REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 25 de octubre de 2018
208º y 159º
ASUNTO: AP11-V-2013-001404
PARTE ACTORA: Ciudadana MARLA YANISKA ROSCIOLI ARVELAIZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 6.282.065.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ FELIX RIVAS VALASQUEZ, CRISCEIDA ALONZO HERRERA Y ALDO CORAGGIO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 95.370, 16.024 y 135.226, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos BELKIS CHARYN GARAVITO VALDERRAMA Y LUIS ALFONSO PALACIONES RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de las cédulas de identidad Nros. V-13.457.826 Y V-11.944.408, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HUMBERTO PISANI PEREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº. 21.297.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Se inició el presente procedimiento por acción de cumplimiento de contrato que interpusiera la ciudadana MARLA YANISKA ROSCIOLI ARVELAIZ, en contra de los ciudadanos BELKIS CHARYN GARAVITO VALDERRAMA Y LUIS ALFONSO PALACIONES RODRIGUEZ
Admitida la demanda, por este Juzgado, en fecha 04 de diciembre de 2013, luego del correspondiente proceso de Distribución, se ordenó el emplazamiento y citación de la parte demandada en este juicio.-
En fecha 27 de enero de 2014, el ciudadano alguacil dejo constancia que procedió a citar a la ciudadana parte demandada, BELKIS CHARYN GARAVITO.
En virtud de la no comparecencia de la parte co-demandada LUIS ALFONSO PALACIOS RODRIGUEZ, en fecha 01 de agosto de 2014, se designó defensor judicial.
Posteriormente en fecha 26 de enero de 2015, compareció la representación judicial de la parte demandada HUMBERTO PISANI PEREZ. Dio contestación de la demandada. Siendo agregadas las mismas a los autos en fecha 03 de marzo de 2015.-
El día 23 de febrero de 2015, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, para que fuera agregado a los autos.-
En fecha 27 de febrero de 2015, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas a los fines legales consiguientes. Siendo agregadas las mismas a los autos en fecha 03 de marzo de 2015.
Mediante diligencia de fecha 06 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandada hizo oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte contraria.-
En fecha 10 de marzo de 2015, se admitieron las pruebas promovidas por ambas representaciones judiciales, asimismo se declaro improcedente la oposición a la pruebas formuladas por la parte demandada.-
En fecha 16 de marzo de 2015, compareció la representación judicial de la parte demandada y apelo del auto de admisión de pruebas
Por auto de fecha 18 de marzo de 2015, se oyó apelación en un solo efecto devolutivo.-
Cumplido como fue el lapso probatorio mediante escrito de fecha 20 de mayo de 2.015, la parte actora, consignó su escrito de informes.-
Seguidamente mediante diligencia de fecha 02 de junio de 2015, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de observaciones al informe de la contraparte.-
En fecha 21 de julio de 2.015, se avocó al conocimiento de la presente causa el ciudadano Juez Raúl Colombani, quien ordenó la notificación de las partes, para la continuación del juicio el cual se encontraba para esa fecha en estado de dictar la sentencia.-
Notificadas como han sido las partes, en fecha 06 de noviembre de 2015 se recibió resultas de apelación mediante la cual declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, siendo agregados a los autos en fecha 09 de noviembre de 2015,-
En fechas 11 de marzo y 09 de noviembre de 2016 y 28 de marzo y 27 de julio de 2017, la parte actora solicitó se dicte sentencia.-
Mediante diligencia de fecha 18 de diciembre de 2017 y 26 de enero de 2018, la parte actora solicito el abocamiento de la causa.-
Por auto de fecha 01 de febrero de 2018 el ciudadano juez NELSON JOSE CARRERO HERA, se aboco al conocimiento de la causa.-
Notificadas como han sido las partes, pasa este Tribunal a decidir bajo las consideraciones siguientes:
I
DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA
La parte actora fundamentó su demanda en base a los siguientes argumentos:
Que en fecha 18 de abril de 2013, por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo No 25, Tomo 47, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, los ciudadanos, hoy demandados, BELKIS CHARYN GARAVITO VALDERRAMA Y LUIS ALFONSO PALACIONES RODRIGUEZ, la hoy demandante, ciudadana MARLA YANISKA ROSCIOLI ARVELAIZ, de manera voluntaria y espontánea, suscribieron un contrato de opción de Compra Venta, ante la citada Notaría, por un inmueble constituido por un apartamento por un apartamento distinguido con el numero y letra CIENTO DOCE B (112-B), situado en la planta décima Primera (11) del edificio B, que forma parte del “Centro Comercial Candoral”, ubicado en las esquinas de Candilito a Urapal y Canidito Avilanes, donde están ubicadas las casas marcadas con lo números: 113, 113-1, 113-2 y 115 de la Calle norte 13, entre las esquinas de Candilito a Urapal y las Casas marcadas con los números: 6, 8, 10 y 12, entre las esquinas de Canilito a Avilanes , en jurisdicción de la parroquia la Candelaria del Municipio Libertador del distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones consta suficientemente en el documento de condominio del “Centro Comercial CANDOLAR”, protocolizado por ante la oficina subalterna del segundo Circuito del Municipio Libertador del distrito Capital , el 31 de octubre de 1973, bajo el No. 26 Tomo 23, Protocolo Primero. El apartamento tiene un superficie de SETENTA METROS CUADRADOS (70 MTS2), le corresponde un porcentaje de condominio de CIENTO CINCUENTA Y OCHO CIENMILESIMAS (0,00158%), sobre los bienes, derechos y obligaciones del condominio y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Patio interior que separa los edificios B y C; SUR: pasillo de circulación; ESTE: Apartamento No. 111; y OESTE: Apartamento No 113. El inmueble en referencia pertenece a los demandados, tal y como consta en documento de propiedad, debidamente protocolizado por ante el registro Publico del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha nueve (09) de agosto de 2012, inscrito bajo el No 2012.850, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 218.1.1.2.3647 y correspondiente al Libro del Real del año 2012.
