REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de junio de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2014-000407
PARTE DEMANDANTE: SAÚL ELIU CASTILLO GUTIÉRREZ Y BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, casados, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.949.936 y V-3.979.103.
APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDANTE: FELIX RAFAEL LLOVERA MALDONADO, GIOCONDA NOVELLINO BLONVAL y ALEJANDRO JOSÉ GONZÁLEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.876, 15.807 y 178.138, en su orden.
PARTE DEMANDADA: YOLANDA PEÑA ANGULO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.129.725.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OLINTO ISMAEL GOMEZ CASTELLANO, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 88.756.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato [Sentencia Definitiva].
- I -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 09 de abril de 2014, por el abogado ALEJANDRO JOSÉ GONZÁLEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 178.138, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos SAUL ELIU CASTILLO GUTIERREZ y DE BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO, contentivo de la demanda intentada contra la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, por acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
1.- Alegatos Parte Actora:
Expuso la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
• Adujo la representación judicial de la parte actora que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el No. 47, Tomo 89, celebró un contrato de compromiso de compraventa con la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, sobre un inmueble constituido por “Un apartamento distinguido con el No. 34, Ubicado en el piso 3, sección “B” del Edificio Residencias Gran Colombia, situado en la Avenida Libertador, entre la calle Negrin y San Antonio de la Urbanización la Florida, Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos Linderos generales, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de septiembre de 1963, bajo el No. 49, Tomo 5, Protocolo Primero, el cual tiene una superficie particular aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105,00M2)y sus linderos particulares son: NORTE fachada norte del edificio gran Colombia; SUR: fachada sur del mismo edificio; ESTE: con apartamento B-32; y OESTE: fachada oeste del mismo edificio y le corresponde un porcentaje de dos enteros con cuatrocientos ochenta y dos y diez milésimas por ciento (2,0482%) ”.
• Que el bien inmueble objeto del contrato le pertenece a la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en la fecha del 03 de septiembre de 1999, Bajo el No. 13, Tomo 18, Protocolo Primero.
• Que las partes establecieron en el contrato el precio de venta del inmueble de mutuo y común acuerdo en la suma de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), para ser pagados en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de la compraventa ante la oficina de Registro Público.
• Que para garantizar el fiel y cabal cumplimiento de la obligación asumida, su poderdante le entregó a la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, en calidad de arras, la suma de Ciento Noventa y Ocho Mil Seiscientos Setenta y Dos Con 15/100 Bolívares (Bs. 198.672,15), cantidad que fue utilizada para pagar la hipoteca y otros gravámenes que pesaban sobre el inmueble vendido.
• Que por estipulación expresa del contrato de promesa bilateral de compraventa esa cantidad entregada en arras se imputaría al precio convenido de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), al momento de protocolizarse el documento definitivo de compraventa entre partes, como prueba de la ejecución de la opción de compraventa, para que el saldo a deber por concepto de precio quedara en la suma de Seiscientos Un Mil Trescientos Veintisiete con 85/100 (Bs. 601.327,85).
• Que su poderdante y YOLANDA PEÑA ANGULO convinieron un lapso de ciento veinte (120) días calendarios consecutivos, contados a partir de la firma del contrato suscrito el 30 de mayo de 2011, dentro los cuales se realizaría la protocolización del documento prueba de la ejecución de la opción de compraventa y la entrega definitiva de la cosa vendida.
• Que la falta del correspondiente documento por parte de la vendedora prueba el incumplimiento del deber asumido por la vendedora en el contrato celebrado el 30 de mayo de 2011.
• Que la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO y su poderdante estipularon un termino máximo para que se protocolizara la compraventa definitiva ante la oficina de registro público competente, dado que en contra de YOLANDA PEÑA ANGULO existía un procedimiento judicial de ejecución de hipoteca en fase de ejecución de sentencia ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que se tramita bajo el expediente Nº AH12-V-2000-000074, y cuyo monto total a pagar corresponde con exactitud a la suma entregada por su poderdante por concepto de arras.
• Que es el caso que la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO pagó las sumas adeudadas a su acreedor hipotecario con el dinero que le entregó el comprador SAÚL ELIU CASTILLO GUTIÉRREZ, para así poner fin a la ejecución de la sentencia que conduciría al remate del inmueble objeto del contrato celebrado entre ellos en la fecha del 30 de mayo de 2011, conforme a lo acordado en el contrato; sin embargo, con posterioridad a la culminación de ese juicio, la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, no realizó acto alguno para lograr el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta que celebró con su poderdante, y se mantiene sin intención alguna de lograr la liberación del inmueble de las medidas que impedirían la protocolización de la venta del apartamento antes identificado.
