Decisión Nº AP11-V-2014-000705 de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 24-01-2017

Fecha24 Enero 2017
Número de expedienteAP11-V-2014-000705
PartesCIUDADANOS HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA Y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, CONTRA CIUDADANOS CARLOS JOSÉ CASTILLO Y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta,
TSJ Regiones - Decisión


REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 24 de enero de 2017
206º y 157º
ASUNTO: AP11-V-2014-000705
PARTE ACTORA: Ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-15.473.630, V-12.057.487, V-14.020.243, V-3.720.901 y V-5.134.105, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO y JOSÉ VICENTE OROPEZA PLAZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.067 y 14.525, también respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CARLOS JOSÉ CASTILLO y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.608.837 y V-4.248.866, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado MARCELINO PADRÓN ALMERIDA inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.473.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA (Sentencia Definitiva).
- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO
Este juicio se inició por demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada en fecha 13 de junio de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial, que correspondiera ser conocida por este juzgado luego de realizarse el sorteo respectivo.
En fecha 17 de junio de 2014 este juzgado admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los codemandados.
En fecha 30 de junio de 2014 este juzgado libró las compulsas ordenadas.
En fecha 18 de julio de 2014 el alguacil designado dejó constancia de haber citado al codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO.
En fecha 31 de julio de 2014 este juzgado libró cartel de citación dirigido al codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA.
En fecha 23 de enero de 2015 compareció ante este despacho la representación judicial del codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA con el fin de darse por citado y el 28 de enero de ese mismo año presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 28 de enero de 2015 compareció el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO, actuando en su propio nombre y representación, y presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 11 de febrero de 2015 los codemandados presentaron escrito de promoción de pruebas. Seguidamente, la representación judicial de la parte actora hizo lo propio y en fecha 23 de febrero de eso mismo año presentó su escrito de pruebas.
En fecha 23 de febrero de 2015 el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO presentó escrito de pruebas.
En fecha 26 de febrero de 2015 este juzgado ordenó agregar los escritos de pruebas presentados al expediente, a fin de que las partes procedieran conforme lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 2 de marzo de 2015 la representación judicial de la parte actora realizó oposición a la admisión de las pruebas aportadas por el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO. Posteriormente, el 12 de marzo de ese mismo año, el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fecha 24 de septiembre de 2015 este juzgado dictó resolución mediante la cual resolvió respecto de la admisión de las pruebas promovidas por las partes y ordenó la evacuación de las mismas.
En fecha 15 de noviembre de 2016 las partes presentaron escritos de informes.
En fecha 25 de noviembre de 2016 las partes presentaron escrito de observaciones a los informes.
En fecha 20 de diciembre de 2016 la representación judicial del codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO presentó diligencia mediante la cual solicitó se declararan extemporáneas las pruebas presentadas por la parte actora anexas al escrito de informes.
Seguidamente, en fecha 11 de enero de 2017 la representación judicial de la parte actora impugnó la diligencia presentada el 20 de diciembre de 2016.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES
Como hechos constitutivos de la pretensión de los demandantes, se afirma en el escrito de demanda, lo señalado en síntesis a continuación:
1. Que en fecha 20 de junio de 2012 los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compraventa con el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO, sobre dos locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 13, Tomo 56;
2. Que con dicho contrato de opción de compraventa el codemandado-oferente, CARLOS JOSÉ CASTILLO, manifestó expresamente su intención de ofrecer en venta lo dos inmueble antes indicados, que afirmó eran de su única y exclusiva propiedad;
3. Que el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO ofreció dichos inmuebles por la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.00,00), pagaderos mediante una cuota de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 875.000,00) en fecha 1° de junio de 2014; una segunda cuota de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 875.000,00) en fecha 1° de septiembre de 2014; y sesenta (60) cuotas mensuales de VEINTINUEVE MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 29.166,67), a partir del 1° de junio de 2014 hasta el 1° de septiembre de 2019;
4. Que en el referido contrato las partes convinieron que las participaciones porcentuales de los demandantes-oferidos para adquirir los derechos de propiedad de los dos locales identificados “D-E” y “F”, se distribuiría en un 23,34% para el ciudadano HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI; un 23,34% para el ciudadano ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO; un 23,34% para el ciudadano CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA; un 15,00% para el ciudadano PEDRO GARCÍA; y, un 15,00% para la ciudadana RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, todos sobre ambos locales comerciales;