Que en la cláusula tercera del mencionado contrato de opción a compra venta, se estableció que el plazo de duración de la opción a compra es de noventa (90) días continuos, con una prorroga de TREINTA 30 días continuos, contadas a partir de la fecha de autenticación de dicho documento 18/04/2013, termino dentro del cual se llevaría a cabo la protocolización correspondiente, y en consecuencia LOS PROMITENTES VENDEDORES, hoy demandados, entregarían con suficiente antelación, todos los recaudos, solvencias y demás documento necesarios para tal fin, asimismo, LA PROMITENTE COMPRADORA, hoy demandante, acompañaría cualquier documentación necesaria para la respectiva firma por ante la oficina de Registro competente.
Que de igual forma se estableció en la Cláusula Segunda, que el precio convenido entre las partes, es la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.280.000, 00) de los cuales su representada entregó a LOS PROMITENTES VENDEDORES, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS, (Bs.500.00,00) monto entregado en calidad de arras, que llevado a porcentaje equivalente a más del treinta y nueve punto cero seis por ciento (39,06%) del valor del inmueble, monto este que fue entregado de manos de la PROMITENTE COMPRADORA, a los PROMITENTES VENDEDORES, al momentote de suscribirse el citado contrato de opción de compra-venta, mediante cheque librado contra la cuenta corriente No 01340215912153068936 del Banco Banesco Banco Universal, identificado con el No 38319240, y el saldo restante, es decir la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 780.000,00, sería entregado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Que una vez firmada la citada opción de compra venta, se inicio oportunamente los tramites respectivos y necesarios ante el Banco de Venezuela, S. A Banco Universal, para la obtención del crédito hipotecario para poder adquirir el apartamento objeto de esta acción, para que constituyera su vivienda digna y principal, habiendo consignado a tiempo útil los requerimientos exigidos por la ley reguladora de la materia en viviendas ante dicha entidad bancaria.
Que la ciudadana MARLA YANISKA ROSCIOLI ARVELAIZ, cumplió con todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta suscrito con los hoy demandados, y en virtud que la entidad bancaria Banco de Venezuela S.A, aprobó el crédito en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2013, tal operación crediticia hipotecaria, de dicha aprobación el banco le entrega a la ciudadana MARLA YANISKA ROSCIOLI ARVELAIZ, constancia de la misma y como resultado de la aprobación del crédito hipotecario el banco ordeno la elaboración del documento definitivo de compra venta y entregado a dicha ciudadana. En consecuencia de ello dentro del periodo de vigencia del contrato de opción a compra venta, el cual vencía el día veinte (20) de septiembre de 2013, según se evidencia de prorroga solicitada por los mismos PROMITENTES VENDEDORES, de fecha veinte (20) de junio de 2013, la cual una vez aprobado el crédito hipotecario, la parte demandante trato de comunicarse por distintos medios con los promitentes vendedores, para solicitarle la documentación requerida para la protocolización del documento definitivo de compra venta; ente tales circunstancias la PROMITENTE COMPRADORA debido a que le estaban solicitando el desalojo de vivienda que venia ocupando con su señora madre, público un aviso de prensa en el diario Universal, dirigido a los vendedores, de fecha 18 de septiembre de 2013, en el cual entre otras cosas, y debido a la imposibilidad de comunicarse con ellos, le informa que el crédito hipotecario para la compra del apartamento había sido aprobado antes de la fecha de vencimiento del contrato de opción de compra venta, sin obtener por parte de los promitentes acude al Registro Publico del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a presentar el documento definitivo de compra-venta otorgado por el Banco, el cual no pude ser procesado para su revisión porque de acuerdo a la planilla de recaudos del Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN).
Finalmente los PROMITENTES VENDEDORES, informaron a las PROMITENTE COMPRADORA, de no estar dispuestos a vender su apartamento, por lo que se pusieran en contacto con su abogado.