• Que la demandada tenia un plazo para cumplir con la tradición de la cosa vendida, o celebrar el nuevo contrato para que su poderdante tramitara un crédito ante un instituto bancario; y vencido ese lapso quedó abierta la posibilidad para exigir el cumplimiento de la obligación asumida por YOLANDA PEÑA ANGULO, evidenciando el incumplimiento culposo o la intencionalidad de no cumplir la obligación asumida de buena fe.
• Que la vendedora no ha realizado acto alguno para lograr el resultado final de la condición necesaria para que se produjera la correspondiente protocolización del documento final conforme a lo convenido el 30 de mayo de 2011.
• Que la vendedora YOLANDA PEÑA ANGULO, no ha querido cumplir con su obligación de perfeccionar la venta mediante la suscripción del documento definitivo de venta correspondiente, a pesar de haber pagado con el dinero que le entregó su poderdante los créditos hipotecarios en el procedimiento de ejecución de hipoteca sustanciado en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AH12-V-2000-000074, celebrando en este sentido transacción en la fecha de 30 de mayo de 2011, homologada en la fecha 03 de junio del 2011, y que por tanto el contrato que celebró su poderdante con YOLANDA PEÑA ANGULO debe tenerse como contrato puro, simple y exigible pues las condiciones asumidas para la tradición de la cosa vendida son nulas, razón por la cual la ley otorga el derecho de exigir el cumplimiento del citado contrato y obtener judicialmente la entrega del inmueble vendido mediante la protocolización del documento de venta correspondiente.
• Que por todo lo expuesto basado en el artículo 1.167 del Código Civil, en nombre y representación de sus representados procedieron a demandar formalmente a la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, para que convenga, o en su defecto sea condenada por este Tribunal sobre lo siguiente:
1. En cumplir con la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, y entregarle la cosa vendida objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta antes identificado, celebrado entre ellos o que la sentencia que se dicte sea el titulo registrable dado el incumplimiento culposo por parte de la demandada.
2. En que el precio adeudado a la presente fecha asciende a la cantidad de SEISCIENTOS UN MIL TRESCIENTOS VEINTISIETE CON 85/100 (601.327,85), que sus representados ofrecen entregarle una vez que la demandada convenga en la demanda a la cual se refiere este libelo, o consignar en el lapso que corresponda a la ejecución voluntaria por parte de la demandada.
3. En pagar las costas y costos del presente proceso.
En fecha 21 de abril de 2014, fue admitida la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que compareciera por ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Llegada la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito bajo los siguientes términos:
2.- Alegatos Parte Demandada:
En fecha 10 de junio de 2014, compareció la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, debidamente asistida de abogado consignaron escrito de contestación y reconvención a la demanda en los siguientes términos:
Negó rechazó y contradijo la demanda interpuesta por los demandantes en su contra, por vía de cumplimiento de contrato, contenida en este expediente, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos cuanto en el derecho que de ellos pretende derivar la actora.
Admitió algunos hechos del libelo, y luego efectuó un rechazo pormenorizado de la demanda incoada, alegando que es cierto que existe un documento de opción de compra venta, autenticado en fecha 30 de mayo de 2011, por ante la Notaria Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, Bajo el No. 47, Tomo 89, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero 34, ubicado en el piso 3, sección B, del Edificio Residencias Gran Colombia, situado en la Avenida Libertador, entre las Calle Negrin y San Gerónimo de la Urbanización la Florida, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones, constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Departamento Libertador (hoy Municipio Libertador), del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), de fecha 25 de septiembre de 1963, bajo el numero 49, Protocolo Primero, Tomo 5.
El inmueble objeto de esta opción de compra venta esta situado en la planta tres (3) del mencionado edificio, tiene una superficie aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105 M2) y sus linderos son: NORTE: fachada norte del Edificio Gran Colombia; SUR: fachada sur del mismo edificio; ESTE: con apartamento B-32 y OESTE: fachada oeste del mismo edificio.