5. Que en dicho contrato se pactó un plazo comprendido entre el 1° de junio de 2013 hasta el 31 de mayo de 2014, para que los demandantes-oferidos manifestaran su aceptación e intención de comprar los referidos locales comerciales;
6. Que los demandantes han cumplido con sus obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento con opción de compraventa, tanto respecto del arrendamiento como de la opción de compraventa;
7. Que en fecha 20 de mayo de 2014 la representación judicial de los demandantes procedió a notificar, mediante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, al codemandado-oferente CARLOS JOSÉ CASTILLO de la aceptación de los demandantes-oferidos del contrato de opción de compraventa sobre los locales comerciales antes identificados, alegando que con esto manifestaron su voluntad de comprar dichos inmuebles;
8. Que a la indicada notificación se le anexó copia de un cheque de gerencia de fecha 16 de mayo de 2015, de la entidad bancaria Banesco, por la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 875.000,00), a favor del codemandando-oferente;
9. Que en el mes de mayo de 2014, los demandantes-oferidos se percataron que el verdadero dueño de los locales comerciales identificados “D-E” y “F” era el codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, según evidenciaron de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, Tomo 19, Protocolo Primero, que lo habría adquirido del codemandado-oferente CARLOS JOSÉ CASTILLO;
10. Que posterior a la notificación practicada al ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO, donde los demandantes manifestaron su intención de comprar los inmuebles respectivos, han sido numerosas las gestiones realizadas para tal fin, sin que el codemandado-oferente haya cumplido con su obligación pactada en el contrato de promesa;
11. Que los demandantes-oferidos han cumplido con sus obligaciones pactadas, afirmando haber pagado las cantidades de OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 875.000,00), a favor del codemandando-oferente CARLOS JOSÉ CASTILLO, correspondiente al primer pago por concepto de venta; y VEINTINUEVE MIL CIENTO SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 29.166,67), a favor del codemandando-oferente CARLOS JOSÉ CASTILLO, correspondiente a la primera cuota 1/60 con vencimiento el 1° de junio de 2014, mediante cheque N° 00000586 de fecha 29 de mayo de 2014, del Banco Provincial, cheque que se negara a recibir el codemandado-oferente;
12. Que en virtud de lo antes expuesto demandaron a los ciudadanos CARLOS JOSÉ CASTILLO y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, a fin de que den cumplimiento al contrato de opción de compraventa y se proceda a la venta definitiva de los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital; y,
13. Que subsidiariamente, si el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO no pudiera cumplir con las promesa de vender lo inmuebles antes mencionados, demandaron como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), más la suma que resultare de los índices inflacionarios del precio al consumidor, dictados por el Banco Central de Venezuela (BCV), cantidad y accesorios que afirmaron tendrían que haberle pagado al codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO por incumplimiento, según lo dispuesto en la Cláusula Décima, Parágrafo Segundo del contrato que nos ocupa.
Ahora bien, la representación judicial del codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA afirmó en su escrito de contestación de la demanda los siguientes alegatos:
1. Alegaron la falta de cualidad pasiva del ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA para sostener este juicio, afirmando que no consta autos ningún medio de transferencia de los derechos de propiedad de dicho codemandado sobre los locales que forman parte de su patrocinio, identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital;
2. Que no consta en las actas que el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO haya ofrecido en venta, en nombre del ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, ni que haya actuado como apoderado de éste, en el documento suscrito con los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital;
3. Rechazaron, negaron y contradijeron que el ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA deba cumplir el contrato de opción de compraventa y menos que deba proceder a la venta definitiva de los locales comerciales identificados “D-E” y “F”; y,
4. Que no se cumplen los requisitos para el ejercicio de un juicio de cumplimiento contrato, afirmando que los demandantes acumularon errónea mente la demanda de cumplimiento de contrato con la cláusula penal de daños y perjuicios.
Posteriormente, el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO dio contestación a la demanda y afirmó los siguientes alegatos:
1. Rechazó, negó y contradijo los alegatos planteados por los demandantes en la demanda;
2. Rechazó, negó y contradijo tenga poder de disposición para hacer la tradición de los inmuebles que aparecen a nombre del ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, Tomo 19, Protocolo Primero;
3. Rechazó, negó y contradijo que haya actuado como persona interpuesta del ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA;
4. Rechazó, negó y contradijo que deba dar cumplimiento al contrato de promesa autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 13, Tomo 56.
