamiento, conforme se evidencia de documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarto del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 30 de septiembre de 2015, bajo el número 40, Tomo 401 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Alegaron que no puede el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE derivar un derecho de adquirir preferentemente el bien inmueble que se encuentra ocupando y que supuestamente se le habría violado como consecuencia de la referida venta que se suscribió en fecha 30 de septiembre de 2015, simplemente porque para la referida fecha la relación de arrendamiento entre INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, había terminado, perdiendo éste su condición de arrendatario y cesando todos los efectos y derechos que de él se derivaban, por lo que le corresponde restituir inmediatamente el bien inmueble a su propietario.
Que es un sinsentido que una persona que ya no ostenta la condición de arrendatario por haber vencido el término de la relación de arrendamiento (a tiempo determinado), pueda invocar derechos que pertenecen al arrendatario, como sería el derecho a ser oferido preferentemente en caso de enajenación o venta del bien inmueble y, luego el derecho a demandar la retroacción (o retracto) de la referida enajenación o venta celebrada en menoscabo de aquel.
Que por todo lo anteriormente expuesto, rechazaron y contradijeron la demanda de LINO ALBERTO MONSALVE dada su carencia de fundamentos de derecho y particularmente por no existir el derecho alegado por éste a ser preferido en la adquisición del bien inmueble que se le daría en arrendamiento, no pudiendo pretender el retracto de la permuta que suscribieron INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., y LINO ALBERTO MONSALVE, en virtud de que el término y prórroga del contrato de arrendamiento no reconducido tácitamente, vencieron en fecha 31 de enero de 2014, por lo que no puede el hoy demandante no puede después de haberse terminado la relación de arrendamiento (a tiempo determinado) y cesado sus efectos jurídicos, y particularmente su condición de arrendatario, derivar un falso e inexistente derecho a adquirir preferentemente el referido bien inmueble como consecuencia de una contratación realizada entre INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. en fecha 30 de septiembre de 2015, es decir, casi dos (2) años mas tarde. Así quedó contestada la demanda.
Asimismo, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., reconvino a la parte actora por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en los siguientes hechos:
• Que la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., mantenía con el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE una relación arrendaticia que nació con el otrora dueño del inmueble, como se evidencia de documento otorgado por ante la Notaría Pública Décimo Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de diciembre de 2010, bajo el número 44, Tomo 209, de los Libros de Autenticaciones.
• Que como se señaló en el contrato de arrendamiento según su Cláusula Primera versó sobre un bien inmueble constituido por un local para oficina, ubicado en la avenida Urdaneta, esquina Las Ibarras, Edificio Pasaje La Seguridad, PB, Local Nº 7, Municipio Libertador, Distrito Capital, inmueble en el cual el ciudadano LUIS ALBERTO MONSALVE presta servicios de atención médica.
• Que el contrato era a tiempo determinado conforme lo prescribía la Cláusula Segunda del Contrato.
• Que la relación de arrendamiento concluía en fecha 31 de enero de 2013, es decir, en el día que prefijaron los contratantes, no haciéndose necesario practicar el desahucio del arrendatario, no obstante la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. practicó su notificación, manifestándole su voluntad de terminar o no renovar la relación de arrendamiento cuando se encontraba a días de vencerse. Y posteriormente al concluir la prórroga legal de un (1) año, INVERSIONES PROGRESTAR 82 procedió a notificar al ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE a los fines de solicitarle la restitución del bien inmueble dado en arrendamiento. Por lo que en consecuencia, el término establecido en el contrato de arrendamiento así como la prórroga legal vencieron el 31 de enero de 2014, y que sin embargo el arrendatario continuó ocupando el bien inmueble, pese a no haberse reconducido tácitamente la relación de arrendamiento, en virtud de que PROGRESTAR no continuó recibiendo el pago de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento y además practicó sin ser necesario el desahucio del arrendatario con anterioridad a su vencimiento, expresando inequívocamente su voluntad consistente en no continuar ni renovar el contrato, no siendo procedente oponer su reconducción.
• Que INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., al observar que el arrendatario no desocupó el bien inmueble, inició en su contra un procedimiento por cumplimiento de contrato de arrendamiento fundamentándose en el vencimiento del término y prórroga legal del referido contrato, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
• Que en el curso del referido procedimiento, INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. suscribió con UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. el contrato de permuta referido, a través del cual transfirió pura y simplemente el derecho de propiedad que tenía sobre el bien inmueble que era objeto del contrato de arrendamiento bajo litis.