Que es cierto que en el indicado documento se estableció que sobre el referido inmueble, existía hipoteca convencional de primer grado, la cual fuera protocolizada, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de noviembre de 2000; y sobre el cual versa juicio de ejecución de hipoteca llevado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito, en el expediente signado con el numero AH12-V-2001-000074, el cual se encuentra en estado de ejecución.
Que es cierto que en el citado documento se estableció como precio de venta la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), de los cuales fueron pagados la cantidad de Ciento Noventa y Ocho Mil Seiscientos Setenta y Dos Bolívares con 15/100 (Bs. 198.672,15), quedando un saldo restante a pagar de Seiscientos Un Mil Trescientos Veintisiete con 85/100 (Bs. 601.327,85).
Que no es cierto que las partes hayan convenido que en un lapso de 120 días calendarios consecutivos, luego de firmado el referido contrato de preparación de la venta, se realizara la protocolización del documento definitivo de compra venta; pues tal como señala la cláusula quinta del referido contrato, una vez liberada la hipoteca, nacía la obligación de la suscripción de un nuevo contrato de opción de compra venta, para el tramite de crédito para vivienda por ante las instituciones que forman parte del Sistema Bancario Nacional.
Que no es cierto que las medidas cautelares que pesaban sobre el referido inmueble se encuentren vigentes.
Que no es cierto que de forma culposa o intencional haya dejado de cumplir con sus obligaciones asumidas de buena Fe.
Que es cierto que pese a lo diligentes que fueron, el Tribunal Segundo de Primera Instancia, suspendió la medida de embargo ejecutivo en fecha 11 de mayo de 2012, tal y como se evidencia de copia simple de oficio 0383-2012, es decir, que en forma alguna no han dejado de actuar en forma oficiosa para cumplir con lo pactado.
Que sin embargo el ciudadano SAÚL ELIU CASTILLO GUTIÉRREZ, dejo de comunicarse con su persona, y de cumplir con sus obligaciones, hasta que sorpresivamente y luego de tres años plantea la presente demanda.
Que alegando los demandantes, que el inmueble les fue vendido, lo cual es totalmente incierto y falso y por demás ajeno a la realidad, que es el quien cumple con las obligaciones propias e inherentes a un propietario como en efecto lo es, tales como pagos del condominio, pago del derecho de frente entre otras obligaciones.
Que no es cierto y expresamente rechazo, que deba dar cumplimiento al supuesto contrato de compra venta cuyo cumplimiento se demanda en este proceso, antes identificado, por cuanto tal y como lo señalamos era un documento preparativo tanto así que la obligación interpuesta era firmar una opción de compra venta una vez levantadas todas las medidas cautelare, ejecutivas y cualquier índole para poder realizar una opción de compra venta.
Que estando dentro de la oportunidad procede a reconvenir a los ciudadanos SAUL ELIU CASTILLO GUTIERREZ y BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO, respectivamente, bajo los siguientes términos:
Que en fecha 30 de mayo de 2011, suscribió un contrato el cual denominamos de opción de compra venta , por ante la Notaria Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el numero 47, Tomo 89, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, sobre un inmueble de su propiedad, constituidos por un apartamento distinguido con el numero 34, ubicado en el piso 3, sección B, del edificio Residencias Gran Colombia, situado en la Avenida Libertador, entre las calles Negrin y San Geronimo de la Urbanización la Florida, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones, constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Departamento Libertador (hoy Municipio Libertador), del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital), de fecha 25 de septiembre de 1963, bajo el numero 49, Protocolo Primero, Tomo 5, y se dan aquí por reproducidos en su totalidad.
El inmueble objeto de esta opción de compra venta se encuentra situado en la planta tres (3) del mencionado edificio, tiene una superficie aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105 M2) y sus linderos son: NORTE: fachada norte del Edificio Gran Colombia; SUR: fachada sur del mismo edificio; ESTE: con apartamento B-32 y OESTE: fachada oeste del mismo edificio.