- III -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Para determinar la eventual procedencia de la pretensión contenida en la demanda que originó este proceso, en primer término este juzgador debe analizar los medios probatorios que cursan en autos.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Los demandantes promovieron en el juicio los siguientes medios de prueba:
1. Copias certificadas del contrato de arrendamiento con opción de compraventa de fecha 20 de junio de 2012, autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 13, Tomo 56, anexas al escrito de demanda marcadas “B”. Al respecto, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, dicho instrumento debe tenerse como auténtico y goza de fe pública. El mismo, demuestra que en fecha 20 de junio de 2012 los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compraventa con el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO, sobre dos locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se establece.
2. Copias fotostáticas de unos cheques aparentemente emitidos del Banco Plaza y de Banesco, cada uno por la presunta cantidad de CIENTO UN MIL BOLÍVARES (Bs. 101.000,00) y DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), respectivamente, anexas al escrito de demanda marcadas “C”. Mediante dicha probanza, las demandantes pretenden demostrar el presunto pago realizado de los cánones de arrendamiento fijados en el contrato de promesa antes indicado. Ahora bien, este juzgado observa que estos medios de prueba constituyen reproducciones fotostáticas de documentos privados, que carecen de valor probatorio por no corresponder con alguno de los tipos documentales que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil permite aportar el proceso en copia simple. Así se establece.
3. Notificación extrajudicial practicada por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20 de mayo de 2014, anexa al escrito de demanda marcada “D”. Al respecto, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, dicho instrumento debe tenerse como auténtico y goza de fe pública. El mismo demuestra que en fecha 20 de mayo de 2014, la funcionaria autorizada por dicha notaría hizo entrega a la ciudadana Bethania Robles de una comunicación dirigida al ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO, a los fines de notificarle formalmente la voluntad que tenían los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, de adquirir los locales comerciales identificados “D-E” y “F”. Así se establece.
4. Copias certificadas del documento de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, tomo 19, Protocolo Primero, anexas al escrito de demanda marcadas “E”. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, el tribunal le otorga pleno valor probatorio de documental pública. Dicho documento de compraventa evidencia el traspaso de la propiedad efectuado el 5 de febrero de 1993, del ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO al ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA sobre los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se establece.
5. Copias certificadas del documento de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 26 de febrero de 1992, bajo el N° 5, tomo 23, Protocolo Primero, anexas al escrito de pruebas marcadas “F”. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, el tribunal le otorga pleno valor probatorio de documental pública. Dicho documento de compraventa únicamente demuestra que en fecha 26 de febrero de 1992, el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO adquirió los derechos de propiedad sobre los locales comerciales marcados “D-E” y “F”, tantas veces identificados, de manos de la ciudadana Benilde Caldas Rodríguez, propiedad esta que posteriormente fuere traspasada al codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, según se evidenció del documento de compraventa de fecha 5 de febrero de 1993, antes valorado. Así se establece.
6. Recibo N° 6611-C correspondiente al mes de octubre de 2014, emitido por la sociedad mercantil Administradora Doralbe, C.A., anexo al escrito de pruebas marcado “G”. Al respecto, este tribunal observa que este medio de prueba emana de terceros, cuya ratificación no fue solicitada de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que carece de valor probatorio en virtud de su manifiesta ilegalidad. Así se establece.
7. Promovieron, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida a las siguientes instituciones:
7.1.A la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DORALBE, C.A., a fin de que informara al tribunal respecto del nombre de la persona que está registrada en sus archivos como propietario de los locales comerciales identificados “D-E” y “F”. Así las cosas, en fecha 4 de agosto de 2016 la representación judicial de la referida sociedad mercantil, presentó diligencia mediante la cual informó que el “Dr. Castillo” figura como propietario de los mencionados locales identificados “D-E” y “F”, correspondiéndole un porcentaje alícuota del 7,726.980% y 3,541.532%, respectivamente, conforme a lo dispuesto por el Documento de Condominio registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de junio de 1970, bajo el N° 30, tomo 155, pp. Al respecto, este juzgado le otorga valor probatorio a este medio de prueba desde punto de vista formal, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, desde el punto de vista material, este juzgado observa que mediante documento registrado el 5 de febrero de 1993 ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), fue probado que el ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA es el legítimo propietario de los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que evidentemente dicha prueba de informes resulta por demás inconducente para desvirtuar la propiedad demostrada. Así se establece.