• Que como consecuencia de la referida permuta, el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE sostuvo en su contestación, y el Juzgado de Municipio declaró en su sentencia definitiva de fecha 28 de abril de 2017, la falta de cualidad sobrevenida de la demandante, por cuanto INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A, ya no tenía el derecho de propiedad sobre el bien inmueble que era objeto del contrato de arrendamiento bajo litis, siendo que como se precisó en la sentencia, correspondía a UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., la legitimidad o cualidad ad causam para proponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.
• Que la sentencia definitiva proferida por el Juzgado de Municipio aún no se ha declarado firme no ha sido ejecutoriada en virtud de la acción de amparo constitucional incoada por la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., la cual fue declarada como no procedente, y siendo que ninguna de las empresas hoy demandadas ejercerán otros recursos procesales en su contra, el fallo mencionado quedará definitivamente firme, razón por la cual procedieron a proponer reconvención en su contra.
• Fundamentaron dicha reconvención en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.159, 1.599 y 1.601 del Código Civil.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
La representación judicial de la parte actora reconvenida alegó en su escrito de contestación a la reconvención lo siguiente:
• Rechazó, negó y contradijo la reconvención propuesta en fecha 09 de agosto de 2017 por la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., en la oportunidad de la contestación de la demanda, por ser falsos los hechos narrados en la reconvención, y por carecer sus alegatos de fundamentos legales.
• Que es falso que la demandada reconviniente hubiere notificado su voluntad de rescatar el inmueble, sino que por el contrario dejó transcurrir un año, 8 meses y 22 días para proceder a intentar una acción por cumplimiento de contrato que resulta improcedente porque para el momento en que este adquirió el inmueble la relación arrendaticia se había indeterminado en el tiempo.
• Que es falso que su representado hubiere firmado contrato de arrendamiento alguno con PROGRESTAR del cual puede ser “continuadora de la personalidad jurídica” UNIVERSAL
• Que es falso que haya existido contrato de arrendamiento alguno entre LINO ALBERTO MONSALVE y PROGRESTAR.
• Que lo que existe entre su representado y la empresa UNIVERSAL DE SEGUROS es una relación arrendaticia que nace del traslado de propiedad que se produjo en virtud de la permuta celebrada entre PROGRESTAR y UNIVERSAL DE SEGUROS.
• Invocó en su defensa lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Alegó la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato, basado en el hecho que PROGRESTAR no puede invocar ni exigir la aplicación de un contrato no suscrito por ella, y que las notificaciones que alega haber hecho son absolutamente nulas por cuanto PROGRESTAR no puede pedir la aplicación de un contrato no suscrito por ella.
• Que la empresa UNIVERSAL DE SEGUROS a pesar de haber adquirido el inmueble en fecha 18 de diciembre de 2015 nunca notificó al arrendatario que era el propietario del inmueble, ni mucho menos le manifestó el interés de rescatarlo.
• Que habiendo transcurrido un año, ocho meses y 22 días desde el 18 de diciembre de 2015. fecha en la que la relación arrendaticia se trasladó a la empresa UNIVERSAL DE SEGUROS hasta el día 9 de agosto de 2017, oportunidad en la cual la propietaria exige la entrega del inmueble, demuestra que el arrendatario se ha mantenido en posesión del inmueble con la tácita aceptación del propietario, e incluso ha venido cancelando el canon de arrendamiento, por lo tanto actualmente el contrato adquirió la modalidad de arrendamiento sin determinación de tiempo.
• Finalmente en su escrito de contestación a la reconvención, la representación judicial de la parte actora reconvenida expuso una serie de argumentos en torno a la configuración de fraude procesal en la presente causa, bajo el fundamento que las empresas demandadas opusieron la misma cuestión previa, que fundamentaron en una acción de amparo interpuesta para tratar de anular la sentencia que declaró sin lugar la acción que por cumplimiento de contrato había intentado la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., en contra del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE. Y que como la acción de amparo fue declarada inadmisible, ambas empresas desistieron de las cuestiones previas opuestas, y después de haber solicitado al Tribunal que la demanda se tramitase a través del juicio oral, con fundamento en la Ley de Arrendamientos para el Area Comercial, pedimento que fue negado, posteriormente solicitan que el proceso se tramite por la vía del juicio breve, con fundamento en la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la oportunidad de la contestación de la demanda reconvienen a su representado por cumplimiento de contrato.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Trabada la controversia en los términos anteriormente expuestos, pasa este Juzgador a emitir, como punto previo, el pronunciamiento correspondiente a la denuncia de fraude procesal alegada por la representación judicial de la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención.
