REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de marzo de 2017
206º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2015-001169
Sentencia Definitiva
(En su lapso)
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA TORRE OXAL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 24 de Noviembre de 1987, bajo el Nº 4, Tomo 63-A-Sgdo., de los Libros de Autenticaciones respectivos, representada por el ciudadano CLAUDIO GIORGIO LEGGIO CASSARA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.821.298, en su condición de Vice-Presidente.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Ciudadanos INMER ALEXANDER JAEN PERAZA, MIGUEL EDUARDO MARÍN ALONZO, ULISES JOSÉ LEDEZMA y JOSÉ ANTONIO MALDONADO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 178.108, 178.215, 187.299 y 96.801, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de Septiembre de 2002, bajo el Nº 7, Tomo 699-A-Qto., de los Libros de Autenticaciones respectivos, representada por los ciudadanos ALEJANDRA CAROLINA ROJAS LÓPEZ y JORGE MARCANO BIANCO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-11.560.620 y V-12.950.343, en su condición de Directores y Representantes, respectivamente.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: Ciudadanos OSWALDO ROJAS BRICEÑO, JOSÉ FÉLIX GARCÍA y ZURKA MORÓN CAMPOS, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 23.305, 129.985 y 16.283, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Presentada la demanda ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de Octubre de 2014, previo el sorteo de ley, correspondió el conocimiento de la presente causa al Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien previa verificación de las instrumentales consignadas admitió la demanda en fecha 16 de Octubre de 2014, conforme el tramite del procedimiento Ordinario.
Cumplido el trámite de la citación, el Alguacil dejó constancia de haber cumplido con la misión encomendada, por lo cual consignó la compulsa recibida por la ciudadana MARÍA DE LOS ÁNGELES VILLEGAS, quien actuó en su carácter de Directora de la empresa demandada.
En fecha 13 de Enero de 2015, el ciudadano OSWALDO ROJAS BRICEÑO, en su condición de apoderado judicial de la parte demanda consignó escrito de reposición y nulidad, por lo cual el Tribunal en fecha 21 de Enero de 2015, revocó por contrario Imperio el auto de admisión de fecha 16 de octubre de 2014, y admitió la demanda conforme la tramite previsto en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 881 del la norma adjetiva.
Realizado nuevamente el trámite para la citación de la parte demanda, el Alguacil dejó expresa constancia de no haber cumplido con la misión encomendada, por lo cual consignó la compulsa junto con la orden de comparecencia, por lo cual a petición de la parte demandante el Tribunal libró cartel de citación.
En fecha 01 de Julio de 2015, el ciudadano Inmer Alexander Jean Pereza, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de reforma de demanda, en la cual modificó la cuantía de la demanda, en virtud de lo cual el Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, declinó la competencia en razón de la cuantía, en virtud de lo cual previa distribución en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, le correspondió el conocimiento a Este Juzgado, quien le dio entrada en los libros respectivos; y admitió la demanda interpuesta en fecha 16 de septiembre de 2015 conforme al tramite del Procedimiento Oral establecido en el Artículo 859 del Código Adjetivo.
En fecha 01 de Octubre del mismo año, la representación accionante reforma nuevamente la demanda interpuesta y el Tribunal en fecha 05 de Octubre libró nuevo auto de admisión por el Procedimiento Oral.
Tramitada la citación personal de la parte demandada previa consignación de los fototstatos respectivos, y ante la declaración del Alguacil, en la que manifiesta la imposibilidad para la practica de la misma, la representación actora solicitó cartel de citación el cual el cual fue acordado por el Tribunal en 13 de Noviembre de 2015, y consignados los ejemplares de prensa en fecha 11 de Enero de 2016 a los fines legales.
Ahora bien, en fecha 16 de Enero de 2016, el ciudadano OSWALDO ROJAS, en su condición de apoderado demandado, consignó escrito en el que solicita se declare la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA, pedimento que fue DECLARADO IMPROCEDENTE por el Tribunal a través de sentencia interlocutora de fecha 20 de Enero de 2016, siendo apelada y oída por el Tribunal en un solo efecto.