7.2.Al SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACIÓN Y EXTRANJERÍA (SAIME), a fin de que informara a este juzgado sobre el estado civil que registraba su sistema del ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA. Sin embargo, de la revisión de las actas se evidenció que no fueron recibidas resultas de la indicada prueba de informes, por lo que la misma no aportó ningún elemento de convicción en esta causa. Así se establece.
7.3.Al REGISTRO PÚBLICO DEL TERCER CIRCUITO DE REGISTRO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, a fin de que informara sobre los particulares requeridos en el escrito de pruebas. Sin embargo, de la revisión de las actas se evidenció que no fueron recibidas resultas de la indicada prueba de informes, por lo que la misma no aportó ningún elemento de convicción en esta causa. Así se establece.
7.4. A la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, a fin de que informara sobre los particulares requeridos en el escrito de pruebas. Así las cosas, mediante comunicación de fecha 23 de agosto de 2016, la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL informó a este tribunal lo siguiente:
• Que la persona que aparece registrada como propietario es el ciudadano Carlos José Castillo, cédula de identidad V-3.608.837 de los inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales “D-E y “F”, ubicados en la planta baja que forman parte del edificio María, ubicado en la Avenida Presidente Medina (Av. Victoria), Urbanización Las Acacias;
• Que fueron expedidas dos cédulas catastrales, para el local comercial “D-E” la resolución N° de trámite CT-25514/2014, la cual fue emitida el 29 de mayo de 2014 y para el local comercial “F” la resolución N° de trámite CT-25499/2014, la cual fue emitida el 2 de junio de 2014, cabe destacar que ambas cédulas catastrales están vencidas ya que las mismas tienen un vigencia de dos (2) años a partir de la fecha de emisión de la misma; aparece registrada como propietario es el ciudadano Carlos José Castillo, cédula de identidad V-3.608.837;
• Que el documento consignado de propiedad consignado para la tramitación de la cédula es del 26 de febrero de 1992, N° 5, tomo 23, folio 17, protocolo 1° de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal.
Al respecto, este tribunal le otorga valor probatorio desde el punto de vista formal, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, desde el punto de vista material, este juzgado observa que mediante documento registrado el 5 de febrero de 1993 ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), fue probado que el ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA es el legítimo propietario de los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que evidentemente dicha prueba de informes resulta por demás inconducente para desvirtuar la propiedad demostrada. Así se establece.
8. Promovieron las testimoniales de los siguientes ciudadanos: JOHANA CRISTY AGOSTIMI UREÑA, ELSI MARGARITA ARAUJO REYES, HÉCTOR MANUEL VIVAS SUÁREZ, ALEXEI RAMÓN PÉREZ TOVAR, BELKIS MAGALYS DÍAZ RUIZ y YSVA JEANNET RAMÍREZ. Ahora bien, a los efectos de que el tribunal se pronuncie respecto de este medio de prueba, resulta necesario proceder a una breve revisión de lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, el cual reza:
“Artículo 1.387.- No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…”
De la lectura realizada al dispositivo normativo previamente trascrito en forma parcial, claramente se evidencia que no se admitirá la prueba de testigos ni para demostrar la existencia de una convención celebrada, que establezca o extinga obligaciones, cuanto el valor del objeto exceda los dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), cantidad que posterior a la reconversión monetaria, debe entenderse dos bolívares (Bs. 2,00); ni para contradecir lo probado por un instrumento público, por lo que evidentemente esta prueba de testigos resulta inadmisible en virtud de su manifiesta ilegalidad. Así se establece.
9. Promovieron posiciones juradas, como mecanismo para obtener la confesión de los codemandados, manifestando disposición de absolverlas recíprocamente. Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el expediente, no se evidenció que se hayan evacuado las posiciones juradas promovidas, por lo que necesariamente quedan excluidas de su respectivo análisis y valoración. Así se hace constar.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Los codemandados promovieron en el juicio los siguientes medios de prueba:
1. Copias fotostáticas del acta constitutiva estatutaria de la sociedad mercantil LUBRICANTES Y ACCESORIOS R.P.A, C.A., presuntamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en el expediente N° 220-25719. Al respecto, este tribunal observa que dicho instrumento nada aporta para dirimir el controvertido objeto de este proceso judicial, por lo que manifiestamente carece de valor probatorio en este asunto. Así se establece.