PUNTO PREVIO
Del fraude procesal denunciado
Alegó representación judicial de la parte actora reconvenida que la reconvención propuesta es una estrategia de la empresa UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., para enervar y hacer ilusorio el derecho de preferencia que tiene su representado de adquirir el inmueble arrendado, sosteniendo que en la oportunidad probatoria procedería a demostrar los actos que ha efectuado UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., en complicidad con INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., en detrimento de los derechos de su representado, con el único fin de burlar sus derechos, haciendo uso de procedimientos judiciales.
Continúa afirmando que los demandados pretender confundir los conceptos de “contrato de arrendamiento” y “relación arrendaticia”, atribuyéndose defensas y haciendo oposiciones que corresponden a los sujetos que han suscrito un contrato, cuando, a su decir, estos saben perfectamente que nunca firmaron contrato con su representado, y que nunca le notificaron, como debieron hacerlo conforme a la ley, la intención de enajenar el inmueble, y así respetar el derecho de preferencia que lo asiste para adquirirlo.
Asimismo alega la representación judicial de la parte actora que las empresas demandadas opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; que fundamentaron en una acción de amparo que a su vez interpusieron para tratar de anular la sentencia que declaró sin lugar la acción que por cumplimiento de contrato había intentado INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., en contra de su representado, y que como la acción de amparo fue declarada inadmisible, ambas empresas desistieron de las cuestiones previas opuestas, y que después de haber solicitado al Tribunal que la demanda fuese tramitada por el procedimiento oral, con fundamento en la Ley de Arrendamiento para el Área Comercial, lo cual fue negado por este Tribunal, piden al Tribunal que el juicio se tramite por la vía del juicio breve, con fundamento en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la oportunidad de la contestación de la demanda reconvinieron a su representado por cumplimiento de contrato.
Lo primero que debe establecerse es que todo lo relacionado con el fraude procesal tiene una razón de ser estrictamente constitucional.
En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura.
La conjugación de artículos como el 2, 26 y 257 de la Constitución de 1999, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles.
En la actualidad, el proceso, se extiende como un fenómeno social transformado por el constituyente en un instrumento fundamental para la realización de la justicia, lo cual trajo consigo la ruptura de viejos paradigmas formales que obstaculizaban la eficacia de la administración de justicia y le otorgó un papel preponderante.
Según expone el maestro PEYRANO, el fraude procesal, existe cuando media una conducta, activa u omisiva; realizada por uno o más sujetos procesales, con el propósito de ocasionar el apartamiento dañoso de un acto del proceso para intencionalmente desviar su fin natural, o como bien lo estableció la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia líder en ese sentido, el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones o artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de este, destinados mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero.
La presencia del fraude en el proceso, explica GOZAÍNI “constituye la misma negación del derecho, modificando el curso normal que teleológicamente inspira a la litis, buscando una finalidad que por la vía normal del correcto desenvolvimiento no se podría lograr”.
La mayoría de doctrina, aborda el tema del fraude procesal desde la perspectiva de la buena fe que deben observar las partes, sus apoderados y abogados asistentes, calificando a ésta como una “obligación moral”.
En tal sentido, teniendo el Estado al proceso como instrumento para la consecución de la Justicia, tiene como base ideológica producir decisiones justas, dejando esté de ser un simple mecanismo de resolución de conflictos. Es aquí donde cobra mayor relevancia el “DEBER DE VERACIDAD” que analizaba en su momento el maestro COUTURE, pues esas resoluciones deben estar fundadas en el principio de verdad de los hechos que es una garantía sustancial del proceso que deben respetar las partes y el juez.