En fecha 18 de octubre de 2013, al BANAVIH a interponer formalmente denuncia contra los ciudadanos BELKIS CHARYN GARAVITO VALDERRAMA Y LUIS ALFONSO PALACIOS RODRIGUEZ, respectivamente en su condición de propietarios del inmueble objeto de la negociación de compra- venta, en virtud del incumplimiento por parte de estos a su obligación de vender obteniendo un pronunciamiento favorable por parte del BANAVIH. En fecha 04 de noviembre de 2013, el Instituto Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los bienes y Servicios INDIPABIS, mediante acto administrativo, suscrito por su presidente, ciudadano EDUARDO SAMAS NAMEL, dicto Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble objeto de la presente litis y Medida Innominada de Ocupación Inmediata del identificado inmueble.
Finalmente solicitaron PRIMERO: el cumplimiento inmediato de la opción de compra venta contenida en el contrato celebrado en fecha (18) de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 25, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto es el inmueble señalado en dicho contrato, obligándolos a transferirle la propiedad del inmueble en el precio convenido y establecido en el contrato y hacer la entrega de toda la documentación requerida para que se lleve acabo la materialización definitiva de la compra venta del inmueble; SEGUNDO: para que convengan o así lo declare el Tribunal, que para el caso de que los demandados no den cumplimiento a la sentencia, se produzca los efectos del contrato no cumplido, es decir, como título de propiedad del inmueble suficientemente descrito en el contrato de opción de compra venta; TERCERO: que los ciudadanos BELKIS CHARYN GARAVITO VALDERRAMA Y LUIS ALFONSO PALACIOS RODRIGUEZ , convengan a pagar o en su defecto les condene el Tribunal a titulo de daños y perjuicios , la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.280.000,00), equivalentes a once mil novecientas sesenta y dos unidades Tributarias (11.962 UT); CUARTO: al pago de los costos y costas procesales del juicio, incluyendo los honorarios profesionales de los abogados.
Fundamenta la presente acción en los artículos 1159 1160 1167 y 1264 del Código Civil.-
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
En la oportunidad procesal correspondiente la representación judicial de la parte demandada contesto el fondo de la demandada alegando lo siguiente:
Niegan rechazan y contradicen tanto en los hechos como en el derecho por no ser ciertos los mismos y contrariamente a derecho, por cuanto no ha existido incumplimiento de contrato de parte de su mandantes, que efectivamente se suscribió entre las partes un contrato de opción de compra venta , por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero y letra CIENTO DOCE B (112-B), situado en la planta décima primera (11) del edificio “B”, que forma parte del “Centro Comercial Candoral”, ubicado entre las esquinas del Candilito a Urapal y Candilito a Avilanes, donde están ubicadas las casas marcadas con los números: 113, 113-1 y 115 de la calle Norte 13, entre las esquinas de Candilito a Urapal y las casas marcadas con los números: 6, 8, 10 y 12, entre las esquinas de Candilito a Avilanes, en la parroquia la Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que ciertamente en la Cláusula Tercera del citado contrato de opción de compra-venta, se estableció que el plazo de duración de la opción a compra era de NOVENTA (90) días continuos, con una prorroga de TREINTA (30) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de dicho documento (18-04-2013), termino dentro del cual se llevaría a cabo la protocolización correspondiente, es decir, que sin ser muy versado en el conocimiento matemático, 90 días mas 30 días de prorroga, computan 4 meses, que a partir del 18-04-2013, tienen como termino el 18-08-2013, termino este dentro del cual debió llevarse a cabo la protocolización correspondiente.
Que igualmente se estableció en la Cláusula segunda, que el precio convenido entre las partes, era la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.280.00, 00) de los cuales la opcionante compradora entre a sus representados la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS, (Bs.500.00, 00), en calidad de arras, en la oportunidad de suscribirse el citado contrato al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Que se revela que la defensa de la parte demandante que en fecha 20 de junio de 2013, los promitentes vendedores suscribieron una solicitud de prorroga de la opción de compra venta dirigida al Banco de Venezuela, S.A en la cual requieren de una extensión o prorroga de la opción de compra venta por treinta y cinco (35) días continuos para actualizar la cedula catastral a sus nombres ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador, cuando bien es cierto que ese día 20 de junio de 2013, se le hizo entrega a la promitente compradora la referida cédula catastral, prorroga la cual se extendía la vigencia del Contrato de opción de compra venta, hasta el día veinte (20) de septiembre de 2013, acompañado una presunta solicitud a su escrito libelar en copia simple a tenor de los dispuesto en el articulo 429 del Código de procedimiento Civil, cuya copia impugnó en dicha oportunidad, por falta de consenso y por tanto falsa la aseveración de que los promitentes vendedores suscriben una solicitud de prorroga de la opción de compra venta, por cuanto no consta suscripción conforme a la cláusula séptima del contrato, como igualmente impugno en cuanto no favorezca a sus representados los documentos anexos a la demanda, por cuanto ninguno de ellos tiene valor probatorio. En esa oportunidad la promitente compradora esta recibiendo la carta catastral con vigencia a partir de fecha 14/06/2013, y demás solvencias atinentes al registro.