2. Comprobantes de pago y planilla de autoliquidación y pago de tributos municipales, emitidos por el Servicio de Cobro de Aseo Urbano y por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, anexos al escrito de pruebas presentado por el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO, marcados del “C” al “G”. Al respecto, este tribunal observa que dicho instrumento nada aporta para dirimir el controvertido objeto de este proceso judicial, por lo que manifiestamente carece de valor probatorio en este asunto. Así se establece.
3. Comprobantes de Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las sociedades mercantiles LUBRICANTES Y ACCESORIOS R.P.A, C.A. e INVERSIONES VICTORIA P.R., C.A. Dichos instrumentos corresponden a documentos administrativos que gozan de una presunción de legalidad, legitimidad y autenticidad, por aplicación progresiva de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Respecto de su valoración en este asunto, este juzgado observa que nada aportan para dirimir el controvertido objeto de este proceso judicial, por lo que manifiestamente carece de valor probatorio en este asunto. Así se establece.
4. Promovieron, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida a las siguientes instituciones:
4.1.Al SISTEMA URBANO DE PROCESAMIENTO Y RECOLECCIÓN DE ASEO URBANO DE CARACAS (SUPRA), a fin de que informara sobre los particulares requeridos en el escrito de pruebas respectivo. Sin embargo, de la revisión de las actas se evidenció que no fueron recibidas resultas de la indicada prueba de informes, por lo que la misma no aportó ningún elemento de convicción en esta causa. Así se establece.
4.2.A la SUPERINTENDENCIA MUNICIPAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SUMAT), a fin de que informara sobre los particulares requeridos en el escrito de pruebas respectivo. Así las cosas, mediante comunicación de fecha 5 de agosto de 2016, el mencionado ente informó a este tribunal que la sociedad mercantil LUBRICANTES Y ACCESORIOS R.P.A, C.A., aparece registrada en su Sistema Simat con cuenta 929132, desde el 15 de mayo de 2013; y, que e lo relativo a las planillas Únicas de Autoliquidación y Pagos de Tributos Municipales N° 7009120, 7017855 y 7017869, de fechas 24 de marzo de 2014, 14 de abril de 2014 y 21 de abril de 2014, a través de las cuales se cancelaron los meses de febrero, marzo y abril de 2014, que dichas cancelaciones fueron realizadas por la firma. Ahora bien, desde el punto de vista material, este tribunal observa que dicha prueba nada aporta para dirimir el controvertido objeto de este proceso judicial, por lo que manifiestamente carece de valor probatorio en este asunto. Así se establece.
5. Promovieron la prueba testimonial del ciudadano JESÚS PASTOR CASTILLO ARRAEZ. Al respecto, este tribunal reitera lo antes expuesto, respecto de la manifiesta ilegalidad de evacuar la prueba testimonial para demostrar la existencia de una convención celebrada, que establezca o extinga obligaciones, cuanto el valor del objeto exceda dos bolívares (Bs. 2,00), y para contradecir lo probado por un instrumento público, por lo que en estricta aplicación del contenido del artículo 1.387 del Código Civil, dicho medio probatorio es inadmisible. Así se establece.
- IV -
CUESTIÓN JURÍDICA PREVIA
Así las cosas, antes de pronunciarse respecto del controvertido sometido a esta decisión, corresponde a este sentenciador analizar la defensa de falta de cualidad pasiva alegada por el codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, fundamentada en que dicho ciudadano es el legítimo propietario de los locales comerciales identificados “D-E” y “F” que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en ningún momento ha firmado contrato de promesa alguno con los demandantes. Asimismo, negó que el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO haya actuado en nombre del propietario en la celebración del contrato de arrendamiento con opción de compraventa de fecha 20 de junio de 2012, que consta en instrumento otorgado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 13, Tomo 56, por lo que rechazó tener que cumplir con obligaciones derivadas de un contrato que no celebró, y menos que deba ceder la propiedad de los mencionados inmuebles a los demandantes.
Ahora bien, a los fines de determinar la cualidad pasiva respecto del codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA en el controvertido, este tribunal pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente.
En primer lugar, tenemos que los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES demandaron por cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento con opción de compraventa a los ciudadanos CARLOS JOSÉ CASTILLO y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, a fin de que los demandados procedan a realizar la tradición de los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, en los términos fijados en el contrato de promesa de compraventa antes mencionado.
Así pues, del contrato de arrendamiento con opción de compraventa que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo cumplimiento se demandó en este juicio, se evidencia que el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO otorgó con carácter exclusivo la opción de comprar los locales comerciales identificados “D-E” y “F” a los demandantes, ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, y éstos se comprometieron a adquirirlos.