Reseñaba el maestro COUTURE, al menos dos corrientes en cuanto a la necesidad de consagrar o no normativamente el deber de decir la verdad; en la primer postura sostuvo que los textos determinaban que era innecesario establecer una norma de esa naturaleza en el proceso civil; reseñando posteriormente, en una segunda postura, que el problema de decir la verdad, no era un problema de postulados sino de normas, no se trata de imponer reglas abstractas sino de que se consagraran sanciones para el incumplimiento de esos deberes.
La norma adjetiva civil vigente, pese a ser preconstitucional, consagra el deber de las partes de actuar con lealtad y probidad, debiendo exponer los hechos con la verdad, concepto este que no es únicamente aplicable a las partes, vale recordar que el artículo 12 impone como norte de los actos del juez a la “Verdad”, la cual procurara conocer en los límites de su oficio.
Adicionalmente, establece el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil vigente la obligación del juez de tomar de oficio o a petición de parte todas las medidas necesarias para prevenir o sancionar las faltas de lealtad y probidad, el fraude procesal, la colusión o cualquier otro acto contrario a la majestad de la justicia y el respeto que se deben los litigantes.
Todo lo anterior nos conduce innegablemente a sostener que con fundamento en la Carta Politica del año 99, el deber del Estado de administrar justicia, a través de sentencias justas descansa sobre la corresponsabilidad de las partes y el órgano de justicia, de obrar en base al principio de verdad de los hechos y realizar todas las actuaciones necesarias, tendientes a evitar la utilización del proceso, para fines contrarios a los que le son propios, lo que evidentemente estribaría en denegación de justicia e incumplimiento del fin del estado en este sentido.

Por otro lado, conforme al criterio jurisprudencial sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el dolo o fraude procesal, en cualquiera de sus manifestaciones puede ser atacado bien por vía incidental o bien por vía principal, según las propias características del dolo o fraude procesal invocado.
En ese sentido de tratarse del dolo o fraude procesal específico, producido en un mismo proceso, el cual sea detectado oficiosamente por el operador de justicia o bien como consecuencia de la denuncia de alguna de las partes, este puede ser detectado, tratado, combatido, probado y declarado incidentalmente en la misma causa, pues los elementos constitutivos y demostrativos del fraude son de carácter endoprocesal, es decir, se encuentran inmersos en el mismo proceso, caso en el cual, por tratarse de una necesidad del procedimiento, podrá abrirse una articulación probatoria, conforme a lo previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, para no solo oír a las partes sino para producir o materializar los medios de pruebas que acrediten la existencia del dolo o fraude procesal.
De tratarse de un dolo o fraude procesal colusivo, que se caracteriza porque con la maquinaciones se forman diferentes procesos, donde pueden actuar las mismas partes o partes distintas, para su declaratoria es necesaria la sustanciación de un proceso autónomo ordinario, que no solo garantiza el derecho constitucional a la defensa, de la víctima y de los sujetos que actúan en la unidad fraudulenta, sino que también permite hacer la prueba del concierto o colusión, la cual sería imposible realizar en procesos separados, sobre todo si en cada uno de ellos actuaren partes distintas, pues los hechos dolosos o fraudulentos, maquinaciones y artificios, referentes a las partes en otro proceso, no podrían ser tratadas ni decididas en un proceso donde ellos no son parte. Esta demanda autónoma debe estar fundamentada en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil y 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En el caso bajo estudio, se observa que la parte denunciante realiza una serie de alegatos sin especificar en qué consiste el referido fraude procesal. No obstante dicha parte sostiene que las empresas demandadas, esto es, INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. opusieron cuestiones previas en la presente causa, fundamentada en una acción de amparo –la cual fue declarada sin lugar- que pretendía anular la decisión dictada por el Juzgado de Municipio, por lo que en criterio de quien aquí administra justicia se estaría en presencia de un presunto fraude procesal colusivo, caso en el cual deberá tramitarse por un juicio autónomo y ordinario, debiendo en consecuencia declararse inadmisible la denuncia de fraude procesal aquí analizada, como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Así las cosas, conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, la función de todo juez está enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, a fin de emitir pronunciamiento sobre lo controvertido en la presente causa, procede quien suscribe a analizar el material probatorio cursante a los autos:
Pruebas promovidas por la parte actora reconvenida:
- Promovidas conjuntamente con el libelo de demanda:
a) Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil ZUMA SEGUROS C.A., y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, sobre un bien inmueble ubicado en la Avenida Urdaneta, Esquina de las Ibarras, Edificio Pasaje La Seguridad, Planta Baja, Local Número 7, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de diciembre de 2010 bajo el número 44, Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella la relacion arrendaticia que mantuvieron el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE y la sociedad mercantil ZUMA SEGUROS C.A, la cual fuera establecida por un lapso de dos (2) años fijos, comprendidos desde el Primero (1ro) de febrero de 2011 y concluyó el Treinta y Uno (31) de enero de 2013, tal como se desprende de la Cláusula Segunda de dicho contrato. Y así se establece.