Que solamente el compromiso contractual estaba referido al pago a la fecha de protocolización del documento de venta ante el Registro correspondiente, es decir al término de la fecha 18 de agosto de 2013, quedando en consecuencia la promitente compradora sujeta a la sanción penal correspondiente por su incumplimiento.
Que de manera unilateral la defensa de la parte demandante amplía la prorroga hasta el día 20 de septiembre de 2013, sacrificando las bondades del contrato de opción de compra venta suscrita que es ley y condiciones entre las partes. Igualmente que no consta ninguna convención o aceptación expresa que haya ampliado, derogado, revocado o modificado las cláusulas del contrato de opción de compra venta pactado por una vía separada, conforme con las estipulaciones de la referida cláusula séptima del contrato de opción, razón por la cual de la revelación de la defensa de la parte demandante, el Banco aprobó la operación crediticia en fecha 16 de septiembre de 2013, siendo la fecha de vigencia del referido contrato de opción entre las fechas 18-04-2013 18-08-2013, como quedo expresado, además de ser aprobado dicho crédito por un monto insuficiente al de la obligación contractual y posterior a la fecha de vigencia, razón por la cual sus representados no incumplieron con las condiciones del contrato y por tanto no pueden ser obligados mediante demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de inmueble a cumplir con el mismo, puesto que la operación de compra venta dentro del plazo establecido no fue llevada a cabo por culpa de la promitente compradora; además, sus mandantes, en fecha 17-09-2013, mediante correo electrónico, le previnieron oportunamente a la demandante sobre las circunstancias de la negativa de la venta, y la demandante no acepto la ejecución de la cláusula penal de manera amistosa, propuesta que fue rechazada media correo electrónico de la misma fecha, como igualmente lo rechazo en acta de no acuerdo entre las partes, suscrito por ante el INSTITUTO PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS (INDEPABIS).
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR:
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la Sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma especifica obligaciones.
Así mismo dispone el Artículo 1.354 ejusdem que:
"Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación".
Igualmente el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
"Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación".
Así mismo, estipulan los artículos 1.159, 1160, 1.167 y 1.264, 1592, del Código Civil:
Artículo 1.159. -“El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes…”
Artículo 1.160. -“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167. - "En el contrato bilateral, si alguna de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit” actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Hechas las consideraciones precedentes, procede este jurisdicente a analizar y emitir juicio sobre la valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso:
DE LA OPOSICIÓN A LAS PRUEBAS.
En relación al escrito de pruebas consignada por la parte actora visto asimismo las resultas proveniente del Juzgado Superior Sexto Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial este Tribunal en acatamiento a la sentencia dictada por ese Juzgado, así como la oposición realizada a las documentales promovidas con las letras “C” “D” “E” “G” “H” y “J”, observa este Juzgador:
Impera en nuestro Proceso Civil en materia probacional, el principio de la libertad probatoria, el cual según sus postulados enseña, que a las partes en juicio les es dable hacerse valer de cualquier medio o mecanismo idóneo para demostrar la veracidad o falsedad de un determinado hecho alegado y relevante para el mérito de la causa. Ahora bien esta libertad probatoria de que gozan las partes, está consagrada en la norma contenida en el único aparte del artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, y declina ante dos limitaciones también consagradas en el mismo Código, específicamente en su artículo 398, y las cuales están constituidas por la impertinencia manifiesta y por la ilegalidad también manifiesta de la prueba aportada, entendiéndose que la prueba es manifiestamente impertinente cuando con ella se pretenda hacer constar la veracidad o falsedad de un hecho no controvertido, es decir, de un hecho que no forma parte del contradictorio, bien por no haber sido oportunamente alegado, o bien porque habiendo sido alegado fue expresa o tácitamente aceptado por la parte contraria, lo cual desvirtuaría el fin mismo de la prueba. La otra limitación a que hicimos referencia, es decir, la ilegalidad de la prueba, se configura cuando la utilización del medio o mecanismo del que se sirva la parte en juicio, esté expresamente prohibido por alguna disposición legal, bien porque no se llenen los extremos de ley para su utilización o bien porque su uso como medio esté completamente vetada por la ley, todo lo cual nos enseña que la parte en juicio puede servirse de cualquier prueba siempre y cuando la misma no resulte manifiestamente ilegal ni impertinente, por tal motivo este Juzgador considerando que las documentales consignadas, tienen relación con los hechos controvertidos, los cuales serán valorados y apreciadas en la oportunidad correspondiente, por tal motivo, al no encontrarse configurado dentro de los supuestos señalados en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil (ilegalidad e impertinencia), se declara sin lugar la oposición realizada contenidas en los instrumentales marcadas con las letras “D”, “E”, “G”, “H” y “J”. Así se decide.-
-VI-
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
La parte actora durante el proceso promovió las pruebas que se describen a continuación:
1. DOCUMENTALES:
• Corre inserto a los folios 16 al 18 del expediente, Instrumento poder otorgado por la parte actora, autenticado en fecha 18 de diciembre de 2.013, por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, bajo el Nro. 019, Tomo 419, de los libros llevados por ante esa Notaria, el cual acredita la cualidad de los ciudadanos JOSE FELIX RIVAS, CRISCEIDA ALONZO HERRERA Y ALDO CORAGGIO, abogados en ejercicio para actuar en juicios, y por cuanto fue aceptado por la parte demandada, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.357 de Código Civil, y tiene como cierta dicha representación. ASÍ SE DECIDE.