En este sentido y estando dentro de la oportunidad legal el 18 de Febrero de 2016, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda; y el Tribunal en fecha 29 de Febrero de 2016 fijó oportunidad para que se lleve a cabo la audiencia Preliminar respectiva.
Ahora bien, llegada la oportunidad para la audiencia oral el 07 de Marzo de 2016, anunciado el acto y con la comparecencia de las partes interesadas, acordaron suspender el juicio por un lapso de Cinco (05) días de despacho y que una vez vencido dicho lapso se llevará a cabo la referida audiencia.
Ahora bien, vencida la suspensión acordada el 14 de Marzo de 2016, siendo la fecha y la hora indicada, se levantó acta contentiva de la audiencia preliminar, en la que comparecieron lo apoderados judiciales de ambas partes y explanaron lo concerniente al tema decidemdum; siendo fijado los hechos y aperturado el lapso probatorio por resolución de fecha 17 de Marzo de 2016.
En fecha 30 de Marzo de 2016, la representación demandada presentó escrito en el que solicitó la Reposición de la causa y la nulidad de los actos; sin embargo en fecha 01 de Abril de 2016 ambas representación judiciales consignaron escritos de pruebas, las cuales fueron agregadas a los auto en fecha 4 de abril de 2016.
En fecha 11 de de Abril de 2016, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria en la que declaró sin lugar la petición de reposición de la causa; y por auto de fecha 13 del mismo mes y año, admitió las pruebas promovidas conforme a derecho.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas, el Tribunal por auto de fecha 4 de Julio de 2016, fijó lapsos de informes el cual fue consignado por la parte actora previo abocamiento del juez de la causa.
En fecha 28 de Septiembre de 2016, el Tribunal fijó conforme lo establecido en el Artículo 513 del Código de Procedimiento Civil, lapso de observaciones, sin que las partes hayan hecho uso de ellos, y el 10 de Octubre de 2016, dijo vistos, lapso que fue diferido por el Tribunal en fecha 9 de Diciembre de 2016, por treinta (30) días continuos.
Por auto de fecha 17 de Octubre de 2017, el Tribunal conforme a lo dispuesto en el Artículo 310 del Código adjetivo, revocó por contrario imperio los autos de fecha 10 de octubre y 09 de diciembre de 2016, por cuanto se trata de un juicio que oral y no un procedimiento ordinario, y ordenó notificar a las partes y una vez conste en autos la ultima de las notificaciones se comenzaría a computar el lapso para que tuviera lugar la Audiencia Oral de Juicio.
Encontrándose notificadas las partes en fecha 09 de marzo de 2017, tuvo lugar la Audiencia de juicio en el presente asunto, donde luego de una breve exposición oral se dictó oralmente la dispositiva en los términos siguientes:
(Sic)
“...Este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó Sociedad Mercantil INMOBILIARIA TORRE OXAL, C.A., contra Sociedad Mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena al demandado a entregar a la demandante en forma inmediata el inmueble objeto de la pretensión, constituido por un Local, ubicado en la Planta Baja con tres (3) puestos de estacionamientos situados en el sótano 2 de la Torre Oxal, de la cual forma parte integrante, con una superficie aproximada de Ciento Ochenta y Siete Metros Cuadrados (187,00 Mts.2).
TERCERO: se ordena a la demandada a que pague a la parte actora los cánones de arrendamiento insolutos que se hayan generado desde la introducción de la presente demanda y para dicho cálculo se ordena la indexación desde la fecha de la admisión de la demanda, a saber, 16 de septiembre de 2015, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, y dicho calculo será practicado mediante experticia complementaria del fallo, para lo cual se designará un único experto. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa. El fallo in extenso se agregará dentro del plazo de diez (10) días de despacho conforme lo previsto en el Artículo 877 eiusdem.