En virtud de lo antes expuesto, resulta necesario traer a colación el contenido del artículo 1.166 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Artículo 1.166.- Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.”

En ese sentido, por cuanto el ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA no formó parte de la relación material que se discute en este proceso judicial, resulta evidente deducir que dicho codemandado no puede verse vinculado por los efectos que se deriven del contrato de arrendamiento con opción de compraventa autenticado en fecha 20 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se hace constar.
Así las cosas, quien suscribe pasa a citar al jurista Devis Echandía quien definió el interés como:
“El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual”
Asimismo, este sentenciador observa que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
Por otra parte, conviene citar lo que nos dice el autor Luís Loreto en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente:
“El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre especifico de cualidad a obrar y a contradecir.
La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.”
En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”
Sobre el tema de la cualidad, en sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2009 (Exp. AA20-C-2009-000069), la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, hizo las siguientes consideraciones:
“De la decisión recurrida antes transcrita se desprende, que la Jueza de Alzada, resolvió una cuestión vinculada al fondo, como lo es lo concerniente a la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) del demandante, institución procesal ésta que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 1930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 02-1597, caso Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 3592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 04-2584, caso Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 07-0588, caso Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 07-1674, caso Alfredo Antonio Jaimes y otros).
La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
‘…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso’ (Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
‘Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.’
Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala dicho autor:
‘Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539)
De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra ‘Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad’ que: ‘…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…’.”
En sintonía con la declaración de principios contenida en el precedente judicial anteriormente citado, este tribunal estima que el punto de la cualidad constituye una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar indisolublemente involucrada en la esfera de los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que inexorablemente debe ser analizada por los jueces, incluso de oficio.
Sobre la base de los anteriores postulados y premisas, claramente se evidenció que el ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, no tiene cualidad pasiva para sostener este juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa han incoado los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, dado que ha quedado demostrado que el eventual obligado de la relación material debe ser el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO. Así se establece.
- V -
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO
DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL
Llegado el momento de decidir el mérito del presente juicio, este tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones.
De la revisión efectuada de los alegatos y pretensiones de los demandantes, explanados en su escrito de demanda, así como de los hechos rechazados y contradichos por los codemandados en sus escritos de contestación de la demanda, tenemos que el controvertido quedó delimitado y circunscrito a determinar la validez del contrato de arrendamiento con opción de compraventa celebrado en fecha 20 de junio de 2012, entre los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, con el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO, sobre dos locales comerciales identificados “D-E” y “F”, que forman parte de edificio denominado “MARIA”, situado en la avenida Presidente Medina, Urbanización Las Acacias, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado dicho contrato ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 13, Tomo 56.
En síntesis, los demandantes arguyen que los codemandados CARLOS JOSÉ CASTILLO, en su condición de oferente, y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, como propietario de los locales identificados “D-E” y “F”, deben cumplir las obligaciones pactadas en el contrato de promesa y proceder a la tradición legal de los inmuebles, traspasando la propiedad de los indicados bienes a los demandantes en los términos fijados en dicho contrato.
Asimismo, el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO afirmó que fueron los demandantes los que incumplieron con el contrato de arrendamiento con opción de compraventa, específicamente en la primera etapa del mismo, que consistía en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, condominio, aseo urbano y demás servicios públicos, alegatos estos que no integraban la materia controvertida en este juicio y que tampoco quedaron probados por las pruebas aportadas. De igual forma, el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO alegó no tener disposición sobre los inmuebles propiedad del codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, lo que le impide poder hacer la tradición de dichos bienes.
Establecidos como han sido los límites del controvertido, es menester para este juzgador destacar que, por cuanto anteriormente se declaró la falta de cualidad del codemandado BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA para responder por los efectos que eventualmente se deriven del contrato de promesa sometido a esta decisión, la presente decisión determinará la procedencia del cumplimiento del codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO respecto de las obligaciones pactadas en el referido contrato.
Así las cosas, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos anteriormente, este tribunal observa que la norma rectora de la acción de ejecución (cumplimiento) o resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los tres (3) elementos concurrentes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de obligaciones dimanadas de un contrato bilateral válido;
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales; y,
3. La parte demandante debe haber cumplido sus propias obligaciones o manifestar su disposición a cumplirlas.
Ahora bien, para determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa y la consecuente obligación de proceder a la venta de la cosa prometida, este juzgador debe pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos de validez del mencionado contrato.