• Corre inserto a los folios 19 al 24 del expediente Copia Certificada de Contrato de Opción de Compra Venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero y letra Ciento Doce B (112-B); situado en la planta décima primera (11º) del Edificio “B” que forma parte del “Centro Comercial Cantoral”, ubicado entre las esquinas de Candilito a Urapal y Candilito a Avilanes, en la Parroquia la Candelaria Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho instrumento esta debidamente aceptado por la parte demandada por cuanto no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad legal, aunado a que fue reconocida la relación contractual pro parte del demandado, es por lo que este Tribunal conforme a lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, le otorga valor probatorio y tiene como cierto que ambas partes han asumido obligaciones recíprocas, derivadas del contrato de opción de compra venta que cursa en autos. ASÍ SE DECIDE.
• Corre inserto al folio 25 del expediente Copia simple de carta misiva emanada de los ciudadanos BELKIS CHARYN GARAVITO Y LUIS ALFONSO PALACIOS, dirigida al Banco de Venezuela mediante la cual solicitan al mismo la extensión o prorroga de la opción de compra venta por 35 días continuos adicionales. Constituye este documento privado producido en copia simple el cual fue desconocido y negada su firma por la parte demandada en consecuencia se desecha la presente prueba en virtud que la parte actora no probo la autenticidad de la mismo todo ello de conformidad con lo establecido en el articulo 445 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el articulo 1.372 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
2. INSTRUMENTALES:
• Corre inserto al folio 26 del expediente Original de aprobación de crédito hipotecario a favor de la ciudadana MARLA YANISKA ARVALAIZ ROCIOLI, de fecha 16 de septiembre de 2013. Visto que la parte demandada ejerció la impugnación sobre el presente instrumento privado, este Tribunal observa que tienen valor de prueba plena cuando son reconocidos por el propio otorgante o por los representantes legales; en consecuencia siendo la vía para atacar los instrumentos privados es por la vía de tacha de instrumento privados de conformidad con el articulo 443 del Código de Procedimiento Civil, se declara sin lugar la impugnación del presente instrumento privado y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
• Corre inserto al folio 27 al folio 33 del expediente Copia simple de Contrato de compra venta definitivo emanado del Banco de Venezuela, en virtud de la aprobación del crédito hipotecario sobre el bien inmueble objeto de la presente controversia Visto que la parte demandada ejerció la impugnación sobre el presente instrumento privado, este Tribunal observa que tienen valor de prueba plena cuando son reconocidos por el propio otorgante o por los representantes legales; en consecuencia siendo la vía para atacar los instrumentos privados es por la vía de tacha de instrumento privados de conformidad con el articulo 443 del Código de Procedimiento Civil, se declara sin lugar la impugnación del presente instrumento privado y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
• Corre inserto al folio 34 del expediente publicación en prensa de comunicación dirigida a los ciudadanos LUIS ALFONSO PALACIOS Y BELKIS CHARIN GARAVITO, por parte de la ciudadana MARLA YANISKA ROSCIOLI ARVAEZ, en virtud de su imposibilidad de comunicarse con los promitentes vendedores, Visto que la parte demandada ejerció la impugnación sobre el presente instrumento privado, este Tribunal observa que tienen valor de prueba plena cuando son reconocidos por el propio otorgante o por los representantes legales; en consecuencia siendo la vía para atacar los instrumentos privados es por la vía de tacha de instrumento privados de conformidad con el articulo 443 del Código de Procedimiento Civil, se declara sin lugar la impugnación del presente instrumento privado y se le otorga pleno valor probatorio y se tienen como fidedignas de conformidad con el articulo 432 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
• Corre inserto al folio 35 del expediente copia simple de planilla de recaudos del Registro Publico del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, visto que la parte demandada ejerció la impugnación sobre el presente instrumento publico que corre inserto en copia simple este Tribunal observa que el presente instrumento carece de valor probatorio ya que el adversario no la acepto expresamente y la tiene por desconocida, razón por la cual se desecha la presente prueba instrumental de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE
• Corre inserto a los folios 36 al 38 del expediente original de pronunciamiento de Banco Nacional del Vivienda y Hábitat (Banavih) CJ/0/2013 011151, de fecha 28 de octubre de 2013, mediante la cual dan respuesta a la denuncia efectuada por la ciudadana MARLA YANISKA ROSCIOLI ARVAEZ, en consecuencia exhortan a las partes a llegar a un arreglo amistoso. Constituye un instrumento autentico en original. Visto que la parte demandada ejerció la impugnación sobre el presente instrumento publico, este Tribunal observa que el instrumento publico hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros mientras no sea declarado falso; en consecuencia siendo la vía para atacar los instrumentos públicos es por la vía de tacha de falsedad, se declara sin lugar la impugnación del presente instrumento publico y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el articulo 1.357 y 1.359. del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