b) Copia certificada del Contrato de Permuta celebrado entre la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. y la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., por medio del cual se transfirió el derecho de dominio y la propiedad sobre el inmueble de autos, documento que fue protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18 de diciembre de 2015 bajo el número 2011.2516, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el número 214.1.1.1.1759 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que el bien inmueble objeto del presente juicio es actualmente propiedad de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. Y así se establece.
Mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2017 la parte accionante consignó copia simple de la sentencia dictada en fecha 21 de junio de 2017 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por medio de la cual se declaró sin lugar la Acción de Amparo Constitucional incoada por la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. contra el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar la existencia de la mencionada acción de amparo constitucional así como sus resultas en la primera instancia del proceso. Así se decide.
En la oportunidad probatoria la representación judicial de la parte actora reprodujo el mérito favorable que se desprende de los siguientes documentos:
a) Contrato de arrendamiento suscrito con la empresa ZUMA SEGUROS C.A., en fecha 29 de diciembre de 2010 por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el número 44, Tomo 209 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio.
b) Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de diciembre de 2011, mediante el cual se traslada la relación arrendaticia a la empresa INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A.
c) Documento de Permuta por medio del cual la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., transfirió la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda a la empresa UNIVERSAL DE SEGUROS C.A.
d) Copia certificada del expediente identificado con el número de asunto AP31-S-2017-001299, que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Con respecto al mérito favorable de los autos, este tribunal considera necesario recordar que es jurisprudencia reiterada de nuestro mas Alto Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, que el mérito favorable de los autos, no es admisible como prueba, toda vez que los elementos de convicción que el juez evaluará a la hora de dictar su fallo, están en autos y es su deber apreciarlos con el valor que éstos tengan, por lo que en aras de proporcionarles seguridad a las partes, su valor probatorio debe ser examinado en la sentencia definitiva por ser parte integral del juicio, tal y como ya se ha realizado en la presente causa sobre los documentos ratificados identificados con las letras a, b y c. Y así se establece.
Igualmente la representación judicial de la parte actora reconvenida promovió copia certificada del expediente signado con el número de asunto AP31-S-2017-001299, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por la representación judicial del ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE sobre el bien inmueble objeto del presente juicio. Con respecto a dicho medio probatorio este Juzgado lo valora plenamente a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar la existencia de las consignaciones arrendaticias que allí se discriminan así como su temporalidad. Así se decide.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:

Por la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A.: (reconviniente)

- Junto con el escrito de cuestiones previas:

Promovió copia certificada del expediente signado con el número de asunto AP31-V-2014-000932, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., contra el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE.
- En la oportunidad de la contestación de la demanda:
La representación judicial de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. consignó:
 Copia del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil ZUMA SEGUROS C.A., y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, el cual ya fuera ya valorado en el texto del presente fallo. Y así se establece.
 Notificación evacuada por la Notaria Publica I del Municipio Chacao, estado Miranda en fecha 24 de Septiembre de 2012, asentada bajo el Nº 47 de los Libros de actas de la precitada notaria, la cual este Juzgado valora conforme a la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de su contenido la notificación que hiciera el hoy demandado, “PROGESTAR82 C.A.” al actor reconvenido, de su voluntad de no renovar y terminar la relación arrendaticia existente entre ellos. Y así se establece.
 Notificación evacuada por la Notaria Publica VI del Municipio Chacao, estado Miranda en fecha 21 de enero de 2014, la cual este Juzgado valora conforme a la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de su contenido la notificación que hiciera el hoy demandado, “PROGESTAR82 C.A.” al actor reconvenido, de del vencimiento de la prorroga legal arrendaticia así como o del requerimiento de restitución del inmueble arrendado. Y así se establece.