Ahora bien, con vista a los anteriores acontecimientos, el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
“Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”
“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
“Artículo 509. Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510. Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Así las cosas, establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 34.- Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. (…) Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”
En ese sentido pauta la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que:
“Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses. Más de un (1) año y menos de cinco (5) años, 1 año. Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, 2 años. Más de diez (10) años, 3 años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”
“Artículo 40.- Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”
“Disposiciones Derogatorias. Primera.- Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”
Analizada la normativa que rige el presente asunto, es menester para éste Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteado el mismo, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Los apoderados judiciales de la parte accionante adujeron en su escrito libelar y reformas, que su mandante es propietaria de un bien inmueble compuesto por un Local, ubicado en la Planta Baja con tres (3) puestos de estacionamientos situados en el sótano 2 de la Torre Oxal, de la cual forma parte integrante, con una superficie aproximada de Ciento Ochenta y Siete Metros Cuadrados (187,00 Mts.2), según consta de documento protocolizado en el Registro Publico de Chacao en fecha 22 de junio de 1988, bajo el Nro. 27, tomo 20, protocolo primero, y que el mismo fue dado en arrendamiento a la Sociedad Mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM, C.A., representada por sus Directoras, ciudadanas ALEJANDRA ROJAS y MARÍA DE LOS ÁNGELES VILLEGAS, respectivamente, según documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el Nro. 32, tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que la relación arrendaticia se inició a un (1) año fijo, contado a partir del 01 de Octubre de 2012, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el cual venció en fecha 28 de Octubre de 2013; por lo cual notificó según memorandum 005-10-2013, su decisión de no prorrogar más el contrato e indicándole que le correspondía una prorroga legal de un (1) año tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 38 y que la misma se cumplió el 01 de Octubre de 2014.
Señalaron que a pesar infructuosas como fueron las reuniones tendientes a obtener la entrega del inmueble objeto del arrendamiento, los directores de la demandada en fecha 30 de septiembre de 2014, por comunicación solicitaron la extensión de la prorroga por un lapso de 16 meses contados a partir de 01 de octubre de 2014, con vista a las situación del país.
Señalaron que ante la negativa por parte de su mandante de otorgar una prorroga adicional a la que corresponde y ante la negativa de los demandados a entregar el inmueble, preceden a demandar por cumplimiento de contrato para que convengan o en su defecto sea condenada por el Tribunal a hacer la restitución del inmueble objeto del contrato, solvente en los servicios públicos, y el pago de los montos de los cánones de arrendamiento que se originen con posterioridad a la fecha de introducción de la última reforma libelar y la actualización monetaria de los montos antes mencionados, más las costas, costos del proceso, honorarios de abogados, indexación de la cantidad demandada hasta la fecha en que sea cumplida la pretensión de su representada, solicitando la designación de expertos para tal fin; todo con fundamento a lo dispuesto en los Artículos 1.599, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y en los Artículos 33 y 38 , Literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente estimaron la pretensión conforme el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 976.500,00) que equivalen a Seis Mil Quinientas Unidades Tributarias (UT 6.500,00),
DE LAS DEFENSAS DE FONDO
La representación accionada en la oportunidad legal respectiva, contestó la demanda y entre otras consideraciones aceptaron y convalidaron la existencia de un contrato suscrito con la parte actora, el cual se encuentra indeterminado; tal como lo afirma la representación de la parte actora en su reforma libelar cuando califican la demanda por resolución de contrato y desalojo por falta de pago, según el Literal a) del Artículo 34 del Decreto con Rango y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 22 de Abril de 1999, publicado en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de Abril de 1999; que el canon para el año 2013, se estableció en la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs, 52.864,54) vigente en la actualidad.
Del mismo modo rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte demandante respecto a la falta de pago, ya que su mandante se encuentra solvente en el presente caso, mediante el pago efectuado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, según Expediente Nº 2014-0392, de los meses de Septiembre de 2014 hasta Julio de 2015 y los que se han seguido causando, previa la retención de impuesto sobre la renta por su condición de agente de retención, ante la negativa de la parte actora de entregar las facturas fiscales.
Negaron que su mandante haya renovado el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, puesto que el contrato que existe es a tiempo indeterminado, ni que adeude cantidad alguna por concepto de cláusula penal, ni que haya incumplido sus obligaciones contractuales.
Del mismo modo Admitieron que su mandante ocupa como arrendataria el bien de marras y que el contrato es a tiempo indeterminado como bien lo afirma la representación de su contraparte.