• Corre inserta a los folios 39 al 40 del expediente original de denuncia Nº DTC-DEN_007107-2013, acta de acuerdo entre las partes, mediante la cual la ciudadana BELKIS GARAVITO VALDERRAMA, presento 3 cheques de gerencia librados a favor de la ciudadana MARLA YANISKA ROSCIOLI ARVAEZ, cuya beneficiara manifestó no recibirlo, como consecuencia de ello las partes no llegaron a ningún acuerdo según se evidencia en dicha acta. Constituye instrumento autentico que al no ser impugnado por la parte adversaria se tiene como fidedigno y se le ortiga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
• Corre inserto a los folios 41 al 47 copia fotostática de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar de Ocupación inmediata del inmueble objeto de la presente controversia Constituye un instrumento autentico en original. Visto que la parte demandada ejerció la impugnación sobre el presente instrumento publico, este Tribunal observa que el instrumento publico hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros mientras no sea declarado falso; en consecuencia siendo la vía para atacar los instrumentos públicos es por la vía de tacha de falsedad, se declara sin lugar la impugnación del presente instrumento publico y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el articulo 1.357 y 1.359. del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
INFORMES:
• Se ordena oficiar a la agencia N° 069, del Banco de Venezuela, ubicada en la Avenida Urdaneta, Esquina de Ibarras a Veroes, Edificio Caruao, Planta Baja, Municipio Libertador del Distrito Capital, para que informe a este Juzgado:
“a) Si en esa entidad reposa un expediente de solicitud de crédito hipotecario, número v14046523, a nombre de la ciudadana Marla Yaniska Roscioli Arvelaiz, venezolana, mayor de edad y Titular de la Cédula de Identidad N° V.- 14.046.523.-
“b) Si en dicha solicitud reposa una opción de compra venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra CIENTO DOCE B (112-B), situado en la Planta Décima Primera (11) del edificio “B”, que forma parte del “CENTRO COMERCIAL CANDORAL”, ubicado entre las esquinas de candilito a Urapal y Candilito a Avilanes, donde están ubicadas las casas marcadas con los números 6, 8, 10 y 12, entre las esquinas de Candilito a Avilanes, en Jurisdicción de la Parroquia la Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones consta suficientemente en el Documento de Condominio del “CENTRO COMERCIAL CANDORAL”, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 31 de octubre de 1973, bajo el N° 26, Tomo 23, Protocolo Primero. El apartamento tiene una superficie de Setenta Metros Cuadrados (70 Mts2), le corresponde un porcentaje de condominio de Ciento Cincuenta y Ocho Cienmilésimas (0,00158%), sobre los bienes, derechos y obligaciones del condominio y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Patio interior que separa los edificios B y C; Sur: Pasillo de circulación; Este: Apartamento N° 111; y Oeste: Apartamento N° 113, cuyo documento de propiedad fue debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha nueve (9) de agosto de 2012, inscrito bajo el N° 2012.850, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 218.1.1.2.3647 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.-
“c) Cuales son las partes que suscribieron dicho contrato.-
“d) Fecha de aprobación del Crédito Bancario.-
“e) Si en dicho expediente reposa una carta de solicitud de extensión de la opción de compra venta, cual es su contenido y quienes la suscribieron, tal y como lo permite el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, copia de los registros, documentos y archivo que se relacionan con los puntos antes referido. Corre inserto a los folios 218 al 219 respuesta del Banco de Venezuela. En consecuencia este Tribunal las tiene como fidedigna la prueba de informe en virtud que se evidencia que si fue aprobado un crédito hipotecario a favor de la ciudadana Marla Yaniska Roscioli Arvelaiz, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra CIENTO DOCE B (112-B), situado en la Planta Décima Primera (11) del edificio “B”, que forma parte del “CENTRO COMERCIAL CANDORAL”, ubicado entre las esquinas de candilito a Urapal y Candilito a Avilanes, donde están ubicadas las casas marcadas con los números 6, 8, 10 y 12, entre las esquinas de Candilito a Avilanes, en Jurisdicción de la Parroquia la Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de septiembre de 2013, asimismo se evidencio que la ciudadana Marla Yaniska Roscioli Arvelaiz, consignó carta explicativa solicitando extensión de la compra venta, ya que se encontraba en proceso de demanda. Todo ello conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
II
INFORMES:
• Se ordeno oficiar al Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que informe a este Juzgado:
“a) Sobre el inmueble matriculado con el N° 218.1.1.2.3647, correspondiente al Folio Real del año 2012, protocolizado el 9 de agosto de 2012, sobre la existencia de solicitud de nuevo registro entre las fechas 18 de abril de 2013 y 18 de agosto de 2013, presentado por la ciudadana MARLA YANISCA ROSCIOLI ARVELAIS, titular de la Cédula de Identidad N° v.- 14.046.523, a objeto de demostrar las estipulaciones de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta del inmueble de marras.- Corre inserto a los folios 210 del expediente respuesta del Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. En consecuencia este Tribunal la tiene como fidedigna la prueba de informe en virtud que se evidencia que no fue presentado ningún documento por la ciudadana MARLA YANISCA ROSCIOLI ARVELAIS, entre las fecha 18 de abril de 2013 y el 18 de agosto de 2013. Todo ello conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.