 Copia del libelo de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, incoada por “PROGESTAR82 C.A.” en fecha 19 de junio de 2014, la cual le correspondiera sustanciar al Juzgado Vigésimo tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien la admitió en fecha 14 de julio del mismo año, la cual este Juzgado valora conforme a la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil desprendiéndose de su contenido la voluntad del hoy demandado de finiquitar la relación locativa que lo vinculaba al hoy accionante reconvenido. Y así se establece.
 Contrato de permuta celebrado entre la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. y la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., el cual ya ha sido analizado en el texto del presente fallo. Y así se establece.
 Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 28 de abril de 2017, en la causa AP31-V-2016-975, mediante el cual declaró la falta de cualidad de la parte accionante, PROGESTAR82 C.A., estableciendo que la legitimidad para reclamar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal estaba en cabeza del co-*demandado y hoy reconviniente UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. la cual este Juzgado valora conforme a la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
En la oportunidad procesal para promover pruebas, reprodujo el mérito favorable que se desprende de las pruebas documentales acompañadas al escrito de contestación de demanda los cuales ya han sido ampliamente valorados en el presente fallo. Y así se establece.

Por la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A.:
En la oportunidad de la contestación de la demanda:
La representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., consignó:

 Contrato de compra venta suscrito entre ZUMA SEGUROS C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., mediante el cual adquirió el bien inmueble de autos, el cual al no haber sido desconocido, tachado o impugnado en forma alguna este juzgado lo valora plenamente, desprendiéndose del mismo, la propiedad que ostentaba la parte co-demandada según documento publico de fecha 24 de noviembre de 2011. Y así se establece.
De la misma forma consigno la parte co-demandada 1. Copia del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil ZUMA SEGUROS C.A., y el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, el cual ya fuera ya valorado en el texto del presente fallo. 2. Notificación evacuada por la Notaria Publica I del Municipio Chacao, estado Miranda en fecha 24 de Septiembre de 2012, asentada bajo el Nº 47 de los Libros de actas de la precitada notaria. 3. Notificación evacuada por la Notaria Publica VI del Municipio Chacao, estado Miranda en fecha 21 de enero de 2014. 4. Copia del libelo de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, incoada por la parte promoverte en fecha 19 de junio de 2014, la cual le correspondiera sustanciar al Juzgado Vigésimo tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien la admitió en fecha 14 de julio del mismo año y 5. Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 28 de abril de 2017, en la causa AP31-V-2016-975, los cuales han sido ampliamente valorados por quien suscribe en el texto del presente fallo. Y así se establece.
En la oportunidad procesal para promover pruebas, reprodujo el mérito favorable que se desprende de las pruebas documentales acompañadas al escrito de contestación de demanda los cuales ya han sido ampliamente valorados en el presente fallo. Y así se establece.
Analizadas como han sido las probanzas aportadas a los autos por las partes, este Sentenciador pasa a analizar el fondo de la causa, y para ello observa:
Ahora bien, el caso de autos lo constituye una acción de retracto legal arrendaticio la cual tiene por finalidad que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, razón por la cual, es necesario que se trate de un bien inmueble, de allí que el objeto de este tipo de acciones lo constituye un bien inmueble el cual requiere que se determine por su ubicación, linderos y medidas.
En otros términos, en los juicios de retracto legal arrendaticio el objeto de la pretensión lo constituye un inmueble, pues, se está reclamando un derecho real sobre el mismo, por tanto, es necesario por una parte la clara identificación que se pretende retraer por su ubicación, medidas y linderos para que la decisión resulte ejecutable, así como también lograr el convencimiento en el iter procesal por medio de las probanzas suficientes de los hechos que se invocan en su favor así como los que se niegan.
Ahora bien, a fin de verificar los extremos para la procedencia de este tipo de acciones la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala lo siguiente:
Artículo 42
“…La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”

Artículo 43
“…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”

A la luz de las normas transcritas que constituyen el fundamento legal de la pretensión contenido en autos, se evidencia que esta acción la ejerce, sin lugar a dudas, todo aquel que tenga la condición de arrendatario de un bien inmueble, en el caso que su arrendador haya transmitido el derecho de propiedad sobre el mismo sin haber respetado la preferencia ofertiva, persiguiendo con dicha acción subrogarse en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato traslativo de propiedad.