DEL MATERIAL PROBATORIO
Pruebas de la demandante:
Consta a los folios 10 al 12 del expediente, original de PODER otorgado por el ciudadano CLAUDIO GIORGIO LEGGIO CASSARA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 6.821.298, en su condición de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Torre Oxal C.A., en fecha 09 de Octubre de 2014, a los Abogados INMER ALEXANDER JEAN PERAZA Y MIGUEL EDUARDO MARIN ALONZO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 178.108 y 178.215, respectivamente, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 19, Tomo 200 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal lo valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación que ejercieron los nombrados nombre de su poderdante. ASÍ SE DECIDE.
Consta del folio 14 al 24 y del folio 239 al 250 del expediente, original y copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Inmobiliaria TORRE OXAL C.A. y sociedad mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM,C.A., en fecha 07 de Diciembre de 2012, autenticado en la Notaría Publica Septima del Municipio Chaco del Estado Miranda bajo el Nro. 27, tomo 212 en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; a la que se le adminicula copia simple y orignal de Comunicación emitida por la sociedad mercantil Inmobiliaria Torre Oxal C.A., de fecha 28 de Octubre de 2013, dirigida a la demandada sociedad mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM,C.A., el cual cursa del folio 07 al 09 y del folio 251 al 253 del expediente; y copia simple y original de Comunicación emitida por la empresa WWW.SUBASTA FISCAL.COM,C.A., de fecha 30 de septiembre de 2014, a la Sociedad Mercantil accionante, el cual cursa al folio 06 y al folio 238, del expediente; documentos que al no haber sido cuestionados el Tribunal se valoran conforme lo establece los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en los Artículo 1357, 1360 y 1363 del Código Civil, y de las mismas se aprecia que las partes suscribieron contrato de arrendamiento por un bien inmueble compuesto por un Local, ubicado en la Planta Baja con tres (3) puestos de estacionamientos situados en el sótano 2 de la Torre Oxal, de la cual forma parte integrante, con una superficie aproximada de Ciento Ochenta y Siete Metros Cuadrados (187,00 Mts.2), según consta de documento protocolizado en el Registro Publico de Chacao en fecha 22 de junio de 1988, bajo el Nro. 27, tomo 20, protocolo primero, el cual solo se comprometieron a usarlo como oficina; por un tiempo fijo de un (01) año fijo contado a partir del 01 de Octubre de 2012, establecieron a titulo e penalidad una cuota diaria de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00) los cuales serán calculados a demás de pagar el equivalente al canon de arrendamiento, por la demora en la entrega del inmueble; y que una vez vencida la prorroga legal otorgada la acciónate a través de comunicación notificó a la demandada que le correspondía un lapos de dos (02) años de prorroga legal y que la misma cual comenzó a transcurrir en fecha 01 de septiembre de 2013, por lo que la demandada le solicitó una extensión de la Prorroga Legal de doce meses (12) contados a partir de 01 de Octubre de 2014, para la entrega de la Oficina objeto de la demanda debido a la situación y condiciones del mercado inmobiliario del país. ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
En la oportunidad probatoria, el apoderado actor invocó el Merito Favorable de los autos. El Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
Consta del folio 254 al 265 del expediente, copia simple de facturas Nros 03340, 03341, 03436, 03437, 03438, 03466, 03487, 03521, 03526, 03545, 03557, 03581, emitidos por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Torre Oxal C.A., a la parte demandada, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de prorroga legal de un año, por la ocupación del inmueble objeto de la demanda; a dichos recibos se le adminicula un original del recibo signado con el Nro. 03581 el cual cursa al folio 188 y comprobantes de retención los cuales cursan del folio 189 al 191 del expediente; y en vista de que los mismos no fueron cuestionados en forma alguna por la parte antagónica el Tribunal los valora conforme lo establecen los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.363 del Código de Civil, y de los mismo se aprecia que la parte demandada pagó en forma oportuna los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses otorgados por concepto de prorroga legal; cada uno de ellos por un monto de Cincuenta y Nueve Mil Doscientos Ocho Bolívares con Veintiocho Céntimos (Bs. 59.208,28). Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
De Las Pruebas De La Parte Demandada
Consta a los folios 44 al 45 y del folio 159 al 160 del expediente, original y copia simple de PODERES otorgados por las ciudadanas ALEJANDRA ROJAS LOPEZ Y MARÍA DE LOS ANGELES VILLEGAS, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 11.560.6920 y 14.164.033, respectivamente; en su condición de miembros de la Junta Directiva de la Sociedad mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM,C.A., en fechas 08 de diciembre de 2014 y 20 de Octubre de 2015, a los Abogados Oswaldo Rojas Briceño, José Feliz García y Zurka Morón Campos, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 23.035, 129.985 y 16.283, respectivamente, ante la Notaría Pública Cuarta y Trigésima Septima de los Municipio Chacao del Estado Miranda y Libertador del Distrito Capital respectivamente, bajo los Nros. 01 y 20, Tomo 442 y 176 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal lo valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154, 155, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación que ejercieron los nombrados nombre de su poderdante. ASÍ SE DECIDE.