Los términos y condiciones que regían el contrato en cuestión eran los siguientes:
En primer lugar acordaron que el precio de venta del inmueble objeto de la opción, era la suma de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), siendo el caso que los hoy demandantes reconvenidos le entregaron, la cantidad de Ciento Noventa y Ocho Mil Seiscientos Setenta y Dos Bolívares con Quince Céntimos (Bs. 198.672,15). En calidad de arras, con el otorgamiento de dicho documento, en la forma legal pertinente, a su entera y cabal satisfacción, cantidad esta de dinero que será empleado para el pago de la hipoteca cuya ejecución se lleva a cabo por el tribunal segundo de primera instancia en lo civil mercantil y del transito de esta circunscripción judicial. Dicho monto no devengaría intereses para los demandados reconvenidos, durante la vigencia del compromiso y será imputable al saldo del precio de la venta de dicho inmueble, Que en caso de ejercerse de suscribir el contrato en los términos y condiciones establecidos en la cláusula quinta del referido documento.
Que en caso de materializarse la firma del contrato de opción de compra venta los demandantes reconvenidos debían pagar, la cantidad de Seiscientos Un Mil Trescientos Veintisiete con 85/100 (Bs. 601.327,85), al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
Que de igual forma establecieron las partes, que el lapso del referido contrato preparatorio era de ciento veinte (120) días calendarios consecutivos, contados a partir del día de la firma del nuevo documento de opción de compra venta, tal y como fuera señalado en las cláusulas cuarta y quinta del referido contrato, en forma autentica, dentro de cuyo plazo se podrá proceder, a la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble, objeto de la presente negociación, libre de personas, gravámenes, servidumbres e hipotecas.
Que siguiendo el compromiso contractualmente establecido su representado inicio los trámites necesarios para la liberación de los gravámenes existentes, de los cuales estaba en conocimiento los actores reconvenidos, los cuales fueron otorgados el último de ellos en fecha 11 de mayo de 2012.
Que no obstante haber cumplido con todas las obligaciones que tenia a su cargo los ciudadanos SAUL ELIU CASTILLO GUTIERREZ y a BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO, antes identificados, no cumplió con su obligación de entregar los documentos necesarios para suscribir el nuevo contrato de opción de compra venta, desapareciéndose hasta la fecha por completo incumpliendo así con las obligaciones que tenían impuestas como opción para la venta por razones totalmente ajenas al vendedor.
Que desde luego causa innumerables problemas e incertidumbres con repercusiones de índole patrimonial para su persona pues con la materialización de dicha venta debía comprar otro inmueble, más acorde con sus necesidades, un lugar digno para vivir y pasar sus últimos años de vida.
Fundamentó la demanda en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 del código civil venezolano.
En fecha 12 de agosto de 2014, este Juzgado admitió la reconvención propuesta por la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, parte demandada en el presente Juicio.
En fecha 06 de noviembre de 2014, el abogado FELIX LLOVERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora - reconvenida, mediante la cual se da por notificado a la reconvención.
En fecha 10 de noviembre de 2014, la parte actora reconvenida, consigno escrito de contestación a la reconvención.
3.- Del lapso probatorio:
Abierta la causa a pruebas, la parte actora promovió las siguientes pruebas que se describen a continuación.
Invocó el mérito favorable contenido en los autos especialmente el contrato contentivo de la promesa bilateral de compraventa, celebrada entre la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO y los ciudadanos SAUL ELIU CASTILLO GUTIERREZ y a BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la fecha 30 de mayo de 2011, anotado bajo el número 47, tomo 89.
Promovió el documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, el cual esta protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de septiembre de 1999, bajo el No. 13, Tomo 18, Protocolo Primero, con la finalidad de probar que no han sido levantadas las medidas ejecutivas que pesaban sobre el inmueble por lo menos hasta la fecha de la interposición de la presente demanda.
Promovió el testimonio de los ciudadanos: JESÚS ALBERTO ARAGUACAIMA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cedula de identidad No. V-4.428.654; ÁNGEL. A. MORILLO M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-13.289.346., y ARGENIS MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-11.308.689.
En fecha 04 de diciembre de 2014, este Juzgado agregó el escrito de pruebas presentado por la parte actora. Por providencia de fecha 20 de enero de 2015, este Tribunal se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas en juicio.
Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal recuerda que dicho pronunciamiento no es más que el último acto del proceso, el cual –a la luz de los postulados constitucionales- es el ‘instrumento fundamental para la realización de la justicia’; entendida ésta como “constans et perpetua voluntas ius suum cuique tribuendi” (‘la constante y perpetua voluntad de dar a cada quien lo que se merece’), tal y como la definió el jurista romano Dominicio Ulpiano.
- II -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).