Como primer requisito, tenemos que las obligaciones pactadas deben derivar de un contrato válido. En ese sentido, es menester destacar que para que se configure ese primer requisito, es fundamental, entre otras cosas, que el oferente tenga poder de disposición sobre la propiedad o derecho que ofrece.
Así pues, en el caso que concretamente nos ocupa, tenemos que en el contrato de arrendamiento con opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 13, Tomo 56, en fecha 20 de junio de 2012, específicamente en su cláusula se DÉCIMA, se evidenció que el codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO otorgó con carácter exclusivo la opción de comprar los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, a los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, y dichos codemandantes se comprometieron a adquirirlos por la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), por lo que claramente se observa que ambas partes manifestaron su intención de vender la cosa, por una arte, y por la otra de comprarla.
En virtud de lo antes expuesto, resulta conveniente traer a colación el contenido del artículo 1.161 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
Sobre el consentimiento estipulado en el citado artículo 1.161, ha escrito el reconocido autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Derechos y Garantías (Derecho Civil IV), de lo cual puede trascribirse lo siguiente:
“…la consensualidad de la venta no excluye que la ley exija formalidades para que ésta sea oponible a los terceros o a determinados terceros. Por lo demás, las partes, aunque ya se hayan acordado sobre la cosa y el precio, pueden convenir en que se redacte un escrito de venta. Si simplemente han pactado la redacción del escrito, o la redacción de un escrito ulterior (en particular de un documento registrado), la venta está perfeccionada desde el momento del acuerdo, aun antes de que se redacte uno u otro escrito…”
Ahora bien, del material probatorio recavado por este proceso, quedó demostrado que la propiedad de los mencionados locales comerciales identificados “D-E” y “F” corresponde al ciudadano BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, según se evidenció del documento de compraventa protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 5 de febrero de 1993, bajo el N° 3, tomo 19, Protocolo Primero.
En tal virtud, este juzgador observa que el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO consintió la promesa de vender los locales comerciales identificados “D-E” y “F” a los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, sin ser el propietario de dichos bienes, lo que evidentemente hace concluir que en el caso de marras se configuró la denominada venta de la cosa ajena, que en palabras del Dr. José Aguilar Gorrondona constituye la “venta realizada por el no titular del derecho vendido”.
Dicha conducta negativa, está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1.483 de nuestro Código Civil, el cual literalmente establece:
“Artículo 1.483.- La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.
La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.”
En ese mismo sentido, tenemos que el indicado doctrinario, Dr. José Aguilar Gorrondona, en su obra Derechos y Garantías (Derecho Civil IV), establece las condiciones para que exista venta de la cosa ajena, las cuales quien suscribe se permitirá citar a continuación:
A) Que la cosa sea ajena, o sea, que el propietario o el titular del derecho vendido sea una persona distinta del vendedor; y
B) Que el hecho de ser ajena la cosa impida la transferencia querida por las partes.
Verificado lo anterior, por cuanto el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO se comprometió en vender inmuebles cuya propiedad no le pertenecía, lo que indudablemente lo excluye de poder de disposición sobre los locales comerciales identificados “D-E” y “F”, este juzgador en estricta aplicación del contenido del artículo 1.483 del Código Civil, debe concluir que el contrato de arrendamiento con opción de compraventa contenido en documento autenticado en fecha 20 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 13, Tomo 56, es una convención anulable. Así se establece.
Comoquiera que los requisitos exigidos a los efectos de la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, deben ser alegados y demostrados de forma concurrente; y siendo que luego del análisis que antecede quedó demostrado que no se ha satisfecho el primero de los mismos (existencia de un contrato bilateral válido), resulta inoficioso la revisión del resto de los requisitos en referencia. Así se hace constar.
En consecuencia, este tribunal constató la inexistencia del primer requisito que exige la norma civil para que prospere la pretensión de cumplimiento de contrato, es decir, la existencia de un contrato bilateral válido que vincule a las partes, por lo que debe declararse su improcedencia. Así se decide.
- VI -
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO
DE LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA
Ahora bien, los accionantes demandaron subsidiariamente la cláusula penal prevista en el PARÁGRAFO SEGUNDO de la cláusula DÉCIMA del contrato de promesa, el cual establece el cobro de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), más la suma que resultare de los índices inflacionarios del precio al consumidor, dictados por el Banco Central de Venezuela (BCV), cantidad y accesorios que los accionantes afirmaron tendrían que haberle pagado por incumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compraventa objeto de este juicio, al codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO.