Consta del folio 192 al 230 del expediente, copia certificada de Expediente signado con el Nro. 2014-0392, según la nomenclatura interna de la Oficina de Control de Consignación de Arrendamiento Inmobiliario Adscrita al Circuito Judicial del los Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo establecido en los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil en armonía con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.360, 1.367 y 1.384 del Código Civil y ello se aprecia que la parte demandada, acudió a la oficina de consignación de cánones arrendamientos, y de ello se aprecia que los periodo correspondiente a los meses de correspondiente al: 01/10/2014 al 30/11/2014 lo pagó el 26/11/2014; del 01/12/2014 al 31/12/2014 lo pagó el 11/12/2014, del 01/01/2015 al 31/01/2015 lo pagó el 26/01/2015; del 01/02/2015 al 28/02/2015 lo pagó el 26/05/2016; 01/03/2015 al 31/03/2015 lo pagó el 23/03/2015; del 01/04/2015 al 30/04/2015 lo pagó el 28/04/2015; 01/05/2015 al 31/05/2015 lo pagó el 22/05/2015; del 01/06/2015 al 30/06/2015 lo pagó el 14/07/2015; del 01/08/2015 al 31/08/2015 lo pagó el 12/08/2015; del 01/09/2015 al 30/09/2015, lo pagó el 08/10/2015; 01/10/2015 al 31/10/2015 lo pagó 08/10/2015; todos por la suma de Cincuenta Mil Doscientos veintiún Bolívares con Treinta y Un Céntimos (Bs. 50.221,31); a la favor de la parte acciónate; Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:
El objeto de la pretensión de la parte demandante se circunscribe a lograr el cumplimiento de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que tiene por objeto el bien inmueble de marras identificado Ut Supra, fundamentando su pretensión en el incumplimiento de los co-demandados en la entrega del inmueble tal y como lo establecieron el contrato suscrito y el pago de los cánones insolutos luego de vencida la prorroga legal otorgada, es decir, que la demandada no honró las obligaciones por ellos contraídas en el contrato en mención. Por otra parte, la representación de los co-demandados en la oportunidad de contestar la acción alegó que la parte resolvió el contrato en cuestión y que ante la negativa de la extensión de la prorroga legal respectiva efectuaron la cancelación de los cánones insolutos a los fines de cumplir con su obligación en la Oficina de consignaciones de arrendamiento Inmobiliarios por la suma de Cincuenta Mil Doscientos Veintiún Bolívares con Treinta y Un Céntimos (Bs.F. 50.221,31), por los meses de Noviembre de 2014 a Octubre de 2015, respectivamente; y así quedó establecido.
De los alegatos expuestos por la representación actora en el escrito libelar y sus reformas así como las defensas hechas por la representación de la parte demandada en el escrito de contestación y lo explanados por ambas partes en la audiencia preliminar hace que este Juzgador observe lo siguiente: La relación jurídica controvertida o thema decidendum en el presente asunto quedó circunscrita a determinar el presunto incumplimiento en que hubieran incurrido la parte demandada y como consecuencia de ello declarar procedente o no las respectivas afirmaciones y negaciones de hecho efectuadas por la demandada.