En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador, los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia persigue la ejecución de un contrato de promesa de venta celebrado por las partes, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por “Un apartamento distinguido con el No. 34, Ubicado en el piso 3, sección “B” del Edificio Residencias Gran Colombia, situado en la Avenida Libertador, entre la calle Negrin y San Antonio de la Urbanización la Florida, Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital”, en virtud que la hoy demandada tenía un plazo para cumplir con la tradición de la cosa vendida, o celebrar el nuevo contrato para que su poderdante tramitara un crédito ante un instituto bancario; y vencido ese lapso no ha realizado acto alguno para lograr el resultado final de la condición necesaria para que se produjera la correspondiente protocolización del documento final conforme a lo convenido el 30 de mayo de 2011, a pesar de haber pagado con el dinero que le entregó su poderdante los créditos hipotecarios en el procedimiento de ejecución de hipoteca sustanciado en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AH12-V-2000-000074, celebrando en este sentido transacción en la fecha de 30 de mayo de 2011, homologada en la fecha 03 de junio del 2011; y que por tanto el contrato que celebró su poderdante con YOLANDA PEÑA ANGULO debe tenerse como contrato puro, simple y exigible pues las condiciones asumidas para la tradición de la cosa vendida son nulas, razón por la cual la ley otorga el derecho de exigir el cumplimiento del citado contrato y obtener judicialmente la entrega del inmueble vendido mediante la protocolización del documento de venta correspondiente. Frente a ello, la representación judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, alegando, entre otros argumentos, que tal como señala la cláusula quinta del referido contrato, una vez liberada la hipoteca, nacía la obligación de la suscripción de un nuevo contrato de opción de compra venta, para el tramite de crédito para vivienda por ante las instituciones que forman parte del Sistema Bancario Nacional; que el ciudadano SAÚL ELIU CASTILLO GUTIÉRREZ, dejó de comunicarse con su persona, y de cumplir con sus obligaciones, hasta que sorpresivamente y luego de tres años planteó la presente demanda; que ella cumplió con las obligaciones propias de un propietario, tales como pagos del condominio, pago del derecho de frente entre otras obligaciones; asimismo, rechazó que deba dar cumplimiento al supuesto contrato de compra venta cuyo cumplimiento se demanda en este proceso, antes identificado, por cuanto se trata de un documento preparativo de compraventa, tanto así que la obligación interpuesta era firmar una opción de compra venta una vez levantadas todas las medidas cautelares, ejecutivas y cualquier índole para poder realizar una opción de compra venta. Finalmente, propuso demanda reconvencional, alegando que no obstante haber cumplido con todas las obligaciones que tenia a su cargo, los ciudadanos SAUL ELIU CASTILLO GUTIERREZ y BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO, no cumplieron con su obligación de entregar los documentos necesarios para suscribir el nuevo contrato de opción de compra venta, desapareciéndose hasta la fecha por completo, incumpliendo así con las obligaciones que tenían impuestas como opción para la venta por razones totalmente ajenas al vendedor; y que toda esta situación causa innumerables problemas e incertidumbres con repercusiones de índole patrimonial para su persona pues con la materialización de dicha venta debía comprar otro inmueble, mas acorde con sus necesidades, un lugar digno para vivir y pasar sus últimos años de vida. Fundamento la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil venezolano.
Expuesto lo anterior, y a los fines de determinar la procedencia o no de la presente demanda intentada por la parte demandante, y la demanda reconvencional opuesta por la parte accionada, este Juzgador, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa de seguidas a analizar las probanzas aportadas al proceso, no sin antes advertirles a las partes que quien suscribe, asumiendo la potestad que otorga la ley a los jueces consagrada en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que el Juez es el Director del Proceso y debe impulsarlo hasta su conclusión y que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, les recuerda que los medios de prueba consignados a los autos ya no son propiedad de quienes los alegaron y aportaron al proceso, sino que pertenecen ‘a lo público’, es decir, del juicio en general; todo ello en aplicación del ‘Principio de la Comunidad de la Prueba’ o ‘Principio de Adquisición Probatoria’, según el cual, una vez admitido el medio de prueba ofrecido por las partes, éste pertenece al proceso, no siendo posible el desistimiento, ni la renuncia al mismo, pues los medios probatorios pasan a ser precisamente del ‘proceso’.