Establecido lo anterior, y visto que las representaciones judiciales de las empresas demandadas afirmaron en su escrito de contestación de la demanda que la relación arrendaticia alegada por la parte actora ya había concluido para el momento en que se dispuso del bien inmueble objeto de la controversia, lo que trae la inexistencia del derecho de preferencia que dice tener el demandante, es por lo que este Juzgador considera necesario analizar el contrato de arrendamiento que da origen a la presente acción, con el fin de determinar a la luz de las probanzas producidas en juicio la vigencia o no de la relación locativa, no solo en el presente sino inclusive para el momento en que fue suscrita la permuta que da lugar a la acción de retracto que aquí se ventila, lo cual tendrá directa incidencia no solo sobre la acción principal sino inclusive sobre la reconvención propuesta por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal.
En este sentido, resulta evidente para quien suscribe que en fecha 29 de diciembre de 2010 la sociedad mercantil ZUMA SEGUROS C.A., celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE, sobre el bien inmueble suficientemente identificado en la presente decisión, advirtiéndose expresamente en la Claúsula Segunda de dicho contrato lo siguiente:
“SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de dos (2) años fijos, plazo que empezará a regir a partir del primero (1º) de febrero de 2011 hasta el treinta y uno (31) de enero de 2013, fecha en la cual se entenderá por extinguido el presente contrato de arrendamiento. (….) Si una vez extinguido el presente contrato en la fecha indicada, las partes no acuerdan realizar un nuevo contrato, se entenderá que comenzará a regir la prórroga legal consagrada en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.” (omissis)

De la lectura del artículo anteriormente transcrito se evidencia que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual comenzó a tener vigencia el día 01 de febrero de 2011, y concluyó el día 31 de enero de 2013, siendo que al día siguiente comenzó a transcurrir la prórroga legal de un (1) año, como lo dispone el ordinal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es decir, que la prórroga legal comenzó a transcurrir el 01 de febrero de 2013 y concluyó el 31 de enero de 2014. Y así se establece.
De la misma forma, partiendo de los argumentos de las partes y de las pruebas aportadas, surge para quien suscribe la convicción referida a que en fecha 18 de febrero de 2010, ZUMA SEGUROS C.A., dio en venta a INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A, el inmueble de autos, siendo notificado tal hecho al hoy accionante de manera verbal por el nuevo propietario, sin que se generara ningún tipo de reclamo o acción judicial en ese sentido, reconociendo el actor en su libelo, la relación arrendaticia que lo vinculaba con INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A, al argumentar los pagos que regularmente le hacían del canon de arrendamiento desde la referida notificación verbal. Y así se establece.
En cuanto al alegato de la parte actora reconvenida referido a que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, al haber operado la tácita reconducción, observa este sentenciador que consta en autos que la sociedad mercantil INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, actuación realizada a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, según acta número 47 levantada en fecha 24 de septiembre de 2012, la cual riela en los folios 126 al 129 de la primera pieza del expediente, en copia certificada. Y si bien la parte actora impugnó dicha copia, observa este Sentenciador que al tratarse de un documento publico cursante en copia certificada, la parte ha debido tacharlo, por lo que en consecuencia, se tiene como cierto el hecho que la arrendadora notificó válidamente su voluntad de no renovar el mencionado contrato de arrendamiento, aun y cuando en vigencia de los términos pactados contractualmente no era necesario, por tratarse de un contrato celebrado a tiempo determinado. Y así se establece.
Igualmente consta que en fecha 21 de enero de 2013, la arrendadora notificó al arrendatario que la prórroga legal a la que hace referencia el literal b del artículo 38 vencía el día 31 de enero de 2014, actuación realizada a través de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, según acta levantada en fecha 21 de enero de 2013, la cual riela en los folios 130 al 136 de la primera pieza del expediente, en copia certificada. Y si bien la parte actora impugnó dicha copia, observa este Sentenciador que al tratarse de un documento publico cursante en copia certificada, la parte ha debido tacharlo, por lo que en consecuencia, se tiene como cierto el hecho que la arrendadora notificó oportunamente el vencimiento de la prórroga legal requiriendo efectivamente la restitución del inmueble de autos. Y así se establece.
Asimismo considera necesario este Juzgador pronunciarse con respecto al alegato formulado por la parte actora reconvenida, referente a la procedencia de la tácita reconducción, ello en virtud de haber continuado pagando los cánones de arrendamiento.