• Se ordeno oficiar a la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, para que informe a este Juzgado:
“a) Sobre el documento de opción de compra venta suscrita por los ciudadanos BELKYS CHARYN GARAVITO VALDERRAMA, LUIS ALFONSO PALACIOS RODRIGUEZ y MARLA YANISKA ROSCIOLI ARVELAIZ, mayores de edad, domiciliados en Caracas, de nacionalidad Venezolana, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.- 13.547.826, V.- 11.944.408 y V.- 14.046.523, respectivamente, en fecha 18 de abril de 2013, dejando inserto bajo el N° 25, Tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a los fines que informe si sobre el referido documento ha existido nota marginal o estipulación aceptada por escrito por las partes que derogue, amplié o modifique el referido contrato, todo de conformidad con la cláusula séptima.- Corre inserto al folio 252 del expediente respuesta de la Notaria Cuarta de Municipio Sucre del Estado Miranda. En consecuencia este Tribunal las tiene como fidedigna la prueba de informe en virtud que se evidencia que el documento de Opción de compra venta no tiene ninguna nota donde dejen sin efecto, modifiquen o amplíen el contenido del mismo Todo ello conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.
III
MOTIVA
Establecido como ha quedado la ordenación procesal de los actos fundamentales de esta litis, pasa este Tribunal a decidir, y al respecto hace las siguientes consideraciones:
Aduce la parte actora que en fecha 18 de abril de 2013, celebró contrato de opción de compra venta con los demandadas, sobre un inmueble propiedad de éstos constituido por un apartamento distinguido con el numero y letra CIENTO DOCE B (112-B), situado en la planta décima primera (11) del edificio “B”, que forma parte del “Centro Comercial Candoral”, ubicado entre las esquinas del Candilito a Urapal y Candilito a Avilanes, donde están ubicadas las casas marcadas con los números: 113, 113-1 y 115 de la calle Norte 13, entre las esquinas de Candilito a Urapal y las casas marcadas con los números: 6, 8, 10 y 12, entre las esquinas de Candilito a Avilanes, en la parroquia la Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la referida convención se le fijo un precio estipulado para la venta era de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.280.000,00) que serían pagados de la siguiente manera: QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.500.00,00) monto entregado en calidad de arras, y el saldo restante, es decir la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.780.000,00) sería entregado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta mediante crédito hipotecario.-
Que el lapso para realizar la compra-venta sería de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma de la opción de compra-venta 18 de abril de 2013 y treinta (30) días de prórroga.-
Que luego de muchos inconvenientes, los demandados no han cumplido con su obligación de vender el inmueble de autos.-
A tal pretensión se opuso la parte demandada alegando que en fecha 20 de junio de 2013, los promitente vendedores hayan suscrito una solicitud de prorroga de la opción de compra venta dirigida al Banco de Venezuela, S.A., en la cual requieren de una extensión o prorroga de la opción de compra venta por treinta y cinco (35) días continuos para actualizar la cedula catastral a sus nombres ante la dirección de Catastro de la Alcaldía del municipio Libertador, cuando bien es cierto que ese día 20 de junio de 2013, se le hizo entrega a la promitente compradora la referida cédula catastral, prorroga la cual se extendía la vigencia del contrato de opción de compra venta, hasta el veinte de septiembre de 2013, acompañando una presunta solicitud en su escrito libelar.-
Al respecto esta Juzgadora observa:
Con base en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a la actora la carga de establecer de manera plena e idónea los hechos invocados como fundamento de sus pretensiones de cumplimiento de contrato, estos es, la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual, la expiración del lapso original de duración, debido a la negativa de la parte demandada con relación a la pretensión de la parte actora.