No obstante y en razón que de la lectura del expediente se observa que se trata de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes a tiempo determinado, en que las partes entre otras consideraciones se comprometieron a ocupar el inmueble dado en arrendamiento como oficina; que el tiempo del contrato quedó determinado desde el 01 de Octubre de 2013 hasta le 01 de Octubre de 2014; aun y cuando el mismo fuese autenticado antes o después de la fecha referida; y que si al vencimiento del año o del plazo antes indicado la arrendataria no hiciere entrega del local arrendado pagará a la arrendadora a titulo de indemnización la suma de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00) diarios, además de pagar el equivalente al canon mensual de arrendamiento.
Asimismo del material probatorio traído por ambas partes en la oportunidad procesal se aprecia lo siguiente: la representación judicial de la parte demandada trajo a los autos recibo original signado con el Nro. 03581 de fecha 08 de Septiembre de 2014, emitido por la parte acciónate Sociedad Mercantil Inmobiliaria Torre Oxal C.A., a la demandada WWW.SUBASTAFISCAL.COM,C.A., por la suma de Cincuenta y Nueve Mil Doscientos Ocho Bolívares con Doscientos Ocho Bolívares con veintiocho Céntimos (Bs. 59.208,28), en concepto de “…Canon de Arrendamiento correspondiente al DÉCIMO SEGUNDO MES y culminación de PRORROGA LEGAL de 1 (un) año (mes 12/12) de local planta baja terraza de Torre Oxal y el alquiler de tres puesto de estacionamiento ubicados en la Avenida Venezuela El Rosa. Pago correspondiente al periodo 01/09/2014 al 30/09/2014.” Con la consignación del referido recibo se evidencia que la parte demandada aceptó los términos de la prorroga legal establecida entre ambas partes.
En este mismo orden, el Tribunal observa que de sus propias afirmaciones quedó evidenciado que ambas partes se encontraban en el sentido de que se determinó el nacimiento y vencimiento de la prorroga legal del contrato de arrendamiento y tanto es así que de la comunicación que cursa a los folio 228 expediente, se aprecia que la demandada solicitó una extensión de la prorroga legal, sin obtener respuesta satisfactoria alguna por parte de la demandante, lo que trajo como consecuencia el pago a través de la oficina de consignación de cánones de arrendamiento, de los que si bien se aprecia efectuado el pago no es menos cierto la parte demandada no dio cumplimiento a lo establecido en el contrato suscrito en cuanto a la entrega del bien inmueble objeto del contrato, y así queda establecido.
Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el contrato de arrendamiento, se perfecciona inmediatamente por existir en el momento de la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de la otra parte, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a arrendar y la a pagar y cumplir las condiciones establecidas en el contrato, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.
Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el Artículo 1.264 del Código Civil.
En sintonía con lo anterior, se entiende que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el Artículo 1.167 eiusdem, cuyo tenor es el siguiente:
“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos (2) elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato pretendida, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe el Tribunal determinar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento ejercida.
En este orden de ideas, resaltados los aspectos más importantes del contrato, se observa que en cuanto al incumplimiento del mismo que la demandada no ha honrado en entregar el inmueble vencida como fue la prorroga legal respectiva sino que continuó ocupando el inmueble en virtud de la dura situación económica del país; incumplido con las obligaciones asumidas en el referido contrato, pues del resultado del análisis probatorio de autos se pudo constar, de manera muy objetiva que si bien las partes de autos pactaron un plazo improrrogable, no es menos cierto que consta igualmente en autos que la demandada no entregó en tiempo oportuno el inmueble a la arrendadora, y así decide.
Con vista a lo anterior oportuno es destacar lo que determinó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de julio de 2007, Expediente Nº 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, reiterada en la actualidad:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Con vista al criterio jurisprudencial transcrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga que, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte accionante, evidentemente se trasladó la carga de la prueba al accionado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste a través de sus apoderados, en el acto de contestación a la demanda alegó no haber incumplido el contrato suscrito, sin embargo es de destacarse que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su total cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, o cumplir parcialmente, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída tal como fue pactada, como imperativamente le impone el Artículo 1.264 del Código Civil, por lo tanto, al no haber probado en autos el cumplimiento de la obligación con la entrega del inmueble objeto de arrendamiento, debe prosperar conforme al marco legal antes descrito. Así se Decide formalmente.