En este sentido, se evidencia que dicha parte aportó como medio probatorio copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias llevado por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del cual se desprende que la parte actora reconvenida, antes de comenzar a realizar las consignaciones ante el Juzgado antes referido, realizó una serie de pagos que alega corresponden al canon de arrendamiento del inmueble supra identificado, a través de depósitos realizados en una cuenta bancaria que arguye resulta ser propiedad de la co-demandada INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. de los cuales reposan en autos una serie de planillas de depósitos del Banco Banesco, sin que la parte actora reconvenida, probara en forma alguna no solo la titularidad de la cuenta en referencia, sino inclusive la autorización del co-demandado de recibir los pagos por esa vía y no como contractualmente fuera establecido, es decir, en la oficina de INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A., tal y como se verificó hasta el ultimo mes de la vigencia de la prorroga legal arrendaticia, no logrando la parte actora reconvenida demostrar el pago de los cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, razón por la cual este Sentenciador considera que en la presente causa no operó la tácita reconducción, lo que trae como consecuencia que el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE se encuentra ocupando el inmueble de autos sin tener la cualidad de arrendatario, por cuanto, como ha quedado establecido, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se encuentra vencido tanto en el término en el establecido, como en su prorroga legal. Y así se establece.
Por todo lo anteriormente expuesto y siendo que la parte actora reconvenida no logró probar los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, y siendo que ha quedando suficientemente demostrado que el contrato de arrendamiento que los vinculaba debe irremediablemente reputarse a tiempo determinado, al no haber operado la tacita reconducción, con lo cual se determina la procedencia del alegato de los accionados, referido a que a la falta de sustento legal de la preferencia ofertiva que arguye el accionante le asistía, es por lo que resulta forzoso para este administrador de justicia declara SIN LUGAR la acción de Retracto Legal arrendaticio incoada, por no ostentar la parte accionante la cualidad de arrendado para la fecha en que fue suscrita la permuta tantas veces identificada en autos. Y así deberá ser establecido en el dispositivo del presente fallo.
Establecido lo anterior, corresponde a este juzgado pronunciarse sobre la reconvención incoada por la representación judicial de la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A. contra la parte actora, con fundamento en lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento, esto es, el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.
En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.
Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Como se dejo anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, contado a partir del 31 de enero de 2013, por tener la relación arrendaticia que vincula a las partes una duración de dos años fijos, y cuyo lapso de prorroga legal consecuencialmente comenzaría a computarse de pleno derecho al día siguiente del vencimiento de éste, es decir, a partir del 01 de febrero de 2013, hasta el 31 de enero de 2014, a lo cual se opuso la parte actora reconvenida bajo el alegato que el contrato de arrendamiento se había indeterminado en el tiempo por haber continuado cancelando los cánones de arrendamiento, lo cual ha quedado suficientemente desvirtuado; circunstancias por las cuales resulta forzoso para este Juzgador determinar que la reconvención propuesta debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo condenarse a la parte accionante reconvenida a hacer entrega del inmueble a la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., el bien inmueble constituido por un local para oficina signado con el número 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0l7). Y así deberá ser declarado expresamente en la parte dispositiva del presente fallo.
III
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242 y 243, del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la acción de RETRACTO LEGAL incoada por el ciudadano LINO ALBERTO MONSALVE contra las sociedades mercantiles INVERSIONES PROGRESTAR 82 C.A. y UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., todos suficientemente identificados en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la Reconvención incoada por la sociedad mercantil UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., anteriormente identificada, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto Ley con Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, se condena a la actora reconvenida a entregar a la codemandada UNIVERSAL DE SEGUROS C.A., el bien inmueble constituido por un local para oficina signado con el número 7, ubicado en la Planta Baja del Edificio Pasaje La Seguridad, situado en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, (identificado con la cédula catastral 01-01-01-U01-002-058-016-000-0PB-0l7).
Se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la presente causa.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 31 días del mes de octubre de 2017. 207º y 158º.
EL JUEZ,

WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

JAN LENNY CABRERA PRINCE.
En esta misma fecha, siendo las 12:31 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

JAN LENNY CABRERA PRINCE.
WGMP/JLCP
Asunto: AP11-V-2016-001800