Se observa sobre estos particulares, que del instrumento fundamental acompañado en apoyo de la demanda, el contrato de opción de compra venta entre las partes de este juicio en fecha 18 de abril de 2013, que su existencia, naturaleza y contenido se tiene como fidedignas de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado por la parte a quien se le opuso, razón por lo cual quedaron fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento, tales como: la existencia del contrato, su naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones de cada una de las partes.
Ahora bien, del análisis del contrato de opción de compra venta que cursa inserto a los folio 19 al 24 del presente expediente se observa que en la Cláusula Tercera, se indica claramente el lapso de vigencia de dicho contrato, en ella se estableció que la venta que se han comprometido a efectuar las partes deberá quedar concluida dentro de los noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del documento de opción de compraventa y treinta (30) días mas de prorroga, vale decir que hasta el día 18 de agosto de 2013 había lugar a que se quedara concluida la venta por documento protocolizado.-
Pero además en el referito documento se establece en la Cláusula Séptima se estableció que cualquier otra estipulación que derogue, amplié o modifique el documento para que tenga validez deberá ser aceptada por escrito por las partes.-
Con relación a lo antes planteado considera este tribunal lo que establece el Código Civil en sus artículos 1.133, y 1.159 los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico”.-
Articulo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-
El articulo 1.159 de Código Civil, antes citado estatuye que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos; de la lectura del contrato antes referido se desprende que las partes establecieron que la compra venta, tendría una duración de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, fecha 18 de abril de 2013, correspondiéndole a la parte actora probar que la falta de cumplimiento fue por parte de los promitentes vendedores, de conformidad con lo establecido en los 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil el cumplimiento de su obligación de pago dentro del plazo de noventa (90) días con una prorroga de treinta (30) días, siguientes a la autenticación de la opción de compra venta en fecha 18 de abril de 2013, y por el contrario de los documentos que ella misma acompaño a su escrito de promoción de pruebas, se observa que demostró que la fecha de aprobación del Crédito hipotecario fue el día 16 de septiembre de 2013, siendo la finalización del referido opción de compra venta en fecha 18 de abril de 2013, quedando así demostrado el incumplimiento en las obligaciones contraídas en el documento de opción de compra vente objeto fundamental de esta demanda.-
De lo anteriormente expuesto se infiere con meridiana claridad que el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el documento de opción de compraventa de fecha 18 de abril de 2013 autenticado ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 25, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, deviene de la parte actora y así se decide.-
Con relación a esto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia considera:
“…Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas...” (Cursiva del Tribunal)
Ahora bien de la mencionada sentencia se colige que los contrato de opción de compra venta es un contrato preliminar, el cual tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir, en el caso bajo estudio se observo que no consta ningún elemento probatorio que haga valor a este Juzgador el cumpliendo o extensión de contrato de opción de compra venta por parte de ambas partes mediante escrito como así lo establecieron en dicho contrato en su cláusula séptima; igualmente quien aquí decide establece que El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato, razón por la cual siendo que la parte demandante no cumplió cabalmente son su obligación en el tiempo estipulado en el contrato aquí debatido, mal podría este jurisdicente obligar a la parte demandada a protocolizar una venta siendo que el contrato de opción de compra venta no fue cumplido en el tiempo y plazo indicado en el mismo. Así s establece.
IV
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero y letra CIENTO DOCE B (112-B), situado en la planta décima primera (11) del edificio “B”, que forma parte del “Centro Comercial Candoral”, ubicado entre las esquinas del Candilito a Urapal y Candilito a Avilanes, donde están ubicadas las casas marcadas con los números: 113, 113-1 y 115 de la calle Norte 13, entre las esquinas de Candilito a Urapal y las casas marcadas con los números: 6, 8, 10 y 12, entre las esquinas de Candilito a Avilanes, en la parroquia la Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, que interpusiera la ciudadana MARLA YANISKA ROCCIOLI ARVELAIS, en contra de los ciudadanos, BELKIS GARAVITO VALDERRAMA Y LUIS ALFONSO PALACIOS RODRIGUEZ, todos antes identificadas.-
SEGUNDO: Se le ordena la parte demandada a entregarle a la parte actora cheque correspondiente a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS, (Bs.500.00, 00), en calidad de arras, que le fue entregado por la parte actora al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta
TERCERO: se condena a la parte demandante por concepto de cláusula penal convenida expresamente por las partes en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta a pagar la cantidad de Cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00).-
Se condena en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, a la parte actora por haber sido completamente vencida en juicio.-
Publíquese, Regístrese y Déjese copia en el en el copiador de sentencia llevados por este Tribunal.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de octubre de dos mil dieciocho (2018). Años
EL JUEZ,
ABG. NELSON JOSE CARRERO HERA.
EL SECRETARIO ACC.
ANGEL CASTRO
NJC/AC/YMC
AP11-V-2013-001404