Así pues, de la revisión de las actas tenemos que los codemandados se opusieron a dicha pretensión subsidiaria, alegando que era improcedente acumular el cumplimiento de la cláusula penal a la pretensión principal de cumplimiento de contrato.
Así las cosas, para decidir la procedencia de la demanda subsidiaria, este tribunal debe citar textualmente el contenido del PARÁGRAFO SEGUNDO de la cláusula DÉCIMA del contrato de promesa, que textualmente dispone:
“PARÁGRAFO SEGUNDO: Queda claramente entendido entre las partes que en caso de que, una vez vencido el contrato de arrendamiento a que se contrae el presente instrumento, si LOS ARRENDATARIOS-OFERIDOS, se negaren por cualesquier causa, a cumplir su promesa de comprar los locales ya indicados en el texto del mismo, éstos deberán indemnizar al ARRENDADOR-OFERENTE con la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 350.000,00), suma a la cual deberá de sumarse el índice de precios al consumidor dictado por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela (BCV) durante el período comprendido entre el 01-06-2012 y el 31-05-2014m, así como la indexación sufrida por la moneda nacional en referencia a su poder adquisitivo entre las citadas fechas, como justa indemnización por los daños y perjuicios causados, en virtud de que el ARRENDADOR-OFERENTE, en dicho lapso no podrá ofrecer en venta el inmueble objeto del presente contrato motivado a que el mismo se encuentra ocupado por los ARRENDATARIOS-OFERIDOS”.
En efecto, nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1.257 del Código Civil, prevé la cláusula penal como mecanismo de indemnización en caso de incumplimiento, el cual reza así:
“Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”
Asimismo, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su Curco de Obligaciones (DERECHO CIVIL III), da un concepto muy acertado sobre el instituto sustantivo denominado cláusula penal, el cual convendría citar a continuación:
“Es una estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudos se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer.”
En el caso ventilado en esta causa judicial, tenemos que de la lectura realizada al PARÁGRAFO SEGUNDO de la cláusula DÉCIMA del contrato de promesa, contentivo de la cláusula penal que se demandó por vía subsidiaria, claramente se observa que los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES se comprometieron en indemnizar al ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO, en caso de que dichos oferidos se negaren por cualesquier causa, a cumplir su promesa de comprar los locales comerciales identificados “D-E” y “F”.
Sin embargo, de la revisión íntegra del contrato de promesa que vincula a las partes, no se evidenció que el ciudadano CARLOS JOSÉ CASTILLO se comprometiera igualmente con los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES, en indemnizarlos en caso de que dicho oferente se negare por cualquier causa a cumplir su promesa de vender los inmuebles respectivos.
En tal virtud, debe concluirse que los accionantes demandaron una cláusula penal a su favor que no pactaron expresamente en el contrato, por lo que mal podría obligarse al codemandado CARLOS JOSÉ CASTILLO a cumplir con una obligación que no contrajo.
Por consiguiente, este tribunal en estricta atención con lo establecido en el artículo 1.257 del Código Civil, y dado que las partes de la relación jurídica material no pactaron cláusula penal que favoreciera a los demandantes, debe declararse sin lugar la pretensión subsidiaria contenida en la demanda que originó este proceso judicial. Así se decide.
- VII -
DISPOSITIVA
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión principal contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compraventa incoada por los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES en contra de los ciudadanos CARLOS JOSÉ CASTILLO y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA, todos plenamente identificados en el encabezado de esta decisión.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión subsidiaria de cláusula penal incoada por los ciudadanos HAROLD JOSÉ SÁNCHEZ JÁUREGUI, ANTONIO DI CLEMENTE SAPINO, CARLOS JESÚS MONSALVE OROPEZA, PEDRO GARCÍA y RAQUEL INÉS AGELVIS REYES en contra de los ciudadanos CARLOS JOSÉ CASTILLO y BERNARDO DE LA CENA FRANCO PINEDA.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de enero de 2017. 206º y 157º.
EL JUEZ,
ABG. LUIS R. HERRERA G. 1 EL SECRETARIO,
ABG. JONATHAN A. MORALES J.

En esta misma fecha, siendo las 1:50 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,
ABG. JONATHAN A. MORALES J.
Asunto: AP11-V-2014-000705
LRHG/JM/GEDLER R.

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