Con relación a la exigencia del pago por concepto cánones insolutos que se originen con posterioridad a la fecha de la introducción de la demanda y la actualización monetaria de los montos antes mencionado; este Tribunal los acuerda por cuanto hubo una ocupación del bien inmueble, por lo cual se declara procedente en derecho, dicho pedimento. Así se Decide.
En relación al pago de las costas y costos del presente procedimiento, incluidos los honorarios de abogados, el Tribunal se pronunciará en la Parte Dispositiva de esta sentencia por cuanto esta versa sobre la posible condena accesoria que impone el Juez a la parte totalmente vencida en el proceso, a fin de resarcir al vencedor los gastos y honorarios profesionales que ha causado el mismo, en caso de resultar estos procedentes. Así se Decide.
En cuanto a la corrección monetaria o indexación solicitada, el Tribual lo declara procedente a fin de procurar la compensación o corrección monetaria sobre el monto total de las cantidades hoy debidas, por la pérdida de su valor real al momento en que se produzca el pago, por la devaluación del signo monetario ante los Índices de Inflación al Consumidor (I.P.C.) reportados sistemáticamente por el Banco Central de Venezuela, cuyo cálculo se realizará desde la fecha de admisión de la reforma de la pretensión, a saber, 16 de septiembre de 2015 hasta que el fallo quede definitivamente firme, ambas inclusive, conforme Sentencia de fecha 29 de Marzo de 2007, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Expediente AA20-C-2006-000960, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, caso: Amenaida Bustillo Zabaleta contra Raúl Enrique Santana Tarba, puesto que en ella dispuso que: “…De lo dispuesto en lo anteriores criterios jurisprudenciales, se colige que para aquellos casos en que la indexación judicial, (…), la misma deberá tener como parámetro inicial de referencia la admisión de la demanda o una fecha posterior a ésta (…), pero en ningún caso podrá ser anterior a la preindicada oportunidad de la admisión…”, reflejada en Sentencia de fecha 15 de Junio de 2011, dictada por la referida Sala en el Expediente AA20-C-2010-000557, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández. Así se Decide.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho Social y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a la prueba instrumental analizada y valorada anteriormente, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de Acciones; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código Adjetivo Civil. Así lo decide finalmente este Tribunal.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó Sociedad Mercantil INMOBILIARIA TORRE OXAL, C.A., contra Sociedad Mercantil WWW.SUBASTAFISCAL.COM, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena al demandado a entregar a la demandante en forma inmediata el inmueble objeto de la pretensión, constituido por un Local, ubicado en la Planta Baja con tres (3) puestos de estacionamientos situados en el sótano 2 de la Torre Oxal, de la cual forma parte integrante, con una superficie aproximada de Ciento Ochenta y Siete Metros Cuadrados (187,00 Mts.2).
TERCERO: Se ordena a la demandada a que pague a la parte actora los cánones de arrendamiento insolutos que se hayan generado desde la introducción de la presente demanda y para dicho cálculo se ordena la indexación desde la fecha de la admisión de la Reforma del libelo de la demanda, a saber, 16 de septiembre de 2015, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, y dicho calculo será practicado mediante experticia complementaria del fallo, para lo cual se designará un único experto.
CUARTO: Se Condena en Costas a la accionada por haber resultado totalmente vencidos en este juicio a tenor de lo previsto en el Artículo 274 de el Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 del Código Adjetivo Civil.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de Marzo del año Dos Mil Diecisiete. Año 206º y 158º.-
EL JUEZ,
EL SECRETARIO,
ABG. GUSTAVO HIDALGO BRACHO
ABG. DIEGO CAPPELLI
En la misma fecha anterior, siendo la 1:00 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión dentro de su oportunidad legal, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
EL SECRETARIO,
ABG. DIEGO CAPPELLI