Ahora bien, estudiadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, se observa que la parte demandante acompañó al libelo de demanda copia certificada del compromiso de compraventa, celebrado por las partes en fecha 30 de mayo de 2011, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, del Distrito Capital, bajo el Nº 47, Tomo 89, el cual no fue objeto de impugnación bajo ninguna forma de derecho, en la debida oportunidad, en virtud de lo cual este Juzgador le otorga pleno valor probatorio conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió el documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, el cual esta protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de septiembre de 1999, bajo el No. 13, Tomo 18, Protocolo Primero, el cual no fue objeto de impugnación bajo ninguna forma de derecho, en la debida oportunidad, en virtud de lo cual este Juzgador le otorga pleno valor probatorio conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió el testimonio de los ciudadanos: JESÚS ALBERTO ARAGUACAIMA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cedula de identidad No. V-4.428.654; ÁNGEL. A. MORILLO M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-13.289.346., y ARGENIS MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-11.308.689. Al respecto observa este servidor que sólo fue evacuado el testimonio del primero de los testigos mencionados, y del análisis de éstas deposiciones, se desprende que al testigo le consta que conoce al ciudadano SAUL ELIU CASTILLO GUTIERREZ; que la compraventa del apartamento nunca se hizo porque no le firmaron el documento a Saúl Castillo; porque había una medidas sobre el inmueble que todavía estaban vigentes; que acompañó al señor Saúl Castillo a la oficina de los abogados de la promitente compradora unas diez (10) veces aproximadamente en Chacaíto; que lo acompañó a llevar los recaudos para la compraventa. La representación judicial de la parte demandada ejerció su derecho de repreguntar al testigo, y el Tribunal le cedió la palabra, evidenciándose que dicho testigo respondió que conocía a SAUL CASTILLO y su grupo familiar desde hace quince (15) años; que le pidió ayuda porque el hacia tramites ante las oficinas de registro; que no tiene ningún interés en el presente juicio; y que sólo recuerda al abogado Ángel, pero no recuerda su apellido del resto de los abogados de la vendedora; y que no se efectuó trámite alguno. Las declaraciones de este testigo único se aprecian como indicio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió copia certificada del documento contentivo de la certificación de gravamen correspondiente al inmueble objeto del contrato accionado, el cual no fue objeto de impugnación bajo ninguna forma de derecho, en la debida oportunidad, motivo por el cual este Juzgador le otorga pleno valor probatorio conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de lo anteriormente expuesto, considera este Sentenciador que la parte actora reconvenida demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
En este orden se entiende que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. Quien contrate una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor, o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales.
Asimismo, el artículo 1.354 del Código Civil concatenado con la norma contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, contentivos de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación.
Considera pertinente quien aquí decide, pronunciarse acerca de la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se solicita, y a tal efecto, hace las siguientes observaciones:
Las exigencias económicas del tráfico de bienes, ha generado la necesidad de la creación de los llamados contratos preparatorios, siendo éstos los acuerdos de voluntades que llevan implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, que, generalmente, por dificultades económicas no pueden celebrarse en ese momento. Estos precontratos, no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que sólo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior; y mediante los mismos, se contraen obligaciones para el futuro; pero, al mismo tiempo, dejan abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo. Estos contratos son perfectamente lícitos, y a diferencia de otras legislaciones, en nuestro país no están expresamente regulados.
La Doctrina ha admitido esta modalidad de contratos relacionados con la venta, y los define como “El contrato por medio del cual, dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Derecho Civil IV. “Contratos y Garantías”. Vigésima (20°) edición. Pág. 189. Luis Aguilar Gorrondona.
Así las cosas, y luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar este Juzgador que la parte demandada hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello estar solvente en las obligaciones demandadas, o en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Así se establece.
Esta falta de pruebas por parte de la parte accionada reconviniente, son razones por las cuales resulta obligante a este Órgano Jurisdiccional, declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, el incumplimiento contractual por parte de la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, y en virtud de la anterior declaratoria debe establecerse que la presente demanda por acción de cumplimiento de contrato se hace procedente, y en la misma forma, debe prosperar en derecho. Así se decide.
- De la Reconvención Propuesta –
Como ya anteriormente se señaló en la narrativa del presente fallo, la parte demandada reconvino a la parte accionante, con base al contenido del artículo 365 del Código Adjetivo Civil, y fundamentó la demanda en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 del Código Civil venezolano.
Ahora bien, se hace menester señalar que la reconvención es en nuestro ordenamiento procesal vigente, según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, una petición por medio de la cual el demandado reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que aquél. La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en un mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, pudiendo haber sido intentada en un juicio separado.
Al respecto, sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil” que la reconvención “antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el decurso del juicio, por el demandado contra el demandante, con el propósito de obtener el reconocimiento de un derecho, o bien, el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.
Realizadas las consideraciones doctrinarias anteriores, pasa de seguidas este Juzgador, a analizar los argumentos esgrimidos por la parte en su escrito de mutua petición:
1. Que no obstante haber cumplido con todas las obligaciones que tenia a su cargo, los ciudadanos SAUL ELIU CASTILLO GUTIERREZ y BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO, no cumplieron con su obligación de entregar los documentos necesarios para suscribir el nuevo contrato de opción de compra venta, desapareciéndose hasta la fecha por completo, incumpliendo así con las obligaciones que tenían impuestas como opción para la venta por razones totalmente ajenas al vendedor.
2. Que toda esta situación causa innumerables problemas e incertidumbres con repercusiones de índole patrimonial para su persona pues con la materialización de dicha venta debía comprar otro inmueble, más acorde con sus necesidades, un lugar digno para vivir y pasar sus últimos años de vida. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil venezolano.
Ahora bien, definida la naturaleza de la acción que originó la mutua petición en el caso bajo análisis, como una acción de resolución de contrato, este Tribunal observa que la misma encuentra su fundamento normativo en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo contenido –anteriormente citado- es del tenor siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Analizando la anterior norma, observamos que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido, como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual, y que por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
Así las cosas, luego del exhaustivo examen de los medios de prueba producidos por las partes, y por cuanto no fueron demostrados los hechos invocados por la parte demandada reconviniente -como fundamento de la acción de resolución de contrato intentada; particularmente, y luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar este Juzgador que la parte demandada reconviniente hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendente a demostrar los hechos por ella invocados en la presente demanda reconvencional, por lo que resulta obligante para este Órgano Jurisdiccional, declarar la improcedencia de las pretensiones reclamadas, y consecuencialmente, resulta obligante declarar la improcedencia de la acción resolutoria de contrato incoada, no pudiendo prosperar la presente demanda en derecho. Así se decide.
- III -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato intentara la ciudadana SAÚL ELIU CASTILLO GUTIÉRREZ Y BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO, contra la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, ambas suficientemente identificadas al inicio de este fallo decide así:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de Cumplimiento de Contrato intentara la ciudadana SAÚL ELIU CASTILLO GUTIÉRREZ Y BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO, contra la ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, en contra de los ciudadanos SAÚL ELIU CASTILLO GUTIÉRREZ Y BELKIS COROMOTO ORDAZ DE CASTILLO.
TERCERO: Se ORDENA a la parte demandada ciudadana YOLANDA PEÑA ANGULO, una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, protocolizar por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el documento definitivo de compra-venta del inmueble identificado en este juicio constituido por “Un apartamento distinguido con el No. 34, Ubicado en el piso 3, sección “B” del Edificio Residencias Gran Colombia, situado en la Avenida Libertador, entre la calle Negrin y San Antonio de la Urbanización la Florida, Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos Linderos generales, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de septiembre de 1963, bajo el No. 49, Tomo 5, Protocolo Primero, el cual tiene una superficie particular aproximada de ciento cinco metros cuadrados (105,00M2)y sus linderos particulares son: NORTE fachada norte del edificio gran Colombia; SUR: fachada sur del mismo edificio; ESTE: con apartamento B-32; y OESTE: fachada oeste del mismo edificio y le corresponde un porcentaje de dos enteros con cuatrocientos ochenta y dos y diez milésimas por ciento (2,0482%) ”.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, y siempre y cuando la parte demandada no de cumplimiento voluntario a lo ordenado en el particular anterior, se acuerda que el texto íntegro de la presente decisión sirva de título traslativo de propiedad del bien inmueble ut supra identificado, previa su protocolización por ante Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por cuanto la parte demandada ha resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 8º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 30 de junio de 2017. 207º y 158º.
El Juez,
Dr. César A. Mata Rengifo
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
En esta misma fecha, siendo las 2:51 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Abg. Inés Belisario Gavazut
Asunto: AP11-V-2014-000407
CAM/IBG/lisbeth
